На правах рукописи

Горуля Денис Александрович

Эффективность использования земель под объектами

промышленности в муниципальном образовании

(на материалах Московской области)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

по специальности

08.00.05 – Экономика и управление народным

хозяйством (землеустройство) Москва 2011

Работа выполнена на кафедре землепользования и кадастров в ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Научный доктор экономических наук, профессор кафедры руководитель: землепользования и кадастров ФГБОУ ВПО ГУЗ, Гальченко Светлана Альбертовна Официальные доктор экономических наук, профессор, заместиоппоненты: тель председателя ГНИУ «Совет по изучению производительных сил», г. Москва, Вашанов Вячеслав Алексеевич кандидат экономических наук, Генеральный директор ООО «Терра НН», г. Москва, Золкин Алексей Геннадьевич Ведущая ФГОУ ВПО Пермская государственная сельскоорганизация: хозяйственная академия имени академика Д.Н. Прянишникова, г. Пермь

Защита состоится «08» декабря 2011 г. в 14 часов на заседании Диссертационного совета Д.220.025.02 при ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству» по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, (конференц-зал).

Отзывы на автореферат просим присылать по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ФГБОУ ВПО ГУЗ, Диссертационный совет.

С диссертацией можно ознакомиться в научном зале библиотеки ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству».

Автореферат диссертации разослан и размещен на сайте университета www.guz.ru и на официальном сайте Министерства образования и науки Российской Федерации http://vak.ed.gov.ru «03» ноября 2011 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент М.М. Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Являясь объектом всеобщих интересов и фактором воспроизводственного процесса, земли под объектами промышленности становятся базовым элементом общественных отношений, включая земельные.

Эффективность управления землями под объектами промышленности, его соответствия требованиям конкретного этапа развития экономики определяют уровень подготовки управленческих кадров, формирующих систему управления с учетом наиболее существенных связей, элементов и тенденций развития объектов в структуре производственных и надстроечных отношений.

Эффективность механизма управления земли под объектами промышленности, уровень его соответствия требованиям конкретного этапа развития экономики, определяют: уровень подготовленности кадров управления, их инициатива и предприимчивость, умение выявлять, объективно оценивать и максимально учитывать в своей деятельности наиболее существенные элементы и связи, тенденции и направления развития механизма управления, их последствия под воздействием научнотехнического прогресса, взаимосвязь развития производительных сил, производственных и надстроечных отношений.

Проблемы управления и использования земель рассматривались многими учными. В решение этих вопросов существенный вклад внесли ученые: А.А. Варламов, С.Н. Волков, В.А. Вашанов, С.А. Гальченко, Ю.А. Цыпкин, В.В. Косинский, И.В. Дегтярев, А.Г. Здравомыслов, П.Ф. Лойко, О.Б. Леппке, С.С. Мишуров, Р.Т. Нагаев, А.П. Огарков, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун, Т.И. Хаметов и многие другие ученые.

Большинство экономистов при рассмотрении вопросов экономической эффективности производства продукции предлагают различные критерии и показатели экономической эффективности производства, о составе результатов и учитываемых затрат, даются разные определения эффективности и предлагаются различные способы ее измерения. Вопросы же социальной, экологической и иной эффективности рассматриваются, как правило, в качестве «приложения» к экономической эффективности. По проблемам экономической эффективности производства также высказываются различные, нередко противоположные точки зрения. Нет четкого разграничения в трактовке понятия эффективности, критерия и показателей экономической эффективности производства, не определено соотношение между этими категориями.

Отмечая наличие положительных результатов в исследованиях данной проблемы, можно сделать вывод о недостаточной проработке комплексного и системного подходов к решению вопросов формирования эффективных экономического и организационного механизмов промышленного землепользования.

В настоящее время отсутствует единая обоснованная система показателей анализа эффективности использования земель промышленного назначения различных административно-территориальных уровней; выбор показателей эффективности использования земли под объектами промышленности неоднозначен, что во многом определяется смешиванием понятия факториальных и результативных показателей; применением развернутой системы показателей анализа эффективности управления землями промышленного назначения осложняется отсутствием достоверной (и в необходимом объеме) экономической информации об объекте анализа; оценка эффективности управления землями промышленного назначения в условиях решения различных народнохозяйственных задач сложна, так как в большинстве случаев сложно определить материальный вклад результата производства в конечный продукт деятельности региона (валовой региональный продукт, в стоимость продукции и размеры собираемых платежей).

Наличие вышеуказанных проблем приводит к негативным социально-экономическим последствиям:

высокие издержки формирования, учета и регистрации прав на объекты недвижимости промышленного назначения;

сложность определения местоположения объекта недвижимости;

возможность регистрации прав разных лиц на одни и те же объекты недвижимости;

наличие большого числа неучтенных объектов и самовольного строительства, а также случаев самозахвата земель в санитарнозащитных зонах промышленных предприятий;

низкий уровень инвестиций в недвижимость;

неэффективность действующей системы налогообложения недвижимости;

отсутствие мотивации эффективного использования объектов недвижимости.

Недостаточно разработанные теория и методика анализа эффективности промышленного землепользования на муниципальном уровне определили актуальность, формулировку цели и задач данного научного исследования.

Цель работы – совершенствование теоретических и методических положений формирования механизма эффективного и рационального промышленного землепользования в муниципальном образовании.

– усовершенствовать теоретические и методические положения управления промышленным землепользованием;

– уточнить теоретические и методические положения определения эффективности промышленного землепользования муниципального образования;

– разработать предложения по совершенствованию организационного, информационного и экономического механизма эффективного промышленного землепользования;

– разработать методику и рассчитать эффективность рационального землепользования под объектами промышленности в населенных пунктах;

–разработать методику определения кадастровой оценки и платежей за землю на основе учета рыночной стоимости и экологических факторов.

Объект исследований – земли под объектами обрабатывающей промышленности муниципальных образований Московской области Исходные материалы. В процессе исследования использованы Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства России, нормативные документы Росреестра. Московской области, учетная, отчетная экономическая и статистическая информация, нормативно-справочные материалы, специальная научная литература.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования являются основополагающие законы развития природы и общества, труды отечественных и зарубежных ученых, экономистов, землеустроителей и юристов в области земельного кадастра, землеустройства, правового и экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами регионов и муниципальных образований, их информационного обеспечения. В работе использованы экономико-статистический, монографический, абстрактнологический и экспериментальный методы исследования.

Научная новизна работы заключается в следующем:

– уточнена система управления землями под объектами промышленности;

– предложено понятие промышленного землепользования, уточнено понятие санитарно-защитной зоны промышленного предприятия; дана классификация земель под объектами промышленности; систематизирована группировка промышленных предприятий;

– усовершенствованы теоретические и методические положения эффективного промышленного землепользования в муниципальном образовании, включая понятие эффекта и эффективности промышленного землепользования, методику анализа землепользования;

– усовершенствованы методические положения кадастрового учета и оценки объектов недвижимости промышленного назначения в муниципальном образовании;

– на основе анализа рынка земель промышленного назначения выявлены ценообразующие факторы и определены величины поправочных коэффициентов в рыночную и кадастровую стоимость земель.

На защиту выносятся следующие основные положения диссертации:

– уточненные теоретические положения управления землями промышленного назначения, включая совершенствование нормативноправовой базы и структуры процесса управления землями промышленных предприятий, классификацию земель под объектами промышленности;

– теоретические и методические положения эффективного промышленного землепользования в муниципальном образовании, включая понятия эффекта и эффективности, систему критериев и методику анализа землепользования;

– предложения по совершенствованию экономического и организационного механизмов рационального использования земель промышленного назначения, включая формулировку методов экономического стимулирования, экономических гарантий и экономических санкций, предложения по технологии учета объектов недвижимости;

–методика государственного кадастрового учета земельных участков и объектов капитального строительства промышленных предприятий;

– методика совершенствования кадастровой оценки земель в целях налогообложении земель промышленных предприятий, включая определение поправочных коэффициентов в рыночную и кадастровую стоимость земель.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные автором, и внедренные в практику результаты исследования, а также сформулированные выводы и предложения позволят повысить эффективность промышленного землепользования в муниципальном образовании на основе достоверной кадастровой информации.

Предлагаемые методики формирования земельных участков и государственного кадастрового земельных участков промышленных предприятий и объектов капитального строительства позволят снизить затраты на их проведение, в быстрые сроки внести в ГКН сведения об объектах недвижимости.

Методика актуализации государственной оценки земель промышленности позволит проводить обоснованное установления земельных платежей, выявлять резервы и направления повышения эффективности промышленного землепользования.

Это, в свою очередь, обеспечит развитие экономики муниципальных образований и региона в целом, что необходимо для решения управленческих и экономических задач, стоящих перед региональными и муниципальными органами управления. Результаты исследования имеют прикладное значение для органов исполнительной власти муниципальных образований, а также для территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Апробация результатов научного исследования была осуществлена в муниципальных образованиях Московской области. Основные положения настоящей работы были изложены на научно-практических конференциях «Международная научно-практическая конференция, посвященная 230-летию со дня основания ГУЗ» (в 2009 г.), обсуждены на кафедре землепользования и кадастров, используются в учебном процессе. Результаты научного исследования использованы при проведении НИОКР по контракту с Министерством Сельского хозяйства в 2010г. на тему «Организационно – экономический механизм кадастрового обеспечения оборота земель сельскохозяйственного назначения».

По теме диссертации опубликовано 7 работ общим объмом 3,2 печатных листа.

Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка использованной литературы и приложений. Основной текст изложен на 162 листах машинописного текста, включает 28 таблиц и 28 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Проведенный в работе анализ классификации отраслей промышленности, территориального размещения промышленного производства, видов технологических процессов показал, что объекты промышленности могут располагаться на землях практически любой категории земельного фонда, за исключением земель запаса.

В перечень объектов промышленности включены ряд предприятий, занимающихся производством и переработкой сельскохозяйственной продукции. Это связано с тем, что данные предприятия имеют основные признаки, согласно которым могут быть отнесены к промышленным предприятиям: наличие организационно-правовой формы, стационарного технологического оборудования, производственного цикла, а также санитарно-защитных зон.

Автором составлена классификация объектов промышленного землепользования. Выделены основные группы землепользования добывающей и обрабатывающей промышленности. При классификации учтено влияние промышленного производства на экологическую ситуацию и роль в муниципальных образованиях.

При анализе и планировании использования земельных участков, на которых расположены объекты промышленности (или которые предназначены для их размещения) вместо термина «земли промышленности» более целесообразно применять термин «промышленное землепользование». Это позволит, во-первых, обоснованно использовать данные статистического учета о выходе продукции по отраслям производства, так как на уровне муниципального образования и субъекта РФ эти показатели приведены без учета отнесения объектов к категориям земель; во-вторых, позволит анализировать эффективность использования земель в муниципальном образовании с выделением вклада эффективности промышленного землепользования.

Промышленное землепользование следует понимать в территориальном, правовом и экономическом аспектах. Под промышленным землепользованием с территориальной точки зрения следует понимать земельные участки под объектами добывающей и перерабатывающей промышленности, а также сельскохозяйственных производственных и перерабатывающих предприятий, расположенных в черте населенного пункта и вне нее. Под промышленным землепользованием с правовой точки зрения следует понимать правовой режим использования объектов промышленного назначения на определенном виде вещного права. Под промышленным землепользованием с экономической точки зрения следует понимать процесс использования земель в соответствии с установленным правовым режимом, предоставленных или предназначенных для производства промышленной продукции с целью извлечения прибыли.

В работе уточнено понятие санитарно-защитной зоны объекта промышленного назначения – это территория, которая прилегает со всех сторон к промышленной площадке и в границах которой устанавливается особый режим использования смежных земельных участков (частей земельных участков) в целях снижения вредного воздействия производства на среду обитания и здоровье человека до требуемых гигиенических нормативов по всем факторам воздействия, а также обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов промышленности.

Отсутствие нормативно-правового регулирования размера земельных участков под объектами обрабатывающей промышленности приводит к следующим негативным явлениям: рост экологической нагрузки на окружающую природную среду; в результате наличия больших территорий промышленных зон в населенных пунктах затруднено жилищное строительство и размещение рекреационных объектов на межселенной территории; отсутствие законодательных ограничений площади земельных участков из земель промышленности создает почву для коррупции.

В работе предложено установить в нормативном акте уровня субъекта Российской Федерации предельные нормы предоставления (приобретения) в собственность земельных участков под объектами промышленности для каждой категории земельного фонда, что будет стимулировать интенсификацию производства на участках меньшей площади.

В работе уточнено определение санитарно-защитной зоны объектов промышленного назначения – это территория, которая прилегает со всех сторон к промышленной площадке и в границах которой устанавливается особый режим использования смежных земельных участков (частей земельных участков) в целях снижения вредного воздействия производства на среду обитания и здоровье человека до требуемых гигиенических нормативов по всем факторам воздействия, а также обеспечения сохранности, прочности и устойчивости объектов промышленности.

На основе обобщения экономический исследований в работе предложена структура процесса управления землями промышленных предприятий (рис.1).

Население Регулирование земельно-имущественных отношений Рис.1. Структура управления земельными ресурсами промышленных В работе сформулированы основные задачи управления промышленным землепользованием на муниципальном и локальном уровнях:

– на муниципальном уровне: оптимизация размещения промышленного производства в муниципальном образовании с учетом развития других отраслей и рационального землепользования; совершенствование системы налогообложения; разработка мероприятий и проведение мониторинга земель;

– на локальном уровне: формирование инвестиционного портфеля в развитие земельных ресурсов; определение рациональной структуры земельных активов; разработка и оптимизация состава мероприятий по развитию недвижимости в долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной перспективе.

Механизм эффективного использования земель, занятых объектами промышленности включает правовую, организационную, информационную, экономическую составляющие.

Организационный механизм включает проведение работ по кадастру объектов недвижимости, мониторингу земель, госконтролю за использованием земельных ресурсов, а также технической инвентаризации и учету объектов капитального строительства. Для формирования механизма эффективного промышленного землепользования необходимо при ведении ГКН закрепление положения о том, что «строение принадлежит земле». Это соответствует международному рыночному пониманию термина «недвижимое имущество», охватывающего земельный участок и все его улучшения.

С точки зрения технического оформления принципа единой судьбы земельного участка (ЗУ) и расположенных на нм объектов капитального строительства (ОКС) важно обеспечить одновременность регистрации перехода прав на здание и на земельный участок или перехода права на здание и возникновение права на чужой земельный участок, на котором расположено здание. Для этого целесообразно учитывать ОКС как часть ЗУ, а не как самостоятельный объект недвижимости.

Особенности структуры крупных обрабатывающих промышленных предприятий и компаний диктуют необходимость принятия профессиональных экономически взвешенных решений: о выборе вещного права на объекты недвижимости, об аренде и размере арендной платы, o сервитуте;

об оптимизации фактического характера землепользования с целью снижения налоговых и арендных платежей за землю.

Для повышения эффективности промышленного землепользования необходима разработка экономического механизма, который в общем виде можно представить в виде следующих блоков: экономическое стимулирование, экономические гарантии и экономические санкции.

К основным методам экономического стимулирования эффективного промышленного землепользования относятся следующие элементы: установление дифференцированных земельных платежей; экономическое стимулирование рационального землевладения и землепользования; компенсационные платежи при изъятии земель; развитие рынка земель промышленных предприятий; кредитно-финансовая и инвестиционная политика государства.

В экономической литературе не дано понятие «экономическая эффективность промышленного землепользования» (или эффективность использования земельных ресурсов промышленных предприятий). Исследователями рассматриваются лишь термины «эффективное использование земельного участка» или «эффективность использования городских земель».

В работе уточнены теоретические положения определения эффективности промышленного землепользования и предложена новая терминология.

Под эффективностью промышленного землепользования автором понимается не только определение финансовых результатов деятельности предприятия, но количественные и качественные показатели, характеризующие влияние производственной деятельности на состояние городских земель, а также его взаимодействием с другими хозяйствующими субъектами или отраслями производства, экономическая значимость для региона.

Под муниципальной эффективностью промышленного землепользования понимается система действий, направленная на оптимизацию и повышение эффективности использования земельно-ресурсного потенциала муниципального образования с точки зрения общества.

Под локальной эффективностью промышленного землепользования понимается система действий, направленная на увеличение прибыльности промышленного предприятия на единицу площади земельного участка.

Эффективность промышленного землепользования характеризуется следующими критериями (табл.1).

В работе проанализированы 5 групп факторов, влияющие на принятие решения по развитию промышленных территорий: территориальные, экономические, экологические, градостроительные, социальные.

Анализ промышленного землепользования в муниципальном образовании следует рассматривать с четырех основных позиций:

– обеспечение населения товарами и услугами;

– сохранение и улучшения экологии муниципального образования;

– обеспечение занятости населения муниципального образования;

– получение максимальной прибыли промышленными предприятиями при рациональном землепользовании.

В работе предложена методика анализа эффективности, включающая 12 этапов: системный анализ рынка недвижимости региона, включая определение количественных характеристик факторов, влияющих на стоимость земель промышленности; анализ экономического развития региона; выявление факторов, оказывающих влияние на промышленное землепользование; определение вида эффективности и эффекта;

определение критерия эффективности; выбор метода определения эффективности; определение состава показателей; анализ эффективности промышленного землепользования в муниципальных образованиях;

Система критериев эффективности промышленного землепользования Субъекты земельноимущест- Критерии эффективности промышленного землепользования венных отношений Российская - увеличение поступлений налогов и сборов в бюджеты всех уровней;

Федерация, - оптимизация местоположения промышленных предприятий с учетом регионы и функционирования всех субъектов прав населенного пункта и стратегимуници- ческой важности предприятия;

пальные - экономическая целесообразность предприятия для региона (муниобразова- ципального образования);

ния - сохранение нормативного качества окружающей среды и устойчивости ландшафтов, снижение негативного воздействия промышленного производства на окружающую природную среду и население;

Хозяйст- - рост платежеспособности предприятия; прибыль;

вующие - повышение качества и характеристики продукции;

субъекты - повышение технического уровня оборудования, машин и технологий;

(промыш- - снижение расходов (например, коммунальных), поскольку благоустленные ройство и уборка территории становятся обязанностью собственника предпри- (арендатора) земельного участка;

ятия) - обеспечение строительства жилья для работников предприятий;

- содержание собственных медицинских и оздоровительных учреждений, - участие в государственных (муниципальных) программах и мероприятиях;

- использованию земельных ресурсов в расширенном воспроизводстве максимально эффективно;

- увеличение привлекательности предприятия для инвесторов Население - рост числа рабочих мест и уровня оплаты труда;

- обеспечение гарантии социальных прав (оплата пособий по социальному страхованию и т.д.);

- снижение уровня загрязнения предприятиями окружающей среды и их воздействия на жизнедеятельность человека;

- доступность цены промышленной продукции, ее качество.

прогноз развития промышленного землепользования в муниципальном образовании; полная и всесторонняя оценка промышленного предприятия по различным направлениям; формирование концепции развития промышленного производства; инвестиционный анализ.

Автором были проанализированы предложения с земельными участками промышленного назначения по всем направлениям Московского региона. Стоимость 1 га земель для размещения производства, включая складские помещения, составила в феврале 2011 г. от 44 до 1027 тыс.руб.

за сотку (в зависимости от направления и расстояния от МКАД). Наибольшим спросом на сегодняшний день пользуются земельные участки, расположенные на расстоянии 15-30 км и 30-60 км от МКАД.

В работе были структурированы предложения по продаже земельных участков промышленного назначения Московской области по направлениям от МКАД. Вариативность ставок по всем направлениям составляет от 33 до 101%, что свидетельствует о неоднородности информации. Анализ предположений по продаже земельных участков не может в полной мере отразить состояние рынка земель промышленности, поэтому целесообразен анализ арендных ставок.

На арендную ставку наиболее существенное влияние оказывают следующие факторы: удаленность от МКАД, обеспеченность коммуникациями, наличие железнодорожной ветки, направление от МКАД (табл.2). Рассчитанные коэффициенты могут быть использованы при проведении рыночной и кадастровой оценки земель под объектами промышленности, расположенными в разных муниципальных образованиях.

Ценообразующие факторы земель промышленного назначения Эффективность использования земельного участка и его рыночная стоимость зависит от соотношения площади земельного участка и площади объектов капитального строительства. На эту зависимость также влияет назначение земельного участка промышленного назначения. По исследуемым объектам удельный вес стоимости земельного участка в общей стоимости объекта оценки максимальна по промышленным предприятиям, занимающимся производством и переработкой продукции, а также ее хранением.

Оценка земельных участков под объектами промышленного назначения, являющихся основным источником наполнения бюджета муниципального образования, является наиболее сложной. Другие земельные участки, как правило, застроены объектами, имеющими льготы по налогу (жилые и социальные объекты). В тоже время в населенных пунктах из-за большой рыночной стоимости земельных участков наблюдается тенденция «вытеснения» промышленных предприятий с занимаемых ими площадей (часто с использованием в качестве экономического рычага ставки земельного налога). В результате кадастровая оценка земель промышленного назначения в населенных пунктах, как правило, завышена.

Автором предложены диапазоны влияния существенных факторов на кадастровую стоимость земельных участков промышленных объектов и прилегающих к ним территорий. Помимо введения весовых коэффициентов предложена корректировка кадастровой стоимости с учетом принципа наиболее эффективного использования земельного участка, на котором размещены объекты капитального строительства промышленного предприятия.

При корректировке кадастровой стоимости земель промышленных предприятий следует учитывать следующие факторы:

- коэффициент экологического состояния окружающей среды;

- роль промышленного предприятия как градообразующего;

- оптимальное соотношение площади земельного участка и объектов капитального строительства промышленного предприятии, расположенного на нем;

- несоблюдение режима использования санитарно-защитных и охранных зон промышленных предприятий.

Следует корректировать величину кадастровой стоимости с учетом нахождения оцениваемого объекта в санитарно-защитной зоне промышленного предприятия по следующей формуле:

Кобр = КадУ * Пл * Коэф почв * Коэф местн – Кобр, (2) где: КадУ – удельный показатель стоимости земель кадастрового квартала, руб.кв.м; Пл – площадь объекта оценки, кв.м; Коэф почв – поправочный коэффициент на состояние почв; Коэф местн – критериальная оценка местности, в которой расположен рассматриваемый земельный участок Кобр – поправка на обременение объекта оценки, руб.кв.м.

На материалах промышленных предприятий г.Электростали Московской области был проведен анализ экологического воздействия промышленных предприятий на окружающую природную среду (рис.2).

Усовершенствованная методика кадастровой оценки земель населенных пунктов позволила повысить на 9% кадастровую стоимость земель с учетом снижения негативного воздействия промышленных объектов на смежные землепользования.

Рис.2. Схема расположения промышленных предприятий и наложения санитарно-защитных зон на оцениваемый объект на перспективу При анализе промышленного землепользования в качестве результативного показателя была использована валовая прибыль. На основании расчета коэффициента корреляции из расчетов были удалены наименее значимые факторы (удельный вес городского населения, процент прибыльных предприятий, наличие основных фондов, степень износа основных фондов, выбросы загрязняющих веществ, использование пресной воды, соотношение заемных и собственных средств, коэффициент автономии, коэффициент маневренности, доля нематериальных активов, основных средств, запасов валюте баланса). Наибольшее влияние на валовую прибыль оказывает наличие оборотных активов, величина долгосрочных инвестиций, внеоборотных активов, величина уставного капитала промышленных предприятий (рис.3).

Для анализа эффективности промышленного землепользования по муниципальным образованиям были определены расчетные значения валовой прибыли по следующей формуле:

Рис.3. Величины влияния экономических факторов на валовую прибыль где: Врi– расчетная валовая прибыль от обрабатывающего производства в i-м кластере, руб./га; Х1 – среднесписочная численность, человек/га; Х2 – объем обрабатывающего производства, тыс.руб./га; Х3 – инвестиции в основной капитал, тыс.руб./га; Х4 – уставной капитал, тыс.руб./га; Х5 – средняя кадастровая стоимость второй группы промышленных земель руб./га.

В целом по Московской области промышленное землепользование недостаточно эффективно (коэффициент эффективности Кзем равен 0,93).

Эффективно используется земля в 12 районах. Наибольший коэффициент эффективности в Сергиево-Посадском районе (Кзем=1,90). Минимальные коэффициенты эффективности получены в Луховицком (Кзем=0,16), Лотошинском (Кзем=0,33) районах. Резервы в использовании земель промышленного назначения приведены в табл.3.

Расчет резервов промышленного землепользования в муниципальных Дмитровский 1208,787 909,886 -298,900 Красногорский 4512,954 11701,972 7189,018 3756 27001949, Ленинский 19635,663 10534,252 -9101,412 Люберецкий 8078,129 6852,775 -1225,354 Мытищенский 16628,835 17021,605 392,770 3322 1304781, Наро-фоминский 778,018 681,418 -96,600 Одинцовский 1082,860 1591,567 508,706 20556 10456966, Орехово-Зуевский 1253,359 1674,273 420,915 4868 2049012, СергиевоПосадский 1156,712 609,966 -546,746 Серпуховский 1316,915 877,304 -439,610 Солнечногорский 1162,665 1330,549 167,884 21227 3563670, При оптимальном использовании природных и материальных ресурсов в целом по Московской области резерв увеличения производства промышленной продукции может составить 103,6 млрд.рублей.

К проблемам, препятствующим формированию эффективного землепользования промышленных предприятий, можно отнести:

– отсутствие полной и достоверной информации о земельных участках и объектах капитального строительства;

– отсутствие приемлемого механизма процедуры резервирования земельных участков органами государственной власти субъектов РФ;

– отсутствие в муниципальных образованиях документации градостроительного планирования, предусматривающей порядок застройки жилых районов (резерв земельных участков для такой застройки практически отсутствует);

– монополизация земельного рынка, в том числе незаконное выделение земельных участков.

Совершенствование системы промышленного землепользования муниципального образования необходимо осуществлять по следующим направлениям:

1) создание конкурсной системы предоставления прав на муниципальную недвижимость;

2) установление четкого порядка межведомственного взаимодействия;

3) повышение контроля за сохранностью, использованием по назначению, а также эффективностью использования муниципальной недвижимости.

Методика формирования документации для земельных участков промышленных объектов в населенных пунктах должна иметь дополнительные этапы подготовки документов в соответствии с градостроительными требованиями. Поэтому в населенном пункте к существующей схеме добавляются следующие этапы:

1) перед выполнением кадастровых работ с учетом градостроительных требований органы архитектуры и градостроительства разрабатывают Проект межевания;

2) оформление документов на владение (пользование) земельным участком осуществляют органы архитектуры и градостроительства.

Анализ технологии технической инвентаризации, технического и кадастрового учета объектов капитального строительства выявил технологические проблемы. При существующей схеме для оформления прав на объект недвижимости необходимо пройти 10 этапов, взаимодействую с семью организациями, дополнительно затрачивая время и денежные средства.

В работе предложена методика, позволяющая сократить эти расходы. Предлагаемый алгоритм объединяет процессы межевания земельного участка, съемку и техническую инвентаризацию строений, постановку на кадастровый учет и государственной регистрации права, а также обеспечивает информационное взаимодействие всех участников процесса.

Выводы и предложения 1. К основным задачам управления промышленного землепользования на муниципальном уровне относятся: оптимизация размещения промышленного производства в муниципальном образовании с учетом развития других отраслей и рационального землепользования; совершенствование системы налогообложения; разработка мероприятий и проведение мониторинга земель. На локальном уровне относятся: формирование инвестиционного портфеля в развитие земельных ресурсов;

определение рациональной структуры земельных активов; разработка и оптимизация состава мероприятий по развитию недвижимости в долгосрочной, среднесрочной и краткосрочной перспективе.

2. При анализе и планировании использования земельных участков, на которых расположены объекты промышленности (или которые предназначены для их размещения) в дополнение к термину «земли промышленности» целесообразно применять термин «промышленное землепользование». Это позволит, во-первых, обоснованно использовать данные статистического учета о выходе продукции по отраслям производства, так как на уровне муниципального образования и субъекта РФ эти показатели приведены без учета отнесения объектов к категориям земель; во-вторых, позволит анализировать эффективность использования земель в муниципальном образовании с выделением вклада эффективности промышленного землепользования.

3. Под муниципальной эффективностью промышленного землепользования понимается система действий, направленная на оптимизацию и повышение эффективности использования земельно-ресурсного потенциала муниципального образования с точки зрения общества. Под локальной эффективностью промышленного землепользования понимается система действий, направленная на увеличение прибыльности промышленного предприятия на единицу площади земельного участка.

4. Автором предложены 5 групп факторов, влияющие на принятие решения по развитию промышленных территорий: территориальные, экономические, экологические, градостроительные, социальные. Механизм эффективного использования земель, занятых объектами промышленности включает следующие составляющие: правовую, организационную, информационную, экономическую.

5. К основным методам экономического стимулирования эффективного промышленного землепользования относятся следующие элементы: установление дифференцированных земельных платежей (земельный налог, арендная плата, рыночная цена земли, залоговая цена земли, налогообложение при гражданском земельном обороте и т.д.);

экономическое стимулирование рационального землевладения и землепользования; компенсационные платежи при изъятии земель; развитие рынка земель промышленных предприятий; экономическая защита от изъятия земель сельскохозяйственного назначения для иных нужд (промышленности, транспорта и т. д.); кредитно-финансовая и инвестиционная политика государства.

6. Создание системы эффективного промышленного землепользования преследует достижение следующих целей: формирование необходимой инфраструктуры цивилизованного рынка недвижимости; увеличение доходов в бюджет субъекта РФ и муниципальных образований, изменение структуры доходов путем увеличения доли, относящейся к платежам за объекты недвижимости; повышение инвестиционной привлекательности территории; обеспечения гарантий имущественных прав на недвижимость; предоставления льгот по платежам за недвижимость на период проектирования и строительства конкретных промышленных предприятий; упрощения и ускорения процедуры оформления сделок с объектами недвижимости; содействие решению социальных проблем.

7. Эффект промышленного землепользования может быть внешним и внутренним. Внешний эффект промышленного землепользования – это экономические и внеэкономические последствия возникающие во внешней среде при производстве определенного вида промышленной продукции, но не отраженные в ценах последней. Примером внешнего эффекта является увеличение доходов промышленных предприятий при осуществлении строительства новых автомобильных дорог (такое увеличение достигается, например, за счет снижения потерь завозимых комплектующих, вывозимой продукции, а также за счет оптимизации доставки продукции потребителю). Внутренний эффект промышленного землепользования – это экономический результат производства и реализации при рациональном использовании земельных и иных ресурсов.

Примером внутреннего эффекта является рост прибыли предприятий за анализируемый период.

8. В работе предложены следующие этапы анализа эффективности промышленного землепользования муниципального уровня: 1 этап – системный анализ рынка недвижимости региона; 2 этап – анализ экономического развития региона; 3 этап – выявление факторов, оказывающих влияние на промышленное землепользование; 4 этап – определение вида эффективности и эффекта; 5 этап – определение критерия эффективности; 6 этап – выбор метода определения эффективности; 7 этап – определение состава показателей; 8 этап – анализ эффективности промышленного землепользования в муниципальных образованиях; 9 этап – прогноз развития промышленного землепользования; 10 этап – полная и всесторонняя оценка промышленного предприятия по различным направлениям; 11 этап – формирование концепции развития промышленного производства; 12 этап – инвестиционный анализ.

9. При анализе рынка продаж промышленных земель существует дефицит достоверной информации о предложениях купли-продажи земель данной категории. Наиболее целесообразен анализ арендных ставок.

В работе определены следующие значения ценообразующих факторов для земель промышленности в Московской области. При удаленности от МКАД на расстояние 16–30 км – поправочный коэффициент составляет 0,84 от сходного объекта, расположенного на расстоянии до 15 км от МКАД; от 31 до 50 км – 0,70; свыше 50 км – 0,47.

Объект промышленной недвижимости, обеспеченный только отоплением и электричеством, имеет поправочный коэффициент 0,84 от сходного объекта, обеспеченного всеми коммуникациями; объект, обеспеченный только электричеством – 0,65. При наличии железнодорожного подъезда поправочный коэффициент составляет 1,2 (чем в случае отсутствия подъезда).

10. В целом по Московской области промышленное землепользование недостаточно эффективно (коэффициент эффективности равен 0,93). Эффективно используется земля в Дмитровском, Клинском, Ленинском, Дюберецком, Наро-Фоминском, Раменском, СергиевоПосадском, Серпуховском, Ступинском, Талдомском, Чеховском, Шатурском районах (коэффициент эффективности выше единицы). Наибольший коэффициент эффективности в Сергиево-Посадском районе (Кзем=1,90). Минимальные коэффициенты эффективности получены в Луховицком (Кзем=0,16), Лотошинском (Кзем=0,33) районах.

Резерв увеличения производства промышленной продукции может составить при оптимальном использовании природных и материальных ресурсов 103,6 млрд.рублей.

11. Предложенная методика кадастровой оценки земель населенных пунктов позволила повысить на 9% кадастровую стоимость земель с учетом снижения негативного воздействия промышленных объектов на смежные землепользования.

По теме исследования опубликованы следующие работы:

1. Горуля, Д.А., Хаметов, Т.И. Методические положения оценки земельно-имущественных комплексов [текст]. Ж. Вестник ГУУ№ 13(23). – М.: ГУУ, 2008. – С. 337-341 (рекомендован ВАК РФ) 2. Горуля, Д.А., Гальченко С.А. Законодательное регулирование формирования эффективного использования земель, занятых объектами промышленности [текст]. Роль и значение землеустроительного образования и землеустроительной науки в развитии агропромышленного комплекса страны: Сб. статей международной научно-практической конференции, посвященной 175-летию высшего землеустроительного образования в России в 2 тт. – Т.1., М.: ГУЗ, 2010. – С. 93- 3. Горуля, Д.А. Кадастровый учет земельных участков промышленных предприятий – как информационная основа их эффективного использования [текст]. Проблемы управления земельными ресурсами страны на современном этапе. Сб.научн.трудов. – Т.1., М.: ГУЗ, 2010. – С.80- 4. Варламов А.А. и др.Теория и методика формирования и ведения государственного кадастра недвижимости муниципальных образований.

Монография. Под ред. Варламова А.А. [текст]. Раздел. Ведение кадастрового учета сельскохозяйственных предприятий разных форм собственности – М.: ГУЗ, 2010. – С. 142 – 5. Горуля, Д.А. Нормативно-правовое регулирование эффективного использования земель под объектами промышленности [текст]. Ж.

Землеустройство, кадастр и мониторинг земель № 9(81)/2011. – М.: ГУЗ, 2011. – С. 28-35 (рекомендован ВАК РФ) 6. Горуля, Д.А. Правовой и экономический механизмы формирования обременений в использовании земель сельскохозяйственного назначения вокруг промышленных объектов [текст]. Ж. Аграрная Россия № 5/2011. – М.: Фолиум. – С.22-25 (рекомендован ВАК РФ) 7. Горуля, Д.А. Методические положения анализа эффективности земель под объектами промышленности в муниципальном образовании [текст]. Ж. Аграрная Россия № 6/2011. – М.: Фолиум. – С.12-16 (рекомендован ВАК РФ) Подписано в печать 02.11.2011 г. Формат 60х84/16. Объем 1,0 п.л.

Бумага офсетная. Тираж 120. Заказ №_ Участок оперативной полиграфии ГУЗ,