«Содержание Содержание Введение 5 1 Основы немецкой стратегии энергосберегающей санации жилого фонда 12 1.1 Краткая характеристика жилого фонда Германии 12 1.2 Законодательные рамочные условия энергосбережения ФРГ 14 1.3 ...»

После заключения договора с проектной организацией (в соответствии с согласованным бюджетом) уточняется стоимость строительных работ, последовательность их выполнения, содержание по их отдельным видам, и согласовываются общие вопросы (экология, отношения с органами власти и соседями и пр.). Формируется проектная группа, в состав которой входит руководитель проекта, управляющий проекта, представитель организации, осуществляющей финансирование проекта, и проектировщик. К её основным задачам относится контроль за расходованием средств, их соответствия бюджету, соблюдением сроков. В качестве первых шагов проектная группа готовит презентацию проекта, включая заключение о его рентабельности, оценку возможных дополнительных мероприятий, прогноз ситуации на рынке арендного жилья (возможность 3 сдачи отремонтированных квартир в аренду). После обсуждения представленных материалов принимается окончательное решение о запуске проекта. Важной частью является инвентаризация37. При необходимости проводятся дополнительные технические измерения, выполняются требуемые чертёжные и прочие работы, разрабатывается и утверждается проектная документация. Дальнейшие шаги – получение разрешения на строительство и последующая подготовка к проведению реконструкции.

Немецкие эксперты обратили внимание на следующую особенность договора, заключаемого с проектировщиком (планировщиком). В нём оговариваются величина общего гонорара, а также величина отчисления в его пользу от возможной суммы экономии в составе согласованной стоимости строительных работ (как правило, 10–30%), выполненных при условии соблюдения согласованных стандартов (по качеству, срокам и пр.). Если затраты на строительство при этом будут превышены, то проектировщик покрывает от 5 до 15% их величины.

Проектная группа разрабатывает заказ на строительные работы, готовит план их исполнения и производственные решения, а также предлагает предварительный список подрядных фирм, которые будут приглашены к участию в конкурсе. Основным критерием отбора является соотношение между ценой и качеством услуг. Ведущая роль принадлежит проектировщику. Его предложения могут быть отклонены только на основании веских причин, например, если есть сомнения в уровне необходимой квалификации предлагаемого подрядчика, отсутствуют требуемые ресурсы для выполнения работ, или возникли судебные претензии.

36 В Германии предпочтения отдаются тем компаниям, которые имеют соответствующую хорошую репутацию в отношении таких вопросов как опыт, высокое качество работ с панельными зданиями (или старыми зданиями, в т.ч.

имеющих историческую ценность) и соблюдение сроков. Среди прочего, собираются необходимые рекомендации относительно возможных исполнителей.

37 Как правило, это делает компания, с которой в будущем и заключается договор на проектирование.

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии В рамках четвёртого этапа «авторский надзор и контроль» заказчик осуществляет рассылку запросов подрядчикам. Полученные ответы он передаёт проектировщику, который, в свою очередь, составляет список фирм, проводит содержательный анализ и на его основе готовит предложения по переговорам с фирмами. Переговоры проводит руководитель проекта при участии проектировщика. В итоге отбирается подрядная организация, с ней заключается договор, и начинается реализация строительно-монтажных работ.

Согласованный календарный схематический план (на примере российского проекта в Санкт-Петербурге) выглядит следующим образом:

Стоит обратить внимание на то, что наибольшее время на стадии планирования (всего 214 дней) было отведено на получение разрешения на строительство – 120 дней.

Ниже приводится пример плана-схемы проекта в Берлине, где такое разрешение получают за два месяца38.

38 www.ipbb.de Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Важной составной частью проектной документации является цветовое оформление проекта, а именно фасада и мест общего пользования жилого дома. Немецкие эксперты привели примеры соответствующих решений, предложенные для одного из проектов в Белоруссии, г. Минск (см.

слайды).

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии В Германии важная роль в осуществлении крупного проекта модернизации принадлежит менеджеру по энергосберегающей санации многоэтажных жилых зданий, который фактически отвечает за её успешную реализацию. Такого менеджера, как правило, привлекают в связи с крупными проектами, либо когда застройщик не обладает достаточным опытом по подготовке и проведению санации. Это специалист, обладающий необходимыми для этого знаниями и компетенциями. Он нанимается правлением товарищества/объединения собственников (или собственником) жилья и контролирует деятельность управляющего проектом, а также архитектора и прораба, которые отвечают за работу с фирмами-подрядчиками. К их числу относятся в первую очередь фирмы по монтажу отопления, утеплению фасада и замене окон (см. следующий слайд из презентации немецких экспертов).

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Менеджер по энергосберегающей санации фактически является коммерческим директором проекта. Он отвечает за взаимодействие с представителями заказчика, т.е. владельца, выполняющего функцию застройщика, несёт ответственность за выполнение согласованных заданий;

обладает всеми полномочиями по принятию необходимых решений, распределению указаний и соответствующего контроля за их исполнением. Данный специалист, среди прочего, несёт ответственность за разработку целей проекта, за организацию его финансирования и рефинансирования, за консультирование жильцов и реализацию мер по планированию и проведению строительных работ, а также осуществление необходимого контроля. Важно: он не имеет права передавать свои полномочия третьему лицу, всю свою работу он должен делать сам. Когда проект закончен, менеджер готовит окончательный финансовый отчёт по проекту.

Помимо руководителя проекта в Германии существует и управляющий проектом. Он осуществляет так называемую штабную функцию и отвечает за выполнение оперативных заданий. В компетенцию данного специалиста входит консультирование менеджера и собственников жилья, отчёты о расходах (фактически – соблюдение стоимостных параметров проекта), сроки и качество осуществляемых строительных работ, их координация, а также выполнение всех плановых обязательств. В отличие от менеджера проекта у него нет полномочий по принятию решений, распределению указаний и контролю за выполнением намеченных задач. Управляющий проектом имеет право на передачу своих полномочий третьему лицу, например, архитектору или прорабу (см. схему на слайде).

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Немецкие эксперты рекомендуют искать менеджера проекта в первую очередь среди членов правления собственников жилья. Желательно, чтобы он был экономистом либо имел специальность строительного инженера или опыт работы на стройке. Если такой опыт имеется, целесообразно совмещать данную должность с функцией управляющего проекта. Если нет, необходимо дополнительно нанимать управляющего проектом.

Таким образом, основными участниками проекта энергетической санации являются:

• собственник/собственники жилого здания, • представляющий его интересы менеджер проекта, • управляющий проектом (это может быть инженерно-конструкторское бюро), • подрядные фирмы (исполнители), • жильцы.

Основная роль в управлении проектом отводится менеджеру и управляющему. Для каждого из них проект делится на пять частей, которые несколько отличаются друг от друга (см. таблицу 3), но при этом тесно взаимосвязаны.

Таблица 3 Основные части проекта для менеджера и управляющего 5. Стадия эксплуатации проекта 5. Завершение проекта, начало фазы Взаимодействие руководителя и управляющего проектом на этих стадиях отображено на следующем слайде39:

Если обобщить приведённые данные, то проект с точки зрения управления имеет пять основных частей: разработка идей, планирование, реализация, внедрение, эксплуатация. В рамках управления проектом эти стадии объединяются в общий план реализации, в котором задействованы все его основные участники:

39 www.ipbb.de Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии 1.разработка целей и задач проекта (вовлечены менеджер проекта/владелец/жильцы);

2.предварительное планирование, составление ориентировочной сметы расходов, запрос на финансирование проекта – долевое участие собственника (менеджер проекта и управляющий);

3.получение разрешения на строительство, детализация плана, разработка тендеров (управляющий проектом/проектировщик/архитектор);

4.стадия строительства (управляющий проектом/проектировщик/ прораб/ фирмы);

5.оценка результатов/мониторинг (менеджер проекта/управляющий проектом/ проектировщик/ Всего в рамках управления проектом энергосберегающей санации существует девять фаз, в реализацию которых в той или иной мере вовлечены все его участники, в первую очередь менеджер и управляющий проекта40, а также архитектор:

• первая фаза: базисное планирование, • вторая фаза: предварительное планирование, 3 • третья фаза: составление предварительного плана, • четвёртая фаза: планирование стадии утверждения проектной документации (разрешение на строительство), • пятая фаза: детальное планирование (основа для 6-ой и 8-ой фаз), • шестая фаза: подготовка документации для тендера, • седьмая фаза: содействие в ходе тендера, • восьмая фаза: контроль строительства, • девятая фаза: гарантийные обязательства.

Итак, после обсуждения основной идеи проекта его участники переходят к подготовительной стадии постановки задач, во время которой на собрании собственников жилья проходит презентация основных идей, необходимых мероприятий, предполагаемых затрат. Собрание принимает соответствующее решение об их утверждении, а также об инвентаризации санируемого жилья.

Затем в рамках первой фазы менеджер и управляющий проектом согласовывают ряд первых совместных решений, которые касаются следующих вопросов:

• необходимые мероприятия, • дополнительные мероприятия, • предварительный расчёт расходов на примере готовых аналогичных объектов, • приблизительный расчёт на одну квартиру, • возможные варианты экономии энергии.

40 Например, управляющий проектом в основном задействован в 1–5 фазах.

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Соответственно, необходимые мероприятия, как правило, делятся на две части:

• к первой части относятся:

-теплоизоляция крыши, -теплоизоляция фасада, -капитальный ремонт балконов, -замена окон и балконных дверей, -теплоизоляция в подвале;

• ко второй части:

-замена системы отопления здания, новая теплоцентраль, -замена систем горячей и холодной воды, -вентиляция, -замена или модификация лифтов.

Дополнительные мероприятия охватывают следующие работы:

• электротехнические работы, • новые входные двери, • плиточные работы, • лестничная клетка, • малярные работы, • покрытие полов, • почтовые ящики.

Особое внимание уделяется собранию собственников жилья, на котором презентуются и обсуждаются основные идеи, запланированные мероприятия, величина предварительных затрат, состав и качество стройматериалов и работ, варианты экономии энергии, а также сроки работ.

Важнейшей целью собрания является утверждение основных параметров проекта, получение согласия на инвентаризацию в квартирах (это основа для последующей модернизации) и заключение договора с управляющим проектом и проектировщиком (на этом этапе они отвечают за инвентаризацию и составление предварительного плана санации). После этого жильцов информируют о процессе инвентаризации, связанных с этим работах и сроках. На данном этапе должен быть обеспечен допуск в квартиры. Помимо проведения измерений и учёта технического состояния квартир необходимо узнать о проблемах и возможной обеспокоенности жителей, связанных с проведением энергосберегающей санации,, и при необходимости запротоколировать полученную информацию. Пример одной из страниц ведомости инвентаризационного учёта приведён на следующем слайде41.

41 www.ipbb.de Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии После окончания инвентаризации менеджер и управляющий проекта получают информацию об итогах инвентаризации, это касается также жильцов и проектно-конструкторского бюро, которое уточняет сведения о возможных проблемах во время практической реализации проекта.

В рамках второй фазы рассматриваются вопросы предварительного планирования, она включает в себя переговоры с официальными органами, предусматривающие согласование разработанной концепции, оценку расходов и обсуждение промежуточных итогов с генеральным подрядчиком. В ходе переговоров координируются моменты, связанные с планированием финансирования, включая варианты, которые менеджер обсуждает с жильцами. При необходимости дискутируются возможные изменения задач проекта. Итогом этой фазы является утверждение предварительного планирования проекта, что позволяет перейти к третьей фазе – утверждению предварительного плана проекта, а именно расчёту предстоящих расходов и рентабельности. Это делают правление ТСЖ (застройщик), менеджер и управляющий проектом. Согласованный план презентуется на собрании собственников жилья. После этого проводится собрание жильцов, где обсуждаются предстоящие строительные мероприятия, ход строительства, связанные с ним возможные неудобства, будущие расходы, а также польза и выгода проекта санации для жителей. Его целью является утверждение жильцами плана проекта, планирования мероприятий и расчёта затрат. Четвёртая фаза – планирование процесса утверждения проектной документации/получения публично-правовых разрешений – предполагает разработку необходимых для этого чертежей – планов архитектурного решения, статических характеристик, тепло- и звукоизоляции. Далее следуют пятая фаза – детальное планирование – и шестая – подготовка документации для тендера, включающая в себя составление списка строительных мероприятий и его контроль со стороны управляющего проекта.

Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Например, при подаче документов на тендер могут быть перечислены следующие обязательства:

• замена окон, • ремонт железобетонного каркаса здания, включая балконы, • ремонт ограждающих конструкций (наружная теплоизоляция, подвальное и чердачное перекрытия), • ремонт кровли, • ремонт металлоконструкций (балконов), • отопление, вентиляция, технические устройства, • проведение работ на лестничных клетках (малярные работы, смена половых покрытий), включая монтаж электросетей, облицовку плиткой, замену входных дверей).

При этом немецкие эксперты обращают внимание на важность следующих моментов при подготовке документации для тендера:

• наличие обширной и точной преамбулы (см. следующий слайд – на примере окон42), • детальное описание работ, • точный расчёт объёма работ, • все материалы до момента сдачи остаются собственностью фирмы, которая их обеспечила, • оплата осуществляется только после сдачи работ и только в том случае, если они не вызвали претензий, • по гарантийным обязательствам удерживается сумма в 5% в течение 5 лет.

В рамках седьмой фазы – содействие в ходе тендера – сначала обсуждается список фирм, участвующих в тендере. Он утверждается менеджером проекта, затем организуется рассылка 42 www.ipbb.de Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии предложений фирмам для участия в тендере (с указанием перечня строительных работ). После этого осуществляется проверка и оценка заявок, начинаются переговоры с компаниями, которые вызвали интерес, рассматриваются предложения на подрядные работы. Далее предлагается конкретный вариант сметы, предусматривающий контроль за расходами путём сравнения её содержания с калькуляцией аналогичных затрат. И только тогда происходит передача заказа на строительные работы, и начинается соответствующая подготовка.

Восьмая фаза – контроль строительства – является в рамках проекта энергосберегающей санации одной из основных (см. следующий слайд43). На данном этапе предполагается контроль качества работ, обеспечиваются благоприятные условия для их выполнения, проводится мониторинг недостатков, принимаются меры по их устранению, а также осуществляется контроль за выставляемыми счетами. При необходимости счета корректируются. а затем принимаются к оплате.

В рамках девятой фазы осуществляется анализ результатов, и обсуждаются/утверждаются гарантийные обязательства по выполненным работам. Среди прочего, анализируется документация, содержащая информацию об использованных строительных материалах, проверяются данные о дефектах, которые надо устранить по гарантийным обязательствам, идёт обработка результатов с целью их использования в будущих проектах. До истечения гарантийного срока предусмотрен обход объекта, выявление брака, в ходе текущего контроля, учёт и оценка потребления энергии в течение минимум трёх отопительных сезонов, а также учёт и оценка мнения жильцов (уровень их удовлетворённости).

43 www.ipbb.de Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии Особая роль в контроле над расходами принадлежит управляющему проектом (см. следующий слайд44).

Как уже упоминалось, немецкие эксперты во время семинаров неоднократно обращались к опыту Инженерного бюро проектирования и курирования строительства, которое возглавляет Ральф Хилленберг. В приложении №6 приведены выдержки из презентации, подготовленной сотрудниками данного бюро. Все слайды имеют прямое отношение к вопросам, рассматриваемым в данной главе.

44 там же Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ 4 Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ Заключительный трёхдневный семинар «Опыт проектного менеджмента энергосберегающей санации жилых домов» состоялся в Омске весной 2012 г. В рамках мероприятия была проведена ролевая игра и организовано интерактивное обсуждение пяти наиболее важных для энергосберегающей санации тем. Основные положения такого обсуждения были использованы в ходе решения различных бизнес-задач в малых группах и затем уточнены в ходе обсуждения конкретных технических и экономических вопросов на круглом столе с представителями специализированных немецких фирм (см. программу семинара – приложение № 7).

Авторы семинара заранее составили специальный опросник, который они передали местным организаторам данного мероприятия. Омские коллеги выбрали типовой ТСЖ, имеющий опыт санации своего здания, руководство которого согласилась дать ответы. Информация о товариществе и его проекте была положена в основу ролевой игры и бизнес-кейсов. Вопросы были составлены таким образом, чтобы на основе полученной информации (ответов) можно было поставить перед участниками семинара ряд управленческих задач, решение которых должно было содействовать творческому осмыслению основных идей энергосберегающей санации.

Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ Опросник для составления бизнес-кейсов 1. ТСЖ Просьба кратко описать ТСЖ, которое уже провело проект -Основные преимущества, уникальные характеристики ТСЖ (Unique Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ 2. Определение Что послужило основным мотивом/мотивами для старта/реализации потребностей Основные экономические и технические цели проекта.

в подготовке Краткое описание основных шагов/этапов проекта:

проекта энеррешение о схеме проведения проекта санации.

3. Оценка подго- Пришлось ли убеждать членов ТСЖ в необходимости осуществлетовительной ния проекта (как согласовывался проект и пр.)? Если да, то как это реализации По каким основным критериям и как выбрали управляющую Как учитывались требования, проблемы и предложения собственников во время проведения строительно-монтажных работ?

4. Оценка практи- Как Вы оцениваете практическую реализацию проекта (успех/неуческой пользы / спех)?

Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ Правление ТСЖ дало согласие на открытое использование основной информации о своём доме и о проекте по его модернизации. На основе предоставленных данных были разработаны бизнес-кейсы и ролевая игра, которые позволили обсудить основные задачи и проблемы, связанные с использованием немецкого опыта санации в российских реалиях.

Все участники семинара в самом начале получили следующую информацию:

ТСЖ «На Герцена» расположено в Омске на улице Герцена, дом 42 и было создано в 2008 г. К его основным характеристикам относятся следующие параметры:

• здание – 4-х этажный, 3-х подъездный, 42 квартирный кирпичный дом, 1956 года ввода в эксплуатацию;

• общая площадь жилых и нежилых помещений – 4256 кв. м;

• однокомнатных квартир нет, 2-х комнатных – 22 квартиры, 3-х комнатных – 20 квартир;

• на первом этаже располагаются нежилые помещения, занимаемые адвокатской конторой и филиалом Ханты-Мансийского банка (около 12% общей площади);

• проживает 91 житель;

• структура членов ТСЖ: 57 членов собственников жилых помещений, два юридических лица, одна квартира муниципальная;

• 80 процентов собственников квартир пенсионеры, из них 67 процентов льготники;

• финансовое положение – относительно устойчивое: оплата за ЖКУ в среднем составляет 97–98 процентов, в отдельные месяцы 103%; задолженность незначительная и погашается ТСЖ за счет размещенной на фасаде рекламы (сбор в течение года до 80 –100 тыс. руб/год);

• оплата за ЖКУ составляет 27,59 руб/ кв.м. общей площади квартиры;

• в правлении – 5 человек, председатель Захарова Алефтина Николаевна (75 лет, стиль управления авторитарный), остальные члены правления – в возрасте от 53 до 65 лет;

• земельный участок оформлен в собственность;

• территория у домов асфальтирована (ремонт покрытия проведен в 2011 г.);

• техническое состояние дома хорошее: в 2009 г. в рамках Региональной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов 185-ФЗ ТСЖ осуществило замену трубопроводов розливов и стояков, тепловых узлов, электроразводки от ВРУ до поэтажных щитов. Были установлены общедомовые приборы учета тепловой энергии, ХГВС и электроэнергии (класс точности 1,0). Окна на 90 процентов заменены (жильцами) на стеклопакеты (ПВХ и деревянно-клееные). Здание соответствует требованиям класса энергоэффективности «С» (средний).

На общем собрании жильцы приняли решение об осуществлении следующих работ по энергоэффективной санации своего жилого здания:

• проведение энергоаудита, • частичный капитальный ремонт кровли (замена примыканий и части покрытия кровли из металла, добавление слоя утеплителя на чердаке), • ремонт фасадов (отбивка штукатурки, новая штукатурка), • покраска фасадов.

Авторы семинара решили начать интерактивное обсуждение с ситуации, когда члены ТСЖ на общем собрании должны выбрать модель финансирования санации. Для этого был составлен сценарий ролевой игры, в которую были вовлечены четыре группы участников, каждая из которых получила свою управленческую задачу: три группы представляли жильцов и одна группа – правление ТСЖ.

Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ Ролевая игра «Обсуждение и выбор модели финансирования энергосберегающей санации ТСЖ в российских условиях»

Группа 1.

Общая часть (описательная – одинаковая для всех групп) Ваша группа жильцов (состав – см. далее) представляет членов товарищества собственников жилья типового жилого дома, расположенного в Омске (4-х этажный, 3-х подъездный, 42 квартирный кирпичный дом, общая площадь жилых и нежилых помещений – 4256 кв. м, однокомнатных квартир нет, 2-х комнатных – 22 квартиры, 3-х комнатных – 20 квартир, всего 57 собственников, дом введён в эксплуатацию в1956 году).

Вы получили приглашение от Правления на собрание членов ТСЖ. В повестке дня обсуждение вопросов финансирования энергоэффективной санации вашего жилого здания. В приложении к повестке дня вы получили краткую информацию об основных параметрах проекта санации и предполагаемого финансирования данного проекта. До этого члены ТСЖ на общем собрании приняли принципиальное решение о необходимости такой санации, но подробности проекта не обсуждались. (Основным мотивом для такого решения послужила сильная изношенность стояков отопления, частые аварийные ситуации и отключения коммунальных услуг).

4 Правление вас информирует о том, что в рамках энергоэффективной санации жилого здания необходимо провести следующие работы:

• замена трубопроводов розливов и стояков, • замена тепловых узлов, • замена электроразводки от ВРУ (вводно-распределительное устройство) до поэтажных • установка общедомовых приборов учета тепловой энергии, ХГВС и электроэнергии (класс Общая стоимость проекта составляет 6,5 млн. рублей.

Правление ТСЖ рассчитывает получить софинансирование в рамках Региональной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов (согласно 185-ФЗ) в размере 90% стоимости санации. Соответственно, правление хочет, чтобы члены ТСЖ приняли решения об участии в программе, а также о финансировании 10% стоимости затрат на энергоэффективную санацию. В среднем это около 170 рублей на один квадратный метр общей площади квартиры.

Группо-ориентированная часть Ваша группа членов ТСЖ объединяет квартиры, которые принадлежат малообеспеченным гражданам (примерно это шестьдесят процентов площади всех квартир, средняя площадь ваших квартир – около 60 квадратных метров). В основном вы представляете пенсионеров, большинство из которых имеет различные льготы. Средний месячный доход на человека в семье составляет менее 9 тысяч рублей. В рамках ваших семейных бюджетов очень сложно выделить необходимые средства на санацию.

Вы считаете, что стоимость проекта слишком высокая, и необходимо сократить объем предложенных работ по санации примерно на 30%. При этом, по вашему мнению, надо повысить долю софинансирования до 95%, а под остальную часть предоставить членам вашей группы беспроцентную рассрочку на один год. Вы убеждены, что ваша доля должна быть оплачена более обеМетодология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ спеченными членами ТСЖ. Вы знаете, что в доме достаточно много членов ТСЖ/семей, которые, на ваш взгляд, «богаты» (дорогие машины, хорошо одеты, работают в известных компаниях на приличных должностях и пр.). Другими словами, вы хотите, чтобы они сначала заплатили вашу долю, а потом постепенно возвратить им деньги, т.е. фактически получить от них беспроцентный кредит.

Задание:

Вы, как представители малообеспеченных членов ТСЖ, готовитесь к собранию. Просьба разработать стратегию поведения на собрании, аргументы, доводы/контрдоводы и пр. и подготовить двух представителей из вашей группы, которые должны убедить других членов ТСЖ и правление в обоснованности/справедливости вашей позиции (единственно возможная для вашей группы модель финансирования: сокращение объема санации примерно на треть (определите, какие работы, на ваш взгляд, не так важны), 95 процентов – оплата со стороны Фонда плюс рассрочка платежей на один год по вашей пятипроцентной части за счёт её авансовой оплаты другими членами ТСЖ).

Время на подготовку – 15 минут. Время на проведение собрания – 15 минут.

Во время ролевой игры нельзя делать устные замечания/предложения. Разрешено передавать записки своим представителям.

Группа Ваша группа членов ТСЖ объединяет квартиры, которые принадлежат гражданам с высокими доходами (примерно это десять процентов площади всех квартир, средняя площадь ваших квартир – около 100 квадратных метров). В основном вы представляете удачных предпринимателей, высокопоставленных менеджеров и чиновников. Средний месячный доход на человека в ваших семьях составляет около 25–30 тысяч рублей. В рамках ваших семейных бюджетов вы без проблем можете выделить необходимые средства на санацию.

Вы считаете, что проект хороший и нужный, но всё-таки недостаточно комплексный – в него, на ваш взгляд, надо включить не российские, а немецкие тепловые узлы. По вашим оценкам, это существенно повысит энергоэффективность и лишь незначительно увеличит стоимость проекта.

Кроме того, вы знаете из практики, что обеспечить 90%-е финансирование за счёт средств Фонда реформирования ЖКХ практически невозможно и максимум можно рассчитывать только на 80%.

Это ускорит выделение средств и, соответственно, начало практической реализации проекта. Вы предполагаете, что другие члены ТСЖ, представляющие менее обеспеченных граждан, могут не поддержать вашу позицию, но альтернативы санации с более эффективным оборудованием и с более высокой долей собственного участия в финансировании вы не видите. Только в случае вашего варианта имеет смысл начинать проект. На меньшее вы не согласны.

Задание:

Вы, как представители обеспеченных членов ТСЖ, готовитесь к собранию. Просьба разработать стратегию поведения на собрании, аргументы, доводы/контрдоводы и пр. и подготовить двух представителей из вашей группы, которые должны убедить других членов ТСЖ и правление в том, что в проект надо включить новое немецкое тепловое оборудование (тепловые узлы) и обеспечить финансирование не менее 20% стоимости проекта за счёт собственных средств членов ТСЖ.

Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ Ваша группа членов ТСЖ объединяет квартиры, которые принадлежат гражданам со средними доходами (примерно это тридцать процентов площади всех квартир, средняя площадь ваших квартир – от 70 до 100 квадратных метров). В основном вы представляете предпринимателей, менеджеров среднего уровня, квалифицированных сотрудников торговых и промышленных предприятий. Средний месячный доход на человека в ваших семьях составляет около 15–20 тысяч рублей.

По Вашему мнению, проект хороший и нужный, но в рамках ваших семейных бюджетов Вы можете выделить только около половины собственных средств, необходимых для санации. Вы считаете, что для финансирования второй половины собственных средств (10% от общей суммы) ТСЖ должно взять кредит минимум на один год. Вы предполагаете, что другие члены ТСЖ, представляющие менее обеспеченных граждан, могут не поддержать вашу позицию, но альтернативы смешанной форме финансирования вы не видите.

Задание:

Вы, как представители членов ТСЖ со средними доходами, готовитесь к собранию. Просьба разработать стратегию поведения на собрании, аргументы, доводы/контрдоводы и пр. и подготовить двух представителей из вашей группы, которые должны убедить других членов ТСЖ и правление в том, что члены ТСЖ должны выделить только около половины собственных средств, необходимых для санации (в рамках 10% от общей суммы), а для финансирования второй половины ТСЖ должно взять кредит минимум на один год.

Ваша группа представляет правление товарищества собственников жилья. Вы знаете, что состав членов вашего ТСЖ неоднородный и с точки зрения доходов семей его можно разделить на три условных группы – на «богатых», «средних» и «бедных». По структуре общей площади квартир они соответственно составляют 10%, 30% и 60%.

Задание:

Вы, как представители правления, готовитесь к собранию. Просьба разработать аргументы, доводы/контрдоводы и пр. и подготовить двух представителей из вашей группы, которые должны помочь вам добиться консенсуса среди членов ТСЖ и принять решение относительно конкретной модели финансирования проекта энергоэффективной санации».

После подготовки (работа в малых группах, которые были сформированы по произвольному принципу) состоялась ролевая игра, а именно общее собрание членов ТСЖ, где участники четырёх групп постарались добиться поставленных перед ними целей. Обсуждение получилось максимально приближенным к реальности. Каждая из групп активно отстаивала свою позицию, нередко предъявляя претензии к правлению, члены которого с трудом руководили собранием.

Наиболее конструктивную позицию проявила группа обеспеченных жильцов, которая почти добилась реализации своей задачи. Окончательного решения принять не удалось – время на проведение собрания (20 минут) закончилось. Затем участники подвели итоги, оценив сильные и слабые стороны использованной аргументации. Особое внимание было обращено на важность предварительного обсуждения членами правления основных вопросов с членами товарищества и при необходимости разъяснения вместе с ними наиболее сложных тем.

После ролевой игры было проведено интерактивное обсуждение четырёх тем, содержание которых было, с одной стороны, непосредственно связано с вопросами, только что обсуждёнными во Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ время «собрания», а, с другой стороны, ориентировано на решение управленческих проектных задач во второй день семинара.

В рамках первого раунда была организована дискуссия на тему «Интересы членов ТСЖ в отношении проведения энергосберегающей санации своего жилого здания». Участники согласились с тем, что достичь кворума относительно возможного привлечения кредита для санации очень сложно. У отдельных групп жильцов – как правило, по их социальному статусу их можно разбить (как и в ролевой игре) на три группы – объективно существует различная потребность в объёме заемных средств. Обеспеченным членам достаточно взять небольшой кредит, либо в нём для них вообще нет необходимости. Потребность в заёмных средствах ощущает средняя группа, а позиция малообеспеченных зависит от объёма государственного субъектного субсидирования.

Очевидно, что членам правления необходимо дифференцированное общение с различными группами для того, чтобы убедить их в проведении санации. В этом контексте важно уделять особое внимание культуре работы с собственниками, организовывать комплексное информирование жильцов о проекте, о его начале и окончании, перечне мероприятий, стоимости мероприятий по санации и объёме необходимых отчислений/платежей жильцов. Для повышения дееспособности ТСЖ надо уделять особое внимание его правоспособности и кредитоспособности, своевременно обеспечить оформление земельного участка и обсудить вопросы ответственности членов.

К сожалению, как констатировали участники семинара, Жилищный кодекс РФ требует выполнения многих обязательств, но не обеспечивает необходимые условия для этого.

Второй раунд интерактивной дискуссии был посвящен теме «Доступная модель финансирования энергосберегающей санации типового жилого здания». Внимание участников было обращено на то, что в жилищном фонде существуют три важнейших источника финансирования, а именно:

• собственный капитал, • заёмный капитал, • государственное субсидирование.

В ходе дискуссии к ним было решено добавить и такой источник как энергосбережение. Ещё раз было подчёркнуто, что желающим и способным инвестировать собственникам противостоят две другие группы: с одной стороны, это способные, но не желающие инвестировать граждане, а с другой стороны, малообеспеченные домашние хозяйства, не имеющие возможности найти необходимые средства. В реальной жизни они представляют достаточно труднопреодолимые препятствия для капиталовложений в энергосберегающую санацию. Одна из проблем – это неуверенность владельцев при финансировании таких инвестиций в жилую собственность. Поэтому при подготовке проекта санации члены правления должны подробно информировать жильцов о видах и объёмах инвестиционных мероприятий, об их личном финансовом вкладе в санацию, о долях собственного и заёмного капитала, а также о возможных государственных субсидиях и связанных с ними прочих рамочных условиях (предоставление гарантий, льготных процентов и т.д.).

Поэтому имеет смысл заранее собрать полную информацию о стоимости типичных/стандартных пакетов мероприятий по санации; о доходах и динамике разных типов домашних хозяйств; о существующей нагрузке на них за счет платежей за коммунальные услуги, включая отчисления на капитальный ремонт.

Немецкие эксперты привели данные о том, что стоимость пакета энергосберегающих мероприятий для средней квартиры в странах Восточной Европы составляет от 10.000 до 12.000 евро.

По некоторым оценкам, предполагаемая стоимость в России в расчёте на один квадратный метр Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ будет равна 5.000–7.000 рублей. Для квартиры площадью 50 кв.м это означает от 6.000 до 8. евро. Соответственно, дополнительная нагрузка на одно домашнее хозяйство при условии рассрочки на несколько лет составит от 20 до 70 евро в месяц. Открытым остаётся вопрос, за счёт каких источников финансировать замену окон (в России они не относятся к общедомовой собственности).

К важнейшим факторам проведения комплексной санации, подлежащих оценке и учёту, относятся уровень инфляции, а также цены на тепло и горячую воду (необходимо иметь данные об их динамике за несколько лет), объём накопленных средств ТСЖ и проценты банков по строительным кредитам, включая их развитие за прошлые годы. К сожалению, участники семинара так и не смогли найти ответ на вопрос о том, какие отечественные кредитные институты были бы готовы предоставить ТСЖ кредит для санации на льготных условиях и с достаточным сроком (например, Одновременно они согласились с тем, что в российских регионах надо проводить исследования, которые могут дать ответы на такие вопросы как:

• какой собственный капитал и за какой срок времени могут накопить домашние хозяйства;

• какие кредитные нагрузки могут нести разные группы жильцов;

• какая государственная поддержка необходима для обеспечения гарантий по кредитам и реализации финансирования инвестиций в области энергоэффективной санации.

По мнению немецких экспертов, максимальная нагрузка (с точки зрения величины квартирной платы, учитывающей стоимость санации) на домашнее хозяйство не должна превышать 22% Третья интерактивная дискуссия была посвящена теме «Интересы управляющей компании в ходе проведения энергосберегающей санации». Участники семинара пришли к выводу, что частная управляющая компания в нынешних условиях не примет риск взять на себя необходимые расходы, т.к. поступления из последующего технического обслуживания их не покрывают, а использование собственных средств для санации не соответствует её бизнес-интересам. В любом случае следует признать её интерес и право на получение дополнительных поступлений, связанных с обслуживанием кредита и дополнительными организационными расходами. Как и при обсуждении предыдущей темы участники не смогли дать ответы на такие сложные вопросы • какой у управляющей компании может быть существенный интерес, чтобы инициировать • почему управляющая компания должна быть заинтересована в привлечении кредита?

• какие условия должны быть созданы для того, чтобы управляющая компания смогла привлечь кредит?

• кто в этих условиях может предоставить гарантию?

Ещё одна интересная интерактивная дискуссия была организована на тему: «Что наиболее важно для проектного менеджмента в области энергосберегающей санации жилых зданий в РФ?». Среди прочего, был сделан вывод о том, что здесь очень много специфических вопросов и «подводных камней». Часть из них может быть решена, если использовать немецкий опыт по подготовке и использованию специализированных менеджеров в этой области. При этом Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ ряд участников, поддерживая эту идею, скептически отнеслись к целесообразности использования проектных управляющих в осуществлении мероприятий по санации. Важно, что основные замечания и идеи модератор фиксировал на карточках, которые затем размещались на большом листе крафт-бумаги. Визуализация является важнейшей частью таких обсуждений.

Ролевая игра и интерактивное обсуждение четырёх вышеприведённых тем позволили ведущим подготовить участников к решению управленческих бизнес-задач, которые были поставлены перед ними во второй день. Каждая из них была посвящена конкретной проблеме. Её решение базировалось на одном из трех условий, заданных ведущими. Соответственно участники были поделены на три группы, которые последовательно решали предложенные кейс-стади.

Первая бизнес-задача касалась управленческой проблемы: «Обоснование выбора застройщика/подрядчика энергосберегающей санации жилого здания».

Общим положением для всех групп являлось следующее.

«Вы являетесь членами правления ТСЖ «На Герцена». Общее собрание членов ТСЖ приняло решение провести комплекс работ по энергосберегающей санации жилого здания (характеристики – см. задание первого дня). Вам предстоит выбрать компанию, которая будет руководить работами по санации. Председатель правления приняла авторитарное решение о том, что руководить работами будет:

группа 1 – непосредственно ТСЖ группа 2 – внешняя специализированная частная компания группа 3 – специализированная городская компания.

Задача группы состояла в том, чтобы подготовить обоснование такого решения и механизм его реализации (ТСЖ выступает в роли застройщика и руководит всеми работами) по следующим пунктам:

• в чём преимущества такого выбора (в т.ч. финансовые, организационные и прочие), • в чём недостатки и риски, возможные проблемы, • как минимизировать риски ТСЖ в качестве застройщика, • как реализовать поставленную задачу на практике.

Вторая бизнес-задача касалась управленческой проблемы, посвящённой следующей теме:

«Выбор модели финансирования энергосберегающей санации».

Общим положением являлось следующее:

«Вы являетесь членами правления ТСЖ «На Герцена». Общее собрание членов ТСЖ приняло решение провести комплекс работ по энергосберегающей санации жилого здания (характеристики ТСЖ – прежние).

Предварительная оценка стоимости работ составила два с половиной миллиона рублей. Решения об источниках финансирования пока не принято. Председатель правления поручила Вам подготовить обоснование наиболее эффективной модели финансирования, которую она хотела бы предложить членам ТСЖ, а именно:

Методология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ группа 1:

• определить/обосновать оптимальное соотношение финансирования в рамках 185 ФЗ – сколько за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ и сколько за счёт средств ТСЖ;

• обосновать эффективность финансирования в рамках проекта доли ТСЖ полностью за счёт его средств/средств членов ТСЖ;

• проанализировать возможные риски и препятствия в рамках данной модели;

группа 2:

• определить/обосновать оптимальное соотношение финансирования в рамках 185 ФЗ – сколько за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ и сколько за счёт средств ТСЖ;

• обосновать эффективность финансирования в рамках проекта доли ТСЖ полностью за счёт привлечения заёмных средств и определить их источники (какой банк, какие условия и пр.);

• проанализировать возможные риски и препятствия в рамках данной модели;

группа 3:

• определить/обосновать оптимальное соотношение финансирования в рамках 185 ФЗ – сколько за счёт Фонда содействия реформированию ЖКХ и сколько за счёт средств ТСЖ;

• обосновать эффективность финансирования в рамках проекта доли ТСЖ за счёт использования и собственных, и заёмных средств ТСЖ/членов ТСЖ (просьба определить соотношение и источники заёмных средств: какой банк, какие условия и пр.);

• проанализировать возможные риски и препятствия в рамках данной модели».

Третья бизнес-задача была посвящена управленческой проблеме: «Выбор проектного менеджера».

Общим положением являлось следующее:

«Вы являетесь членами правления ТСЖ «На Герцена». Общее собрание членов ТСЖ приняло решение провести комплекс работ по энергосберегающей санации жилого здания.

Председатель правления считает, что для реализации данного проекта (ТСЖ выступает в роли застройщика и руководит всеми работами) ТСЖ должно нанять специалиста – управляющего проектом/проектного менеджера (ПМ). Однако для того чтобы приступить к его поиску, она хотела бы уточнить ряд деталей/вопросов. Поэтому она поручила Вам проанализировать и подготовить для неё следующую информацию:

• краткое описание задач, роль и место ПМ в данном проекте;

• роль ПМ в координации работ между всеми вовлечёнными в проект фирмами/структурами;

• краткий профиль/требования к ПМ;

• где найти ПМ».

Все три группы в этом случае должны были выполнить одинаковое задание.

На подготовку решения каждой из трёх бизнес-задач для всех групп было отведёно по одному часу. Ко всем участникам была просьба дать ответы на поставленные вопросы, найти решения, обосновать их, подготовить презентацию итогов обсуждения в Пауэр Пойнт, включая конкретМетодология проведения и содержание заключительного мероприятия серии семинаров по ЖКХ ный пошаговый план рекомендуемых действий ТСЖ по практической реализации предложенных решений. На презентацию было отведено 10 минут. После каждой из них была организована дискуссия. Весьма интересны и содержательны были замечания ряда участников, представляющих местные органы власти, проектные институты и ТСЖ. Ведущие семинара дали необходимые комментарии.

Отдельные презентации решений групп приведены в приложении № 8.

В третий день семинара была организована интерактивная дискуссия на тему: «Основные игроки/действующие лица энергосберегающей санации типовых жилых зданий в России и их привлечение в проект», в рамках которой была поставлена задача учесть немецкий, российский и восточноевропейский опыт энергосберегающей санации жилых зданий. К основным актёрам проектов энергосберегающей санации участники отнесли следующие лица и группы:

• собственники/ТСЖ, • проектный менеджер, • администрация города, • руководство субъекта РФ, • федеральное правительство, • банк/банки, • управляющий проектом/координатор, • архитектор, • подрядные фирмы, • прочие структуры.

В ходе дискуссии было достигнуто понимание того, что перед началом реализации проекта его инициаторы должны ответить на вопросы:

• какую роль играют упомянутые участники проекта?

• какие полномочия есть у них?

• что ожидается от их участия?

• какие есть у них интересы?

• какой конфликтный потенциал есть между ними?

• как можно привлечь необходимых участников в проект санации?

В заключение семинара участники составили «Личный план действий». Участники должны были подумать и ответить на вопросы о том, какие основные/ключевые новые знания/инструменты, полученные на семинаре, обязательно будут использованы в практической работе и какими могут быть первые мероприятия/шаги в области энергосберегающей санации в сфере ЖКХ.

Во второй половине третьего дня прошёл круглый стол «Опыт немецких фирм по энергосберегающей санации типовых многоквартирных домов», на котором выступили представители ряда специализированных немецких фирм. Участники семинара смогли не только ознакомиться с новейшими технологиями, оборудованием и продуктами, которые сегодня используются в проектах санации, но и профессионально обсудить как технические вопросы, так и управленческие проблемы, возникающие при их решении.

Заключение Заключение Заключение Проведенные Немецким Обществом международного сотрудничества семинары по ЖКХ вызвали большой интерес как у членов региональных ассоциаций выпускников Президентской программы, так и у представителей местных органов власти, управляющих и сервисных компаний. Многие из них заинтересовались немецким управленческим опытом энергосберегающей санации жилых зданий и используемыми при этом технологиями и продуктами, в том числе и теми, которые презентовали специализированные компании из ФРГ. Отдельные итоги ряда семинаров обсуждались на международных конференциях в Екатеринбурге, Астрахани и Кисловодске. Многие российские ассоциации продолжили сотрудничество с ИВО, в том числе с немецкими экспертами.

Среди прочего был организован ряд поездок в Германию по тематике ЖКХ. Важно, что немецкие фирмы, принимавшие участие в проведённых семинарах, смогли, благодаря установленным контактам, расширить свой бизнес в соответствующих регионах. Практически везде были активизированы работы по энергоаудиту и энергосбережению.

Есть показательные примеры на уровне отдельных участников и городов. Ольга Примушко после участия в семинаре (г. Ижевск) настолько увлеклась обсуждаемой темой, что затем сделала её основной для своей последующей стажировки в Германии (в рамках Президентской программы).

Там она предложила немецкой фирме «MC-Bauchemie», специализирующейся на энергоэффективной санации зданий и сооружений, открыть представительство в Удмуртии и близлежащих регионах45. Руководство компании после тщательного анализа согласилось с аргументами Ольги и открыло свой офис в республике и, как представляется, не пожалело об этом. Среди прочего, О. Примушко разработала и предложила уникальный проект по санации балконов жилых зданий (в первую очередь, пятиэтажек) с использованием технологий MC-Bauchemie, стоимость которой при соблюдении высоких немецких стандартов качества оказалась существенно ниже аналогичных услуг российских компаний. В настоящее время проект с успехом реализуется, количество управляющих компаний, желающих воспользоваться услугами немецкой фирмы, растёт. Эту технологию планируется применять и для ремонта несущих конструкций в подвальных помещениях жилых домов.

В Астрахани один из участников семинара при капитальном ремонте своего административного здания учёл многие рекомендации немецких экспертов по энергосбережению. Кроме того, он создал малое инновационное предприятие по производству светодиодов, которые активно используются для замены обычных ламп накаливания в административных и жилых зданиях.

Семинар также инициировал обсуждение в городской администрации проекта по строительству энергоэффективного квартала в столице Астраханской области.

Семинар в Белгороде активизировал работу городских властей в области энергосбережения – среди прочего были начаты работы по исследованию жилых домов на предмет теплопотерь. В итоге был проведен комплекс мероприятий по их устранению, в т.ч. через оснащение многоквартирных домов счетчиками учета тепла. Кроме того, была создана саморегулируемая организация «Некоммерческое партнерство «ЖЭК Белогорья».

45 MC-Bauchemie – международная компания, которая. более пятидесяти лет занимается вопросами разработки передовых технологий и изготовлением материалов для защиты и ремонта бетона, железобетона и конструкций из мелкоштучных кладей (кирпича). Компания представлена в 28 странах по всему миру. В России с 2001 г. Компания разрабатывает технологии, изготавливает материалы, помогает с выбором правильного решения для каждого конкретного случая, бесплатно обучает подрядчика. Работает с проектировщиками, заказчиками, подрядчиками.

В Рязани после семинара выпускники Президентской программы были приглашены к сотрудничеству в сфере создания Центра энергоэффективности и к участию в проекте по строительству пилотного энергоэффективного дома (с возможным участием ИВО). Приглашённые на мероприятие в Рязани в качестве гостей коллеги из Казахстана были так впечатлены услышанным и увиденным, что предложили обсудить возможности участия ИВО в проекте по энергосберегающей санации. Впоследствии проект был с успехом реализован.

Конечно, за прошедшее время Россия и её регионы многое сделали в области повышения энергоэффективности жилищного хозяйства. Но ещё больше на этом пути предстоит сделать. И немецкий опыт, представленный на семинарах, наверняка поможет в этом.

Приложения Приложение Приложения Приложение 1Краткая характеристика ситуации в области энергопотребления в жилом секторе России Отечественный Центр по эффективному использованию энергии несколько лет назад по заказу Группы компаний Всемирного банка выполнил оценку структуры энергопотребления жилых зданий в России, оснащенных определенными видами энергопотребляющего оборудования, а также величины удельного потребления энергии данным оборудованием. Учитывался тот факт, что три четверти зданий в РФ подключены к системам центрального отопления. Ряд полученных результатов приведён на следующем рисунке и в двух таблицах46.

Рисунок 1Потребление энергии в жилом секторе России 46 Исследование Всемирного банка «Энергоэффективность в России: скрытый резерв». Цит. по: http://undp-eeb.ru/ index.php?option=com_content&view=article&id=23%3A2012-01-20-19-50-50&catid=4&Itemid=37&lang=ru. Исследование выполнено в рамках проекта, являющегося частью Программы развития Организации Объединенных Наций (ПРООН) и Глобального экологического фонда (ГЭФ) «Энергоэффективность зданий на Северо-Западе России», которая в свою очередь входит Комплексную программу «Повышение энергоэффективности в Российской Федерации», осуществляемую совместно ПРООН, ГЭФ, Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР) и Организацией Объединенных Наций по промышленному развитию (ЮНИДО) при участии ключевых федеральных отраслевых ведомств и региональных органов власти. В проекте принимают участие Архангельская, Псковская и Вологодская области (входят в состав Северо-Западного федерального округа). Исполнительным агентством проекта выступает Аппарат полномочного представителя Президента РФ в СЗФО.

Таблица 1Фактические показатели энергопотребления жилых домов в РФ Таблица 2Относительные потери тепла типового кирпичного здания на примере г. Кировска Мурманской области Согласно данным директора Северо-Западного филиала ЗАО «Агентство по прогнозированию балансов в электроэнергетике» В.Л. Гришиной (доклад «Приоритетные пути повышения энергоэффективности жилищного строительства», который она сделала в декабре 2012 г. на семинаре «Энергоэффективность в сфере ЖКХ и строительства» в Калининграде) уровень удельного расхода энергии в отечественных энергоэффективных жилых зданиях существенно уступает аналогичным зданиям в Германии (см. график и таблицу).

47 Семинар проводился в рамках того же проекта. См.: http://undp-eeb.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=56%3A-2012-&catid=6%3A2012-12-18-10-47-32&Itemid=28&lang=ru Приложение II Новые здания по 1 этапу внедрения СНиП II-3-79 Новые здания по стандартам ФРГ III ЭнЭф здания по 2 этапу внедрения СНиП II-3-79 ЭнЭФ здания сегодня В этом отношении также интересен анализ структуры потерь при потреблении тепла, а также потери тепла в системе горячего водоснабжения в жилых домах в России, который приводит А.

Я. Шарипов в статье «Энергосбережение в программе ‹Доступное жилье›»48.

Рисунок 2Полезно используемая теплота и причины её потери в России 48 Семинар проводился в рамках того же проекта. См.: http://undp-eeb.ru/index.php?option=com_content&view= article&id=56%3A-2012-&catid=6%3A2012-12-18-10-47-32&Itemid=28&lang=ru Рисунок 3Структура распределения теплоты при производстве, транспортировке и потреблении в России Приведённые данные свидетельствуют о наличии большого потенциала энергосбережения в жилищном хозяйстве РФ, особенно в жилых зданиях. Немецкий опыт энергосбережения, включая энергосберегающую санацию таких зданий, может и должен быть задействован для его реализации на практике в российских регионах.

Приложение Приложение 2Закон энергосбережения EnEv Приложение Приложение Приложение Приложение Источник: www.ipbb.de Приложение Приложение 3Основные рабочие документы хаусмайстера Лист с указанием дефекта / заказа ремонта Лист месячного отчёта Приложение Приложение 4Прикладное исследование по энергосберегающей санации и модернизации жилого панельного дома Приложение Приложение Приложение 5SWOT-анализ участников форм управления жильем Данный SWOT-анализ был составлен в рамках проекта «Жилищные реформы с участием населения – активизация участия граждан в жилищных реформах на местном уровне путем повышения их потенциала, улучшения доступа к информации и развитие диалога с местными органами власти. Проект, в котором участвовал Бернхард Шварц, реализовывался в Белоруссии с 2009 по 2010 гг. Результаты анализа получены на основе исследований и опросов управленческого персонала и членов товариществ собственников (ТС) города Минска с целью сравнения сильных и слабых сторон различных форм управления жилищным фондом. Кроме того, в задачу анализа входило выявление угроз, способных влиять на эффективность этих форм, и возможностей для их развития и самостоятельного функционирования в сфере управления жилищным фондом.

Государственные жилищно-эксплуатационные организации Сильные стороны • Наличие средств механизации и аварийного • Низкий уровень оплаты техобслуживания жилого • Возможность централизованно направлять значительные финансовые средства на • Выработалась и поддерживается иждивенческая благоустройство, сооружение детских площадок, психология жильцов.

капитальный ремонт жилищного фонда. • Жёсткое регламентирование услуг по управлеСоздание расчетно-кассовых центров ЖЭУ по нию жилищным фондом и эксплуатации.

оплате коммунальных услуг. • Неэффективность механизма финансирования • Выверенные годами инструкции о порядке текущего и капитального ремонта жилищного обслуживания жилого фонда, оказанию фонда и общей инфраструктуры, предусматритекущего, капитального или аварийного вающего усредненный тариф на техническое • Защита интересов государством, в том числе в • Психологические стереотипы большей части населения о зависимости о государственных ЖК служб, что делает ЖЭСы приоритетными игроками на рынке услуг в ЖК сфере.

• Наличие структуры управления ЖКХ от республиканского до местного уровня.

• Свободный доступ к информационным ресурсам.

Приложение • Дополнительное финансирование службы ЖКХ • Финансовые средства, предназначенные за счёт сдачи внаём нежилых помещений без для капремонта, могут быть реализованы не в согласия членов совместного домовладения интересах жителей.

• Решение любых вопросов без участия увеличение количества сооружений, эксплуатисобственников жилья. руемых с превышением амортизационного срока, Частные жилищно-эксплуатационные предприятия (ЧЖЭП) Сильные стороны • Высокое качество содержания домов.

• Отсутствие ведомственной подчиненности.

• Непосредственный контроль заказчика за качесодержанию и ремонту, за коммунальные услуги, ством обслуживания.

• Стимул к качественной работе, т.к. заказчик (ТС или ЖСК) может расторгнуть контракт на управих расходование.

ление и обслуживание.

совместными домовладениями.

• Наличие профессионального управленческого и • Непорядочность руководства и некомпетентность • Контрол ь исполнения работ и услуг, выполнение • Перенос прежних методов и традиций работы договорных обязательств предприятием. ЖЭСов наемным персоналом.

• Быстрое организационное и технологическое • «Административное право» со стороны органов развитие в случае отмены перекрёстного субси- власти в пользу передачи функций управления • Обучение персонала современным технологиям, применяемым при выполнении ремонтных работ и обслуживании жилого фонда.

Товарищества собственников Сильные стороны • Независимость от госбюджета.

• Высокое качество содержания дома.

• Каждый член ТС может осуществлять непосредТрудно найти среди членов ТС технически граственный контроль за расходами по обслуживамотных людей для выполнения ремонтных работ.

нию.

• Самостоятельное планирование ремонтных работ, их объем и очередность.

• Отсутствие необходимости ходить по инстанциям за требуемой документацией, решениями и ресурсами.

• Созданы условия для более бережного отношеНесовершенное законодательство о ния к общему имуществу, к местам общего польсовместном домовладении. У каждого ТС свои зования.

• В доме появляется хозяин в лице правления, которое за те же средства, а часто и меньшие, может обеспечить больше порядка, чистоты.

• Прозрачность финансирования.

• Возможность оказания дополнительных услуг по • Формирование местного сообщества.

товарищества на общие цели.

щество» и экономически мотивированное и заинНет права на участие в конкурсе по управлению тересованность жильцов в его сохранности.

• Льготный налоговый режим и льготный режим отчислений в фонд социальной защиты (не платит НДС, налог на имущество, налог на приОграниченность информационных ресурсов.

быль).

• Качество и объём услуг значительно выше.

Приложение Возможности • Дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений. • Отсутствие мотивации руководителя может привести к бесхозяйственности.

• Рациональное использование земельного ремонт дома.

• Возможность постепенно накапливать финансы для капремонта.

минимальных затратах.

• Учреждение дочерних организаций, вступление ственные организации.

коммуникации, сетей передачи данных, интерНедостаточно стимулов для собственников нет – страниц, участие в жизни гражданского общества без согласований с ведомственной организацией.

• Предоставление дополнительных услуг.

Источник: Анализ эффективности существующей системы управления многоквартирным жилым фондом в Республике Беларусь. Проект «Жилищные реформы с участием населения – активизация участия граждан в жилищных реформах на местном уровне путем повышения их потенциала, улучшения доступа к информации и развитие диалога с местными органами власти». Подготовлен в рамках Аналитической фазы проекта при содействии всех партнеров проекта. С. 17 – Рекомендуемые информационные сайты:

www.tsg-rf.ru www.g-k-h.ru www.tsj.ru ochag7.narod.ru/links3.html Приложение 6Основные этапы проектного менеджмента санации жилого здания в Германии (на примере инженерного бюро IPB.B (Берлин) «Менеджер проекта/Управляющий проектом«) Приложение Приложение Приложение Приложение Приложение Источник: www.ipbb.de Приложение Приложение 7Программа семинара «Опыт проектного менеджмента энергосберегающей санации жилых домов»

Четверг 10:30 – 11:00 Регистрация участников 11:00–11:15 Открытие. Приветствия • Богданов Владимир Михайлович, руководитель Московского проектного • Карась Дмитрий Леонтьевич, первый заместитель Министра строительства и жилищно-коммунального комплекса Омской области Докладчик: Бернхард Шварц, Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO) e.V.

Ведущий: Белов Владислав Борисович, эксперт общества GIZ 11:15–11:45 Краткие итоги первого семинара. Постановка задач для второго 11.45–13.15 Презентация проекта энергоэффективной санации жилого дома в Германии (анализ основных проблем и путей их решения) 13:15–14:15 Обед 14:15–15:45 Ролевая игра «Обсуждение и выбор модели финансирования энергосберегающей санации ТСЖ в российских условиях»

15:45–16:00 Кофе-пауза 16:00–18:00 Интерактивная дискуссия с учётом немецкого, российского и восточноевропейского опыта энергосберегающей санации жилых 16:00–16:30 Тема Интересы членов ТСЖ в отношении проведения энергосберегающей 16:30–17:00 Тема Доступная модель финансирования энергосберегающей санации типового жилого здания 17:00–17:30 Тема 17:30–18:00 Тема Что наиболее важно для проектного менеджмента в области энергосберегающей санации жилых зданий в РФ 18:00 – 18:15 Подведение итогов первого дня Пятница Работа в группах над кейс-стади Докладчик: Бернхард Шварц, Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO e. V.) Ведущий: Белов Владислав Борисович, эксперт общества GIZ 10:00 – 10:30 Знакомство участников семинара с кейс-стади (описание основных 10:30 – 13:00 Управленческая проблема: «Выбор модели финансирования 10:30 – 11:30 Работа в группах 11:30 – 12:00 Кофе-пауза 12:00 – 13:00 Презентации рабочих групп.Обсуждение/дискуссия 13:00 – 14:00 Обед 14:00 – 15:45 Управленческая проблема: «Обоснование выбора застройщика/ подрядчика по энергосберегающей санации жилого здания»

14:00 – 15:00 Работа в группах 15:00 – 15:45 Презентации рабочих групп. Обсуждение/дискуссия 15:45 – 16:00 Кофе-пауза 16:00 – 17:45 Управленческая проблема: «Выбор проектного менеджера»

16:00 – 17:00 Работа в группах 17:00 – 17:45 Презентации рабочих групп. Обсуждение/дискуссия 17:45 – 18:00 Подведение итогов второго дня Суббота Приложение Суббота Докладчик: Бернхард Шварц, Initiative Wohnungswirtschaft Osteuropa (IWO e. V) Ведущий: Белов Владислав Борисович, эксперт общества GIZ 10:00 – 11:30 Интерактивная дискуссия с учётом немецкого, российского и восточноевропейского опыта энергосберегающей санации жилых Тема: Основные игроки/действующие лица энергосберегающей санации типовых жилых зданий в России и их привлечение в проект 11:30 – 12:00 Кофе-пауза 12:00 – 12:30 Составление «Личного плана действий»

12:30 – 13:00 Заключительная дискуссия Подведение итогов семинара Вручение 13:00 – 14:00 офе-пауза 14:00 – 17:00 Круглый стол «Опыт немецких фирм по энергосберегающей санации типовых многоквартирных домов»

Ведущий: Белов Владислав Борисович, эксперт общества GIZ 14:00 – 14:15 Открытие/приветствия 14:15 – 15:45 Выступления представителей ведущих немецких фирм, работающих в области энергоэффективной санации жилых зданий: Viesmann, Caparol, 15:45 – 17:00 Дискуссия 17:00 – 18:00 Рабочие встречи участников Круглого стола с представителями немецких Приложение 8Материалы рабочих групп (семинар «Опыт проектного менеджмента энергосберегающей санации жилых домов», Омск, 22–24 марта 2012 г.) Задание 1. Выбор модели финансирования Группа № Приложение Группа № o Обосновать оптимальное соотношение o Эффективность финансирования доли Приложение Как мы привлечем 157 тыс. руб 1. Занять у трудящихся ( 20% из жильцов) без выплаты процентов ( тыс. руб с квартиры – 8 квартир состоятельных) В месяц выплачиваем состоятельным – 13 тыс. руб Итого – 380 руб/мес с квартиры Как мы привлечем 157 тыс. руб 2. Кредит банка ( Ханты-Мансийский банк) на 1 год под 12% годовых По схеме дифференцированного погашения кредита переплата составит тыс. руб Итого выплатим – 168 тыс. руб Ежемесячно – 14 тыс. руб, в среднем – 333 руб/мес с квартиры Приложение o Привлечение банковского кредита – наилучший, экономически выгодный вариант.

Риски по невыплате покрываются размещением дополнительной рекламы, контролем банка за неисполнением o Прямая коммуникация с жителями для установления контакта, очные-заочные голосование с целью убедить вложить собственные средства.

Группа №

НОВАЯ ЖИЗНЬ НАШЕМУ ДОМУ

Приложение Задание 2. Выбор застройщика Группа № Преимущества ТСЖ как застройщика (1) • Экономия денежных средств – прозрачность финансовых потоков.

1.Исключение затрат на менеджера.

2.Самостоятельный выбор подрядной организации (на конкурсной основе, ценакачество).

3.Самостоятельный контроль и выбор материалов.

Преимущества ТСЖ как застройщика.

• Самостоятельное ведение контроля качества выполнения работ.

• Решение коррупционного вопроса.

• Привлечение специалистов среди членов ТСЖ.

• Привлечение юриста из адвокатской конторы собственника.

• Привлечение финансиста.

Приложение • Отсутствие оперативного контроля. (скрытые • Возможная не компетенция в энергетической • Выбор подрядной организации на конкурсной • Привлечение специалиста по строительным Реализация поставленной задачи.

• Распределение на собрании обязанностей и • Утверждение графика выполнения работ.

• Подписание акта о приема-передачи объекта.

Группа № Приложение Преимущества специализированной компании Преимущества компании ООО « I I группа» :

o Наличие опыта управления крупными проектами по санации o Наличие основного капитала o Опыт проведения СМР ( Амурский поселок и поселок Чкалова) o Хорошая производственная база ( техническая оснащенность, квалифицированный персонал и пр.) o Компания является официальным дилером поставщиков материалов) o Отсутствие задолженностей перед бюджетами всех уровней Преимущества специализированной компании Преимущества компании ООО « I I группа» :

o Наличие опыта управления крупными проектами по санации o Наличие основного капитала o Опыт проведения СМР ( Амурский поселок и поселок Чкалова) o Хорошая производственная база ( техническая оснащенность, квалифицированный персонал и пр.) o Компания является официальным дилером поставщиков материалов) o Отсутствие задолженностей перед бюджетами всех уровней Приложение 5. Поэтапный контроль проведения работ 6. Подписание закрывающих документов Группа №

ОБОСНОВАНИЕ ВЫБОРА

ЗАСТРОЙЩИКА/ПОДРЯДЧИКА

ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩЕЙ САНАЦИИ

ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

Приложение

ОБОСНОВАНИЕ ОТКАЗА ОТ

МУНИЦИПАЛЬНЫХ КОМПАНИЙ

Специализированных муниципальных компаний

СХЕМА РАБОТЫ ТСЖ ПО САНАЦИИ

руководитель работ и строительно-монтажная

ПРЕИМУЩЕСТВА ВЫБОРА

Опыт работ в данной сфере и материальнотехническая база, а также наличие трудовых ресурсов Возможность усиления контроля Гарантийные обязательства Наличие оборотных средств

НЕДОСТАТКИ, РИСКИ И ВОЗМОЖНЫЕ

ПРОБЛЕМЫ

Влияние форс-мажорных обстоятельств на выполнение работ Затяжка тендерных процедур Сезонное удорожание материалов к сезону строительства Подрядчик не справляется с объёмом выполняемых работ Некачественное выполнение работы Приложение

МИНИМИЗАЦИЯ РИСКОВ ТСЖ В

КАЧЕСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА

Заключение договора с подрядчиком на долевое

РЕАЛИЗАЦИЯ ПОСТАВЛЕННОЙ

ЗАДАЧИ НА ПРАКТИКЕ

КРОВЛЯ

ОТРЕМОНТИРОВАНА!

СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!

Задание 3. Выбор проектного менеджера Группа №

ВЫБОР ПРОЕКТНОГО

МЕНЕДЖЕРА

Приложение

ЗАДАЧИ ПРОЕКТНОГО

МЕНЕДЖЕРА

• Определение этапов производства работ • Определение графика финансирования • Организация взаимодействия м- участниками • Коммуникация с эксплуатационными службами • Личностные характеристики - Организаторские способности - Приятная внешность (умный, красивый) - Честность и исполнительность • Опыт работы с подрядными организациями • Опыт работы в службе заказчиказастройщика (умение читать сметы, контролировать качество выполненных работ) • Знание норм производства работ • Сарафанное радио • Интернет ресурсы • Кадровое агентство • Обращение в службу заказчиказастройщика подведомственную Гос.

структуре Приложение Группа № o Контроль за своевременным и качественным o Вовлечение опытного квалифицированного o Мотивация персонала, задействованного в Кракий профиль/требования к ПМ Опыт работ в энергосберегающей санации;

Положительный опыт работы управленца;

Высокая квалификация Личные качества, удовлетворяющие поставленным задачам o Коммуникативные способности o Навыки разрешения конфликтных ситуаций Где найти ПМ o Объявления специализированных организаций o СМИ o Рекомендации специалистов в сфере управления и энергетики Приложение Группа №

УПРАВЛЕНИЕ ПРОБЛЕМА:

«ВЫБОР ПРОЕКТНОГО

КРАТКОЕ ОПИСАНИЕ ЗАДАЧ, РОЛИ И

МЕСТА ПМ В ДАННОМ ПРОЕКТЕ

Выполняет взаимодействие с представителями Несёт ответственность за выполнение заданий Является коммерческим руководителем Выполняет полномочия по принятию решений, распределению указаний и контролю за выполнением намеченных задач

РОЛЬ ПМ В КООРДИНАЦИИ РАБОТ

МЕЖДУ ВСЕМИ ВОВЛЕЧЁННЫМИ В

ПРОЕКТ ФИРМАМИ/СТРУКТУРАМИ

Организационная функция Контролирующая функция Приложение

КРАТКИЙ ПРОФИЛЬ/ТРЕБОВАНИЯ К

Сертификаты, лицензирование, рекомендации, Его полномочия не передаются третьему лицу

ГДЕ НАЙТИ ПМ

Заметки Выходные данные издания Издатель Deutsche Gesellschaft fr Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH Фридрих-Эберт-Аллee 40, 53113 Бонн T +49 228 4460- Ф +49 228 4460- E [email protected] И www.giz.de/gc21/mp Авторы В. Б. Белов, Москва, кандидат экономических наук Бернхард Шварц, Берлин Научный редактор Dr Герд Шимански-Гайер, Берлин, почетный профессор СПбГПУ, Санкт-Петербург, и МПА «ТуранПрофи», Астана Координатор проекта Аксель Вапплер, Бонн Рецензенты A. H. Кобышев, Санкт-Петербург, кандидат технических наук, профессор СПбГПУ Н. А. Сафронова, Владимир, ВлГУ Оформление Dr Алладин Йокоша, Эшборн Печать Калибрис маркетинг + дисайн, бад бибра Иллюстрация на титульной странице: iStockphoto Финансируется из средств Федерального министерства экономики и энергетики Германии (BMWi).

Все права защищены. © Полная или частичная перепечатка только с разрешения редакции. Несмотря на максимально тщательную подготовку издания, ответственности за возможные ошибки и опечатки мы не несем.

1-й тираж: Бонн, ноябрь 2013 г.

ISBN 978-3-00-044556- Deutsche Gesellschaft fr Internationale Zusammenarbeit (GIZ) GmbH Программа Федерального министерства экономики и энергетики Германии по подготовке управленческих кадров Фридрих-Эберт-Аллeя 53113 Бонн Германия T +49 228 4460- Ф +49 228 4460- E [email protected] И www.giz.de/gc21/mp