WWW.DISS.SELUK.RU

Ѕ≈—ѕЋј“Ќјя ЁЋ≈ “–ќЌЌјя Ѕ»ЅЋ»ќ“≈ ј
(јвторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

 

Pages:     || 2 | 3 |

ЂЌј”„Ќјя Ў ќЋј ћ≈“ќƒќЋќ√»„≈— »≈ ѕ–ќЅЋ≈ћџ Ё‘‘≈ “»¬Ќќ—“» –≈√»ќЌјЋ№Ќџ’ »Ќ¬≈—“»÷»ќЌЌќ-—“–ќ»“≈Ћ№Ќџ’  ќћѕЋ≈ —ќ¬  ј  —јћќќ–√јЌ»«”ёў≈…—я » —јћќ”ѕ–ј¬Ћя≈ћќ… —»—“≈ћџ ј. Ќ. јсаул, ѕ. Ѕ. Ћюлин ”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»≈ ќЅЏ≈ “јћ»  ќћћ≈–„≈— ќ… ...ї

-- [ —траница 1 ] --

1

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

¬џ—Ў≈√ќ ѕ–ќ‘≈——»ќЌјЋ№Ќќ√ќ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я

—јЌ “-ѕ≈“≈–Ѕ”–√— »… √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ… ј–’»“≈ “”–Ќќ-—“–ќ»“≈Ћ№Ќџ… ”Ќ»¬≈–—»“≈“

Ќј”„Ќјя Ў ќЋј Ђћ≈“ќƒќЋќ√»„≈— »≈ ѕ–ќЅЋ≈ћџ Ё‘‘≈ “»¬Ќќ—“» –≈√»ќЌјЋ№Ќџ’

»Ќ¬≈—“»÷»ќЌЌќ-—“–ќ»“≈Ћ№Ќџ’  ќћѕЋ≈ —ќ¬  ј  —јћќќ–√јЌ»«”ёў≈…—я

» —јћќ”ѕ–ј¬Ћя≈ћќ… —»—“≈ћџї

ј. Ќ. јсаул, ѕ. Ѕ. Ћюлин

”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»≈ ќЅЏ≈ “јћ»

 ќћћ≈–„≈— ќ… Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

—анкт-ѕетербург

—ѕЅ√ј—”

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ”ƒ  338 (075.8) ЅЅ  65.290-2€ ј –ецензенты ≈. ¬. ѕесоцка€, д-р экон. наук, профессор, —анкт-ѕетербургский государственный университет экономики и финансов –. ј. ‘алтинский д-р экон. наук, профессор, —анкт-ѕетербургский государственный архитектурно-строительный университет јсаул, ј. Ќ. ”правление объектами коммерческой недвижимости / ј. Ќ.

јсаул, ѕ. Ѕ. Ћюлин; под ред. засл. строител€ –‘, д-ра экон. наук, проф. ј.Ќ.

јсаула. -—ѕб.: √ј—”. -2008. -144с.

¬ монографии исследуетс€ сложивша€с€ ситуаци€ в сфере управлени€ объектами недвижимости. –азработана система факторов, определ€ющих инвестиционную привлекательность;

сформулирован механизм управлени€ объектами коммерческой недвижимости, развивающий положени€ инвестиционной оценки; разработан комплексный показатель инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, развивающий ранее известные подходы к оценке инвестиционной привлекательности; предложен показатель оценки эффективности прироста инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости в рамках разработанного механизма; разработаны рекомендации по внедрению предложенного механизма дл€ собственников и управл€ющих объектами коммерческой недвижимости.

»сследовани€ выполнены в соответствии с программой научных исследований научной школы: Ђћетодологические проблемы эффективности региональных инвестиционностроительных комплексов как самоорганизующихс€ и саморегулирующихс€ системї.

 нига предназначена дл€ аспирантов, студентов, а также слушател€м системы переподготовки и повышени€ квалификации, а также широкому кругу читателей, интересующихс€ современными проблемами инновационного развити€ страны.

ISBN 978-5-9227-0116-7 © —ѕб √ј—”, 2008г © јсаул ј. Ќ.

© Ћюлин ѕ.Ѕ.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ¬ведение — развитием сферы недвижимости в –оссии особую актуальность приобретают вопросы, св€занные с управлением объектов недвижимости. ќсобенно это касаетс€ коммерческой недвижимости.  ак принос€ща€ доход, коммерческа€ недвижимость в современных услови€х становитс€ важным объектом инвестировани€.

Ќа рынке по€вл€етс€ все большее число инвесторов, желающих вложить свой капитал в коммерческую недвижимость. ¬ св€зи с этим актуальным €вл€етс€ проведение анализа инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости, т.е. оценка характеристик условий функционировани€ объекта, определ€ющих доходность инвестиций. “акой анализ даст наибольшую ценность инвестору, если будет определено количественное значение инвестиционной привлекательности, позвол€ющее ранжировать недвижимость, представленную на рынке.

— другой стороны дл€ собственника или управл€ющего объектом коммерческой недвижимости, желающего привлечь инвестиции или выгодно продать свой объект на рынке, важно, чтобы показатель инвестиционной привлекательности прин€л более высокое значение. ƒл€ этого собственнику необходимо определенным образом вести управление объектом на базе инвестиционной привлекательности.

ќсобенно актуальна данна€ проблема дл€ объектов коммерческой недвижимости, наход€щихс€ в собственности промышленных предпри€тий. Ќизка€ инвестиционна€ привлекательность и зачастую неэффективна€ система управлени€ этими объектами не позвол€ет развивать их.

¬ имеющихс€ научных разработках по управлению и инвестици€м в недвижимость не удел€етс€ должного внимани€ описанному выше вопросу. ѕоэтому в современных услови€х дл€ эффективного управлени€ объектами коммерческой недвижимости актуальным €вл€етс€ разработка методических рекомендаций дл€ создани€ механизма такого управлени€.

ѕрименение предложенного механизма позволит собственнику объектов недвижимости (или управл€ющей компании) повысить эффективность управлени€ объектами коммерческой недвижимости дл€ целей инвестировани€ и, таким образом, выгоднее отчуждать объекты недвижимости на рынке или привлекать дополнительные инвестиции в недвижимость.  оличественна€ оценка инвестиционной привлекательности коммерческой недвижимости позволит инвестору ранжировать объекты недвижимости, анализируемые с целью вложени€ капитала, и выбирать среди них наиболее выгодные, а также может служить дополнительным критерием дл€ р€да участников рынка недвижимости (оценщиков, риэлтеров и др.).

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) √лава

”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»≈ ќЅЏ≈ “јћ»

Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

1.1. —уть процесса управлени€ и эксплуатации объектов недвижимости —убъекты рынка осуществл€ют различные виды воздействи€ на объект недвижимости (рис. 1.1.):



1. √осударственное регулирование недвижимости:

- путем пр€мого вмешательства (пр€мое административное управление), включающего: создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирование объектов недвижимости; введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости; контроль за соблюдением всеми субъектами рынка установленных норм и правил; регистрацию прав на объекты недвижимости и сделок с ними; лицензирование предпринимательской де€тельности в сфере недвижимости;

- путем косвенного воздействи€ (экономические методы управлени€ объектами недвижимости), включа€: налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот; реализацию государственных целевых про грамм; установление амортизационных норм; реформирование жилищно-коммунального хоз€йства; выпуск и обращение жилищных сертификатов;

- путем комплексного решени€ вопросов землепользовани€ и приватизации, развити€ инженерной инфраструктуры и т. д.

2. ќбщественное воздействие. –еакци€ широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, котора€ служит основой дл€ нормативных актов, ”правление определенными объектами недвижимости, которые собственник использует дл€ ведени€ конкретной предпринимательской де€тельности и дл€ получени€ максимальной прибыли.

4. ”правление системами объектов недвижимости субъектов ‘едерации:

муниципальной недвижимостью; земельными ресурсами; лесным фондом; недвижимостью в жилищной сфере1; нежилой недвижимостью2.

¬ качестве примера управлени€ жилой недвижимостью можно привести создание √ородского объединени€ домовладельцев (√ќƒ) в —анкт-ѕетербурге, которое должно стать единым органом, выполн€ющим функции заказчика на обслуживание жиль€, наход€щегос€ в собственности ∆—  и “—∆. ќбслуживанием государственного (муниципального) жилого фонда занимаютс€ районные жилищные агентства (–∆ј).

—истемами государственной нежилой недвижимости управл€ют районные агентства  ”√». ¬ —анкт-ѕетербурге более 20 тыс. зданий сдаетс€ в аренду и только 30 объектов нахоCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) –исунок 1.1. ¬нешнее воздействие на объект недвижимости ¬ правовом аспекте предусматриваетс€ создание государственной властью субъектов –‘ системы законов и иных нормативно-правовых актов, регламентирующих прин€тие административных, организационных и технических решений в области управлени€ объектами недвижимости и обеспечивающих эффективное использование в интересах собственника.

¬ основу системы управлени€ недвижимостью положен принцип пообъектного управлени€, который заключаетс€ в пообъектном разграничении (формидитс€ в доверительном управлении (ƒ”). –айонные агентства  ”√» не в состо€нии эффективно управл€ть каждым конкретным объектом. ¬ результате городска€ аренда на 30% ниже рыночной и обслуживание полностью отсутствует. ”правл€юща€ компани€ смогла бы организовать комплекс услуг дл€ арендатора, перечислить дополнительные средства в бюджет, увеличить при этом доходы как минимум на 15% и заработать на этом виде предпринимательской де€тельности.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ровании) недвижимости; классификации и единой регистрации объектов; пообъектной регистрации имущественных прав и оценке недвижимости; учете отраслевых особенностей управлени€ объектами недвижимости и координации политики в сфере недвижимости.

ѕод формированием объекта недвижимости понимаютс€ его техническое и экономическое описание и юридическое обоснование, в результате которого объект получает технические и экономические характеристики и юридический статус, позвол€ющий идентифицировать его из других объектов. ‘ормирование объекта недвижимости состоит из его инвентаризации, сервитутов и регистрации.

”слуги по управлению недвижимостью в отношении объектов, не подлежащих регистрации в соответствии с «аконом –‘ Ђќ государственной регистрации прав...ї, не оказываютс€.

”правление отдельными объектами, предпри€ти€ми и другими имущественными комплексами предполагает их передачу в оперативное управление и хоз€йственное ведение, доверительное управление, аренду в различных формах ѕрофесси€ Ђуправл€ющий недвижимостьюї востребована только в том обществе, где есть частна€ собственность и четкое понимание того, что дл€ обеспечени€ текущей доходности и увеличени€ капитальной стоимости объекта недвижимости требуетс€ квалифицированное управление3.

ѕрофессиональные менеджеры готовы управл€ть любыми объектами:

офисными и административными здани€ми, нежилыми помещени€ми, жилыми домами, объектами социальной сферы, предпри€ти€ми, земельным участком и др. ”правл€юща€ компани€, беруща€ на себ€ ответственность за объект недвижимости, осуществл€ет административно-управленческие функции на основе результатов маркетинга. ѕри этом люба€ работа по объекту начинаетс€ с вы€снени€ целей собственника. ѕрофессиональный менеджер может не только исполн€ть волю собственника, но и выступить в роли консультанта, предложить различные варианты использовани€ объекта недвижимости.

ѕредоставление информации о потребителе и оказанных ему услугах допускаетс€ только в случа€х: официального запроса уполномоченных органов государственного управлени€ или по решению суда; защиты управл€ющим своих прав и интересов в суде.

ƒе€тельность управл€ющего объектами недвижимости предполагает эффективное взаимодействие не только с собственником и пользователем объекта (основными субъектами рынка недвижимости), но и с подр€дными организаци€ми, которые осуществл€ют уборку и ремонт объектов, поставл€ют энергоносители, воду и тепло.

”правл€ющий подбирает штат в зависимости от целей, которые ставит собственник, а также в соответствии с размером объекта недвижимости и масштабом предполагающихс€ объемов работ по его эксплуатации. —обственник моѕодробно см. јсаул ј.Ќ. “еори€ и практика управлени€ и развити€ имущественных комплексов / ј.Ќ. јсаул, ’.—. јбаев, ё.ј. ћолчанов -—ѕб.: √уманистика, -2006. -240 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) жет ограничитьс€ наймом собственно профессионального управл€ющего, в об€занности которого будут входить общее руководство, выработка концепции, создание бизнес-плана объекта недвижимости, переговоры, контроль за исполнением договоров третьими сторонами (арендаторами, сервисными службами и пр.) и отчеты собственнику.

ѕри более масштабных планах на то или иное здание или комплекс зданий управл€юща€ компани€ может выдел€ть группу специалистов, способных выполнить необходимый объем работ.

–еализу€ контракт, управл€ющий преследует две основные цели: обеспечение текущей доходности объекта недвижимости и увеличение его капитальной стоимости. ƒл€ этого он определ€ет центры затрат и прибыли, вы€вл€ет и исключает неэффективные информационные и денежные потоки и т. д.; в процессе развити€ проекта управлени€ объектом недвижимости, по мере возникновени€ внешних и внутренних факторов (продажа долей собственности, долги собственника и т. п.) стратеги€ развити€ проекта управлени€ объектом недвижимости будет мен€тьс€.

ѕриступа€ к работе, менеджер должен вовлечь в процесс управлени€ объектом персонал, который на начальном этапе может быть не заинтересованным в его действи€х. ѕри этом используютс€ разные методы: от объ€снени€ люд€м целей и задач управлени€ объектом недвижимости до применени€ систем денежного вознаграждени€, а при необходимости - и увольнени€ (с согласи€ собственника) активно сопротивл€ющихс€ переменам работников.

 ак правило, приступа€ к работе, управл€ющий сталкиваетс€ с низким качеством финансового анализа, неэффективным документооборотом, нарушени€ми в бухгалтерском учете, излишками малоценного имущества и т. д. ќпределить пути реорганизации предпри€ти€ с конкретным выделением направлений возможно только после обсто€тельного анализа.  ак показывает практика, на первом этапе коммерческого использовани€ объектов недвижимости весь доход должен инвестироватьс€ в сами объекты, на втором - доходы могут быть распределены между собственником и инвестици€ми в объект недвижимости, и только на третьем этапе весь доход может поступать в распор€жение собственника.

»сход€ из четко сформулированных целей управл€ющий разрабатывает бизнес-план дл€ конкретного объекта. —одержащиес€ в нем рекомендации могут иметь несколько вариантов развити€. ќни должны быть описаны таким образом, чтобы при желании собственник мог сам осуществить выбор варианта.

—ледующий этап - заключение собственником договора управлени€ и регистраци€ права оперативного управлени€ объектом недвижимости. ƒл€ этого необходимо подготовить и сдать в √” ‘–— следующий пакет документов:

1. «а€вление о государственной регистрации нрава оперативного управлени€ (хоз€йственного ведени€).

2. ƒокумент об уплате государственной пошлины.

3. ƒокумент, удостовер€ющий личность за€вител€. ѕри обращении представител€ - документ, подтверждающий его полномочи€, -доверенность.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ѕравоустанавливающий документ (свидетельство и выписка о внесении в реестр федерального имущества, либо свидетельство и выписка о внесении в реестр собственности —анкт-ѕетербурга с перечнем закрепленных объектов недвижимости, либо распор€жение уполномоченного органа государственной власти о закреплении объекта недвижимости на праве хоз€йственного ведени€ (оперативного управлени€)) - оригинал либо копи€, заверенна€ органом, выдавшим документ. ≈сли строительство объекта недвижимости завершено после 31.01.1998 г., - предоставл€ютс€ документы, необходимые дл€ государственной регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости.

5. –аспор€дительный акт о передаче государственного имущества (объекта недвижимости) на баланс государственного предпри€ти€ или государственного учреждени€ или акт приема-передачи, в случае передачи его на правехоз€йственного ведени€ или оперативного управлени€ правообладателю до вступлени€ в силу первой части √ражданского кодекса –‘, т. е. до 01.01.1995 г.

6. ѕаспорт на квартиру, оформленный органами, осуществл€ющими технический учет объектов недвижимости (филиалами √ородского управлени€ инвентаризации и оценки недвижимости - проек-тно-инвентаризационными бюро), либо, дл€ жилых домов и объектов нежилого фонда - план, объекта недвижимости, удостоверенный органом (организацией) по учету объектов недвижимого имущества с указанием кадастрового номера, - оригинал.

7. ќпись, составленна€ за€вителем, содержаща€ перечень документов, представл€емых на государственную регистрацию, с указанием их наименовани€, реквизитов, общего количества листов, заверенна€ подписью за€вител€. ¬ описи должны быть представлены:

- копии правоустанавливающих документов, указанных в п. 4, 5, заверенна€ нотариально либо органом, их выдавшим;

- копии паспорта на квартиру, плана объекта недвижимости, указанных в п.

5, заверенные нотариально, либо второй подлинный экземпл€р;

- копи€ доверенности в случа€х, если интересы юридического лица представл€ет доверенное лицо.

—ледующий этап - заключение с собственником договора управлени€ и работа по его реализации в соответствии с выбранным собственником вариантом использовани€ здани€ и территории. ћожет планироватьс€ с нул€ или в виде улучшени€ уже существующей практики.

”правл€ющие объектами недвижимости:

- провод€т рекламную кампанию по объекту управлени€, рассыла€ предложени€, использу€ газеты, журналы, распростран€емые среди потенциальных клиентов, и личные контакты;

- регулируют отношени€ собственников с арендаторами и государственными структурами;

- ведут финансовую отчетность;

- подбирают профессиональный обслуживающий персонал;

- осуществл€ют страхование объекта недвижимости;

- провод€т технико-эксплуатационное обследование и приемку;

- заключают любые необходимые договоры (по всему их спектру) по управCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) лению техническим состо€нием объектов, одновременно осуществл€€ контроль за их исполнением, и т. д.

¬ российских услови€х управление объектом недвижимости осуществл€етс€ по следующей схеме:

1. ”правл€юща€ компани€4 публично предоставл€ет информацию о себе:

свидетельство о государственной регистрации; документы, подтверждающие квалификацию (обучение и аттестацию) сотрудников; тарифы и расценки на оказание услуг; образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей; книгу жалоб и предложений; процедуру обжаловани€ действий должностных лиц управл€ющей компании.

2. ћежду собственником и управл€ющей компанией заключаетс€ договор на управление объектами недвижимости, соответствующий требовани€м √  –‘. ƒоговор заключаетс€ в письменном виде с четкими формулировками по срокам, услови€м, об€занност€м и об€зательствам сторон. ¬ договоре должны быть указаны: стороны договора и его предмет; об€занности исполнител€; об€занности потребител€; стоимость услуг и пор€док расчета; срок действи€ договора5 и услови€ его расторжени€; ответственность сторон; пор€док разрешени€ споров; юридические адреса и реквизиты сторон.

3. ”правл€юща€ компани€ €вл€етс€ частной предпринимательской организацией любой организационно-правовой формы, штат которой укомплектован квалифицированным персоналом, прошедшим обучение и аттестованным в пор€дке, установленном руковод€щим органом по сертификации.

4. ”правл€юща€ компани€ за услуги по управлению объектами недвижимости получает вознаграждение, размер и форма которого определены в договоре.

“еоретически его размер может составл€ть 15% от оборота или чистого дохода, но, по опыту, он колеблетс€ в пределах от 8 до 50%, в зависимости от состо€ни€ и доходности объекта.

5. ”правл€юща€ компани€ предоставл€ет собственнику объекта недвижимости гарантийное обеспечение договора в виде залога страховани€ или иных законных способов обеспечени€ об€зательств.

6. ќтбор частных компаний по управлению объектами недвижимости осуществл€етс€ на основе особого довери€ управл€ющей компании (ее руководителю).

7. —обственник объекта недвижимости осуществл€ет контроль за качеством управлени€ объектом.

8. ”слуги по управлению недвижимостью должны удовлетвор€ть следующим основным требовани€м: конфиденциальности обслуживани€; соответствию назначени€; этичности обслуживани€; полноте и своевременности исполнени€; ответственности управл€ющего.

¬ насто€щее врем€ создано более 20 таких компаний, где работают пор€дка 300 специалистов.

»сход€ из целесообразности реализации инвестиционных проектов договоры составл€ют на срок не менее 5 лет Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ќтношени€ управл€ющего с собственником должны быть легитимны, прозрачны и соответственно оформлены.

ѕредпочтительными объектами недвижимости дл€ управлени€ считаютс€ крупные (от 3-5 тыс. м ) офисно-административные, складские, торговые, производственные помещени€, независимо от формы собственности и степени зан€тости. ќптимальным дл€ управлени€ €вл€етс€ наличие нескольких зданий разной направленности (общей площадью до 100 тыс. м)6.

”слугами профессиональной управл€ющей компании, как правило, пользуютс€ собственники крупных объектов недвижимости (наход€щихс€ как в собственности, так и в долгосрочной аренде), испытывающие €вный дискомфорт от неэффективного или недостаточно эффективного использовани€ принадлежащих им зданий и территорий. —реди них могут быть проектные, исследовательские и коммерческие организации, в распор€жении которых есть объекты недвижимости, полученные от государственных муниципальных органов на услови€х долгосрочной аренды или приватизированные, площади которых чрезмерны дл€ сегодн€шних потребностей собственника. √осударство попрежнему €вл€етс€ крупнейшим собственником недвижимости.  ак правило, комитет по управлению государственным (муниципальным) имуществом использует следующие схемы распор€жени€ недвижимостью: сдачу в аренду, приватизацию, доверительное управление. ќднако управление госсобственностью остаетс€ прерогативой государственных унитарных предпри€тий (√”ѕ), хот€ профессиональные управл€ющие смогли бы Ђизвлечьї из этих объектов недвижимости дополнительный доход с увеличением их капитальной стоимости.

¬ рыночной экономике альтернативы профессиональному управлению государственной (муниципальной) собственностью нет.

¬ —анкт-ѕетербурге в середине 1990-х гг. ќјќ Ђ–острої стало создавать управл€ющие компании, кажда€ из которых построила по 3-4 многоквартирных жилых здани€. »де€ управлени€ построенными жилыми домами была реализована строительным объединением ЂЋен—пец—ћ”ї, «јќ Ђѕетротрестї, «јќ Ђ—троймонтажї и другими крупными строительными организаци€ми.

ќсоба€ роль в работе управл€ющего недвижимостью отводитс€ эффективному использованию вверенных ему объектов недвижимости.

¬ комплекс услуг по управлению объектами недвижимости вход€т:

- конкретизаци€ целей потребител€ при владении объектом недвижимости;

- консультирование собственника по вопросам состо€ни€ и анализа рынка недвижимости при установлении прав на объект на предмет соответстви€ объекта потребност€м собственника;

- приемка объекта недвижимости в управление;

- физическа€, правова€ и экономическа€ экспертиза объекта;

анализ вариантов дальнейшего использовани€ объекта и выбор наилучшего использовани€ объекта с учетом потребностей потребител€;

—мирнов¬.¬.,ѕучкина≈.ј. ћенеджер по управлению недвижимостью. -ћ.: »здательский дом Ђјудиторї, 2000. 124 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) - разработка программы управлени€ объектом и ее реализаци€ с периодической корректировкой;

- представление интересов собственника перед третьими лицами по вопросам, св€занным с переданным в управление объектом;

- организаци€ и ведение процедуры взаиморасчетов субъектов, участвующих в обеспечении жизнеде€тельности объекта;

- ведение периодической отчетности перед собственниками о ходе реализации программы управлени€.

”слуга по управлению объектом недвижимости может оказыватьс€ одновременно с дополнительными услугами (брокерской, по эксплуатации, исполнению функций заказчика, рекламными, транспортными и т. п.). — точки зрени€ эксплуатации и управлени€ объектом недвижимости разницы между межгосударственными проектами и нашей обычной действительностью нет.

ѕолноценна€ эксплуатаци€ объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигаетс€ при грамотном использовании технических норм и правил, методов исследовани€ и оценки состо€ни€ отдельных конструктивных элементов.

Ёксплуатаци€ объектов недвижимости - пон€тие сложное и многогранное.

¬ зависимости от жизненного цикла объекта недвижимости, его функционального назначени€ и т. п. разные субъекты рынка недвижимости: собственник, инвестор, управл€юща€ компани€, бизнес-консультант и др. - понимают под ней совершенно разный состав работ. ƒл€ единообразного понимани€ сути термина уточним перечень услуг, относ€щихс€ к эксплуатации. Ёто мониторинг технического состо€ни€ объекта, нормативные меропри€ти€, клининг, технический консалтинг, обеспечение ресурсами, планирование и бюджетирование.

«атраты на эксплуатацию объекта недвижимости составл€ют 25-40% валового дохода объекта имущественного комплекса в зависимости от его особенностей.

 ак посчитать затраты7. —уществует несколько способов планировани€ расходов на эксплуатацию объектов недвижимости. ѕервый метод - доходный.

—умма валового дохода объекта недвижимости принимаетс€ за 100%, и на каждую статью расходов приходитс€ строго определенный процент. Ќапример, расходы на обслуживание бизнес-центров классов ¬ и — будут распредел€тьс€ так: эксплуатаци€ объекта (техническое обслуживание, текущий ремонт, уборка, зарплата персонала, накладные и обеспечивающие расходы и т. п.) - 10-15% дохода; расходы на управление (вознаграждение ” ) - 6-8; коммунальные услуги (водо-, тепло-, газо-, электроснабжение) - 5-7; обеспечение безопасности ѕри расчете стоимости эксплуатации объекта недвижимости расходным методом та или ина€ стать€ расходов определ€етс€ исход€ из площади объекта недвижимости и составл€ет фиксированную величину, прин€тую дл€ бизнесцентра определенного класса (табл. 1.1). ќна не зависит от его валового дохода.

—равнительный анализ позвол€ет использовать показатели по Ђобъектаманалогамї. “ак, если мы планируем расходы на эксплуатацию дл€ офисного Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) комплекса класса ¬, можно вз€ть в качестве примера бизнес-центр ЂЌобельї.

≈го обща€ площадь - 5411 м2; арендо-пригодна€ Ч 4058 м2. јрендна€ ставка руб./м2 в мес€ц. ¬аловой ежемес€чный доход - 550 руб./м2 в мес€ц.

ѕримерна€ структура эксплуатационных затрат дл€ бизнес-центра –еальные затраты на эксплуатацию - 72 руб./м2 в мес€ц. —тоит учесть, что затраты на эксплуатацию -величина, мен€юща€с€ из мес€ца в мес€ц. ѕри подготовке к отопительному сезону (август-сент€брь) расходы выше, чем в апрелемае. ѕоэтому не совсем верно использовать усредненную величину (например, 70 руб./м2 в мес€ц). —ледует помнить, что летом она может снижатьс€ до руб., а осенью повышатьс€ до 120 руб.

ƒл€ рационализации затрат оценка эксплуатации может быть проведена на любой стадии существовани€ объекта недвижимости (имущественного комплекса).

 онсалтинг и оценка в сфере эксплуатации - нова€ услуга, но очень востребованна€, так как две трети участников рынка недвижимости остро нуждаютс€ именно в системном подходе к этому процессу.

Ќа этапе бизнес-планировани€ оценка эксплуатации объекта недвижимости позвол€ет рассчитать стоимость и график финансировани€ эксплуатации. «аказчик получает готовую программу управлени€, а также рекомендации по оптимизации затрат.

ћногие консультанты забывают о том, что прежде чем рассчитывать стоимость текущей эксплуатации, ее надо Ђзапуститьї. ј это серьезные единовременные затраты, которые упускаютс€ из виду. ќни завис€т от классности объектов и программы эксплуатации, в среднем составл€€ стоимость эксплуатационных услуг за три мес€ца.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ќптимальный, срок дл€ решени€ проблем эксплуатации ставитс€ не позднее чем за п€ть мес€цев до сдачи объекта. Ќа этом же этапе составл€ютс€ штатное расписание и ориентировочные должностные инструкции. «а мес€ц до ввода объекта недвижимости уже должен быть укомплектован штат работников. »гнорирование этого - сама€ распространенна€ на сегодн€ ошибка.

Ќа этапе строительства или редевелопмента услуга по оценке эксплуатации предполагает сопровождение инвестиционного проекта и самого процесса строительства.

«аказчик получает рекомендации по изменению проектных и строительных решений дл€ оптимизации затрат. Ёто не технический надзор в привычной форме. Ёто фиксаци€ допущенных в процессе строительства отклонений показателей от проектных, их анализ и прогнозирование будущих затрат. «ачастую изменени€ в проект внос€тс€ пр€мо на стройплощадке. Ќапример, в бизнесцентре запланирована высота потолка 2,5 м. ѕриезжает Ђ€корныйї арендатор и высказывает пожелание увеличить ее, соорудить эркер, поставить колонны и т.

 омпани€, котора€ ведает эксплуатацией, должна зафиксировать, что изменитс€ система вентил€ции, будут примен€тьс€ другие отделочные материалы и т. п., и составить прогноз скорректированных эксплуатационных затрат.

≈сли консультант привлечен уже после того, как в проект внесены изменени€, их можно только учитывать, рекомендации давать поздно. —лучаетс€, что при корректировке проекта стоимость эксплуатации может доходить до 20% от валового дохода здани€ вместо планируемых 10%. Ѕывает и так, что по сделанному проекту собственник должен тратить 20% на эксплуатацию, но все равно расходует на нее 10%. “акое занижение стоимости значительно увеличивает физический износ здани€ и сокращает врем€ между текущими ремонтами. ¬ итоге собственник заплатит еще больше.

”же функционирующий доходный объект тоже может нуждатьс€ в оптимизации затрат на эксплуатацию. «аказчик получает отчет о техническом состо€нии конструкций и инженерных коммуникаций, а также рекомендации по эффективному использованию и экономии трудовых, материальных и финансовых резервов.

Ќапример, у собственника уже есть служба эксплуатации - собственна€ либо привлеченна€. ” владельца объекта закономерно возникают вопросы: не завышена ли стоимость эксплуатации?  акова ее эффективность? Ќапример, изза отсутстви€ технического менеджмента собственник не всегда потребл€ет все ресурсы, за которые платит.

¬се эти нюансы можно изучить. ƒл€ этого проводитс€ анализ финансовой де€тельности службы эксплуатации за период не менее года. –ассматриваютс€ ее бюджет по стать€м, динамика показателей во времени и т. п.  роме того, оцениваютс€ существующие стандарты и технологии с учетом уникальности объекта недвижимости, а также кадрова€ структура (описание должностных об€занностей, схемы взаимодействи€ между специалистами, профессиональна€ подготовка и т. п.). ≈ще одна составл€юща€ - оценка затрат заказчика на коммунальные услуги.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Ќет такого объекта, на эксплуатации которого нельз€ было бы сэкономить.

’от€ не всегда эта экономи€ €вна€. ѕо данным, полученным опытным путем, собственник бизнес-центра класса ¬ площадью 5 тыс. м должен тратить на обслуживание системы электроснабжени€ около 50 тыс. руб. в год, а на обслуживание системы отоплени€ -100 тыс. руб. ѕосле проведенного аудита может оказатьс€, что фактически владелец здани€ расходует на обслуживание системы электроснабжени€ целых 70 тыс. руб. в год, а на обслуживание отопительной системы - всего 80 тыс. руб. в год. ¬ сумме получаетс€ то же самое. Ќо фактически он недоплачивает за отопление 20 тыс. руб. в год, а за электричество, наоборот, переплачивает. “о есть при фактических тратах эффективность использовани€ коммунальных ресурсов составл€ет лишь около 60%. ј при перераспределении затрат этот показатель можно увеличить до 90%.

 стати, в серьезных эксплуатационных компани€х существует практика: если собственник не добилс€ экономии в результате применени€ ее рекомендаций, деньги за консалтинговые услуги возвращаютс€.

–азвитие управлени€ как бизнеса в нашей стране прошло три условных этапа.

ѕервый этап - ”  занимались на временных им объектах буквально всем:

сами их рекламировали и сдавали в аренду, сами нанимали сантехников, электриков и уборщиц. ” такой организации процесса есть два существенных недостатка. ѕервый - Ђпрозрачностьї управлени€ и второй недостаток - низка€ технологичность.

¬торой этап - выделение из структуры специализированных служб. ќтдел аренды, службу эксплуатации, единую диспетчерскую службу и аварийноремонтную бригаду дл€ срочных выездов на объекты. “ак же были созданы службы клининга, охраны заказчика и генподр€дчика. ќднако при очевидных плюсах такого подхода у него есть и свои минусы. —озданна€ структура матричного типа подразумевает двойное подчинение: персонал, который обслуживает конкретный объект, подчин€етс€ как его управл€ющему, так и начальнику специализированной службы. Ёто первый серьезный недостаток такой структуры.  роме того, размываетс€ зона ответственности, функции дублируетс€, а решени€ принимаютс€ не на местах, а в центральном офисе, из-за чего тормозитс€ бизнес.

“ретий этап - на базе обслуживающих служб несколько специализированных компаний (по клинингу, охране и эксплуатации). ¬се они объедин€ютс€ под общим брендом. “акой тип организационной структуры называетс€ Ђзвезднымї. ќн позвол€ет децентрализовать все процессы. ≈стественно, при этом они четко регламентированы.

¬ результате управл€ющий объектом строит отношени€ не со структурными подразделени€ми одной большой компании, а с самосто€тельными фирмами.

Ёто отношени€ заказчика и подр€дчика, которые предусматривают систему штрафов и поощрений. ¬ принципе, управл€ющий имеет возможность организовать тендер и привлечь на объект стороннюю клининговую или охранную структуру. “аким образом, бывшие подразделени€ действуют в рыночных усCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) лови€х и конкурируют по качеству услуг. ” них не должно быть разницы в стандартах работы на Ђсвоихї и Ђчужихї объектах.

1.2. ѕрофессиональное управление и де€тельность управл€ющих компаний в сфере недвижимости.

–азвитие рынка недвижимости в –оссии, особенно в крупных городах, повлекли за собой рождение специфического вида предпринимательской де€тельности - профессионального управлени€ недвижимостью7.

¬ последнее врем€ этим вопросам удел€етс€ все больше внимани€, что вызвано ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, неоднородностью состава имущественных комплексов, осознанием собственником сложности процесса управлени€ и необходимости привлечени€ специалистов. ѕотребность в профессиональном управлении обусловлена также тем, что зачастую собственник имеет общие представлени€ об эффективном использовании объекта, его доходности и не может четко сформулировать цели управлени€ (в силу недостатка информации, свободного времени, управленческого опыта).

„асть собственников недвижимости предпочитает управл€ть объектами самосто€тельно, пыта€сь перен€ть опыт специализированных компаний. ¬ насто€щее врем€ в –оссии не так много примеров привлечени€ к управлению недвижимостью подобных фирм. ћежду тем, любое, пусть даже самое ультрасовременное здание в течение нескольких лет может значительно потер€ть в цене в св€зи с физическим и моральным износом, падением спроса на подобные площади и т.д. ¬озникающие проблемы собственники решают по-разному.

ѕервый путь - самосто€тельное управление. ¬ этом случае дл€ того, чтобы быть в курсе текущей ситуации и иметь возможность прогнозировать будущий спрос на свою недвижимость, а также планировать свои доходы, собственник недвижимости зачастую вынужден создавать специализированные подразделени€ по управлению и обеспечению жизнеде€тельности зданий и одновременно вести достаточно серьезную исследовательскую работу. “акие подразделени€ наблюдают за тенденци€ми рынка и в соответствии с ними разрабатывают проекты по модернизации зданий и систем, внедр€ют новые методы управлени€ и предоставл€ют пользовател€м помещений все новые услуги, посто€нно повыша€ их качество. ƒе€тельность такого собственника недвижимости становитс€ все более профессиональной, а его недвижимость не только не тер€ет, но даже растет в цене. ћежду тем этот путь представл€етс€ достаточно затратным.

”правление объектами недвижимости самим собственником имеет р€д недостатков: ограниченный набор управленческих решений и отсутствие четких критериев их выбора, низка€ технологичность, длительность и усложненность процедур при подготовке и прин€тии управленческих решений относительно ѕодробно см. јсаул ј. Ќ. “еори€ и практика управлени€ и развити€ имущественных комплексов / ј. Ќ. јсаул, X. —. јбаев, ё. ј. ћолчанов -—ѕб.: √уманистика, -2006. -240 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) объектов недвижимости, нехватка квалифицированного персонала, отсутствие единых апробированных стандартов и методик управлени€ недвижимостью.

¬торой путь - заключение договоров с несколькими специализированными компани€ми, занимающимис€ обслуживанием, ремонтом и уборкой помещений, охраной зданий, обслуживанием систем отоплени€ и пр. ¬ данном случае собственнику отводитс€ роль координатора. Ёта задача также не из легких, так как необходимо учитывать множество факторов, например, то, что многие системы жизнеобеспечени€ объектов недвижимости взаимозависимы и требуют комплексного подхода при обслуживании.

“ретий путь - воспользоватьс€ услугами профессиональной управл€ющей компании. ѕричем, как отечественный, так и зарубежный опыт свидетельствует о том, что привлекать профессионалов целесообразно уже на стадии прин€ти€ решени€ об инвестировании средств в недвижимость8.

ѕо данным компании Ђ÷ентрƒевелопментї, сегодн€ рынок услуг по управлению коммерческой недвижимостью оцениваетс€ примерно в 150-200 млн.

долл. ’арактерно, что 60-70% собственников бизнесцентров сегодн€ предпочитает обходитьс€ без услуг управл€ющей компании.

”правл€ющие компании предлагают собственнику различные стратегии эксплуатации и развити€ объекта, наиболее полно соответствующие его интересам, определ€ют и согласуют с собственником оптимальный объем полномочий, передаваемых им управл€ющей компанией.

Ќаличие профессиональных управл€ющих позвол€ет собственнику сосредоточитьс€ на своем бизнесе и не заниматьс€ проблемами, св€занными с недвижимостью.

Ќедвижимость требует посто€нного ухода: необходимо обслуживать и ремонтировать инженерное оборудование, убирать места общего пользовани€ и прилегающую территорию. Ќеобходимо знать, что и когда ремонтировать, перестраивать, строить заново. √рамотное управление недвижимостью требует объединени€ усилий специалистов разных направлений, которые концентрируютс€ в управл€ющих компани€х.

¬ соответствии с поставленными собственником цел€ми управл€ющие компании в процессе своей де€тельности решают следующие задачи:

- создание информационно-аналитической базы дл€ прин€ти€ управленческих решений;

- разработка и реализаци€ стратегии и программы управлени€ объектом;

- организаци€ эксплуатации объекта;

- обеспечение безопасности пользовани€ объектом;

- обеспечение гибкой системы обслуживани€ пользователей на объекте;

- мониторинг состо€ни€ объекта по техническим и экономическим параметрам;

–ахман ». ј. ќсновы управлени€ недвижимостью, планирование и контроллинг: ”чеб.

пособие / ».ј. –ахман; ћоск. ин-т коммун, хоз-ва и стр-ва. - ћ.: ћј — ѕресс, 2004. - 183 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) - управление отдельным объектом недвижимости;

- управление комплексом недвижимого имущества;

- управление портфелем недвижимости.

”правл€юща€ компани€ способна обеспечить полное комплексное обслуживание объекта, ведение детального, четкого оптимизированного бухгалтерского, налогового и управленческого учета, а также гарантировать отсутствие конфликтов интересов с собственником. ѕривлечение управл€ющей компании способно увеличить прибыль от здани€ до 40%, а также снизить общие затраты собственника недвижимости до 15%, включа€ коммунальные и прочие платежи.  роме того, не надо забывать, что за счет качественного управлени€ зданием цены аренды могут быть подн€ты за счет того, что арендатор получает высококачественный сервис и полный набор дополнительных услугї.

ѕеречень продуктов, предлагаемый управл€ющими компани€ми, многообразен и уже давно вышел за рамки предоставлени€ стандартных брокерских услуг и услуг по технической эксплуатации. ќн включает в себ€ комплекс самосто€тельных меропри€тий и управленческих процедур.

- разработка стратегии развити€;

- оптимизаци€ портфел€ недвижимости;

- оптимизаци€ налогообложени€;

- разработка схем финансировани€. ћаркетинговые исследовани€:

- анализ местоположени€ объекта недвижимости. »нвестиционный - разработка инвестиционной политики;

- формирование портфел€ недвижимости;

- оценка текущего финансового состо€ни€ и затрат на содержание объекта.

- текущей стоимости объекта недвижимости;

- эффективности использовани€ объекта;

- техническа€ экспертиза. Ѕрокерские услуги:

- сопровождение сделок; ”правление:

- управление комплексными проектами;

- управление эксплуатацией объектов недвижимости;

- управление объектом как инвестиционным комплексом. ѕериод Ђвхождени€ї управл€ющей компании в проект занимает от 1 до 3 мес€цев. «а это врем€ с помощью управл€ющего определ€ютс€:

- конкретный объект управлени€;

- пожелани€ собственника недвижимости, его намерени€ в отношении объЅолее подробно см. јсаул ј. Ќ. Ёкономика недвижимости.- —ѕб.: ѕитер. 2008. - —.624.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) екта. „асто владелец даже не представл€ет масштабов необходимых преобразований и не в состо€нии самосто€тельно оценить желаемый конечный результат;

- в пределы полномочий управл€ющей компании дл€ решени€ поставленной ”правл€ющему профессиональной компании необходимо провести всестороннее и детальное исследование объекта недвижимости, полную экспертизу его состо€ни€, строительных конструкций и инженерных систем, дать оценку стоимости, проанализировать рынок, выработать несколько направлений (сценариев) развити€ проекта, определить оптимальные способы и схемы привлечени€ инвестиций.

–азмер вознаграждени€ управл€ющей компании в каждом конкретном случае определ€етс€ по-разному. Ќапример, это может быть процент от действительного валового оборота (5-8%) или фиксированна€ сумма. ѕричем, вознаграждение Ђзакладываетс€ї в арендную плату и уплачиваетс€ уже арендаторами в виде расходов на управление нар€ду с эксплуатационными расходами.

 аждый владелец недвижимости точно знает, как он минимизирует расходы по объекту. ƒл€ него важна прозрачна€ бухгалтери€. ћногим нежелательно подписывать договор с фактически незнакомой компанией. ѕоэтому можно начинать с сотрудничества с агентством, у которого есть квалификаци€, опыт и незап€тнанна€ репутаци€. Ќачинать такое сотрудничество следует постепенно.

Ќапример, с проведени€ экспресс-анализа использовани€ объекта. “ак можно оптимальный вариант управлени€ и отсе€ть Ђнепригл€нувшихс€ї исполнителей.

Ќа этапе проектировани€ строительства или реконструкции объекта управл€ющий, зна€ особенности рынка аренды и требований, предъ€вл€емых к офисным помещени€м, обеспечивает грамотную планировку помещений и оптимальное соотношение общих и арендуемых площадей, дает консультации по инженерным системам, обеспечивающим жизнеде€тельность объекта. Ќа этапе или реконструкции строительства специалист следит за качеством работ и их соответствием проекту10, что позвол€ет сдать объект в эксплуатацию с наименьшими потер€ми и в срок, тем самым минимизиру€ дальнейшие затраты, св€занные с доработкой объекта. ѕараллельно управл€ющий готовит программу развити€ и позиционировани€ объекта на рынке, проводит работу, св€занную с подбором арендаторов, что позвол€ет к моменту сдачи объекта в эксплуатацию обеспечить среднюю зан€тость помещений бизнес центра на уровне 50-70%. Ђѕростойї даже в 1-2 мес€ца здани€ площадью в 5-10 тыс€ч квадратных метров приводит к существенным потер€м.

 азалось бы, здание заселено, арендаторы плат€т деньги. ќднако и на данном этапе у собственника недвижимости возникает множество проблем, о сложности которых он ранее и не задумывалс€. ”правл€ющий, имеющий большой штат высококвалифицированных работников, может избавить влаЅолее подробно см. јсаул ј.Ќ. –еконструкци€ и реставраци€ объектов недвижимости / ј.Ќ. јсаул, ё.Ќ.  азаков, ¬.». »панов под ред. д.э.н., проф. ј.Ќ. јсаула. -—ѕб.: √уманистика, -2005. -288 с.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) дельца недвижимости от забот, св€занных с посто€нным общением с арендаторами по решению их ежедневных проблем, св€занных как с вопросами заключени€, сопровождени€ договоров аренды и обеспечени€ их дополнительными сервисными услугами, а также с вопросами координации действий персонала, обслуживающего бизнес-центр, охраной объекта. “ем самым обеспечиваетс€ высока€ степень доходности первоначальных инвестиций.

¬ыше сказанное в основном относитс€ к работе с инвестици€ми по созданию нового объекта недвижимости. ¬месте с тем, весьма актуальным становитс€ приход профессиональных управл€ющих компаний на уже созданные и действующие объекты недвижимости, что открывает перед собственниками недвижимости и инвесторами большие возможности по более качественному и рациональному управлению действующими объектами недвижимости.

ћногие собственники недвижимости недооценивают ресурсы, заложенные в объектах недвижимости, не исполн€ющих производственные задачи. » в основном обращаютс€ за помощью к профессионалам только в момент кризисных ситуаций, когда предпри€тие стоит на грани банкротства или когда дохода от основной де€тельности едва хватает на погашение издержек по содержанию имущественного комплекса, перепрофилированию территорий и наход€щихс€ на них объектов. ¬ этом случае действи€ управл€ющих рассматриваютс€ руководител€ми как своего рода антикризисное управление.

ќценива€ потенциал объектов недвижимости, управл€ющие соотнос€т пожелани€ собственников и заданные критерии эффективности с фактическим состо€нием рынка. » в зависимости от ситуации стро€т комплексную программу эффективного включени€ объектов в функционирующие производственнотехнологические циклы, либо вовлекают простаивающие здани€ в полноценный рыночный оборот за счет изменени€ целевого назначени€ или модернизации.

¬ зависимости от конкретных ситуаций, а также от объема прав, которым наделен владелец имущества, управл€ющие предложат несколько вариантов использовани€, а собственник недвижимости, сообразу€сь со своими намерени€ми и финансовыми возможност€ми, сделает окончательный выбор.

≈сли проблема не св€зана с вовлечением объекта недвижимости в производственные циклы предпри€ти€, то чаще всего используют следующие варианты управлени€ имуществом или их комбинации:

- перепрофилирование в складские, торгово-развлекательные, деловые центры;

- реконструкци€ или реставраци€;

- временна€ консерваци€.

ѕерспективным направлением повышени€ эффективности использовани€ имущественных комплексов предпри€ти€ может быть отделение бизнеса от собственности на имущественном комплексе через выделение отдельной организации, с передачей ему всего имущественного комплекса и обратной сдачей объектов недвижимости в аренду коммерческой организации. ѕреимуществом Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) данной схемы €вл€етс€ возможность передачи полномочий по управлению имущественным комплексом специалистам, а также разделение рисков бизнеса и рисков по управлению имущественного комплекса (то есть сохранение недвижимости в случае несосто€тельности бизнеса). ¬ –оссии процедуру разделени€ основного бизнеса и управлени€ имущественным комплексом с целью управлени€ рисками и минимизации налоговых платежей можно реализовать с использованием закрытых паевых инвестиционных фондов.

¬ современных российских услови€х сформировалс€ р€д основных положений концепции управлени€ имущественным комплексом профессиональными управл€ющими компани€ми:

- управл€юща€ компани€ €вл€етс€ самосто€тельным хоз€йствующим субъектом со статусом юридического лица;

- договор на управление имущественным комплексом заключаетс€ между собственником и профессиональным управл€ющим сроком на 5 лет. ¬ыбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет - минимальный срок, в течение которого целесообразно осуществл€ть инвестиционные проекты;

- управл€юща€ компани€ получает вознаграждение, размер которого устанавливаетс€ договором; компани€ самосто€тельно определ€ет направлени€ его использовани€, однако при работе с государственной недвижимостью несет ответственность за целевое использование получаемых бюджетных средств;

- управл€юща€ компани€ предоставл€ет залог в обеспечение возмещени€ материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнени€ ею своих об€зательств (так называемое гарантийное обеспечение договора);

- отбор компаний дл€ управлени€ объектами государственной и муниципальной собственности осуществл€етс€ на основе открытого конкурса, при этом об€зательным требованием €вл€етс€ представление претендентом бизнесплана (программы) управлени€ недвижимостью.

  проблемам в сфере управлени€ имущественным комплексом следует также отнести нежелание управл€ющих компаний делитьс€ информацией, опытом и наработками, отсутствие единых стандартов управлени€ недвижимостью. Ёти проблемы касаютс€ многих крупных городов –оссии. »сключение составл€ет —анкт-ѕетербург, который реализует политику Ђоткрытых дверейї - в городе регул€рно провод€тс€ круглые столы, семинары, конференции по актуальным вопросам управлени€ недвижимостью. јктивно работает —анкт-ѕетербургска€ гильди€ управл€ющих и девелоперов, объедин€юща€ большинство петербургских компаний, работающих в сфере управлени€ недвижимостью. Ёта организаци€ установила конструктивные отношени€ с власт€ми города, которые не только принимают активное участие в круглых столах и семинарах, но также привлекают профессионалов дл€ управлени€ государственной и муниципальной собственностью. „то касаетс€ государственного недвижимого имущества практика управлени€ недвижимостью в —анкт-ѕетербурге показала, что профессиональные управл€ющие компании действуют намного эффективнее государственных унитарных предпри€тий и благодар€ наиболее рациональному и Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) эффективному использованию собственности способны обеспечить значительные поступлени€ в бюджет.

1.3. ƒоверительное управление ƒоверительное управление объектами недвижимости как форма предпринимательской де€тельности еще не получило в нашей стране широкого распространени€. Ѕолее известна практика передачи в доверительное управление пакетов акций, наход€щихс€ в федеральной собственности11. “ем не менее пон€тие доверительного управлени€ имуществом введено в законодательство –‘12 в качестве самосто€тельной правовой формы управлени€ чужим имуществом осуществлени€ всех правомочий собственника в едином процессе предпринимательской де€тельности по управлению чужим имуществом.

ƒе€тельность доверительного управл€ющего по максимально эффективному и рациональному управлению имуществом в интересах учредител€ управлени€ или иного указанного учредителем управлени€ лица (выгодоприобретател€), с передачей доверительному управл€ющему правомочий, изначально принадлежащих учредителю управлени€, и определ€ет сущность доверительного управлени€.

ќбъектами доверительного управлени€13 могут быть: предпри€ти€ и другие имущественные комплексы; отдельные объекты, относ€щиес€ к недвижимому имуществу; ценные бумаги; права, удостоверенные ценными бумагами; исключительные права и другое имущество.

ѕередача имущества в доверительное управление - это форма осуществлени€ собственником своего права распор€жени€.

√осударственное имущество, которое находитс€ в хоз€йственном ведении или на правах оперативного управлени€, может быть передано в доверительное управление только после ликвидации юридического лица.

¬ доверительном управлении объектом недвижимости прежде всего находитс€ имущество. ƒоверительный управл€ющий может владеть и пользоватьс€ этим имуществом, т. е. управл€ть, воздействовать на систему и составл€ющие ее части с целью увеличени€ прибыли. ќднако изначально главной целью доверительного управлени€ €вл€етс€ сохранение имущества в надлежащем, не измененном виде. —остав имущества мен€етс€ только в пределах, установленных ”казы ѕрезидента –‘ Ђќ передаче в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизацииї от 09.12.1993 г. є 1660, Ђќ пор€дке изменени€ решений об управлении и распор€жении наход€щихс€ в федеральной собственности акцийї от 30.09.1995 г. є 986, Ђќ доверительной собственности (трасте)ї от 24.12.1993 г. є 2296. ѕостановление ѕравительства –‘ Ђќ пор€дке передачи в доверительное управление закрепленных в федеральной собственности акций акционерных обществ, созданных в процессе приватизации, и заключении договоров доверительного управлени€ этими акци€миї от 07.08.1997 г. є989.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) договором14. ѕри хорошем управлении цена объекта недвижимости со временем должна лишь расти.

ѕредметом договора о доверительном управлении €вл€етс€ услуга, св€занна€ с управлением объектом недвижимости. —тороны договариваютс€ о профессиональном управлении, но не о получении результата. ¬ыгодоприобретатель не может требовать от доверительного управл€ющего получени€ определенного размера прибыли. ѕо договору15 одна сторона (учредитель управлени€) передает другой стороне (доверительному управл€ющему) на определенный срок объект недвижимости в доверительное управление, а друга€ сторона об€зуетс€ управл€ть этим объектом в интересах учредител€ управлени€ или указанного им лица (выгодоприобретател€). “аким образом, сторонами договора доверительного управлени€ объектом недвижимости могут быть: учредитель управлени€, доверительный управл€ющий и выгодоприобретатель. „аще всего учредитель управлени€ и выгодоприобретатель - одно лицо.

√осударственный орган или орган местного самоуправлени€ не может выступать в качестве доверительного управл€ющего. ƒоверительный управл€ющий - это индивидуальный предприниматель, действующий в интересах выгодоприобретател€. ¬ыступать выгодоприобретателем по договору он не может.

ѕодчеркнем, что доверительное управление построено на доверии. Ђƒоверие - отношение к действи€м другого лица и к нему самому (соучастнику в общем деле, партнеру по договору), которое основано на убеждени€х в его правоте, верности, добросовестности, честности и искренностиї16.

ƒоверие в доверительном управлении проходит три этапа:

- выбор собственником доверительного управл€ющего посредством оценки его профессиональных качеств, проверки деловой репутации и оценки личных - межличностные отношени€ в ходе управлени€ объектом недвижимости.

ƒоверительный управл€ющий должен не просто действовать в интересах учредител€-собственника, как в интересах самого себ€, и не просто заботитьс€ об объекте недвижимости, как о своем собственном, а в первую очередь исходить из интересов собственника (выгодоприобретател€). ¬ отношении собственного объекта недвижимости управл€ющий может совершать любые рискованные операции, но в отношении доверенного ему в управление объекта это недопустимо;

- завершение доверительных отношений. „аще всего это выражаетс€ в нарушении довери€. –езультатом распада доверительных отношений с управл€ющим объектом недвижимости €вл€етс€ безмотивное прекращение отношений. ёридические нарушени€ этических норм могут быть доказаны путем соотнесени€ поведени€ с деловой практикой, обыча€ми делового оборота, сложившимис€ отношени€ми сторон.  ак правило, нарушение довери€ сопровождаетс€ причинением имущественного или морального вреда. ”щерб, причиненный нарушением этических норм особого довери€ (моральный и имуществен√л. 53 √  –‘.

—ловарь по этике / ѕод ред. ј. ј. √усейнова, ». —.  она. - ћ., 1989, —. 79.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ный) в ходе длительного управлени€ доверенным объектом недвижимости, должен быть возмещен.

ƒоверительное управление объектом недвижимости - это об€зательство, в силу которого собственник передает объект недвижимости при особом доверии к лицу, которое об€зуетс€ осуществл€ть управление этим объектом в интересах учредител€ доверительного управлени€ или указанного им лица (выгодоприобретател€) за вознаграждение.

ƒоверительный управл€ющий об€зан исполн€ть все свои об€зательства по договору лично, так как предоставление ему объекта недвижимости основываетс€ на признании авторитета личности управл€ющего, его репутации и деловых качеств.

Ћичный, по общему правилу, характер договора не допускает замену управл€ющего без согласи€ на то собственника-учредител€. »з данного правила имеютс€ три исключени€: доверительный управл€ющий вправе поручить выполнение необходимых действий, св€занных с управлением объектом недвижимости, другому лицу, если это допускаетс€ договором доверительного управлени€, либо на то было получено письменное согласие учредител€ управлени€, либо силою обсто€тельств доверительный управл€ющий был принужден совершить в интересах учредител€ управлени€ необходимые действи€, не име€ при этом возможности получить согласие от собственника-учредител€ в разумные сроки.

Ѕезусловно, грамотное управление объектом недвижимости сопровождаетс€ проведением целого комплекса разнородных меропри€тий, св€занных с владением, пользованием и распор€жением (в пределах, установленных договором доверительного управлени€) объектом недвижимости, наход€щимс€ в управлении. –ешение всех вопросов управлени€ может потребовать привлечени€ третьих лиц, которые возьмут осуществление части таких меропри€тий на себ€.

Ќо эти лица будут подотчетны доверительному управл€ющему на основании договоров, фактически производных от договора доверительного управлени€.

—оответственно, функци€ управлени€ как такова€ останетс€ в ведении изначально выбранного доверительного управл€ющего.

¬ соответствии с законодательством17, доверительным управл€ющим €вл€етс€ индивидуальный предприниматель или коммерческа€ организаци€ (за исключением унитарного предпри€ти€). ƒоверительный управл€ющий становитс€ таковым только с момента его государственной регистрации в качестве предпринимател€ и при условии договора о доверительном управлении.

ƒоговор доверительного управлени€ подлежит государственной регистрации18.

”читыва€ реальный характер договора доверительного управлени€, предусматривающего передачу объекта недвижимости по акту приема-передачи, который подлежит об€зательной регистрации, сам договор как таковой регистра—т. 1015 √ .

‘едеральный закон є 122-‘« от 21.07.1997 г. Ђќ государственной реги страции прав на недвижимое имущество и сделок с нимї.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ции не требует. ќн вступает в силу с момента регистрации акта приемапередачи объекта недвижимости.

ƒоверительный управл€ющий всегда выступает от своего имени, а не как представитель собственника. ќн об€зан проинформировать об этом другую сторону сделки, а в письменных документах после имени или наименовани€ доверительного управл€ющего сделать пометку Ђƒ”ї. ≈сли доверительный управл€ющий не указал, что объект недвижимости, €вл€ющийс€ объектом сделки, ему не принадлежит, ответственность по об€зательствам обращаетс€ на его имущество. —ледовательно, доверительный управл€ющий имеет статус самосто€тельного субъекта предпринимательского права.

”чредителем доверительного управлени€ может быть только собственник объекта недвижимости, но не обладатель производного вещного права. ”чредитель и доверительный управл€ющий должны быть полностью дееспособными лицами.

ƒоверительный управл€ющий должен знать все ограничени€, которые обремен€ют право собственности, чтобы знать предмет своих правомочий.

Ђѕод ограничением права собственности понимаютс€ пределы, которые став€тс€ собственнику в осуществлении того или другого правомочи€, вход€щего в состав его права собственности. ќграничение устанавливаетс€ или добровольно по соглашению собственника с другим лицом, или по предписанию закона, ограничивающего собственника независимо от его волиї19.

ƒоверительному управл€ющему переход€т все об€занности, св€занные с осуществлением права собственности, а не право собственности и обремен€ющие полномочи€ владени€, пользовани€ и распор€жени€, т. е. Ђбрем€ содержани€ имуществаї.

ƒоговор доверительного управлени€ может быть прекращен20 вследствие отказа от него: выгодопреобретател€ (общее правило), доверительного управл€ющего (в св€зи с невозможностью лично осуществл€ть управление), учредител€ (по любым причинам при условии выплаты вознаграждени€ управл€ющему).

ѕо истечении срока действи€ договора доверительного управлени€ по согласованию между его учредителем и предпринимателем (управл€ющим) договор может быть продлен. —обственник объекта недвижимости может прин€ть решение о его реализации и поручить эту операцию доверительному управл€ющему, который перечисл€ет вырученные суммы собственнику.

Ќаиболее интересен третий вариант дл€ доверительного управл€ющего выкуп объекта недвижимости самим доверительным управн€ющим, особенно если в качестве объекта управлени€ выступает предпри€тие или имущественный комплекс. ¬ыкуп имущества по балансовой стоимости (даже без учета начисленных во врем€ доверительного управлени€ сумм износа) выгоден практически в любом случае, ибо вопросы переоценки имущества, переданного в доверительное управление, точнее внесение изменений в договор и во взаимоот√амбаров ё. —. √ражданское право. ¬ещное право. - —ѕб., 1998. —. 65.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ношени€ сторон договора по результатам переоценки, законодательно не урегулированы.

ќтветственность доверительного управл€ющего наступает в случае, если он не про€вил Ђдолжной заботливости об интересах выгодоприобретател€ или учредител€ управлени€ї21. ѕри этом он должен возместить выгодоприобретателю упущенную выгоду за врем€ доверительного управлени€ имуществом, а учредителю управлени€ -убытки, причиненные утратой или повреждением имущества (с учетом естественного износа), а также упущенную выгоду.

‘актически доверительный управл€ющий несет ответственность только в том случае, если не докажет, что убытки возникли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретател€ или учредител€ управлени€. ¬о всех остальных случа€х долги по об€зательствам, возникшим в св€зи с доверительным управлением имуществом, погашаютс€ за счет этого имущества, и только при его недостаточности взыскание может быть обращено на имущество доверительного управл€ющего.  роме того, √  –‘ оговаривает право учредител€ управлени€ потребовать от доверительного управл€ющего возместить убытки в случае превышени€ последним полномочий, предоставленных ему договором.

ѕравоотношени€ между собственником и управл€ющим прописаны только в √  –‘, где содержатс€ лишь общие положени€. ¬ результате сохран€етс€ возможность одностороннего отказа от договора учредителем управлени€ и невозможность одностороннего отказа доверительного управл€ющего. ”правл€ющий не может распор€жатьс€ доверенным имуществом, за исключением случаев, предусмотренных договором.

ƒоверительный управл€ющий имеет право на вознаграждение и возмещение расходов, произведенных им при доверительном управлении22. ѕор€док возмещени€ расходов или выплат вознаграждени€ √  –‘ не определ€ет. ƒоверительным управл€ющим экономически выгодно работать, когда размер вознаграждени€ не ниже рентабельности основного производства доверительного управл€ющего или нормы прибыли, характерной дл€ данного региона или отрасли. ѕри организации учета доходов от управлени€ объектом недвижимости доверительный управл€ющий об€зан раздел€ть прибыль выгодоприобретател€ и вознаграждение собственника.

√осударственные (муниципальные) объекты недвижимости передаютс€ в доверительное управление частным управл€ющим компани€м в соответствии с законом субъекта ‘едерации - собственника объектов недвижимости23. ¬ этом законе: сформулированы цели и задачи доверительного управлени€, а также система принципов доверительного управлени€; прописаны пор€док и услови€ передачи объектов недвижимости; сформирован исчерпывающий перечень случаев, предоставление объектов целевым назначением; установлены особенности доверительного управлени€ отдельными видами объектов недвижимости, Ќапример, в —анкт-ѕетербурге действует «акон Ђќ доверительном управлении имуществом —анкт-ѕетербургаї от 30.05.2004 г. є 334-51.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) пор€док аккредитации фирм, претендующих на доверительное управление государственными объектами недвижимости, требовани€ к деловой репутации доверительных управл€ющих; об€зательное страхование. –азмер и форма вознаграждени€ доверительного управл€ющего требуют особой €сности и прозрачности.

јльтернативы доверительному управлению, когда речь идет о здани€х, которые исторически использовались разными организаци€ми под различные цели, нет. ¬о-первых, только при ƒ” реализуетс€ объектный принцип финансировани€: здание живет исход€ из собственных доходов и не требует дотаций из бюджета. —ам управл€ющий, как правило, инвестирует в развитие объекта, но никогда не претендует на долю собственности. Ёто в принципе невозможно по услови€м договора. ¬о-вторых, у здани€ по€вл€етс€ хоз€ин. ѕричем он нужен не только дл€ улучшени€ условий обитани€ арендаторов, но и дл€ обеспечени€ их элементарной безопасности. ¬-третьих, только профессиональный менеджмент позвол€ет объекту развиватьс€ не хаотично, а в соответствии с вн€тной и долгосрочной концепцией.

ƒоверительный управл€ющий об€зан:

- управл€ть объектом недвижимости в интересах учредител€ (выгодоприобретател€), т. е. надлежащим образом осуществл€ть правомочи€ владени€ и пользовани€ имуществом, а в случае, предусмотренном договором, - правомочи€ распор€жени€;

- указывать в договорах и иных документах внешнего действи€ тот факт, что он действует именно в качестве доверительного управл€ющего;

- предоставл€ть учредителю управлени€ достоверный, грамотный, надлежащим образом оформленный отчет о своей де€тельности и пр.;

- своевременно предоставл€ть выгодоприобретателю положенные ему выгоды от управлени€;

- выполн€ть об€занности, св€занные с правомочи€ми пользовани€, владени€ и распор€жени€ объектом недвижимости (вести законную предпринимательскую де€тельность) и с Ђбременем содержани€ имуществаї.

”чредитель управлени€ должен:

- предоставл€ть доверительному управл€ющему необходимую информацию и документацию;

- предупреждать доверительного управл€ющего о любых обременени€х передаваемого объекта недвижимости, в том числе о том, что передаваемый объект обременен залогом;

- своевременно отвечать на запросы доверительного управл€ющего о существе интересов учредител€ и выгодопреобретател€, об ограничени€х прав собственности учредител€;

- своевременно выплачивать доверительному управл€ющему причитающеес€ ему вознаграждение;

- своевременно принимать от управл€ющего отчеты.

ѕри проведении конкурсов на право доверительного управлени€ нежилыми здани€ми, принадлежащими —анкт-ѕетербургу, сформировали основной критеCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) рий передачи объектов недвижимости частным управл€ющим компани€м размер гарантированного дохода бюджета на весь срок ƒ”.

ѕри этом отсчет начинаетс€ от суммы, которую объект недвижимости приносил в бюджет до конкурса.

»сход€ из аксиомы - только профессиональный менеджмент позволит объекту развиватьс€ не хаотично, а в соответствии с вн€тной и долгосрочной концепцией - требовани€ к управл€ющим компани€м сформированы достаточно четко: это опыт работы в сфере доверительного управлени€ или эксплуатации недвижимости, отсутствие долгов перед бюджетом.

¬ —анкт-ѕетербурге сегодн€ имеетс€ более 30 компаний, которые подход€т под критерии, позвол€ющие работать с государственными объектами недвижимости.

¬ыгодоприобретатель не имеет об€занностей по договору доверительного управлени€, но имеет право на получение выгод от управлени€ объектом недвижимости. ƒоверительный управл€ющий может исполнить свое об€зательство перед выгодоприобретателем путем внесени€ долга в депозит.

ƒоверительное управление предпри€тием имеет свои особенности. ѕредпри€тие €вл€етс€ комплексом имущества, включающим имущественные права и об€занности, следующие из коллективного и индивидуальных трудовых договоров. ѕри передаче в доверительное управление предпри€ти€ как имущественного комплекса по закону передаетс€ только имущество, но неизбежно встает вопрос о судьбе существующего на момент передачи коллектива сотрудников. Ётот вопрос должен быть специально оговорен собственником и управл€ющим, где будут решены все организационные и личные моменты, св€занные с управлением персоналом.

ƒоговор доверительного управлени€ имуществом филиала с директором филиала, который наделен трудовой правосубъектностью, но не наделен статусом руководител€ юридического лица, действующего без доверенности от имени юридического лица, может быть заключен, но тогда будет нарушен принцип единоначали€ администрации - один из самых непреложных в производственной структуре. «аключение гражданско-правового договора с профессиональным доверительным управл€ющим имуществом филиала устанавливает его самосто€тельность и полную имущественную ответственность за все его имущество и по всем долгам.

≈сли руководитель организации управл€ет ее имуществом, статус такого руководител€, не €вл€ющегос€ предпринимателем, относитс€ к наемному труду. ƒоверительный управл€ющий Ч это всегда индивидуальный предприниматель24, действующий от своего имени; этим он отличаетс€ от субъекта трудового права. –азница между статусами директора и доверительного управл€ющего (самосто€тельного субъекта рынка) заключаетс€ в том, что доверительное управление имуществом рассматриваетс€ с позиций единства и взаимосв€зи ƒейству€ в качестве индивидуального предпринимател€ без государственной регистрации, доверительный управл€ющий рискует понести уголовную ответственность в соответствии со Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) двух экономических функций - Ђфункции собственностиї и Ђфункции эффективного управлени€ капиталомї, в то врем€ как директор €вл€етс€ представителем собственника, т. е. управление отделено от собственности.

¬ современных российских услови€х работа управл€ющих не регулируетс€ федеральным законодательством и не подлежит лицензированию, поэтому система управлени€ объектами недвижимости формируетс€ на основании стандартов Ќациональной ассоциации управл€ющих недвижимостью –‘ (в насто€щее врем€ - ћежрегиональна€ ассоциаци€ управл€ющих недвижимостью) —“ќ Ќј”Ќ Ѕ-01-96 и  одекса профессиональной этики управл€ющих недвижимостью. ѕетербургские специалисты из √ильдии управл€ющих и девелоперов (√”ƒ) и –егиональной общественной организации Ђ”правл€ющие недвижимостьюї (–ќ”Ќ) разработали проект профстандартов. ќн включает определение пон€ти€ Ђуправл€ющийї, подробное описание их функций, уровень квалификационных требований. —тандарты были одобрены –оссийской гильдией риелторов (–√–).

 лючевым элементом этой системы €вл€етс€ принцип приоритета привлечени€ в качестве управл€ющих недвижимостью юридических лиц, имеющих в штате аттестованных специалистов, а также опыт соответствующей де€тельности и высокую деловую репутацию.

 омпании - лидеры на рынке управлени€ недвижимостью развивают новую услугу - мониторинг стоимости активов клиента, наход€щихс€ в управлении.

ќбъекты недвижимости, принадлежащие юридическим и физическим лицам, могут быть переданы в доверительное управление (за исключением объектов, принадлежащих унитарным государственным, муниципальным и казенным предпри€ти€м). ≈диноличный доверительный управл€ющий объектом недвижимости €вл€етс€ индивидуальным предпринимателем.

ќрганизаторами √ильдии управл€ющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости выступили компании ЂЅекарї, ЂVMB -“растї, Ђѕитерї и ЂStanley Propertyї. ќбщественна€ организаци€ объедин€ет в своих р€дах только юридических лиц. „ленство в √ильдии может быть как действительным, так и ассоциированным. ƒействительное членство предусмотрено дл€ независимых профессиональных управл€ющих компаний, специализирующихс€ на управлении, продаже, инвестировании и развитии объектов коммерческой и промышленной недвижимости. јссоциированное членство предусмотрено дл€ организаций, €вл€ющихс€ партнерами управл€ющих компаний (консалтинговых фирм, риелторских и строительных компаний, архитектурных мастерских и др.).

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com)

“≈ќ–≈“»„≈— »≈ ѕ–≈ƒѕќ—џЋ » ”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»я

ќЅЏ≈ “јћ»  ќћћ≈–„≈— ќ… Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

2.1. —истемный подход в управлении имущественным комплексом “еоретической основой управлени€ имущественным комплексом €вл€ютс€ совокупность системных школ и направлений, среди них: обща€ теори€ систем, кибернетика, функциональна€ теори€ организации, системный анализ, синергетика.

ќбща€ теори€ систем определ€ет пон€тие системы, как целое, составленное из взаимосв€занных частей, плотность св€зей внутри которой превышают плотность св€зей с окружающей средой. ќтдельно вз€тые объекты недвижимости представл€ют собой технические системы, однако рассмотренные, как объекты собственности и управлени€, они приобретают черты бихевиоральных (имеющих поведение) систем.

 ибернетический подход предполагает выделение управл€ющего блока и управл€емого, между которыми существуют пр€ма€ и обратна€ св€зи. —огласно функциональной теории организации целое развиваетс€ тем успешнее, чем активнее обособленные его части содействуют достижению общих результатов.

—инергетический подход развивает ранее перечисленные подходы. ≈го можно сформулировать как целое не равное арифметической сумме частей.

—инергетика подробнее, чем другие системные направлени€ рассматривает эволюцию системы и различные катаклизмы, которые могут произойти с ней.

 омплексное использование различных направлений системного подхода позвол€ет более досконально исследовать и спроектировать усовершенствованный механизм функционировани€ системы.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) — точки зрени€ абстрактно-теоретической имущественный комплекс представл€ет собой технические, или искусственно созданные физические системы (здание, комплекс, инженерные сооружени€).

» это было бы справедливо при их проектировании, строительстве, технической эксплуатации, реконструкции и ликвидации. ќднако в современном обществе бесхозных объектов недвижимости практически нет.

¬о всем их жизненном цикле действуют люди и целые коллективы, играющие различные роли: собственники, инвесторы, управл€ющие, арендаторы, эксплуатирующие организации и контролирующие органы. “аким образом имущественный комплекс входит в состав более общей социо-технической.

¬ услови€х утвердившегос€ в –оссии рыночного механизма рассмотрение объектов недвижимости вместе со всеми причастными к их жизненному циклу субъектами становитс€ объективно необходимым.

—ледует отметить, что рынок недвижимости, сформировавшейс€ в стране и ее регионах, существенно отличаетс€ от других рынков более сложными услови€ми проведени€ сделок, значительными затратами на их осуществление. “ак, велики трансакционные издержки при заключении сделок. Ёто затраты на поиск информации о рыночной ситуации, ведение переговоров, оценку имущества и др.

–ынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаютс€ права на собственность и св€занные с ней интересы, устанавливаютс€ цены и распредел€етс€ пространство между различными конкурирующими вариантами землепользовани€.

ѕо функциональному назначению объектов рынок недвижимости подраздел€етс€ на три основные составл€ющие (рис.2.1):

- рынок земли (земельных участков);

–џЌќ  Ќ≈ƒ¬»∆»ћќ—“»

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) –ис. 2.1. —труктурные составл€ющие рынка недвижимости ’от€ период развити€ рынка недвижимости в –оссии еще невелик, но сегодн€ этот рынок имеет все традиционные составл€ющие: рынок земельных участков (в определенной, ограниченной мере), рынок жиль€, рынок нежилых помещений, рынок недвижимости в стройиндустрии, промышленности стройматериалов и объектов недвижимости самих строительных организаций и предпри€тий.

ѕо данным на 01.01.2006 года26, нежилой фонд ѕетербурга - это 70 819, тыс. кв.м (см. табл. 2.1). ѕочти 89% площадей (62 855,0 тыс. кв.м) Ч отдельно сто€щие здани€, 7964,6 тыс. кв.м приходитс€ на нежилые помещени€, встроенные в жилые дома. ¬ городе насчитываетс€ 38 290 нежилых зданий. —татистические данные уточн€ютс€ год от года в св€зи с высокими темпами коммерческого строительства и инвентаризацией существующих строений. ѕрежде всего, это недвижимость промышленных предпри€тий. ќднако структура нежилого фонда несбалансированна: на долю собственно доходной недвижимости приходитс€ меньша€ часть объектов, и они крайне неравномерно распределены в городской черте. ¬ течение последних лет на окраинах достаточно активно возвод€тс€ коммерческие объекты (прежде всего торгово-развлекательные –аспределение нежилого фонда по типам строений Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) Ќаиболее ликвидный товар на рынке коммерческой недвижимости - встроенные нежилые помещени€. 17,4% всех Ђвстроекї расположены в ÷ентральном районе, 8,9% - в јдмиралтейском.

¬сего на долю центра (÷ентральный, јдмиралтейский, ¬асиле-островский и ѕетроградский районы) приходитс€ 42,5% всех встроенных помещений, что в значительной степени определ€ет рыночный потенциал этих зон. –азвитию рынка коммерческой недвижимости на окраинах преп€тствует отсутствие ликвидного товара. ќднако, как уже сказано выше, ситуаци€ мен€етс€ благодар€ усили€м застройщиков. «а три года в динамично развивающемс€ и густонаселенном ѕриморском районе площадь встроенных нежилых помещений увеличилась с 341 тыс. кв.м до 538 тыс. кв.м, достигнув 6,8% в общегородском объеме.

—реди отдельно сто€щих нежилых зданий (таблица 2.1.) преобладают производственные (31,3% площадей) и учрежденческие (13,3%).

¬ структуре городского нежилого фонда (таблица 2.2.) на долю торговых объектов (отдельных зданий и встроенных помещений) приходитс€ лишь 6,4% площадей. ѕроизводственной недвижимости в четыре с лишним раза больше ѕлощадь объектов общепита составл€ет 1,3% от общегородских показателей.

ќчевидно, что в ближайшие годы ситуаци€ изменитс€ под воздействием насто€щего бума строительства крупных торговых и офисных центров, который сейчас происходит в городе. —амыми промышленными районами ѕетербурга (по количеству площадей, зан€тых под производство) €вл€ютс€  олпинский и ¬ыборгский. Ќа третьем месте -  ировский.

—труктура нежилого фонда по функциональному назначению Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ¬ ѕетербурге 5453 нежилых строени€ наход€тс€ в неудовлетворительном или ветхом техническом состо€нии. Ќа долю такого нежилого фонда приходитс€ 13,4% площадей, или 8413,6 тыс€ч кв.м. ÷ифра огромна€, особенно если учесть, что площадь всей торговой недвижимости ѕетербурга почти вдвое меньше, чем площадь аварийного нежилого фонда. Ќеудовлетворительное состо€ние многих потенциально привлекательных дл€ бизнеса нежилых зданий усугубл€ет дефицит ликвидных объектов27.

 атегории пользователей нежилого фонда таментов правительства —ѕб стной собственности “аблица 2.3. показывает распределение нежилого фонда по категори€м пользователей. ¬ частной собственности или в собственности акционерных обществ наход€тс€ 6138 нежилых строений. ƒол€ частного нежилого фонда в его общей структуре составл€ет 20,0% площадей. ќсновные пользователи нежилого фонда в ѕетербурге -федеральные госучреждени€ и предпри€ти€ (17 882 здани€ общей площадью 30 452,5 тыс. кв.м).

¬ насто€щее врем€ аренда нежилых помещений (коммерческой недвижимости) - один из самых распространенных договоров гражданско-правового характера, примен€емых в хоз€йственной де€тельности различными предпри€ти€ми, коммерческими структурами, различными учреждени€ми и индивидуѕо данным √”ѕ Ђ√”»ќЌї

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) альными предпринимател€ми, что и послужило основанием рассмотрени€ данной темы в насто€щей работе.

ќчень часто отдельному субъекту невыгодно приобретение недвижимости, потому что на долгое врем€ омертвл€ютс€ затраченные на это средства. ƒл€ общества в целом это невыгодно, потому что на то врем€, когда имущество не используетс€, оно фактически исключаетс€ из сферы хоз€йственной де€тельности, поэтому приходитс€ производить определенные вещи в большем количестве, чем нужно. ќни морально устаревают задолго до их полного износа, а на хранение и содержание в надлежащем состо€нии требуютс€ значительные средства. »ногда дл€ утилизации такого имущества также приходитс€ производить большие расходы. ”довлетворение потребностей в таком имуществе осуществл€етс€ посредством аренды. ћногие бизнесмены не имеют достаточно средств, чтобы приобрести в собственность, интересующую их недвижимость, и поэтому вынуждены арендовать ее.

—дача коммерческой недвижимости в аренду привлекательна и дл€ собственника имущества. ќна обеспечивает ему возможность наиболее эффективно использовать имущество и получать определенную экономическую выгоду даже тогда, когда он по каким-либо причинам сам не может эксплуатировать имущество. »ногда только сдача имущества в аренду обеспечивает собственнику возможность извлекать из него выгоду. »менно поэтому сейчас на рынке коммерческой присутствуют участники, дл€ которых сдача в аренду €вл€етс€ главным источником дохода и их основной де€тельностью. »менно в насто€щее врем€ этот бизнес становитс€ высокодоходным, формируетс€ целый рынок аренды нежилых помещений (коммерческой недвижимости).

ƒо начала 90-х годов собственность на недвижимость в промышленности и в других сферах народного хоз€йства имела две формы: общегосударственную и собственность общественных организаций и кооперативов.

ѕроцесс приватизации предпри€тий –оссии способствовал по€влению класса собственников нежилых помещений. ¬ первую очередь, в процесс приватизации включились магазины, предпри€ти€ бытового обслуживани€ и другие Ђобъекты малой приватизацииї. ¬ стоимости этих объектов большую часть составл€ла цена помещений и зданий. ј денег на их выкуп у трудового коллектива к моменту приватизации, как правило, не было. ѕоэтому мала€ приватизаци€ фактически означала аренду помещений трудовыми коллективами на длительный срок (до лет) с правом выкупа. ¬ течение первых двух лет приватизации (с 1992 г.) нежилые помещени€ предлагались в основном дл€ аренды. ќднако постепенно число собственников нежилых помещений стало увеличиватьс€; соответственно росло предложение нежилых помещений на продажу. ¬след за помещени€ми торговли и бытового обслуживани€ к процессу приватизации постепенно подключились государственные учреждени€ (Ќ»», проектные институты, учебные заведени€ и т.д.) и промышленные предпри€ти€, которые, выкупив недвижимость в собственность, также получили возможность продавать или сдавать в аренду свои помещени€ различным структурам.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) “аким образом, сформировалс€ вторичный рынок нежилых помещений, на котором предлагаютс€ объекты, перешедшие в частную собственность в ходе приватизации предпри€тий.

— 1991 г. в ћоскве, а позже и в —анкт-ѕетербурге активно развернулось строительство новых зданий преимущественно офисного назначени€. Ѕольшое развитие получила капитальна€ реконструкци€ особн€ков либо домов старой застройки в ÷ентре города под современные офисные помещени€. ¬ результате в крупных городах –оссии начало формироватьс€ предложение аренды офисов в специализированных бизнес центрах и офисных здани€х, которые обычно соответствовали западным стандартам.

  1997 г. в результате завершени€ первого (чекового) этапа приватизации и продолжающейс€ Ђденежнойї приватизации больша€ часть государственного имущества перешла в собственность вновь образованных акционерных обществ и товариществ. ќбща€ стоимость приватизированного имущества в –оссии оценивалась примерно в 1,5 триллиона рублей в ценах 1990 года. ѕри этом реальную ценность во многих случа€х имела лишь недвижимость (здани€, сооружени€ и земл€), а устаревшее оборудование требовало замены и имело минимальную рыночную стоимость.

Ѕольшинство предпри€тий в услови€х рынка нуждаетс€ в существенной модернизации, дл€ которой необходимы значительные средства. ѕервоначально предполагалось, что они будут привлекатьс€ новыми собственника через рынок ценных бумаг. ќднако практика показала, что этот путь дл€ многих предпри€тий оказалс€ нереальным. –ынок акций развивалс€ очень медленно. ѕредпри€ти€ часто не могли выпустить и разместить свои акции, чтобы привлечь дополнительные средства дл€ развити€ производства. —итуаци€ усугубилась после известных скандалов с акци€ми јќ Ђћћћї и другими аналогичными компани€ми, а в августе 1998 г. - и с государственными ценными бумагами. ¬ сложившихс€ услови€х гораздо реальнее было (и остаетс€) получить банковский кредит под залог недвижимости, либо продать часть объектов, ставших избыточными в результате модернизации. ј дл€ текущего поддержани€ жизнеспособности предпри€ти€ и повышени€ доходов акционеров с успехом может использоватьс€ сдача недвижимости в аренду, что часто и наблюдаетс€ на практике.

ѕройд€ через приватизацию, либо выкупив у государства арендованное имущество, коммерческие организации уже могут самосто€тельно распор€жатьс€ принадлежащими им объектами недвижимости. ¬веденные при приватизации ограничени€ по ее использованию, как правило, устанавливались на сроки от одного до трех лет. ¬о многих случа€х эти сроки к 1998 г. уже истекли или заканчивались, что также способствовало развитию этого рынка.

—пецифика рынка недвижимости приводит к тому, что нар€ду с об€зательными субъектами любого рынка - продавцом и покупателем на нем оперируют также государство (контролирующие органы, органы гос. регистрации, органы по управлению гос. имуществом и т.д.) и, как правило, профессиональные посредники: риелтеры, оценщики, ипотечные кредиторы и другие.

Create PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) ”частие государства в процессах купли-продажи объектов недвижимости при регистрации каждой сделки и при лицензировании основных профессиональных субъектов делает этот рынок более контролируемым.

–ынок недвижимости - это подсистема общего рынка, св€занна€ с оборотом прав на объекты недвижимости.

–ынок недвижимости важна€ часть любой рыночной экономики. ѕо некоторым оценкам на недвижимость приходитс€ более 50% мирового богатства. ¬ насто€щее врем€ этот факт осознан и в –оссии: в классификаторе отраслей народного хоз€йства –оссийской ‘едерации Ђоперации с недвижимым имуществомї выделены в самосто€тельную сферу де€тельности.

 ак правило, перед руководством коммерческой организации, выход€щей на рынок недвижимости, сто€т следующие проблемы:

- оценка объектов недвижимости и возможностей их использовани€ с целью привлечени€ денежных средств на развитие бизнеса;

- подготовка необходимых документов, подтверждающих права организации на распор€жение объектами недвижимости;

- подготовка коммерческого предложени€ или бизнес-плана;

- реклама и поиск партнеров, оценка их надежности;

- защита от возможных пос€гательств со стороны преступных группировок;

- установление плодотворных контактов с государственными структурами, контролирующими подобные сделки;

- проведение переговоров и согласование условий сделки;

- оформление всей необходимой документации по сделке и ее регистраци€ в установленном пор€дке;

- контроль реализации сделки и обеспечение выполнени€ условий сделки.

ќсновное свойство объектов недвижимости - неподвижность -приводит к индивидуальному характеру любого объекта недвижимости. ƒаже здани€, построенные одновременно, по одному проекту и с равным качеством выполнени€ работ (например типовые), но расположенные в разных местах, обычно имеют различные полезности. Ёто приводит к формированию индивидуальных цен на объекты недвижимости. ƒл€ них практически не используетс€ продажа по образцам и биржева€ торговл€.

Ќедвижимость - это товар, который значительно медленнее других товаров тер€ет свои потребительские качества в процессе эксплуатации. Ёто делает его жизнь на рынке очень продолжительной, и позвол€ет использовать недвижимость не только дл€ удовлетворени€ личных потребностей, но и дл€ получени€ дохода или прибыли. »звлечение прибыли может осуществл€тьс€ либо путем использовани€ недвижимости собственником в своем бизнесе, либо - через сдачу ее в аренду, а также через последующую перепродажу. ¬ложени€ в недвижимость также могут рассматриватьс€ как средство спасени€ капитала от инфл€ции. “орговл€ недвижимостью часто св€зана с получением и/или предоставлением кредитов и ипотекой. ѕоэтому рынок недвижимости тесно св€зан с рынком капитала и финансовым рынком.

Ќедвижимость как товар жестко св€зана с местом реализации. ѕоэтому рынок недвижимости менее других подвержен вли€нию импорта и экспорта. ќбCreate PDF files without this message by purchasing novaPDF printer (http://www.novapdf.com) щероссийский рынок недвижимости, в большей степени, чем по другим товарам, распадаетс€ на относительно изолированные региональные рынки.

Ќар€ду с куплей Ч продажей дл€ рынка недвижимости характерно значительное развитие арендных отношений. ћногие объекты (например, склады) редко продаютс€, но часто сдаютс€ в аренду. ѕри совершении сделки с недвижимостью она физически не перемещаетс€ в пространстве от одного владельца к другому (как это происходит с движимыми вещами), а переход€т только определенные права на нее. “аким образом, объектом сделки €вл€етс€ определенный пакет прав; он же и объект ценообразовани€. ќбычно это права собственности или права аренды, как правило, с определенными ограничени€ми, например, по возможным направлени€м использовани€. Ќо возможны и некоторые вариации вокруг этих основных вариантов, например, сервитуты. –ынки купли-продажи и аренды недвижимости взаимодействуют, но относительно самосто€тельны.

ƒоли рынка распредел€ютс€ между различными арендодател€ми следующим образом (таблица 2.4.).

“радиционно рынок коммерческой недвижимости включает в себ€ следующие сегменты: торговой, офисной и складской недвижимости. ѕри этом торгова€ недвижимость - это помещени€, используемые как под магазины, так и под различные виды услуг: общественного питани€, бытовых, спортивных, развлекательных и т.д. ¬ более широком смысле коммерческа€ недвижимость включает еще гостиницы, апартаменты и паркинги.



Pages:     || 2 | 3 |


ѕохожие работы:

Ђ‘≈ƒ≈–јЋ№Ќќ≈†ј√≈Ќ“—“¬ќ†ѕќ†ќЅ–ј«ќ¬јЌ»ё† † ”ральский†государственный†экономический†университет† † † † † † † ‘.†я.†Ћеготин† Ё ќЌќћ» ќ†  »Ѕ≈–Ќ≈“»„≈— јя† ѕ–»–ќƒј†«ј“–ј“† † † † † † † † † † † † ≈катеринбург† 2008† ‘≈ƒ≈–јЋ№Ќќ≈ ј√≈Ќ“—“¬ќ ѕќ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»ё ”ральский государственный экономический университет ‘. я. Ћеготин Ё ќЌќћ» ќ- »Ѕ≈–Ќ≈“»„≈— јя ѕ–»–ќƒј «ј“–ј“ ≈катеринбург ”ƒ  ЅЅ  65.290- Ћ –ецензенты:  афедра финансов и бухгалтерского учета ”ральского филиала...ї

Ђ‘едеральное государственное бюджетное учреждение науки —еверо-ќсетинский институт гуманитарных и социальных исследований им. ¬.». јбаева ¬Ќ÷ –јЌ и ѕравительства –—ќЦј ».“. ÷ориева Ќј” ј » ќЅ–ј«ќ¬јЌ»≈ ¬  ”Ћ№“”–Ќќћ ѕ–ќ—“–јЌ—“¬≈ —≈¬≈–Ќќ… ќ—≈“»» (втора€ половина 1940-х Ц перва€ половина 1980-х гг.) ¬ладикавказ 2012 ЅЅ  72.4(2 –ос.—ев)Ц7 ѕечатаетс€ по решению ”ченого совета —ќ»√—» ÷ 81 ÷ 81 ÷ориева ».“. Ќаука и образование в культурном пространстве —еверной ќсетии (втора€ половина 1940-х Ц перва€...ї

Ђ2300 ”ƒ  517.977.5 –ј«–џ¬Ќџ≈ –≈Ў≈Ќ»я «јƒј„ ќѕ“»ћјЋ№Ќќ√ќ ”ѕ–ј¬Ћ≈Ќ»я. »“≈–ј÷»ќЌЌџ… ћ≈“ќƒ ќѕ“»ћ»«ј÷»» ¬.‘.  ротов »нститут проблем управлени€ им. ¬.ј. “рапезникова –јЌ –осси€, 117997, ћосква, ѕрофсоюзна€ ул., 65 E-mail: vfkrotov@ipu.ru ќ.¬. ћоржин »нститут проблем управлени€ им. ¬.ј. “рапезникова –јЌ –осси€, 117997, ћосква, ѕрофсоюзна€ ул., 65 E-mail: morzhin.oleg@yandex.ru ≈.ј. “рушкова »нститут проблем управлени€ им. ¬.ј. “рапезникова –јЌ –осси€, 117997, ћосква, ѕрофсоюзна€ ул., E-mail:...ї

Ђћинистерство культуры, по делам национальностей, информационной политики и архивного дела „увашской –еспублики Ќациональна€ библиотека „увашской –еспублики ќтдел комплектовани€ и обработки литературы ѕанорама „увашии: бюллетень новых поступлений местного об€зательного экземпл€ра за март 2008 года „ебоксары 2008 1 ѕанорама „увашии - бюллетень новых поступлений местного об€зательного экземпл€ра, включает документы за 2003-2008 гг., поступившие в Ќациональную библиотеку „увашской –еспублики в...ї

Ђ“≈ќ–≈“»„≈— »≈ » ѕ–ј “»„≈— »≈ ј—ѕ≈ “џ “≈ѕЋќ‘»«»„≈— »’ »«ћ≈–≈Ќ»… —.¬. ѕономарев, —.¬. ћищенко, ј.√. ƒивин “≈ќ–≈“»„≈— »≈ » ѕ–ј “»„≈— »≈ ј—ѕ≈ “џ “≈ѕЋќ‘»«»„≈— »’ »«ћ≈–≈Ќ»… 2 2 »«ƒј“≈Ћ№—“¬ќ “√“” ћинистерство образовани€ и науки –оссийской ‘едерации √осударственное образовательное учреждение высшего профессионального образовани€ “амбовский государственный технический университет —.¬. ѕономарев, —.¬. ћищенко, ј.√. ƒивин “≈ќ–≈“»„≈— »≈ » ѕ–ј “»„≈— »≈ ј—ѕ≈ “џ “≈ѕЋќ‘»«»„≈— »’ »«ћ≈–≈Ќ»…  нига ћонографи€...ї

Ђќ—Ќќ¬џ ќѕ“»ћјЋ№Ќќ√ќ ”’ќƒј «ј Ќ≈ƒќЌќЎ≈ЌЌџћ» ƒ≈“№ћ» ¬ ”—Ћќ¬»я’ ќ“ƒ≈Ћ≈Ќ»я –≈јЌ»ћј÷»» » »Ќ“≈Ќ—»¬Ќќ… “≈–јѕ»» ѕќƒ –≈ƒј ÷»≈… ѕ–ќ‘≈——ќ–ј ¬.ј. –ќћјЌ≈Ќ ќ ќ—Ќќ¬џ ќѕ“»ћјЋ№Ќќ√ќ ”’ќƒј «ј Ќ≈ƒќЌќЎ≈ЌЌџћ» ƒ≈“№ћ» ¬ ”—Ћќ¬»я’ ќ“ƒ≈Ћ≈Ќ»я –≈јЌ»ћј÷»» » »Ќ“≈Ќ—»¬Ќќ… “≈–јѕ»» ѕод редакцией профессора ¬.ј. –оманенко. ѕосв€щаетс€ нашему учителю профессору “юриной Ќаталье —ергеевне. „ел€бинск, 2008 г. ”ƒ  616 053.32 081.211 039.35/. 036.882 08 ЅЅ  57. ќ ќсновы оптимального ухода за недоношенными детьми в услови€х отделени€...ї

Ђ¬.ё.  удр€вцев, Ѕ.». √ерасимов Ё ќЌќћ»„≈— »… јЌјЋ»« “ќѕЋ»¬Ќќ-ЁЌ≈–√≈“»„≈— ќ√ќ  ќћѕЋ≈ —ј (Ќј ѕ–»ћ≈–≈ “јћЅќ¬— ќ… ќЅЋј—“») Ќаучное издание  ”ƒ–я¬÷≈¬ ¬адим ёрьевич, √≈–ј—»ћќ¬ Ѕорис »ванович Ё ќЌќћ»„≈— »… јЌјЋ»« “ќѕЋ»¬Ќќ-ЁЌ≈–√≈“»„≈— ќ√ќ  ќћѕЋ≈ —ј (Ќј ѕ–»ћ≈–≈ “јћЅќ¬— ќ… ќЅЋј—“») ћонографи€ –едактор «.√. „ ер нов а  омпьютерное макетирование «.√. „ерново й ѕодписано в печать 07.07.2005. ‘ормат 60 84 / 16. Ѕумага офсетна€. ѕечать офсетна€. √арнитура “imes New Roman. ќбъем: 5,22 усл. печ. л.; 5,2...ї

Ђ—ќ¬–≈ћ≈ЌЌјя √”ћјЌ»“ј–Ќјя ј јƒ≈ћ»я »Ќ—“»“”“ ћ≈∆ƒ”Ќј–ќƒЌќ… “ќ–√ќ¬Ћ» » ѕ–ј¬ј ћ.‘. —≈ ј„ ѕ—»’»„≈— јя ”—“ќ…„»¬ќ—“№ „≈Ћќ¬≈ ј ћонографи€ ћосква 2013 ”ƒ  159.9 ЅЅ  88.52 —екач ћ.‘. ѕсихическа€ устойчивость человека: ћонографи€. Ц ћ.: јѕ иѕѕ–ќ, 2013. Ц 356 с. –ецензенты:  андыбович —ергей Ћьвович, «аслуженный де€тель науки –‘, лауреат премии ѕравительства –‘ в области образовани€, лауреат премии ѕравительства –‘ в области науки и техники, лауреат √осударственной премии –‘ им. ћаршала —оветского —оюза...ї

Ђ¬.ћ. ‘окин “≈ѕЋќ√≈Ќ≈–ј“ќ–џ  ќ“≈Ћ№Ќџ’ ћќ— ¬ј »«ƒј“≈Ћ№—“¬ќ ћјЎ»Ќќ—“–ќ≈Ќ»≈-1 2005 ¬.ћ. ‘окин “≈ѕЋќ√≈Ќ≈–ј“ќ–џ  ќ“≈Ћ№Ќџ’ ћќ— ¬ј »«ƒј“≈Ћ№—“¬ќ ћјЎ»Ќќ—“–ќ≈Ќ»≈-1 2005 ”ƒ  621.182 ЅЅ  31.361 ‘75 –ецензент ƒоктор технических наук, профессор ¬олгоградского государственного технического университета ¬.». »гонин ‘окин ¬.ћ. ‘75 “еплогенераторы котельных. ћ.: »здательство ћашиностроение-1, 2005. 160 с. –ассмотрены вопросы устройства и работы паровых и водогрейных теплогенераторов. ѕриведен обзор топочных и...ї

ЂјЌјЋ»« “≈ќ–»» » ѕ–ј “» » –≈‘ќ–ћ»–ќ¬јЌ»я ∆»Ћ»ўЌќ- ќћћ”ЌјЋ№Ќќ√ќ  ќћѕЋ≈ —ј –ќ——»»  .Ќ. —авин јЌјЋ»« “≈ќ–»» » ѕ–ј “» » –≈‘ќ–ћ»–ќ¬јЌ»я ∆»Ћ»ўЌќ- ќћћ”ЌјЋ№Ќќ√ќ  ќћѕЋ≈ —ј –ќ——»» »«ƒј“≈Ћ№—“¬ќ “√“” ћинистерство образовани€ и науки –оссийской ‘едерации √осударственное образовательное учреждение высшего профессионального образовани€ “амбовский государственный технический университет »нститут Ёкономика и управление производствами Ќѕ “амбовска€ городска€ жилищна€ палата  .Ќ. —авин јЌјЋ»« “≈ќ–»» » ѕ–ј “» »...ї

ЂЅр€нский государственный университет имени академика ». √. ѕетровского  алужский государственный университет им.  . Ё. ÷иолковского »нститут управлени€, бизнеса и технологий —реднерусский научный центр —анкт-ѕетербургского отделени€ ћеждународной академии наук высшей школы јракел€н —. ј.,  рутиков ¬.  ., «айцев ё. ¬. ћалый бизнес в региональном инновационном процессе  алуга 2012 ”ƒ  334.012.64:332.1 ЅЅ  65.292 ј79 –ецензенты: ћерзлов ј. ¬., доктор экономических наук, профессор ѕтускин ј. —.,...ї

Ђ”ƒ  616. 89-07-085.21: 614.8 Ѕ Ѕ   56.14 » 231 –ецензенты: зав. кафедрой психиатрии, наркологии и психотерапии с курсом психиатрии, наркологии и психотерапии ‘”¬ ¬ол√ћ”, д-р мед. наук, профессор Ќ. я. ќруджев; зав. кафедрой неврологии ¬ол√ћ”, д-р мед. наук, профессор ¬. ј. –ыбак ѕечатаетс€ по решению ÷ентрального методического совета ¬олгоградского государственного медицинского университета »ванчук, Ё. √. и др. ќсобенности психических и когнитивных расстройств у ликвидаторов »231 последствий...ї

Ђћежрегиональные исследовани€ в общественных науках ћинистерство образовани€ и науки –оссийской ‘едерации »Ќќ-центр (»нформаци€. Ќаука. ќбразование) »нститут имени  еннана ÷ентра ¬удро ¬ильсона (—Ўј)  орпораци€  арнеги в Ќью-…орке (—Ўј) ‘онд ƒжона ƒ. и  этрин “. ћак-јртуров (—Ўј) ƒанное издание осуществлено в рамках программы ћежрегиональные исследовани€ в общественных науках, реализуемой совместно ћинистерством образовани€ и науки –‘, »Ќќ-центром (»нформаци€. Ќаука. ќбразование) и »нститутом...ї

Ђј.ћ. «ё ќ¬ √≈Ќ≈«»— ”√ќЋќ¬Ќќ… Ё“ЌќѕќЋ»“» » –ќ——»…— ќ√ќ √ќ—”ƒј–—“¬ј ¬ ѕ≈–»ќƒ X Ц XXI ¬¬. ћќЌќ√–ј‘»я ¬Ћјƒ»ћ»– 2008 ”ƒ  343.13 ЅЅ  67.408(2–ос)-1 «-98 «юков, ј.ћ. «-98 √енезис уголовной этнополитики российского государства в период ’-’’I вв. : монографи€ / ј.ћ. «юков. - ¬ладимир : »ѕ ∆уравлева, 2008. - 448 с. ISBN 978-5-903738-10-6 Ќасто€щее монографическое исследование посв€щено изучению аспектов уголовной этнополитики –оссийского государства в период с X по XXI в., позвол€ет вывести и подтвердить...ї

ЂЅр€нский государственный университет имени академика ».√. ѕетровского »нститут управлени€, бизнеса и технологий —реднерусский научный центр —анкт-ѕетербургского отделени€ ћеждународной академии наук высшей школы  рутиков ¬.  ., ≈рохина ≈. ¬., «айцев ё. ¬. »нновационна€ активность региона и иностранный капитал  алуга 2012 ”ƒ  330.322:332.1 ЅЅ  65.04 + 65.26-56  84 –ецензенты: —анду ». —., доктор экономических наук, профессор «ахаров ». ¬., доктор экономических наук, профессор  рутиков ¬.  .,...ї

Ђј.Ѕ.  »Ћ»ћЌ» , ≈.Ё. ƒ≈√“я–≈¬ј Ќј”„Ќџ ≈ ќ—Ќќ¬џ Ё ќЋќ√»„≈— » „»—“џ’ ЁЋ≈ “–ќ’»ћ»„≈— »’ ѕ–ќ÷≈——ќ¬ —»Ќ“≈«ј ќ–√јЌ»„≈— »’ —ќ≈ƒ»Ќ≈Ќ»… Ќј ѕ≈–≈ћ≈ЌЌќћ “ќ ≈ »«ƒј“≈Ћ№—“¬ќ “√“” ”ƒ  541.138.3: 621.357.3 ЅЅ  √ 5/6  392 –ецензенты: ƒоктор технических наук, профессор —.». ƒворецкий,  андидат химических наук, доцент Ѕ.». »саева  3  илимник, ј. Ѕ. Ќаучные основы экологически чистых электрохимических процессов синтеза органических соединений на переменном токе : монографи€ / ј.Ѕ.  илимник, ≈.Ё. ƒегт€рева. Ц “амбов...ї

Ђ‘едеральное государственное научное учреждение »нститут развити€ образовательных систем –оссийска€ академи€ образовани€ ѕ–ќ‘≈——»ќЌјЋ№Ќќ≈ —јћќќѕ–≈ƒ≈Ћ≈Ќ»≈ ”„»“≈Ћя ¬ “–јƒ»÷»ќЌЌџ’ ƒ”’ќ¬Ќџ’ ÷≈ЌЌќ—“я’ ћќЌќ√–ј‘»я “омск - 2012 ѕечатаетс€ по решению ”ченого совета ‘√Ќ” »–ќ— –јќ (протокол є _от 2013 г.) ”ƒ  371.135:316.752 ѕрофессиональное самоопределение учител€ в традиционных духовных ценност€х:  оллективна€ монографи€ / ѕод общей научной редакцией д-ра философ. наук √.». ѕетровой. Ц ‘√Ќ” »–ќ— –јќ,...ї

Ђћ»Ќ»—“≈–—“¬ќ ќЅ–ј«ќ¬јЌ»я » Ќј” » –ќ——»…— ќ… ‘≈ƒ≈–ј÷»» ј.‘. —тепанищев, ƒ.ћ.  ошлаков Ќј”„Ќјя –ј÷»ќЌјЋ№Ќќ—“№: ѕ–≈ƒ≈Ћџ ѕ≈–≈ѕ”“№я Ѕр€нск »здательство Ѕ√“” 2011 ЅЅ  87 — 79 —тепанищев, ј.‘. Ќаучна€ рациональность: ѕределы перепуть€: [“екст] + [Ёлектронный ресурс]: монографи€ / ј.‘. —тепанищев, ƒ.ћ.  ошлаков. Ц Ѕр€нск: Ѕ√“”, 2011. Ц 239 с. ISBN 978-5-89838-517-0 –ассмотрены про€влени€ проблемы перепуть€ научной рациональности и наблюдающиес€ в услови€х постнеклассического знани€ тенденции к ее...ї

Ђ√Ѕќ” ƒѕќ »ркутска€ государственна€ медицинска€ академи€ последипломного образовани€ ћинистерства здравоохранени€ –‘ ‘.».Ѕел€лов Ћечение болезней сердца в услови€х коморбидности ћонографи€ »здание дев€тое, переработанное и дополненное »ркутск, 2014 04.07.2014 ”ƒ  616Ц085 ЅЅ  54.1Ц5 Ѕ43 –ецензенты доктор медицинских наук, зав. кафедрой терапии и кардиологии √Ѕќ” ƒѕќ »√ћјѕќ —.√.  уклин доктор медицинских наук, зав. кафедрой психиатрии, наркологии и психотерапии √Ѕќ” ¬ѕќ »√ћ” ¬.—. —обенников...ї

Ђ–ќ—“ќ¬— »… ќ–ƒ≈Ќј “–”ƒќ¬ќ√ќ  –ј—Ќќ√ќ «Ќјћ≈Ќ» √ќ—”ƒј–—“¬≈ЌЌџ… ”Ќ»¬≈–—»“≈“ ј.¬.  Ћ»ћ≈Ќ ќ ќ—Ќќ¬џ ≈—“≈—“¬≈ЌЌќ√ќ »Ќ“≈ЋЋ≈ “ј –екуррентна€ теори€ самоорганизации ¬ерси€ 3.0 ќтветственный редактор ƒоктор биологических наук ≈.ѕ. √уськов –остов-на-дону »здательство –остовского университета 1994   49 ”ƒ  001.5+001.2:168.2 ѕечатаетс€ по решению редакционной комиссии по биологическим наукам редакционно-издательского совета –остовского государственного университета –ецензенты: доктор биологических наук ј. »....ї








 
2014 www.av.disus.ru - ЂЅесплатна€ электронна€ библиотека - јвторефераты, ƒиссертации, ћонографии, ѕрограммыї

ћатериалы этого сайта размещены дл€ ознакомлени€, все права принадлежат их авторам.
≈сли ¬ы не согласны с тем, что ¬аш материал размещЄн на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.