«Современные механизмы функционирования рынка жилой недвижимости Российской Федерации ...»

А) Связь рынка недвижимости с денежным рынком. На превращение денежных накоплений в реальные ценности (к каковым относится недвижимость) людей может мотивировать уменьшение реальной доходности номинальных активов, в частности, снижение процентной ставки по депозитам физических лиц в кредитных организациях. По данным Центрального банка РФ, средневзвешенная депозитная ставка по вкладам физических лиц в номинальном выражении в период с 2000 по 2004 год снизилась с 6,5% до 3, %. Далее в период с 2004 года по 2006 год она оставалась на низком уровне, потом, в связи с усилением конкуренции в банковском секторе экономики, росла. Во время кризиса 2008-2009 годов она увеличилась значительно, что объясняется как усилением инфляционных тенденций и ростом ставки рефинансирования, так и стремлением банков удержать вкладчиков. В году средневзвешенная ставка по депозитам физических лиц в кредитных организациях достигла максимального за анализируемый период значения 8,6% (рис. 2.14). В 2010-2011 годах процентное значение депозитной ставки уменьшалось. Таким образом, снижение доходности по депозитам физических лиц в 20002004 годы, а также низкая доходность в период с 2004 по 2006 год, является дополнительным объяснением повышенного интереса домохозяйств к альтернативным вложениям, в частности, к жилой недвижимости, и, как следствие, роста цен на ее рынке.

Количество выданных ипотечных 204,10 214,20 349,50 130,10 301,40 520, жилищных кредитов, тыс. (правая ипотечным жилищным кредитам в ин. вал., % (левая шкала) ипотечным жилищным кредитам в руб., % (левая шкала) Рис. 2.14. Стоимость и количество выданных ипотечных жилищных кредитов в Российской Федерации [составлено на основе данных: 210 и 195] Важным фактором, влияющим на динамику цен и объемов продаж на рынке жилой недвижимости, является доступность ипотечного кредитования (объемы и условия предлагаемых кредитов). Так, рост количества выдаваемых ипотечных кредитов с начала 2000-х годов приводил к увеличению объема спроса на рынке, и, в силу неэластичности предложения в краткосрочном периоде, отражался прежде всего в росте цены квадратного метра. Резкое сокращение количества выдаваемых ипотечных кредитов в 2009 году по причине банковского кризиса, а также увеличение средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам физическим лицам (по кредитам в рублях: с 12,4% на 01.04.2008 до 14,6% на 01.05.2009 [210], а по кредитам в иностранной валюте с 10,8% до 13,8%) [210] (рис. 2.14), повлияли на снижение спроса на рынке жилой недвижимости и вызвали небольшое снижение стоимости жилья при значительном сокращении объема продаж.

С 2010 года начался новый этап активизации программ ипотечного кредитования, который привел к увеличению объема выдаваемых кредитов и снижению ставки по ним (рис. 2.14). Однако в краткосрочном периоде он не сказался на росте стоимости жилья, потому что происходило «расчищение»

рынка, уменьшение разрыва между предложением и спросом на жилье. Новый этап взлета цен на жилье начался лишь в 2012 году (рис. 2.15).

Рис. 2.15. Средняя цена 1 кв. м квартир на рынке жилья РФ в 1 квартале 2010 – 2013 гг., руб. [составлено на основе данных: 206] Кредитование строительных организаций, возводящих объекты жилой недвижимости, имеет свои сложности:

1. Поскольку основную часть объектов жилой недвижимости, возводимых компаниями-застройщиками, сегодня составляют многоквартирные жилые дома, трудно спрогнозировать, по какой цене в конечном итоге будут реализовываться готовые квартиры. За время строительства многоквартирного жилого дома происходят как колебания уровня цен на рынке первичного жилья, так и изменения в особенностях местности:

увеличить цену квартир может появление планов строительства станции метро или подземного гаража, а уменьшить – промышленного предприятия.

2. На момент начала строительства жилого дома сложно заранее точно определить затраты, поскольку специфической особенностью данной отрасли является возникновение большого количества непредвиденных 3. Банкам не интересен залог в виде объектов незавершенного строительства, т.к. подобные объекты затем сложно реализовать, заключать договор подряда на незавершенное строительство заложенного здания нельзя, а завершение строительства – это не свойственный для банков вид деятельности. Практика показывает, что банки соглашаются взять в залог строящийся объект жилой недвижимости тогда, когда застройщик одновременно является генеральным подрядчиком, а оценочная стоимость недостроенного здания на момент заключения договора залога выше величины выдаваемого кредита [113].

Строительные фирмы являются нефинансовыми организациями. По данным Центрального банка РФ, средневзвешенная ставка по рублевым кредитам изменялась следующим образом (см. приложение 4) – данные за январь 1997-2013 гг.): в интервале с 1999 до 2007 года наблюдалось снижение процентной ставки с 45,5% до 9,2 % (в июле 2007 г.), что свидетельствовало об увеличении доступности заемных средств. Процесс снижения процентной ставки наблюдается также с января 2009 г. (17,1%) по настоящее время.

Строительная индустрия наиболее существенно пострадала в кризис 2008 года, что сказалось на составе портфелей банков, которые до кризиса активно кредитовали рынок жилой недвижимости. Многие из них на период кризиса прекратили работать с заемщиками-застройщиками, а после этого очень осторожно и неохотно возвращались к работе со строительным сегментом [45].

В настоящее время наиболее распространенной схемой финансирования строительных объектов является выделение кредитной линии под конкретный проект строительной компании, причем выдача кредита производится траншами, что позволяет банку проверять выполнение бизнес-плана, контролируя целевое использование кредитных средств, тем самым снижая риски. Это является удобным и для строительных организаций – так денежные средства поступают для финансирования определенного объема работ, а не всего строительного процесса сразу [77].

Часто развивающие ипотеку банки сотрудничают со строительными компаниями одновременно по двум направлениям: финансируют строительство объекта жилой недвижимости и аккредитуют его по ипотечным программам.

Таким образом, банк не только наращивает ипотечный портфель, но и увеличивает гарантии успешного завершения проекта, получая возможность детальнее отслеживать финансовые потоки заемщика. Для кредитора важно увеличение спроса на строящееся жилье, поскольку выручка от реализации обычно является основным источником погашения кредита, полученного в банке на финансирование объекта жилой недвижимости [45].

Б) Связь рынка недвижимости с валютным рынком.

Высокий темп роста цен на жилую недвижимость в РФ в 2006-2008 годах в определенной степени обязан ослаблению курса доллара и евро (рис. 2.16).

Снижение доходности валютного рынка привело к усилению активности разных групп покупателей на рынке жилья. Потребители жилья старались ускорить его приобретение для себя, и на их поведение оказывали влияние ценовые ожидания. Спекулянты спешили выгодно вложить свои сбережения.

Цены на недвижимость традиционно связаны с курсом доллара США.

Анализ показывает, что динамика американской валюты оказывает большее влияние на рынок недвижимости, чем изменение курса евро. Это объясняется следующими причинами:

в период с 90-х годов до 2004 года цены на недвижимость в РФ вообще измерялись в долларах США. Поскольку рубль в то время был нестабильным, расчеты по сделкам купли-продажи недвижимости также часто производились наличными долларами США (банковские расчеты и ипотечное кредитование еще не были распространены) или рублями по курсу на день сделки. В то время именно доллар считался и мерой стоимости, и средством платежа, и альтернативной формой сбережения дохода. Поэтому снижение курса доллара в 2002-2004 годах, а не повышение курса евро спровоцировало рост цен на жилую недвижимость [20]. Ситуация начала меняться с вступлением в действие с 15 июня 2004 года закона Российской Федерации «О валютном регулировании и валютном контроле»

от 10 декабря 2003 года №173-ФЗ, который в пункте 1 статьи 9 установил запрет на осуществление валютных операций между резидентами, за исключением отдельных случаев, указанных в законе;

* Сведения о депозитной ставке в 2013 году ЦБ РФ не предоставлены.

** Курс доллара в 2014 году представлен на 04.04.2014 г.

Рис. 2.16. Курс доллара США и евро, средневзвешенная ставка по депозитам физических лиц в кредитных организациях (включая Сбербанк России) сроком до 1 года [составлено на основе данных: 210] на рынке жилой недвижимости сложились определенные стереотипы.

Например, московский рынок недвижимости измерялся и продолжает измеряться в долларах (в сегментах бизнес и элит). Несмотря на запреты и угрозы штрафных и прочих санкций, доллар США используется при расчетах, оценке и прочих операциях в сделках со столичной недвижимостью. Отчасти это объясняется неудобством оперирования многомиллионными рублевыми суммами. Поскольку ценообразование является одной из маркетинговых составляющих привлечения внимания к товару, использование доллара как некой «условной единицы», обычно подразумевающей нечто среднее между курсом доллара США и евро, оставляет определенный простор для финансовых махинаций маклеров: цена сделки в рублевом эквиваленте может оказаться на несколько процентов выше. Кроме того, многие платежеспособные покупатели, которые интересуются объектами жилой недвижимости в бизнес и элит классах, имеют вклады в заграничных банках, а расчеты за квартиру могут производиться со счета в одном иностранном банке на счет в другом. В то же время на территории других субъектов РФ, где стоимость жилья значительно ниже, чем в Москве, и где не наблюдается серьезных ежедневных ценовых колебаний в связи с меньшим объемом рынка, участники, начиная с 2004 года, постепенно перешли на рублевую оценку стоимости квартир;

евро относительно молодая валюта (наличный евро введен в 2002 г.), по сравнению с долларом США (введен в 1786 году). В момент введения евро некоторое время сохранялся его паритет по отношению к доллару, однако, потом началось плавное снижение его курса к доллару, что отнюдь не укрепляло доверия к новой валюте (она не так активно использовалась в качестве альтернативной формы сбережения доходов). Значительный рост евро к доллару США начался в 2003 году, сохранился в 2004 году, новый рост наблюдался в 2007 году и в 2009-2010 годах, вплоть до нарастания кризиса в зоне евро, после чего началось его значительное падение.

Недолгий срок существования и неустойчивость европейской валюты не делают ее надежным измерителем стоимости и формой сбережения дохода.

Кроме того, причиной появления доллара на рынке недвижимости (как, например, и на рынке труда, на рынке товаров длительного пользования) в РФ в 90-е годы была галопирующая инфляция, а при нынешнем стабильном состоянии рубля альтернативные валюты не требуются.

Связь рынка недвижимости с рынком ценных бумаг в современной российской экономике является не столь очевидной, в силу небольшой доли ценных бумаг в сбережениях населения. Таким образом, денежный рынок влияет на рынок жилья РФ через стоимость денег, доступность ипотечных кредитов для заемщиков, а также как рынок альтернативного актива для вложения сбережений населения. Валютный рынок влияет как второй измеритель цен на рынке жилья и как альтернативный актив.

2.2.4. Взаимосвязь рынка жилой недвижимости РФ с рынком земли Основой размещения любого объекта жилой недвижимости является земля, а именно земельные участки – часть поверхности земли, имеющие четкую границу, площадь, местоположение и др. характеристики.

Особенностью земли как товара является неэластичность её предложения на рынке, поскольку землевладелец, заинтересованный в максимизации прибыли, будет предоставлять землю бизнесу за любую плату (но не ниже трансакционных издержек), иначе он рискует не получать ренту вовсе. В итоге цена земли формируется спросом, то есть уровнем цен того, что на этой земле можно возвести или произвести.

Основы ценообразования на рынке земли заложил еще Д. Рикардо. Он обнаружил зависимость земельной ренты и цены земли от цены продовольствия, когда писал: «Не потому хлеб дорог, что платится рента, а рента платится, потому что хлеб дорог» [140]. Позднее австрийский экономист К. Менгер развивал «теорию вменения», согласно которой ценность благ низшего порядка (конечных товаров) определяет ценность благ высшего порядка (факторов производства). На этих теориях сегодня строят свои выводы и некоторые отечественные экономисты. Так, В.А. Горемыкин применяя теорию Д. Рикардо к землям поселений, предоставляемым с учетом карты зонирования и норм градостроительного регламента непосредственно под жилую застройку (далее – земель), отмечает:

1) цена земель высока в случае, если высоки цены на возводимые на ней объекты жилой недвижимости;

2) налоги на доходы землевладельцев не влияют на цену объектов жилой недвижимости, а лишь уменьшают их ренту;

3) стоимость земли определяется стоимостью возводимых на ней объектов жилой недвижимости, а не иначе [55, с. 97].

В то же время теория Рикардо и Менгера основаны на одностороннем влиянии цен конечных благ на цены первичных благ и не учитывают того, что в экономике связи часто являются не причинно-следственными (каузальными), а двусторонними. Иными словами, цена земли также влияет на цены производимых с ее помощью благ. На цену земли влияет комплекс условий, связанных с ее предложением: доступность земельных участков, административные и неформальные ограничения, возникающие на этапе получения участков под строительство.

Земельный кодекс РФ устанавливает, что застройка – это одно из приоритетных направлений использования земель поселений, поэтому земельные участки в городах и сельских поселениях могут быть изъяты (в т.ч.

путем выкупа) для государственных или муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений, правилами землепользования и застройки [62]. Возведение объекта жилой недвижимости возможно лишь при наличии разрешения на строительство, подтверждающее соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка.

В настоящее время в РФ наблюдается дефицит земель для строительства жилой недвижимости в центральных районах крупных городов, в то время как в пригородах рынки земельных участков для жилищного строительства активно развиваются, что находит свое отражение в процессах формирования цены земельных участков. Наибольшую ценность представляют собой земельные участки, имеющие следующие основные характеристики:

наличие полноценной дороги (в т.ч. тротуара), остановки общественного транспорта в шаговой доступности, адреса (факторы, определяющие доступность жилья экстренным службам, почте и др.);

наличие инженерных сетей: электросетей с выделенной мощностью до кВт, газопровода, водопровода, канализации, зоны покрытия сотовой связи присутствие основных объектов социальной инфраструктуры: магазины, медицинские и образовательные учреждения и др.;

площадь земельного участка (в соответствии с рекомендациями экспертовпроектировщиков) должна десятикратно превышать площадь возводимого на нем объекта жилой недвижимости [129].

Классификация земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, а также их основные достоинства и недостатки представлены в таблице приложения 5.

Строительство новых многоэтажных объектов жилой недвижимости является одним из основополагающих элементов развития городской инфраструктуры, повышения уровня жизни людей, населяющих город. Помимо описанных выше требований к земельным участкам, используемым для строительства объектов жилой недвижимости, добавляются требования нахождения земельного участка в зоне сейсмически устойчивой, незаболоченной местности, в которой определяется допустимая близость грунтовых вод и др. Выделение земельных участков под многоэтажное жилое строительство сопровождается большим количеством согласований, что в конечном итоге рождает достаточно высокие цены на жилье.

Современной тенденцией на рынке земельных участков является появление масштабных проектов комплексной застройки неосвоенных пространств, сопровождающихся формированием нового предложения на рынке земельных участков. Ранее девелоперы, которые инвестировали средства в покупку земли, ограничивались её предпродажной подготовкой в виде получения градостроительной документации и технических условий на подключение к основным видам инженерных коммуникаций. Сегодня на рынке земельных участков активно развивается сегмент с предложениями по сопровождению проектов на всем протяжении застройки территории и даже созданию управляющих компаний для эксплуатации и содержания инженерной инфраструктуры. По мнению специалистов, такой подход больше отвечает европейскому представлению о классическом девелопменте. Таким образом, рынок земли влияет на рынок недвижимости через доступность и цену пригодных для строительства земельных участков.

Подводя итог, отметим: рынок жилой недвижимости связан с рынками реального капитала, труда, финансовым рынком и рынком земли через систему спроса-предложения на конкурентных и неконкурентных рынках, организационные структуры и мобильность ресурсов, структуру издержек и цен.

2.3. Институциональные особенности функционирования рынка жилой институциональная среда, фундаментальный уровень которой представлен правами собственности. В неоинституционализме все сделки рассматриваются именно с точки зрения перехода прав собственности или отдельных правомочий. Характеристики прав собственности влияют на трансакционные издержки и на ценность объекта жилой недвижимости.

Права собственности на объект жилой недвижимости можно представить как формально признанные государством и определяемые договором исключительные полномочия субъекта, относительно какого-либо объекта жилой недвижимости, а также возникающую в связи с этим ответственность перед обществом. Согласно классификации Р.И. Капелюшникова [76], права специфицированными, когда соблюдаются следующие условия:

ограниченность блага, четкое установление границ объекта собственности, а также возможность исключения доступа к благу для других лиц.

По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии количество зарегистрированных сделок отчуждения [203] объектов недвижимого имущества жилых помещений на территории РФ за последние 4 года увеличилось в 1,7 раз (рис. 2.17).

Рис. 2.17. Количество зарегистрированных сделок отчуждения жилых помещений в РФ [составлено на основе данных: 203] Поскольку права собственности по С. Пейовичу [101, т. 1, с. 53] представляют собой совокупность нескольких правомочий субъекта относительно объекта жилой недвижимости, возможны ситуации заключения сделок также с отдельными правомочиями:

право пользования объектом жилой недвижимости (например, аренда);

право извлечения дохода от использования объекта жилой недвижимости (например, субаренда);

право изменять физическую форму (например, реконструкция, ремонт);

право передавать указанные правомочия третьим лицам (например, доверительное управление).

В экономической теории передача отдельных прав собственности другим лицам, которые извлекают из них большую выгоду, называется «расщеплением прав собственности».

Особенности трансакций на рынке жилой недвижимости Вторым уровнем являются трансакции, в том числе связанные с контрактными отношениями на рынке. Особенности трансакций на рынках труда и капитала в отрасли строительства жилой недвижимости рассмотрены в разделах 2.2.1 и 2.2.2, они влияют на организацию отрасли. Однако выделим еще ряд особенностей, характеризующих трансакции в жилищном строительстве.

Так, строительство жилья зависит от многих внешних обстоятельств, нередко слабо управляемых, таких как своевременное обеспечение техникой, строительными материалами, людскими ресурсами. Высокая степень неопределенности отражается в отсутствии четких календарных планов производства работ и сетевых графиков, невозможности их точного соблюдения. Эта неопределенность подрывает долгосрочные договорные отношения, поэтому потребность в тех или иных ресурсах у строительных компаний часто носит авральный характер, что ставит их в зависимость от текущей рыночной ситуации. Способом решения проблемы является приспособление контрактных отношений в отрасли к особенностям ее функционирования.

В силу того, что производственный оптимум для разных видов строительных работ отличается, строительной компании выгодно часть этих работ сосредоточить внутри фирмы, а другие отдать на откуп рынку. Таким образом в отрасли жилищного строительства происходит размывание четких границ фирмы и рынка, как их определял Р. Коуз. С точки зрения оптимальной организации производства, для строительных фирм существуют две приемлемые рыночные альтернативы: 1) выделение отдельных видов работ (электромонтажных, сантехнических, малярно-штукатурных, производство и установка окон и дверей и пр.) в самостоятельные фирмы при сохранении учредительства со стороны головной фирмы; 2) заключение договоров на осуществление этих работ с независимыми фирмами-подрядчиками. Выбор между этими альтернативами предполагает оценку как трансформационных, так и трансакционных издержек.

Создание и поддержание «своих» фирм достаточно распространенное явление в строительном бизнесе. Преимуществом такой формы является сохранение контроля за сроками, объемом и стоимостью вспомогательных видов работ, что одновременно означает преодоление некоторых элементов рыночной неопределенности. Недостатки также очевидны: подобное «распыление» между разными видами деятельности часто происходит в ущерб качеству. Кроме того, для оптимального использования имеющихся мощностей и трудовых ресурсов дочерним фирмам приходится заключать также договора со сторонними организациями. Достижение эффекта масштаба у них сопровождается обретением самостоятельности, то есть независимости от головной фирмы. Альтернативный вариант, передача отдельных работ на откуп рынку, часто гарантирует более высокое качество из-за сохраняющейся возможности выбора поставщиков. Однако при этом у фирм-застройщиков возникают ценовой риск и риск незаключения договоров, приводящий к нарушению непрерывности строительных работ.

Таким образом, существует определенная связь между особенностями трансакций и организационными структурами на первичном рынке жилой недвижимости.

Трансакционные издержки на рынке жилой недвижимости Контракты, заключаемые на рынке, сопряжены с возникающими при этом трансакционными издержками. На первичном рынке жилой недвижимости в цену предложения уже включены трансакционные издержки, возникшие на стадии строительства. То есть на рынке жилья они превращаются в трансформационные издержки. В этом обнаруживается связь между двумя типами издержек.

Рассмотрим чистые трансакционные издержки на вторичном рынке жилой недвижимости. Для этого используем классификацию О. Уильямсона [164, с. 55-60], который предложил рассматривать виды трансакционных издержек в соответствии с этапами заключения сделки.

Трансакционные издержки ex ante возникают до момента заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

Издержки поиска информации включают в себя затраты на поиск информации о потенциальном партнере (информации о продающихся объектах жилой недвижимости) и о ситуации на рынке (о ценах на рынке жилой недвижимости): покупка специализированных изданий, оплата услуг связи (доступ к сети Интернет, телефонные переговоры); затраты на вознаграждение риэлтерской фирме, осуществляющей подбор вариантов; затраты на проезд, измеряемые в денежном и временном выражении.

Издержки ведения переговоров включают в себя затраты на ведение переговоров об условиях заключения сделки с собственниками (представителями собственников) объектов жилой недвижимости, отобранных по результатам первого этапа. Следует отметить, что затраты времени в этом случае могут быть переложены на посредника и трансформироваться в денежную форму.

Издержки измерения качества объектов жилой недвижимости выражаются как в ходе осмотра покупателем подобранных вариантов (включают в себя также затраты на проезд и временные затраты), так и в привлечении квалифицированных специалистов-оценщиков.

юридическое сопровождение заключения сделки, ее нотариальное заверение;

затраты на оплату пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Трансакционные издержки ex post возникают после заключения сделки на рынке жилой недвижимости:

собственника, которые часто выражаются в стремлении изменить условия сделки: например, перенести срок сделки, увеличить цену и др., и представляют собой затраты времени, психологические издержки и денежные затраты. Также примерами оппортунизма являются: недобросовестное исполнение условий трансакций (в случае заключения договора ипотеки заемщик скрывает свои истинные намерения не возвращать заемные деньги); заключение договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, в котором установлена заниженная цена (с целью уменьшения величины государственной пошлины или налога) – в этом случае при расторжении сделки и возвращении к первоначальному имущественному положению покупатель объекта жилой недвижимости не сможет рассчитывать на возврат всей уплаченной суммы; и др.

Издержки спецификации и защиты прав собственности включают:

А) судебные расходы, затраты времени и ресурсов, необходимых для восстановления нарушенных в ходе выполнения контракта прав: например, в случае возвращения в первоначальное имущественное положение при признании сделки ничтожной или недействительной и др.;

Б) потери от плохой спецификации прав собственности и ненадежной защиты. Поскольку особенностью закрепления статуса экономических агентов в операциях с объектами жилой недвижимости является обязательная государственная регистрация прав собственности в Едином государственном реестре прав, их статус считается достоверным, пока не будет доказан иной статус в судебном порядке. Другими словами, государственная регистрация как закрепление статуса является наиболее ответственным моментом в спецификации прав, поскольку любые нарушения могут захватить всех участников сделки. Учитывая существующие реалии, возник институт титульного страхования рисков потери права собственности, когда страхуются имущественные интересы покупателя. Неспецифицированные объекты жилой недвижимости ценятся ниже, поскольку не полностью обеспечивают своего собственника всеми правами: например, объект жилой недвижимости нельзя продать, если он не обладает общественно значимой ценностью, также ценность снижается в случае, если объект жилой недвижимости не может выступать предметом залога или его нельзя передать по наследству.

Издержки защиты от третьих лиц возникают в связи с отсутствием специфицированных прав на объекты жилой недвижимости, что расширяет экономическую, правовую и политическую основу для криминализации экономики. В случае, если у экономических субъектов не в достаточной степени присутствуют признанные всеми права на объекты жилой недвижимости, возникает потребность в создании особых способов нелегальной их поддержки: подкуп государственных чиновников, взятки представителям различных служб (пожарной, санитарной и др.); заключение договоров вневедомственной охраны, устройство различных охранных приспособлений для защиты объекта жилой недвижимости от нежелательного проникновения в него третьих лиц и др.

Оппортунизм на рынке жилой недвижимости Оппортунизм является достаточно распространенным явлением как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Его проявления разнообразны:

1) оппортунизм застройщика по отношению к дольщику, заключающийся в снижении качества материалов и строительных работ, злостном нарушении сроков строительства;

2) оппортунизм продавца на вторичном рынке по отношению к покупателю, заключающийся в сокрытии информации о некоторых свойствах объекта сделки и реальных правах собственности на него;

3) оппортунизм в отношениях посредника на рынке недвижимости (риэлтора) и его клиента (продавца либо покупателя).

На рынке недвижимости легко обнаружить как формы предконтрактного оппортунизма («ухудшающий отбор»), так и постконтрактного оппортунизма («моральный риск», «уклонение» и «вымогательство»).

А. Ухудшающий отбор. После известного примера Дж. Акерлофа, касающегося рынка подержанных автомобилей [22] (Акерлоф Дж., 1994), проблема ухудшающего отбора как разновидности предконтрактного оппортунизма начала активно рассматриваться исследователями применительно к другим типам рынков. На наш взгляд, чертами «рынка лимонов» обладает как сегмент вторичной недвижимости, так и первичного жилья. В целом «ухудшающий отбор» как некая общая закономерность современных рынков позволяет ответить на вопрос, поднятый в статье И.В.

Розмаинского «Почему «развитие капитализма» сопровождается ухудшением качества товаров?» [142].

Предпосылками возникновения ухудшающего отбора на рынке жилья являются: 1) качественная разнородность продаваемого (покупаемого) товара.

По некоторым своим характеристикам жилье относится к типу инспекционных и доверительных благ. Качественная разнородность товара делает невозможным существование для него общего рынка; 2) асимметричность информации – большая осведомленность продавца, нежели покупателя об истинных характеристиках товара; 3) неполнота заключаемого контракта в силу объективной невозможности закрепления в нем всех характеристик объекта сделки; 4) наличие предварительного намерения продавца выиграть за счет обмана, непредставления полной информации покупателю.

Вторичный рынок жилой недвижимости является типичным примером «рынка лимонов» разнокачественных товаров со скрытыми для одной из сторон сделки (покупателя) характеристиками и наличием у второй стороны сделки (продавца) частной информации о качестве предлагаемого товара. Как показал автор теории «ухудшающего отбора» Дж. Акерлоф, на рынках подобного типа происходит исчезновение товаров с хорошими характеристиками («персиков»), остаются только низкокачественные товары («лимоны»), к тому же с явно завышенной ценой. Ухудшающий отбор на рынке подержанного (вторичного) жилья происходит в силу невозможности отражения в структуре цен всех характеристик товара.

Результатом является «исчезновение» рынка: в том смысле, что для некоторых квартир (в т.ч. комнат, индивидуальных жилых домов) рынок становится бесконечным. А именно, квартиры со скрытыми негативными характеристиками («лимоны») снова возвращаются в продажу:

неудовлетворенные покупатели стараются от них избавиться, занимая место продавцов и играя роль обманщика в той же игре, в которой до этого участвовали в качестве жертвы. При этом более качественные товары («персики») очень быстро покидают данный несовершенный рынок, они либо перекупаются посредниками, либо продаются вне общего рынка на основе личных связей, договоренностей. В данном случае продавец оказывает своего рода дополнительную услугу «своему» покупателю, и данной услугой является раскрытие информации. Поскольку массовый рынок для «персиков»

отсутствует, его место занимает индивидуальная продажа, в том числе на основе личных связей.

Чертами рынка «лимонов» обладает и сегмент первичной недвижимости.

Строительные компании, понимающие, что покупатель не способен до конца разобраться в качестве создаваемого жилья, а также то, что это произойдет через достаточно длительный период времени, намеренно снижают качество.

Особенно страдают те параметры, которые выявляются только со временем, то есть которые носят свойства экспериментальных благ. Так, по данным Н.

Васютина, «в первый год эксплуатации здания выявляется до 10 процентов всех недостатков: нарушается герметичность кровли, возникают большие проблемы с работой инженерного и электросилового оборудования. Во второй год, как правило, выявляется до 20 процентов недостатков. Далее кривая брака в течение 5 лет медленно уменьшается» [49]. Когда технический стандарт допускает диапазон какого-либо параметра, производителю выгодно снизить его значение до минимальной границы. Нередко они идут и на нарушение самих стандартов. Так, чтобы соответствовать новому ГОСТу 530-2007, производители кирпича должны были провести дорогостоящую модернизацию производства. Однако не все это сделали, некоторые так и продолжают выпускать кирпич по старым ТУ, компенсируя недостаток качества более низкой ценой. Строительные фирмы, работающие с такими производителями, конечно же более осведомлены относительно его качества, нежели конечные покупатели жилья. Результат таков: недобросовестные компании получают ценовое преимущество, которое приобретатель жилья не способен распознать и правильно интерпретировать. В этой ситуации на рынке будут преобладать недобросовестные компании, а добросовестные будут вынуждены изменить свое поведение, либо подавать покупателю неценовые сигналы, свидетельствующие о качестве товара.

Б. Моральной риск. В постконтрактных отношениях он проявляется в изменении поведения одной из сторон в силу того, что некоторые отношения с ней другой стороны строятся не на четком контракте, а на доверии. Приведем пример морального риска во взаимоотношениях риэлторской фирмы и ее клиента.

Обычно продавец квартиры заключает предварительный договор с риэлторской фирмой о продаже, который его почти ни к чему не обязывает.

После этого товар (жилое помещение) посредником рекламируется, показывается потенциальным покупателям, ведутся переговоры от имени продавца. У агента возникают неоплаченные трансакционные и производственные издержки, которые во многом связывают его дальнейшее поведение. Чем дольше агент работает с клиентом, тем выше эти издержки и тем более он заинтересован сделать их производительными, то есть завершить отношения с клиентом подбором приемлемого варианта продажи и заключением сделки. Это объясняется тем, что услуги агентства, как правило, оплачиваются во время заключения договора купли-продажи или передачи документов на регистрацию прав собственности. Сам же непрофессиональный продавец недвижимости первоначальных затрат не несет, что свидетельствует о практически полном отсутствии препятствий как входа, так и выхода из рыночных отношений. Отношения подробного рода можно трактовать как «нечеткий контракт», влекущий опасность оппортунизма со стороны наименее уязвимой стороны (в данном случае продавца недвижимости).

В. Вымогательство – деятельность, направленная на передел общей ренты с применением угрозы выхода из кооперации. Эта форма оппортунизма вполне реальна во взаимоотношениях строительной компании с подрядчиками, что обуславливает рост трансакционных издержек в случае вывода части деятельности за пределы фирмы. Также возможны ситуации заключения договора аренды земельного участка под строительство между заказчиком и муниципалитетом с соглашением о передаче в аренду прилегающих земельных участков тому же заказчику в дальнейшем. После проведения основных дорогостоящих строительно-монтажных работ за счет заказчика, муниципалитет может передать прилегающие земельные участки третьему лицу, который вправе установить завышенную цену аренды, что повлечет за собой существенное увеличение расходов заказчика на реализацию проекта.

Нелегальная экономика жилой недвижимости На рынке недвижимости возможна ситуация, когда высокая цена доступа на рынок для продавцов вынудит их «уходить в тень», то есть скрывать (не декларировать) свои реальные доходы. Аналогичным образом, могут не декларироваться права собственности на созданные нелегальным образом объекты. Примеры такого поведения исследовал перуанский экономист Э. де Сото в совей книге «Иной путь» применительно к некоторым странам Латинской Америки, где в жилищном строительстве существуют зарегистрированными компаниями, которые своевременно уплачивают все налоги. «Половина населения Лимы живет в домах, возведенных теневиками. В период с 1960 по 1984 г. государство построило дешевого жилья на сумму 173, млн. долл. В тот же период теневики построили жилья на фантастическую сумму: 8319,8 млн. долл. (что в 47 раз больше затраченного государством).

Экономическая свобода существовала лишь на бумаге, пока наши бедняки не стали сами претворять ее в жизнь» [149]. Причиной такого положения было то, что, согласно теории Э. де Сото, «цена подчинения закону» (которую платили добросовестные участники сделки) оказалась выше «цены внелегальности»

(которую были вынуждены платить субъекты, осуществлявшие сделки во внелегальном режиме).

«Цена подчинения закону», по теории Э. де Сото, включает все трансакционные издержки, связанные с легальным обменом и защитой правомочий, а именно:

издержки доступа к закону (затраты на регистрацию юридического лица, на получение лицензий, открытие счета в банке и др.);

издержки продолжения деятельности в рамках закона (выплаты налогов, подчинения требованиям трудового законодательства, судебные издержки при решении споров в рамках легальной системы судов и др.).

«Цена внелегальности» состоит из:

издержек, связанных с уклонением от легальных санкций (затраты на консалтинговые услуги, упущенная выгода от ограничения рекламной кампании, издержки «двойной бухгалтерии» и др.);

издержек, связанных с трансфертом доходов (уплата косвенных налогов, при этом невозможность обратиться к государству за защитой нарушенных прав собственности; трудности получения кредитов в банке и др.);

издержек, связанных с уклонением от налогов и перечислений на заработную плату (внелегальная деятельность выгодна только в крайних точках процесса производства: на этапе обработки сырья и в розничной торговле, где достигается наибольшая выгода от невыплаты налога на добавленную стоимость; экономия на взносах в пенсионный фонд, в фонды социального страхования и обязательного медицинского страхования влечет за собой отсутствие желания собственника к замещению ручного труда машинным);

издержек, связанных с отсутствием легально зафиксированных прав собственности (права собственности защищаются не легально, а социально;

поэтому низкими издержки будут в случае, если все трансакции будут совершаться внутри социальной группы, иначе при участии стороннего контрагента перестают действовать социальные механизмы защиты прав; Э. де Сото назвал зафиксированные внелегально права собственности «омертвленным капиталом», т.к. его нельзя свободно отчуждать и др.);

издержек, связанных с невозможностью использования контрактной системы (реализация долгосрочных проектов с участием нескольких экономических субъектов затруднена невозможностью обращения в суд в случае необходимости пересмотра условий договора);

издержек, связанных с исключительно двухсторонним характером внелегальной сделки (ограничение круга участников внелегальной сделки, исключение интересов третьих лиц);

издержки доступа к внелегальным процедурам разрешения конфликтов для разрешения конфликтов могут использоваться семейно-родственные или мафиозные механизмы, применение которых связано с такими издержками, как оказание знаков внимания или выплата определенного налога).

В итоге, каждый продавец на рынке жилой недвижимости, сравнивая трансакционные издержки, возникающие в легальной и внелегальной среде, выбирает выгодную для него модель поведения (норму легализма). Роль государства заключается в создании такой легальной среды, где будут реализованы интересы продавца, то есть «цена подчинения закону» будет ниже или равна «цене внелегальности», что будет способствовать добровольному подчинению закону.

В российской экономике таких крайних форм оппортунизма бизнес сообщества по отношению к государству не было, однако теневизация отдельных сегментов рынка жилья также встречается (в частности, в формах нелегального рынка аренды жилья, неполного отражения в сделках стоимости объектов с целью уклонения от налогообложения и пр.). В настоящее время объем рынка частной аренды объектов жилой недвижимости представляется возможным определить лишь приблизительно и косвенным путём, поскольку государственные органы такой статистики не ведут (договоры аренды обычно не регистрируются нотариально, основная часть квартир сдается на срок до месяцев с возможностью последующей пролонгации). Риэлторские фирмы работают, как правило, с собственной базой данных, не существует единого центра учёта подобной статистической информации. Кроме того, в небольших профессионального посредника («от хозяина»). Так, по данным ГУП «Мосжилсервис» в 2009 году 120 тыс. человек в г. Москва имели в собственности две и более квартиры, а, учитывая наличие у собственников таких обстоятельств, как: длительные командировки, проживание в летний период на даче в пригороде и т.п., некоторыми специалистами реальная арендная база только московских объектов жилой недвижимости оценивается в размере более 300 тыс.

Для решения проблемы теневизации рынка арендного жилья властями г.

налогообложения для собственников сдаваемого в аренду жилья, при этом им предлагали регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей и покупать годовые патенты на сдачу объектов жилой недвижимости. Патентная система налогообложения является более выгодной, поскольку избавляет от необходимости предоставлять декларации о доходах. Если же собственник не хочет приобретать патент, может платить 13% со своих доходов как физическое лицо или 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения как индивидуальный предприниматель. По данным департамента экономической политики и развития в 2013 году было приобретено 3530 патентов на 105 млн рублей, а по итогам 2013 года в бюджет Москвы поступило порядка 700 млн рублей, из них 590,5 млн рублей от 20 тысяч деклараций. При этом за последние 1,5 года московские власти выявили более 200 тысяч фактов незаконной сдачи жилья в аренду [208].

Наиболее интересным решением проблемы теневизации рынка аренды объектов жилой недвижимости, на наш взгляд, является создание в РФ фонда арендного жилья (рис. 2.18) для лиц (главным образом, специалистов бюджетной сферы), претендующих на бесплатное жилье. В этом случае часть расходов на аренду объектов жилой недвижимости будет принимать на себя государство.

отсутствие выведение рынка возможность возможность вовлечения расходов на аренды из тени снятия дефицита девелоперов как в строительство Рис. 2.18. Преимуществами создания квартирного резерва Пилотные проекты реализации этой модели были сделаны в городах Омск и Калуга.

Таким образом, оптимизация трансакций на рынке жилья и рынках, его обслуживающих (капитала, труда, земли и пр.), обусловливает формирование в строительной отрасли адекватных ей организационных структур. Общей институциональной особенностью первичного и вторичного рынка жилья является также то, что на них возможны разнообразные формы оппортунизма и они являются типичными представителями «рынков лимонов» по Дж.

Акерлофу.

Подводя итоги второй главы в целом, можно сделать следующие выводы:

1. При анализе особенностей развития первичного и вторичного рынка жилой недвижимости РФ:

выявлены два периода рыночной динамики: период экспоненциального роста (2000-2008 гг.), закончившийся формированием ценового пузыря и перегревом рынка, и период турбулентности (2008-2013 гг.), характеризующейся повышенной неопределенностью и волатильностью;

объяснены различия в динамике цен на рынке жилья до и после 2007 года;

сравнительный анализ цен на первичном и вторичном рынках жилья в динамике показал, что до 2007 года цены на первичном рынке были выше, чем цены на вторичном рынке (исключение составляет лишь 2006 год).

Однако из-за опережающего роста цен на рынке вторичного жилья разница в ценах 1 кв. метра первичной и вторичной жилой недвижимости уменьшалась. Сравнение этих показателей с ростом стоимости потребительской корзины в Российской Федерации продемонстрировало наличие инфляции активов в стране в 2000-2007 гг., когда наблюдалось не только абсолютное, но и относительное удорожание недвижимости в 2,3 – 2,7 раз: темпы прироста цен на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости в России до 2007 года включительно превышали общий индекс потребительских цен;

выявлена более высокая волатильность цен вторичного рынка, по сравнению с первичным рынком, что объясняется большей эластичностью возможностью присутствия на нем краткосрочного неравновесия;

располагаемых денежных доходов населения, а также отмечено влияние на него дифференциации среднедушевых доходов в различных субъектах РФ;

обнаружено влияние изменения сбережений населения, которые в 2000 – 2007 годах составляли приблизительно 1/10 часть доходов населения и в большинстве случаев накапливались с целью приобретения объектов жилой недвижимости, а после 2008 года наблюдалось резкое сокращение этого показателя;

охарактеризована зависимость между показателями динамики рынка жилой недвижимости и происходящими в экономике циклическими процессами, в частности безработицей, денежной массой, инвестиционной миграционными процессами.

Рынок жилой недвижимости взаимосвязан с другими рынками следующим образом:

с рынком труда в большей степени взаимодействует рынок первичной недвижимости, что объясняется трудоемкостью строительной отрасли; на вторичный рынок же рынок недвижимости цена фактора производства труд влияет косвенно. Для строительства характерны ценовая компенсация непривлекательных условий труда, применение субподряда, заемного труда, а оптимизации издержек;

с рынком реального капитала: строительные компании оптимизируют свои издержки путем как приобретения в собственность, так и аренды дорогостоящих основных фондов, а также на стоимость строительства жилья предназначенного для пополнения оборотных средств, в то же время в отрасли наблюдается превышение кредиторской задолженности над дебиторской;

с финансовым рынком рынок жилья взаимодействует посредством участия жилья как альтернативного актива в инвестиционном портфеле и в портфеле имущества домохозяйства;

с рынком земли: поскольку земельный участок является пространственной основой объекта жилой недвижимости, а также его физической и материальной основой, институциональные особенности рынка земли влияют на стоимость земель, вовлекаемых в жилищную застройку.

Обнаружено, что институциональная среда функционирования рынка жилой недвижимости РФ имеет свои особенности, такие как:

зависимость от внешних слабоуправляемых обстоятельств, что корректируется приспособлением контрактных отношений; наблюдается размывание границ фирмы и рынка с одновременными процессами монополизации (усложнениями организационных структур). Кроме того, рынок жилой недвижимости характеризуется распространением такого явления как оппортунизм, который имеет множество проявлений как на рынке первичного, так и вторичного жилья. Ухудшающий отбор как разновидность предконтрактного оппортунизма лишает общедоступный рынок жилья высококачественных товаров.

Присутствие морального риска (безответственности) как разновидности постконтрактного оппортунизма на рынке жилой недвижимости часто проявляется в нечеткости самого контракта. Обнаружено, что высокие барьеры входа на легальный рынок жилья, определяемые высокой ценой подчинения закону, и низкая цена внелегальности, обуславливают стабильное присутствие теневого сектора в отдельных сегментах этого рынка, таких как аренда жилья, и при отражении стоимости при его покупке.

Глава 3. Проблемы регулирования и перспективы развития 3.1. Общие подходы к государственному регулированию рынка жилой цивилизованного рынка жилой недвижимости в РФ. При этом важно правильно определить степень и формы государственного регулирования экономики.

Существуют разные походы к государственному регулированию рынков.

С точки зрения неоклассической теории, государственное вмешательство в функционирование рынка жилой недвижимости необходимо там, где присутствует неспособность рыночных механизмов обеспечить эффективное использование ресурсов, т.е. рынок демонстрирует «провалы». Однако государство вправе вмешиваться только для компенсации «провалов» рынка, причем это должно производиться самым эффективным способом, при котором будут наблюдаться наилучшие результаты при наименьших затратах.

государственное вмешательство, которые мы рассмотрим применительно к рынку жилья.

1. Монополизация рынка – происходит, когда рынок не способен поддерживать конкурентную среду. Монополизация не способствует Паретоэффективному распределению ресурсов в экономике, а также ведет к потерям в общественном благосостоянии, поэтому для преодоления негативных последствий государство призвано проводить политику, направленную на поддержание конкурентной среды и ограничение монопольной практики. Как и на всяком другом рынке, на рынке первичной жилой недвижимости производителям выгодно ограничивать объем предложения, поддерживая высокие цены. Поэтому они заинтересованы в ограничении проникновения на этот рынок конкурентов. Ограничению конкуренции способствуют как объективные ограничения для участников, обусловленные профессиональными требованиями к ним, так и искусственные барьеры, речь о которых шла выше (см. п. 1.4).

Среди причин монополизации рынка жилой недвижимости следует выделить:

ограничение доступа на рынок еще незарекомендовавших себя субподрядных организаций и производителей инновационных материалов, которое осуществляют разные субъекты рынка: заказчики, генеральные подрядчики, в т.ч. путем сговора. Причиной таких ограничений могут быть как недостаток репутации подрядчиков на рынке, так и (чаще всего) отсутствие участия генерального подрядчика в их уставном капитале;

неспособность или нежелание большинства застройщиков выполнять строительство сложных объектов и др.;

высокая стоимость членства в СРО для средних и малых фирм. Действие института саморегулирования затрудняет для их интеграцию в форме ассоциаций и союзов. Так, по данным Л.М. Каплана, из СанктПетербургского Союза строительных компаний за последние годы вышло 130 участников, «в 2010 году, по данным Петростата, в Петербурге насчитывалось 22,5 тыс. малых предприятий в области строительства, а уже в 2011 году их осталось 17 тыс., т.е. за один год 5,5 тыс. компаний исчезли с рынка. Есть и другие данные: в 2005-2006 году средние и малые компании выполняли примерно 40% объема подрядных работ по городу.

В прошлом году эта цифра сократилась до 11,5%» [115].

Поскольку правила игры (в т.ч. федеральное законодательство) на рынке строительства объектов жилой недвижимости не предоставляют особых условий для развития малых и средних фирм, они вынуждены покидать рынок или переходить в смежные сегменты, например, производить капитальный ремонт жилищного фонда, возведение небольших объектов нежилого назначения и др. Результатом отсутствия серьезной конкурентной борьбы является нежелание застройщиков снижать цены и повышать качество строительства.

конкретных регионах РФ также влияет:

емкость рынка жилья – которая, в свою очередь, зависит от среднедушевых реальных располагаемых доходов населения и степени их дифференциации например, в некоторых субъектах Центрального федерального округа уровень доходов населения и емкость рынка выше, поэтому они имеют большую инвестиционную привлекательность, количество строительных компаний на 1000 жителей там больше, чем, например, в субъектах Северо-Кавказского федерального округа. Так, в Московской области в 2011 году ввод в действие жилой площади составлял 1,153 кв м. на человека (что в 2,7 раза больше, чем в среднем по России), в то время как в Чеченской Республике – только 0,059 кв. м на человека (что составляет 13,5% от среднероссийского уровня). В Московской области в 2011 году действовало 8645 строительных компаний (плюс компании г. Москвы, каковых насчитывалось 37973), а в Чеченской Республике – только 309 компаний [206]. Неслучайно в Московской области наблюдались самые высокие темпы строительства жилья [206]. В то же время в регионах с меньшим уровнем доходов наблюдается более высокая доля индивидуального строительства жилья.

Так, в Северо-Кавказском федеральном округе в 2012 году она составляла 66,6%, в том числе в Чеченской Республике 80,7%, в КабардиноБалкарской Республике – 89,2% [рассчитано на основе: 206]. Рисунок в статистической связи между показателями интенсивности строительства жилья в регионах (ввод площадей объектов жилой недвижимости в расчёте на 1000 чел. постоянных жителей), рентабельности строительства жилья (отношение цены кв.м. объектов жилой недвижимости к средней (количество среднедушевых месячных доходов в регионе, необходимых для приобретения 1 кв. м жилой площади). По нашему мнению, здесь требуется применять многофакторные модели, учитывающие тот факт, что степень монополизации рынка является не единственным фактором, определяющим его относительную дороговизну;

присутствие государства на рынке – в тех регионах, где активно ведется строительство за счет бюджетных средств, существует необходимость контроля. В результате этого на рынке работает несколько строительных компаний, принадлежащих властям (Челябинск, Кемеровская область барьеры, обусловленные институциональными особенностями – к таким застройщикам, так и неформальные требования к строительному бизнесу.

Как свидетельствует Индекс легкости ведения бизнеса (Easy of Doing Business), рассчитываемый Всемирным банком, по ограничениям в строительстве Россия на начало 2014 года занимает 178 место в мире из 189 оцениваемых стран. Это наихудший ранг из 10 составляющих данного индекса, в целом же место России по всем 10-ти показателям – Показатели России по составляющей «ограничения в строительстве» Индекса легкости ведения бизнеса Всемирного банка [189] Стоимость (% к среднедушевому доходу) На рынке жилой недвижимости может наблюдаться монопсония, где единственным покупателем выступает государство. Например, возведение жилых объектов на территории базовых военных городков может осуществляться различными строительно-подрядными организациями, однако, единственным покупателем будет выступать Министерство обороны РФ. Также единственным покупателем объектов жилой недвижимости в отдельных микрорайонах могут выступать муниципалитеты в рамках программ: сноса и реконструкции ветхого и аварийного фондов жилых домов («волновое переселение»); обеспечения жильем детей-сирот; восстановления жилья, пострадавшего в результате чрезвычайных ситуаций, военных действий и др. В этих случаях также нередко может наблюдаться как навязывание определенных условий бизнесу, в частности партнеров по контрактам, так и выделение привилегированной его части, получающей государственные заказы.

Специалисты называют три основных барьера, которые нужно преодолеть на пути к государственному контракту строительной компании: 1) обеспечение заявки на участие; 2) строительство за счет собственных средств; 3) низкий уровень доходности госконтрактов [158]. Кроме того, с введением тендеров для генподрядчиков введено требование о наличии собственных ресурсов для производства работ, в результате чего застройщикам приходится завышать сметы (в т.ч. включать в них коррупционную составляющую) или же строить за счет субподрядчиков, которым часто за проделанную работу денежные средства не выплачиваются.

Поэтому приоритетными направлениями антимонопольного регулирования рынка жилой недвижимости РФ сегодня являются: 1) снижение входных барьеров вступления в отрасль, а именно, сокращение сроков и упрощение получения некоторых согласований, принятие мер по оптимизации административных процедур при оказании государственных услуг; 2) борьба с проявлением монополизма (завышением цен, сговором, снижением качества строительных работ, обманом потребителя и т.д.).

недвижимости в виде большей информированности о характеристиках объекта недвижимости продавца и меньшей осведомленности покупателя. Например, покупатель может самостоятельно оценить удобство и комфорт жилья при осмотре, однако продавец знает больше о качестве самих материалов и выполненных (в т.ч. срытых) работах. Государственное регулирование в этом случае осуществляется административными методами путем принятия соответствующих стандартов, правил и норм, разработки требований к сертификации и лицензированию. Однако это не способствует в полной мере снижению издержек оппортунистического поведения застройщика, поскольку за ним сохраняется возможность выбора материалов, исполнителей работ, а также принятия решений об исправлении брака. Например, известны случаи, когда застройщик вместо комнаты, куда сбрасывается мусор по мусоропроводу, вносил изменения в проект в виде дополнительной комнаты в квартиру для продажи, в результате чего жилой многоквартирный дом функционирует без мусоропровода. Также в индивидуальном жилищном строительстве застройщики, стремясь заработать на престижности проектов, часто увлекаются использованием экзотических пород древесины для создания отдельных элементов конструкций зданий, качественные характеристики которых не всегда хороши в российских климатических условиях.

Недостаточная спецификация и защита прав собственности на рынке жилой недвижимости в условиях информационной асимметрии и склонности продавца к оппортунизму, стали одной из причин появления феномена «обманутых дольщиков» – участников долевого строительства, в отношении которых строительная компания (застройщик) не выполнила взятых на себя обязательств в установленный договором срок. Известным примером является деятельность коммандитного товарищества «Социальная инициатива», планировавшего строительство около 450 объектов по России, от действий которого пострадали более 20 тыс. участников. Сущность разработанной руководством схемы мошенничества заключалась в подмене договоров долевого участия в строительстве договорами инвестиционного вклада, что означало признание дольщиков инвесторами, наравне со строительной распространенной схемой являются «двойные продажи»: аналогично вышеописанной схеме, также осуществляется подмена договоров долевого участия другими видами гражданско-правовых договоров. Роль государства в подобных ситуациях должна заключаться в создании эффективных механизмов прав собственности, защищающих потребителя от навязывания подобного рода застройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия, начиная с момента выдачи разрешения на строительство.

Кроме государства, в последнее время все большую роль в защите прав потребителей на рынке жилой недвижимости начинают играть некоммерческие партнерства – саморегулируемые организации (СРО) [8] строителей, основной целью создания которых является необходимость сделать рынок более цивилизованным и открытым путем передачи контролирующей функции от государства и тем самым уменьшения проявлений в данной отрасли коррупции.

СРО предоставляется возможность разрабатывать внутренние стандарты и правила проведения работ для повышения качества строительства, а также проводить проверки и предоставлять заключения о качестве строящегося объекта.

3. Внешние эффекты. Как известно, рынок не всегда оптимальным способом решает проблемы, связанные с пересечением прав собственности, в результате чего в рыночной экономике наблюдается недопроизводство благ с отрицательными внешними эффектами.

Жилье относится к разряду социально значимых благ. Положительные эффекты (социальные выгоды) развития рынка жилья проявляются как на положительные экстерналии от развития рынка жилой недвижимости проявляются прежде всего в том, что улучшение жилищных условий населения здравоохранения, снижении криминогенной ситуации пр. Примерами положительных экстерналий на микроуровне могут являться: благоустройство и озеленение территорий жилых районов, проекты комплексного развития территорий, регулирующие точечную застройку, программы волнового переселения и реновации промышленных территорий, улучшенияе транспортной доступности (за исключением случаев, когда дорога проходит в непосредственной близости от объекта жилой недвижимости) и др.

Государство должно управлять положительными эффектами, в том числе путем принятия генеральных планов развития территорий, организации строительства инфраструктурных объектов различного назначения и т.д. Также оно должно участвовать в их софинансировании и компенсации затрат.

Примерами отрицательных экстерналий (социальных издержек) развития рынка жилой недвижимости на микроуровне могут служить:

нерегулируемой градостроительной активности, в результате чего может снизиться поток туристов, что приведет к потерям в целом ряде отраслей экономики. Так, например, уменьшатся доходы гостиничного бизнеса, культурного сектора, отрасли общественного питания, общественного транспорта и др.;

ухудшение экологической обстановки, например, в результате перевода земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда в земли поселений, дальнейшее их освоение и застройка объектами жилой недвижимости. Это влечет за собой загрязнение природной среды различными выбросами и отходами, необратимую деградацию флоры и фауны на данном земельном участке в результате нарушений геологического строения местности и гидрологических режимов, негативное изменение сложившихся социальных условий жизнедеятельности коренного населения и др.

незавершенное строительство, в т.ч. долгострои, которые портят архитектурный облик города, ухудшают криминогенную ситуацию, повышают риск травматичности среди подростков и др.

«точечная застройка» на уже плотно застроенных территориях, сопровождающаяся ухудшением условий жизни для пользователей близлежащих объектов жилой недвижимости, а также создается дополнительная нагрузка на существующие инфраструктурные объекты.

Существуют два основных подхода к решению проблемы внешних эффектов:

1) неоклассический, основанный на использовании корректирующих финансовых вливаний (корректирующих налогов и корректирующих дотаций по А.С. Пигу) – например, введение корректирующих платежей за ненадлежащее содержание собственности и т.д.;

2) неоинституциональный – основанный на создании рынка прав собственности, при котором возможно решение некоторых проблем внешних эффектов без прямого участия государства при условии наличия четко закрепленных в законодательстве прав собственности и наличия эффективно работающего института их защиты. Наиболее распространенными способами снижения возможного влияния отрицательных внешних эффектов посредством государственного регулирования на рынке жилой недвижимости являются:

закрепление правового статуса земельных участков на основе земельного законодательства, наложение Генеральным планом или Правилами землепользования ограничений на использование земельных участков, установление стандартов, введение санкций за их нарушение.

Рассмотрим пример внешнего эффекта, решение которого в настоящее время подразумевается преимущественно без прямого участия государства – строительство одиночного объекта жилой недвижимости на территории уже сложившегося жилого квартала. Данный объект может являться как источником рассмотренной выше отрицательной экстерналии («точечная застройка»), так и положительного внешнего эффекта в случае, если территория в достаточной степени (или с избытком) обеспечена всеми необходимыми инфраструктурными объектами и при этом не освоена (нефункциональная зона жилой застройки: например, заброшенный недострой, заросший сорной растительностью пустырь, захламленный участок из-под несуществующего уже объекта нежилой недвижимости и др.). В случае «точечной застройки» наблюдается конфликт прав собственности: с одной стороны – желание недобросовестного застройщика построить только сами существующие объекты, которыми уже пользуются жители района; с другой рассматриваемой территории уже функционирует парковка, детская площадка, присутствуют зеленые насаждения и др.; строительство жилого дома ухудшит вид из окна, сократит возможности естественного освещения помещений уже существующих строений и пр.; при неизменной пропускной способности дополнительная нагрузка для общественного и личного транспорта; шум и пыль при проведении строительных работ, загрязнение и разрушение коммуникациям и др.).

Согласно теореме Р. Коуза, проблема внешних эффектов может быть решена между заинтересованными сторонами путем рыночного соглашения при следующих условиях: 1) изначальной четкой спецификации прав собственности и их надежной постконтрактной защиты; 2) ограниченного числа взаимодействующих сторон, что делает возможным достижение соглашения между ними; 3) небольшого количества хорошо просчитываемых экстерналий.

На рынке жилья спецификация прав собственности в части управления внешними эффектами обеспечивается положениями Генерального плана развития территории, правилами застройки и землепользования, местными законодательства. Участниками рыночного соглашения являются: 1) многоквартирном доме как орган его управления, который согласно ст. 44 ЖК РФ определяет лиц, уполномоченных от имени собственников представлять их интересы на условиях, определенных в решении общего собрания. При этом возникает проблема делегирования собственниками жилья совместных прав уполномоченным лицам и сопутствующая ей проблема безбилетника и рационального неведения со стороны отдельных собственников жилья. Это усложняет процесс достижения рыночного соглашения по Р. Коузу. Кроме того, соглашение не может быть достигнуто по всем вопросам, поскольку в рассматриваемом примере набор негативных эффектов может быть достаточно велик и в подобного рода конфликты обычно вовлечено большое количество людей с однонаправленными, но разными по интенсивности интересами, готовыми нести разную плату за достижение соглашения.

Со стороны строительной компании существует несколько способов компенсации негативных эффектов, имеющих невысокую стоимость относительно предполагаемого дохода от продажи готового объекта недвижимости, что может подвигнуть компанию на уступки в ходе переговоров. К числу способов, которые позволяют существенно уменьшить влияние отрицательных экстерналий, а в некоторых случаях и интериоризировать их, можно отнести:

изначальное проектирование сбалансированного объекта: наряду с жилыми площадями на цокольных и первых этажах здания могут быть предусмотрены торговые и сервисные объекты, а также подземный паркинг, которые создадут новые возможности как для жителей новостройки, так и существующих домов поблизости [27];

ремонт за счет средств строительной компании существующих пешеходных дорожек и расширение местных проездов, открытых парковок, реконструкция спортивных и детских площадок внутри жилого квартала, обустройство зон отдыха со скамейками, ландшафтное благоустройство и дополнительное озеленение, что придает опрятный вид окружающей новый объект недвижимости территории, и, в свою очередь, влияет на увеличение его рыночной стоимости;

проведение строительных работ в дневное время, в т.ч. с применением бесшумных технологий и т.д.

Одним из отрицательных внешних эффектов строительства нового жилья является возникающий недостаток мест в существующих медицинских и дошкольных учреждениях, школах. В данном случае обременение застройщика социальными обязательствами по строительству готового объекта может сделать весь проект экономически неэффективным, поэтому необходимо использовать схемы софинансирования его со стороны государства и бизнеса.

Таким образом, неоинституциональный подход, предлагающий четкое закрепление прав и ответственности, является основополагающим.

Неоклассический подход дополняет его в той части, где рынок продажи прав не срабатывает. Тогда государство должно регулировать внешние эффекты за счет перераспределения денежных средств (корректирующих дотаций и корректирующих налогов).

4. Производство общественных благ не регулируется законами рынка, поэтому на себя эту функцию берет государство. Так, новое строительство требует развития инженерной и социальной инфраструктуры города, улучшения транспортной доступности земельного участка и т.д. Поскольку государству необходимы финансовые средства для эффективного обеспечения населения общественными благами, со всех экономических субъектов взимается определенная плата за пользование общественными благами – налоги. В зависимости от степени доступности выделяют:

исключаемые общественные блага – примерами на рынке жилой инженерной инфраструктуры: домовые сети электроснабжения, системы водоснабжения, водоотведения, отопления, внутренняя телефонная сеть, внутренняя кабельная система и др., использование которых ограничено определенным кругом лиц;

неисключаемые общественные блага – примеры: системы наружного освещения улиц, некоторые виды гидротехнических сооружений (дамба, плотина, фонтан и др.), элементы внешнего благоустройства улиц и т.п., т.е. все то, использование чего не может быть ограничено определенным кругом лиц. Ввиду невозможности или высоких запретительных издержек ограничения доступа индивидуума к такому благу возникает проблема «безбилетника» ситуация пользования общественным благом без участия в его создании.

Отличие экстернальных благ от чистых общественных благ заключается в том, что посторонние лица потребляют экстернальное благо не полностью, а лишь некоторые его положительные свойства. Например, расселение ветхого и аварийного фонда является частным благом, поскольку оно создано в интересах отдельных лиц (жителей домов, относящихся к ветхому и аварийному фонду), однако приносит пользу и обществу: ветхий и аварийный фонд портит общий внешний вид города, а также создает угрозу как для проживающих в нем людей, так и приходящих. Роль государства в улучшении условий проживания этой категории граждан заключается в формировании нормативно-правовой базы (в т.ч. принятии законов о расселении ветхого жилья), разработке и реализации программ расселения и сноса ветхого и аварийного жилья (например, «Муниципальная адресная программа реконструкции ветхого и сноса аварийного жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде» [14]). В последнее время все больше применяются схемы «волнового переселения», когда дома для жителей ветхого фонда строятся за счет бюджетных и инвестиционных средств, а на освободившихся территориях уже начинается комплексная застройка. Так, до 2015 г. в Нижнем Новгороде планируется расселить 1813 домов, в которых, по данным администрации, проживают около 6700 семей (12000 человек). Однако к моменту завершения реализации программы обветшает еще немало домов, и их количество может приблизиться к 2000 [138]. Причем, финансирование этого «волнового расселения»

планируется за счет бюджетных средств, с привлечением кредитных и инвестиционных ресурсов.

создаваемые в рамках целевой программы «Социально-экономическая поддержка молодых специалистов, работающих в учреждениях образования, здравоохранения, спорта и культуры Нижегородской области». Она предусматривает в качестве одной из форм социальной поддержки выплаты молодым специалистам на погашение кредита и процентов по нему на строительство или приобретение жилья (в 2011–2013 гг. исходя из общей площади не менее 65 кв. м и предельной стоимости строительства жилого дома в размере не более 2145000 рублей [209]). Так, в Нижегородской области за все время действия программы было построено и введено в эксплуатацию домов для молодых специалистов, из них наибольшее количество - одноквартирных жилых домов для молодых специалистов на селе в 46 районах области - в 2011 году; всего за пять лет участниками стали 2,5 тысячи человек [67]. Благодаря реализации этой программы Нижегородская область заняла второе место в Приволжской федеральном округе по объему ввода в эксплуатацию индивидуальных жилых домов.

Это экстернальное благо создается в интересах конкретных лиц: молодых специалистов, работающих в муниципальных и государственных учреждениях образования, здравоохранения, спорта или культуры, являющихся гражданами Российской Федерации, возраст которых не превышает 30 лет включительно;

однако приносит пользу и обществу: таким образом создаются комфортные условия для работы молодых специалистов и уменьшается дефицит квалифицированных кадров на селе, что способствует развитию образования, здравоохранения, культуры и спорта в сельской местности. Также интересен опыт Новокузнецка, Новосибирска и Улан-Удэ, где создаются дачные некоммерческие товарищества, в которых правительство оказывает помощь с выделением земельного участка и подведением к нему коммуникаций, а молодой специалист строит дом уже за счет собственных средств.

Государственное регулирование рынка жилой недвижимости с точки зрения неоинституционалистов должно заключаться в спецификации и защите прав собственности, а также поддержании правил игры. В Российской Федерации четким закреплением отдельных правомочий за одним или несколькими экономическими субъектами на данном рынке является обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Также актами гражданского законодательства предусмотрены средства защиты прав собственности на недвижимое имущество, которые применяются как для защиты имущественных интересов их обладателей, так и для возмещения причиненного вреда. Поддерживать правила игры на рынке жилой недвижимости помогают различные государственные органы, осуществляющие регулирующую функцию государства, например:

Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору РФ, Федеральная антимонопольная служба (ФАС России) и др. Кроме того, судебная система как элемент государства является арбитром в разрешении различных споров, возникающих на данном рынке в процессе его функционирования.

Существуют и другие подходы к изучению проблем рыночной экономики, требующих государственного вмешательства, что может служить предметом дальнейших исследований.

На рынке недвижимости государство выполняет две основные функции:

регулирующую и хозяйственную. Государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется как административными, так и экономическими методами.

На рис. 3.1 сгруппированы методы государственного регулирования рынка жилья.

Для российского рынка жилья характерен ряд проблем, которые не могут быть решены без участия государства:

1. Дефицит качественного жилья, проявляющийся в: высоком уровне физического и морального износа существующего жилого фонда;

несоответствии современным стандартам части объектов жилой недвижимости.

По данным социологического обследования, проведенного ФСГС, большинство домохозяйств считают основными недостатками своего жилища плохую шумоизоляцию и недостаток тепла (Приложение 7). Также большинство домохозяйств оценили состояние своего жилья как «удовлетворительное».

1) правовое регулирование – обновление политики:

ГОСТов и СНиПов, внесение поправок в - имущественный налоговый вычет по Градостроительный, Земельный и Жилищный расходам на строительство или при кодексы РФ и другие нормативно-правовые приобретении жилья, земельных участков под инфраструктурное обеспечение функционирования рынка жилой недвижимости - включает в себя институт учёта и регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разработку единой РИПД, нотариат, суды и др.

3) выкуп в государственную собственность объектов жилой недвижимости для 5) использование инструментов денежнообщественных нужд (предоставления жилья кредитной политики – главным образом в малоимущим, жертвам ЧС и др. категориям области ипотечного кредитования граждан) Рис. 3.1. Методы государственного регулирования рынка жилой недвижимости 2. Низкие темпы инновационного развития отрасли по причинам:

отсутствия экономических стимулов и дороговизны применения новых строительных технологий; низкой квалификации подрядчиков; устаревания регламентов; антиинновационной атмосферы в обществе и консервативного мышления лиц, принимающих управленческие решения в строительстве. Меры государственного регулирования при решении этой проблемы: модернизация ГОСТов и СНиПов, поощрение внедрения энергоэффективных материалов и технологий.

3. Недоступность жилья для большинства населения из-за высокой стоимости объектов жилой недвижимости в крупнейших городах РФ, дороговизны ипотечных кредитов, а также слабых результатов реализации программ обеспечения населения доступным жильем. Каждой из этих проблем посвятим отдельный параграф в диссертации.

государственного регулирования рынка жилой недвижимости.

Недостатки нормативно-правового регулирования (метод 1 на рис.

3.1);

отставание развития земельного права от развития других отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что часто затрудняет связь в единый объект хозяйствования зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены;

длительность сроков регистрации права собственности и предоставления других государственных услуг (например, общий срок регистрации сделок и прав на недвижимое имущество составляет 30 дней, срок получения выписок и справок из Единого государственного реестра прав – 5 дней), в предоставляющие услуги по ускорению государственной регистрации сделок с недвижимостью. Формальный характер ответственности регистрирующих органов за нарушения порождает коррупцию;

большинство ГОСТов и СНиПов (здесь и далее – строительные нормы и правила) устарели, что важно для функционирования первичного рынка недвижимости: большинство строительных норм датируется 80-ми годами прошлого века, причем лишь небольшое их количество было пересмотрено в начале 90-х в связи с приходом зарубежных производителей на российский рынок. В настоящее время чиновники пришли к пониманию необходимости работы по их модернизации, но она проводится недостаточно активно;

отсутствие соглашений при разработке консолидированных схем градостроительного планирования. С этой проблемой чаще всего сталкиваются города федерального значения (Москва и Санкт-Петербург), поскольку не удается разработать взаимовыгодную для соседствующих субъектов РФ (Московской и Ленинградской области соответственно) пространственно-территориальную политику. Поскольку процесс дальнейшего развития городских агломераций неизбежен, то необходимо разрабатывать единые концепции создания качественной жилой и деловой среды [169]. Причем в случае недостижения отдельных договоренностей важно своевременное вмешательство федерального центра путем создания различных координационных советов.

функционирования рынка жилой недвижимости (метод 2 на рис. 3.3);

А) Отсутствует единая российская инфраструктура пространственных данных (РИПД), необходимых для работы организаций и служб, нуждающихся в процессе своего функционирования в такой информации, как: координаты границ земельных участков, результаты переписи населения, выборов и др. В настоящее время Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) готовит к запуску геоинформационный портал, который будет использоваться в построении единой РИПД. Для его внедрения необходима сложная технологическая инфраструктура, нормативная база (в т.ч.

нужен отдельный закон о РИПД), должна быть проведена большая организационная работа, практическая работа непосредственно на местности.

Также, используя мировой опыт, необходимо разработать единый специальный формат для различных данных, который смогут использовать все пользователи данной системы.

Б) Система рыночной оценки объектов недвижимого имущества, в том числе находящихся в государственной собственности, несовершенна. В условиях инфляции занижение стоимости недвижимости приводит к недополучению рентных платежей и прибыли от её продажи. Сдача в аренду государственного имущества по ценам ниже рыночных порождает коррупцию.

Так, например, Президент РФ В.В. Путин высказал несогласие с результатами оценки активов компаний топливно-энергетического комплекса [110] в процессе его приватизации в пользу компании «Роснефтегаз». Не всегда рыночная стоимость земли превышает кадастровую, поскольку последняя оценивается раз в три года и не меняется в зависимости от конъюнктуры рынка, не учитывает ликвидность объекта и пр. Это важно предусматривать в будущем при расчете единого налога на недвижимость в кризисные периоды (который, как мы уже писали в параграфе 1.3.2, планируется ввести в 2017 году). Для этого необходимо определить в гражданском законодательстве само понятие единого объекта недвижимости. Необходимо учитывать, что повышение кадастровой стоимости объектов жилой недвижимости до уровня рыночной может повлечь за собой увеличение суммы налога на недвижимость, что негативно скажется на уровне жизни социально незащищенных слоев населения, особенно коренных жителей столичных городов с невысоким уровнем доходов. Чтобы этого избежать, было предложено ввести прогрессивную ставку налога на недвижимость, которая позволит достичь социальной справедливости. Также существуют сомнения относительно влияния новой системы налогообложения на уровень жизни населения. С одной стороны, высокая ставка налога на недвижимость может привести к сокращению инвестиционных покупок, что затронет интересы обеспеченных слоев населения и в социальном плане не представляет особой опасности. С другой стороны, ее введение вызовет рост арендной платы, поскольку арендодателям придется включать налог на недвижимость в стоимость аренды, что негативно скажется на уровне жизни менее обеспеченных домохозяйств, не имеющих собственного жилья.

строительства как со стороны государства, так и со стороны СРО; отсутствие системы аттестации участников СРО, несовершенство системы формирования фондов компенсационных и страховых взносов, которая не в полной мере учитывает дифференциацию участников строительного рынка.

государственной (федеральной), муниципальной собственности или собственности субъекта РФ (метод 3 на рис. 3.3). При осуществлении хозяйственной функции государство вовлекает в хозяйственный оборот недвижимое имущество, находящееся в его собственности, с целью привлечения средств для финансирования бюджетной сферы. Например, в настоящее время распространена продажа или сдача в аренду нежилых помещений, находящихся в подвалах, на первых этажах, а также в пристроях к жилым многоэтажным домам. Также имущество может быть вовлечено в хозяйственный оборот для решения отдельных задач, например, для предоставления жилья малоимущим гражданам в домах государственного и муниципальных жилищных фондов.

Главной проблемой в осуществлении государством этой функции является несогласованность деятельности различных органов государственной власти, которые осуществляют полномочия государства как собственника продемонстрировать при рассмотрении реализации права инвалидов и семей, имеющих детей-инвалидов, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, когда согласно федеральному законодательству, данным категориям граждан предоставляются помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъектов РФ по договорам социального найма жилых помещений, а муниципальное органы за решение данного вопроса не несут ответственности, за исключением случаев наличия соответствующего закона о передачи им данных полномочий.

Недостатки системы налогообложения (метод 4 на рис. 3.3).

Существующая система налогообложения сделок с недвижимостью в некоторых случаях способствует возникновению нелегального оборота наличных денег, что может приводить к ухудшению криминогенной ситуации.

Например, при продаже объекта жилой недвижимости, находящегося в собственности менее трех лет, но имеющего стоимость более 1 млн руб., продавец обязан уплатить 13% от стоимости в качестве подоходного налога.

Нередко это приводит к намеренному занижению реальной стоимости сделки в договоре купли-продажи [63]. Таким образом, на рынке недвижимости снижается активность за счет излишней настороженности тех потенциальных покупателей и продавцов, которые не склонны к риску.

Недостатки денежно-кредитного регулирования (метод 5 на рис.

3.3). Проводимая органами государственной власти кредитная политика пока еще не способствует должному развитию механизмов ипотечного кредитования. В настоящее время ипотека является практически единственной возможностью приобретения жилья для молодых семьей, однако по подсчетам Национального бюро кредитных историй (НБКИ) средний размер ипотечного кредита составляет сегодня 1,8 млн рублей, а при сумме годовой ставке ипотеки 12,7% (по данным ЦБ) заемщику, чтобы рассчитаться с банком за средний срок кредита - 15 лет, понадобится выплачивать 22 тыс. рублей в месяц, а это означает что его официальный доход должен быть порядка 50 тыс.

рублей, что существенно превышает среднестатистический доход россиянина 27 тыс. рублей [33].

При осуществлении хозяйственной функции государство вовлекает в хозяйственный оборот недвижимое имущество, находящееся в его собственности, с целью привлечения средств для финансирования бюджетной сферы. Например, в настоящее время распространена продажа или сдача в аренду нежилых помещений, находящихся в подвалах, на первых этажах, а также в пристроях к жилым многоэтажным домам. Также имущество может быть вовлечено в хозяйственный оборот для решения отдельных задач, например, для предоставления жилья малоимущим гражданам в домах государственного и муниципальных жилищных фондов.

Как видно из приведенного перечня недостатков, существуют серьезные препятствия для развития цивилизованного рынка недвижимости в РФ.

Сложившиеся тенденции в формировании социально ориентированной экономики смешанного типа определяют направления государственного особенности современной экономики, как: качественное усложнение экономических и социальных явлений, управленческих и технологических задач, рост масштабов производства, универсализация инновационных процессов, выводят на первый план экономические методы государственного регулирования рынка недвижимости РФ.

Рассмотрим три основных проблемы российского рынка жилья и подходы к их государственному регулированию по-отдельности.

3.2. Регулирование качества объектов жилой недвижимости В параграфе 1.1 мы рассматривали такую категорию экономической теории, как полезность, а также ее составляющие применительно к жилой недвижимости. В конкретной экономике близким по смыслу термином является качество. Качество является некой объективной основой субъективного термина «полезность». Управление качеством жилья предполагает четкое выявление его составляющих. Действующий межгосударственный стандарт «Управление качеством продукции» (ГОСТ 15467-79) определяет понятие «качество» как «совокупность свойств продукции, обуславливающих её пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с её недвижимости, как правило, определяется качеством строительных материалов применительно к рынку жилой недвижимости сгруппированы в приложении 8.

Впервые вопросы качества объектов строительства в России были поставлены в 1919 г. архитектором Л. Серком, в дальнейшем пути его улучшения рассматривались лишь отдельными учеными [173]. Так, в 20-е годы XX века были сформулированы требования к качеству строительных работ, отрабатывались требования к приемке строительных работ, исследовалась взаимосвязь между качеством и количеством труда в строительстве. В дальнейшем с ростом в стране объемов капитальных работ создавались проектные и научно-исследовательские организации, в 40-х годах проводились практические разработки по стандартизации, типизации и унификации; с конца 70-х годов в строительных организациях стали разрабатываться и внедряться системы качества. Наиболее активно разработка качества строительства велась в 80-х годах такими отечественными учеными, как: Л.С. Авиром, Г.Г.

Азгальдов, И.А. Акимова, С.А. Богуславская, В.А. Кожин и др. С конца 80-х годов разработки проблем качества строительных объектов были практически прекращены, была прекращена оценка качество принимаемых в эксплуатацию, отменена оплата за качество. Многолетняя практика применения комплексной системы управления качеством подтвердила правильность основополагающих принципов, выработанных наукой; однако в целом такое управление было возможно только в условиях командно-административной экономики: в условиях рыночной системы был принят стандарт «Системы менеджмента качества. Требования», конкуренция предполагала наличие заинтересованности предупреждения убытков, потерь заказчиков и др.

С течением времени наблюдается обветшание конструкций, в результате недвижимости при условии возможности закрепления земельного участка за привлекательность также объекты незавершенного строительства, не вовлеченные в оборот. Поскольку процессы капитального строительства являются длительными и дорогостоящими, часто для их завершения необходимо привлечение инвестиций. Однако действующие законодательные нормы и большое количество дополнительных условий делают существующий государственного регулирования при решении этой проблемы могут быть:

процентной ставки и ведения налоговых льгот для строительных компаний.

Ветхость и аварийность эксперты называют планкой нижнего порога качества жилья, в чем-то схожей с уровнем бедности при оценке уровня жизни населения. В России к ветхому фонду относятся каменные дома с износом свыше 70%, а также деревянные и прочие дома с износом свыше 65%. Так, по данным Федеральной службы государственной статистики (табл. 3.2), в РФ с 2000 по 2012 год удельный вес ветхого и аварийного фонда составлял чуть более 3% общего площади всего жилищного фонда. Здесь также наблюдается искусственно уменьшает масштабы проблемы.

(на конец года; общая площадь жилых помещений) [206] Весь ветхий и аварийный млн. кв. м в том числе:

Удельный вес аварийного в общей площади всего жилищного фонда, процентов По данным рейтинга регионов по доле ветхого и аварийного жилья, рейтинга стал город Москва, где на долю ветхого и аварийного жилья в году приходилось лишь 0,3% всего жилищного фонда города. Причины такого положения столицы достаточно очевидны – высокие объемы строительства, наличие платежеспособного спроса на новое жилье, большие объемы финансовых ресурсов на ремонт уже существующего жилья. Кроме того, на объемы сноса ветхого и особенно аварийного жилья в Москве оказывает влияние такой фактор, как дефицит земельных участков… На втором месте рейтинга расположился Ставропольский край с показателем доли ветхого и аварийного жилья – в 0,6%. Третье место с аналогичным показателем, но с несколько худшей динамикой заняла Курская область (0,6% - примечание автора). На 4 месте находится Санкт-Петербург, где доля ветхого и аварийного жилья также составляет 0,6%, однако в первую тройку городу на Неве помешала войти относительно высокая доля аварийного жилья – 0,4%.

Замыкает первую пятерку Чеченская Республика, где на ветхое и аварийное жилье приходится 0,8% жилищного фонда региона… Замыкает рейтинг Республика Ингушетия, где на долю ветхого и аварийного жилья приходится 20,8% жилищного фонда. Далее с конца рейтинга располагаются Республика Тыва (19,1%), Республика Дагестан (18,9%), Республика Саха (Якутия) с показателем 14.4% и Магаданская область (11,1%). В последней десятке находятся также Республика Коми, Астраханская область, Амурская область, Сахалинская область и Ненецкий автономный округ. По мнению экспертов «РИА-Аналитика», регионы, расположившиеся в конце рейтинга, как правило, характеризуются не самыми высокими показателями социальноэкономического положения или относятся к «северным» регионам, где климатические условия предопределяют высокий износ жилого фонда в условиях наличия большого количества населенных пунктов, построенных преимущественно в советский период освоения севера. Кроме того, многие регионы, замыкающие рейтинг, отличаются низкой долей частного (негосударственного и немуниципального) жилищного фонда» [139].

Следует учитывать не только физический износ, но и моральное устаревание жилья. Физический износ наступает в том случае, когда дальнейший ремонт и эксплуатация элемента или системы становятся уже невыгодными, так как затраты превышают доход в эксплуатации; а моральный износ означает несоответствие объекта недвижимости современным условиям его эксплуатации (например, отсутствие в жилом помещении отдельного санузла, кухни и др.). Поэтому у долговечности как показателя жилья есть не только физические, но и социальные границы.

Об остроте проблемы качества жилья в Российской Федерации свидетельствуют данные ГК «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»: за один год (с мая 2010 г. по июнь 2011 г.) в РФ обрушились 86 зданий: причём, только 15% случаев причиной явилась ветхость и аварийность, в то время как в 44% случаев – несоблюдение технологий строительно-монтажных работ, а в 18% – недоработки проектировщиков [192]. За первую половину 2013 года [148], по данным информационного агентства «РИА-Новости», описано случая частичного обрушения жилых домов в РФ (обрушение стен, перекрытий, балконов, крыш). По словам Л.М. Каплана, несмотря на наличие фактов обрушения зданий, из денежных средств, аккумулированных в компенсационных фондах РФ (на конец 2012 года этот показатель приблизился к 42,3 млрд. руб.) выплат не производилось. Это свидетельство серьезного нарушения прав собственности и несовершенства государственного регулирования рынка жилья.

Можно выделить следующие проблемы, связанные с качеством объектов жилой недвижимости:

отсутствие хорошо проработанной нормативной базы, т.к. действующий Федеральный закон «О техническом регулировании» несовершенен, необходимо регулярно проводить работы по актуализации СНиПов и недоработанность архитектурных проектов и недостаточное соблюдение требований ГОСТов (или ТУ при изготовлении строительных материалов, а также нарушение условий их хранения и эксплуатации) и СНиПов (при проведении строительно-монтажных работ) в связи с низкой квалификацией рабочей силы [37], а также недобросовестностью и безответственностью застройщика;

низкие темпы развития института негосударственной экспертизы в связи со сложностью получения разрешения Росаккредитации;