«Ильин Максим Олегович ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: КУРС ЛЕКЦИЙ (вторая редакция) Москва – 2013 Автор Ильин Максим Олегович к.э.н., преподаватель РЭУ им. Г.В. Плеханова; Исполнительный директор, ...»

Федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Российский экономический университет имени Г.В. Плеханова»

Факультет дистанционного обучения

Магистерская программа «Экспертиза отчетов об оценке»

(направление 080100.68 «Экономика»)

Ильин Максим Олегович

ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ:

КУРС ЛЕКЦИЙ

(вторая редакция) Москва – 2013 Автор Ильин Максим Олегович к.э.н., преподаватель РЭУ им. Г.В. Плеханова;

Исполнительный директор, член Экспертного совета НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», член Совета Национального совета по оценочной деятельности Рецензенты:

1. Калинкина Кира Евгеньевна – к.э.н., доцент кафедры «Биржевое дело и ценные бумаги» РЭУ им. Г.В. Плеханова; вице-президент НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», вице-президент, заместитель Председателя Экспертного совета НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Ассоциации российских магистров оценки», член Совета Национального совета по оценочной деятельности.

2. Лебединский Владимир Игоревич – к.э.н., Председатель Совета директоров МГК «РосРазвитие», Первый вице-президент, Председатель Экспертного совета НП «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», член Совета Национального совета по оценочной деятельности.

Автор выражает благодарность коллегам, оказавшим помощь в подготовке настоящего курса лекций: Лапину Михаилу Валериевичу, Гореву Сергею Владимировичу, Кузяевой Елене Викторовне, Захарову Александру Владимировичу.

Учебно-методический комплекс дисциплины разработан при методической поддержке НП «СРОО «Экспертный совет»

ОГЛАВЛЕНИЕ

Предисловие

1. ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Общая информация об учебной дисциплине

1.2. Место экспертизы в противодействии недобросовестной или неквалифицированной оценке

2. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ...

2.1. Основные положения законодательства

2.2. Виды экспертизы

2.3. Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке

2.4. Недостатки законодательства

3. НАРУШЕНИЯ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ

3.1. Причины появления нарушений

3.2. Классификация нарушений

3.3. Понятие существенности при оценке и экспертизе отчетов об оценке

4. ИНСТРУМЕНТЫ ИСКАЖЕНИЯ СТОИМОСТИ

4.1. Классификация искажений и инструментов искажения

4.2. Примеры искажения

5. МЕТОДИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

5.1. Принципы проведения экспертизы

5.2. Порядок проведения экспертизы

5.3. Выявление нарушений

5.4. Допущения и ограничительные условия

5.5. Метод экспресс-проверки

6. ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

6.1. Структура экспертного заключения

6.2. Требования к формулировке замечаний

6.3. Методы обоснования профессиональной позиции Эксперта................ 6.4. Формулирование замечаний

6.5. Практические аспекты формулирования замечаний

7. ОШИБКИ ПРИ ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

7.1. Классификация ошибок

7.2. Примеры и анализ ошибок

7.3. Вопросы этики при проведении экспертизы отчетов об оценке........... Заключительные положения

Список использованных источников

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1. Погрешность различных методов расчета

Приложение 2. Примеры обоснования позиции Эксперта

Приложение 3. Сводная таблица требований к содержанию и оформлению отчета об оценке

Приложение 4. Примеры формы экспертных заключений

Практически во всех сферах человеческой деятельности вместе с получением первых результатов выполнения работ или оказания услуг возникала необходимость в проверке их качества – проверке на соответствие законодательно установленным требованиям или сложившимся правилам делового оборота. Аналогичная ситуация сложилась и в оценочной деятельности. Вместе с появлением первых отчетов об оценке потребовалась их проверка, которая проводилась самими заказчиками оценочных услуг, уполномоченными государственными органами и судебными экспертами, другими заинтересованными субъектами.

С 2005 года «экспертиза отчетов об оценке» стала оформляться как самостоятельный, независимый институт в оценочной отрасли. Это обусловлено переходом отрасли из фазы становления в фазу зрелости, обязательными условиями которого является усиление контроля, а также рост ответственности субъектов, что уже нашло свое отражение в трансформации законодательства Российской Федерации, регулирующего оценочную деятельность. Услуги по экспертизе отчетов об оценке широко востребованы на рынке, а в будущем данный сегмент в стоимостном выражении может быть сопоставим с рынком оценочных услуг. Уже сейчас ощущается необходимость в профессионалах, выполняющих экспертизу отчетов об оценке, подготовленных по специальным программам обучения в рамках высшего и дополнительного образования.

С 2011 года Факультет дистанционного образования Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова совместно с Некоммерческим партнерством «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» осуществляет подготовку элиты профессионального оценочного сообщества по магистерской программе «Экспертиза отчетов об оценке» (направление 080100.68 «Экономика») – первой в России образовательной программе по экспертизе отчетов об оценке в рамках высшего профессионального образования. Актуальность образовательной программы и высокий интерес к ней в профессиональном сообществе подтверждается тем фактом, что средний стаж оценочной деятельности слушателей первого набора составляет десять лет.

Настоящий курс лекций является результатом обобщения практической и образовательной деятельности автора в НП «СРОО «Экспертный совет», НП «СРО Ассоциации российских магистров оценки», Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом по экспертизе (проверке) отчетов об оценке и обучению экспертов в период с 2006 по 2013 год. С разрешения правообладателей в Курсе лекций используются материалы образовательных мероприятий НП «СРОО «Экспертный совет», проведенных в более чем 30 регионах России в 2008-2013 годах:

• семинаров-практикумов «Экспертиза отчетов об оценке», «Экспертиза и АнтиЭкспертиза отчетов об оценке»;

• авторских семинаров – мастер-классов А.В. Каминского и К.Е. Калинкиной «Экспертиза отчетов об оценке – в интересах • авторских семинаров В.И. Лебединского «Проверка отчетов об оценке объектов залога: инструменты искажения стоимости оценщиками и методы их выявления».

Лекции носят практическую направленность и содержат примеры из реальных отчетов об оценке, экспертных заключений, заключений судебных экспертов и других документов, являющихся результатами проверки отчетов об оценке со стороны их пользователей.

Для повышения эффективности усвоения материала учебной дисциплины настоящий Курс лекций рекомендуется использовать совместно со слайдами лекций, практикумом, а также дополнительными материалами, входящими в состав учебно-методического комплекса дисциплины «Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости».

Большинство оценочных ситуаций характеризуется уникальным набором значений ценообразующих параметров объекта оценки и параметров рынка. Объем настоящего учебного пособия не ! позволяет указать значения всего многообразия указанных параметров для каждой описываемой ситуации – описываются только те из них, которые являются значимыми для целей анализа.

Предполагается, что набор значений прямо не указанных параметров соответствует среднерыночному и не оказывает влияния на выводы, сделанные по результатам анализа примера.

Электронная версия Курса лекций доступна:

• на сайте НП «СРОО «Экспертный совет» – srosovet.ru;

• на сайте автора – maxosite.ru/resources/lectures_exp_n.pdf.

1. ВВОДНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Общая информация об учебной дисциплине Дисциплина «Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости»

(табл. 1) входит в состав обязательных дисциплин профессионального цикла подготовки магистров по специальности «Экспертиза отчетов об оценке»

(направление 080100.68 «Экономика»), ее изучение является одним из базовых этапов подготовки современного специалиста в области экспертизы отчетов об оценке – рис. 1.

1. Отчеты об оценке различных видов недвижимости (здания, строения, • отчеты об оценке предприятий (бизнеса) и долей участия в них;

• отчеты об оценке, в которых стоимость недвижимости определена через предприятие (бизнес) на их основе (например, гостиничные комплексы);

Объект • отчеты об оценке воздушных и космических судов, а также аналогичных изучения объектов, которые по закону отнесены к недвижимости, однако по методологии оценки ближе к машинам и оборудованию;

• отчеты об определении кадастровой стоимости, поскольку в них используются принципиально другие модели расчетов, к их оформлению предъявляются специфические требования.

2. Экспертные заключения, заключения судебных экспертов и аналогичные документы, содержание результаты проверки отчетов об оценке.

1. Нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

2. Принципы и методы экспертизы отчетов об оценке.

Предмет изучения 4. Специфические особенности различных методов оценки.

5. Этические вопросы деятельности Эксперта.

Формирование у слушателей комплекса знаний, умений и навыков экспертизы отчетов об оценке недвижимости.

• Знаний теоретических и методологических основ экспертизы отчетов об оценке недвижимости и ее нормативной и правовой базы, основных методик экспертизы отчетов об оценке, инструментов искажения стоимости, методов обоснования профессиональной позиции Эксперта, Цель изучения • Умений проведения экспертизы отчета об оценке недвижимости, в том дисциплины числе, выявления фактов искажения стоимости, обоснования позиции Эксперта, формулировки замечаний в экспертном заключении.

• Навыков проведения экспертизы отчета об оценке недвижимости, в том числе, выявления фактов искажения стоимости, обоснования профессиональной позиции Эксперта, формулировки замечаний в Рис. 2. Междисциплинарные связи дисциплин профессионального цикла Дисциплина «Экспертиза отчетов об оценке объектов недвижимости»:

• открывает блок обязательных дисциплин по экспертизе отчетов об оценке различных видов объектов оценки;

• использует положения дисциплин оценочного пула, прежде всего: «Оценка объектов недвижимости (продвинутый уровень)», «Оценка пакетов акций (продвинутый уровень)»;

• использует положения следующих дисциплин из общенаучного цикла: «Эконометрика (продвинутый уровень)», «Налоговый менеджмент (продвинутый уровень)», «Статистическая методология и анализ информации в оценочной деятельности», исследований в экономике», «Финансы и кредит (продвинутый В учебном курсе рассматривается экспертиза отчетов об оценке экспертными советами СРОО как частный случай проверки отчетов об оценке. Под проверкой отчета об оценке понимается совокупность мероприятий по выявлению в отчете об оценке нарушений требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могут проводиться различными субъектами, в том числе: заказчиком оценки, судебными экспертами, членами Экспертных советов СРОО, сотрудниками залоговых отделов кредитных организаций, работниками государственных и муниципальных уполномоченных органов.

В связи с динамично изменяющимся законодательством Российской Федерации, регулирующим деятельность по экспертизе отчетов об оценке, в Курсе лекций сделан акцент на содержательную составляющую экспертизы отчетов об оценке: принципы и методы проверки отчетов об оценке, типологию ошибок Оценщиков и Экспертов, методы обоснования профессиональной позиции Эксперта и принципы формулирования замечаний. Указанные модули учебной дисциплины будут актуальными вне зависимости от трансформации законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Вопросы, относящиеся к форме проведения экспертизы отчетов об оценке – в том числе, форма экспертного заключения (см. Приложение 4), порядок утверждения экспертного заключения, требования к уровню знаний Эксперта – отнесены на уровень самоподготовки в процессе внеаудиторных занятий. Предполагается, что слушатели смогут самостоятельно овладеть данными вопросами, изучив положения профильного Федерального стандарта оценки [6] и других документов, регулирующих организационную (административную) сторону проведения экспертизы отчетов об оценке.

Опыт обучения и стажировки Экспертов НП «СРОО «Экспертный совет», НП «СРО Ассоциации российских магистров оценки» и Территориальных управлений Росимущества в период с 2005 по 2013 годы свидетельствует, что не каждый даже высококвалифицированный Оценщик может стать Экспертом. Эксперт должен обладать специфическими знаниями, умениями и навыками как профессионального, так и личностного характера, среди которых необходимо выделить:

• понимание специфики всех видов объектов оценки;

• понимание конъюнктуры рынка;

• знание большинства методик оценки и обоснования величины корректировок, их особенности области применения;

• способность к постоянному обучению;

формулировать замечания, рекомендации;

• коммуникабельность;

• соблюдение этических правил, основанных на принципах объективности и беспристрастности.

1.2. Место экспертизы в противодействии недобросовестной Недобросовестная оценка – оценка, результатом которой является отчет об оценке, содержащий нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые допущены Оценщиком целенаправленно (явились следствием «сделки с совестью»).

Неквалифицированная оценка – оценка, результатом которой является отчет об оценке, содержащий нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, которые являются следствием низкой квалификации Оценщика (не являются следствием «сделки с совестью»).

Различные виды проверки отчета об оценки являются краеугольным элементом противодействия недобросовестной или неквалифицированной оценке – табл. 2.

Обобщенный алгоритм противодействия недобросовестной Проверка отчета Обычно заключается в укрупненной проверке итоговой величины об оценке стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке, на заказчиком соответствие:

оценки или другим пользователем отчета об оценке Позволяет наиболее оперативно исправить непреднамеренные нарушения (классификация нарушений приведена в разделе 3.2) особенно в ситуации, когда акт сдачи-приемки услуг (работ) по оценке Устная претензия со стороны заказчика еще не подписан.

Действие эффективно при условии, что позиция Оценщика конструктивна – он согласен с выявленными нарушениями и готов их Наиболее простой формальный инструмент. Форма взаимоотношений регулируется общегражданским законодательством.

Письменная При наличии в отчете об оценке преднамеренного искажения стоимости, претензия как правило, письменная претензия неэффективна, а ответ Оценщика содержит тезис ~ «я профессионал с многолетним стажем, не вам мне указывать, в отчете об оценке все написано правильно».

Письменная претензия с Требует от Заказчика наличия знаний положений законодательства об указанием оценочной деятельности, а также понимания основ методологии нарушенных требований Позволяет устранить подавляющее большинство непреднамеренных и законодательства об оценочной деятельности Жалоба рассматривается Дисциплинарным комитетом СРОО в течение срока, который определяется внутренним регламентом СРОО (уведомление Оценщика о поступлении жалобы, приглашение на заседание за строго оговоренное количество дней и пр.). Общий срок рассмотрения жалобы может составлять несколько месяцев.

В большинстве СРОО по существу рассматриваются только мотивированные жалобы, которые составлены в соответствии с внутренними требованиями конкретной СРОО и в которых, в том числе, указаны конкретные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. Если жалоба составлена с нарушением требований, то она признается немотивированной и проверка по изложенным в ней фактам не проводится. В случае если жалоба Жалоба в СРОО признана мотивированной, то в отчете об оценке проверяется наличие только тех нарушений, которые прямо указаны в жалобе.

Сроки рассмотрения жалобы могут сокращаться, а ее результативность повышается, если к жалобе прикладывается отрицательное экспертное заключение СРОО, составленное по результатам инициативной экспертизы отчета об оценке, или решение суда, в котором установлен факт наличия в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности.

При установлении факта наличия в отчете об оценке нарушений требований законодательства об оценочной деятельности СРОО накладывает на соответствующего Оценщика дисциплинарное Законодательно установленный инструмент контроля качества услуг по оценке. В большинстве случаев проводится на платной основе.

Как правило, сроки проведения экспертизы значительно меньше, чем Инициативная сроки рассмотрения жалобы.

экспертиза Отметим, что выдача СРОО отрицательного экспертного заключения не в СРОО является основанием для автоматического применения дисциплинарного взыскания к Оценщику, подписавшего соответствующий отчет об Проверка отчета Проверка осуществляется в форме судебной экспертизы, форма и об оценке содержание которой регулируется процессуальными кодексами (АПК, в рамках УПК и ГПК), а также Федеральным Законом «О государственной следственных действий Стандартная форма защиты при нанесении ущерба. Характеризуется длительными сроками рассмотрения, которые могут быть сокращены Обращение в суд при предоставлении в суд отрицательного заключения СРОО на При подаче иска следует учитывать позицию Президиума ВАС [8].

Проверка отчета Проверка осуществляется в форме судебной экспертизы, форма и об оценке, проводимая «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» [2].

по решению суда Отметим, что начальные и конечные действия, а также их последовательность зависят от существенности допущенных в отчете об оценке нарушений, в том числе существенности искажения стоимости, а также конструктива в позиции Оценщика (понятие «существенность»

рассмотрено в разделе 3.3).

Из табл. 2 видно, что противодействие начинается с форм, не имеющих четко установленного статуса (например, устная претензия). На последующих этапах возникает потребность в результатах проверки, имеющих законодательно установленный статус (экспертное заключение, заключение судебного эксперта).

2. ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА ЭКСПЕРТИЗЫ

ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

Деятельность по оценке и экспертизе отчетов об оценке регулируется:

• Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [1] (далее – Закон об оценке);

• Федеральными стандартами оценки (например, [3 – 6]);

• рядом приказов Министерства экономического развития;

• стандартами и правилами оценочной деятельности СРОО;

• некоторыми дополнительными нормативными и правовыми актами (например, Федеральным законом от 26.12.1995 г.

«Об акционерных обществах» № 208-ФЗ в части случаев обязательной экспертизы отчетов об оценке).

Далее при совместном упоминании указанные нормативные и правовые акты называются Законодательство об оценочной деятельности (ЗоОД).

По состоянию на июль 2013 года ЗоОД в части экспертизы отчетов об оценке характеризуется значительной несбалансированностью и противоречивостью (см. раздел 2.3), что находит свое отражение, прежде всего, в:

• невозможности выбора экспертной организации;

• отсутствии четкого разделения видов экспертизы;

• отсутствии полноценной регламентации деятельности Эксперта;

• фактическом отсутствии ответственности Эксперта за недобросовестно или неквалифицированно выполненную работу.

Подобная ситуация приводит к справедливому недовольству профессионального оценочного сообщества практикой проведения экспертизы отчетов об оценке, а также к множеству законодательных инициатив по изменению подходов к регулированию данной части оценочной деятельности (например, обязательность сдачи единого квалификационного экзамена для членов экспертных советов СРОО). Можно предположить, что в ближайшем будущем ЗоОД в части экспертизы отчетов об оценке будет значительно трансформироваться.

В настоящем Курсе лекций приведена характеристика основных положений законодательной базы экспертизы отчетов об оценке в объеме, достаточном для понимания ее сущностных аспектов.

2.1. Основные положения законодательства Статьей 17.1 Закона об оценке и п. 4 ФСО №5 дано следующее определение экспертизы отчетов об оценке: «действия эксперта или экспертов СРОО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРОО, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

1) соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

2) подтверждение стоимости объекта оценки, определенной Экспертиза проводится членами экспертных советов СРОО. Для получения этого статуса в настоящее время необходимо:

• сдать единый квалификационный экзамен;

• быть выбранным в Экспертный совет СРОО на общем собрании членов СРОО, членом которой Оценщик является.

При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование Экспертом информации, ставшей известной после даты оценки (п. 14 ФСО №5 – аналогия с п. 19 ФСО №1).

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) не проводится повторная оценка (п. 4 ФСО №5). Данное положение означает, что задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке, если таковые имеются – Эксперт должен указать, что Оценщик нарушил (сделал неправильно), а не показать, что он умеет делать лучше (по-другому).

Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение (п. 17 ФСО №5). Выявленные технические ошибки, допущенные Оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований ЗоОД, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения (п. 18 ФСО №5).

СРОО несет солидарную ответственность за деятельность членов своего Экспертного совета. Возмещение убытков или имущественного вреда производится за счет средств компенсационного фонда СРОО, членами которой являются эксперт или эксперты, в размере не более чем один 1.000.000 рублей (ст. 24.6 Закона об оценке). Отметим, что по состоянию на июль 2013 года информация о фактах успешного взыскания убытков с члена Экспертного совета СРОО отсутствует.

Как было отмечено выше, проверка отчета об оценке наряду с членами Экспертных советов СРОО может выполняться и другими лицами, деятельность которых регулируется соответствующими нормативными правовыми актами. Например, деятельность экспертов Росимущества регулируется соответствующим внутренним приказом [7], а деятельность судебного эксперта, которому также часто ставят вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям ЗоОД деятельности, – положениями Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности»

[2]. В данном Федеральном законе, в частности, отмечено следующее:

• «Государственная судебно-экспертная деятельность основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники» (ст. 4);

• «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных» (ст. 8);

представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед Часто субъект, которому нанесен ущерб при совершении сделки, в основу ценовой характеристики которой был положен отчет об оценке, обращается в суд с иском к оценочной компании, выпустившей отчет об оценке (к юридическому лицу, заключившему трудовой договор с Оценщиком). При анализе целесообразности данного шага следует руководствоваться позицией Президиума Высшего Арбитражного суда о том, что:

• в подавляющем числе случаев «оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается» [8];

• оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым Оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В ст. 17.1 Закона об оценке дано достаточно размытое определение видов экспертизы отчетов об оценке, которое не позволяет однозначно понять различия между ними: «устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

• экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее – нормативно-методическая • экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.».

По идее, ответ на вопрос о соотнесении видов экспертиз должен содержаться в специализированном ФСО №5, посвященном экспертизе отчетов об оценке и утвержденном после того, как в Законе об оценке появилась статья 17.1. Однако в п. 5 ФСО №5 содержится описание видов экспертиз, аналогичное приведенному выше.

Соотнесение указанных видов экспертизы, сформированное по результатам анализа практики деятельности Экспертных советов различных СРОО, показано на рис. 2. Видно, что нормативно-методическая экспертиза является элементом экспертизы на подтверждение стоимости.

Рис. 2. Соотнесение видов экспертизы отчетов об оценке В ряде случаев может возникнуть необходимость более глубокой экспертизы отчета об оценке сверх стандартной проверки на соответствие требованиям ЗоОД. Законодатель не установил перечень дополнительных действий, которые может включать экспертиза на подтверждение стоимости сверх проверки отчета об оценке на предмет соответствия требованиям ЗоОД. В качестве таких действий могут выступать, например:

• осмотр объекта оценки и объектов-аналогов;

• проверочный расчет по методам, не использованным в отчете об оценке, на предмет сопоставимости результатов расчетов;

• проверочный расчет с использованием альтернативных В качестве своеобразной аналогии можно привести различные способы освидетельствования технического состояния зданий – визуальный, инструментальный, инструментальный с разрушающим испытанием образцов и пр.

Важно отметить, что в большинстве нормативных правовых актов, устанавливающих обязательность проведения экспертизы отчета об оценке, не указан ее вид (например, Федеральные законы «О несостоятельности (банкротстве)», «Об акционерных обществах»). В таких случаях в соответствии с положениями п. 19 ФСО №5 проводится нормативнометодическая экспертиза.

Достаточно распространенным в оценочном сообществе является вопрос о том, может ли быть выдано положительное заключение по результатам нормативно-методической экспертизы на отчет об оценке, содержащий математическую ошибку, устранение которой приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости? Руководство ряда СРОО занимает позицию, что при нормативно-методической экспертизе расчеты проверяться не должны, а значит, указанное выше положительное заключение может быть выдано. Подобная позиция является принципиально неверной и наносит значительный репутационный ущерб всей оценочной отрасли. Аргументируем данную точку зрения.

Во-первых, фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в ст. 11 Закона об оценке и п. 4 ФСО №3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. По определению оценочной деятельности (ст. 3 Закона об оценке) сущностью профессиональной деятельности Оценщика является установление стоимости объектов оценки, которая находит свое отражение в отчете об оценке как результате оказания услуг по оценке. Существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке именно в той части, для которой он был составлен.

Во-вторых, в п. 11 ФСО № 1 указан следующий состав мероприятий при экспертизе отчета об оценке: «проверка соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований ЗоОД и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки». Искажение итоговой величины стоимости объекта оценки является следствием нарушения требования обеспечения достаточности и достоверности используемой информации, поскольку (п. 19 ФСО №1):

• информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

• информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные В зависимости от ситуации, в которой проводится экспертиза отчета об оценке, дополнительно уместно разделять:

• экспертизы, проводимые до совершения сделки;

• экспертизы, проводимые после совершения сделки.

Во втором случае существенно снижается значимость нарушений формальных требований ЗоОД, поскольку после совершения сделки предметом разбирательства, как правило, является нанесенный ущерб, на величину которого влияют только существенные нарушения (дополнительно см. разделы 3.2 – 3.3).

2.3. Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке По аналогии со случаями обязательной оценки, описанными в ст. Закона об оценке, в ЗоОД прямо указаны случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке – табл. 3.

«О несостоятельности (банкротстве)» экспертиза отчета об оценке имущества должника выполняется при одновременном соблюдении Оценка имущества должника в рамках процедуры банкротства Определение цены (денежной оценки) имущества ОАО Выкуп лицом, которое приобрело более 95% Согласно ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26.12.1995 г.

акций ОАО, ценных № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выкупная цена не может бумаг ОАО по быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым требованию данного Оценщиком в отчете об оценке ценных бумаг и подтвержденной лица или владельцев СРОО при проведении экспертизы такого отчета об оценке.

оставшихся акций Государственная определении кадастровой стоимости включена в совокупность кадастровая оценка действий, выполняемых при проведении государственной Минэкономразвития РФ от 22.02.2011 г. «Об утверждении Типовых «Оспаривание» требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению результатов споров о результатах определения кадастровой стоимости» №69 в государственной случае установления кадастровой стоимости земельного участка в кадастровой оценки размере его рыночной стоимости при условии, что рыночная Анализ ЗоОД в части, регулирующей экспертизу отчетов об оценке, проведенный рядом СРОО совместно с Институтом сравнительного правоведения (см., например, [12], [17]), показал, что по состоянию на июль 2013 года ЗоОД содержит ряд коррупциогенных положений, которые значительно снижают эффективность инструмента экспертизы, а также негативно сказываются на имидже оценочного сообщества в целом.

В настоящем Курсе лекций рассмотрены пять подобных положений.

1. Заказчик экспертизы лишен возможности самостоятельного выбора экспертной организации (СРОО) для проведения экспертизы отчета об оценке – экспертиза возможна только в той СРОО, членом которой является Оценщик, подписавший отчет об оценке. Данное положение было закреплено Федеральным законом от 28.12.2010 г. № 431-ФЗ и не позволяет говорить о независимости экспертизы, поскольку ряду СРОО не выгодно подтверждать низкое качество работы своих членов, на членские взносы которых они существуют. Кроме того, это положение способствует установлению высоких цен на экспертизу, поскольку заказчик экспертизы не имеет возможности обратиться к другой экспертной организации – конкуренция отсутствует!

2. Пунктом 13 ФСО №5 установлено, что «для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается Оценщик в отчете об оценке, представляется Оценщиком по запросу Эксперта». Данное положение приводит к тому, что Оценщики, приближенные к руководству СРОО, могут иметь значительно больше шансов на получение положительного заключения.

Законодательство не требует от Эксперта запрашивать дополнительную информацию у каждого Оценщика – избирательное применение этой возможности способствует нечестной конкуренции.

3. ЗоОД федерального уровня не устанавливает конкретные принципы проведения экспертизы отчетов об оценке, а также требования к содержанию замечания в экспертном заключении. Получается парадоксальная ситуация:

• Оценщик при составлении отчета об оценке должен соблюдать существенности, достаточности, достоверности, обоснованности, • Эксперт, который, должен являться профессионалом более высокого уровня, при составлении экспертного заключения может действовать в менее жестком правовом поле (например, в п. 17 ФСО №5 указаны общие слова, что нарушение должно быть обосновано без какой-либо конкретизации).

недобросовестной или неквалифицированной экспертизы отчетов об оценке, ее использованию в качестве инструмента нечестной конкуренции.

4. В статье 24.6 Закона об оценке установлена ответственность СРОО и Эксперта за убытки, вызванные отчетом об оценке, на который было выдано положительное экспертное заключение по результатам недобросовестной или некачественной экспертизы. В Законе об оценке речь однозначно идет только про положительное экспертное заключение. Вместе с тем, не меньший ущерб может быть нанесен и выдачей отрицательного экспертного заключения. Например, Эксперт недобросовестно или некачественно провел экспертизу, результатом чего явилась выдача отрицательного экспертного заключения на отчет об оценке, который не содержит нарушений требования ЗоОД – это затягивает сроки согласования и проведения сделки, для обоснования ценового параметра которой заказывался отчет об оценке, а значит, стороны сделки могут нести убытки.

5. Изменения в ЗоОД, внесенные Федеральным законом от 28.12.2010 г. № 431-ФЗ, устанавливают обязательность проведения единого квалификационного экзамена для членов Экспертных советов СРОО.

Предлагаемая Министерством экономического развития России форма и содержание единого квалификационного экзамена не только не приведут к повышению качества экспертизы отчетов об оценке, но и будут способствовать нездоровой конкуренции на рынке оценочной деятельности (например, см. [12]).

3. НАРУШЕНИЯ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ

1. Неопределенность и непрозрачность рынков, к которым относятся объекты оценки. Оценочная деятельность является элементом социальноэкономической системы и характеризуется значительной степенью неопределенности [13], [14]. Оценщик может непреднамеренно использовать в расчетах недостоверную или недостаточную информацию. Например, могут быть использованы оферты по объектам-аналогам, в которых:

ценообразующих параметров;

ценообразующих параметров (опечатки и пр.).

2. Недостаточная квалификация Оценщика. Отсутствие опыта (практики) в оценке конкретного типа объектов оценки может привести к тому, что Оценщик окажется не в состоянии построить корректную экономико-математическую модель оценки стоимости, которая бы учитывала влияния специфических ценообразующих факторов.

3. Конфликт интересов. Результаты оценки всегда являются точкой столкновения разнонаправленных интересов продавца и покупателя.

Продавец заинтересован в максимизации стоимости оцениваемого имущества, покупатель – в ее минимизации («результатом объективной оценки не довольна ни одна из сторон»). Оценщик не всегда способен противостоять давлению со стороны указанных субъектов, что может явиться причиной искажения итоговой стоимости объекта оценки (преднамеренная манипуляция расчетными параметрами).

4. Причины случайного непреднамеренного характера. Проведение комплексных расчетов может сопровождаться банальными ошибками как математического, так и логического характера, опечатками, некорректными ссылками в расчетных таблицах, источником которых, в том числе, может являться используемое программное обеспечение общего и специализированного назначения.

В зависимости от характера влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки нарушения следует разделить на две группы:

• формальные нарушения – нарушения требований ЗоОД, исправление которых не оказывает никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, однако соответствующие требования прямо указаны в ЗоОД (например, не указан ОГРН заказчика оценки, что является обязательным в соответствии с требованиями п.п. «в» п. 8 ФСО №3);

• существенные нарушения – нарушения требований ЗоОД, исправление которых приводит (может привести) к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Крайне важным является использованный в предыдущем предложении оборот «может привести», поскольку из отчета об оценке не всегда однозначно понятно, как повлияет на величину стоимости исправление конкретного нарушения.

Более подробно вопрос существенности исследован в разделе 3.3.

В зависимости от сущности нарушения в экспертной практике выделяют восемь типов нарушений в отчетах об оценке объектов недвижимости – табл. 4.

Классификация нарушений в отчетах об оценке объектов недвижимости 1 существенной информации Отсутствие площадь земельного участка.

2 обоснования расчетных параметров Не приведено расчетное обоснование величины внешнего Приведение 3 недостоверной информации Нарушение причинно- подлежит сносу, при этом в затратном подходе стоимость следственных связей определена как сумма стоимости прав земельного участка и 5 Противоречие ставкам аренды учтено только в доходном подходе к оценке.

математической точки зрения, корреляционно-регрессионная Ошибочная для части потребуется капитальный ремонт через 2-3 года. При методология этом в отчете об оценке применен метод капитализации, Математическая 8 формальных требований ЗоОД Подготовка сложных и объемных документов, к которым относятся отчеты об оценке, вообще без каких-либо неточностей и опечаток крайне затруднено, поскольку требует временных и трудовых затрат, несопоставимых с полезностью самого документа (отметим, что необходимость постоянного развития и совершенствования данным тезисом под сомнение не ставится). Именно поэтому п. 18 ФСО №5 установлено, что технические ошибки, не приведшие к неоднозначному толкованию отчета об оценке и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, не являются нарушением требований ЗоОД, а значит, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

В зависимости от причинно-следственных связей между нарушениями выделяют:

• первичное нарушение – нарушение, наличие которого привело к появлению других связанных с ним нарушений (вторичных);

• вторичное нарушение – нарушение, явившееся следствием Например, неверное позиционирование объекта оценки (первичное нарушение) приводит к неверному выбору объектов-аналогов во всех подходах к оценке, неверной величине корректировок и пр. (вторичные нарушения).

3.3. Понятие существенности при оценке и экспертизе отчетов об оценке В ряде случаев законодатель в силу объективной невозможности однозначно регламентировать процессы в правовой сфере использует понятия неопределенного содержания. Сфера гражданского права характеризуется предоставлением субъектам широкой свободы «саморегулирования» поведения, что находит отражение в создании и функционировании гражданско-правовых норм с качественными оценочными понятиями.

Оценочная деятельность относится к общественно-экономическим системам, что подразумевает вынужденную необходимость [14] использования разумного количества понятий неопределенного содержания в ЗоОД. Практика экспертизы отчетов об оценке показывает, что для классификации выявленных в отчете об оценке нарушений, а также уровня искажения определенной в отчете об оценке итоговой величины стоимости, необходимо использовать качественные характеристики, например «существенность», «значимость». Понятие «существенность» с начала 2000-х годов прочно вошло в правила делового оборота по оценке, экспертизе отчетов об оценке и судебной экспертизе.

Подробный анализ возможности использования понятия «существенность» при экспертизе отчетов об оценке, а также возможных подходов к определению уровня существенности приведен в [10]. Обратим внимание на несколько его основных положений.

Во-первых, в настоящее время понятие «существенность» уже массово используется для оценки качественных показателей общественноэкономических систем, например:

• в основных кодексах (Гражданском, Уголовном, Налоговом и пр.);

• в системообразующих законах из области корпоративного права и различных сфер деятельности (например, в Федеральных законах «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)», «О банках и банковской деятельности», «О государственной гражданской службе РФ», «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»);

• в ЗоОД (ст. 11, 14 Закона об оценке; п. 7, 18, 19 ФСО №1, и п. 4, 8, • система «Консультант Плюс» выдает десятки тысяч результатов поиска различных форм слова «существенность», в том числе: в разделах «Законодательство», «Законопроекты», «Международные правовые акты», «Технические нормы и правила. Строительство».

Наличие результатов поиска в разделе «Законопроекты» говорит о том, что практика использования понятия «существенность» сохраниться в будущем. Обратим внимание, что в законодательстве также массово используются другие понятия со схожим смыслом, например, «значительно».

Наиболее часто понятие «существенность» используется для характеристики нарушения и изменения – именно тех показателей, для описания которых его используют при экспертизе отчетов об оценке. В частности, в данном контексте анализируемое понятие использовано в законе о государственной судебно-экспертной деятельности, который является своеобразным «родителем» для ФСО №5.

Во-вторых, анализ российского законодательства показывает, что в подавляющем большинстве случаев, в том числе, и в корпоративном праве, критерии существенности не установлены. В табл. 5 описаны несколько критериев, которые, скорее как исключение, встречаются в законодательстве.

п/п Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Гражданское законодательство 1 Заблуждение ограничивает понятие существенного заблуждения случаями заблуждения в характере (природе) сделки, тождестве предмета сделки и таких качествах предмета, которые значительно снижают Признается существенным, когда они изменились настолько, что, Изменение если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще обстоятельств не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно Существенным для дела обстоятельством может быть признано указанное в заявлении вновь обнаруженное обстоятельство, которое не было и не могло быть известно заявителю, неоспоримо 3 Обстоятельство п/п Под существенным влиянием … понимаются возможность определять решения, принимаемые органами управления юридического лица, условия ведения им предпринимательской деятельности …, назначать единоличный исполнительный орган и 4 Влияние (или) более половины состава коллегиального исполнительного органа юридического лица, а также возможность определять (наблюдательного совета) юридического лица (ст. 4 Закона о Видно, что в законодательстве отсутствует единый подход к установлению критерия существенности, а наиболее распространенными являются следующие:

1. Приведение закрытого перечня параметров, определяющих критерий (п. 4 табл. 5). Оценочная деятельность относится к социально-экономическим системам, для характеристики состояния которых вынужденно используются показатели качественной и вероятностной природы, – указание закрытого перечня не представляется возможным [14].

2. Приведение открытого перечня параметров, определяющих критерий (п. 1 табл. 5) – данный вариант допускает избирательную трактовку и потенциально способствует росту коррупционной составляющей.

3. Указание на изменение действия (или его последствий), применительно к которому рассматривается показатель, характеризуемый понятием «существенность» (п. 2-3 и, частично, п. 1 табл. 5).

Отметим, что применительно к экспертизе отчетов об оценке последний подход видится наиболее уместным, поскольку позволяет отказаться от перечисления условно бесконечного множества ситуаций и признаков в пользу механизма их идентификации. Таким образом, в качестве критерия существенности при экспертизе отчетов об оценке целесообразно использовать изменение управленческого решения, для принятия которого производится оценка.

В-третьих, рассмотрим вопросы, связанные с уровнем существенности.

Не вызывает никакого сомнения, что законодательство должно быть максимально четким и определенным. Более того, при отрицательных результатах антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов в качестве обоснования часто указывается «расплывчатость и неопределенность формулировок». С другой стороны, возникают неразрешимые сложности с установлением конкретного уровня существенности для различных ситуаций. Приведем несколько примеров из анализируемой предметной области, когда одно и то же нарушение, исправление которого приведет к изменению итоговой величины стоимости на 5%, может являться существенным или не быть таковым.

• Предполагаемым использованием результатов оценки является принятие решения о совершении сделки купли-продажи крупного имущественного комплекса, включающего сотни тысяч квадратных метров зданий и сооружений. Указанное нарушение, скорее всего, не будет являться существенным, поскольку его влияние ниже погрешности расчетов.

• Оценка проводится в рамках ст. 40 НК РФ – устанавливается, на сколько величина налогооблагаемой базы используемой предприятием для уплаты налога отличается от рыночного уровня цен (рыночной стоимости объекта оценки). В отчете об оценке установлено, что рыночная стоимость выше на 16% – основание для принятия налоговых санкций отсутствует. Если устранение замечания приведет к росту стоимости на 5%, то будет превышено пороговое значение в 20% (16% + 5% = 21%), что будет являться основанием для применения налоговых санкций. Произойдет изменение управленческого решения, для которого была заказана оценка (наложение/не наложение • Предполагаемым использованием результатов оценки является принятие решения о выдаче ипотечного кредита на покупку стандартной двухкомнатной квартиры в г. Москве в стабильной экономической ситуации (типичный объект на развитом рынке).

Указанное нарушение, скорее всего, будет являться существенным, поскольку превышает погрешность расчетов.

Дополнительная проблема исходит от непостоянства рыночной конъюнктуры, которая непостоянна и может значительно изменяться в течение относительно короткого промежутка времени. Например, на пике экономического кризиса 2008-2009 годов погрешность оценки типовых квартир в крупных городах относительно докризисного уровня возросла с 2-5% до 20-30%. Кроме того, из описанных выше примеров 1 и 3 видно, что уровень существенности является функцией от погрешности расчетов, которая, зависит от неопределенности на рынке [13].

Примеры показывают, что уровень существенности зависит от предполагаемого использования результатов оценки, а также рыночной конъюнктуры.

Рассмотрим, как определен уровень существенности в смежных областях права. В п. 4 Правила (стандарта) №4 «Существенность в аудите»

установлено, что «аудитор оценивает то, что является существенным, по своему профессиональному суждению». В Международных стандартах финансовой отчетности единый уровень существенности не установлен, в каждой конкретной ситуации он определяется по-разному. Определяющим фактором при анализе существенности статьи отчетности может быть [9]:

размер статьи, ее природа, комбинация этих двух факторов.

Становится понятным, что уровень существенности для каждой конкретной ситуации (сделки) могут определить только те субъекты, которые достаточно осведомлены о ее предмете и специфике, т.е. участники предполагаемой сделки. Под участниками сделки в данном случае следует понимать не только стороны сделки, но также других субъектов, чьи интересы данной сделкой затрагиваются, и консультантов. На практике учесть мнение всех участников для определения консолидированного уровня существенности не представляется возможным, поскольку, во-первых, не все участники заинтересованы делиться своим мнением, а, во-вторых, процедура консолидации может потребовать недопустимо много временных и финансовых ресурсов.

В реальной оценочной ситуации уровень существенности может быть определен заказчиком экспертизы (оценки) совместно с Экспертом (Оценщиком) как специалистом в стоимостной оценке параметров рынка. В нормативных документах, регулирующих экспертизу отчетов об оценке, должны быть описаны единые критерии, принципы и методы установления уровня существенности.

Для учебных целей в первом приближении можно сформировать следующий уровень существенности для разных типов объектов оценки на стабильном рынке – табл. 6.

Тип объекта оценки Типичная недвижимость с массовым эконом и среднего класса) Коммерческая недвижимость среднего масштаба (до 5 000 кв.м) Крупные объекты коммерческой недвижимости На неразвитых рынках, а также в условиях кризисного рынка уровень существенности может в разы превышать величины, указанные в табл. 6.

Отметим, что принятие решения о выдаче отрицательного заключения должно учитывать взаимное влияние нарушений. Например, при оценке типичной квартиры эконом-класса:

• допущена одна ошибка, устранение которой приведет к повышению стоимости на 1% – данная ошибка не является основанием для выдачи отрицательного заключения, поскольку искажение стоимости несущественно;

• допущено десять одинаково направленных ошибок, при этом исправление каждой из них приведет к повышению стоимости на 1% – суммарное искажение стоимости является существенным (равно или даже превышает 10% за счет мультипликативного влияния корректировок), что может являться основанием для выдачи отрицательного экспертного заключения.

Очевидно, что для предотвращения возможных злоупотреблений в экспертном заключении целесообразно указывать принятый для данной конкретной экспертизы уровень существенности. Соответствующее требование должно быть закреплено в ЗоОД.

В 2009-2010 годах по инициативе НП «СРОО «Экспертный совет» и НП «СРО АРМО» был разработан проект Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке. На основе данного документа Рабочая группа НСОД под руководством К.Е. Калинкиной разработала проект ФСО № 5, в котором предлагалось использовать понятие «существенность» для характеристики нарушений [16]. К сожалению, по ряду причин политического характера данное предложение учтено не было.

4. ИНСТРУМЕНТЫ ИСКАЖЕНИЯ СТОИМОСТИ

4.1. Классификация искажений и инструментов искажения Под искажением стоимости (табл. 7) понимается отклонение величины стоимости, определенной в отчете об оценке, от ее наиболее вероятной величины.

Грубое искажение – манипулирование единственным ценообразующим параметром (незначительным числом параметров), при котором относительное искажение ценообразующего параметра существенно (как правило, сопоставимо с искажением итоговой величины стоимости объекта оценки).

совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, при котором (см. раздел 4.2):

• отклонение каждого отдельно взятого ценообразующего параметра от его достоверной величины незначительно, однако • направление искажения каждого из ценообразующих параметров таково, что оно приводит к искажению итоговой величины Обычно наиболее легко выявляется непреднамеренное грубое искажение – например, опечатка, из-за которой величина ставки арендной платы возросла с 2 000 руб./кв.м/год до 20 000 руб./кв.м/год.

В реальной практике «ювелирное» непреднамеренное искажение стоимости в отчетах об оценке не встречается (бывает только преднамеренным).

Под инструментом искажения стоимости понимается способ, метод или причина искажения стоимости.

Инструменты искажения стоимости в отчетах об оценке объектов недвижимости могут быть сгруппированы следующим образом (табл. 8):

• недостаточная или недостоверная идентификация (описание) • избирательное использование рыночных данных;

• избирательное использование методологии;

• прямое искажение параметров.

Раздел отчета 1. Необоснованный акцент на факторах повышающих/понижающих стоимость (например, при обосновании величины физического износа приведены фотографии только сильно изношенных элементов).

Описание 2. Недостаточное описание (например, не указаны обременения, объекта оценки 3. Искаженное описание (например, указание некорректной структуры площадей в составе многофункционального комплекса).

Допущения 4. Установление допущений, противоречащих ЗоОД или рыночным и ограничения данным (здравому смыслу).

5. Предвзятый подход к выбору источников информации.

Анализ рынка установленным критериям (например, максимально низкие цены, ставки аренды, коэффициенты капитализации, операционные расходы, затраты на строительство/ремонт, недозагрузка).

7. Оптимистическое/пессимистическое позиционирование объекта НЭИ • целенаправленный отбор объектов-аналогов с нужной границы • использование несуществующих объектов-аналогов.

Сравнительный 10. Внесение корректировок, например:

подход к оценке • предвзятое применение экспертного метода;

• неучет различия по дополнительным ценообразующим факторам 11. Использование заведомо недостоверных или искаженных данных 12. Несоответствие величины корректировки и базы, к которой она начисляется (например, корректировка на различие в техническом состоянии улучшений применяется к стоимости единого объекта Раздел отчета Дополнительно к инструментам, описанным в сравнительном подходе к 13. Начисление износов и устареваний при отсутствии их признаков Затратный подход замещение/воспроизводство, которые не сопоставимы с рыночной к оценке конъюнктурой, в том числе, по причине научно-технического 15. Оптимистический/пессимистический прогноз величины прибыли Дополнительно к инструментам, описанным в сравнительном подходе к 16. Оптимистические/пессимистические прогнозы доходных и расходных Доходный подход 17. Несопоставимость вида денежного потока, а также вида объекта к оценке оценки и ставки дисконтирования/коэффициента капитализации.

18. Оптимистический/пессимистический подход при определении рисков в составе ставки дисконтирования и коэффициента капитализации.

19. Несопоставимость результатов, например:

• результат затратного подхода не учитывает стоимость прав на • результаты расчета по различным подходам соответствуют Согласование подходы моделируют НЭИ);

результатов • результаты расчета по некоторым из подходов не включают НДС, • существенный разброс результатов, полученных по различным 20. Предвзятое обоснование весов результатов по различным подходам к Пример 1. Метод капитализации Рассмотрим экспертизу отчета об оценке встроенных помещений (табл. 9) в случае, когда Эксперту из анализа рынка, представленного в отчете об оценке или проведенного самостоятельно, известно следующее:

• диапазоны ключевых параметров расчета стоимости по методу капитализации для объектов-аналогов;

• диапазон рыночных цен на объекты, максимально сопоставимые с объектом оценки (ближайшие аналоги).

Примеры искажения стоимости в методе капитализации Цена продажи максимально сопоставимых помещений (ближайшие аналоги), ед./кв.м.

Ставка арендной платы объектов-аналогов с учетом операционных расходов, ед./кв.м/год Операционные расходы объектов-аналогов, ед./кв.м/год 50 – Коэффициент капитализации объектов-аналогов (R), % 11 – Ставка арендной платы с учетом операционных расходов, ед./кв.м/год Грубое искажение стоимости вызвано явно заметным завышением величины принятой в расчетах ставки арендной платы относительно рыночного диапазона.

«Ювелирное» искажение стоимости вызвано комплексным воздействием на совокупность параметров расчета, при котором отклонение каждого из них незначительно. В данном примере важным является факт однонаправленного искажения группы параметров (однонаправленное искажение – искажение каждого из параметров приводит к искажению итоговой величины стоимости в одном и том же направлении). Рыночная неопределенность способна привести к тому, что в реальном отчете об оценке ряд параметров может отличаться в ту или иную сторону от их наиболее вероятной величины. Вместе с тем, по теории вероятности при большом числе ценообразующих параметров случайное смещение всех их значений в одном направлении практически невозможно – в подобной ситуации уместно говорить о преднамеренном искажении стоимости.

Пример 2. Метод дисконтирования денежных потоков При увеличении сложности расчетной модели, повышается количество доступных инструментов искажения стоимости, а значит – возрастает возможность манипуляции стоимостью. В качестве примера рассмотрим классическую модель оценки коммерческой недвижимости методом дисконтирования денежных потоков (табл. 10).

Ставка арендной платы, ед./кв.м/год 10 000 11 000 12 100 12 705 Удельные операционные расходы, ед./кв.м/год Операционные расходы, ед./год 375 000 412 500 453 750 476 438 В табл. 10 выделены параметры, величина которых наиболее часто подвергается манипулированию – табл. 11, 12.

Ставка арендной платы, ед./кв.м/год 11 000 12 100 13 310 14 641 Удельные операционные расходы, ед./кв.м/год Операционные расходы, ед./год 300 000 330 000 363 000 399 300 Рыночная стоимость, ед.

Искажение параметров с целью уничтожения стоимости Удельные операционные расходы, ед./кв.м/год Операционные расходы, ед./год 425 000 467 500 490 875 515 419 Рыночная стоимость, ед.

Из таблиц видно, что незначительная манипуляция отдельными параметрами модели привела к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки в диапазоне от – 27% до + 55%.

Пример 3. Определение затрат на замещение Рассмотрим оценку многоуровневого торгового комплекса, на надземных этажах которого расположены торговые помещения, а в подземной части – паркинг. Укрупненный расчет величины затрат на замещение показан в табл. 13.

Затраты на замещение надземной части, руб./куб.м 5 073,03 ОЗ.8.3.035 – отдельно Затраты на замещение подземной части, руб./куб.м 2 092, Затраты на замещение комплекса в уровне цен года, тыс.руб.

Затраты на подключение к инженерным коммуникациям, тыс.руб.

Итого затраты на замещение с учетом НДС, тыс.руб. Использованы данные по объектам-аналогам, которые представляют собой отдельно стоящие объекты. Вместе с тем объект оценки является составным объектом, в котором роль «крыши» подземного паркинга выполняют надземные этажи, а роль фундамента надземной части частично выполняет подземный паркинг. В подобных случая суммарные расходы будут меньше, чем при строительстве двух отдельных объектов, на 5-15%.

5. МЕТОДИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

Как было отмечено в разделе 2.3, в ЗоОД федерального уровня не определены конкретные принципы проведения экспертизы отчетов об оценке. По мнению автора, подобная ситуация является недопустимой, а значит – временной. Для снижения коррупциогенной составляющей принципы проведения экспертизы должны быть добавлены в ЗоОД федерального уровня в обозримой перспективе.

На уровне отдельных СРОО данная проблема может быть решена уже сейчас. Например, деятельность членов экспертного совета НП «СРОО «Экспертный совет» осуществляется в соответствии с проектом Стандарта «Экспертиза отчетов об оценке» [19], который основан на проекте ФСО №5, подготовленном Рабочей группой НСОД под руководством К.Е. Калинкиной [16]. Данный документ, в отличие от официально принятого ФСО № 5, предъявляет к Эксперту (экспертному заключению) требования, сопоставимые с требованиями к Оценщику (отчету об оценке).

Одним из основополагающих положений международного законодательства, законодательства стран с высоким уровнем развития гражданского общества является презумпция невиновности. Данное положение закреплено и в базисных документах Российской Федерации: в Конституции (например, ст. 49), Уголовном Кодексе (ст. 14), Кодексе об административных правонарушениях (ст. 1.5). Все нормативные и правовые акты более низкого уровня, в т.ч. и ЗоОД, должны придерживаться этого же принципа. Применительно к экспертизе отчета об оценке это означает, что Оценщик прав, если не доказано обратное (если Эксперт не доказал наличие нарушения). Из этого следует первый принцип проведения экспертизы, в котором прослеживается аналогия с положениями п. 4 ФСО №3:

Наличие выявленных нарушений в отчете об оценке должно быть доказано в соответствии с принципами существенности, обоснованности, однозначности, достаточности и достоверности.

Поясним содержание указанных принципов применительно к экспертизе отчетов об оценке:

• принцип существенности – в экспертном заключении должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения результатов экспертизы;

• принцип обоснованности – информация, приведенная в экспертном заключении, использованная при экспертизе отчета об оценке, существенная с точки зрения результатов экспертизы, должна быть подтверждена;

• принцип однозначности – содержание экспертного заключения не должно вводить в заблуждение его пользователей или допускать неоднозначного толкования;

• принцип достаточности – экспертное заключение не должно содержать информацию, не использующуюся при проведении экспертизы отчета об оценке и обосновании позиции Эксперта, если она не является обязательной согласно требованиям ЗоОД;

• принцип достоверности – приведенная в экспертном заключении информация должна соответствовать действительности и позволять пользователю экспертного заключения делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Экспертом при проведении экспертизы, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Крайне болезненно для Оценщика получение повторного отрицательного экспертного заключения на отчет об оценке по следующей независящей от него причине. В первоначальном отрицательном экспертном заключении не были указаны все присутствующие в отчете об оценке нарушения, соответственно, часть из них перешла в скорректированную версию отчета об оценке, поскольку Оценщик не знал об их наличии, а значит, не мог исправить. Предотвращение подобной ситуации возможно при соблюдении второго принципа проведения экспертизы:

В экспертном заключении должны быть указаны все нарушения, Отметим, что косвенно к принципам проведения экспертизы могут быть отнесены отдельные положения ФСО №5 (п. 4 и п. 14 соответственно):

• при проведении экспертизы отчета об оценке Экспертом не проводится повторная оценка;

• невозможность использования Экспертом информации о событиях, ставших известными после даты оценки. Отметим, что при проведении судебной экспертизы в рамках Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» подобное требование отсутствует.

Укрупненный алгоритм экспертизы отчетов об оценке недвижимости экспертными советами СРОО описан в табл. 14. Отметим, что вспомогательные действия, например, заключение договора на экспертизу, получение отчета об оценке или передача экспертного заключения заказчику экспертизы, выведены за границы анализа и не рассматриваются. С незначительными изменениями данный алгоритм может использоваться и при других случаях проверки отчета об оценке.

Укрупненный алгоритм экспертизы отчетов об оценке п/п представленный на Вывод о том, что представленный документ является отчетом 1 экспертизу документ об оценке, делается по результатам анализа:

является отчетом об • указанных в документе нормативных и правовых Формулировка 2 соответствии с видом См. раздел 5.4.

предполагаемым объемом работ Проверка корректности указаны в ст. 5 Закона об оценке. Основным признаком 3 формирования объекта объекта оценки является возможность участия в гражданском оценки обороте (оборотоспособность, ст. 129 ГК РФ). Критериями п/п Проверка отчета об оценке на предмет Может выполняться в соответствии со сводной таблицей 4 соответствия требований ЗоОД к содержанию и оформлению отчета об требованиям ЗоОД Анализ Сопровождается проверкой использованных в расчетах ценообразующих значений ценообразующих параметров объекта оценки на характеристик объекта соответствие данным первичных документов, приведенных в 6 достоверности приведенной информации Проверка корректности износа улучшений (анализируется целесообразность НЭИ объекта оценки, как ремонта, так и реконструкции или ликвидации с (подразумевающегося) земельного участка);

п/п Проверка корректности Проверка выполняется на предмет соответствия методологии 8 использованной специфике объекта оценки, рыночной конъюнктуре и методологии доступной информации (см. раздел 5.3) Проверка правильности выполненных математических Выполнение дополнительных действий в рамках подтверждение Формирование исследовательской заключения в части выявленных нарушений (при наличии таковых) Составление 12 экспертного заключения оформления отчета об оценке с:

1) требованиями ЗоОД;

2) рыночными данными на дату оценки;

3) оценочной методологией;

4) данными первичных документов об объекте оценки;

5) договором на оценку (требование п. 11 ФСО №1).

Проверка отчета об оценке на соответствие формальным требованиям ЗоОД может выполняться с использованием проверочной таблицы, приведенной в приложении 3, и не требует значительной квалификации Эксперта.

Проверка соблюдения оценщиком требований договора на проведение оценки осуществляется путем установления соответствия отчета об оценке требованиям, установленным договором на проведение оценки, в части, не противоречащей ЗоОД. Отметим, что на практике договор на оценку представляется Эксперту крайне редко (см. раздел 5.4).

Наиболее сложной задачей является выявление существенных нарушений.

Проверка информации на предмет достоверности осуществляется ее сопоставлением с:

• рыночными данными;

• данными первичных документов по объекту оценки, в том числе, приведенных в приложении к отчету об оценке;

• данными альтернативных источников информации по объекту оценки (например, данными Росреестра).

Проверка информации на предмет достаточности осуществляется сопоставлением набора и содержания характеристики описанных ценообразующих параметров с набором и содержанием характеристики существенных ценообразующих параметров, которые обычно влияют на стоимость аналогичных объектов на рынке.

Распространенным нарушением, которое приводит к существенному искажению итоговой стоимости объекта оценки, является некорректный учет ценообразующих факторов. Данное нарушение может принимать следующие формы:

• полное отсутствие учета влияния ценообразующего параметра;

• учет влияния ценообразующего параметра не во всех использованных подходах к оценке – например, обременение в виде долгосрочного договора по заниженным ставкам аренды учтено только в доходном подходе к оценке. Это приводит к несопоставимости результатов оценки, полученных по результатам применения различных подходов к оценке;

• противоречие в характере и степени влияния ценообразующего параметра в различных подходах к оценке – например, величина физического износа в размере 65% (что по большинству шкал «неудовлетворительное») учтена в затратном подходе, при этом при внесении корректировки на различие в техническом характеристика технического состояния объекта оценки учтена Для выявления таких нарушений проводится вертикальная и горизонтальная проверка учета ценообразующих параметров.

Вертикальная проверка ценообразующих параметров – проверка учета в отчете об оценке всех существенных ценообразующих параметров объекта оценки. Результатом данной проверки должен стать ответ на вопрос, все ли существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке?

Горизонтальная проверка ценообразующих параметров – проверка сопоставимости учета конкретного ценообразующего во всех примененных в отчете подходах к оценке и в расчетах после согласования результатов.

Результатом данной проверки должен стать ответ на вопрос, соотносится ли учет конкретного ценообразующего фактора в конкретном подходе к оценке с тем, как он был учтен в других подходах и корректировках после согласования результатов?

горизонтального анализа показан на рис. 3.

Рис. 3. Пример матрицы вертикального и горизонтального анализа Поясним наличие некоторых столбцов:

• «анализ НЭИ» – ценообразующие параметры могут быть учтены в модели расчета, которая определяется наиболее эффективным использованием (НЭИ) объекта оценки. Например, при расчете стоимости единого объекта недвижимости аварийное состояние улучшений земельного участка может быть учтено в расчетной модели через моделирование сноса указанных улучшений (стоимость прав на земельный участок минус затраты на снос);

• «расчеты после согласования результатов» – ценообразующие параметры могут быть учтены в виде итоговой корректировки уже после согласования результатов оценки, полученной по различным подходам к оценке. Например, объектом оценки является здание, обремененное долгосрочным договором оценки.

Может быть реализована следующая схема расчета: по уместным в конкретном случае подходам к оценке определяется стоимость объекта оценки без учета обременения; результаты расчета по различным подходам согласовываются; согласованная стоимость объекта оценки без учета обременения корректируется на Для начинающих Экспертов (и Оценщиков) матрицу вертикальной и горизонтальной проверки рекомендуется составлять для всех существенных ценообразующих параметров, набор которых определяется спецификой объекта оценки (его описанием/идентификацией), а также результатами анализа его НЭИ. Опытные Эксперты могут использовать матрицу только для специфических ценообразующих параметров, пример которой приведен в табл. 16:

специфический параметр «особенности входной группы» учтен • результаты горизонтальной проверки по ценообразующему параметру «депрессивный рынок в месте расположения объекта оценки» показывают, что он не был учтен в затратном подходе к оценке (например, это можно было сделать начислением экономического устаревания).

Для проверки корректности используемой методологии Эксперт должен иметь представление обо всех существующих методиках расчета, хорошо ориентироваться в основных методиках и знать их специфику – табл. 15.

п/п Ограничение области применения 2 Чувствительность При значительной доле улучшений и большой величине п/п Погрешность характеризуются существенной чувствительностью к получаемого результататочности определения величины износа, а значит – Направление искажения Пример горизонтальной и вертикальной проверки отчета об оценке на предмет учета специфических ценообразующих параметров Большая величина здания, в котором расположен один из элементов объекта (помещение) Особенности (в оцениваемых 5 помещениях нет отдельного входа, а общая проходная имеет строгий В процессе выявления нарушений требований ЗоОД в отчетах об оценке следует выявить причинно-следственные связи между ними, которые позволят определить первичные нарушения.

5.4. Допущения и ограничительные условия По аналогии с оценкой, при экспертизе отчетов об оценке допускается использование допущений и ограничительных условий. Пунктом 12 ФСО № установлено: «В зависимости от вида проводимой экспертизы СРОО устанавливаются допущения и ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности».

Под допущениями понимаются гипотетические суждения Эксперта, повлиявшие на результат экспертизы. Целью допущений является освобождение Эксперта от ответственности по тем вопросам, которые находятся за пределами его компетенции, и в информировании Заказчика о существенных обстоятельствах, которые могут повлиять на результаты проводимой оценки. Под ограничениями (ограничительными условиями) — пределы применения полученного результата оценки.

В практике экспертизы наиболее распространенными являются следующие допущения и ограничительные условия.

1. При проведении экспертизы осмотр объекта оценки не 2. Экспертиза проводилась на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в Отчете достоверно.

3. Юридическая экспертиза документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не проводилась.

4. На экспертизу предоставлена копия отчета об оценке, которая: не подписана Оценщиком, не подписана уполномоченным лицом юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, не скреплена печатью указанного юридического лица.

Результаты настоящей экспертизы являются достоверными при условии идентичности содержания и оформления оригинала отчета об оценке и его предоставленной на экспертизу копии, заверенной Заказчиком экспертизы.

5. Проверка отчета об оценке на соответствие требованиям договора на оценку, в рамках исполнения которого он был подготовлен, не проводилась, поскольку указанный договор не был предоставлен Эксперту Заказчиком экспертизы.

Набор допущений и ограничений определяется спецификой конкретной ситуации: параметрами объекта оценки, переданными на экспертизу материалами, предполагаемым использованием результатов экспертизы, конъюнктурой рынка, видом экспертизы.

В ряде случаев возникает необходимость экспресс-проверки отчетов об оценке с целью формирования представления об их качестве, а также достоверности определенной в них итоговой величины стоимости.

Например, подобные действия могут потребоваться:

• заказчику оценки – для выявления потенциального ущерба от совершения сделок на основе имеющихся отчетов об оценке и принятии решения о направлении некоторых из них на • должностным лицам СРОО для принятия решения о распределении отчетов об оценке на экспертизу между членами Экспертного совета с различным уровнем квалификации.

При экспресс-проверке отчетов об оценке основным ограничивающим критерием является доступное для проверки время, что находит свое отражение в модификации алгоритма проверки – табл. 17.

п/п Анализ ценообразующих 1 характеристик объекта показателей стоимости • доступны Эксперту в открытых источниках Проверка согласования • оказывает наибольшее влияние на итоговую п/п параметров расчета Отметим, что результатом экспресс-проверки не может являться экспертное заключение, поскольку описанный алгоритм позволяет лишь оперативно выявить наиболее существенные нарушения или сформировать обоснованное предположение о наличии таковых.

6. ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как было отмечено в разделе 2.3, в ЗоОД федерального уровня не установлены требования к структуре экспертного заключения. В п. 16– ФСО №5 приведен лишь перечень информации, которую оно должно содержать. В подобной ситуации уместно воспользоваться положениями проекта Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке [16], а также положениями законодательства из смежной области права – законом о государственной судебно-экспертной деятельности [2], который закрепляет структуру заключения, приведенную в табл. 18. Отметим, что дополнительным аргументом в пользу возможности отнесения положений закона о государственной судебно-экспертной деятельности на экспертное заключение (или аналогичный по смыслу документ) является тот факт, что конечным пользователем экспертных заключений часто становится судья, которому привычно работать с документами, выполненными в знакомой структуре.

Рекомендуемая структура экспертного заключения Общая идентификация проведенной экспертизы и ее результатов, Вводная часть решение суда, обращение уполномоченного органа);

Исследовательская часть Описание и обоснование выявленных нарушений, характеристика Результирующая часть Итоговый вывод по результатам проведенной экспертизы.

Приложения Примеры формы экспертных заключений и заключений судебного эксперта приведены в Приложении 4.

6.2. Требования к формулировке замечаний Замечание – фрагмент экспертного заключения (или другого документа, являющегося результатом проверки отчета об оценке), в котором описано выявленное в отчете об оценке нарушение.

В экспертом заключении замечания пишутся только в том случае, если отчет об оценке содержит нарушения требований ЗоОД – формулировка замечаний не должна являться самоцелью экспертизы отчетов об оценке.

При формулировке замечаний в экспертном заключении следует понимать, что его потенциальными пользователями могут стать:

• Эксперты – например, привлеченные другой стороной, для оспаривания экспертного заключения в рамках судебного • Оценщики – как выполнившие экспертируемый отчет об оценке, так и их коллеги, например, привлеченные в качестве внешних • прочие субъекты – большинство из которых могут не иметь специальных познаний в области оценки и экспертизы отчетов об оценке (например, заказчик оценки, судья, представители следственных органов).

Каждая из указанных групп субъектов имеет различный уровень знаний в области оценки и экспертизы отчетов об оценке. Формулировка замечания, в идеале, должна быть понятна подавляющему числу пользователей экспертного заключения, имеющих базовые понимание экономических процессов.

Обратим внимание, что в п.13 ФСО №3 прямо указано, что содержание отчета об оценке должно быть понятно лицу, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности. При этом к экспертному заключению ЗоОД подобные требования не предъявляет, следовательно, экспертное заключение рассчитано на пользователя, более квалифицированный в экономических и оценочных вопросах, чем пользователь отчета об оценке.

В разделе 2.3 было отмечено, что в ЗоОД федерального уровня не установлены требования к содержанию замечания в экспертном заключении.

По причинам, описанным в разделе 5.1, использованы положения проекта Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке [16] и Стандарта НП «СРОО «Экспертный совет» «Экспертиза отчетов об оценке»

[19], которые предъявляют к Эксперту (экспертному заключению) требования, сопоставимые с требованиями к Оценщику (отчету об оценке) – табл. 19.

Требования к содержанию (формулировке) замечаний в экспертном заключении п/п Замечания должны позволять пользователю специальные познания в области оценочной определенную в отчете об оценке Замечания должны давать пользователю присутствия Эксперта, без наличия экспертного заключения представление о отчета об оценке. Выполнение данного оценке, без необходимости прочтения самого эффективность использования 4 Замечания не должны вводить в заблуждение Замечания не должны содержать избыточной Замечания должны указывать на нарушение 6 конкретных положений законодательства РФ об оценочной деятельности 7 страницы и/или фрагменты отчета об оценке, заключения – минимизируется время, При использовании Экспертом информации, не содержащейся в отчете об оценке, замечания должны содержать ссылки на соответствующие источники информации, позволяющие пользователю экспертного Аналогия с требованиями п. 10 ФСО заключения делать выводы об ее авторстве и № дате подготовки. В случае если используется информация, опубликованная на сайте в сети Интернет, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном п/п издании, распространяемом на территории РФ, то к экспертному заключению должны быть материалов и распечаток Замечания не должны включать требования о исправления нарушений, выявленных в отчете Рекомендуемая структура замечания в экспертном заключении включает следующие элементы:

• описание действий Оценщика;

• формулировка нарушения с аргументацией;

• указание на существенность;

• указание на возможные варианты устранения нарушения (факультативный элемент, который обычно используется при экспертизе отчетов об оценке сложных объектов оценки).

6.3. Методы обоснования профессиональной позиции Эксперта п/п Прямое указание на В нарушение требований п. 4 ФСО №3 в части принципа 1 нарушенное требование ЗоОД 2 позволяют сделать вывод, что годовой потенциальный валовый рыночным данным Апеллирование к Возможна ситуация, когда в качестве обоснования величины рыночным данным, расчетного параметра в отчете об оценке приведена ссылка на характеризующимся внешний источник информации, достоверность которого большей вызывает сомнения. В таком случае, обоснование позиции п/п достоверностью Эксперта должно содержать аргументацию, основанную на:

При анализе достоверности источников информации следует доступе представлено значительное число информационных величине расходов (800-1200 руб./кв.м/год по данным сайтов «Фиалка» – принт-скрины сайтов an-romashka.ru, ankolokolchik.ru и an-fialka.ru приведены в приложении).

справка Заказчика оценки (стр. x). Подобная величина расходов п/п противоречие примененной 4 методологии оценки конкретной оценочной ситуации Примеры комплексных замечаний с различным обоснованием позиции Эксперта приведены в приложении 2.

Важность лаконичного и наглядного обоснования позиции Эксперта значительно возрастает в следующих ситуациях:

• при увеличении сложности выявленного нарушения (его неочевидности для лица, не обладающего глубокими познаниями в области оценочной деятельности);

• с ростом конфликта интересов между сторонами сделки, когда позиция Оценщика усилена административным ресурсом и/или документами, содержащими недостоверную информацию (например, справкой Заказчика с фиктивными величинами затрат на эксплуатацию объекта оценки).

в экспертном заключении Замечания рекомендуется располагать в следующем порядке:

1) по мере убывания существенности нарушений;

2) по очевидности для пользователя экспертного заключения;

3) в хронологическом порядке (в том порядке, как встречаются соответствующие нарушения по тексту отчета об оценке);

4) в порядке причинно-следственных связей («первичное нарушение»

– «вторичные нарушения»).

Допускается сочетание методов. Например: замечания сгруппированы по разделам отчета об оценке, порядок групп определяется порядком расположения разделов в отчете об оценке, в рамках каждой из групп замечания расположены по мере убывания их существенности.

Корректная формулировка замечания, которая однозначно понятна всем пользователям экспертного заключения, иллюстрирует уровень существенности нарушения и позволяет понять его смысл без дополнительного чтения отчета об оценке, является важным этапом экспертизы отчетов об оценке.

Навык грамотной формулировки замечаний может быть получен Экспертом только в ходе длительной практики. Опыт проведения стажировки начинающих экспертов показывает, что достаточные навыки формулирования замечаний обычно появляются только через 3-6 месяцев постоянной практической деятельности.

Рассмотрим процесс формирования замечаний на примерах конкретных оценочных ситуаций.

Пример 1.

Объект оценки: право собственности на земельный участок 20 соток и расположенное на нем небольшое деревянное здание, построенное в 1940-х годах; объект расположен в коттеджном поселке.

В Отчете: реализован только затратный подход к оценке; стоимость определена как разница между затратами на замещение дома и величиной его накопленного износа.

Сущность нарушения: неучет Оценщиком стоимости прав на земельный участок.

В первом приближении сущностная часть замечания может быть сформулирована следующим образом:

Объектом оценки является право собственности на земельный участок площадью 20 соток с деревянным домом, который характеризуется значительным износом.

Объект оценки расположен в коттеджном поселке.

действия Оценщика Рыночная стоимость объекта оценки определена только в рамках затратного подхода к оценке как разница между затратами на замещение дома и величиной его формулировка Оценщик ошибочно не учитывает стоимость прав на замечания земельный участок.

В соответствии с рыночными данными стоимость одной сотки земельного участка в том же коттеджном поселке указание на составляет более 400.000 руб., что в 3 раза превышает существенность величину определенной в Отчете стоимости всего В соответствии с требованиями к содержанию замечаний (табл. 19) в его текст должны быть добавлены ссылки на внешние по отношению к экспертному заключению источники информации – табл. 21.

Ссылки на внешние по отношению к экспертному заключению источники Отчет об оценке Положения нормативных и правовых документов, в т.ч. в области оценочной деятельности Источники информации (http://colliers.ru/analytics/form.xml?&analitika_id=1002441& о рынке, аналитические year_id=1000130);

(http://www.economy.gov.ru/wps/wcm/connect/economylib4/ Окончательный вид замечания:

Объектом оценки является право собственности на земельный участок площадью 20 соток с деревянным домом, который характеризуется значительным износом (стр. Х). Объект оценки расположен в коттеджном поселке. Рыночная стоимость объекта оценки определена только в рамках затратного подхода к оценке как разница между затратами на замещение дома и величиной его накопленного износа (стр. Х), что ошибочно, поскольку при такой схеме расчета не учитывается стоимость прав на земельный участок (нарушено требование п.4 ФСО №3 – содержание Отчета вводит в заблуждение).

Описанное нарушение привело к существенному искажению определенной в отчете об оценке итоговой величины стоимости объекта оценки, поскольку в соответствии с рыночными данными стоимость одной сотки земельного участка в том же коттеджном поселке составляет более 400.000 руб. (см., например, аналитический обзор АН «Ромашка», www.romashka.ru/analitika), что в 3 раза превышает величину определенной в Отчете стоимости всего объекта оценки (стр. Х).

Пример 2.

Объект оценки: офисное помещение общей площадью 150 кв.м, расположенное в г. Москве.

В Отчете: реализован только сравнительный подход к оценке; в качестве одного из объектов-аналогов выбрано помещение общей площадью 1 100 кв.м. В цену объектов-аналогов внесены две корректировки – на торг в размере 5% и на различие в площади («на масштаб»). Для указанного объекта-аналога величина понижающей корректировки на различие в площади составила 15%.

Сущность нарушения: неверный знак корректировки на масштаб.

Вариант формулировки замечания:

Рыночная стоимость объекта оценки определена только по сравнительному подходу к оценке (метод сравнения продаж – стр. Х).

В цену объектов-аналогов внесено две корректировки: на торг (-5%) и «на масштаб» (от -15 до +5%, стр. Х). Объектом оценки является офисное помещение общей площадью 150 кв.м, в качестве объекта-аналога №3 выбрано помещение общей площадью 1 100 кв.м – стр. Х).

При прочих равных условиях в Москве удельная стоимость помещений большей площади ниже, чем удельная стоимость аналогов меньшей площади (например, см. анализ рынка коммерческой недвижимости за I полугодие 2013 года на интернет-сайтах www.colliers.ru, www.rway.ru). Оценщик ошибочно вносит понижающую корректировку (вместо повышающей) в цену предложения аналога № 3 – нарушение требований п. 4 ФСО № 3 в части введения в заблуждение.

Пример 3.

Объект оценки: офисное помещение класса «В» общей площадью 200 кв.м, расположенное в г. Екатеринбурге.

В Отчете: Оценщик отказался от применения доходного подхода к оценке, сославшись на «недостаток необходимой информации».

Сущность нарушения: необоснованный отказ от применения доходного подхода к оценке. Для типичных объектов недвижимости, к которым относится объект оценки, на развитых рынках недвижимости крупных городов, к которым относится рынок г. Екатеринбурга, присутствует вся информация, необходимая для реализации доходного подхода к оценке.

Вариант формулировки замечания:

Объектом оценки является офисное помещение класса «В» площадью 200 кв.м, расположенное в г. Самаре (стр. x). В качестве обоснования отказа от применения доходного подхода к оценке в Отчете указано на «недостаток необходимой информации» (стр. x). Отказ от применения подхода не может быть признан обоснованным (нарушены требования п. 4 ФСО №3 в части принципа обоснованности и однозначности), поскольку проведенный экспертом анализ показал, что:

• рынок объекта оценки является достаточно развитым (например, см. соответствующие аналитические материалы на интернетсайтах www.colliers.ru, www.rway.ru);