Главная >> Диссертации - все темы

Pages: | 1 | 2 |

| 4 | 5 | ... | 8 |

«ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ...»

-- [ Страница 3 ] --

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республк,итакакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонсттиуционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткпериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспубликявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Ресупблик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

Нанашвзгляд,расматриваемыенормыЗаконовРеспублкиявляютсяспорными.Онисодержатвсебепережиткипериода"суверенизации"Республик,такакцельюКонституционныхСудовэтихРеспубликявляетсязащитаконституционногостроя.Междутемтолькосуверенныегосударствамогутим етьсвоиосновыконституционногостроя,посколькуониберутсвоеначаловсуверенитетегосударства.Республиканскиеконституциимогутзакреплятьосновыконституционногостроя,установленныевРоссийскойФедерации.Приэтомтакоезакреплениебудетноситьнеучредительный,апроизводныйотКонституцииРФхарактер,посколькуосновыконституционногострояРФедины.

§ 1. Понятие и содержание правовой конструкции договора управления конструкции»135. Как отмечает Д.В. Осинцев, «терминология, относящаяся к юридическим конструкциям, уже достаточно прочно вошла в юридический лексикон и почти «автоматически» используется представителями юридического сообщества для описания и моделирования поведения в соответствии с правовыми нормами»136.

права, а также отраслей публичного права. В цивилистике, к сожалению, юридическим конструкциям должного внимания не уделено, хотя некоторые авторы затрагивают различные аспекты данного явления137. Отсутствуют прямые упоминания о юридических конструкциях в действующих нормативно - правовых актах России.

единообразный подход к категории «юридическая конструкция». А.Ф. Черданцев действительности и подчеркивает гносеологический характер исследуемой категории, поскольку она служит методом познания права и урегулированных им В настоящей работе понятия «юридическая конструкция» и «правовая конструкция»

признаются равными.

Осинцев Д.В. О правоприменительных юридических конструкциях, или Игры разума // Российский юридический журнал. - 2012. - № 1. - С. 161 - 163.

Серкова Ю.А. Понятие юридической конструкции и его методологическое значение в исследовании правовых систем // Юридический мир. - 2013. - № 7. - С. 64 - 67.

общественных отношений138. Н.Н. Тарасов также выделяет методологическое значение юридических конструкций, различая юридические конструкции и теоретические модели по отношению к объекту и предмету юридической науки139.

Юридические конструкции нередко исследуются в рамках вопроса о юридической технике140 как ее элемент141. Так С.С. Алексеев рассматривает юридическую конструкцию как средство юридической техники, обеспечивающее единство права с внешней формой, вместилище фактического содержания права, его структурную организацию. Элементы правовой материи на основе логики соединяются в определенные структуры, образуя юридические конструкции, которые и выражают специфику отрасли права, регулирующего определенные общественные отношения, и его уникальную силу142. Таким образом, С.С. Алексеев под юридической конструкцией предложил понимать типовые схемы построения прав, обязанностей и ответственности, в которые облекается «юридический материал».

В.В. Чевычелов в феномене «юридическая конструкция» с позиции онтологии выделяет два смысловых начала: широкое (в этом смысле в качестве юридических конструкций выступают правовые явления, имеющие определенное строение, структуру) и узкое (юридическая конструкция воспринимается как средство правотворческой техники, которое состоит в моделировании нормативного материала)143.

Черданцев А.Ф. Логико-языковые феномены в праве, юридической науке и практике.

Екатеринбург, 1993. С. 131 - 132.

Тарасов Н.Н. Методологические проблемы современного правоведения: Дис.... д.ю.н.

Екатеринбург, 2002. С. 292 - 320.

Алексеев С.С. Право. Азбука. Теория. Философия. Опыт комплексного исследования.

М., 1998.

http://dic.academic.ru/dic.nsf/lower/19474. Проверено: 10.11.2012.

Алексеев С.С. Общая теория права: В 2 т. Т. 2. М.: Юрид. лит., 1982. С. 275 - Чевычелов В.В. Юридическая конструкция (проблемы теории и практики): Дис.... к.ю.н.

Н. Новгород, 2005. С. 8 - 9.

Д.Е. Пономарев выявил правовую сущность юридической конструкции как особой процедуры юридического мышления - приема практической деятельности юристов144.

Таким образом, в юридической науке термин «юридическая конструкция»

отождествляют с логической дедукцией, с теоретическими положениями, со способом регулирования общественных отношений и средством юридической техники. В целом специалисты выделяют два основных подхода к юридической конструкции при ее категорировании - широкий и узкий. С точки зрения широкого подхода в качестве юридических конструкций рассматривают практически все правовые явления, имеющие определенную структуру, строение, характеризующиеся признаком «конструкционности». В этом смысле можно говорить о конструкции права, отрасли права, правового института, нормы права, правосознания и т.д145. В узком же смысле юридическая конструкция - это средство законодательной техники, заключающееся в моделировании, определенном логическом построении нормативного материала, а также выступающее как метод познания и толкования права146. Полагаю, что именно такое понимание юридической конструкции следует принимать во внимание применительно к юридической конструкции договора управления многоквартирным домом.

Что же касается гражданского права, в настоящее время в журналах правовой направленности все чаще в рамках характеристики отдельных институтов гражданского права используется термин «юридическая конструкция» 147.

Пономарев Д.Е. Генезис и сущность юридической конструкции: Дис.... к.ю.н.

Екатеринбург, 2005. С. 8.

Сандырев Г.Г. Особенности юридических конструкций налогов с физических лиц // Финансовое право. - 2012. - № 2. - С. 26 - 30.

Чевычелов В.В. К вопросу о понятии юридической конструкции // Государственная власть и местное самоуправление. - 2005. - № 11. – С.27-29.

См.: Блинкова Е.В. Юридическая конструкция договора водоснабжения // Юрист. - 2002.С. 14-16; Гордова Л.Ш. Некоторые аспекты развития гражданского законодательства о поставке нефти и нефтепродуктов // Юрист. - 2012. - № 20. - С. 30 – 33; Винницкий А.В. Институт публичных услуг в России: перспективы в контексте европейского опыта // Административное и муниципальное право. - 2013. - № 4. С. 299 – 308; Пергамент М.Я. Договорная неустойка и интерес (часть четвертая) // Вестник гражданского права. 2012. № 4. С. 184 – 246; Фролов И.В. Влияние юридической конструкции обоснованных сомнений в добросовестности и разумности на механизмы отстранения и освобождения конкурсных управляющих // Законы России: опыт, анализ, Анализ данных статей показал, что авторы не раскрывают понятие юридической конструкции договора, и зачастую термин «юридическая конструкция»

не имеет строго научного смысла и употребляется обычно в качестве синонима термину «понятие». Например, подводя итог своим рассуждениям по вопросу становления в России договора водоснабжения, Е.В. Блинкова обозначает, что «указанное выше позволяет нам дать собственное определение договору водоснабжения через присоединенную сеть, в соответствии с которым организация водопроводно - канализационного хозяйства обязуется подавать абоненту (потребителю) воду в обусловленных пределах и определенного качества при наличии у него соответствующих технических предпосылок для получения (потребления) воды через присоединенную сеть, а абонент (потребитель) обязуется оплачивать принятую воду, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее получения (потребления), обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении сетей и исправность используемых в связи с этим приборов и оборудования»148. При этом в статье кроме как в названии более нигде не упоминается, а уж тем более анализируется понятие юридической конструкции.

Практически тоже самое наблюдается и в других научно-практических статьях149.

Следовательно, в цивилистике понимание данной правовой категории довольно размытое, при этом «нужно констатировать, что в науке гражданского права отсутствует комплексное, прикладное исследование существа юридических конструкций, причем как в целом для всей отрасли, так и для отдельных ее практика. - 2012. - № 12. - С. 55 – 61; Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Право и экономика. - 2013. - № 2. - С. 17 – 22.

Блинкова Е.В. Юридическая конструкция договора водоснабжения // Юрист. - 2002.С. 16.

См.: Гордова Л.Ш. Некоторые аспекты развития гражданского законодательства о поставке нефти и нефтепродуктов // Юрист. - 2012. - № 20. - С. 30 – 33; Винницкий А.В. Институт публичных услуг в России: перспективы в контексте европейского опыта // Административное и муниципальное право. - 2013. - № 4. С. 299 – 308; Пергамент М.Я. Договорная неустойка и интерес (часть четвертая) // Вестник гражданского права. 2012. № 4. С. 184 – 246; ; Соломина Н.Г. К вопросу о недостатках правовой конструкции договора ренты // Право и экономика. - 2013. - № 2. С. 17 – 22.

подразделений. Нет четкого понимания существа этого правового явления, его конкретных юридических параметров, ясности в классификации»150.

Характеризуя место юридических конструкций в механизме правовой регламентации, М.Ю. Челышев предлагал определить его через призму инструментального подхода к праву, поскольку юридические конструкции представляют собой конкретный способ закрепления в гражданском законодательстве разного рода правовых инструментов151.

Как отмечает К.К. Панько, «в каждой отрасли права существуют устоявшиеся конструкции, разработанность которых является одним из показателей техникоюридического уровня развития данной отрасли права»152.

Важно отметить, что введение в юридическую терминологию определенных юридических конструкций продиктовано не только интересами ученых, но и совершенствованием правоприменительной деятельности. Арбитражные суды при вынесении решений в мотивировочной части в процессе рассмотрения и разрешения юридических конфликтов все чаще используют словосочетание «юридическая конструкция», в том числе применительно и к характеристике различных гражданско-правовых договоров: предварительного договора, договора об инвестировании спорных объектов недвижимости. Например, в своем постановлении ФАС Западно - Сибирского округа указал, что «использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в том числе в аренду) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения обязательств вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для Челышев М.Ю. О юридических конструкциях в проекте изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации // Гражданское право. - 2013. - № 1. - С. 33 - 35.

Челышев М.Ю. О юридических конструкциях в проекте изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации // Сборник по итогам Всероссийской научнопрактической конференции «Изменения в Гражданском кодексе Российской Федерации: новеллы гражданского законодательства – 2012». - М.: Изд-во «Юрист», 2012. С. 80 – 81.

Панько К.К.Юридические конструкции как категории внутренней формы (структуры) уголовного права // Право и политика. – 2005. – № 3. – С.19.

заключения основного договора»153. В постановлении ФАС Северо-Западного округа определено «податель жалобы указывает на то, что из юридической конструкции договоров об инвестировании спорных объектов недвижимости следует, что у ответчика отсутствовали права в отношении данных объектов, которые могли возникнуть только при надлежащем выполнении истцом своих обязательств по договору генерального подряда»154.

Процесс формирования юридических конструкций достаточно сложен и труден. Р. Лукич прямо писал: «создание конструкций (в праве, как и в других отраслях науки) - трудное, ответственное и опасное дело. Трудным оно является потому, что необходимо найти лучший способ понимания и отражения чрезвычайно сложной правовой реальности; ответственным и опасным потому, что последствия недоброкачественных или излишних конструкций могут оказаться весьма тяжелыми»155.

Формирование и определение содержания юридических конструкций определенных правовых явлений требует закрепления их в нормативно-правовых актах. Как отмечает Ю.А. Серкова, «развитие системы нормативно закрепленных юридических конструкций свидетельствует о высокой степени организации нормативного материала, и с указанной точки зрения они (конструкции) могут быть рассмотрены в рамках юридической техники»156.

В рамках нормативного подхода к раскрытию содержания термина «юридическая конструкция» рассматривается структура, нормы права или стать нормативно-правового акта. Данное толкование сущности правовой конструкции воспроизведено и в практике судов Российской Федерации. Например, в постановлении ФАС Северо-Кавказского округа указано, что «юридическая конструкция статьи 10 Закона об обществах с ограниченной ответственностью для Постановление ФАС Западно - Сибирского округа от 23.12.2010 по делу № А81-6271/ [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». 2013; см. Постановление ФАС СевероКавказского округа от 13.05.2010 по делу № А53-14147/2009 // СПС «Консультант Плюс». 2013.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2011 по делу № А56-89783/ [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». 2013.

Лукич Р. Методология права.- М., 1981. С. 278.

исключения участника предусматривает наличие грубого нарушения обязанностей участником либо действий (бездействия), которые делают невозможной деятельность общества или существенно ее затрудняет»157.

Проведенный анализ показал, что в рамках гражданского права термин «юридическая конструкция» используется как для характеристики структуры нормы права или статьи нормативно-правового акта, так и для определения содержания отдельных гражданско-правовых понятий, в том числе и договора, отдельных его разновидностей.

многоквартирным домом отражены в различных отраслях российского права, прежде всего, в нормах гражданского и жилищного законодательства.

Ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве РФ не закреплено понятие правовой конструкции договора управления многоквартирным домом, в том числе его общим имуществом.

Предполагаю, что введение категории «правовая конструкция договора управления многоквартирным домом» на уровне научного познания позволит обобщить требования государства к содержанию данного договора с учетом частноправовых начал и решить ряд проблем, возникающих в рамках правоприменительной практики. В дальнейшем в соответствии с логикой права вслед за одной сформировавшейся юридической конструкцией на свет как бы по цепочке появляются другие конструкции, связанные с управлением многоквартирным домом.

Введение данного термина связано с решением вопроса эффективного воздействия права на те или иные правовые отношения через нормы права. Использование правовых конструкций как форм выражения норм права в отношении отдельных правовых явлений придает правилам поведения, установленным государством, характер организованных.

Предлагаю рассматривать правовую конструкцию договора управления многоквартирного дома, во-первых, как средство юридической техники, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.02.2011 по делу № А53-6314/ [Электронный ресурс] // СПС «Консультант Плюс». 2013.

используемое при построении нормативного материала, во – вторых, как универсальную модель, элементы которой подлежат законодательному определению с учетом принципа диспозитивности в гражданском праве.

С учетом вышесказанного, правовая конструкция договора управления многоквартирным домом – это система законодательно закрепленных и реализующихся в правоотношениях, при наличии юридических фактов, элементов его модели, определяющей порядок реализации сособствениками права на управление многоквартирным домом.

Важной составляющей любой юридической конструкции является ее содержание (структура). Ценность юридического моделирования в процессе нормотворчества подчеркивается многими исследователями. Так, например, А. В.

Иванчин, определяя юридическую конструкцию через ее модельный статус, обращает внимание на идеальный характер конструкции, а также на ее структурное строение и предлагает охарактеризовать юридические конструкции как структурные модели-представления158. На модельный характер юридических конструкций указывает также Т. А. Доценко. Юридические конструкции, по ее мнению, представляют собой «комплексы правовых средств, которые образуют типизированные модели, соответствующие своеобразной разновидности общественных отношений»159. По мнению С.С. Алексеева: «Юридические конструкции представляют собой органический элемент собственного содержания права, … имеющий свое, особое содержание (внутреннюю форму) и готовый к тому, чтобы на основе нового опыта, данных науки, силы разума получить дальнейшее развитие, новый уровень совершенства»160. В более поздних теоретико-прикладных исследованиях понятия «юридическая (правовая) конструкция» также Иванчин А. В. Уголовно-правовые конструкции и их роль в построении уголовного законодательства: дисс. …канд. юрид. наук. Ярославль, 2003. – С.93.

Доценко Т. А. Сущность юридических конструкций // Проблемы юридической техники:

сб. статей / под ред.В. М. Баранова. Нижний Новгород, 2000. – С. 321.

Алексеев С.С. Восхождение к праву. Поиски и решения. М.: НОРМА, 2001. С. 80 - 281.

подчеркивается, что это «не разрозненное правовое явление, а совокупность элементов определенной системы, находящихся в четкой взаимосвязи»161.

А.Ф. Черданцев исследуя понятие юридической конструкции также отметил, что это «сложное структурное строение урегулированных правом общественных отношений, юридических фактов или их элементов»162.

Само слово конструкция (лат. - constructio) и его толкование требует от нас выделения определенных частей, элементов какого – либо предмета, машины, прибора, сооружения и т.п., определение значения каждой части в этом предмете и их функциональной взаимосвязи, месторасположения относительно друг друга163.

Слово «юридический», «правовой» характеризует сферу действия и применения данного слаженного строения, механизма, в нашем случае - это право164. Эти компоненты возникают непроизвольно, а являются результатом определенного принудительного волевого отбора, обязательно взаимосвязаны, имеют прикладное значение для функционирования данной системы165.

Следует поддержать мнение М.Ю. Челышева, что «юридическая конструкция, используемая в рамках гражданского законодательства, может включать в себя в качестве составных элементов нормативное закрепление при помощи специального терминологического аппарата: определения конкретного правового инструмента, классификации его разновидностей, элементного строения инструмента, механизмов его функционирования, в том числе юридических процедур и иных юридических конструкций, а также способов разрешения возможных коллизионных вопросов»166.

Содержание (структура) правовой конструкции договора управления многоквартирного дома включает следующие элементы:

Черданцев А.Ф. Логико-языковые феномены в праве, юридической науке и практике.

Екатеринбург, 1993. С. 131 - 132.

Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. Толковый словарь русского языка. - М., 2008. С. 291.

Челышев М.Ю. О юридических конструкциях в проекте изменений и дополнений в Гражданский кодекс Российской Федерации // Гражданское право. - 2013. - № 1. - С. 33 - 35.

наличие четного определения (понятия) договора управления многоквартирным домом, закрепленного в законодательстве Российской Федерации;

нормативное закрепление способов управления многоквартирным домом;

характеристику существенных условий договора управления многоквартирным домом;

жизненный цикл (порядок заключения, изменения и расторжения) договора управления многоквартирным домом;

основания и меры гражданско-правовой ответственности субъектов управления многоквартирным домом;

указание на видовые особенности договора управления многоквартирным домом.

Выделение данных элементов правовой конструкции договора управления многоквартирного дома соответствует реальным правовым отношениям, которые существуют в системе управления многоквартирным домом. Вышеперечисленные элементы рассматриваются отдельно, отвлеченно от субъекта управления, становясь самостоятельными частями правовой конструкции договора управления многоквартирного дома. Данный подход позволяет более детально изучить каждый из этих элементов и определить направления совершенствования законодательства России по данному вопросу. Смысл юридической данной правовой конструкции в том, что она представляет собой аналогию смоделированному реальному правоотношению на уровне только существенных признаков и не учитывает множество признаков конкретных правоотношений.

Введение в оборот термина «правовая конструкция договора управления многоквартирным домом» не умоляет значение принципа свободы договора в построении гражданско-правовых отношений. Сособственники многоквартирных домом, выбирая самостоятельно ту или иную модель управления им, используя определенную правовую конструкцию договора управления многоквартирным домом, насыщают его содержанием на основании требований действующего законодательства РФ с учетом принципа диспозитивности. В данном случае понятие правовой конструкции договора управления многоквартирным домом сближается с сущность рамочного договора в гражданском праве, под которым предлагают понимать «договор, определяющий общие условия обязательственных отношений сторон, которые могут быть конкретизированы и уточнены сторонами при заключении отдельных договоров на основании или во исполнение рамочного договора. При этом к отношениям сторон, не урегулированным ими при заключении отдельных договоров, подлежат применению общие условия, содержащиеся в рамочном договоре»167.

На нормативном уровне правовая конструкция договора управления многоквартирным домом закрепляют «сложившуюся типовую схему, модель поведения» в нормах объективного права, в данном случае в нормах гражданского и жилищного законодательства. На этом уровне правовую конструкцию договора управления не следует отождествлять с отдельными элементами позитивного права.

Правовая конструкция договора управления многоквартирным домом позволяет «норме права (в указанном значении) воплотиться в ткани позитивного права, объективироваться в правовом высказывании»168. В процессе воспроизводства необходимостью сохраняются лишь ее структурные элементы, которые объединены общей идеей конструкции и обособлены друг от друга на основании самостоятельной задачи, выполняемой каждым из них. Фактическое же содержание элементов, их наполнение конкретными нормами права может меняться. Право вообще регулирует общественные отношения в конфликтном состоянии, ибо в бесконфликтном состоянии они не нуждаются в особом регулировании со стороны государства, они протекают сами по себе169. Эта мысль отмечалась, например, Л.А.

Чеговадзе, по мнению которой правовое воздействие на общественные отношения со Проблемы современной цивилистики: Сборник статей, посвященных памяти профессора С.М. Корнеева / Отв. ред. Е.А. Суханов, М.В. Телюкина. М.: Статут, 2013. – С. 289.

Халабуденко О.А. Некоторые вопросы методологии права: гражданско-правовые прерогативы и юридические конструкции // Вестник Пермского университета. - 2013. - № 1. - С.

174 - 187.

Филиппова С.Ю. Инструментальный подход в науке частного права. М.: Статут, 2013. С.

302.

стороны государства становится необходимым только при возникновении между их субъектами некой напряженности (конфликта)170.

Формировать правовую конструкцию договора управления многоквартирным домом следует начать с характеристики его понятия и выделения конструктивных признаков.

договора управления многоквартирным домом Согласно действующему ЖК РФ «по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, многоквартирным домом деятельность» (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

С целью выявления конституирующих признаков договора управления многоквартирным домом и проведения дальнейшей юридической характеристики договора представляется целесообразным обратиться к традиционным признакам договоров171.

Договор управления многоквартирным домом является:

в силу прямого указания ст. 162 ЖК РФ двусторонним договором (взаимным, синаллагматическим), так как его суть составляют взаимные права и обязанности сторон;

Чеговадзе Л.А. Система и состояние гражданского правоотношения: Дис.... д-ра юрид.

наук. М., 2005. С. 413 и сл.

См.: Иванов В. В. Общие вопросы теории договора. – М., 2000. – С. 58–59.

консенсуальным договором, то есть порождающим права и обязанности с момента согласования сторонами его условий. Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Но в таком решении указывается воля только одной стороны – собственников помещений в многоквартирном доме. Совершение конкретных действий по управлению многоквартирным домом осуществляется с целью исполнения уже заключенного и вступившего в силу договора. Наличие соглашения в данном случае – это правовой минимум, при котором договор считается породившим правовые последствия172;

возмездным договором (законодатель прямо установил, что управляющая организация выполняет свои обязательства за плату);

срочным договором, поскольку это прямо следует из ст. 162 ЖК РФ, согласно которой устанавливается минимальный и максимальный срок действия данного договора, с возможностью пролонгации.

В литературе отсутствует единство мнений по поводу публичного характера данного договора. Одни авторы прямо признают его публичный характер173, другие указывают, что обязанность заключить договор зависит от возможности оказать запрашиваемую услугу по управлению многоквартирным домом174, третьи вообще не признают его публичный характер175.

Противники признания договора управления многоквартирным домом публичным договором указывают в совокупности на следующие обстоятельства: в связи с отличием технического состояния и заказываемых собственниками помещений услуг и работ в различных многоквартирных домах не может быть См.: Кияшко В. Реальные (консенсуальные) договоры в гражданском обороте // Право и экономика. – 2004. – № 5.

Козлова Е.Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – С. 23.

Борзенкова Т.А. Правовая формализация управления многоквартирными домами. // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – С. 12.

См.: Кравенюк С. Характеристика договора управления многоквартирным домом // Юрист. – 2000. – № 4. – С. 15; Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом :автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук.

Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право ; семейное право ;международное частное право /Л. А. Юрьева ; Науч. рук. И. Д Кузьмина. -Томск,2010. -26 с.

одинаковой цены договора; в силу определения ч. 5 ст. 155 ЖК РФ управляющей организацией может быть не только коммерческая, но и некоммерческая организация; к управляющей организации должен обращаться с предложением заключить договор управления не каждый, а такое предложение формулируется собственниками помещений на их собрании. Как указывает противник признания договора управления многоквартирным домом Л.А. Юрьевна, «договор управления многоквартирным домом, вопреки распространенному мнению, не является публичным, поскольку не отвечает основным признакам, закреплённым в статье ГК РФ»176.

Согласно действующему гражданскому законодательству РФ можно выделить следующие признаки публичного договора:

1. Обязательное участие в договоре коммерческой организации или индивидуального предпринимателя (по смыслу п. 1 ст.492 ГК РФ), выступающих в роли продавца, подрядчика или исполнителя. В специальной литературе давно и обоснованно подвергается критике данный признак исходя из, во-первых, наличия возможности осуществления некоммерческой организацией предпринимательской деятельности в рамках специальной правоспособности и обусловленная этим целесообразность в уравнении коммерческих и некоммерческих организаций при осуществлении ими однородной деятельности и, во-вторых, необходимости расширения сферы защиты прав потребителей177.

На необходимость распространения норм о публичном договоре на предпринимательскую деятельность, и на целесообразность замены формулировки «коммерческая организация» на «лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью» уже указывалось в литературе178. Целесообразность включения в сферу ст. 426 ГК РФ не только коммерческих организаций, но и индивидуальных Юрьева Л.А. Договор управления многоквартирным домом :автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук. Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право ; семейное право ;международное частное право /Л. А. Юрьева ;

Науч. рук. И. Д Кузьмина. -Томск,2010. -26 с.

См.: Санникова Л. В. Услуги в гражданском праве России. – С. 81.

Дедиков С. Публичный договор // Хозяйство и право. – 1997. – № 11. – С.20.

предпринимателей и некоммерческих организаций уже де-юре признана в общей форме в п.1 ст. 492 ГК РФ и поддерживалась в проекте Концепции совершенствования общих положений обязательственного права России179. Проект также предлагал заменить понятие «коммерческая организация» на более широкое – «лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность», как это уже сказано в п. 1 ст. 492 ГК РФ.

Деятельность, осуществляемая предпринимателем, должна быть публичной.

Законодатель не раскрывает понятие «публичной» деятельности, что дает возможность судейскому усмотрению. В одних случаях она ассоциируется с требованиями, установленными антимонопольным законодательством180, в других принимается во внимание возможность отнесения договора в одну из сфер деятельности, указанных в п. 1 ст. 426 ГК РФ, в третьих указывается на обязательность заключения соответствующего договора181. Сложившаяся ситуация влечет неопределенность в правовом режиме многих договоров.

Контрагентом коммерческой организации в рамках публичного договора должен выступать «потребитель». В литературе неоднократно отмечалось, что термин «потребитель» в рамках ст. 426 ГК РФ используется в более широком смысле, чем в законодательстве о защите прав потребителей182, где потребителем является только гражданин. В то же время потребителем в рамках публичного договора может выступать, в том числе, и юридическое лицо, на что указывает, в частности, формулировка п. 1 ст. 426 ГК РФ о том, что соответствующая деятельность коммерческой организации должна осуществляться в отношении Опубликована на сайте Исследовательского центра частного права при Президенте РФ:

URL: www.privlaw.ru.

Договор на техническое обслуживание лифтов также не был признан судом публичным.

Причиной этому послужил тот факт, что «наряду с ответчиком в г. Саратове, как это установлено судом, имеются иные организации, осуществляющие обслуживание лифтов: Постановление ФАС Поволжского округа от 29 апреля 2003 года № А57-9311/02-11 // СПС «КонсультантПлюс». 2012.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 января 2006 года № А13-8452/2005СПС «КонсультантПлюс». 2012.

См.: Комментарий к ст. 426 ГК РФ // Комментарий к Гражданскому кодексу, части первой (постатейный) / под ред. С. П. Гришаева, А. М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс», 2006); Комментарий к Гражданскому кодексу, части первой (постатейный) / под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. – С. 982; Санникова Л. В. Услуги в гражданском праве России. – С. 82.

«каждого, кто к ней обратится». Например, по договору о подключении к системам коммунальной инфраструктуры потребителем может выступать юридическое лицо (п. 5, 8 Правил заключения и исполнения публичных договоров о подключении к сетям коммунальной инфраструктуры183).

Следует отметить, что понятие «каждый» уже было предметом толкования Конституционного суда РФ, который отметил, что под ним понимается не только физическое, но и юридическое лицо, которое также является носителем конституционных прав, таких, как, например, право на судебную защиту в соответствии с ч. 1 ст. 46 Конституции РФ184.

В договоре управления многоквартирным домом с одной стороны выступает управляющая организация, с другой стороны – множественность лиц, и все они являются потребителями, ввиду отсутствия цели извлечения прибыли. Кроме того, если контрагентом управляющей организации выступает некоммерческая организация, то ключевой характеристикой таких организаций является наличие членства, что позволяет квалифицировать возникающие отношения в качестве косвенного представительства особого рода, в котором рассматриваемая некоммерческая организация действует от своего имени в интересах представляемых ею своих членов.

Собственники общего имущества жилого помещения вкладывают деньги не для извлечения прибыли, а исключительно для собственного безопасного и благоприятного проживания, то есть для личных потребительских целей. С управляющей организацией их связывает не партнерская коммерческая цель, а приобретение результата.

Правила заключения и исполнения публичных договоров о подключении к системам коммунальной инфраструктуры: утверждены Постановлением Правительства РФ от 9 июня года № 360 (ред. от 29.07.2013)//Российская газета. – 2007. – № 132; http://www.pravo.gov.ru. - 2013.По делу о проверке конституционности статей 180, 181, пункта 3 части 1 ст. 187 и статьи 192 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 февраля 1998 года № 5–П// Собрание законодательства РФ. По жалобе ООО «Мемфис Дивижн» на нарушение конституционных прав и свобод частью 1 ст. 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации:

Определение Конституционного Суда РФ от 14 января 2000 года № 3–О //Собрание законодательства РФ. – 2000. - 06.03. - № 10. - ст. 1165.

Субъектный состав, деятельность управляющей организации, которая включает в себя и оказание услуг, и проведение работ, и передачу товара (причем триада «товары, работы, услуги» носит собирательный характер и применяется в данном случае для обозначения всего имущественного оборота в целом185) свидетельствуют о том, что договор управления многоквартирным домом имеет черты публичного договора. Поэтому ошибочным является указание на необходимость осуществления коммерческой организацией деятельности, которая подпадала бы под понятия продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг186.

Помимо двух вышеназванных признаков публичного договора в литературе выделяют такие признаки, как обязанность для коммерческой организации заключить договор с любым обратившимся к ней лицом и одинаковость условий для всех потребителей187. Представляется, однако, что применительно к последним двум признакам происходит смешение квалификационных признаков публичного договора с последствиями уже состоявшейся его квалификации в качестве такового, поэтому в ряде случаев они не смогут помочь в определении правовой природы спорного договора.

Применительно к договору управления многоквартирным домом, собственники помещений выступают единой стороной договора, «“органом” управления», поэтому они в едином целом и являются «каждым», кто обратится. В отношении цены, которая должна быть единой для всех категорий потребителей, данное условие являлось бы сдерживающим фактором роста цен на услуги управляющей организации. Исходя из социально значимой сферы деятельности, которой занимается управляющая организация, целесообразно установить единые цены, которые могут меняться в зависимости от износа общего имущества в соответствии с См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. – С. 255; Санникова Л. В. Услуги в гражданском праве России. – С. 60.

См.: Гражданское право: учебник. Т. 1 / под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М., 2005. – С. 599.

См.: Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. В. П. Мозолина, М. Н. Малеиной. – М., 2004. – С. 840. (Автор комментария к данной статье – М. Н. Малеина); Брагинский М. И., Витрянский В. В.

Договорное право. Кн. 1: Общие положения. – С. 252–253.

установленными едиными коэффициентами (что соответствует положениям «Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации»188).

Признание данного договора публичным влечет за собой ряд серьезных правовых последствий, направленных на защиту прав потребителей, – наиболее экономически слабой стороны в договоре. В частности, одной из главных особенностей публичного договора является невозможность управляющей организации отказать потребителю в заключении публичного договора, когда у нее есть возможность предоставить ему соответствующие товары или услуги.

Поэтому после определения условий договора на общем собрании собственников помещений управляющая организация может его не заключать, если докажет, что у нее отсутствует такая возможность.

Если же компания откажется от заключения публичного договора в соответствии с п. 3 ст. 426 и п. 4 ст. 445 ГК РФ, потребитель вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению такого договора. При этом разногласия сторон по отдельным условиям публичного договора могут быть переданы потребителем на рассмотрение суда независимо от согласия на это коммерческой организации189. Все это является достаточно важным, так как очень часто управляющие организации пытаются навязать другой стороне кабальные условия данного договора.

Кроме того, обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению публичного договора может только контрагент обязанной стороны, а сама коммерческая организация такой возможности не имеет.

В литературе высказывается точка зрения, что данный договор относится к договорам присоединения190. Квалифицирующим признаком договора присоединения Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации (одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07 октября 2009 года) // Вестник Высшего арбитражного суда РФ. – 2009. – № 11.

См.: п. 55 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. –1996. – № 9; 1997. – № 5.

См.: Белов В.А., Бушаенкова С.А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим // Законодательство.

2007. № 1. С. 14 - 15.

является не просто любое определение одной из сторон условий договора в формулярах или иных стандартных формах, а то, что условия договора «могли быть приняты другой стороной не иначе как путем присоединения к предложенному договору в целом». А.М. Эрделевский справедливо указывает, что «особенностью договора присоединения является невозможность для присоединяющейся стороны участвовать в определении его условий»191. Е. А. Мищенко указывает на еще одно различие между публичными договорами и договорами присоединения: в рамках публичного договора существует возможность согласования сторонами отдельных условий, а условия договора присоединения могут быть приняты только целиком192.

На невозможность преддоговорных споров по договорам присоединения указывает и Брагинский замечает, что ст. 428 ГК РФ рассчитана на выступление с соответствующими требованиями стороны, присоединившейся к договору (формуляру)195.

Действительно, исходя из ст. 428 и ст. 433 ГК РФ, договор присоединения будет считаться заключенным с момента принятия его условий присоединяющейся стороной. При этом предполагается, что сторона принимает предложенные условия в целом. Возможность оспаривания условий договора присоединения до его заключения полностью исключается. Присоединяющаяся сторона лишь принимает предложенные условия или не принимает их, тем самым отказываясь от заключения договора. Возможность оспаривания условий договора в суде по дополнительным основаниям, закрепленным в п. 2 ст. 428 ГК РФ, возникает после заключения договора.

См.:Эрделевский А. М. Постатейный научно-практический комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. – М., 2001. – С. 69.

См.: Мищенко Е. А. Соотношение публичного договора и публичной оферты // Юрист. – 2002. – № 3. – С. 15.

Забоев К. И. Принцип свободы договора в российском гражданском праве: дис.... канд.

юрид. наук. – Екатеринбург, 2003. – С. 117.

См. Гордеев Д.П. Договор управления многоквартирным домом: квалификация, понятие и содержание // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2009.- № 2,3.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. – С.

262.

Порядок разработки условий и заключения договора управления, напротив, требует обязательного участия собственников помещений (органа местного самоуправления при заключении договора управления по результатам открытого конкурса в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 года № 75196). Проект договора управления может разрабатывать и управляющая организация, но договор управления заключается на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. ЖК РФ) или в конкурсной документации197, следовательно, собственники помещений или органы местного самоуправления участвуют в определении условий договора.

многоквартирных домов, их состояния, различий в имущественном положении и интересах собственников помещений в таких домах применяться как единственно приемлемые не могут. В отношении договора управления оферентом может выступать как управляющая организация (например, огласив свои предложения на общем собрании), так и собственники помещений или товарищество собственников жилья, направив проект договора управляющей организации. Приведенные отличия свидетельствуют о несовместимости договора управления с договором присоединения.

В то же время необходимо заметить, что недобросовестная управляющая организация, в случае халатного отношения собственников к обсуждению условий договора, может навязать потребителю определенные услуги. В частности, в договорах управляющие организации навязывают гражданам определенные услуги, и в счетах появляются такие строчки, как плата за страхование лифта, юридические Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 10.09.2013) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. - 2006.- № 37, 22.02;

http://www.pravo.gov.ru. – 2013.-13.09.

Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (ред. от 10.09.2013) «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» // Российская газета. - 2006.- № 37, 22.02;

http://www.pravo.gov.ru. – 2013.-13.09.

услуги, содержание банковского счета или пени за неуплату чего-либо198. Приведем пример: так ГУП ДЕЗ района «Марьино» в г. Москве в обслуживание счетчиков по учету воды включает «визуальный осмотр приборов, проверка наличия и целостности пломб, протирка приборов от пыли, снятие и запись показаний приборов. Данное техническое обслуживание по регламенту техобслуживания осуществляется не реже одного раза в полгода и подлежит обязательной оплате»199.

Думается, что вменение в обязанность владельцам счетчиков оплачивать такие услуги является незаконным, но в данном случае положения о договоре присоединения не применяются. Потребители услуг могут обратиться в Роспотребнадзор за защитой своих прав.

Пользователями (потребителями) результата управления многоквартирным домом выступают не только собственники помещений, но и наниматели по договору коммерческого и социального найма, члены семьи собственника, которые непосредственно в заключении договора участия не принимают. Кроме того, законодатель прямо возлагает обязанность на нанимателей по договору социального найма вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги непосредственно управляющей организации. По договору коммерческого найма (ст. 678 ГК РФ) или по договору аренды стороны могут переложить оплату коммунальных услуг на нанимателя (арендатора). В законе не предусмотрен запрет на переложение обязанности по оплате содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. Согласно ст. 31 ЖК РФ, дееспособные «члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением». В Правилах предоставления коммунальных услуг Акулова О. В Коми предприятия ЖКХ нарушают права потребителей // Коми Онлайн [Электронный ресурс]: URL: http://komio№li№e.ru/№ews/3015.

См.: Странные услуги включены в техническое обслуживание счетчиков воды. Быстрый взгляд – и нет трех сотен // Российская газета. – 2008. – № 4619.

№ 354200 потребителями коммунальных услуг названы наниматели, члены семьи собственника и сам собственник.

В настоящее время остается неясным правовой статус третьих лиц. В литературе указывается, что правоотношение по содержанию данными лицами общего имущества, жилого помещения в многоквартирном доме, по порядку предоставления и оплаты коммунальных услуг не порождается договором управления многоквартирным домом, а возникает по основаниям, указанным в ст. ГК РФ, – в результате приобретения права имущества, из сделок или из договоров, отличных от договора управления многоквартирным домом201.

Представляется, что в данном случае может применяться конструкция договора в пользу третьего лица. Правовому регулированию отношений сторон договора и третьего лица посвящена ст. 430 ГК РФ. Согласно ей у третьего лица появляются следующие права:

1. Право требовать исполнения договора в свою пользу. Таким образом, у третьего лица есть право получить или не получить данное исполнение, которое в литературе именуют секундарным правом202. У нанимателя и членов семьи собственника такая возможность отсутствует, ввиду специфики данного договора.

Как только договор заключен, потребление его результата – благоприятное и безопасное проживание – происходит автоматически в результате реализации права на жилое помещение. Данные лица путем совершения конклюдентных действий заявляют о своем желании получать исполнение.

Исполнение по договору в пользу третьего лица должно производиться не кредитору, а третьему лицу. Данное положение при буквальном толковании не выдерживается в отношении членов семьи собственника ввиду того, что и сам Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.09.2013) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // Российская газета. - 2011.- 01.06. - № 116; http://www.pravo.gov.ru. - 2013.- 23.09.

Козлова Е. Б. Договор управления многоквартирным домом и бремя собственника по содержанию имущества // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – С. 24.

См.: Бабаев А. Б. Проблема секундарных прав в российской цивилистике: дис.... канд.

юрид. наук. – М., 2006. – С. 33–34.

собственник потребляет результат данного договора одновременно с членами своей семьи.

2. Фиксация возникшего правоотношения, что делает невозможным дальнейшее изменение и расторжение этого правоотношения без воли третьего лица.

Наличие данного права дало возможность отдельным авторам, указав на нетипичность конструкции данного договора, признать его после выражения воли третьим лицом многосторонним203 и тем самым предоставить возможность третьему лицу как стороне самому требовать изменения и расторжения договора. По мнению М. И. Брагинского, «договор не становится многосторонним уже потому, что третье лицо состоит в отношениях только с одной стороной – должником, поскольку возможные обязательственные отношения между третьим лицом и кредитором находятся за пределами договора. Третье лицо в результате выраженного им согласия становится субъектом договорного обязательства, но не стороной договора»204. Исходя из буквального толкования п. 2 ст. 430 ГК РФ, лица, являющиеся участниками договора, не имеют права на его расторжение и изменение без изъявления согласия на это со стороны лица, не участвующего в договоре, но законодатель не дает возможность самому этому лицу заявлять данные требования. Кроме того, это право третьего лица может быть ограничено законодательством и договором.

Жилищный кодекс РФ не содержит прямого указания на то, что третьи лица должны дать согласие на изменение и расторжение договора управления многоквартирным домом, но сам механизм принятия решения по этому поводу не предполагает учет их волеизъявлений.

3. Возможность привлекать должника (а в определенных случаях и кредитора) к ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) договора. Данное право прямо также не закреплено в законодательстве РФ. Потребители (наниматели, Тарасенко Ю. А. Договор в пользу третьих лиц: особенности правовой конструкции // Сделки: проблемы теории и практики: сб. ст. / Отв. ред. М. А. Рожкова. – М.: Статут, 2008. – С.

298–309.

Бекленищева И. В. Понятие договора: основные подходы в современном правоведении // Цивилистические записки: межвузовский сб. науч. трудов. Вып. 2. – М., 2002. – С. 301.

члены семьи собственника) на основании норм Закона о Защите прав потребителей и Правил предоставления коммунальных услуг206 могут заявлять требования о ненадлежащем качестве коммунальных услуг, то есть только по поводу отдельных направлений деятельности управляющей организации.

Договор, согласно которому сторона, являющаяся должником, обязана произвести исполнение не своему контрагенту, а указанному им третьему лицу, в равной степени может быть как договором в пользу третьего лица, так и договором, содержащим условие об исполнении третьему лицу. Третье лицо в последнем случае имеет возможность только получить оговоренное благо, но не может требовать его предоставления. Наниматель и члены семьи собственника могут требовать от управляющей организации надлежащего предоставления услуг и работ. Поэтому в договоре должно быть прямо указано данное третье лицо и его право требовать исполнение207. В настоящее время законодатель в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ называет данных лиц, как «лиц, пользующихся помещениями в многоквартирном доме».

Толкование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ позволяет говорить только о возникновении у управляющей организации одной обязанности в отношении данных лиц – предоставлять коммунальные услуги. Представляется, что правовой статус данных лиц в договоре управления многоквартирным домом должен быть определен законодательно более точно.

Таким образом, мы можем сделать вывод, что для урегулирования отношений между собственником, управляющей организацией, нанимателями и членами семьи собственника помещения более всего подходит правовая конструкция договора в пользу третьего лица. В противном случае мы зайдем в правовой тупик при Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 02.07.2013) «О защите прав потребителей»// Российская газета. - 1996.- 16.01.- № 8, Российская газета. – 2013. - 10.07. - № 148.

Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (ред. от 19.09.2013) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов») // Российская газета. - 2011.- 01.06. - № 116; http://www.pravo.gov.ru. - 2013.- 23.09.

Суд отказал управляющей компании в иске, указав, что из ст. 161 ГК РФ прямо не следует, что договор управления является договором в пользу третьего лица. См.: Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 июня 2006 года № Ф04/3055-1306/А27-2006 // СПС «Гарант». 2012.

определении правового статуса данных лиц. Кроме того, применение данной конструкции позволит более действенно защищать интересы третьих лиц, как «слабой» стороны. В этих целях предлагается ввести в договор управления многоквартирным домом фигуру выгодоприобретателя (членов семьи нанимателя, членов семьи собственника) и четко определить его статус в ч. 2 ст. 162 ЖК РФ.

§ 3. Место договора управления многоквартирным домом в системе Рассматривая проблему правовой конструкции договора управления многоквартирным домом, «следует в первую очередь определить, является ли данный договор, который используется за пределами отрасли гражданского права, разновидностью гражданско-правовых договоров»208.

В науке высказывается точка зрения, что договор присущ не только гражданскому, но и иным отраслям права. Как писал Ф. К. Савиньи, договорные отношения «могут касаться права международного, государственного, гражданского;

к ним ко всем применимо понятие договора»209.

Закрепление в ЖК РФ ряда договоров (договор управления многоквартирным самостоятельными основаниями возникновения прав и обязанностей, связанных с жилым помещением, вызывает проблему, касающуюся соотношения договора в жилищном праве и гражданско-правового договора.

В литературе отдельными авторами выделяется категория «жилищно-правовой договор»210, содержанием которого «являются отношения между собственником жилого помещения или лицом, обладающим жилым помещением на ином основании, Козлова Е. Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2008. – № 8. – С.

12.

Савиньи Ф. К. Обязательственное право. – С. 374.

См.: Батова О. В. Понятие жилищно-правовых договоров и место жилищного права в отечественной системе права // Юрист. – 2006. – № 3. – С. 21; Жульева О. Е. Договорные отношения в сфере управления многоквартирным домом в соответствии с гражданским законодательством РФ: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Волгоград, 2007. – С. 12.

и иным физическим лицом по поводу проживания в предоставляемом по данному договору жилом помещении». О. В. Батова относит к таким договорам «договор найма жилого помещения со всеми его разновидностями, договор поднайма жилого помещения, соглашение между собственником жилого помещения и членом его семьи о порядке пользования жилым помещением, договор ренты с обязательством плательщика ренты предоставить получателю ренты жилище, договор безвозмездного пользования жилым помещением и иные подобные договоры»211.

Исходя из представленных позиций, в отношении жилищных договоров, к ним также можно отнести договор мены жилого помещения, договор приватизации и иные договоры. Критериями выделения данных договоров являются особый юридический режим и как следствие – обладание рядом особенностей (в частности, при столкновении интересов собственника и лиц, проживающих в жилом помещении, приоритет отдается по общему правилу именно интересам последних), не характерных для других гражданско-правовых договоров. Все эти отношения, имеющие договорное оформление, связаны с непосредственной реализацией полномочия проживания титульного владельца в жилом помещении. Возможность отнесения договоров, урегулированных гражданским законодательством, к числу жилищных обусловливается разносторонним регулированием их основных положений. Рассматриваемый автор указывает, что к жилищным договорам нельзя относить гражданско-правовые договоры, хотя они и регулируются жилищным законодательством (например, договор управления общим имуществом многоквартирного дома). Но как же быть с тем, что данный договор закреплен в жилищном законодательстве, ведь гражданское право не является комплексной отраслью? Кроме того, отношения, связанные с управлением общим имуществом, непосредственно связаны с благоприятными условиями проживания в самом жилом помещении. На наш взгляд, выделение данной категории является необоснованным и не имеет практического и научного значения.

многоквартирным домом, реализация принципа равенства участников данных отношений, свобода договора, возможность субсидиарного применения положений обязательственного права свидетельствуют о гражданско-правовом характере данных договоров, закрепленных в жилищном законодательстве. Поэтому, несмотря на то, что договор управления многоквартирным домом закреплен жилищным законодательством, он является гражданско-правовым по своей сути, что является превалирующей точкой зрения в специальной литературе212. Данный вывод подтверждается законодательными установлениями: ч. 8 ст. 162 ЖК РФ указывает на то, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным законодательством.

В связи с наличием в законодательстве модельного правового регулирования договорных конструкций в теории прочно укрепилось деление договоров на «поименованные» и «непоименованные». В свое время, классик российской цивилистики Д. И. Мейер, говоря о разделении гражданско-правовых договоров на «именные» и «безымянные», отмечал, что «договор самостоятельный, или именной, обсуждается ближайшим образом по определениям законодательства, установленным относительно того договора, при недостатке же таких определений применяются к нему общие определения о договорах»213.

Одна группа авторов, в частности Т.А. Филиппов214, относит договор управления многоквартирным домом к категории непоименованных договоров, которые стороны могут заключить (ст. 421 ГК РФ)215. Другие авторы, в частности Г.

См.: Долгушина О. И. Управление кондоминиумом. – М., 2004. – С. 32; Дроздов И. А.

Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – М.: Статут, 2006. – С. 64.

Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2-х ч. – М., 1997. – Ч. 2. – С. 159.

Филиппова Т. А. Договор управления многоквартирным домом: понятие и общая характеристика // Известия Алтайского гос. ун-та. – 2007. – № 2. – С. 48.

См.: Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание.

– С. 6; Симонов В. Н. Постатейный комментарий к ЖК РФ / под ред. П. В. Крашенинникова. – М., 2005. – С. 310; Белов В. А., Бушаенкова С. А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим. – С. 15.

Н. Макаренко, придерживаются противоположной позиции и относят его к поименованным договорам216.

Отнесение конкретного договора к тому или иному виду зависит от критерия деления. Последний вопрос упирается в понятийную плоскость. В настоящее время существуют две основные позиции по поводу данного критерия.

Первая позиция (широкая) относительно критерия деления договоров на «поименованные» и «непоименованные» основывается на том, что данные «нетипичные» договоры выходят за рамки определенного не только вида, но и типа гражданско-правового договора217, и, в целом, в законодательстве отсутствует законодательное указание на предмет и существенные условия того или иного договора)218.

Вторая позиция (узкая) основывается на критерии наличия в ГК РФ модельного правового регулирования. В частности, М. И. Брагинский219 считал, что непоименованным договором считается любой договор, не урегулированный нормами ГК РФ. В свою очередь, М. В. Телюкина указывает, что возможность заключать непоименованные в ГК РФ сделки – одно из проявлений свободы договора, но, тем не менее, и теория, и практика крайне настороженно относятся к заключению субъектами договоров, не названных в ГК РФ220.

М. И. Брагинский помимо поименованных и непоименованных договоров выделял договоры, отвечающие признакам поименованных договоров. «Для данных См.: Батлер Е. А. Непоименованные договоры. – М.: Экзамен, 2008.– С. 7.

См.: Ойгензихт В. А. Специфика регулирования некоторых гражданских правоотношений // Советское государство и право. – 1978. – № 3. – С. 44–52; Садиков О. Н. Нетипичные институты в советском гражданском праве // Советское государство и право. – 1979. – № 2. – С. 32–39. См.:

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения. – М.: Статут, 1999. – С. 409.

См.: Комментарий к ГК РФ, части первой: постатейный / под ред. О. Н. Садикова. – 3-е изд., испр., доп. и перераб. – М.: Контракт, 2005; Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. – С. 71.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. – М., 1998. – С. 329. См.:

Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О. Н. Садикова. – М., 1997. – С. 674.

См.: Телюкина М. В. Понятие сделки: теоретический и практический аспекты // Адвокат. – 2002. – № 8. – С. 12.

договоров характерно, что положения договорного (обязательственного) права являются вторичными – они применяются лишь после положений, относящихся к соответствующему типу договора. Законодатель также может включить в акт, посвященный такому виду договора, любое решение, если только соответствующий вопрос не урегулирован в ГК РФ»221.

Договор управления многоквартирным домом не обозначен в ГК РФ, его самостоятельное правовое регулирование осуществляется нормами жилищного законодательства (в частности ст. 162 ЖК РФ, определяющей его предмет и иные существенные условия). Данному договору присущи признаки, позволяющие выделить его в самостоятельный тип гражданско-правового договора. Первый признак договора управления многоквартирным домом заключается в особенностях предмета данного договора. Второй признак этого договора состоит в особом субъектном составе. Законодателем определен специальный субъектный состав (управляющие организации, с одной стороны, и собственники помещений в многоквартирном доме либо органы, управляющие ТСЖ, жилищные и иные специализированные кооперативы, с другой). Третий признак состоит в наличии законодательно определенной цели установления договорных отношений. Четвертый признак состоит в особенностях механизма заключения данного договора (в определенных законодателем случаях заключение договора предусмотрено в обязательном порядке) и законодательного закрепления существенных условий данного договора. В качестве дополнительного признака – наличие определенных элементов, призванных защитить интересы слабой стороны (собственников жилых и нежилых помещений): содержание договора определяется в основном императивными нормами; к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей.

Как справедливо отметил Е.А. Суханов, «если заключаются договоры частноправового содержания, то независимо от сферы, в которой складываются Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч. – С. 674.

данные отношения (использование жилья, строительство объектов, перевозка грузов и т. п.), все они оказываются в ведении гражданского права»222.

Выделение отдельных типов договоров, в конечном счете, всегда связано с тем, что для соответствующей модели договора возникает необходимость установления специального правового режима. Он должен быть особым, а значит, при отсутствии «базового» регулирования и прямых отсылок, применение норм, рассчитанных на иную договорную модель, допускается только в порядке аналогии закона. В данном случае законодателем был сформирован самостоятельный тип договора – договор управления многоквартирным домом. В связи с вышеизложенным возникает вопрос:

к какой группе можно отнести договор управления многоквартирным домом?

Известны различные классификации договоров. По мнению И.А. Зенина, классификация договоров по их предмету является наиболее обширной. Первый класс образуют договоры о передаче имущества в собственность, иное вещное право или пользование (dare), второй класс включает договоры о выполнении работ (facere), третий класс именуется договорами об оказании услуг (praеstare), четвертый класс включает договоры об использовании исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности или ноу-хау 223.

Для определения правовой природы отдельного договора традиционно обращаются к критерию направленности результата. Так, О. С. Иоффе выделял следующие группы договоров: возмездная реализация имущества; возмездная передача имущества в пользование; производство работ; оказание услуг; перевозки;

кредит и расчеты; совместная деятельность; страхование224.

О.А. Красавчиков по признаку направленности разделил обязательства таким образом: направленные на передачу имущества; направленные на оказание услуг;

направленные на выполнение работ; направленные на передачу денег225.

Суханов Е. А. Осторожно: гражданско-правовые конструкции // Законодательство. – 2003. – № 9. – С. 60.

См.: Зенин И. А. Гражданское право: учебник для вузов.16-е изд-е, перераб.и доп. – М., 2014. – С. 508-509..

См.: Иоффе О. С. Обязательственное право. – М.: Госюриздат, 1975. – С. 24–25.

См.: Красавчиков О. А. Вопросы системы Особенной части ГК РСФСР. – Свердловск, 1957. – С. 127.

Ю. В. Романец выделяет договоры, «направленные на передачу имущества в собственность; на передачу объектов гражданских прав во временное пользование;

на выполнение работ (оказание услуг); на предоставление отсрочки возврата такого же количества имущества того же рода и качества или на отсрочку оплаты; на замену лица в обязательстве; на достижение цели, единой для всех участников; страховой направленности»226.

И.А. Дроздов предлагает выделять договоры, направленные на передачу имущества, на оказание услуг и на выполнение работ227.

направленности результата, все гражданско-правовые договоры делят на четыре группы: направленные на передачу имущества; направленные на выполнение работ;

направленные на оказание услуг; направленные на учреждение различных образований. Практическое значение проводимого разграничения договоров, отнесенных к таким группам, обеспечивается «формированием законодателем для каждой из этих групп генеральной договорной модели; сравнение с данной моделью позволяет установить группу, к которой должен быть отнесен тот или иной договор»229.

многоквартирным домом, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор управления многоквартирным домом к договорам возмездного оказания услуг230 или рассматривают договор управления многоквартирным домом в качестве разновидности договора доверительного Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. – С. 107–132.

См.: Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – С. 16.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 1: Общие положения.– М.:

Статут, 2001. – С. 47.

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – М.: Статут, 2002. – С. 4.

См.: Жульева О.Е.Договорные отношения в сфере управления многоквартиным домом в соответствии с гражданским законодательством: автореф. дис. … канд. юрид. наук. – Волгоград, 2007. – С. 98.

управления имуществом231, другие – к группе договоров о выполнении работ232.

Третьи считают, что это договор об оказании услуг и выполнении работ одновременно233, или о том, что «предложенная модель договора управления многоквартирным домом застыла где-то посередине между договорами подряда, возмездного оказания услуг, энергоснабжения и договором доверительного управления»234.

Наиболее распространенной точкой зрения является отнесение данного договора к договору об оказании услуг. Необходимо отметить, что данная позиция довольно часто поддерживается и судебной практикой235. Суд кассационной инстанции посчитал допустимым односторонний отказ истца от договора, указав, что по своей правовой природе договор управления многоквартирным домом относится к договорам возмездного оказания услуг, которые регулируются положениями гл. ГК РФ236. ФАС Западно-Сибирского округа указал, что содержание данного договора свидетельствует о его направленности на оказание услуг по осуществлению отдельных прав собственника помещения по владению, пользованию и распоряжению управляемым имуществом. Следовательно, он является договором возмездного оказания услуг и регулируется правилами главы 39 ГК РФ237.

многоквартирным домом как разновидность договора возмездного оказания услуг.

Как отмечает И.А. Зенин, класс договоров о возмездном оказании услуг (praestare) группирует договоры с обязательствами по оказанию а) фактических и См.: Свит Ю.П.Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание. – С. 28.

См.: Казненюк А.С.Договоры, направленные на осуществление функций управления многоквартирным домом // Юрист. – 2005. – № 8. – С. 22.

См.: Фаршатов И. А. Комментарий к ЖК РФ (постатейный). – М.: Городец, 2006.– С. 327.

Дроздов И.А.Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – С. 198.

См.: Бычков А.И. Правовая природа договора на управление многоквартирным домом:

смешанный или самостоятельный договор? // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 5.- С. 39 Постановление ФАС Поволжского округа от 30 апреля 2009 года по делу № А12Постановление опубликовано не было // СПС «КонсультантПлюс».2013.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 7 мая 2010 г. по делу № А45Постановление опубликовано не было // СПС «КонсультантПлюс».2013.

юридических услуг и б) кредитно-финансовых услуг238. Услуга сводится к свершению ряда действий или осуществлению определенной деятельности (п. 1 ст.

770 ГК РФ). Традиционно выделяют постоянные свойства услуги: «имущественная ценность деятельности, реализуемой посредством действий, где овеществленный материальный результат либо отсутствует вовсе, либо не имеет юридического значения; по общему правилу невозможность гарантировать достижение субъективно-полезного эффекта деятельности; субъектная исключительность на стороне исполнителя (услугодателя) и заказчика (услугополучателя); неотделимость и необратимость услуги, которая не перемещается отдельно от исполнителя и потребляется в момент ее предоставления»239.

Действительно, в предмет деятельности управляющей организации входит и овеществленного результата и заключаются в полезном эффекте, который получают собственники (наниматели) жилых помещений (например, регулярные профилактические осмотры инженерного оборудования дома, осуществляемые управляющей компанией), но данные действия не являются единственными и сопровождаются другими юридическими и фактическими действиями, в том числе теми, которые можно отнести к обязательствам подрядного типа.

«По общему правилу, недостижение эффекта не влияет на исполнение обязательства по оказанию услуг, стороны могут только желать достижения эффекта, а будет он достигнут или нет – часто не зависит от их воли, то есть в данном случае говорят о негарантированности результата услуги»240. Результат управления многоквартирным домом императивно определен законодателем, и он может и должен быть достигнут управляющей организацией.

Следовательно, данный договор, если рассматривать его предмет, разбив на составляющие, не может быть отнесен к группе договоров, направленных на оказание услуг.

См.: Зенин И. А. Гражданское право: учебник. – С. 578.

См.: Яковлев В. Ф. Указ. соч. – С. 134.

Зайцева Н. В. Возмездное оказание медицинских услуг – С. 67.

Довольно часто, указывая на то, что управление включает в себя не только юридические, но и фактические действия, связанные с эксплуатацией многоквартирного дома241, договор управления многоквартирным домом рассматривают как разновидность договора доверительного управления 242.

Необходимо отметить, что доверительное управление имуществом относится к обязательствам по оказанию услуг. Услуги, сгруппированные по признаку отсутствия вещественного результата, в литературе условно обозначаются как «чистые услуги». К ним и относится доверительное управление имуществом.

многоквартирным домом с договором доверительного управления имуществом, в специальной литературе также указывается на следующие сходные черты: по предмету договора (которым являются само имущество, в отношении которого осуществляется управление, и сами действия по управлению)243, по правам и обязанностям сторон.

Однако в отличие от договора доверительного управления общее имущество многоквартирного дома не передается в натуре управляющей организации и тем более не учитывается на отдельном балансе.

В ряде случаев в соответствии со ст. 1020 ГК РФ доверительный управляющий может осуществлять распоряжение имуществом. Управляющая организация, напротив, не вправе распоряжаться общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, данные полномочия имеются только у общего собрания собственников помещений (в ограниченном объеме – у ТСЖ и потребительских кооперативов).

Доверительный управляющий, исходя из существа договора, должен обеспечить участие отдельных частей обособленного имущества в гражданском См.: Филимонов С. Л. Об управлении в жилищной сфере // ЖКХ: журнал руководителя и главного бухгалтера. – 2005. – № 1. – С. 18.

См.: Свит Ю. П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание.

– С. 28.

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 3: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. – М.: Статут, 2007. – С. 889.

обороте с целью извлечения прибыли. Извлечение прибыли от использования имущества в договоре управления многоквартирным домом не является целью деятельности управляющей организации.

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом регламентируется Жилищным кодексом РФ. При этом ЖК РФ (а также иной закон) не предусматривает государственную регистрацию договора управления многоквартирным домом либо какого-либо ограничения (обременения) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, возникающего на его основе. Как указывается в Письме Росреестра от 7 мая 2010 года № 14-20О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом»244, договор управления многоквартирным домом не предусматривает передачу полномочий собственников помещений в многоквартирном доме по распоряжению недвижимым имуществом, входящим в состав общего имущества, не содержит ряд условий, являющихся существенными для договора доверительного управления, и по своему содержанию не соответствует договору доверительного управления. В связи с этим проведение его государственной регистрации противоречит нормам действующего законодательства. В ЖК РФ для договора управления имуществом предусмотрена только простая письменная форма. Он заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), несоблюдение данной формы не влечет недействительности договора.

Пункт 2 ст. 1020, п. 3 ст. 1022 ГК РФ предусматривают возможность исполнения обязательств доверительного управляющего за счет иного имущества учредителя, не переданного в управление, что несовместимо с существом управления многоквартирным домом.

О государственной регистрации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме и о государственной регистрации договора управления многоквартирным домом: Письмо Росреестра от 7 мая 2010 года № 14-20-1143-1/10 // Журнал руководителя и главного бухгалтера ЖКХ.- 2010. - № 10, (часть II).

Сравнение исследуемой договорной конструкции с договором подряда245, который в основном опосредует обязательства по выполнению работ, также свидетельствует об их несовпадении по основным конститутивным признакам. Для договора подряда характерно выполнение конкретной работы, в соответствии именно с заданием заказчика, передача ее заказчику, который должен именно эту работу оплатить. Исходя из определения предмета договора управления многоквартирным домом, стороны при его заключении определяют «блоки» работ, которые выполняются в течение срока действия данного договора, и оплата, производимая их заказчиками, прямо не связана с их выполнением. Кроме того, нельзя говорить об индивидуальном характере работы.

Помимо выполнения работ и услуг по содержанию общего имущества управляющая организация также обязана предоставлять коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (ч. 4 ст. 154, 162 ЖК РФ), что сближает исследуемые отношения с отношениями энергоснабжения. Но данный договор не может быть квалифицирован нами как договор энергоснабжения хотя бы потому, что управляющая организация не подпадает под признаки, определенные законом для энергоснабжающей организации.

В рамках договора управления многоквартирным домом управляющий выполняет работы, оказывает услуги, передает имущество. Данные действия взаимосвязаны и порой определяют наличие друг друга, поэтому они рассматриваются как «единое целое». Следовательно, разделение деятельности, осуществляемой в рамках данного договора, на составляющие, конкретные работы, услуги и другие отдельные действия управляющей организации, с целью определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров по принципу направленности результата обречены на провал. Кроме того, круг обязанностей и прав управляющей организации, закрепленных императивными нормами, не В. К. Андреев относит данный договор к договорам подрядного типа. См.:Андреев В. К.О праве частной собственности в России (критический очерк). – М.: Волтерс Клувер, 2007. – С. 69.

совпадает, а иногда и противоречит правам и обязанностям соответствующих лиц в рассматриваемых нами договорах.

Наличие широких и разнообразных возможностей управляющей организации в рамках выполнения своих функций породило точку зрения, что данный договор относится к категории смешанных договоров246. Признание данного договора смешанным дает возможность применения в регулировании соответствующей части договора соответствующих норм гражданского законодательства. И.Б. Новицкий указывал на то, что «смешанным называется договор, который порождает обязательства, входящие в состав двух либо нескольких урегулированных законом типичных договорных отношений»247. Легальное определение смешанного договора в настоящее время содержится в ст. 421 ГК РФ. Исходя из цели законодательного урегулирования конструкции смешанного договора, последний не может содержать элементы договоров, не предусмотренных законом или иным правовым актом (« непоименованных»), но «сам должен относиться к числу непоименованных или нетипичных...»248. Сходной позиции придерживаются В.А. Белов и С.А.

Бушаенкова249, Е.Б. Козлова250. Отдельные авторы (в частности, В.С. Ем251), допускают, что смешанный договор может быть и поименованным. На наш взгляд, последняя позиция не основывается на законодательных положениях: анализ ст. ГК РФ указывает на непоименованный характер смешанного договора, так как законодатель императивной нормой указал, что смешанный договор – это договор, законодательно не урегулированный в отдельный вид. Как справедливо указывает В.

См.: Борзенкова Т. А. Правовая формализация управления многоквартирным домом // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2006. – № 9. – С. 24; Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. – С. 198; Грудцына Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Эксмо, 2005. – С. 363;

Комментарий к ЖК РФ (постатейный). – М.: Контракт, 2007. – С. 341.

Новицкий И. Б., Лунц Л. А. Общее учение об обязательстве. – С. 102.

Санникова Л. В. Услуги в гражданском праве России. – М.: Волтерс Клувер, 2006.- С. 49.

Белов В. А., Бушаенкова С. А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим. – С. 14–15.

Козлова Е. Б. Договор управления многоквартирным домом: гражданско-правовая природа и место в системе договоров. – № 8. – С. 17.

Гражданское право. Т. 2. Полутом 2 / под ред. Е. А. Суханова. – М.: Волтерс Клувер, 2005.

– С.69.

А. Белов, «договор управления многоквартирным домом не просто поименован, но и детально (с данным утверждением, правда трудно согласиться – коммент. автора Н.А.Долговой) урегулирован в законодательстве (ст. 162 и др. ЖК РФ).

Следовательно, договор управления многоквартирным домом относиться к числу смешанных в традиционном для отечественной цивилистики значении этого термина никак не может»252.

Исходя из легального определения договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ), в данном договоре содержатся в основном элементы договора подряда и договора на оказание услуг. Но действия управляющего направлены на создание благоприятных условий проживания, что достигается в результате надлежащего управления многоквартирным домом, и именно в этих рамках проводятся различные работы, оказываются услуги (которые порою связаны между собой), выполняются юридические и иные фактические действия.

Представляется, что обязанности управляющего в рамках достижения обусловленной цели хотя и отличаются многообразием, но находятся между собой в тесной связи, которая не позволяет в полной мере произвести автономное регулирование каждого отдельного вида деятельности (в частности, профилактический осмотр ресурсопринимающего оборудования связан с проведением его ремонта и возможностью надлежащего снабжения ресурсом и т. д.). Законченный результат (достижение цели) здесь есть следствие управления. «Главными задачами управляющего по договору управления являются разработка оптимального режима эксплуатации переданного ему в управление конкретного многоквартирного дома, а также организация и обеспечение такой эксплуатации»253.

Наличие функции управления, которая обязательно воздействует на совершаемые в этой связи услуги и работы, не позволяет квалифицировать данный договор как смешанный. В частности, определяя правовую природу договора на Белов В. А., Бушаенкова С. А. Указ. соч. – С. 15.

См.: Белов В. А., Бушаенкова С. А. Договор управления многоквартирным домом, заключаемый с управляющей организацией или единоличным управляющим. – С. 15–16.

техническое обслуживание, санитарное содержание и текущий ремонт жилищного фонда и придомовых территорий, заключенного между МП «ДЕЗ ЖКХ Ленинского района» (заказчик) и ООО «Дом управления № 26» (подрядчик), суд указал на то обстоятельство, что данный договор является смешанным договором, содержащим элементы договоров подряда и возмездного оказания услуг, так как данный договор не содержал функций управления254.

Характеризуя правовую природу договора управления многоквартирным домом, следует отметить, что он не похож ни на один из видов договоров «классических» форм. Это сложный по своей природе договор, который определяет взаимоотношения собственников средств, вкладываемых в поддержание следовательно, самого многоквартирного дома) с управляющей организацией, их взаимодействие в процессе реализации функций управления управляющей организацией и самими собственниками.

Сравнение договора управления многоквартирным домом с иными гражданскоправовыми договорами с целью отнесения к той или иной группе договоров, приводит лишь к появлению множества различных точек зрения и не позволяет сформировать единую практику, а договор управления многоквартирным домом не содержит всех существенных условий договоров, с которыми его пытаются сравнить.

Pages: | 1 | 2 |

| 4 | 5 | ... | 8 |

Главная >> Диссертации - все темы

[ СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ ДОКУМЕНТА .pdf ]

Похожие работы:

«Касаткин Алексей Александрович Симметрии и точные решения уравнений с производными дробного порядка типа Римана-Лиувилля 01.01.02 – Дифференциальные уравнения, динамические системы и оптимальное управление Диссертация на соискание ученой степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель : доктор...»

«Сердобольская Наталья Вадимовна Синтаксический статус актантов зависимой нефинитной предикации Специальность 10.02.20 – Сравнительно-историческое, типологическое и сопоставительное языкознание, теория перевода Диссертация на соискание ученой степени кандидата филологических наук Научный руководитель к.ф.н., доцент Казенин К. И. Москва 2005 ВВЕДЕНИЕ БЛАГОДАРНОСТИ ОСНОВНЫЕ СОКРАЩЕНИЯ ГЛАВА 1...»

«Гусейнов Нажмутдин Гусейнович ЭПИЗООТОЛОГИЧЕСКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА И ФАРМАКОТЕРАПИЯ ОСНОВНЫХ ПАРАЗИТОЗОВ КРУПНОГО РОГАТОГО СКОТА ЦЕНТРАЛЬНОЙ ЗОНЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ АВЕРМЕКТИНСОДЕРЖАЩИМИ ПРЕПАРАТАМИ 03.02.11 - паразитология 06.02.03 – ветеринарная фармакология с токсикологией. Диссертация на...»

«КАЗНАЧЕЕВ Петр Феликсович ФИЛОСОФИЯ НЕОПРАГМАТИЗМА И ТЕОРИЯ СВОБОДЫ В СОВРЕМЕННОМ ЛИБЕРАЛИЗМЕ Специальность 09.00.11 – социальная философия Диссертация на соискание ученой степени кандидата философских наук Научный руководитель : д. ф. н., проф. Момджян К. Х. Москва 2002 2 СОДЕРЖАНИЕ Введение ГЛАВА 1. ИСТОКИ И ТЕОРИЯ НЕОПРАГМАТИЗМА §1 Истоки неопрагматизма. Философия Дьюи §2 Антирепрезентативизм и отказ от...»

«Васильев Евгений Сергеевич Синтез замещённых нопинан-аннелированных пиридинов и их химические превращения специальность 02.00.03 органическая химия Диссертация на соискание учёной степени кандидата химических наук Научный руководитель : д.х.н., профессор Ткачёв А.В. Новосибирск – 2014 Оглавление 1. ВВЕДЕНИЕ 2. МЕТОДЫ СИНТЕЗА ЗАМЕЩЁННЫХ НОПИНАН-АННЕЛИРОВАННЫХ...»

«Толстов Виктор Андреевич ИНФОРМАЦИОННО-ИЗМЕРИТЕЛЬНАЯ СИСТЕМА ДЛЯ КОМПЛЕКСА УПРАВЛЕНИЯ ИНТЕРАКТИВНОЙ ВИЗУАЛИЗАЦИЕЙ НА КОМПЬЮТЕРНОМ ТРЕНАЖЁРЕ ПРОЦЕССА СВАРКИ ПЛАВЛЕНИЕМ 05.11.16 – Информационно-измерительные и...»

«УДК 94 (574): 323.331 АЙТМУХАМБЕТОВ АЙДАР АБАЕВИЧ Казахские служащие Российской империи: формирование, профессиональная и общественно-политическая деятельность в XIX – начале XX вв. (исторический аспект) 07.00.02 – Отечественная история (История Республики Казахстан) Диссертация на соискание ученой степени доктора исторических наук Научный консультант : доктор исторических наук, профессор Кабульдинов З.Е....»

«Рупасов Николай Юрьевич Интернет-технологии как социальный механизм взаимодействия субъектов образования в развитии регионального университета Специальность 02.00.04 - Социальная структура, социальные институты и процессы Диссертация на соискание ученой степени кандидата социологических наук Наз^ный руководитель: доктор философских наук, профессор Н. С. ЛАДЫЖЕЦ Екатеринбург, Содержание ВВЕДЕНИЕ ГЛАВА 1....»

«Беляева Екатерина Андреевна Микробиота кишечника коренного жителя Центрального федерального округа РФ как основа для создания региональных пробиотических препаратов 03.02.03 – микробиология Диссертация на соискание ученой степени кандидата биологических наук Научный руководитель : доктор...»

«Куватов Андрей Владимирович СРАВНИТЕЛЬНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗАПЛАТЫ ИЗ БОЛЬШОЙ ПОДКОЖНОЙ ВЕНЫ И ПОЛИТЕТРАФТОРЭТИЛЕНА ПРИ КАРОТИДНОЙ ЭНДАРТЕРЭКТОМИИ 14.01.26 – сердечно-сосудистая хирургия ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени кандидата медицинских наук Научный руководитель :...»

«Афанасьева Эльмира Маратовна ОНТОЛОГИЯ ИМЕНИ В ТВОРЧЕСТВЕ ПИСАТЕЛЕЙ-АРЗАМАСЦЕВ, А. С. ПУШКИНА, М. Ю. ЛЕРМОНТОВА Специальность 10.01.01 – русская литература Диссертация на соискание ученой степени доктора филологических наук Научный консультант : доктор филологических...»

«аттестационное дело №_ дата защиты 21 июня 2013 г., протокол № 5. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО СОВЕТА Д 501.001.15 НА БАЗЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ИМЕНИ М.В. ЛОМОНОСОВА ПО ДИССЕРТАЦИИ НА СОИСКАНИЕ УЧЕНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА ПСИХОЛОГИЧЕСКИХ НАУК ГРАЖДАНКИ РФ ВЛАСОВОЙ РОЗЫ МИХАЙЛОВНЫ Диссертация Мозговые механизмы номинативной функции речи: нейропсихологический и...»

«ШАРЫГИН Игорь Сергеевич Акцессорные минералы ксенолитов деформированных перидотитов из кимберлитов трубки Удачная-Восточная (Якутия): происхождение и петрогенетичекое значение 25.00.05 – минералогия, кристаллография 25.00.09 – геохимия, геохимические методы поисков полезных ископаемых ДИССЕРТАЦИЯ на соискание ученой степени...»

«ЩЕДРИНА Наталья Николаевна РАЗВИТИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ МЕХАНИЧЕСКИХ ХАРАКТЕРИСТИК МАССИВОВ ОСАДОЧНЫХ ПОРОД НА МЕСТОРОЖДЕНИЯХ С НЕИЗУЧЕННЫМ ХАРАКТЕРОМ ПРОЦЕССА СДВИЖЕНИЯ Специальность 25.00.20 – Геомеханика, разрушение горных пород, рудничная аэрогазодинамика и горная теплофизика Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук Научный руководитель доктор технических наук, профессор М. А. ИОФИС Москва СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ И...»

«Верхогляд Дарья Александровна Собственность на землю и земельно-правовые отношения в советской и постсоветской России (1917 – начало 2000-х гг.): историко-правовой анализ законодательного развития Диссертация на соискание ученой степени кандидата юридических наук по специальности 12.00.01 (теория и история права и государства; история учений о праве и государстве) Научный руководитель : доктор юридических наук, профессор,...»

«Боранукова Назират Олиевна Педагогические условия творческого саморазвития обучающихся в образовательной среде профессионального лицея 13.00.01 – общая педагогика, история педагогики и образования Диссертация на соискание ученой степени кандидата педагогических наук Научный руководитель – доктор педагогических наук, профессор Л.Н. Кубашичева МАЙКОП 2014 2 Содержание Введение.. Глава 1. Теоретические основы творческого...»

«Леонов Андрей Владимирович РАЗРАБОТКА ТЕХНОЛОГИИ АВТОМАТИЗИРОВАННОЙ ПОДГОТОВКИ ДИНАМИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ И ИНТЕРАКТИВНОГО ПОВЕСТВОВАНИЯ Специальность 05.13.11 – Математическое и программное обеспечение вычислительных машин, комплексов и компьютерных сетей Диссертация на соискание ученой степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель – доктор физико-математических наук, профессор С. В....»

«ИЗ ФОНДОВ РОССИЙСКОЙ ГОСУДАРСТВЕННОЙ БИБЛИОТЕКИ Поповский, Андрей Александрович Метафора органического роста и её текстопорождающая роль в творчестве В. Хлебникова Москва Российская государственная библиотека diss.rsl.ru 2007 Поповский, Андрей Александрович. Метафора органического роста и её текстопорождающая роль в творчестве В. Хлебникова [Электронный ресурс] : дис. . канд. филол. наук : 10.01.01. М.: РГБ, 2006. (Из фондов Российской Государственной Библиотеки). Полный текст:...»

«ПИЧУГИНА Виктория Константиновна РАЗВИТИЕ АНТРОПОЛОГИЧЕСКОГО ДИСКУРСА ЗАБОТЫ О СЕБЕ В ИСТОРИИ АНТИЧНОЙ ПЕДАГОГИКИ Специальность 13.00.01 – общая педагогика, история педагогики и образования Диссертация на соискание ученой степени доктора педагогических наук Научный консультант : доктор пед. наук, профессор...»

«БЕРКАЕВ ДМИТРИЙ ЕВГЕНЬЕВИЧ ИНЖЕКЦИЯ ЭЛЕКТРОНОВ И ПОЗИТРОНОВ В КОЛЛАЙДЕР ВЭПП-2000 01.04.20 – физика пучков заряженных частиц и ускорительная техника Диссертация на соискание учёной степени кандидата физико-математических наук Научный руководитель доктор физико-математических наук Кооп Иван Александрович НОВОСИБИРСК – Содержание Введение......................»

наверх

<< ГЛАВНАЯ | КОНТАКТЫ

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА (Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

«ПРАВОВАЯ КОНСТРУКЦИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ...»

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)