«Содержание Содержание Введение 5 1 Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда 12 1.1 Краткая характеристика жилого фонда Германии 12 1.2 Законодательные рамочные условия энергосбережения ФРГ 14 1.3 ...»

Владислав Белов / Бернхард Шварц

Энергосберегающая санация типовых

жилых зданий: немецкий опыт для российских

регионов

Аналитический сборник материалов семинаров Немецкого

Общества по международному сотрудничеству (GIZ) для ассоциаций

выпускников Президентской программы Российской Федерации

Владислав Белов / Бернхард Шварц

Энергосберегающая санация типовых

жилых зданий: немецкий опыт для российских

регионов

Аналитический сборник материалов семинаров Немецкого

Общества по международному сотрудничеству (GIZ) для ассоциаций выпускников Президентской программы Российской Федерации 4 Содержание Содержание Введение 5 1 Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда 1.1 Краткая характеристика жилого фонда Германии 1.2 Законодательные рамочные условия энергосбережения ФРГ 1.3 Роль, задачи и полномочия городских управляющих жилищных компаний 1.4 Хаусмайстер 2 Характеристика процесса санации жилого здания 2.1 Определение санации. Основные процедуры принятия решений и подготовки 2.2 Перечень основных мероприятий по санации 2.2.1 Немецкая практика 2.2.2 Российская практика санации на основе использования немецкого опыта 2.3 Стоимость санации и её финансирование 2.3.1 Немецкая практика 2.3.2 Схема финансирования немецко-российского проекта санации в Санкт-Петербурге 2.4 Подготовка товарищества собственников жилья к роли заказчика (на примере российского проекта) 2.5 Технические параметры энергосберегающих мероприятий 3 Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии 4 Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ Заключение Приложения Приложение 1: Краткая характеристика ситуации в области энергопотребления в жилом секторе России Приложение 2: Закон энергосбережения EnEv Приложение 3: Основные рабочие документы хаусмастера Приложение 4: Прикладное исследование по энергосберегающей санации и модернизации жилого панельного дома в Санкт-Петербурге Приложение 5: SWOT–анализ участников форм управления жильем Приложение 6: Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии (на примере инженерного бюро IPB.B (Берлин) «Менеджер проекта/Управляющий проектом«) Приложение 7: Программа семинара «Опыт проектного менеджмента энергосберегающей санации жилых домов» Приложение 8: Материалы рабочих групп (семинар «Опыт проектного менеджмента энергосберегающей санации жилых домов») Введение Введение Реформа российского жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) идёт более двадцати лет. Важное место в ней занимает тема эффективного управления существующим жилищным фондом, включая вопросы поддержания его в надлежащем техническом состоянии. В последние годы особое внимание стало уделяться вопросам энергоэффективности и комплексного энергосбережения в жилых зданиях и сооружениях, в том числе западному опыту в этой области, в первую очередь Восточной Германии, в которой в 90-е годы прошлого века большинство зданий массовой застройки (50-х – 80-х годов) были модернизированы в соответствии с современными требованиями. Важно, что в ФРГ используется комплексный подход к реализации санации, учитывающий технические, экономические и социальные факторы, необходимость экономии энергии, ресурсов и сокращения потерь в течение длительного периода времени, и, в конечном итоге, повышения рыночной стоимости жилья.

Россия неоднократно обращалась к немецкому опыту в области трансформации командно-административной экономики в рыночное хозяйство и выражала готовность к сотрудничеству в данной сфере. Объединённая Германия в этом отношении всегда шла навстречу молодому российскому государству. С 1993 по 2004 гг. действовала программа немецкого государства ТРАНСФОРМ, направленная на предоставление соответствующей технико-консультативной помощи нашей стране как на федеральном, так и на региональном уровне. Сфера ЖКХ стала одной из первых, где начали реализовываться различные германо-российские проекты, в которых среди прочих немецких структур принимало участие Общество Карла Дуйсберга (CDG). В 2003 г. CDG было преобразовано в общество InWEnt, а в 2011 г. вошло в состав Немецкого Общества по международному сотрудничеству (GIZ).

Основными для всех этих структур были и остаются задачи повышения квалификации управленческих кадров на постсоветском пространстве. Именно CDG заключило с СССР осенью г. соглашение об обучении советских генеральных директоров, затем организовало долгосрочные программы для молодых российских менеджеров, а в 1997 г. стало уполномоченной организацией правительства Германии по организации стажировок для выпускников Президентской программы подготовки управленческих кадров для предприятий народного хозяйства Российской Федерации, 15-летие которой было отмечено в конце 2012 г. Более того, это общество стало партнёром в организации постпрограммной работы для участников Президентской программы, в рамках которой начиная с 2002 г. проводятся различные тренинги, семинары и конференции1.

Одной из управленческих тем, к которой ассоциации выпускников проявили интерес, стало реформирование российского ЖКХ с учётом использования опыта объединённой Германии. Первые семинары были проведены в 2004 г. в Кирове, Кемерово и Ставрополе. Их задача состояла в знакомстве российских управленцев с основами немецкого рынка жилья и механизмами управления им. Вторая серия семинаров была проведена в Ижевске, Астрахани, Оренбурге и Рязани в 2009–2010 гг.

1 С российской стороны партнёрами по подготовке и организации семинаров стали ассоциации выпускников Президентской программы в соответствующих регионах России, а также структуры местных администраций, отвечающих за Президентскую программу (первоначально – соответствующие комиссии, а затем региональные ресурсные центры).

Введение Они были посвящены особенностям функционирования компаний, управляющих жилищным фондом. Промежуточные итоги этих семинаров обсуждались на специализированной российско-германской конференции в Екатеринбурге осенью 2010 г. Третья серия была организована в Омске в конце 2011 г. – начале 2012 г. Ее темой стала комплексная энергосберегающая санация зданий массовых серий.

Именно этой теме посвящён настоящий аналитический сборник. В нём содержатся материалы, в которых описывается и критически анализируется опыт Германии, в первую очередь её новых федеральных земель, в области энергосберегающей санации типовых жилых зданий, возможности его использования в российских регионах (с особым упором на конкретные проекты и на проектный менеджмент), рассматриваются соответствующие ролевые игры и бизнес-кейсы, а также итоги реализации на практике новых знаний, полученных на семинаре его участниками. Особое внимание уделяется российско-германскому проекту по комплексной энергосберегающей санации с использованием немецкого «ноу-хау» панельного жилого дома одной из распространённых в Санкт-Петербурге строительных серий, который управляется товариществом собственников жилья (ТСЖ). Среди прочего, приводится подробная информация о технических, финансовых, правовых и институциональных условиях, о разработанных проектных и строительных планах комплексной санации панельного дома с учётом всех энергосберегающих мероприятий с различными вариантами финансирования, а также рекомендации по проектному менеджменту.

В России уже много сделано в этом направлении (в том числе благодаря поддержке немецких партнёров). Важнейшим нормативно-правовым актом федерального уровня, устанавливающим основы государственной политики в области энергосбережения и энергоэффективности, стал Федеральный закон РФ от 23.11.2009 №261–ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с ним в последние годы внесён ряд нововведений в законодательство по новым зданиям, в том числе и такие, как обязанность по включению в проектно-сметную документацию разделов по энергосбережению и предложений по дальнейшей эксплуатации вновь создаваемых зданий, обязательства по использованию новейших технологий в строительстве, по размещению приборов учета, по проведению паспортизации вновь создаваемых объектов при их строительстве, по определению класса энергоэффективности строящихся зданий. В отношении существующих строений введены такие новеллы, как паспортизация и обследование, определение классности, оборудование приборами учета, обязанность органов власти доводить до населения информацию о проводимых и планируемых мероприятиях, обязанность собственников зданий постоянно проводить мероприятия, направленные на повышение их энергоэффективности. Среди прочего, это сделано в соответствии с Постановлением Правительства России №18 от 25 января 2011 г. «Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов». Отечественное нормотворчество продолжается.

2 Вопросы энергосберегающей санации жилых зданий в контексте опыта Германии рассматривались также на специализированных секциях международных конференций, организованных GIZ для выпускников Президентской программы в апреле 2011 г. в г. Астрахань и в июне 2012 г. в г. Кисловодск.

Так, 30 июня 2012 г. была утверждена актуализированная редакция СНиП 23.02.2003 «Тепловая защита зданий». А уже 20 ноября 2012 г. на сайте Росстандарта было опубликовано уведомление о разработке Федеральным агентством по строительству ЖКХ (Госстрой) и ООО «Научно-исследовательский и проектный институт учебных, общественных и жилых зданий» Проекта изменений №1 к вышеуказанным СНиП, что вызвало неоднозначную реакцию профессионального сообщества.

Проводимые в России реформы в области энергосбережения, в первую очередь в сфере ЖКХ, делают аналитический обзор ещё более интересным для российской аудитории (см. также, краткий обзор в приложении №1). Он рассчитан на широкий круг читателей, но, прежде всего выпускников и слушателей Президентской программы, представителей региональных ресурсных центров, преподавателей ВУЗов и представителей региональных администраций, принимающих участие в отборе, оценке, консультировании и реализации проектов энергосбережения в ЖКХ, особенно в области энергоэффективной санации жилых зданий. Существенный интерес материалы представляют и для сотрудников энергоаудиторских фирм, строительных и проектных организаций, поставщиков тепловой энергии, руководства ТСЖ, управляющих компаний и.т.д. Не исключено, что они заинтересуют и немецкое бизнес-сообщество, которое специализируется на предоставлении услуг и производстве товаров/технологий в области энергосбережения.

Семинары по энергосберегающей санации жилых зданий были подготовлены и проведены Бернхардом Шварцем и Владиславом Беловым.

Бернхард Шварц представляет Германию и является одним из ведущих специалистов в данной области. В настоящее время он работает в некоммерческой организации Инициатива «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО), расположенной в Берлине. Она создана в 1998 г. консорциумом немецких компаний, занятых в сфере строительства и коммунального хозяйства и, среди прочего, предоставляющих и производящих энергосберегающие товары и услуги. Своей главной целью ИВО декларирует «трансферт современных технологий в строительные отрасли и жилищно-коммунальное хозяйство стран Восточной Европы на общегосударственном, региональном и местном уровнях с учетом национальной и региональной специфики». Стратегическое значение ИВО заключается в целостном рассмотрении и комплексном объединении связанных с этим различных методико-организационных, технико-технологических и финансово-экономических аспектов. Под методико-организационными аспектами понимается совместное внедрение гибких и ориентированных на пользователя методов управления в условиях социально ориентированной рыночной экономики и социально направленного развития городов, а также использование методов конкурентной борьбы в сферах торговли недвижимостью, строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Технологические аспекты деятельности предполагают осуществление хорошо продуманной подготовки и выполнение задач по проведению санации с использованием современной, в том числе немецкой техники и оборудования с учётом финансовых возможностей заказчика. Исполнительным директором ИВО является Кнут Хёллер.

3 См.: например: http://www.apkm.info/news/news_2012_12_12.shtml.

Введение Бернхард Шварц активно участвует в соответствующих проектах как в странах Восточной Европы и Прибалтики, так и в ряде стран постсоветского пространства, в том числе в России, Белоруссии, Украине и Казахстане. Важно, что он хорошо говорит по-русски.

Владислав Белов является директором Центра германских исследований, который он создал в Институте Европы Российской Академии наук в мае 1992 г5. В 1992–1996 гг. он участвовал в первом российско-германском проекте по реформированию жилищно-коммунального хозяйства на уровне предприятий, который проводился в г. Владимир и Владимирской области. С 1993 г. как эксперт и тренер он принимает участие в различных проектах GIZ (ранее – CDG и InWEnt). Вместе с Бернхардом Шварцем он организовывал, готовил и проводил (за исключением Ставрополя и Рязани) все упомянутые выше семинары и конференции, посвященные тематике ЖКХ.

Сборник содержит описание и анализ исходных материалов ИВО и его партнёров6, Бернхарда Шварца и Владислава Белова, в том числе презентованных на семинарах GIZ.

Отдельную благодарность автор выражает сотрудникам GIZ, в первую очередь профессору Герду Шиманскому-Гайеру 7, Изольде Хайнц, Гидо Райншу и Владимиру Богданову, принимавшим непосредственное участие в подготовке как семинаров, так и данной публикации.

4 Среди прочего, он принимал активное участие в специальном проекте, получившим название BEEN – Baltic Energy Efficiency Network for the Building Stock (Прибалтийская сеть энергосбережения в жилищном фонде). Целью проекта было повышение тепловой эффективности жилых зданий, построенных до 1991 г. Он стартовал 1 июля г. и частично финансировался Европейским союзом в рамках программы Балтийского региона Interreg III B (www.

bsrinterreg.net/rus/). Проект BEEN предусматривал разработку стратегий и инструментов, способствующих реализации энергетически эффективной санации (ЭЭС – под этим термином понимается проведение капитального ремонта с реализацией мероприятий, обеспечивающих повышение тепловой эффективности) в жилых зданиях панельной застройки в регионе Балтийского моря. Материалы этого проекта Б. Шварц использовал при проведении семинаров по ЖКХ в российских регионах. Более подробно о проекте см.: Шилкин Н. В. Повышение энергетической эффективности зданий в странах Прибалтики и Восточной Европы (http://www.abok.ru/for_spec/articles.php?nid=5073).

Кроме того, Бернхард Шварц участвовал в проекте Евросоюза «Жилищные реформы с участием населения – активизация участия граждан в жилищных реформах на местном уровне путем повышения их потенциала, улучшения доступа к информации и развития диалога с местными органами власти», который реализовывался в Белоруссии в 2009 – 2010 гг. Он также был активным участником в проектах, посвящённых использованию немецкого опыта по реформированию ЖКХ в Украине и Казахстане (www.iwoev.org).

5 Более подробно см.: www.ieras.ru. Среди прочего, В. Белов является ответственным редактором двухтомника, посвящённого основам жилищной политики Германии (см.: Ходов Л.Г. Государственное регулирование жилищного хозяйства. Ин-т Европы РАН: Рус. сувенир, 2008. Доклады Института Европы № 227 и № 228).

6 Отдельно надо упомянуть Инженерное бюро проектирования и курирования строительства (Ingenieurbro fr Projektentwicklung und Baubetreuungs GmbH), которое возглавляет Ральф Хилленберг – активный участник многих проектов ИВО в постсоветских государствах. Материалы данного Бюро (на русском языке) активно использовались Бернхардом Шварцем во время семинаров и также представлены в рамках данного сборника (см. также: http://www.

ipbb.de).

7 Руководитель oтдела «Новые Независимые Государства» GIZ до 2012 г.

Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда 1 Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации 1.1 Краткая характеристика жилого фонда Германии В Германии капиталовложения в жильё составляют 52% от общего объёма инвестиций в народное хозяйство8. Жилищный фонд ФРГ по состоянию на 2011 г. насчитывал около 41,3 млн. квартир.

Они расположены примерно в 19 млн. жилых домов. 52% квартир сдаются в аренду, 42% используются собственниками, 5% пустуют, а один процент эксплуатируется как мини-отели. Около 3% жильцов проживают у своих родителей или детей, не оплачивая аренду жилья. В отношении числа квартир структура жилого фонда выглядит следующим образом: 12.298.932 домов с одной квартирой, 3.322.231 домов с двумя квартирами, 11.287.423 домов имеют от 3-х до 12-ти квартир и 3.215.550 домов с более чем 12-тью квартирами. С точки зрения года постройки 5.787. квартиры были сооружены до 1919 г., 4.445.946 – в период с 1919 по 1948 гг., 17.742.862 – с по 1978 гг., 5.402.765 – с 1979 по 1990 гг. и 7.919.651 – с 1991 по 2010 гг9. Среднестатистический размер квартир в ФРГ, по данным 2011 года, составляет 90,7 кв. м или в среднем 4,4 помещения (в Восточной Германии соответственно 77,2 кв. м и 3,9 помещения). На одного жильца на Западе страны приходится 57 кв. м, на Востоке 47,8 кв. м10.

Муниципальные образования и жилищные кооперативы предпочитают сами управлять жилым имуществом с помощью наёмных профессиональных менеджеров. Лишь в редких случаях они отдают свой жилфонд в управление внешней управляющей компании11. Около 40% приходится на частных собственников, сдающих свои квартиры в аренду. Как правило, они заключают контракты с управляющими компаниями. Личное управление является исключением. 44,2% собственников, проживающие в своих домах или квартирах, управляют ими сами. Исключением являются многоквартирные дома, где они становятся членами товарищества собственников жилья, которое заключаюет договор с управляющей компанией. С точки зрения структуры собственности около 74% квартир принадлежат частным собственникам, которые сдают их в аренду или сами проживают в них; 16% – жилищно-строительным кооперативам (ЖСК); 4% – церквям, банкам, фондам и прочим организациям; 6% – государственным, земельным и муниципальным жилищным предприятиям12. В целом на арендное жильё приходится 54,3%, а на собственное – 45,7% (в столице ФРГ Берлине данное соотношение составляет 85,1% и 14,9%).

За реализацию государственной жилищной политики в Германии отвечают федеральное правительство, в частности, Федеральное министерство строительства, транспорта и городского развития и соответствующие земельные правительства. На местном уровне вопросы развития городИнформация от исполнительного директора DDIV (Немецкий координационный союз земельных ассоциаций управляющих компаний) от 2 августа 2013 г.

9 Перепись населения в Германии от 9 мая 2011 г. (https://ergebnisse.zensus2011.de) 11 Управлением жильём, помимо физических лиц, занимаются и юридические образования: городские управляющие жилищные компании, жилищно-строительные кооперативы, компании частной формы собственности. По состоянию на 2010 г. на рынке работали 22.300 крупных управляющих компаний. Их годовой оборот составлял порядка 12 Юридические лица частного права в жилищном хозяйстве, как правило, могут иметь в Германии форму общества с ограниченной ответственностью, акционерного общества или зарегистрированного кооператива. Юридические лица публичного права – форму муниципального унитарного предприятия или религиозного сообщества.

ских районов находятся в сфере ответственности администраций города или коммуны/общины.

Участие граждан в принятии общественно важных решений, касающихся локальных жилищных проблем, на законодательной основе организуют местные администрации. С учётом большого числа квартиросъемщиков в Германии активно действуют объединения по защите их интересов как потребителей жилищно-коммунальных услуг.

В бывшей ГДР, в отличие от постсоветской России, не было бесплатной приватизации квартир.

Весь фонд государственного жилья, который в основном состоял из построенных в 50-е – 80-е годы прошлого века многоквартирных домов, в соответствии с договором об объединении Германии был передан на баланс городских властей. Затем его собственниками становились вновь образованные городские (муниципальные) жилищные компании. Как правило, большинство зданий нуждались в срочном капитальном ремонте. В основном он был проведён за счёт средств федерального и земельных бюджетов13.

На начало 2010 г. общее количество объектов реконструкции в панельных домах в новых федеральных землях составило 2 миллиона 180 тысяч 200 квартир. Реконструкцию прошли более 70% зданий. Стоимость модернизации в среднем составила около 30% от стоимости вновь возводимого жилья. Наибольший опыт в капитальном ремонте и модернизации накоплен в бывшей столице ГДР – Восточном Берлине, где 60% панельных зданий подверглись комплексной реконструкции, а 25% – частичной. Общая сумма капиталовложений на эти цели с 1993 по гг. составила около 6,2 млрд. евро. В расчёте на одну восточно-берлинскую квартиру модернизация обошлась примерно в 23 тысячи евро, в том числе 8,5 тысяч – на проведение энергосберегающих мероприятий.

Первоначально в бывшей ГДР жильцами было приватизировано только 5% квартир. При этом существовало две модели приватизации:

• как правило, квартира выставлялась на продажу по рыночной цене после капитального ремонта и модернизации, затраты на которые включались в её стоимость;

• квартира продавалась без ремонта и приватизации, соответственно, стоимость одного квадратного метра была существенно ниже.

В любом случае приватизация жилья обязательно предполагала или продажу земли под жилым зданием и прилегающего участка, или заключение договора долгосрочной аренды на общий земельный участок на основе так называемого наследуемого права с правом последующего выкупа (Erbbaurecht).

В рамках Закона об оказании помощи муниципальным жилищным предприятиям и жилищно-строительным кооперативам при погашении кредитов, полученных во времена ГДР, начиная с г., около 15% восточногерманского жилищного фонда было продано немецким и иностранным инвесторам.

13 Его финансирование в 90-е годы осуществлялось в рамках программы «Подъём Востока». В 2002 г. для модернизации жилого фонда Восточной Германии была принята специальная программа «Перестройка Восток», а в 2006 г. для Западной Германии – «Перестройка Запад». Кроме того, на уровне отдельных земель существовали дополнительные программы как, например, в Берлине – городе с наиболее крупными районами массовой панельной застройки. См. также: Курт Хёллер, Ральф Хилленберг. Санация жилых домов панельной застройки в России (http://www.iwoev.org/fileadmin/Dokumente/Downloads/Publikationen/welltonpark_KapE.pdf) Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда Уже в 90-е годы прошлого века капитальный ремонт во многом носил элементы современной энергосберегающей модернизации (далее она будет называться «санацией»). В ходе работ по реконструкции, как правило, осуществлялись следующие мероприятия:

• замена покрытия крыши;

• утепление чердачного этажа;

• утепление фасадов с декоративным оформлением здания;

1 • замена окон и балконных дверей с принудительной вентиляцией;

• утепление перекрытий подвала;

• ремонт балконов;

• ремонт подъездов;

• монтаж лифта в наружной части здания или лестничной клетке (при отсутствии лифта);

• замена инженерных коммуникаций в здании;

• замена радиаторов с установкой на них термостатов и теплосчетчиков;

• устройство горизонтальной схемы подачи тепла в квартиры;

• замена квартирных счетчиков потребления холодной воды и установка поквартирных счётчиков горячей воды;

• установка теплового узла в подвале здания и коллективных счетчиков расхода газа, воды;

• обустройство придомовой территории.

Необходимый общий объём инвестиций на реконструкцию/капремонт жилого фонда в бывшей ГДР в начале 1990-х гг. эксперты оценивали примерно в 80 млрд. немецких марок в ценах того времени (около 40 млрд. евро). И только после того, когда состояние жилых зданий приводилось в соответствие с существующими в ФРГ нормами и правилами, жильцам предлагалось выкупить квартиры по рыночным ценам. Абсолютное большинство принимало решение остаться арендаторами квартир. Новая квартирная плата после модернизации устанавливалась с учётом осуществленных мероприятий по капремонту/модернизации жилых зданий и квартир. По мере роста доходов жильцов проводилось пошаговое повышение квартирной платы. Одновременно происходил постепенный отпуск цен на тарифы на тепло- и энергоснабжение. Кроме того, для защиты социально слабых слоев населения были введены адресные жилищные субсидии14.

1.2 Законодательные рамочные условия энергосбережения ФРГ Мероприятия по энергосбережению начали проводиться в ФРГ ещё в 70-е годы, к этому немецкое государство побудили последствия первого мирового энергетического кризиса 1973–1974 гг.

Но особенно широкий размах они приобрели в конце прошлого – начале нынешнего веков.

Особенностью Германии является комплексный подход, который учитывает не только экономию первичных ресурсов, но и их воздействие на окружающую среду. ФРГ, будучи членом Европейского Союза, в первую очередь подчиняется его политико-правовым установкам. Для европейского жилищного фонда характерно высокое потребление энергии и значительные выбросы углекислого газа. Поэтому федеральное правительство при разработке и проведении энергетической политики ориентируется на цели Европейского Союза по защите климата до 2020 г. В соответствии с ними сокращение потребления энергии по сравнению с 1990 г. должно составить 20%, доля возобновляемых источников в потреблении энергии ЕС вырасти на одну пятую, а выброс 14 Размер субсидии зависит как от дохода семьи, так и от её состава, социального положения, числа детей, совокупной суммы уплачиваемых налогов, благоустройства квартиры и ряда других факторов.

ы углекислого газа должны сократиться на 30%. ФРГ ужесточила для себя эти показатели: доля возобновляемых энергоисточников должна достичь к 2020 г. 25%–30%, а сокращение выбросов – 40%. Среди прочего, эти задачи предполагается решить за счёт расширения сети ветряных оффшорных электростанций и роста комбинированного производства тепла и электроэнергии.

Для этого немецким государством приняты Закон о возобновляемых источниках энергии (EEG)15, многие принципы которого были определены ещё в семидесятые годы прошлого века. На его основе принято «Положение об энергосбережении (EnEV)«, последняя версия вступила в силу 1 января 2009 г. Данный документ определяет энергетические условия тепловой защиты и инвестиционной техники при строительстве новых зданий и модернизации существующих (основные характеристики положения приведены в приложении 1). Кроме того, федеральным правительством разработаны и постоянно обновляются различные интегрированные программы по защите климата, экономии энергии в зданиях и содействия их энергоэффективной модернизации.

В соответствии с EnEv покрытие потребности в теплоэнергии при строительстве новых жилых сооружений должно обеспечиваться из возобновляемых источников:

• путем солнечной энергии на 15% или • газообразной биомассой на 30% или • твердой биомассой, биомаслом, геотермальной энергией и теплотой окружающей среды на 50%.

С 2007 г. в Германии введены энергетические паспорта для новых жилых зданий, с июля г. – для жилых домов до 1965 г. постройки, а с января 2009 г. – для всего жилфонда. Норматив потребления теплоэнергии составляет 100 кВтч / кв.м. Очередная обновлённая версия «Положения о EnEV» должна была увидеть свет в 2013 г. Новые документы содержат, как правило, более жёсткие требования. Например, постановление 2009 г. по сравнению с 2007 г. предусматривает сокращение потребления первичной энергии в зданиях на 30%, в том числе за счёт увеличения толщины изоляционных плит на фасаде (с 1992 г. до 2010 г. она выросла с 54 мм до 140 мм; в новом законопроекте указан показатель в 220 мм). Согласно данному постановлению существующие жилые здания после комплексной энергетической санации по сравнению с новыми могут потреблять на 40% больше энергии, но при этом не противоречить Закону о возобновляемой энергии. В том случае, если нет возможности провести комплексную санацию и заказчик ограничивается только отдельными работами по ремонту, а именно: заменой окон, утеплением фасада, ремонтом крыши и теплоизоляцией перекрытия подвалов, то на отремонтированные части распространяется тот же коэффициент теплопроводности, как и для новых зданий.

Энергетический паспорт может выдаваться как на основе реального потребления энергии, так и на основе расчетных показателей. После санации жилого здания новые показатели вносятся в энергопаспорт (один из образцов приведён на нижеследующем слайде) и обозначают его уровень энергосбережения.

15 Более подробно о Законе EEG см.: Ханс-Йозеф Фелл. Немецкая энергетическая революция // Энергетический вестник, № 14, 2012. С. 9 – Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда Энергетический паспорт действительно расходуемой энергии определяется на основе реального потребления энергии домом за последние три года. Это измеренное значение (по данным счётчиков). В энергетическом паспорте необходимого (предусмотренного) потребления энергии рассчитывается теоретическое потребление энергии от первичной и конечной энергии в зависимости от кубатуры здания (длина, ширина, высота), площади фасада, окон, крыши и подвала, положения здания по отношению к сторонам света, качества строительных конструкций оболочки здания (теплопроводность), а также отопительной техники (отопление, нагрев горячей воды)16.

16 См. также: А.Д. Забегин. Требования к проектной документации в части энергосбережения (http://www.abok.ru/ for_spec/articles.php?nid=5315) Конечная энергия представляет собой сумму теоретически необходимой энергии для отопления Конечная энергия представляет собой сумму теоретически необходимой энергии для отопления здания, горячей воды, а также вспомогательной энергии (ток) в зависимости от коэффициентов теплопроводности строительных элементов (так называемых U-значений) и от строительных конструкций, геометрии, метеорологических условий, а также от определяющих температур (положенных по норме) в здании от 20 градусов по Цельсию.

Использованная энергия (полезная энергия) определяется так же как и конечная энергия, но при этом находится в зависимости от желаемой температуры помещения и от действительного потребления горячей воды. В реальности желаемая температура помещения и потребление горячей воды в многоквартирных домах в Германии, как правило, выше, чем их нормативные значения.

Проводимые проверки и расчёты показывают, что теоретически рассчитанная экономия энергии в результате проведения энергосберегающих мероприятий (обновление окон, изоляция оболочки здания (фасада, крыши, подвала), модернизация и обновление системы отопления и водоснабжения) в процентном соотношении соответствует экономии фактического потребления энергии.

Первичная энергия по своей сути является политически мотивированным фактором по отношению к конечной энергии, который обусловлен зависимостью стран Европейского Союза от импорта энергоносителей и их стремлением обеспечить экономию энергии и сократить выбросы углекислого газа. Немецкий закон EnEV базируется в первую очередь на потреблении первичной энергии. Поэтому мероприятия по постепенному сокращению производства энергии на основе угля, газа, нефти за счёт возобновляемых источников (солнца, ветра, тепла земли) субсидируются государством даже в том случае, если потребление энергии (из альтернативных источников) в зданиях не изменяется17.

17 См. также: Андреас Люке (генеральный директор Федеральной промышленной ассоциации Германии по бытовым, энергетическим и экологическим технологиям, BDH). Первичная энергия как критерий энергетической эффективности (http://www.abok.ru/for_spec/articles.php?nid=4955) Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда В Германии обязательным является проведение энергоаудита, цель которого состоит в проверке соответствия здания соответствующим стандартам. За это отвечают энергоаудиторы, которые, среди прочего, пользуются специальными компьютерными программами, существенно сокращающими время при проведении проверок. По своему содержанию они мало отличаются друг от друга18.

1 В ФРГ разработана подробная документация, которая содержит коэффициенты теплопроводности практически для всех строительных материалов, позволяющие без особых проблем рассчитать экономию энергии, получаемую в ходе санации. В стране существует много независимых институтов, которые занимаются проверкой и испытанием материалов. Их результаты имеют непосредственное значение при составлении энергетического паспорта. Важно, что эксперты перепроверяют полученные данные, что фактически исключает коррупцию и выдачу сертификатов, не соответствующих заявленным показателям. Наиболее известными структурами являются ift-Институт и Институт строительной биологии в г. Розенхайм19.

Иногда производители строительных материалов выражают своё несогласие с результатами испытаний и обращаются с исками, требуя улучшить показатели энергоэффективности своей продукции. До сих пор ни один из исков не был удовлетворён. Объективные данные необходимы для того, чтобы не допускать ошибок при расчётах показателей отапливаемого помещения, т.к.

они могут иметь негативное влияние на результаты энергосбережения20.

По мнению немецких экспертов, наибольшую отдачу дают индивидуальный учёт потребления тепла, федеральные энергосберегающие программы и, что интересно, соответствующие образовательные программы. Наименьший эффект, среди прочего, имеют дегрессивное списание инвестиций, добровольные обязательства, а также содействие комбинированному производству теплоты и электроэнергии для домашних хозяйствв.

1.3 Роль, задачи и полномочия городских В Германии важную роль в управлении жилым фондом и в проведении его энергосберегающей санации играют городские управляющие жилищные компании21, к которым предъявляется ряд социально-политических требований, в том числе и такие как:

• «обязательство проводить социально ориентированную политику формирования квартирной платы и обеспечения жильём различных слоёв населения, включая малоимущих, развитие добрососедских связей, содействие инфраструктурным мероприятиям (поддержание связей между поколениями, создание общежитий, размещение торговых зон, мест встречи) и социальному развитию микрорайонов;

• содействие внедрению так называемого «общего жития», интеграция новых жителей района;

18 Например, упомянутый выше эксперт по энергосбережению Ральф Хилленберг использует специальную программу «Solar-Computer».

19 http://www.ift-rosenheim.com; www.baubiologie-ibr.de 20 www.ipbb.de 21 Другие виды управляющих компаний, упомянутые в начале данной главы, здесь не рассматриваются.

• постоянная адаптация жилого фонда к растущим потребностям жителей;

создание предпосылок для общественно-полезного труда населения»22.

Статус и функции управляющих компаний урегулированы в Законе о праве собственности на жильё 23, а также в Декларации о разделе общей собственности в доме24.

В соответствии с §27 вышеупомянутого Закона на управляющую компанию, которая осуществляет фидуциарное управление общей собственностью, является партнёром и консультантом собственников и менеджеров, возлагаются следующие обязанности:

• рреализация решений общего собрания собственников;

• забота о выполнении правил порядка в доме;

• проведение текущего и капитального ремонтов, в т.ч. энергосберегающей санациии;

• принятие неотложных мер в аварийных ситуациях;

• управление денежными средствами;

• информирование собственников о судебных процессах;

• соблюдение принципов раздела общей собственности в доме, включая правила совместной эксплуатации совместным домовладением;

• выполнение судебных решенийй.

В совместном домовладении общее собрание собственников жилья на основе Гражданского кодекса заключает договор с «управляющим», максимальный срок действия которого ограничен пятью годами (при первом заключении договора – тремя годами).

К основным услугам компании относится коммерческое, техническое и общее управление.

Коммерческое управление включает в себя следующие виды работ:

• разработка хозяйственного плана;

• разработка годового отчёта;

• проверка состояния счетов банка и управление денежными средствами, а также инвестиционными потоками;

• ведение бухгалтерской отчетности;

• контроль счетов и платёжного оборота;

• контроль и использование системы напоминаний о выполнении обязательств;

• заключение и расторжение договоров Техническое управление предполагает такие услуги как:

• осмотр объектов;

• выдача заказов;

• приёмка работ;

• заявления о выявленных недостатках;

• контроль выполнения гарантийных требований согласно контракту;

• контроль инженерного оборудования;

• предъявление требований о возмещении застрахованного ущерба 22 http://www.ais.siberia.net/2002/1-2a-2002/5.htm 23 См.: перевод на русский язык: http://faq.germany.ru/wohnung.db/items/14.html?op= 24 См.: http://esco-ecosys.narod.ru/cities/2013_3/art129.pdf Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда К общему управлению относятся:

• подготовка и проведение общих собраний собственников;

• ведение архива решений;

• составление протоколов собраний;

• обеспечение соблюдения правил совместного проживания в доме;

• проведение совместных заседаний с «советом управляющего» (избирается общим 1 собранием собственников жилья);

• общение с собственниками, ведомствами, учреждениями, поставщиками услуг;

• информация о судебных спорах, подготовка материалов для адвокатов Среди особых услуг управляющей компании выделяются следующие:

• комплексное проектирование и контроль за проведением строительных мероприятий;

• проведение активных и пассивных судебных дел;

• предоставление согласия управляющего в случае продажи квартир;

• учёт расходов на тепло и воду;

• возбуждение и сопровождение судебных разбирательств, обеспечение необходимых доказательств;

• консультации по вопросам энергосбережения и выдача энергетических паспортов;

• управление индивидуальной собственностью и помещениями, сдаваемыми в аренду;

• проведение тендеров на привлечение субподрядных организаций и закупку материалов;

• подготовка ходатайств о внесении записей в поземельную книгу в связи с изменением расположения объектов управления;

• расчёт инвестиций и механизмов финансирования при проведении строительных, ремонтных работ, энергосберегающих мероприятий;

• расчёт специальных отчислений на благоустройство, модернизацию, реконструкцию;

• представление интересов товарищества собственников жилья при проведении судебных разбирательств;

• разработка среднесрочного и долгосрочного планов текущего ремонта.

Особенностью управления жилищным фондом является то, что все планы по его содержанию и поддержанию в надлежащем состоянии разрабатываются с учетом перспективы его последующей эксплуатации сроком до 80 лет. Расчет ежегодных отчислений на текущий ремонт производится исходя из одного процента начальной стоимости жилья. За эти деньги удается содержать жилье на очень высоком техническом уровне и обеспечивать комфортность проживания25. Особое внимание уделяется профессионализму сотрудников управляющей компании, в том числе обучению и повышению квалификации её персонала. В Германии специалист по управлению жильём должен иметь квалификацию «менеджер по недвижимости» (Immobilienkaufmann). Данную профессию можно получить в рамках трёхлетнего профессионального обучения, построенного на принципах немецкой «дуальной системы». Теоретические знания приобретаются в учебных центрах, а практические навыки – параллельно в рамках прохождения практики (стажировки) в одной из управляющих жилищных компаний. 60% таких компаний в ФРГ принимают участие в мероприятиях по практическому обучению. Ведущим центром обучения и повышения квалификации является Европейский образовательный центр в г. Бохуме (ЕБЦ). В рамках центра функционирует «ЕБЦ – Профессиональный колледж», который предлагает профессионально-техническое обучение, а также «ЕБЦ – Бизнес школа», высшее учебное заведение, выпускающее 25 См.: www.portal-energo.ru/articles/details/id/ руководящий персонал. Курсы по повышению квалификации «ЕБЦ – Академия» специально созданы для директоров, членов правлений и наблюдательных советов, а также менеджеров крупных компаний в области управления недвижимостью.

В Особое внимание уделяется профессионализму сотрудников управляющей компании, в том числе обучению и повышению квалификации её персонала. В Германии специалист по управлению жильём должен иметь квалификацию «менеджер по недвижимости» (Immobilienkaufmann).

Данную профессию можно получить в рамках трёхлетнего профессионального обучения, построенного на принципах немецкой «дуальной системы». Теоретические знания приобретаются в учебных центрах, а практические навыки – параллельно в рамках прохождения практики (стажировки) в одной из управляющих жилищных компаний. 60% таких компаний в ФРГ принимают участие в мероприятиях по практическому обучению. Ведущим центром обучения и повышения квалификации является Европейский образовательный центр в г. Бохуме (ЕБЦ). В рамках центра функционирует «ЕБЦ – Профессиональный колледж», который предлагает профессионально-техническое обучение, а также «ЕБЦ – Бизнес школа», высшее учебное заведение, выпускающее руководящий персонал. Курсы по повышению квалификации «ЕБЦ – Академия» специально созданы для директоров, членов правлений и наблюдательных советов, а также менеджеров крупных компаний в области управления недвижимостьюя26. В середине – конце девяностых годов жилищные компании стали продавать свою недвижимость либо создавать совместные домовладения в санированных домах, в которых продавали жильё по рыночным ценам. В первую очередь речь шла о том, чтобы покрыть кредитные долги, оставшиеся со времен ГДР. Однако лишь один процент квартир был выкуплен квартиросъемщиками. Таким образом, сегодня треть жилфонда района Марцан принадлежит двум приватизированным жилищным компаниям, треть – ЖСК, оставшимся со старых времен, и вновь созданным, треть – частным владельцам. Коэффициент пустующих квартир в районе в начале 2000 года составлял около 10 –15%. В настоящее время он снизился до 5 процентов.

К основным направлениям деятельности управляющей компании «Марцанер Тор», среди прочего, относятся:

• управление жилыми домами и привлечение сторонних организаций;

• техническое обслуживание жилого фонда, включающее текущий ремонт и поддержание инженерных коммуникаций, а также мелкий ремонт зданий и придомовых территорий;

• работа с собственниками, организация общих собраний собственников;

• решение проблем неплательщиков и социальная помощь малоимущим семьям;

• ведение бухгалтерского учета и управление средствами жителей и собственников.

С целью решения жилищно-социальных проблем района при поддержке администрации района Марцан были созданы гражданские структуры и инициативы. Одним из принципов работы районной администрации стало привлечение граждан к сотрудничеству. Например, администрация занимается рассмотрением жалоб и предложений от инициативных групп (число членов – миниКредиты на модернизацию жилых домов в Германии выдаются банками на условиях залога недвижимости. Запись о кредитной задолженности вносится в так называемую «поземельную книгу» и является обременением недвижимости. Это делает Кадастровое ведомство. При особо крупных размерах ремонтных работ записи в поземельной книге может оказаться недостаточно, и возникает необходимость в получении дополнительной государственной гарантии. Государственная поддержка реконструкции жилого фонда осуществляется через субсидии для снижения процентной ставки по кредитам (например, на модернизацию панельных многоэтажек). Эти субсидии направляются через Государственный инвестиционный банк развития (Kreditanstalt fr Wiederaufbau). Более подробно см. вторую главу, а также: http://expert.ru/kazakhstan/2011/43/priostanovit-no-ne-zakonchit/ Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда мум семь человек) по преобразованию района, проводит собрания для жильцов с целью информирования о планируемых градостроительных проектах. Раз в год происходит вручение премии за гражданскую активность. В районе Марцан жильцы принимали участие в разработке концепций полного или частичного сноса27, перепланировки домов, улучшения социальной инфраструктуры, создания велосипедных дорожек, детских и спортивных площадок и т.д. В целях консультирования жильцов, проведения собраний, организации праздников для жильцов создаются бюро 1 по работе с населением. В северо-западном квартале района Марцан на протяжении десяти лет успешно работает бюро «Менеджмент городского квартала». Всего в Берлине существует 17 таких структур. Жильцы передают свои предложения местным муниципальным (районным) органам, где отбираются наиболее интересные проекты, получающие затем поддержку администраций. Разумеется, работа с жильцами требует значительных финансовых затрат и профессиональной подготовки. Однако эти затраты оправданы, так как укрепляется связь жильцов со своим районом. Активное взаимодействие местной власти с жильцами, с одной стороны, обеспечивает её обратную связь с населением, а с другой – позволяет оперативно реагировать на желания и потребности людей, снижая, тем самым, социальную напряжённость в обществе28.

Особый интерес у российских участников семинара вызвал такой сотрудник управляющей компании как хаусмайстер, что, наверно, на русском языке означает «технический домоуправ». Это человек, который должен обладать рядом специальностей и способностей и о котором жильцы вспоминают, как правило, в случае возникновения проблемы в своей квартире или в жилом доме в целом. Хаусмайстер работает один, у него нет никого в подчинении. Зачастую у него среднее специальное образование. Он должен обладать хорошей коммуникабельностью и уметь вести диалог с жильцами многоэтажных домов30.

В основные обязанности хаусмайстера входит:

• проверка технических помещений, в т.ч. труб центрального отопления, труб водоснабжения и канализации, лифтов и мусоропровода (при наличии), другого технического оборудования, замков подъездов и их освещения;

• контроль физического состояния жилья и обеспечение технической безопасности на объекте (контроль за замками входных дверей в дом, подвал, на крышу и чердак, за лестницами, общими коридорами на этажах, помещениями общего пользования, гаражами, запасными выходами; контроль надлежащего освещения в упомянутых выше пространствах);

27 В ходе почти стопроцентной санации жилья в районе было снесено менее пяти процентов квартир.

28 См.: также: http://www.iwoev.org/fileadmin/Dokumente/Projekte/belarus/Reports/StudyTripReport_final_ru.pdf.

29 Такие услуги для управляющей компании на договорных условиях могут предоставлять специализированные фирмы или частные физические лица, которые не являются её сотрудниками.

30 Основными требованиями к квалификации хаусмайстера являются:

• наличие базовых технических знаний в таких сферах как:

- отопление и сантехника - общая эксплуатация здания - уборка / уход за садом и территорией • способность осуществлять небольшие «легкие» ремонты • надежный человек • проверка оперативной готовности противопожарного оборудования и перекрытие труб на период заморозков;

• мелкий ремонт, который занимает не более 15–30 минут; всего он должен уметь производить около 80 видов ремонта (отопление, сантехника, вентиляция, электрика; столярные, слесарные, стекольные, малярные работы);

• уборка подъездов жилых домов и территории у входов в подъезды (зимой – очистка от снега)31;

• административная работа (консультации для жильцов, снятие показаний приборов учёта тепла, воды, доставка писем арендаторам, приёмка квартир от арендаторов, уход за гостевыми квартирами, составление отчётов управляющему);

• контроль выполнения всех видов работ подрядными организациями (стрижка кустов и газонов, полив и подкормка деревьев, замена и очистка ковриков в подъездах и т.д.), составление месячного отчёта управляющему по каждому дому;

• ежедневная (утром и вечером) проверка специальных почтовых ящиков, установленных для хаусмайстера (жильцы кладут туда свои записки/заявки, хотя могут и звонить на его сотовый телефон);

• ежедневная проверка пластиковых контейнеров для твёрдых бытовых отходов на площадках для раздельного сбора мусора (например, если контейнеры не заполнены, то рейс машины по вывозу отходов можно заранее отменить и сэкономить соответствующую сумму В выше рассмотренной управляющей компании «Марцанер Тор» один хаусмайстер обслуживает 20 жилых домов, в каждом из которых 86 квартир. По данным её руководителя, выбор кандидатуры на такую должность проходит в несколько этапов. Из нескольких кандидатов составляют короткий список, и только потом директор дочерней компании, которая специализируется на предоставлении услуг хаусмайстера, выбирает одного. После небольшой стажировки новый работник получает возможность начать полноценную работу в этой должности.

Рабочая неделя хаусмайстера длится около 40 часов. Его рабочий день начинается в 07:00 и заканчивается в 15:45, а в пятницу – в 13:00. Суббота и воскресенье – выходные дни. Зарплата составляет от 1300 до 2000 евро. В зависимости от состояния объекта и разброса домов на одного хаусмайстера может приходиться до нескольких сотен квартир. Нередко в Германии говорят, что нет такой профессии «хаусмайстер», и что это не профессия, а призвание.

31 Что касается разграничения ответственности в Германии, то дорожка от подъезда к тротуару вдоль дома относится к территории управляющей компании, а тротуар, дорога и далее – это уже ответственность муниципалитета, который обеспечивает их механизированную уборку.

Характеристика процесса санации жилого здания Характеристика процесса санации жилого здания 2 Характеристика процесса санации жилого здания 2.1 Определение санации. Основные процедуры принятия Немецкие эксперты дают следующее определение: «Санация – это комплекс мероприятий с учётом технических, экономических/финансовых и социальных факторов многоэтажного жилого дома в целях:

• восстановления первоначального технического состояния дома, 2 • проведения строительных мероприятий для улучшения условий проживания на длительный • устойчивой экономии энергии, ресурсов, сокращения потерей и повышения рыночной стоимости жилья».

Важно, что в Германии санацию, как правило, проводят без отселения жильцов. Все проектные работы собираются в единый пакет, что позволяет создать базу для разработки комплексной концепции санации и бизнес-плана. Преимуществами немецкой модели санации многоэтажных домов также являются такие факторы как:

• согласованность мероприятий надземной надстройки и инженерных систем;

• максимальное энергосбережение и сокращение потерь;

• оптимальное проведение строительно-монтажных работ;

• снижение финансовой нагрузки на жильцов при проведении санации без их отселения из • оптимальная стоимость мероприятий по санации.

В ТСЖ основные решения принимаются на общем собрании собственников. В соответствии с Законом о праве на собственность жилья решение о модернизации и капитальном ремонте считается принятым, если за него проголосовало три четверти присутствующих членов, имеющих право голоса и представляющих более половины доли в общей собственности. Для принятия решения о текущем ремонте достаточно 50% голосов участников собрания. В ООО и жилищно-строительных кооперативах решение о санации принимает дирекция/правление, а наблюдательный совет подтверждает его.

В соответствии с Гражданским кодексом Германии собственник должен оповестить жильцов о предстоящей модернизации в письменном виде в срок не позднее трёх месяцев до начала работ.

Также в письменном виде он должен сообщить о величине отчислений и представить обоснованные расчёты. Оповещение должно содержать следующую информацию:

• вид, объём и планируемая дата начала работ;

• запланированный срок проведения работ, максимальный объём отчислений жильцов на модернизацию;

• указание на обязанность жильца допустить проведение необходимых работ;

• какой срок предоставляется жильцу для «размышления» (как правило, в течение трёх месяцев он имеет возможность и право проверить необходимость/обоснованность модернизации и, соответственно, принять решение, обязан ли он допускать её проведение).

При организации строительно-монтажных работ без выселения жильцов важная роль отводится бюро по работе с жильцами, которое должно быть расположено или в самом доме, или в специХарактеристика процесса санации жилого здания альном контейнере рядом с объектом санации. Оно отвечает за следующие вопросы:

• проведение бесед со всеми домашними хозяйствами о софинансировании;

• документация результатов, анализ, подведение итогов, архивирование;

• поддержка правления при проведении информационных собраний;

• информирование жильцов о преимуществах энергосберегающей санации; предоставление буклетов, информационных материалов об энергосбережении в жилищном фонде, фотографий, графика строительно-монтажных работ, фильмов;

• выставка образцов используемых при санации строительных материалов (окон, плиток и пр.);

• консультации, регистрация заявленных проблем и их последующее решение;

• тесное сотрудничество с руководителем проекта санации (стройки).

К руководителю бюро по работе с жильцами предъявляются два основных требования:

• по возможности наличие опыта работы в качестве руководителя проектов по санации (стройки);

• умение эффективно общаться с жильцами.

Немецкие эксперты особенно подчеркивают, что суть работы бюро в том, чтобы оказать необходимую поддержку собственникам/нанимателем жилья (особенно инвалидам и пожилым людям) и обеспечить бесперебойное проведение строительно-монтажных работ в соответствии с графиком, избегая при этом юридических и прочих конфликтов.

Крупные жилищные организации сами осуществляют менеджмент проектов санации. ТСЖ в целях подготовки, проведения проекта, как правило, привлекают менеджера по санации жилых домов. Данный менеджер осуществляет функции застройщика/заказчика, работает вместе с управляющей организацией и руководителем стройки, контролирует финансовые потоки.

2.2 Перечень основных мероприятий по санации 2.2.1 Немецкая практика В комплексную энергосберегающую санацию в современных условиях обязательно входят следующие мероприятия:

• замена покрытия крыши и утепление чердачного помещения, • дополнительная изоляция фасада, • замена окон и балконных дверей, • изоляция потолка подвала, • обновление отопительной системы, а также стояков холодной и горячей воды, • обновление вентиляционной системы, • интегрирование систем регенерации тепла, • обновление входной двери, подъезда и лестничных пролётов.

Особое внимание уделяется санации фасадов. Среди прочего, заказчики стараются сделать их более привлекательными (в бывшей ГДР фасады жилых домов в основном были серого и коричнего цвета) и, соответственно, повысить имидж районов массовой панельной застройки. Архитектурные бюро заранее представляют собранию собственников (или членов кооператива) современные решения по улучшению внешнего облика зданий – цветовые проекты. Большинством Характеристика процесса санации жилого здания голосов жильцы принимают понравившиеся им предложения. Технические вопросы с проектировщиками обсуждают сотрудники технического отдела кооператива/управляющей компании. После исследования состояния внешних стен принимается решение о монтаже конструкций и изоляционном материале (минеральная вата или полистирол), а также изоляционном слое (минеральная штукатурка или керамика или металлические панели).

При санации без выселения жильцов проведение строительных мероприятий связано с шумом, грязью, присутствием чужих людей в квартире. Это особенно тяжело для пожилых людей и семей с детьми. Кооперативное поведение жильцов объективно облегчает процесс проведения работ по модернизации. В этом важную роль играет помощь со стороны правления, в том числе хорошая организация и проведение работ по заблаговременному и детальному информированию жильцов. Важное место отводится бюро по работе с жильцами, деятельность которого является одной из важнейших предпосылок успешного проведения санации.

До начала санации каждому жильцу предоставляется письменная информация об объёме строительных мероприятий, это происходит за восемь недель до начала работ. Кроме того, обязательно проводится собрание в санируемом доме, а также собрание в подъезде, где в последующие дни начнутся строительные работы. Организуется посещение каждой квартиры, совместная инвентаризация и индивидуальный разговор с жильцами (составляется протокол, делаются фотографии).

Во время санации жильцы должны иметь контактное лицо, которое, как правило, определяет вышеназванное бюро. Им может быть старший по дому, управдом, ответственный в правлении кооператива, представитель бюро по вопросам санации. Бывают ситуации, когда необходимо предоставление временного жилого помещения для больных, инвалидов, пожилых или жильцов, работающих по сменам. В любом случае необходимо организовать помощь для старых людей, инвалидов, женщин с детьми (передвинуть мебель, убрать подвал и пр.).

После санации. Если строительные работы затягиваются или они приобрели непредвиденный размах, в индивидуальном порядке определяется и согласовывается уменьшение квартплаты на определённый срок. Здесь также необходимо контактное лицо, особенно, если после санации есть рекламации со стороны жильцов. Кроме того, в Германии предусмотрена организация совместного мероприятия или праздника по случаю окончания ремонтных работ, которые проводятся правлением кооператива при участии жильцов.

Дополнительные отчисления, связанные с проведением комплекса работ по энергосберегающей санации, могут взиматься с жильцов не ранее их окончания. Соответствующие требования предъявляются в письменном виде. Они должны быть обоснованы и подтверждаться расчётами, на основе которых делается калькуляция месячных отчислений/платежей для каждой квартиры.

2.2.2 Российская практика санации на основе использования немецкого опыта В рамках семинаров многие вопросы рассматривались на примере конкретного пилотного немецко-российского проекта в Санкт-Петербурге. Его идея возникла в середине нулевых годов и состояла в том, чтобы осуществить проектирование, проведение и финансирование энергосберегающей санации типичного многоэтажного жилого дома с типичной структурой жильцов в реальных российских рыночных условиях в соответствии с немецкими техническими стандартами и без отселения собственников жилья. Заказчиками проекта выступили Федеральное министерство транспорта, строительства и городского развития Германии, Федеральный научно-исследовательский институт по развитию строительства, городов и регионов совместно с государственной банковской группой Кредитанштальт фюр Видерауфбау (отделение Бонн). За проведение проекта отвечала некоммерческая организация «Инициатива Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (IWO) при активной поддержке Инженерного бюро по разработке и координации строительных проектов IPBB GmbH (Берлин). Участниками с российской стороны стали Жилищный комитет Правительства Санкт-Петербурга, товарищество собственников жилья 1160 (ТСЖ 1160), некоммерческое партнёрство «Городское объединение домовладельцев» Санкт-Петербурга. В соответствии с целью проекта был выбран 12-этажный панельный дом 1984 г. постройки 137-ой серии (17% крупнопанельного жилищного фонда Санкт-Петербурга построены по образцу этой серии – см. слайд). Он имеет 10.758 м общей площади, 214 квартиры, из них 192 двухкомнатные с площадью 52 м и 22 однокомнатные с площадью 37 м. Собственник дома – вышеупомянутое ТСЖ № 1160, организация и деятельность которого соответствуют положениям Жилищного кодекса России. В 214 домашних хозяйствах зарегистрировано 454 человека, из них 271 находятся в трудоспособном возрасте, 130 – пенсионеры. Финансовые возможности ТСЖ и её собственников соответствуют среднестатистическим.

32 Здесь и далее конкретные данные и материалы по пилотному проекту приводятся на основе презентаций немецких экспертов, а также следующей публикации: Прикладное исследование по энергосберегающей санации и модернизации жилого панельного дома в Санкт-Петербурге. Сокращенный перевод онлайн-публикации ББCР. Издатели: Федеральное министерство транспорта, строительства и городского развития, Федеральный научно-исследовательский институт по развитию строительства, городов и регионов при Федеральном ведомстве строительства и организации территории. Бонн. 2009. 64 С.

Характеристика процесса санации жилого здания После выяснения практических возможностей реализации проекта и уточнения сфер компетенции партнёров при проведении санации (получение разрешений, проведение строительного надзора, приёмка строительного объекта) немецкие и российские участники провели технический анализ жилого здания и спланировали оптимальный пакет санации, на основе которого была сделана оценка необходимых затрат. Наиболее сложным был процесс подготовки принятия решения по реализации санации, а именно проведение собрания членов ТСЖ по правилам Жилищного кодекса России.

Эксперты провели инвентаризацию и обмер здания. На основе полученных данных был сделан вывод о наличии острой потребности в проведении санации. В соответствии с немецкими критериями в перечень мероприятий вошли проведение санации надземной надстройки и инженерных систем как в целях энергосбережения, так и повышения комфорта проживания на уровне современных стандартов. Мероприятия комплексной санации приведены в таблице 1. Эксперты сделали вывод, что выбранный объект с технической и экономической точки зрения обладает рядом преимуществ. Итогом стала относительно приемлемая стоимость санации со сравнительно высоким эффектом энергосбережения и техническими системными решениями, которые можно было бы впоследствии использовать при санации аналогичных жилых домов.

Таблица 1Мероприятия комплексной санации панельного жилого дома Энергосберегающие мероприятия Неэнергосберегающие мероприятия + утепление крыши и технического этажа + дополнительная теплоизоляция фасада + замена окон + утепление перекрытия подвала + замена систем снабжения теплом и + замена вентиляционной установки и, возможно, монтаж когенерационной установки На основе данной таблицы были разработаны конкретные предложения по энергосберегающей санации и модернизации общей и индивидуальной собственности. Пакеты мероприятий были разделены на энергосберегающие и неэнергосберегающие, но технически необходимые. Общая стоимость такого оптимизированного пакета была оценена в 82.728.000 рублей или 2,4 млн. € (по состоянию на апрель 2008 г.). Дополнительные затраты (исходя из немецкого опыта они были определены в 13,5% от общей суммы) составили 11.208.610 руб. или 325.170 €.

2.3 Стоимость санации и её финансирование 2.3.1 Немецкая практика В Германии стоимость санации составляет лишь одну треть стоимости нового строительства.

Финансирование мероприятий по санации обеспечивается следующими предпосылками и положениями:

• функционирующая система кредитования:

-долгосрочные кредиты до 20–30 лет, -долгосрочные гарантии по кредиту: залог недвижимости/ипотека, -в Германии при неплатежеспособности банк имеет право через суд выселить собственников из квартиры в течение 6–12 месяцев, • государственные программы поддержки, • существенные государственные субсидии, включая специальную помощь для малообеспеченных слоев населения, • чёткие правовые организационные рамки на основе жилищного законодательства (в Германии – Закон о собственности жилья и законодательство о найме квартир).

Механизм финансирования предполагает использование следующих средств:

• накопленные средства кооператива/ТСЖ, • кредиты, • субсидии в рамках различных программ поддержки, • экономия энергии после санации.

Характеристика процесса санации жилого здания Немецкие эксперты обратили внимание участников семинаров на то, что финансовая нагрузка на жильцов при проведении комплексной санации по сравнению с разрозненными мероприятиями гораздо ниже.

Основными источниками финансирования являются.

• отчисления на капремонт, • собственные средства собственников, • банковские кредиты, • значительное энергосбережение, • помощь от государства:

2 -субсидии/субвенции, -поручительства по кредиту, -целевые кредиты с низкими процентами и приемлемым сроком, -помощь малообеспеченным, • кредитные гарантии Схема финансирования санации была представлена немецкими экспертами на следующих слайдах.

Характеристика процесса санации жилого здания Характеристика процесса санации жилого здания Федеральная программа содействия новому строительству в Германии рассчитана на поддержку строительства и приобретение энергоэффективных домов и квартир с энергопотреблением не более 55 или 70 кВт-ч / кв.м в год соответственно. На эти цели предоставляются кредиты в размере до 50.000 евро на квартиру с льготными процентными ставками (на 0,5–1 процентный пункт ниже рыночных, т.е. 2,8–4%). В зависимости от эффективности энергосберегающих мероприятий процентная ставка снижается в течение десяти лет за счет федеральных средств. В рамках федеральной программы содействия энергосберегающей санации возможно получение льготного кредита до 75.000 евро на квартиру, а также дотаций на погашение кредита в размере до 12,5% инвестиционных затрат (максимум 75.000 евро). Величина дотаций зависит от эффективности энергосберегающих мероприятий, к которым относятся теплоизоляция фасада, крыши, перекрытий, подвала, замена окон, обновление вентиляции и отопления. Подавать заявки на участие в программах содействия новому строительству и санации могут как частные, так и юридические лица. Начиная с 2006 г. госбюджетом было выделено 5,25 млрд. евро дотаций на санацию/строительство одного миллиона домов. На 2009–2011 гг. для финансирования этих программ были предусмотрены средства в объеме 1,5 млрд. евро в год. Структура выделенных средств (на примере 2007 г.) приведена на следующем слайде.

Характеристика процесса санации жилого здания 2.3.2 Схема финансирования немецко-российского проекта санации в Санкт-Петербурге После определения необходимых строительных работ в рамках вышеупомянутого пилотного проекта была произведена оценка связанных с ними затрат, проверена возможность кредитного финансирования с учётом накоплений ТСЖ, собственных финансовых возможностей собственников, а также изучены условия государственной и муниципальной поддержки санации, в том • определение вклада ТСЖ в финансирование за счёт сэкономленной энергии в результате энергосберегающей санации;

• выяснение возможностей использования государственных и муниципальных финансовых средств поддержки в России: из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и из бюджета города Санкт-Петербурга;

• привлечение международных средств: кредитное финансирование через банки или другие кредитные учреждения, финансирующие строительство жилья;

• предложения по инструментам гарантийного обеспечения кредита посредством:

-ипотеки под жилую собственность в тех случаях, когда земельный участок присвоен зданию в соответствии с положениями Жилищного кодекса -государственных поручительств;

-обеспечения возможности осуществлять отчисления на санацию для домашних хозяйств со средним (за счёт собственных средств);

с низким (через государственную поддержку).

33 Прикладное исследование по энергосберегающей санации и модернизации жилого панельного дома в Санкт-Петербурге … Цит. соч., с. 13–19, с. 38–44.

На основе российского закона о Фонде собранию собственников, которое состоялось 19.04.2008, правлению ТСЖ 1160, а также Жилищному комитету городского Правительства было передано следующее предложение по санации.

1. Цели:

• улучшение условий проживания, • сокращение расходов на отопление, горячую воду и ремонт.

2. Необходимые мероприятия:

• инженерные системы здания (замена трубопроводов, относящихся к общей собственности;

частично это касается замены ванн/унитазов; замена кафеля – добровольно), • ограждающие конструкции здания (фасад, окна, балконы, крыша, подвал), • подъезды, благоустройство придомовой территории, • организованный процесс осуществления строительных работ (без отселения жильцов);

замена трубопроводов и окон за короткое время (относительно небольшие неудобства для жильцов).

3. Общие строительные расходы (включая дополнительные расходы 13,5%):

• ремонтные работы по общей собственности, • ремонтные работы по индивидуальной собственности.

4. Поддержка города и федерации на основе закона о Фонде:

• по первому подпункту пункта три – 95% расходов (при соблюдении нормативов максимального объема субсидирования), • по второму подпункту – государственная поддержка отсутствует.

5. Финансирование собственниками квартир:

• 5% – собственный вклад на финансирование работ по общей собственности в соответствии с законом о Фонде;

• 100% – ное самофинансирование работ по индивидуальной собственности (окна, сантехника).

6. Предложение по финансированию для собственников квартир:

• льготный кредит из Германии по содействию строительству жилья или проведению капитального ремонта, ставка процента 7%, 5% погашение кредита в год, срок кредитования • размер кредита – около 700.000 евро или 23,8 млн. рублей (обменный курс 1:34), • средняя кредитная нагрузка на 1 кв. м. в год – примерно 7,78 евро или 265 рублей, • средняя кредитная нагрузка на квартиру в месяц – порядка 32,60 евро или 1.108 рублей.

7. Экономия энергии и расходов на ремонт в будущем:

• ежемесячная экономия энергии в соответствии с ценами в 2008 г. составит около 17,00 евро или 578 рублей, • конкретные расходы домашних хозяйств на коммунальные услуги зависят от индивидуального потребления и насчитывают по меньшей мере 8,50 евро или 289 рублей, • расходы на тепловую энергию за последние три года выросли на 46%. Если расходы на энергию с учетом предполагаемой инфляции в размере 10% будут продолжать расти, экономия энергии по истечению срока кредитования 12 лет (до 2020 г.) составит:

Характеристика процесса санации жилого здания -53,35 евро или 1.813,90 рублей при первоначальной экономии энергии в размере 17,00 евро в -26,67 евро или 907,00 рублей при первоначальной экономии энергии в размере 8,50 евро • экономия расходов на ремонт первоначально составляет 3 евро или 102 рубля в месяц (в размере предполагаемых отчислений на капремонт).

8. Ежемесячная дополнительная нагрузка на собственников в соответствии с вышеназванными предпосылками:

• первый вариант: ежемесячная первоначальная кредитная нагрузка (2009 г.) 32,60 евро или 2 1.108 рублей:

-минус первоначальная экономия энергии 8,50 евро или 289 рублей, -минус первоначальные расходы на ремонт 3,00 евро или 102 рублей, -итого: ежемесячная нагрузка 21,10 евро или 717 рублей.

• Ежемесячная кредитная нагрузка в 2020 г. 32,60 евро или 1.108 рублей:

-минус (с учетом 10% инфляции) экономия энергии в 2020 г. 53,35 евро или 1.814 рублей, -минус (с учетом 10% инфляции) отчисления на капремонт: 6,00 евро или 102 рублей, -итого: ежемесячная нагрузка 21,10 евро или 717 рублей.

• Ежемесячная кредитная нагрузка в 2020 г. 32,60 евро или 1.108 рублей:

-минус (с учетом 10% инфляции) экономия энергии в 2020 г. 53,35 евро или 1.814 рублей, -минус (с учетом 10% инфляции) отчисления на капремонт: 6,00 евро или 102 рублей, -ежемесячная экономия 26,75 евро или 808 рублей.

Стоимость отдельных мероприятий приведена таблице 2.

Таблица 2Смета стоимости санации (без дополнительных расходов) Исходя из опыта санации панельных домов в Германии, было принято решение предложить собственникам жилья в ходе проведения комплексной санации осуществить за приемлемую цену неэнергосберегающие работы по индивидуальной собственности. Особое значение, с немецкой точки зрения, имеет замена в квартирах окон и балконных дверей. В России они являются индивидуальной собственностью и в отношении энергосбережения и стоимости наиболее дорогим для собственника жилья мероприятием (он платит за них сам). Отдельное внимание немецкие эксперты обратили на тот факт, что для достижения оптимального показателя теплоизоляции и, соответственно, оптимального сокращения энергопотребления все окна должны быть подобраны под данное жилое здание и быть стандартными для всех квартир. Полученная экономия энергозатрат может служить дополнительным источником финансирования.

На основе данных расчётов и последующей реализации проекта авторы проекта пришли к следующим выводам • нагрузка за счет растущих расходов на энергию будет сокращена благодаря энергосберегающей санации;

• по завершению комплексной санации отчисления на капремонт в размере 102 рублей в месяц могут использоваться для ее рефинансирования, так как в период рефинансирования едва ли возникнут расходы на ремонт;

• на дату проведения проекта затраты на комплексную санацию многоквартирных жилых зданий в российских регионах, состоящую из утепления фасада, крыши, подвала и замены стояков, составили бы на квартиру (со средней площадью 50 м) от 10.000 до 12.000 евро (200–250 евро на 1 м площади квартир). Это возможно только при наличии существенной государственной поддержки;

• однако государственная поддержка в России не может осуществляться при превышении нормативных затрат, что объективно ведёт к возникновению дефицита в финансировании, который даже при высоких доходах жильцов станет причиной недопустимо большой финансовой нагрузки;

• при экономии ресурсов и энергии в размере 50–60% и с учетом цен, существующих на период финансового анализа проекта, дополнительный резерв для финансирования санации составляет максимально 2 € в месяц на квартиру. Это позволяет обеспечить рефинансирование кредита на международных условиях в размере около 2.000–2.500 евро в месяц, т.е. максимально 20–25 процентов необходимой инвестиционной суммы. С использованием субсидий фонда можно было бы реализовать предусмотренный проектом объём строительных работ;

• немецкие эксперты констатировали, что российские города при помощи средств Фонда содействия реформированию ЖКХ в основном поддерживают мероприятия по санации отдельных частей здания или новое строительство (в связи с переселением жильцов из аварийного фонда).

2.4 Подготовка товарищества собственников жилья к роли заказчика (на примере российского проекта) Решения о санации принимаются в товариществах собственников жилья на основе статей 44, российского Жилищного кодекса и устава ТСЖ. При использовании средств из фонда в обязательном порядке должны учитываться соответствующие федеральные положения закона и предписания региона. Для получения средств поддержки требуется принятие двух основополагающих решений:

Характеристика процесса санации жилого здания a) об участии ТСЖ в программе капительного ремонта, б) о комплексном капитальном ремонте многоквартирного дома.

В соответствии с выше названными статьями жилищного кодекса устав ТСЖ 1160 требует принятия решения на основе проектно-сметной документации большинством (двумя третями) голосов собственников квартир.

В соответствии с вышеназванными статьями жилищного кодекса устав ТСЖ 1160 требует принятия решения на основе проектно-сметной документации большинством (двумя третями) голосов собственников квартир.

2 В связи с этим правлению ТСЖ 1160 были представлены и разъяснены схема финансирования и пакет мероприятий по комплексной санации. По просьбе российских партнеров немецкие эксперты подробно объяснили план проекта санации на собрании собственников квартир, которое состоялось в апреле 2008 г. В ходе данного мероприятия были презентованы цели, необходимые строительные работы, расходы на строительство, государственная поддержка, финансирование со стороны собственников, экономия энергии и будущих расходов на ремонт, ежемесячная чистая дополнительная нагрузка в результате санации, а также процедурные вопросы подготовки проекта. Большинство собственников категорически отказались принять предложение о привлечении льготного кредита. Таким образом, участие в проекте санации не получило поддержки необходимого большинства (2/3 голосов). Это явилось важнейшей причиной провала проекта и подтверждает неготовность многих российских собственников жилья нести определённую ответственность, в т.ч. финансовую, за состояние проекта. Однако именно данный факт является основной предпосылкой для проведения комплексной санации.

На собрании собственников возник конфликт между меньшинством, выступающим за пилотный проект, и его противниками. Причина разногласий – дальнейшая стратегия в отношении жилой собственности.. Аналогичный конфликт обозначился и в новоизбранном правлении. При сложившихся обстоятельствах новое правление ТСЖ 1160 крайне рассчитывало на льготные субсидии фонда и намеревалось предусмотреть в планировании санации возможный инвестиционный пакет. После перерыва летом 2008 г. партнерство подало в Государственное жилищное агентство заявку на участие в «Региональной программе поддержки». Прием в программу возможен только при предоставлении дефектной ведомости. В ноябре 2008 г. правление ТСЖ 1160 подало аналогичную заявку председателю Жилищного комитета. Одновременно была передана просьба о предоставлении необходимых документов для надлежащего проведения собрания собственников с целью принятия решения о подаче заявки на получение средств фонда. В декабре г. партнерство обратилось в Жилищный комитет с заявлением о внесении ТСЖ 1160 в список жилых домов, для которых должны быть составлены технические паспорта (они готовятся до санации и затем актуализируются в соответствии с результатами экономии энергии после окончания строительных работ). На собрании в апреле 2009 г. правление ТСЖ 1160 получило согласие собственников квартир на реализацию проекта санации, ограниченного строительными работами по общей собственности, при условии финансовой поддержки фонда. Жилищный комитет включил ТСЖ 1160 в три программы, субсидируемые городом: «Капитальный ремонт» в 2010 г., «Капитальный ремонт лифтов» и «Технико-экономические паспорта для жилых зданий» в 2011 г.

Для получения разрешения на строительство необходимо было разработать проектно-сметную документацию по отдельным строительным работам. Эту работу должна была выполнить местная проектная организация в соответствии с «Инструкцией о составе, порядке разработки, соглаХарактеристика процесса санации жилого здания сования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий».

Заявку на кредит подавать не потребовалось.

Финансовый и экономический кризис 2008 г. значительно ухудшил условия финансирования, в особенности из-за роста уровня инфляции в России до 13% и обесценивания валютного курса рубля, который до этого оставался довольно стабильным. Объемы ипотечного кредитования в стране значительно сократились, проценты по кредитам выросли до 18% (по состоянию на февраль 2009 г.).

Анализ действий ТСЖ 1160 привёл немецких экспертов к выводу о недостаточной информированности жильцов и других участников проекта о процедуре подачи заявки, финансировании и реализации проекта. На заключительной встрече в марте 2009 г. немецкие партнеры сообщили правлению ТСЖ 1160 о своей готовности в будущем продолжить сопровождение проекта санации в рамках некоммерческой деятельности организации. Заявка на получение дополнительных средств из федерального фонда с учётом использования собственных средств в размере 5% со стороны ТСЖ так и не была подана. Решение его членов по этому поводу осенью 2009 г. (принималось голосованием в письменной форме) было отрицательным. По мнению немецких экспертов, это было вызвано рядом моментов, в том числе процедурными сложностями при подаче заявки на получение субсидии в соответствии с законом о фонде, а также отсутствием источника финансирования затрат на проектно-сметную документацию. Эти расходы предварительно должно было нести ТСЖ, а затем они должны были быть покрыты за счёт субсидии, предоставленной городской администрацией.. Однако последняя, несмотря на пилотный характер проекта, так и не приняла решения о предоставлении финансовой помощи. Кроме того, как показал проект, у российских собственников квартир отсутствует опыт, связанный с кредитным финансированием. Большинство членов ТСЖ были категорически не согласны с использованием заёмных средств, хотя немецкие партнеры проекта предложили выгодный долгосрочный льготный кредит с невысокими процентами.

Тем не менее, немецкие эксперты по-прежнему считают, что разработка инструментария поддержки должна быть продолжена. При этом нужно обязательно учитывать практический опыт реализации данного и других пилотных проектов. Необходимо развивать стратегии как комплексной и пошаговой санации, так и концепции нового строительства, которое бы соответствовало принципу устойчивого развития. Для реализации пилотных проектов представляется целесообразным выбирать жилые здания, большинство квартир в которых находятся или в собственности муниципалитетов, или объединений собственников, или управляющих компаний, обладающих необходимыми финансовыми возможностями и имеющих желание проводить санацию.

2.5 Технические параметры энергосберегающих мероприятий Особый интерес у многих российских участников семинаров вызвали вопросы, связанные с немецкими техническими нормами энергосбережения, которые определяются рассмотренным в первой главе Положением EnEV. Поэтому имеет смысл привести некоторые данные, предоставленные немецкими экспертами34. В основном они касаются коэффициентов теплопроводности (U), используемых в новом строительстве и энергосберегающей санации, строительных материалов (см. также приложение 2). Так, в соответствии с EnEV от 2009 г. новые окна должны иметь 34 Приводимые далее слайды взяты с сайта www.ipbb.de Характеристика процесса санации жилого здания показатель U = 1,3 (он соответствует двухкамерным пластиковым окнам). В России, однако, нередко можно встретить ситуацию, когда жильцы сами вставляют трёхкамерные окна, которые имеют существенно лучшие показатели теплопроводности, а именно U = 1,1 или даже лучше (см.

слайды).

В России также есть случаи, когда для теплоизоляции фасадов используются специальные краски, которые, по мнению отечественных специалистов, среди прочего хорошо зарекомендовали себя при утеплении труб для горячей воды (мол, «за них можно браться руками, не обжигаясь при этом»). В Германии такой материал был бы послан на техническую проверку и только после соответствующего заключения он мог бы быть рекомендован (или, наоборот, отклонён) для использования в рамках энергосберегающих мероприятий. Без наличия такого заключения немецкие эксперты рекомендуют использовать традиционную систему теплоизоляции труб и утепления фасадов. Они специально подчёркивают, что теплозащитная система с помощью специальной краски для Германии необычна и, если такая краска и применяется, то в основном в целях защиты зданий-памятников, где невозможно применять другие изоляционные системы. С немецкой точки зрения надо отказаться от такой системы в жилищном строительстве и санации жилых зданий.

В Германии используется комплексная система теплоизоляции35, которая, среди прочего, зависит от высоты зданий: для сооружений высотой до 22 метров могут использоваться пластины полистирола. Если они выше, то обязательным является использование минеральной изоляции.

В ФРГ неизвестны случаи, когда при пожаре сертифицированные теплоизоляционные системы с полистиролом приводили бы к существенному ущербу для людей и зданий. Важно, что этот материал относительно дёшевый и проще в применении, но имеет при этом те же изоляционные свойства, что и утеплители из минеральной ваты. Конечно, последняя имеет неоспоримые преимущества: она, например, пропускает больше воздуха по сравнению с полистирольными плитами.

35 20 лет назад в Восточной Германии ещё производили утепление швов, которое, однако, не приводило к эффективной экономии энергии, и от этой практики отказались. Сегодня комплексное утепление стен изоляционными материалами позволяет отказаться от утепления швов в панельных домах.

Характеристика процесса санации жилого здания В этой связи немецкие эксперты отдельно остановились на проблемах образования плесени в помещениях. Для того чтобы предотвратить её образование после санации, необходимо регулярно проветривать помещение. В Германии некоторые исследования показывают, что в 95% случаев в появлении плесени виноваты сами жильцы, которые из соображений экономии (стараясь снизить расходы на отопление) отказываются от проветривания. Эффективным и комплексным решением проблемы может быть только центральная система вентиляции с рекуперацией тепла. Она особенно эффективна в зданиях с ванными комнатами и кухнями без окон, в которых централизованно устанавливаются «принудительные вентиляционные шахты». Её использование даёт возможность восстановить до 80% энергии. Но у системы вентиляции с рекуперацией тепла есть один недостаток – она весьма дорога.

2 Важным мероприятием в связи с утеплением фасадов является ремонт балконов. В России во многих случаях в типовых панельных зданиях жильцы сами закрывают балконы стекольными конструкциями. Объективно это экономит энергию. Однако немецкие эксперты указывают на то, что это не приветствуется с профессиональной точки зрения: такое остекление содействует образованию конденсата и в итоге – к появлению плесени. При утеплении фасада эта проблема становится ещё более актуальной. Возможным решением может стать оснащение утеплённых и застеклённых балконов нагревателями, но в этом случае они переходят в категорию дополнительной комнаты. В Германии после теплоизоляции фасада и установки новых окон в застеклении балкона нет никакой необходимости. В качестве альтернативы может использоваться безрамное застекление, при котором сохраняется естественная вентиляция. Поэтому немецкие специалисты рекомендуют проводить ремонт балконов за счёт теплоизоляции фасадов и демонтажа старых окон. Одна из возникающих здесь проблем состоит в том, что жильцы не согласны сами платить за эту услугу, хотя она и является с точки зрения энергосбережения необходимой.

Важным в энергосбережении является вопрос отопления подъездов, включая лестничные клетки и лестничные проёмы. В Германии после проведении комплексной энергетической санации (теплоизоляция фасада, крыши, подвала, замена окон) необходимость в отоплении подъездов отпадает, что позволяет демонтировать радиаторы в подъездах и на площадках. Сокращение отапливаемой площади общего пользования даёт возможность сэкономить существенную часть расходов. Для улучшения внутреннего климата входного помещения и увеличения теплообмена зимой нередко оборудуется дополнительное входное помещение, которое, среди прочего, улучшает внешний вид, позволяет разместить там консьержа и даёт возможность для установки почтовых ящиков. Бернхард Шварц привёл пример такого подъезда в одном из жилых домов в Берлине (см. слайд).

В целом целью энергосберегающей санации должно быть конечное энергопотребление менее 100 киловатт-часов на один квадратный метр в год. Важным фактором также является усовершенствование тепловых пунктов за счёт оснащения измерительными приборами учёта тепловой энергии, изоляции отопительных труб, а также установки квартирных счётчиков потребления отопления, горячей и холодной воды. Как показывает опыт бывшей ГДР, в то время расход воды составлял 240 литров на человека в день. В результате комплексной санации на сегодняшний день при гораздо более высоких ценах на воду среднее потребление воды не превышает 110 литров на человека в день.

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии 3 Основные этапы проектного менеджмента санации жилого Немецкие эксперты по просьбе участников семинаров особое внимание уделили основам проектного менеджмента при осуществлении энергосберегающей санации жилых зданий. В качестве примера использовался немецко-российский проект в Санкт-Петербурге (см. вторую главу) и проект санации многоэтажного жилого здания в одном из районов Берлина.

Общее схематическое изображение проектного менеджмента / управления проектом санации приведено на следующих слайдах (в немецком варианте показаны взаимосвязи между его отдельными элементами).

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Управление проекта состоит из четырёх основных частей:

• общая подготовка проекта, • техническая подготовка, • разработка концепции проведения проекта, • авторский надзор и контроль.

На этапе общей подготовки важное место отводится проектному планированию, которое начинается с определения величины бюджета. Важнейшим здесь является установление объёма ремонтных работ. В рамках комплексного подхода к санации к необходимому перечню относятся работы, связанные со следующими объектами:

• системы отопления, санитарное и электротехническое оборудование, • окна, фасад, кровля, • подъезд, включая вход в здание и лестничные марши, • помещение ванной комнаты и кухни.

Одновременно выявляется количество заселённых и пустующих квартир (не имеющих нанимателей), а также анализируются отчёты о ранее проведённых в данном здании ремонтных работах.

Оценивается максимально возможная величина будущей платы за квартиру, её соотношение с существующей (на момент начала мероприятий по санации) и рассчитывается, с одной стороны, влияние стоимости строительных работ на повышение квартплаты, а, с другой стороны, её соотношение с получаемой в итоге экономией энергии. Только после этого определяется объём и стоимость предполагаемых работ. Как правило, ответственным за данный этап является правление товарищества (объединения) собственников.

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Следующим важным шагом является процесс планирования на этапе технической подготовки и разработки концепции проекта. Наряду с подготовкой технической документации и составлением плана реализации необходимых мероприятий выбирается проектировщик. Как правило, это внешняя специализированная компания, которую отбирают на конкурсной основе36, но бывают редкие случаи, когда можно найти специалиста и в составе товарищества.