«Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации ...»

применение устаревших технологий и материалов при возведении зданий, поскольку заказчика уже на этапе проектирования интересует в первую очередь дешевизна проекта.

В советское время для решения социальной проблемы обеспечения населения относительно дешевым собственным жильем, реализовывались программы строительства многоквартирных жилых домов типовых серий (панельные, блочные, кирпичные). Постепенно назревает проблема их износа и необходимости обеспечения населения современным качественным жильем.

Так, первый каркасно-панельный четырёхэтажный жилой дом в СССР был построен в г. Москве на 5-й ул. Соколинной горы в 1948 году [116], тогда руководством страны была поставлена задача по созданию максимально дешевого проекта жилых домов с возможностью посемейного (не коммунального) заселения. Преимуществом такого жилья является относительная дешевизна его строительства и социальная доступность. Среди наиболее серьезных недостатков данного типа жилых домов выделяют:

сравнительно низкий срок эксплуатации (у панельных домов 1950- гг. постройки заявленный срок эксплуатации составляет 50 лет, у крупнопанельных домов 1965-1980 гг. – 100 лет), объясняется тем, что преждевременное старение дома. Так, в Европейских странах закладные элементы выполняются из нержавеющей стали, однако в России применение такой технологии неминуемо приведет к удорожанию всего проекта;

панельные дома требуют проведения работ по повышению уровня комфортности и энергоэффективности, как это было сделано в Восточной Германии: замена покрытия крыши (как правило, у панельных домов они бесчердачные), утепление технического этажа, перекрытий подвала, фасадов с декоративным оформлением здания, санация подъездов, балконов, подвальных помещений; замена инженерных коммуникаций, замена лифта или монтаж лифта с наружной части здания при его отсутствии, установка квартирных и коллективных счетчиков потребления воды и газа, замена окон с решением задачи проветривания и рекуперации, замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков, обустройство придомовой территории и др.

Поэтому доля панельных домов на современном рынке новостроек не превышает 5%; в то время как на вторичном рынке Москвы она превышает 45% [116].

Одним из способов решения проблемы замены физически и морально устаревшего жилого фонда является проведение процессов реновации существующих жилых и производственных районов. Достоинством этой системы является то, что она позволяет осуществлять строительство в границах существующих населенных пунктов. Это приемлемо, если не наблюдается естественный прирост населения. В качестве примера процессов реновации можно привести опыт г. Москвы, где с 2004 года реализуется программа по модернизации пятиэтажных жилых домов за счет средств бюджета, а к году в Москве, согласно программе «Жилище», не должно остаться ни одной пятиэтажки периода индустриального домостроения. В Москве применяется опыт реконструкции жилищного фонда по немецким технологиям При этом стоимость затрат по санации оказалась в два раза ниже затрат, которые необходимо было бы понести при переселении жителей во вновь построенные дома. Однако, по заявлениям организаторов модернизации, 80% возникших организационных вопросов было связано с улаживанием проблем с жителями:

приходилось разрешать возникающие конфликты и материальные претензии [79].

В настоящее время на государственном уровне проблему ветшания объектов жилой недвижимости решают путем финансирования капитального ремонта через фонд реформирования ЖКХ, что чаще всего заканчивается только лишь заменой инженерных коммуникаций и ремонтом крыши, что не решает в полном объеме вопросы энергосбережения. Поскольку денежные средства передаются только домоуправляющим компаниям, участие непосредственных собственников жилых помещений сводится лишь к формальности, что является серьезной проблемой.

Проблема качества жилья возникает и при строительстве новых объектов жилой недвижимости. С одной стороны, российские строительные нормы являются более жесткими, по сравнению с европейскими. С другой стороны, в РФ слабо развита система контроля качества: строительный надзор фактически осуществляет только конечный контроль, саморегулируемые организации по закону мало за что отвечают в вопросах управления качеством (как правило, они выдают допуски на отдельные виды работ). Основными нарушениями, допускаемыми строительными компаниями, являются: низкое качество строительно-монтажных работ и нарушение исполнения проектной документации. По свидетельствам специалистов, типовыми нарушениями для панельного домостроения признаются позднее выполнение работ по антикоррозийной защите стыковых панелей и замоноличиванию стыков. Для монолитного домостроения характерны: низкое качество бетонных конструкций, непровибрированный бетон, отклонение от проекта.

Об изменении уровня качества жизни населения можно судить исходя из изменений показателей благоустройства объектов жилой недвижимости в РФ (рис. 3.2).

По нашему мнению, одним из важных факторов, влияющих на качество товара строительной компании, должна являться солидарная ответственность внутри СРО за деятельность каждой строительной компании. Регулирование качества объектов жилой недвижимости со стороны государства необходимо в интересах общественной безопасности, поэтому необходимо применять количественную (квалиметрическую) оценку качества принимаемых в эксплуатацию объектов жилой недвижимости, а также важно сохранить систему государственного строительного надзора. Нужна более строгая объективная независимая экспертиза не только при вводе домов в эксплуатацию, но и на основных этапах строительно-монтажных работ, влияющих на качество проекта.

Рис. 3.2. Благоустройство жилищного фонда РФ (на конец года, в процентах) [составлено на основе данных: 206] Для этого строительным компаниям необходимо внедрение новых комплексных информационно-технологических решений, позволяющих: вопервых, обеспечивать координацию работы с учетом большого количества регулирующих требований и удаленности отдельных объектов; во-вторых, обеспечивать централизованный контроль за качеством, в т.ч. оперативно реагировать на выявленные отклонения, их своевременно устранять, и информировать об этом заказчика, тем самым повышая его удовлетворенность полученным благом. Однако это пока слабо реализуется не столько из-за высокой стоимости информационных технологий, сколько из-за недостаточного уровня зрелости самих строительных фирм. Учитывая такую особенность строительного процесса, как участие заказчика в контроле качества на всех его этапах, нами предлагается внедрение информационнотехнологических решений, позволяющих не только заказчику, но и каждому дольщику (в т.ч. потенциальному покупателю – будущему собственнику) поэтапно детально отслеживать весь строительный процесс. Участие дольщиков (или их объединений) в оценке качества жилья позволит частично преодолеть проблему информационной асимметрии на рынке первичного жилья, уменьшить возможность оппортунизма со стороны производителя, обеспечить защиту прав потребителей. Для производителя это, аналогично государственной сертификации и стандартизации, создает эффект доверия, дополнительного престижа и выступает в качестве особого конкурентного преимущества. В целом предложенное нововведение положительно повлияет на улучшение качества товара на рынке жилой недвижимости.

Кроме того, для решения проблем энергосбережения и повышения энергоэфективности необходимо применение инновационных материалов и технологий в строительстве объектов жилой недвижимости.

На наш взгляд, оценку качества объектов жилой недвижимости нельзя отделять от оценки развитости внешней среды – городской (сельской) инфраструктуры. Основными причинами недостаточной развитости городской инфраструктуры, которая является одной из главных проблем в РФ, являются:

1. Недостаточное финансирование. Однако здесь следует учитывать сочинский феномен, когда размер инвестиций, направленных на развитие города для его подготовки к зимней Олимпиаде, составил около 1, триллиона рублей (более 33 миллиардов евро), но, по мнению наблюдателей, жизнь горожан от этого заметно более комфортной не стала, что объясняется целью большого строительства – поддержания имиджа мероприятия.

2. Лидерство мегаполисов. В конце 2013 года в РФ Российским союзом инженеров (РСИ) при участии администрации 64 городов был составлен разработаны 13 индикаторов, послуживших критериями оценки. Так численностью населения свыше 100 тыс. чел., лидерами рейтинга стали Москва и Санкт-Петербург, третье место занял Краснодар, а остальные города в первой десятке – «спутники» Москвы - Подольск, Красногорск, сосредотачивают на себе большую часть финансовых потоков, а также там на учёте стоят крупные налогоплательщики, которые позволяют формировать большую часть доходов городского бюджета, что дает возможность опережать в развитии другие регионы.

3. Коррупция и халтура. Практика последних лет показала, что ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров и выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» от 21.07.2005 № 94ФЗ [7] так и не исключил окончательно из системы госзаказа коррупционной составляющей, поскольку, несмотря на формально аффинированные с теми или иными приближенными к власти предпринимателями. Отсутствие добросовестной конкуренции за доступ в отрасль также сказывается на качестве жилья.

Таким образом, общедоступные блага, влияющие на развитость уровня развития местности, также формируют понятие качества объектов жилой недвижимости, как и физическое состояние этого объекта. То есть от развития городской инфраструктуры косвенно зависит повышение качества объектов жилой недвижимости посредством улучшения условий жизни в населенных пунктах. Можно выделить три составляющих качества: 1) связанное с физическим состоянием объекта; 2) связанное с удовлетворенностью населения условиями проживания (непосредственно в самих жилых домах); 3) связанное с внешними условиями проживания (состоянием городской инфраструктуры).

3.3. Проблемы инновационного развития отрасли жилищного В настоящее время во всем мире строительная отрасль считается самой консервативной в области внедрения новых технологий. Регулярно появляются инновации, которые способствуют снижению стоимости строительства и эксплуатации жилья, повышению качества, а также сокращению сроков строительства, что наиболее актуально, учитывая климатические условия РФ.

Однако усовершенствования отдельных технологических процессов пока еще кардинально не изменяют существующие технологические циклы, что не позволяет получить ощутимый экономический эффект от внедрения нововведений. В настоящее время активно внедряются инновации в строительстве, связанные с:

недвижимости на строительных площадках к сборно-модульному домостроению, вынесением за пределы строительной площадки большинства технологических операций;

использованию технологии несъемной опалубки;

Снижением материалоемкости строительного производства и внедрением новых материалов (композиционные материалы, пластики, поризованные кирпичи, добавки в бетон и др.);

Ростом технической вооруженности труда: активное внедрение новой спецтехники и инструментов;

совместной выработки тепло- и электроэнергии, а также другими комплексными решениями вопросов энергосбережения;

Развитием эффективных технологий утилизации отходов и отчистки сточных вод и др. [70].

Однако с каждым годом потребность в новых объектах недвижимости возрастает, что требует ускорения реализации строительных проектов. Кроме того, реализация целевой федеральной государственной программы «Молодой семье – доступное жильё» предусматривает снижение издержек и повышение эффективности используемых при строительстве технологий, что может быть достигнуто путем внедрения инноваций.

При внедрении инноваций строительная индустрия сталкивается со следующими основными проблемами:

Экономическая неэффективность и дороговизна применения новых изношенным и часто не рассчитанным на дополнительную нагрузку приостановке рабочего процесса и дополнительным затратам на ремонт.

Поэтому на практике нововведения сводятся к обновлению стандартных технологических процессов, что не позволяет получить внушительный экономический эффект и перейти к принципиально новым технологиям.

отвечающие ГОСТам и СНиПам, не всегда соответствуют запросам современных потребителей. Большинство строительных норм датируется 80-ми годами прошлого века, причем лишь небольшое их количество было пересмотрено в начале 90-х в связи с приходом зарубежных производителей на российский рынок. В настоящее время чиновники пришли к пониманию необходимости работы по их модернизации, но она модернизации производства, что влечет за собой увеличение издержек.

Предприятия, которые не захотели или не смогли улучшить качество выпускаемой продукции, стали выпускать её по ТУ, то есть их продукция не соответствует требованиям нормативов. А в условиях дефицита на рынке недорогих строительных материалов величина спроса со стороны застройщиков остается неизменно высокой. Необходимо также учитывать такие факторы, как коррупционность и косность мышления местных властей, которые руководствуются в своей работе личными мотивами и убеждениями.

Низкая квалификация подрядчиков. Видя желание заказчика выполнить необычный проект, исполнитель существенно поднимает цену на инновацию, закладывая в неё коэффициент собственной безопасности.

Также на рынке отмечается нехватка специалистов: современных проектировщиков учат по образовательным программам еще советской школы. Постепенно утрачивается связь «производитель – проектировщик – потребитель», которую должны поддерживать архитекторы путем строительства новых объектов недвижимости. Имеется недостаточное геодезическими инструментами с помощью современного программного обеспечения. Поскольку большая часть работ выполняется вручную громоздким оборудованием, это существенно увеличивает трудоемкость и материалоемкость всего строительства в целом.

присутствуют определенные убеждения касательно материалов и предложением и постоянного роста цен на объекты недвижимости покупатели не готовы рисковать и предпочитают традиционные технологии домостроения, поэтому застройщикам удается продавать объекты недвижимости, построенные по устаревшим технологиям с невысокими потребительскими свойствами.

Отсутствие экономических стимулов, поощряющих внедрение энергоэффективных материалов и технологий (налоговых льгот, грантов, субсидий и др.), а также отсутствие специализированной инновационной инфраструктуры и инвестиционных фондов. Поскольку результаты научно-технической деятельности в основном не являются готовым для производства и эффективной реализации коммерческим продуктом, часто требуется создание нового рынка инновационного материала. Разработки являются успешными, если их создание начинается с изучения и формирования рыночного спроса на новую продукцию.

Отсутствие информации. Среди препятствий, тормозящих внедрение нововведений, производители строительных материалов и застройщики называют «отсутствие единого контролирующего органа, который собирал бы данные по всем новым строительным материалам и публиковал бы результаты их применения в различных регионах России»

[181]. Для координации разработчиков и концентрации сил на наиболее востребованных строительной отраслью инновационных технологиях и материалах А.Г. Бублиевский предложил создать Всероссийскую информационно-справочную систему строительных инноваций «Банк предназначается для информационного обеспечения инновационной деятельности в строительной отрасли России [41].

существующих линий производства под новые инновационные материалы, которые необходимо включать в ГОСТы и СНиПы, добавлять в вузовские программы. Финансовыми ресурсами для подобных нововведений сегодня располагают в основном компании с иностранным капиталом, у которых также есть материальная база для проведения НИОКР. Другой проблемой является необходимость лоббирования и продвижения инновационной продукции на рынке, что также могут позволить только крупные компании. Наконец, можно согласиться с мнением А.Г. Бублиевского, что сегодня в обществе отсутствует социальный заказ на инновационный прорыв в жилищном строительстве или производстве строительных материалов [41].

строительной отрасли, способным внедрять инновации, является индивидуальное жилищное строительство, т.к. здесь организационные барьеры существенно ниже. Основываясь на зарубежном опыте, наиболее перспективным сегментом для внедрения новых технологий и материалов в ближайшем будущем может стать недавно зародившийся на российском рынке сегмент коммерческих доходных домов, находящихся в собственности одного лица, и используемых для сдачи жилых и нежилых помещений в аренду [130].

Это объясняется тем, что собственники таких домов заинтересованы в максимальной экономии ресурсов при строительстве и последующей эксплуатации здания.

России следует активнее использовать зарубежный опыт инновационного развития рынка жилья. Так, в мировой практике существуют примеры образовавшихся в результате роста городов заброшенных районов или неэффективно используемых промышленных территорий (редевелопмент).

Среди наиболее известных примеров перепланирования и реновации следует отметить: Лондонские Доки, где были построены более 20 тыс. новых домов, несколько крупных торговых центров, а также центр водных видов спорта [81];

район Коп Ван Зюйд («Зеленый мыс») в Роттердаме, где был построен многофункциональный архитектурный комплекс, Мост Эразма (мост-лебедь), открыта станция метро, расширена трамвайная сеть, запущено речное такси и др. В начале 2013 года власти г. Москвы согласовали застройку бывшей территории шоколадной фабрики «Красный Октябрь» элитным жильем, что является одним из самых известных проектов реновации. В Санкт-Петербурге одной из главных проблем проведения процессов реновации называют жесткие ограничения к зданиям Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, которые серьезно снижают инвестиционную привлекательность территорий также присутствуют многочисленные конструктивные, ландшафтные, экологические и др. особенности местности.

естественном приросте населения может служить строительство новых жилых поселков со своей собственной инфраструктурой в пригородной зоне, поскольку дефицит земельных площадей в РФ ощущается не так остро, как, например, в Европейских странах. Преимуществами данного вида развития территорий является возможность обеспечения принципиально новыми инновационными инфраструктурными объектами: ветроэнергетическими установками (ВЭУ), хорошо зарекомендовавшие себя в странах Западной Европы (Дания, Нидерланды, Великобритания и др.) и США; солнечные электростанции (СЭС) и солнечные коллекторы (используются для нагрева воды и отопления), геотермальные электростанции (используют принцип отбора высокотемпературных грунтовых вод и использования их в цикле) и грунтовые теплообменники (используют для нагрева воды и отопления принцип отбора тепла от грунта посредством теплообмена) и др.

Основными направлениями инновационного развития строительной отрасли РФ в будущем являются:

Развитие и активная реализация новых видов домостроения:

а) «умного дома», имеющего единую систему управления зданием при помощи высокотехнологичных устройств;

б) «зеленого (энергоэффективного) дома», выделение «пассивных» домов объектов с малым энергопотреблением и «активных» домов, представляющих собой союз «пассивного» и «умного» дома, характеризующийся высокой степенью энергосбережения и энергопотребления с возможностью использования альтернативных источников энергии;

Дальнейший рост технической вооруженности труда, внедрение систем роботизации строительных работ и безлюдных технологий, позволяющих сократить число рабочих на строительной площадке, что влечет за собой снижение издержек, производственного травматизма и улучшение условий труда).

Сегодня следует обобщить все существующие технологии, разработки, исследовательский опыт, четко выделить в отдельные направления, придать им государственный статус. Для этого необходимо дальнейшее развитие методов государственной политики как: введение долевых (стимулирующих) грантов;

субсидирование процентных ставок по кредитам, выдаваемым как для проведения НИОКР, так и для последующего внедрения их результатов в технологический процесс строительства объектов жилой недвижимости.

3.4. Способы решения проблемы обеспечения населения доступными Третьей проблемой развития рынка жилья является обеспечение его доступности для населения. На доступность жилья влияет цена строительства, а также наличие программ обеспечения социально доступным жильем беднейших слоев населения.

Важное влияние на решение проблемы доступности жилья оказывает политика государства в жилищной сфере. По словам Президента РФ В.В.

Путина, сегодня в крупнейших городах России стоимость жилья завышена, изза чего даже ипотека недоступна для большей половины среднего класса. По словам Президента РФ, необходимо снижать «стоимость строительства … за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес. Он сегодня буквально тонет в согласованиях. Наверное, две трети усилий и затрат специалистов строительных фирм приходятся на прохождение разнообразно выстроенных бюрократических барьеров, а не на организацию производства … В совокупности мы можем снизить цены на современное комфортабельное жилье не менее чем на 20%, а в отдельных регионах - до 30%.» [137]. В настоящее время уровень доходов большей части населения РФ не позволяет им приобретать жилье за счет собственных средств без привлечения кредитов и применения мер государственной поддержки. Таким образом, мерами государственного регулирования, направленными на решение этой проблемы являются: снижение административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, развитие АИЖК, снижение стоимости ипотечных кредитов.

Началом нового этапа реализации современной государственной жилищной политики можно считать принятие 22 декабря 2004 года Жилищного кодекса РФ и Градостроительного кодекса РФ, которые сформировали институциональную основу для проведения изменений на рынке жилой недвижимости РФ. Новые направления государственного регулирования развития рынка жилой недвижимости были сформулированы в 2006 году в приоритетном национальном проекте «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В основе современных российских подходов к государственному регулированию социально-экономических процессов лежит программно-целевой метод, который наиболее широко используется большинством стран мира с самыми разными формами государственного устройства в отличие от распорядительного государственного планирования [56].

обеспечению населения доступным жильем стала федеральная целевая программа «Жилище», реализуемая в 2002-2010 годах и в 2011-2015 годах. Она представляет собой комплекс мероприятий, направленных на увеличение объемов ввода объектов жилой недвижимости экономкласса, а также увеличение количества граждан, способных самостоятельно улучшить свои жилищные условия.

В этой программе определены институциональные агенты, призванные обеспечить ее реализацию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК») – учрежденная Правительством РФ организация, деятельность которой направлена на «обеспечение устойчивости, ликвидности, конкуренции и инновационного развития рынка жилищного финансирования с целью повышения доступности жилья для населения»

Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС») – основным приоритетом деятельности является создание условий, обеспечивающих ввод жилья эконом класса, в первую очередь малоэтажного, на земельных участках фонда, в т.ч. для обеспечения жильем отдельных категорий граждан [16];

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ) – государственная корпорация, которая осуществляет предоставление финансовой поддержки субъектам РФ и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселения граждан из аварийного жилищного [191].

Программа Правительства РФ по развитию рынка доступного жилья включает:

введение в экономический оборот большого количества земельных участков и предоставление их на бесплатной основе «тем, кто строит социальное, экономичное жилье и социальные объекты (в обмен на ограничение продажной цены жилья)» [137];

снижение цены ипотеки вместе со снижением инфляции, развитие строительно-накопительных механизмов, расширяющих программу субсидирования процентной ставки по ипотеке для молодых семей, а также для работников бюджетного сектора;

создание программы развития некоммерческой аренды жилья.

По словам Президента РФ В.В. Путина, представленные меры в совокупности дадут возможность к 2020 году решить проблему доступности нового жилья для 60% российских семей, а не для четверти, как в настоящее время; к 2030 году предполагается решить данную проблему полностью [137].

В декабре 2012 года Председателем Правительства РФ Медведевым Д.А.

была утверждена государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ» [12], основными целями которой являются:

повышение доступности жилья;

повышение качества жилищного обеспечения населения с учётом исполнения государственных обязательств по обеспечению жильём отдельных категорий граждан;

повышение качества и надёжности предоставления жилищнокоммунальных услуг населению.

Программно-целевые элементы программы:

1. «Чистая вода» на 2011–2017 годы;

2. «Жилище» на 2011–2015 годы, у которой предполагается разработка проекта продления на 2016–2020 годы.

Определены следующие сроки реализации государственной программы:

1-й этап: 2013–2015 годы;

2-й этап: 2016–2017 годы;

3-й этап: 2018–2020 годы.

Государственной программой «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ» предусматривается [12]:

Строительство объектов жилой недвижимости экономкласса и объектов инфраструктуры на вовлечённых в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам:

обеспечение объемов ввода жилья в 2015 г. – до 71 млн кв. м общей площади в год, в 2017 г. – 79 млн кв. м, к 2020 г. – до 92 млн кв. м;

достижение общей площади земельных участков Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (РЖС), предоставленных для жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства – 4 млн га в 2013 г., в период 2014-2020 гг. – 5 тыс. га ежегодно;

снижение коэффициента доступности жилья – показателя соотношения средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трёх человек - до: 2,5 лет в 2015 г., 2,1 года в 2017 г., 1,8 года в 2020 г. и др.;

Расселение аварийного жилищного фонда, признанного таковым на 01 января 2012 г.:714 тыс. чел. в период 2013–2015 гг., 301,9 тыс. чел. – в 2016– 2020 гг;

Снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам:

превышение среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в руб.) над индексом потребительских цен в 2015 году до уровня не более 3,6 процентных пункта, к 2018 г. – не более 2,2 процентных пункта, к 2020 г. – не более 2,2 процентных пункта;

Увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования до тыс. шт. в 2015 г., до 815 тыс. шт. в 2018 г., до 868 тыс. шт. в год в 2020 году;

отдельных категорий граждан (например, молодых семей, работников бюджетной сферы);

Развитие рынка доступного арендного жилья за счет арендных многоквартирных домов, доля ввода жилья в которых должна составлять от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах: 7,4 % до конца 2015 г., 8,8 % до конца 2017 г., 10 % до конца 2020 г.

Общий объем финансирования Государственной программы составит 2 415 238 978,1 тыс. руб., причем 50,23% расходов планируется покрыть за счет внебюджетных источников (подробнее на рис. 3.3).

достижение такого уровня расселения в жилых помещениях, при котором среднее количество комнат в фактически занятых жилых помещениях будет соответствовать среднему количеству лиц, проживающих в таких помещениях;

а средняя обеспеченность общей площадью жилья на одного человека в году должна достигнуть 25–27 кв. м, и к 2020 году – 28–35 кв. м [12].

Рис. 3.3. Структура общего объема финансирования государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан РФ» [составлено на основе При реализации данной программы необходимо учитывать зарубежный опыт, как положительный, так и отрицательный. Так, существует как позитивный, так и негативный опыт реализации программы доступного жилья в Мексике, где с 2000 года правительство через государственное ипотечное агентство Infonavit массово выдавало ипотечные кредиты, а застройщикам предоставлялись субсидии. Большая часть населения живет в лачугах, образующих крупные поселения в пригородах. Хотя строительный бум преобразил ландшафт вблизи многих мексиканских городов, данные переписи населения, проведенной в 2010 году, показали, что 14% домов не заселены. По мнению специалиста по городскому планированию ITESO Jesuit University of Guadalajara, профессора Оскара Кастро, большое количество выданных ипотечных кредитов стимулирует экономический рост за счет активизации строительства – это наиболее простой и эффективный способ инвестирования в экономику и доведения денежных средств до низов: до строителей и плотников [184]. Всего за 12 лет реализации государственной программы Infonavit выдало 4,4 млн займов, что составляет примерно 75% от всех ипотечных кредитов, выданных в Мексике. Однако большинство кредитов выдавалось работающим с месячной заработной платой менее 630 дол., поэтому покупатели при совершении сделки не обращали внимание на индивидуальные характеристики приобретаемых объектов жилой недвижимости: на качество их возведения, транспортную доступность, наличие социальной инфраструктуры, трудности с водой и пр. Итогом стали многочисленные проблемы, связанные с непродуманным планированием территорий, в результате чего многие поселения вообще оказались изолированными. В 2011 году правительство начало сокращать субсидии девелоперам и ввело новые правила, согласно которым застройка должна производиться ближе к городским зонам (на более дорогой земле), чтобы у жителей была возможность пользоваться уже имеющейся инфраструктурой, а также должны возводиться преимущественно высотные многоквартирные дома, а не таунхаусы (от англ. townhouse) малоэтажные жилые дома на несколько многоуровневых квартир с изолированными входами. В результате строительным компаниям понадобилось больше оборотного капитала, но не получая субсидий, они начали сокращать объемы строительства: крупнейшие застройщики оказались на грани банкротства [184]. Всего с 2000 г. было построено не менее 2 млн домов, продававшихся по цене от 15 до 30 тыс. долларов.

Существует зарубежный опыт решения проблемы доступного жилья посредством иных технологических решений. Так, американская компания Skid Row Housing Trust разработала для властей г. Лос-Анжелес (США) проекты строительства 102 многоквартирных модульных домов в городе для бездомных и малоимущих граждан. Такие дома подходят для любых климатических условий, отвечают всем пожарным и санитарным требованиям, а также имеют систему отопления и вентиляции, сантехнику и электрооборудование. Главным преимуществом модульного строительства является скорость возведения домов: 2-этажное здание собирается в течение всего нескольких дней. Однако европейский опыт модульного строительства заключается в применении его для решения задач, связанных с временным использованием помещений – в этом сегменте данная технология пользуется большой популярностью. В Китае из модульных конструкций планируют возвести самое высокое здание в мире.

В России же модульные технологии при возведении зданий применяются для строительства временного жилья для работников нефтегазовой отрасли, геофизики и геологии, в сфере ремонта (дорожных и в других видах строительства), а также во многих отраслях, где нужна работа в условиях удаленной инфраструктуры.

Популярной тенденцией в странах Скандинавии и Северной Америки является проектирование мини-домов с применением «зеленых» технологий, где на площади от 7 до 20 квадратных метров архитекторы вписывают спальню, санузел, кухню и небольшую гостиную. Конкурентными преимуществами таких домов на рынке жилой недвижимости являются их доступная цена, многофункциональность, мобильность (возможность перемещения).

Основным инструментом реализации программы доступного жилья в настоящее время является развитие системы ипотечного кредитования.

Современная система ипотечного кредитования в РФ начала формироваться еще в 90-х годах ХХ века, и в настоящее время представляет собой двухуровневую модель:

1. Первичные кредиторы (банки и некредитные организации), предоставляющие населению ипотечные кредиты (займы);

2. Региональные операторы и сервисные агенты, у которых АИЖК выкупает пулы закладных, т.е. рефинансирует права требования по ипотечным кредитам для последующей секьюритизации (выпуска ипотечных ценных бумаг).

По решению Правительства РФ в целях реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения еще в 1997 г. было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК), основной деятельностью которого является создание равных возможностей получения ипотечных кредитов гражданами РФ, в т.ч. в регионах, где наименее развиты рынки жилой недвижимости и ипотечное кредитование [190]. Также АИЖК является оператором вторичного рынка ипотечного кредитования, осуществляющим процессы секьюритизации ипотечных активов путем выпуска ипотечных ценных бумаг (Residential mortgage-backed securities – RMBS).

Только с 2003 по 2010 год АИЖК было выпущено 20 серий корпоративных облигаций на общую сумму 104,42 млрд рублей, обеспеченных государственными гарантиями РФ, все выпуски размещены на ММВБ., а облигации, выпущенные в 2003 и 2004 годах, погашены. По данным ИАП «Русипотека», на 23.04.2012 на рынке обращаются 17 выпусков облигаций АИЖК на общую сумму 93,6 млрд рублей, причем все выпуски облигаций АИЖК обеспечены государственными гарантиями РФ, включены в котировальные списки ЗАО ФБ ММВБ высшего уровня и ломбардный список Банка России [195]. Всего по секьюритизации ипотечных закладных АИЖК состоялось шесть сделок: одна в 2007, две в 2008, по одной в 2010, 2011 и году с ипотечным покрытием АИЖК на общую сумму 59,2 млрд руб. [82] В целом в РФ сделок по секъюритизации ипотеки проведено не так много: всего начиная с 2006 г. состоялось 16 внутренних сделок секьюритизации российских ипотечных активов на сумму более 122 млрд руб. и 13 трансграничных сделок на сумму более 61 млрд руб. [128] Данные о долях АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов с 2006 по 2012 гг. представлены в табл. 3.3. Следует отметить, что кроме АИЖК функцию выкупа закладных и эмиссии ценных бумаг на основе сформированных пулов выполняют и другие кредитные организации или же ипотечные агенты. В таблице 3.3 представлены данные, характеризующие масштабы деятельности АИЖК в динамике.

Таким образом, свое активное развитие российский рынок ипотечного унифицированную систему рефинансирования ипотечных кредитов. Однако, несмотря на пятнадцатилетнюю историю, доля АИЖК как национального оператора вторичного рынка ипотечного кредитования все также невелика (в 2012 г. – 5,91 %), что свидетельствует о необходимости её дальнейшего развития и совершенствования.

Доля АИЖК в общем объеме выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2006-2012 гг. [ составлено на основе данных: 190] Объем выданных ипотечных кредитов, накопленным итогом с 263,56 556,40 655,81 152,50 376,33 716,94 1 031, начала года, по данным ЦБ РФ, млрд руб.

Количество выданных ипотечных кредитов, начала года, по данным ЦБ РФ, тыс. шт.

Объем ипотечных кредитов, рефинансированных АИЖК, накопленным итогом с начала года, млрд руб.

Доля АИЖК в выражении, накопленным данных данных итогом с начала года, % Доля АИЖК в стоимостном выражении, накопленным итогом с начала года, % В декабре 2008 года в разгар мирового финансово-экономического кризиса Правительство РФ приступило к реализации антикризисных мер и приняло решение о поддержке той категории заемщиков, которые взяли ипотечные кредиты и лишились всех или части своих доходов в связи со сложными жизненными обстоятельствами, не позволяющими им осуществлять платежи по ипотечным кредитам в полном объёме. Наблюдательным советом ОАО «АИЖК» создается ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК), основными целями которого являются разработка и внедрение стандартизации на различных уровнях и в различных сегментах ипотечного рынка, а также создание инфраструктуры и технологии реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, распространение её во всех субъектах РФ [54]. Итого за три года в АРИЖК:

поступило около 40 тысяч обращений от граждан-заемщиков, которые оказались в трудной жизненной ситуации;

реструктурировано с учетом кредитов, рефинансированных в рамках второго уровня поддержки, более 10 тысяч кредитов.

Данные меры позволили большинству заемщиков преодолеть финансовые сложности. Несмотря на интенсивное развитие ипотечного кредитования в РФ, мировой финансово-экономический кризис показал недостатки в существующей системе жилищного кредитования: на момент начала кризиса в ней отсутствовали механизмы поддержки ипотечных заемщиков, испытывающих временные трудности по обслуживанию взятых на себя долгосрочных финансовых обязательств.

Кроме развития ипотеки, существуют и альтернативные способы обеспечения населения жильем. Так, В.М. Полтерович и О.Ю. Старков в своей работе «Формирование ипотеки в догоняющих экономиках. Проблема трансплантации институтов» исследовали проблемы формирования ипотеки в догоняющих экономиках на основе теории трансплантации (импорта) институтов из одной экономической среды в другую [131]. На основе анализа институтов жилищного кредитования за два века, а также опыта становления ипотеки в странах Восточной Европы (Словакии, Чехии и Венгрии), с учетом расчетов по математической модели на российских данных, учеными была доказана целесообразность внедрения в РФ строительно-сберегательных касс (ССК) на стадии становления ипотечного рынка. По мнению В.М. Полтеровича, «шоковый» метод институционального заимствования был для России и Польши ошибочным, формирование ипотечного рынка необходимо начинать с создания простых институтов (кооперативов и ССК) для надежных заемщиков с невысокими доходами, при этом ипотечные банки могут выдавать жилищные кредиты состоятельным гражданам. По мнению ученых, реализация данного проекта повысит эффективность государственных жилищных субсидий, будет способствовать совершенствованию сберегательного и долгового поведения и формированию эффективного кредитного рынка во всей экономике.

Однако, на наш взгляд, наиболее применим для РФ канадский опыт специализированных государственных программ, поддерживающих ипотечное кредитование, включающих:

1. Программу налоговых льгот – Home Buyers’ Plan (HBP), которая позволяет использовать до 25 тыс. дол. в год с его с его зарегистрированного пенсионного счета (registered retirement savings plan – RRSPs) на покупку или строительство жилья [121], при этом данные средства не считаются доходом налогоплательщика, а следовательно, не облагаются налогами. Однако, налогоплательщик обязан возвращать все или часть денежных средств на свой пенсионный счет в течение 15 лет ежегодно, иначе эти средства считаются полученным доходом и облагаются налогами. Всего в период с 1992 по 2008 гг. по данным Канадской ассоциации недвижимости данной возможностью воспользовались более 2 млн.

граждан, которые получили кредиты на сумму более 15 млрд. дол., а с 2009 года введена дополнительная мера для покупателей первого жилья – налоговая скидка в размере 750 дол.

2. Механизм финансирования начальных расходов на разработку проектов доступного жилья – Proposal Development Funding (PDF), позволяющий заказчику довести проект до стадии наступления момента возможности получения кредита на строительство. То есть предоставляются беспроцентные ссуды в размере до 100 000 дол.

Подведем итоги третьей главы. С точки зрения неоклассического подхода рассмотрены четыре случая «провалов рынка» применительно к рынку жилой недвижимости, которые требуют государственного регулирования:

монополизация рынка жилья, информационная асимметрия, внешние эффекты, а также производство общественных благ. Выявлено, что с точки зрения неоинституционального подхода государственное регулирование рынка жилой недвижимости РФ заключается в спецификации и защите прав собственности, а также в поддержании правил игры. На практике это осуществляется только посредством обязательной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и работы государственных органов (суды, нотариат, ФАС и пр.).

Необходимо развитие соглашений между производителями и покупателями жилья в области контроля качества, между производителями и жителями данной территории – по поводу внешних эффектов. При развитии таких соглашений возникает ряд проблем: проблема коллективных действий, проблема «безбилетника» и «рационального неведения». В работе приведены конкретные примеры успешного решения данных проблем.

Изучены две группы методов государственного регулирования рынка регулирование, инфраструктурное обеспечение и выкуп в государственную собственность объектов жилой недвижимости; и экономические, включающие использование инструментов налоговой и денежно-кредитной политики, разработку и реализацию государственной целевой программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», а также проведение государственной политики в области тарифного регулирования и реформирования организаций ЖКХ.

государственного регулирования рынка жилой недвижимости РФ было предложено сосредоточить меры государственного регулирования на решении трех основных проблем:

1) проблема дефицита качественного жилья стимулирование процессов реновации территорий путем дотирования процентной ставки и ведения налоговых льгот для строительных компаний;

2) низкие темпы инновационного развития отрасли модернизация ГОСТов и СНиПов, поощрение внедрения энергоэффективных материалов и технологий;

3) недоступность жилья для большинства населения снижение административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, развития АИЖК, снижения стоимости ипотечных кредитов.

Проведенный в диссертации анализ показал, что для исследования рынка жилой недвижимости применим ряд теорий и концепций как неоклассического, так и неоинституционального направлений экономической мысли, которые позволяют выявить в единстве его микроэкономические, макроэкономические и институциональные основы, объединить экономический и правовой аспект исследования прав собственности на этом рынке.

В первой главе дана комплексная характеристика объекта жилой недвижимости как экономического блага и ресурса. Жилье является экономическим, материальным, комплексным благом, в разных случаях потребительским или инвестиционным. Это частное благо с отдельными характеристиками коллективных и общественных благ. Кроме того, оно порождает как положительные, так и отрицательные внешние эффекты на микроуровне и макроуровне. Исследована структура полезности объекта недвижимости как блага с применением концепции иерархии потребностей А.

Маслоу.

В ходе исследования выявлено, что, будучи ресурсом, жилье может приносить вмененную ренту (при использовании его для личных нужд), спекулятивный доход (при перепродаже) или арендную плату (при сдаче в аренду). Существуют издержки приобретения и издержки использования жилья. Последние включают расходы, связанные с реализацией и защитой прав собственности (уплата налогов, страхование и пр.) и расходы на содержание и уход за жильем (содержание в чистоте, обеспечение определенного температурного режима, ремонт, обеспечение безопасности и т.д.). В микроэкономической теории потребительского поведения домохозяйство, действуя рационально, выбирает для себя оптимальный объем потребления блага «жилая недвижимость» при равенстве предельной полезности и предельных издержек.

На рынке жилья выделяются сегменты первичного и вторичного жилья;

жилья, приобретаемого в потребительских и в инвестиционных целях;

сегменты, отличающиеся качеством и комплексностью объекта. Для них характерна разная эластичность спроса и предложения, им свойственны собственные механизмы функционирования. В диссертационном исследовании недвижимости влияют факторы спроса, предложения и типы рыночных структур. В первой главе подробно проанализировано влияние следующих факторов спроса на рынке жилой недвижимости: предпочтений и вкусов потребителей, качества товара, доходов покупателей, цен на другие товары и услуги, фактора времени, количества покупателей, ожиданий потребителями каких-либо политических или экономических перемен, налогов и дотаций (субсидий) покупателям, шоков совокупного спроса. Выявлено, что спрос на жилье отличается высокой эластичностью по цене (из-за эффекта дохода, при незначительности эффекта замещения), и она дифференцирована для сегментов разного качества жилья. Также спрос на объекты жилой недвижимости характеризуется высокой эластичностью по доходам и накопленным сбережениям покупателей в долгосрочном периоде. Подробно изучены следующие факторы предложения на рынке жилой недвижимости: цены и производительные) технологии, налоги и дотации (субсидии) на продавцов, цены на товары, связанные в производстве; количество продавцов объектов предложение жилья характеризуется низкой эластичностью в краткосрочном периоде и более высокой – в долгосрочном периоде, что зависит также от барьеров входа в строительную отрасль.

В работе проведен комплексный анализ типов рыночных структур на основе таких характеристик рынка жилья, как: количество продавцов, степень дифференциации объектов жилой недвижимости, барьеры входа в отрасль, особенности конкуренции на рынке жилой недвижимости, источники экономической прибыли. Сделан вывод, что первичный рынок жилья варьирует от типа монополистической конкуренции до олигополии, а вторичный рынок – от совершенной конкуренции до монополистической конкуренции.

Во второй главе диссертационного исследования охарактеризованы особенности функционирования и развития первичного и вторичного рынков жилой недвижимости РФ на современном этапе.

Обнаружены два периода рыночной динамики на рынке жилой недвижимости: а) период экспоненциального роста (2000–2008 гг.), для которого эмпирическим путем найдена тенденция роста цен первичного и вторичного рынков; б) период состояния турбулентности (2009–2012 гг.), характеризующийся повышенной волатильностью цен и объемов.

Сравнительный анализ индексов цен недвижимости и общего индекса потребительских цен в Российской Федерации показал накапливающееся опережение индексом цен жилой недвижимости индекса потребительских цен в 2000–2007 гг. Смена тенденции в 2009–2011 гг.

тенденция на противоположную объясняется коррекцией рынка.

Выявлена более высокая волатильность цен вторичного рынка (СКО цен в 2000-2011 гг. равен 1,012), по сравнению с первичным рынком жилья (СКО 0,986). Это объясняется большей реакцией на шоки спроса в краткосрочном периоде цен и объемов вторичного рынка, в то время как вторичный рынок обеспечивает приспособление своих параметров в в долгосрочном периоде, а в краткосрочном периоде на нем наблюдается ригидность цен и возможны неравновесия, которые проявляются в накоплении незавершенного строительства и нераспроданных запасов.

В результате анализа связи рынка жилой недвижимости с динамикой доходов населения РФ выявлено, что изменение реальных располагаемых денежных доходов населения положительно влияло в 2000– 2010 гг. на расходы на приобретение жилья с лагом в 1 год ( коэффициент их корреляции с лагом равен 0,703). Эти процессы вписывались в повышающую волну экономического цикла и сопровождались значительным увеличением денежной массы, улучшением потребительских ожиданий, а также активизацией рынка ипотечных кредитов. Охарактеризовано влияние дифференциации среднедушевых доходов и миграционных процессов на показатели рынка жилья в различных регионах РФ.

При анализе влияния сбережений населения на расходы на покупку недвижимости также обнаружен лаг воздействия (что объясняется эффектом накопления богатства), поэтому в период кризиса наблюдался запоздалый ажиотаж на рынке недвижимости (набольшее отношение расходов на покупку недвижимости к сбережениям, равное 55,5%, было в 2008 г.).

Выявлена зависимость между показателями динамики рынка жилой недвижимости и происходящими в экономике циклическими процессами:

рынок жилья вписывается в циклы К.Маркса–К. Жугляра и С. Кузнеца, сопровождается синхронным изменением показателей рынка жилья и макроэкономических показателей (уровня производства, занятости, инвестиций и пр.).

Во второй главе особый раздел посвящен анализу взаимодействия рынка жилой недвижимости с другими рынками.

Анализ рынка труда отрасли жилищного строительства показал:

а) наличие на нем всех типов рыночных структур, характерных для разных сегментов рынка: от совершенной конкуренции (для рабочих профессий) и монополистической конкуренции (для специальностей, требующих специального образования, профессиональной подготовки, опыта работы) до олигополии (для инженеров) и монополии (для рынка сложных и редких задач и в сфере узкоспециализированного строительства), сказывается на ценах фактора труд и влияет на цену предложения жилой недвижимости;

б) отсутствие четких границ фирмы и рынка по Р. Коузу обусловливает формирование на рынке труда таких организационных форм, как рынок заемного труда, аутсорсинг и аутстаффинг;

в) превышение средней цены труда работников строительной отрасли над средней ценой труда в экономике РФ объясняется компенсирующими различиями (плата за сложность, опасность, тяжелые условия труда); г) активное привлечение иностранной рабочей силы позволяет работодателям снизить издержки на труд (в том числе за счет практики ценовой дискриминации и уклонения от налогов) и затраты на социальное страхование.

Анализ взаимосвязи рынка реального капитала с рынком жилой недвижимости показал:

а) высокий моральный и физический износ основных фондов на балансах строительных организаций (в среднем 50–60%) приводит к увеличению сроков строительства и издержек;

б) наблюдается рост доли приобретаемой техники иностранного производства, которая отличается большей функциональностью и эргономичностью (импортная техника на балансах предприятий в настоящее время составляет 36%–48%) и развитие вторичного рынка импортной техники;

в) потребность в большом количестве специфических активов и связанных с их приобретением рисков (по О. Уильямсону) делает эффективным в строительной индустрии развитие рынка внешних услуг капитала, организационной формой которого является лизинг основных фондов;

г) высокий спрос на заемный капитал (банковские кредиты, превышение кредиторской задолженности над дебиторской) приводит к увеличению цены предложения и зависимости предложения первичного жилья от состояния банковского рынка.

недвижимости показал, что с одной стороны, недвижимость является инвестиционным товаром – альтернативой вложениям в другие активы, отличающихся доходностью, ликвидностью и риском, а, с другой стороны, состояние финансовых рынков влияет на издержки производства у строительных фирм.

Проанализирована связь рынка жилой недвижимости с отдельными сегментами финансового рынка :а) с денежным рынком: 1) уменьшение реальной доходности номинальных активов (в т.ч. депозитов) может мотивировать людей на превращение денежных накоплений в реальные ценности (в т.ч. недвижимость); 2) взаимодействие банков со строительными компаниями развивается по двум направлениям: финансирование непосредственно строительства объекта жилой недвижимости и аккредитация его по ипотечным программам; б) с валютным рынком: обнаружено сильное влияние динамики курса доллара США на цены жилой недвижимости. Так, снижение доходности валютного рынка в 2006–2008 годах вызвало рост спроса и цен на объекты жилой недвижимости; в) с рынком ценных бумаг – связь несущественная, что объясняется небольшой их долей в общем объеме сбережений домохозяйств.

Анализ взаимосвязи рынка земли с рынком жилой недвижимости показал, что неэластичность предложения земли ведет к тому, что цена земли формируется спросом, кроме того, на цены земельных участков влияет наличие сервитутов (ограничений прав собственности).

В ходе анализа выявлены особенности институциональной среды рынка слабоуправляемых обстоятельств корректируется приспособлением контрактных отношений; наблюдается размывание границ фирмы и рынка с одновременными процессами монополизации (и усложнениями организационных структур). Кроме того, рынок жилой недвижимости характеризуется распространением такого явления как оппортунизм, который имеет множество проявлений как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Ухудшающий отбор как разновидность предконтрактного оппортунизма лишает общедоступный рынок жилья высококачественных товаров.

Присутствие морального риска (безответственности) как разновидности постконтрактного оппортунизма на рынке жилой недвижимости часто проявляется в нечеткости контрактов на нем. Обнаружено, что высокие барьеры входа на легальный рынок жилья, определяемые высокой ценой подчинения закону, и низкая цена внелегальности, обуславливают стабильное присутствие теневого сектора в отдельных сегментах этого рынка, таких как аренда жилья, что находит отражение в величине арендной платы.

В третьей главе соединены неоклассический и неоинституциональный подходы к государственному регулирования рынка жилой недвижимости РФ:

Согласно неоклассическому подходу, выделены четыре случая «провалов рынка»: снижение конкуренции на рынке жилья, информационная асимметрия и нарушение прав потребителя, наличие отрицательных внешних эффектов, а охарактеризованы все четыре случая на примере российского рынка жилья, а также особенности их проявления в современной институциональной среде.

Согласно неоинституциональному подходу, государственное регулирование рынка жилой недвижимости РФ осуществляется посредством создания и административных и неформальных барьеров входа на него, Охарактеризованы две основные функции государства на рынке жилой регулирование на этом рынке осуществляется следующими методами: 1) инфраструктурное обеспечение и выкуп в государственную собственность использование инструментов налоговой и денежно-кредитной политики, разработку и реализацию государственной целевой программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан РФ», а регулирования и реформирования организаций ЖКХ. При осуществлении хозяйственной функции государство может вовлекать в хозяйственный оборот недвижимое имущество, которое находится в его собственности, однако эта функция реализуется в большей степени применительно к рынку нежилой недвижимости.

государственного регулирования рынка жилой недвижимости РФ было предложено сосредоточить меры государственного регулирования на решении трех основных проблем: 1) дефицит качественного жилья посредством стимулирования процессов реновации территорий путем дотирования процентной ставки и ведения налоговых льгот для строительных компаний; 2) низкие темпы инновационного развития отрасли посредством модернизации ГОСТов и СНиПов, поощрения внедрения энергоэффективных материалов и технологий; 3) недоступность жилья для большинства населения посредством снижения административных барьеров и коррупционной нагрузки на строительный бизнес, развития АИЖК, снижения стоимости ипотечных кредитов.

Таким образом, в диссертационном исследовании исследованы современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации на основе соединения подходов экономической теории и экономики недвижимости.

Список используемой литературы и источников Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) [Электронный ресурс]: КонсультантПлюс – http://www.consultant.ru/ Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) [Электронный ресурс] : КонсультантПлюс – http://www.consultant.ru.

Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) [Электронный ресурс]:

КонсультантПлюс – http://www.consultant.ru.

Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ): часть 1 от 31.07. № 146-ФЗ, часть 2 от 05.08.2000. Действующая редакция от 01.10.2013.

[Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru/ недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.08.97 с изменениями на 23.11.2007. [Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.

недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ от 21.07.1997.

[Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.

Федеральный закон «О размещении заказов на поставки товаров и муниципальных нужд» от 21.07.2005 № 94-ФЗ [Электронный ресурс] :

КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.

Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» № 315-ФЗ от 01.12.2007 (с изм. и доп. от 25.06.2012) [Электронный ресурс] :

КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.

Федеральный закон «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 03.12.2011).

[Электронный ресурс] : КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.

Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве 10.

многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 // Российская газета. Федеральный выпуск. – 2004. – 31 дек. – Федеральный закон от 03.12.2012 г. 216-ФЗ «О федеральном бюджете на 11.

2013 год и на плановый период 2014 и 2015 годов» [Электронный ресурс]: КонсультантПлюс http://www.consultant.ru.

Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение 12.

доступным и комфортным жильём и коммунальными услугами граждан http://www.gosprogrammy.gov.ru.

Перечень первоочередных мер, предпринимаемых Правительством 13.

http://www.sakha.gov.ru/node/7038/.

Постановление Городской думы г. Нижнего Новгорода № 4 от 31.01. 14.

(с изм. и доп. от 20.03.2013) «Об утверждении муниципальной адресной программы сноса и реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде» [Электронный ресурс] :

http://нижнийновгород.рф/upload/getODA/depdoc52092.html.

Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 15.

г. N 47 г. Москва «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Российская газета. – 2006. – 10 февр. – № 3994. http://www.rg.ru/2006/02/10/snoszhiliya.html Среднесрочная программа деятельности Федерального фонда содействию 16.

жилищного строительства (стратегия) на 2012-2015 годы [Электронный ресурс] : http://www.fondrgs.ru/files/docs/dejstvuetKrasnyjStrategiya_ 2015_noya.12.pdf.

ГОСТ 15467-79 Управления качеством продукции. Основные понятия.

17.

Термины и определения. – М.: ИПК Издательство стандартов, 2002. – Авиром Л.С. Управление качеством крупнопанельного домостроения. М.:

18.

Стройиздат, 1983. – 200 с.

Австрийская школа в политической экономии: К. Менгер, Е. Бм-Баверк, 19.

Ф. Визер: Пер. с нем. / Предисл., коммент., сост. В.С. Автономова. – М.:

Экономика, 1992. – 494 с.

Аграновский А. О расчетах в иностранной валюте между резидентами на 20.

территории Российской Федерации [Электронный ресурс]: URL:

http://bankir.ru.

Азгальдов Г.Г., Сендерова Э.М. Оценка и аттестация качества в 21.

строительстве. М.: Стройиздат, 1977. – 88 с.

Акерлоф Дж. Рынок «лимонов»: неопределенность качества и рыночный 22.

механизм // Thesis. – 1994. – Вып. 5. – С. 91104.

Алексеева А.А. Теория и практика взаимодействия рынков жилья и 23.

жилищных услуг // Вестник Удмуртского университета. – 2013. – №2-2. – Алибеков Ш.И., Шишканева В.Д. Особенности развития региональных 24.

рынков жилья // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России. –2013. – №2 – С. 128-130.

25.

экономическая организация // Вехи экономической мысли. Том 5:

Теория отраслевых рынков. Санкт-Петербург: Экономическая школа, Анисина Е. Малая доля привлекательности // Эксперт Северо-Запад. – 26.

2013. – № 34 (631), 26 августа.

Артамонов М. Точечная застройка – казнить нельзя, помиловать?

27.

[Электронный ресурс]: Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU. – 2013. – 03 апреля. URL: http://www.irn.ru/articles/35060.html.

Асаул А.Н. Направление развития региональных инвестиционностроительных комплексов в РФ // Успехи современного естествознания. – Асаул А.Н., Иванов А.С. Сущнось девелопмента как институциональной 29.

единицы // Современные проблемы науки и образования. – Пенза:

Издательский дом «Академия естествознания». – 2012. – № 6. – С. 407.

Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебное пособие для вузов – 30.

СПб.: Изд-во «Питер» – 2007. – 624 с.

Багметов В.В. Рынок жилья как элемент жилищно-строительного 31.

комплекса региона и его особенности в современных условиях // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 5: Экономика. – Майкоп: Изд-во Адыгейский государственный университет. – 2012. №2.

Баронин С.А. Методологические аспекты формирования и развития 32.

эффективных территориальных рынков доступного жилья // Известия Пензенского государственного педагогического университета им. В.Г.

педагогический университет им. В.Г. Белинского. – 2006. №6 – С. 21-24.

Баязитова А. Ипотека не для всех // Коммерсантъ. – 2013. – 16 авг. – 33.

Белокрылова О.С., Яхимович В.И. Концепция институциональной 34.

модернизации рынка жилья посткризисной экономики России // TERRA ECONOMICUS. – 2005. – Том 3. – № 1. – С. 93-99.

Белокрылова О.С. Пути решения жилищной проблемы в контексте 35.

региональной демографической политики // Экономика региона. – 2008. – Белых А. Перенаселенный пункт // Газета «Коммерсантъ» №149/П (4690), 36.

15.08.2011.

Белякова Ю. Ниже плинтуса: почему дома в России строят спустя рукава 37.

// Собственник. – 21.12.2010.

Бузырев В.В. Реновация жилых домов как важный фактор увеличения 38.

жизненного цикла жилищного фонда в регионе // Проблемы современной экономики. – 2012. – № 4. – С. 285288.

Бузырев В.В., Юденко М.Н. Состояние жилищной сферы в условиях 39.

реализации федеральных целевых программ // Вестник гражданских инженеров. – 2012. – № 3. – С. 244248.

Бузырев В.В., Юденко М.Н. Роль специфичных контрактов в снижении 40.

трансакционных издержек в строительстве // Известия Иркутской государственной экономической академии. – 2009. - № 3. – С. 4549.

Бублиевский А.Г. Инновации в строительстве [Электронный ресурс] :

41.

АСН-инфо, http://asninfo.ru.

Бурлачков В.К. Денежная теория и динамичная экономика. Выводы для 42.

России // Едиториал УРСС / Эдиториал УРСС – 2003.

Василенко Ж.А. Критерии оценки надежности системы управления 43.

жилищным строительством // Инженерный вестник Дона. – Ростов-наДону: Изд-во Северо-Кавказский научный центр высшей школы федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования Южный федеральный университет. – 2013. – № 3(21). – С. 702-705.

Василенко Ж.А. Моделирование территориального размещения объектов 44.

жилой недвижимости области: инновационный подход // Вестник Ленинградского государственного университета им. А.С. Пушкина. – СПб. : Изд-во Ленинградского государственного университета им. А.С.

Пушкина. – 2011. – Том 6 № 4. – С. 71-79.

Великанова О. Только конкретика // 13.08.2012. – №32-33 (579).

45.

Вишневская М.В. Рынок жилья: Теория и практика регулирования: Дис.

46.

канд. эк. наук – М. : 2004. – 201 с.

Власова Н.Ю., Головырских С.А. Зарубежный опыт регулирования 47.

университета. – Челябинск: Челябинский государственный университет.

– Издательство: Челябинский государственный университет, 2007. – № Власова Н.Ю., Собчук Н.В. Формирование механизмов социального 48.

партнерства на уровне крупнейшего города (на примере Екатеринбурга) // Известия Уральского государственного экономического университета. – Екатеринбург: Изд-во Уральский государственный экономический университет, 2008. – Том 21, № 2(21). – С. 58-63.

Возрастает тревога за качество жилищного строительства [Электронный 49.

ресурс] : Большой портал недвижимости http://www.bpn.ru. – 03.05.2005.

Вольчик В.В. Институт собственности: современные тенденции и 50.

парадоксы эволюции // Научные труды Донецкого национального технического университета. Серия: экономическая. – 2010. – № 2(38). – С.

Вольчик, В.В. Эволюция российского института власти-собственности // 51.

исследований. – 2009. – № 1. – С. 154-178.

Воронцов А.П. Кадастровая оценка земли. Учебное пособие. – М. : ИКФ 52.

«ЭКМОС», 2002. – 238 с.

53.

http://www.peresvet.ru.

Годовой отчет ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных 54.

http://www.arhml.ru/docs/report2009.pdf.

Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учебник, 3-е изд., перераб. и 55.

доп. – М. : Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2003 – Горшков Н.Г. Проект программы развития рынка доступного жилья (на 56.

примере Московской области) // Транспортное дело России– М.: Изд-во редакции газеты «Морские вести России». – 2011. – № 8. – С. 21-22.

Горшков Н.Г. Государственное регулирование рынка доступной жилой 57.

недвижимости: Дис. канд. эк. наук. – М., 2012. – 171 с.

Горшков Н.Г. Основные направления развития системы управления 58.

рынком доступного жилья // Транспортное дело России – М.: Изд-во редакции газеты «Морские вести России». – 2011. №9. С. 39-41.

Горшков Р.К., Дикарева В.А. Формирование рынка доступного жилья в 59.

России – М.: Изд-во АСВ (Ассоциации строительных вузов), 2010. – Гранова И.В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. – 256 с.

60.

Грицюк М. Семейный дом. Материнский капитал начали тратить на 61.

строительство // «Российская газета», Федеральный выпуск. – 2011. – Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Земля: справочник собственника и 62.

арендатора. – М. : "Юстицинформ", 2007. – 432 с.

Гушенкова М. Налог у порога // Коммерсантъ Деньги. –2012. – 11 июня. – 63.

Довдиенко И.В. Формирование экономического механизма управления 64.

рынком жилой недвижимости: Дис. док. эк. наук. – М., 2005. – 383 с.

Жилина В.И. Понятие эффективного локального рынка жилья // Известия 65.

Волгоградского государственного технического университета – Волгоград: Волгоградский государственный технический университет. – Зайцева А.Н., Сумик Е.А. Рынок жилья региона в современных условиях 66.

// Вестник Тюменского государственного университета – Тюмень: Изд-во Тюменский государственный университет. – 2009. – №4. – С. 214-218.

Зуденков С. Нижегородская программа социально-экономической 67.

поддержки молодых специалистов на селе на сегодняшний день очень востребована [Электронный ресурс] : НИА «Нижний Новгород», http://www.niann.ru/?id=403475 – 2012. – 24 янв.

Зырянова, М. Кадровый вопрос решат самостоятельно / М. Зырянова // 68.

«Строитель». Приложение «КоммерсантЪ». – 2012. – 9 авг. – № Игнатов Л.Л. Экономика недвижимости: Учебно-методическое пособие, 69.

3-е изд., исправл. и дополн. – М.: Издательство МГТУ им. Н.Э. Баумана, Инновации в строительном кластере: барьеры и перспективы: отчет 70.

Инновационного бюро «Эксперт» / Виньков А., Имамутдинов И., http://www.rusdb.ru/dom/researches/inno_rdb/.

Институциональная экономика / под рук. Львова Д.С. – М.: Инфра-М, 71.

Информационные технологии и недвижимость: объединяем материальное 72.

недвижимости, 24.06.2009. – http://www.c-nn.ru/news/26/ Ипотеку придумали для богачей, девелоперов и банкиров [Электронный 73.

ресурс] : Институт экономики города. – 2013. – 22 дек.

Кавригина В. Цементное голодание угрожает рынку Санкт-Петербурга // 74.

Приложение «Дом» к газете «КоммерсантЪ». – 2007. – 1 окт. – №178П.

75.

регулирования рынка недвижимости // Транспортное дело России. – 2008.

76.

(методология, основные понятия, круг проблем) / Ответственный редактор д. э. н., профессор В. Н. Кузнецов. Москва: Институт мировой экономики и международных отношений АН СССР, 1990.

Карнеев Д. Руководство по эффективному и безопасному кредитованию 77.

девелоперов [Электронный ресурс] : http://www.rbcdaily.ru – 2013. – 78.

конкурентоспособности строительной организации на основе изменения государственный университет экономики и права). – Иркутск. – 2013. – Коваль С.П. Реконструкция и модернизация (санация) жилых домов в 79.

Восточной Германии. Полезный опыт для России [Электронный ресурс] :

http://portal-energo.ru/articles/details/id/121.

Кожин В.А., Иванова О.С. Опыт внедрение эффективного механизма 80.

Нижегородской области // Инновации. – СПб.: ОАО «Трансфер», 2006. – Кончева Е. Новая жизнь мертвых кварталов [Электронный ресурс] :

81.

«Expert Online» – 2011. – 02 авг.

Коростелева Т.С. Сравнительный анализ систем ипотечного жилищного 82.

кредитования России, Европы и США // Финансы и кредит. – 2013. – № 16 (544). –С. 46-56.

Коуз Р. Фирма, рынок и право: сб. статей / пер. с англ. Б. Пинскера; науч.

83.

ред. Р. Капелюшников. — М.: Новое издательство, 2007. — 224 с.

Кофтин В.В. Основные направления развития системы управления 84.

эффективным рынком доступного жилья // Вестник Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета. Серия:

строительство и архитектура. – 2006. – №6. – С. 194-197.

Кофтин В.В. Эффективный рынок доступного жилья: пути развития 85.

технического университета. – 2006. – Том 4, №1. – С. 117-120.

Краткий анализ состояния цементного рынка Росси (март 2011). ЗАО 86.

«НижБинесКонсалтинг» [Электронный ресурс] : http://www.soveto.ru.

Крупко Т. Комфортное жилье. Чего хотят покупатели? // Журнал 87.

«сибирский дом». – 2011. – 10 авг. – №8 (91).

Кряжев Р. Один за всех // Коммерсантъ (Н. Новгород). – 2012. – 20 ноября 88.

Ланкастер К. Перемены и новаторство в технологии потребления // Вехи 89.

экономической мысли. Теория потребительского поведения и спроса. Т.1.

Под ред. В.М. Гальперина.- СПб.: Экономическая школа. 1999. C. 326Ларионова Ю.В., Н.Г. Горшков Формирование модели системы 90.

мультипликативного управления рынком доступного жилья Московской области // Транспортное дело России – М.: Изд-во редакции газеты «Морские вести России». – 2011. – №8. – С. 12-14.

Лебедева О.И. Формы и методы государственного регулирования рынка 91.

недвижимости в Российской экономике // Управление экономическими системами. – 2012. – № 40. – С. 52.

92.

Межрегиональное общественное движение «За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей» – 2010. – №4. – С. 58-60.

Лукьянчиков Г.В. Рынок недвижимости Москвы: перепутье [электронный 93.

ресурс] : Index Russia.ru.

Лукьянчиков Г.В. Циклы рынка жилья в США [Электронный ресурс] :

94.

Index Russia.ru.

Львов Д.С. Экономика развития. – М.: Экзамен, 2002. – 512 с.

95.

Лыкова Е. Отдых на Черном море: частный сектор удивляет ценами // 96.

Сетевое издание «РИА Новости». – 2012. – 9 июня.

Максимов С.Н. Недвижимость как экономический актив // Вестник 97.

Санкт-Петербургского университета. Серия 5: Экономика. – 2010. – № 1.

98.

экономического кризиса // Вестник Санкт-Петербургского университета.

Серия 5: Экономика. – 2009. – № 4. – С. 10-17.

Максимов С.Н., Бачуринская И.А. Управление внешними эффектами на 99.

рынке недвижимости // Проблемы современной экономики. – 2009. – № (31). – С. 379-381.

100. Малкина М.Ю. Инфляционные процессы и денежно-кредитное регулирование в России и за рубежом – М.: Инфра-М, 2012. – 310 с. [С.

101. Малкина М.Ю. Экономическая теория: Учебное пособие в 3-х частях – Нижний Новгород: Изд-во ННГУ – 2009. – 436 с.

102. Малкина М.Ю., Лавров С.Ю. Институциональные причины цикличности экономического развития и особенности современного кризиса // Экономический анализ: теория и практика. – 2011. – № 40. – С. 3-4.

103. Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Анализ состояния и тенденций рынка жилой недвижимости Российской Федерации // Экономический анализ:

теория и практика. – 2012. – № 20 (275). – С. 2-12.

104. Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Анализ типа рыночной структуры рынка жилой недвижимости // Вестник Нижегородского университета им.

Н.И. Лобачевского. № 4. – Н. Новгород: Изд-во ННГУ им. Н.И.

Лобачевского, 2012. – С. 313-319.

неоинституциональный анализ рынка жилой недвижимости Российской Федерации // Journal of Institutional Studies (Журнал институциональных исследований). Том 4, №3 – 2012. – С. 22-32.

106. Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Особенности формирования спроса, предложения и равновесия на рынке жилой недвижимости в России // Экономический анализ: теория и практика. – 2013. - № 16 (319). – С. 2–14.

(Перепечатано в Дайжест–Финансы. – 2013. - № 6. – С. 18–29).

107. Малкина М.Ю., Щулепникова Е.А. Тенденции развития рынков труда и капитала в строительной отрасли российской экономики // Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского. № 2 (2). – Н.

Новгород: Изд-во ННГУ им. Н.И. Лобачевского, 2012. – С. 188-196.

108. Малышев И.В. Методология формирования системы управления рынком экологического жилья на основе институционального подхода // Транспортное дело России – М.: Изд-во редакции газеты «Морские вести России». – 2010. – №9. – С. 44–46.

109. Маслоу А. Мотивация и личность / пер. А. М. Татлыбаевой. – СПб. :

Евразия, 1999. – 478 с. [С. 77–105] 110. Мельников К. «Роснефтегаз» сможет принять участие в приватизации // Комерсантъ. – 2012. – 25 мая. – №93 (4878).

111. Менар Клод. Экономика организаций: пер.с фр. – М.: ИНФРА-М, 1996. – 112. Милгром П., Робертс Дж. Экономика, организация и менеджмент: в 2 т. – СПб.: Экономическая школа, 2001 (2004). – 890 с.

113. Минц В.М. Проблемы кредитования жилищного строительства // Банковское дело. – 2002. – №3. – C. 33-35.

114. Миргородская Е.О., Сизякина М.С. Потенциал и проблемы государственного регулирования жилищно-строительной сферы российской экономики // Journal Of Ecnomic Regulation = Вопросы «Гуманитарные перспективы» – 2010. – Том 1 № 2. – С. 16 – 29.

115. Мурашко О. Лев Каплан: Нижкое качество – одна из главных проблем строительной отрасли [Электронный ресурс] : Информационный портал «Саморегулирование» http://sroportal.ru.

116. Никулина, А. Панельные дома: жилье с ограниченным сроком годности [Электронный ресурс] : http://urbanus.ru. – 16.03.2012.

117. Ноздрина Н.Н., Стерник Г.М. Рынок жилья в городах России до и после августовского кризиса 1998 г. // Проблемы прогнозирования – М.: Изд-во Института народнохозяйственного прогнозирования РАН – 2000. – №1. – С. 120-149.

118. Нуреев Р.М. Очерки по истории институционализма. – Ростов-на-Дону:

Содействие - XXI век, 2010. – 415 с.

119. Нурыйахметова С.М. Совершенствование государственного государственного аграрного университета. – 2009. – № 4 (14). – С. 68–71.

http://www.irn.ru/news/37843.html. – 24.12.2009.

http://marketing.rbc.ru/reviews//realty/chapter_1_1.shtml.

122. Оганесян Т. Передовой японский опыт / Т. Оганесян // Эксперт. – 16.07.2007. – № 27 (568).

123. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: Учеб.

Пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 240 с.

124. Отдыхающих в Сочи увеличилось на 9 % – Власти Кубани. [Электронный ресурс] : Сетевое издание «Интерфакс-Россия» – 07.11.2011.

125. Отчёт по работе по теме: «Мониторинг и оценка административных барьеров в жилищном строительстве. Этап 3» // Институт экономики города – М.: 2011.

126. Переписка К. Маркса и Ф. Энгельса с русскими политическими деятелями. Серия «Маркс, Энгельс – творцы научного социализма» : 2-е изд. – М.: Книжный дом «ЛИБРОКОМ», 2010. – 312 с.

127. Пети В., Смит А., Рикардо Д., Кейнс Дж., Фридмен М. Классика экономической мысли: Сочинения. М.: Изд-во "ЭКСМО-Пресс", 2000. – 128. Петрова Ю. АИЖК: ипотечные ценные бумаги помогут перезагрузить ипотечный рынок в России // Ведомости. – 2012. – 25 апр.

129. Петрушин О. Сколько стоит строительство дома: выбор участка [Электронный ресурс] : http://rostov-dom.info. – 2013. – 28 янв.

130. Погорелова Ю. Доходный дом – 2 // Коммерсантъ Деньги. – 2011. – 131. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Формирование ипотеки в догоняющих экономиках: Проблема трансплантации институтов, Центр. экон.-мат. инт. – М.: Наука, 2007. – 196 с.

132. Полтерович В.М., Старков О.Ю. Целесообразно доработать и принять закон о строительных сберегательных кассах // Недвижимость и правовое регулирование – М.: Межрегиональное общественное движение «За правовую поддержку отечественных товаропроизводителей», 2009. – С.

133. Попов Е.В. Трансакции. – Екатеринбург: УрО РАН, 2011. – 679 с.

134. Предпочтения покупателей на рынке вторичного жилья [Электронный ресурс] : Большой портал недвижимости: 25.01.2006.

135. Прогноз развития рынка недвижимости в Москве в конце 2007 – годах [Электронный ресурс] : Центр стратегических исследований «Росгосстрах»: http://www.RGS.ru 136. Прусаков А. «Прошли времена…» // Business guide ("Строительство").

Приложение Коммерсантъ. – 2012. – 9 окт. – №189 (4971).

137. Путин В.В. Строительство справедливости. Социальная политика для России // Комсомольская правда. – 2012. – 13 янв.

138. Расселение ветхого фонда в Нижнем Новгороде [Электронный ресурс] :

http://real.nn.ru. – 2011. – 26 дек.

139. Рейтинг регионов по доле ветхого и аварийного жилья в общей площади всего жилищного фонда [Электронный ресурс] : Центр экономических исследований. – М.: РИА Аналитика. – 2011. – 15 дек.

140. Рикардо Д. Сочинения, Т. 2. «Начала политической экономии и налогообложения» – М: 1935.

141. Родионова Н.В. Специфика ценообразования на рынке жилья и факторы, влияющие на цену недвижимости // Аудит и финансовый анализ, 2009. – 142. Розмаинский И.В. Почему «развитие капитализма» сопровождается ухудшением качества товаров? // Terra Economicus. 2011. – Том 9. № 1. – 143. Российский рынок жилья: вчера, сегодня, завтра : сб. науч. труд. / Сост.

А.Н. Ларионов, Ю.В. Иванова. – СПб. : СПбГАСУ, 2007. – 75 с.

144. Русаков Р. Промзоны ждут жильцов // Ъ – Санкт-Петербург. Приложение «Дом» №160. – 2010. – 01 сен. – С. 4.

145. Рютина Т. «Банковский кризис ударил по строителям» // Ведомости. – 13.07.2004. – №121 (1161).

http://www.business-mag.nn.ru.

147. Сиразетдинов Р.М. Инновационные направления формирования архитектурно-строительного университета. – Казань: Казанский государственный архитектурно-строительный университет. – 2010. – № (14). – С. 345-350.

148. Случаи частичного обрушения жилых домов в России в 2013 году / Справка по материалам информации РИА Новости [Электронный ресурс]: РИА Новости. – 18.07.2013.

149. Сото Э. де. Иной путь. Невидимая революция в третьем мире; пер. Б.

Пинскера. – М.: Catallaxy, 1995. – 320 с.

150. Спелова П. Медведев борется за ипотеку // Недвижимость: приложение к деловой газете «Взгляд». – 2011. – 15 ноябрь.

151. Стерник Г.М. Российский рынок жилья в 2011 году: затянувшееся оживление [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/analiti-eskiemateriali/ROSSIISKII-RINOK-JILYA-v-2011-godu-ZATYANUVSHEESYAOJIVLENIE.html недвижимости [Электронный ресурс] : http://realtymarket.ru/metodi-eskiemateriali/SISTEMNII-PODHOD-K-ANALIZU-RINKA-NEDVIJIMOSTISternik-G.M..html – 2001.

153. Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по отношения в Российской Федерации. – М. : Международная академия оценки и консалтинга, 2009. – №8. – С. 31-53.

154. Стерник Г.М., Черных Е.В. Эволюция качества жилья в переходной экономике России (на примере Москвы) // Тез. докл. науч. конф.

Европейской сети исследователей жилища, Вена, 1–5 июля 2002 г.

[Электронный ресурс] : http://www.realtymarket.org/docs/anl29_4.htm 155. Ступин И. Варги строительных инноваций // Эксперт. – 16.07.2007. – № 156. Сулейманов Д. Турецкие экскаваторы из Елабуги // Электронное периодическое издание «Ведомости» (Vedomosti) Ведомости-Казань, 30.10.2013. – №201 (3463) промышленности / Пер. с англ. под редакцией В.М. Гальперина и Л.С.

Тарасевича – СПб.: Экономическая школа, 1996. – XLII+745 с.

158. Тирская М. Госзаказ: подводные камни [Электронный ресурс] : Деловой Петербург http://www.dp.ru. – 2012. – 17 фев.

159. Титова Н.Г. Формирование и особенности функционирования рынка недвижимости в условиях экономических преобразований в России: Дис.

канд. эк. наук. – Нижний Новгород, 2005. – 194 с.

160. Токарев Н.А., Гаврилов М.Н. Проблемы регулирования цен на Недвижимость: экономика, управление. – М.: Изд-во Москоский государственный строительный университет. – 2007. №1-2. С. 29-32.

[Электронный ресурс] : Ежедневная электронная газета Утро.ru, http://www.utro.ru – 12.08.2011.

162. Тургель И.Д. Российский рынок труда: тенденции и угрозы развития в приоритеты и безопасность, 2010. – № 1 (58). – С. 49-61.

163. Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / под ред.

проф. В.А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

164. Уильямсон О.И. Экономические институты капитализма. Фирмы, рынки, «отношенческая» контрактация. – СПб.: Лениздат, 1996. – 702 с.

165. Ушанова Н.А., Селезнева Ж.В. Управление рынком жилья на основе применения сбалансированных показателей в городском хозяйстве // Транспортное дело России – М. : Изд-во редакции газеты «Морские вести России», 2010. – №11. – С. 17-21.

166. Федосеев И.В. Проблемы инновационного развития строительства // Мир экономики и права. – СПб.: ООО «Межотраслевой научно-издательский и образовательный центр». – 2011. – № 12. – С. 4-8.

167. Флигинских Т.Н. Дифференциация региональных рынков жилья:

кластерный анализ и классификация / Т.Н. Флигинских, И.И. Сычева // Научные ведомости Белгородского государственного университета.

Серия: История. Политология. Экономика. Информатика. – 2012. – Том 21. №1–1. – С. 36–41.

168. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / пер. с англ. – М. : Дело, 1997. – 480 с.

169. Хирургическое вмешательство в пригороды // Эксперт Северо–Запад. – 26.08.2013. – №34 (631).

170. Хорошев А.Н. Введение в управление проектированием механических систем: Учебное пособие – Белгород. : 1999. – 372 с.

171. Хуторецкий А.Б. Анализ равновесий в модели рынка жилья с применением к разработке жилищных программ: Дис. док. эк. наук. – Новосибирск, 2002. – 305 с.

172. Цены в строительстве / под ред М.А. Подобед – М. : «Издательство ПРИОР», 2002. – 208 с.

173. Челнокова В.М. Управление качеством: учеб. Пособие / В.М. Челнокова, Н.В. Балберова; СПбГАСУ. – СПб., 2010. – 135 с.

174. Чемоданов А. Аналитика. Новые стройки, новые цены // Полезная площадь. – 28.09.2011. – № 38.

175. Чернышева Н. «Организации, работающие на рынке недвижимости:

Жилищная инспекция Нижегородской области» // Полезная площадь. – 13.01.2010.

176. Шишканева В.Д. Саморегулирующиеся процессы в стратегическом развитии региональных рынков жилья // Вестник Санкт-Петербургского университета МВД России – Калининград : Изд-во Калининградский филиал Санкт-Петербургского университета МВД России. – 2012. – №1. – С. 190-193.

177. Шлотгауэр М.А. Итория правового регулирования купли-продажи жилой недвижимости в России // Вестник Омского университета. Серия: Право.

178. Шлотгауэр М.А. О правовом регулировании оборота жилой недвижимости за рубежом // Вестник Омского университета. Серия:

Право. – 2007. – № 4 (13). – С 87-92.

179. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д : Феликс, 2002. – 320 с.

180. Экономика недвижимости: Учебное пособие / Т.В. Артеменко [и др.]; под ред. В.И. Ресина. – М. : Дело, 1999. – 328 с.

181. Якорева А. Инновации недоступны [Электронный ресурс] : «Expert Online» URL: http://expert.ru. – 14.03.2012.

182. Яхимович В.И. Стратегия модернизации инвестиционно-финансового механизма рынка жилья трансформационной экономики; Монография. – Ростов : Изд-во Ростовского университета, 2005. – 352 с.

183. Eldred Gary W. Value Investing in Real Estate. – New York, Published by John Wiley & Sons, Inc., 2002. – 301 p.

184. Guthrie Amy Mexico Housing Bust Bruises Investors, Buyers) [электронный ресурс] : The Wall Street Journal. – 30.05.2013.

185. Hewlett Charlie A., Kaufmann Gadi Strategy for Real Estate Companies, Urban Land Institute, 2008. – 160 p.

186. Hyman David N. Economics // Richard D. Irwin, INC., 1989 — 946 p.

187. Jacobus Charles J. Real Estate Principles – South-Western Educational Pub, edition, 2009 – 598 p.

188. Pejovich S. Towards an economic theory of the creation and specification of property rights. - In: Readings in the economics of law and regulations. Ed. by Ogus A. I., Veljanovsky C. C., Oxford, 1984.

189. Doing Business. Measuring Business Regulations. [Электронный ресурс] :

URL: http://www.doingbusiness.org/data/exploreeconomies/russia/#dealingwith-construction-permits.

190. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) [Электронный ресурс] : http://www.ahml.ru.

191. Государственная корпорация – Фонда содействия ЖКХ [Электронный ресурс] : http://www.fondgkh.ru.

192. Группа компаний «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»

[Электронный ресурс] : http://www.irn.ru/ 193. Группа компаний «ПИК» [Электронный ресурс] : http://pik-group.ru.

194. Группа компаний «СУ-155» [Электронный ресурс] : http://www.su155.ru.

195. Информационно-аналитический портал «Русипотека» [Электронный ресурс] : http://rusipoteka.ru.

196. Компании «Премиум» [Электронный ресурс]: http://www.premium-bg.ru.

197. Нижегородская ассоциация промышленников и предпринимателей (НАПП) [Электронный ресурс] : http://www.ipi.nnov.ru.

198. Нижегородская Гильдии Сертифицированных риэлторов [Электронный ресурс] : http://www.nngsr.ru 199. Основные показатели ипотечного кредитования в цифрах [Электронный ресурс] : Русипотека http://www.rusipoteka.ru/ipoteka_statistika_ipotechnoe_ kreditovanie_v_cifrah/. – 01.03.2012.

200. Пенсионный фонд Российской Федерации [Электронный ресурс] :

http://www.pfrf.ru 201. Портал недвижимости Петербурга, Ленобласти, Москвы и Московской области. Новости рынка и объекты недвижимости Ленинградской области, СПб и Подмосковья [Электронный ресурс] : http://www.restate.ru.

202. Сайт «Сенаторский клуб». Секция международного сотрудничества http://www.smsr-senclub.ru.

203. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [Электронный ресурс] : http://www.rosreestr.ru/.

204. Федеральная нотариальная палата [Электронный ресурс] :

http://www.notariat.ru.

205. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) [Электронный ресурс] : https://rosreestr.ru/ 206. Федеральная служба государственной статистики [Электронный ресурс] :

http://www.gks.ru.

207. Федеральное бюро технической инвентаризации [Электронный ресурс] :

http://www.rosinv.ru.

208. Фонд «Институт экономики города» [Электронный ресурс] :

http://www.urbaneconomics.ru.

209. Центр трудоустройства Нижегородской государственной медицинской академии [Электронный ресурс] : http://www.nizhgma.ru/cstv/podderjka/.

210. Центральный банк Российской Федерации (ЦБ РФ) [Электронный ресурс]: http://www.cbr.ru.

1. Категорийность основных типов жилых домов 2. Рождаемость, смертность и естественный прирост населения 3. Двадцать крупнейших строительных компаний России 4. Средневзвешенная ставка по рублевым кредитам нефинансовым организациям сроком до 1 года 5. Классификация земельных участков под индивидуальное жилищное строительство 6. Интенсивность ввода жилья, рентабельность его строительства жилья и «ценовая доступность» жилья в регионах РФ, 2011 г.

7. Оценка домохозяйствами состояния занимаемого им жилого помещения по типу населенных пунктов в РФ Первая Третья СИ – смежные, изолированные 2 – мусоропровод внутри квартиры или тамбура Б – ниже среднего уровня Зашифрованы категории жилых многоквартирных домов:

1А2 – современные кирпичные и построенные в последние годы элитные жилые дома (кроме люкс);

1А1 – высотные кирпичные дома, построенные в стиле «сталинское барокко» с лепными украшениями, скульптурами и эркерами;

1 – кирпичные 7 – 10-этажные дома постройки 50-х – начала 60-х годов без архитектурных украшений;

1Б1 – сталинские дома послевоенной постройки без железобетонных междуэтажных перекрытий с лифтом;

1Б2 – кирпичные с высокими потолками пятиэтажки без лифта и мусоропровода;

2А2 – то же самое, что 1Б1, но без лифта;

2А1 – современные панельные многоподъездные дома и башни 12, 14, 16, 17, 22 и более этажей;

2 – многоподъездные 7–12-этажные дома;

2Б – то же самое, что и 2, но с небольшими кухнями (5–6 кв. метров);

3А – улучшенные пятиэтажки с изолированными комнатами и увеличенной кухней до 8 кв. м;

3 – пятиэтажки со смежными комнатами;

3Б – серии пятиэтажных домов, не подлежащих реконструкции;

ВКЛ (3) – внекатегорийный люкс;

КВ (4) – ветхие внекатегорийные дома, идущие под реконструкцию или снос.

Знаки и означают, соответственно, что дом построен позже или раньше указанного года.

Знак * показывает, что такой признак является существенным в домах близких категорий.

Знак ± означает, что данные признак может присутствовать или отсутствовать.

Рождаемость, смертность и естественный прирост населения [206] родивших умерших естествен- родивших умерших естествен 1) Знак (-) означает естественную убыль населения.