Главная >> Диссертации - все темы

Pages: | 1 | ... | 2 | 3 |

| 5 | 6 | ... | 8 |

«ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ...»

-- [ Страница 4 ] --

В. А. Юрьевой высказано предложение «о формировании нового типа договоров, не имевших аналогов в российском праве – договоров об оказании услуг управления»255.

Практическое значение данного предложения видится в возможности применения аналогии закона для восполнения пробелов в правовом регулировании договоров данного типа.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 6 августа.2009 года по делу № А39СПС «КонсультантПлюс».2013.

Юрьева Л. А. К вопросу о правовой сущности договоров об оказании услуг управления. // Бюллетень нотариальной практики. – 2008. – № 4. – С. 32.

Представленные теоретические выводы порождают проблему практического характера: в случае отсутствия правового регулирования взаимоотношений сторон договора управления многоквартирным домом, возможно ли применять нормы гражданского законодательства как аналогии закона?

Часть 1 ст. 7 ЖК РФ закрепляет в качестве условия применения норм гражданского законодательства к регулированию жилищных отношений – наличие прямой нормы. Применение для регулирования жилищных отношений аналогии гражданского законодательства не предусмотрено. Вместе с тем в литературе встречается мнение, что возможно применять аналогию закона гражданского (в частности ГК РФ) для регулирования жилищных отношений256.

В связи с самостоятельным характером данного договора (и приоритетным законодательства), невозможностью отнесения данного договора к существующим генеральным моделям договоров в ГК РФ (в связи с несовпадением по конститутивным признакам), согласно ст. 7 ЖК РФ, к регулированию договорных отношений по управлению многоквартирным домом применяются нормы прямого действия ЖК РФ и жилищного законодательства, при их отсутствии применяются нормы прямого действия гражданского законодательства (то есть общие положения обязательственного права), жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона), при невозможности использования применяется аналогия жилищного права. Мы не можем вычленить из отношений, регулируемых жилищным правом, какой-либо блок (даже, несмотря на то, что по всем конститутивным признакам данные отношения являются гражданско-правовыми) и только в отношении него определить возможность применения аналогии гражданского права. Учитывая устойчивую связь между гражданскими и жилищными отношениями, представляется целесообразным внести изменения в ст. ЖК РФ и предусмотреть применение гражданского законодательства, Афонина А. В. Жилищное право: учебное пособие. – М.: Дашков и К, 2007. –С. 12.

регулирующего сходные отношения (аналогия закона), как это предусмотрено в Семейном кодексе Российской Федерации257 (далее по тексту - СК РФ). Тем более что акты судебного толкования имеют соответствующие примеры: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» является примером применения аналогии гражданского закона к регулированию жилищных отношений, особенно в сфере договорных отношений. Существуют косвенные примеры распространения действия статей ЖК РФ (ст. 44-48) на случаи принятия решений о судьбе общего имущества во всех других зданиях, не относящихся к категории «многоквартирные дома»259, но прямо в п. 6 Постановления об этом не сказано260. Учитывая, что достижение цели управления предполагается, т.

е. управляющая организация может и должна гарантировать результат, и то, что объект приложения усилий управляющей компании имеет вещественную форму, а это предполагает установление даже гарантийного срока на результат отдельно выполняемых работ, представляется необходимым как аналогию закона применять нормы об обязательствах подрядного типа.

До рассмотрения существенных условий, жизненного цикла договорных отношений по управлению многоквартирных домом (порядка заключения договора, изменения и прекращения) следует обратить внимание на само наименование данного договора - договор управления многоквартирным домом. Учитывая, что понятие «многоквартирный дом» - сложное образование, и обеспечить безопасные и благоприятные условия проживания граждан в таких помещениях только усилиями Семейный кодекс Российской Федерации" от 29.12.1995 № 223-ФЗ (ред. от 25.11.2013) // Российская газета. - 1996. - 27.01. - № 17; Российская газета. – 2013. - 27.11. - № 267.

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. – 2009. – № 123.

О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания: Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года № 64 // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2009. – № 9.

Александров И., Дарымова Ю. Пленум ВАС РФ засучил рукава // ЭЖ-Юрист. – 2009. – № 32.

управляющих компаний невозможно, следовало более точно бы назвать в действующем законодательстве РФ и научной литературе данный договор договором управления общим имуществом многоквартирного дома. При этом на управляющую организацию возлагается лишь поддержание в надлежащем состоянии объектов общей долевой собственности Что касается отдельных помещений, то управляющая организация лишь обеспечивает их собственникам и иным пользователям предоставление коммунальных и иных услуг, предусмотренных договором, но не оказывает услуги и не осуществляет работы по содержанию и ремонту данных помещений261.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепержиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцелюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРесупбликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебпережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконоРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспоными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериоад"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,аткакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодежатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликвяляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Ониосдержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Ресупблик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспублкиявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРесупбликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводн Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание // Жилищное право. – 2007. - № 3.

Глава 3. Существенные условия и жизненный цикл договорных отношений по управлению многоквартирным домом § 1. Существенные условия договора управления многоквартирным домом С целью придания договору юридической силы необходимо чтобы стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Следовательно, « …для того, чтобы выяснить содержание договора – один из элементов его правовой характеристики – требуется исследовать его существенные условия, согласование которых сторонами необходимо и достаточно для признания договора заключенным (ст. 432 ГК РФ)»262.

Анализ ст. 432 ГК РФ позволяет выделить существенные условия и условия, составляющие видообразующие признаки какого-либо договорного обязательства, которые по определению являются существенными условиями договора. В первом случае таковые подлежат согласованию, а во втором – установлены императивной нормой, например, в дефиниции договора. Поэтому названные законодателем в качестве существенных для данного вида договора условия разделены как минимум на две группы: требующие согласования сторон договора и такие, к которым стороны договора присоединяются без согласования (выраженные в нормативном акте). Последние условия также называют «определимые существенные условия, не имеющие самостоятельного значения»263. Хотя данные условия называются законодателем в качестве существенных, их отсутствие не влечет признание договора незаключенным, они считаются согласованными сторонами, исходя из содержания императивных норм, либо, путем умолчания, означающими согласие с диспозитивными нормами264.

Зайцева Н. В. Договор по оказанию медицинских услуг: дис.... канд. юрид. наук. – Волгоград, 2004. – С.84.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Т. 1: Общие положения. – М., 1998. – C. 420–421.

Представляется необходимым рассмотреть условия, обозначенные в ст. 162 ЖК РФ в контексте ст. 432 ГК РФ, уделив особое внимание влиянию отсутствия отдельных условий на признание договора управления многоквартирным домом заключенным или незаключенным. Подробный анализ условий договора, выделенных законодателем в ст. 162 ЖК РФ свидетельствует о том, что при отсутствии соглашения сторон по ним, в большинстве своем они могут быть определены исходя из норм законодательства. Поэтому данные условия также относятся к «определимым существенным условиям». В настоящий момент требуют согласования две группы условий – это стоимость самого управления в «узком»

смысле и размер вознаграждения управляющей организации.

Автором поддерживается положение Концепции развития гражданского законодательства265 и проекта ГК РФ относительно невозможности признать незаключенным договор, если вторая сторона уже приняла исполнение от контрагента. Поэтому, если исполнение уже осуществляется, то в отношении первой группы условий должно действовать следующее правило – они должны оказываться в рамках управления, если выполнение данных функций необходимо в рамках осуществления каких-либо основных видов деятельности (например, обеспечение предоставления коммунального ресурса); в отношении размера вознаграждения управляющего возможно применение ст. 424 ГК РФ.

Существенным условием договора всегда является его предмет. В гражданском праве отсутствует единое понимание юридической категории «предмет договора»

ввиду того, что в доктрине гражданского права понятие «договор» используется в нескольких значениях. Договор – это сделка – юридический факт, как основание возникновения гражданских правоотношений. Договор - это соглашение сторон, влекущее установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей субъектов. Договор - документ, объективирующий волю лиц – сторон соглашения, ими подписанный, фиксирующий их права и обязанности. Договор - само Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации /одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 года // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2009. – № 11.

правоотношение, возникшее в результате совершения сделки, в рамках которого существуют и реализуются субъективные права и обязанности сторон договора, то есть договорное обязательственное правоотношение.

Так, по мнению Г. Ф. Шершеневича, «…содержание договора или, как неправильно выражается наш закон, предмет договора, есть то юридическое последствие, на которое направлена согласная воля двух или более лиц»266.

Исходя из того, что согласно легальному определению договор – это соглашение лиц, предметом данного соглашения, как отмечает М. И. Брагинский, «является “чего и сколько” стороны должны получить, однако в ряде случаев законодатель признает это недостаточным, дополняя приведенную двучленную формулу и другими деталями»267.

По справедливому мнению Юрьевой Л.А.: «Договорные обязательства управляющей организации направлены не на совершение разовых действий, а на осуществление комплекса действий – процесса, длящегося во времени. При этом предполагаемый положительный эффект от такого воздействия не сводится к правовым результатам, а выступает в виде некоего социально-экономического блага»268. Предметом договора управления многоквартирным домом является в конечном итоге результат управления: надлежащее и безопасное состояние общего имущества конкретного многоквартирного дома и благоприятные (комфортные) условия проживания. В качестве «дополнительной детали» – согласование действий, которые ведут к его достижению.

Критерии безопасного и надлежащего состояния общего имущества определены в соответствующих нормативных актах (в частности, основные критерии – в Федеральном законе РФ от 30 марта 1999 года «О санитарно-эпидемиологическом См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Т. 1: Общие положения. – М.: Статут, 2002. – С. 10.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Т. 1: Общие положения. – С. 316.

Юрьева Л. А. Договор управления многоквартирным домом: дис.... канд. юрид. наук.

– Кемерово, 2010. – С. 67.

благополучии населения»269 и в соответствующих подзаконных актах, техническое состояние, в частности, – в Правилах эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170270, Правилах содержания общего имущества и т. д.).

Оценка создания благоприятных и комфортных условий проживания упирается в категорию «качество». Как отмечает Зайцева Н.В.: «….качество – это понятие абстрактное, оно проявляется в особенностях, специфических чертах явления; и уровень качества есть ряд свойств, делающих явление ценным, значимым, следовательно, по общему правилу уровень качества должен определяться набором признаков выполняемой операции»271, как реализации функций управления. Поэтому стороны должны согласовывать именно параметры благоприятного и комфортного проживания (в частности, осуществление контроля качества коммунальных услуг;

диспетчерское обслуживание; осуществление регистрационного учета граждан;

выдачу собственникам помещений в многоквартирных домах различных справок272, истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг273 и т. д.).

При этом для обязательств, в рамках которых осуществляется деятельность управляющей организацией, характерна, несмотря на нормативное регулирование предмета деятельности, определенная свобода усмотрения. В частности, она вправе самостоятельно выбирать ресурсоснабжающие организации, устанавливать Федеральный закон от 30.03.1999 № 52-ФЗ (ред. от 25.11.2013) «О санитарноэпидемиологическом благополучии населения» //Российская газета. – 1999. - 06.04. - № 64-65;

http://www.pravo.gov.ru. – 2013. - 25.11.

Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176) // Российская газета.- 2003. - 23.10. - № 214 (дополнительный выпуск).

Семенихин В. В. Общие положения об окзании услуг в жилищно-коммунальном хозяйстве. – М.: Госсмедиа. – 2010. – С. 89.

Истребование задолженности с собственников помещений, не выполняющих надлежащим образом свои обязательства по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, – одна из функций управляющей организации, направленная на выполнение обязанностей по надлежащему содержанию общего имущества: Определение Верховного Суда РФ от 27 февраля 2007 года № КАС07-7 // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2008. -№ 4. - апрель, (извлечение).

необходимость и сроки проведения отдельных видов работ, не входящих в обязательный перечень, привлекать ли профессиональных управленцев.

Закрепление в законе перечня существенных условий того или иного типа договора минимально необходимо (достаточно) для определения существа возникшего из договора обязательства. Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены и согласованы между собственниками и управляющей организацией, указаны в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ:

I. Перечень общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.

Перечень общего имущества (примерный) определяется ст. 36 ЖК РФ.

Дальнейшее уточнение перечня объектов, включаемых в состав общего имущества многоквартирного дома, осуществлено Правительством РФ в п. 5–7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме274.

В случае, если управляющая организация выбирается по итогам конкурса, органы местного самоуправления, осуществляя полномочия, возложенные ч. 4 ст.

161 ЖК РФ, определяют состав общего имущества многоквартирного дома. В остальных случаях закон не возлагает данную обязанность на конкретное лицо. По нашему мнению, органы местного самоуправления, исходя из их компетенции, должны в случае обращения к ним собственникам помещений в многоквартирных домах и управляющим организациям необходимое содействие в определении состава общего имущества путем предоставления сведений, имеющихся у органа местного самоуправления или организаций муниципальной формы собственности. Для этого органы местного самоуправления могут направлять запросы в Федеральную службу по кадастру, картографии и мониторингу275и (или) другие органы и организации. Для Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. – 2006. – № 184; http://www.pravo.gov.ru.- 2013.- 24.05.

См.: п.2 ст.8 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 02.11.2013) // Собрание законодательства РФ. – 1997.– № 30. – Ст. 3594; http://www.pravo.gov.ru. - 2013.- 03.11.

описания общего имущества могут также использоваться сведения государственного технического учета.

В связи с вышеизложенным, предлагается дополнить ст. 165 ЖК РФ ч. 6, изложив его в следующей редакции: «Органы местного самоуправления обязаны оказывать собственникам жилых помещений в многоквартирном доме и управляющим организациям необходимое содействие в определении состава общего имущества путем предоставления сведений, имеющихся у органа местного самоуправления или организаций муниципальной формы собственности».

Как видно именно сторонам договора управления многоквартирным домом предоставлено право самостоятельно определять перечень общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление276. Они могут исключить из него прямо или косвенно какое-либо имущество или «..включить в договор обязанность управляющей организации содержать без дополнительной оплаты объекты, формально не обладающие признаком целевого назначения, указанным в ч.

1 ст. 36 ЖК РФ»277. Данное обстоятельство подтверждается и судебной практикой278.

Юридическими признаками общего имущества являются следующие:

1. Принадлежность «..всем собственникам индивидуально-определенных жилых и нежилых помещений»279 в многоквартирном доме «..на праве общей долевой собственности»280.

Основным мотивом становления именно общей долевой собственности, является определение порядка расчета за техническое и санитарное обслуживание См.: Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. – 2006. – № 184; http://www.pravo.gov.ru.- 2013.- 24.05.

Гутор С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией» / С. Гутор /Жилищное право. – 2010. -№3 - С.3-7.

Постановление ФАС ЦО от 6 мая 2009 года по делу № А08-5811/2008-27 // СПС «КонсультантПлюс». 2013.

См.: Кудина С.А. Осуществление правомочий собственника общего имущества многоквартирного дома: автореф. дис. … канд. юрид. наук / С.А.Кудина. – Волгоград, 2010.

помещений. Е. А. Сухановым281 совершенно справедливо обращалось внимание на то, что собственник помещения лишен тех возможностей, какие обычно закон предоставляет сособственнику на вещь в этом случае: его доля не может являться самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок; она не может быть выделена или разделена; в отношении ее отсутствует преимущественное право покупки; не может быть общее домовое имущество объектом взыскания кредиторов собственника помещения и т. д.

Земельный участок, как объект права собственности, на котором расположен многоквартирный дом, также включается в перечень общего имущества в многоквартирном доме, если в отношении него произведен государственный кадастровый учет282. Если государственный учет не произведен, то исходя из п. Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»283, « де-юро» земельный участок находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Но собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться им, в связи с необходимостью эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. На наш взгляд, в этом случае устанавливается сервитут, как ограниченное вещное право (право владения и пользования земельным участком в силу факта создания и нахождения в собственности помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме), возникающий в силу закона.

2. Нахождение в данном многоквартирном доме или вне его (в частности земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, расположен вне его). Таким образом, «исходя из грамматического толкования, это относится в Суханов Е. А. Вещные права и права на нематериальные объекты. // Вестник Высшего арбитражного суда Российской Федерации. – 2007. – № 7.- С. 21.

Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ (ред. от 07.06.2013) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. - 2005. – 03.01. - № 1 (часть 1). – ст. 15; http://www.pravo.gov.ru. – 2013.- 07.06..

Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Российская газета. – 2010. - 21.05– № 109.

первую очередь к механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию (например, стояк внутридомовой инженерной системы, расположенный в квартире, тепловой пункт на один многоквартирный дом, расположенный вне его)»284.

Границей относящихся к общему имуществу коммуникаций является фундамент дома; инженерные сооружения, которые находятся вне его контура, таковыми не являются. В настоящее время при строительстве многоквартирных домов довольно часто предусматривается создание коммуникаций (в частности, водопроводов, газопроводов), оплачиваемых за счет собственников квартир), которые находятся за пределами многоквартирного дома. На наш взгляд, это противоречит и общим положениям Градостроительного кодекса РФ и не отвечает требованиям Жилищного Кодекса РФ. В данной ситуации коммуникации должны впоследствии передаваться в муниципальную собственность на возмездных началах.

3. Предназначение для обслуживания более одного помещения в конкретном многоквартирном доме (данный признак является фундаментальным).

Каждый конкретный элемент общего имущества в многоквартирном доме должен использоваться «… для обслуживания нескольких индивидуальноопределенных помещений в данном многоквартирном доме (обеспечивать доступ в помещение – тамбур, лестница, холл; обеспечивать доставку воды, газа, тепловой и электрической энергии – внутридомовые инженерные системы; защищать от воздействия внешней среды, как-то: дождя, снега, ветра, низкой или высокой температуры наружного воздуха – ограждающие несущие и ненесущие конструкции и т. п.)»285.

Законодатель не конкретизирует содержание понятия «помещение». Если помещение – это объемно-планировочное пространство, образованное внутри здания и отграниченное «…стенами, несущими конструкциями и перекрытиями, являющимися конструктивными элементами всего здания в целом и не входящими в Гордеев Д. П. О включении отопительных приборов в состав общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. – 2010. – № 4. – С. 23-28.

состав помещения»286, то любое оборудование, обслуживающее более одной комнаты, будет считаться принадлежностью общего имущества. Поэтому в данном случае речь должна идти именно о квартире, которая технически представляет собой единый замкнутый объект. Кроме того, законодатель устанавливает в специальной норме режим общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Нежилое помещение также структурно обособленно, исходя из данных соответствующего учета, и является единым техническим образованием.

Следовательно, под помещением в данном случае следует понимать отдельную квартиру и нежилое помещение, как объект недвижимости.

При определении этого основного признака в отношении отдельных видов имущества на практике нередко возникают разногласия.

Довольно часто возникают споры в отношении подвальных помещений многоквартирного дома. При этом в судебной практике однозначного подхода не наблюдается. Можно выделить несколько позиций судебных органов по данному вопросу. Одни суды признают возможность наличия индивидуальной собственности на подвальные помещения287, независимо от наличия в них инженерных коммуникаций288, указывая, что наличие коммуникаций вовсе не доказывает, что помещение является техническим289. Другие суды не признают возможности наличия подвальных помещений в индивидуальной собственности290, или, безусловно, относят их к общему имуществу при наличии инженерных коммуникаций и Осадченко Э. О. Осуществление права частной собственности на жилые помещения:

дисс. канд. юрид. наук. – Волгоград, 2011.; Скловский К. И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. – М.: Статут, 2004. – С. 87;

Дурнева Т. Н. Помещение как объект гражданского права // Актуальные проблемы гражданского права: сб. ст. Вып. 9 / под. ред. О. Ю. Шилохвоста. – М.: Норма, 2005. – С. 313–314.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 августа 2009 года № ВАС-10933/ // СПС «КонсультантПлюс». 2013.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 января 2009 года № 17014/08 // СПС «КонсультантПлюс». 2013.

Постановление Президиума ВАС РФ от 2 марта 2010 года № 13391/09 по делу № А65СГ3-14/13 // СПС «КонсультантПлюс».2013.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 31 августа 2009 года № ВАС -17514/ // СПС «КонсультантПлюс». 2013.

технического оборудования291; обязывают стороны доказать факт наличия инженерных коммуникаций и технического оборудования, или презюмируют данный факт293.

На наш взгляд, для того чтобы признать подвальное помещение техническим (а именно оно входит в перечень общего имущества в смысле ст. 36 ЖК РФ), необходимо наличие в совокупности следующих условий: подвальное помещение надлежащим образом (через технический, кадастровый учет и государственную регистрацию прав) не выделено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, имеющего назначение, не связанное с обслуживанием жилого дома; в обслуживания более одного помещения; осуществляется постоянный контроль над инженерными коммуникациями со стороны управляющих общим имуществом лиц.

Споры также возникают по поводу «механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования».

Согласно п. 5 Правил294, система холодного и горячего водоснабжения имеет внутреннюю и внешнюю границы. Поэтому «..внутриквартирные стояки холодного и горячего водоснабжения, канализации признаются судами общим имуществом по первое отключающее устройство включительно, а внутриквартирная разводка от первого отключающего устройства с иным расположенным далее по системе коммуникации оборудованием (смесители, гибкие подводки к смывному бачку, соединительные шланги к стиральной машине и проч.) – индивидуальным имуществом жильцов многоквартирного дома, и ответственность управляющей Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2009 года № 12537/09// СПС «КонсультантПлюс». 2013.

Постановление Президиума Омского областного суда от 13 января 2009 года № 44-Г-03 // СПС «КонсультантПлюс».2013.

Определение ВАС РФ от 21 октября 2009 года № ВАС-12537/09 по делу № А56ВАС РФ// СПС «КонсультантПлюс».2013.

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. – 2006. – № 184; http://www.pravo.gov.ru. -2013.- 24.05.

организации в части внутриквартирного оборудования ограничивается обязанностью содержать стояки, разводку до первого отключающего устройства, первое отключающее устройство»295.

В соответствии с нормами Правил у системы отопления в многоквартирном доме, входящей в состав общего имущества дома, есть только внешняя граница (п.

8), а внутренняя граница отсутствует, и это, в свою очередь, создает проблемы с признанием обогревающих элементов внутридомовой системы отопления общем имуществом в многоквартирном доме.

Анализ судебной практики выявил следующие позиции по данному вопросу:

так как обогревающие элементы в квартирах обслуживают только одну квартиру, то они не относятся к общему имуществу многоквартирного дома296, вторая позиция основана на том, что «поскольку радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель...

являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в квартиру... но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки, то обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту несет общество»297.

Согласно официальному разъяснению298 «…в соответствии с пунктом 6 Правил содержания общего имущества….., обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома».

Данный вопрос косвенно стал предметом рассмотрения Верховного суда РФ, который установил, что «системное толкование пункта 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, Гутор С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией /С.Гутов // Жилищное право- 2010. - №3. - С.12.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 мая года № А05-12711/2008 // СПС «КонсультантПлюс».2013.

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 мая 2007 года № Ф09-3841/07-С1 // СПС «КонсультантПлюс». 2013.

Министерство регионального развития РФ изложило в письме от 4 сентября 2007 года № 16273-СК/07 «О составе общего имущества в многоквартирном доме». Полномочие по направлению таких разъяснений установлено пунктом 8 Постановления Правительства РФ от августа 2006 года № 491 // Законодательные и нормативные документы в ЖКХ. – 2008. - № 5.

обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома»299.

Законодатель в ч. 3 п.1 ст. 36 ЖК РФ относит к общему имуществу:

«оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения». «Главное потребительское назначение приборов отопления – это поддержание температуры в помещении, в котором они установлены. Приборы отопления влияют на температуру в смежных помещениях (сбоку, сверху, снизу) в том же доме»300. Поэтому «…находящиеся в квартирах обогревающие элементы системы отопления... не обслуживают только одну квартиру».

Исходя из ч. 3 п.1 ст. 36 ЖК РФ установлена законодательная презумпция того, что в перечень общего имущества входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов во всех помещениях в многоквартирном доме. В случае возникновения спора по данному поводу, вопрос может быть разрешен в судебном порядке путем привлечения соответствующих экспертов.

На наш взгляд, отсутствие четкого правового регулирования и однозначной судебной практики по поводу состава общего имущества (что было показано выше) порождает возможность злоупотреблений со стороны управляющей организации.

Потребитель не обладает достаточными знаниями, является слабой стороной договора, а четкой обязанности по предоставлению надлежащей информации потребителю законом не установлено. Цели управления выражены императивной нормой. Управляющая организация должна оказывать коммунальные услуги, но невозможно их оказывать, если исключить соответствующее оборудование даже в части из состава общего имущества, что приведет к существенному снижению качественного уровня обслуживания граждан. Многоквартирный дом – это целостный механизм, который должен функционировать в системе. В противном См.: URL: http://www.supcourt.ru/arxiv_out/TEXT.PHP?id_text=140411&i1text Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом: дис.... канд. юрид. наук / Л.А. Юрьева.- Кемерово, 2010.- С.94.

случае, если собственник помещения будет требовать принятия мер по выполнению нормативных предписаний относительно нормативной температуры воздуха, управляющая организация правомерно может отказать ему и предложить ему самостоятельно (своими силами) устранить недостатки.

Если собственники не передали в управление имущество, входящее в состав общего имущества, то они сами должны его содержать. И в этом случае требуется или наличие двух управляющих организаций, или взаимодействие двух способов управления, что не допускается законом.

Таким образом, представляется, что именно управляющая организация при содействии органов местного самоуправления должна определить состав общего имущества конкретного многоквартирного дома. И именно все имущество, обладающее признаками общего имущества, должно быть предметом управления. Но должно быть установлено право на основании договора управления расширить данный перечень, включив в него имущество, не обладающее признаками общего. р, При наличии спора необходимо руководствоваться не условиями договора, а критериями отнесения имущества к общему.

II. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация. При этом согласно п.1.2 ст. 161 ЖК РФ, состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также перечень коммунальных услуг определен ст. 154 ЖК РФ, Постановлениями Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541«О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»301. Все минимально необходимые работы Постановление Правительства РФ от 29.08.2005 № 541 (ред. от 16.12.2006) «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» //Собрание законодательства РФ.- 2005.- 05.09.- № 36.- ст. 3706; Российская газета. – 2006. - 21.12.- № 287.

по обслуживанию многоквартирных домов перечислены в Правилах эксплуатации жилфонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170302. Также в качестве основы при разработке перечня работ и услуг для конкретного дома можно воспользоваться Приложением 2 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75303.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме определяют основные направления деятельности по содержанию общего имущества, но, по сути, не дают ответ на вопрос, какие работы и услуги имеются в виду в ст. 162 ЖК РФ. В Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2н 04.2004, утвержденным Госстроем РФ определяются виды деятельности, составляющие содержание общего имущества жилого дом: «… техническое обследование, приборная диагностика и испытания; технический надзор путем проведения плановых общих и частичных осмотров; выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества, в том числе по уходу за зелеными насаждениями. выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома; устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома…» 304.

Все работы, которые проводятся в период действия договора управления, являются текущими ремонтными работами, которые проводятся «… для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 N 5176)// Российская газета. – 2003. – 23 окт. – № 214 (дополнительный выпуск).

Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 10.09.2013) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. – 2006. – 22 февр. – № 37; http://www.pravo.gov.ru. -2013. - 13.09.

Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004 ЗАО «Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга «Экополис». – М.:

ЗАО Центр исследования и разработок в городском хозяйстве Санкт-Петербурга «Экополис», ФГУП ЦПП, 2004.

общего имущества или его отдельных элементов»305 (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов)» 306, что отвечает целям управления307.

В противном случае могут возникать вопросы по поводу состава работ при проведении текущего ремонта и просто состава работ, что создает возможность для различных злоупотреблений со стороны управляющей организации. В частности, управляющая организация отказалась устранить отслоение штукатурно-окрасочного слоя на лестничных клетках 7-го подъезда и окрасочного слоя перил, указав, что это входит в текущий ремонт, который она осуществлять не должна308.

Следовательно, в составе деятельности управляющей организации могут быть выделены следующие направления: содержание общего имущества, в том числе техническое обслуживание, текущие ремонтные работы и капитальный ремонт общего имущества.

Решение о текущем ремонте принимается на общем собрании большинством голосов, а о капитальном ремонте общего имущества принимается в особом порядке – общим собранием собственников помещений квалифицированным большинством (2/3) голосов (пп. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 18, 21 Правил содержания общего имущества).

Текущий ремонт – это необходимая деятельность управляющей организации в рамках выполнения ею своих обязательств и достижения целей управления. Ввиду этого необходимо, по нашему мнению, исключить из ст. 44 ЖК РФ и п. 18 Правил Воронцова Е. Б. Гражданские правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме : дис.... канд. юрид. наук. – Москва, 2011 – С. 64.

Власова О. И. Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома: дис.... канд. юрид. наук. – Москва, 2008 – С. 47.

См.: Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – № 34. – Ст. 3680.

В удовлетворении заявления о признании недействительным предписания об устранении нарушений Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда отказано правомерно, поскольку в соответствии с договором управления многоквартирным домом общество приняло на себя обязанности по оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, однако обязательства по договору обществом исполнены не были. См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 14 января года по делу № А72-5310/08. Определением ВАС РФ от 23 апреля 2009 года № 4320/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора. // СПС «КонсультантПлюс».2013.

содержания общего имущества принятие решения о проведении текущего ремонта на общем собрании.

С 01 января 2014 года в России произошло очередное обновление законодательства в сфере регулирования отношений по капитальному ремонту многоквартирных домов, направленное на усиление его эффективности, а также изменение порядка и условий финансирования309. Особенно обращают на себя внимание содержащиеся в Федеральном законе от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении законодательные акты Российской Федерации...» положения, определяющие формирование и использование фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме310. С 2014 г. собственники помещений многоквартирных домов будут уплачивать обязательный взнос на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома, минимальный размер которого определяется субъектами Российской Федерации и устанавливается в рублях с одного квадратного метра на единицу общей площади помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику.

По мнению реформаторов, создается механизм некой «системы коллективного инвестирования», когда собственники квартир при поддержке государства будут совместно проводить капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах311.

В настоящее время в действующем законодательстве России предусмотрено два способа формирования фонда капитального ремонта:

- формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

Матиящук С. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме: новые подходы к правовому регулированию отношений // Жилищное право. - 2013. - № 11. - С. 53 - 67.

Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» // Российская газета. – 2012. - 28.12.- № 301.

Матиящук С. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме:

новые подходы к правовому регулированию отношений // Жилищное право. - 2013. - № 11. - С.

53 - 67.

- формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

Первый способ предназначен в первую очередь для собственников квартир, имеющих намерение принимать активное участие в проведении капитального ремонта своего многоквартирного дома.

Второй способ - формирование фонда капитального ремонта региональным оператором - предназначен для собственников квартир, не желающих или не имеющих возможности принимать активное участие в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Органом государственной власти субъекта Российской Федерации устанавливается срок, в течение которого должно быть принято и реализовано решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, в противном случае данный фонд будет сформирован региональным оператором.

Вводимая форма финансирование капитального ремонта многоквартирного дома позволит активизировать силы сособственников жилых помещений в управлении данным многоквартирным домом с целью создания благоприятных и безопасных условий проживания путем бережного отношения и надлежащей заботой об общем имуществе.

Действующее российское жилищное законодательство предполагает, что перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается для каждого конкретного многоквартирного дома с учетом его характеристик312. Управляющая организация обязана (даже если это не предусмотрено договором) ежегодно проводить общие осмотры многоквартирного Согласно п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в понятие содержания общего имущества включается осмотр общего имущества, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. В силу п. 2.1. Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда плановый общий осмотр жилого здания, целью которого является контроль над использованием и содержанием помещений в многоквартирном доме, должен осуществляться два раза в год – весной и осенью (до начала отопительного периода).

дома, по результатам которых составляется дефектная ведомость313. На ее основе рекомендуемых для осуществления в конкретном доме, и рассчитывают их стоимость. Указанный перечень подлежит утверждению на общем собрании собственников помещений (п. 17 Правил содержания и ремонта общего имущества314). Следовательно, именно управляющая организация должна предложить данный перечень. Для стимуляции заключения собственниками договора управляющая организация может умышленно «сократить» перечень необходимых работ.

Министерство регионального развития РФ315, подчеркнуло превалирующее значение условий договора управления дома при определении объема обязательств управляющей организации: «Отсутствие в содержащемся в договоре перечне услуг и работ невыполненных услуг и работ свидетельствует об отсутствии обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы. Если управляющая организация предложила собственникам помещений внести в договоры управления изменения о выполнении работ, необходимые для надлежащего содержания общего имущества, а собственники помещений не провели общее собрание или отказались от предложенных изменений, то управляющая организация не несет ответственности за неисполнение соответствующих работ»316.

См.: п. 11–13 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 14.05.2013) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» // Российская газета. – 2006. – № 184; http://www.pravo.gov.ru. -2013.- 24.05.

См.: Постановление Правительства РФ от 26.01.2005 № 40 (ред. от 18.11.2013) «Об утверждении Положения о Министерстве регионального развития Российской Федерации и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 5. – ст. 390; http://www.pravo.gov.ru. – 2013. -21.11.

Об изменении практики осуществления государственного контроля за содержанием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с новым В литературе высказана точка зрения, относительно того, что стороны договора управления многоквартирным домом объективно не могут определить конкретный перечень работ, поскольку неизвестно, какие именно работы потребуется выполнить в доме в течение срока действия договора317. Данная позиция поддерживается и судебной практикой: «… в ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома»318.

На наш взгляд, управляющая организация обязана управлять многоквартирным домом, в рамках данного управления она осуществляет деятельность по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Если, предположим, управляющая организация не взяла на себя часть функций по проведению текущих работ (таких, например, как восстановление (ремонт) дверей в помещениях общего пользования или замена стекол и т. д.), то данные работы должны проводить собственники, но каким образом? Как быть в случае, когда от проведения работ зависит безопасность проживания граждан?

Следовательно, необходимо законодательно обязать управляющую организацию при предложении перечня работ и услуг разбить их на составляющие, с учетом того минимального перечня необходимых работ и услуг, который установлен Правительством РФ.

При разработке плана деятельности целесообразно все работы сгруппировать следующим образом:

жилищным законодательством Российской Федерации: Информационное письмо Минрегиона России от 14 октября 2008 года № 26084-СК/14 // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера – 2008 (Ч. 2). – № 12. – С. 31–34.

Такой вывод прозвучал в Постановлении ФАС ЗСО от 23 декабря 2009 года по делу № А45-22500/2009 применительно к вопросу привлечения управляющей организации к административной ответственности за нарушение Правил содержания общего имущества // СПС «КонсультантПлюс». 2013.

Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10 по делу № А08-4962/2009СПС «КонсультантПлюс». 2013.

первоочередные ремонтные работы – это работы, которые требуют немедленного исполнения под угрозой возникновения аварий, угрожающих жизни и здоровью граждан.

обязательные работы и услуги, жизненно необходимые для нормального функционирования жилого дома, как целостного механизма, определенные в стандартах и содержащиеся в региональных и муниципальных нормативно-правовых актах.

профилактические ремонтные работы, с целью увеличения жизненного цикла многоквартирного дома до проведения капительного ремонта.

работы, направленные на благоустройство и улучшающие эстетический вид здания и придомовой территории, повышающие комфортность проживания (устройство детских площадок, разбивка газонов озеленение придомовой территории, дежурство консьержа и т. д.).

Предоставление коммунальных услуг является императивной обязанностью и никак не зависит от воли управляющей организации (ст.161 ЖК РФ).

Pages: | 1 | ... | 2 | 3 |

| 5 | 6 | ... | 8 |

Главная >> Диссертации - все темы

[ СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ ДОКУМЕНТА .pdf ]

Похожие работы:

«ХАРИНА Ирина Вячеславовна ФОРМИРОВАНИЕ ПОЛИКУЛЬТУРНОЙ КОМПЕТЕНТНОСТИ ИНОСТРАННЫХ СТУДЕНТОВ В ПРОЦЕССЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПОДГОТОВКИ В ВУЗЕ 13.00.08 - Теория и методика профессионального образования ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата педагогических наук Научный руководитель : доктор педагогических наук,...»

«Григорьева Ирина Валериевна ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ РАЗВИТИЯ АГРОПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ ПО ПРОИЗВОДСТВУ КОМБИКОРМОВ Специальность: 08.00.05 –экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (АПК и сельское хозяйство) ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата экономических наук Научный руководитель : доктор экономических наук, доцент Коба Е.Е. Королев – Содержание Введение Глава 1....»

«КАМИЛОВА ТАГИРА НАДЫР КЫЗЫ ПРОБЛЕМЫ СОЦИАЛЬНОЙ АДАПТАЦИИ БЕЗНАДЗОРНЫХ И БЕСПРИЗОРНЫХ ДЕТЕЙ В ТРАНСФОРМИРУЮЩЕМСЯ ОБЩЕСТВЕ (на примере Мурманской области) Специальность 22.00.04. Социальная структура, социальные институты и процессы ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата социологических наук Научный руководитель : д-р. соц. наук, доцент Васильева В.Н. Мурманск 2014 г. СОДЕРЖАНИЕ Введение.. 1....»

«ШАЛЬМИН МАКСИМ СЕРГЕЕВИЧ НОРМЫ ПРАВА В СИСТЕМЕ СОЦИОНОРМАТИВНОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ: ПРОБЛЕМЫ СООТНОШЕНИЯ И ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ Специальность 12.00.01 – Теория и история права и государства; история учений о праве и государстве Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук...»

«Левин Игорь Леонидович ФОРМИРОВАНИЕ ТВОРЧЕСКОЙ ЛИЧНОСТИ ШКОЛЬНИКА НА ОСНОВЕ РАЗВИТИЯ ХУДОЖЕСТВЕННЫХ ИНТЕРЕСОВ В КЛАССАХ С УГЛУБЛЁННЫМ ИЗУЧЕНИЕМ ИЗОБРАЗИТЕЛЬНОГО ИСКУССТВА 13.00.01 – общая педагогика, история педагогики и образования Диссертация на соискание ученой степени кандидата педагогических наук Научный руководитель – доктор педагогических наук, профессор, член-корр.РАО Е.Г. Осовский Нижний Новгород - СОДЕРЖАНИЕ...»

«ОСИПОВА ТАТЬЯНА ВЯЧЕСЛАВОВНА Погребения с разрушенными костяками в средневековых могильниках Окско-Сурского междуречья Исторические наук и 07.00.06 – археология Диссертация на соискание ученой степени кандидата исторических наук Научный руководитель : доктор исторических наук, профессор...»

«ЛОМОВЦЕВ Дмитрий Алексеевич ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ПРОМЫШЛЕННОЙ СТРАТЕГИИ НА ОСНОВЕ ПАРТНЕРСТВА ГОСУДАРСТВА И БИЗНЕСА Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени доктора экономических...»

«Симон Евгения Игоревна РАЗРАБОТКА МЕТОДОВ ИНТЕРПРЕТАЦИИ ДАННЫХ ПРИ ЗОНДИРОВАНИЯХ ТРЕХМЕРНОЙ СРЕДЫ НЕСТАЦИОНАРНЫМ ЭЛЕКТРОМАГНИТНЫМ ПОЛЕМ 05.13.18 – Математическое моделирование, численные методы и комплексы программ Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель : д.т.н., профессор...»

«КОРОЛЕВ МАКСИМ ПЕТРОВИЧ Роль коммерческой цели в определении понятия использование произведения. 12.00.03 – Гражданское право; предпринимательское право; семейное право; международное частное право Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный руководитель – кандидат юридических...»

«Михайлов Виктор Алексеевич РАЗРАБОТКА МЕТОДОВ И МОДЕЛЕЙ АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ УСТОЙЧИВОГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ БОРТОВЫХ ЦИФРОВЫХ ВЫЧИСЛИТЕЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ В УСЛОВИЯХ ПРЕДНАМЕРЕННОГО ВОЗДЕЙСТВИЯ СВЕРХКОРОТКИХ ЭЛЕКТРОМАГНИТНЫХ ИЗЛУЧЕНИЙ Специальность 05.12.13 – Системы, сети и устройства телекоммуникаций Диссертация на соискание ученой степени доктора технических наук Научный консультант : доктор технических наук,...»

«Яковлева Мария Александровна КОМПЕНСАЦИЯ ПРИ ПЕРЕДАЧЕ СТИЛИСТИЧЕСКИ СНИЖЕННЫХ ВЫСКАЗЫВАНИЙ НА РАЗНЫХ УРОВНЯХ ТЕКСТА Специальность 10.02.20 – Сравнительно-историческое, типологическое и сопоставительное языкознание Диссертация на соискание ученой степени кандидата филологических наук Научный руководитель – кандидат филологических наук, доцент...»

«Кардашов Александр Александрович ОРГАНИЗАЦИОННОЕ И ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ФОРМИРОВАНИЯ КАДРОВОГО СОСТАВА ПОДРАЗДЕЛЕНИЙ УГОЛОВНОГО РОЗЫСКА ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ ОРГАНОВ МВД РОССИИ НА РАЙОННОМ УРОВНЕ Специальность:12.00.11 – судебная деятельность; прокурорская деятельность; правозащитная и правоохранительная деятельность Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук Научный руководитель – Кандидат...»

«БАЛАБАНОВ АНТОН СЕРГЕЕВИЧ КУМУЛЯТИВНЫЕ И ДИСПЕРСИВНЫЕ ФАКТОРЫ ДИНАМИКИ СОЦИАЛЬНОГО НЕРАВЕНСТВА В СОВРЕМЕННОЙ РОССИИ Специальность 22.00.04 — социальная структура, социальные институты и процессы ДИССЕРТАЦИЯ на соискание учёной степени кандидата социологических наук Научный руководитель — доктор исторических наук, профессор...»

«Грибский Максим Петрович УДК 537.86 ФИЗИКА ПРОЦЕССОВ НАПРЯЖЕННЫХ ТОКОВЫХ И ТЕПЛОВЫХ РЕЖИМОВ МИКРОСХЕМ ПРИ ВОЗДЕЙСТВИИ ИМПУЛЬСНЫХ СВЧ-ПОЛЕЙ 01.04.01 - Физика приборов, элементов и систем Диссертация на соискание научной степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель Старостенко Владимир Викторович доктор ф.-м. наук, доцент кафедры радиофизики и электроники...»

«ТАРАСОВА ЛЮДМИЛА СТАНИСЛАВОВНА Бухгалтерский учет импорта лизинговых услуг у российских лизингополучателей Специальность 08.00.12 - Бухгалтерский учет, статистика Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук Научный руководитель : доктор экономических наук, профессор Ж.Г. Леонтьева...»

«Головань Леонид Анатольевич ВЛИЯНИЕ СТРУКТУРНЫХ ХАРАКТЕРИСТИК ПОРИСТЫХ ПОЛУПРОВОДНИКОВ И ДИЭЛЕКТРИКОВ НА ИХ ОПТИЧЕСКИЕ СВОЙСТВА Специальность: 01.04.21 лазерная физика Диссертация на соискание ученой степени доктора физико–математических наук Москва 2008 Оглавление ВВЕДЕНИЕ............................................................ 8 1...»

«МИХАЙЛОВ АНТОН ИГОРЕВИЧ УДК 543.427.4: 543.422.3 МЕТОДЫ КОНТРАСТИРОВАНИЯ СПЕКТРОВ РЕНТГЕНОВСКОЙ ФЛУОРЕСЦЕНЦИИ И ИХ АППАРАТУРНАЯ РЕАЛИЗАЦИЯ 01.04.01 – физика приборов, элементов и систем Диссертация на соискание ученой степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель Мамалуй Андрей Александрович доктор физико-математических наук, профессор Харьков - СОДЕРЖАНИЕ СПИСОК УСЛОВНЫХ ОБОЗНАЧЕНИЙ...»

«Жемчугов Анатолий Александрович Идейно-символический подход к анализу взаимосвязи легитимности власти и характера политической картины мира Специальность 23.00.01 – Теория и философия политики, история и методология политической наук и Диссертация на соискание ученой степени...»

«МИХЕЕВ Геннадий Викторович КОМПЬЮТЕРНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ДИНАМИКИ СИСТЕМ АБСОЛЮТНО ТВЕРДЫХ И УПРУГИХ ТЕЛ, ПОДВЕРЖЕННЫХ МАЛЫМ ДЕФОРМАЦИЯМ Специальность 01.02.06 – Динамика, прочность машин, приборов и аппаратуры Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель : доктор физико-математических наук, профессор Погорелов Д.Ю. Брянск - 2004 ОГЛАВЛЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1. ОБЗОР СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ В...»

«Фокин Александр Александрович ОБРАЗЫ КОММУНИСТИЧЕСКОГО БУДУЩЕГО У ВЛАСТИ И НАСЕЛЕНИЯ СССР НА РУБЕЖЕ 50-60-Х ГГ. XX ВЕКА Специальность 07.00.02 – Отечественная история ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата исторических наук Научный руководитель : доктор исторических наук профессор И.В....»

наверх

<< ГЛАВНАЯ | КОНТАКТЫ

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА (Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

«ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ...»

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)