«Подготовлено при финансовом содействии Национального фонда подготовки финансовых и управленческих кадров в рамках его Программы поддержки академических инициатив в области социально-экономических наук. Институт ...»

Национальный фонд подготовки кадров

Подготовлено при финансовом содействии

Национального фонда подготовки финансовых и

управленческих кадров в рамках его Программы

поддержки академических инициатив в области

социально-экономических наук.

Институт Национальный

профессиональной фонд подготовки

оценки кадров

А.В. Верхозина

М.А. Федотова

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

МЕЖДУНАРОДНОГО

И РОССИЙСКОГО

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В ОБЛАСТИ ОЦЕНОЧНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Москва «Интерреклама»

УДК 657.92(083)(075.8) ББК 65.053я В Редакционная коллегия:

д.э.н., профессор М.А. Федотова к.т.н., профессор Г.И. Микерин Авторский коллектив:

Верхозина Алена Валерьевна Федотова Марина Алексеевна — д.э.н., профессор В 36 Сравнительный анализ международного и российского законода тельства в области оценочной деятельности / А.В. Верхозина, М.А. Федотова. — М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 368 с.

ISBN 5 8137 В хрестоматии приводится сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности, а также подборка нормативных правовых документов, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации. Издание предназначено для юрис тов, профессиональных оценщиков, руководителей организаций, может быть использовано в качестве учебного пособия для преподавателей и сту дентов ВУЗов.

ISBN 5 8137 © Верхозина А.В., Федотова М.А., © Издательство «Интерреклама»,

СОДЕРЖАНИЕ

Часть 1. АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

§ 1. Международные стандарты оценки.............................. § 2. Европейские стандарты оценки................................. § 3. Австралия.................................................... § 4. Великобритания.............................................. § 5. Германия.................................................... § 6. Италия....................................................... § 7. Канада....................................................... § 8. Китай........................................................ § 9. Латвия....................................................... § 10. Литва........................................................ § 11. Новая Зеландия............................................... § 12. Польша...................................................... § 13. Сингапур..................................................... § 14. Соединенные Штаты Америки.................................. § 15. Таиланд...................................................... § 16. Финляндия................................................... § 17. Франция..................................................... § 18. Чехия........................................................ § 19. СНГ......................................................... § 20. Украина...................................................... § 21. Молдова..................................................... § 22. Узбекистан................................................... Часть 2. АНАЛИЗ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

§ 1. Субъекты оценочной деятельности.............................. § 2. Обязательное проведение оценки............................... § 3. Стандарты оценки............................................. § 4. Договор об оценке............................................. § 5. Лицензирование оценочной деятельности........................ § 6. Ответственность оценщиков.................................... § 7. Страхование ответственности оценщиков........................ § 8. Саморегулирование оценочной деятельности..................... § 9. Совершенствование действующего законодательства, Часть 3. НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ, РЕГУЛИРУЮЩИЕ

ОЦЕНОЧНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ

Федеpальный закон от 29.07.1998 г. № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Pоссийской Федеpации» (по состоянию на 25.03.2003).... Федеpальный закон от 8.08.2001 г. № 128 ФЗ «О лицензиpовании отдельных видов деятельности».................... Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 26.04.2002 г. № 270 «О pазмеpе и видах затpат на оpганизацию и пpоведение пpиватизации федеpального имущества»................ Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 20.08.99 г. № 932 «Об уполномоченном оpгане по контpолю за осуществлением оценочной деятельности в Pоссийской Федеpации».... Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 6.07.2001 г. № 519 «Об утвеpждении стандаpтов оценки»............. Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 11.02.2002 г.

№ 135 «О лицензиpовании отдельных видов деятельности»............. Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 7.06.2002 г.

№ 395 «О лицензиpовании оценочной деятельности».................. Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 19.04.2002 г.

№ 260 «О pеализации аpестованного, конфискованного и иного имущества, обpащенного в собственность госудаpства»......... Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 3.06.2002 г.

№ 377 «Об утвеpждении положения о министеpстве имущественных отношений Pоссийской Федеpации».................. Постановление пpавительства Pоссийской Федеpации от 11.11.2002 г.

№ 808 «Об оpганизации и пpоведении тоpгов по пpодаже находящихся в госудаpственной или муниципальной собственности земельных участков или пpава на заключение договоpов аpенды таких земельных участков».. Методические pекомендации по опpеделению pыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества Pоссии от 06.03.2002 г. № 568 р....................... Положение «О Совете потребителей оценочных услуг», утвержденные распоряжением Минимущества Pоссии от 02.09.2002 г. № 3062......... Pаспоpяжение от 2 сентября 2002 г. № 3061 р «О пpедоставлении инфоpмации юpидическими лицами и индивидуальными пpедпpинимателями, имеющими лицензию на осуществление Методические pекомендации по опpеделению pыночной стоимости интеллектуальной собственности, утверждены заместителем Министра имущественных отношений Косаревым С.Б.

Pаспоpяжение Министеpства имущественных отношений Pоссийской Федеpации от 13.05.2002 г. № 1185 р «Об опpеделении величины годовой аpендной платы за пользование федеpальным недвижимым имуществом, pасположенным в г. Москве»............... Pаспоpяжение Министеpства имущественных отношений Pоссийской Федеpации от 18.12.2002 г. № 4346 р «Об утверждении состава Совета потребителей оценочных услуг при Министерстве имущественных отношений Pоссийской Федерации».................. Методические pекомендации по опpеделению pыночной стоимости пpава аpенды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества Pоссии от 10.04.2003 г. № 1102 р...................... Постановление Министеpства тpуда и социального pазвития Pоссийской Федеpации от 27 ноября 1996 г. № 11 «Об утвеpждении квалификационной хаpактеpистики по должности «оценщик Извлечения из законодательства Pоссийской Федерации.............. Кодекс Pоссийской Федеpации об администpативных пpавонаpушениях Гpажданский пpоцессуальный кодекс Pоссийской Федеpации.......... Гpажданский кодекс Pоссийской Федеpации (часть пеpвая)............ Гpажданский кодекс Pоссийской Федеpации (часть тpетья)............ Земельный кодекс Pоссийской Федеpации от 25.10.2001 г. № 136 ФЗ.... Налоговый кодекс Pоссийской Федеpации (часть пеpвая).............. Налоговый кодекс Pоссийской Федеpации (часть втоpая).............. Бюджетный кодекс Pоссийской Федеpации.......................... Кодекс тоpгового моpеплавания Pоссийской Федеpации............... Аpбитpажный пpоцессуальный кодекс Pоссийской Федеpации......... Федеpальный закон от 25.04.2002 № 40 ФЗ «Об обязательном стpаховании гpажданской ответственности владельцев тpанспоpтных сpедств»....... Федеpальный закон от 21.12.2001 № 178 ФЗ «О пpиватизации госудаpственного и муниципального имущества»..................... Федеpальный закон от 29.11.2001 № 156 ФЗ Федеpальный закон от 07.08.2001 № 119 ФЗ Федеpальный закон от 26.10.2002 № 127 ФЗ «О несостоятельности (банкpотстве)»................................ Федеpальный закон от 08.02.1998 № 14 ФЗ «Об обществах с огpаниченной ответственностью».................... Федеpальный закон от 07.05.1998 № 75 ФЗ «О негосудаpственных пенсионных фондах».......................... Федеpальный закон от 16.07.1998 № 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»................................ Федеpальный закон от 13.04.1998 № 60 ФЗ «О конвеpсии обоpонной пpомышленности в Pоссийской Федеpации».. Федеpальный закон от 15.04.1998 № 66 ФЗ «О садоводческих, огоpоднических и дачных некоммеpческих объединениях гpаждан»..... Федеpальный закон от 19.07.1998 № 115 ФЗ «Об особенностях пpавового положения акционеpных обществ pаботников (наpодных пpедпpиятий)» Федеpальный закон от 08.07.1999 № 144 ФЗ «О pестpуктуpизации кpедитных оpганизаций»....................... Федеpальный закон от 05.03.1999 № 46 ФЗ «О защите пpав и законных интеpесов инвестоpов на pынке ценных бумаг»............. Федеpальный закон от 09.07.1999 № 160 ФЗ «Об иностpанных инвестициях в Pоссийской Федеpации».............................. Федеpальный закон от 21.07.1997 № 119 ФЗ «Об исполнительном пpоизводстве»................................. Федеpальный закон от 08.05.1996 № 41 ФЗ «О пpоизводственных коопеpативах»................................ Федеpальный закон от 10.01.1996 № 4 ФЗ «О мелиоpации земель»...... Федеpальный закон от 21.11.1996 № 129 ФЗ «О бухгалтеpском учете».... Федеpальный закон от 08.12.1995 № 193 ФЗ «О сельскохозяйственной коопеpации».............................. Федеpальный закон от 26.12.1995 № 208 ФЗ Закон PФ от 09.12.1991 № 2005 1 «О госудаpственной пошлине»........ Закон PФ от 29.05.1992 № 2872 1 «О залоге».......................... Постановление Правительства PФ от 27.07.2002 № «О поpядке и условиях пpоведения в 2002 году pестpуктуpизации и списания задолженности юpидических лиц, субъектов Pоссийской Федеpации и муниципальных обpазований по пpивлеченным Pоссийской Федеpацией целевым иностpанным кpедитам (заимствованиям) и кpедитам (ссудам) в иностpанной валюте, пpедоставленным за счет сpедств федеpального бюджета».............................. Постановление Правительства PФ от 11.04.2002 № «Об утвеpждении положения о напpавлении на пеpеpаботку или уничтожение изъятых из незаконного обоpота либо конфискованных этилового спиpта, алкогольной и спиpтосодеpжащей пpодукции».......

АНАЛИЗ ЗАРУБЕЖНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

В мировой практике основная цель регулирования деятельности оценщиков заключается в поддержании конкурентной среды и обес печении качества услуг оценщиков. В разных странах механизм до стижения этой цели различен, в государствах с развитой рыночной экономикой предпочтение постепенно отдается механизмам саморе гулирования, в государствах же с кризисным состоянием экономики заметно возрастает регулирующая роль государства.

Необходимо подчеркнуть, что во всем мире, несмотря на сущест вование значительного числа оценщиков, оценка не считается мас совой специальностью. Более того, эта специализация расценивает ся как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в боль шинстве случаев не граждане, а другие профессионалы — брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой ры ночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. При этом высокий профессиональ ный уровень тщательно поддерживается профессиональными орга низациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, — страны, в которых сущест вует определенное государственное регламентирование в форме ли цензирования, а также США, где пять лет назад было введено госу дарственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижи мости.

§ 1. Международые стандарты оценки Международные стандарты оценки разрабатываются Междуна родным комитетом по стандартам оценки (IVSC), международной организацией, объединяющей профессиональные организации оценщиков более чем 50 стран мира.

Ни в США, ни в Европе Стандарты оценки не рассматриваются в качестве свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижение согласованности между национальными стан дартами оценки и стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества.

Стандарты и связанные с ними нормативные материалы выража ют общее мнение около 50 государств членов IVSC.

Международные стандарты оценки имеют некоторую единую ос нову, прочный фундамент, отражающий единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

1 июля 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки, а 26 июля 2001 г. были приняты Международные стандарты оценки в редакции 2001.

Европейская группа оценщиков основных фондов была создана как некоммерческая ассоциация национальных организаций оцен щиков западноевропейских стран в 1977 г. В настоящее время она называется «Европейская группа ассоциаций оценщиков». Одна из главных целей создания этой организации — создание общих стан дартов оценки, представляющих взгляды профессиональных орга низаций во всех странах Европейского союза.

В настоящее время членами этой организации являются профес сиональные оценочные организации Европейского союза с актив ным и возрастающим участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы.

Область применения ЕСО распространяется на оценку объектов недвижимости и других видов основных средств, нематериальных активов, бизнеса, как для целей составления финансовой отчетнос ти, так и для иных целей.

Следует отметить, что Европейские стандарты оценки не имеют обязательного характера для членов организации, но рекомендуются для применения как представляющие лучший опыт, разработанный для включения в соответствующие нормативные акты Европейского союза и дающие импульс к принятию соответствующих националь ных стандартов стран ЕЭС.

Цели ЕСО — это обеспечение:

помощи оценщикам в подготовке согласованных отчетов для согласованных оценок путем использования стандартного оп ределения рыночной стоимости и подходов к оценке;

стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

точной основы для экономического анализа эффективного ис пользования земли и строительных ресурсов;

повышения понимания роли оценщика;

установления процедур, обеспечивающих точное, ясное, од нозначное определение стоимости в соответствии с националь ным законодательством и с Международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

Европейские стандарты оценки были приняты в последней ре дакции в 2000 г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 мето дических рекомендаций.

К ЕСО даются приложения, где рассмотрены вопросы, касаю щиеся сертификации оценщиков, рецензирования отчета об оценке, этики оценщика.

Любое отклонение от ЕСО может повлечь за собой коммерческие или правовые санкции.

В июне 1994 года по инициативе Австралийского Института Оценщиков и Земельных Экспертов был создан Австралийский Со вет по Стандартам Оценки. Цель деятельности Совета — определе ние позиции Стандартов в общей системе законодательства и вне дрение их в практику оценки. На данный момент издано более проектов стандартов практики оценки, которые частично утвержде ны Австралийским Советом.

Австралийский Институт Оценщиков также выпускает руковод ства по оценке, стандарты практики оценки для объектов оценки в промышленности, жилой недвижимости, доходной собственности, оценки для целей залога и т.д. В 1995 году было опубликовано Руко водство по Управлению Собственностью, в январе 1996 года — Руко водство по надлежащему осуществлению процесса приобретения коммерческой недвижимости.

Потенциальный кандидат в члены Австралийского Института оценщиков должен отвечать следующим требованиям:

иметь диплом аккредитованного образовательного учрежде работать в области оценки в течение не менее двух лет;

периодически повышать свою квалификацию.

Все члены Института должны проходить обязательные програм мы повышения квалификации и руководствоваться в своей деятель ности Кодексом чести.

В течение последних 30 лет отдельные штаты организуют комите ты по регистрации оценщиков.

В Австралии отсутствуют какие либо требования к отчету об оценке как на уровне законодательства, так и на уровне делового оборота. Результатом оценки могут являться как одностраничные за ключения, так и подробные отчеты. Форма отчета зависит от вида объекта оценки и цели оценки. Тем не менее отчет, составленный в любой форме, должен быть:

простым для понимания;

логично составленным;

содержательным.

Первоначально оценочная деятельность возникла в рамках про фессии сюрвейера (от англ. surveyor — землемер) в Великобритании в середине XIX столетия. В 1861 г. королем Великобритании была да рована хартия профессиональным сюрвейерам на право саморегули рования профессии и соответственно был создан Королевский инс титут чартерных сюрвейеров. Королевский институт чартерных сюр вейеров является крупнейшей в мире профессиональной организацией, объединяющей специалистов, связанных с недвижи мостью (архитекторов, агентов по операциям с недвижимостью, оценщиков и т.д.) и насчитывает в своих рядах более 70 тыс. членов в 100 странах мира. Для того чтобы получить звание члена Королев ского института чартерных сюрвейеров (The Royal Institution of Char tered Surveyors — RICS), необходимо получить университетское об разование в области недвижимости в одном из аккредитованных RICS университетов и пройти не менее чем 2 летнюю стажировку на фирме под руководством члена RICS. Таким образом, благодаря хо рошо организованной рекламе профессиональных организаций, не смотря на то, что клиенты могут прибегать к услугам любых оценщи ков, на практике они сотрудничают с членами таких организаций.

В Англии существует перечень практических положений требо ваний, которые оценщики обязаны соблюдать. «Руководство по оце ниванию» обязательно к применению практически во всех случаях проведения оценки. В данном документе закреплена необходимость письменно фиксировать факт проведения переговоров оценщика с заказчиком и достижения ими согласия по всем важным вопросам.

Установленные Руководством для определенных категорий объектов правила оценки должны применяться только для этих категорий.

Оценщики обязаны соблюдать требования о компетентности в той сфере оценки, которая интересует заказчика, а также неукоснитель но соблюдать требования законодательства. Называться документ об оценке может только «Отчет об оценке» или «Свидетельство об оцен ке», другие названия не применяются. Соблюдение указанного руко водства является обязательным требованием, его нарушение и отсут ствие убедительного обоснования отказа от его применения влекут за собой наложение Королевским обществом специалистов по не движимости дисциплинарных санкций.

Интересно отметить, что в Великобритании не существует госу дарственного регулирования деятельности оценщиков. Отсутствие государственного регулирования деятельности оценщиков привело к развитию добровольной общественной системы регулирования.

Именно ее авторитет позволяет пользователям ориентироваться в том, кто из оценщиков достиг приемлемого уровня компетенции и ведет свои дела с профессиональной добросовестностью, и дает воз можность самим оценщикам рекламировать свои услуги с позиции своей репутации как людей компетентных и приверженных профес сиональным правилам поведения. В частности, отчеты, не подпи санные членом RICS или подобной профессиональной организации (например, британской ассоциации оценщиков ISVA), доверием не пользуются и к сведению практически не принимаются.

Существует некоторый перечень практических положений тре бований, следовать которым обязаны британские оценщики всех специализаций:

1. «Руководство по оцениванию» обязательно к применению при любых оценках, за некоторыми исключениями.

Эти исключения составляют: общеправовая деятельность, арбит раж, вопросы налогообложения и компенсаций, деятельность агентств по продаже недвижимости.

2. Оценщики обязаны понимать требования клиента.

Это означает обязательность дискуссий с клиентом с тем, чтобы прояснить все его запросы. Факт такого обсуждения должен быть подтвержден письменно.

3. Оценка, выполняемая с определенной целью, должна строить ся на конкретной, определенной основе.

4. Определенные базисы для оценки должны применяться только для тех случаев, которые предусмотрены соответствующими практи ческими положениями «Руководства по оцениванию».

5. Ограничения, накладываемые на оценщиков.

Оценщики обязаны браться лишь за такие виды оценки, в кото рых они компетентны. Компетенция оценщика включает знание конкретного вида собственности и рынка, где ее можно найти, а так же подразумевает, что оценщик неукоснительно придерживается требований закона и иных нормативных актов. Оценщик вправе привлекать других специалистов, экспертов, оценщиков.

6. Инспекции, осмотры и исследования должны быть адекватны ми и проводиться для выяснения сути вопроса.

7. Минимальные требования к содержанию отчетов оценщика.

В качестве заглавия такого документа может быть лишь «Отчет об оценке» либо «Свидетельство об оценке». Озаглавливать документ «Сертификат стоимости» запрещается.

Применение британскими оценщиками в своей работе «Руковод ства по оцениванию» обязательно. Только в исключительных случа ях оценщик вправе отступать от него. Например, когда следование ему неуместно или непрактично. И все же это должна быть действи тельно экстраординарная ситуация, поскольку если RICS не убедят причины отхода оценщика от Положений Руководства, он подверга ется дисциплинарным санкциям. Результатом их может стать исклю чение данного оценщика из членов Королевского общества.

В Германии к практике оценочной деятельности предъявляются многочисленные требования, которые закреплены в основном в Постановлении об оценочной деятельности. Немцами применяется понятие «стоимость в текущих ценах», которая по сути является ре альной рыночной стоимостью и определяется чаще других видов стоимости, к которым законодательство относит: страховую сто имость, залоговую стоимость, полную стоимость согласно бюджет ному праву, условную стоимость репутации, опыта и деловых связей, а также другие виды.

В Германии законодательно закреплено требование к ведению сборников цен купли продажи, в которых регистрируются и оцени ваются сделки с земельными участками (параграф 195 Строительно го Кодекса Германии). Обработкой данных о сделках и формирова нием сборников занимаются специально созданные на различных уровнях управления экспертные комиссии по стоимости земельных участков (подразделения Комитета Оценщиков экспертов). Экс пертные комиссии на основе сборников составляют также списки данных, подлежащих официальному опубликованию и позволяю щих облегчить применение сравнительного подхода к оценке недви жимости. В перечень этих данных входят индексы цен на земельные участки, данные о среднем уровне операционных расходов, процент ные ставки.

Основы оценки земельных участков закреплены также в Поста новлении о принципах определения стоимости земельных участков в текущих ценах от 06.12.1988 с изменениями от 18.08.1997 (BGBI I 1988, 2209).

В части страхования гражданской ответственности оценщиков в Германии на основе сложившейся практики можно выделить сле дующие объекты страхования:

профессиональная ответственность на срок действия сертифи ката (лицензии);

страхование профессиональной ответственности на срок 30 лет после проведения оценки;

риск несения ответственности за причинение убытков Заказ риск несения ответственности за причинение убытков третьей стороне, явившейся пользователем результатов оценки.

Практика оценочной деятельности в Германии в большей степе ни ориентируется на происходящие на рынке процессы, благодаря непосредственной связи оценки с наблюдением за рынком. Как и в других странах, здесь применяются классические подходы к оценке (сравнительный, доходный, затратный), на основе которых исполь зуется огромное количество других методик.

Основные виды оценки в Германии:

Оценка для целей бухгалтерской отчетности.

Оценка при заключении сделок.

Оценка для целей ипотечного кредитования.

Оценка для целей налогообложения и наследования.

Оценка портфелей недвижимости.

Большинство оценщиков Германии первоначально работали в банковском деле, в области управления недвижимостью, в области земельного дела. Если у оценщика есть высшее образование в облас ти архитектуры или инженерного дела, или он является специалис том в сфере своей первоначальной работы, то после соответствую щих экзаменов его могут зарегистрировать в местной Торговой пала те как «публично назначенного эксперта».

Для получения данного статуса заявитель обязан:

иметь соответствующие знания в области оценки;

иметь соответствующие технические знания;

иметь ученую степень в области архитектуры, инженерного де ла или при наличии степени в смежных областях иметь пяти летний опыт в области экономики, технологии или права;

предоставить на экспертизу макет отчета;

успешно сдать квалификационный экзамен.

Профессиональной организацией оценщиков в Италии является Итальянский институт по оценке недвижимости (ISiVI).

В Итальянском законодательстве нет специального положения об оценке недвижимости, как в отношении принципов прозрачности ее проведения, так и ее качества, а также в отношении новой профес сии оценщика недвижимости.

Более того, отсутствуют какие либо государственные или обще ственные постановления о надзоре за проведением оценки недвижи мости.

В Италии суды или другие государственные учреждения ведут списки оценщиков, которым доверяется определение стоимости не движимости. Во всяком случае, отсутствует официальная процедура проверки оценщиков с целью подтверждения их подготовки или обязательного посещения ими специальных курсов по методологии оценки. Иногда требуется, чтобы оценщик был ведущим членом не кой ассоциации или профессиональной корпорации, или чтобы он имел какую либо ученую степень.

Итальянский закон закрепляет особую концепцию стоимости, которой должны придерживаться оценщики собственности. Напри мер, взаимосвязь между оценкой недвижимости, общественными работами и городской застройкой была отражена в двух специфиче ских законах: № 109/94 и № 415/98 (более известные как акты Мер лони). Эти законы описывают процесс передачи подрядчику права владения недвижимостью, принадлежащей муниципальным учреж дениям, для того, чтобы частично или полностью возместить затраты подрядчика на строительство. Сложность правильного определения стоимости (с учетом критериев оценки и налоговых правил) делает инвестирование в недвижимость и управление недвижимостью все более трудоемким.

Профессиональной организацией оценщиков недвижимости в Канаде является Канадский Институт Оценки (далее — Институт), образованный в 1938 году. Институт вошел в состав Совета по Стан дартам Оценки и формально принял Единые Стандарты Професси ональной Оценочной Практики. В состав Института входят две ор ганизации: Канадский институт аккредитованных оценщиков и Объединение канадских оценщиков резидентов. В последнюю орга низацию входят индивидуальные предприниматели, имеющие право оценивать имущественные комплексы, состоящие не более чем из четырех объектов жилой недвижимости.

Институт проводит образовательные программы в регионах через свои территориальные подразделения путем привлечения образова тельных учреждений и специалистов в области оценки. Члены Инс титута осуществляют свою деятельность на основании Правил эти ки, Профессиональных правил оценки и Единых Стандартов Оце ночной Практики.

Институтом введено обязательное повышение квалификации и проведение повторной сертификации.

Государственное регулирование оценочной деятельности дейст вует только в двух провинциях — New Brunswick и Quebeс, где обяза тельное требование к оценщику — членство в территориальном орга не Института.

В развитие Единых Стандартов Институтом было выпущено Ру ководство по оценке собственности как объекта инвестирования в качестве методических рекомендации по проведению оценки этого специфического объекта.

С активизацией реформ в экономике страны возросла потреб ность в независимой оценке имущества. В 1989 году как результат со циальных и экономических изменений при содействии Правитель ства Китая в стране официально появилась профессия оценщик.

В начале Государственный Совет создал административный ор ган для контроля за оценочной деятельностью путем издания соот ветствующих нормативных актов. Затем в 1993 году было образовано Китайское Общество Оценщиков как саморегулируемая организа ция, имеющая более 30 региональных отделений.

Основным документом, регулирующим оценочную деятельность в Китае, является Положение об оценке государственной собствен ности (Regulations on appraisal for State Owned Assets), изданное Го сударственным Советом в ноябре 1991 года. В Положении раскры вается понятие объекта оценки, подходы и процесс оценки, органи зация процесса оценки и ответственность оценщика. В развитие данного Положения вышли несколько документов, определяющих требования к квалификации оценщика, требования к получению статуса Сертифицированного Оценщика, требования к отчету об оценке и т.п.

Система сертификации оценщиков была введена Правительством в 1995 году. Статус Сертифицированного Оценщика получают спе циалисты, сдавшие единый общенациональный экзамен и соответ ствующие установленным требованиям к опыту работы в оценке.

Первый единый экзамен был проведен в 1996 году.

В развитие Положения об оценке государственной собственности в 2001 году в Китае изданы Стандарты оценки нематериальных акти вов. В ближайшие 2—3 года в Китае планируется издание Стандартов оценки основных объектов оценки.

Развитие оценочной деятельности в Латвии началось в 1994 году с момента создания Латвийской Ассоциации Оценщиков Собствен ности. Осенью 1995 года была открыта Школа оценщиков недвижи мости при Латвийском Университете.

Основным документом, определяющим требования к квалифика ции оценщиков Латвии, является Постановление (regulations) № Кабинета Министров Латвии. Согласно данному Постановлению, образование и сертификация оценщиков осуществляются на основе требований Европейской группы ассоциаций оценщиков TEGOVA.

При этом оценщик должен проводить оценку в соответствии с Меж дународными Стандартами Оценки и застраховать свою ответствен ность в течение трех месяцев с момента начала оценочной деятель ности.

В 1998 году Латвийской Ассоциацией Оценщиков Собственности были изданы требования к содержанию отчета об оценке. Тем не ме нее при оценке объектов залога для банков до сих пор составляется краткое экспертное заключение.

На данный момент также действует Постановление № 348 Каби нета Министров Латвии о лицензировании отдельных видов деятель ности и постановление Службы Земельного Реестра Латвии (Land Register of Latvia) о выдаче специального разрешения юридическим лицам — оценочным организациям. Постановление Службы Земель ного Реестра вводит лицензирование оценочной деятельности, осу ществляемой юридическими лицами, с 26 марта 2001 года.

В марте 1994 года была образована Литовская Ассоциация Оценщиков Собственности (далее — Ассоциация). В течение неко торого времени эта организация была единственным регулятором и координатором на рынке оценочных услуг. Позднее в эту работу включились Министерство Финансов Латвии, образовательные уч реждения и некоторые другие организации.

В июле 1994 – августе 1995 года Ассоциация впервые провела подготовку профессиональных оценщиков. Обучение проходило в три этапа, целью обучения было помочь оценщикам привести тради ционную технику оценки собственности, применяемую в командной экономике, в соответствии с международными принципами и подхо дами к оценке. К началу курсов Ассоциацией уже было издано Вре менное руководство по оценке и переведено на литовский язык Руководство по оценке основных фондов, изданное Европейской группой оценщиков основных фондов. На основе Временного ру ководства было принято Руководство по оценке, утвержденное Пос тановлением Правительства Литвы 14 февраля 1996 года.

Руководство по оценке наряду с Общими принципами Оценки Собственности (утверждены постановлением Правительства Литвы № 440 от 28 марта 1995 года) являются документами, в наибольшей степени способствовавшими развитию оценочной деятельности в Литве. В этих документах были определены, раскрыты и утверждены подходы к оценке и процедура оценки. При этом мировая практика была адаптирована к экономике Литвы. Впоследствии в стране были опубликованы Международные Стандарты Оценки и Европейские Стандарты Оценки.

Еще в момент образования Ассоциации выдвигались предложе ния по проведению сертификации оценщиков. Задача установления системы сертификации оценщиков в стране была возложена Прави тельством Литвы на Министерство Финансов. Тем не менее Ассоци ация также оказала существенное влияние на выполнение этой зада чи. В мае 1995 года при Министерстве Финансов был создан Коми тет по сертификации оценщиков. Половина членов Комитета одновременно являлись членами Ассоциации. Постановка системы сертификации заняла около года. До экзаменов на сертификацию допускались только оценщики с высшим образованием, имеющие от одного до трех лет опыта работы по специальности. Экзамены про ходили по трем дисциплинам: оценка недвижимости, оценка движи мого имущества, оценка бизнеса. Официально сертификация оцен щиков началась в июне 1996 года.

Со временем стала очевидна необходимость ужесточения требо ваний к оценщикам. В связи с этим при Министерстве Финансов была создана рабочая группа, которая, изучив и обобщив соответст вующий опыт около десяти стран, выпустила Условия и ограничения присвоения квалификации оценщикам (утверждены Постановлени ем Правительства от 28.09.1998). Этим документом была законода тельно закреплена четырехуровневая система квалификации оцен щиков. Для присвоения соответствующей квалификации были вы делены два основных критерия: образование и профессиональный опыт. На данный момент оценщикам присваиваются следующие квалификации: помощник оценщика, оценщик, ведущий оценщик и эксперт оценщик.

Оценочная деятельность на территории Литвы осуществляется на основе положений Закона об основах оценки бизнеса и собственнос ти, принятого в мае 1999 года и вступившего в силу 1 июля 1999 года.

Данный Закон раскрыл некоторые положения и внес дополнения в Общие принципы Оценки Собственности и в Руководство по оценке собственности. Важным дополнением стало введение обязательного страхования гражданской ответственности оценщиков. У оценочной организации должно быть два обязательных документа: сертификат, дающий право на осуществление оценочной деятельности, и страхо вой полис. Закон предполагает определение рыночной стоимости или ликвидационной стоимости для объектов, находящихся в залоге.

Закон также устанавливает, что результатом оценки может быть только Отчет об оценке, и приводит требования к его содержанию.

Документом, регулирующим профессиональную деятельность оценщиков в Литве, является также Кодекс Этики, официально ут вержденный Министерством Финансов 20 мая 1997 года.

Профессиональной организацией оценщиков в Новой Зеландии является Новозеландский институт оценщиков (далее — Институт), действительный член Международного комитета по стандартам оценки. Еще в 1985 году Институт опубликовал серию стандартов оценки, основанных на Международных стандартах. В марте Стандарты были изданы повторно с учетом изменений, внесенных на международном уровне. Периодически Институт выпускает Обозрения, содержащие последние изменения в стандартах и прово дит периодические консультации с Обществом Уполномоченных Бухгалтеров Новой Зеландии с целью обеспечения соответствия стандартов оценки и правил ведения бухгалтерского учета в стране.

Институт также выпускает руководства по оценке специфических объектов: заложенного имущества, имущества как объекта страхова ния и т.д.

Государственное лицензирование оценщиков в Новой Зеландии было предусмотрено еще Законом об Оценке в 1948 году, впоследст вии порядок был изменен. Сейчас оценщики, желающие получить право оценивать землю на платной основе, должны быть зарегистри рованы в Комитете по регистрации оценщиков и иметь на момент регистрации годовой сертификат на осуществление практики. Все зарегистрированные оценщики должны быть членами Института оценщиков. При проведении оценки оценщики руководствуются общим Кодексом этики и Руководством по оценке соответствующе го объекта оценки, которые изданы Институтом.

Жалобы на некачественную оценку поступают в Комитет по ре гистрации оценщиков. Если оценка действительно признается нека чественной, то оценщик может быть исключен из списка зарегист рированных оценщиков. В случае существенных нарушений дело пе редается в суд, наказанием может являться лишение свободы сроком более двух лет.

Для получения статуса зарегистрированного оценщика послед ний должен представить в Комитет на экспертизу шесть отчетов, со ставленных за последний год. При этом кандидаты должны быть старше 25 лет.

Требования к получению статуса зарегистрированного оценщика:

наличие минимум двухлетней практики в области оценки;

успешное прохождение собеседования в Комитете;

наличие документального подтверждения проведения как ми нимум 60 работ по оценке;

наличие рекомендаций специалистов.

У Новозеландского института оценщиков есть международные соглашения с профессиональными организациями Австралии, Вели кобритании и Канады, согласно которым оценщики этих стран в случае их иммиграции в Новую Зеландию при соблюдении соответ ствующих требований имеют право членства в Институте.

Регулирование оценочной деятельности на уровне професси ональной организации осуществляет Польская Федерация Оценоч ных Ассоциаций (PFVA).

Законами, которые положили основу для образования профессии оценщика, явились Акт от 4 октября 1991 г. «Об Изменений Некото рых Условий Обеспечения Жилых Инвестиций» и «Поправки к Не которым Актам» (Dz. U.Nr 103, poz.446), внесшие дополнения в За кон о Геодезии и Картографии от 17 мая 1989 г. (Dz. U.Nr 30, poz.163). Актом об Изменении Некоторых Условий признавалось, что оценка недвижимости — независимая специальность, практи куемая оценщиками, которые после завершения требуемого теоре тического курса и практики получили лицензию, выдаваемую Министерством Территориального Планирования и Хозяйства (ны не Государственный Комитет по Жилью и Застройке). Целью изда ния упомянутых выше законов была подготовка высококвалифици рованных специалистов, чьи знания должны были проверяться на экзамене, проводимом специальным Экзаменационным Комитетом.

Система сертификации оценщиков недвижимости существовала и до этого, но в ней раньше было лишь два уровня, занимающихся сер тификацией — губернаторы воеводств и министр Территориального планирования и Хозяйства.

Оценка недвижимости признается отдельной профессией Актом об Управлении Недвижимостью 1997 г., который содержит ряд де тально прописанных статей, относящихся как к оценке, так и к про фессиональной ответственности и требует соблюдения професси ональных стандартов в оценочной практике.

В новой системе государственного лицензирования после прохож дения письменного и устного экзаменов оценщики получают лицен зию, выдаваемую Президентом Государственного Комитета по Жилью и Застройке. Важно отметить, что по этому поводу между Президен том и Федерацией Оценщиков (PFVA) заключается соглашение. Сам же прием экзаменов, равно как обучение и повышение квалификации, организуются и проводятся Федерацией. Польские оценщики за свою деятельность отвечают перед Комитетом Профессиональной Ответ ственности, который хотя и входит в состав Государственного Комите та, но состоит из членов, избираемых Федерацией.

Для получения лицензии кандидат должен:

иметь ученую степень или сертификат высшей школы в облас ти науки, экономики или права;

пройти курсы повышения квалификации;

представить на экспертизу выполненные отчеты;

успешно сдать устный и письменный экзамены.

Следует иметь в виду, что наличие лицензии является обязатель ным при проведении оценки для государственных органов, но любой оценщик (в том числе иностранец) может заниматься оценочной де ятельностью индивидуально. Тем не менее при оценке имущества юридических или физических лиц при наличии нескольких оценщи ков заказ получает оценщик, имеющий лицензию.

При проведении оценки используются следующие нормативные акты: Акт об Управлении недвижимостью 1997 г. и девять дополни тельных подзаконных актов к нему, Акт о Территориальном Разви тии (Проектировании), Акт о Защите Сельскохозяйственных и Лес ных владений.

Акт об Управлении недвижимостью 1997 г., регулирующий оце ночную деятельность, требует соблюдения Профессиональных Стандартов. Согласно требованиям этого Акта оценка недвижимос ти может проводиться лишь лицензированным оценщиком.

Профессиональные Стандарты оценки обязательны к примене нию и используются наряду с законодательными требованиями.

Большинство оценщиков в Сингапуре являются сотрудниками Агентств Недвижимости. В зависимости от размера фирмы оценщик либо занимается непосредственно оценкой, либо совмещает ее с обязанностями консультанта по управлению недвижимостью и т.п.

Часть оценщиков работает на банки или государственные струк туры. Такие оценщики не проводят оценку для клиентов со стороны, осуществляя только внутреннюю оценку.

В настоящее время деятельность по управлению недвижимостью, в том числе оценка, регулируется Законом о лицензировании де ятельности аукционов. Согласно этому закону, право на проведение оценки активов или реализацию активов дается только лицензией при наличии у соискателя соответствующей квалификации и не ме нее года опыта работы в области оценки. Деятельность оценщиков, работающих в банках или государственных учреждениях, лицензи рованию не подлежит. При этом эти оценщики не могут иметь внеш них клиентов и осуществлять оценку на платной основе. Тем не ме нее данная категория оценщиков имеет право на получение лицен зии со всеми вытекающими последствиями.

Сингапурский институт экспертов и оценщиков — единственная профессиональная организация, представляющая интересы экспер тов в области земельного дела, руководителей проектов, оценщиков и риэлторов. Институт был сформирован в 1968 году вместо реги онального отделения Королевского общества специалистов по не движимости (The Royal Institution of Chartered Surveyors — RICS). В 1982 году в состав Института вошла Ассоциация оценщиков недви жимости Сингапура.

Развитая система профессионального саморегулирования оце ночной деятельности также существует в США, где с середины 30 х годов действует Институт оценки, в настоящее время объединяю щий в своих рядах более 15 тыс. членов. Институт ведет собственную систему подготовки оценщиков. Программа подготовки составляет порядка 400 часов и разбита на 2 уровня по четыре недельных курса в каждом. Для получения профессионального звания Член института оценки должен иметь необходимый стаж практической работы не менее 5 лет. Говоря о развитии профессиональной инфраструктуры рынка оценки в США, необходимо отметить, что помимо Института оценки, который, несомненно, является самой престижной профес сиональной организацией, действует порядка 7 других професси ональных структур. Особо следует отметить Американское общество оценщиков — многодисциплинарную профессиональную организа цию, объединяющую в своих рядах более 6 тыс. членов, в том числе оценщиков бизнеса, машин, оборудования, ювелирных изделий.

В последнее десятилетие в США было введено лицензирование оценочной деятельности. До этого «оценщиком» в принципе мог быть кто угодно. Причиной для перехода к государственному лицен зированию стали убытки американских кредитно сберегательных институтов в результате некомпетентной и некачественной оценки.

В США введены следующие требования для получения лицензии:

наличие высшего образования;

прослушивание курса «Стандарты Профессиональной Практи прослушивание курса «Составление отчета и анализ в оценке»;

сдача квалификационного экзамена;

получение достаточного количества баллов за отчет, представ ленный соискателем на получение лицензии;

наличие 4 500 часов практики проведения оценки.

Еще в 1989 году Конгресс США принял Акт о Реформе финансо вых институтов. Одной из целей издания этого Акта было предотвра щение незаконной деятельности в сфере оценки путем введения обязательного лицензирования или сертификации оценщиков. Пол номочия по проведению лицензирования и сертификации были де легированы каждому штату. 31 декабря 1992 года вступил в силу по рядок лицензирования на федеральном уровне, при этом каждый штат имеет право устанавливать свои требования к получению ли цензии. Сейчас оценщик должен получать лицензию или сертифи кат в том штате, в котором расположены оцениваемые активы. Это требование осложнило деятельность оценщиков, которые практику ют более чем в одном штате.

Тем не менее в США в настоящее время значение професси ональных организаций оценщиков очень велико. Они предлагают членам профессиональное образование на высоком уровне и откры вают возможность практикующим профессионалам влиять на зако нодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких то нарушениях, в случае, если ре зультат дела может отразиться на профессии в целом.

Очень важно, что ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возмож ность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогич ным бизнесом в стране и по всему миру.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и в дру гих странах (Канада, Мексика и др.), разрабатываются и утвержда ются Советом по стандартам оценки фонда оценки — некоммерче ской образовательной организацией, основанной в 1987 г. ведущими профессиональными организациями США.

ЕСПОП были первоначально разработаны Специальным Коми тетом по разработке Единых стандартов в 1986—1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987 г.

Данные Стандарты предназначены для оценщиков и пользовате лей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты обязаны оценщики для повышения уровня оценки. Потребителям оценочных услуг над лежит требовать проведения работ в соответствии с данными Стан дартами.

Важную роль в деятельности оценщика занимают этические обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные ком ментарии и начинаются с Положений об этике.

Ежегодно Совет по Стандартам Оценки (The Appraisal Standarts Board) публикует сборник Единых Стандартов, в который входят также все изменения, внесенные в Стандарты за предыдущий год, все Постановления, изданные в соответствии со Стандартами, а также Экспертные Мнения, являющиеся комментариями к Стан дартам.

В Таиланде действуют две профессиональные организации: Ассо циация Оценщиков Таиланда, в которую входят оценщики — физи ческие лица (образована в 1986 году) и Тайская Ассоциация Стан дартов оценки, в которую входят оценочные компании (образована в 1993 году).

Все отчеты в Таиланде составляются оценочными компаниями и подписываются их ведущими оценщиками.

Еще в 1992 году представители независимых оценочных фирм сформировали рабочую группу по поручению Ассоциации Оценщи ков для составления проектов национальных стандартов оценки. За основу были взяты стандарты Европы, США и Малайзии, которые затем были модифицированы с учетом тайской практики оценки.

В Таиланде «квалифицированным оценщиком» является сотруд ник компании, отвечающей следующим требованиям:

в компании должны работать минимум два ведущих оценщика, имеющих право подписать отчет, составленный компанией;

руководство компании и учредители не должны иметь прямой или косвенной заинтересованности в проведении оценки;

ведущие оценщики фирмы должны быть аккредитованы Ассо циацией Оценщиков Таиланда.

Для контроля за качеством и правильностью применения стан дартов оценки Тайская Ассоциация Стандартов оценки проводит ежемесячные встречи с представителями компаний, на которых об суждаются деятельность компаний, их ответственность перед клиен тами, формы отчетов, требования к информационной базе оценки и т.д.

Образовательные учреждения, как государственные, так и негосу дарственные, проводят сертификацию оценщиков собственности.

На данный момент в Таиланде еще не введено обязательное ли цензирование, но существуют реестры квалифицированных оцен щиков, выпускаемые Банком Таиланда и Комиссией по ценным бу магам и фондовому рынку.

В последние годы в законодательство Финляндии были внесены изменения, регулирующие оценку объектов недвижимости. В част ности, законодательно предусмотрена оценка активов инвестицион ных фондов с привлечением независимых оценщиков.

Новый закон «Об ипотечных банках» (ACT on Mortgage Banks) предполагает, что для кредитования под залог крупных объектов не движимости банки также должны привлекать независимых оценщи ков. Соблюдение вышеуказанных требований контролирует Финан совая Инспекция Финляндии.

Все большее развитие получает интеграция деятельности профес сиональных аудиторов и оценщиков.

Оценка недвижимости в Финляндии может осуществляться без лицензии. Оценочная деятельность регулируется общими нормами гражданского права. Не существует специальных профессиональных требований к оценщикам, за исключением случаев определения спе циальной стоимости.

Оценка как специальная сфера деятельности выделилась в Фин ляндии в 70 х годах ХХ века после введения отделов оценки в круп ных агентствах недвижимости, затем появились небольшие оценоч ные компании.

Саморегулирование в сфере оценки недвижимости осуществляет ся в Финляндии тремя организациями: Финской Ассоциацией Оценки Недвижимости (SKAY), Ассоциацией Аккредитованной Оценки Недвижимости (KA), Аккредитованными Оценщиками Не движимости (AKA). Все три организации тесно взаимодействуют между собой.

В Финляндии требование к страхованию ответственности оцен щиков не является обязательным. Как правило, застрахована ответ ственность только крупных оценочных компаний. Страхование от ветственности не обязательно даже для аккредитованных оценщиков.

Проблема состоит и в том, что окончательно не определен объект страхования, способ определения величины покрытия и т.д. При этом не существует прецедентов подачи судебных исков к оценщикам. По скольку не существует специальных нормативных актов, регулирую щих ответственность оценщика, то возмещение потенциальных убыт ков осуществляется на основе общих норм гражданского права, за крепленных в Акте «О фондовом рынке» (Securities Market Act), Акте «Об убытках» (Act of Damage). Согласно Акту «Об убытках», субъект может нести ответственность за преднамеренное или ненамеренное причинение убытков противоположной стороне по сделке.

Во Франции в основном регулируется оценка недвижимости для суда, а также оценка сельскохозяйственных земель и лесных масси вов. В связи с этим еще в 1990 году Французский Институт Оценки Недвижимости (IFEI) обратился к крупнейшим профессиональным организациям с предложением о создании общих принципов де ятельности членов профессиональных организаций оценщиков, ко торыми последние руководствовались бы в своей работе. Впервые в 1993 году была издана Хартия оценщиков недвижимости (Charter of real Estate Valuers), которая затем была дополнена в 1996 году. В году также вышла новая редакция Руководства по практике оценки недвижимости и были изданы Этические принципы оценщиков. Все эти документы соответствуют требованиям современного француз ского законодательства и нормам гражданского права.

Эти документы должны послужить основой прежде всего для бо лее полного и ясного восприятия самого процесса оценки недвижи мости, а также для лучшей организации этого процесса.

В первом разделе Хартии «Общие принципы оценки недвижи мости» дается понятие оценки и оценщика, рассматриваются осно вы профессиональной этики оценщика, его обязанности и отноше ние с клиентами, определяются основные подходы и методы оценки.

Во Франции оценщиком недвижимости признается человек, ко торый либо:

имеет необходимые знания по специальности, подтвержден ные дипломом или сертификатом;

имеет диплом о высшем образовании не в области оценки, но прошедший специальные курсы переподготовки;

имеет практический опыт работы с недвижимостью не менее 7 лет, в том числе в сфере оценки недвижимости — в течение 4 последних лет.

При этом эксперт оценщик должен периодически повышать квалификацию в сфере экономики, права, налогообложения и бух галтерского учета с целью обеспечения наиболее качественного уровня предоставляемых услуг.

При проведении оценки оценщик должен быть полностью объек тивным, не допускать какого либо давления со стороны, не разгла шать сведения, предоставленные заказчиком, третьим лицом, вы полнять работу в установленные сроки. Эксперт не должен иметь имущественной или иной заинтересованности в результатах оценки.

При наличии такой заинтересованность он должен отказаться от проведения оценки.

Второй раздел Хартии «Методологическое руководство по оценке материальных активов» раскрывает понятие различных видов стои мости, описывает суть различных методов оценки, дает определение ставки дисконтирования и нормы возврата.

Третий раздел «Проведение оценки с надлежащим усердием»

(Guide to due diligence) определяет два способа оформления результа тов оценки: отчет и заключение (instruction). В этом же разделе опре деляются организационные основы осуществления оценочной де ятельности.

Как правило, результаты оценки оформляются в виде отчета, в котором содержатся необходимые допущения и условия, анализ рынка объекта оценки, описание местоположения объекта, состав оцениваемых прав, количественная и качественная оценка объекта и необходимые выводы.

Тем не менее в ряде случаев эксперт оценщик может составлять экспертные заключения, в частности при:

актуализации ранее составленного отчета или проведении про межуточной оценки;

экспертной оценке одного и того же объекта, проводимой каж экспертизе отчета об оценке;

аудите объектов недвижимости.

Четвертый раздел Хартии также касается этических принципов проведения оценки недвижимости.

Хартия является руководством для оценщиков недвижимости и источником информации для любого юридического или физическо го лица, так или иначе использующего результаты оценки недвижи мости в своей деятельности.

Основные виды оценки, осуществляемой во Франции:

Оценка для бухгалтерской отчетности компаний, котирующих Оценка при выдаче залоговых ссуд, регулируемая Рекоменда циями, изданными Банковским Комитетом, а также особыми требованиями, предъявляемыми к Обществам Кредита Societes de Credit Foncier.

Оценка при уплате налогов с недвижимости. Обычно оценщи ками недвижимости не осуществляется. Этот вид оценки осно ван на так называемом значении величины арендной стоимос ти, которую до настоящего времени едва ли можно было соот носить с рыночной стоимостью.

Принудительная оценка или оценка при взимании налогов. В этой области существуют определенные правила и Постанов ления суда. Их можно найти в различных документах Минис терства финансов и Французского правительства.

Во Франции законодательному регулированию подлежит де ятельность очень узкого круга оценщиков. Деятельность оценщиков сельскохозяйственных земель и лесных массивов и оценщиков при судах регулируется законами, изданными еще в 70 х годах ХХ века.

Реестр оценщиков данных категорий ведется соответственно в Ми нистерстве сельского хозяйства и в Министерстве внутренних дел.

Остальные категории оценщиков действуют независимо, как пра вило, работая на объединения независимых оценщиков или на бан ки. При этом существует группа так называемых «оценщиков нало говиков», работающих на Министерство финансов, и оценщиков, работающих только с правительством.

Профессиональной организацией, регулирующей оценочную де ятельность в Чехии, является Чешская Палата Оценщиков (CCA).

Национальным органом по сертификации оценщиков является Чешский институт аккредитации, предоставляющий право Чешской Палате проводить сертификацию.

Чешская Палата Оценщиков была создана 27 марта 1992 года, как независимая и некоммерческая ассоциация физических и юридиче ских лиц, работающих в области оценки недвижимости (Актовая За пись 83/1990 Coll.). В тот же день был подписан и Устав CCA. Основ ные направления деятельности CCA состоят в том, чтобы содейство вать работающим в области недвижимости оценщикам, разрабатывать принципы и методологию оценки недвижимости, со бирать необходимую для оценщиков информацию, а также повы шать квалификацию оценщиков. Членство в Палате оценщиков не является обязательным требованием к ведению деятельности.

В настоящее время не существует никакого специального зако нодательства, регулирующего оценку недвижимости. В стране были разработаны стандарты по оценке недвижимости, земли, бизнеса, стоимости финансовых активов (облигации, акции и т.д.), оценке движимого имущества, материальных и нематериальных активов и сырьевых ресурсов. Все члены CCA обязаны соблюдать требования Стандартов при проведении оценки. Соблюдения Стандартов CCA при проведении оценки требуют государственные Банковские Уч реждения Чешской Республики. Стандарты также используются в деятельности Коммерческого банка Праги, HYPO Банком (Прага), CE Capital Bank of Prague, the Bank Austria Creditanstalt банками и т.д.

Оценщик, согласно национальным стандартам Чехии, должен быть опытным специалистом, хорошо разбирающимся в текущих экономических тенденциях, спросе и предложении на рынке и в правовых нормах. Его профессиональные знания должны быть раз носторонними и включать владение методологией, знание экономи ки и законодательного регулирования.

В Чехии действую две группы оценщиков. Первая группа — су дебные эксперты, зарегистрированные в реестре областных судов и назначаемые на проведение оценки председателем областного суда.

Вторая группа — сертифицированные оценщики — физические ли ца. Деятельность экспертов регулируется законом «О судебных экс пертах и переводчиках».

Сертифицированные (лицензированные) оценщики могут иметь лицензию трех видов: на оценку недвижимого имущества, на оценку движимого имущества, на оценку финансовых активов. Для получе ния лицензии соискатель должен представить собственную систему оценки. Желательно, чтобы эта система соответствовала Междуна родным стандартам оценки.

В части информационного обеспечения оценочной деятельности в Чехии ведутся специальные регистры, в которых указаны собствен ники объектов недвижимости, характеристики самих объектов, ус ловия владения. Информация, содержащаяся в регистрах, является общедоступной. Имеются также так называемые карты цен, где с разбивкой по кадастрам указываются цены объектов недвижимости.

В существующих условиях переходной экономики Чешской Рес публики потребителями оценочных услуг в основном являются бан ки. Оценка прежде всего используется для следующих целей:

Оценка при слиянии поглощении.

Оценка кредиторской задолженности.

Оценка акций.

Оценка недвижимости для реализации и определения налого облагаемой базы.

В сентябре 2001 года на Международном конгрессе оценщиков «Глобализация оценочной деятельности» (г. Чолпон Ата, Кыргызская Республика) был подписан Учредительный договор о создании меж дународной некоммерческой организации — Совета объединений оценщиков СНГ (СОО СНГ). В состав Совета вошли объединения оценщиков Азербайджана, Белоруссии, Казахстана, Кыргызстана, Молдовы, России, Украины. Целями деятельности Совета являются:

координация деятельности национальных объединений оцен щиков и представление их интересов;

содействие развитию системы оценочной деятельности в СНГ;

содействие в развитии нормативно правовой базы в области оценки и смежных областях;

содействие в повышении профессионального уровня оценщиков.

Оценка обеспечения ссуд в Украине является одним из важней ших сегментов рынка оценочных услуг. По объему этот сегмент усту пает только услугам по оценке государственного имущества при при ватизации и передаче в аренду.

Уже в 1993 году банки начали взаимодействовать с независимыми оценщиками, так как адекватная оценка необходима во избежание не возврата кредита.

Для государственных банков гарантом добросовестной работы оценщика являлись лицензия на оценку государственного имущест ва при приватизации, выданная органами приватизации, и согласо вание отчетов в этих органах. При этом лицензирующий орган не нес ответственности за качество проводимой оценки, и значительная часть кредитов не была возвращена государству в результате неком петентной оценки обеспечения.

В дальнейшем банки, в целях обеспечения возврата выданных кредитов, пользовались услугам «родственных» структур, доверие к которым объяснялось личным отношением руководителей банков или услугами оценщиков, работающих на условиях гарантии про дажи.

Создание отделов оценки внутри банков не гарантировало досто верность оценки и высокий профессиональный уровень подготовки оценщиков.

На законодательном уровне оценочная деятельность регулирует ся Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Этот закон определяет правовые основы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственного и общественного регу лирования, обеспечение создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и иных субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущест венных прав и использования ее результатов.

Согласно вышеуказанному Закону профессиональная оценочная деятельность является деятельностью оценщиков и субъектов оце ночной деятельности (признанной таковой согласно положениям данного Закона), которая состоит в организационном, методическом и практическом обеспечении проведения оценки имущества, рас смотрении и подготовке выводов относительно стоимости имущест ва. Интересным представляется выделение в Законе форм осуществ ления оценочной деятельности.

Развитие рынка оценки и контроль за его деятельностью, вклю чая организацию базы данных и установление процедур сертифика ции оценщиков, работающих на территории Республики Молдова, осуществляет Общественный совет оценщиков при Национальном агентстве по геодезии, картографии и кадастру. Совет осуществляет свою деятельность на основе закона «Об оценке» и положения об «Общественном совете оценщиков». Совет ведет реестр оценщиков, осуществляющих деятельность в Республике Молдова. Исполни тельный орган Совета состоит из 9 человек — представителей адми нистративных органов и независимых оценщиков, имеющих серти фикат не ниже магистра оценки.

Процесс функционирования рынка оценки можно разделить на две части: оценка для государственных нужд и оценка для нужд част ного сектора. Эти два сегмента организованы отдельно. Они могут быть объединены в случае осуществления оценки для целей переда чи государственного имущества в частный сектор и наоборот.

Сегодня в Молдове появились различные элементы системы оценки. Наиболее действенная система оценки должна выполнять три функции:

1) она должна быть доступной для потребителя стоимости;

2) предоставлять и обеспечивать информационную прозрачность в отношении эффективной стоимости объекта;

3) осуществлять функцию обоснованных консультаций в отно шении наилучшего использования объекта либо принятия ре шения в отношении его стоимости.

Система лицензирования на первом этапе осуществляется в двух направлениях — оценка недвижимости и оценка бизнеса. Система лицензирования функционирует на региональных принципах, спо собствуя развитию рынка оценки по всей Республике. Другим дейст венным механизмом создания цивилизованного рынка оценки явля ется система сертификации, которая является наиболее действую щим механизмом защиты прав потребителя и в перспективе должна обеспечить гарантии качества лицензии, при минимальных затратах на ее выдачу. Лицензированию подлежат организации, занимающие ся оценочной деятельностью по указанным направлениям и име ющие в штате необходимое количество сертифицированных оцен щиков. Официальная система сертификации является единой и осу ществляется Общественным Советом оценщиков. Предусматрива ются следующие категории оценщиков: сертифицированный оцен щик; мастер оценки; магистр оценки.

Полноценное функционирование рынка оценки является задачей государственной важности, поэтому система оценки является «от крытой», что подразумевает возможность обоснованного отказа от использования результатов ранее проведенной оценки, открытый доступ к методологии определения стоимости. В соответствии с принципом «открытости системы оценки» и «защиты стоимости», при Общественном Совете Оценщиков создается апелляционная ко миссия, в состав которой входят представители администраций и не зависимых оценщиков. В задачи этой комиссии входит обеспечение возможностей досудебного разбирательства при возникновении спорных вопросов.

Организация регулирования рынка оценки осуществляется как на государственном, так и на местном уровне. При этом местным ор ганом запрещено создавать собственные методологии. Местные ад министративные органы должны выступать такими же потребителя ми оценочных услуг, как иные юридические и физические лица.

Государство на рынке оценки выступает не только регулятором, но и прямым участником, непосредственно осуществляющим оцен ку. При этом квалификация государственного оценщика должна быть на уровне не ниже частного. Сфера деятельности государствен ного оценщика должна ограничиваться оценкой имущества (недви жимости) для целей налогообложения и оценкой для целей опреде ления (согласования) тарифов для естественных монополий.

Понятия рыночной стоимости и независимой оценки стоимости имущества закреплены в Законе Республики Узбекистан «Об акци онерных обществах и защите прав акционеров».

В августе 1999 года принят Закон Республики Узбекистан «Об оценочной деятельности», закрепляющий основы осуществления оценочной деятельности. Согласно ст. 11 данного закона, проведе ние оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично госу дарству.

При содействии Российского общества оценщиков в Узбекистане разработаны и введены в действие основополагающие и базовые стандарты Национальной системы стандартов оценки имущества Республики Узбекистан.

На основе изучения мирового опыта разработаны и введены в действие методологические подходы и методы оценки стоимости объектов интеллектуальной собственности. Организация работ по анализу, оценке прав на объекты интеллектуальной собственности, а также по составлению Отчета об оценке проводится с учетом дейст вующего законодательства Республики Узбекистан, в частности Гражданского кодекса, закона «Об оценочной деятельности», Поло жения о выдаче заключения Государственного комитета Республики Узбекистан по науке и технике об оценке интеллектуальной собственности, вносимой в уставный фонд предприятия с иностран ными инвестициями (зарегистрировано Минюстом РУЗ № 408 от 24.02.98 г.).

АНАЛИЗ РОССИЙСКОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

В России оценка и как род деятельности, и как профессия пере живает период становления. С начала перехода к рыночным отноше ниям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услу ги оценщиков, профессия оценщиков переживала пик своего разви тия на волне переоценки основных фондов. На рынке появилось много оценщиков, не придерживающихся каких либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. Таким образом, на эта пе становления профессии в России назрела необходимость введе ния государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг.

Регулирование оценочной деятельности — система мер и проце дур, направленных на повышение качества оценочных услуг и соот ветствие их определенным критериям, устанавливаемым професси ональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или госу дарственными органами (государственное регулирование), или совместно.

Необходимость принятия закона, регулирующего оценочную деятельность в 1997—1998 годах, была так велика, что отдельные субъекты Российской Федерации стали принимать свои собствен ные законы. Так, Московской городской думой был принят закон от 11.02.98 № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве», в кото ром были закреплены правовые основы оценочной деятельности в отношении объектов оценки, расположенных на территории Моск вы и принадлежащих Российской Федерации, городу Москве, муни ципальным образованиям города Москвы, юридическим, а также физическим лицам.

В тот период действовало более 200 законодательных и ведомст венных нормативных актов, затрагивающих вопросы установления стоимости, условия проведения обязательной оценки, осуществле ния оценочной деятельности и т.д.1. Сложившаяся ситуация опреде 1 См., например: «Порядок оценки строений, помещений и сооружений, принадле жащих гражданам на праве собственности», утв. приказом Минстроя РФ от 04.04. № 87 (с посл. изм.); «Методические рекомендации по оценке имущества паевых ин вестиционных фондов», утв. расп. ФКЦБ РФ от 25.09.96 № 6 р; статьи 66, 90, 93, 99, 255, 275, 281, 282, 561 и ряд других статей ГК РФ.

лялась наличием самого широкого спектра правоотношений, в регу лировании которых использовались или могли быть использованы результаты оценки.

Таким образом, существовавшее до принятия Закона об оценоч ной деятельности регулирование оценочной деятельности, было весьма противоречивым, отсутствовало единое представление о роли и месте оценки в правовом регулировании, о правовом статусе оцен щика, о понятии «рыночной стоимости», и т.д. Поэтому при приня тии Закона об оценочной деятельности законодателем была постав лена цель создать универсальный закон для регулирования всех эле ментов деятельности по установлению стоимости объектов оценки.

Принятый Федеральным Собранием 15 апреля 1997 года и откло ненный Президентом России 6 мая 1997 года Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье содержит следующую норму: «Субъекты Российской Федерации имеют право регулировать оценочную деятельность в отношении объектов оценки, находящихся на их территории в части, не проти воречащей федеральным законам».

Президент России, отклоняя этот закон, мотивировал это прежде всего тем, что такая норма статьи 2 закона предусматривает возмож ность регулирования оценочной деятельности в зависимости не от единых принципов, установленных на всей территории Российской Федерации, а в зависимости от места нахождения имущества, что противоречит статье 8 Конституции Российской Федерации, кото рой установлено, что в Российской Федерации гарантируется един ство экономического пространства.

Государственная Дума 10 июня 1998 года вновь проголосовала за закон в его прежней редакции, тем самым не согласившись ни с од ной из поправок, предложенных Президентом и приняв действую щий в настоящее время Федеральный закон от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон).

После принятия Закона субъекты Российской Федерации прини мают меры по приведению своих нормативных актов в соответствие с федеральным законодательством об оценочной деятельности.

Важным шагом в данном направлении является принятие Мос ковской городской думой закона «О признании утратившим силу За кона города Москвы от 11.02.98 № 3 «Об оценочной деятельности в городе Москве».

В развитие положений Закона было принято постановление Правительства Российской Федерации от 20.08.99 № 932 «Об упол номоченном органе по контролю за осуществлением оценочной де ятельности в Российской Федерации», которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценоч ной деятельности является Министерство имущественных отноше ний Российской Федерации.

Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Рос сийской Федерации, субъектам Российской Федерации или муници пальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В Законе также впервые официально вводится понятие оценоч ной деятельности.

В соответствии со ст.2 и ст. 3 Закона оценочная деятельность — это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости для целей совершения сделки с объектом оценки или для иных целей.

Здесь же дается определение и рыночной стоимости объекта оценки, которая понимается как наиболее вероятная цена, по кото рой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей ствуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме пуб личной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отно шении сторон сделки с чьей либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

§ 1. Субъекты оценочной деятельности Федеральный закон от 29.07.1998 № 135 ФЗ «Об оценочной де ятельности в Российской Федерации» к субъектам оценочной де ятельности относит юридических и физических лиц (индивидуаль ных предпринимателей), деятельность которых урегулирована ука занным законом (оценщиков) и потребителей их услуг (заказчиков).

Следует отметить, что названных законом субъектов более пра вильно было бы назвать сторонами договора об оценке, а к субъек там оценочной деятельности можно отнести целый ряд субъектов:

органы исполнительной власти Российской Федерации, субъ ектов Российской Федерации, муниципальных образований;

оценщики, являющиеся индивидуальными предпринимателя ми или юридическими лицами;

профессиональные объединения оценщиков;

заказчики услуг — юридические и физические лица, по иници ативе которых на основании заключенного между ними и оценщиком в письменной форме договора на оценку объекта оценки проводится оценка объекта оценки;

потребители услуг — юридические или физические лица, а так же органы исполнительной власти, использующие информа цию, содержащуюся в отчете об оценке.

В рамках такой классификации возникает множество связей меж ду субъектами оценочной деятельности, среди которых наиболее су щественными, на наш взгляд, являются:

органы законодательной власти — органы исполнительной власти — оценщики;

заказчики — оценщики — потребители оценки;

отношения между оценщиками и их объединениями.

Рассмотрим подробнее выделенные выше взаимоотношения, возникающие между субъектами оценочной деятельности.

В первом случае органы власти участвуют в формировании по рядка и определении требований и условий для осуществления оце ночной деятельности посредством разработки, принятия норматив ных правовых актов и их реализации исполнительными органами власти, осуществляющими также и контроль за деятельностью оцен щиков.

Что касается отношений, возникающих в системе «заказчик — оценщик — потребитель оценки», то здесь сосредоточено наиболь шее количество разногласий.

Представляется не совсем правильным отождествление законом заказчиков и потребителей услуг оценщиков, так как они не всегда совпадают в одном лице.

Заказчик оценки не обязательно будет являться и ее потребите лем. Кроме непосредственно самих оценщиков, заказчиком, равно как и потребителем оценки, может быть любой участник оценочной деятельности, в том числе и органы власти (выступающие в роли собственника государственного или муниципального имущества, например, при приватизации последнего). Интересы заказчика оценки и потребителя результатов оценки могут не совпадать.

Так, например, если независимым оценщиком проводится оценка объекта оценки для определения стоимости для целей налогообложе ния, то в данном случае потребителем услуг независимого оценщика будут являться налоговые органы, использующие информацию, со держащуюся в отчете об оценке объекта оценки для контроля пра вильности исчисления налогооблагаемой базы и амортизационных отчислений на этот вид имущества, заказчиком будет выступать нало гоплательщик, и интересы этих двух сторон будут противоположны.

Ответственность за точность полученных в процессе оценки результа тов (стоимости) полностью лежит на оценщике. Однако отметим, что на заказчике должна лежать ответственность за достоверность и пол ноту предоставляемых оценщику сведений об объекте оценки, а так же, если возможно, то и прямой доступ оценщика к объекту.

В целях защиты интересов потребителей услуг оценщиков Ми нимуществом России принято распоряжение от 02.09.2002 № 3062 р «О совете потребителей оценочных услуг». В соответствии с указан ным распоряжением Минимуществом России создан Совет потре бителей оценочных услуг, в который входят представители крупней ших организаций, пользующихся данными услугами.

В случае, когда основанием для проведения оценки является до говор об оценке, на отношения сторон в полной мере распространя ются требования гражданского законодательства и вышеуказанного Закона в частности.

В соответствии с законом в договоре об оценке заказчиком, равно как оценщиком, могут являться как физические лица, так и юриди ческие, причем заказчиком в отличие от оценщика может быть фи зическое лицо, не имеющее статуса индивидуального предпринима теля. Отношения между этими двумя сторонами оформляются в до говоре об оценке конкретного объекта оценки, ряда объектов оценки либо долговременного обслуживания заказчика по его заявлениям. 1 Статья 9 Федерального закона от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следует отметить, что термин «оценщик» употребляется в двух смыслах, во первых, «оценщик» — оценочная фирма или индивиду альный предприниматель, осуществляющий оценочную деятель ность, во вторых, «оценщик» — физическое лицо, профессионально осуществляющее оценочную деятельность. Профессия оценщика появилась в Квалификационном справочнике должностей руково дителей, специалистов и других служащих, утвержденном постанов лением Минтруда Российской Федерации от 21.08.98 № 37.

Таким образом, осуществлять оценочную деятельность могут индивидуальные предприниматели, юридические лица, обладающие общей правоспособностью, и юридические лица, обладающие спе циальной правоспособностью, при условии соответствия этой де ятельности их уставным целям и получения лицензии на осуществ ление оценочной деятельности с учетом соблюдения условий осу ществления оценочной деятельности.

§ 2. Обязательное проведение оценки Федеральный закон от 29.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной де ятельности в Российской Федерации» устанавливает случаи обяза тельного проведения оценки объектов оценки.

В соответствии со статьей 8 указанного закона проведение оцен ки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо му ниципальным образованиям, в том числе:

1. При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или му ниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

В случае приватизации государственного или государственного имущества в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178 ФЗ «О приватизации государственного и муници пального имущества», вступившего в силу 26.04.2002, начальная це на приватизируемого государственного или муниципального имуще ства устанавливается на основании отчета об оценке государственно го или муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятель ности. Причем минимальная цена (нормативная цена), по которой возможно отчуждение этого имущества, определяется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Во исполнение положений Федерального закона «О приватиза ции государственного и муниципального имущества» было принято постановление Правительства от 26.04.2002 № 270 «О размере и ви дах затрат на организацию и проведение приватизации федерального имущества». Указанное постановление установило, что затраты по оценке стоимости приватизируемого федерального имущества воз ложены на Российский фонд федерального имущества.

Согласно Распоряжению Министерства имущественных отноше ний Российской Федерации от 13.05.2002 № 1185 р «Об определении величины годовой арендной платы за пользование федеральным не движимым имуществом, расположенным в городе Москве», аренд ная плата за пользование указанным имуществом устанавливается в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, ука занной оценщиком при определении рыночной стоимости объекта, передаваемого в аренду. П. 4 указанного распоряжения в целях ре ализации его положений предусмотрено выделение Минимущест вом России средств на проведение конкурса по выбору оценщиков.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.09.2002 № 707 «О порядке реализации договоров аренды феде рального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государственного и му ниципального имущества» утвержден порядок реализации договоров аренды федерального имущества с правом выкупа, заключенных до вступления в силу Федерального закона «О приватизации государст венного и муниципального имущества».

11.11.2002 было принято постановление Правительства Россий ской Федерации № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собст венности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

В соответствии с вышеназванным постановлением Правительст ва орган местного самоуправления или исполнительный орган госу дарственный власти, уполномоченные на предоставление соответст вующих земельных участков, определяют на основании отчета независимого оценщика, составленного в соответствии с законода тельством Российской Федерации об оценочной деятельности, на чальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения (»шаг аукциона») при проведении торгов в форме аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, а также размер задатка и средст ва массовой информации, в которых подлежит опубликованию изве щение о проведении торгов.

2. При использовании объектов оценки, принадлежащих Россий ской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муници пальным образованиям, в качестве предмета залога.

Залогодателем вещи может быть ее собственник (в нашем случае — государство или муниципальное образование) либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, но только в случае согласия собственника имущества. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если за коном или договором запрещено отчуждение этого права без согла сия указанных лиц.

В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспе чиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

3. При продаже или ином отчуждении объектов оценки, при надлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Феде рации или муниципальным образованиям.

Так, постановлением Правительства Российской Федерации от 15.12.2000 № 974 утвержден Порядок передачи на безвозмездной ос нове в собственность г. Москвы акций акционерных обществ, нахо дящихся в федеральной собственности, в целях частичной компен сации расходов на осуществление функций столицы Российской Фе дерации в соответствии с Федеральным законом «О федеральном бюджете на 2003 год». При этом в соответствии с п. 4 вышеназванно го Порядка рыночная стоимость предлагаемых к передаче акций определяется в соответствии с законодательством Российской Феде рации об оценочной деятельности. Оплата услуг независимых оцен щиков, осуществляющих оценку указанных акций, а также реестро держателей, обеспечивающих регистрацию перехода прав на переда ваемые акции, производится за счет средств Правительства Москвы.

4. При переуступке долговых обязательств, связанных с объекта ми оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

5. При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юри дических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объек та оценки, в том числе:

6. При национализации имущества — обращении в государствен ную собственность имущества, находящегося в собственности граж дан и юридических лиц (национализация), производящейся на осно вании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 Гражданского кодек са Российской Федерации.

7. При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для го сударственных или муниципальных нужд.

Действие ст. 8 Федерального закона от 28.07.98 № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не распростра няется на отношения, возникающие при распоряжении государст венными и муниципальными унитарными предприятиями, государ ственными и муниципальными учреждениями имуществом, закреп ленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имущест вом в соответствии с законодательством Российской Федерации до пускается с согласия собственника этого имущества, а также на от ношения, возникающие в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государствен ных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, и в случаях, установленных Федераль ным законом «Об особенностях управления и распоряжения имуще ством железнодорожного транспорта».

Кроме случаев, предусмотренных ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», необходимость проведения обязательной оценки предусмотрена рядом других Феде ральных законов.

Например:

в Федеральном законе от 26.12.95 № 208 ФЗ (ред. от 21.03.2002) «Об акционерных обществах» установлено:

привлечение независимого оценщика является обязатель ным для определения цены выкупа обществом у акционеров принадлежащих им акций (ст. 77);

при оплате акций и иных эмиссионных ценных бумаг обще ства при их размещении в случае оплаты акций неденежны ми средствами для определения рыночной стоимости тако го имущества должен привлекаться независимый оценщик;

в части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации устанавлено, что:

ценность имущества определяется исходя из его рыночной стоимости (ст. 1115);

при отсутствии соглашения между наследниками оценка наследственного имущества производится независимым оценщиком (ст. 1172).

статья 130 Федерального закона от 26.10.2002 № 127 ФЗ вклю чает следующие положения:

в ходе конкурсного производства конкурсный управляющий осуществляет инвентаризацию и оценку имущества должника;

для осуществления указанной деятельности конкурсный управляющий привлекает независимых оценщиков и иных специалистов с оплатой их услуг за счет имущества должни ка, если иной источник оплаты не установлен собранием кредиторов (комитетом кредиторов);

оценка имущества должника проводится независимым оценщиком, если иное не предусмотрено настоящим Феде собрание кредиторов (комитет кредиторов) вправе опреде лить лицо, на которое с его согласия возлагается обязан ность по оплате указанных услуг с последующей внеочеред ной компенсацией произведенных им расходов за счет иму имущество должника — унитарного предприятия или долж ника — акционерного общества, более двадцати пяти про центов голосующих акций которого находится в государст венной или муниципальной собственности, оценивается независимым оценщиком с представлением заключения го сударственного финансового контрольного органа по про веденной оценке, за исключением случаев, предусмотрен ных пунктом 3 настоящей статьи;

на основании решения собрания кредиторов или комитета кредиторов оценка движимого имущества должника, балан совая стоимость которого на последнюю отчетную дату, предшествующую признанию должника банкротом, состав ляет менее чем сто тысяч рублей, может быть проведена без привлечения независимого оценщика;

учредители (участники) должника или собственник имуще ства должника — унитарного предприятия, конкурсные кредиторы, уполномоченные органы вправе обжаловать ре зультаты оценки имущества должника в порядке, установ ленном федеральным законом;

статья 52 Федерального закона от 21.07.97 № 119 ФЗ «Об ис полнительном производстве» устанавливает, что:

оценка имущества должника производится судебным при ставом — исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исклю чением случаев, когда оценка производится по регулируе если оценка отдельных предметов является затруднитель ной либо должник или взыскатель возражает против произ веденной судебным приставом — исполнителем оценки, су дебный пристав — исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста;

сторона, оспаривающая оценку имущества, произведенную судебным приставом — исполнителем, несет расходы по на значению специалиста.

Одним из основных нормативных документов, которые в своей деятельности обязаны соблюдать оценщики, являются Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной де ятельности (далее Стандарты), утвержденные постановлением Пра вительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519. Это пос тановление было издано в соответствии со статьями 19 и 20 Феде рального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно требованиям Стандартов при составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечиваю щую достоверность отчета об объекте как документа, содержащего сведения доказательственного значения.