«Ю. Андреев Защита прав участников долевого строительства: теория и практика Теория договора участия в долевом строительстве Судебная практика по защите прав участников долевого строительства Защита прав участников ...»

Весьма сложным и одновременно важным для защиты прав граждан является вопрос об обладании ими потребительскими правами в случае уступки прав требования (цессии) организацией-цедентом.

До настоящего времени у судей нет единого мнения по вопросу о возможности применения в таком случае положений Закона РФ "О защите прав потребителей".

Так, 10 февраля 2000 года ОАО и ООО заключили договор о долевом участии в строительстве, по которому ООО (истец) обязалось финансировать строительство на 444 3250 руб., а ОАО (ответчик) организовать работу по строительству и после введения многоквартирного дома в эксплуатацию передать ООО квартиру. 14 марта 2000 года общество уступило в порядке цессии право требования возводимой квартиры гражданину Е.

В марте 2004 года Е. обратился в районный суд с иском к ОАО о взыскании неустойки в сумме 443 250 руб. на основании ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" за нарушение срока передачи ему квартиры. Суд в иске отказал.

Судебная коллегия по гражданским делам областного суда поддержала это решение, указав на следующие мотивы и доводы. Согласно ст. 384 ГК РФ право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законом или договором. Как установлено по делу, обязательство ответчика по предоставлению трехкомнатной квартиры истцу возникло на основании соглашения об уступке права требования от 14 марта 2000 года со всеми правами и последствиями, предусмотренными договором от 10 февраля 2000 года. Поскольку истец не заключал договор непосредственно с подрядчиком (исполнителем) ОАО и основной договор был заключен между коммерческими организациями, положения Закона РФ "О защите прав потребителей" на заявленное истцом требование не распространяются 95.

Аналогичные выводы были сделаны судебной коллегией и по другим делам, рассмотренным судами Воронежской области в 1998-2005 годах.

Такая же практика сложилась и в некоторых других регионах страны.

В Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ также отметила, что практика рассмотрения судами дел в тех случаях, когда организация (сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома) заключила договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли), неоднозначна. При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают Определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 31 марта 2005 года по делу № 33-774 // Архив Воронежского областного суда.

44 Защита прав участников долевого строительства: теория и практика гражданина субъектом инвестиционной деятельности, занявшим место организации, которая уступила гражданину право требования, и отказываются применять Закон РФ "О защите прав потребителей". При рассмотрении исковых требований одни суды, установив, что имела место переуступка права на долю по договору долевого участия в строительстве дома юридическим лицом физическому лицу гражданину, приобретающему жилье для своих личных, семейных, бытовых нужд, руководствовались только договором, заключенным между сторонами, другие только Гражданским кодексом РФ, в том числе положениями ст. 309, 310 об общих правилах исполнения обязательств.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к следующему выводу: такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор организация-инвестор. В силу ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Однако в этом же Обобщении отмечено, что суды ошибочно полагают, что при уступке права требования в изложенной ситуации Закон РФ "О защите прав потребителей" неприменим. Правовая оценка судами договора уступки права требования предоставления квартиры другому участнику инвестиционной деятельности должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (он рассматривается как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Поэтому практика судов, установивших, что квартира приобретается гражданином для личных, семейных, бытовых нужд, и применявших Закон РФ "О защите прав потребителей", представляется, по мнению Судебной коллегии Верховного Суда РФ, правильной.

По моему мнению 96, в изложенной ситуации гражданин-цессионарий пользуется правами потребителя, если приобретенное им право требования передачи квартиры в порядке цессии направлено на удовлетворение его личных, семейных, домашних потребностей и не связано с осуществлением предпринимательской деятельности. Действительно, права потребителя не могут переходить к цессионарию от юридического лица (цедента) при уступке прав требования (цессии), поскольку юридические лица не относятся к числу потребителей и не обладают потребительскими правами (преамбула Закона РФ "О защите прав потребителей"). Но в отношении граждан-цессионариев, получивших соответствующие права в силу уступки права требования, самостоятельно (автономно), независимо от правообладания цедентом потребительскими правами, действует Закон РФ "О защите прав потребителей". Иными словами, цессионарии-потребители пользуются правами потребителей в силу закона, а не в силу правопреемства, и могут рассчитывать на защиту своих потребительских прав при наличии соответствующих для этого законных условий. Такой вывод не противоречит и содержанию ст. 384 ГК РФ, где указывается, что иное может быть предусмотрено законом или договором.

Закон РФ "О защите прав потребителей" универсальный, всеобъемлющий нормативный правовой акт, регулирующий потребительские отношения с участием граждан и содержащий повышенные нормы защиты прав граждан-потребителей, независимо от указания об этом в договоре или в соглашении об уступке права требования. Став цессионарием, гражданин участвует в финансировании строительного проекта в личных (потребительских) целях и поэтому может предъявлять соответствующие требования к обязанной стороне основного См.: Андреев Ю. Н. Гражданское право: теория и судебная практика: Учебное пособие. — Воронеж, 2005, с. 208-209 (данная работа допущена в качестве учебного пособия УМО по юридическому образованию вузов Российской Федерации для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальностям 021100 "Юриспруденция", 023100 "Правоохранительная деятельность" и по направлению 521400 "Юриспруденция").

договора (застройщику, заказчику, исполнителю), основываясь на законодательстве о защите прав потребителей.

Представляется, что в последнее время практика Верховного Суда РФ обоснованно и справедливо пошла в изложенной ситуации по пути признания возможности применения норм Закона РФ "О защите прав потребителей".

Доказательством такого вывода может служить дело, рассмотренное 24 октября 2006 года Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ в надзорном порядке, по иску гражданина П. к ОАО о взыскании неустойки за нарушение срока окончания работ по строительству квартиры, о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязанностей по инвестиционному договору, по надзорной жалобе П. на постановление президиума областного суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ установила по данному делу следующее. Между ОАО и ООО был заключен договор об инвестиционной деятельности, предметом которого являлось сотрудничество в строительстве жилого дома. По условиям договора ООО причиталась двухкомнатная квартира. ООО обязательства по оплате данной квартиры перед ОАО выполнило в полном объеме. ООО передало свои права по указанному договору на названную квартиру гражданину П. с согласия ОАО. П. выполнил полностью свое обязательство по оплате указанной квартиры перед ООО, однако квартира в установленный срок ему не была предоставлена. П. обратился в суд с иском к ОАО о взыскании неустойки за нарушение срока окончания работ по строительству квартиры и убытков, связанных с наймом жилого помещения.

Районный суд принял решение о взыскании с ОАО в пользу П. неустойки, расходов по оплате услуг представителя. В остальной части иска отказано. Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда было оставлено без изменения. Однако постановлением президиума областного суда названные судебные акты были отменены и вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований П. было отказано.

В надзорной жалобе П. просил отменить постановление президиума областного суда как вынесенное с существенным нарушением норм материального права, а решения судов первой и второй инстанций оставить без изменения.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу об удовлетворении жалобы по следующим основаниям.

При рассмотрении данного дела судом надзорной инстанций были допущены существенные нарушения норм материального права: отменив вынесенные по делу судебные постановления, президиум областного суда исходил из того, что договор об инвестиционной деятельности был заключен между двумя юридическими лицами, правоотношения которых не регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей", а согласно ст. 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Поэтому к П. перешли только те права, которые принадлежали ООО.

Вместе с тем, подчеркнула Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, с таким выводом согласиться нельзя, поскольку он находится в противоречии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона. Как следует из соглашения об уступке права требования по договору об инвестиционной деятельности между ООО и ОАО, истец передает деньги на инвестирование квартиры ООО, а ООО свои права на квартиру, ответчик (ОАО) передает квартиру в первом квартале 2004 года.

Дав надлежащую правовую оценку договору уступки права требования предоставления квартиры и соглашению, заключенному между истцом и ответчиком, который отвечал по требованию, перешедшему к истцу, суды первой и кассационной инстанций с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором, основным инвестиционным соглашением и тем соглашением, которое заключил истец с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к истцу, пришли к правильному выводу о том, что истцом квартира приобреталась для личных, семейных и бытовых нужд, в связи с чем возникшие отношения регулируются Законом РФ "О защите прав потребителей". Оснований для признания этого вывода неправильным не установлено.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила постановление президиума областного суда, оставив в силе решение суда первой и кассационной инстанций 97.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 октября 2006 года по делу № 67-В06-23 // СПС "КонсультантПлюс".

А. Маковская считает сомнительной такую практику применения Закона РФ "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что никто не может передать другому больше прав, чем имеет сам. Автор указывает при этом и на запрет уступки права требования, установленный ч. 3 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве 98.

Действительно, согласно этой норме запрещается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, заключенным юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связанным с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Безусловно, нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" применимы, когда оба участника соглашения об уступке прав требования (цессии) являются гражданами, причем в роли цедента выступает участник долевого строительства. Закон об участии в долевом строительстве содержит общие положения об уступке прав требования в таких случаях. Такая уступка допускается только после оплаты цедентом (участником долевого строительства) цены договора и государственной регистрации договора до момента подписания сторонами договора долевого участия передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ст. 11).

Юридическая литература содержит предложения исследователей рассматривать уступку прав требования как цессию лишь до момента получения разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию 99. Представляется, что в Законе об участии в долевом строительстве правовая норма о допустимом периоде времени совершения уступки прав требования изложена точнее: до передачи объекта долевого строительства потребителю обязательство застройщика считается невыполненным и квартирой на праве собственности потребитель еще не обладает, а имеет лишь право требования на ее передачу. Только с момента государственной регистрации права собственности на возведенную и переданную застройщиком квартиру последняя становится объектом вещного права.

В судебной практике возникал вопрос о возможности применения норм Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, возникшим до введения его в действие.

См.: Маковская А. Поправки к Закону об участии в долевом строительстве // Хозяйство и право, 2007, № 1, с. 6.

См., например: Згонникова Е. П. Указ. соч., с. 7.

Защита прав участников долевого строительства: теория и практика На этот вопрос Президиум Верховного Суда РФ в постановлении от 4, 11 и 18 мая года ответил следующим образом: исходя из ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, вступившего в силу с 1 апреля 2005 года, "его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу данного Федерального закона.

Поскольку иное не предусмотрено Федеральным законом, в случае, если разрешения на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости получены до вступления его в силу, то действие этого Федерального закона не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства указанных объектов недвижимости".