«Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации ...»

Одновременно уменьшилось предложение со стороны банковской системы ипотечных кредитов населению, что сказалось на падении покупательского спроса на рынке недвижимости. В совокупности это вызвало кратковременное падение цен на жилье на 15–30%. Однако оно было остановлено благодаря уменьшению предложения недвижимости продавцами, риэлторами и застройщиками.

В-четвертых, цена труда, которая зависит, прежде всего, от степени конкуренции на разных сегментах рынка труда в строительной отрасли, а также от свободы доступа на рынки труда работниковмигрантов. Труд последних позволяет удешевить строительство: если российских рабочих интересуют предложения работодателей с заработной платой 25 тыс. руб. и выше (в зависимости от квалификации), то среднемесячная заработная плата иностранного рабочего обычно варьирует в пределах 15–20 тыс. руб.

Неценовые факторы, объясняющие интерес российских строительных фирм к найму иностранной рабочей силы подробно рассматриваются в параграфе 2.1.1, [107].

В-пятых, цена и доступность земли для жилищного строительства, поскольку не каждый земельный участок может быть использован для этой цели: необходимо учитывать категорию и вид разрешенного использования участка.

Новые (более производительные) технологии. Новые технологии позволяют существенно снизить издержки производства единицы товара на рынке жилой недвижимости, сократить сроки строительства, повысить доступность жилья для более широких слоев населения. Так, появление на рынке малоэтажного домостроения таких технологий, как каркасное строительство, сэндвич панели, несъемная опалубка, привело к резкому увеличению предложения загородных домов и коттеджей.

На рынке посреднических услуг по купле-продаже жилья в последнее время также появились новые информационные технологии. До 2006 года во время роста цен на недвижимость одновременно росло количество маклеров, а «информационные» технологии на рынке недвижимости ограничивались объявлениями в газете и Интернет-сайтами, основная цель которых была не помочь потенциальному клиенту, а просто выполнять функцию визитной карточки. Но с начала 2007 года рынок недвижимости в лице крупнейших игроков ощутил необходимость активного внедрения информационных технологий. Если в 2006 году происходила борьба покупателей, то в 2007 году ситуация изменилась: все созданные в период бума агентства недвижимости начали борьбу за клиента, а следовательно, поиск новых сервисов. Сегодня информацию о продаваемом объекте недвижимости можно получить, не выходя из дома: базы данных агентств и гильдий риэлторов с подробным описанием, возможности фото и видео демонстрации продаваемого объекта и др. Современные Интернет-порталы должны обеспечить информационные потребности сразу пяти категорий пользователей:

специалистов по недвижимости, потенциальных покупателей недвижимости, потенциальных клиентов агентства по различным услугам, руководителей и собственников бизнеса, читателей, интересующиеся процессами в сфере недвижимости, новостями, тенденциям и перспективами.

Таким образом, повысилась доступность и информативность предложений на рынке недвижимости; на смену рынку продавца пришел рынок покупателя, агентства стали более активно конкурировать друг с другом за клиентов [72].

Налоги и дотации (субсидии) на продавцов. Как известно из экономической теории, косвенные налоги рассматриваются производителями как дополнительные издержки и увеличивают цену предложения, само предложение при этом падает [101]. Что касается прямых налогов, их влияние на цену предложения является опосредованным. Эти условия справедливы как для производителей (заказчиков, застройщиков), так и для продавцов (посредников, риэлторов), работающих на первичном рынке недвижимости.

В настоящее время продавцы (заказчики, застройщики, риэлторы) на первичном рынке недвижимости, имеющие статус юридического лица, чаще всего используют общую систему налогообложения, при которой они уплачивают два прямых налога: НДС (18%) и налог на прибыль (20%). Однако небольшими фирмами может использоваться специальный налоговый режим упрощенная система (налоговые ставки определяются двумя способами: «в случае, если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%. В случае, если объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15%. Законами субъектов Российской Федерации могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15 % в зависимости от категорий налогоплательщиков) [4. ч. 1, ст. 346. п. 2]. Риэлторы, работающие в качестве индивидуальных предпринимателей, также могут использовать упрощенную систему налогообложения или же уплачивают налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%.

Продавцами на вторичном рынке недвижимости вступают домохозяйства (физические лица). В соответствии с Налоговым кодексом РФ [4], при продаже объекта жилой недвижимости весь полученный доход облагается налогом в размере 13% от вырученной суммы (НДФЛ). Налогооблагаемая база может быть снижена на сумму финансовых затрат процедуры продажи и за счет суммы имущественного налогового вычета на продажу.

Если с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимого имущества и сделок с ним (ЕГРП) объект жилой недвижимости находился в собственности продавца более трех лет, НДФЛ не уплачивается (ст. 220 НК РФ). Иначе НДФЛ выплачивается с суммы продажи (превышающей 1 млн руб.) или с разницы между суммой покупки и продажи продавцом этого жилья (при наличии подтверждающих документов). В случае дарения объекта жилой недвижимости НДФЛ по ставке 13% выплачивается одаряемым от размера полученных доходов. Однако введенными в 2006 году поправками освобождаются от уплаты НДФЛ сделки дарения жилья, заключаемые между близкими родственниками.

Следует отметить, что увеличение налогов может приводить к тому, что продавцы будут «уходить в тень», то есть скрывать (не декларировать) свои реальные доходы. Примеры такого поведения на рынке жилья в некоторых странах Латинской Америки исследовал перуанский экономист Эрнандо де Сото в своей книге «Иной путь» [149].

предложения того или иного товара влияют цены товаров, связанных с ним в производстве. Рассмотрим две группы таких товаров:

А) Цены на товары, конкурирующие в производстве. Конкурирующими являются товары, для которых используются одни и те же производственные площади, мощности и другие ресурсы. Так, на одном и том же участке земли может быть возведен как объект жилищного строительства, так и коммерческая или промышленная недвижимость, или же объект специального назначения.

Очевидно, рост цен на продаваемые или сдаваемые в аренду торговые площади и складские помещения в этом районе приведет к увеличению объемов строительства коммерческой недвижимости за счет сокращения жилищного строительства, и наоборот.

Б) Цены на товары, сопутствующие друг другу в производстве.

Сопутствующими могут являться, например, жилье и торговые или офисные площади, расположенные в пределах одного здания. Повышение цен на жилье приведет к росту его предложения, а также увеличению предложения торговоофисных помещений, расположенных на первых этажах домов. Сюда можно также отнести и парковочные места, расположенные в подземной части конструкции здания.

Количество продавцов данного товара (услуги). Здесь необходимо уточнить следующее: на первичном рынке жилья продавцами выступают застройщики, которые либо действуют самостоятельно, либо, чаще всего, продают недвижимость через посредников; а на вторичном рынке продавцами выступают домашние хозяйства, которые также чаще всего действуют через посредников. Ужесточение строительных норм и правил, а также требований лицензирования и сертификации может привести к сокращению количества продавцов на первичном рынке недвижимости. В то же время проводимая в последние годы политика государства, направленная на снижение административных барьеров, приведет к проникновению в отрасль жилищного строительства фирм из смежных отраслей, в частности занимающихся возведением промышленных объектов.

На изменение количества продавцов на вторичном рынке могут повлиять следующие факторы:

планируемое введение с 2017 года в РФ налога на недвижимость, равно как и существенное изменение в стоимости содержания жилья: если содержать свободную недвижимость дорого и величина арендной платы не покрывает все издержки в достаточной степени, некоторые домохозяйства пожелают избавиться от излишней жилплощади;

изменение численности населения, например, увеличение смертности или интенсивная эмиграция, приведут к высвобождению свободных жилых предложение со стороны тех домашних хозяйств, которым дорого или неудобно содержать высвободившуюся жилплощадь.

Внешние шоки предложения. Роль такого шока могут играть отраслевые кризисы (например, описанный выше цементный кризис), так и строительной отрасли и поставщиков ресурсов для нее.

Предложение жилья характеризуется низкой ценовой эластичностью в долгосрочном периоде. Низкая эластичность в краткосрочном периоде объясняется наличием множества процедур допуска к строительству и длительностью отраслевых производственных циклов. Более высокая эластичность в долгосрочном периоде объясняется проникновением на рынок новых фирм, разработкой новых технологий и появлением новых материалов.

Это утверждение касается прежде всего первичного рынка жилья.

1.3.3. Рыночное равновесие и особенные механизмы его установления для различных сегментов рынка жилой недвижимости Рыночное равновесие на рынке жилой недвижимости – это ситуация, при которой объем спроса на этом рынке равен объему предложения (Qd = Qs), а цена спроса равна цене предложения (Pd = Ps) [106].

На рисунке 1.1 представлена реакция предложения на увеличение спроса в краткосрочном и долгосрочном периодах при отсутствии и при наличии входных барьеров в строительную отрасль.

а) отсутствие входных барьеров б) наличие входных барьеров Рис. 1.1. Реагирование предложения на первичном рынке недвижимости на увеличение спроса P – средняя цена на 1 квадратный метр объекта жилой недвижимости;

Q – количество квадратных метров объектов жилой недвижимости;

D1 – первоначальная кривая спроса;

D2 – новая кривая спроса;

S1 – первоначальная кривая предложения;

S2 – новая кривая предложения;

ES1 – первоначальное равновесие в краткосрочном периоде;

ES2 – новое равновесие в краткосрочном периоде;

EL2 – новое равновесие в долгосрочном периоде;

В целом спрос на недвижимость эластичен, а предложение неэластично по цене. В краткосрочном периоде при сдвиге кривой спроса из положения D1 в положение D2 кривая предложения S1 не изменит своего наклона, а равновесие сместится из точки ES1 в точку ES2 соответственно. В результате в краткосрочном периоде либо увеличится цена, либо будет наблюдаться дефицит.

В долгосрочном периоде это изменение спроса приведет к увеличению количества продавцов: на рынок жилой недвижимости начнут проникать строительные компании из смежных рынков, поскольку посчитают его более выгодным. Рыночное предложение возрастет и станет более эластичным. В результате равновесная цена уменьшится, а объем продаж увеличится (по сравнению с краткосрочным периодом). Если на первичном рынке жилой недвижимости существуют низкие барьеры входа (рис. 1а), предложение увеличится в большей степени, нежели в ситуации высоких входных барьеров (рис. 1б). В первом случае будет наблюдаться главным образом увеличение объемов продаж, во втором случае прежде всего увеличение цены (по сравнению с первоначальной ситуацией). Представленные выше рисунки характеризуют совершенную конкуренцию. В реальности первичный рынок жилой недвижимости чаще относится к типу олигополии, а вторичный – к типу монополистической конкуренции, анализ которых представлен в параграфе 1.4.

Различные сегменты рынка жилья, хотя и связаны друг с другом, представляют единое целое, в то же время отличаются собственными механизмами.

На потребительском сегменте покупка нового жилья часто сопровождается продажей имеющегося жилья, поэтому активизация спроса и предложения на потребительском сегменте рынка жилой недвижимости, как правило, происходит одновременно. В периоды подъема на этом сегменте наблюдается увеличение количества следок, а в периоды кризиса – его уменьшение. Поскольку потребительский спрос на жилье зависит от доходов населения, накопленных сбережений, ожиданий и других макроэкономических факторов, он в целом проциклически реагирует на макроэкономические колебания. Как будет показано во 2-ой главе, в периоды экономического подъема, помимо увеличения объема продаж, на нем наблюдается увеличение цен.

Особенностью инвестиционного сегмента является то, что активизация продавцов и покупателей на нем происходит асинхронно, то есть в разные периоды времени, что зависит от ожиданий инвесторов. Ожидания роста актива трансформируются в увеличение спроса на него, а ожидание его падения – в увеличение его предложения. Инвестиционный сегмент рынка жилья по своему поведению также является проциклическим, но в то же время именно он усиливает дисбаланс на рынке и способствует формированию и сдуванию на нем ценовых пузырей.

Как уже было выяснено выше, особенностью первичного рынка жилья является меньшая эластичность предложения по цене в краткосрочном периоде и гораздо большая его эластичность в долгосрочном периоде. В то же время на первичном рынке жилья возможны длительные неравновесные состояния, превышение объемов предложения над объемами спроса, характеризующееся накоплением незавершенного производства и нераспроданных запасов.

Происходящее в результате этого значительное уменьшение объема продаж в краткосрочном периоде может изменить планы строительных компаний на будущее, которые сократят предложение жилья в долгосрочном периоде.

В действительности на процесс формирования равновесия на рынке жилья существенное влияние оказывает ограниченная рациональность хозяйствующих субъектов (по Г. Саймону). К тому же установление равновесия на этом рынке происходит в конкретной институциональной среде, цена жилой недвижимости зависит от трансакционных издержек всех видов и оппортунизма как со стороны продавца, так и посредника (подробнее институциональная среда функционирования рынка жилой недвижимости рассматривается в параграфе 2.5).

Таким образом, рассмотрены факторы спроса и предложения на рынке жилой недвижимости, охарактеризованы эластичность спроса и эластичность предложения по разным факторам, исследовано установление рыночного равновесия в краткосрочном и долгосрочном периоде для конкурентных рынков, выделены особенности рыночных механизмов отдельных сегментов рынка жилья. Однако из экономической теории известно, что на характер установления равновесия оказывают влияние также типы рыночных структур, к анализу которых применительно к рынку жилой недвижимости мы переходим.

1.4. Идентификация типов рыночных структур рынка жилой Согласно экономической теории, выделение типов рыночных структур (монополия, олигополия, монополистическая конкуренция, совершенная конкуренция и пр.) производится на основе следующих признаков: количество продавцов и покупателей, степень дифференциации товара, барьеры проникновения на рынок для производителей и продавцов, особенности конкуренции в отрасли и др. Рассмотрим эти критерии по отдельности [104].

1. Количество продавцов. На первичном рынке жилой недвижимости в качестве продавцов выступают как крупные строительные фирмы национального масштаба, количество которых ограничено, так и средние региональные фирмы. В настоящее время на общероссийском рынке недвижимости присутствуют такие крупные финансово-промышленные группы и холдинги, как: ГК «СУ-155» (г. Москва) – ведущий подрядчик государства по строительству жилья и социально-значимых объектов, включающий промышленных и строительных предприятия в 17 городах России, с численностью работающих более 45 тыс. чел., строительные проекты которого реализуются в 50 городах России, СНГ и Европы [194]; ГК «ПИК» (г. Москва) – один из ведущих девелоперов в области жилой недвижимости с продуманной социальной инфраструктурой в Москве, Московской области и ряде регионов РФ, включает 19 дочерних компаний [193]. Однако есть и ряд более мелких строительных фирм.

Также на рынок жилой недвижимости в качестве продавцов часто приходят участники других рынков:

застройщики из смежных отраслей строительства (например, ИСКП ООО «Металлостройконструкция» и др.);

производители строительных материалов и отдельных конструкций например, компания ГК «Саксес», ЗАО «78 ДОК» и др.);

крупные риэлторы (например, агентство недвижимости «Выбор»).

Такие участники, как правило, рассматривают рынок жилой недвижимости как одно из направлений развития бизнеса и совмещают его с уже имеющейся деятельностью.

Компания РБК на основе результатов анкетирования участников рынка составляет ежегодные рейтинги 20 крупнейших строительных компаний РФ.

По ее данным, на долю таких компаний в 2012 году пришлось около 11% всех сданных метров, и они построили в этом году городского жилья на 28% больше, чем в 2011 году [121] (см приложение 3). На региональных рынках количество компаний меньше, а доля крупных компаний существенно больше.

Очевидно, по количеству фирм первичный рынок жилья приближается к типу олигополии с конкурентным окружением.

На вторичном рынке жилой недвижимости количество продавцов (в данном случае домашних хозяйств) существенно больше, что придает данному сегменту рынка черты конкурентной рыночной структуры. Однако на вторичном рынке продавцы нередко действуют через специализированных посредников – риэлторские фирмы. Их число уже существенно меньше, что снижает степень конкурентности данного сегмента рынка. Так, Нижегородская гильдия сертифицированных риэлторов (НГСР) в сентябре 2011 года включала 27 компаний [198]. Этот сегмент рынка по рассматриваемому критерию ближе к типу «монополистическая конкуренция». Таким образом, по признаку «количество продавцов» рынок жилой недвижимости варьирует в пределах от монополистической конкуренции до олигополии.

2. Степень дифференциации товара на рынке жилой недвижимости велика. На вторичном рынке недвижимости выделяют: старое жилье, старое жилье после капитального ремонта, дома сталинского периода, хрущевки, брежневки, панельные дома 60-70-х годов, панельные дома 80-90-х годов, кирпичные дома. В Нижегородском регионе, согласно неофициальной классификации, жилая недвижимость делится на элитное жилье, дома повышенной комфортности, квартиры улучшенной планировки, типовое жилье.

Для первичного рынка недвижимости применяется московская классификация, согласно которой жилье делят на четыре класса: элитное, премиум, бизнес и эконом класса [146]. Также жилье каждого класса различают по типу материала, району расположения (отличающегося в т.ч. экологической обстановкой), качеству перекрытий, размеру комнат, кухни и других вспомогательных помещений и, вследствие этого, по ценам. Индивидуальными характеристиками жилья являются: этаж, вид из окна, планировка, наличие косметического ремонта, состояние электропроводки, водоснабжения и отопительной системы и др., в т.ч. наличие полного пакета документов для сделки. Кроме всего прочего, есть еще индивидуальные характеристики у каждой конкретной квартиры. Таким образом, с точки зрения свойств объекта дифференциацией товара».

Барьеры входа в отрасль. На первичном рынке недвижимости барьеры входа на рынок для продавцов (заказчиков, застройщиков) определяются барьерами более низкого порядка входа в строительную отрасль. Прежде всего, для создания строительной фирмы необходимо пройти процедуру государственной регистрации юридического лица. Далее для осуществления деятельности по строительству, проектированию и инженерным изысканиям с 1 января 2010 года необходимо вступить в саморегулируемую организацию (СРО) и получить свидетельство о допуске к определенным видам работ. Кроме общих барьеров есть еще индивидуальные барьеры, касающиеся строительства каждого конкретного объекта. Основные препятствия на пути к увеличению объемов строительства установлены в Федеральном Законе № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, который предоставляет застройщику право на привлечение денежных средств дольщиков только при наличии:

документа о государственной регистрации застройщиком права собственности на застраиваемый земельный участок или договора аренды такого участка;

разрешения на строительство;

проектной декларации, которая должна быть размещена в средствах массовой информации, поскольку договор на участие в долевом строительстве с первым дольщиком застройщик может заключить лишь по прошествии двух недель от даты публикации (№214-ФЗ от 31.12.2004).

Также необходимо отметить и другие барьеры, присущие первичному рынку недвижимости:

А. Недостаточное количество предлагаемых земельных участков, их дороговизна и непрозрачность тендеров по их продаже. Обычно на один жилой район города одновременно предлагается несколько земельных участков для точечной застройки, что находит свое отражение в цене предложения.

Например, стоимость участков земли, которые застройщик может приобретать под собственное строительство многоэтажных жилых домов на территории города Нижнего Новгорода, дифференцируется от 230 тыс. руб. до 1 млн. руб.

за 1 сотку. Что касается цен на участки земли под малоэтажное индивидуальное жилищное строительство как на территории города, так и в пригороде, здесь ценовой диапазон составляет от 30 до 500 тыс. руб. за 1 сотку. Высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли объясняется включением в их цену и так называемой «административной ренты» коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.

В настоящее время большое внимание городские власти уделяют выделению территорий для комплексной жилой застройки: это могут быть как земельные участки в пригороде, так и на местах, где существует ветхий аварийный фонд. Однако для застройщиков это сопряжено с определенными издержками: земельные участки в пригороде не имеют инженерных коммуникаций и подъездных путей, а городские участки с ветхим фондом требуют затрат на расселение. Несмотря на рост объемов жилищного строительства в Нижегородской области (по итогам первого полугодия года этот показатель вырос на 2,7% по сравнению с аналогичным периодом строительных площадок.

Недостаточное количество земельных участков не всегда свидетельствует о том, что величина самих площадей под застройку невелика. Так, например, в 2012 году министерство государственного имущества и земельных ресурсов Нижегородской области проводило аукцион по продаже права аренды 453 га земли в Советском районе города Нижнего Новгорода. Один лот объединял земельных участков и являлся самым крупным земельным массивом, который выставлялся на торги властями Нижегородской области. Участником аукциона был только один претендент, что объяснялось большим объемом (создание фактически нового района на 120 тыс. жителей) и огромными затратами на строительство сетей, предстоящими застройщику [88]. Таким образом, из-за нежелания властей самостоятельно разработать проект межевания 453 га на отдельные участки под разных инвесторов ни один из нижегородских лидеров жилищного строительства не смог участвовать в этом аукционе.

Б. Неформальные требования к строительному бизнесу в виде разного рода социальных обязательств. Часто практикуется выделение администрацией земельного участка строительной компании под собственное строительство в удобном месте в обмен на ее обязательство осуществить возведение или реконструкцию объектов социальной инфраструктуры: детских садов, школ, больниц и др., либо передать администрации часть готового возведенного жилья, направляемого на выполнение государственных социальных программ. В силу возникновения дополнительных затрат на выполнение социальных обязательств, строительные фирмы вынуждены уже после получения всех необходимых разрешений изменять (и заново согласовывать) технологии строительства, нередко в ущерб качеству и в нарушение прав потребителей (дольщиков).

В. Потребность в разнообразном узкоспециализированном оборудовании.

Для многочисленных видов строительных работ нужны разные виды техники (башенные краны: с разной высотой, грузоподъемностью и вылетом стрелы, свободно стоящие на рельсовом ходу или на анкерном основании, с устройством самонаращивания башни крана и c возможностью крепления башни к строящемуся зданию; сваебойное оборудование или сваедавильные установки; бетонно-смесительные установки и бетонорастворные узлы, бетононасосы и др.). При малом объеме и временном характере работ покупать весь этот комплект оборудования неэффективно. Кроме того, приобретение башенного крана вызовет рост сопряженных расходов: в штат строительной компании придется добавить несколько человек (1-2 крановщика, слесаря, отвечающего за техническое состояние крана, электрика), плюс возникнет дополнительная работа для инженера по технике безопасности. Кроме того, как особо опасный строительный объект кран необходимо будет зарегистрировать в городском отделе Ростехнадзора, а также поставить на баланс предприятия.

Наконец, купленную технику нужно хранить при соблюдении определенных условий и раз в 10 месяцев проводить плановый техосмотр. Далеко все фирмы могут позволить себе содержать на балансе все необходимое оборудование, но и не все имеют доступ к нему в форме подряда и лизинга.

Г. Перебои с поставками строительных материалов. Примером служит описанный выше (см. п. 1.3.2) дефицит цемента в Европейской части России.

Любые проблемы, возникающие в предпринимательской деятельности в той или иной отрасли, естественного либо искусственного происхождения, могут рассматриваться как барьеры входа в нее.

Д. Недостаток квалифицированного персонала. Так, несмотря на наличие в Нижегородской области крупного специализированного отраслевого вуза по подготовке инженерно-строительных кадров (ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет), в условиях подъема строительной отрасли рынок жилой недвижимости высококвалифицированных инженерных кадров, в первую очередь, специалистов по новым и узкоспециализированным направлениям.

Выпускники учебных заведений в большинстве своем имеют хорошую теоретическую подготовку, а практических навыков для работы у них часто недостаточно. Актуальна нехватка квалифицированных рабочих кадров со средним профессиональным образованием: каменщиков, сварщиков и др. [68] Кроме того, подобные профессии, которые в советское время относились к разряду массовых, сегодня не пользуются популярностью и считаются не престижными, что объясняется сложностью и тяжелыми условиями труда;

постоянный приток низкоквалифицированой рабочей силы из-за границы существенно снижает планку заработной платы.

Следует отметить, что посредники также сталкиваются с таким барьером, как отсутствие квалифицированных кадров, поскольку в настоящее время образовательная система РФ не готовит специалистов по сделкам с недвижимостью. В целом, недостаток квалифицированных кадров на рынке жилой недвижимости вынуждает строительные и риэлторские компании тесно работать с профильными вузами, открывать собственные учебные центры для подготовки специалистов, а также прибегать к услугам рекрутинговых агентств.

Е. Избыточное количество согласовательных процедур. Исследование, проведенное фондом «Институт экономики города» в 43 городах России, позволяет сделать вывод о крайне высоком уровне барьеров в жилищном строительстве. В среднем при строительстве многоквартирного жилого дома застройщики проходят 100 процедур, затрачивая на это около 3 лет и 25 млн рублей, причем большую часть таких затрат (около 80 %) составляют затраты на подключение (присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения [125]. Всего сегодня, по мнению экспертов СРО «Национальное объединение строителей (НОСТРОЙ)», около 23 согласовательных процедур являются явно избыточными, их отмена позволит сократить сроки получения разрешения на строительство примерно на 600 дней [208], что в разы минимизирует расходы на развитие проектов.

Рассмотренные выше барьеры входа в отрасль для продавцов на первичном рынке недвижимости, особенно первые три, характерны для рыночной структуры типа «олигополия».

На вторичном рынке жилой недвижимости входные барьеры для непрофессиональных продавцов и покупателей (домашних хозяйств и их членов) незначительны (для продавцов: наличие объекта собственности и титула на него; для покупателей: наличие денег; для обеих сторон:

юридическая чистота сделки). В то же время мотивами их обращения к профессиональному посреднику (агентству недвижимости или индивидуальному риэлтору) могут быть: преодоление неопределенности и перемещение риска на третье лицо, расширение выбора и сокращение времени на поиск приемлемого варианта (что происходит как вследствие эффекта масштаба, так и за счет подключения к поиску компьютерных баз данных и профессиональных технологий). Такое обращение эффективно, если экономия на трансакционных издержках оказывается больше, чем стоимость услуг риэлторской компании.

На рынке, где сделки осуществляются с участием профессионального посредника, возникают дополнительные барьеры входа. Так, для создания риэлтерской фирмы необходима государственная регистрация юридического лица или регистрация посредника в качестве индивидуального предпринимателя. Также важную роль играет хорошая репутация фирмыпосредника, которая выступает в качестве ее важного конкурентного преимущества. Репутация риэлтора складывается из разных обстоятельств его деятельности: времени присутствия на рынке, масштаба деятельности (визуально нередко определяемого количеством действующих офисов), наличия положительных и отрицательных отзывов в СМИ, отражения деятельности в профессиональных изданиях и т.д.

Некоторым конкурентным преимуществом для риэлтерской фирмы является также участие в профессиональном объединении (некоммерческом партнерстве) – гильдии риэлторов. Однако и здесь есть свои барьеры. Для принятия в гильдию необходимо: 1) получить сертификат соответствия оказываемых брокерских услуг требованиям установленного стандарта; 2) иметь в собственности или официальном пользовании нежилое помещение со специально оборудованной комнатой для ведения переговоров, обеспечивающей конфиденциальность; 3) заключить договор страхования профессиональной ответственности продавца; 4) получить документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги.

На рынке недвижимости действует своего рода эффект торговой марки – в этом бизнесе очень важно иметь не только историю, но и публичное признание. Например, тот факт, что нижегородское агентство недвижимости «Выбор» по итогам Всероссийского конкурса «Профессиональное признание – 2011», проводимого Российской гильдией риэлторов, было признано победителем в номинации «Лучшая брокерская компания на рынке продажи жилья 2011» (более 100 сотрудников), дало риэлтору сильное конкурентное преимущество. С эффектом торговой марки тесно связан эффект доверия. В широком смысле речь идет о разных видах доверия: 1) институциональном – в нашем случае доверии к самому институтов посредников; 2) организационном – доверии к конкретным организациям; 3) социальном – доверии к публичному мнению и публичному поведению, когда оно берется за основу при принятии решений; 4) персонифицированном – доверии к конкретным людям. Часто, не разбираясь в тонкостях функционирования рынка недвижимости, непрофессиональные покупатели и продавцы (домашние хозяйства) предпочитают обращаться к агентам, наиболее востребованным на рынке или рекомендованным знакомыми и друзьями.

Репутация, доверие, преимущество торговой марки – все эти барьеры входа в отрасль характерны для рыночной структуры типа «монополистическая конкуренция».

4. Особенности конкуренции на рынке недвижимости. Учитывая большую значимость индивидуальных характеристик жилья для разных групп покупателей (качество жилья, среда обитания, репутация компаниизастройщика или риэлторской фирмы-посредника, гарантия застройщика, предоставление услуги страхования титула собственности, помощь в оформлении ипотеки и т.п.), среди продавцов преобладает неценовая конкуренция. Ценовая конкуренция на рынке жилья играет второстепенную роль и вступает в силу в случае настоятельности сделки.

На рынке недвижимости имеет место добросовестная конкуренция, но в современных условиях наблюдаются и такие черты недобросовестной конкуренции, как снижение качества материалов и строительных работ, нарушение интересов покупателей, подкуп чиновников (с целью получения разного рода разрешений, приобретения участков и пр.), подрыв репутации конкурентов посредством распространения ложных слухов, в т.ч. с помощью средств массовой информации, промышленный шпионаж и другие действия, не соответствующие закону и этике предпринимательства.

5. Источники экономической прибыли на рынке недвижимости. У застройщиков (производителей жилья) происхождение экономической прибыли связано с олигополистической структурой рынка. Возможность получения недвижимостью определяется текущей макроэкономической ситуацией в стране, а также рациональными (в той или иной степени) ожиданиями людей и оценкой ими перспектив развития, динамикой доходов населения, возможностью и условиями получения ипотечного кредита и др. У посредников (риэлторских фирм) на рынке недвижимости прибыль представляет собой вознаграждение за риск, а также за преодоление информационной неопределенности, возникающей у потребителя услуг на каждом этапе проведения сделки. Также крупные агентства недвижимости могут получать спекулятивную прибыль за счет осуществления инвестиций в недвижимость и получения временного ценового арбитража. Особенно выгодными объектами вложений становятся те квартиры, для которых важным фактором является срочность сделки. Существуют также нечестные способы получения сверхприбыли, источником которых является недобросовестная конкуренция или обман конечных продавцов или покупателей товара.

Исследование характеристик рынка жилой недвижимости по разным критериям позволяет сделать вывод, что в большей степени он подходит к типу рыночной структура «монополистическая конкуренция», хотя отдельные его сегменты имеют черты «олигополии», «совершенной конкуренции» и в крайнем случае «монополии». Кроме того, это рынок характеризуется крайней неоднородностью, что обусловливает особенности его функционирования.

Подведем итоги первой главы. Рынок жилой недвижимости является рынком, который может изучаться с позиции как неоклассического, так и неоинституционального подхода, объединяющего экономический и правовой аспект исследования. Исследование выявило, что на рынке жилой недвижимости продается особый объект, являющийся и благом, и ресурсом одновременно. Этот объект имеет черты комплексного блага, которое удовлетворяет все пять уровней структуры потребностей в иерархии А. Маслоу.

На рынке жилья выделяются первичный и вторичный сегменты; жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях; сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. Для них характерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственные механизмы функционирования.

На состояние равновесия на рынке жилой недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В главе подробно проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, при том что эффект замещения незначителен), и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на жилье характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изучены следующие факторы предложения жилья: цены и доступность ресурсов (факторов производства), новые (более производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве;

количество продавцов объектов жилой недвижимости, внешние шоки предложения. Выявлено, что предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой – в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль. Для выявления типов рыночных структур в работе анализировались следующие характеристики рынка жилья: количество продавцов, степень дифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенности конкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономической прибыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок жилья – от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.

Проведенное теоретическое исследование позволяет перейти к анализу конкретных особенностей и тенденций рынка жилой недвижимости в современной России.

Глава 2. Анализ рынка жилой недвижимости Российской 2.1. Современное состояние и тенденции развития российского рынка В данном параграфе представим исследование параметров российского рынка жилой недвижимости в динамике и выявим ряд закономерностей.

Для анализа изменения цен и объемов на рынке жилой недвижимости РФ используем данные Федеральной службы государственной статистики РФ о среднегодовой стоимости 1 квадратного метра жилой недвижимости в 2000годах, при этом разделим рынок на два основных сегмента: первичный и вторичный [103]. Анализируемый период времени также разделим на два интервала: 2000-2008 годы и 2009-2012 годы.

Анализ данных (рис. 2.1) позволяет выявить следующие тенденции:

Рис. 2.1. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на первичном и вторичном рынке жилья в РФ [построено на основе данных: 206] 1. Два периода рыночной динамики: 1) период экспоненциального роста;

2) период турбулентности. До 2008 года наблюдался рост цен на первичном и вторичном рынках, описываемый экспоненциальным трендом. По нашим расчётам на основе данных ФСГС РФ, тренд выражался следующими первичного рынка и Pвтор. 4961,9 e0,2718 t, R 2 0,9896 – для вторичного рынка. При этом в 2006–2007 году наблюдался рост цен даже выше выявленного экспоненциального тренда, что свидетельствует о формировании в этот период на рынке недвижимости финансового пузыря (рис. 2.2).

Рис. 2.2. Изменение средней цены квадратного метра жилья в период экспоненциального роста [построено на основе данных: 206] О формировании ценовых пузырей на рынке недвижимости косвенно свидетельствует и рисунок 2.3. Так, до кризиса 2008–2009 годов увеличение ввода жилых домов в Российской Федерации сопровождалось как увеличением стоимости их строительства, так и опережающим ростом продажных цен, так что рентабельность строительного производства выросла с 25,2% в 2001 году до 127,8% в 2007 году (здесь и далее расчет рентабельности автора). В 2008годах, когда пузырь начал сдуваться, стоимость производства жилья продолжала расти, однако продажные цены снижались, так что в 2011 году рентабельность упала до 44,8%.

В 2009-2011 годах на рынке жилья наблюдается повышенная волатильность – краткосрочные спады цен чередуются с их подъемами, что свидетельствует о вхождении рынка в состояние турбулентности. В 2012 году тенденция роста цен возобновляется.

Рис. 2.3. Стоимость, цена и объемы производства первичного жилья в Российской Федерации [построено на основе данных: 206] недвижимости. Обобщающей информации по объемам продаж на первичном и вторичном рынках статистические органы не представляют. Однако о масштабах рынка первичной недвижимости свидетельствует показатель ввода жилых домов. Из рисунка 2.3 видно, что на данном сегменте имел место интенсивный рост объемов предлагаемой к продаже общей площади. С 2000 по 2008 год этот показатель увеличился более чем в 2,1 раза. При этом цены первичной недвижимости выросли почти в 6,1 раз. Опережающий рост цен по отношению к росту объемов:

свидетельствует о преимущественном росте спроса на жилье по сравнению с предложением жилья;

характерен для рынка продавца и для ситуации товарного дефицита на первичном рынке жилой недвижимости;

является индикатором перегрева рынка.

Рис. 2.4. Ежегодный объем продаж квартир на вторичном рынке г. Москвы, (тыс. ед., левая шкала) и его прирост (%, правая шкала) [построено на Динамику объема продаж на вторичном рынке рассмотрим также на примере г. Москвы: на рис. 2.4 видно, что превышение объемов продаж квартир на вторичном рынке относительно средних значений наблюдается в 2002- годах и в 2007 году, что свидетельствует об активизации рынка в эти периоды.

В 2006 году наблюдалось некоторое охлаждение рынка жилой недвижимости, а в 2008-2009 годах – спад, который сменился новым подъемом в 2010- годах. Также о масштабах рынка жилой недвижимости можно судить по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о количестве зарегистрированных сделок отчуждения [205] объектов недвижимого имущества - жилых помещений на территории РФ (подробнее в п. 2.3).

2. Соотношение цен первичного и вторичного рынка. Другой чертой периода экспоненциального роста рынка жилья РФ является относительно меньший рост цен на первичное жилье по сравнению с ценами на вторичное жилье. В период спада наблюдается относительно большее падение цен на первичное жилье, по сравнению со вторичным. Действительно, если с 2000 по 2008 год средние цены на первичное жилье в РФ выросли в 6,05 раз, то на вторичное – в 8,57 раз за тот же период. В то же время в 2011 году по сравнению с 2008 годом цены на первичное жилье оказались ниже на 17%, а цены на вторичное жилье – на 15%. Однако в 2012-2013 году начался новый рост цен на рынке жилья.

Интересно также соотношение цен первичного и вторичного рынков жилья. До 2007 года цены на первичном рынке были выше, чем цены на вторичном рынке (исключение составляет лишь 2006 год). Однако из-за опережающего роста цен на рынке вторичного жилья разница в ценах 1 кв.

метра первичной и вторичной жилой недвижимости уменьшалась: если в году превышение составляло 32%, то в 2007 году – только 1%. С 2008 года ситуация начала изменяться: цены на жилье на вторичном рынке стали выше цен первичного рынка, и до 2010 года эта разница только увеличивалась. В 2011-2013 году разрыв между ценами вторичного и первичного рынка жилья сохранялся.

Превышение стоимости квадратного метра на первичном рынке относительно цены вторичного рынка, наблюдавшееся до 2007 года включительно, объяснялось следующими факторами:

дефицитом нового жилья. В 90-х годах новые жилые дома практически не возводились, поэтому квартиры в новостройках с большим метражом и нестандартной планировкой воспринимались россиянами как предмет роскоши, а застройщики продавали это жильё по завышенным (спекулятивным) ценам. В начале 2000-х доля нового жилья в общем объеме жилищного фонда РФ была небольшой, что свидетельствовало о редкости блага (особенно в сегменте доступного жилья). Затем постепенно наращивались темпы строительства, и на первичном рынке жилой недвижимости к 2007 году объем предложений увеличился в 2 раза (рис. 2.3:

с 30,30 млн. кв.м в 2000 году до 61,20 млн. кв.м в 2007 году), что повлияло на снижение темпов роста цен новостроек;

на первичном рынке фактором ценообразования является также высокая стоимость инвестиционных контрактов и земли, присутствие в них так называемой «административной ренты» коррупционной составляющей приобретения прав на участок для застройки (оформление в собственность или аренда), подключение к городским инженерным сетям, благоустройство внутридворовой территории и прочие расходы.

Тенденция превышения стоимости 1 кв.м на вторичном рынке жилой недвижимости относительно цен первичного рынка, начиная с 2008 года, сохраняющаяся вплоть до 2013 года, также требует особого объяснения.

Прежде всего, кризис привел к снижению затрат на строительство, что сказалось на ценах первичного жилья [120]. Во-вторых, в период роста рынка определенная часть квартир, предлагаемых застройщиками на различных стадиях строительства, приобреталась именно в инвестиционных целях.

Остановка роста цен на жилье в 2008 году привела к снижению интереса инвесторов к этому сегменту рынка. В-третьих, смещение интереса покупателей от «первичного» в пользу «вторичного» жилья, приобретаемого в целях проживания, объясняется следующими факторами:

«вторичное» это готовое, не просто сданное в эксплуатацию, а некоторое время эксплуатируемое, проверенное и обжитое жильё, на которое имеются все правоустанавливающие документы. За период интенсивного строительства вторичное жилье сильно «помолодело», доля квартир улучшенной и современной планировки в нем увеличилась. В то же время приобретение жилья в новостройках связано с большим количеством рисков, таких как нарушение сроков сдачи, замораживание строительства объекта и др.;

на покупку «вторичного» жилья легче взять ипотечные кредиты, т.к. в качестве залога используется покупаемое жильё;

приобретая объект недвижимости на вторичном рынке, покупатель имеет реальную возможность тут же вселиться, а не ждать окончания строительных работ, сдачи в эксплуатацию и др. Более того, «вторичное»

жильё находится в черте поселений, где уже имеются все необходимые объекты инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники, магазины, остановки общественного транспорта и др.), а не где-нибудь в пригородах;

интерес россиян к «первичному» жилью в последние годы значительно снизился, как в силу некомплектной сдачи, так и по причине снижения качества строительства и нарушения технологий, поэтому доверие к застройщикам упало.

3. Анализ волатильности рынка. Волатильность рынка отражает степень его реагирования на текущую конъюнктуру и изменение поведения игроков.

Статистическая информация подтверждает большую волатильность вторичного рынка жилья, по сравнению с первичным рынком. Так, за период турбулентности (2009-2011 гг.) наибольшие перепады в стоимости единицы жилья наблюдались на вторичном рынке. На первичном рынке жилья тенденция снижения цены квадратного метра оказалась гораздо более сглаженной. В целом за 2000-2012 гг. коэффициент вариации темпов прироста цен (отношение среднеквадратического отклонения к среднему значению) для первичного жилья составил 0,979, а для вторичного жилья – 0,986.

Различная волатильность сегментов рынка объясняется рядом факторов.

Если рынок вторичной недвижимости обеспечивает приспособление цен и объемов к новому равновесному состоянию в краткосрочном периоде, то рынок первичной недвижимости обеспечивает это приспособление в долгосрочном периоде. Рынок вторичной недвижимости, в отличие от рынка первичной недвижимости, менее связан с другими рынками (трудовых ресурсов, строительных материалов, техники), поэтому он больше реагирует на факторы спроса, нежели на факторы предложения. Наконец, на функционирование первичного рынка оказывает большее влияние наличие и действенность государственных программ, обеспечивающих поддержку строительства доступного и комфортного жилья.

Н.В. Родионова объясняет, почему на рынке жилья цены реагируют быстрее объемов: «…Основными характеристиками рынка жилой недвижимости являются высокая цена его объектов и низкая эластичность предложения по цене: при изменении стоимости жилья его предложение на рынке почти не меняется. Неэластичность предложения вызвана длительностью периода строительства. Поэтому существует постоянная взаимосвязь между изменением спроса и предложения. Так, при росте спроса на жильё увеличение предложения на рынке первичного жилья возможно только через год-два, а при его сокращении строительство продолжается, что связано с высоким уровнем понесенных затрат. Такая природа взаимодействия спроса и предложения приводит к тому, что цена является основным регулирующим фактором, с помощью которого уравновешиваются спрос и предложение» [141].

На наш взгляд, описанные Родионовой Н.В. зависимости более характерны для первичного рынка жилья. На вторичном рынке жилья предложение в краткосрочном периоде является гораздо более гибким, и, как демонстрируют данные Г.В. Лукьянчикова, на рынке московской недвижимости во время кризиса 2008-2009 годов изменение объема продаж оказалось гораздо более существенным, чем изменение цены [93]. Также нужно учитывать возможность установления неравновесных состояний на первичном рынке жилья.

4. Соотношение индексов цен недвижимости и общего индекса потребительских цен. Индекс потребительских цен отражает рост стоимости потребительской корзины, на основе которого рассчитывается официальный показатель инфляции в стране. Из рисунка 2.5 можно заключить, что темпы прироста цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в России до 2007 года включительно превышали общий индекс потребительских цен, что свидетельствует о том, что в стране имела место инфляция активов. В целом за период 2000-2007 гг. индекс цен на первичное жилье составил 5,23, на вторичное жилье – 6,23, а стоимость потребительской корзины за то же время подорожала в 2,31 раза. Иными словами, произошло не только абсолютное, но и относительное удорожание недвижимости: в 2,3 – 2,7 раз. Похожие результаты получаем, используя для расчета данные рисунка 2.5: квадратный метр жилой площади во вторичной недвижимости в 2007 году в среднем стоил в 5,5 раз дороже, а в первичной недвижимости – в 7,2 раза дороже, чем в году. Между тем, с 2007 года наблюдается уменьшение темпов прироста цен на рынке жилой недвижимости, а в 2008 году они и вовсе сравнялись с темпом прироста потребительских цен. В 2009 году индексы цен на недвижимость оказались меньше 1, а в 2010 году наблюдался рост цен только на рынке вторичной недвижимости. В 2011 году произошло выравнивание темпов прироста индексов цен на рынке жилья и индекса потребительских цен на товары и услуги, а в 2012 году благодаря новому росту цен на недвижимость индекс цен на жилье снова превысил ИПЦ.

Раз по отношению к предыдущему году Рис. 2.5. Индексы цен на первичном и вторичном рынках жилья в сравнении с 5. Связь российского рынка жилой недвижимости с ростом доходов населения РФ. Наиболее важным фактором, определяющим изменение и спроса, и равновесных цен на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде, является рост реальных доходов населения в течение нескольких лет, что приводит к увеличению накоплений граждан.

Как демонстрирует рисунок 2.6, с 2000 до 2007 года в России наблюдался стабильный прирост реальных располагаемых доходов населения: 8,7–14,9% ежегодно. Одновременно с этим происходило (вплоть до 2008 года) увеличение расходов населения на покупку жилья. Это отражалось как на увеличении объема сделок на рынке жилья, так и на росте стоимости 1 кв. м на рынке жилья (рис. 2.1 - выше). По нашим расчетам, изменение реальных располагаемых денежных доходов населения положительно влияет на расходы на приобретение жилья: в 2000-2010 гг. коэффициент их корреляции с лагом в год составляет 0,703, что свидетельствует о весьма заметной связи двух показателей.

Рис. 2.6. Динамика реальных располагаемых денежных доходов и расходов населения на покупку жилья в РФ [построено на основе данных: 206] Среднедушевые доходы населения РФ, по данным официальной статистики, в конце 2008 года увеличились в 6,5 раз по сравнению с началом 2000 года, а цены на вторичное жилье – в 7,18 раз, правда, первичное жилье подорожало в меньшей степени – в 5,76 раз. За весь изучаемый период максимальный рост цен на жилую недвижимость наблюдался в 2006 году (порядка 50%), что объясняется именно значительным ростом реальных располагаемых доходов населения (на 13,5%), сопутствующим ему существенным увеличением денежной массы (на 48,7%), улучшением потребительских ожиданий, а также активизацией рынка ипотечных кредитов.

Неслучайно в 2006 году наблюдался максимальный прирост расходов населения на покупку недвижимости (он составил 62,5%, по сравнению с годом).

Следует отметить также влияние дифференциации среднедушевых доходов в различных регионах на функционирование рынка жилья. Так, среднедушевые доходы населения в 2011 году составили в Москве – 46350, руб., что в 4,1 раза больше, чем в Карачаево-Черкесской республике (11258, руб.), а в Санкт-Петербурге – 26323,6 руб., что в 3,1 раза больше, чем в республике Калмыкия (8449,3 руб.). Соответственно, средняя цена 1 кв. м квартир в 2011 году на первичном и вторичном рынках недвижимости составила: в Москве – 129523,52 руб. и 163202,77 руб., что в 7,1 и 6,5 раза больше, чем в Карачаево-Черкесской республике (18206,36 руб. и 25094, руб.); в Санкт-Петербурге – 78850,95 руб. и 87383,5 руб., что в 3,3 и 2,8 раза больше, чем в республике Калмыкия (23752,5 руб. и 30711,57 руб.) [206]. Кроме того, спрос на жилье в мегаполисах и регионах с высоким уровнем жизни растет за счет внутренней и внешней миграции населения, что также способствует опережающему росту цен на жилье в них. В то же время в сельской местности, отдаленных районах, депрессивных регионах, как вследствие низких доходов и сбережений населения, так и оттока населения, спрос на жилье снижается, что отражается в уменьшении масштабов рынка и снижении темпов роста цен.

6. Связь российского рынка жилой недвижимости с изменением сбережений населения. Сбережения влияют на поведение покупателей и продавцов на рынке жилой недвижимости в долгосрочном периоде. Как видно из рисунка 2.7, в 2000–2007 годах сбережения составляли приблизительно 1/ часть доходов населения (колебались в интервале от 7,5 до 12,7 %). Это приводило к росту накопленного богатства. В то же время данные выборочного обследования потребительских ожиданий населения Федеральной службы большинство сбережений населения имело целевой характер и преобладающая их доля (37-40%) предназначалась именно для покупки жилья. В 2009 году эта доля несколько снизилась (до 21-26%) [206], что свидетельствует о некотором насыщении потребности или о смене потребительских предпочтений в силу изменений условий продажи.

* Данные за 2012 год – предварительные, за 2013 год - предварительные за 1 квартал;

** Данные об отношении расходов на покупку недвижимости к сбережениям в 2011-2013 годах отсутствуют.

Рис. 2.7. Сбережения населения и активность на рынке недвижимости РФ Как свидетельствует рисунок 2.7, кризис отрицательно сказался на сбережениях населения. В 2008 году наблюдалось резкое сокращение доли сбережений: почти в 2 раза – с 9,6% до 5,3%. Кроме того, он привел к изменению структуры сбережений, а именно к увеличению доли вложений в иностранную валюту (особенно в IV квартале 2008 года), что одновременно поддерживало повышательную тенденцию курса доллара США.

Между тем, именно в 2008 году, в разгар кризиса, наблюдалось значительное увеличение отношения расходов на приобретение недвижимости к сбережениям населения, что носило характер запоздалого ажиотажа (рис. 2.7).

Активизация спроса на рынке недвижимости в этот период объясняется ростом инфляционных ожиданий населения (а также ожиданий удорожания кредитов в силу повышения ставки рефинансирования и увеличения банковских рисков).

Люди, несмотря на начавшееся снижение темпов прироста реальных доходов, продолжали покупать недвижимость, стремясь израсходовать накопления прошлых периодов.

7. Цикличность рынка жилой недвижимости. Динамика рынка жилой недвижимости отражает циклические процессы в экономике, а цены на рынке жилья меняются в зависимости от стадии экономического цикла и ожиданий людей относительно будущих доходов и занятости. В связи с этим некоторые экономисты обнаруживают циклический характер и самого рынка жилой недвижимости. В теории строительных циклов С. Кузнеца именно подъемы и спады активности на рынке жилья выступают в качестве точек роста экономики. Неслучайно искусственный «разогрев» экономик развитых стран, приведший в конечном счете к кризису, был связан прежде всего с активизацией ипотечных программ при активной поддержке государства [102].

Спад в экономике сопровождается увеличением безработицы, снижением реальных доходов населения и негативными ожиданиями относительно будущей занятости [162] и будущих доходов. По словам Родионовой Н.В., «особую важность этот вопрос приобретает в случае массового распространения жилищного кредитования, так как при падении экономической активности возрастает безработица, и доходы населения теряют стабильность, что усложняет выполнение принятых гражданами обязательств по кредитным договорам. Одновременно в стадии экономического спада усиливается давление на рынок жилой недвижимости. Это приводит к падению ее цены» [141]. В России с 2000 по 2008 год наблюдалось плавное сокращение численности безработных (рис. 2.8), одновременно с этим происходил стабильный рост цен на российском рынке жилой недвижимости (рис. 2.1). Но если за этот период безработица сократилась лишь в 1,6 раза, то стоимость кв.м увеличилась в 7,4 раза.

Рис. 2.8. Среднегодовая численность безработных и результаты миграционного обмена населения РФ с другими странами [построено на основе данных: 206] По данным исследования Г.В. Лукьянчикова (АЦ IndexRussia.ru), средняя продолжительность цикла на рынке недвижимости США составляет 68 лет [94]. Другое его исследование, проведенное по 18 странам ОЭСР за 1970- гг., выявило циклы продолжительностью 10 лет, что вполне соответствует классическим промышленным циклам К. ЖугляраК.Маркса, при этом максимальное изменение цен составило в Нидерландах: +98,4% в стадии подъема и -50,4% в стадии спада [93]. На российском рынке недвижимости цикличность проявляется главным образом в значительном изменении количества совершаемых сделок, в то время как колебания цен оказываются гораздо меньшими. Обычно происходит ускорение или замедление темпов прироста цен, в то время как абсолютное снижение цен в рублевом эквиваленте на российском рынке недвижимости наблюдается только в короткие периоды и, как правило, незначительное. Заметим также, что рынку недвижимости присуща сезонная составляющая, которая может имитировать краткосрочный цикл.

В 2009-2010 годах Правительство РФ активно проводило политику по борьбе с последствиями мирового финансового кризиса, одними из реализуемых первоочередных мер которой являлись: содействие занятости населения, жилищное строительство и содействие гражданам на рынке жилья [13]. На начало 2010 года наблюдалось уменьшение численности безработных с одновременным увеличением доступности объектов жилой недвижимости, что свидетельствовало об эффективности проводимой политики.

8. Влияние демографических факторов на состояние рынка жилой недвижимости РФ. На состояние рынка жилья и его динамику оказывают влияние следующие факторы:

1. Количество заключенных браков и бракоразводных процессов – этот показатель свидетельствует о росте или сокращении числа домохозяйств, соответственно, влияет на изменение величины спроса на отдельные единицы жилья (квартиры, индивидуальные жилые дома) на рынке жилой недвижимости;

2. Рождаемость – влечет за собой рост числа членов домохозяйств, что влияет на увеличение спроса на дополнительные площади жилых помещений. Как правило, это достигается либо за счет увеличения объемов спроса на многокомнатные квартиры с одновременным увеличением объемов предложения однокомнатных квартир; либо за счет реконструкции уже имеющихся индивидуальных жилых домов путем строительства дополнительных единиц жилой площади в виде пристроек к основному строению.

3. Смертность – этот показатель может свидетельствовать как о сокращении числа членов существующих домохозяйств, что может сопровождаться одновременным увеличением объемов спроса на квартиры с меньшим количеством комнат; так и о сокращении количества самих домохозяйств, что сопровождается увеличением предложения отдельных единиц жилья 4. Миграционные процессы - прибывшее из других стран трудоспособное население, как правило, нуждается в жилье. Поскольку потребность в жилье возникает сразу по прибытии, важное значение приобретает рынок аренды жилой недвижимости, который позволяет без серьезных потерь отсрочить во времени приобретение объектов жилой недвижимости. При этом сдача жилья в аренду становится самостоятельным бизнесом, а используемые для этого квартиры изымаются с рынка жилья. Появляется особый слой инвесторов, приобретающих жилую недвижимость с целью получения дохода от его использования.

Наибольший официальный миграционный прирост в Российскую Федерацию из других стран наблюдался в 1990-х годах, далее он замедлился, хотя и по сей день составляет внушительную величину. Так, средний показатель миграционного прироста с 1992 по 2000 год (405421 чел. ежегодно) в 9,5 раз превосходил средний показатель миграционного прироста в 2000- годах (42624 чел. ежегодно). По данным официальной статистики, в 2001- годах миграционный прирост в РФ был на низком уровне, однако, с 2005 года снова стал расти (рис. 2.8). Выявленное несоответствие между увеличивающимся ростом цен на жилье и сокращающимся миграционным приростом в 2001-2004 годах отчасти может быть объяснено спросом на жилье ранее прибывшими, а также влиянием других факторов. Между тем, в 2005годах миграционный прирост в РФ сопровождался ростом цены квадратного метра на российском рынке жилой недвижимости. В 2009- годах тенденции в обеих рыночных сферах сменились на противоположные.

Таким образом, состояние и динамика основных показателей рынка жилья (цен и объемов продаж) определяется особенностями реагирования различных его сегментов на изменение макроэкономической ситуации в стране, уровня доходов и накоплений людей, а также их ожиданиями и настроениями.

Значительное влияние на рынок жилой недвижимости оказывают демографические процессы и характеристики проводимой государством жилищной политики. Рынок жилья демонстрирует проциклическое развитие, поэтому его параметры коррелируют с изменением денежной массы и объемов производства в стране, а также с повышением или снижением инвестиционной привлекательности страны. Текущее состояние и тенденции рынка жилой недвижимости в России определяются доставшимся в наследие жилым фондом («path dependence»), а также технологическими и институциональными условиями предпринимательства в данной сфере.

Происходящие на рынке жилой недвижимости процессы отражают функционирование взаимосвязанных с ним рынков: рынков факторов производства (труда, капитала), финансового рынка, а также рынков товаров и услуг, выступающих в качестве субститутов или комплементов данного блага.

Поэтому в следующем параграфе рассмотрим эти взаимосвязи применительно к российскому рынку жилой недвижимости.

2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с другими рынками Для большинства из рассматриваемых ниже рынков (особенно для рынка труда и рынка капитала) взаимосвязь с рынком жилой недвижимости можно рассматривать как на макроэкономическом, на отраслевом уровне.

2.2.1. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком труда Рынок труда связан с рынком жилой недвижимости двумя способами. Вопервых, существует связь рынка жилья с макроэкономическим рынком труда, которая более подробно была изучена в п. 2.1. Во-вторых, рынок труда в строительной сфере формирует издержки производства, и, следовательно, определяет себестоимость товара. Остановимся на особенностях этого рынка подробнее.

Жилищное строительство – достаточно трудоемкая отрасль, поэтому издержки строительства и цена предложения на первичном рынке жилья существенно зависят от цены труда, сформировавшейся на строительном рынке. В то же время товары на рынках первичного и вторичного жилья являются субститутами: при повышении цен на рынке первичного жилья увеличивается спрос на рынке вторичного жилья, и цены на него тоже начинают расти. Иными словами, цены факторов производства, в том числе труда, влияют на параметры равновесия первичного рынка непосредственно, а на параметры равновесия вторичного рынка они влияют косвенно.

В строительстве используются различные услуги труда, соответствующие следующим видам работ:

инженерно-геологические (производят для определения несущих характеристик грунтов и состава и уровня грунтовых вод) и топогеодезические изыскания (показывают рельеф участка и реальное расположение объектов на нем), юридическое оформление участка;

проектирование (составление технического задания, разработка эскизного проекта, разработка рабочего проекта, проведение авторского надзора);

представительских расходов);

подрядчиками, производятся работы по обустройству подъездных путей и обеспечению временного энергоснабжения, осуществляется разбивка плана);

работы нулевого цикла (земляные, закладка фундамента и др.);

работы основного цикла (строительно-монтажные работы по возведению каркаса или коробки здания);

работы по оформлению и отделке фасадов (кладка простенков, установка оконных коробок, монтаж кровельного покрытия и др.);

внутренние работы (в т.ч. по монтажу внутренних инженерных систем);

работы завершающего этапа (отделка интерьеров, внешняя завершающая и внутренняя финишная покраска и др., сдача дома в эксплуатацию).

Различные сегменты рынка труда отрасли жилищного строительства относятся к разным типам рыночных структур: совершенной конкуренции для чернорабочих и разнорабочих; монополистической конкуренции для специальностей, требующих обычной профессиональной подготовки и опыта работы (каменщики, кровельщики, маляры, электромонтажники, машинисты экскаваторов и др.); олигополии – для высококвалифицированных специалистов (инженер-проектировщик, инженер ПТО, инженер-энергетик и др.). Абсолютная монополия продавца на рынке труда строительной отрасли встречается крайне редко. Однако и она может возникнуть в следующих случаях: 1) при выполнении сложных и редких задач по реализации отдельных архитектурных решений (например, когда требуются услуги кессонщика, камнетеса для облицовки поверхностей естественным камнем, лепщика архитектурных деталей и др.); 2) в сфере узкоспециализированного строительства особо сложных или особо опасных объектов, таких как метрополитен, атомные и гидроэлектростанции, мосты, эстакады и др.

Также в строительной индустрии обнаруживают себя такие элементы недобросовестной конкуренции, как наём «нужного» работника, обладающего «внешними выходами», то есть неформальными связями с государственными органами, принимающими решения и дающими разного рода разрешения.

На рынке труда отрасли жилищного строительства можно обнаружить организационных форм рынка труда. Так, высококвалифицированных строительных компаний – генеральных подрядчиков. Из профессиональных рабочих формируются отдельные бригады: они создаются индивидуальными предпринимателями, заключающими договора на выполнение работ, либо входят в штат мелких фирм-субподрядчиков. А для непрофессиональных рабочих, занятых выполнением разовых работ (например, сбором и выносом мусора, предпродажной уборкой помещений, земляными работами в ограниченном пространстве, благоустройством придомовой территории и др.), существует так называемый «рынок заемного труда». Заметим: объем таких работ в строительной отрасли велик, что предполагает формирование и функционирование данного сегмента рынка на постоянной основе.

Особенностью рынка заемного труда является то, что при этом происходит подмена трудовых договоров гражданско-правовыми, в результате чего работодатель освобождает себя от дополнительных издержек на содержание персонала: уплаты средств во внебюджетные фонды, представления прочих социальных гарантий, создания необходимых условий труда, организации рабочих мест и т.д.

Традиционно для внешнего рынка труда в строительстве применяется аутсорсинг (субподряд) – привлечение сторонней фирмы для выполнения ее сотрудниками определенного объема работ на объекте фирмы-заказчика (подрядчика). Однако в последнее время приобрела популярность противоположная по смыслу форма: аутстаффинг – вывод сотрудника за штат фирмы-заказчика и оформление его в штат фирмы-провайдера в целях снижения издержек на содержание наемных работников. При этом можно обнаружить одну закономерность: более конкурентные рынки труда для фирмы становятся внешними, менее конкурентные – внутренними (то есть специалисты включаются в штат).

Проанализируем особенности рынка труда отрасли жилищного строительства РФ. Согласно данным Федеральной службы государственной статистики, в 2010 году в сфере строительства в нашей стране было занято тыс. чел, или 7,2% от общего числа занятых в российской экономике (рис. 2.9).

Одна из особенностей данной отрасли народного хозяйства состоит в том, что доля занятых в строительстве мужчин в 5 раз превышает долю женщин.

Средний возраст работника в строительстве в 2010 году составлял 39,3 лет, что в целом соответствует показателю среднего возраста занятого в экономике в целом (39,9 лет) [206].

На рынке труда для различных строительных профессий под влиянием спроса и предложения формируется равновесная цена фактора «труд» среднемесячная номинальная начисленная заработная плата в расчете на одного занятого, выполняющего строительные работы.

Рис. 2.9. Среднегодовая численность (левая шкала) и структура занятых в строительстве (правая шкала) [построено на основе данных: 206] Как видно из рис. 2.10, цена труда в строительстве стабильно выше средней цены труда в других видах экономической деятельности, что может быть объяснено на основе теории компенсирующих различий в уровне заработной платы:

сложность организации и проведения большого количества различных строительных процессов, поскольку многие виды работ совмещены во времени и пространстве, обусловливает включение в ставку заработной платы надбавки за напряженность, интенсивность труда;

повышенная опасность в зоне проведения строительно-монтажных работ:

превышение установленных норм санитарно-гигиенической среды (шум, пыль, загазованность и др.), взрывоопасность, пожароопасность и т.д., компенсируется надбавкой к заработной плате за опасность труда;

Рис. 2.10 Среднемесячная (левая шкала) и среднечасовая (правая шкала) начисленная заработная плата работников [построено на основе тяжелые условия труда: стесненность рабочей зоны, насыщенность зоны строительства действующим технологическим оборудованием и инженерными сетями и др., компенсируется надбавкой к заработной плате за тяжелые условия труда.

Это подтверждается данными, представленными в табл. 2.1.

В конечном счете, увеличение затрат на заработную плату и дополнительные расходы на мероприятия по технике безопасности и обеспечению нормальных условий работы строителей приводят к удорожанию строительного производства.

Удельный вес работников, занятых во вредных и опасных условиях труда, по воздействующим факторам в строительстве на конец 2011 года (в %% от общей численности работников организаций соответствующего вида деятельности и Несмотря на воздействие неблагоприятных факторов на условия труда, строительство занимает третье место по задолженности по заработной плате перед собственными работниками. Так, на 1 апреля 2012 года доля работников с задолженностью по заработной плате в строительстве составляла 13 % от общего числа таких работников в целом по экономике (85 тыс. чел.) [206].

Основной причиной образования просроченной задолженности по заработной плате перед работниками является: отсутствие у фирмы собственных средств несвоевременного получения денежных средств из бюджетов всех уровней (1,9% в целом по экономике) [206].

Одной из особенностей рынка труда в строительной отрасли РФ является также активное привлечение иностранной рабочей силы (организованных бригад трудовых мигрантов) для осуществления большого объема работ. По данным Федеральной миграционной службы РФ, основными поставщиками иностранной рабочей силы из стран дальнего зарубежья для строительства в России являются Китай, КНДР и Турция, из стран СНГ – Узбекистан, Таджикистан, Украина (с последними тремя у РФ действует безвизовый режим) (см. табл. 2.2). Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, в 2010 году трудовую деятельность в РФ осуществляли 1640,8 тыс.

трудовых мигрантов, большинство из которых было задействовано именно в строительстве - 595,2 тыс. чел. (36,3%).

Численность иностранных работников из стран дальнего зарубежья, осуществляющих трудовую деятельность в строительных организациях РФ [206] всего зарубежья из них из них:

*Включая лиц без гражданства.

Интерес работодателей строительных фирм к найму иностранной рабочей силы объясняется разными мотивами. Использование труда мигрантов позволяет работодателю сэкономить на заработной плате (по отношению к таким работникам нередко практикуется ценовая дискриминация в оплате труда), социальных обязательствах, налоговых отчислениях (в случае привлечения рабочей силы посредством теневого рынка труда). Кроме того, мигрантам, как правило, присуща высокая работоспособность, трудолюбие, нетребовательность, согласие на самую тяжелую и грязную работу, дисциплина, старательность, меньшая склонность к пьянству и др.

В свою очередь, привлекательность российского рынка труда для трудовых мигрантов объясняется, прежде всего, наличием в России устойчивого спроса на низкоквалифицированную рабочую силу, более высоким уровнем заработной платы, привлекательным курсом российского рубля относительно их национальных валют, что позволяет мигрантам получить дополнительную выгоду при конвертации сбережений. Кроме того, политика государств – главных поставщиков рабочей силы в РФ, зачастую направлена на поощрение трудовой миграции, что позволяет существенно снизить социальную напряженность в стране и улучшить условия жизни граждан.

Немаловажную роль играют также религиозные и культурные особенности жизни трудовых мигрантов. Например, в мусульманских семьях мужчина обязан полностью материально обеспечивать свою жену и семью пропитанием и удовлетворять их потребности. Перед женитьбой мужчина обязан выплатить калым (махр) за невесту это дорогостоящий выкуп для большинства молодых людей, вынуждающий молодых людей использовать любые возможности подработки.

Таким образом, рынок труда отрасли жилищного строительства влияет на рынок жилья РФ по следующим каналам: 1) через типы рыночных структур; 2) развитие новых организационных форм, оптимизирующих издержки на труд; 3) компенсирующие выплаты за условия труда; 4) мобильность рабочей силы.

2.2.2. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком реального Рынок реального капитала включает рынок основного капитала и рынок оборотного капитала. Ценообразование на первом из них определяется на основе дисконтирования (если в основу положен доходный метод), а на втором – как на обычном товарном рынке.

Для осуществления строительного процесса фирма-застройщик жилья предъявляет спрос на следующие элементы основного капитала (капитальные блага): объекты недвижимости (здания и помещения под офисы и склады, земельные участки для организации стояночных мест для строительных машин и др.), машины и прочее строительное оборудование (табл. 2.3).

Наличие основных строительных машин в строительных организациях РФ (по Современное состояние основных фондов, находящихся на балансах строительных организаций, особенно машин и оборудования, характеризуется высоким физическим и моральным износом, что требует их замены. Однако в целом намечается положительная тенденция к сокращению удельного веса машин с истекшим сроком службы (рис. 2.11).

Одной из современных особенностей современного рынка строительных машин и оборудования РФ является растущая доля приобретаемой иностранной техники. По отдельным видам строительной техники удельный вес импортного оборудования, состоящего на балансе предприятий, уже сегодня достигает 36-48% (табл. 2.3). Неуклонно сокращается число отечественных предприятий строительного машиностроения. Так, один из основных отечественных производителей экскаваторов, ОАО «Экскаваторный завод «Ковровец», в 2006 году объединился с предприятием с ОАО «Тверской экскаватор» (оба вошли в «Группу ГАЗ»), однако почти три года назад он фактически прекратил свое существование.

Рис. 2.11. Удельный вес машин с истекшим сроком службы в общем числе машин в РФ, % (на конец года) [составлено на основе данных: 206] Новой тенденцией рынка строительной техники является рост спроса на технику иностранного производства, что объясняется неуклонным улучшением ее качества, расширением линейки предложения и относительно приемлемыми ценами. Например, наиболее популярными в РФ сегодня являются корейские торговые марки Hyundai и Doosan, японская марка Komatsu, турецкая марка Hidromek и др. Также на рынке присутсвуют британская торговая марка JCB, американская Caterpillar и немецкая Liebherr, которые представляют собой крупные корпорации. Они поставляют в РФ машины, произведенные под своей торговой маркой, но, как правило, на сборочных заводах в Китае и др. странах с дешевой рабочей силой, что позволяет им конкурировать с российскими производителями в ценовом сегменте. По данным газеты «Ведомости» со ссылкой на ID-marketing, в 2012 году в РФ было импортировано 9300 ед.

экскаваторов-погрузчиков, а в период с января по август 2013 года – чуть более 6500 ед. Причем доля JCB в импорте РФ за восемь месяцев 2013 г. составила 44,3%, Caterpillar – 10%, Volvo – 7%, Hidromek – 6,9%, Komatsu – 6,6% [156].

Новой тенденцией развития рынка строительных машин и оборудования является организация совместных предприятий с российским участием:

например, российско-турецкое совместное предприятие Cukurova-Elaz планирует начать с января 2014 года сборку турецкой техники (экскаваторовпогрузчиков) торговой марки Tarsus на мощностях Елабужского автомобильного завода («Елаз»).

Как уже говорилось в разделе 1.4, особенностью строительной отрасли является то, что компании, занимающиеся строительством жилья, нуждаются в большом количестве разнообразного узкоспециализированного оборудования, нередко дорогостоящего и с длительным сроком окупаемости. Очевидно, что при коротком жизненном цикле компании (в среднем он составляет 5-7 лет) и небольшом объеме работ приобретение в собственность всего набора техники неэффективно. В то же время каждая компания должна держать некую необходимую часть внеоборотных активов, позволяющую ей собственно организовать производство, получить доступ к проводимым тендерам (конкурсам на строительство объектов), а также сохраниться на рынке при реорганизации или создании на ее базе новой компании. В то же время активы на балансе предприятия должны быть достаточно ликвидными, чтобы при случае их можно было легко продать и выйти из бизнеса. Как правило, строительные компании приобретают в собственность: малотоннажные грузовые автомобили (автомобиль «Газель» от 300 до 700 тыс. руб. в зависимости от комплектации и года выпуска), манипуляторы (от 800 до 2, тыс. руб.), погрузчики (от 600 тыс. руб. до 5 млн. руб. в зависимости от года выпуска и грузоподъемности, мощности, вместимости ковша и др.), дизельгенераторы и дизельные электростанции (от 160 до 2800 тыс. руб. в зависимости от марки, мощности и др. характеристик), экскаваторы (от 1,8 млн.

руб.); геодезические инструменты: нивелиры (от 6,5 тыс. руб.), теодолиты (от 28 тыс. руб.), тахиометры (от 250 тыс. руб.) и т.п.

Для обеспечения себя дорогостоящим узкоспециализированным оборудованием застройщики жилья часто прибегают к более эффективному специализированными фирмами (рис. 2.12). Таким образом возникает рынок внешних услуг капитала в строительной индустрии, организационной формой которого является лизинг основных фондов (транспортных средств;

строительной техники; смесительных машин и средств малой механизации;

механизированного инструмента; мобильных заводов; средств вычислительной техники; другого строительного оборудования, механизмов и приборов) строительными фирмами у других строительных фирм и специализированных компаний. Для лизингодателя это особый вид инвестиционной деятельности, связанный с приобретением имущества и передачей его на основании договора лизинга другим лицам за определённую плату, на определённый срок и на определённых условиях, с последующим правом выкупа имущества лизингополучателем. Наиболее перспективным направлением сегодня является возвратный лизинг недвижимого имущества, при котором активы учитываются на балансе арендатора. В период 2008-2009 гг. эта финансовая операция применялась банками для очистки балансов банков от непрофильных активов, а в настоящее время эта схема позволяет инвестору убрать объект со своего баланса, получая дополнительные возможности для реализации следующих проектов [26]. Для лизинга зданий также существует альтернатива – коммерческая ипотека, где большие сроки позволяют уменьшить сумму разовых платежей.

Общая стоимость договоров 30,1 69,8 129,7 156,2 385,9 372,1 264,2 458,1 749,5 778, финансового лизинга (в фактически действовавших ценах, млрд. руб.) сооружений (в % к итогу) машин и оборудования (в % 66,40 48,00 33,60 48,80 42,60 41,10 35,00 41,60 25,3 33, транспортных средств (в % 31,60 49,70 63,80 43,50 53,70 55,00 59,30 56,00 71,6 64, Рис. 2.12. Общая стоимость договоров финансового лизинга, заключенных финансового лизинга в РФ [построено на основе данных: 206] Для строительной компании достигаемая при этом экономия на производственных издержках частично нейтрализуется ростом трансакционных издержек, в том числе связанных с рыночной неопределенностью и несовершенством рыночных механизмов. Возникают риски, связанные с отсутствием в конкретный момент времени рыночного предложения. В период строительного бума и сезонного подъема цикла строительных работ дефицит такой техники и риски обеспечения ею возрастают многократно.

Самостоятельной проблемой отрасли жилищного строительства является проведение и подключение к существующим коммуникациям. Строительным компаниям и домашним хозяйствам, осуществляющим самостоятельное строительство, приходится взаимодействовать с естественными монополистами, которые понимают свою незаменимость и пользуются рыночной властью. Обычно различают стоимость проведения и стоимость подключения к коммуникациям жилого дома. Стоимость проведения зависит от вида подключаемых коммуникаций, климатических и инвестиционных условий региона, инфраструктурных особенностей того населенного пункта, где находится подключаемый дом, местоположения объекта жилой недвижимости, в т.ч. ландшафта местности и удаленности от него точек подключения коммуникаций: холодного водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения и отопления, газоснабжения, электроснабжения, телефонизации и интернета, и составляет около 1000 руб. за 1 метр прокладки в центре и на юге РФ. Для коммуникаций необходимо учитывать стоимость приобретения и установки необходимого внутридомового оборудования, а также стоимость разводки коммуникаций по объекту жилой недвижимости и другие расходы.

Интересна также практика обременения социальными обязательствами в случаях необходимости подключения многоквартирных жилых домов к центральным коммуникационным сетям. Компании-застройщику предлагается выполнить определенный объем работ по прокладке новых или по замене аварийных участков централизовано проведенных коммуникаций за свой счет.

В целом же, примерная стоимость подключения многоквартирного жилого дома к газовой сети может составлять от 5 млн руб., к электроснабжению – от 500 тыс. руб., к водопроводу и канализации – от 6 млн. руб. Для индивидуальных жилых домов стоимость врезки в газовую трубу при условии наличия газопровода на меже земельного участка варьируется от 30000 руб., примерная стоимость проведения водопровода составляет от 8000 руб., подключение к электроснабжению – от 2000 руб. Все это отражается в стоимости строительства.

Следует отметить, что для отдельных видов коммуникаций современный уровень технического оснащения позволяет использовать автономные системы, что несколько ограничивает в некоторых случаях рыночную власть централизованных сетей.

В строительной отрасли также достаточно высок спрос на заемный капитал, что связано с регулярными отклонениями в нормальном ходе кругооборота средств по причинам, часто не зависящим от застройщиков:

необязательность партнеров, чрезвычайные обстоятельства и др.

Потребность строительных организаций в пополнении оборотных средств может быть обусловлена разными обстоятельствами:

снижением продажной цены вследствие слишком медленной оборачиваемости (уровень ликвидности ниже ожидаемого) или в результате общего снижения цен на рынке недвижимости;

ростом цен на строительные материалы, услуги аренды строительной техники, топливо, энергию и т.п.;

несоблюдением временных графиков проведения работ (в результате чего стоимость арендуемого оборудования и рабочей силы превышает сумму, заложенную на это в смете);

некачественным выполнением работ, необходимостью проведения дополнительных работ (в т.ч. по демонтажу и новому монтажу) и др.

штрафами, налагаемыми надзорными органами, пени за просрочку выполнения обязательств;

необходимостью преодоления разных административных барьеров.

В таком случае строительные фирмы обращаются в банк за получением кредита для пополнения оборотного капитала, либо наращивают кредиторскую задолженность.

Как свидетельствует табл. 2.4, строительные организации предпочитают кредит в товарной форме: на долю кредиторской задолженности приходится 76-77% всей их задолженности по собственным обязательствам. При этом кредиторская задолженность строительных организаций устойчиво превышает дебиторскую, в отдельные годы это превышение достигает 50%.

В то же время доля задолженности строительных организаций в денежной форме (перед банками и другими кредиторами) составляет 23-24% от их суммарной задолженности. По данным Банка России, в 2011 году кредитными организациями России было предоставлено строительству 6,1% всего объема кредитов, выданных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, что незначительно превышает долю отрасли в ВВП, при этом 69,5% средств было выделено на строительство зданий и сооружений [210].

С точки зрения строительной фирмы, самой дорогостоящей статьей оборотных активов являются «запасы», к которым относятся: «готовая продукция» сданные в эксплуатацию объекты недвижимости, но еще не проданные потребителю; «незавершенное производство» строящиеся в настоящее время объекты недвижимости, а также сырье, материалы, полуфабрикаты (элементы конструкций), топливо, энергия и др. Сокращение запасов и незавершенного строительства является важным фактором уменьшения спроса на банковские кредиты и сокращения кредиторской задолженности. Однако сокращение запасов связано с рисками не обеспечения своевременного выполнения строительных работ, а распродажа незавершенных объектов строительства чревата для строительных фирм большими убытками.

Поэтому основным источником погашения кредитов и займов, а также выплаты процентов по ним для строительных фирм является продажа готовых объектов недвижимости.

Задолженность организаций, осуществляющих строительную деятельность (млн. руб.) [составлено на основе данных: 206] Суммарная задолженность по обязательствам 633776 854056 1558912 в том числе просроченная 69152 64052 83306 Из суммарной задолженности:

кредиторская задолженность 487968 657627 1198260 - доля кредиторской задолженности в общей сумме задолженности по - доля просроченной кредиторской задолженность по кредитам - доля задолженности по кредитам банков и займам в общей сумме задолженности по - доля просроченной задолженности по кредитам Дебиторская задолженность 396446 523633 853923 Превышение кредиторской задолженности над Банки традиционно осуществляют инвестиционное кредитование строительных организаций. При этом, как правило, выделяются два ключевых типа рисков: инвестиционный (риск недостроя) и предпринимательский (отсутствие спроса на готовые объекты недвижимости). Для управления ими кредитные организации в последнее время стали предлагать замещать классическую форму кредитования строительного бизнеса под залог недвижимости так называемым «проектным финансированием».

Таким образом, рынок капитала отрасли жилищного строительства влияет на рынок жилья РФ по следующим основным каналам: 1) через состояние основных фондов; 2) развитие вторичного рынка импортной техники; 3) развитие рынка внешних услуг капитала, оптимизирующих издержки капитального характера; 4) доступность и цену ссудного капитала.

2.2.3. Связь рынка жилой недвижимости РФ с финансовыми рынками Финансовый рынок включает рынок денег, рынок ценных бумаг и рынок иностранной валюты. Связь рынка жилой недвижимости с финансовым рынком может быть двоякой. C одной стороны, жилая недвижимость является инвестиционным товаром, вложения в который рассматривается как альтернатива вложениям в другие активы (помещение средств на депозиты, в ценные бумаги, в иностранную валюту). С другой стороны, состояние финансовых рынков может влиять на издержки производства у строительных компаний, доступность денежных средств и состояние спроса и предложения на рынке жилой недвижимости.

недвижимость существует некая альтернативная форма сбережения дохода.

Разработкой портфельного подхода к спросу на деньги занимался Джеймс Тобин, который в своем исследовании, опубликованном в 1958 году, обратил внимание на наличие инвестиционных денежных остатков – свободных денежных средств, вкладываемых их владельцами (как домашними хозяйствами, так и фирмами) в ценные бумаги на срок более года [42].

Структура портфеля зависит от ожидаемой доходности каждого из инструментов, их ожидаемого риска, темпа инфляции в стране (который меняет структуру портфеля в пользу реальных активов), общей суммы располагаемых средств (накопленного богатства), предпочтений инвесторов и их субъективных характеристик [101, ч. 2, с. 114-117]. При неизменных субъективных характеристиках индивидуумов, принимающих решения об инвестировании, доля недвижимости в спекулятивном портфеле увеличивается, когда растет ожидаемая реальная доходность и снижается риск вложений в нее, либо когда уменьшается ожидаемая доходность альтернативных инструментов, а риск вложения в них увеличивается. На рост спроса на недвижимость положительно влияет увеличение накопленного богатства, а также рост инфляционных ожиданий.

Рассмотрим упрощенную модель оптимального портфеля, где предположим, что у экономического агента существует только две альтернативные формы сбережения, в которых он может формировать свое богатство: вложение накоплений в объекты жилой недвижимости и некий альтернативный финансовый актив. Используем следующие обозначения:

rer – ожидаемая доходность вложений в объекты жилой недвижимости (в целях упрощения можно принять rer = 0, поскольку трансакционные издержки покупки и продажи объекта жилой недвижимости, а также издержки содержания (расходы, связанные с владением собственностью: бремя заботы и ухода за имуществом) сопоставимы с доходностью велики);

er – риск вложений в объекты жилой недвижимости (в целях упрощения можно принять er = 0, поскольку этот вид инвестиций отличается надежностью: недвижимость невозможно потерять, украсть, падение спроса обычно наблюдается в краткосрочном периоде и др., а большинство расчетов проводятся через банковскую ячейку или в связи с развитием ипотечного кредитования безналичным способом);

rec – ожидаемая доходность альтернативного актива;

ec – риск вложения в альтернативный актив;

– доля богатства, вложенного в объекты жилой недвижимости;

– 1 – доля богатства, вложенного в альтернативный актив.

W – распределение богатства между двумя видами активов:

rep – ожидаемая реальная доходность портфеля:

ep – риск портфеля:

Если риск (ec) и доходность (er) вложений в альтернативный актив – величины известные, то между риском (ep) и доходностью (rep) портфеля существует прямая линейная зависимость (линия АВ на рис. 2.13).

Рис. 2.13. Формирование оптимального портфеля Поскольку индивидуумы рассматривают доходность и ликвидность как благо, а риск – как антиблаго, тогда:

Ue – ожидаемая полезность портфеля Для изображения предпочтений субъекта относительно риска и доходности на графике построим кривые безразличия, которые имеют положительный наклон и вогнутый вид, который объясняется несклонностью к риску рассматриваемого субъекта. Для индивидуумов, более склонных к риску, кривые безразличия имеют более пологий вид.

E0 – оптимальный портфель:

- соответствующее распределение между альтернативными вложениями, позволяющее максимизировать полезность.

Смещение прямой АВ в положение АВ1 возможно как при снижении доходности, так и при увеличении риска альтернативного актива (рис. 2.13).

При этом, доля этого актива в портфеле уменьшается, что иллюстрируется сдвигом Е0 в положение Е1. Для индивидуумов, более склонных к риску, прямая АВ сместится в положение АВ2, а точка касания наилучшей кривой безразличия с бюджетной линией будет находиться займет положение Е2.

Теперь рассмотрим связь рынка жилой недвижимости с сегментами финансового рынка по отдельности.