«ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ...»

Тем не менее, в настоящее время статьей 49 ЗК РФ применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, допускается недвижимости на них в законах субъектов РФ. В данном вопросе региональные законодательные акты весьма различаются, однако мы считаем возможным выделить некоторые наиболее общие группы оснований изъятия.

Чубаров В.В. Указ.соч. С. 148.

регулированию земельных отношений, содержат указания на то, что изъятие земельных участков допускается в случае создания особо охраняемой природной территории, например, законы Пермского края67, Воронежской области68 и Республики Башкортостан69, либо при объявлении участков землями историкокультурного назначения, как в законе Ульяновской области70.

В качестве следующей наиболее распространенной группы оснований изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, соответствующим субъектом РФ взятых на себя обязательств, которые, в свою очередь, можно разделить на внешние и внутренние. Внешние включают не только международные обязательства, но и обязательства субъекта перед Российской Федерацией или другими субъектами. Внутренние обязательства подразумевают реализацию субъектом РФ ряда внутренних функций, среди которых наиболее распространены следующие:

Строительство, реконструкция либо расширение объектов областного коммунально-бытового назначения, жилищного фонда, при отсутствии других вариантов их возможного размещения (ст. 5 Закона Владимирской области71);

объектов учреждений здравоохранения, культуры, спорта и искусства, а также объектов социальной поддержки населения (ст. 11 Закона Республики Бурятия 72);

объектов, предназначенных для органов государственной власти субъекта, при отсутствии других вариантов их размещения, и объектов, предназначенных для Закон Пермскогокрая «О по лномочиях органов государственной власти Пермского края в сфере земельных отношений» от 01.07.2009 № 463-ПК // Собрание законо дательства Пермского края. № 8, I часть, 2009.

Закон Воронежской области «О регулировании земельных отношений на территории Воро нежской области» от 13.05.2008 № 25-ОЗ // Собрание законодательства Воронежской области. № 5, ст. 1 48.

Закон Республики Башкортостан «О регулировании земельных о тношений в Республике Башкортостан» от 05.01.2004 № 59-з // Ведомости Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства Республики Башкор тостан. 2004. № 4(178), ст. 164.

Закон Ульяновской области « О регулировании земельных о тношений в Ульяновской области» от 17.11.2003 № 059-З О // Ульяновская правда. 2003.№ 234 (22.044).

Закон Владимирской области «О регулировании земельных отношений на территории Владимирской области»

от 11.03.2010 № 11-ОЗ // Владимирские ведомости. 2010.№ 64.

Закон Республики Бурятия «О земле» от 30.12.2003 № 601-III // Собрание законодательства Республики Бурятия.

№ 12, 2003.

государственных учреждений или унитарных предприятий субъекта (ст. указанного Закона Ульяновской области);

Застройка в соответствии с генеральными планами поселений, правилами землепользования и застройки (например, в законах Воронежской области и Республики Башкортостан) либо документами территориального планирования (Владимирская область);

Исполнение обязанностей, предусмотренных различными социально ориентированными программами. Например, в Законе Ульяновской области Ульяновской области. В Мордовиицелью изъятия может быть строительство Мордовия или программами развития муниципального образования (п. 5 ст. 11), а также строительство многоквартирных домов, осуществляемое по программе ипотечного жилищного кредитования, и жилых домов для малоимущих граждан по договорам социального найма (п. 6 ст. 11).

Сомнение вызывает положение пункта 6 ст. 24 закона Томской области«О указывающее в качестве еще одного основания изъятия земельного участка случаи «включения земельного участка в земли общего пользования в целях создания благоприятных условий для населения», поскольку она сформулирована настолько широко и неоднозначно, что может привести к спорным ситуациям в процессе изъятия земельных участков по данному основаниюи в конечном счете к возможным злоупотреблениям со стороны лиц, заинтересованных в изъятии земельного участка.Исходя из этого следует заключить, что отнесение оснований принудительного изъятия земельных участков у частных собственников не должно входить в сферу правового регулирования земельного законодательства, Закон Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков в То мской области» от 04.10 2002 № 74-ОЗ // Официальные ведомости Государственной Думы Томской области (сборник нормативных правовых актов), 2002. № 11(72).

которое в силу отнесения его в Конституции РФ к совместному ведению РФ и ее субъектов допускает регулирование этих вопросов в законах субъектов РФ.

недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, позволяет сделать следующие выводы.

Если в течение всего советского периода правовое регулирование земли, искусственно изъятой из гражданского оборота, всецело регулировалось появившимся в это время земельным законодательством, основанным на публично-правовых методах, то после возвращения земельному участку статуса объекта права собственности возник и до сих пор требует разрешения вопрос о разграничении между сферами действия гражданского и земельного законодательства в вопросах правового регулирования изъятия земельного участка и связанного с этим отчуждения объектов недвижимости. Необходимость определенности в этом вопросе имеет практическую значимость, поскольку позволит решить, на каких началах строятся данные отношения – на основе власти и подчинения либо на признании равенства участников отношений и неприкосновенности собственности.

собственников в связи изъятием земельного участка являются по своей природе гражданско-правовыми, при этом особые свойства земельного участка как природного объекта и как экономической и территориальной основы жизнедеятельности общества, а также отдельные элементы публично-правового регулирования отношений по землепользованию не изменяют гражданскоправового характера данных отношений.Поэтому следуетполностью перенести в ГК РФ нормы о частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки и сделках с ними, нормы, содержащие основания прекращения права собственности на землю, в том числе о принудительном отчуждении недвижимости в связи с изъятием земельного участка (независимо от оснований), оценкустоимости изымаемого имущества иподлежащих возмещению убытков, поскольку правовое регулирование имущественных отношений, в том числе частной собственности на земельные участки, относится к ведению гражданского права и строится на частно-правовых методах.

Это отчасти представляется мерой, направленной на реализацию Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации 74 (далее – Концепция развития), согласно пункту пятому которой необходимо создание в ГК РФ комплекса взаимосвязанных институтов вещного права, имеющих своей основой право собственности и объединенных развернутой системой общих норм вещного права, результатом чего, как предполагалось в Концепции развития, станет перераспределение соответствующего нормативного материала между Гражданским кодексом РФ и комплексными природоресурсными законами, в частности, Земельным кодексом РФ.

В пользу перенесения норм, регулирующих вопросы частной собственности на земельные участки из Земельного кодекса РФ в Гражданский можно привести и еще один немаловажный аргумент. Включение указанных норм в число норм ГК РФ позволит обеспечить единство правового регулирования указанных вопросов и соблюдение конституционных предписаний о разграничении предметов ведения.Как мы уже отмечали, поскольку земельное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов, ст. 49 ЗК РФ допускает обстоятельств, служащих основанием для изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Правомочность расширения списка оснований изъятия, установленных на федеральном уровне, посредством прекращения права собственности на земельные участки вызывает сомнение, так как, во-первых, это нарушает единство правового регулирования в данной сфере, а во-вторых, может повлечь значительное нарушение прав собственников земельных участков.В этой связи считаем необходимым указать на то, что нормы, устанавливающие основания изъятия земельного участка, ввиду того, что они, по Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации // Вестник ВА С РФ,2009. № 11.

сути, предусматривают основания прекращения права собственности на землю, должны регулироваться Гражданским кодексом РФ и должны быть исключены из земельного законодательства (и, соответственно, совместного ведения между РФ и ее субъектами). Включение указанных норм в ГК РФ позволит обеспечить конституционных предписаний о разграничении предметов ведения.

1.3 Земельный участок и недвижимость, находящаяся на нем, как Земельный участок традиционно рассматривается в научной литературе как объект недвижимости или объект прав, однако с точки зрения нашего исследования целесообразно дать характеристику земельного участка как объекта принудительного отчуждения. Это необходимо, поскольку принудительное отчуждения земельного участка и находящейся на нем недвижимостинельзя отнести к гражданскому обороту этих объектов ввиду отсутствия волеизъявления и целенаправленности действий со стороны правообладателя земельного участка75. А значит, не всем требованиям, предъявляемым к земельному участку как объекту прав или объекту недвижимости, должен соответствовать подлежащий изъятию земельный участок.Однако для выявленияхарактерных особенностей земельного участка как объекта принудительного отчуждения, необходимо исследовать его свойства и как недвижимого имущества, и как объекта прав.

Среди признаков земельного участка, выделяемых на основе действующего законодательства, можно указать следующие.

См., напр: Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М.: ОА О «Издательский Дом «Городец», 2006. С. 14.

Земельный участок является базовым и основным видом недвижимого имущества – недвижимостью «по природе». Рассматривая понятие земельного участка, ученые определяют его как «недвижимость особого рода вследствие его естественного происхождения и нахождения в природной системе», отмечается также, что данные факторы должны быть учтены при правовом регулировании отношений по поводу этого объекта76.

В соответствии с п. 1 ст. 261 ГК РФ и п. 2 ст. 6 ЗК РФ земельный участок признается частью поверхности земли, включая почвенный слой, водные объекты и растения. В связи с этим на основании п. 3 ст. 261 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства иными законами и не нарушает прав других лиц. Указанные элементы земельного участка (почвенный слой, водные объекты, растения находящиеся на нем) не просто характеризуют его как объект прав, они также, по мнению Е.С. Клейменовой, имеют «значение для принятия решения об изъятии земельного участка, определения выкупной цены и убытков»77.

Следовательно, такие элементы земельного участка как почвенный слой, водные объекты и растения, расположенные на нем, являются не просто идентифицирующими признаками этого объекта, но и имеют значение для определения в ходе изъятия его выкупной цены и размера подлежащих возмещению убытков, а необходимость сохранения и защиты указанных природных свойств земельного участка имеет отношение и к установлению оснований для его изъятия как ввиду ненадлежащего использования, так и для государственных или муниципальных нужд. Например, статьей 17 Закона Республики Башкортостан «О регулировании земельных отношений в Республике Башкортостан» в качестве основания для изъятия земельных участков для Касьянчик А.И. Соотношение частно го и публичного при регулировании права на землю в Республике Беларусь, Российской Федерации и Украине // Публично-правовые исследования (электронный журнал). 2012. № 3. С. 120.

Клейменова Е.С. Правовое регулирование изъятия (выкупа) земельного участка для государ ственных и муниципальных нужд: дисс. … канд. юрид. наук. Орел, 2008. С. 39.

государственных нужд данного субъекта указывается образование особо охраняемой природной территории республиканского значения.

Земельный участок характеризуется как недвижимая, «индивидуальноопределенная вещь, имеющая территориальные границы, определенные в установленном земельным законодательством порядке»78. И хотя некоторыми учеными выражается сомнение в том, что земельные участки могут быть признаны вещами в классическом понимании, поскольку обладают скорее «поверхностными, а не пространственными характеристиками»79, мы считаем, что земельные участки необходимо относить к вещам, поскольку, как было сказано выше, именно понятие земельного участка лежит в основе классического деления вещей на движимые и недвижимые. В обоснование взгляда на земельный участок как на вещь следует добавить предлагаемые Д.В. Жернаковым следующие признаки земельного участка: во-первых, ему присущ признак телесности, вовторых, он имеет меновую и потребительскую ценность для своего обладателя, и наконец, земельный участок является товаром и способен находится в обороте80.

Местоположение (адрес), площадь (размеры) и границы (форма, план) индивидуализирующими его признаками81. Действительно, в соответствии с п. ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года «О государственном кадастре недвижимости»82 данная информация рассматривается в качестве уникальной характеристики объекта недвижимости.А такие сведения о земельном участке, как его кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование, установленные на земельный участок права, ограничения этих прав, обременения земельного участка и другие экономические и качественные дополнительныхпризнаков, поскольку они имеют значение для определения Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; под.ред. А.П.

Сергеева. - Москва : РГ -Пресс, 2012. С. 676.

Касьянчик А.И. Указ.соч. С. 124.

Жернаков Д.В. Правовой режим земельных участков как объектов гражданско го оборота: автореф. дисс. … канд.

юрид. наук. Екатеринбург, 2005. С. 4.

Минаева А.А. Земельный участок как объект земельных правоотношений: автореф. дисс. … канд. юрид. наук.

Москва, 2007. С. 12.

Российская газета, 2007. № 165.

правового режима данного земельного участка, а не для отграничения его как объекта.

А.А. Минаева также указывает, что «индивидуализация земельного участка в натуре (физически) осуществляется посредством установления его границ на местности, а в соответствующей документации (юридически) – путем описания и утверждения местоположения, площади и границ земельного участка» 83. На это указывает и А.В. Германов, отмечая, что формирование земельного участка «исторически и рационально предопределено как выделение из целого (земельный массив) части (конкретный земельный участок)»84. При этом ученый добавляет, что установление границ исторически основывается не просто на использовании размежевания на местах, но и посредством отражения границ участков в планах местности. С.В. Пахман, рассуждая о значении для гражданских отношений межевания земель, указывал, что «государственное межевание установлено не только для приведения в известность количества земель и угодий…, но и для того, чтобы утвердить спокойствие владельцев постановлением правильных и несомненных границ поземельного владения, а эта гражданского права и к укреплению поземельных прав посредством установления бесспорных границ владения»85.

Местоположение границ земельного участка устанавливается согласно п. 7.

ст. 38 ФЗ«О государственном кадастре недвижимости» посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. А площадь земельного участка в соответствии с п. 8 ст. 38 указанного Закона определяется равной площади геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость. Соответственно, сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование объекта и позволяют определить его в Минаева А.А. Указ.соч. С. Германов А.В. Земельный участок в системе вещных прав // Справочно -правовая система «Консультант Плюс»:

[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

Пахман С.В. История ко дификации гражданско го права: в 2 т. Т. II. – СПб : Типография II-го Отделения Собственной Е. И. В. Канцелярии, 1876. С. 257.

государственный кадастр недвижимости.

Вместе с тем, достаточно спорным представляется утверждение В.В.

Лантуха о том, что «объектом гражданских отношений может быть только тот земельный участок, который прошел государственный кадастровый учет» 86. В соответствии с указанным мнением складывалась и судебная практика. Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 ноября 2007 г. № А19-3131/07-58-Ф02-8464/07 87 указывается, что нормы передачи в аренду, постоянное (бессрочное) пользование земельными участками, предусматривают, что земельный участок как объект договора (купли-продажи, аренды, постоянного (бессрочного) пользования) должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. В рассматриваемом в рамках данного судебного разбирательства договоре границы участка в установленном законом порядке не определены и не описаны, план земельного участка отсутствует. Поскольку данные обстоятельства не позволяют определенно установить, от какого земельного участка намеревалась отказаться одна из сторон, суд пришел к выводу, что в нарушение пункта 1 статьи 432 ГК РФ сторонами не достигнуто соглашение по условию договора, признанному сторонами существенным, то есть в договоре не определен его предмет. К аналогичному выводу пришел Высший Арбитражный суд РФ в Определении от августа 2008 г. по делу № 9544/0888, в котором указывалось также, что поскольку площадь спорного земельного участка определена ориентировочно, границы его не описаны и не удостоверены в порядке, установленном ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», суд признает, что спорный земельный участок не Ланту х В.В. Земельный участок - как особый объект гражданско-правовых отношений в Российской Федерации:

Монография. / В. В. Ланту х ; Федеральное агентство по образованию, Российский гос. социальный ун -т, Армавирский ин-т социального образования. - Армавир : Шурыгин В. Е., 2010.С. Постановление Федерального Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа о т 12 ноября 2007 г. N А19Ф02-8464/07 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Э лектронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации о т 1 августа 2008 г. № 9544/08 по делу № А50-8676/2007-Г21 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Э лектронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

сформирован и не может являться объектом недвижимости в гражданскоправовом смысле.

Эта точка зрения представляется, на наш взгляд, не совсем верной, поскольку земельный участок, не прошедший кадастровый учет, не являясь деюро индивидуально-определенной вещью, тем не менее, фактически существует и может быть объектов прав. К тому же, согласно изменениям, внесенным в ФЗ «О государственной регистрации прав»89, в настоящее время возможноодновременно недвижимости и заявление на постановку его на кадастровый учет.

Действительно, указание в кадастровом плане земельного участка на то, что его площадь является ориентировочной, не является препятствием для государственной регистрации прав на этот участок. Так, в соответствии с Письмом Росземкадастра от 10.07.2003 № НК/1162 «О предоставлении сведений ГЗК»90 и Правилами оформления кадастрового плана ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утвержденными Росземкадастром от 10.04.2001 91 одним из вариантов особых отметок в графе «16» кадастрового плана, предназначенном для использования в государственной регистрации, является отметка «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании». Эта отметка подтверждает, что проведение межевания земельного участка для установления точных его границ допускается после государственной регистрации прав на земельный участок. Уточненные сведения о площади земельного участка после государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) могут быть внесены в документы государственного земельного кадастра, на основании материалов землеустройства. Эти положения также находят отражение в судебной практике. Например, согласно Постановлению Федерального Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 декабря Федеральный закон о т 23.07.2013 № 250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части госу дарственной регистрации прав и государственного кадастров ого учета объектов недвижимости» // Российская газета, 2013. № 163.

Документ опубликован не был: доступ из справ.-правовой системы « Консультант Плюс».

Российская газета, № 130. 2001.

г. № Ф04-8002/2008(18332-А45-6) 92 суд приходит к выводу, что отметка в кадастровом плане «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании» не является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии со статьей 20 ФЗ «О государственной регистрации прав».

На наш взгляд, установление границ земельного участка в результате его межевания и кадастрового учета является лишь средством его индивидуализации, но не способом создания земельного участка как объекта права, поскольку участок фактически существует, а государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на него носят только индивидуализирующее и правоподтверждающее значение. Следовательно, земельный участок может рассматриваться как объект принудительного отчуждения, при этом не являясь однозначно признанным в качестве объекта недвижимости.

Стоит отметить, что в практике изъятия земельных участков достаточно распространена ситуация, когда площадь подлежащего изъятию земельного участка определена ориентировочно, точные границы его не описаны, а органы, регистрации решений об изъятии ввиду неопределенности объекта, подлежащего изъятию.В связи с этим возникает вопрос о том, на кого должны быть возложены обязанности по уточнению границ и площади земельного участка посредством межевания в случае, если такой участок подлежит изъятию. Нормами, регулирующими изъятие земельных участков, данный вопрос напрямую не исполнительной власти и сложившейся практики, обязанность по проведению осуществляющие функции по управлению соответствующим имуществом – федеральным, региональным или муниципальным93. Схожим образом регулирует решение данного вопроса Федеральный закон от 08.05.2009 № 93-ФЗ «Об Постановление Федерального Арбитражного суда Западно -Сибирского округа от 25 декабря 2008 г. № Ф04А 45-6) по делу № А45-6161/2008-60/ 150// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» :

[Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

См. напр.: Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа о т 11 апреля 2008 г. № Ф09С6 по делу № А50-8945/2007 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

организации проведения встречи главгосударств иправительств стран участников форума «Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество» в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»94 (далее – ФЗ «Об организации форума АТЭС»), в п. 14 ст. 6 которого указывается, что в случае отсутствия кадастровых сведений о земельном участке, в отношении которого принято решение об изъятиидля размещения необходимых для проведения саммита объектов, или отсутствия таких сведений в полном объеме выступать заказчиками кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для осуществления государственного кадастрового учета указанного земельного участка, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти Приморского края, а также орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе участвовать в согласовании местоположения его границ от имени его правообладателей без доверенности, а также обращаться с заявлением о государственном кадастровом учете указанного земельного участка. Аналогичные указания содержатся в п. 20.2 ст. 15 Федерального закона от 01.12.2007 № 310-ФЗ «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как законодательные акты Российской Федерации»95 (далее – ФЗ «Об организации Олимпийских игр 2014 г. в Сочи») и в п. 12 ст. 30 Федерального закона от 07.06.2013 № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 96 (далее – ФЗ «Об организации чемпионата мира по футболу FIFA 2018»).

Российская газета, 2009. № 87.

Парламентская газета, 2007. № 174-176.

Российская газета, 2013. № 124.

Существенное значение в характеристике земельного участка имеет не только его индивидуализация ее среди других аналогичных вещей (посредством установления его границ), но и определение границ господства над этой вещью.

Как верно отмечал Л.З. Слонимский, анализируя гражданское законодательство, «...ограничения присущи землевладению, они сопутствуют ему, как необходимый его составной элемент, тогда как они могут не иметь места относительно других категорий частного обладания»97. Так, Д.В. Жернаков указывает, что «правовой режим такой недвижимости, как земельный участок, формируется также с законодательства»98. В частности, на правовой режим земельного участка влияет принадлежность его к той или иной категории земель, определяемая в зависимости от целевого назначения, и вид разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Определяя важность существующего деления земель по названным признакам, А.А. Минаева указывает, что такие признаки земельного участка как целевое назначение и разрешенное использование определяют, какие виды правоотношений по поводу земельного участка могут возникнуть. Продолжая эту мысль, в свою очередь, считаем необходимым отметить, что данные признаки имеют значение также для установления оснований и определения порядка изъятия земельного участка у собственника ввиду ненадлежащего использования в соответствии со ст.ст. 284, 285 ГК РФ. Значимость принципа деления земель на категории на основе их «принадлежность к той или иной категории земель важно знать как при определении порядка изъятия (выкупа) земельных участков, так и для разработки землеустроительной документации, при государственной кадастровой оценке, Цит. по: Нарыкова Ю.В. К вопросу об ограничениях права собственности на землю // Актуальные проблемы частноправового регулирования. Материалы Всероссийской IV научной конференции молодых ученых (г. Самара, 23 - 24 апреля 2004 г.). - Самара: Изд-во Самар. ун-та, 2004. - С. 206- Жернаков Д.В. Указ.соч. С. 19.

установлении ставок земельного налога, нормативной и выкупной цены земельного участка»99.

принудительного отчуждения невозможно без соответствующих публичноправовых границ. Это обосновывается теми признаками, которыми обладает земельный участок, будучи частью природного объекта и ресурса (земли). По мнению ряда исследователей, к таким признакам следует относить незаменимость земельного участка, его неисчерпаемость и ограниченность в пространстве 100. При этом, незаменимость земельных участков «выражается в том, что те свойства, которыми обладает земля, не могут быть спроецированы на другие объекты, т.е.

нет такого объекта, который мог бы заменить землю по ее свойствам» 101.

Неисчерпаемость проявляется в том, что «земельные ресурсы могутутрачивать какие-либо свойства, однако они не могут быть уничтожены полностью и в любом случае будут объективно существовать»102. И наконец, «ограниченность земли в пространстве требует экономного и нормированного ее использования», что проявляется, по мнению А.И. Касьянчик, в том, что получение земельных участков возможно в пределах установленных норм, а такое нормирование осуществляется при предоставлении их как для сельскохозяйственных целей, так и для строительства и предпринимательской деятельности.

В отношении установления публично-правовых границ, А.В. Германов верно указывает, что «введение гл. 17 ГК РФ в действие было отложено именно земельных участков»103. Следовательно, указанный публичный элемент в правовом режиме земельного участка, в частности, деление земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, имеет особую важность в Клейменова Е.С. Правовое регу лирование изъятия (выкупа) земельного участка для государственных и муниципальных нужд: дисс. … канд. юрид. наук. Орел, 2008. С. 92.

См. напр.: Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 9 -е изд., перераб. - М.: Юрайт-Издат, 2004. С. 172.;

Касьянчик А.И. Соотношение частно го и пуб личного при регу лировании права на землю в Республике Беларусь, Российской Федерации и Украине // Публично -правовые исследования (э лектронный журнал). 2012. № 3. С. 123Касьянчик А.И. Указ.соч. С. 123.

Германов А.В. Указ.соч.

характеристике его как объекта принудительного отчуждения, поскольку напрямую связан с установлением оснований изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования, определением порядка изъятия земельных участков, а также при государственной кадастровой оценке, определении выкупной цены в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Земельные участки представляют особую важность и интерес для всего общества, причем заинтересованность проявляется как в требованиях к сохранению земельного фонда, так и в ряде случаев в использовании земли для государственных (муниципальных) нужд, в том числе путем изъятия. Таким образом, можно говорить о наличии общественной полезности определенного земельного участка, которая определяет публичный интерес к нему как к объекту, на который направлено изъятие.

Однако земля имеет огромное значение не только для общества в целом, она является основой жизни и деятельности каждого конкретного человека. Как верно отмечает А.В. Германов, «земельный участок как пространственный базис домицилия … становится центром тяжести, к которому в результате человеческой деятельности устремляются все способные к перемещению блага, и в первую очередь это относится к такому благу, как жилье» 104. Значение земли для каждого человека складывается, по меньшей мере, из трех аспектов – психологического, политического и экономического. Психологический аспект проявляется в том, что земельный участок составляет ту базу, в которой существование человека, по выражению А.В. Германова, обретает признаки размещения и свойства оседлости, то есть земельный участок – это, прежде всего, место, которое вместе с жилым домом служит человеку местом проживания. Политическое значение земли как для конкретных граждан, так и для государства в целом можно обосновать словами Фридриха Ратцеля о том, что «владение землей – это владение Победоносцев также отмечал, что «поземельная собственность дает человеку Германов А.В. Там же.

См., напр.: Ратцель Ф. Политическая география (в изложении Л. Синицкого) // Геополитика: Хрестоматия / Сост. Б. А. Исаев. – СПб.: Питер, 2007. С. 15-36.

более твердое и независимое право, чем всякая другая. Кто сидит на земле, того не так легко вытеснить из владения, как из другого права на движимость»106.

Наконец, экономическое значение состоит в том, что земельный участок предполагает в себе как функцию средства производства в случае его промышленного производства, так и товарную функцию.

Все сказанное говорит о необходимости закрепления в законодательстве, регулирующем случаи отчуждения объектов недвижимости при отсутствии нарушений со стороны их собственников, в частности, изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд, принципа приоритета натурального возмещения собственникам за изъятое у них имущество в первую очередь путем предоставления равноценного земельного участка. Ввиду натурального возмещения может быть то, что изымаемый земельный участок с домом были единственным местом жительства для граждан либо местом осуществления профессиональной деятельности. При этом, учитываться должны не только площадь и стоимость земельного участка и других объектов недвижимости, но и их местоположение, категория земельного участка, установленная в зависимости от целевого назначения.Примеры подобных норм можно встретить в зарубежном законодательстве. Статьей 14 Закона Баварии «Об изъятии, подлежащем компенсации» от 25 июля 1978 г. установлено, что «компенсация может осуществляться в виде предоставления подходящей компенсационной земли после подачи собственником соответствующего заявления, если данная компенсационная земля необходима ему для исполнения профессиональной и трудовой деятельности, а также выполнения возложенных на него обязанностей»107.

Что касается других объектов недвижимости, в частности, жилых помещений и других строений, находящихся на земельном участке, то Чубаров В.В. Указ.соч. С. 131.

Закон Баварии «Об изъятии, по длежащем компенсации» в варианте публикации от 25 июля 1978 го да [Электронный ресурс] : «Российский правовой портал: Библио тека Пашкова». // URL:

http://www.constitutions.ru/archives/3996/ 2 (дата обращения 1 5.02.2014).

самостоятельными объектами принудительного отчуждения их признать нельзя.

По общему правилу, указанному в ст. 239 ГК РФ, строения и сооружения на земельных участках изымаются, следуя судьбе последних, что соответствует принципу единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем. Однако существуют и исключения, когда необходимость отчуждения жилого помещения инициирует процесс изъятия земельного участка, на котором такое жилое помещение находится. Например, согласноп. 10 ст. ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если собственники такого дома в установленный срок не осуществили его снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд. Однако в данном случае отчуждению такого жилого дома у собственников предшествует принятие решение об изъятии земельного участка, на котором дом находится, для муниципальных нужд.

Рассмотрим подробнее связь между земельным участком и находящимися на нем объектами недвижимости и влияние этой связи на процесс принудительного отчуждения указанных объектов.

В настоящий момент Проект изменений в ГК РФ предусматривает закрепление в нормах Гражданского кодекса РФ принципа единства судьбы земельного участка и объектов недвижимости, находящихся на этом земельном участке. Так, согласно пункту 3 статьи 297 Проекта «Основные положения о праве собственности на здания и сооружения» отчуждение здания или сооружения его собственником, являющимся также собственником земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, не допускается без одновременного отчуждения этого земельного участка, если иное не предусмотрено законом. В противном случае, при нарушении этого требования сделка будет являться недействительной. Это правило вводится вслед за закреплением принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов в статье 1 ЗК РФ еще в 2001 г. Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе этих земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Предполагается, что введение данного принципа будет способствовать упрощению оборота и защите прав собственника. Однако действительное значение этого принципа и истинная необходимость построения связи между судьбой земельного участка и судьбой объекта, находящегося на нем, до сих пор характеризующих связь между земельным участком и объектами недвижимости, находящимися на этом участке: это указанный уже принцип единства судьбы данных объектов, концепция главной вещи и принадлежности, а также концепция единого объекта.

При этом указанное в законе прямое значение принципа единства судьбы земельного участка и строений на нем, содержащегося в ЗК РФ и в Проекте изменений в ГК РФ, подвергается сомнению. Так, В.А. Белов приходит к следующему выводу: тот факт, что «дом (здание, сооружение, вообще строение) физически приурочен … к земле, свидетельствует о том, что его хозяйственная эксплуатация … невозможна без одновременного воздействия на земельный участок, к которому дом приурочен», из чего ученый заключает, что «земельный участок в той своей части, в которой он используется для обслуживания нужд находящегося на нем строения, является элементом обслуживаемого им… строения»108. В соответствии с этим возникает вопрос о том, что в действительности служит «первопричиной» – объектом, определяющим судьбу другого объекта – земельный участок или расположенные на нем строения?

Таким образом, в указанном принципе единства судьбы земельного участка и недвижимости на нем имеется определенное противоречие.

Белов В.А. Гражданское право. Общая часть. Т. II. Лица, б лага, факты: учебник / В.А. Белов. – М. :

Издательство Юрайт, 2011. С. 266.

В качестве второй концепции следует указать существовавший в дореволюционном российском праве со времен «Русской Правды» институт «вотчинного права», объединявший земли и недвижимость на ней в единый имущественный комплекс 109 и рассматривающий указанные объекты как главную вещь и принадлежность. Так, Л.А. Кассо указывал, что строения, среди прочего, являются, как указано в законе, принадлежностью земли. При этом автор уточняет, что строения с землею образуют одно целое и их точнее понимать как составные части земли110. О том же говорил и К.П. Победоносцев, обозначая, что «постройки признаются принадлежностью той земли, на которой они возведены, а потому должны быть почитаемы собственностью того, кому принадлежит сама земля»111.

В то же время, у Л.А. Кассо встречается и такое воззрение на связь между землей и строениями: земля и леса, необходимые для заводского промысла, считаются принадлежностью данных заводов112. Такой взгляд сходен с уже приведенным мнением В.А. Белова об обслуживании строений тем участком, на котором это строение находится. Таким образом, получается, что обе концепции не могут однозначно ответить на вопрос, что «первичнее» в определении судьбы рассматриваемых объектов – земельный участок или строение, расположенное на нем. Эта неоднозначность проявляется не только в доктринальных воззрениях, но и в действующем законодательстве. Наиболее ярким подтверждением этого является закрепленное в пункте 1 статьи 36 ЗК РФ и противоречащее принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных Бугров Д.С. Правовой режим земельных участков как недвижимого имущества: автореф. дисс.… канд. юрид.

наук. Саратов, 2004.

Кассо Л. А. Русское поземельное право / Кассо Л.А., проф. Имп. Моск. ун-та. – М.: Кн. маг. И. К. Голубева, п/ф «Правоведение», 1906. С. 6.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Во тчинные права // Справочно -правовая система «Консультант Плюс»: [Э лектронный ресурс] / Компания « Консультант Плюс».

Кассо Л. А. Указ.соч. С. 8.

собственности, на приобретение права на эти земельные участки, поскольку исходя из этой нормы, можно сделать вывод, что право на здания и строения имеют определяющее значение для принятия решения о судьбе земельного участка.

Вместе с тем, имеется еще один взгляд на отношения внутри конструкции «земельный участок – строение на нем». Мы полагаем более удачной концепцию «единого объекта недвижимости», которая предполагает, что земельный участок и недвижимость на нем должны подчиняться единому правовому режиму. Как отмечает Е.М. Тужилова-Орданская, «в связке «земля – здание» нельзя выделить главную вещь и принадлежность. Ценность земли не нуждается в особом доказывании. Однако и наличие крупных объектов на земельном участке также влияет на ее стоимость и ценность»113. Такой взгляд представляется более обоснованным, поскольку снимает вопрос о том, что должно определять судьбу другого объекта – земля или объект на ней: «отчуждение одного объекта одновременно предполагает необходимость отчуждения и другого объекта»114. В пользу этой концепции следует отнести введение в ст. 133.1 ГК РФ нового объектанедвижимости – единого недвижимого комплекса, который определяется как совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов, либо расположенных на одном земельном участке, если в зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.Исходя из этого определения можно сделать вывод, что принцип единства судьбы земельного участка и строения на нем к единому недвижимому комплексу неприменим, поскольку из единого объекта невозможно выделить объект (или его часть), который будет определять судьбу другого.

Тужилова-Ор данская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России: Монография.

– М.: ООО « Издательский дом «Буквовед», 2007. С. 68.

Тужилова-Ор данская Е.М. Там же.

Итак, указанные концепции единства судьбы земельного участка и строения на нем, соотношение их как главной вещи и принадлежности представляются не совсем удачными и не разрешающими ряд практических проблем, связанных, в частности, с изъятием земельных участков. Так, еще К.П. Победоносцев отмечал:

«при обращении в публичную продажу всего или некоторой доли недвижимого имения, принадлежащего одному владельцу, возникает вопрос: в каком составе назначить оное в продажу, для того чтобы привлечь наибольшее количество покупщиков? Иногда бывает выгодно пустить в продажу все имение в целом его составе, иногда – отдельными частями»115. Аналогичный вопрос возникает и в настоящее время при изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования (ст.ст. 284-286 ГК РФ). Законом прямо не урегулирован вопрос о судьбе объектов недвижимости, находящихся на изымаемом по данному основанию земельном участке. Таким образом, если следовать вводимому в Проекте изменений в ГК РФ принципу единой судьбы, то и земельный участок, и вся недвижимость на нем в данном случае подлежат продаже с публичных торгов.

Это представляется нарушающим, в частности, права лиц, обладающих правом собственности на недвижимое имущество на таком земельном участке.

В этой связи концепция «единого объекта», на наш взгляд, более удачна, потому что в описанном выше случае владелец земельного участка и строения на нем, при условии, что по закону раздел единого объекта возможен и целесообразен с точки зрения организации публичных торгов, будет иметь право требовать разделения земельного участка или выдела части земельного участка, находящегося под домом, из первоначального участка, и сохранения за ним права на ту часть земельного участка, которая находится под домом.

Также следует указать на некоторые особенности в отношении изъятия объектов недвижимости расположенных на земельном участке, подлежащем изъятию. Напомним, что «всякое строение будет отнесено к разряду зданий или сооружений лишь в том случае, если оно возведено законно, то есть на предоставленном для этой цели или допускающем ее возведение земельном Победоносцев К.П. Указ.соч.

участке, с получением необходимого для ее возведения разрешения, а также с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил»116.Если строение возведено с нарушением указанных условий, оно будет признано самовольной постройкой, гражданско-правовой режим которой определен в статье 222 ГК РФ. В результате присвоения объекту кадастрового номера и оформления на него технического паспорта, строение становится недвижимой вещью, что означает необходимость государственной регистрации вещных прав на него. Отметим, что при оценке таких объектов в выкупную цену включается только стоимость законно возведенных построек. Что подтверждается и материалами судебной практики. Например, при рассмотрении дела по иску об изъятии жилого помещения и определении выкупной цены суд г. Владивостока справедливо отказал требованиям ответчиков о включении в выкупную цену «ответчиками не были представлены доказательства того, что они являются собственниками земельного участка, бани, фундамента», объекты были возведены самовольно, из чегосудом был сделан вывод, что ответчики не имеют право на получение компенсации за данные объекты 117.

Наконец, чтобы дать характеристику земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, как объектов изъятия, на наш взгляд, приемлемо определяются ученым как предметы, явления материального и духовного мира, выступающие объектами правового поведения и имеющие юридическое значение118. При этом, объекты деятельности имеют юридическое значение в силу своей связи с результатом деятельности, необходимости определенных своих качеств для достижения желаемого результата, который и есть объект интереса119.

Таким образом, земельный участок и находящуюся на нем недвижимость можно Белов В.А. Указ.соч. С. 311.

Определение Приморского краевого суда от 17.05.2011 по делу № 33-4873// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Э лектронный ресурс] / Компания « Консультант Плюс».

Протасов В.Н. Правоо тношение как система. М.: Юрид. лит., 1991. С. 103.

Протасов В.Н. Указ.соч. С. рассматривать как объекты деятельности, которая заключается в принудительном прекращении прав на них, а объектом интереса в данном случае будет использование изъятого земельного участка для удовлетворения государственных или муниципальных нужд либо сохранение и (или) восстановление его качеств как природного объекта.

В целом, можно выделить следующие особенности, характеризующие земельный участок и расположенную на нем недвижимость как объекты принудительного отчуждения:

1. Представление о земельном участке как об объекте принудительного отчуждения невозможно без соответствующих публично-правовых границ.Публичный элемент в правовом режиме земельного участка, в частности, деление земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, имеет особую важность в характеристике его как объекта принудительного отчуждения, поскольку напрямую связан с установлением оснований изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования, определением порядка изъятия земельных участков и выкупной цены в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд.

2. Земельный участок как объект принудительного отчуждения обладает свойством общественной полезности, которую можно определить как возможность использования его для удовлетворения публичного интереса, проявляющегося в требованиях к сохранению его природных свойств и в ряде случаев – в необходимости использования его для государственных или муниципальных нужд.

3.Если земельный участок не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет, то его признание объектом недвижимости в юридическом смысле является спорным или, по крайней мере, подлежащим доказыванию.

Несмотря на то, что участие такого земельного участка в гражданском обороте проблематично, в то же время земельный участок, не прошедший кадастровый учет однозначно может рассматриваться как объект принудительно отчуждения.

В практике изъятия земельных участков достаточно распространена ситуация, когда площадь подлежащего изъятию участка определена ориентировочно, точные границы его не описаны, а органы, осуществляющие изъятие, сталкиваются с отказами в государственной регистрации решений об изъятии ввиду неопределенности объекта. На наш взгляд, указание в кадастровом плане земельного участка на то, что его площадь является ориентировочной, не является препятствием для государственной регистрации прав на этот участок, поскольку межевание участка для установления точных его границ может быть подано одновременно или после государственной регистрации прав на него. Сделан вывод, что обязанность по проведению процедуры межевания в указанном случае должна возлагаться на органы, осуществляющие функции по управлению соответствующим имуществом – федеральным, региональным или муниципальным.

3.Независимо от оснований изъятия находящаяся на земельном участке недвижимость не является самостоятельным объектом изъятия. По общему правилу, строения и сооружения на земельных участках изымаются, следуя судьбе последних. Однако существуют и исключения, когда необходимость изъятия объекта недвижимости, например, жилого помещения, инициирует процесс изъятия земельного участка, на котором это помещение находится (п. ст. 32 ЖК РФ).

4. Следует закрепить в законодательстве соотношение земельного участка и недвижимости на нем как «единого объекта», который должен подчиняться единому правовому режиму. Это поможет избежать практических проблем, например, при изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования, в частности, в случае владелец земельного участка и строения на нем, при условии, что по закону раздел единого объекта возможен и целесообразен с точки зрения организации публичных торгов, будет иметь право требовать разделения земельного участка или выдела части земельного участка, находящегося под домом, из первоначального участка, и сохранения за ним права на ту часть земельного участка, которая находится под объектом недвижимости.

Глава 2. Виды изъятия земельного участка как основания отчуждения расположенной на нем недвижимости 2.1 Изъятие земельного участка для государственных и Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд является наиболее распространенным основанием принудительного отчуждения недвижимости у частных собственников. Этому способствует не только объективно существующая необходимость в использовании земли для публичных (государственных или муниципальных) нужд, но и возможность злоупотребления данным институтом в целях использования земельных участков,находящихся в частной собственности, ради коммерческих интересов государственно-властных собственников другим. Как справедливо отмечает Е.Л. Сидорова, «граждане и юридические лица являются и без того «слабым звеном» земельных отношений, и поэтому нуждаются в специальных мерах защиты их прав и интересов, особенно в случаях, связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд»120. Во избежание нарушения прав собственников имущества, подлежащего принудительному отчуждению, необходимо наиболее государственных или муниципальных нужд.

В действующем законодательстве РФ основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд закреплены в п. 1 ст. Земельного кодекса РФ. Характерно, что в указанной нормеперечислены конкретные исключительные случаи, в которых допускается изъятие: выполнение международных обязательств РФ (пп. 1 п. 1 ст. 49 ЗК РФ), размещение Сидорова Е.Л. Баланс публичных и частных интересов при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Журнал российского права, 2010. № 4 (160). С. 141.

такихобъектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов, как: объекты федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения, объекты использования атомной энергии, объекты обороны и безопасности, объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи федерального и регионального значения, объекты, обеспечивающие космическую деятельность, объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ, линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий, объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения, автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (пп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).

Несмотря на указанную исключительность этих случаев, список не является закрытым: пп. 3 п. 1 ст.49 ЗК РФ предусматривает возможность установления иных оснований изъятия земельных участков для государственных нужд посредством федеральных законов. В настоящее время принят ряд федеральных законов, устанавливающих не только дополнительные основания изъятия, но и несколько иную, отличную от общих правил, процедуру принятия решения и осуществления изъятия земельного участка и недвижимости. ЭтоФЗ«Об организации Олимпийских игр 2014 г. в Сочи», ФЗ «Об организации форума АТЭС» и ФЗ «Об организации чемпионата мира по футболу FIFA 2018».

Кроме того, пп. 3 п. 1 ст.49 ЗК РФ устанавливает дополнительные основания изъятия земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности – с помощью законов соответствующих субъектов РФ.Исходя из формулировки данной нормы можно сделать вывод, что изъятие земельного участка по закону субъекта РФ допустимо только в отношении земельных участков, находящихся в собственности этого субъекта РФ или соответствующего муниципального образования, например, если земельный участок из состава государственных или муниципальных земель предоставлен в аренду, бессрочное пользование или пожизненное наследуемое владение. Получается, что если земельный участок находится у лица в частной собственности, то такой земельный участок не может быть изъят на основании закона субъекта РФ.

Отметим, что ряд региональных законов (Республики Бурятия, Томской и Ленинградской областей) среди обстоятельств являющихся основанием изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд указывают случаи их ненадлежащего использования.Например, статья 24 Закона Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области» 121, называющаяся «Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд», в качестве исключительных случаев, в которых возможно изъятие земельных участков, предусматривает, в частности: ухудшение качества земельного участка в связи с его использованием по целевому назначению при условии отсутствия средств у собственника на улучшение качества земельного участка (ч. 2); перевод земли из одной категории в другую, при условии невозможности использования земельного участка собственником по его первоначальному целевому назначению (ч. 3); ухудшение экологического состояния земельного участка по причинам, не зависящим от собственника участка (п. 5). Данные обстоятельства, связанные с обязанностью собственников соблюдать правила использования, установленные для земельных участков как объектов прав, обладающих особыми природными свойствами, нельзя относить к понятию государственных или муниципальных нужд, к тому же изъятие по основаниям ненадлежащего использования предусматривает иную, отличную от порядка изъятия для государственных или муниципальных нужд, процедуру изъятия – путем проведения торгов.

На наш взгляд, при современном уровне развития юридической техники перечисление в законе оснований изъятия земельных участков является недопустимым, иначе при возникновении необходимости признания того или иного случая в качестве основания для изъятия потребуется принятие новой или Закон Томской области «О предоставлении и изъятии земельных участков в Томской области» от 04.10 2002 № 74-ОЗ // Официальные ведомости Государственной Думы Томской области (сборник нормативных правовых актов), 2002. № 11(72).

преобразование существующей нормы, а такая установка на постоянное оборота.Еще М.В. Венецианов отмечал, что «обозначение отдельных случаев применения экспроприации вместо указания общего правила весьма неудобно и допустимо лишь в том крайнем случае, когда наука еще не выработала такого общего положения»122, а при точном определении случаев экспроприации, для каждого непредусмотренного предприятия (т.е. деятельности, связанной с занятием земли – прим. авт.) потребуется специальный закон, что ведет к дробности и разбросанности данного института. Также уместно привести мнение Б.М. Гонгало, указывавшего на то, что вопрос о том, есть ли необходимость в изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, всякий раз должен решаться с учетом конкретных обстоятельств, а в случае спора – судом123.

В подтверждение этого можно привести пример из практики ВАС РФ124, в котором суть спора сводилась к решению вопроса о том, какова действительная цель изъятия – возведение торгово-офисного центра на изымаемом у граждан и организаций земельном участке или реконструкция находящегося на данном участке здания с сохранением фасадной части как условие, поставленное перед лицами, в пользу которых осуществлялось изъятие.Судом было установлено, что заявитель надзорной жалобы, ЧКОО «Ти Джей Футвеар (Ю. Кей) Лимитед», был собственником нежилых помещений, находящихся на первом этаже изымаемого дома и 8/100 доли в праве общей собственности земельного участка под этим зданием. Согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или Венецианов М.В. Указ.соч.

См.:Гонгало Б.М. Комментарий к ст. 32 ЖК РФ. В кн.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Стату т, 2012. С 164.

Определение ВА С РФ о т 09.03.2010 № ВАС-2092/ 10 по делу № А53-5446/2008-С4-5// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

реконструкции в разумный срок.Суд признал недоказанным, что оспариваемое постановление «Об изъятии у организаций и граждан земельного участка … и предоставлении его гр. … для строительства торгово-офисного центра (реконструкция здания с сохранением фасадной части)» вынесено администрацией города Ростова-на-Дону с соблюдением указанных требований п.

10 ст.32 ЖК РФ. В передаче дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора постановления от 05.11.2009 Федерального арбитражного суда (далее – ФАС) Северо-Кавказского округа об отмене решения и постановления апелляционной инстанции было отказано, постановлениеФАС СевероКавказского округа от 05.11.2009, по которому заявленные ЧКОО «Ти Джей Футвеар (Ю. Кей) Лимитед» требования удовлетворены, было оставлено в силе.

Таким образом, Высшим Арбитражным Судом РФ было подтверждено, что изъятие указанного недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд и предоставление его частному лицу не является достаточно обоснованным, несмотря на закрепление обязанности последнего произвести реконструкцию находящегося на изымаемом участке здания с сохранением его фасадной части.

С учетом сказанного выше, мы считаем необходимымвыработкуобщего и емкого определения понятия государственных или муниципальных нужд как оснований изъятия, которое бы содержало критерии, на основании которых мог бы быть разрешен вопрос о возможности отнесения каждого конкретного случая к государственным или муниципальным нуждам.

В качестве еще одного аргумента в пользу необходимости наиболее четкого определения того, что есть государственные и муниципальные нужды, отметим, что земля исторически является инструментом политического и экономического влияния: в феодальный период она «даровалась» государем (монархом, сюзереном, князем) за службу и, хоть и признавалась собственностью лица, которому она была пожалована, но, тем не менее, могла быть изъята у него по воле господина. Такая власть над землей и людьми представляла собой, по определению А.В. Венедиктова, «единый комплекс правомочий, которые нельзя было бы отнести только к сфере политических или только к сфере земельных отношений, только к публичному или только к частному праву»125. Аналогичную мысль высказывал и У. Маттеи, утверждая, что «право государства на принудительное отчуждение частной собственности естественным образом вытекает из примата политикинад правом, силы над принципами»126.Однако, как подчеркивается в научной литературе, «неоспоримое право территориального верховенства государства не должно переноситься на право распоряжения всеми земельными ресурсами страны, в том числе и земельными участками, находящимися в частной собственности»127, что в противном случае, по мнению исследователей, означало бы, что само право собственности, как в советские времена, может трансформироваться всего лишь в право владения и пользования, государством128.

В настоящее время для того, чтобы избежать превращения института представление о том, что есть государственныеили муниципальные нуждыкак основания изъятия земельных участков и о критериях отнесения конкретных случаев к их числу.

Понятие государственных и муниципальных нужд как оснований изъятия исследовалось многими учеными. Как правило, в основание этого понятия большинство авторов помещают связь между надобностями государства или муниципального образования и кругом тех обязанностей, которые эти властные органы должны выполнять в соответствии с законом.Так, например, Р.Г.

Аракельян определяет государственные и муниципальные нужды как «задачи органов государственной власти и местного самоуправления, предусмотренные Конституцией РФ, Законом о Правительстве РФ и Законом о местном Венедиктов А.В. Государственная социалистическая собственность. Издательство Академии наук СССР. – Москва, Ленинград, 1948. С. 180.

Маттеи У., Су ханов Е.А. Основные положения права собственности. М.: Юристъ, 1999. С. 275.

Илюхин И.С. Защита прав граждан при изъятии земельных участков для государ ственных и муниципальных нужд: дисс. … канд. юрид. наук.Москва, 2011. С. 90.

Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. М.: Норма, 2001. С. 90.

самоуправлении»129. Н.П. Кабытов несколько более логично определяет понятие нужды через «потребность», то есть как «потребностьсоответствующего соответствии с его законодательно установленными функциями»130.

Попытки раскрыть понятие государственных или муниципальных нужд, опираясь на те функции, задачи, обязанности либо вопросы местного значения, которые реализуют соответствующие государственные органы или органы местного самоуправления, безусловно, имеют рациональное зерно. Однако, эти злоупотребление со стороны указанных органов, поскольку их функции максимально широки: это не только обеспечение обороны и государственной безопасности РФ, сфера внешней политики и международных отношений или социальная сфера, это также и осуществление бюджетной, финансовой, кредитной и денежной политики. К тому же, общественные отношения многогранны и не всегда могут быть отнесены к одной определенной сфере. А, значит, исходя из приведенных выше точек зрения, в качестве нужд государства или муниципалитета можно рассматривать любой интерес властного органа к земельному участку, который в случае его изъятия в пользу государства или муниципалитета будет использоваться, в том числе, для экономических целей данного органа. На такую возможность указывает, в частности, В.А. Евстигнеев, рассуждая, что в качестве государственных и муниципальных нужд зачастую понимаются не только публичные потребности, но и частнохозяйственные интересы данных органов как обычных собственников. Например, строительство кинотеатра или ипподрома для последующей сдачи в аренду131. Такое положение делает возможным злоупотребление властным органом своими полномочиями, когда в целях, например, пополнения бюджета допускалось бы изъятиеу частных собственников прибыльных земельных участков и объектов недвижимости в Аракельян Р.Г. Резервирование и изъятие земельных участков в механизме правового регулирования отношений собственности : гражданско-правовой: автореф. дисс. … канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 18.

Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка как основание прекращения права частной собственности: дис. … канд.

юрид. наук. Самара, 2004. С. 136.

Евстигнеев В.А. Собственность на землю в фокусе интересов // Журнал российского права. 2004. № 8. С. 77.

деловых или исторических районах, городских центрах, что даже при условии компенсации можно расценивать как произвол и нарушение конституционной защиты неприкосновенности права частной собственности.

Судебной практикой подтверждается, что не все вопросы местного значения (например, пополнение бюджета муниципального образования) могут служить основанием для изъятия земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Так, согласно пункту 1 Постановления Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан (далее – Исполком) от 27.06.2008 № 753 «Об изъятии земельных участков для государственных, муниципальных нужд» у ЗАО «Бирюли» изъяты земельные участки, находящиеся у ЗАО на праве аренды, для государственных и муниципальных нужд. В обоснование принятия данного постановления Исполком указал на необходимость размещения на данном земельном участке объектов промышленности и пользой для социально-экономических интересов населения территории данного района. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что постановление Исполкома № 753 принято с нарушением требований действующего законодательства. Постановлением ФАС Поволжского округа от 15 июня 2009 г. указанные решения оставлены без изменения со ссылкой на то, что ст. 49 ЗК РФ не содержит в качестве основания изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд привлечение инвесторов для пополнения бюджета муниципального района и создания рабочих мест132.

государственных и муниципальных нужд, Е.С. Клейменова предлагает понимать их как «объективно возникшую необходимость Российской Федерации либо муниципального образования в использовании земельного участка с целью обеспечения социально-значимых интересов и потребностей общества в целом, с связи с исполнением международных обязательств, размещением объектов Постановление ФА С Пово лжского округа от 15.06.2009 по делу № А65-19967/ 2008 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

государственного и муниципального значения и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством»133. Мы видим, что в данном определении круг функций государственных органов, ради выполнения которых допускается изъятие, значительно сужен, однако подчеркнем, что оговорка «и иными обстоятельствами, закрепленными действующим законодательством» по сути означает незакрытый характер данного перечня и допускает вероятность расширения круга оснований в ущерб интересов частных собственников земли.

Критика указанных мнений отнюдь не означает отрицание важности использования понятия «функции государственных или местных органов власти»

для выработки определения государственных или муниципальных нужд. Однако, представляется очевидным, что опираться при этом на один лишь критерий – выполнение властными органами своих функций – явно недостаточно. Наиболее верным мы считаем выявление ряда критериев с тем, чтобы изъятие было возможным лишь в случае, если все они будут соблюдены.

В отношении изъятия земли у частных лиц традиционно говорят о принудительного изъятия и гарантия надлежащего возмещения 134. Е.С. Симонова полагает, что при отчуждении земельного участка для государственных и обоснованность изъятия общественными нуждами, перечень которых установлен в законодательном порядке;отсутствие иных возможностей для удовлетворения публичных нужд; строгое соблюдение процедуры изъятия земельного участка, установленной действующим законодательством; справедливое возмещение за изымаемое недвижимое имущество в порядке, установленном нормативноправовыми актами135. Часть этих критериев, по нашему мнению, относится скорее к порядку осуществления изъятия земельного участка по указанному основанию, что будет рассмотрено в следующей главе. В то же время, в качестве составной Клейменова Е.С. Указ.соч. С. 82.

См. напр.: Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). – М.: Зерцало, ТЕИС. 1997. С.89-100; Дамбиева Т.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд // Адвокат. 2006. № 10. С. 65.

Симонова Е.С. Указ.соч. С. 53 -56.

части определения государственных или муниципальных нужд следует включить соответствие фактического изъятия указанному в законе надлежащему порядку (принцип законности).

Как нам представляется, возможность выработки понятия государственных или муниципальных нужд как оснований изъятия зависит от ответа на вопрос о соотношении публичного и частного начал в институте изъятия земли и объектов недвижимости, расположенных на ней, иными словами, об очерчивании границ государственного вмешательства в частную сферу.

К.И. Скловский, исследуя вопрос о пределах вмешательства в частную собственность, указывает, что в данном случае следует руководствоваться нормой ст. 1 Протокола № 1 к Европейской конвенции по правам человека136, которая, с одной стороны, устанавливает, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности, и никто не может быть лишен предусмотренных законом и общими принципами международного права, а с другой стороны, что указанные положения «не умаляют права государства необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами…». В соответствии с этим, К.И. Скловский предлагает свои условия допустимости вмешательства в частную собственность:

а) требование законности; б) осуществление связанных с вмешательством действий ради общественных интересов; в) соблюдение справедливого баланса частного и общественных начал. При этом ученый указывает, что если не соблюдено хотя бы одно условие, вмешательство считается недопустимым.137 Как можно заметить, соблюдение законностипризнается обязательным как в общем, Собрание законо дательства РФ, 2001. № 2. ст. 163.

Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - 4-е изд., перераб., доп. - М.: Стату т, 2008. С. 218.

муниципальных нужд. Однако, в данном вопросе недостаточно соблюдения одного лишь принципа законности для вторжения в частную собственность.

По нашему мнению, приведенные К.И. Скловским условия о том, что вмешательство в частную собственность должно быть связано с общественными интересами и о необходимости соблюдения справедливого баланса частных и публичных начал, можно признать совпадающими по смыслу, поскольку в случае, общественным (публичным) интересам, указанный баланс частных и публичных начал при таком изъятии будет достигнут.

Основываясь на сказанном выше, мы полагаем возможным для выработки понятия государственных или муниципальных нужд как оснований изъятия исследовать также следующие возможные критерии данного понятия: во-первых, аргументированность изъятия публичным интересом, во-вторых, соответствие принципу исключительности. Рассмотрим содержание каждого из них.

1. Аргументированность изъятия публичным интересом:

Указывая потребность в качестве основы категории интереса, С.В.

Михайлов определял правовой интерес как направленность к достижению различных социально-экономических целей в общественных отношениях с помощью возможностей, предоставляемых правовыми средствами138. Поскольку всем субъектам в общественных отношениях присущи различные интересы, интересы каждого не могут реализованы. Такой конфликт является нормальным, и, как справедливо отмечал Н.М. Коркунов, задача права состоит в том, чтобы человеческие интересы139. Следовательно, это обуславливает полномочия государства быть выразителем воли и интересов граждан. В то же время С.В Михайлов подчеркивает, что «в случае отсутствия в действиях государства направленности на реализацию общественных интересов, такие действия не Михайлов С.В. Категория интереса в российском гражданском праве. - М:« Статут», 2002. С. 28.

Коркунов Н.М. Лекции по общей теории права. СПб: Изд. Юр. Кн. Маг. Н. К. Мар тынова, 1908. С. 7.

должны иметь юридической силы140. А.А. Пескова, исследуя мнения ученых о понятии публичного интереса, приводит точку зрения Ю.А. Тихомирова о том, что публичные интересы – это усреднение личных интересов.«Это общественные интересы, без удовлетворения которых невозможно, с одной стороны, реализовать частные, с другой – обеспечить целостность организаций, государства, наций, социальных слоев, общества в целом»141. Исходя же из точки зрения самой А.А. Песковой, можно выделить следующие черты публичного интереса: во-первых, он является единым для некоторой социальной общности, во-вторых, он имеет относительно территориальный характер – в пределах территории каждого муниципального образования существуют свои публичные особенностей, в-третьих, публичный интерес защищается органами власти, которые по долгу службы должны вступаться за этот интерес в случае его нарушения142.

Приведенные высказывания позволяют сделать следующие выводы. Вопервых, недопустимо противопоставлять частные и общественные (публичные) интересы ввиду их тесной взаимосвязи и того, что по выражению К.И.

индивидуальным». Во-вторых, вмешательство в частную собственность, в нашем случае путем изъятия земельного участка и недвижимости на нем, допускается, когда государство, являясь выразителем воли и интересов некоего социального большинства, выполняет важнейшие общественные функции. Этот вывод возвращает нас к уже упомянутой точке зрения о том, что необходимость государственных (муниципальных) нужд. Здесь также следует подчеркнуть, что вмешательство это является допустимым, если властные субъекты действуют, представляя действительно общественные, публичные интересы, а не свой Михайлов С.В. Указ.соч. С. 69.

Цит. по.: Пескова А.А. Баланс публичных и частных интересов при реализации права на су дебну ю защиту муниципальной собственности// Конституционное и муниципальное право. - М.: Юрист, 2010, № 10. С. 25.

интерес как частного хозяйствующего субъекта, поскольку в этом случае должен применяться принцип равенства участников таких отношений. Соблюдение этих условий будет являться основой для достижения баланса общественных (публичных) и частных интересов.

В.В. Безбах указывает, что «при рациональной организации соотношения общественных ценностей интерес частного лица должен подчиняться всеобщему, публичному интересу… Между тем, такое подчинение частного публичному не должно приводить к полному пожертвованию первым ради последнего…» 143.Е.М.

Тужилова-Орданская, анализируя зарубежное законодательство, регулирующее злоупотребления общественными интересами необходимо закрепить наиболее точное понятие общеполезных интересов как оснований изъятия. Автором предложено изменить редакцию ч. 1 статьи 279 ГК РФ, указав, что изъятие общеполезных целей. При этом общеполезность таких действий предлагается понимать как «пригодность (необходимость) выкупаемого земельного участка для государственных органов»144. Вместе с тем, мы полагаем, что с точки зрения обеспечения гарантий для частных собственников от нарушения их прав на землю будет уместнее считать, что обоснованием государственных и муниципальных нужд должен стать критерий общественной необходимости, а не общеполезности или общественного использования.

Под общественной необходимостью мы предлагаем понимать, исходя из толкования понятия «необходимого»145, потребность использования земельного участка для таких мероприятий, без осуществления которых невозможно обойтись либо невыполнение которых может привести к существенному нарушению прав и интересов широкого круга лиц.

Безбах В.В. Указ.соч. С. 97.

Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защиты прав на недвижимость в гражданском праве России. Москва:

ООО « Издательский дом «Буквовед», 2007. С. 418.

См.: Ожегов С.И. Словарь русского языка: ок. 53 000 слов. М.: ООО « Издательство ОНИКС»: « Издательство «Мир и Образование», 2010. С. 283.

В отношении же использования понятия «общественного использования» и заимствования его из зарубежного законодательства как элемента института экспроприации Н.П. Кабытов справедливо отмечает, что это «может привести к чрезмерному ограничению интересов земельных собственников, даже при соблюдении таких принципов экспроприации, как надлежащая процедура и справедливая компенсация»146. Кроме того, как отмечает В.В. Безбах, в работах, общественнойполезности, не затрагиваются вопросы о конечной цели такого отчуждения, о возможном использовании экспроприации для перераспределения земельной собственности147.Действительно, несмотря на то, что классический взгляд на данный вопрос, отраженный еще М.В. Венециановым, заключается в том, что вполне верным критерием экспроприации считается «общеполезность предприятия», мы считаем этот критерий не соответствующим требованиям сегодняшней действительности, поскольку это означает, что отмечал и сам М.В.

Венецианов, что такое «предприятие может находится в исключительном пользовании частного физического или юридического лица и в то же время приносить пользу обществу». Такой взгляд ныне нельзя признать допустимым.

охарактеризовать как совокупность условий, когда подобное вмешательство в общественно-необходимых целей, а властные органы реализуют при этом наиболее важные свои функции, невыполнение которых может привести к существенному нарушению прав и интересов широко круга лиц, не преследуя собственных интересов как частнохозяйствующих субъектов.

2. Принцип исключительности:

Требование исключительности подчеркивается в научной литературе в Кабытов Н.П. Основания изъятия земельно го участка для государственных или муниципальных нужд // Апелляция. Арбитражные споры, 2008. № 3.

Безбах В.В. Указ.соч. С. 97.

муниципальных нужд как оснований изъятия148. Кроме того, оно закреплено в ст.

49 ЗК РФ, однако в указанной норме этот принцип не раскрыт. Пленум Верховного Суда РФ тоже опирается на принцип исключительности, определяя государственные или муниципальные нужды при изъятии земельных участков как потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков149, далее в определении делается отсылка к списку исключительных случаев, когда изъятие земельных участков допустимо.

На наш взгляд, принцип исключительности следует определять не столько как наличие указания на этот случай в перечне оснований изъятия, сколько как обязательное условие документально подтвержднного отсутствия других вариантов размещения предполагаемого к строительству объекта на изъятой исключительных случаев на практике означает,в первую очередь, обязанность государственных или муниципальных органов, инициирующих изъятие, доказать в суде невозможность других вариантов размещения объектов государственного и муниципального значения. Так, например, Постановлением ФАС Поволжского округа от 29.04.2010 по делу № A57-15367/2009 отказано в иске о признании образования (далее – МО) об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, поскольку у МО возникла потребность в изъятии земельного участка для строительства транспортной развязки и не имеется иного варианта размещения данного объекта, так как «предусмотренная проектом транспортная развязка вграницах улиц Ленина, Тельмана, Пушкина, Берег Волги является единственно См., напр.: Илларионов С.Ю. Гражданско-правовое регулирование прекращения прав на жилые помещения:

автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2009. С. 17.

Пп. «в» п. 20 Постановления Пленума Вер ховного Су да РФ о т 02.07.2009 № 14 « О неко торых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищно го ко декса Российской Федерации» // Бюллетень Вер ховного Су да РФ, 2009. № 9.

возможной, так как городу Энгельс присвоен статус исторического, что не дает права менять сложившуюся сетку улиц исторической застройки»150.

Кроме того, органом, принявшим решение об изъятии, должно быть доказано и то, что иные варианты размещения не просто рассматривались, но и были признаны невозможными не только исходя из экономической выгоды, но и в силу совокупности объективных данных. Как правило, это отражается в акте выбора земельного участка под проектирование соответствующего объекта 151.

Одним из факторов исключительности, влияющих на принятие решения о выборе земельного участка, является соответствие цели, для которой земельный участок планируется изъять, документам территориального планирования.

Согласно п. 4 ст. 9 ГсК РФ не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятииземельных участков для государственных или муниципальных нужд, если размещение таких объектов не предусмотрено документами территориального планирования РФ в таких областях, какфедеральный транспорт, автомобильные дороги федерального значения, оборона страны и безопасность государства, энергетика и др., документами территориального планирования субъекта РФ либо муниципальных образований. Например, согласно Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2011 суды нижестоящих инстанций правомерно удовлетворили требование о признании недействительным постановления главы МО об изъятии земельных участков для муниципальных нужд – строительства объектов теплоснабжения, поскольку установили, что генеральный план города не предусматривает строительство объектов теплоснабжения на территории спорных земельных участков152. Исключения из требования, установленного пунктом 4 ст.

9 ГсК РФ, могут быть закреплены в специальных законах. Например, в п. 34 ст. ФЗ «Об организации чемпионата мира по футболу FIFA 2018» указывается, что Постановление ФА С Поволжского округа о т 29.04.2010 по делу № A57-15367/ 2009 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

Cм., напр.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.092010 № Ф03 -5600/ 2010 по делу № А51Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Э лектронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»; Постановление ФАС Московского округа от 06.09.2011 по делу A41-30800/ 10// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

Постановление ФА С Северо-Кавказского округа о т 31.03.2011 по делу № А32-8987/ 2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

изъятие для размещения объектов соответствующей инфраструктуры допускается при отсутствии документов территориального планирования.

Таким образом, понятие государственных и муниципальных нужд как оснований изъятия следует раскрывать через совокупность следующих обязательных к соблюдению критериев:

1) принцип законности, под которым следует понимать соответствие фактических действий по изъятию указанной в законе надлежащей процедуре;

2) аргументированность изъятия публичным интересом, понимаемае как совокупность условий, при которых подобное вмешательство в сферу частной собственности осуществляется для достижения общественно-необходимых целей.

При этом роль властных органов должна выражаться в реализации наиболее важных функций, невыполнение которых может привести к существенному нарушению прав и интересов широко круга лиц;

подтверждение отсутствия других вариантов размещения предполагаемого к строительству объекта на изъятой земле и выражающийся в следующих условиях:

инициирующих изъятие, доказать в суде отсутствие других вариантов размещения объектов государственного или муниципального значения, а также что иные варианты размещения не просто рассматривались, но и были признаны невозможными в силу совокупности объективных данных. Это должно быть соответствующего объекта;

– соответствие цели, для которой земельный участок планируется изъять, документам территориального планирования.

Подводя итог, предлагаем следующее определениегосударственных и муниципальных нужд как оснований изъятия – это обусловленные публичным интересом потребности в использовании определенного земельного участка для достижения общественно-необходимых целей при условии документально подтвержденного отсутствия других вариантов размещения объектов государственного или муниципального значения (принцип исключительности) и соблюдения установленной законом процедуры изъятия (принцип законности).

2.2 Изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего Помимо изъятия для государственных или муниципальных нужд, Гражданский кодекс РФ содержит еще один вид принудительного прекращения права частной собственности на землю – изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования. В качестве оснований к такому изъятию ГК РФ называет, во-первых, неиспользование земельных участков для предусмотренных законом целей (ст. 284), во-вторых, грубое нарушение правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст.285).

Такого рода основания для принудительного изъятия земельных участков у собственников связаны не только с ограниченным количеством земельных участков как объектов гражданского оборота, но и, как отмечает П.В.

Крашенинников, с их особой важностью и ценностью для жизни общества, в этой связи ученый подчеркивает особое значение вопроса их эффективного использования153. Еще Е.В. Васьковский указывал на то, что земля является частью территории страны, поэтому государство не может допустить, чтобы ею бесконтрольно и неограниченно распоряжались частные лица 154. Необходимо подчеркнуть, что вопросы ограничений и контроля при пользовании и распоряжении землей частными собственниками берут свое начало из дискуссии Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / по д ред. П.В. Крашенинникова (Материал подготовлен с испо льзованием правовых актов по состоянию на 1 января 2010 го да) // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из сп рав.правовой системы «Гарант».

Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Выпуск I. Учение об объекте права [Электронный ресурс] :

Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

о понятии права собственности в целом, его пределах. Наиболее верно, на наш взгляд, его определил К.П. Победоносцев: «право собственности является совершеннейшим и полнейшим из всех прав – право исключительного и полного общественной и гражданской жизни»155. Таким образом, право собственности, будучи наиболее полным вещным правом, имеет свои пределы, определяемые общественными интересами.

продиктованное необходимостью соблюдения баланса интересов в обществе, закрепленный в законодательстве стран ЕвропыXIX века, как отмечает В.П.

Камышанский, претерпел существенные изменения в ХХ в. 156 и в настоящее время «о его священном характере уже не говорят, и хотя его неотъемлемость и неприкосновенность не отрицаются, … общественное сознание признало необходимость усиления социальной роли права собственности»157.

Идея социальной роли (функции) права собственности, как отмечают А.П.

Анисимов и А.И. Мелихов, была подробно разработана известным французским юристом Леоном Дюги в конце XIX – первой четверти XX вв. Автор полагал, что собственность, перестав быть абсолютным правом, «трансформируется для собственника в социальную функцию (долг), и только в этих пределах она использоваться в интересах общего блага»158. Эту идею разделяли многие отечественные159 и зарубежные авторы. Так, итальянский юрист Данте Каллегари указывал, что «право собственности... есть институт, который служит не только индивидуальным интересам, но также общим интересам коллектива, имеет Цит. по: Васьковский Е.В. Указ.соч.

Камышанский В.П. Пределы и о граничения пр ава собственности: Монография. – Волгоград: Волго гр. акад.

МВД России, 2000. С. 16.

Камышанский В.П. Указ.соч. С. 9.

Цит. по: Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно -правовое регулирование права частной собственности на земельные участки. – Во лгоград, типо графия ООО «Мастер», 2009. С. 51.

См., напр.: Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории циви листической мысли.

Гражданское правоотношение. Критика теории «хозяйственного права» // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы « КонсультантПлюс».

социальную функцию, поэтому оно подчинено ограничению»160. Ограничения, таким образом, можно признать, одной из черт права собственности. При этом, немецкие авторы пo пoвoдy социальной фyнкции собственности, как указывает В.П. Камышанский, отмечают, что «служение общественным задачам и целям общего блага не лишает частную собственность ее сущности как основы личной деятельности по формированию собственных жизненных реалий»161.

ненадлежащего использования положен принцип, закрепленный в п. 2 ст. Конституции РФ, предусматривающий свободное осуществление прав владения, пользования и распоряжения собственниками своей землей, при условии, что это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.Объясняя полномочия государства на установление пределов и ограничений права собственности на земельные участки, А.И. Мелихов утверждает, что хотя правом собственности на природные ресурсы территории, на которую распространяется его суверенитет,обладает народ, в то же время функции представления и осуществления народной воли по использованию природных ресурсов выполняет государство, поскольку государственно-правовое устройство является основной формой существования народов.Из этого ученый делает вывод, что «право абсолютной собственности народа на природные ресурсы «растворяется» в государственных функциях, и, с точки зрения гражданского права, они не определимы»162. Таким образом, государство очерчивает содержание права собственности, в том числе на такие природные ресурсы, как земля, и устанавливает случаи, когда допустимо публично-правовое вмешательство в дела частных собственников земельных участков в ходе их использования.Как следствие этого установлена санкция за ненадлежащее использование земельных участков в виде изъятия по указанным в ст.ст. 284- ГК РФ основаниям.

Цит. по: Камышанский В.П. Указ.соч. С. 70.

Мелихов А.И. Право частной собственности на земельные участки: автореф. дис. … канд. юрид. наук.

Волгоград, 2007. С. 12.

Рассмотрим условия применения изъятия земельного участка вследствие ответственности относят те признаки, которым правонарушение должно отвечать:

это противоправное поведение правонарушителя, убытки, причинная связь между двумя названными элементами и, наконец, вина правонарушителя163.

Противоправным поведением в нашем случае будет неисполнение предусмотренных гражданским и земельным законодательством обязанностей и нарушение ограничений, связанных с осуществлением прав на земельные участки при доказанной объективно существующей возможности для надлежащего исполнения своих обязанностей и осуществления мероприятий по сохранению природных качеств земельного участка. Противоправное поведение может выражаться как в форме действия, так и в форме бездействия.

самовольное строительство на землях, не предназначенных для этого по своему целевому назначению и разрешенному использованию (например, на землях сельскохозяйственного назначения), уничтожение (повреждение) межевых знаков границ земельных участков, самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы или его уничтожение. К противоправному бездействию следует отнести неисполнение установленных обязанностей, например, предусмотренной ст. 284 ГК РФ обязанности по целевому использованию земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства, жилищного или иного строительства в течение трех лет, а также невыполнение (или несвоевременное выполнение) обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению.

потерпевшим, а публичным интересам, заключающимся в сохранении природных свойств земельного участка, то есть отношениям в сфере землепользования.

Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1 /Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. – Москва : РГ-Пресс, 2012. С. 962.

Такой объект правонарушения и отсутствие необходимости в восстановлении имущественного положения потерпевшего привносят в рассматриваемый институт элемент административной ответственности.Как верно отмечает О.Г.

Авдонина,возмещение ущерба в данном случае возможно, если он поддается денежной оценке, особую сложность при этом представляет установление степени износа земель, именно это отличает дела этой категории от дел о взыскании ущерба, причиненного обычному имуществу164.

Также должно быть установлено, что наступление неблагоприятных последствий (в виде захламления земельного участка, снижения его плодородия и бездействия.

В отношении вины правонарушителя по общему правилу признается недопустимымприменение к собственникам земельных участков столь суровой санкции как изъятие земельного участка в случае, если у них объективно не было возможности для надлежащего исполнения своих обязанностей и осуществления мероприятий по сохранению земель. В соответствии с этимскладывается и судебная практика.