«Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации ...»

Советский период истории рынка жилой недвижимости в России начался с отмены помещичьей собственности на землю без выкупа Декретом Второго Всероссийского съезда Советов от 27 октября 1917 г. «О земле». Далее декабря 1917 г. Декретом ВЦИК «О запрещении сделок с недвижимостью»

приостанавливались все виды сделок с недвижимостью в городах, а 20 августа 1918 г новым Декретом «Об отмене частной собственности на недвижимость в определенной стоимости или доходности, расположенные в городах с населением более 30 тыс. человек» [177]. Принятый в 1922 г. ГК РСФСР с отменой частной собственности на землю упразднял и деление имущества на движимое и недвижимое, в результате чего рынок жилой недвижимости в привычном виде в России перестал существовать, что, однако, не означало отсутствия оборота таковых объектов. Термин «недвижимое имущество»

заменили такими понятиями, как: основные фонды, жилой дом, квартира в индивидуальных застройщиков; их оборот осуществлялся с серьезными ограничениями по особым правилам.

В период командно-административной экономики в России на первичном рынке большую часть жилой недвижимости распределяло государство, в то строительства индивидуальных жилых домов или квартир в жилищностроительных кооперативах (ЖСК) составляло не более 8%. При этом наблюдалось нормированное распределение и прикрепление поставщиков к потребителям, что влекло за собой искаженность цен, дефицит, сговор. На вторичном рынке преобладала мена, что существенно сужало возможности экономических агентов по удовлетворению их потребностей.

дореволюционной России (риэлторы назывались маклерами), но во времена СССР функцию посредника могло выполнять только государственное «Бюро зарегистрировать свою деятельность способствовало уходу частных посредников в теневой сектор экономики.

В период восстановления в России рыночных отношений в начале 90-х годов XX в. начинает развиваться современный рынок жилой недвижимости.

По мнению Г.М. Стерника, «Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений» [152]. Первым этапом явилось формирование стихийного рынка: отношения между участниками не оформлены, носят хаотический характер, культура ведения бизнеса еще не сформирована, предложение определяет спрос. На втором этапе начинает закладываться законодательная база, формирующая правила игры, что привлекает на рынок новых продавцов и инвесторов; развивается ипотечное кредитование, что вызывает резкий рост цен. В настоящее время российский рынок жилой недвижимости переживает третий этап своего развития, для которого характерно повышение качества знаний покупателя о рынке и товарах на нем, спрос определяет предложение.

Согласно современному российскому законодательству, а именно статье 130 Гражданского кодекса РФ, принятого в 1994 году, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты» [1].

В настоящее время в англоязычных странах термин «недвижимость»

имеет два значения, употребляемых исходя из контекста:

1. Real Estate дословный перевод «реальный неподвижный объект» (то есть физическая субстанция);

2. Real Property – дословный перевод «реальная собственность» (то есть титул прав собственности на физический объект).

В международной практике физический объект «недвижимости» обычно рассматривается как комплексный объект, представляющий сумму четырех составляющих:

1. Земельный участок.

2. Объекты над участком.

3. Природные ресурсы под участком.

4. Воздушные пространства над участком.

Исследование недвижимости как титула прав собственности на этот комплексный объект сближает юридический подход с неоинституциональным подходом к собственности в экономической теории.

В России все объекты недвижимости по своему происхождению и характеру использования разделяются на земельные участки, жилую и нежилую недвижимость. Объектами жилой недвижимости в соответствии с Жилищным кодексом РФ признаются изолированные помещения, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания людей, поскольку отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства [2, ст. 15, п. 2].

Виды объектов жилой недвижимости:

1. Жилой дом (или его часть) – это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения пользователями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2. Квартира (или её часть) – это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, в котором существует возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме. Оно состоит из использования, которые предназначены для удовлетворения пользователями бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3. Комната – это часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания людей в жилом доме или квартире [2, ст. 16].

Исследуя объект недвижимости с позиции титула собственности, нужно учитывать, что в экономической теории конкурируют два основных подхода к изучению собственности. Согласно марксистскому подходу (представители – К. Маркс, Ф. Энгельс, К. Каутский, В.И. Ленин и др.), собственность представляет собой систему отношений между экономическим субъектами (а точнее, между классами) по поводу создания, распределения и присвоения благ. К. Маркс также развил теорию земельной ренты Д. Рикардо, которая может быть пригодна для объяснения функционирования рынка жилья. Как объект недвижимости жилье имеет некоторые общие свойства с земельным участком: долговечность, способность приносить (вмененную) ренту и пр.

Частная собственность на землю, по Марксу, является причиной появления абсолютной ренты, а разница в естественном и искусственном плодородии почвы является причиной дифференциальной ренты I и II рода, соответственно. Благодаря частной собственности на землю и ограниченности земельных участков собственник земли получает возможность устанавливать цену выше средней и удерживать эту монопольную цену, получая абсолютную ренту. Дифференциальная рента, согласно теории К. Маркса, возникает как разница между ценой производства продукции на худшей почве и ценой производства на лучших почвах.

Применяя теорию К. Маркса к рынку жилой недвижимости, можно заметить, что, в силу ограниченности земельных ресурсов, предоставляемых для строительства жилья, фирмы, занимающиеся возведением жилья, получают абсолютную ренту. В то же время выделяемые участки имеют различные свойства, которые влияют как на стоимость (затраты), так и на ценность (полезность) объекта жилой недвижимости. Участки могут различаться размерами вложений в землю для приведения их к состоянию, при котором возможно строительство: выравнивание рельефа, отведение грунтовых вод, подведение коммуникаций, строительство дорог, благоустройство и др.

(затратный метод оценки). Участки также различаются местоположением (оценка с точки зрения полезности).

Согласно неоинституциональному подходу (Р. Коуз, А. Алчиан, Г.

Демсец, Й. Барцель), исследуются не отношения, а права собственности. Права собственности включают пучок правомочий и возникающей в связи с этим ответственности. Права собственности могут расщепляться между субъектами:

так, например, государство располагает полным суверенитетом над навигационным воздушным пространством страны; права на подземные минеральные ресурсы тоже, как правило, принадлежат государству. Однако, чем больше количество ограничений (сервитутов) присутствует в правах собственности, тем ниже ценность объекта недвижимости (блага), а, следовательно, ниже спрос на него и его цена, и наоборот. Чем более четкими являются права собственности – тем ниже трансакционные издержки рыночного взаимодействия и выше вероятность оптимального распределения ресурсов. Таким образом, согласно неоинституциональному подходу, права собственности являются одним из основных правил игры в экономической системе, и это касается также отдельных сфер деятельности и отдельных рынков, в частности, рынка жилья.

В неоинституционализме, в трудах О. Уильямсона, К. Менара, Дж.

Акерлофа и др., помимо теории прав собственности, развивались теории контрактов, асимметрии информации, предконтрактного и постконтрактного оппортунизма, которые вполне могут быть применены при анализе институциональных механизмов функционирования рынка жилой недвижимости. В неоинституционализме функционирование того или иного рынка рассматривается с точки зрения установившихся правил игры, а правовой и экономический подход взаимно дополняют друг друга.

В трудах неоклассического направления экономической мысли заложены функционирования конкурентных и неконкурентных рынков, которые позволяют исследовать рынок жилья. Так, в работах представителей Австрийской школы К. Менгера и Э. Бем-Баверка развивалась концепция капитальных благ, теория вменения, позволяющие понять механизмы ценообразования на рынках активов длительного пользования (к разряду неоклассического направления К. Менгер, У. Джевонс, Дж.Б. Кларк, А.

потребительского поведения, поведения фирмы, рыночного равновесия (спроса, предложения, эластичности, типов рыночных структур, последствий государственного регулирования рынков), которые будут использованы ниже для анализа рынка жилой недвижимости России.

Неоклассическое направление экономической мысли описывает процесс рыночного ценообразования, который характерен для первичного рынка жилой рассматривает рыночную цену как результат пересечения цены спроса, определяемой предельной полезностью, и цены предложения, определяемой предельными издержками. Применительно к первичному рынку жилья данная модель формирования рыночной цены представляет собой компромисс между максимальной цены, которую он готов заплатить за каждую дополнительную (индивидуальных предпочтений), и интересами продавца (строительной фирмы), выражающимися в виде минимальной цены, за которую он может реализовать жилье при условии покрытия затрат на его возведение.

В рамках неоклассического направления экономической мысли жилая недвижимость может рассматриваться как благо и как ресурс, то есть источник дохода. Это благо является:

материальным, поскольку имеет вещественную, осязаемую форму;

экономическим, поскольку требует затрат или определенных усилий на его создание или приобретение и дальнейшее содержание;

потребительским, поскольку используется для личного потребления;

частным, хотя его отдельные составляющие могут иметь признаки коллективных (или клубных) благ.

Однако возможны варианты, когда объект жилой недвижимости является не потребительским, а капитальным благом: например, при покупке жилья с целью в дальнейшем перепродать его по более высокой цене это потребительское благо можно считать источником разового дохода, а при сдаче жилья в аренду его можно считать временной рентой.

Объект жилой недвижимости как благо субъективно оценивается потребителем, то есть имеет для него определенную полезность. С точки зрения ординалистской теории потребительского выбора, невозможно измерить полезность, но можно определить место данного блага (в нашем случае жилья) в общей структуре потребностей человека [101, т. 1, с. 120]. Это можно сделать также на основе иерархической модели потребностей человека, предложенной американским психологом А. Маслоу. Поскольку абстрактная физиологическая потребность в жилище выражается в ощущении чувства дискомфорта при его отсутствии, фактически она является нуждой. В таком случае она относится к низшим уровням структуры потребностей А. Маслоу. Если же рассматривать объект жилой недвижимости как потребность, которая принимает специфическую форму, соответствующую возможностям рынка, культурному уровню и социальному статусу человека, тогда жилье может удовлетворять не только биологические, но социальные потребности.

Применим пять основных уровней человеческих потребностей, выделенных А. Маслоу [109], для объяснения полезных свойств объекта жилой недвижимости:

физического состояния человека, обусловлены необходимостью поддержания жизнедеятельности:

А) Потребность в пище: жилье является местом хранения своих продуктов питания, а также приготовления и употребления еды, для чего могут быть отведены отдельные части жилых помещений (кухня, столовая).

Б) Потребность в воде, которая служит как средством утоления такой физиологической потребности, как жажда, так и для поддержания гигиены и защиты от заболеваний: современное жилье также предусматривает наличие источника воды (водопровода), системы водоотведения, отдельного помещения для принятия водных процедур (туалетная и ванная комнаты, бассейн и др.);

организации в жилом помещении желаемого температурного, звукового и светового режима, режима влажности и чистоты воздуха, подбора и удобства расположения предметов быта и пр.;

времяпрепровождения, целью которого является восстановление сил и достижение работоспособного состояния организма. Для разных стадий отдыха человека могут отводиться отдельные зоны или помещения объекта жилой недвижимости: спальная зона предназначена для прохождения стадий усталости, расслабления и восстановления сил; а в стадии развлечения занятия во время отдыха могут быть самыми разнообразными в зависимости от индивидуальных предпочтений (гостиная, библиотека, спортивный зал и др.) – это уже относится к более высоким уровням потребностей в иерархии Маслоу;

дополнительной площади жилого помещения, необходимой и достаточной для обеспечения нормального удовлетворения физиологических потребностей каждого члена семьи (например, наличие детской комнаты).

Потребности в безопасности включают потребности в защите от физических и психологических опасностей со стороны окружающего мира и уверенность в том, что физиологические потребности будут удовлетворены в будущем:

А) Потребность в защите – традиционно жилье представляло собой укрытие не только от неблагоприятных погодных условий, но и служило защитой от хищников, врагов и пр.;

Б) Потребность в стабильности и независимости; свободе от страха, тревоги и хаоса. Собственное жилье – «свой дом» в понимании человека ассоциируется с некой стабильностью существования нынешнего порядка вещей, уверенностью в завтрашнем дне, своего рода гарантией обеспеченной старости и т.д.;

В) Потребность в структуре, порядке, законе и ограничениях. По признаку места жительства производится регистрационный учет, который необходим гражданину РФ для допуска к различным благам: бесплатное образование и здравоохранение, социальные гарантии и др., хотя практика показывает, что институт учета граждан упрощается и становится демократичнее. Также современное законодательство гарантирует неприкосновенность жилища, защиту права частной собственности на землю, регулирует публичные и частные сервитуты – права пользования чужим объектом недвижимого имущества и т.д.;

Потребности в принадлежности и любви (социальные потребности или потребности в причастности) включают:

А) Чувство принадлежности к чему или кому-либо – подразумевает наличие ценностного и эмоционального значения, привязанности к своему месту обитания – дому, о котором постоянно думают и куда стремятся вернуться. Объект жилой недвижимости является материальной основой существования института семьи.

взаимодействия, привязанности и поддержки. В многоквартирном жилом доме или коттеджном поселке, состоящем из индивидуальных жилых домов, формируется особая среда общность жильцов, объединенных общими интересами, потребностями, предпочтениями др.

В) Потребность в информации. В условиях отсутствия нервных сигналов нервная ткань деградирует, психика расстраивается, поэтому конструкция любого жилого помещения предусматривает возможности связи с окружающим миром: оконные конструкции, двери, технические устройства связи (телефон, Интернет, домофон, телевидение), почтовый ящик и т.д., а также в жилом помещении происходит общение с членами семьи и другими членами сообщества.

Потребности в признании включают:

А) Потребности в самоуважении, личных достижений, компетентности, независимости. Красивая и благоустроенная придомовая территория, большая площадь и нестандартная планировка, особый архитектурный стиль здания, экологичность района, надежность охраны – все эти составляющие блага позволяют потребителю почувствовать себя успешным и самодостаточным человеком.

Б) Потребности в уважении со стороны окружающих, признании.

Например, жители клубных домов требовательны к выбору соседей, поэтому выбирают объекты жилой недвижимости со специально созданной социальной средой.

Потребность в самоактуализации включает потребности в реализации своей уникальности, своих потенциальных возможностей и росте как личности; это потребность делать то, что нравится и к чему есть способности и таланты. Например, наличие домашнего спортивного зала позволяет реализовать свои амбиции тем, кто заботится о своем здоровье и стремится к идеалам красоты; домашний кабинет (библиотека) предназначен для проведения деловых разговоров и встреч в неформальной обстановке, а также для уединения при выполнении напряженной работы; домашняя студия звукозаписи помогает реализоваться музыкантам, композиторам, аранжировщикам. К каждому из этих помещений, расположенных в границах объекта жилой недвижимости, предъявляются определенные требования, которые позволяют гармонично сочетать режимы работы и отдыха.

Жилая недвижимость обладает характеристиками комплексного блага, включающего как само жилое помещение (его внутренние и внешние характеристики), так и индивидуальную инфраструктуру дома (наличие автостоянки, охраны, автономного инженерного оборудования), местоположение, окружающую социальную среду, экологичность, уровень безопасности местности и другие показатели качества объекта жилой недвижимости.

Также жилье можно отнести к разряду нормальных благ (благ высшей категории, в отличие от инфериорных благ), для которых при увеличении потребления (то есть росте количества квадратных метров площади жилого помещения) предельная полезность до некоторого момента увеличивается.

Однако, начиная с некоторого момента, в действие вступает закон убывающей предельной полезности – предельная полезность дополнительных метров уменьшается. Согласно экономической теории, предельная полезность объекта жилой недвижимости определяет цену, которую потребитель согласен заплатить за каждую очередную единицу блага.

В экономической теории ординалистский подход рассматривает выбор потребителя как процесс, проходящий три стадии:

1) учёт потребительских предпочтений;

2) учёт бюджетных ограничений;

3) окончательный выбор путём совмещения желаний и возможностей.

То есть процесс принятия решения для любого покупателя (семьи – домашнего хозяйства) начинается с рассмотрения его желаний (ощущения нужды, выявления потребностей), который можно условно описать при помощи кривых безразличия. Это означает, что одного и того же уровня потребления можно достичь с помощью различных потребительских наборов. Однако покупатель, согласно теории К. Ланкастера [89], будет оценивать свой субъективный интерес к отдельным характеристикам выбираемых объектов жилой недвижимости, а уже затем оценит свои возможности приобретения желаемого. Совместив желания с возможностями, согласно ординалистскому подходу, он делает оптимальный выбор.

В кардиналистском подходе покупатель делает выбор в пределах ограниченной денежной суммы в пользу того объекта жилой недвижимости, который будет приносить максимальную суммарную полезность. Например, семья с двумя детьми, имея лимитированный бюджет покупки объекта недвижимости, учитывая свои индивидуальные предпочтения, может выбрать из следующих вариантов с равной рыночной стоимостью: а) двухкомнатную квартиру в центральной части города или района рядом с хорошей транспортной развязкой, с лучшими образовательными и медицинскими учреждениями в шаговой доступности или б) многокомнатную квартиру на окраине города или в) индивидуальный жилой дом с подсобными помещениями и земельным участком в области. Оптимальный потребительский набор в рассматриваемом примере представлен в виде комбинации двух благ:

площади (в т.ч. количество комнат и прочих вспомогательных помещений) и местоположения (не крайние этажи, не торцевые квартиры, близость к объектам инфраструктуры и др.) объекта жилой недвижимости.

Кроме того, оптимальное потребление того или иного блага в терминах неоклассической теории определяется равенством предельной полезности, оцененной в денежном выражении, и предельных издержек. Издержки включают расходы на покупку жилья, регистрацию прав собственности, а также расходы, связанные с использованием жилой недвижимости. Последние состоят из двух частей:

Расходы, связанные с поддержанием (реализацией и защитой) прав собственности: уплата налогов, страхование и др.;

Собственник несет бремя заботы и ухода за имуществом: жилое помещение необходимо содержать в чистоте, обеспечивать определенный температурный режим, ремонтировать, обеспечивать безопасность и т.д.

В этом случае каждое домохозяйство, действуя рационально, выбирает для себя оптимальный объем потребления блага «жилая недвижимость». Как ресурс жилье может приносить вмененную ренту (при использовании его для личных нужд), спекулятивный доход (при перепродаже) или арендную плату (при сдаче в аренду). Исследовав особенности жилой недвижимости как блага и ресурса, перейдем к анализу рынка жилой недвижимости.

1.2. Рынок жилой недвижимости: определение, функции, субъекты и Американские экономисты Дж. Фридман и Н. Ордуэй, авторы учебника «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», определяют рынок недвижимости как взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости [168].

Российский экономист Г.М. Стерник уточняет, что рынок недвижимости – это «сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка)» [152]. В то же время рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений между его участниками по вопросам приобретения, продажи, сдачи в аренду и др. объектов недвижимости.

По мнению Г.М. Стерника, рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции [152]:

1) эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;

2) отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту 3) свободное формирование цен на объекты и услуги;

4) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;

5) перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.

недвижимости: социальная, распределительная, ценообразующая, перераспределительная. По-нашему мнению, рынок жилой недвижимости также выполняет информационную функцию, т.к. аккумулирует огромные объемы информации о наличии, качестве, ценах и т.п., которая используется продавцами, покупателями (в т.ч. потенциальными), государственными органами, инвесторами и др.

Важное значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики подтверждается [152]:

колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

По данным 2012 года, доля сектора «Операции с недвижимым имуществом» в РФ составляет 5,5% общей добавленной стоимости [206].

На рынке недвижимости взаимодействуют две группы субъектов.

Покупатели – ими являются как физические лица (граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства – домашние хозяйства), так и юридические лица (в т.ч. инвесторы). Мотивами деятельности этих групп на рынке является удовлетворение потребности в жилье, либо улучшение уже существующих жилищных условий, либо инвестирование в объекты жилой недвижимости с целью получить прибыль от продажи или от сдачи в аренду.

Продавцы ими являются как физические, так и юридические лица (собственники:

мотивом деятельности этой группы на рынке является получение дохода за счет продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.

Остальных участников, осуществляющих регулирующие функции и представляющих инфраструктуру рынка жилой недвижимости, также можно разделить на две группы:

Государственные органы – на рынке недвижимости выполняют две основные функции: регулирующую (формирование целостной нормативной базы регулирования рынка) и хозяйственную (вовлечение в хозяйственный финансирования бюджетной сферы и инвестиций в развитие территории). Что касается рынка жилой недвижимости, то для него характерно выполнение государственными органами преимущественно первой функции, что на практике осуществляется посредством правового и экономического регулирования, а также инфраструктурное обеспечение деятельности на рынке недвижимости (учет недвижимого имущества, регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, нотариат, лицензирование профессиональной деятельности, судебный контроль и арбитраж, антимонопольные меры, функциональное и правовое зонирование территории и т.д.).

недвижимости относятся:

Ростехинвентаризация, Федеральное бюро технической инвентаризации БТИ) – предприятие аккредитовано на проведение работ по техническому учету и инвентаризации на всей территории России и является федеральным государственным предприятием [207].

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Основными функциями на рынке жилой недвижимости являются: государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдача информации о зарегистрированных правах, кадастровый учет и оценка объектов недвижимости и др. [203].

Нотариальные конторы. Из раздела II Федерального закона «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02. N 4462-1) (ред. от 03.12.2011) можно выделить следующие основные функции нотариусов на рынке жилой недвижимости: удостоверение имущественных сделок, выдача свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов, наложение и снятие запретов отчуждения имущества, свидетельство верности копий документов и выписок из них, подлинности подписи на документах, верности перевода документов с одного языка на другой, удостоверение факта нахождения гражданина в живых, в определенном месте, тождественности гражданина с лицом, изображенным на фотографии, времени предъявления документов, передача заявления физических и юридических лиц другим физическим и юридическим лицам, принятие в депозит денежных сумм и ценных бумаг и др., выдача свидетельств о праве на наследство и принятие мер к охране наследственного имущества, удостоверение доверенности [9, раздел II], а также оказание физическим и юридическим лицам содействия в осуществлении их прав и защите законных интересов, разъяснение им права и обязанностей, предупреждение «о последствиях совершаемых нотариальных действий, с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована им во вред» [204].

недвижимости: взимание налогов на имущество и земельного налога, взимание налогов на доходы от продажи или сдачи в аренду объектов недвижимости, а предпринимателей, оказывающих посреднические функции на рынке недвижимости и осуществляющих строительство, реконструкцию, реставрацию и др.

недвижимости: «осуществление государственного контроля за содержанием жилищного фонда и качеством предоставляемых населению коммунальных услуг» [175]. Причем, проверяются жилые дома, независимо от формы их собственности.

Арбитражные суды, учреждения Минюста РФ, а также другие органы государственной власти субъектов РФ, муниципальные органы и др.

функционирование инфраструктуры рынка жилья. Основным мотивом их деятельности является получение дохода на основе соглашений с заинтересованными лицами, самостоятельно не способными эффективно и с недвижимости. К ним относят:

Риэлторские фирмы – основная функция их на рынке недвижимости – это минимизация совокупных издержек и рисков при совершении сделок с недвижимостью. Основными видами деятельности являются: оказание консультативно-посреднических услуг при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, а также заключение договоров купли-продажи жилья с пожизненным содержанием собственника и т.д.

Агентства независимой оценки – определяют рыночную стоимость права собственности или других вещных прав (в т.ч. права аренды) в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Имущественная оценка необходима в следующих случаях: при кредитовании (когда объект недвижимости выступает залогом), при страховании объекта недвижимости, при вступлении в права наследства, для решения имущественных споров, а также для совершения сделок купли-продажи недвижимости.

Страховые компании. На первичном рынке недвижимости выполняют следующие основные функции: страхование финансовых рисков в долевом строительстве, страхование при ипотечном кредитовании (в т.ч. жизни, трудоспособности и здоровья заемщика, самого объекта недвижимости, ответственности заемщика). На вторичном рынке недвижимости страховщики выполняют такие функции как: страхование титула собственности, страхование при ипотечном кредитовании, а также страхование от пожара, залива, повреждений и противоправных действий третьих лиц.

Банки – предоставляют ипотечные кредиты для приобретения жилой недвижимости, а также участвуют в расчетах между участниками рынка.

Регистраторы - осуществляют регистрацию прав на недвижимое имущество, юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, составление договоров по приобретению (отчуждению) объектов недвижимости, а также проводят юридические консультации, юридические экспертизы правоустанавливающих документов и др.

Рекламные и маркетинговые агентства.

Структура рынка жилой недвижимости весьма неоднородна. На основе характеризующиеся собственными моделями поведения. Так, по целям приобретения жилья рынок можно разделить на потребительский и инвестиционный сегменты. Для потребительского сегмента целью покупателей жилья является изменение параметров потребительского выбора, сопровождающееся улучшением (иногда ухудшением) жилищных условий.

Жилье, приобретаемое в потребительских целях, приносит его владельцу полезность. На инвестиционном сегменте жилая недвижимость рассматривается как актив, способный приносить спекулятивный доход (при продаже) либо ренту (при сдаче жилья в аренду).

На рынке жилой недвижимости выделяются два сегмента: первичный и вторичный. Первичный рынок жилой недвижимости представляет собой часть рынка жилой недвижимости, на котором продаваемые объекты (частные жилые дома или квартиры в строящихся или только что сданных в эксплуатацию домах) еще не эксплуатировались по назначению, и права собственности на такие объекты еще не зарегистрированы в уполномоченном государственном органе. После сдачи объекта жилой недвижимости в эксплуатацию застройщик обязан оформить право собственности на него, и с момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности данный объект является предметом сделок уже в сегменте вторичного рынка жилья.

Вторичный рынок жилой недвижимости охватывает оставшуюся часть рынка жилой недвижимости – здесь представлены объекты жилой недвижимости, уже имеющие «историю»: предыдущих собственников.

Среди наиболее известных методологических подходов к разработкам классификаций объектов жилой недвижимости в РФ можно выделить работы Г.М. Стерника, В.А. Горемыкина, В.И. Ресина и др.

многоквартирными новостройками следующих типов:

а) панельные дома, возведенные из блоков; квартиры в которых стандартные планировки, невысокие потолки и не самые лучшие эксплуатационные характеристики;

б) монолитные дома, возведенные посредством залива бетонной смеси в заранее установленную опалубку; в квартирах таких строений ровные стены, потолки и полы, перепланировка практически невозможна; сами дома строятся преимущественно по индивидуальным проектам, конструкции таких домов наиболее устойчивые и прочные;

в) монолитно-кирпичные дома, имеющие каркас из железобетона, по наружной стороне отделанный кирпичом, – отличаются более длительным сроком эксплуатации (от 100 лет и выше), сокращенными сроками возведения, свободной планировкой и высокими потолками, равномерным оседанием при проседании грунта в первые годы после возведения (не образуются трещины, как в панельных домах) и др.

г) кирпичные дома, являющиеся наиболее дорогостоящими, однако отличаются высокой тепло- и звукоизоляцией, удобной планировкой, возможностью перепланировки, высокими потолками и др.;

д) каркасно-блочные дома, возводятся из специального каркаса, в который встраиваются блоки из различных материалов; отличаются нестандартной планировкой, имеют «дышащие» стены, редко деформируются и покрываются трещинами;

е) блочные дома, возведенные из шлакобетонных и керамзитобетонных блоков, скрепляемых цементным раствором, с облегченными многопустотными железобетонными плитами; отличаются дешевизной строительства, невозможностью перепланировки, невысокая звукоизоляция.

Предложение в сегменте первичного рынка жилья в малоэтажном строительстве представлено домами, возводимыми как по традиционной технологии (деревянная рубка, оцилиндрованное бревно, клееный брус, кирпич), так и по современным технологиям (каркасное домостроение, монолитное домостроение с применением несъемной опалубки, технология теплоэффективных блоков).

представлено многоквартирными жилыми домами, которые, согласно классификации В.А. Горемыкина [55], объединяются в четыре условные категории:

1. Престижные – к ним относят современные кирпичные дома, построенные по индивидуальным проектам, а также «сталинские» дома с высокими потолками, расположенные в историческом центре;

2. Массовые – к ним относят современные блочные и панельные дома высотой обычно 9, 10, 12, 14, 17 этажей в различных районах города;

3. Пятиэтажки старого жилого фонда – к ним относят панельные, блочные и кирпичные дома, чаще всего без лифта и мусоропровода;

архитектурно-художественные решения.

представлена в приложении 1.

Таким образом, сегментация рынка жилой недвижимости может производиться по различным признакам в зависимости от задач исследования:

целям приобретения жилья, первичности (вторичности) вхождения на рынок, особенностям введения в эксплуатацию объектов жилой недвижимости и регистрации прав собственности, технологиям возведения и материалам стен и др. В дальнейшем исследовании мы будем опираться на три основных обобщающих классификации рынка жилья: по целям приобретения жилья, его участию в обороте и по качеству жилья (определяемому в том числе его категорийностью).

1.3. Особенности формирования спроса и предложения на рынке жилой Равновесие на рынке жилья формируется как под влиянием спроса на него, так и под влиянием его предложения. А также на этот процесс оказывает влияние то, к какому типу рыночной структуры относится рынок жилой недвижимости. Рассмотрим эти составляющие рынка жилой недвижимости по отдельности.

1.3.1. Формирование спроса на рынке жилья Спрос на жилье – это зависимость желаемых объемов его приобретения, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены за единицу жилой площади. Общий рыночный спрос определяется суммированием спроса со стороны индивидуальных покупателей.

Однако высокая дифференциация товара на рынке жилья делает это суммирование условным.

Вид функции спроса на жилье зависит от ценовой эластичности спроса, которая, в свою очередь, определяется действием эффекта замещения и эффекта дохода. С одной стороны, жилье – товар, у которого практически нет заменителей. Из-за низкого эффекта замещения спрос на жилье менее эластичен по цене. С другой стороны, жилье – дорогостоящий товар, поэтому эффект дохода оказывает существенное влияние на его приобретение. При повышении цен на жилье реальный доход (или реальная сумма накоплений) покупателей значительно снижается, поэтому объем спроса на него падает. В силу разного влияния данных эффектов для групп покупателей с разной покупательной способностью и разными предпочтениями, эластичность спроса по цене на элитное жилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнеси тем более эконом- класса.

недвижимость (так называемые детерминанты спроса):

Предпочтения и вкусы потребителей. Спрос на недвижимость – понятие динамическое. По мере развития рынка жилья происходит изменение стандартов потребительского поведения. Так, построенные в начале 90-х годов XX века элитные дома сегодня не очень популярны, поскольку у многих из них при проектировании и строительстве было допущено много ошибок: низкая высота потолков, неприглядный внешний вид, отсутствие некоторых обязательных на сегодняшний день элементов (подземный гараж, должный уровень охраны и др.). Изменились и предпочтения населения относительно этажности. Если в 80-х годах наибольшим спросом пользовались второй и средние этажи, то в настоящее время покупатели отдают предпочтение более высоким этажам. Это объясняется рядом обстоятельств. На нижние этажи распространяется шум, запах, световое мерцание рекламных конструкций от расположенных на первых этажах офисов, магазинов и предприятий сферы административного этажа, такие квартиры нуждаются в дополнительных системах защиты, например, оконных решетках, что не всегда выглядит эстетично и часто доставляет чувство дискомфорта. Установка пультовой охранной сигнализации также увеличивает издержки содержания такого объекта жилой недвижимости, однако не всегда может гарантировать безопасность находящихся в помещении лиц. В крупных городах вблизи оживленных улиц на нижних этажах сильнее ощущаются загрязненность воздуха и шум. Увеличивается вероятность приобрести квартиру с видом на близкорасположенные окна и стены соседних домов, в то время как для современных высотных домов, расположенных в районах точечной застройки, открывается панорамный вид из окна и преобладает естественное освещение.

Для высоких этажей легче получить разрешение на перепланировку квартиры, так как меньше веса постройки над квартирой. Наконец, в современных высотных домах есть грузовые лифты, что решает проблему транспортировки мебели на верхние этажи. Изменяются предпочтения потребителей и относительно отделки квартиры. Если в 90-х годах высшим стандартом индивидуальная дизайнерская отделка. Покупатели стали более осведомленными относительно современных тенденций, чему немало способствует посещение развитых стран.

недвижимости представляет собой совокупность свойств, характеризующих степень его пригодности к использованию по назначению и удовлетворению разных запросов потребителя: эффективность, долговечность, эргономичность, экологичность, безопасность, эстетичность и др. В административнокомандной экономике одним из главных требований было удовлетворение нужд широких слоев населения в бесплатном жилье по минимальным социальных нормам. В рыночной экономике жилье продается разным слоям населения с учетом их возможностей и запросов [154], товар на рынке жилья стал более дифференцированным. При прочих равных условиях качество влияет на цену спроса. Однако отсутствие необходимой информации о качестве приобретаемого жилья у покупателей как на первичном, так и на вторичном рынке порождает проблему так называемого «ухудшающего отбора», по Дж Акерлофу: хорошие объекты жилой недвижимости быстро покидают рынок или даже не выходят на него (продаются на основе личных связей), а плохие снова возвращаются на рынок [105, с. 32] (подробнее в параграфе 2.3). Кроме того, по всей видимости, на этом рынке также присутствует эффект Дж.

Стиглера «цена – показатель качества», согласно которому в условиях отсутствия необходимой информации покупатель начинает считать цену как косвенное свидетельство качества объекта. На наш взгляд, этот эффект наиболее существенен для рынка первичного жилья, когда потребитель не в состоянии оценить качество современных технологий и материалов.

Доходы покупателей. Спрос на жилье зависит как от прошлых, так от текущих и ожидаемых в будущем доходов, что соответствует концепции жизненного цикла Ф. Модильяни. Ожидаемые в будущем доходы зависят от настроений в обществе (преобладание оптимизма или пессимизма).

Возможность приобретения жилья в текущем периоде в счет будущих доходов зависит также от степени развитости программ ипотечного кредитования. Эти программы позволяют разделить крупные единовременные затраты на покупку объекта жилой недвижимости на части и отнести их выплаты на будущие периоды.

В настоящее время в России действует и такая мера государственной поддержки российских семей, как «материнский (семейный) капитал» (МСК), который, согласно Федеральному закону от 29 декабря 2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», может быть использован по следующим направлениям:

приобретение (строительство) жилого помещения или индивидуального жилого дома;

строительство или реконструкция индивидуального жилого помещения без привлечения организации-подрядчика;

компенсация затрат на строительство или реконструкцию объекта индивидуального жилищного строительства;

оплата первоначального взноса при получении кредита или займа, в том числе ипотечного, на приобретение или строительство жилья;

погашение основного долга и уплата процентов по кредитам или займам, в том числе ипотечным, на приобретение или строительство жилья;

оплата участия в долевом строительстве;

оплата вступительного взноса в качестве участника жилищных, жилищностроительных, жилищных накопительных кооперативов.

С момента введения в 2007 году размер МСК увеличился с 250 тыс. руб.

до 408960,5 руб. в 2013 году [11, ч. 1, ст. 10]. Только в 2011 году Пенсионным фондом России было принято к рассмотрению 707815 заявлений о выдаче сертификатов на МСК, из которых 700505 одобрено, в том числе:

на улучшение жилищных условий семьи без привлечения кредитных средств было подано 187672 заявления (47067 заявлений в 2010 году), на что было выделено 55,74 млрд руб. (9,5 млрд руб. в 2010 году);

на погашение основного долга и уплату процентов по кредитным договорам на приобретение (строительство) жилых помещений - заявления (249483 заявления в 2010 году), на что было выделено 110,01 млрд руб. (68,18 млрд руб. в 2010 году).

Всего за время действия этой дополнительной меры государственной поддержки российских семей в 2007 – 2011 годах было выдано сертификатов на МСК [200, Годовой отчёт за 2011 г.].

Следует отметить, что изменение доходов населения способствует изменению структуры спроса из-за изменения требований к качеству объектов жилой недвижимости со стороны покупателей. Поэтому увеличение реальных доходов покупателей влечет за собой увеличение спроса на более качественное жилье и уменьшение спроса на менее качественное жилье.

А) Цены на комплементарные блага отрицательно влияют на спрос. Так, удорожание содержания и ремонта жилья, а также повышение тарифов на центральное отопление и другие жилищно-коммунальные услуги, которые рассчитываются на квадратный метр жилой площади, при прочих равных условиях снижает спрос на квартиры большой площади. При этом будет изменяться и структура спроса на недвижимость: люди с небольшим достатком (например, одинокие пенсионеры, живущие в многокомнатных квартирах) начнут избавляться от излишков жилплощади (что увеличит предложение таких квартир) и увеличат спрос на малометражное жилье эконом класса.

Б) Цены на блага-субституты положительно влияют на спрос. Так, при увеличении цен на квартиры на первичном рынке, покупатели станут больше приобретать на вторичном рынке жилья, и наоборот. При удешевлении содержания загородной недвижимости уменьшится спрос на городские квартиры.

В) Цены на независимые товары оказывают косвенное влияние на спрос через эффект дохода. Действительно, повышение цен на основные потребительские блага, в целом удорожание жизни ведет к уменьшению реальных доходов населения и отрицательно сказывается на спросе на дорогостоящие товары, в том числе новое жилье.

Фактор времени. Спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Традиционно он увеличивается весной (в большей степени в это время спрос растет на загородную недвижимость) и осенью (спрос растет на городские квартиры). Также необходимо учитывать, что все сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, поэтому совершаются в дни работы органов Росреестра. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 13 п. 3), «государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав» [6].Такой большой срок на регистрацию прав приходится учитывать в случаях купли-продажи недвижимости со спекулятивными целями.

покупателей жилья влияет увеличение рождаемости, которое приводит к необходимости улучшения жилищных условий: либо за счет покупки жилья большей площади, либо приобретения отдельного жилья молодыми семьями. В последнее время наблюдается позитивная динамика: происходит сокращение отрицательного естественного прироста населения. По данным Федеральной службы государственной статистики, за 10 лет (с 2000 по 2010 годы) в России естественная убыль сократилась с 958532 до 239568 человек в год (см.

приложение 2), или с 6,6 промилле до 1,7 промилле [206].

На спрос на жилье влияют также факторы внешней и внутренней миграции населения, как постоянной, так и временной. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики, только в период с 2004 года по 2008 год миграционный прирост в Россию увеличился с 41275 чел. до 242106 чел. в год (или на 586,57%), потом начал снижаться. Эмиграция сопровождается ростом потребности в постоянном жилье.

В отличие от эмиграции, миграция (в том числе трудовая) увеличивает потребительский спрос на рынке аренды жилья (данные о среднегодовой численности иностранных трудовых мигрантов в РФ представлены в главе 2 на рис. 2.2). Так, в курортных городах в разгар туристического сезона в силу роста спроса на временное жилье стоимость аренды жилья повышается значительно:

в Анапе и Геленджике она увеличивается в среднем на 40% в июле и на 60% в августе, по сравнению с ценами мая и июня [96]. Миграционные процессы, вызывают также вторичные явления на рынке жилья. Так, в последние годы появился особый сегмент покупателей жилья в коммерческих целях, целью которых является его сдача в аренду трудовым и прочим мигрантам ради получения дохода. Таким образом, временная миграция также приводит к увеличению спроса на рынке жилья.

экономических перемен. Ожидания экономических перемен сказываются как на потребительском спросе, так и на формах сбережения дохода. Например, в конце 1997 г. в России было объявлено о предстоящей деноминации рубля и обмене денег. Население начало избавляться от старых купюр, и спрос на недвижимость, в частности, квартиры, увеличился значительно. В результате цены на квартиры выросли в среднем на 2030%, да и купить квартиру даже по возросшей цене в ноябредекабре 1997 года было большой проблемой [100, с.

46].

Другой пример: в последние дни 2009 года наблюдался ажиотажный рост продаж на рынке недвижимости в Болгарии: только в Софии заключалось более полутысячи сделок в день. Ажиотаж был вызван рассмотрением законопроекта, запрещающего оплату приобретенного жилья наличными деньгами. Население страны и внешние инвесторы ожидали, что после принятия законопроекта возникнут дополнительные расходы на перевод денег со счета покупателя на счет продавца.

Ожидание макроэкономических кризисов также оказывает влияние на спрос на недвижимость. С одной стороны, в период кризиса происходит уменьшение реальных доходов населения и увеличение стоимости заимствования, что приводит к сокращению спроса и уменьшению цен на жилую недвижимость. В то же время уменьшению цен предложения жилья способствует ухудшение финансового положений застройщиков. Поэтому ожидание удешевления недвижимости может привести к отсрочке приобретения жилья на период кризиса. С другой стороны, ожидание удорожания ипотечных кредитов в период кризиса ведет к росту спроса на такие кредиты в текущем периоде: решения о приобретении жилья, соответственно, также переносятся на текущий период [161]. Следовательно, выбор конкретного потребителя относительно времени покупки жилья зависит от структуры его финансовых расходов (доли собственных и заемных средств).

Наконец, ожидаемая динамика цен оказывает большее влияние на поведение покупателей-инвесторов, нежели покупателей-потребителей жилья.

Налоги и дотации (субсидии) покупателям. Увеличение налогов на покупку или содержание жилья приводит к сокращению спроса на него. В то же время увеличение налогов, уплачиваемых продавцами недвижимости, приводит к уменьшению предложения жилья. Однако современная экономическая теория свидетельствует о том, что с точки зрения нового равновесия и распределения налогового бремени не имеет значения, кто именно (покупатель или продавец) уплачивает налог. Налоговые вычеты, используемые при покупке недвижимости, действуют в обратном направлении:

способствуют увеличению спроса на жилье, и их эффект, согласно экономической теории, также распределяется между продавцом и покупателем.

Так, в РФ покупатель объекта жилой недвижимости один раз в жизни (с 2014 года – несколько раз) может воспользоваться правом получения налогового вычета с суммы, уплаченной при покупке жилья, но не превышающей 2 млн. руб. (то есть максимальный возврат составляет 260 тыс.

руб.). Кроме того, налоговая база уменьшается на сумму процентов, выплаченных по договорам ипотечного кредитования (без ограничения суммы вычета).

В настоящее время владельцы недвижимости платят два вида местных налогов: налог на имущество и земельный налог (в случае, если земельный участок находится в собственности). Налоговой базой для расчета земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка на 1 января налогового периода, а налоговой базой для расчета налога на имущество является его суммарная инвентаризационная стоимость. Однако и кадастровая, и инвентаризационная стоимость объекта недвижимости существенно отличаются от его рыночной цены. Поэтому в 2007 году Министерством финансов РФ было предложено заменить два налога единым налогом на недвижимость, в связи с чем еще в 2011 году началась оценка рыночной кадастровой стоимости недвижимости, которая в конечном счете ведет к значительному увеличению выплат. Новый подход позволяет реализовать, по крайней мере, три функции налога: 1) фискальную функцию – пополнение бюджетов муниципалитетов; 2) перераспределительную функцию и функцию социальной справедливости – обеспеченные люди будут платить больше; 3) функцию вовлечения недвижимости в рыночный оборот. По словам эксперта по совершенствованию налогового законодательства Д. Фадеева, единый налог на недвижимость планируется ввести с 2017 года.

Однако нужно учитывать и влияние этой меры на структуру самого рынка жилья: очевидно, увеличится предложение дорогого жилья со стороны малообеспеченных слоев населения, и, соответственно, увеличится спрос с их стороны на более дешевое жилье, что приведет к сближению цен в двух сегментах. Это несколько нарушает принципы социальной справедливости.

Шоки совокупного спроса. Примером шока спроса является беспрецедентный рост среднедушевых реальных доходов населения в РФ в 2004–2006 годах, вызванный увеличением доходов от экспорта. По данным ФСГС РФ, в эти годы объем российского экспорта в стоимостном выражении вырос на 35%, 33% и 25%, соответственно. Приток денег в российскую экономику обеспечил общий рост доходов и расходов российского населения.

По данным Федеральной службы государственной статистики, расходы российских домохозяйств выросли в 2006 г. на 55% по сравнению с годом в номинальном исчислении, и на 22% в реальном выражении [206].

Значительное повышение доходов населения вызвало существенный приток средств на рынок недвижимости: объекты жилой недвижимости сначала покупались для собственного проживания. Затем, когда увеличение объема спроса привело к быстрому росту цен, их начали приобретать с целью инвестирования и дальнейшей перепродажи, что еще больше спровоцировало увеличение спроса. По данным Московского городского комитета по статистике, в 2006 г. доходы 10% наиболее состоятельных москвичей достигли в среднем 143 тыс. руб. на члена семьи в месяц. В результате резкого роста спроса на жилье в 2005–2006 гг. средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве увеличилась с 1400 евро в конце 2004 года до 3250 евро в конце года [135]. В силу опережающего роста цен на жилье в январе 2007 г.

среднемесячный доход московской семьи стал эквивалентен цене 0,5 кв. метра московского жилья [192]. В последующем спрос на объекты жилой недвижимости резко сократился, и рынок перешел в состояние стагнации.

Пузырь на рынке недвижимости достиг своего предельного состояния.

Исследуем теперь факторы, влияющие на эластичность спроса по цене:

Место товара в структуре потребностей. Как было выяснено в п. 1.1, жилая недвижимость удовлетворяет разные потребности, которые могут быть представлены всей иерархией А. Маслоу: физиологические потребности, потребности в безопасности, в принадлежности и любви, в признании и самоактуализации. Кроме того, она обладает свойствами комплексного блага. Поэтому параметры спроса на жилье со стороны конкретного домохозяйства (в том числе эластичность спроса по разным факторам) зависят от его позиционирования в этой иерархии потребностей.

Для кого-то пределом мечтаний является приобрести собственный угол, а кого-то не устраивает особняк, при котором нет индивидуальной взлетнопосадочной полосы. Очевидно, существует обратная связь между полноценностью системы удовлетворяемых потребностей и ценовой эластичностью индивидуального спроса на жилье в силу опосредованного влияния фактора благосостояния. Кроме того, во времена командноадминистративной экономики формировался особый менталитет: в стране существовало убеждение «жилье – это предмет роскоши», сложилась практика совместного проживания детей со своими родителями как после наступления совершеннолетия, так и при создании семьи. В настоящее время все более интенсивными становятся процессы дробления семей, в т.ч.

обособления взрослых детей и стремление их вести раздельное хозяйство, иметь личное пространство и т.д., что увеличивает спрос на жилье и уменьшает его ценовую эластичность.

Степень насыщенности потребности влияет на ценовую эластичность спроса со стороны конкретного домохозяйства: чем меньшее количество квадратных метров общей площади или изолированных комнат приходится на одного члена семьи – тем больше потребность, а, значит, и спрос на новое жилье менее эластичен. В сумме для всех домохозяйств эластичность спроса на жилье по его цене зависит от степени их обеспеченности пригодным для проживания жильем.

Наличие и количество товаров-заменителей. В целом у жилья заменителей нет. Однако товаром-заменителем собственного жилья является арендуемое жилье. В странах, где хорошо развит рынок долгосрочной аренды жилья, эластичность спроса по цене выше, чем в странах, где этот рынок менее развит. Так, в США рынок аренды жилья является конкурентом рынку его покупки, что объясняется также высокой территориальной мобильностью американского населения в течение жизни. В настоящее время цивилизованный рынок арендного жилья в РФ только зарождается:

началось строительство первых доходных домов в Москве. Также в качестве альтернативы дорогому арендному жилью на короткий срок можно рассматривать хостелы – мини-гостиницы, предоставляющие своим постояльцам спальное место без дополнительных удобств в комнате. Однако объем существующего рынка арендного жилья измерить не представляется возможным, поскольку, вопреки законодательству, многие долгосрочные договора аренды не регистрируются должным образом, а владельцы уклоняются от уплаты налога на доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду жилья, находящегося в собственности.

Общие доходы потребителей и степень их дифференциации. Для большинства людей со средним достатком спрос на жилье больше эластичен и по цене, и по доходу, чем для людей с более высоким уровнем жизни.

Поскольку спрос характеризуется платежеспособной потребностью, малообеспеченные люди, несмотря на необходимость улучшения жилищных условий, не могут выступать на рынке жилой недвижимости в роли покупателей.

Поэтому эластичность спроса по цене дифференцирована не только для различных сегментов покупателей, но и для разного класса недвижимости. На элитное жилье и жилье премиум-класса эластичность спроса ниже, чем на жилье бизнес- и эконом-класса. Так, спрос на жилье премиум-класса – это чаще всего спрос на комплексное благо, включающее как саму квартиру (условия проживания), так и индивидуальную инфраструктуру (по запросу), а также уровень безопасности (в том числе экологичности) местности. Покупатели элитного жилья оценивают такие свойства комплексного блага, как: 1) клубность (в доме не более 10 квартир); 2) наличие «единой социальной среды»

(заметим, что рынок автоматически осуществляет «естественный самоотбор»

жильцов: похожим достатком, проблемами и запросами);

месторасположение: в престижном квартале, в деловой, исторической или культурной части города (оценивается наличие театров, музеев, бутиков и т.п.);

4) отсутствие массовой инфраструктуры дома (сам дом должен быть лишен навязанного «массового сервиса», так как покупатели элитных квартир обычно уже имеют собственного парикмахера, повара, теннисный корт и др.); 5) наличие гостевой автостоянки и подземного паркинга (где на каждую квартиру приходится два места для автомобилей хозяев квартир); 6) высокая степень безопасности жильцов (вооруженная охрана, видеонаблюдение, face control для посетителей, входные пластиковые карты для жильцов и др.); 7) автономное инженерное оборудование (собственная электростанция, водоснабжение, отопление, пожарная служба и др.); 8) использование в строительстве и отделке только лучших материалов, эстетичность и эргономичность. Уникальность такого товара превращает другие товары в несовершенные заменители, а спрос на него становится менее эластичным по цене. В то же время завышенная стоимость квадратного метра элитного жилья (так, в сентябре 2011 года в Нижнем Новгороде она составляла 7594 тыс. руб.) [174] может создавать эффект престижного блага, интерес к которому со стороны определенных социальных слоев населения повышается, и спрос также становится менее эластичным по цене.

Фактор времени. Как уже говорилось, спрос на рынке жилья имеет ярко выраженный сезонный характер. Очевидно, весной и осенью, он не просто растет, но и становится менее эластичным по цене. Кроме того, спрос на объекты жилой недвижимости в краткосрочном периоде более эластичен по цене, чем в долгосрочном. Это объясняется тем, что в долгосрочном периоде у покупателей есть возможность использовать сбережения, найти дополнительные источники доходов, или же привлечь заемные средства.

Таким образом, спрос на жилье характеризуется:

высокой эластичностью по цене – благодаря значительному влиянию эффекта дохода, в то время как эффект замещения для жилья несущественен, что снижает ценовую эластичность спроса. Причем, в силу разного влияния данных эффектов эластичность спроса по цене на элитное жилье и жилье премиум класса ниже, чем на жилье бизнес- и тем более эконом- класса;

высокой эластичностью по реальным доходам в долгосрочном периоде и относительно умеренной – в краткосрочном периоде;

высокой эластичностью по накопленным реальным сбережениям (имуществу) домохозяйств;

высокой эластичностью по ожидаемому изменению цен на него: это касается в большей степени жилья, приобретаемого в инвестиционных целях, и в меньшей степени – жилья, приобретаемого в потребительских 1.3.2. Формирование предложения на рынке жилья Предложение жилья – это зависимость желаемых объемов его продажи, измеряемых в единицах жилой площади (в квадратных метрах или в количестве квартир, домов), от цены единицы жилой площади.

Можно выделить следующие факторы, влияющие на предложение жилой недвижимости и его эластичность (детерминанты предложения):

Цены и доступность ресурсов (факторов производства). Цена предложения на первичном рынке жилой недвижимости зависит от цен капитала, труда, земли, предпринимательской способности. При их увеличении кривая предложения строительной фирмы смещается вверх и одновременно влево. Это означает, что по прежней цене производитель (застройщик) сможет предложить меньшее количество товара (квадратных метров жилья).

Рассмотрим влияние на цену предложения жилья на первичном рынке цен и доступности факторов производства в строительной индустрии.

Во-первых, следует выделить цену и доступность оборотного капитала (строительных материалов, топлива, энергии, инструмента, инвентаря и др.).

Одним из основных факторов, влияющих на цены первичных ресурсов, является наличие на территории региона залежей полезных ископаемых.

Отсутствие необходимого сырья для проведения строительных работ приводит к необходимости его поставки из других регионов, что существенно увеличивает издержки. Также на цену сырья может повлиять изменение условий добычи и доступности сырья (истощение прежних и разработка новых претендентов (например, домашних хозяйств на цемент и отделочные материалы), изменение степени монополизации рынков ресурсов (появление новых фирм, либо поглощение мелких компаний крупными).

присутствуют такие широко применяемые в строительстве виды полезных ископаемых, как: гипс, пески, известняк, щебень, гравий [197].

Минерально-строительное сырьё представлено залежами [202]:

1) гипса и ангидрита (балансовые запасы разведанных 6 месторождений составляют около 850 млн. т);

2) строительных песков (более 250 млн. кубометров; распространены повсеместно, разведано 25 месторождений, среди которых крупнейшее Волжское месторождение песчано-гравийного материала, целая группа месторождений сухих среднезернистых песков);

месторождении).

оцениваются в пределах 45 млн. тонн. Кроме перечисленных, в Нижегородской области также имеются месторождения титано-циркониевых песков, горючих сланцев, строительного камня, доломитов, известняков и др. Основные перспективы развития горнодобывающей отрасли в Нижегородской области связаны с освоением Лукояновского месторождения (Итмановская россыпь) титано-циркониевых песков. Гомзовского и Павловского месторождений гипса и ангидрита, Сухобезводненского и Писаревского месторождений легкообогатимых стекольных песков. Общий запас древесных насаждений Нижегородской области составляет 561,23 млн. кубометров, допустимый объем заготовки древесины составляет 7,6 млн. кубометров, в том числе по хвойному хозяйству 2,7 млн. кубометров, из которого ежегодно заготавливается около млн. кубометров или 39% ежегодной расчетной лесосеки. Лесосечный фонд и расчетная лесосека позволяют значительно увеличить объемы рубки практически во всех лесничествах области. Леса Нижегородской области на 70% являются экономически востребованными [202].

Основным материалом в строительстве является цемент, на его основе изготавливают разные бетоны и строительные растворы. Спрос на цемент носит сезонный характер: летом строительные работы активизируются. В Европейской части РФ периодически наблюдается дефицит цемента. А в году речь шла даже о цементном кризисе: по некоторым оценкам, нехватка этого ресурса составляла около 2025 млн тонн [201]. Сегодня в России действует около 50 цементных заводов, из них только семь крупных.

Суммарная мощность этих заводов составляет 69 млн тонн, а общероссийское потребление превышает 90 млн тонн цемента [74]. Крупные компании обычно страхуют себя от дефицита цемента заключением долгосрочных контрактов с поставщиками, в то же время небольшим застройщикам и домашним хозяйствам приходится платить дороже или переносить сроки строительства.

Для сравнения: в 1980 году в России производилось 75,8 млн тонн цемента (по другим данным – 72 млн), в 1990 – 83 млн, в 2007-ом – 61 млн тонн [86].

В России наблюдается также дефицит сборного железобетона: в году его производилось 64,8 млн тонн, в 1990 – 79,4 млн тонн, в 2006 году – 28,9 млн тонн. По оценкам Г. Ведерникова, износ мощностей на предприятиях, производящих стройматериалы, составляет порядка 60–70% при уровне загрузки 90% (а в некоторых регионах – 100%). Также он указывает на проблему неравномерности размещения цементных и железобетонных заводов, что увеличивает издержки доставки для отдельных регионов [86].

Проблема с дефицитом ресурсов становится особенно острой, поскольку руководством страны поставлена задача строить по 1 кв. м жилья на душу населения ежегодно. И хотя ввод жилых домов в среднем по России превысил показатели советского времени, а в Москве и Санкт-Петербурге даже значительно превзошел их, спрос на жилье пока еще не удовлетворен в полной мере. Средняя обеспеченность жильем в России, по данным Федеральной службы государственной статистики, по итогам 2012 года составила 23,4 м2 на человека [206], что значительно меньше, чем в Европе (35 м2 на человека) и в США (65 м2 на человека) [36]. Кроме того, жилищные фонды должны вовремя выводиться из оборота, требуется их своевременное обновление. Дефицит пригодного жилья сказывается на его рыночной цене.

Удорожание и дефицит ресурсов приводит к активному поиску их более дешевых заменителей, организации производства альтернативных строительных материалов и применению альтернативных технологий в строительстве. Так, один из современных способов удешевления строительства – это применение щепоцементных плит с добавками цемента и жидкого стекла, которые имеют более длительный срок службы. По данным их производителя, инвестиционно-промышленной группы «РОССТРО», в 2007 году такая продукция обеспечивала 10% малоэтажного строительства в Санкт-Петербурге и Ленинградской области [36].

Другой заменитель традиционных строительных материалов – готовые панели с металлическим каркасом и минераловатным утеплителем, которые позволяют возводить коттеджи, таунхаусы и многоквартирные дома высотой до 6 этажей. Такие домокомплекты обходятся потребителю в 15 тыс. руб. за м2, легко монтируются на месте по «отверточной технологии», а также могут собираться на заводе. В то же время срок службы произведенного на их основе жилого дома, по оценкам специалистов, составляет не меньше ста лет.

Изменение цен и доступности ресурсов влияет на поведение фирмзастройщиков в долгосрочном периоде. Так, ожидания строительными фирмами затруднений, связанных с дефицитом сырья, изменяет структуру предложения на рынке жилья. Например, строительные фирмы начинают активно предлагать и продвигать загородную недвижимость.

Во-вторых, следует выделить цену и доступность основного капитала (строительной техники, оборудования и пр.). Наиболее дорогостоящим основным капиталом строительной компании являются строительные машины, механизмы и оборудование, а также объекты недвижимости (офисные и складские помещения, различные сооружения). Стоимость новой строительной техники обычно зависит от следующих факторов: 1) себестоимости и нормы прибыли у производителя; 2) наценки посредников (поставщиков); 3) транспортных и накладных расходов; 4) для импортной техники также таможенных пошлин и курса валют. Решение проблемы обеспечения дорогостоящей техникой осуществляется на основе заключения договоров лизинга со специализированными фирмами. Неслучайно доля строительных фирм среди лизингополучателей (14–28% в 2008–2011 годах) существенно выше, чем доля отрасли строительства в национальном производстве (5,45,7% ВВП в те же годы) [107]. В случае с замещением приобретения техники в собственность ее лизингом экономия на производственных издержках частично нейтрализуется ростом трансакционных издержек, в том числе связанных с рыночной неопределенностью и несовершенством рыночных механизмов. К тому же в период строительного бума и сезонного подъема цикла строительных работ возникает дефицит такой техники, и риски обеспечения ею возрастают многократно.

В третьих, цена и доступность заемного капитала. Ввиду высокой затратности производства и больших сроков строительства, для возведения объектов жилой недвижимости нередко привлекается заемный капитал. По данным Банка России, в 2012 году кредитными организациями России было предоставлено строительству кредитов на сумму 2 096 554 млн. руб., выданных юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям [210]. Увеличение доли заемного капитала в финансировании строительных работ приводит к увеличению средневзвешенной цены капитала (как известно, цена собственного капитала определяется процентом по депозиту, а заемного капитала – процентом по кредиту). Определение затрат на основной и оборотный капитал с учетом цены привлекаемых финансовых ресурсов позволяет определить полные, то есть экономические издержки фирмы. Цена заемного капитала оказывает влияние не только на цену предлагаемого жилья, но также на возможность разработки оптимальных сетевых графиков в строительной отрасли (параллельного возведения нескольких объектов) и на качество приобретаемых ресурсов и осуществляемых работ.

Доступность финансовых ресурсов является одним из основных факторов, влияющих на изменение объема предложения на первичном рынке жилой недвижимости. Так, проблемы в банковской сфере, возникшие в мае 2004 года, отразились на различных отраслях, в т.ч. и строительстве. Тогда были приостановлены платежи целой группой банков, что привело к массовому изъятию гражданами своих вкладов более чем на 2 млрд дол. [145]. Сами банки начали испытывать затруднения с ликвидностью и ужесточать кредитную политику. В то время, по данным руководителя аналитического центра IRN О.

Репченко, порядка 90% недвижимости в Москве строилось в кредит.