«ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ...»

Например, как указывается в Решении Богородицкого районного суда Тульской области165 по делу по иску прокурора в интересах неопределенного круга лиц – населения муниципального образованияВоловский район к администрации МО о понуждении последней к принятию решения об изъятии земельного участка, ответчиком (администрацией МО) было указано, что третьим лицом, гражданкой П. – собственницей спорного участка, были предоставлены пояснения, что она не могла начать строительство дома на предоставленном ей земельном участке по ряду объективных причин. Как указывалось в отзыве П., полученный ею участок был захламлен бытовым мусором, который она неоднократно вывозила, чтобы начать строительство. Однако у нее не было свободных средств на строительство, кроме того, у нее болела мать. К моменту Авдонина О.Г. Указ.соч. С. 13.

Решение Богородицкого районного суда Тульской области о т 30 мая 2011 го да по делу № « Обезличен»

[Электронный ресурс] : Судебные акты РФ – база судебных актов арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Дата обновления: 15.02.2014. URL: http://sudact.ru/regular/doc/62kDZ8jOaHZX/ (дата обращения: 15.02.2014) рассмотрения дела в суде она убрала с участка бытовой мусор и была намерена приступить к строительству дома,для этого она заказала сруб дома. Актом обследования данного земельного участка так же было установлено, что собственницей проведена работа по подготовке земельного участка для строительства жилого дома, аименно: участок очищен от мусора, произведена планировка территории, для устройства фундамента завезены железобетонные блоки. На основании изложенного суд принял решение отказать в удовлетворении требования о понуждении администрацииМО принять решение об изъятии принадлежащего на праве собственности гражданке П. спорного земельного участка.

подготовке к строительству на предоставленном земельном участке жилого дома, послужили доказательством отсутствия вины собственника в неиспользовании земельного участка в установленный для этого трехлетний срок. Следвательно, отсутствие по меньшей мере одного из указанных элементов делает невозможным применение к собственникам санкции в виде изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования.

Разберем основания изъятия земельных участков, указанные в ст.ст 284- ГК РФ, более подробно. Обе указанные статьи при установлении оснований для принудительного изъятия земельного участка опираются на понятие «целевое назначение земельных участков», при этом, однако, не раскрывая его. Как сельскохозяйственного назначения»166, несмотря на основополагающее значение данного принципа для оборота указанной категории земель, содержание его принудительного изъятия и прекращения прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.В связи с важностью понятия «целевое Петров М.И. Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельско хозяйственного назначения» (постатейный). - М.: «Юстицинформ», 2010 // [Электронный ресурс] : Доступ из справ.-правовой системы «Гарант».

назначение земельного участка» для установления оснований изъятия необходимо подробное исследование его содержания.

Одним из принципов земельного законодательства является закрепляемый в подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принцип деления земель по целевому назначению, в соответствии с которым «правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства». По смыслу правовых норм разрешенное использование является элементом целевого назначения, такой вывод можно сделать основываясь на норме уже указанной статьи 7 ЗК РФ, а также исходя из других правовых актов167.Таким образом, целевая принадлежность земель определяет особенности их правового режима и состоит из двух составляющих, во-первых, это отнесение земель к определенной категории, во-вторых, разрешенное использование этих земель.

Категории земель установлены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ, а общие правила отнесения земель к этим категориям, а также перевода их из одной категории в другую содержатся в ст. 8 ЗК РФ. Понятие разрешенного использования в ЗК РФ не раскрывается. Однако, как отмечает Е.Л. Минина, оно четко привязано Земельным кодексом РФ к зонированию территорий: ст. 7 ЗК РФ говорит о разрешенном использовании «в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами». Зонирование же территорий по ЗК РФ относится только к землям градостроительными регламентами устанавливаются территориальные зоны.

Иные категории земель не упоминаются168.Пункт 2 ст. 7 ЗК РФ предусматривает, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и См., напр: ст. 14 Федерального закона от 19.07.2011 № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на во дных объектах, нахо дящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», ко торая называется « Целевое назначение, в том числе разрешенное использование искусственного земельного участка», из чего следует, что законодатель определяет разрешенное использование как составную часть (э лемент) целевого назначения.

См.: Минина Е.Л. Разрешенное использование земельных участков: вопросы установления и изменения // Журнал российского права, 2012. № 1. С. 64-67.

процедур согласования. В 2010 г. данная норма была дополнена положением, устанавливающим, что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться на основании утвержденного федеральным органом государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений, классификатора169. На настоящий момент данный классификатор не принят.Земельный кодекс РФ в подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. арендаторов возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, установив, таким образом, обязательность разрешенного использования во всех случаях предоставления земли для строительства.Как верно отмечает, Е.Л. Минина, строительство может осуществляться не только на землях населенных пунктов, но и на землях иных категорий (например, на землях промышленности и другого специального назначения), если это соответствует их целевому назначению, из чего автор делает вывод, что «разрешенное использование применяется к подлежащим застройке земельным участкам независимо от категории земель»170.

Более того, согласно п. 9 ст. 1 ГсК РФвиды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей Следовательно, виды разрешенного использованияустанавливаются не только для земельных участков, но также и для объектов капитального строительства.

Таким образом, целевое назначение земельных участков можно определить через 2 элемента: отнесение земель к определенной категории согласно Федеральный закон от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ, 2010. № 30. ст. 3998.

Минина Е.Л. Разрешенное использование земельных участков: вопросы установления и изменения // Журнал российского права, 2012. № 1. С. 64.

земельному законодательству (обязательный элемент) и вид разрешенного использования, установление которого является необходимым только в случаях, когда земельный участок подлежит застройке.Содержание указанных элементов должно быть четко определено в земельном законодательстве, в то же время дальнейшее совершенствование самого института изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования, в том числе установление оснований изъятия должно происходить в рамках гражданского законодательства, поскольку, несмотря на связь института изъятия с категориями земельного законодательства, он предусматривает процедуру лишения частных лиц принадлежащей им собственности, что должно определяться только врамках гражданского законодательства.

В статье 284 ГК РФ закреплено, что земельный участок может быть изъят в случае, если он предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

Следовательно, необходимо установить, что следует относить к землям, предназначенным для сельскохозяйственного производства и землям, предназначенным для жилищного и иного строительства.

Согласно п. 2 ст. 7 ФЗ«О государственном кадастре недвижимости» в состав сведений государственного кадастра недвижимости о земельном участке в качестве дополнительных сведений включается информация о категории земель, к которой отнесен земельный участок (подп. 13) и о его разрешенном использовании (подп. 14). По нашему мнению, землями, предназначенными для сельскохозяйственного производства, являются земли, отнесенные к категории сельскохозяйственного назначения (вне зависимости от их разрешенного использования). Такой вывод подтверждается и судебной практикой.

Так, семнадцатый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя на Решение Арбитражного суда Пермского краяо возложении на ответчика обязанности продать земельный участок с публичных торгов, установил следующее. Министерство сельского хозяйства Пермского края обратилось в Арбитражный суд Пермского края с иском к индивидуальному предпринимателю сельскохозяйственного назначения (пашня) путем его продажи с публичных ответчика.Решением от 11.06.2010иск удовлетворен: на индивидуального сельскохозяйственного назначения (пашня), расположенный по адресу: …, с публичных торгов в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.Ответчик, не согласившись с принятым решением, обжаловал его в апелляционном порядке, просил егоотменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд признал установленными. Апелляционную жалобу ответчик мотивировал тем, что правоотношения, связанные с предоставлением и использованием земельных участков из состава земель сельскохозяйственного регулируются Федеральным законом от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»171 (далее – ФЗ «О КФХ»), которым возможность изъятия у собственника земельных участков, предназначенных длякрестьянского (фермерского) хозяйства, не предусмотрена.Как следует из материалов дела, собственность для организации крестьянского (фермерского) хозяйства в году. Согласно ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.Установление судом первой инстанции обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик не использует принадлежащий ему земельный участок по целевому назначению в течение соответствующего периода: факт привлечения ответчика к административной Собрание законо дательства РФ, 2003. № 24. ст. 2249.

ответственности в связи с совершением административного правонарушения, предусмотренного ст. 8.8. КОАП РФ, то есть неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, неисполнение в установленный срок предписания об устранении нарушения земельного законодательства, наличие решения органа, уполномоченного на принятие решений об изъятии неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения, об изъятии у ответчика земельного участка – повлекло удовлетворение иска, основанного на положениях ст.ст. 284, 286 ГК РФ, ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По мнению арбитражного суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции с учетом характера требований истца верно определил обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, надлежаще оценил их, правомерно руководствовался при разрешении данного спора приведенными нормами права. Так, в ст. 19 ФЗ «О КФХ» предусмотрено, что основными видами деятельности фермерского хозяйства являются производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства.Из материалов дела следует, что предоставленный ответчику для организации крестьянского (фермерского) хозяйства земельный участок отнесен к землям сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства.С учетом положений приведенных норм, фактических обстоятельств предоставления ответчику земельного участка для организации именно крестьянского (фермерского) хозяйства очевидным является то, что соответствующий земельный участок предназначен для сельскохозяйственного производства.

На основании этого судом был признан не влекущим удовлетворение апелляционной жалобы довод ответчика, который исходил из того, что в соответствии с положениями ст. 284 ГК РФизъятможет быть лишь земельный участок, разрешенное использование которого «для сельскохозяйственного производства» либо «для жилищного и иного строительства», а в отношении земельных участков с иным разрешенным использованием, в частности «для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства», что имеет место в данном случае, положения указанной нормы неприменимы. В соответствии с этим, удовлетворения172.

Относительно вопроса, что следует относить к землям, предназначенным для жилищного или иного строительства, на наш взгляд, следует обратиться к Градостроительному кодексу РФ. Согласно ст. 85 ГсК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. В соответствии с п.

1 ст. 85 ГсК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к рекреационным и иным территориальным зонам. Пункт 5 указанной статьи предусматривает, что земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 № 17АП -7586/ 2010-Г К по делу № А50-3428/2010 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно жилищного строительства являются земли населенных пунктов, отнесенных согласно градостроительному регламенту к жилой территориальной зоне.

Земли, предназначенные для иных видов строительства, определяются также посредством указания на соответствующее разрешенное использование и на основе отнесения их градостроительным регламентом к зоне определенной застройки.

Существенные недостатки имеются и у ст. 285 ГК РФ, поскольку содержащаяся в ней формулировка «грубое нарушение правил землепользования»

представляется неясной и, хотя отсылает к земельному законодательству, в нем не раскрывается, так как ст.ст 45 и 46 ЗК РФ содержат основания изъятия земельных землепользователей и арендаторов. В данном случае мы сталкиваемся с пробелом в правовом регулировании изъятия земельных участков, используемых с нарушением, поскольку нормы указанных статей ЗК РФ не распространяются на собственников.

В то же время в отношении изъятия земельных участков находящихся на наследуемого владения эти основания раскрываются в ЗК РФ весьма подробно.

Ст. 54 ЗК РФ устанавливает определенные условия и порядок изъятия земельных участков у землепользователей и землевладельцев. В качестве таких условий называются, во-первых, неустранение фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания (в виде штрафа), а во-вторых, вынесение предупреждения о допущенных земельных правонарушениях с обязательным уведомлением органа государственной власти или органа местного самоуправления, предоставившего земельный участок. Так, в КодексеРФ об административных правонарушениях173 содержится целый ряд Ко декс РФ об административных правонарушениях о т 30.12.2001 № 195-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2002. № 1 (ч. 1).ст. 1.

правонарушений в рассматриваемой нами сфере изъятия земельных участков у собственников ввиду ненадлежащего использования, например, уничтожение (повреждение) невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков (ст. 7.2 КоАП РФ), порча земель в виде самовольного снятия, перемещения или уничтожения плодородного слоя почвы, порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными веществами и отходами производства и потребления (ст. 8.6 КоАП РФ), невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению (п. 2 ст. 8.8 КоАП РФ). В отношении собственников таких условий ни в Гражданском, ни в Земельном кодексах не содержится.

регулирующих изъятие используемого с нарушением земельного участка, посредством редакции ст. 285 ГК РФ путем включения в нее понятия «грубого нарушения правил землепользования», под которым мы предлагаем понимать совершение пользователем земельного участка неоднократных действий (либо бездействия) в отношении участка, не соответствующих требованиям правил рационального использования земли, установленному целевому назначению и виду разрешенного использования, экологическим и иным требованиям законодательства, при наличии предписаний об устранении указанных нарушений, вынесенных в установленном порядке.

Подводя итог исследования понятия ненадлежащего использования земельного участка как основания изъятия, можно сделать следующие выводы:

пользовании и распоряжении землей частными собственниками являются необходимыми и берет свое начало из дискуссии о понятии права собственности и его пределах, поскольку собственность (особенно на землю) должна выполнять, в том числе, и социальную функцию. При этом, предоставление государству полномочий по вмешательству в дела частных собственников на земельные участки обусловлена тем, что, во-первых, земля является территорией государства, во-вторых, в связи с тем, что государство выполняет функции представления общественного интереса в надлежащем использовании природных ресурсов.

Основанием изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования может быть как действие (пользование участком с грубыми нарушениями), так и бездействие (неиспользование его в соответствии с целевым назначением). При этом, по основанию неиспользования могут быть изъяты только строго определенные виды земельных участков – относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения (вне зависимости от их разрешенного использования) и землям, предназначенным для жилищного строительства (земли населенных пунктов, отнесенных согласно градостроительному регламенту к жилой территориальной зоне).

Понятие целевого назначения земельных участков является ключевым для определения оснований изъятия, указанных в ст.ст. 284-285 ГК РФ, его определенной категории согласно земельному законодательству (обязательный элемент) и вид разрешенного использования, установление которого является застройке.Поэтому виды разрешенного использования устанавливаются не только для земельных участков, но также и для объектов капитального строительства.

Содержание указанных элементов должно быть четко определено в земельном законодательстве, в то же время дальнейшее совершенствование самого института изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования, в гражданского законодательства, поскольку несмотря на связь института изъятия с категориями земельного законодательства, он предусматривает процедуру определяться только в рамках гражданского законодательства.

4) Грубое нарушениеправил использования земли для целей ст. 285 ГК РФ мы предлагаем определить каксовершение пользователем земельного участка неоднократных действий (либо бездействия) в отношении участка, не соответствующих требованиям правил рационального использования земли, установленному целевому назначению и виду разрешенного использования, экологическим и иным требованиям законодательства, при наличии предписаний об устранении указанных нарушений, вынесенных в установленном порядке.

Глава 3.Порядок отчуждения недвижимого имущества в 3.1 Процедурные вопросы отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных В правовом регулировании отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд большое внимание уделено процедуре изъятия. Описывая ее особую роль для защиты прав частных лиц при изъятии земельных участков на указанных основаниях, Е.Л.

Сидорова даже предлагает ввести термин «процессуальная форма»174, указывая тем самым на значимость соблюдения процедуры изъятия как условия его законности, поскольку в противном случае решение государственного органа или органа местного самоуправления может быть признано недействительным и все произведенные с нарушением процедуры действия по изъятию неправомерными.

Это подтверждается и мнением судебных органов, выработавших единую позицию по вопросу необходимости неукоснительного соблюдения порядка изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд и отчуждения находящейся на нем недвижимости. Так, согласно Постановлению ФАС Уральского округа175после установления факта того, что администрация города, изъяв для муниципальных нужд спорный земельный участок, не выполнила предусмотренные действующим законодательством требования о государственной регистрации решения о его изъятии и извещении собственника о проведенной регистрации, суд признал указанное бездействие администрации Сидорова Е.Л. Защита прав физических и юридических лиц при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд: автореф.дисс. … канд. юрид. наук. Москва, 2010. С. 13.

Постановление ФАС Уральского округа от 24.02.2009 № Ф09-592/ 09-С1 по делу № А60-13624/2008-С5 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Э лектронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

незаконным, поскольку оно привело к нарушению прав и законных интересов пользователя данного участка.

Существующий на настоящий момент порядок отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка включает в себя следующие этапы:

1. Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка, а также объектов недвижимости, расположенных на нем.

2. Государственная регистрация принятого решения.

3. Уведомление собственника имущества о предстоящем изъятии (согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ – не менее, чем за год до изъятия), а также о произведенной регистрации принятого в отношении его имущества решения об изъятии с указанием даты регистрации.

4. Согласование условий отчуждения земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества. В зависимости от наличия согласия собственника имущества на изъятие и предложенные условия выкупа можно говорить о закреплении в законодательстве двух порядков изъятия – добровольного и судебного. При согласии собственника должен быть осуществлен выкуп земельного участка в порядке, предусмотренном в соглашении с уполномоченным органом. Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях отчуждения его имущества, то согласно ст. 282 ГК РФ федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск в суд о выкупе земельного участка.

5. После согласования всех условий выкупа либо принятия судом решения об изъятии и определении его условий происходит оплата выкупной цены в предусмотренные указанными актами сроки. Завершающим этапом является передача прав на изымаемый участок и расположенные на нем объекты недвижимости от собственника к органу, принявшему решение об изъятии.

Правовая регламентация каждого из описанных этапов не лишена недостатков, мешающих своевременному и законному изъятию земельных участков. Рассмотрим подробно указанные этапы изъятия и основные проблемы каждого из них.

1. Принятие уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем.

Субъектами, наделенными правом принимать решение об изъятии земельного участка для использования его в государственных или муниципальных интересах, являются федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъекта РФ или органы местного самоуправления – в зависимости от того, для чьих нужд осуществляется изъятие (п. 2 ст. 279 ГК РФ). Иные органы, организации, учреждения и предприятия (в том числе государственные или муниципальные) не могут быть наделены полномочиями принимать соответствующие решения.

Вместе с тем, хотя делегирование полномочий в области изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд запрещено, в то же время допустимо финансовое участие иных лиц в этом процессе. Согласно п. 3 ст.

57 ЗК РФ возмещение убытков при изъятии осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки или ограничиваются права на них. Однаков изъятии земельного участка и отчуждении недвижимого имущества на нем у частных собственников могут быть заинтересованы не только государственные или муниципальные органы, но и иные лица (например, организации, которым предстоит произвести строительство необходимых для государственных или муниципальных нужд объектов на изъятой земле). В этой связи считаем недопустимым такое влияние осуществляющих оплату выкупной цены лиц, которое бы превратило институт изъятия земельного участка в механизм перераспределения недвижимости из собственности одних частных лиц к другим. Для этого решение должно быть обоснованно действительно существующими государственными или муниципальными нуждами, понятие которых было предложено нами выше.

Предоставление права принимать решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд исключительно публичным органам служит, по нашему мнению, важным элементом защиты прав частных собственников, так как оно допускает возможность принудительного изъятия лишь в процессе осуществления деятельности публичных органов, следующих конституционному принципу законности в ходе их организации и деятельности и сформированных в установленном законом порядке.

Закрепление исключительности права принимать решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд отражается и в законодательстве. Так, основанием для регистрации ограничения (обременения) права вследствие принятия решения об изъятии земельного участка согласно абзацу 2 пункта 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав» могут быть организаций, учреждений, вне зависимости от формы собственности, в том числе издаваемые и принимаемые по поручению каких-либо органов или во исполнение принятых такими органами иных решений, не могут служить основанием для государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности.

Если решение принято ненадлежащим органом, невозможно выполнение следующего этапа – осуществление государственной регистрации принятого решения.

В действующем на федеральном уровне законодательстве нет требований к содержанию актов об изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд. В ряде субъектов этому вопросу посвящены нормы отдельных законов, однако и они зачастую содержат лишь общие указания, например, Закон Республики Бурятия «О земле»176 в п. 4 ст. 14 указывает, что в решении об изъятии земельных участков для государственных нужд Республики Бурятия и муниципальных нужд должны быть указаны цели изъятия земельных участков, общая площадь и категории земельных участков, их собственники и другие правообладатели. В наиболее общем виде сведения, которые должны Закон Республики Бурятия «О зем ле» от 30.12.2003 № 601-III // Собрание законо дательства Республики Бурятия, 2003. № 12.

содержаться в решении об изъятии, раскрываются в Законе Ульяновской области177, согласно которому в акте Правительства области об изъятии земельного участка для государственных нужд Ульяновской области необходимо указывать следующее:1) основания и цели изъятия;2) информацию об изымаемом земельном участке (местонахождение, кадастровый номер, площадь, категория земель, разрешенное использование, обременения);3) сведения о собственнике, изымаемого земельного участка;4) условия изъятия земельного участка.

необходимости «информирования собственников о возможном изъятии», то есть о предварительном извещении заинтересованных лиц еще до принятия окончательного решения об изъятии конкретных земельных участков. Так, в статье 23 Закона Новосибирской области178 закреплено право граждан, общественного самоуправления участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, а статьей 24 Закона устанавливается срок для предварительного информирования – не менее чем за три месяца до региональных правовых актов позволяет заключить, что законодательные органы отдельных субъектов, закрепляя необходимость информирования о «возможном изъятии», на самом деле дублируют положение п. 3 ст. 279 ГК РФ об обязательном уведомлении собственников о предстоящем изъятии179, то есть уже по результатам принятого решения.

На наш взгляд, вопросо содержании решения об изъятии земельного участка имеет большое теоретическое и практическое значение, поскольку отсутствие в нем необходимых сведений или включение в него положений, Закон Ульяновской области «О регулировании земельных отношений в Ульяновской области» от 17.11.2003 № 059-З О // Ульяновская правда, 2003. № 234(22.044).

Закон Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области» от 14.04. № 108-OЗ // Советская Сибирь, 2003. № 76-77.

См., напр.: ст. 12 Закона Республики Мордовия «О регулировании земельных отношений на территории Республики Мордовия» от 12.03.2009 № 23-З // Известия Мордовии, 2009. № 35-7.

Представляется, что решение об изъятии должно отражать ту работу, которая предшествовала его принятию. И хотя предварительная деятельность органов, законодательстве, она играет весомую роль, поскольку по ее результатам формируются сведения, которые необходимо отразить в решении об изъятии (например, поиск вариантов размещения объектов, планируемых к возведению, выявление информации о собственниках предполагаемых к изъятию объектов недвижимости). Наиболее показательным с этой точки зрения является Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии земельных участков для государственных нужд Санкт-Петербурга»180, согласно пункту 3 которого исполнительному органу в целях подготовки проекта постановления Правительства Санкт-Петербурга об изъятии земельного участка информацию, как сведения органов Росреестрао зарегистрированных правах и ограничениях (обременениях)на земельный участок и на объекты недвижимости, расположенные на нем, сведения Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга о разрешенных видах использования земельного участка в соответствии с документами территориального планирования и документацией о планировке территории.

С учетом всего сказанного выше, мы полагаем в качестве необходимых указать следующие элементы решения об изъятии земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд:

1.Обоснование изъятия, наименование и назначение объекта, для целей размещения которого планируется изъятие.

Постановление Правительства Санкт-Петербурга «О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при изъятии земельных участков для государственных нужд СанктПетербурга» от 10.04.2007 № 378// Информационный бюллетень Администрации Санкт-Петербурга, 2007.№ 17.

2. Предполагаемое место расположения объекта, сведения об изымаемом земельном участке (его местонахождение, площадь, кадастровый номер, категория земель, разрешенное использование, сведения об обременениях).

3. Данные о правообладателях изымаемого земельного участка.

4. Подтверждение предварительного согласования места размещения объекта строительства, номер и дата принятия документа о согласовании.

5. Предполагаемые условия изъятия земельного участка (срок изъятия, источник финансирования расходов, связанных с изъятием, порядок определения выкупной цены, возможность предоставления иного земельного участка взамен изымаемого).

6. Назначение органов, которым поручено осуществление государственной регистрации решения и уведомление правообладателей.

Также необходимо отметить, что, если орган, принявший решение об изъятии определенного земельного участка и других объектов недвижимости, является одной из сторон договора, заключенного в отношении указанного имущества (например, арендодателем такого земельного участка), то данный орган не вправе, ссылаясь на существенное изменение обстоятельств ввиду принятия им решения об изъятии, требовать досрочного расторжения такого договора. Уполномоченные на изъятие органы обязаны соблюдать нормы гражданского и земельного законодательства, регламентирующие порядок изъятия для государственных или муниципальных нужд, даже в том случае, если сами являются собственниками подлежащего изъятию имущества. К такому же Определении181 указал на недопустимость действийпринявшего решение об изъятии органа, направленных на освобождение земельного участка от арендатора, оставляя последнего без тех гарантий и компенсаций,которые предусмотрены законодательством при изъятии недвижимости и земельных Постановление ФА С Северо-Кавказского округа от 28.05.2010 по делу № А32-30938/2009// Справочно-правовая система «Консультант Плюс» : [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».

участков для государственных и муниципальных нужд. Такой интерес истца не может быть признан законным и подлежащим судебной защите.

2. Государственная регистрация принятого решения.

Решение уполномоченного государственного или муниципального органа об изъятии в соответствии с п. 4 ст. 279 ГК РФ и ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав» подлежит государственной регистрации в ЕГРПв качестве ограничения (обременения).

Б.М. Гонгало высказывал сомнение в правильности государственной (обременения), поскольку «под ограничением (обременением) понимаются установленные законом или управомоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещающие, стесняющие правообладателя при осуществлении его прав»182. Принятие решения об изъятии земельного участка и принудительном отчуждении объектов недвижимости, находящихся на нем, действительно не ограничивает собственника в осуществлении егоправпоскольку, в силу ст. 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Единственный риск, возлагаемый на собственника, состоит в том, что при определении выкупной цены земельного участка на него переносятся затраты и убытки, связанные с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента регистрации решения. Аналогичная норма содержится и в п.5 ст. 32 ЖК РФ в отношении определения выкупной цены изымаемого жилого помещения. В этой связи, поскольку ограничение (обременение) согласно Б.М. Гонгало являются См.: Гонгало Б.М. Комментарий к ст. 32 Ж К РФ. В кн.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Стату т, 2012. С. 163.

условиями, стесняющими правообладателя при осуществлении его прав, представляется, что регистрация решения об изъятии в форме ограничения (обременения) отвечает его правовой сущности: хотя регистрация решения не препятствует собственнику в совершении сделок с недвижимостью, подлежащей принудительному отчуждению, в то же время она стесняет его в праве недвижимостидействия по строительству, ремонту или реконструкции, которые могут значительно увеличить стоимость изымаемых объектов недвижимости, в том числе и жилых домов. Такой взгляд на решение об изъятии как на ограничений: они «не исключает отдельные правомочия из содержания права субъективного права»183.

В ходе регистрации уполномоченные органы нередко сталкиваются с отказом органов Росреестра в государственной регистрации решения об изъятии земельного участка как ограничения (обременения) по причине того, что само право на такой участок не было зарегистрировано в ЕГРП. Это связано, как правило,с тем, что права на земельный участок были приобретены до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав», а значит, согласно ст. указанного Закона эти права признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, при чем последняя не является обязательной и зависит от волеизъявления правообладателя.

Неоднозначна и связанная с обозначенной проблемой судебная практика.

Так, согласно Постановлению ФАС Уральского округа184 суд удовлетворил требования администрации Екатеринбурга о признании незаконным отказа регистрационной службы в государственной регистрации обременений на земельный участок …, сведения о котором отсутствуют в ЕГРП, и об обязанииРосреестра устранить допущенное нарушение путем регистрации Камышанский В. П. Указ.соч. С. 71.

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2009 № Ф09 -9329/09-С6 по делу № А60-18338/2009-С5 // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

ограничений, вытекающих из постановления главы города. Иное мнение суда при схожих обстоятельствах дела выражено в Постановлении ФАС Московского округа185, в котором суд связывал возможность регистрации решения об изъятии в качестве ограничения (обременения) с наличием или отсутствием ранее зарегистрированных прав на спорные земельные участки.

Поскольку регистрация решения об изъятии является фактом юридически значимым для всей процедуры отчуждения недвижимости в связи с изъятием представляется необходимым разрешить возникшую сложность. Согласно позиции Минэкономразвития РФ, выраженной в Письме от 30.11.2011 № Д23отказы органов Росреестра в государственной регистрации решений об изъятии земельных участков для государственных нужд в связи с тем, что права на такие земельные участки не зарегистрированы в ЕГРП, справедливы. Это мотивируется тем, что исходя из п. 2 ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав» регистрация ограничения (обременения) вещных прав на земельный участок, возникающих на основании решения об изъятии, возможна только при наличии в ЕГРП записи о государственной регистрации прав на соответствующий земельный участок. Однако обоснование отказа в регистрации решения об изъятии со ссылкой на данное Письмо, по нашему мнению, недопустимо, поскольку оно носит лишь информационный характер ине может быть отнесено к нормативно-правовым актам, поскольку не содержит общеобязательных правил поведения. Позиция органов государственной регистрации понятна, поскольку регистрация обременения при отсутствии сведений о правах на соответствующий земельный участок представляется затруднительной. В частности, как отмечается в Постановлениях ФАС Московского округа187, при государственной регистрации Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.03.2010 № КГ-А 40/ 2356-10 по делу № А40-68108/09-154-284 // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Письмо Минэкономразвития РФ от 30.11.2011 № Д23-4937 // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Постановление Федерального арбитражного суда Московско го округа от 06.04.2011 № Ф05-2109/11 по делу № А41-8980/10 // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс»; Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа о т 22.09.2011 № Ф05решения уполномоченного органа об изъятии земельного участка соответствующая запись должна вноситься в подраздел III-6 ЕГРП ограничения (обременения) земельного участка, что возможно только при условии наличия записи о правах на этот объект в ЕГРП. Также согласно п. 61 Правил ведения ЕГРП188 при государственной регистрации решения об изъятии земельного участка или жилого помещения для государственных или муниципальных нужд в подраздел III-6 ЕГРП вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества с указанием необходимых данных о правообладателе данного объекта и лица, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права правообладателя. В случае, если право ранее не регистрировалось, эти сведения в ЕГРП отсутствуют.

С другой стороны, недопустимо изменять законодательно установленный порядок изъятия земельного участка, закрепляя возможность не регистриро вать решение об изъятии в указанных случаях. Согласно п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации прав» ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании договора либо актов органа обязательной государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.

Одним из таких случаев является указанная в п. 4 ст. 279 ГК РФ обязанность федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти изъятии соответственно для государственных или муниципальных нужд земельного участка, провести государственную регистрацию такого решения. К тому же, обязанность государственной регистрации решения в указанных случаях корреспондирует с закрепленным в п. 1 ст. 131 ГК РФ требованием государственной регистрации ограничений права собственности на недвижимые вещи. Регистрация решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд является обязательной стадией в процедуре изъятия и, 10214/ 10 по делу № А40-157098/ 2009 // [Э лектронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. правовой системы «КонсультантПлюс».

Постановление Правительства РФ о т 18.02.1998 № 219 «Об у тверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сде лок с ним» // Российская газета, 1998. № 42.

как справедливо отмечено в Постановлении ФАС Уральского округа189, «осуществляется в публичных интересах, не требует согласия лица, чей земельный участок изымается для государственных или муниципальных нужд».

Таким образом, реализация полномочия на регистрацию решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в качестве ограничения (обременения) не может быть поставлена в зависимость от волеизъявления правообладателя на государственную регистрацию его прав.

Указанное нами противоречие между закрепленным в действующем законодательстве порядком изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд и ФЗ «О государственной регистрации прав» излишне затягивает процесс изъятия. Выход мы видим в согласовании норм ГК РФ и ограничения прав на земельный участок в связи принятием в отношении него решения об изъятии для государственных или муниципальных нужд. Наиболее рационально возложить обязанность по сбору сведений о земельном участке и обладателях прав на него на орган, осуществляющий регистрацию решения об изъятии, что позволит избежать затягивания процедуры изъятия, гарантировать соблюдение прав собственников и других правообладателей, а также не будет недвижимое имущество, посколькусогласно п. 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 государственная регистрация права на объект государственной регистрации прав», требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Закона190.

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2009 № Ф09 -9329/09-С6 по делу № А60-18338/2009-С5 // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

Постановление Пленума Выс шего Арбитражного Суда РФ о т 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» // Вестник ВАС РФ,2005. № 5.

3. Уведомление правообладателя о предстоящем изъятии, а также о произведенной регистрации принятого в отношении его имущества решения об изъятии с указанием даты регистрации.

После того как решение об изъятии земельного участка и расположенной на нем недвижимости было зарегистрировано, орган, принявший решение об изъятии, направляет правообладателю земельного участка и недвижимости на нем уведомление о предстоящем изъятии и произведенной регистрации, а также о предлагаемом порядке определения условий выкупа принадлежащего ему изымаемого недвижимого имущества. Согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ установлен срок для уведомления собственника земельного участка – не позднее года до предстоящего изъятия.Практика показывает, что в подавляющем большинстве таких дел установленный законом минимальный годичный срок с момента принятия решения об изъятии и уведомлении собственников и до предъявления органом, осуществляющим изъятие, исковых требований о принудительном изъятии соблюдается191. В случае нарушения этого срока суды справедливо прекращении права собственности на земельные участки и определении выкупной цены192.

Также, как и на предыдущих этапах изъятия, надлежащая процедура уведомления в установленные законодательством сроки значима для законности порядка изъятия в целом, а нарушения в ходе уведомления могут повлечь отказ в удовлетворении требований органа, инициирующего изъятие, в судебном порядке193. В этой связи считаем необходимым включение в уведомление о предстоящем изъятии предупреждения собственника о перенесении на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с См. напр.: Решение Советского районного суда г. Уфы о т 14.07.2010 по делу № 2-8/2010 г. // [Э лектронный ресурс] : официальный сайт Советского районного суда г. Уфы URL: http://sovetsky.bkr.sudrf.ru/ (дата обращения:

15.02.2014).

См. напр.: Решение Советско го районного суда г. Уфы от 21.04.2011 по делу № 2-1161/ 11 г. // [Электронный ресурс] : официальный сайт Советского районного суда г. Уфы URL: http://sovetsky.bkr.sudrf.ru/(дата обращения:

15.02.2014).

См., напр.: Постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа о т 23.03.2011 по делу № А32-5485/2010 // [Э лектронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке, которые он произведет начиная с указанного в законе момента.

Гражданского и Земельного кодексов РФ, устанавливающими момент отнесения на собственника указанных рисков, поскольку в ст. 280 ГК РФ в качестве такового рассматривается момент государственной регистрации решения об изъятии участка (аналогичное положение закреплено в п. 5 ст. 32 ЖК РФ), а согласно п. 3 ст. 63 ЗК РФ – момент уведомления правообладателей о предстоящем изъятии.Тот факт, что указанные положения ГК РФ и ЖК РФ переносят риск затрат и убытков на лицо, которое еще не знает о принятом в отношении его имущества решении, является нарушающим права собственников, поскольку акты об изъятии земельных участков регистрируются в органах Росреестра без ведома собственников, а уведомление их о предстоящем изъятии происходит лишь спустя некоторое время.К тому же, как мы указывали выше, при отсутствии сведений о правообладателях, уведомление их представляется весьма затруднительным. Конечно, Пленум ВАС РФ указал, что в соответствии со ст. государственных или муниципальных нужд, при определении выкупной цены несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения о его изъятии до достижения соглашения илипринятия судом решения о его выкупе194.

Однако Постановление Пленума ВАС РФ является лишь разъяснительным актом, а указанное противоречие должно быть устранено посредством внесения изменения в нормы Гражданского и Жилищного кодексов РФ в части установления момента перенесения на собственника риска затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и Абз. третий п. 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Су да РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства » // Вестник ВА С РФ,2005. № 5.

сооружений на подлежащем изъятию земельном участке с момента уведомления собственника о предстоящем изъятии, в то же время для избежания двойного правового регулирования нормы, устанавливающие порядок уведомления собственника о предстоящем изъятии для государственных или муниципальных нужд, должны быть исключены из Земельного кодекса РФ.

принудительном изъятии органом, заинтересованным в изъятии.

Необходимо рассмотреть еще один вопрос, вызывающий определенные затруднения в ходе осуществления изъятия. Действующие правовые нормы не позволяют однозначно определить, является ли необходимым уведомление новых собственников и других правообладателей подлежащих изъятию земельных участков и других объектов недвижимости в случае перехода прав на это имущество после первого уведомления. Неясно также, будет ли иметь значение срок, когда правопреемник узнал о наличии ограничения в отношении его имущества. На наш взгляд, первоначальное уведомление и связанные с ним сроки важны для «фиксации» того момента, когда правообладателю становится известно о предстоящем изъятии и с которым сопряжены указанные последствия (переход рисков и начала течения срока для предъявления иска об изъятии). В последующем, при совершении сделок с обремененным имуществом сам собственник, будучи извещенным об изъятии, обязан предупреждать контрагента о наличии обременения. Кроме того, сведения о наличии обременения, содержащиеся в ЕГРП, являются общедоступными и согласно п. 1 ст. 7 ФЗ «О государственной регистрации прав»могут быть предоставлены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросам любых лиц.

Таким образом, при смене правообладателей повторное уведомление, а тем более установление начала течения сроков с момента уведомления каждого последующего правопреемника только неоправданно затянет процесс изъятия.

4. Согласование условий отчуждения земельного участка и находящейся на нем недвижимости (выкупной цены, сроков и других условий выкупа).

Добровольный и судебный порядок изъятия.

Если собственник согласен с предлагаемыми ему условиями изъятия, касающимися в первую очередь вопросов определения выкупной цены, то согласно п. 3 ст. 279 ГК РФ выкуп земельного участка может быть произведен уведомления. Кроме того, при согласии собственника на основании п. 3 ст. 281 ГК государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Однако предложение взамен изымаемого земельного участка и других объектов недвижимости аналогичного имущества может исходить только от одной стороны – органа, осуществляющего оплату выкупной цены. Именно так трактуют положение п. 3 ст. 281 ГК РФ судебные органы195. В противном случае, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, то согласно ст. 282 ГК РФ федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Срок для предъявления иска о выкупе земельного участка указанными органами составляет согласно ст.

282 ГК РФ три года с момента направления собственнику уведомления, срок для предъявления иска о выкупе жилого помещения согласно п. 9 ст. 32 ЖК РФ может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления.Последствием пропуска указанного срока См., напр.: Решение Гурьевского городского су да Кемеровской области от 10.08.2011 по делу № «Обезличен» // [Электронный ресурс] : официальный сайт Гурьевского городского суда Кемеровской области URL:

http://guryevsky.kmr.sudrf.ru/ modules.php?name=bsr&srv_num=1&vidpr=02 (дата обращения: 15.02.2014).

является отказ в иске о выкупе соответствующих объектов, что находит свое подтверждение в судебной практике196.

С 1 марта 2013 г. к соглашению, заключаемому между осуществляющим изъятие органом и собственником отчуждаемой недвижимости требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество согласно Федеральному закону от 30.02.2012 № 302-ФЗ 197 не применяются.

Согласование условий выкупа представляется наиболее сложным этапом в собственников с предлагаемой им выкупной ценой в большинстве случаев, а вовторых, из-за затянутости процесса изъятия. Проблема определения выкупной цены отчуждаемого имущества является предметом исследования в отдельном параграфе ввиду особой сложности. Что же касается временнй составляющей процесса изъятия, то необходимо отметить, что дела данной категории рассматриваются в судах весьма продолжительное время. Такое положение является фактически нарушающим права собственника, в частности, право пользования поскольку, как мы уже говорили выше, согласно ст. 280 ГК РФ с момента государственной регистрации решения об изъятии на собственника переносится риск затрат и убытков, связанных с невключением в выкупную цены затрат, связанных со строительством и реконструкцией на подлежащем изъятию земельном участке. Тем самым, собственник в течение продолжительного и неопределенного срока ограничен в возможности осуществления указанных находящейся у него в собственности недвижимости.

В связи с этим некоторые исследователи считают целесообразным установление помимо существующего минимального – годичного срока, также и установление максимального срока осуществления изъятия. И. А. МалюткинаСм., напр.: Решение Советского районного суда г. Уфы от 22.04.2011 го да по делу № 2-1155/11 г. // [Электронный ресурс] : официальный сайт Советского районного су да г. Уфы URL:http://sovetsky.bkr.sudrf.ru/ (дата обращения: 15.02.2014).

Федеральный закон о т 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского ко декса Российской Федерации»//Собрание законодательства РФ, 2012. № 53 (ч. 1).ст. 7627.

Алексеева предлагает установить продолжительность такого срока в три года198.

Действительно, соблюдение максимальных сроков изъятия смогло бы защитить права собственников. Однако указанное предложение автор не сопровождает какими-либо рекомендациями относительно последствий несоблюдения таких максимальных сроков. Эти последствия, на наш взгляд, являются необходимыми, иначе введение максимальных сроков осуществления изъятия теряет свою изначальную цель. Можно предположить, что в случае, если истек установленный максимальный срок, то решение об изъятии подлежит отмене в связи с отсутствием у органа, осуществляющего изъятие, заинтересованности в его осуществлении. Однако, если надобность такого земельного участка для государственных и муниципальных нужд будет сохраняться, то процедуру принятия решения об изъятии, согласованиеусловий изъятия, в том числе, размера недвижимостинеобходимо будет осуществлять повторно. Предположение такого последствия позволяет сделать вывод, что введение максимальных сроков изъятия, возможно, только ухудшит положение правообладателей земельных участков и еще более затянет процесс изъятия. К тому же, в качестве срока, устанавливающего максимальные временные рамки для изъятия, следует рассматривать установленный ст. 282 ГК РФ трехлетний срок для подачи иска о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд, и установленный п. 9 ст. 32 ЖК РФ двухлетний срок для подачи иска о выкупе жилого помещения. В этой связи представляется, что решение проблемы длительности процесса изъятия необходимо искать в совершенствовании порядка его осуществления, а не посредством установления временных рамок осуществления процедуры изъятия.

5. Заключительный этап изъятия: оплата выкупной цены и передача прав на изымаемый участок и расположенные на нем объекты недвижимости от собственника к органу, принявшему решение об изъятии.

Малюткина-А лексеева И.А. Усилить гарантии прав граждан при изъятии у них земельных участков // Российская юстиция, 2002. № 12. C. 26.

В практике отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд встречаются случаи, когда собственники земельного участка, в отношении которого принято решение об изъятии или о резервировании для последующего изъятия, обращаются в суд с требованиями обязать соответствующие органы произвести изъятие фактически и выплатить выкупную цену. Например, согласно Постановлению ФАС Уральского округа199, администрация города 31.10.2011 направила ЗАО уведомление об изъятии для муниципальных нужд земельных участков и объектов недвижимости …, а 19.01.2012письмо с предложением заключить договор купли-продажи изымаемых объектов на основании отчета об оценке. ЗАО в письме от 01.02.2012выразило согласие на выкуп. Не получив проект договора, ЗАО направило Администрации проект соглашения о выкупе, которая в ответном письме указала на то, что работа по изъятию указанных земельных участков возобновится после ввода в эксплуатацию другого объекта, не менее чем через пять лет. ЗАО обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации о понуждении к заключению договора о выкупе для муниципальных нужд объектов недвижимости, полагая, что изъятие объектов для публичных нужд влечет возникновение определенных потерь в имущественной сфере собственника изымаемых объектов, поэтому должно происходить в минимально возможные сроки. Однако истец неверно трактовал ст.ст. 49, 55 ЗК РФ и ст.ст 279, 281 ГК РФ, полагая, что действия Администрации города по выкупу объектов недвижимости должны быть совершены в течение года с момента уведомления собственника об изъятии недвижимого имущества. В свою муниципальных нужд, не установлены. По мнению органа, у ЗАО не возникло права понуждения Администрации к заключению договора купли-продажи земельного участка, поскольку проект договора Администрацией в адрес ЗАО не Постановление Федерально го Арбитражного суда Уральского округа от 31.01.2013 № Ф09-12861/ 12 по делу № А60-24396/2012// [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

направлялся. Резервирование земельного участка, принадлежащего ЗАО, не создает собственнику препятствий в пользовании и распоряжении этим имуществом.

Следовательно, собственник земельного участка, подлежащего изъятию, не имеет права требовать его выкупа, в отличие от уполномоченного органа, принявшего такое решение. Такой вывод справедлив, поскольку сроки, указанные в ст. 282 ГК РФ и п. 9 ст. 32 ЖК РФ, устанавливаются для подачи исков о выкупе принявшими решение о выкупе, а не собственниками подлежащих изъятию объектов недвижимости.Аналогична и позиция Высшего Арбитражного Суда РФ, администрацией решения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд и о принудительном сносе расположенного на участке жилого здания не нарушает прав и законных интересов организации, а судебные органы не могут обязать соответствующие органы принять решение об изъятии.

Нередко возникает ситуация, когда в результате судебного разбирательства принято решение об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, жилого дома и других объектов, расположенных на нем, утверждено соглашение об определении выкупной цены, но изъятия указанной недвижимости не происходит, выплата собственникам выкупной цены не производится. Возникает вопрос о том, как можно защитить права частных иллюстрирующее данную проблему201. Постановлением главы Администрации ГО г. Уфа … было принято решение об изъятии земельного участка и жилых помещений … в Советском районе г. Уфы и о предоставлении этого земельного участка уфимскому авиационному университету для строительства общежития.

Это постановление было принято в целях реализации федеральной целевой Определение Высшего Арбитражного су да Российской Федерации о т 10.06.2009 № ВА С-6525/09 по делу № А55-7838/2008// [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

Кассационное определение Вер ховного Суда Республики Башкортостан о т 01.03.2011 по делу № 33-2276/ 11 // [Электронный ресурс] : Единая база данных решений судов общей юрисдикции Российской Федерации URL:

http://судебныерешения.рф/bsr/case/348116(дата обращения: 15.02.2014).

программы «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России»202, финансирование строительства малосемейного общежития для работников уфимского авиационного университета как одного из учебных заведений, успешно реализующих инновационные образовательные программы. Решением Советского районного суда г. Уфы от 13.11.2010 иск Администрации ГО г. Уфа был удовлетворен частично, определена выкупная цена указанных объектов недвижимости. Впоследствии, уже после принятия этого судебного решения, университет, согласно изменениям в последующей редакции203 названной федеральной целевой программы, был исключен из перечня вузов, для которых планировалось строительство новых объектов. Собственниками было подано заявление о пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам.

Определением Советского районного суда г. Уфы в пересмотре решения было справедливо отказано. Действительно, указанные обстоятельства на момент принятия судебного решения не существовали, а значит, они не соответствуют условиям признания их в качестве вновь открывшихся по п. 1 ч. 2 ст. Гражданского процессуального кодекса РФ204.

Вместе с тем, судебное решение, вступившее в законную силу, может быть пересмотрено также и ввиду новых обстоятельств, согласно ч. 4 ст. 392 ГПК РФ, при условии, что они возникли после принятия судебного постановления и имеют существенное значение для правильного разрешения дела. В нашем случае таким новым обстоятельством могла бы послужить отмена постановления органом местного самоуправления об изъятии этого участка в связи с отпадением надобности его для муниципальных нужд. Однако обратиться в суд с заявлением о пересмотре решения ввиду новых обстоятельств жильцы не могут, поскольку отмены Постановления Администрации об изъятии не последовало, несмотря на Постановление Правительства РФ о т 28.07.2008 № 568 «О федеральной целевой программе «Научные и научнопедагогические кадры инновационной России» на 2009 - 2013 годы» //Собрание законодательства РФ, 2008. № 31.

ст. 3739.

См.: Постановление Правительства РФ о т 23.12.2010 № 1095 «О внесении изменений в федеральную целевую программу «Научные и научно-педагогические кадры инновационной России» на 2009 - 2013 го ды // Собрание законодательства РФ, 2011. № 2. ст. 298.

Собрание законо дательства РФ, 2002. № 46. ст. 4532.

то, что финансирование, ранее предусмотренное целевой программой, предоставлено не будет, а значит, неизвестно, когда будет завершена процедура изъятия.

Считаем, что, с точки зрения защиты прав и законных интересов частных законодательстве возможность для бывших собственников изъятой для государственных или муниципальных нужд недвижимости обратиться с иском о возврате изъятого имущества в случае неиспользования земельного участка для государственных (муниципальных) нуждлибо истечения срока для изъятия участка. Так, следует внести изменение в ст. 279 ГК РФ, дополнив пунктом следующего содержания: «Бывший собственник земельного участка, изъятого для государственных либо муниципальных нужд, имеет право обратиться в суд с иском о расторжении соглашения об изъятии у него земельного участка и возмещении убытков, связанных с выкупом, если будет установлено, что земельный участок не используется для государственных либо муниципальных нужд в течение трех лет с момента изъятия».

3.2 Определение выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд В процессе изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд обладателиподлежащихотчуждению земельного участка и объектов недвижимостина нем,при соблюдении уполномоченным на то органом всех установленных в законе условий, не могут воспрепятствовать самому факту изъятия. В данном случае государственные либо муниципальные интересы ставятся выше интересов конкретных собственников, решение об изъятии принимается соответствующими органами без согласия частных лиц, земельные участки которых предстоит изъять. Собственники принимают участие только при определении выкупной цены изымаемого имущества, сроках и других условиях выкупа в добровольном порядке либо в процессе судебного разбирательства.На практике несовершенство правовых норм, регламентирующих порядок определения выкупной цены, вызывает существенные затруднения при осуществлении такого изъятия.Рассмотрим процесс формирования выкупной цены и возникающие на этом этапе основные проблемы.

На основании п. 2 ст. 281 ГК РФ можно заключить, что выкупную цену составляют два элемента – это рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества и убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В большинстве случаев собственники не согласны с предлагаемой им выкупной ценой, поэтому зачастую заключение соглашения по условиям отчуждения недвижимости в добровольном – договорном порядке – невозможно.

Следовательно, согласно ст. 282 ГК РФ данный вопрос подлежит разрешению в судебном порядке по иску органа, принявшего решение об изъятии. Исходя из судебной практики по данным делам можно сделать вывод, что основные споры вызывает вопрос об установлении рыночной стоимости земельного участка и других объектов недвижимости, подлежащих изъятию. В соответствии с п. 1 ст.

66 ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Статьей 8 указанного закона предусмотрена обязательность проведения оценки при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд. Статья 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» дает определение рыночной стоимости объекта оценки как наиболее вероятной цены, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. В качестве такого обстоятельства в статье указывается ситуация, когда одна из сторон сделки обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона обязана принимать исполнение.

На основе этого определения можно сделать вывод, что оценка изымаемых объектов по их рыночной стоимости не допустима, поскольку при принятии муниципальных нужд (либо решения суда о принудительном выкупе) частные собственники будут обязаны отчуждать их, а это противоречит указанному понятию рыночной стоимости, в том числе условию о том, что на величине Формирование выкупной цены изымаемых объектов по рыночной стоимости, то есть по правилам осуществления частноправовой сделки неприменимо, так как по мнению Д.Б. Горохова, здесь нет автономии воли в смысле ст. 2 ГК РФ.

Государство (в лице органов власти) при принудительном изъятии земельных участков распоряжается частными землями и в этом случае оно действует не как собственник, а как публичная власть205. А потому, в данном случае нельзя говорить о формировании выкупной цены как цены определяемой на открытом рынке в условиях конкуренции.

К тому же, как справедливо отмечает Е.В. Седлова, цена изымаемого жилого помещения (даже рыночная), как правило, не может покрыть расходов на приобретение лицом нового жилого помещения 206. Причину этого автор видит в том, что чаще всего изымаемые жилые помещения находятся в старых домах, в плохом, а иногда ветхом, аварийном состоянии, следовательно, их рыночная цена невысока, несоразмерна стоимости жилья даже на вторичном рынке. Кроме того, указанные в ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» и других подзаконных Цит. по. Тужилова-Орданская Е.М. Проблемы защит прав на недвижимость в гражданском праве РФ. М.:

Издательский дом «Буквовед», 2007. С. 414.

Седлова Е.В. Обеспечение прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд // Законы России: опыт, анализ, практика, 2009.№ 6. С.15.

недвижимости не позволяют устранить разногласия, связанные с определением размера выкупной цены. Зачастую в одном судебном процессе рассматриваются 3-4 отчета об определении рыночной стоимости изымаемых объектов, составленных профессиональными оценщиками и содержащих принципиальную разницу в суммах – порой до нескольких миллионов208.

Помимо того, что в подавляющем большинстве подобных дел собственники помещения, земельного участка заниженной»209, существует и ряд других проблем.

В последнее время в научной литературе активно обсуждается вопрос о том, имеют ли собственники жилых помещений в многоквартирных домах при отчуждении их недвижимости в связи изъятием земельного участка право на получение стоимости общего имущества в таком доме, в том числе стоимости земельного участка, составляющего придомовую территорию. Так, Е.В. Седлова, в частности, отмечает, что «при определении выкупной цены собственник жилой площади в многоквартирном доме вправе требовать включения в эту цену стоимости принадлежащей ему доли в общей собственности многоквартирного дома»210.

Такая позиция не совсем соответствует действующему законодательству.

Согласно п. 2 ст. 290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Также пункт 4 ст. 37 ЖК РФ устанавливает, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе как осуществлять выдел в натуре См., напр.: Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 « Об утверждении федерального стандар та оценки «Общие понятия оценки, по дхо ды к оценке и требования к про ведению оценки (ФСО № 1)» // Российская газета, 2007. № 194; Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» // Российская газета,2007. № 194.

См., напр.: Постановление Федерального Арбитражного су да Дальневосточного округа от 16.12.2011 № Ф03Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

Решение Советского районного суда г. УфыРеспублики Башкортос тан от 14.07.2010 по делу № 2-8/2010 // Архив Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан. – 168 л.

Седлова Е.В. Указ.соч. С. 15.

своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, так и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение. Аналогично сформулированы и правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире в п. 5 ст. ЖК РФ. Кроме того, согласно п. 3 данной статьи доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.

Следовательно, места общего пользования в коммунальной квартире и общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме не могут быть самостоятельными объектами права, из чего де-юре можно сделать вывод, что отдельная оценка их стоимости наряду с оценкой стоимости жилого помещения недопустимы.

Такой же вывод сделал Конституционный суд РФ в Определении от 22.03.2012 г. № 459-О-О211, указав, что вопреки мнению заявителей, доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры и доля в праве приобретаться и отчуждаться вне связи с жилым помещением, следовательно, изъятие жилого помещения предполагает одновременное изъятие доли в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры, а также доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома.

С позицией Конституционного Суда РФ по этому вопросу тяжело согласиться, так как даже при заключении договора купли-продажи жилых помещений при обычных условиях, оценивается не только стоимость жилья, учитывается также его местонахождение, развитость инфраструктуры и состояние Определение Конституционного суда РФ от 22.03.2012 № 459-О-О // [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы « КонсультантПлюс».

общего имущества в многоквартирном доме либо мест общего пользования в коммунальной квартире.

Следует также учитывать, что собственник несет бремя содержания не только жилого помещения, но согласно п. 2 ст. 154 ЖК РФ в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включена, помимо прочего, также плата за услуги и многоквартирном доме.Кроме того, согласно пунктам 1, 2 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты, а доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

На наш взгляд, поскольку основной целью возмещения за отчуждаемое в имущественного положения частных собственников, то определение размера выкупной цены за жилое помещение следует осуществлять путем включения в нее не только стоимости самого жилого помещения, но и стоимости доли в общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме и местах общего пользования в коммунальной квартире.

В настоящее время такой подход к оценке отчуждаемого имущества принимается за основу некоторыми судами при принятии решений о размере выкупной цены. Так, при рассмотрении дела212 по иску Администрации ГО г. Уфа РБ к гражданам … об изъятии путем выкупа жилого помещения в аварийном Решение Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 03.06.2011 по делу № 2Архив Орджоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан. – 185 л.

многоквартирном жилом доме, судом в ходе судебного разбирательства в основу включавший не только рыночную стоимость комнаты ответчиков, но и стоимость мест общего пользования в коммунальной квартире. Суд мотивировал такое решение, в частности, тем, что ответчикам помимо комнаты принадлежит также доля в праве на места общего пользования в квартире.

регулирующих отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, можно недвижимости, расположенных на изымаемом участке. Во-первых, в стоимость предоставляемой компенсации включается рыночная стоимость только законных построек213, во-вторых, если объектом изъятия является часть земельного участка или часть жилого дома, и возможность эксплуатации оставшегося недвижимого имущества сохраняется, возмещения стоимости в целом земельного участка и всех находящихся на нем объектов (в том числе, оставшихся жилых помещений, многолетних насаждений и др.) не последует214.

И все же, большинство споров в процессе определения выкупной цены возникает с связи с тем, что оценка изымаемых объектов недвижимости по рыночной стоимости не дает возможности приобрести аналогичное имущество.

При этом, основной потребностью граждан, лишающихся своего имущества (особенно жилых помещений) в процессе принудительного изъятия, является получение аналогичного имущества.

Пунктом 3 ст. 281 ГК РФ, конечно, предусматривается, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Аналогичная норма содержится и в пункте 8 ст.

См., напр.: Решение Советско го районного суда г. Уфы Республики Башкортостан о т 29.06.2010 по делу № 2Ар хив Советского районного суда г. Уфы Респуб лики Башкортостан. – 218 л.

См., напр.: Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2010 № Ф09-4602/ 10С6 по делу № А50-31960/2009 // [Э лектронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

32 ЖК РФ, в соответствии с которым по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Однако при отсутствии предложения со стороны органа, производящего выплату выкупной цены, о предоставлении взамен изымаемого земельного участка (или жилого помещения) аналогичного имущества собственник не может потребовать предоставления ему такого имущества.

Так, при рассмотрении дела215 Орджоникидзевским районным судом г. Уфы было установлено, что Администрация города обратилась в суд с иском к гражданам … об изъятии жилого помещения с уплатой выкупной цены и выселении в связи со сносом дома по адресу …, обосновав требования тем, что межведомственной комиссии. Ответчики в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию дома. В последующем, согласно Постановлению главы Администрации города собственникам было предложено взамен непригодного для проживания жилого помещения заключить договор о его изъятии путем выкупа с уплатой выкупной цены в размере … рублей соответственно принадлежащим собственникам долям. Однако последние не выразили согласия на заключение договора об изъятии жилого помещения на предложенных условиях, требуя предоставления аналогичного жилья. Вместе с тем, как указывается в решении по данному делу, «суд не может принять во внимание довод ответчика … об отсутствии у него жилого помещения и обязании соответствии с п. 20 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 суд не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением». Из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявших решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность Решение Орджоникидзевского районного суда г. УфыРеспублики Башкор тостан от 21.12.2010 по делу 2-3481/ // Архив Ор джоникидзевского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан. – 194 л.

лишь по выплате выкупной цены за изъятое. Таким образом, признав, что предоставление собственнику другого жилого помещения взамен изымаемого допускается только по соглашению сторон, а при отсутствии согласия на это органа местного самоуправления суд не может обязать последнего предоставить гражданину такое жилое помещение, суд справедливо удовлетворил требования Администрации городского округа г. Уфа к гражданам об изъятии жилого помещения с уплатой выкупной цены и выселении.

В этой связи любопытна точка зрения, высказанная В.А. Муратовым216, что изымаемые жилые помещения и права на них могут рассматриваться не только как имущественные блага, но и как личные неимущественные блага. При этом, при наличии в собственности у гражданина нескольких жилых помещений, они рассматриваются как объекты имущественных отношений. А в случае, если жилое помещение используется только для проживания граждан и является единственным для них, то оно является объектом не только имущественных отношений, но и личных неимущественных. Далее автор заключает, что поскольку изъятие единственного жилого помещения с уплатой денежного эквивалента не компенсирует утрату личного неимущественного блага, на орган, принявший решение об изъятии, должна быть возложена обязанность по обеспечению таких собственников жильем.

Такая точка зрения не лишена смысла. Более того, схожие положения можно встретить в зарубежном законодательстве. Так, нормы Закона Баварии «Об предусматривают наряду с денежной компенсацией за изымаемое имущество, также и возможность компенсации в виде земли либо иного натурального возмещения при наличии определенных условий. Например, согласно пункту 1 ст.

14 данного Закона компенсация может назначаться в виде подходящей компенсационной земли после подачи собственником соответствующего См.: Муратов В.А. Возмещение вреда собственнику при сносе жилых строений: экономический и социальный аспекты // Юрист, 2005. № 11. С. 55-63.

Закон Баварии «Об изъятии, подлежащем компенсации» в варианте пуб ликации от 25 июля 1978 г.

[Электронный ресурс] : «Российский правовой портал: Библио тека Пашкова». // URL:

http://www.constitutions.ru/archives/3996/ 2(дата обращения 15.02.2014).

заявления, если данная компенсационная земля необходима ему для исполнения профессиональной и трудовой деятельности, а также выполнения возложенных на него обязанностей. Пункт 2 той же статьи называет еще одно условие, когда имущество подлежит натуральному возмещению: если должен быть изъят земельный участок, на котором находится используемый в личных целях собственный дом или используемое в личных целях небольшое поселение.Также п. 6 ст. 14 Закона Баварии предусматривает, что вместо компенсации в виде предоставления права собственности на землю, могут быть предоставлены права на земельные участки, аналогичныепрекращаемым,или права в соответствии с законом о собственности на квартиры, если эти права в равной мере делают возможным осуществление профессиональной или трудовой деятельности лицам, имеющим право на компенсацию, или выполнение ими их обязанностей.

Закрепление схожей нормы в отечественном законодательстве, на наш взгляд, гарантировало бы защиту имущественных и неимущественных прав собственников.

Исходя из указанного выше, мы предлагаем закрепить в законодательстве приоритет предоставления недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения), аналогичного изъятому в случае, если земельный участок был местом осуществления профессиональной деятельности лица либо отчуждаемое в результате изъятия земельного участка жилое помещение было для его собственника единственным местом жительства.

Представляется малоисследованным вопрос о правах несовершеннолетних, находящихся под опекой или попечительством, при изъятии для государственных и муниципальных нужд принадлежащего им земельного участка или расположенной на таком участке недвижимости и об участии органов опеки и попечительства при заключении соглашения об изъятии. Поскольку такое соглашение является сделкой направленной на отчуждение недвижимой собственности, то на основании п. 2 ст. 37 ГК РФ мы сталкиваемся с необходимостью получения разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение имущества несовершеннолетнего, находящегося под опекой или попечительством.

Характерно, что в ст. 20 Федерального закона от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»218 устанавливается запрет на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего подопечному, при этом среди исключений из этого правила не указываются случаи изъятия земельного участка и расположенной на нем недвижимости для государственных или муниципальных нужд. Пунктом ст. 20 данного федерального закона устанавливается также, что для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего попечительства, а в п. 1 ст. 21 Закона устанавливается правило, что предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Как правило, решение органов опеки и попечительства об отчуждении собственность подопечного другого жилого помещения (или соответствующей доли в нем). При этом, разрешение органа опеки и попечительства должно содержать указание на конкретное приобретаемое взамен отчуждаемого жилое помещение. Как мы уже отмечали, выкупная цена предоставляемая собственнику за изъятое у него жилое помещение зачастую недостаточна для приобретения аналогичного по площади и благоустроенности жилья, а предоставление жилого помещения или земельного участка взамен возможно только по соглашению сторон и только по инициативе уполномоченного органа. В этой связи жилищные права указанной категории несовершеннолетних, что является недопустимым, поскольку обеспечение жилищных прав несовершеннолетних представляется не менее важным, чем удовлетворение государственных или муниципальных нужд.

Собрание законо дательства РФ, 2008. № 17. ст. 1755.

И хотя еще М.В. Венецианов отмечал, что «трудно найти два равноценных участка земли, вполне одинаковых во всех своих особенностях по степени плодородия, местоположению…, и материальная стоимость имущественного права точнее всего может быть выражена в деньгах»219, в указанных выше случаях частные лица в наибольшей степени заинтересованы в сохранении у них недвижимого имущества в натуральном виде.

Подводя итог, нам видится необходимым с точки зрения гарантий имущественных и личных неимущественных прав частных собственников, введение в действующее законодательство, регулирующее изъятие для государственных и муниципальных нужд, обязанности предоставления определенным категориям собственников в приоритетном порядке вместо изымаемого у них недвижимого имущества предварительного и равноценного возмещения в виде аналогичных объектов недвижимости по следующим правилам:

1) если жилое помещение, изымаемое у лица, было его единственным местом жительства следует предоставить ему равнозначное по площади и уровню благоустройства жилое помещение;

2) если изымаемый земельный участок был местом осуществления профессиональной деятельности лица, следует предоставить ему равнозначный земельный участок (учитывая его площадь, местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, показатели плодородия).

несовершеннолетний, находящийся под опекой или попечительством, следует предоставить ему равноценное изымаемому имущество (земельный участок и (или) жилое помещение).

В статьях ГК РФ, регулирующих изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не содержится каких-либо сроков для исполнения соглашения об изъятии. Отсутствие закрепления этих сроков дает возможность для злоупотребления со стороны органов, осуществляющих изъятие, Венецианов М.В. Указ.соч.

что нередко и происходит на практике 220. Собственники изымаемых объектов не предоставлению выкупной цены или равноценного имущества. Считаем целесообразным внесение дополнений в соответствующие нормы, путем обязанностей, вытекающих из соглашения об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, в частности, обязанности предоставлению равноценного земельного участка или жилого помещения.

Помимо подробной регламентации прав собственника на получение возмещения в результате изъятия, тенденцией настоящего времени становится расширение круга прав иных правообладателей, имущество которых изымается.

Например, согласно п. 29 ст. 15 ФЗ«Об организации Олимпийских игр 2014 г. в Сочи» и п. 23 ст. 6 ФЗ «Об организации форума АТЭС» права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком физического лица при проведении оценки рыночной стоимости участка приравниваются к праву собственности. Кроме того, складывается судебная практика, направленная на обеспечение использования для прекращения арендных отношений механизма изъятия земельного участка, а также достижение Постановлении ВАС РФ221 указывается, что правообладатели иных вещных прав (помимо права собственности) имеют право не только на компенсацию. В частности, говорится о необходимости соблюдения всей процедуры изъятия для государственных или муниципальных нужд в отношении указанных лиц, в том числе, обязанность предварительного уведомления о предполагаемом изъятии не менее чем за год, включение в выкупную цену рыночной стоимости объектов, а также всех убытков, включая упущенную выгоду, возможность судебного Постановление Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 31.01.2013 № Ф09-12861/ 12 по делу N А60-24396/2012// [Электронный ресурс] : Документ опубликован не был. Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2011 № 2379/11 по делу № А40Вестник ВАС РФ, 2011. № 11.

обжалования выкупной цены и других условий выкупа, предварительность возмещения. Применение к правам пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования, а также владения и пользования земельным участком, возникшему на основании договора аренды, положений закрепляющих порядок выкупа земельного участка и расположенной на нем недвижимости для государственных или муниципальных нужд у собственников позволит обеспечить наиболее полную защиту интересов обладателей указанных прав.

землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с Правилахвозмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц222 (далее – Правила возмещения убытков).Согласно п. указанных Правил при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах. Таким образом, Правилавозмещения убытков не Постановление Правительства РФ о т 07.05.2003 № 262 «Об утверждении Правил возмещения собственникам земельных участков, землепо льзователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участ ков, ограничением прав собственников земельных участков, землепо льзователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо уху дшением качества земель в результате деятельности других лиц» // Российская газета, 2003. № 93.

устанавливают исчерпывающего перечня убытков, подлежащих возмещению при изъятии земельного участка у арендаторов. Исходя из этого, судами справедливо включаетсяв перечень убытков, помимо указанных в Правилах, также и суммы арендных платежей, уплаченных по договору аренды до принятия решения об изъятии участка, а также суммы, переданные третьим лицам по иным обязательствам223.

В отличие от отношений, связанных с порядком изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нуждлибо определением рыночной досудебного урегулирования споров, касающихся условий возмещения убытков, не является обязательным. В частности, в Определении Верховного суда РФ от июня 2012 г.224 указывается, что «действующее законодательство не содержит требований об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, связанного с возмещением убытков, причиненных изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд».