Главная >> Диссертации - все темы

Pages: | 1 | ... | 2 | 3 |

«ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ...»

-- [ Страница 4 ] --

В этой связи мы полагаем справедливой сложившуюся практику взыскания убытков, понесенных в результате отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, после совершения такого изъятия. Так, Верховный суд Республики Башкортостан в Определении от 01.03.2011 225 указывает, что определить на момент изъятия фактический размер убытков, связанных с изъятием земельного участка не представляется возможным, и ответчики – граждане, чье имущество изымается – не лишены права требовать от истца возмещения убытков по фактически понесенным ими расходам, если они возникнут в будущем. Действительно, точно определить размер расходов, которые понесут частные собственники в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилья, переезда, См., напр.: Определение Высшего Арбитражного суда РФ о т 02.08.2012№ ВАС-10087/12 // [Э лектронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

Определение Вер ховного Суда РФ от 05.06.2012 № 25-КГ12-2// [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Определение Вер хо вного суда Республики Башкортостан о т 01.03.2012 по делу № 33-2276/12// [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

поискадругого жилого помещения, оформления права собственности на него, досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, представляется возможным только исходя из фактических данных.

В результате анализа проблем определения выкупной цены недвижимого имущества при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд сделаны следующие выводы.

Оценка изымаемых объектов на основе понятия рыночной стоимости, указанного в ФЗ «Об оценочной деятельности», недопустима по следующей причине. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также решение суда о принудительном выкупе влекут возникновение у частных собственников обязанности по передаче изымаемых объектов в собственность соответствующего властного субъекта, а это противоречит понятию рыночной стоимости, положенному в основу определения выкупной цены изымаемых объектов, содержащемуся в ст. 3 ФЗ«Об оценочной деятельности» и положенному в основу определения выкупной цены изымаемых объектов. Кроме того, в данном случае нельзя говорить о формировании выкупной цены как цены, определяемой на открытом рынке в условиях конкуренции.

По нашему мнению, на это должны быть нацелены следующие меры. Вопервых, размер выкупной цены за жилое помещение следует определять путем включения в нее не только стоимости самого жилого помещения, но и стоимости доли в общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме и местах общего пользования в коммунальной квартире. Во-вторых, с точки зрения гарантий имущественных и личных неимущественных прав наиболее незащищенных категорий частных собственников следует включить в нормы, регулирующие принудительное отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, обязанность предоставления в приоритетном порядке вместо изымаемого недвижимого имущества предварительного и равноценного возмещения в виде аналогичных объектов недвижимости следующим субъектам: собственникам жилых помещений, которые являются для них единственным местом жительства, собственникам земельных участков, которые являются местом осуществления профессиональной деятельности, несовершеннолетним собственникам недвижимости, находящимся под опекой или попечительством.

3.3Особенности отчуждения недвижимости при изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования Изъятие земельного участка по основаниям, предусмотренным в ст.ст. 284ГК РФ, наряду с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд является одним из способов принудительного прекращения права частной собственности на земельный участок, вместе с тем, механизм отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка ввиду его ненадлежащего использования имеет ряд особенностей, нуждающихся в подробном исследовании.

Согласно п. 1 ст. 286 ГК РФ порядок изъятия ввиду ненадлежащего использования, а именно, какой орган государственной власти или местного самоуправления уполномочен принимать решение о таком изъятии, порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников о допущенных правонарушениях должны устанавливаться земельным законодательством.

Однако нормы ЗК РФ, посвященные правовому регулированию этого вида изъятия земельных участков, распространяют свое действие только в отношении землевладельцев и землепользователей, а нормы ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» хотя и предусматривают изъятие, в том числе и у собственников, земельных участков, однако только тех, которые отнесены к определенной категории – землямсельскохозяйственного назначения. Таким образом, несмотря на то, что данная норма была закреплена в ГК РФ достаточно давно, до настоящего момента правовая регламентация порядка изъятия земель ввиду ненадлежащего использования является фрагментарной.

Разработка целостной процедуры отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка по указанным основаниям является важной задачей, поскольку также, как и в институте изъятия для государственных и муниципальных нужд, надлежащая процедура «гарантирует защиту прав и интересов физических и юридических лиц от злоупотреблений властью уполномоченными органами»226. В связи с этим, механизм изъятия земельного участка по основанию ненадлежащего использования должен состоять из четкой последовательности строго определенных действий.

Для установления порядка изъятия по основаниям ст.ст. 284 - 285 ГК РФ представляется возможным исследованиенорм земельного законодательства, ненадлежащем использовании земельных участков лиц и об изъятии у них данных участков при неустранении нарушений, как предлагается авторами комментария к статье 286 ГК РФ227, но и в целом для выработки четкой Сидорова Е.Л. Указ.соч. С. 13.

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий / под ред. Сергеева А.П.- М.: «Проспект», 2010.[Э лектронный ресурс] : Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

последовательности этапов изъятия земельного участка у собственника ввиду ненадлежащего использования.

Исходя из пунктов 2 и 3 ст. 54 ЗК РФ можно сделать вывод, что принудительному прекращению прав пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования земельным участком предшествуют следующие юридические факты: наложение административного взыскания в виде штрафа по основаниям ненадлежащего предупреждения виновному в правонарушении лицу о возможном изъятии, в случае если указанное нарушение не будет устранено, а также уведомлением о выявленном правонарушении органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставившего данный земельный участок. В случае если после истечения срока, указанного в предупреждении, виновное лицо не устранит правонарушения, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в предоставивший земельный участок исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Последний должен направить в суд заявление о прекращении права на земельный участок.

Схожий порядок предусмотрен в статье 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Формой прекращения права собственности на ненадлежаще используемый земельный участок, в отличие от иных прав, является изъятие путем продажи с публичных торгов в судебном порядке. Кроме того, в дополнение к положениям ст. 286 Гражданского кодекса РФ в ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено, что в случае если публичные торги по продаже земельного участка будут признаны несостоявшимися, этот земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.

Целиком опираться на нормы данного закона при применении ст. 286 ГК РФ, однако, невозможно, поскольку, как указывалось выше, указанный федеральный закон регулирует основания принудительного изъятия земельных участков лишь одной категории – земель сельскохозяйственного назначения.

Исходя из приведенных норм, постараемся исследовать порядок изъятия земельного участка у собственника ввиду ненадлежащего использования, выявить особенности отчуждения недвижимости при этом, выработать рекомендации по совершенствованию правового регулирования отношений в данной сфере.

Субъектами, участвующими в данном процессе являются, с одной стороны, собственники, допустившие ненадлежащее использование земельных участков, путем нарушения обязанности по пользованию земельным участком в пассивной форме (неиспользование) либо активными действиями путем осуществления эксплуатации земельного участка способами, не предусмотренными для земель определенной категории и вида разрешенного использования. Другую сторону представляют субъекты, заинтересованные в сохранении качеств земельного участка как природного объекта и, как следствие, в изъятии его в случае ненадлежащего использования – это исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного надзора, а также исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, предоставившие такой земельный участок. Хотя ст. 286 ГК РФ напрямую не закрепляет обязанности последних принять решение об изъятии, в практике рассмотрения подобных дел сложилось правило, что при наличии оснований для принятия решения об изъятии, предусмотренныхст.ст. 284-285 ГК используемых с нарушением земельных участков является обязательным.

Так, согласно Постановлению Богородицкого районного судаТульской области228, суд, рассмотрев дело по иску прокурора в интересах населения муниципального образования к администрации муниципального образования о Решение Бо городицкого районного суда Тульской о бласти от 30.05.2011 по делу № 2-766/ 2011 [Э лектронный ресурс] : Су дебные акты РФ – база судебных актов арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Дата обновления: 15.02.2014. URL: http://sudact.ru/regular/doc/62kDZ8jOaHZX(дата обращения: 15.02.2014).

понуждении ее к принятию решения об изъятии земельного участка, пришел к самоуправления в области земельных отношений, в силу пункта 1 ст. 11 ЗК РФ относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства РФ правил землепользования и застройки территории городских и сельских поселений, территорий муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель, то принятие решения об изъятии земельного участка является для указанного органа обязательным. Как показала проверка, несмотря на наличие оснований для принятия указанного решения, администрацией МО Воловский район предоставленные ей законом полномочия в части изъятия вышеуказанного самоуправления, закрепленному в статье 1 Федерального закона №131-ФЗ «Об общих принципах местного самоуправления в РФ»229.

Таким образом, последовательность этапов изъятия земельного участка у собственника ввиду ненадлежащего использования можно представить в следующем виде:

административного взыскания с одновременным вынесением предупреждения собственнику о возможном изъятии его земельного участка по основаниям, предоставившего земельный участок.

В ст. 286 ГК РФ указывается, что порядок направления и содержание такого предупреждения должны устанавливаться земельным законодательством. Однако Федеральный закон от 06.10.2003 № 131-ФЗ « Об общих принципах организации местного самоупр авления в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 2003. № 40. ст. 3822.

См., напр.: ст. 8.6. «Порча земель», ст. 8.8. «Использование земельных участков не по целевому назначению, невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, приго дное для использования по целевому назначению» КоАП и др. // Российская газета, 2001. № 256.

этих норм в Земельном кодексе РФ не содержится. В ситуации пробела в правовом регулировании данного этапа изъятия, мы считаем возможным использование по аналогии норм земельного законодательства о предупреждении лиц, не являющихся собственниками, о возможном изъятии у них при неустранении нарушений, а именно ст. 54 ЗК РФ, а также правоприменительной практики. Форма предупреждения о допущенном земельном правонарушении установлена Положением о государственном земельном надзоре231. Согласно обязательные сведения: сведения субъектах – проверяющем и допустившем местоположения и кадастрового номера земельного участка, указание на законодательные и иные нормативные правовые акты (со ссылкой на статьи и пункты), требования которых были нарушены, и установленную за это правонарушения и срок его исполнения, а также информацию о порядке отчета о ходе выполнения предписания. Кроме того, в предупреждении указывается, что в земельногоправонарушенияматериалыо принудительном прекращении правана принудительноепрекращение права, будут направлены в соответствующий местногосамоуправления.

Так, согласно материалам дела Великоустюгского районного суда Вологодской области232, в адрес гражданина Ч., ответчика по данному делу, предупреждение о возможном изъятии его земельного участка не направлялось.

Предписание об устранении нарушения земельного законодательства было Постановление Правительства РФ от 15.11.2006 № 689 «О государственном земельном надзоре» // Собрание законодательства РФ, 2006. № 47. ст. 4919.

Решение Великоустюгского районного суда Во логодской области от 11.03.2011 по делу № 2-124/ [Электронный ресурс] : Судебные акты РФ – база судебных актов арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Дата обновления: 15.02.2014. URL: http://www.sudact.ru/regular/doc/U9XBuNmj59YX/ (дата обращения: 15.02.2014).

утратившим силу, и не содержало указания на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения.Таким образом, была нарушена процедура лишения гражданина Ч. права собственности на земельный участок вследствие нарушения земельного законодательства, что само по себе является основанием к отказу в удовлетворении требований о прекращении права на земельный участок, а потому к моменту рассмотрения дела вопрос о принудительном изъятии у гражданина Ч..

земельного участка решен быть не может.

собственностина земельный участок является факт неустранения ненадлежащего взыскания, юридически значимым при этом является факт одновременного предупреждения собственника о возможном изъятии его земельного участка.

2) В случае неустранения в срок, предусмотренный в предупреждении, нарушений в ходе использования земельного участка, послуживших основанием принимает решение об изъятии такого земельного участка.

нарушений законодательно не определен. Мы полагаем, в данном случае можно исходить из принципа разумности, а также учитывать тот объем работы, который виновное лицо должно осуществить в указанный срок. Практика показывает, что в среднем данный срок устанавливается равным одному году233.

В целом, необходимым условием для перехода к следующему этапу – непосредственно к изъятию ввиду ненадлежащего использования является наличие совокупности трех юридических фактов: истечение установленного в предупреждении срока, неустранение ненадлежащего использования земельного уполномоченным в области земельных отношений органом решения об изъятии.

См., напр.: Решение Киреевского районного суда Тульской области от 15.06.2011 № «Обезличен» по делу № 2Э лектронный ресурс] : Су дебные акты РФ – база су дебных актов арбитражных су дов и су дов общей юрисдикции. Дата обновления: 15.02.2014. URL: http://sudact.ru/regular/doc/kdoQYq L2vsWT/ (дата обращения:

15.02.2014).

ненадлежащего использования по аналогии с изъятием для государственных или муниципальных нужд также должно подлежать государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку государственная регистрация ограничения или обременения на недвижимое имущество имела бы важное значение как для законности процедуры недобросовестного собственника земельного участка.

3) В зависимости от наличия согласия собственника порядок изъятия ввиду ненадлежащего использования может быть добровольным или принудительным (судебным).

Добровольный порядок возможен при согласии собственника изымаемого участка и предполагает проведение изъятия посредством публичных торгов.

Согласие собственника на изъятие у него земельного участка путем проведения торгов должно быть выражено в письменной форме и направлено в адрес органа, принявшего решение об изъятии.

Принудительный порядок изъятия имеет место в случае, если собственник выразил несогласие с принятым решением либо уполномоченный орган не получил от собственника какого-либо ответа и предполагает обращение уполномоченного органа в суд с иском о принудительной продаже земельного участка.В случае удовлетворения иска участок также продается с публичных торгов, но в соответствии с законодательством об исполнительном производстве.

Как можно заметить, наличие либо отсутствие согласия собственника на изъятие у него земельного участка не имеет значения для выбора способа отчуждения такого участка, поскольку законодательно закреплена единственная форма изъятия ненадлежаще используемого земельного участка – продажа с публичных торгов. Данный вывод подтверждается и на практике. Так, ответчиком не было выражено согласие исполнитьрешение об изъятии земельного участка, что явилось основанием для обращения в суд с рассматриваемым иском, который был правомерно удовлетворен, в том числе, на основании положений, предусмотренных п. 3 ст. 286 ГКРФ. А поскольку данной нормой определены единые основания принятия соответствующим уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка, по мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, единым должен быть и способ отчуждения этого земельного участка – посредством продажи с публичных торгов – вне зависимости от того, было выражено собственником земельного участка согласие исполнить решение уполномоченного органа об изъятии земельного участка (п. ст. 286 ГК РФ) либо такое согласие выражено не было (п. 3 ст. 286 ГК РФ).Судом был признан не имеющим правового значения довод ответчика, который считает, что собственник, в отношении которого принято решение об изъятии земельного участка, вправе самостоятельно избрать способ и форму продажи земельного участка, в том числе, без проведения публичных торгов.Кроме того, арбитражный суд апелляционной инстанции исходит из отсутствия доказательств того, что реализацией определенного судом первой инстанции способа отчуждения земельного участка могут быть и будут нарушены права ответчика по сравнению с правом, которое может быть реализовано в результате избрания этой стороной самостоятельно иного способа продажи участка. Таким образом, согласие собственника на изъятие у него земельного участка влияет лишь на выбор органа, посредством которого будет проведена принудительная продажа, и сроки ее осуществления, но не на выбор способа отчуждения земельного участка, используемого ненадлежащим образом.

4) Организация и проведение торгов.

Статья 286 ГК РФ содержит лишь общее указание, что в результате изъятия ввиду ненадлежащего использования участок при наличии согласия собственника подлежит продаже с публичных торгов. Следует полагать, что в данном случае применяются общие правила проведения торгов, установленные ст.ст. 447-448 ГК РФ. Тем не менее, эти общие правила должны быть уточнены в связи со спецификой изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда о т 11.08.2010 № 17А П-7586/2010-Г К по делу № А50-3428/2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

Например, данные нормы не устанавливают, в течение какого срока после принятия решения об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования должны быть проведены публичные торги по продаже такого земельного участка и недвижимости, находящейся на нем. В настоящее время указанный вопрос разрешается на уровне регионального законодательства. Так, согласно п. 7 статьи 21.4 Закона Республики Башкортостан235 в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием, уполномоченный республиканский орган исполнительной власти в области земельных отношений в отношении такого участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством.

Кроме того, остается открытым вопрос о форме проведения торгов (конкурс либо аукцион), также не урегулировано, на кого должны быть возложены обязанности по приведению земельного участка в надлежащее состояние – на собственника, у которого он изымается, на орган, проводящий торги, либо на лицо, выигравшее их. В последнем случае такая обязанность в качестве обязательного условия должна быть включена в требования к участникам торгов.

А значит, формой проведения их будет конкурс, поскольку форма аукциона согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ предполагает, что выигравшим будет признано лицо, которое предложило наиболее высокую цену, а то время как выигравшим торги признается лицо, которое по заключению конкурсной комиссии предложило лучшие условия.

На практике может возникнуть ситуация, когда земельный участок в результате длительного неиспользования не будет представлять интереса для потенциальных покупателей. В то же время, общие нормы о проведении торгов устанавливают, что если в торгах никто не принял участие либо участвовало только одно лицо, такие торги следует признать несостоявшимися. В отношении Ведомости Государственного Собрания - Курултая, Президента и Правительства Республики Башкортостан, 2004. № 4(178).ст. 164.

организации торгов изъятого земельного участка такой вариант является неприемлемым, поскольку целью изъятия по указанным основаниям является сохранение природных свойств земельного участка и целевое его использование.

В отношении земель сельскохозяйственного назначения пунктом 10 ст. ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» закреплено, что в случае если публичные торги по продаже земельного участка будут признаны государственную или муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. В ряде случаев вопрос о судьбе изъятого земельного участка, публичная продажа которого не состоялась, разрешается в региональном законодательстве.

Например, согласно п. 8 ст. 21.4 указанного Закона Республики Башкортостан муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. Однако на наш взгляд, указанные особенности должны быть предусмотрены в ст. 286 ГК РФ.

5) Завершающим этапом является переход прав на земельный участок и предоставление собственнику возмещения за изъятый у него земельный участок за вычетом расходов на организацию и проведение публичных торгов.

Нарушение указанной процедуры изъятия в соответствии со сложившейся судебной практикой влечет отказ в иске органа, уполномоченного на принятие решения об изъятии ввиду ненадлежащего использования. Так, согласно Решению, принятому Белевским районным судом Тульской области236 в отношении гражданина … были составлены протоколы и возбуждено дело об административном правонарушении по ст. 8.8. КоАП РФ, он был подвергнут административному наказанию в виде штрафа. Никаких предупреждений при составлении протокола собственнику земельного участка также вынесено не Решение Белевского районного суда Тульская области от 23.09. 2011 по делу № 2-442/2011 [Э лектронный ресурс] : Су дебные акты РФ – база судебных актов арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Дата обновления: 15.02.2014. URL: http://sudact.ru/regular/doc/3nsAyMCRsYrW/(дата обращения: 15.02.2014).

было. Кроме того, в судебном заседании было установлено, что в протоколе об административном правонарушении, предусмотренном ст. 8.8 КоАП РФ, отсутствует подпись виновного, что противоречит требованиям ч. 5 ст. 28.2 КоАП РФ, а, следовательно, суд не может признать данный протокол допустимым доказательством. В процессе рассмотрения дела также было доказано, что со стороны должностных лиц исполнительных органов государственной власти, уполномоченных осуществлять государственный земельный контроль, никаких уведомлений и предписаний в связи с ненадлежащим использованиемданным гражданином своего земельного участка в администрацию МО, предоставившей ему в собственность земельный участок, не направлялось. Изложенное свидетельствует о том, что в целях соблюдения процедуры отчуждения у юридических лиц и индивидуальных предпринимателей земельного участка и находящейся на нем недвижимости должностные лица органов государственного надзора должны выдавать им одновременно как предупреждения, так и предписания.

На наш взгляд, указание на то, что нарушение процедуры изъятия ввиду ненадлежащего использования влечет отказ в удовлетворении иска о принудительном изъятии используемого ненадлежащим образом земельного участка, должно быть четко закреплено в законодательстве, в частности, в ст. ГК РФ.

Следует также обозначить ряд проблем, связанных с конкретными основаниями рассматриваемого вида изъятия. В качестве таковых ГК РФ называет, во-первых, неиспользование земельных участков для предусмотренных законом целей (ст. 284 ГК РФ), во-вторых, грубое нарушение правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст. 285 ГК РФ).

В статье 284 ГК РФ закреплено, что земельный участок может быть изъят только если он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. Эта норма вызывает ряд вопросов. В частности, неясно, каким образом определяется начало течения этого срока. В комментарии к данной статье237 предполагается, что момент начала использования может быть связан с датой предоставления земельного участка либо с датой получения разрешения на строительство. В отношении земель сельскохозяйственного назначения ответ на данный вопрос был получен с введением Федеральным законом от 29.12.2010 № 435-ФЗ пункта 4 к статье 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которому такой участок «может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или деятельности». Данное положение уже применяется в практике судебного сельскохозяйственного производства239. Однако, оно не относится к обязанности по надлежащему использованию земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, в связи с чем, мы можем говорить лишь о возможности применения аналогии.

Кроме того, существует неопределенность в вопросе о том, когда обязанность использования участка считается исполненной: с даты начала строительных работ, с даты введения объекта в эксплуатацию или с даты регистрации права на объект недвижимости240. Добавим, что также неясно с какого момента считается исполненной обязанность по сельскохозяйственному Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданско го кодекса Российской Федерации / по д ред. П.В. Крашенинникова (Материал подготовлен с испо льзованием правовых актов по состоянию на 1 января 2010 го да) // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.правовой системы «Гарант».

Федеральный закон о т 29.12.2010 № 435-ФЗ «О внесении изменений в о тдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования оборота земель сельско хозяйственного назн ачения» // Собрание законодательства РФ, 2011. № 1. ст. 47.

См.: Определение Нижегородского областного суда от 24.05.2011 по делу № 33 -5315/ 2011 [Электронный ресурс] : Су дебные акты РФ – база су дебных актов арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Дата обновления:

15.02.2014. URL: http://sudact.ru/regular/doc/Kuw1ZKIZz5LR/ (дата обращения: 15.02.2014).

Крашенинников П.В. Указ.соч.

использованию земельного участка – с даты начала работ по обработке земель или иных работ либо с временем получения урожая с данного земельного участка.

Так, согласно Решению от 30.05.2011 241Богородицким районным судом Тульской области было установлено, что гражданин, к которому был предъявлен иск об изъятии, в своем отзыве указал, что не мог начать строительство дома на предоставленном ему земельном участке по ряду объективных причин. Актом обследования земельного участка установлено, что участок очищен от мусора, произведена планировка территории, для устройства фундамента завезены железобетонные блоки, то есть земельный участок подготовлен для строительства жилого дома. Ранее администрация не осуществляла контроль за использованием по назначению данного земельного участка и не предпринимала мер к изъятию его в муниципальную собственность.В отзыве на исковое заявление гражданином было указано на несогласие с исковыми требованиями, так как предоставленный участок был захламлен бытовым мусором, который приходилось неоднократно вывозить, чтобы начать строительство. Однако у гражданина не было свободных средств на строительство, кроме того, у него болела мать. К моменту рассмотрения спора с участка был убран бытовой мусор, заказан сруб дома.Согласно постановлению главы муниципального образования гражданину П. был выделен земельный участок в собственность по адресу... для гражданина возложена обязанность произвести строительство жилого дома в срок не более, чем три года.Пунктом 8 ст.62 Градостроительного кодекса РФ от 7 мая 1998 года №73-ФЗ, действовавшим на момент выделения ему земельного участка, предусматривалась выдача разрешения на строительство на срок не более чем три года, разрешение на строительство могло быть продлено на основании заявления заказчика. В соответствии с предписанием главного государственного инспектора по использованию и охране земель в Ефремовском, Воловском, Каменском районах на гражданина (ответчика по делу) было возложено обязательство – в Решение Бо городицкого районного суда Тульской области от 30.05.2011 по делу № 2-766/ 2011 [Э лектронный ресурс] : Су дебные акты РФ – база судебных актов арбитражных судов и судов общей юрисдикции. Дата обновления: 15.02.2014. URL: http://sudact.ru/regular/doc/62kDZ8jOaHZX/(дата обращения: 15.02.2014).

срок до…устранить допущенное нарушение земельного законодательства.Из акта обследования земельного участка, принадлежащего ответчику, усматривается, что земельный участок очищен от мусора, произведена планировка территории, для устройства фундамента завезены железобетонные блоки, земельный участок подготовлен для строительства жилого дома. Требования прокурора об изъятии у собственника земельного участка оставлены без удовлетворения.

подтверждающих намерения собственников устранить нарушения в ходе осуществления прав на земельный участок.

Также вызывает сомнение объективность установления в ст. 284 ГК РФ единого трехлетнего срокакак для сельскохозяйственного освоения земли, так и для строительства. В настоящее время сроки строительства различаются в зависимости от планируемого к постройке объекта, и зачастую не могут быть однозначно определены, существует высокий риск «замораживания» стройки по тем или иным причинам. Как верно отмечает А.П. Анисимов, «нельзя не усомниться в конституционности нормы Гражданского кодекса РФ, а также аналогичных норм ряда законов субъектов РФ об изъятии неиспользуемого в течение трех лет под застройку земельного участка»242.

Действительно, разрешение на строительство в соответствии с ч. 19 ст. ГсК РФ выдается на весь срок, предусмотренный проектом организации индивидуальное строительство согласно данной норме выдается на десять лет.

Частью 29 ст. 51 ГсК РФ предусмотрена возможность продления срока действия разрешения на строительство органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика при наличии определенных условий. Таким образом, ГсК РФ предусматривает более длительные сроки для строительства, чем указанный в ст. 284 ГК РФ трехлетний срок, к тому же, допуская продление их.

На наш взгляд, следует редактировать положения ст. 284 ГК РФ, выделив два самостоятельных основания для изъятия земельных участков ввиду их Анисимов А.П. Указ.соч. С. 83.

неиспользования по целевому назначению и указав различные сроки для каждого из них: для сельскохозяйственного производства оставить срок в три года, а срок использования земельного участка для жилищного или иного строительства связать со сроком действия разрешения на строительство.

Следует отметить, что в нормах, регулирующих изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования не содержится каких-либо указаний о судьбе объектов недвижимости, находящихся на изымаемом земельном участке либо о правах проживающих в жилом помещении на таком участке членов семьи собственника, использующего участок не по назначению. Если следовать принципу единой судьбы, то и земельный участок, и расположенные на нем объекты недвижимости, в том числе и жилые помещения, при изъятии по указанным основаниям подлежат продаже с публичных торгов. Но поскольку изъятие земельного участка по основаниям ст.ст. 284-285 ГК РФ является мерой ответственности, возложение имущественных лишений в виде изъятия указанных объектов недвижимости, например, на членов семьи виновного собственника представляется несправедливым. Так, ст. 35 ЖК РФ, которая, как мы полагаем, предусматривает ответственность за нарушение аналогичных обязанностей по целевому назначению жилых помещений, предполагает ответственность только виновного лица. В то же время в действующих нормах, регулирующих данный вид изъятия, возможность продажи части земельного участка, используемого не предусмотрена. Однако, как отмечал еще К.П. Победоносцев, «при обращении в публичную продажу недвижимого имения, принадлежащего одному владельцу, … для того чтобы привлечь наибольшее количество покупщиков … бывает выгодно пустить в продажу все имение в целом его составе, иногда - отдельными частями»243.

Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Во тчинные права // Справочно -правовая система «Консультант Плюс»: [Э лектронный ресурс] / Компания « Консультант Плюс».

В связи со сказанным, упомянутая выше концепция земельного участка и недвижимости на нем как единого объектапредставляется более удачной, чем принцип «единства судьбы» указанных объектов, поскольку в указанной ситуациисобственник земельного участка и жилого помещения на нем, при условии, что по закону раздел единого объекта возможен и целесообразен с точки зрения организации публичных торгов, будет иметь право требовать разделения земельного участка или выдела части участка, находящегося под домом, из первоначального участка, и сохранения за ним права на этот участок.

Основным результатом исследования особенностей отчуждения недвижимости при изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования является вывод о необходимости следующих изменений, которые следовало бы внести в нормы, регулирующие порядок изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования и отчуждения объектов недвижимости, на нем:

1. Необходимо изменить положения статьи 284 ГК РФ, выделив два самостоятельных основания для изъятия земельных участков в случае их неиспользования и указав различные сроки по ним. В связи с этим предлагаем сформулировать норму статьи 284 следующим образом: «Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства и не используется для этой цели в течение трех лет со дня возникновения права собственности на земельный участок либо если участок предназначен для жилищного или иного строительства, и не используется для этой цели в течение срока действия соответствующего разрешения на строительство.В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование».

2. Редактировать ст. 286 ГК РФ путем введения следующих дополнений:

1) Включить указание на то, что нарушение процедуры изъятия ввиду ненадлежащего использования должно повлечь отказ в иске соответствующего органа о принудительном изъятии используемого ненадлежащим образом земельного участка.

2) Ввести требование об обязательной государственной регистрации в ЕГРП решения об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования по аналогии с изъятием для государственных или муниципальных нужд, поскольку государственная регистрация такого решения как ограничения (обременения)прав на соответствующий земельный участок имела бы важное значение как для законности процедуры изъятия в целом, так и для защиты прав возможных контрагентов недобросовестного собственника земельного участка.

3) Общие правила ст.ст. 447-448 ГК РФ о заключении договора на торгах должны быть уточнены в связи со спецификой изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования. В частности, порядок публичной продажи земельного участка ввиду ненадлежащего использования должен предусматривать следующее:в течение какого срока после принятия решения об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования должны быть проведены публичные торги, а также указание о судьбе изъятого земельного участка, публичная продажа которого не состоялась.

На основании сказанного мы предлагаем следующую редакцию ст. 286 ГК РФ: «Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования.

1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников законодательством.

Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника ввиду ненадлежащего использования, должно повлечь за собой отказ в иске соответствующему органу государственной власти (органу местного самоуправления) о продаже с публичных торгов.

1.1. Решение органа государственной власти или местного самоуправления об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок в качестве ограничения (обременения). Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.

2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

Публичная продажа земельного участка, в отношении которого принято решение об изъятии осуществляется по правилам заключения договора на торгах, предусмотренных гражданским законодательством, за исключением особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

4. Назначенный в решении об изъятии земельного участка по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 настоящего Кодекса, орган исполнительной власти в течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда либо соглашения с собственником об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием должен обеспечить при необходимости проведение кадастровых работ и провести публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством.

Если публичные торги по продаже земельного участка признаны несостоявшимися, такой земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этих торгов в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.»

Представленное исследование по теме «Гражданско-правовое регулирование отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка» посвящено изучению проблем правовой регламентации изъятия земельного участка и связанного с этим отчуждения находящейся на участке недвижимости, и поиску баланса публичных и частных интересов в ходе такого изъятия. Данные вопросы не только не теряют своей актуальности, но и нуждаются в комплексном исследовании, в том числе в контексте происходящих в гражданском законодательстве изменений.

законодательства, а также правоприменительной практики и доктрины по избранной теме, диссертантом было сформировано самостоятельное суждение о гражданско-правовом регулировании изъятия земельного участка инедвижимости, расположенной на нем, в соответствии с действующим законодательством и сделаны следующие выводы.

Первая глава «Общая характеристика правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка» включает в себя три параграфа.

В первом параграфе «Эволюция правового регулирования изъятия земельного участка и отчуждения расположенного на нем недвижимого имущества» выделены этапы развития правового регулирования рассматриваемого института в нашей стране:

1) дореволюционный период– с конца ХVIII – начала XIX в. до 1917 г., когда возник и получил развитие институт экспроприации (принудительного отчуждения частной собственности для государственных надобностей);

2) советский периодс 1917 г., то есть со времени отчуждения всей земли во всенародное достояние, и до распада СССР. На этом этапе, с одной стороны, не применялась экспроприация, поскольку право частной собственности на земельные участки было упразднено, с другой стороны, получили развитие взгляды на земельный участок как на особый объект, была закреплена обязанность целевого пользования землей и введено новое основание изъятия земельного участка – ввиду его ненадлежащего использования;

3) современный период – с начала 90-х гг. ХХ в., то есть со времени восстановления деления вещей на движимые и недвижимые и возвращения земельных участков в гражданский оборот, и по настоящее время.

В качестве характерных особенностей принудительного отчуждения (экспроприации) земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости в дореволюционный период можно указать следующие. Вопервых, предметом экспроприации являлось право собственности на недвижимость. Во-вторых, предполагался только принудительный характер экспроприации. В случае добровольной передачи собственником своей недвижимости для государственных надобностей, такие отношения признавались договорными. В-третьих, такое изъятие должнобыло иметь в основании веские соображения – только общее благо («общеполезность»), принудительное отчуждение имений было возможно и для частного пользования, если оно по своему значению для государства могло быть признано общеполезным. Вчетвертых, экспроприациябыла возможна только под условием вознаграждения, которое состояло в предоставлении эквивалента ценности теряемого имущества.

При этом учитывались два элемента: рыночная цена отчуждаемого участка и убытки, составляющие последствия отчуждения.

Помимо вознаграждения за экспроприируемое имуществосуществовали и иные гарантии для собственника. Так, если отчужденная недвижимость признавалась подлежащей продаже по ненадобности или вследствие того, что предприятие не состоялось, прежнему собственнику имения предоставлялось «двоякое право»: либо право выкупа недвижимости за сумму полученного ранее вознаграждения (до истечения 10 лет со дня отчуждения), либо право преимущественной покупки по результатам новой оценки (по истечении десятилетнего срока). Считаем, что закрепление аналогичного права в действующем законодательстве, регулирующем отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, могло бы способствовать упрочению неприкосновенности частной собственности и стабильности гражданского оборота.

В то же время мы не можем отождествлять современный институт изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости с дореволюционным институтом экспроприации ввиду ряда значительных отличий:

экспроприация имела строго принудительный характер, а согласно действующему законодательству РФ изъятие возможно и в результате заключения соглашения между органом, инициирующим его, и собственником о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд без обращения в судебные органы с требованием о принудительном выкупе;

возможность установления сервитутов, в настоящее время сервитут является самостоятельным институтом гражданского права;

в рассмотренный нами исторический период законодательно не закреплялось требование о цели использования земельного участка, следовательно, не существовало основания изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования;

«общеполезности». Мы полагаем, что в настоящий момент определение оснований изъятия может быть положен только критерий общественной необходимости.

обозначение отдельных случаев применения экспроприации вместо указания общего правила весьма неудобно и допустимо лишь в том крайнем случае, когда наука еще не выработала такого общего положения. Данное утверждение актуально в настоящее время в связи с обсуждениями Проекта изменений в ГК РФ, в п. 1 ст. 296 которого приведен перечень случаев, когда допускается изъятие.

Полагаем, что раскрытие понятия государственных или муниципальных нужд путем перечисления конкретных случаев в ГК РФ представляется не совсем удачным, поскольку «широта» кодексадолжна определяться не столько степенью его детализации, сколько установлением основных ориентиров отрасли. В связи с этим, считаем необходимым выработать общееправило отнесения того или иного случая к понятию государственных либо муниципальных нужд с тем, чтобы при дальнейшем развитии гражданских отношений и появлении иных возможных оснований для изъятия не приходилось вносить изменения в ГК РФ.

За период существования СССР можно выделить следующие характерные черты в развитии правового регулирования изъятия земельных участков. Во первых, земля признается особым объектом недвижимости, учитывается ее ценность как производственного ресурса и законодательно закрепляется обязанность целевого ее использования; во-вторых, происходит переориентация интереса государства на построение правовых основ крестьянско-трудового государства в противовес к поощрению развития частного права в дореволюционный период. Результатом этого стало, в частности, перенесение вопросов правового регулирования отношений, связанных с землей, в том числе прекращение прав на земельный участок либо изъятие его для государственных или общественных надобностей, из сферы гражданского (частного) права в ведение земельного (публичного) права.

В результате изучения опыта зарубежных стран, определены наиболее общие обязательные элементы принудительного изъятия земельного участка в этих государствах: обоснование экспроприации общественной необходимостью или общественной полезностью, справедливая компенсация, соблюдение установленной законом процедуры изъятия.

Показательно, что в праве большинства европейских стран, кроме территории бывшего СССР, нормы об экспроприации содержатся в гражданских кодексах, что является еще одним аргументом в пользу признания гражданскоправовой природы данного института. В то же время, на территории бывшего СССР правовое регулирование института содержится либо в Гражданском или в Земельном кодексах, либо закрепляется только в Земельном кодексе. Как мы уже отмечали, это следует считать результатом кардинального изменения в законодательстве советского периода, когда все вопросы, связанные с осуществлением прав на земельные участки, были переданы в ведение созданной в этот же период отрасли – земельного права.

На современном этапе реформирования гражданского законодательства правовое регулирование отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием гражданского права.

Исследование эволюции правового регулирования изъятия земельного участка и отчуждения расположенного на нем недвижимого имущества позволило сделать вывод, что модернизация гражданского законодательства должна опираться на исторический опыт развития цивилистики отечественного и зарубежных государств, который показывает, что любые изменения в правовом регулировании гражданско-правовых институтов следует осуществлять путем постепенного и логически обоснованного реформирования, а ни в коем случае не «революционного свержения» сформировавшихся положений гражданского законодательства.

Во второмпараграфе «Природа отношений, возникающих при отчуждении регулировании указанных отношений. Обосновывается, что если в течение всего советского периода правовое регулирование отношений, связанных с землей, искусственно изъятой из гражданского оборота, было передано появившейся в это время отрасли земельного законодательства, то в настоящее время, после возвращения земельному участку статуса объекта прав возник и требует разрешения вопрос о разграничении правового регулирования изъятия земельного участка и связанного с этим отчуждения объектов недвижимости между сферами действия гражданского и земельного законодательства. Необходимость определенности в этом вопросе имеет практическую значимость, поскольку позволит решить, на каких началах строятся данные отношения – на основе власти и подчинения либо на признании равенства участников отношений и неприкосновенности собственности.

Сделан вывод, что отношения по отчуждению объектов недвижимости у частных собственников в связи изъятием земельного участка являются по своей природе гражданско-правовыми, при этом особые свойства земельного участка как природного объекта и как экономической и территориальной основы жизнедеятельности общества, а также отдельные элементы публично-правового регулирования отношений по землепользованию не изменяют гражданскоправового характера данных отношений.Следовательно, необходимо полностью перенести в ГК РФ нормы о частной собственности на земельные участки и сделках с ними, нормы, содержащие основания прекращения права собственности на землю, в том числе о принудительном отчуждении недвижимости в связи с изъятием земельного участка (независимо от оснований), а также нормы, регулирующие основания и порядок такого изъятия, оценку стоимости изымаемого имущества и подлежащих возмещению убытков, поскольку правовое регулирование имущественных отношений, в том числе частной собственности на земельные участки, относится к ведению гражданского права и строится на частноправовых методах. Это отчасти представляется мерой, направленной на реализацию Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации, согласно п. 5 которой необходимо создание в ГК РФ комплекса взаимосвязанных институтов вещного права, имеющих своей основой право собственности, результатом чего, как предполагается в Концепции, станет перераспределение соответствующего нормативного материала между ГК РФ и комплексными природоресурсными законами, в частности Земельным кодексом РФ.

В пользу перенесения норм, регулирующих вопросы частной собственности на земельные участки, из Земельного кодекса РФ в ГК РФ можно привести еще один немаловажный аргумент. Поскольку земельное законодательство отнесено к совместному ведению РФ и ее субъектов, ст. 49 Земельного кодекса РФ допускает возможность установления законами субъектов РФ дополнительных обстоятельств, служащих основанием изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Правомочность расширения списка оснований изъятия, установленных на федеральном уровне посредством предоставления субъектам РФ права определять дополнительные основания прекращения права собственности на земельные участки, вызывает сомнение, так как, во-первых, это нарушает единство правового регулирования в данной сфере, во-вторых, может повлечь значительное нарушение прав собственников земельных участков. В этой связи нормы, устанавливающие основания изъятия земельного участка, поскольку они, по сути, предусматривают основания прекращения права собственности на землю, должны регулироваться ГК РФ и должны быть исключены из земельного законодательства и, соответственно, из совместного ведения РФ и ее субъектов. Включение указанных норм в ГК РФ позволит обеспечить единство правового регулирования указанных вопросов и соблюдение конституционных предписаний о разграничении предметов ведения.

В третьем параграфе «Земельный участок и недвижимость, находящаяся на нем, как объекты принудительного отчуждения» выявляются следующие особенности, характеризующие земельный участок и расположенную на нем недвижимость как объекты принудительного отчуждения:

1) представление о земельном участке как об объекте принудительного отчуждения невозможно без соответствующих публично-правовых границ.

Публичный элемент в правовом режиме земельного участка, в частности, деление земель по целевому назначению и виду разрешенного использования, имеет особую важность в характеристике его как объекта принудительного отчуждения, поскольку напрямую связан с установлением оснований изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования, определением порядка изъятия земельных участков и выкупной цены в целях изъятия для государственных или муниципальных нужд;

2) земельный участок как объект принудительного отчуждения обладает свойством общественной полезности, которую можно определить как возможность использования его для удовлетворения публичного интереса, проявляющегося в требованиях к сохранению его природных свойств и в ряде случаев – в необходимости использования его для государственных или муниципальных нужд;

3) если земельный участок не сформирован и не прошел государственный кадастровый учет, то его признание объектом недвижимости в юридическом смысле является спорным или, по крайней мере, подлежащим доказыванию.

Несмотря на то, что участие такого земельного участка в гражданском обороте проблематично, в то же время земельный участок, не прошедший кадастровый учет, однозначно может рассматриваться как объект принудительного отчуждения. В практике изъятия земельных участков достаточно распространена ситуация, когда площадь подлежащего изъятию участка определена ориентировочно, точные границы его не описаны, а органы, осуществляющие изъятие, сталкиваются с отказами в государственной регистрации решений об изъятии ввиду неопределенности объекта. Предполагаем, что указание в кадастровом плане земельного участка на то, что его площадь является ориентировочной, не является препятствием для государственной регистрации прав на этот участок, поскольку заявление на межевание участка для установления точных его границ может быть подано одновременно или после государственной регистрации прав на него. Сделан вывод, что обязанность по проведению процедуры межевания в указанном случае должна возлагаться на органы, осуществляющие функции по управлению соответствующим имуществом – федеральным, региональным или муниципальным;

4) независимо от оснований изъятия находящаяся на земельном участке недвижимость не является самостоятельным объектом изъятия. По общему правилу, строения и сооружения на земельных участках изымаются, следуя судьбе последних. Однако существуют и исключения, когда необходимость изъятия объекта недвижимости (например, жилого помещения) инициирует процесс изъятия земельного участка, на котором это помещение находится (п. ст. 32 Жилищного кодекса РФ).

Вторая глава «Виды изъятия земельного участка как основания отчуждения расположенной на нем недвижимости» содержит два параграфа, посвященных двум видам изъятия земельных участков, служащих основанием для отчуждения объектов недвижимости на них.

В первом параграфе «Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд» доказывается, что при современном уровне развития юридической техники перечисление в законе оснований изъятия земельных участков недопустимо, поскольку при необходимости признания того или иного случая в качестве основания изъятия потребуется принятие новой или преобразование существующей нормы, что препятствует стабильности гражданского оборота.Решение этого вопроса видится в выработке общего и емкого определения государственных или муниципальных нужд как оснований изъятия, базирующегося на критериях, исходя из которых мог бы быть разрешен вопрос о возможности отнесения каждого конкретного случая к государственным или муниципальным нуждам.

В результате анализа предлагаемых современными учеными определений государственных и муниципальных нужд делается вывод, что практически все они опираются на понятие «функции (обязанности) государственных или местных органов власти», но этот единственный критерий недостаточен. Основой выработки понятия государственных или муниципальных нужд как оснований изъятия служит ответ на вопрос о соотношении публичного и частного начал в институте изъятия земли и объектов недвижимости, расположенных на ней.

Предложено следующее определение государственных и муниципальных нужд как оснований изъятия – это обусловленные публичным интересом потребности в использовании определенного земельного участка для достижения общественно-необходимых целей при условии документально подтвержденного отсутствия других вариантов размещения объектов государственного или муниципального значения (принцип исключительности) и соблюдения установленной законом процедуры изъятия (принцип законности). Указанное определение следует раскрывать через совокупность следующих обязательных к соблюдению критериев:

1) принцип законности, под которым следует понимать соответствие фактических действий по изъятию указанной в законе надлежащей процедуре;

2) аргументированность изъятия публичным интересом, понимаемая как совокупность условий, при которых подобное вмешательство в сферу частной собственности осуществляется для достижения общественно-необходимых целей.

При этом роль властных органов должна выражаться в реализации наиболее важных функций, невыполнение которых может привести к существенному нарушению прав и интересов широко круга лиц;

подтверждение отсутствия других вариантов размещения предполагаемого к строительству объекта на изъятой земле и выражающийся в следующих условиях:

инициирующих изъятие, доказать в суде отсутствие других вариантов размещения объектов государственного или муниципального значения, а также что иные варианты размещения не просто рассматривались, но и были признаны невозможными в силу совокупности объективных данных. Это должно быть соответствующего объекта;

– соответствие цели, для которой земельный участок планируется изъять, документам территориального планирования.

ненадлежащего использования» указывается, что предоставление государству полномочий по вмешательству в дела частных собственников на земельные участки обусловлена тем, что, во-первых, земля является территорией государства, во-вторых, государство выполняет функции представления общественного интереса в надлежащем использовании природных ресурсов.

Таким образом, установление ограничений и осуществление контроля при пользовании и распоряжении землей частными собственниками является необходимым и берет свое начало из дискуссии о понятии права собственности и его пределах, поскольку собственность (особенно на землю) должна выполнять в том числе и социальную функцию.

Основанием изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования может быть как действие (пользование участком с грубыми нарушениями), так и бездействие (неиспользование его в соответствии с целевым назначением). При этом по основанию неиспользования могут быть изъяты только строго определенные виды участков – относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения (вне зависимости от их разрешенного использования) и землям, предназначенным для жилищного строительства (т. е.

земли населенных пунктов, отнесенные согласно градостроительному регламенту к жилой территориальной зоне).

Сделан вывод, что понятие целевого назначения земельных участков является ключевым для определения оснований изъятия, указанных в ст. 284– ГК РФ. Его содержание можно раскрыть через два элемента: отнесение земель к определенной категории согласно земельному законодательству (обязательный элемент) и вид разрешенного использования, установление которого является необходимым только когда земельный участок подлежит застройке. Поэтому виды разрешенного использования устанавливаются не только для земельных участков, но также и для объектов капитального строительства. Автор настаивает, что содержание этих элементов должно быть четко определено в земельном законодательстве, в то же время правовое регулирование изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования, в том числе установления оснований изъятия, должно осуществляться в рамках гражданского законодательства, поскольку несмотря на связь института изъятия с категориями земельного законодательства, он предусматривает процедуру лишения частных лиц принадлежащих им на праве собственности объектов с возмещением их стоимости, что подлежит регулированию только в рамках гражданского законодательства.

регулирующих изъятие используемого с нарушением земельного участка, посредством редакции ст. 285 ГК РФ путем включения в нее понятия «грубое нарушение правил землепользования», под которым предложено понимать совершение пользователем земельного участка неоднократных действий (либо бездействия) в отношении участка, не соответствующих требованиям правил рационального использования земли, установленному целевому назначению и виду разрешенного использования, экологическим и иным требованиям законодательства, при наличии предписаний об устранении указанных нарушений, вынесенных в установленном порядке.

Третья глава «Порядок отчуждения недвижимого имущества в связи изъятием земельного участка», состоящая из трех параграфов, посвящена практическим вопросам отчуждения.

В первом параграфе «Процедурные вопросы отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд» выявлены проблемы осуществления отчуждения на каждом его этапе и предложены варианты их решения.

процедурным вопросам уделено большое внимание, поскольку их соблюдение признается условием законности изъятия.

По нашему мнению, вопрос о содержании решения об изъятии земельного участка имеет большое теоретическое и практическое значение, поскольку отсутствие в нем необходимых сведений или включение в него положений, соответствующего решения недействительным в судебном порядке. Однако в действующем федеральном законодательстве нет требований к содержанию актов об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Заключается, что решение об изъятии должно отражать ту работу, которая предшествовала его принятию. С учетом этого в качестве необходимых элементов решения об изъятии земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд предложено рассматривать следующие:

1) обоснование изъятия, наименование и назначение объекта, для целей размещения которого планируется изъятие;

2) предполагаемое место расположения объекта, сведения об изымаемом земельном участке (его местонахождение, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование, сведения об обременениях);

3) данные о правообладателях изымаемого земельного участка;

4) подтверждение предварительного согласования места размещения объекта строительства, номер и дата принятия документа о согласовании;

5) предполагаемые условия изъятия земельного участка (срок изъятия, источник финансирования расходов, связанных с изъятием, порядок определения выкупной цены, возможность предоставления участка взамен изымаемого);

6) назначение органов, которым поручено осуществление государственной регистрации решения и уведомление правообладателей.

Насущной проблемой отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка являются ситуации, когда в ходе регистрации уполномоченные органы сталкиваются с отказом органов Росреестра в государственной регистрации решения об изъятии как ограничения (обременения) по причине того, что само право на земельный участок не было зарегистрировано в ЕГРП (например, если права на этот участок были приобретены до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и они признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации). Конечно, регистрация обременения при отсутствии в ЕГРП сведений о правах на соответствующий объект недвижимости представляется затруднительной, но регистрация решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является обязательной стадией процедуры изъятия, ее обязательность корреспондирует с закрепленным в ст. 131 ГК РФ требованием государственной регистрации ограничений права собственности на недвижимые вещи. Выход в указанной ситуации видится в согласовании норм ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», например, путем введения специального порядка регистрации ограничения прав на такие земельные участки. Наиболее рационально возложить обязанность по сбору сведений о земельном участке и обладателях прав на него на орган, осуществляющий регистрацию решения об изъятии. Это не будет противоречить общему порядку государственной регистрации прав на недвижимое имущество и позволит избежать затягивания процедуры изъятия, гарантировать соблюдение прав собственников и других правообладателей.

Второй параграф «Определение выкупной цены объектов, подлежащих отчуждению при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд»выделен отдельно, поскольку вопросы установления стоимости земельного участка и других объектов недвижимости, подлежащих изъятию для государственных или муниципальных нужд, на практике вызывают немало споров и нуждаются в подробном исследовании.

Мы считаем, что оценка изымаемых объектов на основе понятия рыночной стоимости, указанного в ФЗ «Об оценочной деятельности», недопустима.

Принятие решения об изъятии у частных собственников земельных участков для государственных или муниципальных нужд, а также решение суда о принудительном выкупе влекут возникновение у них обязанности по передаче изымаемых объектов в собственность соответствующего властного субъекта, а это противоречит понятию рыночной стоимости, содержащемуся в ст. указанного ФЗ и положенному в основу определения выкупной цены изымаемых объектов. Кроме того, в данном случае нельзя говорить о формировании выкупной цены как цены, определяемой на открытом рынке в условиях конкуренции.

Большинство споров при определении выкупной цены возникает потому, что оценка изымаемых объектов недвижимости по рыночной стоимости не дает возможности приобрести аналогичное имущество. Основной потребностью граждан, лишающихся своего имущества (особенно жилых помещений) в процессе принудительного изъятия, является получение аналогичного имущества, а целью возмещения за отчуждаемое в результате изъятия имущество традиционно признается восстановление прежнего имущественного положения частных собственников. По нашему мнению, на это должны быть нацелены следующие меры. Во-первых, размер выкупной цены за жилое помещение следует определять путем включения в нее не только стоимости самого жилого помещения, но и стоимости доли в общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме и местах общего пользования в коммунальной квартире.

Во-вторых, с точки зрения гарантий имущественных и личных неимущественных прав наиболее незащищенных категорий частных собственников следует включить в нормы, регулирующие принудительное отчуждение недвижимости в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, обязанность предоставления в приоритетном порядке вместо изымаемого недвижимого имущества предварительного и равноценного возмещения в виде аналогичных объектов недвижимости следующим субъектам: собственникам жилых помещений, которые являются для них единственным местом жительства, собственникам земельных участков, которые являются местом осуществления профессиональной деятельности, несовершеннолетним собственникам недвижимости, находящимся под опекой или попечительством.

В третьем параграфе «Особенности отчуждения недвижимости при изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования»

смоделирована целостная процедура изъятия земельного участка по указанному основанию, поскольку правовое регулирование данного вопроса в настоящее время имеет фрагментарный характер. В то же время указанная процедура, как и в отношениях по изъятию земельных участков для государственных или муниципальных нужд, важна для законности данного вида изъятия. Поэтому механизм отчуждения недвижимости при изъятии земельного участка по основанию ненадлежащего использования должен состоять из четкой последовательности строго определенных действий.

Изъятию земельного участка ввиду его ненадлежащего использования и отчуждению находящихся на нем объектов недвижимости предшествует наложение административного взыскания и вынесение предупреждения о возможном изъятии, если нарушение не будет устранено. Сделан вывод, что необходимым условием для перехода непосредственно к изъятию участка ввиду ненадлежащего его использования является наличие совокупности трех юридических фактов: истечение установленного в предупреждении срока, неустранение ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания и принятие уполномоченным органом решения об изъятии.

Особо подчеркивается, что решение об изъятии земельного участка ввиду ненадлежащего использования по аналогии с изъятием для государственных или муниципальных нужд также должно подлежать государственной регистрации в ЕГРП, поскольку это имело бы важное значение как для законности процедуры недобросовестного собственника земельного участка.

Статья 286 ГК РФ содержит указание, что участок в результате его изъятия подлежит продаже с публичных торгов. В связи с этим отмечается, что общие правила проведения торгов должны быть уточнены в связи со спецификой отчуждения имущества вследствие изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования. Так, ст. 286 ГК РФ оставляет открытыми вопросы о форме проведения торгов (конкурс либо аукцион), о том, на кого должны быть возложены обязанности по приведению земельного участка в надлежащее состояние – на собственника, у которого он изымается, на орган, организующий торги, либо на лицо, выигравшее их.

На практике также может возникнуть ситуация, когда земельный участок в результате длительного неиспользования не будет представлять интереса для потенциальных покупателей, в связи с чем, при отсутствии необходимого числа участников торгов, они могут быть признаны несостоявшимися. Но в отношении организации торгов изъятого земельного участка такой вариант неприемлем, поскольку целью изъятия ввиду ненадлежащего использования является сохранение природных свойств земельного участка и целевое его использование.

На основании изученных проблем были сформулированы предложения по совершенствованию ряда норм ГК РФ, в том числе предложена новая редакция ст.

286, учитывающая особенности организации и проведения публичной продажи изъятого земельного участка, а также ст. 284–285, посвященных конкретным основаниям изъятия.

Нормативные правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Собрание законодательства РФ, 2009. № 4. ст. 445.

2. Протокол № 1 от 20 марта 1952 года к Европейской конвенции по правам человека «Конвенция о защите прав человека и основных свобод»(с изм. от 13.05.2004) // Собрание законодательства РФ, 2001. № 2. ст. 163.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51ФЗ (в ред. от 02.11.2013) [Электронный ресурс]. В данном виде документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

4. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ(в ред. от 28.12.2013) [Электронный ресурс]. В данном виде документ опубликован не был.