«КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ И ОГРАНИЧЕНИЙ ...»

Министерство образования и наук

и Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Национальный минерально-сырьевой университет «Горный»

На правах рукописи

ЧЕРНЕЦКАЯ Юлия Владимировна

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

ИНДИВИДУАЛЬНОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ГОРОДСКИХ

НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С УЧЕТОМ ОБРЕМЕНЕНИЙ И

ОГРАНИЧЕНИЙ

Специальность 25.00.26 – Землеустройство, кадастр и мониторинг земель

ДИССЕРТАЦИЯ

на соискание ученой степени кандидата технических наук

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ:

кандидат технических наук, доцент В.А. Киселёв Санкт-Петербург –

ОГЛАВЛЕНИЕ

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ВОПРОСА УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЙ ПРИ

КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ............... 1.1 Анализ методик кадастровой оценки земель населенных пунктов........ 1.2 Анализ земельного фонда Санкт-Петербурга

1.3 Общие сведения об обременениях

1.4 Анализ учета обременений в процессе массовой оценки земель населенных пунктов

1.5 Выводы к главе 1

2 АНАЛИЗ ХАРАКТЕРА ВОЗДЕЙСТВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ НА

КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

2.1 Классификация обременений

2.2 Определение закона статистического распределения обременений различной величины на территории Санкт-Петербурга

2.3 Определение видов взаимного положения обременения и земельного участка

2.4 Выявление наличия влияния обременений как одного из значимых факторов при кадастровой оценке земель населенных пунктов

2.5 Выводы к главе 2

3 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С

УЧЕТОМ ВЛИЯНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ (ОГРАНИЧЕНИЙ)

3.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков с обременениями в использовании

3.2 Определение величин коэффициентов ограниченности действия и взаимного положения

3.2.1 Общие положения

3.2.2 Составление экспертной анкеты

3.2.3 Оценка качества экспертов

3.2.4 Обработка экспертных анкет

3.2.5 Формирование коэффициента ограниченности действия для каждого типа обременения на территории Санкт-Петербурга

3.3 Определение коэффициента локации для каждого типа взаимного положения обременения и земельного участка

3.4 Определение кадастровой стоимости земельных участков, имеющих несколько обременений в использовании

3.5 Выводы к главе 3

4 ПРИМЕНЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ ЗАВИСИМОСТЕЙ ДЛЯ РАСЧЁТА

КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬ, ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ ДЛЯ

РАЗМЕЩЕНИЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ НА ТЕРРИТОРИИ

КРАСНОГВАРДЕЙСКОГО РАЙОНА ГОРОДА САНКТ-ПЕТЕРБУРГА...

4.1 Описание района исследования

4.2 Кадастровая стоимость земельных участков, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки

4.3 Расчет кадастровой стоимости земельных участков Красногвардейского района города Санкт-Петербурга, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки

4.4 Выводы к главе 4

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

На территории РФ все виды земельных платежей определяются на основе кадастровой стоимости земель, в связи с чем возникает потребность получения объективного значения данной величины, рассчитанной с учетом всех влияющих на нее факторов. Особенно актуальной эта задача является для таких активно вовлеченных в экономический оборот земель как земли городских населенных пунктов.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов в общем и земель, предназначенных для размещения домов жилой застройки, в частности проводится на основе обширного перечня нормативно-правовой литературы, в котором важнейшим регламентирующим процесс проведения массовых оценочных работ документом (после отменены Технических рекомендаций) остаются Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

В настоящее время методика оценки земельных ресурсов представляет собой динамично развивающуюся систему. С развитием легитимной базы и программного обеспечения распространение получают новые подходы к определению ранее не учитываемых показателей, таких как обременения.

Современное состояние кадастровых служб городов позволяет сформировать базы данных по зонам с особым режимом использования. Несмотря на многочисленные исследования по данной проблеме и наличие в нормативноправовой литературе нестрогих указаний на необходимость учета обременений в процессе кадастровой оценки земельных участков, в настоящее таковой учет не производится. Более того, в методических указаниях не рассматриваются типы обременений, отсутствует методика учета зон их пересечения и не учитывается положение обременения на земельных участках. В то же время, вопрос о необходимости получения объективной величины кадастровой стоимости городских земель, рассчитанной на основе всех влияющих на нее факторов, в том числе наличия на участке обременений, стоит очень остро, так как учет характеристик обременений позволяет повысить объективность кадастровой оценки. Очевидно, что научно и практически обоснованное корректирование методики кадастровой оценки земель населённых пунктов, учитывающее влияние обременений, является в современных социально-экономических условиях актуальной задачей.

Объектом исследования является кадастровая стоимость земельных участков городских населенных пунктов.

Предмет исследования – закономерности, определяющие изменение кадастровой стоимости земель населенных пунктов в зависимости от наличия обременения, его типа, размера и взаимного положения земельного участка и его обремененной части.

Цель работы заключается в повышении объективности результатов кадастровой оценки путем учета влияния обременений для обеспечения эффективности управления земельными ресурсами.

Задачи исследования:

1) провести анализ современных методик кадастровой оценки земель населенных пунктов на предмет их модификации в аспекте присутствия обременений;

2) выявить социальные, экономические и статистические предпосылки к учету обременений в процессе определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов;

3) представить научные подходы к усовершенствованию классификаций института обременений, представленных на городских территориях, на примере Санкт-Петербурга;

4) предложить и обосновать классификацию обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части путем разработки коэффициента детерминированности;

5) провести ранжирование обременений в зависимости от регламента, установленного на их территории, методами экспертного анализа;

6) разработать алгоритм процедуры учета влияния обременений при определении кадастровой стоимости земель населенных пунктов в случае одного или нескольких обременений на земельном участке, а также при наличии на земельном участке зон пересечения обременений на основе введения системы коэффициентов, отражающих характеристики обременений;

7) апробировать предложенный подход на территории одного из районов Санкт-Петербурга.

Идея работы: для повышения объективности определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, необходимо учитывать влияние обременений в методике кадастровой оценки земель путем введения поправочных коэффициентов в удельные показатели кадастровой стоимости (УПКС).

Степень разработанности проблемы: проблематика оценки недвижимости в РФ исследовались в работах Свиридова А. В., Прорвича В.А., Тимонова В. А., Севостьянова А. В., Ромма А.П., Сулина М.А, Шишова Д.А., Ярмоленко А.С., Поликарпов А.М., Сегединова A.А., Кабаковой С.И., Акимовой И. С., Федорова В. П., Варламова А.А., Киселёва В.А., Быковой Е.Н., Трибуц О.А. и др. Основные теоретические и методические аспекты оценки недвижимости заложены в трудах таких зарубежных ученых, как Дж. К. Эккерт, В. Петти, А. Смит, Т. Коупленд, Дж. Муррин, Дж. Фридман. В качестве основных факторов, формирующих стоимость земли, данные авторы отмечали правовой статус, экологическое состояние земель и др. Методики учета обременений в процессе массовой оценки земель предлагались Севостьяновым А. В., Варламовым А.А., Козловой О.Ю., Рулевой Н.П. и др. Однако, с течением времени возникла необходимость в более детальной проработке этого вопроса и учета большего количества характеристик обременений.

Методика исследований: обзор и анализ нормативно-правовой и научно-технической литературы, факторный анализ, статистический анализ, метод анализа иерархий, современные технические средства и программные продукты (Statistica, РГИС Санкт-Петербурга, MS Excel).

Научная новизна:

- выявлены способы корректировки существующих методик кадастровой оценки городских земель;

- обоснована необходимость учета обременений в процессе определения кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов методами факторного анализа;

- предложен научный подход к обоснованию классификаций обременений;

- введен коэффициент детерминированности, и на его основе произведена классификация обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части;

- составлен формализованный список запрещений, входящих в состав каждого обременения и на его основе методами экспертного анализа произведено ранжирование обременений в зависимости от установленного на их территории регламента;

- разработан алгоритм процедуры учета обременений и их характеристик при определении кадастровой стоимости земель городских населенных пунктов, предназначенных для домов индивидуальной жилой застройки, путем введения коэффициентов, отражающих регламент использования обремененных территорий и тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части;

- определена средняя величина снижения кадастровой стоимости земельных участков Красногвардейского района Санкт-Петербурга в зависимости от наличия обременения и его характеристик.

Практическое значение:

1) получены законы распределения величин отношений площадей обременений (линейных и нелинейных) к площадям земельных участков;

2) разработан коэффициент детерминированности, позволяющий обосновать классификацию обременений по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части;

3) определены веса групп ценообразующих факторов, а также вес фактора влияния обременений и запрещений, входящих в их состав, на кадастровую стоимость земель населенных пунктов;

4) предложены математические формулы для определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения домов жилой застройки с учетом влияния размеров, типа обременения, взаимного положения земельного участка и его обремененной части, обеспечивающие повышение адекватности кадастровой стоимости.

Защищаемые положения:

1. Для повышения объективности результатов кадастровой оценки земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки, входящих в состав городских населенных пунктов наряду с традиционными факторами необходимо учитывать влияние обременений.

2. Все обременения земельных участков при определении кадастровой стоимости целесообразно дифференцировать на два основных вида: линейные и нелинейные, при этом характер взаимного положения земельного участка и его обремененной части описывается четырьмя обобщенными вариантами.

3. Максимальное значение интегрального показателя влияния обременения на земельный участок зависит от значимости оценочных факторов, используемых в методике кадастровой оценки земель населённых пунктов, и не может превышать значение 0,22.

Достоверность научных положений, выводов и рекомендаций обусловлена использованием подлинных статистических данных по состоянию рынка земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в городе Санкт-Петербург, а также информации о значениях факторов кадастровой стоимости земель, полученной из официальных источников.

Личный вклад автора заключается в постановке цели и задач исследования; в анализе методик кадастровой оценки на предмет учёта обременений и ограничений при проведении массовых оценочных работ, сборе и систематизации данных о количестве земельных участков ИЖС и обременений, количестве судебных разбирательств по вопросам, рассматриваемым в данной работе и других сведений, позволивших обосновать актуальность работы, обзоре научной литературы с целью изучения регламента использования земель в пределах различных типов обременений; в использовании статистических методов, таких как метод факторного анализа и других, для доказательства научных положений; в анализе и сравнении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с обременениями в использовании, полученных по установленным зависимостям, с существующими данными о кадастровой стоимости земель, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Реализация выводов и рекомендаций работы. Основные положения и результаты исследования могут быть применены для корректирования действующих методик государственной кадастровой оценки земель городских населённых пунктов Российской Федерации, применяемых органами исполнительной власти субъектов РФ в соответствии с принятыми нормативноправовыми актами, а также могут быть использованы в учебном процессе.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на научной конференции профессорско-преподавательского состава СанктПетербургского Государственного аграрного университета 2010 г., факультетской конференции студентов и аспирантов Санкт-Петербургского Государственного горного университета 2010 г., 2011 г., на Всероссийском конференции-конкурсе студентов выпускного курса 2011 г., на международном форуме-конкурсе молодых ученых «Проблемы недропользования» 2012 г., в 2012 году по тематике исследования был выигран научный грант DAAD по программе «Михаил Ломоносов» и в соответствии с ним была пройдена шестимесячная стажировка в ФРГ в 2012-2013 гг.

Публикации. Основное содержание работы

отражено в 3 статьях, опубликованных в изданиях, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Диссертация содержит 143 страницы машинописного текста, в том числе: 4 главы, введение, заключение, библиографический список из 130 наименований. В работе представлены 31 рисунок и 27 таблиц.

Автор выражает глубокую признательность научному руководителю Киселеву Владимиру Алексеевичу за терпение, внимание и помощь. Автор благодарен Чернецкой С.В. и Котовой Е.Л. за консультации и неоценимую поддержку и помощь, а также всему коллективу кафедры Инженерной геодезии Национального Минерально-сырьевого университета «Горный», в обсуждении с которыми автор отшлифовал свою точку зрения.

1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ВОПРОСА УЧЕТА ОБРЕМЕНЕНИЙ

ПРИ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

1.1 Анализ методик кадастровой оценки земель населенных пунктов Экономика многих стран мира, в том числе и Российской Федерации, опирается на природные ресурсы. Они подразделяются на возобновляемые и невозобновляемые, а также выделяется отдельная группа природных ресурсов – условно возобновляемые, к которым отнесена и земля, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия имеет способность к самовоспроизводству, но процесс ее образования занимает весьма длительный промежуток времени. Земля – специфическое средство производства, присутствующее во всех отраслях народного хозяйства. В сельском и лесном хозяйстве – в качестве предмета труда, а во всех остальных сферах деятельности человека – в качестве пространственного операционного базиса. Земля является средством производства, не имеющим аналогов и, соответственно, незаменимым, а пространственная ограниченность лишь добавляет ей значимости [3]. Подобная ценность земли как основного природного ресурса страны объясняет важность деятельности Государственных кадастровых органов в сфере учета, контроля и оценки земельного фонда. Государственным механизмом оценки земли в России является институт кадастровой стоимости.

Государственная кадастровая оценка земель (ГКОЗ) представляет собой комплекс нормативно-правовых решений, административных мероприятий и регламентированных процедур по сбору и обработке исходной информации, направленных на установление кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Кадастровой стоимостью земельного участка является расчетная величина в денежном выражении, определяемая по единой методике в установленном порядке и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании [38].

Иными словами, кадастровая стоимость представляет собой денежное выражение качества земли.

Работы по проведению ГКОЗ осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами и находящимися в ее ведении предприятиями и организациями на основании Земельного кодекса РФ (статьи 65, 66), актов Президента и Правительства РФ (постановление Правительства РФ от 25.08.1999 г. №945 «О государственной кадастровой оценке земель» [35]; постановление Правительства РФ от 08.04.2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения ГКОЗ»

[72], поручение Президента РФ от 17.03.2001 г. № Пр-496-ГС). С принятием данных документов была создана легитимная база, позволяющая инициировать необходимый комплекс работ по ГКОЗ.

В 2000 году Правительством РФ были установлены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель (Постановление № 316) [72], а в 2001 году введен в действие новый Земельный кодекс РФ [18] и принята Федеральная целевая программа «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости». В период с 2001 по 2003 годы были согласованы и утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке для каждой из шести категорий земель. По седьмой категории – землям запаса – массовые оценочные работы не проводились.

Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 г. № П/337 была утверждена Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (ГКОЗП), регламентирующая ГКОЗ городских территорий в разрезе 14 видов функционального использования или видов разрешенного использования (ВРИ) с применением экспертно-аналитической методики; объектом оценки выступали кадастровые кварталы [29]. Начиная с 2007 г. Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов (ГКОЗНП) проводится согласно Методическим указаниям, утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 г. № 39. Оценка кадастровой стоимости проводилась по 16 группам ВРИ земельных участков с выделением в разные группы городских и сельских населенных пунктов [61].

Методика ГКОЗНП 2007 г. была несколько скорректирована в сравнении с ГКОЗП 2002 г.: увеличено количество ВРИ земельных участков (шестнадцать вместо четырнадцати); выделены в отдельную группу земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений; земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц; объединены в общую группу земли учреждений и организаций народного образования – земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства и т.п.; исключен вид разрешенного использования земель, находящихся под военными объектами; категория «прочие земли» заменены на вид разрешенного использования земель, куда вошли земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва и т.п. [60].

В 2011 году приняты изменения в Методические указания (Приказ Минэкономразвития России от 11.01.2011 г.), в соответствии с которыми изменилось внутреннее наполнение некоторых ВРИ и добавился 17-й ВРИ, изменился расчет кадастровой стоимости земельных участков с ВРИ 14-15 в сельских населенных пунктах и земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования в составе жилой застройки [61].

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положений Налогового кодекса РФ [28,29], предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с законом Санкт-Петербурга «О земельном налоге в Санкт-Петербурге» [17], величина ставки земельного налога для земель с ВРИ под ИЖС определена как 0,01% от налогооблагаемой базы, то есть от кадастровой стоимости. Поскольку от величины кадастровой стоимости напрямую зависит размер земельного налога, то это порождает множество споров, решаемых в судебном порядке. Так, согласно правовому порталу «Право» [15] за последние 5 лет в судах Российской Федерации было вынесено более 10 тысяч решений по судебным искам о пересмотре кадастровой стоимости с целью ее снижения и, вследствие этого, уменьшения размера земельного налога. Согласно данным Росреестра, за 2012 год было рассмотрено 1200 дел о пересмотре размера кадастровой стоимости более 70% исков были удовлетворены или частично удовлетворены [112].

О несовершенстве современной методики определения кадастровой стоимости свидетельствует множество работ по этой проблеме. Данным вопросом вплотную занимались такие авторы, как Акимова И.С. [1], Баюк О.А.

[5], Быкова Е.Н. [7, 8], Варламов А.А. [9, 10, 11, 12], Гладкий В. И. [15], Поликарпов А.М. [80, 81], Прорвич В.А. [85, 86, 87], Пылаева А. В. [88, 89, 90], Ромм А. П. [91], Сапожникова Ю.И. [95], Севостьянов В.А., Севостьянов А. В. [97, 98, 99, 100, 101], Сегединов А.А. [102], Сулин М.А. [125], Трибуц О.А.[111], Свиридова А. В. [96], Тимонов В. А. [110], Федоров В. П. [115, 116], Филатов А. В. [117], Хисматулов О. Т. [118], Шишов Д.А. [122, 123, 124, 125, 126].

1.2 Анализ земельного фонда Санкт-Петербурга В соответствии классификацией, принятой Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ [18], территория СанктПетербурга отнесена к категории «земли населенных пунктов». Общая площадь земель Санкт-Петербурга в административных границах составляет 140,3 тысяч га. [78]. На рисунке 1.1 приведено распределение земельного фонда Санкт-Петербурга в 2012 году в соответствии с официальными данными Росреестра [112].

Для всех земельных участков, в составе земель Санкт-Петербурга установлен определенный ВРИ, в соответствии с которым должен использоваться тот или иной земельный участок.

Рисунок 1.1 – Распределение земельного фонда Санкт-Петербурга в 2012 году по Одним из наиболее востребованных и распространенных ВРИ является земли под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Согласно отчету КЗРиЗ об определении кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга от 2013 [77], кадастровая оценка была проведена для 127967 земельных участков, из них 30060 имеют ВРИ под ИЖС, что составляет 23,5% от общего количества. Распределение этих земельных участков по административным районам Санкт-Петербурга приведено на рисунке 1.2.

Рисунок 1.2 – Распределение земельных участков с ВРИ под ИЖС по районам СанктПетербурга По данным, приведенным на портале недвижимости Санкт-Петербурга Restate.ru, из 440 земельных участков, представленных к продаже, 86% имеют ВРИ под ИЖС [129]. Динамика развития процесса предложения на рынке земельных участков Санкт-Петербурга за последние три года свидетельствует о наличии тендеции к незначительному росту предложения на рынке земельных участков Санкт-Петербурга, а также не только о преобладании, но и увеличении процентного соотношения ВРИ под ИЖС к другим ВРИ (рисунок 1.3).

Рисунок 1.3 – Динамика предложения земельных участков на рынке СанктПетербурга Тот факт, что земли под ИЖС являются одним из самых востребованных ВРИ обусловлен тем, что в последнее время во всех крупных городах наметилась тенденция переезда в ближайший пригород или на окраину крупных городов, где экологическая обстановка существенно лучше, но при этом не теряются преимущества проживания в мегаполисе. По оценкам генерального директора агентства недвижимости «АЛГОРИТМ»

Виталия Староверова, 50% петербуржцев отдали бы предпочтение загородному жилью [113]. Об этом же свидетельствуют данные опроса (рисунок 1.4), проведенного порталом Restate.ru [129]. Из данной диаграммы следует, что 48% опрошенных респондентов предпочтение отдают покупке загородного дома, нежели городской недвижимости.

Рисунок 1.4 – Результаты опроса, проведенного порталом Restate.ru Основным ВРИ для размещения частных загородных домов являются земли ИЖС в соответствии с их регламентом. Востребованность земель с ВРИ под ИЖС объясняется тем, что их можно использовать для постоянного проживая с возможностью регистрации, что также имеет немаловажное значение. На данный момент на территории Санкт-Петербурга на земельных участках с ВРИ под ИЖС проживает более 200 тысяч человек, что составляет примерно 4% от населения города. В основном, это земельные участки, расположенные в Курортном, Петродворцовом, Приморском, Пушкинском, Выборгском и Красносельском районах. Согласно земельноинформационному порталу Санкт-Петербурга [19], обремененными являются около 29 тысяч земельных участков с ВРИ под ИЖС, то есть около 85% из всех рассматриваемых участков не могут использоваться в полной мере.

законодательством, является наличие установленных законом и (или) другими нормативно-правовыми актами, решениями государственных органов в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества, которые правообладатель обязан исполнить (исполнять) в отношении своего имущества [36].

Возникновение такого правового явления как обременения было неизбежным. Это обусловлено, во-первых, уникальностью земли как ресурса и, вследствие этого, необходимостью ее защиты от нерационального использования и действий, ведущих к ухудшению ее качества или деградации. Другим основанием для установления обременений является необходимость защиты граждан от воздействия вредных производств или объектов. Обременения могут возникнуть на основании сделки в отношении недвижимого имущества, акта органов государственной власти (ОМС), закона, решения суда, вступившего в законную силу и, как любое право, подлежит обязательной регистрации в Едином Государственном Реестре Прав.

В настоящее время КЗРиЗ разработана база данных по обременениям и ограничениям или зонам с особым режимом использования территории (ЗОРИ). Вся информация по этому вопросу содержится на портале «Геоинформационная система Санкт-Петербурга» [19]. Полный список обременений и ограничений на территории Санкт-Петербурга содержится в классификаторе "Особые режимы использования участка и его частей" [59].

В соответствии с вышеуказанным классификатором, все обременения на территории Санкт-Петербурга разделены на несколько групп, представленных на рисунке 1.5.

Все группы содержат определенный список обременений, каждому из которых соответствуют различные постановления и указания по определению размеров зон обременения и регламента в пределах этих зон.

Общее количество уникальных видов актуальных обременений на территории Санкт-Петербурга на 2013 год составляет 65, самый обширный перечень обременений – 22 вида – содержит группа «Санитарно-защитные зоны». Самими обширными по площади обременениями на территории Санкт-Петербурга являются охранные зоны водных объектов (более 20% площади города), что легко объяснимо большим количеством водных объектов на территории города, и зоны градостроительных ограничений (более 30% площади города), что связано с уникальностью Санкт-Петербурга как объекта культурного наследия и строгой регламентации законом градостроительной и иной деятельности на его территории.

Рисунок 1.5 – Группы обременений по классификатору КЗРиЗ Обременения являются распространенным явлением не только на территории Санкт-Петербурга, но и на территории всей страны. По предварительным подсчетам ограниченными в использовании являются около 25% земель Российской Федерации. Наличие обременений на земельном участке порождает определенный дискомфорт для собственников в связи с ограниченностью их деятельности на принадлежащих им объектах недвижимости, что приводит к решению подобных вопросов в судебном порядке. Так, согласно порталу Право [108] за последние 5 лет собственники земельных участков в Российской Федерации подали более 60 тысяч исков, так или иначе связанных с наложением обременений на их собственность. На рисунке 1.6. представлена карта, показывающая распределение подобных судебных дел по территории Российской Федерации.

Рисунок 1.6 – Количество судебных разбирательств, связанных с установлением обременений на территории Российской Федерации Из представленной тематической карты следует, что наибольшее количество судебных разбирательств выбранной направленности сосредоточено в области Москвы и Санкт-Петербурга, что обусловлено весьма высокой кадастровой стоимостью земли в данном регионе, и, как следствие, высоким земельным налогом. Большое количество исков в южном регионе можно объяснить ростом цен в связи с Олимпиадой в Сочи, а также наличием большого количества земель сельскохозяйственного назначения.

Наибольшее количество судебных дел сосредоточено в Европейской части России, что легко объясняется большей плотностью населения по сравнению с остальной территорией страны.

1.4 Анализ учета обременений в процессе массовой оценки земель В нормативно-правовой литературе РФ положения о процессе учета обременений в ходе проведения массовых оценочных работ не отличаются четкостью и детальной разработанностью, существует условия, при которых этот учет не является обязательным. Например, согласно п. 10 ФСО №4, «При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации)» [114].

Проблема сложности учета видов прав и ограничений (обременений) на объекты оценки стояла весьма остро и до выхода ФСО №4. Это обусловливалось следующими причинами: отсутствием в нормативно-правовой литературе четких директив об определении стоимости недвижимости исходя из реального состава прав на нее или их ограничений; отсутствием указаний на то, какие именно характеристики прав или их ограничений должны быть учтены; затрудненностью сбора необходимой информации о видах прав и их ограничений вследствие того, что заказчик ГКОЗНП не является собственником оцениваемых объектов недвижимости, и исполнитель работ выполняет оценку на основании информации, находящейся в открытом доступе, либо на основании данных, предоставленной заказчиком или третьими лицами.

Если рассматривать учет обременений в методиках, предлагаемых различными отечественными специалистами в области кадастра, следует отметить труды А. В. Севостьянова, а именно усовершенствованную им методику ценового зонирования земель городского поселения (с развитием легитимной базы формулировка «городское поселение» была заменена на «городские населенные пункты»). В подходе, предложенном автором, совмещены экспертный и рыночный методы, затраты учитываются в относительных величинах с точки зрения их доли в сумме общих затрат, что обусловливает выражение цены земель в границах поселения в коэффициентах относительной ценности, являющихся относительной величиной. Эти действия А.В. Севостьянов предлагает производить на основании семи групп показателей, оказывающих наибольшее влияние на цену земель городских поселений и следующих из принципов развития и градостроительного планирования городских территорий. Учет обременений и ограничений А.В. Севостьянов предлагает осуществлять путем умножения базового показателя кадастровой стоимости земли на площадь всего земельного участка и на общий коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости (ценности) земель части земельного участка с ограничением в использовании (в случае, когда обременен весь земельный участок) или сложением произведений базового показателя кадастровой стоимости земли на площадь необремененной части земельного участка и базового показателя кадастровой стоимости земли на площадь обремененной части земельного участка и на общий коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости (ценности) земель части земельного участка с ограничением в использовании. Общий коэффициент снижения или повышения кадастровой стоимости земель предлагается рассчитывать как произведение коэффициентов, учитывающих влияние отдельных локальных характеристик кадастрового земельного участка, представленных в таблице 1. [98].

Таблица 1.1 – Локальные физические характеристики, присущие оцениваемому кадастровому земельному участку, и степень их влияния на кадастровую стоимость земельного участка Инженерно-геологические:

Наличие карстовых явлений Наличие заболоченных мест Имеет место близкое стояние грунтовых вод Имеет место периодическое затопление паводковыми водами Сложный рельеф поверхности участка Низкая несущая способность грунтов Наличие просадочных грунтов Подверженность обвалам, осыпям, оползням, селям Продолжение таблицы 1. Прочие негативные инженерно-геологические характеристики Инженерное оборудование и благоустройство земельного участка:

централизованное холодное водоснабжение централизованное горячее водоснабжение централизованное отопление централизованная канализация Электроснабжение Газоснабжение примыкает к улице или проезду с твердым покрытием находится в зоне влияния остановки общественного транспорта на прилегающих улицах функционирует уличное освещение на участке и на прилегающих улицах функционирует ливневая канализация (дренаж) Нахождение кадастрового участка в радиусе доступности учреждений первичного (повседневного) культурно-бытового обслуживания 3.4 объектов стационарной торговли товарами первой необходимости 1, Видеоэкологические негативные (наличие вблизи кадастрового участка):

малопривлекательного социального объекта (психиатрическая больница, тюрьма и т. п.) малопривлекательного природного объекта (болото, эрозирующий овраг, сгоревший лес и т. п.) малопривлекательного коммунального объекта (кладбище, головные 4.4 сооружения канализации, хранение и/или переработка отходов - 0, промышленных, бытовых и т. п.) заброшенных разрушающихся строений (например объекты незавершенного строительства) 4.7 объектов непривлекательной и агрессивной архитектуры 0, Продолжение таблицы 1. Видеоэкологические позитивные (наличие вблизи кадастрового участка):

привлекательного природного или искусственно созданного рекреационного объекта (объектов) - (живописный парк, озеро, река, роща, привлекательного объекта(объектов) истории, архитектуры, культуры - памятник(и) архитектуры, культовые сооружения, скульптурные композиции, архитектурные ансамбли, в том числе современной.....

Градостроительные:

интенсивный транспортный поток на магистралях и улицах вблизи территории кадастрового участка интенсивный пешеходный поток вблизи территории кадастрового участок расположен в глубине кадастрового и градостроительного квартала, имея подъезд, не примыкает к красным линиям участок расположен в глубине кадастрового квартала, примыкает к красной линии градостроительного квартала по второстепенной жилой улице участок расположен в глубине кадастрового квартала, примыкает к красным линиям градостроительного квартала на перекрестке второстепенных жилых улиц участок расположен на границе кадастрового квартала, примыкает к красной линии магистральной улицы (рядовое размещение) участок расположен на границе кадастрового квартала, примыкает к красным линиям двух магистральных улиц на перекрестке (угловое.....

Наличие загрязнений территории кадастрового участка, постоянно или периодически превышающих ПДК:

электромагнитные поля прочие характеристики.....

8..n Как видно из приведенной таблицы, рассмотрение непосредственно самих обременений предлагается лишь в контексте некоторых из приведенных факторов. Например, шумовая зона аэродрома рассматривается лишь с экологической стороны, в контексте фактора шумового загрязнения. Ограниченность действия на обремененных земельных участках в данном перечне не отражена. Санитарно-защитные зоны различных предприятий рассматриваются в контексте группы факторов видеоэкологического загрязнения, а наличие коммуникаций является фактором, повышающим кадастровую стоимость (имеет коэффициент выше единицы), но при этом охранные зоны, причиной установления которых они выступают, в расчёт не берутся и не рассматриваются.

Интересным с точки зрения учета обременений является также подход, разработанный А.А. Варламовым. Автором предложено снижать кадастровую стоимость земельного участка на сумму коэффициентов влияния обременений для земель сельскохозяйственного назначения, для земель поселений и земель лесного фонда. Снижение стоимости земель сельскохозяйственного назначения А.А. Варламов связывает со следующими факторами:

- снижение качества сельскохозяйственной продукции, произведенной на обремененных землях, в связи с их фактическим или потенциальным загрязнением;

- невозможность использования обремененных земель (подвергшихся загрязнению) для производства некоторых видов сельскохозяйственных культур;

- связанное с обременением территории ограничение деятельности, не позволяющее должным образом обрабатывать землю, в результате чего она становится непригодной для производства сельскохозяйственной продукции;

- возникновение недостатков землепользования, затрудняющих обработку сельскохозяйственных земель.

Снижение кадастровой стоимости земель лесного фонда, по мнению автора, обусловлено ограничением производства лесной продукции в результате загрязнения земель и сужения круга возможного действия в зоне обременения.

Основным фактором, снижающим стоимость земель населенных пунктов, в соответствии с данной методикой, выступает реальная или потенциальная угроза загрязнения, а также ограничение ВРИ. Иными словами, большинство обременений учитываются как экологический фактор, и лишь малая их часть выделена в группу, представляющую ограничение права или возможности осуществлять какую-либо деятельность. Также остается открытым вопрос об оценке потенциальной угрозы загрязнения. На рисунке 1.7 приведены значения коэффициентов, снижающих стоимость земельного участка, предлагаемых в данной методике [10, 12].

Рисунок 1.7 – Коэффициенты влияния обременений в соответствии с методикой Из представленных значений коэффициентов следует, что учет обременений по большинству групп носит экологический характер. Единственной группой, в которой предлагается к учету правовой аспект обременений это группа «ограничение разрешенного использования земель». При этом представлены интервальные значения коэффициентов для весьма суженного списка обременений. Сама величина коэффициентов также достаточно велика, и даже (в случае с охранными зонами памятников истории и культуры) может достигать 1, что, по всей видимости, предполагает полное обесценивание обремененного земельного участка.

Данную методику учета обременений в использовании земли в своем учебном пособии предлагают также использовать коллектив авторов Аграрного университета в Санкт-Петербурге, в составе Д.А. Шишова, М.А. Сулина и В.А. Павловой [125].

Проблема разработки методики экономического регулирования компенсационных отношений, связанных с обременениями, рассматривалась также Рулевой Н.П. Автор предлагает возмещать убытки, связанные с причиненным ущербом, вызванным ограничением земель в использовании, в зависимости от его вида (рисунок 1.8) [10, 12].

Рисунок 1.8 – Структура видов ущерба, рассматриваемых Рулевой Н.П.

Однако при разработке методов компенсации вышеуказанных ущербов при установлении зон с особым режимом использования автор в основном анализирует земли сельскохозяйственного назначения, и рассматривает вопрос компенсационных платежей за счет обременения земель в использовании с точки зрения потерь сельскохозяйственного производства.

В настоящее время одним из механизмов регулирования земельного фонда является кадастровая стоимость земель, которая является отражением полезности земельного участка и проводится в разрезе нормативно установленных ВРИ.

ГКОЗНП – один из наиболее важных разделов в массовой кадастровой оценке земель. Наличие недостатков в Методике определения кадастровой стоимости породило множество судебных споров на этой почве, поскольку кадастровая стоимость земельного участка является базой для земельного налогообложения. Также о наличии недочетов свидетельствует множество работ по совершенствованию механизма расчетов, в содержании которых в том числе неоднократно рассматривался вопрос учета обременений в процессе проведения массовых оценочных работ.

Одним из наиболее распространенных ВРИ на территории СанктПетербурга является ВРИ под ИЖС. При этом большинство этих земельных участков имеют различные ограничения в использовании. Несмотря на тот факт, что обремененной является значительная часть территории Российской Федерации в целом и Санкт-Петербурга в частности, и необходимость их учета в процессе ГКОЗНП неоднократно обосновывалась многими авторами, на данный момент кадастровая оценка земель в Санкт-Петербурге, на основании технического задания, проводилась без учета обременений [77]. В соответствии с этим возникает потребность в разрешении данного противоречия, что ставит проблему учёта обременений в процессе расчета кадастровой стоимости в ряд актуальных.

Таким образом, задачи дальнейшего исследования сводятся к следующему:

обосновать необходимость учета обременений в процессе определения кадастровой стоимости земель населенных пунктов для ВРИ под ИЖС;

изучить существующую классификацию обременений и проклассифицировать их с точки зрения учета в процессе ГКОЗНП;

разработать алгоритм учета обременений при проведении работ по кадастровой оценке земли для случаев наличия одного или нескольких обременений на одном земельном участке;

практическим путем определить изменение кадастровой стоимости земельных участков при учете влияния на них обременений.

2 АНАЛИЗ ХАРАКТЕРА ВОЗДЕЙСТВИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ НА

КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ

Многообразие и многоаспектность обременений обусловили множество способов их классификаций. Многие авторы в работах, посвященных обременениям, предлагают свои варианты их классификаций. Одним из таких вариантов является представленная в диссертационном исследовании Козловой О.Ю. градация обременений:

1. В связи с оформлением документов, устанавливающих обременения земельных участков: сервитут, аренда, аренда с множественностью лиц на стороне арендатора, безвозмездное срочное пользование, субаренда, ипотека (залог), внесение в уставной капитал, иные сделки.

2. В связи с ограничением прав владельцев земельных участков, обусловленным градостроительными регламентами, в том числе в связи с вхождением в территориальную зону, установленную органами власти: особо охраняемые природные территории (в том числе лечебно-оздоровительные местности и курорты, территории природоохранного назначения, территории рекреационного назначения, территории историко-культурного назначения, иные особо ценные земли), зоны природных комплексов, магистральные подземные инженерные коммуникации, технические зоны, территории, резервируемые для государственных или муниципальных нужд, полосы отвода железных дорог, зоны улично-дорожной сети.

3. В связи с необходимостью выделения частей земельных участков под объектами недвижимости: зданиями, сооружениями и т.д. (для совершения вторичных сделок).

4. В связи с наложением ареста на недвижимое имущество, запрета на использование земельного участка [23].

Данная классификация рассматривает обременения как часть землеустроительного процесса и подразделяет их в зависимости от случаев формирования частей земельных участков.

Рулева Н.П. в своей диссертации подразделяет обременения на сервитуты и (земельно-правовые) ограничения в зависимости от того, направлено оно на возникновение новых прав или ограничение существующих. Разделение сервитутов Н.П. Рулевой рассматривается с точки зрения их функционала: право прохода, проезда через земельный участок, право складирования на земельном участке и пр. На рисунке 2.1 приводится схема классификации земельно-правовых обременений [92].

Рисунок 2.1 – Классификация земельно-правовых обременений земельных участков Подобная классификация весьма полно рассматривает обременения с точки зрения земельно-правового аспекта, но под обременениями в данном случае рассматриваются скорее вид права на землю (основание предоставления ее собственнику или землепользованию). Поэтому автор приводит еще одну классификацию (рисунок 2.2) ограничений в использовании земельных участков в зависимости от режимообразующих объектов [92].

Данная классификация также является обоснованной, однако, она не предусматривает группировку ограничений в использовании земельных участков и в большей степени является структуризацией режимообразующих объектов в зависимости от их назначения, нежели классификацией обременений.

Рисунок 2.2 – Классификация ограничений в зависимости от вида режимообразующего На начальной стадии исследования на основе анализа справочной литературы и опираясь на тезис о различии природы понятий «обременение» и «ограничение» (хотя в действующем законодательстве эти слова являются синонимами), а также на принцип группировки по типу режимообразующего объекта, была разработана схема классификации обременений, представленная в диссертационной работе на рисунке 2.3 [8]. Однако, в ходе дальнейшей работы в данной классификации также были обнаружены недостатки. Например, учет наиболее общих типов обременений для всей территории страны, но не всего перечня.

Внесение в уставной Безвозмездное срочное По сроку В чьих интересах Рисунок 2.3 – Классификация обременений и ограничений Поскольку на данный момент существует сгруппированный перечень всех обременений на территории Санкт-Петербурга, содержащийся в классификаторе "Особые режимы использования участка и его частей", разработанном КЗРиЗ [59], необходимость в столь детальной классификации отпала.

Для проведения анализа на предмет необходимости учета обременений только для занятой ими части земельного участка, обременения предлагается подразделить на 2 группы: линейные и нелинейные, (группа ограничений «обременения правами третьих лиц» в данном контексте не рассматривается, поскольку довольно часто их невозможно изобразить графически – они носят исключительно правовой характер и обусловлены документально, без выноса их в натуру).

К линейным предлагается отнести следующие виды обременений: все обременения группы «зоны транзитных инженерных коммуникаций», «зоны транспорта», водоохранная зона водных объектов, прибрежная защитная полоса водных объектов, береговая полоса водных объектов, санитарнозащитная полоса водопроводных сооружений, санитарно-защитная полоса водоводов, санитарно-защитная зона автомагистралей, санитарно-защитная зона железных дорог, полоса воздушных подходов аэродромов и приаэродромных территорий.

Нелинейным будут считаться следующие обременения: группа обременений «градостроительные зоны», «зоны охраны памятников истории и культуры» и «зоны специального назначения, военных и иных режимных объектов», памятник природы, государственный природный заказник, все обременения из группы «санитарно-защитные зоны» кроме тех, что вошли в список линейных, защитная парковая зона ГАО РАН, охранная зона гидрометеорологических станций, охранная зона геодезического пункта, охранная и техническая зона сети наблюдательных скважин, земли Ленинградской области на территории Петербургского кадастрового округа и зона возможного изменения вида функционального использования земельного участка.

Для доказательства возможности подобного деления на нелинейные и линейные типы обременений было выполнено статистическое сравнение значений средних двух массивов данных.

Статистический анализ данных проводился на основе сформированных выборок для линейных и нелинейных обременений (таблица 2.1). Проверка осуществлялась c помощью t-test (Statistica) и коэффициента Стьюдента на предмет существенности различий средних.

Вычисление коэффициента Стьюдента для массивов данных производилось по формуле:

где n1,2 – количество наблюдений (значений) для каждой выборки из двух массивов данных и обладающими собственными средними ( x1 и x2 ) и дисперсиями ( S2 и S22 );

свободы f=208) [25].

Рассмотрение результатов сравнительного анализа значений средних двух массивов данных (для двух выделенных групп обременений) показало, иначе говоря, средние значения двух выборок различаются с табличной вероятностью. Это может свидетельствовать о правомерности проведения дифференциации всех значений на две группы: линейные и нелинейные.

2.2 Определение закона статистического распределения обременений различной величины на территории Санкт-Петербурга Обременения по своей сути являются площадными объектами. Для обоснования необходимости их учета при определении кадастровой стоимости только для обремененной части необходимо провести анализ частоты появления обременений различных размеров. Подобное исследование можно осуществить с использованием методов статистики. Для проведения статистического анализа данных и построения математических моделей были составлены две выборки для линейных и нелинейных обременений по 220 земельным участкам (не менее 25 участков для каждого из районов: Пушкинского, Петродворцового, Курортного, Кронштадтского, Красносельского, Красногвардейского, Приморского, Колпинского и Выборгского районов.

Как следует из рисунка 1.2, выборки для других районов Санкт-Петербурга составить невозможно, из-за малого количества участков с ВРИ под ИЖС) (таблица 2.1).

Таблица 2.1 – Числовые значения отношений площадей обременений к площади участков по двум выделенным группам обременений (линейным и нелинейным) Продолжение таблицы 2. Продолжение таблицы 2. Продолжение таблицы 2. Продолжение таблицы 2. Продолжение таблицы 2. Для каждого из массивов данных с помощью пакета «Анализ» MS Excel были определены числовые статистические характеристики (таблица 2.2).

Таблица 2.2 – Значения статистических характеристик массивов данных Для построения математических моделей массивы данных были проверены на однородность (т.е. на отсутствие аномальных значений). Для проверки были использованы значения вычисленного стандартного отклонения для каждой из выборок. Признаком аномальности является отклонение значения выборки (хi) от среднего x более чем на три стандартных отклонения [119]. Таким образом, все значения массива данных попадают в интервал [ x x +3 ] (таблицы 2.1 и 2.2). По вычисленным статистическим значениям все значения первой выборки (для нелинейных обременений) должны находиться в интервале [-0,41; 1,39], и для второго массива (для линейных обременений) - в интервале [-0,46; 1,04].

Для определение закона статистического распределения обременений различной величины на территории Санкт-Петербурга были построены гистограммы распределения наблюдаемых величин (xi). Построение гистограмм осуществлялось при помощи формулы Стерджесса, которая дает возможность получить оптимальное количество интервалов для определенного массива данных:

где n - количество интервалов, N – объем выборки. Для двух анализируемых выборок n=8.

Далее был рассчитан размер интервала частот попадания значений массива данных в каждый из интервалов:

При I= 0,12, была построена гистограмма распределения отношения площади обременения к площади всего земельного участка для нелинейных обременений (рисунок 2.4).

Анализ гистограммы распределения значений массива выборки позволил выдвинуть гипотезу о равномерном распределении выборочной совокупности.

Рисунок 2.4 – Гистограмма распределения отношений площади обременения к площади участка (Sобр/Sуч) для нелинейных обременений на территории Санкт-Петербурга Подтверждение гипотезы, путем проверки соответствия закона распределения значений выборки закону: f(x) = 1/(b-a) в интервале (a; b), осуществлялась на основе критерия Пирсона [79].

1. Была произведена оценка параметров a и b, соответствующим конечным значениям интервала, в котором наблюдались возможные значения х) по формулам:

Для исследуемого массива данных эти параметры составили:

а= 0,49 - 0,29= 0,20;

b=0,49+0,29=0,78.

2. Вычислена плотность вероятности предполагаемого распределения по формуле:

f(x) =1/(0,78- 0,20)=1, 3. Определены теоретические частоты:

n1 = nP1 = n[f(x)*(x1 - a)] = n*1/(b - a)*(x1 - a)=210*1,72*0,03=10, n8 = n3 =... = n*1/(b - a*)*(b* - x7)= 210*1,72*0,003=1, Остальные значения n представлены в таблице 2.3.

Таблица 2.3 – Расчет теоретических вероятностей попадания экспоненциально распределенной величины в определенный интервал Суть статистики Пирсона заключается в определении разницы между эмпирическим и теоретическим распределениями, следовательно, чем больше ее определяемое значение выч2, тем сильнее довод против выдвинутой гипотезы. Следовательно, критический интервал будет иметь следующий вид:

[крит2;+). Определение выч2 приведено в таблице 2.3, а крит2 является заранее известным теоретически вычисленным значением [25].

крит2 = 12,59, выч2 = 7,90.

Поскольку наблюдаемое значение статистики Пирсона не попадает в критическую область (выч2 < крит2), можно сделать вывод о возможности принятия гипотезы о равномерности закона распределения значений выборки.

Для проверки гипотезы о законе распределения линейных обременений была построена гистограмма (рисунок 2.5).

Рисунок 2.5 – Гистограмма распределения отношений площади обременения к площади участка (Sобр/Sуч) для линейных обременений на территории Санкт-Петербурга Анализ представленной гистограммы показал, что распределение значений можно описать степенным (экспоненциальным) законом. Эта гипотеза следует из формы графика: он имеет четко выраженную правостороннюю асимметрию и положительное значение эксцесса (таблица 2.2).

Этот вид распределения является частным случаем гаммараспределения с параметрами а=1; b= >0; плотность вероятности описывается следующей формулой:

где - параметр экспоненциальной функции распределения, который можно определить из математического ожидания по формуле:

Используя свойства плотности распределения можно найти функцию распределения F(x) для экспоненциального закона [79]:

Для проверки выдвинутой гипотезы о распределении величины по экспоненциальному закону мы вычислили теоретические вероятности попадания в рассчитанный нами интервал для экспоненциально распределенной случайной величины, при уровне значимости n= 0,05 (таблица 2.4).

Как и в случае с нелинейными обременениями, крит была определена по таблице значений критических точек распределения [25], а расчет выч приведен в таблице 2.4: крит2 = 12,59, выч2 = 9,77.

Так как крит2 > выч2, можно сделать вывод о том, что нет оснований не принимать гипотезу об экспоненциальном законе распределении рассматриваемого массива данных.

Таблица 2.4 – Расчет теоретических вероятностей попадания в определенный интервал для экспоненциально распределенной величины, при n= 0, Две выделенные группы обременений «линейные» и «нелинейные»

имеют отличающиеся законы распределения, что также свидетельствует в пользу правомерности подобного разделения.

Проанализировав результаты статистического анализа массива данных для каждой из групп обременений, можно сделать следующие выводы:

1) распределение обременений разных величин для нелинейной группы характеризуется равновероятным законом распределения, что может свидетельствовать о равной возможности появления на земельных участках нелинейных обременений различных размеров. Одним из факторов, влияющих на распределение величин, может выступать тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части, выявление видов которого является следующим этапом исследования;

2) для линейной группы обременений характерно степенное распределение. Данный закон отражает тот факт, что вероятность появления больших по размеру обременений значительно ниже, чем вероятность появления обременений меньших размеров. Это может быть следствием того, что при образовании линейных обременений режимообразующим объектом выступают инженерные коммуникации. Их размещение чаще всего происходит либо под дорожными покрытиями, либо вдоль дорог, в связи с чем на земельные участки приходится лишь малая часть этих обременений. Более крупные по площади линейные обременения в большинстве случаев относятся к водным объектам (например, рекам), которые, в свою очередь, очень часто располагаются на территории земельных участков и могут занимать значительную часть их площади.

Поскольку вероятность появления малого по площади обременения либо равна (для нелинейной группы обременений), либо больше (для линейной) вероятности появления большого обременения, либо обременения занимающего весь земельный участок, то можно сделать вывод о необходимости ввода понижающих коэффициентов только при определении кадастровой стоимости части земельного участка, занятого обременением.

2.3 Определение видов взаимного положения обременения и земельного Одним из этапов анализа обременений и ограничений на территории Санкт-Петербурга являлось рассмотрение возможных видов взаимного положения земельного участка и наложенного на него обременения. Как уже говорилось выше, на территории Санкт-Петербурга находится более 30 тысяч земельных участков с ВРИ под ИЖС, из которых более 80% имеют ограничение в использовании. Для определения возможного характера взаимодействия земельного участка и обременения были проанализированы все участки ИЖС, представленные в отчете КЗРиЗ [77] об определении кадастровой стоимости с помощью геоинформационного портала СанктПетербурга [19]. Следует отметить, что рассматривались только варианты взаимодействия одного земельного участка и одного обременения. В ходе анализа было выявлено, что описать характер рассматриваемого взаимодействия можно четырьмя способами, представленными на схеме (рисунок 2.6.).

Рисунок 2.6 – Виды взаимного положения земельного участка и обременения Рассмотрим подробнее каждый из них:

Нуль-мерный тип взаимного положения, или, так называемые, присвоено такое название вследствие того, что земельный участок полностью расположен в зоне действия обременения и не оставляет ни одной необремененной зоны, то есть нуль свободных зон. Чаще всего таким образом земельный участок взаимодействует с обременениями следующих групп: градостроительные зоны, зоны охраны памятников истории и культуры, природоохранные зоны, санитарно-защитные зоны.

Одномерный тип взаимного положения, так называемый, краевой. Название данного типа взаимодействия обусловлено тем, что обременение захватывает лишь часть земельного участка, при этом не нарушает целостности необремененной его части, то есть остается часть земельного участка, на которую не распространяется действие обременения.

Данный тип взаимного положения чаще всего характерен для обременений таких групп, как зоны транзитных инженерных коммуникаций и зоны транспорта. В этом случае, как правило, обременения ограничивают незначительную часть земельного участка. Также к этой группе могут быть отнесены земельные участки, взаимодействующие с обременениями из групп, указанных в пункте 1, если земельный участок расположен на границе зоны действия обременения. В этом случае площадь ограниченной части земельного участка широко варьируется от незначительной до довольно весомой.

n-мерный тип взаимного положения, или секущие обременения, получившие свое название за счет деления необремененной части земельного участка зоной обременения на n частей. Чаще всего данный тип взаимодействия образуется между земельными участками и обременениями из групп «зоны транзитных инженерных коммуникации» и «зоны транспорта». Нетрудно заметить, что данный тип обременения возникает при пересечении земельного участка режимообразующим объектом, накладывающим на близлежащую территорию ограниченный режим использования.

Тип взаимного положения extra. К данному типу взаимодействия были отнесены те случаи, в которых обременение полностью находится на территории земельного участка. Варианты «включения» обременения в земельный участок возникают в том случае, когда режимообразующий объект имеет весьма малые параметры. Чаще всего таким типом взаимного положения с земельным участком обладают обременения из группы «прочие зоны».

Для доказательства обоснованности данного разделения было решено ввести коэффициент детерминированности, отражающий тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части, т. е. для того, чтобы отразить семантические данные в числовом виде. Численно коэффициент детерминированности предлагается определять как отношение ширины n-ой необремененной части земельного участка (t) к ширине n-ой необремененной и примыкающей к ней n-ой обремененной частей земельного участка (T), определенных по оси, проведенной через середину обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка. Таким образом, в общем виде предлагаемый коэффициент детерминированности будет определяться по формуле:

где: tn – ширина n-ой необремененной части земельного участка, определенная по оси, проведенной через среднее значение ширины обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка, Tn – ширина n-ой необремененной и примыкающей к ней n-ой обремененной части земельного участка, определенная по оси, проведенной через среднее значение ширины обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка, n – количество необремененных частей земельного участка.

Из структуры представленной формулы следует, что необходимым условием данного коэффициента является равенство суммы Т ширине земельного участка.

Рассмотрим вариации предлагаемого коэффициента для каждой выделенной группы, отражающей тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части.

1) Нуль-мерный тип взаимного положения (рисунок 2.7).

Поскольку при данном типе взаимного положения земельного участка ширина необремененной зоны t=0, то для всех земельных участков, характер взаимного положения которых с обременением описывается нуль-мерным типом, коэффициент детерминированности =0. Данное значение коэффициента детерминированности позволяет говорить об обоснованности выделения данного типа взаимного положения в отдельную группу.

Рисунок 2.7 – Схема земельного участка, имеющего нуль-мерный тип взаимного положения с обременением: ЗУ – земельный участок, Обр. – обременение, Т – ширина Одномерный тип взаимного положения (рисунок 2.8).

При данном типе взаимного положения число необремененных частей земельного участка n=1, соответственно, коэффициент детерминированности для обремененных земельных участков, входящих в данную группу будет вычисляться по формуле:

определенная по оси, проведенной через среднее значение ширины обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка, T – ширина необремененной и примыкающей к ней обремененной части земельного участка, определенная по оси, проведенной через среднее значение ширины обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка.

Рисунок 2.8 – Схема земельного участка, имеющего одномерный тип взаимного положения с обременением: ЗУ – земельный участок, Обр. – обременение, t- ширина необремененной части земельного участка, Т – ширина необремененной части земельного Из структуры формулы 2.13 следует, что предлагаемый коэффициент детерминированности d будет находиться в интервале (0;1), интервал в данном случае строгий, поскольку если d=0, то тип взаимного положения будет нуль-мерный, а если 1, то это означает, что земельный участок не имеет обремененных частей и t=T.

3) n-мерный тип взаимного положения (рисунок 2.9).

Для земельных участков, принадлежащих к данной группе в случае, представленном на рисунке 2.10, когда обременение не имеет разветвлений на земельном участке и t2= T2, коэффициент детерминированности можно определить по формуле:

где: t1 – ширина первой необремененной части земельного участка, определенная по оси, проведенной через среднее значение ширины обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка, t2 – ширина второй необремененной части земельного участка, определенная по оси, проведенной через среднее значение ширины обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка, T1 – ширина первой необремененной и примыкающей к ней обремененной части земельного участка, определенная по оси, проведенной через среднее значение ширины обременения, параллельно самой широкой стороне земельного участка.

В том случае, если обременение имеет разветвления на земельном участке и n>2, коэффициент детерминированности необходимо определять по формуле 2.11.

Исходя из структуры формул 2.11 и 2.13, можно сделать вывод о том, что коэффициент детерминированности d при данном типе взаимного положения, так же, как и при n-мерном типе взаимного положения, будет находиться в интервале (0;1).

Рисунок 2.9 – Схема земельного участка, имеющего n-мерный тип взаимного положения с обременением: ЗУ – земельный участок, Обр. – обременение, t1, t2- ширина необремененных частей земельного участка, Т1, Т2 – ширина необремененных частей земельного участка и примыкающих к ним обремененных частей Тип взаимного положения extra (рисунок 2.10).

Поскольку в данном случае t2=T2, то их отношение равно 1, n=1; зоны пересечения границ обременения с границами земельного участка отсутствуют, следовательно, формула 2.11 при данном типе взаимного структуры полученного выражения следует, что d>1 для всех случаев, отнесенных к этой группе, что говорит об обоснованности ее выделения, как отдельной единицы классификации.

Рисунок 2.10 – Схема земельного участка, имеющего n-мерный тип взаимного положения с обременением: ЗУ – земельный участок, Обр. – обременение, t1, t2- ширина необремененных частей земельного участка, Т1, Т2 – ширина необремененных частей земельного участка и примыкающих к ним обремененных частей Поскольку два из четырех выделенных типов - одномерный и n – мерный типы - имеют одинаковый интервал значения d(0;1), то дальнейшее обоснование выделения данных групп по типам взаимного положения земельного участка и обременения производилось методами статистики.

одномерный и n-мерный тип взаимного положения.

Для каждого из массивов данных с помощью пакета «Анализ» MS Excel были определены числовые статистические характеристики (таблица 2.5).

Таблица 2.5 – Значения статистических характеристик массивов данных Среднее значение ( x ) Стандартная ошибка ( / n ) Правомерность выделения групп одномерного и n-мерного типа взаимного положения обосновывалась также при помощи коэффициента Стьюдента [16].

было определено по формуле 2.1. Для подтверждения выдвинутой t эксп гипотезы о правомерности выделения дополнительных двух групп взаимного вероятности p = 0,95 и числа степеней свободы f=29) [25].

Рассмотрение результатов сравнительного анализа значений средних двух массивов данных (для двух выделенных групп взаимного положения обременения и земельного участка) показало, что вычисленный коэффициент правомерности выделения двух оставшихся групп по типу взаимного положения земельного участка и его обремененной части.

Следующим этапом обоснования правомерности выделения двух рассматриваемых групп являлось определение законов распределения. Для этого на основе составленных выборок были построены гистограммы, и по результатам анализа их внешнего вида были выдвинуты гипотезы о законе распределения. Проверка гипотезы осуществлялась таким же образом, как и в случае с группами линейных и нелинейных обременений.

Рисунок 2.11 – Гистограмма распределения коэффициента детерминированности для земельных участков, имеющих одномерный тип взаимного положения с обремененной частью На основании внешнего вида графика была выдвинута гипотеза о равновероятном характере распределения. Для проверки выдвинутой гипотезы необходимо высчитать эмпирический критерий согласия Пирсона (хиквадрат) для равновероятного распределения [79]:

При вычислении критерия были получены теоретические частоты (p’) для данных значений обременений и отклонения (p-p’) эмпирических (p) частот от теоретических (таблица 2.6).

Таблица 2.6 – Расчет отклонения эмпирических частот попадания коэффициента детерминированности в определенный интервал от теоретических Таким образом, критерий Пирсона для распределения коэффициента детерминированности одномерного типа взаимного положения земельного выч 2 =8,03/8+1,36/4+1,36/4+1,36/4+0,69/6+0,03/5=2,14.

Степень свободы для данного случая df = n – 1 =31-1=30 (где n – количество значений). По таблице критических точек распределения Пирсона «хи-квадрат», при принятом уровне значимости а=0,95 и n=30, находим:

2 kp = 18,49 [25]. Так как 2 2 kp, выдвинутая гипотеза о равновероятностном законе распределения может быть принята.

Для определения закона распределения коэффициента детерминированности при типе взаимного положения n-мерное также была построена гистограмма на основе ранее сформированной выборки (рисунок 2.12).

На основе внешних признаков представленной гистограммы была выдвинута гипотеза о нормальности распределения значений коэффициента детерминированности.

Рисунок 2.12 – Гистограмма распределения коэффициента детерминированности для земельных участков, имеющих n-мерный тип взаимного положения с обремененной частью Для подтверждения гипотезы необходимо определить эмпирический критерий согласия Пирсона (хи-квадрат) для нормального распределения:

где pi — вероятность попадания в i-й интервал случайной величины, распределенной по гипотетическому закону.

Для вычисления критерия необходимо вычислить теоретическую вероятность попадания значений в полученные интервалы:

где S- среднеквадратичное отклонение (S= 0,05), x - средне взвешенное значение выборки ( x =0,90). Для определения Ф(х), можно воспользоваться формулой Лапласа [79]:

Степень свободы для данного случая df = n – 1 =31-1=30 (где n – количество значений). По таблице критических точек распределения Пирсона «хи-квадрат», при принятом уровне значимости а=0,95 и n=30, находим:

2 kp 18,49 [25]. Вычисление приведено в таблице 2.7 и составило 5,33.

Таблица 2.7 – Определение значение критерия Пирсона для распределения коэффициента детерминированности n-мерного типа взаимного положения Рассчитанные НаблюОжидаемая Так как 2 2 kp, гипотеза о нормальном законе распределения может быть принята.

Поскольку коэффициент детерминированности оставшихся двух групп имеет различный характер закона распределения, то можно сделать окончательный вывод о правомерности предлагаемого разделения.

Анализ земельных участков с ВРИ под ИЖС Санкт-Петербурга показал следующее распределение обремененных земельных участков в зависимости от вида их взаимного расположения с действующими на их территории обременениями (рисунок 2.13).

Рисунок 2.13 – Распределение видов взаимодействия земельного участка и его обремененной части на территории Санкт-Петербурга Из представленных результатов анализа участков с ВРИ под ИЖС, расположенных на территории Санкт-Петербурга, можно сделать вывод, что характер взаимного положения земельного участка и его обремененной части можно описать четырьмя способами. При этом наиболее распространенным является одномерный тип взаимного положения. Это объясняется тем фактом, что таким образом могут располагаться на земельном участке и линейные, и нелинейные обременения. По n-мерному типу в большинстве своем взаимодействуют линейные обременения, а нуль-мерному – нелинейные. Подобное распределение хорошо согласуется с результатами статистического анализа: большое количество малых линейных обременений обусловлено широкой распространенностью одномерного типа взаимного положения земельного участка и его обремененной части. Относительная однородность данных нормального распределения нелинейных обременений объясняется тем, что в эту группу входят обременения, имеющие все типы взаимного положения земельного участка и его обремененной части.

2.4 Выявление наличия влияния обременений как одного из значимых факторов при кадастровой оценке земель населенных пунктов ГКОЗНП проводится на основании следующих групп факторов:

физические характеристики земельного участка, характеристики местоположения, характеристики окружения, социальная инфраструктура, коммунальная инфраструктура, состояние окружающей среды, градостроительная информация [61]. В настоящее время, несмотря на множество разработок по этой теме, учет обременений и ограничений в процессе проведения ГКОЗНП не производится, однако, можно предположить, что взаимосвязь между кадастровой стоимостью и наличием обременения имеет место быть.

Для проверки данного утверждения в перечень уже учитываемых в процессе ГКОЗНП факторов – площадь земельного участка, влияние магистралей, влияние локальных центров, инженерная обеспеченность, уровень загрязнения атмосферы, «озелененность» района, фактор близости к водным объектам, обеспеченность района объектами социальной инфраструктуры, – был включен фактор наличия обременений. Эти манипуляции были проведены с целью выявления места вновь включенного фактора среди других значимых факторов и проверки вновь введенного фактора на отсутствие корреляции с уже включенными в модель переменными.

Решение поставленной задачи было решено производить посредством факторного анализа. Главными целями факторного анализа являются сокращение числа переменных (редукция данных) и определение структуры взаимосвязей между переменными, т.е. классификация переменных [104].

Одной из разновидностей факторного анализа является метод главных компонент, основой которого является преобразование m исходных переменных в n новых переменных (m=n), в результате чего векторы наблюдаемых переменных заменяются новыми векторами – главными компонентами (собственными векторами ковариационных матриц исходных признаков), которые вносят резко различные вклады в суммарную дисперсию. Число собственных векторов ковариационной матрицы определяется числом определяемых признаков, т.е. равно числу ее столбцов (или строк). Каждая главная компонента характеризуется собственным значением и координатами. Собственные значения ковариационной матрицы - это длины ее собственных векторов. Суммы собственных значений ковариационной матрицы равны ее следу, т.е. сумме ее диагональных элементов. В методе главных компонентов координаты собственных векторов рассматриваются как нагрузки соответствующих переменных на тот или иной фактор. Основная задача факторного анализа состоит в интерпретации главных статистических компонент и их сопоставление с причинами, которые обусловили одинаковое поведение исходных переменных [104].

Объектом моделирования выступили сведения, определённые для кадастровой оценки земель г. Санкт-Петербурга. Семантические данные наличие развитой инфраструктуры и коммуникаций определялись по принципу (есть в наличии) или 0 (отсутствует). Степень загрязнения атмосферы определялась в соответствии с градацией и данными с Экологического портала Санкт-Петербурга [128]. Для каждого из них была сформирована выборка из 60 земельных участков с ВРИ под ИЖС. Необходимое количество земельных участков определялось по формуле:

где m – число факторов [104]. В формируемой модели анализируемых факторов 9, соответственно минимальное достаточное количество участков равняется 60 (таблица 2.8).

Таблица 2.8 – Исходные данные для факторного анализа рядку Санкт-Петербург, поселок Левашово, улица Кирова, дом Санкт-Петербург, город Ломоносов, Нагорная улица, дом Санкт-Петербург, Володарский, Санкт-Петербург, город Красное Село, проспект Красных Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Дубовый переулок, Продолжение таблицы 2. Санкт-Петербург, город Сестрорецк, Гагаринская улица, д. Санкт-Петербург, Ольгино, Первомайская улица, дом 8 А Санкт-Петербург, город Красное Село, Пустой переулок, д. Санкт-Петербург, Горелово, Дачная улица, дом 49 А Санкт-Петербург, поселок Белоостров, Железнодорожная улица, участок Санкт-Петербург, город Зеленогорск, проспект Ленина, дом Санкт-Петербург, Горелово, Московская улица, дом 104 А Санкт-Петербург, 1-я Полевая улица, участок Санкт-Петербург, посёлок Песочный, участок Санкт-Петербург, посёлок Песочный, участок Санкт-Петербург, посёлок Песочный, участок Санкт-Петербург, Лахта, Колхозная улица, участок Усть-Ижора, улица №42, уч. Продолжение таблицы 2. Санкт-Петербург, город Петергоф, Егерская улица, дом 10 А Санкт-Петербург, Староорловская улица, дом Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, 3-я Тарховская ул., д.10 А Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, 6-я Тарховская ул., д.24 А Санкт-Петербург, п. ПетроСлавянка, Клубная ул., д. 17 А Санкт-Петербург, Выборгское Санкт-Петербург, 1-я Никитинская улица, дом 6 А Санкт-Петербург, город Сестрорецк, 5-я Тарховская ул., д. Санкт-Петербург, Володарский, Трудовая улица, дом Санкт-Петербург, поселок Ушково, Тихая улица, дом 28 А Санкт-Петербург, п. ПетроСлавянка, Клубная ул., д. 17 А Санкт-Петербург, Выборгское Санкт-Петербург, 1-я Никитинская улица, дом 6 А Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, 5-я Тарховская ул., дом Продолжение таблицы 2. Санкт-Петербург, Володарский, Трудовая улица, дом Санкт-Петербург, поселок Ушково, Тихая улица, дом 28 А Санкт-Петербург, п. УстьИжора, Социалистическая ул., Санкт-Петербург, улица Корякова, дом Санкт-Петербург, Лахтинский проспект, дом 27, литера А Санкт-Петербург, улица Корякова, дом 5, литера А Санкт-Петербург, п. УстьИжора, Социалистическая ул., Санкт-Петербург, город Ломоносов, Красная улица, дом Санкт-Петербург, г. Пушкин, Новая Деревня, Колпинское Санкт-Петербург, город Петродворец, Луговая улица, уч. Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Деловая улица, дом Санкт-Петербург, г.Пушкин, Гуммолосары, Садовая ул.д Продолжение таблицы 2. Санкт-Петербург, п. Александровская, Рабочий пер., д. Санкт-Петербург, п. ПетроСлавянка, ул. Лермонтова, Санкт-Петербург, г. Красное Село, Кировская улица, д. 7 А Санкт-Петербург, Беломорская Санкт-Петербург, п. Парголово, Осиновая Роща, Лагерный переулок, дом Санкт-Петербург, Лахта, Новая улица, дом 29 А, корпус Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Холмистая ул., д. Санкт-Петербург, 1-й Озерковский переулок, участок Санкт-Петербург, поселок Парголово, Михайловка, Торфяная Санкт-Петербург, поселок Лисий Нос, Деловая улица, дом г.Санкт-Петербург, Железнодорожная улица, дом 18, литера А г.Санкт-Петербург, 2-я Семеновская улица, участок Продолжение таблицы 2. Санкт-Петербург, город Пушкин, Новоселки, Гражданская улица, участок г.Санкт-Петербург, Лахта, квартал 41-й, участок Санкт-Петербург, поселок Понтонный, улица Судостроителей, Санкт-Петербург, город Петродворец, бульвар Красных Курсантов, дом 29а, литера А Санкт-Петербург, поселок Парголово, Осиновая Роща, Березовая аллея, участок Санкт-Петербург, поселок Парголово, Осиновая Роща, Сертоловская улица, дом 5, литера А г.Санкт-Петербург, УстьСлавянка, Славянская ул., дом г.Санкт-Петербург, НовоАлександровская ул., дом 54 А Для обоснования выдвинутой нами гипотезы о влиянии наличия обременения на кадастровую стоимость участка был выполнен факторный дисперсионный анализ.

Существуют следующие методы дисперсионного анализа:

1) метод по Фишеру (Fisher) — критерий F., который применяется в однофакторном дисперсионном анализе, когда совокупная дисперсия всех наблюдаемых значений раскладывается на дисперсию внутри отдельных групп и дисперсию между группами;

2) метод "общей линейной модели", в основе которого лежит многофакторном анализе.

По причине многофакторной модели нашей гипотезы был выбран второй метод – метод "общей линейной модели". Для реализации этого метода использовался пакет программного обеспечения Statistica, состоящий из модулей, каждый из которых применяется для решения своего конкретного класса задач [104].

На основе анализа исходного массива данных при помощи программы Statistica была получена корреляционная матрица (рисунок 2.14).

Рисунок 2.14 – Матрица коэффициентов корреляции исходных переменных Из представленной матрицы следует, что все исходные данные слабо коррелируют между собой, то есть все переменные являются независимыми.

Слабое повышение коэффициента корреляции наблюдается между факторами «наличие коммуникаций» и «количество обременений», что легко объяснимо тем, что некоторые обременения являются следствием присутствия различных инженерных сооружений. Однако значение коэффициента 0,34 все же не дает основания утверждать, что эти факторы взаимозависимы. Представленные данные позволяют сделать вывод, что вновь введенный фактор «количество обременений» не коррелирует с другими значимыми, уже учитываемыми в процессе ГКОЗНП, факторами.

Для определения местоположения фактора обременений в уже существующем перечне учитываемых факторов было проведено ранжирование данных переменных. С этой целью к списку исходных анализируемых данных была добавлена переменная «кадастровая стоимость»

и вновь построена корреляционная матрица (рисунок 2.15).

Рисунок 2.15 – Матрица коэффициентов корреляции исходных переменных и Из представленной матрицы следует, что данный перечень факторов, обоснованно значимых и уже учитываемых в процессе ГКОЗНП, а также фактор, отображающий наличие обременений на земельном участке, по степени влияния на кадастровую стоимость проранжирован (от большего к меньшему) следующим образом:

1) площадь земельного участка;

2) обеспеченность района социальной инфраструктурой;

3) влияние магистралей;

4) влияние локальных центров;

5) «озелененность» района;

6) фактор близости к водным объектам;

7) фактор, отображающий наличие обременений;

8) инженерная обеспеченность;

9) уровень загрязнения атмосферы.

Поскольку фактор, отображающий наличие обременений, в данной классификации оказался значимее таких факторов, как «инженерная обеспеченность» и «уровень загрязнения атмосферы», которые в ходе проведения работ по ГКОЗНП были признаны значимыми и учитывались при определении кадастровой стоимости, то данный факт свидетельствует в пользу необходимости учета обременений в ходе массовых оценочных работ.

Обременения земельных участков могут рассматриваться со многих сторон. Поскольку КЗРиЗ уже разработан классификатор зон с особым режимом использования земельных участков и их частей, то необходимость в детальной классификации отсутствует, однако существует возможность объединения обременений в более крупные группы. Так, например, подразделение их на линейные и нелинейные (в зависимости от отношения ширины обременения к его длине), произведенное на основании критерия Стьюдента, позволило произвести анализ частотности появления обременений, занимающих различный процент от площади земельного участка, и определить статистические законы этих распределений. Анализ показал, что частотность появления нелинейных обременений подчиняется равновероятному закону распределения, в то время как характер функции распределения линейных обременений можно описать степенным законом. Поскольку вероятность появления малого по площади обременения либо равна (для нелинейной группы обременений), либо больше (для линейной) вероятности появления большого обременения, либо обременения занимающего весь земельный участок, можно сделать вывод о необходимости ввода понижающих коэффициентов только при определении кадастровой стоимости части земельного участка, занятого обременением.

Анализ обременений с точки зрения взаимного положения земельного участка и его обремененной части позволил выделить четыре типа взаимного положения: нуль-мерный, одномерный, n-мерный и extra. Данные типы взаимного положения необходимо учитывать в процессе кадастровой оценки, наравне с составом ограничительных условий обременений.

Обоснование необходимости учета обременений в процессе кадастровой оценки производилось средствами факторного анализа. В качестве исходных переменных использовались характеристики земельных участков, уже учитываемые в процессе кадастровой оценки земель населенных пунктов, и предлагаемая к учету характеристика обременения. Тот факт, что нововведенный фактор обременений не коррелирует с уже учитываемыми в процессе ГКОЗНП факторами, а по степени значимости превосходит 2 из них – «инженерная обеспеченность» и «уровень загрязнения атмосферы», – позволяет утверждать о необходимости учета обременений в процессе ГКОЗНП.

3 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ С

УЧЕТОМ ВЛИЯНИЯ ОБРЕМЕНЕНИЙ (ОГРАНИЧЕНИЙ)

3.1 Определение кадастровой стоимости земельных участков с Значение кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с Методическими указаниями, представляет собой произведение удельного показателя стоимости по данному виду функционального использования территории на площадь земельного участка [61] и определяется по формуле:

где КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./м2;

S – площадь земельного участка.

В целях корректирования метода расчета с учетом влияния обременений необходимо определить будущую структуру формулы.

Как следует из анализа, проведенного в главе 2, достаточно часто встречаются обременения, площадь которых охватывает земельный участок не целиком, а частично, следовательно, учет обременений следует производить только для той части земельного участка, которая, в связи с регламентом, имеет ограничения в использовании. Для введения коэффициентов, отражающих влияние обременений на кадастровую стоимость, необходимо определить характер зависимости кадастровой стоимости от характеристик обременений. Для этого был выполнен анализ взаимного расположения обременений и земельных участков.

На первом этапе был рассмотрен произвольный земельный участок (ЗУ) без обременений (рисунок 3.1). В этом случае его кадастровая стоимость оставалась неизменной и рассчитывалась по формуле (3.1).

Рисунок 3.1 – Схема земельного участка без обременений в использовании: КС – кадастровая стоимость земельного участка; Sзу – площадь земельного участка; УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от ВРИ На втором этапе анализа предполагалось, что на рассматриваемом земельном участке возникает обременение, что приводит к появлению на ЗУ двух частей: обремененной и необремененой (рисунок 3.2).

Как видно из рисунка 3.2, с увеличением доли площади, занимаемой обременением, кадастровая стоимость ЗУ уменьшается. При этом характер зависимости КС ЗУ будет иметь линейный характер, поскольку вводится только один фактор, способный изменить значение кадастровой стоимости.

Исходя из вышеизложенного, при расчете кадастровой стоимости обремененной части земельного участка предлагается использовать следующую формулу:

где УПКСобр – коэффициент УПКС, учитывающий коэффициент снижения стоимости за счет наличия обременения, УПКС – определенный в процессе ГКОЗНП, k – снижающий коэффциент.

Рисунок 3.2 – Схема земельного участка с обременением в использовании: КСнеобр – кадастровая стоимость необремененной части земельного участка; КС обр – кадастровая стоимость части земельного участка с обременением в использовании; S необ - площадь необремененной части земельного участка; S обр - площадь обремененной части земельного участка; УПКСнеобр – удельный показатель кадастровой стоимости, рассчитанный в процессе ГКОЗНП; УПКСобр – удельный показатель кадастровой стоимости, величина обремененной части земельного участка необходимо снизить в соответствии с нормативно установленным регламентом на площади обременения. Кроме того, одновременно с учетом степени ограниченности действия, необходимо учесть и тип взаимного положения земельного участка и его обремененной части. Для учета указанных влияющих факторов, снижающий коэффициент должен учитывать как влияние локализации, так и ограниченность действия.

В связи с этим предлагается ввести два коэффициента: коэффициент ограниченности действия kо и коэффициент локации klok.

Вынеся в выражении (3.2) УПКС за скобки получаем, что умножать УПКС следует не на сами коэффициенты, а на 1 kloc. (1 k o. ). Таким образом, от УПКС остается та часть, которая отражает сниженный за счет влияния обременений удельный показатель. Но поскольку при расчете кадастровой стоимости земельного участка с обременением в использовании происходит умножение УПКС на площадь, то коэффициент снижения УПКС за счет влияния обременений можно умножать на площадь обремененной части земельного участка, а УПКС вынести за скобки.

Итоговую кадастровую стоимость обремененного земельного участка предлагается рассчитывать по следующей формуле:

где: КС – кадастровая стоимость земельного участка;

УПКС – удельный показатель кадастровой стоимости, определенный в результате проведения государственной кадастровой оценки земель;

S необр.i – площадь i-той необремененной части земельного участка;

S обр. j – площадь части земельного участка, обремененной j-тым обременением;

k o. j – коэффициент ограниченности действия j-того обременения;

k loc. j – коэффициент локации j-того обременения.

Подобная структура формулы (без учета коэффициента локации) для снижения кадастровой стоимости предлагалась Севостьяновым А.В. [98], рассматривалась ранее в ходе данного исследования [121], а также использовалась Быковой Е.Н. и Бутиной В.В. для снижения кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения за счет влияния обременений [7].

Таким образом, кадастровую стоимость земельного участка с обременением в использовании предлагается определять как сумму произведений УПКС на площадь необремененной части земельного участка и УПКС на площадь обремененной части земельного участка, на разность единицы и коэффициента ограниченности действия и разность единицы и коэффициента взаимного положения земельного участка и его обремененной части [120].

3.2 Определение величин коэффициентов ограниченности действия и Как показано выше, влияние обременений зависит как от степени ограничения действия собственника в отношении принадлежащего ему обремененного имущества, так и от типа взаимного положения земельного участка и его обремененной части. В связи с этим, для учета степени ограниченности действия было предложено ввести коэффициент ограниченности действия kо, а для учета типа взаимного положения земельного участка и обременения – коэффициент взаимного положения (локации – location) klok.

используются два основных метода: статистический и экспертный.