WWW.DISS.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |

«ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ...»

-- [ Страница 1 ] --

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Башкирский государственный университет»

На правах рукописи

ВЕРЕЩАГИНА Дарья Владимировна

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТЧУЖДЕНИЯ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В СВЯЗИ С ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬНОГО

УЧАСТКА

Специальность 12.00.03. – гражданское право;

семейное право; предпринимательское право;

международное частное право Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Научный руководитель д.ю.н, проф. Е.М. Тужилова-Орданская Уфа- Оглавление Введение

Глава 1. Общая характеристика правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка

1.1 Эволюция правового регулирования изъятия земельного участка и отчуждения расположенного на нем недвижимого имущества

1.2 Природа отношений, возникающих при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка

1.3 Земельный участок и недвижимость, находящаяся на нем, как объекты принудительного отчуждения

Глава 2. Виды изъятия земельного участка как основания отчуждения расположенной на нем недвижимости

2.1 Изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд 2.2 Изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования....... Глава 3.Порядок отчуждения недвижимого имущества в связи изъятием земельного участка

3.1 Процедурные вопросы отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд .................. 3.2 Определение выкупной цены при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд

3.3 Особенности отчуждения недвижимости при изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

Заключение

Список литературы

Список сокращений

Введение Актуальность темы исследования. Правовое регулирование отношений, связанных с недвижимостью, традиционно относится к числу дискуссионных вопросов в гражданском праве и требует детальной проработки, особенно в случаях отчуждения недвижимости вследствие изъятия земельного участка, на котором она находится, поскольку речь в данном случае идет о принудительном прекращении права частной собственности на указанные объекты.

Особую актуальность эти вопросы приобретают в настоящее время, в период модернизации гражданского законодательства, когда Проект ФЗ № 47538O внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Проект изменений в ГК РФ) предполагает введение целого раздела, посвященного вещным правам, в принципиально новой редакции. И хотя существующие пробелы в правовом регулировании и противоречивая судебная практика в рассматриваемой сфере подтверждают острую необходимость изменений, положения, содержащиеся в Проекте и касающиеся изъятия у собственника земельного участка, отчуждения расположенной на нем недвижимости, оцениваются неоднозначно и нуждаются в обсуждении в целях выработки рекомендаций по их дальнейшему совершенствованию.

Актуальность темы обусловлена также, с одной стороны, важностью удовлетворения общественного интереса к земельному участку, связанному с проявляющемуся как в необходимости использования его для государственных или муниципальных нужд, так и в требованиях к сохранению его природных свойств, с другой стороны, с потребностями защиты прав и интересов частных собственников недвижимости. Необходимо выработать такой механизм отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, при котором был бы соблюден баланс между названными интересами.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости всестороннего исследования гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, что обеспечит дальнейшее совершенствование норм о вещных правах и единство их правоприменения.

Степень научной разработанности темы. Анализ научных трудов, затрагивающих отдельные вопросы правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, показывает, что исследования в данной области, получившие развитие в отечественной цивилистике дореволюционного периода, возобновились только с возвращением права частной собственности на землю – в начале 90-х гг. XX в. В советский период проблемы изъятия земельных участков и отчуждения расположенных на них объектов недвижимости исследовались только в рамках земельного права с точки зрения принципов, отличных от гражданско-правовых, – государственной (общенародной) собственности на землю и предоставления ее во временное или бессрочное пользование.

Среди дореволюционных ученых-юристов, внесших весомый вклад в исследование вопросов принудительного отчуждения земельного участка и расположенной на нем недвижимости для государственных надобностей,следует указать М.В. Венецианова, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.И.

Синайского, И.М. Тютрюмова, Г.Ф. Шершеневича.



Отдельные вопросы права частной собственности, в том числе оснований его принудительного прекращения, исследовались в трудах современных ученыхцивилистов В.А. Белова, А.В. Германова, П.В. Крашенинникова, В.В. Лантуха, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Е.М. Тужиловой-Орданской, В.В. Чубарова, В.Ф.

Яковлева.Особо необходимо отметить работы ряда отечественных и зарубежных авторов, анализирующих вопросы принудительного отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельных участков в странах СНГ, Германии и Латинской Америки, – В.В. Безбаха, М.Ю. Галятина, А.И. Касьянчик, У.Маттеи, Е.С.

Симоновой.

Внимание авторов диссертационных исследований последнего времени было направлено на изучение либо отдельных сторон изъятия земельных участков, либо в общем – на прекращение прав на земельные участки или отдельные объекты недвижимости. Среди наиболее значимых работ следует отметить диссертации О.Г. Авдониной (2013), Д.Н. Афанасьева (2013), И.С.

Ахмадгазизова (2009), С.Ю. Илларионова (2009), И.С. Илюхина (2011), Е.С.

Клейменовой (2008), Е.В. Седловой (2009), Е.Л. Сидоровой (2010).

Труды указанных ученых внесли весомый вклад в разработку данной темы, однако ряд вопросов не нашел в них развития. Так, ни одна из указанных работ не дает комплексного анализа гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, в том числе применительно к новым правовым реалиям.

До сих пор не предприняты теоретические разработки, позволяющие охарактеризовать земельный участок и расположенную на нем недвижимость как объекты принудительного отчуждения. Кроме того, несмотря на наличие исследований наиболее распространенного вида изъятия земельного участка – для государственных или муниципальных нужд, в настоящее время без внимания цивилистов остается изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования.

Целью настоящего исследования является формирование суждения о гражданско-правовом регулировании отчуждения недвижимого имущества вследствие изъятия земельного участка, на котором оно находится, выявление теоретических и практических проблем в указанной сфере, разработка соответствующих рекомендаций по совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих данные отношения.

Достижение указанной цели предопределило постановку и решение следующих задач:

1) проследить генезис правового регулирования отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка;

недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится;

расположенной на нем, как объектов принудительного отчуждения;

4) выявить понятие государственных и муниципальных нужд как оснований изъятия названных объектов и определить критерии отнесения отдельных случаев к государственным или муниципальным нуждам;

5) охарактеризовать ненадлежащее использование земельного участка как основание его изъятия;

6) раскрыть вопросы предоставления равнозначного возмещения при изъятии земельного участка, выявить категории собственников, которым в приоритетном порядке должно предоставляться недвижимое имущество, равнозначное изъятому;

7) исследовать и раскрыть процедурные вопросы изъятия земельного участка вследствие ненадлежащего использования и связанного с этим отчуждения недвижимого имущества.

возникающие при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо вследствие его ненадлежащего использования.

Предмет исследования составляют нормы действующего федерального и регионального законодательства, регулирующего отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, нормы зарубежного законодательства, регулирующие сходные отношения, положения актов высших судебных инстанций и иные материалы правоприменительной практики, а также доктринальные взгляды по вопросам гражданско-правового регулирования принудительного отчуждения названных объектов.

Методологию настоящего исследования составила система подходов и принципов научной деятельности, послуживших основой для поиска знаний и получения выводов в ходе исследования. В процессе работы диссертантом были использованы как общенаучные методы (системный, индукции, дедукции, метод восхождения от абстрактного к конкретному), так и специальные (исторический, формально-юридический, сравнительно-правовой, метод правового моделирования, метод толкования правовых норм).

Теоретическую базу исследования составили труды отечественных и дореволюционного периодов: Т.Е. Абовой, В.В. Безбаха,В.А. Белова, А.В.

Венедиктова, М.В. Венецианова, В.В. Витрянского, М.Ю. Галятина, Ю.С.

Гамбарова А.В. Германова, Н.Л. Дювернуа, Е.В. Ельниковой, В.В. Зайцева, С.В.

Запольского, О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, А.И. Касьянчик, Л.О. Красавчиковой, П.В.

Крашенинникова, В.В. Лантуха, В.А. Лапача, У. Маттеи, С.В. Михайлова, Д.И.

Мейера, Л.А. Новоселовой, Т.Н. Нешатаевой, К.П. Победоносцева, В.Д.

Рузановой, Б.М. Сейнароева, Е.С. Симоновой, В.И. Синайского, К.И. Скловского, Тютрюмова,В.В. Чубарова, Л.Ю. Шевченко, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева.

разрешения гражданских дел, связанных с изъятием земельных участков и отчуждением находящихся на них объектов недвижимости, судами общей юрисдикции и арбитражными судами различного уровня.

регулирующих отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, способствовало изучение регионального законодательства (Владимирской, Воронежской, Томской, Ульяновской областей, республик Башкортостан, Бурятия, Мордовия и др.).

Научная новизна работы состоит в том, что впервые проведено комплексное исследование гражданско-правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, выявлены специфические черты, позволяющие охарактеризовать земельный участок и расположенную на нем недвижимость как объекты принудительного отчуждения, предложены определения оснований изъятия земельного участка. В настоящем исследовании впервые подробно рассмотрено отчуждение недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, изымаемом вследствие ненадлежащего использования, разработан обоснованный потребностями практики порядок отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка по данному основанию, предложены рекомендации по совершенствованию ряда статей ГК РФ.

На защиту выносятся следующие основные положения:

1. В развитии правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка можно выделить следующие этапы:

– дореволюционный период, который характеризуется широким развитием и доктринальным обоснованием положений о принудительном изъятии земли и находящейся на ней недвижимости для государственных надобностей;

– советский период, в течение которого институт экспроприации был упразднен, впервые законодательно закреплена обязанность по правильному использованию земли, в связи с чем появилось новое основание изъятия земельного участка – ввиду его ненадлежащего использования;

– современный этап, которому присуще «двойное» правовое регулирование – со стороны отраслей гражданского и земельного права.

2. Обосновано, что отношения по отчуждению объектов недвижимости у частных собственников в связи изъятием земельного участка являются по своей природе гражданско-правовыми, при этом особые свойства земельного участка как природного объекта и как экономической и территориальной основы жизнедеятельности общества, а также отдельные элементы публично-правового регулирования отношений по землепользованию не изменяют гражданскоправового характера данных отношений.

3. Определены следующие особенности характеристики земельного участка и расположенной на нем недвижимости как объектов принудительного отчуждения:

– общественная полезность как свойство земельного участка – объекта принудительного отчуждения, которая обусловлена его исключительностью в качестве основы экономической деятельности или места проживания граждан, ограниченностью земли как природного ресурса, а также возможностью использования для удовлетворения публичного интереса, состоящего в необходимости сохранения его природных свойств или в использовании его для государственных или муниципальных нужд;

– возможность отчуждения земельного участка независимо от постановки его на кадастровый учет;

– признание объектов недвижимости несамостоятельными объектами отчуждения, поскольку недвижимость, находящаяся на земельном участке, независимо от оснований изъятия следует судьбе изымаемого участка.

муниципальных нужд как оснований изъятия земельного участка и отчуждения расположенной на нем недвижимости, под которыми следует понимать обусловленные публичным интересом потребности в использовании земельного участка для достижения общественно-необходимых целей. Критериями признания таких потребностей в качестве государственных или муниципальных государственного или муниципального значения (принцип исключительности) и соблюдение установленной законом процедуры изъятия (принцип законности).

ненадлежащего использования и, соответственно, отчуждения находящейся на таком участке недвижимости является правонарушение, посягающее на публичные интересы, выражающееся либо в действии (пользование участком с грубыми нарушениями), либо в бездействии (неиспользование его в соответствии с целевым назначением).

Предложено авторское понятие грубого нарушения правил использования земли, под которым следует понимать совершение пользователем земельного участка неоднократных действий (либо бездействия) в отношении земельного участка, которые не соответствуют требованиям правил рационального разрешенного использования, экологическим и иным требованиям законодательства, при наличии предписаний об устранении указанных нарушений, вынесенных в установленном порядке.

6. Сделан вывод, что в случае отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка затрагиваются интересы особых категорий граждан, которые могут быть признаны наиболее слабой стороной указанных отношений:

собственников жилых помещений, которые являются для них единственным местом жительства; собственников земельных участков, для которых они являются местом осуществления профессиональной деятельности;

несовершеннолетних собственников недвижимости, находящихся под опекой или попечительством.

Защита интересов указанных собственников должна обеспечиваться предоставлением в приоритетном порядке равнозначного имущества в качестве возмещения за отчуждаемые в результате изъятия объекты, поскольку предоставление выкупной цены не гарантирует приобретения недвижимого имущества,аналогичногоизъятому.

7. Доказано, что понятие равнозначного возмещения при отчуждении жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд предполагает включение в размер выкупной цены за жилое помещение не только стоимости площади этого жилого помещения, но и стоимости доли в общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме и местах общего пользования в коммунальной квартире.

8. Установлено, что необходимым условием изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования является наличие сложного юридического состава, включающего совокупность трех юридических фактов: истечение срока, установленного в предупреждении; неустранение ненадлежащего использования участка после наложения административного взыскания; принятие уполномоченным органом решения об изъятии.

актуальностью избранной темы исследования, его научной новизной, выводами и рекомендациями по итогам исследования.

Представленные результаты анализа правовых актов различных уровней, судебной практики и зарубежного опыта, а также сделанные выводы могут быть использованы в процессе совершенствования законодательства в сфере принудительного отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, на котором оно находится, и в правоприменительной деятельности. В частности, автором предложены изменения в действующее гражданское законодательство, касающиеся введения обязанности государственной регистрации решения об изъятии земельного участка ввиду его ненадлежащего использования как ограничения (обременения), установления различных сроков для выполнения обязанностей по надлежащему использованию земельного участка – в зависимости от отнесения участка к землям, предназначенным для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, а также особенностей организации и проведения торгов по продаже земельного участка, в отношении которого принято решение об изъятии вследствие его ненадлежащего использования.

Основные выводы по работе могут быть использованы при подготовке учебных пособий и учебно-методических комплексов как по общему курсу гражданского права, так и для соответствующих спецкурсов по вопросам недвижимости и права собственности.

Апробация и внедрение результатов диссертационного исследования.

Настоящее исследование выполнено на кафедре гражданского права Института права Башкирского государственного университета, где состоялось его обсуждение и рецензирование.

Основные положения и выводы по данной работе отражены в публикациях автора в рамках участия в научно-практических конференциях различного уровня и научных журналах, в том числе включенных в перечень рекомендуемых ВАК.

Структура диссертации обусловлена целью исследования и поставленными задачами.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, заключения, списка использованных источников и списка сокращений.

Глава 1. Общая характеристика правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного 1.1 Эволюция правового регулирования изъятия земельного участка и отчуждения расположенного на нем недвижимого имущества Правовое регулирование изъятия земельного участка и соответственно отчуждения недвижимости, расположенной на нем, получило развитие в истории российского гражданского права относительно недавно – по разным оценкам не ранее XVIII-XIX вв. Столь позднее появление данного института объясняется двумя основными причинами. Первая состоит в том, что, по словам М.В.

Венецианова, «не было таких грандиозных экономических предприятий, для которых главным образом… и применяется принудительное отчуждение» 1.

Другой причиной было то, что идеи законности и неприкосновенности частной собственности не были достаточно развиты и отношения между собственником предполагаемых к передаче земельных участков и государством регулировались «либо частными соглашениями, либо прямым применением публичной власти, цивилизованной защите права частной собственности, возникла необходимость в разработке института, позволяющего соблюсти баланс интересов частных лиц и общества в целом.До этого же времени идеи неприкосновенности частной собственности не могли появиться ни в сознании рядовых граждан, ни в правовой мысли, поскольку «желание царя взять себе ту или другую недвижимость Венецианов М.В. Экспроприация с точки зрения гражданско го права. Казань: Тип. Императорского Ун-та, 1891.

Тесля А. А. Э кспроприация и иные способы принудительного изъятия недвижимости у собственни ка в России XVIII – нач. XX вв. // [Электронный ресурс] : История гражданского права России URL: http://civil law.narod.ru/wissled/teslya/expro.html (дата обращения: 15.02.2014).

принадлежащими государю, который жаловал ими за службу своих подданных и мог их взять обратно за вину или в обмен на другие»3.

В период с конца XVIII – начала XIX в.и до революции 1917 г. в гражданском праве Российской империи развивается сходное с современным понятием изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд понятие экспроприации (именуемое также принудительным изъятием), определяемое как «принудительное, возмездное отчуждение недвижимости, в установленном порядке государственной властью, в виду общеполезной цели, с возможной пощадой справедливых и законных интересов собственника» 4.

доктринальное обоснование в дореволюционный период. Обязанность частных собственников перед государством была идеологически обусловлена: само существование права собственности связывалось с существованием государства, а принудительное отчуждение у частных собственников земли и построек на ней в пользу государства – с самой возможностью реализации права собственности только в государстве. Считалось, что «человек, за предоставленные ему возможности…достигать своих жизненных целей, со своей стороны обязан удовлетворять государственным и общественным нуждам»5. Это выражалось в целом ряде повинностей. Среди них выделялась и повинность государственная, когда владелец был обязан в случае надобности участка его земли для построения дорог, канав и прочего уступить участок с вознаграждением его по оценке.

В этот период были выработаны и теоретически обоснованы следующие характерные черты принудительного отчуждения:

недвижимость. Это связывалось с тем, что недвижимость является незаменимой Венецианов М.В. Указ.соч.

Синайский В.И. Русское гражданское право. - 2-е изд., испр. и доп. - Киев: Типо -лит. «Прогресс», 1917. С. 230.

Александров Н. Краткое руководство к наглядному ознакомлению с гражданским правом или Азбука э того права. Одесса: Типография Л.Нитче, 1869. С. 21.

«по своему местонахождению, тогда как движимые вещи почти всегда допускают замену их другими»6.

2) Экспроприация всегда предполагала принуждение. Г.Ф. Шершеневич заключает, что добровольная уступка своего права собственником по договору не является экспроприацией.

3) Принудительное отчуждение было возможно только под условием вознаграждения, которое состояло в предоставлении эквивалента ценности теряемого имущества. Нормальным способом вознаграждения, по мнению Г.Ф.

Шершеневича, является платеж денежной суммы, но была возможна замена экспроприируемой недвижимости другой, соответствующей по ценности.

4) Экспроприация должна была иметь в основании веские соображения – только общее благо, общеполезность. Признавалось, что принудительное отчуждение частных имуществ возможно и для частного пользования, если оно по своему значению для производительности государства могло быть признано общеполезным. М.В. Венецианов дает определение понятия общественного интереса как совокупности интересов частных лиц, составляющих данное общество, указывая на то, что экспроприация «есть не исключительное явление, а общее правило», юридический институт, который заключает в себе решение задачи, требующей примирения общества и интересов собственника.

В дореволюционном законодательстве в общих чертах был определен и порядок экспроприации. Данный процесс инициировался Высочайшим указом, содержавшим распоряжение о необходимости отчуждении принадлежащей частному лицу земли для определенного предприятия. Далее производились переговоры с собственником о возможности добровольного отчуждения им этой земли. В случае достижения соглашения совершалась «купчая крепость». Если собственник не был согласен, необходимая для изъятия недвижимость описывалась и оценивалась комиссией. К участию в описи привлекался также и собственник либо его поверенный посредством отправления ему «повестки» в Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права (по изд. 1907 г.). М.: СПАРК, 1995.

шестимесячный срок до момента описи. В дальнейшем, однако, неявка указанных лиц не препятствовала производству описи.

Трудности вызывало определение суммы вознаграждения. Закон давал по этому поводу лишь ряд общих указаний. Так, при вознаграждении учитывались два элемента утрачиваемой ценности: рыночная цена отчуждаемого участка и построек на нем, а также убытки, составляющие последствия отчуждения.

Применялись две системы оценки имущества: по «доходности имуществ»

или «по местным и особым условиям, в коих имущества находятся»7. В большинстве случаев, использовалась последняя система оценки, а оценка имущества по доходности производилась лишь по требованию владельца, на основании представленных им сведений и данных, признанных комиссией достоверными. «В этом случае цена имущества определяется капитализацией из пяти процентов среднего чистого дохода, исчисленного за последние перед оценкой пять лет»8.

В.И. Синайский указывал также на наличие у собственника отчуждаемой недвижимости следующих прав:

1) при отчуждении части недвижимости вознаграждение должно было включать как цену этой части, так и всю ту сумму, на которую, вследствие отчуждения, уменьшается стоимость остающегося у владельца имущества;

2) владелец мог требовать отчуждения имущества в полном составе, если остающаяся за отрезком часть его делается бесполезной для владельца;

предприниматель, проводивший экспроприацию, обязан был устроить и содержать за свой счет в указанных местах мосты, дороги, плотины, переезды, водостоки и тому подобные сооружения9.

По завершении производства оценки дело в рамках общего порядка подлежало окончательному Высочайшему утверждению, а в исключительных Синайский В.И. Указ.соч. С. 228.

Тютрюмов И.М. Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов. [Электронный ресурс] :Книга вторая. М.: «Статут», 2004. - 603 с. // Классика российской цивилистики.

Компания «Консультант Плюс» URL: http://civil.consultant.ru/elib/books/34/page_37.html (дата обращения:

15.02.2014).

Синайский В.И. Указ.соч. С. 229.

случаях оно утверждалось министром или главным управляющим. Момент этого окончательного утверждения и определял момент отчуждения права. До этого момента собственнику было предоставлено право свободно распоряжаться своим имением. Важность определения момента отчуждения права имело практическое значение для определения вопроса о том, на кого переходит риск ущерба, который мог быть причинен наводнением, землетрясением или лесным пожаром.

экспроприируемое имущество в законодательстве содержались и иные гарантии подлежащей продаже по ненадобности или вследствие того, что предприятие не предоставлялось, по выражению Г.Ф. Шершеневича, «двоякое право»: до истечения 10 лет со дня отчуждения – право выкупа недвижимости за сумму полученного ранее вознаграждения; по истечении этого срока – право преимущественной покупки за сумму, которая, при отсутствии добровольного соглашения, определяется посредством новой оценки.Считаем, что в настоящее время весьма способствовало бы упрочению стабильности гражданского оборота отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, положения сходного с указанным дореволюционным правом бывшего собственника, а именно законодательное использованной для предполагаемой цели.

В дальнейшем, революция 1917 г. произвела «революцию» и в гражданском праве, повлекшую отказ, в числе прочего, от частной собственности, деления на движимые и недвижимые имущества. Согласно Крестьянскому наказу о земле 1917 г.10 право частной собственности на землю отменялось, вся земля отчуждалась безвозмездно во всенародное достояние. Граждане могли получать Декрет II Всероссийского съезда Советов рабочих, солдатских и крестьянских депу татов от 26.10.1917 г. // СУ 1917, № 1. ст. 3.

землю лишь в пользование. В связи с этим институт экспроприации потерял какую-либо значимость. Декрет «О социализации земли» от 19 февраля 1918 г. 11 в ст. 7 содержал указание на то, что изъятию без всякого выкупа подлежали не только земли, но и все постройки и сельскохозяйственные предприятия, расположенные на указанных землях.

Кроме того, Декретом устанавливались новые гражданско-правовые основания прекращения пользования земельным участком. Так, в соответствии со ст. 53 Декрета пользование землей прекращалось: в случае официального отказа от пользования данным участком земли; в случае явного нежелания пользоваться землей, хотя бы со стороны землепользователя и не было официального заявления;в случае использования данного участка земли для целей, законом недозволенных (свалка нечистот) или способом, законом недозволенным (тайное применение наемного труда);в случае, когда пользование землей со стороны данного лица наносит вред соседнему хозяйству (выделка химических веществ).

Таким образом, впервые в законодательстве нашей страны была закреплена обязательность пользования землей, для целей установленных законом.

Декретом Всероссийского Центрального Исполнительного Комитета от августа 1918 г. «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»12 не только отменяется право частной собственности на все без исключения участки,находящиеся в пределах всех городских поселений, как застроенные, так и не застроенные, принадлежащие как частным лицам и промышленным предприятиям, так и ведомствам и учреждениям(ст. 1), но и отменяется право частной собственности в городских поселениях с числом жителей 10 000 на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органами местной власти (ст. 2).

К началу периода НЭПа (1921-1922 гг.) развитие правового обеспечения Декрет ВЦИК «О социализации земли» от 19.02.19 18 г. // СУ 1918. № 25. ст. 346.

СУ РСФСР 1932. № 37. ст. 171.

законности», суть которой, как определяет российский историк С.Г. Кара-Мурза, заключается в обосновании перехода от «революционного правосознания» к нормальной правовой системе со стабильными юридическими гарантиями13.

Согласно исследованиям ученого в РСФСР к концу 1922 г. было более 4 тыс.

опубликованных в Собрании Узаконений нормативных актов. Чтобы сделать эти нормы доступными, следовало их систематизировать, ликвидировать пробелы и противоречия. Для этой цели уже к 1922-1923 гг. была проведена кодификация, итогом которой стало принятие основных кодексов.

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. окончательно закрепил, что земля является «достоянием государства» и не может быть предметом частного оборота.

Более того, согласно примечанию к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые было упразднено»14.

Одной из основных тенденций указанного периода можно назвать крестьянско-трудового государства в противовес к поощрению развития частного права в дореволюционный период. Результатом этого стало, в том числе, и гражданского (частного) права в ведение земельного (публичного) права. Так, если ранее отношения по изъятию земель носили смешанный – частно-публичный – характер, то с революцией и последующим построением социалистического государства стал очевиден строго публичный характер решения любых вопросов, связанных с владением и пользованием землей. Вследствие этого в настоящее время требует исследования вопрос о природе отношений, возникающих в процессе изъятия земельного участка и соответственно недвижимости на нем, что будет рассмотрено в отдельном параграфе.

Кара-Мурза С.Г. Советская цивилизация. Книга первая. От начала до Великой Победы. – М.: Изд-во ЭКСМ Опресс, 2002. С. 381.

Постановление ВЦИК о т 11.11.1922 г. «О введении в действие Гражданского ко декса РСФСР» // СУ 1922. № 71.

ст. 904.

Земельный кодекс РСФСР 1922 г. 15 подтвердил указанные выше положения ГК РСФСР 1922 г. об отмене частной собственности на землю в пределах РСФСР.

В ст. 7 Земельного Кодекса устанавливались обязанности землепользователей по правильному использованию предоставленных им земель, кроме того, он содержал перечень оснований для прекращения права на землю, предоставленную землепользователю, среди которых указывались прекращение двором ведения самостоятельного хозяйства, занятие земли в установленном порядке для государственных и общественных надобностей. В качестве последних Кодекс предусматривал два примера: строительство путей сообщения, разработка ценных ископаемых. Список не был закрытым. Понятие «прекращение хозяйства» Кодекс раскрывал как «действительное неиспользование земли землепользователем для хозяйственных надобностей, без уважительных причин, в течение не менее трех лет подряд». В.В. Чубаров отмечает в качестве одной из особенностей модели регулирования земельных отношений в этот период «основное целевое использование земли», которое определяет правовой режим конкретного земельного участка, объем (содержание) прав конкретного землепользователя и составляет одну из основных его обязанностей, нарушение которой влечет за собой прекращение права пользования землей и соответственно всеми постройками на ней16. Тем не менее, Кодексом предусматривалась и некоторая государственных или общественных надобностей, ему предоставлялся земельный участок в другом месте, а также возмещение убытков.

Таким образом, в данный период в отечественном законодательстве была закреплена обязанность по правильному использованию земли как особого использования, а во-вторых, установлением его цели – для хозяйственных надобностей.

Постановление ВЦИК о т 30.10.1922 г. «О введении в действие Земельного Ко декса РСФСР 1922 г. // СУ 1922.

№ 68. ст.901.

Чубаров В.В. Кодификация российского земельного законодательства (вз гляд с позиций частного права) // Кодификация российского частного права : сб. науч. тр. / по д ред. Д. А. Медведева. - М.: Стату т, 2008. С. 134.

Первая Конституция СССР 1924 г. закрепила право исключительной государственной собственности на землю, отнесла к ведению Союза ССР установление общих начал землепользования и землеустройства, а равно пользования недрами, лесами и водами на всей территории СССР. Позже Конституция СССР 1936 г. закрепила принцип бесплатности пользования землей.

Идеологическое обоснование необходимости возмещения затрат и убытков при изъятии земельного участка и отчуждении имущества на нем для государственных надобностей как одной из мер, обеспечивающих необходимую устойчивость трудового землепользования и создающих благоприятные условия для усиленного вложения труда и средств в сельскохозяйственное производство впервые содержалось в Общих началах землепользования и землеустройства, утвержденных Постановлением ЦИК СССР 15 декабря 1928 г. В 1929 г. Постановлением ВЦИК было утверждено Положение об изъятии земель для государственных или общественных надобностей 18 (далее – Положение 1929 г.), которое разрешало вопросы регулирования изъятия земель, вне зависимости от того, в чьем ведении находилась изымаемая земля. Пунктом вторым данного Положения предусматривалось, что вместе с землями могли подлежать изъятию и находящиеся на них постройки, сооружения, насаждения, посевы, а также лесные и водные пространства. Также Положение 1929 г.

содержало вопросы создания оценочной комиссии, возмещения убытков связанных с изъятием земель, вопросы оспаривания постановлений оценочной комиссии и др.

Характерно, что Положение 1929 г. содержало указание на то, что по миновании надобности в земельном участке или по истечении срока (если изъятие совершалось на определенный срок) земли внутри городской черты или черты указанных поселков поступали в состав земельных имуществ соответствующего городского или поселкового Совета, а вне городов, рабочих, дачных и курортных поселков – в состав государственных земельных имуществ. В настоящее время СЗ 1928, № 69. ст. 642.

Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 04.03.1929 г. «Об утверждении положения об изъятии земель для государственных или общественных надобностей» // СУ РСФСР, 1929. № 24. ст. 248.

подобную норму можно было бы оценить как дающую право на злоупотребление, противоречащую принципам устойчивости экономических отношений и стабильности гражданского оборота, и даже как способ лишения собственника его земельного участка, где он заинтересован вести хозяйственную деятельность или проживать в течение длительного времени.

Положение 1929 г. также содержало закрытый перечень случаев изъятия для государственных или общественных надобностей, под которыми понималось устройство новых, переустройство, переоборудование или хозяйственно – техническое обслуживание следующих сооружений:а) железнодорожных линий (магистралей, ветвей подъездных путей), портов, затонов, гаваней, пристаней, искусственных водных путей, нефтепроводов, шоссейных и грунтовых дорог и прочих транспортных сооружений;б) заводов, фабрик, складов, элеваторов, холодильников и других производственных предприятий;в) электрических и гидроэлектрических станций, подстанций и электропередач;г) телефонных и телеграфных станций, радиоузлов и других сооружений связи;д) крепостей, казарм, складских городов, лагерей, стрельбищ, полигонов, аэродромов и других связанных с государственной обороной сооружений;е) коммунальных сооружений и предприятий, отвода и расширения мест общественного пользования и регулирования застройки городских поселений, рабочих, дачных и курортных поселков.

Стоит отметить пункт 16 Положения 1929 г., содержавший гарантии для трудовых землепользователей на преимущественное право в течение двух лет с момента изъятия земли получить участки земли из государственного земельного или переселенческого фонда, а также для землепользователей городов или рабочих, дачных и курортных поселков – в случае изъятия у них строительных участков в пределах городской или поселковой черты – преимущественное право в течение одного года на получение на территории того же города или поселка земельных участков из числа предоставляемых для застройки.

В советский период жилые помещения могли быть изъяты у граждан еще по одному основанию, не связанному с изъятием земельного участка. Гражданский кодекс СССР 1964 г. содержал норму, устанавливающую количественное ограничение собственности на жилое помещение. Указывалось, что одной семье могло принадлежать не более одной квартиры, площадь которой не должна была превышать 60 кв. м. В случае, если у граждан по законным основаниям возникало право собственности на более, чем одну квартиру, она подлежала продаже с публичных торгов, а вырученные средства возвращались собственнику.

Фактически данную норму можно рассматривать в качестве одного из способов принудительного отчуждения указанных объектов у граждан.

В 1968 г. был принят Закон СССР «Об утверждении основ земельного законодательства союза ССР и союзных республик»19 (далее – Закон СССР г.), который в основном повторил нормы предыдущих правовых актов, посвященных вопросам прекращения права землепользования, в частности, он весьма подробно устанавливал основания прекращения права землепользования различных субъектов. В отношении предприятий, организаций и учреждений к числу таких оснований относились случаи минования надобности в земельном участке, истечения срока, на который был предоставлен земельный участок, необходимости изъятия участка для других государственных или общественных нужд, неосвоения в течение двух лет подряд предоставленного земельного участка. Также право землепользования могло быть прекращено в случае использования земельного участка не в соответствии с той целью, для которой он предоставлен (ст.14). Для граждан прекращение права землепользования происходило в случаях добровольного отказа от пользования земельным участком, истечения срока, на который он был предоставлен, переселения в другое постоянное место жительства всех членов двора или семьи, прекращения трудовых отношений, в связи с которыми был предоставлен служебный надел, смерти всех членов двора или семьи, возникновения необходимости изъятия земельного участка для государственных или общественных нужд, а также при Закон СССР о т 13.12.1968 г. № 3401-VII « Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» (вместе с Основами законодательства) // Ведомости ВС СССР, 1968. № 51. ст. 485.

неиспользовании его в течение двух лет подряд или использовании не в соответствии с той целью, для которой он предоставлен (ст. 15).

Согласно ст. 16 Закона СССР 1968 г. предприятия, организации и несельскохозяйственных нужд, были обязаны до начала проектных работ осуществляющими государственный контроль за использованием земель, место расположения объекта и примерные размеры намечаемой к изъятию площади.

Кроме того, Закон СССР 1968 г. закрепил полномочия по государственному контролю за использованием земель за Советами депутатов трудящихся, их уполномоченными на то государственными органами (ст. 20). Задачей такого учреждениями, а также гражданами земельного законодательства, порядка землеустройства в целях рационального использования и охраны земель.

В связи с коренными преобразованиями в политике в период конца 80-х и начала 90-х годов, и благодаря новому курсу на рыночную экономику деление имущества на движимое и недвижимое вновь возвращает свое основополагающее значение в гражданском обороте новой страны. Подчеркивая практическую значимость такого разделения, В.П. Мозолин связывал с ним следующие юридические последствия: «необходимость введения специальной регистрации недвижимого имущества, установление различного порядка приобретения права собственности, узаконение категории вещных сделок, введение института права приобретательной давности, установление режима наследования»20.

Мозолин В.П. Право собственности в Российской Федерации в перио д перехо да к рыночной экономике. М.:

Институ т государства и права РАН, 1992. С. 50.

Одним из знаковых актов этого периода, вернувшим землю в гражданский оборот, стал Закон РСФСР «О собственности в РСФСР»21, статья 6 которого указывала, что земельные участки могут находиться в частной, государственной, муниципальной собственности и собственности общественных объединений (организаций). Статья 31 Закона предусматривала защиту интересов собственника при прекращении его прав по основаниям, предусмотренным законом, в частности, указывалось, что в случае принятия СССР, РСФСР или республикой, входящей в Российскую Федерацию, законодательных актов, прекращающих право собственности, убытки, причиненные собственнику в результате принятия этих актов, по решению суда возмещаются собственнику в полном объеме. При принудительном отчуждении имущества у собственника, в том числе в результате изъятия земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, собственнику предоставлялось равноценное имущество или возмещение ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности.

В последующем, Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. № 2211-122 было закреплено деление имущества на движимое и недвижимое (ст. 4). К недвижимому следовало относить земельные участки и все то, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения и другое имущество в случаях, установленных законом.Статья 55 Основ предоставляла аналогичную защиту интересов собственника при прекращении его прав, за тем лишь существенным отличием, что в отношении возмещения собственнику за принудительно отчужденное у него имущество указывала, что ему необходимо предоставление «равноценного имущества и возмещение иных понесенных убытков или возмещение ему в полном объеме убытков, причиненных прекращением права собственности». Также указывалось, что при несогласии Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. № 443-1 «О собственности в РСФСР» // Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР, 1990. № 30. ст. 416.

СНД и ВС СССР, 1991. № 26. ст. 733.

собственника с решением, влекущим прекращение права собственности, оно не могло быть осуществлено до разрешения спора судом.

На современном этапе правовое регулирование отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков строится на основе существующей иерархии правовых актов.

Конституция РФ, провозглашая Российскую Федерацию демократическим правовым государством, устанавливает основную обязанность государства – это признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина (ст. 2). В круг этих прав включены, в частности, право обладать имуществом на праве собственности, возможность владения, пользования и распоряжения им как единолично, так и совместно с другими лицами (ст. 35), равенство всех форм собственности (ст. 8). Также Конституцией закреплено право на жилище, его неприкосновенность (ст. 25) и недопустимость произвольного лишения (ст. 40).

добросовестного частного собственника могут не совпадать с интересами государства или общества в целом, в связи с чем Конституцией РФ гарантировано, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (п. 3 ст. 35).В то же время следует признать, что существующая система определения стоимости изымаемого имущества не гарантирует приобретение недвижимого имущества, равноценного изъятому.

Следует учитывать также, что государство не устанавливает безграничные, ничем не сдерживаемые права граждан – осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать прав и свобод других лиц (ст. 17). В продолжение этого также устанавливается, что возможность ограничения прав и свобод человека и гражданина возможно посредством федерального закона в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 3 ст. 55). Четко установлена конституционная обязанность каждого сохранять природу и окружающую среду, бережно относиться к природным богатствам (ст. 58).

недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков составляют общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры, которые согласно ч. 4 ст. 15 Конституции РФ являются составной международного права в данной сфере относятся принципы всеобщего уважения прав человека и добросовестного выполнения международных обязательств23, а также принцип баланса публичного и частного интересов, выработанный Европейским Судом по правам человека. Данный принцип был установлен с принятием Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод в 1952 г.24, статья 1 которого определяла, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права, вместе с тем эти положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами. «Именно этот критерий в подавляющем большинстве случаев применяется Судом для того, чтобы установить, имело ли место нарушение государством положений Конвенции о защите имущественных прав.

Суть этого критерия заключается в том, что Суд должен установить, было ли общественного интереса и требованиями защиты прав частных лиц» 25.

См. : п. 1 Постановления Пленума Вер ховного Суда РФ от 10.10.2003 № 5 «О применении судами общей юрисдикции общепризнанных принципов и норм международного права и международных договоров Российской Федерации» // Российская газета, 2003. № 244.

Протоко л № 1 от 20.03.1952 к Европейской конвенции по правам человека «Конвенция о защите прав человека и основных свобод» // Собрание законодательства РФ, 2001. № 2, ст. 163.

Европейские стандарты защиты имущественны х прав и их применение в России [Электронный ресурс] :

Официальный сайт Европейского Су да по правам человека // URL: http://www.espch.ru/content/view/40/34/ (дата обращения: 15.02.2014).

Следующими источниками правового регулированияотчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков следует указать федеральные законы, прежде всего, кодифицированные акты.

ГК РФ регулирует вопросы отчуждения недвижимого имущества в случаях изъятия земельного участка, на котором оно находится (ст. 239). Порядок отчуждения недвижимости при этом ставится в прямую зависимость от порядка отчуждения земельного участка. Кроме того, установлена обязанность государственного органа или органа местного самоуправления, заинтересованного в изъятии, доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество, в противном случае требование об изъятии имущества не подлежит удовлетворению. Согласно ст. 239 ГК РФ установлены основания отчуждения недвижимости – это возможно либо в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо в случае изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования.

В отношении первого вида изъятия земельного участка в ГК РФ содержатся положения о том, какие лица уполномочены принимать решение об изъятии для государственных и муниципальных нужд, о порядке уведомления собственника о предстоящем изъятии и государственной регистрации такого решения (ст. 279); о правах собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд (ст. 280); об общих правилах определения выкупной цены и других условий выкупа земельного участка (ст.

281); о возможности осуществления выкупа по решению суда (ст. 282).

В общем виде Гражданским кодексом РФ определены основания изъятия земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением (ст. 284) либо используется с нарушением законодательства (ст.

285), а также порядок такого изъятия (ст. 286).

Ввиду особых свойств земельного участка не только как объекта права собственности и иных прав, но и в качестве природного объекта – важнейшей составной части природы и природного ресурса, средства производства – содержится в Земельном кодексе РФ. При этом, ряд норм Гражданского и определенное противоречие друг с другом. Вопросы соотношения этих норм будут рассмотрены в следующем параграфе.

Следующим комплексным кодифицированным актом, содержащим вопросы правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков, следует назвать Жилищный кодекс РФ26, статья 32 которого посвящена обеспечению жилищных прав собственников жилых помещений при изъятии земельных участков, на которых расположены их жилые дома, для государственных и муниципальных нужд.Исходя из норм указанной статьи можно определить два основания для изъятия жилых помещений: во-первых, соответствующие жилые помещения для государственных или муниципальных нужд, а во-вторых, при изъятии земельного участка, на котором расположено жилое помещение, признанное аварийным, для муниципальных нужд в случае, если собственники не произвели в установленный срок сноса или реконструкции соответствующего многоквартирного дома.

Весомая роль в правовом регулировании вопросов обоснования решения об Градостроительному кодексу РФ27 (далее – ГсК РФ). Действующая в последней редакции с 31 декабря 2012 ч. 4 ст. 9 указывает, что не допускается принятие органами государственной власти или местного самоуправления решений о об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами28. Следовательно, одним из условий законности принятого решения об изъятии земельного участка и Жилищный кодекс Российской Федерации о т 29.12.2004 № 188 -ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005, № (часть 1).ст. 14.

Градостроительный ко декс Российской Федерации о т 29.12.2004 № 190-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 2005. № 1 (часть 1).ст. 16.

Федеральный закон от 29.12.2004 № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» // Собрание законо дательства РФ,2011. № 13. ст. 1688.

объектов недвижимости, расположенных на нем, является предварительное закрепление в документах территориального планирования изменений, касающихся назначения определенных территорий и размещения объектов, планируемых к постройке на изъятой земле.

Важное значение в процедуре изъятия земельного участка и расположенной на нем недвижимости имеет Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»29(далее – ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»), который определяет порядок определения выкупной цены земельного участка и недвижимости, подлежащих изъятию. В соответствии со статьей 8 Закона проведение оценки объектов является обязательной при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.

Развивает и дополняет положения Гражданского и Земельного кодексов РФ о принудительном изъятии земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-Ф3 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»30, указывая два основания для этого: вопервых, если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, сельскохозяйственного назначения илизначительное ухудшение экологической обстановки, т.е. при использовании его не в соответствии с его назначением, и, во-вторых, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

Ряд важных вопросов изъятия земельных участков и находящейся на них недвижимости содержится также в следующих законах: Закон РФ от 21.02. № 2395-1 «О недрах»31, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О Российская газета, 1998. № 148-149.

Российская газета, 2002. № 137.

Российская газета, 1995.№ 52.

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации прав»), Федеральный закон от 07.05.2001 № 49-ФЗ «О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации»33, Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»34, Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»35.

имущества в связи с изъятием земельного участка считаем необходимым привести также краткий обзор зарубежного опыта правового регулирования сходных отношений. Стоит отметить, что в праве разных зарубежных стран в отношении принудительного изъятия земель и другого недвижимого имущества употребляются различные термины: «экспроприация» - по праву Франции и «принудительная экспроприация» (expropriacionforzosa)37 – в праве стран законодательстве ряда стран указывается, что вопросы принудительного отчуждения земель и недвижимости на них не распространяются на определение границ и содержания права собственности, а, значит, все указанные выше термины уместно соотносить только с отечественным понятием изъятия Российская газета, 1997. № 145.

Российская газета, 2001. № 88.

Российская газета, 2002. № 116-117.

Российская газета, 2007. № 165.

Закон Баварии «Об изъятии, подлежащем компенсации» в варианте публикации от 25 июля 1978 года [Электронный ресурс] : «Российский правовой портал: Библио тека Пашкова»// URL:

http://www.constitutions.ru/archives/3996/ 2 (дата обращения 15.02.2014).

Безбах В.В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). – М.:

Зерцало, ТЕИС. 1997. С. 89.

Галятин М.Ю. США: Правовое регу лирование использования земли. М : Наука, 1991. С. 40.

Приведенные формулировки весьма разнообразны, и потому при рассмотрении зарубежного опыта правового регулирования в качестве обобщающего термина мы будем употреблять понятия «экспроприация» либо «принудительное отчуждение» в качестве наиболее часто встречающихся в научной литературе и в данном контексте равных по смыслу.

земельного участка для государственных или муниципальных нужд, не касаясь вопросов изъятия ввиду ненадлежащего использования земельного участка.

Несмотря на различия в содержании института экспроприации по праву различных стран, приведем наиболее общие черты его правового регулирования и доктринального обоснования зарубежными юристами.

Впервые в европейском праве законность экспроприации была закреплена в ст. 17 Декларации прав человека и гражданина 1789 г., где указывалось, что, поскольку «собственность является неприкосновенным и священным правом, то никто не может быть лишен ее иначе как в случае установленной законом несомненной общественной необходимости и при условии справедливости и предварительного возмещения». В настоящее время закрепленные в конституциях большинства развитых государств обоснования экспроприации различны и не всегда по смыслу идентичны указанному в Декларации понятию «общественной необходимости». Так, ст. 14 Основного закона ФРГ от 23.05.1949 г. содержит указание на возможность принудительного отчуждения только «для общего блага», ст. 14 Конституции Королевства Нидерландов – «в интересах общества», ст. 33 Конституции Испанского Королевства указывает на «публичную пользу» и «социальные интересы», ст. 42 Конституции Итальянской Республики использует термин «общие интересы», ст. 16 Конституции Бельгии – «общественная польза», ст. 23 Основного закона Кипра – «общественные цели», ст. 41 Конституции Украины – «общественная необходимость».В то же время, как рассуждал французский ученый Роберт Вилкин, «само понятие общественной полезности не Относительно этого вопроса Е.С. Симонова, в частности, отмечает, что «в правовом пространстве СНГ и ЕврАзЭС складывается ситуация, когда под публичные нужды можно подвести практически любую потребность в земельном участке. Например, земельный участок может изыматься с целью последующего Безбах В. В. Указ.соч. С. 96.

коммерческого строительства»41. Исходя из этого можно сделать вывод, что «общественной необходимостью» (равно как государственной или общественной полезностью, пользой, благом, интересами) недостаточно. В связи с чем в зарубежной юридической мысли получила развитие общая для всех стран «формула», необходимая для соблюдения баланса частных и публичных интересов и защите от произвола властей:

1) обязательное предоставление справедливой компенсации;

2) соблюдение установленной законом процедуры экспроприации.

В разных странах содержание каждого из этих требований различно. Еще больше отличий и особенностей можно обнаружить в процедуре принудительного отчуждения. Так, отличительной чертой экспроприации в Латинской Америке является то, что закон допускает перераспределение земель, т.е. переход их в результате изъятия не только в государственную собственность, но и к иным частным собственникам, например, крестьянам-бенефициарам при проведении земельной реформы42.

Показательным, с точки зрения защиты прав собственников отчуждаемого компенсации» от 25 июля 1978 г.43, предусматривающий, например, что обращение к процедуре изъятия земельного участка и отчуждения находящейся на нем недвижимости подразумевает, что заявитель, во-первых, действительно серьезно прилагал усилия, и это подтверждено документально, чтобы приобрести земельный участок у собственника в свободной продаже на приемлемыхусловиях, а, во-вторых, он подтверждает, что земельный участок будет использоваться в течение соответствующего срока для предусмотренной цели (ст. 3 Закона).

Данный Закон предусматривает не только денежную компенсацию, но и Симонова Е.С. Соо тношение частных и публичных интересов при ограничении и прекращении прав на земли сельско хозяйственного назначения в общественных интересах: сравнительный анализ законодательства стран участниц СНГ и ЕврАзЭ С // Юридический мир. 2012. № 3. С. 53 -56.

Безбах В.В. Указ соч. С. 92.

Закон Баварии «Об изъятии, подлежащем компенсации» в варианте публикации о т 25 июля 1978 года [Электронный ресурс] : «Российский правовой портал: Библио тека Пашкова». // URL:

http://www.constitutions.ru/archives/3996/ 2 (дата обращения 19.08.2013).

компенсацию в форме предоставления земли (ст. 14), а также возможность обратного изъятия, при соблюдении предусмотренных для этого условий (ст. 16).

Общим условием осуществления изъятия земельного участка и отчуждения недвижимости на нем согласно законодательству большинства стран следует признать отсутствие возможностидля расположения объектов, необходимых для удовлетворения публичных потребностей, в каком-либо ином месте44.

В целом, рассмотрев эволюцию правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка, можно сделать следующие общие выводы.

В развитии правового регулирования отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участкаможно выделить следующие этапы:

1) дореволюционный период – с конца XVIII – начала XIXв. и до 1917 г., на который приходится возникновение и развитие института экспроприации;

2) советский период – с 1917 г., то есть со времени отчуждения всей земли во всенародное достояние, и до распада СССР;

3) современный этап – с начала 90-х гг. ХХ в., то есть со времени восстановления деления вещей на движимые и недвижимые и возвращения земельных участков в гражданский оборот, и по настоящее время.

В дореволюционный период институт экспроприации получил широкое развитие и доктринальное обоснование. Обязанность частных собственников по связывалось с существованием государства, а принудительное отчуждение у частных собственников земли– с возможностью реализации права собственности только в государстве.

Принудительное отчуждение в этот период обладало следующими характерными чертами: предметом экспроприации являлось право собственности См. напр.: Симонова Е.С. Указ соч. С. 56.; ст. 84 Земельного ко декса Республики Казахстан от 20 июня 2003 года № 442-II (с изменениями и дополнениями по состоянию на 17.01.2014 г.) // Казахстанская правда, 2003. № 183- (24123-24124).

экспроприации, поскольку в случае добровольной передачи собственником своей недвижимости для государственных надобностей такие отношения признавались договорными; изъятие должнобыло иметь в основании веские соображения – только общее благо («общеполезность»), в то же время принудительное отчуждение имений было возможно и для частного пользования, если оно по своему значению для производительности государства могло быть признано общеполезным; экспроприациябыла возможна только под условием вознаграждения, которое состояло в предоставлении эквивалента ценности теряемого имущества.

законодательстве содержались и иные гарантии для собственника. В частности, если отчужденная недвижимость не использовалась для цели, ради которой была изъята (например, предприятие не состоялось или прекратилось), то прежнему собственнику предоставлялась возможность вернуть ее за сумму ранее полученного им возмещения либо, при определенных условиях, по новой оценке.

Считаем, что закрепление аналогичного права в действующем законодательстве, регулирующем отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельных участков для государственных и муниципальных нужд, могло бы способствовать упрочению неприкосновенности частной собственности и стабильности гражданского оборота.

Учеными дореволюционного периода убедительно обосновалось, что обозначение отдельных случаев применения экспроприации вместо указания общего правила допустимо лишь в том крайнем случае, когда наука еще не выработала такого общего положения. Данное утверждение приобретает особую актуальность в настоящее время в связи с обсуждениями Проекта изменений в ГК РФ, в п. 1 ст. 296которого приведен перечень случаев, когда допускается изъятие.

Предполагаем, что раскрытие понятия государственных или муниципальных нужд путем перечисления конкретных случаев в ГК РФ представляется не совсем удачным. Как отмечает В.Д. Рузанова, излишняя детализация Гражданского кодекса нецелесообразна: «широта» кодифицированного акта определяется не столько степенью детализации правового регулирования, сколько установлением его «принципиальных» ориентиров45. На наш взгляд, современная юридическая техника должна выработать общее, емкое и лаконичное, правило отнесения того или иного случая к понятию государственных либо муниципальных нужд с тем, чтобы при дальнейшем развитии гражданских отношений и появлении иных возможных оснований для изъятия не приходилось вносить изменения в существующий ГК РФ.

некоторые исследователи46, современный институт изъятия земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости с дореволюционным институтом экспроприации. Во-первых, экспроприация имела строго принудительный характер, а согласно действующему законодательству РФ изъятие возможно и в результате заключения соглашения между органом, инициирующим его, и собственником о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд без обращения в судебные органы с требованием о принудительном выкупе. Во-вторых, в понятие экспроприациивключалась также возможность установления сервитутов. В настоящее время сервитут является самостоятельным институтом гражданского права. В-третьих, до революции не существовало понятия о цели использования земельного участка, а значит, не существовало основания изъятия земельного участка ввиду ненадлежащего использования. В-четвертых, обоснование экспроприации базировалось на критерии «общеполезности». Мы полагаем, что в настоящий момент определение недвижимости на нем может опираться только на критерий общественной необходимости, что мы постараемся доказать в настоящей работе.

Рузанова В.Д. Особенности гражданского законодательства как системы // Модернизация гражданского законодательства: теория и практика: Сборник материалов кругло го стола. 24-25 апреля 2012 г. – Уфа, РИЦ БашГУ, 2012. С. 237.

См. напр.: Аксюк И.В. Изъятие недвижимости как основание принудительного прекращения права собственности// Право и экономика, 2006. № 7. С. 38 – 44.

Советский период правового регулирования изъятия земельногоучастка и расположенной на нем недвижимости характеризуется переориентацией интереса государства на построение правовых основ крестьянско-трудового государства в противовес к поощрению развития частного права в дореволюционный период.

Результатом этого стало, в том числе, перенесение отдельных вопросов правового регулирования из сферы гражданского (частного) права в ведение земельного (публичного) права.

За период существования СССР можно выделить следующие характерные черты в развитии правового регулирования изъятия земельных участков. Вопервых, земля признается особым объектом недвижимости, учитывается ее ценность как производственного ресурса и законодательно закрепляется обязанность целевого пользования землей; во-вторых, регулирование любых отношений, связанных с землей, в том числе прекращение прав на земельный участок либо изъятие его для государственных или общественных надобностей, перестало быть «прерогативой» гражданского законодательства, а было передано целиком в ведение сформированного в этот период земельного законодательства.

В дальнейшем при реформировании гражданского законодательства в условиях нового государства институт необходимо было вновь развивать, опираясь на принцип равной защиты всех форм собственности, учитывая как интересы государства, так и частных лиц.

В результате изучения опыта зарубежных стран, определены наиболее общие обязательные элементы принудительного изъятия земельного участка в этих государствах: обоснование экспроприации общественной необходимостью или общественной полезностью, справедливая компенсация, соблюдение установленной законом процедуры изъятия.

В целом,необходимо заметить, что модернизация гражданского законодательства должна опираться на исторический опыт развития цивилистики нашего и зарубежных государств, который показывает, что любые изменения в правовом регулировании гражданско-правовых институтов следует осуществлять путем постепенного и логически обоснованного реформирования, а ни в коем гражданского законодательства.

1.2Природа отношений, возникающих при отчуждении недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка На современном этапе правовое регулированиеотношений, возникающих в процессе отчуждения недвижимости вследствие изъятия земельного участка гражданским, так и земельным правом. Такое положение является закономерным в силу исторического развития данного института в нашей стране. Анализируя причины включения института права частной собственности на земельный участок в сферу публично-правового регулирования, А.А. Гавва справедливо отмечает, что «в начале 90-х гг. ХХ в. (когда была принята первая часть ГК РФ – прим. авт.) Россия находилась лишь на начальном пути построения социального государства с развитой рыночной экономикой»47, что, по мнению автора, препятствовало созданию необходимых условий для функционирования этого базового гражданско-правового института в нашей стране.

Так, в настоящее время в Гражданском и Земельном кодексах РФ содержатся статьи, регулирующие одни и те же отношения, например, ст. ст. 280, 282 ГК РФ, посвященные правам собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, и содержащиеся в ст. ЗК РФ гарантии прав на земельные участки лиц, у которых они изымаются (в том числе собственников), а также закрепление в ст. 281 ГК РФ порядка определения Гавва А. А. Институт права частной собственности на земельный участок в современном гражданском праве:

автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2011. С. 3.

указаниянаправила возмещения убытков при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом, данные нормы вступают в определенное противоречие друг с другом. Например, согласно п. 1 ст. 63 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется после предоставления по желанию лиц, у которых они изымаются, равноценных земельных участков, возмещения стоимости жилых и иных строений на изымаемых участках и возмещения в полном объеме убытков.

Таким образом, исходя из указанной нормы Земельного кодекса РФ решение вопроса о форме возмещения за изъятый земельный участок зависит от желания лица, у которого этот участок был изъят, а, значит, должны подлежать удовлетворению просьбы граждан о предоставлении им равноценного изъятому земельного участка.В то же время, пункт 1 ст. 281 ГК РФ предусматривает уплату выкупной цены, а предоставление другого земельного участка взамен изымаемого согласно пункту 3 ст. 281 ГК РФ возможно при наличии не только согласия на это собственника, но и, прежде всего, инициативы по предоставлению земельного участка со стороны соответствующего органа.

Наряду с изъятием для государственных и муниципальных нужд указанные кодексы регулируют также изъятие земельного участка ввиду ненадлежащего использования, при этом предполагаетсяразграничение сферы действия данных кодифицированных актов: нормы ст.ст. 284-286 ГК РФ посвящены вопросам установления оснований и порядка изъятия участков у собственников, а нормы ЗК РФ регулируют вопросы изъятия земельных участков ввиду ненадлежащего использования у иных правообладателей. Однако указанное разграничение следует признать формальным. Так, п. 1 ст. 286 ГК РФ в вопросах определения органа, уполномоченного принимать решение об изъятии земельного участка по основаниям, предусмотренным ст.ст. 284-285 ГК РФ, и в отношении порядка обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях отсылает к земельному законодательству, в котором однако, данные вопросы применительно к изъятию земельных участков у собственников не раскрываются.В этой связи правовое регулирование изъятия земельного участка по основанию его ненадлежащего использования следует признать фрагментарным.

На наш взгляд, наличие противоречий в данных нормах обусловлены расхождениями в основных принципах указанных отраслей, а дублирование правового регулирования данных отношений со стороны гражданского и земельного права в настоящий момент следует признать недопустимым.

изменений в вопросе соотношения норм гражданского и земельного права в сфере правового регулирования принудительного отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка.

Для разграничения, что подлежит регулированию каждой из отраслей, необходимо рассмотреть и отнести к определенной отрасли элементы сложного комплекса отношений, возникающих в процессе отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка.

Так, согласно ст. 239 ГК РФ отчуждение недвижимого имущества является следствием изъятия земельного участка по двум группам оснований – это либо изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, либо ввиду его ненадлежащего использования, при условии, чтотакое изъятие невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке.Изначально, на этапе использования земельного участка, собственник обязан учитывать его целевое назначение и разрешенное использование, а также другие ограничения, устанавливаемые земельным законодательством. Как верно отмечает И.А.

Иконицкая, «право пользования земельным участком становится одновременно определенных обстоятельствах может стать основанием для принудительного прекращения права собственности на земельный участок и недвижимость, находящуюся на нем. Как отмечает В.С. Маленко, «специфика гражданских Иконицкая И.А. В кн.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. В 2 т. Т. 1. Части первая, вторая ГК РФ / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. - Ин-т государства и права РАН. - 6-е изд., перераб. и доп. М.: Издательство Юрайт, 2011. [Э лектронный ресурс] : Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

дополнительные обязательства на их участников»49. Добавим что, при этом наложение дополнительных обязанностей не меняет гражданско-правовой природы статики и динамики отношений по поводу земельного участка как объекта, находящегося в частной собственности. Публично-правовую, а именно административно-правовую, природу будут иметь лишь отношения в рамках применения штрафных санкций за нарушение указанных обязанностей.

Решение об изъятии земельного участка и об отчуждении находящегося на нем недвижимого имущества, принимаемое публично-правовым образованием, административно-правовой сфере. Такая точка зрения находит отражение в трудах многих ученых-юристов. Так, И.К. Пискарева указывает, что решение органа исполнительной власти об изъятии жилого помещенияможет быть обжаловано в порядке гл. 25 ГПК РФ, поскольку по своей природеоно является административным актом, вытекающим из публично-правовых отношений50.

Подтверждая, что решение об изъятии земельного участка путем его выкупа субъектом, находящимся в отношениях власти – подчинения с третьими лицами, Т.А. Терещенко также заключает, что данное решение носит характер административного, публично-властного акта, что, однако, «не влияет на гражданско-правовую природу отношений по выкупу, которые складываются между соответствующим собственником и публичным образованием, поскольку согласно ст. 8 ГК РФ гражданские правоотношения могут возникать на основе сложных юридических составов, включающих властное предписание»51.

Маленко С.В. Гражданско-правовое регулирование земельного оборота с иностранным элементом: автореф. дис.

… канд. юрид. наук. М., 2007. С. 17.

Пискарева И.К. Особенности рассмотрения и разрешения отдельных категорий гражданских дел (исковое производство) - М.: «Проспект», 2011 //[Электронный ресурс] : Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; под ред. А.П.

Сергеева. - М.: РГ Пресс, 2010 // [Э лектронный ресурс] : Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».

Определенная сложность возникает при решении вопроса, какой отраслью права должны устанавливаться основания изъятия земельного участка и соответственно отчуждения находящейся на таком участке недвижимости. В настоящее время в отношении изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд данные основания закреплены в ст. 49 ЗК РФ. В то же время, статья 3 ЗК РФ в качестве подлежащих регулированию земельным законодательством закрепляет «отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории». Гражданскому кодексу РФ согласно указанной статье предоставлено регулирование имущественных прав по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, в отношении совершения сделок с ними, что корреспондирует со статьей 2 ГК РФ, где к отношениям, возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения.

Учитывая круг отношений, входящих в предмет правового регулирования рассматриваемых отраслей и тот факт, что изъятие земельных участков является одним из оснований принудительного прекращения права частной собственности, можно сделать вывод, что основания изъятия земельного участка для использованию и охране земель, и входят в сферу гражданско-правового регулирования. Как верно указывает В.В. Чубаров, «когда по воле законодателя законодательства, они своей родовой принадлежности не теряют и остаются гражданско-правовыми»52. Действительно, нормы ст. 15 ЗК РФ «Собственность на землю граждан и юридических лиц», ст. 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков», ст. 43 «Осуществление прав на земельный участок», нормы, содержащие основания изъятия, в том числе путем Чубаров В.В. Указ.соч. С. 147.

выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд (ст. ЗК РФ), условия и порядок такого изъятия (ст. 55 ЗК РФ), а также возмещения убытков при этом (ст. 57 ЗК РФ), часть норм главы IX (cт. 63, 66) Земельного кодекса РФ по своей природе являются гражданско-правовыми.

Ввиду того, что в силу своих особых свойств земельный участок является комплексным объектом, отношения по поводу которого регулируются как гражданским, так и земельным законодательством, требует анализа вопрос о разграничении правового регулирования указанных отраслей применительно к изъятию вследствие ненадлежащего использования земельного участка. Одной из тенденций изменений, происходящих в настоящий момент в гражданском законодательстве, в частности, в ходе совершенствования норм о вещных правах, регулирование имущественных отношений, связанных с землей и с другими природными ресурсами, в том числе перенести гражданско-правовые нормы, посвященные этим вопросам из Земельного в Гражданский кодекс РФ53. Возражая против этого, Г.В. Выпхановаутверждает, что земельный участок представляет исключительно объектом гражданских правоотношений, а лишь в части, не урегулированной земельным законодательством, что следует из п. 3 ст. 3 ЗК РФ»54. А вследствие перенесения указанных норм в Гражданский кодекс РФ, по мнению Г.В. Выпхановой, не будут учитываться имеющиеся научные мнения о сохранении приоритетности земельно-правового регулирования отношений в области использования и охраны земель либо поиска сочетания земельно правовых и гражданско-правовых начал.

С такой точкой зрения нельзя согласиться, поскольку земельный участок – классический объект недвижимого имущества. Признание земельного участка в качестве объекта прав детерминировало само деление вещей на движимые и недвижимые и развитие вещных прав. А природоресурсные и экологические См. напр.: Маковский А.Л. Интервью: Обновление «экономической конституции» // ЭЖ -Юрист. 2009. № [Электронный ресурс] : Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».

Выпханова Г.В. Информационно-правовые проблемы экологического и земельного законодательства в условиях реформирования гражданского законодательства // Экологическое право. 2010. № 4. С. 26.

требования уже учитываются при установлении пределов права собственности на земельные участки в рамках гражданского законодательства, в том числе и в статьях 284-285 ГК РФ.Совершенствование указанных норм позволит, по оценкеА.П. Анисимова и А.И. Мелихова,установить баланс между интересами граждан и юридических лиц, направленных на извлечение прибыли от использования земельных участков как объектов недвижимости, и публичным интересом, обусловленнымнеобходимостью охраны земли как составной части дальнейшего совершенствования норм, касающихся имущественных прав на земельные участки врамках гражданского законодательства.

Тем не менее, отраслевая принадлежность отношений по поводу изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования продолжает оставаться дискуссионной. Так, например, ряд ученых полагает, что данный вид изъятия следует признать крайней мерой земельно-правовой ответственности56.

А.П. Анисимов в поддержку признания земельно-правовой ответственности как правонарушителю, в результате чего последний претерпевает лишения земельноправового характера»57. Возникает вопрос, что следует относить к «лишениям земельно-правового характера» и как с этими мерами соотносится то, что претерпевает собственник при изъятии у него земельного участка ввиду ненадлежащего использования. По мнению О.В. Измайлова советским земельным правом предусматривались три меры земельно-правовой ответственности:

изъятие земельного участка; отказ в его предоставлении недобросовестным Анисимов А.П., Мелихо в А.И. Указ.соч. С. 54.

См. напр.: Ельникова Е.В. Прекращение права собственности на землю // Бюллетень нотариальной практики, 2003. № 1. С. 10; Лукьяненко В.Е., Пу длина Е.И. Специальные нормы -запреты, нормы-ограничения и нормы, прекращающие оборот земельных участков и других природных объек тов // Журнал российского права, 2009.№ С. 43; Анисимов А.П. Земельно-правовая о тветственность на нарушение правового режима земель поселений // Журнал российского права, 2004. № 2. С. 80-86.

Цит.по: Анисимов А.П. Указ.соч. С. 80.

землепользователям; предупреждение землепользователей, невыполняющих обязанностей по использованию земли, возложенных на них законодательством.

По нашему мнению, в настоящее время, когда правовое регулирование осуществляется гражданским законодательством и земля может приобретаться в собственность частных лиц, следует признать неверными попытки отнесения к земельно-правовой ответственности рассматриваемого в настоящем параграфе вида изъятия. При изъятии земельного участка вследствие неиспользования в соответствии с его целевым назначением либо использования с нарушением законодательства собственник претерпевает лишь имущественные лишения – происходит принудительная продажа его участка с публичных торгов. Такое изъятие не создает препятствий, например, для дальнейшего приобретения данным лицом земельного участка в собственность и не устанавливает запретов для предоставления ему другого земельного участка в последующем.

По данному вопросу уместно привести точку зрения С.А. Чаркинао том, что имущественную самостоятельность участников гражданского оборота» 58. Для государства предусмотрен, по мнению автора, институт принудительного изъятия земельного участка, существующий в рамках гражданского права. Добавим также, что основания изъятия – для государственных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использования – на суть данного института не влияют. Как верно описывает С.А. Чаркин, институт принудительного изъятия земельного участка призван обеспечивать «установление баланса частных и публичных интересов, формулируются гражданско-правовые гарантии прав собственников земельных участков»59.

Чаркин С.А. Защита права собственности в связи с изъятием земельного участкаВ кн.:Гражданско -правовые способы защиты права собственности на недвижимость: науч.-практич. пособие по применению гражданского законодательства / под общ. ред. В.Н. Соловьева; науч. ред. С.В. По тапе нко - 2-е изд., перераб. и доп. - М.:

Издательство Юрайт, 2012. [Электронный ресурс] : Доступ из справ.-правовой системы « КонсультантПлюс».

Но изъятие по основаниям, предусмотренным в ст.ст 284-285 ГК РФ нельзя отнести и в чистом виде к гражданско-правовой ответственности. Так, В.П.

Грибанов определяет последнюю как «одну из форм государственного принуждения, связанную с применением санкций имущественного характера, нормальных экономических отношений юридически равноправных участников гражданского оборота»60. Г.Н. Шевченко указывает на следующие основные черты, характеризующие гражданско-правовую ответственность и отличающие ее от других видов юридической ответственности. Во-первых, меры гражданскоправовой ответственности обладают имущественным содержанием61. На наш взгляд, лишение собственника земельного участка вследствие неисполнения его обязанностей по его использованию (хотя и с возмещением его стоимости по результатам проведения торгов) допустимо признать в качестве лишения имущественного характера. Во-вторых, гражданско-правовая ответственность, как отмечает Г.Н. Шевченко, это ответственность правонарушителя перед потерпевшим, обуславленная необходимостью восстановления имущественного положения потерпевшего62. Эта черта отличает меры гражданско-правовой ответственности от мер ответственности, применяемых в таких отраслях права как административное или уголовное, где защита публичных интересов обеспечивается путем взыскания в доход казны. Имущественная ответственность в результате ненадлежащего использования земельного участка проявляется не только в изъятии такого участка, но и в проведении за счет виновного собственника мероприятий по восстановлению плодородия почв, очистке земельного участка от захламления, сносу самовольных построек. Однако в рассматриваемом нами случае не происходит нарушения интересов конкретного контрагента и восстановления имущественного статуса потерпевшего за счет правонарушителя, несмотря на имущественный характер лишения. Нарушаются Грибанов В.П. Ответственность по гражданскому праву. В кн.: Гражданское право. Т.1. / Под ред. Е. А.

Су ханова. М.: Издательство БЕК, 1994. С. 172-173.

Шевченко Г.Н. Понятие гражданско-правовой ответственности. В кн.: Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. /Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко [и др.]; под ред. А.П. Сергеева. – Москва : РГ-Пресс, 2012. С. 943.

Шевченко Г.Н. Указ.соч. С. 944.

установленные пределы осуществления права собственности на земельный участок, в частности, правила землепользования, а отношения в области ненадлежащего использования – особый институт, не типичный для гражданского права, поскольку он призван охранять интересы общества в сохранении земли как природного ресурса.

Как указывает О.Г.Авдонина, собственник не просто не может использовать земельный участок для иных целей, он обязан осуществлять активные действия по его использованию для целей, для которых он предназначен, иначе будет иметь место правонарушение64. Автор подчеркивает, что в данном случае имеет место отступление от принципа свободы осуществления принадлежащих прав в пользу публичных интересов.Следовательно, изъятие земельных участков ввиду ответственности с элементами публично-правового регулирования.

Таким образом, отношения по отчуждению объектов недвижимости у частных собственников в связи изъятием земельного участка являются по своей природе гражданско-правовыми, при этом особые свойства земельного участка как природного объекта и как экономической и территориальной основы жизнедеятельности общества, а также отдельные элементы публично-правового регулирования отношений по землепользованию не изменяют гражданскоправового характера данных отношений.

На основании вышеизложенного решение вопросов совершенствования правового регулирования отчуждения недвижимости в связи с изъятием земельного участка и устранения существующих противоречий мы видим в разграничении сферы действия Гражданского и Земельного кодексов в зависимости от характера регулируемых отношений. Так, регулирование частной собственности граждан и юридических лиц на земельные участки и сделках с См. напр.: Административное право: учебник / Б.В. Россинский, Ю.Н. Старилов. – 4-е изд., пересмотр.и доп. – М. : Норма: Инфра-М, 2010. С. 612.

Авдонина О.Г. Прекращение права собственности на земельный участок: автореф. дис. … канд. юрид. наук. М., 2013. С. 14.

ними, нормы, содержащие основания прекращения права собственности на землю, в том числе об изъятии земельного участка (независимо от оснований), а также порядок такого изъятия, оценки стоимости изымаемого имущества и возмещения убытков должны содержаться в ГК РФ, поскольку по предмету и методу правового регулирования они относятся к сфере действия гражданского права. Следовательно, для избежания противоречий и «двойного» правового регулирования указанные нормы должны быть исключены из ЗК РФ.

Проект изменений в ГК РФ65 предполагает подобные нововведения, поскольку происходящее в настоящий момент совершенствование гражданского законодательства предусматривает реформирование ряда вопросов, касающихся земельных участков как объектов прав. В то же время, представляется, что предлагаемое в Проекте изменений закрепление в Гражданском кодексе РФ закрытого перечня оснований принудительного изъятия вещей у собственника, в том числе земельных участков, а также принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, не решит многих проблем правоприменения. Однако данные вопросы будут рассмотрены нами ниже.

европейских стран нормы об экспроприации содержатся, как правило, в гражданских кодексах, что является еще одним аргументом в пользу признания гражданско-правовой природы данного института. В то же время на территории бывшего СССР правовое регулирование отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка содержится либо в Гражданском и Земельном кодексах, или закрепляется только в Земельном кодексе. Как мы уже отмечали, это следует считать результатом кардинального изменения в законодательстве начала советского периода, когда все вопросы, связанные с осуществлением прав на земельные участки, были переданы в ведение созданной в этот же период отрасли – земельного права.

Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского ко декса Российской Федерации, а также в о тдельные законо дательные акты Российской Федерации»

// Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Э лектронный ресурс] / Компания « Консультант Плюс».

Кроме того, в пользу предложения об исключении указанных норм из Земельного кодекса РФ можно привести и еще один немаловажный аргумент.

Согласно пункту «o» cт. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении Российской Федерации, в то время как земельное законодательство в соответствии с пунктом «к» cт. 72 Основного закона отнесено к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов. Как отмечает В.В. Чубаров, «признание того или иного вопроса, принципе его решение законодателями субъектов РФ»66. Действительно, подпункт 3 пункта 1 ст. 49 ЗК РФ, устанавливающий список исключительных случаев, когда допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, закрепляет возможность предоставления субъектам РФ полномочий на установление дополнительных оснований изъятия участков, то есть оснований прекращения права собственности на земельные участки.

Считаем, что основания возникновения, изменения или прекращения права собственности вне зависимости от объекта прав должны находиться строго в ведении гражданского – федерального – законодательства, а исключение регулирования указанных вопросов и действительное соблюдение названных конституционных предписаний о разграничении предметов ведения между Российской Федерацией и ее субъектами.



Pages:     || 2 | 3 | 4 | 5 |


Похожие работы:

«Дмитрий Сергеевич Ганенков КОНТАКТНЫЕ ЛОКАЛИЗАЦИИ В НАХСКО-ДАГЕСТАНСКИХ ЯЗЫКАХ И ИХ ТИПОЛОГИЧЕСКИЕ ПАРАЛЛЕЛИ Специальность 10.02.20 Сравнительно-историческое, типологическое и сопоставительное языкознание Диссертация на соискание ученой степени кандидата филологических наук Научный руководитель доктор филологических наук, профессор Владимир Александрович Плунгян Оглавление ОГЛАВЛЕНИЕ ОБЩАЯ...»

«ПЛИСОВ ИГОРЬ ЛЕОНИДОВИЧ СИСТЕМА ЛЕЧЕБНО-РЕАБИЛИТАЦИОННЫХ МЕРОПРИЯТИЙ У ПАЦИЕНТОВ С ПАРАЛИТИЧЕСКИМ (ПАРЕТИЧЕСКИМ) КОСОГЛАЗИЕМ Специальность 14.01.07 – глазные болезни Диссертация на соискание ученой степени доктора...»

«Быстрова Юлия Олеговна УЧЕТ И ОЦЕНКА ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНОГО КАПИТАЛА В УСЛОВИЯХ СТАНОВЛЕНИЯ ПОСТИНДУСТРИАЛЬНОЙ УЧЕТНОЙ СИСТЕМЫ Специальность 08.00.12 — Бухгалтерский учет, статистика Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук Научный руководитель д-р экон. наук, профессор Л. А. Чайковская Москва...»

«Дмитриев Юрий Конетаитииович ~ РЕСУРСО-И ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩИЕ ТЕХНОЛОГИИ ПРОИЗВОДСТВА ХЛОРОРГАНИЧЕСКИХ ПРОДУКТОВ НА ОСНОВЕ ЭТИЛЕНА И ПРОПИЛЕНА Специальность 02.00.13 -Нефтехимия ДИССЕРТАЦИЯ в виде научного доклада на соискание ученой степени доктора технических...»

«Буреломова Анастасия Сергеевна СОЦИАЛЬНО-ПСИХОЛОГИЧЕСКИЕ ОСОБЕННОСТИ ЦЕННОСТЕЙ СОВРЕМЕННЫХ ПОДРОСТКОВ 19.00.05 – Социальная психология (психологические наук и) Диссертация на соискание ученой степени кандидата психологических наук Научный руководитель : доктор психологических наук, профессор, академик РАО Собкин В.С. Москва – 2013 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ Глава 1. Социально-психологические особенности ценностных...»

«Саутин Максим Евгеньевич ПАТОГЕНЕТИЧЕСКИ НАПРАВЛЕННАЯ ФАРМАКОТЕРАПИЯ ПСОРИАЗА И АТЕРОСКЛЕРОЗА АТОРВАСТАТИНОМ С УЧЕТОМ ОБЩИХ МОЛЕКУЛЯРНЫХ ФАКТОРОВ 14.03.06 - клиническая фармакология Диссертация на соискание ученой степени кандидата медицинских наук НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: доктор медицинских наук, профессор А.Л. Пирузян КОНСУЛЬТАНТ: кандидат...»

«КАЛИНИН ИГОРЬ БОРИСОВИЧ ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ТРУДОВЫХ ПРОЦЕССУАЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ (ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ) Специальность 12.00.05 – трудовое право; право социального обеспечения Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный руководитель доктор юридических наук, профессор Лебедев В.М. Т о м с к - СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ...с. ГЛАВА I. Правовые средства...»

«ИЗ ФОНДОВ РОССИЙСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БИБЛИОТЕКИ Рыжова, Елена Львовна Предупреждение производственного травматизма при выполнении работ с повышенными требованиями безопасности на основе автоматизированного компьютерного тренажера­имитатора Москва Российская государственная библиотека diss.rsl.ru 2006 Рыжова, Елена Львовна.    Предупреждение производственного травматизма при выполнении работ с повышенными требованиями безопасности на основе автоматизированного...»

«Боков Александр Викторович Численные методы исследования математических моделей геофизики и тепловой диагностики на основе теории обратных задач 05.13.18 — Математическое моделирование, численные методы и комплексы программ Диссертация на соискание учёной степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель : доктор физико-математических наук, профессор В.П. Танана ЧЕЛЯБИНСК — 2014 Содержание Введение 4 1...»

«Проникова Дарья Владимировна ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ РЕФОРМА ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА В СООТВЕТСТВИИ С ЛИССАБОНСКИМ ДОГОВОРОМ Специальность 23.00.02 – политические институты, процессы и технологии Диссертация на соискание ученой степени кандидата политических наук Научный руководитель : доктор исторических наук, профессор БРАНИЦКИЙ А.Г....»

«Цибизова Мария Евгеньевна НАУЧНОЕ ОБОСНОВАНИЕ И МЕТОДОЛОГИЯ ПЕРЕРАБОТКИ ВОДНЫХ БИОЛОГИЧЕСКИХ РЕСУРСОВ ВОЛЖСКОКАСПИЙСКОГО РЫБОХОЗЯЙСТВЕННОГО БАССЕЙНА 05.18.04 – Технология мясных, молочных и рыбных продуктов и холодильных производств Диссертация на соискание ученой степени доктора технических наук научный консультант д-р техн. наук Боева Н.П. Астрахань – 2014 2 Содержание Введение.. ГЛАВА 1. Анализ состояния...»

«Мнацаканян Людмила Александровна Темброакустическая модель как инструмент исследования фольклора и композиторского творчества Специальность 17.00.02 – Музыкальное искусство Диссертация на соискание ученой степени кандидата искусствоведения Научный руководитель : доктор искусствоведения, доцент А. Г. Алябьева Краснодар – Оглавление...»

«Куватов Андрей Владимирович СРАВНИТЕЛЬНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАПЛАТЫ ИЗ БОЛЬШОЙ ПОДКОЖНОЙ ВЕНЫ И ПОЛИТЕТРАФТОРЭТИЛЕНА ПРИ КАРОТИДНОЙ ЭНДАРТЕРЭКТОМИИ 14.01.26 – сердечно-сосудистая хирургия ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата медицинских наук Научный руководитель :...»

«ЖАРКОВ Александр Александрович ФОРМИРОВАНИЕ МАРКЕТИНГОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ СОЗДАНИЯ ПОТРЕБИТЕЛЬСКОЙ ЦЕННОСТИ СУБЪЕКТАМИ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (маркетинг) Диссертация на соискание ученой степени...»

«из ФОНДОВ РОССИЙСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БИБЛИОТЕКИ Ко5елев, Александр Вячеславович 1. Повышение эффективности культиваторного агрегата с трактором класса О,6 применением активный колес—рыклumeлей 1.1. Российская государственная Библиотека diss.rsl.ru 2003 Ко5елев, Александр Вячеславович Повышение эффективности культиваторного агрегата с трактором класса О,6 применением активный колес-рыклителеи [Электронный ресурс]: Дис.. канд. теки. наук : 05.20.01.-М.: РГБ, 2003 (Из фондов Российской...»

«ТУЧИН Андрей Георгиевич Баллистико-навигационное проектирование полётов к Луне, планетам и малым телам Солнечной системы Специальность 01.02.01 – Теоретическая механика Диссертация на соискание учёной степени доктора физико-математических наук Москва – 2010 Содержание Обозначения и сокращения Введение Глава 1 Проектирование квазисинхронных орбит КА вокруг Фобоса для решения задачи посадки...»

«Семененко Григорий Михайлович КРИМИНОЛОГИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ УМЫШЛЕННОГО УНИЧТОЖЕНИЯ ИЛИ ПОВРЕЖДЕНИЯ ЧУЖОГО ИМУЩЕСТВА ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата юридических наук 12.00.08 — уголовное право и криминология; уголовно-исполнительное право Научный руководитель :...»

«АСТРАКОВ СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВИЧ МЕТОДЫ ПОИСКА ЭФФЕКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ В РАСПРЕДЕЛЕННЫХ СИСТЕМАХ Специальность 05.13.01 – Системный анализ, управление и обработка информации (в технике, экологии и экономике) Диссертация на соискание ученой степени доктора физико-математических наук Новосибирск – 2014 2 СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. ГРАФИЧЕСКИЕ ПРЕДСТАВЛЕНИЯ СИСТЕМ...»

«Обзоры неба с обсерваторий ИНТЕГРАЛ и RXTE: природа рентгеновского фона Галактики и переменности излучения черных дыр и нейтронных звезд Михаил Геннадьевич Ревнивцев 01.03.02 Астрофизика и радиоастрономия Диссертация на соискание ученой степени доктора...»

«Воробьёв Анатолий Евгеньевич РАЗРАБОТКА И ИССЛЕДОВАНИЕ СИСТЕМ МОНИТОРИНГА РАСПРЕДЕЛЕННЫХ ОБЪЕКТОВ ТЕЛЕКОММУНИКАЦИЙ Специальность 05.12.13 - Системы, сети и устройства телекоммуникаций Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель :...»






 
2014 www.av.disus.ru - «Бесплатная электронная библиотека - Авторефераты, Диссертации, Монографии, Программы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.