«Практическое пособие ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ Ростов-на-Дону 2011 СОДЕРЖАНИЕ 1. ВВЕДЕНИЕ............................. ...»

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗАЩИТЫ

ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ

СТРОИТЕЛЬСТВА

МНОГОКВАРТИРНЫХ

ДОМОВ

ПРАКТИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ

(Для организаций

и индивидуальных предпринимателей)

Департамент потребительского рынка

Ростовской области

Практическое пособие

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ

ПОТРЕБИТЕЛЕЙ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО

УЧАСТИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА

МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Ростов-на-Дону 2011

СОДЕРЖАНИЕ

1. ВВЕДЕНИЕ................................................. 2. ЗАКОН О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ............

3. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ В ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ НА СТАДИИ

СТРОИТЕЛЬСТВА...........................................

4. КОГДА ЗАСТРОЙЩИК ВПРАВЕ ПРИВЛЕКАТЬ ДЕНЬГИ

ДОЛЬЩИКОВ?.............................................. 5. ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ.......................... 6. ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА...............

7. ДЕЙСТВИЯ ЗАСТРОЙЩИКА ПЕРЕД ЗАКЛЮЧЕНИЕМ

ДОГОВОРА...............................................

8. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ.........................................

9. ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛОГО ДОМА.......................... 10. НЕДОБРОСОВЕСТНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ

11. ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЙ ТРЕБОВАНИЙ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И (ИЛИ)

ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.......................

12. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

13. ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ......

14. ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА......................................... 1. ВВЕДЕНИЕ Данный информационный материал разработан в рамках Областной долгосрочной целевой программы «Защита прав потребителей в Ростовской области» на 2011–2014 годы и рекомендован для использования в своей деятельности индивидуальным предпринимателям, организациям, хозяйствующим субъектам, занятым в сфере долевого строительства многоквартирных домов.

В материале содержится информация о том, какая разрешительная документация необходима для строительства многоквартирного дома с привлечением средств дольщиков; описываются обязательные действия застройщика до начала и во время строительства. Также приведен образец договора участия в долевом строительстве. В материале представлен обзор недобросовестных застройщиков г. Ростова-на-Дону. Кроме того, приводится информация о последствиях несоблюдения требований законодательства. Представлен перечень законодательных документов, обзор судебной практики в сфере долевого участия.

2. ЗАКОН О ДОЛЕВОМ УЧАСТИИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее – участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Закон также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Основные понятия, используемые в Законе:

Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

До принятия этого Закона жилье при участии частных инвестиций строилось так: строительная компания получала земельный участок под застройку, производила начальные строительные работы, давала рекламу, потребитель передавал денежные средства, на которые возводился объект недвижимости.

В указанной схеме приобретения объектов недвижимости существовала главная проблема – отсутствие правовой защиты будущих собственников объектов недвижимости. Следствием чего стали многочисленные злоупотребления со стороны застройщиков: нарушались сроки сдачи объекта, передавались объекты с существенными недостатками, поступали требования дополнительной оплаты за возведенный объект недвижимости.

Нередко продажа квартир осуществлялась нескольким покупателям одновременно. Существовали случаи возникновения проблем у покупателей при оформлении прав собственности на уже построенные объекты недвижимости, в связи с тем, что у застройщика отсутствовали оформленные в установленном порядке документы на земельный участок, на котором возведен объект недвижимости, или отсутствовала разрешительная строительная документация. Присутствовали мошеннические схемы сбора денег под строительство, которое так и не началось.

Под каждый проект строительства, как правило, создавались новые юридические лица, исчезавшие сразу же после возведения объекта недвижимости. Поэтому претензий по качеству работ было предъявить не к кому.

Закон распространяется только на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Если разрешение на строительство застройщиком получено до этого срока, то на такое долевое строительство этот Закон не распространяется (ст. Закона).

3. ПЛЮСЫ И МИНУСЫ В ПРИОБРЕТЕНИИ ЖИЛЬЯ

НА СТАДИИ СТРОИТЕЛЬСТВА.

Большое количество сделок, направленных на приобретение недвижимости, заключается на стадии строительства. Рост спроса на еще несуществующие объекты недвижимости оправдан возможностью оплаты в рассрочку, безналичной формой взаиморасчетов, возможностью индивидуальной планировки квартиры.

Самым существенным аргументом в пользу приобретения недвижимости на стадии строительства является низкая цена по сравнению с объектами, уже сданными в эксплуатацию. Помимо указанного, потребитель также может рассчитывать на получение дополнительного дохода в случае перепродажи своего объекта по более высокой цене после оформления всех необходимых документов.

Вместе с тем, основными дольщиками в строительстве недвижимости являются потребители, приобретающие квартиры на этапе строительства не ради получения дохода, а с целью приобретения жилья в будущем.

Существуют и недостатки в таком способе приобретения недвижимости. Основным минусом является отсутствие реальной возможности увидеть объект и оценить его качество.

4. КОГДА ЗАСТРОЙЩИК ВПРАВЕ

ПРИВЛЕКАТЬ ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ?

Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (далее – дольщиков) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, на котором будет производиться строительство.

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт. Наличие выданного в установленном законом порядке Разрешения на строительство на имя застройщика подтверждает правомочность застройщика осуществить строительство объекта недвижимости. Разрешение на строительство в зависимости от статуса земельного участка, на котором планируется возведение объекта, выдается федеральным органом исполнительной власти РФ, или субъекта РФ, или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией (например, Комитетом по архитектуре и градостроительству).

2. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства (ст. 19 Закона).

Наличие проектной декларации обусловлено тем, что дольщикам необходимо заранее ознакомиться с вариантами планируемого строительства объектов недвижимости и определиться с застройщиком.

Проектная декларация должна быть опубликована в средствах массовой информации и (или) в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства. Проектная декларация также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган исполнительной власти, на территории которого осуществляется строительство.

Застройщик вправе и не опубликовывать в средствах массовой информации проектную документацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Закон возложил на застройщика обязанность публиковать в течение 10 дней информацию об изменениях, коснувшихся проектной декларации (ст. 19 Закона).

Помимо обязательного опубликования изменений, на застройщика возложена обязанность ежеквартально обновлять проектную декларацию с информацией о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности, что гарантирует постоянную осведомленность дольщиков о деятельности застройщика.

Следует отметить, что проектная декларация является достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать максимум сведений о застройщике и проекте строительства.

В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации дольщик вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

Согласно п.2 ст.14.28 Кодекса об административных нарушениях, опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений, влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

5. ИНФОРМАЦИЯ О ЗАСТРОЙЩИКЕ

Закон обязывает застройщиков предоставлять следующую информацию любым заинтересованным лицам:

• наименование, местонахождение, режим работы;

• о государственной регистрации, об учредителях;

• о проектах строительства объектов, в которых принимал участие застройщик за последние 3 года;

• о лицензиях, номере и сроке ее действия, виде деятельности, подлежащем лицензированию;

• о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, кредиторской задолженности.

Также любое обратившееся лицо вправе потребовать, а застройщик обязан предоставить следующие документы:

• учредительные документы;

• свидетельство о государственной регистрации и постановке на учет в налоговом органе;

• утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет, при применении упрощенной системы налогообложения – книгу учета доходов и расходов за года или за фактический период деятельности;

• аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

6. ИНФОРМАЦИЯ О ПРОЕКТЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Следует обратить внимание на информацию о проекте строительства объекта, которая должна соответствовать проектной документации и содержать следующую информацию:

• цель проекта строительства;

• этапы и сроки реализации проекта;

• о результатах государственной экспертизы;

• о разрешении на строительство;

• о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о кадастровом номере и площади земельного участка, предоставленного для строительства, об элементах благоустройства;

• о местоположении строящихся (создаваемых) объектов недвижимости и об их описании;

• о количестве в составе строящихся (создаваемых) объектов недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;

• о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества;

• описание технических характеристик указанных самостоятельных объектов в соответствии с проектной документацией;

• предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) объектов недвижимости, об органе, уполномоченном на выдачу разрешения на ввод этих объектов в эксплуатацию;

• о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;

• о планируемой стоимости строительства (создания) объекта недвижимости;

• перечень организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков);

• о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору;

• об иных договорах и сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств на основании договоров.

Помимо вышеуказанной информации и документов, которые должны быть предоставлены заинтересованным лицам, у застройщика есть обязанность представить для ознакомления по требованию дольщика документы:

• разрешение на строительство;

• технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

• документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

7. ДЕЙСТВИЯ ЗАСТРОЙЩИКА ПЕРЕД

ЗАКЛЮЧЕНИЕМ ДОГОВОРА

Как отмечалось выше, к моменту заключения договора долевого строительства должно предшествовать три обязательных действия застройщика:

1) получение застройщиком в установленном порядке разрешения на строительство;

2) опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации;

3) государственная регистрация права собственности или права аренды, субаренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства объекта недвижимости.

Потребитель, при нарушении указанных установленных условий, может потребовать от застройщика немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты, предусмотренных статьей 395 ГК РФ, процентов, а именно:

1. За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму.

3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Только после выполнения обязательных требований по получению разрешения на строительство, опубликования проектной декларации и государственной регистрации права собственности, застройщик вправе заключать договоры и начать привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательства по передаче гражданам права собственности на жилое помещение в строящемся доме. Иначе застройщик не вправе привлекать денежные средства граждан.

Застройщик должен вести собственный реестр внутренней учетной регистрации, в котором указываются заключившие договоры дольщики и объекты недвижимости, инвестирование в строительство которых эти лица осуществили. Такая регистрация является внутренним делом компании и не может заменить регистрацию в органах власти.

С 1 октября 2005 года жилищное строительство проводится на конкурсной основе. Градостроительным и Жилищным кодексами предусматривается конкурсная система для жилищного строительства.

8. ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Законом четко определены пункты, которые должны содержаться в договоре, что не позволяет застройщику включать в договор ущербные для потребителя условия.

К существенным условиям Договора участия в долевом строительстве Законом отнесено:

• определение объекта строительства;

• срок передачи объекта дольщику;

• цена, порядок и сроки оплаты;

• гарантийный срок на объект.

При отсутствии в договоре существенных условий такой договор будет считаться незаключенным.

Объект строительства Под объектом долевого строительства, согласно ст. 2 Закона, понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Иными словами, в договор должны быть включены положения, позволяющие идентифицировать объект недвижимости, который будет передан после окончания строительства.

К таким положениям можно отнести: строительный адрес объекта, данные квартиры или иного помещения. При этом может указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение объекта.

Выделение участка под застройку объекта недвижимости ведется в соответствии с Генеральным планом, в котором город разделен на кварталы. В разрешении на строительство указывается, в каком именно квартале предоставлен участок под застройку. Следует помнить, что строительный адрес не соответствует почтовому адресу, который присваивается дому только после его сдачи Государственной приемочной комиссии.

Договор должен содержать описание квартиры, желательно описание в строительных осях. Такая информация может быть включена непосредственно в текст договора или оформлена отдельным приложением к договору (с приложением печати застройщика и подписи лица, уполномоченного подписать договор).

Наиболее правильным вариантом определения объекта по договору является схематическое обозначение его на плане, который прилагается к договору в качестве приложения.

На поэтажном плане все квартиры обозначаются линиями, это две плоскостные координаты. Вертикальная линия указывает на количество этажей в объекте. Поскольку в одни и те же оси можно вписать разные конфигурации, поэтому наилучшим вариантом является приложение к договору плана квартиры, на котором квартира была бы помечена. Рекомендуется использовать максимально подробный план: указание расположения дома относительно улиц, место квартиры на этаже и план комнат.

Не менее важной нормой договора является указание на размеры того объекта, по которому привлекаются денежные средства дольщика.

Если речь идет о квартире, то в договор следует включить следующие данные об объекте: предварительный номер, расположение объекта в строительных осях, этаж, общая и жилая площадь, количество комнат, площадь кухни, наличие лоджий и балконов и др.

Если объект должен быть сдан с элементами отделки, то в сам договор или его приложение следует включить положения с перечислением всех видов работ, обязательства по которым берет на себя застройщик. Рекомендуется в данный пункт включить и характеристики материалов, из которых должны быть осуществлены отделочные работы.

Срок передачи объекта Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. При этом такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры дольщику по акту передачи, а не срок сдачи дома в эксплуатацию.

В случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. В случае согласия дольщика с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора, а в случае отказа застройщику грозит наступление финансовых санкций в виде уплаты неустойки (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ст.6 Закона).

Рекомендуется включать в договор положения о механизме возврата денег в случае просрочки передачи объекта дольщику.

Не ограничиваясь указанием только одной обязанности вернуть денежные средства. Желательно включить в договор положения, уточняющие сроки и порядок возврата денежных средств.

В договоре указывается цена, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

Рекомендуется в договор включить как общую стоимость объекта недвижимости, так и стоимость одного квадратного метра. Это позволит в дальнейшем осуществить перерасчет стоимости объекта недвижимости при увеличении или уменьшении ее размеров после окончания строительства.

Уплата цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленные договором периоды.

Если при уплате цены договора путем единовременного внесения платежа дольщиком просрочка платежа составляет более чем два месяца, застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В случае, если уплата цены договора производится путем внесения платежей в предусмотренный период, систематическое нарушение дольщиком сроков платежей, т.е. нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение года или просрочка внесения платежа более чем на два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Следует внимательно отнестись к разделу договора о цене.

Важно, чтобы в договоре было указано, что цена является окончательной и пересмотру не подлежит. Иначе дольщику придется нести дополнительные расходы.

При этом следует учесть возможность точного несовпадения метража объекта, что на практике случается довольно часто.

Поэтому застройщик, как правило, в договоре предусматривает такую ситуацию, устанавливая порядок определения стоимости доплаты за излишнюю площадь или возврата излишне уплаченной суммы по результатам обмера БТИ.

Отсутствие в договоре положений о возможности пересмотра цены будет указывать на неправомерность требований застройщика доплатить за излишне предоставляемые метры.

Например, договором предусмотрена квартира площадью квадратных метров, а построена – 103. Следовательно, застройщик не выполнил свои обязательства и требовать увеличения цены не вправе.

Изменить установленную Договором цену возможно по соглашению сторон, если такая возможность, а также случаи и условия ее изменения предусмотрены договором (ст. 5 Закона).

Важно обратить внимание на положение о том, кто оплачивает коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру.

Целевое использование денежных средств Застройщик не вправе использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства, для создания иного объекта. Закон установил обязанность застройщика направлять такие денежные суммы только на тот объект строительства, который дольщик в результате хочет получить. Такое положение Закона призвано уменьшить риск возникновения так называемых пирамид, когда средства вновь привлекаемых дольщиков расходуются на финансирование других проектов.

Качество объекта недвижимости и гарантийный срок Закон обязывает застройщика предоставлять гарантийный срок на вновь возведенный объект недвижимости. Указанный срок не может быть менее 5 лет (ст. 7 Закона) и исчисляется со дня передачи объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, дольщику, если иное не предусмотрено в договоре.

Дольщик вправе претендовать на получение объекта, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Указанная норма Закона является гарантией предоставления дольщику качественного объекта недвижимости.

Поскольку в договор невозможно включить все действующие строительные нормы и правила, Закон предусмотрел отсылочную норму. Таким образом, помимо оговоренных в договоре условий качества объекта недвижимости, объект должен соответствовать строительным и иным нормам и правилам, а также архитектурному проекту. Ознакомиться с действующими нормами можно в законодательной базе, а с проектом – у застройщика или в архитектурной организации. В случае обращения в суд информацию архитектурного плана по конкретному объекту недвижимости можно истребовать по запросу суда в процессе подготовки дела к судебному разбирательству (ст. ГПК РФ).

В случае, если объект построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, если иное не предусмотрено договором.

При «существенном» нарушении требований к качеству объекта строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок, дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от объекта и потребовать возврата всех уплаченных сумм и выплаты неустойки (ч. 2 ст. 9 Закона).

В п. 2 ст. 475 ГК РФ определены признаки отнесения недостатков, выявленных в товаре, к существенным, которые аналогичны установленным в Законе «О защите прав потребителей».

Поскольку на правоотношения по договору участия в долевом строительстве, с одной стороны которого выступает физическое лицо, участвующее в строительстве исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, распространяется Закон «О защите прав потребителей» (п. 9 ст. 4 Закона), следует применять данное этим Законом определение «существенного недостатка». В частности, под существенным недостатком понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения. К «существенным» может быть отнесен недостаток, который делает «невозможным или недопустимым использование товара в соответствии с его целевым назначением». Одним из вариантов «невозможности и недопустимости» является такой недостаток, который делает его использование по назначению опасным для жизни, здоровья или имущества граждан.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Даже если в договоре указано, что застройщик не несет ответственности за передачу некачественного объекта, это не освободит его от ответственности. Такой пункт будет признан недействительным, а застройщик обязан возместить дольщику все понесенные убытки. Отметим, что претензии к качеству переданного объекта могут быть предъявлены к застройщику в течение всего гарантийного срока.

Дополнительные положения, рекомендуемые для включения в договор Дополнительно рекомендуется включать в договор положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость в случае, если обнаружится наличие прав третьих лиц.

В интересах дольщика в раздел договора об обязанностях застройщика следует включить норму, обязывающую застройщика в определенный срок выдать дольщику на руки документы, необходимые для регистрации права собственности.

Сдача объекта в эксплуатацию и передача объекта строительства Передача и прием объекта строительства осуществляется по передаточному акту или иному документу, подписываемому сторонами, оформление которого возможно не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта недвижимости в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации. Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом Госкомиссии, что, по сути, подтверждает соответствие объекта недвижимости параметрам действующих строительных норм.

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию объекта застройщик обязан передать объект не позднее предусмотренного договором срока.

При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Фактом готовности объекта к передаче является соответствующее уведомление, после получения которого дольщик обязан приступить к принятию объекта в срок, указанный в договоре. В случае отсутствия такого срока – в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления. Подписание акта передачи объекта сторонами является доказательством исполнения заказчиком обязательств в полном объеме (ст. 12 Закона). Для дольщика договор будет считаться исполненным при выполнении двух условий: уплаты цены договора и подписания дольщиком акта передачи объекта.

Приступив к принятию объекта, дольщику предоставляется право осмотреть передаваемый объект на предмет соответствия его требованиям договора и качества.

В случае выявления недостатков дольщик вправе отказаться от подписания акта передачи объекта, оформив такой отказ соответствующим актом с указанием выявленных нарушений договора.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства, внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве и уступки прав требований по договору Договор, заключенный дольщиком (ст. 16 Закона), а также уступка участником долевого строительства прав требований по договору (ст. 11 Закона) – подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.97 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Государственная регистрация является гарантией дольщику приобрести объект, свободный от прав третьих лиц, для невозможности применения схем «двойной продажи» объектов недвижимости. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (соответствующее подразделение Росрегистрации), обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме.

Основанием для государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), – разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Обязанность передать в орган, осуществляющий государственную регистрацию, разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, возложена на застройщика, который не позднее, чем через 10 рабочих дней после получения такого разрешения, обязан представить указанный документ (или нотариально удостоверенную копию) для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства.

В соответствии со ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором.

До передачи объекта дольщику с момента государственной регистрации договора в обеспечение исполнения обязательств застройщика считаются находящимися в залоге у дольщика предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ст. 13 Закона).

Право собственности застройщика на объект незавершенного строительства, зарегистрированный в установленном законом порядке, также будет являться предметом залога до выполнения застройщиком своих обязательств.

С даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, строительство которого было осуществлено с привлечением средств дольщиков, до даты передачи объекта долевого строительства, такой объект находится в залоге у дольщиков (ст.13 Закона). При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данного объекта недвижимости и не являющиеся объектом долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с момента получения застройщиком указанного разрешения.

Требования к застройщику В Законе предусмотрены жесткие требования к застройщикам (ст. 20 Закона). Размер собственных средств застройщика должен быть не менее установленного Правительством РФ.

Застройщик обязан соблюдать правила бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности, установленные уполномоченным органом исполнительной власти специально для застройщиков.

Законом закреплена обязанность застройщика хранить оригиналы проектной декларации, вносить в нее изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства в течение 3 рабочих дней со дня соответствующих изменений. Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. Застройщик ежеквартально обязан направлять в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти отчетность об осуществлении своей деятельности, о выполнении своих обязательств по договорам. Законом предусмотрена обязанность застройщика выполнять предписания уполномоченного органа об устранении нарушений, вынесенные по результатам рассмотрения жалоб дольщиков. Застройщик, в свою очередь, вправе в течение трех месяцев со дня направления указанного предписания обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании указанного предписания незаконным. Такое обращение в арбитражный суд не приостанавливает его исполнение.

Расторжение договора Договор может быть расторгнут как по соглашению сторон, так и по решению суда.

Во внесудебном порядке договор может быть расторгнут только по обоюдному согласию сторон.

Расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно при наличии перечисленных в Законе оснований только в судебном порядке.

Основаниями для расторжения договора в судебном порядке по инициативе застройщика является нарушение дольщиком сроков внесения платежа по договору. Законом предусмотрено два варианта оплаты договора: единовременно или в течение определенных периодов (в рассрочку). При единовременной оплате договора Застройщик вправе требовать расторжения договора, если просрочка внесения платежа составила более чем 2 месяца. При оплате договора в рассрочку возможность расторжения договора по инициативе застройщика наступает, если дольщиком задержан платеж более чем 3 раза в течение 12 месяцев.

Законом установлен достаточно широкий перечень случаев отказа дольщика от исполнения договора.

По инициативе дольщика договор может быть расторгнут в следующих случаях:

1. При неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков;

3. Существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства.

4. При прекращении или приостановлении строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.

5. При существенном изменении проектной документации строящегося объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

6. При изменении назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав объекта недвижимости.

7. При существенном нарушении требований к качеству объекта долевого строительства.

8. В иных, предусмотренных договором, случаях.

В случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных дольщиком.

Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком дольщику. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Ответственность Общее правило об ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств изложено в ст. 10 Закона, в соответствии с которым нарушившая обязательства сторона обязана уплатить другой стороне, предусмотренные Законом и договором, неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Риск случайной гибели Риск случайной гибели или повреждения объекта строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик (ст.4 Закона). Следовательно, до подписания акта передачи объекта недвижимости между дольщиком и застройщиком, последний несет ответственность за целостность и сохранность строящегося объекта недвижимости. Например, риск гибели объекта недвижимости, пострадавшего от пожара, наводнения или иного обстоятельства, возложен на застройщика. При наступлении указанных обстоятельств застройщик за свой счет обязан восстановить объект недвижимости. Но после подписания акта передачи объекта недвижимости такой риск переходит к дольщику.

Обеспечение обязательств застройщика В обеспечение исполнения обязательств застройщика согласно ст. 13 Закона с момента государственной регистрации договора дольщик считается залогодержателем объекта недвижимости (в т.ч. земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды, праве субаренды и строящегося на этом земельном участке объекта недвижимости), а застройщик – залогодателем.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску дольщика об обращении взыскания на предмет залога. Данная норма может быть применена дольщиком в случае, если застройщик не сможет окончить строительство объекта недвижимости. В данном случае на объект недвижимости может быть обращено взыскание в пользу дольщиков.

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков, указанные помещения считаются находящимися в залоге у дольщиков с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

Залогом объекта недвижимости, помещений, входящих в состав объекта недвижимости, земельного участка или права аренды земельного участка обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:

возврат денежных средств, внесенных дольщиком, в случаях, предусмотренных настоящим Законом и (или) договором;

уплата дольщику денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче дольщику объекта долевого строительства, и иных денежных средств, причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами.

С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта недвижимости право залога, возникшее на основании Закона, не распространяется на данный объект.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона, применяются положения Гражданского кодекса РФ и Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.98 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом.

9. ОБРАЗЕЦ ДОГОВОРА УЧАСТИЯ

В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛОГО ДОМА

участия в долевом строительстве жилого дома г. Ростов-на-Дону _ 2011 года «_», именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице генерального директора, действующего на основании, с одной стороны, и (Ф.И.О.), именуемый(ая) в дальнейшем «Дольщик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить в срок, предусмотренный п.1.3. настоящего договора, многоквартирный 6(9)-этажный дом корпус _, (именуемый далее «Объект»), расположенный в жилом комплексе по адресу:, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Дольщику находящуюся в Объекте квартиру с характеристиками, указанными в п.1.2. настоящего договора (именуемую далее «Квартира»); а Дольщик обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену и принять Квартиру.

1.2. Квартира, подлежащая передаче Дольщику по настоящему договору после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, имеет следующие характеристики:

1.3. Срок окончания строительства Объекта и получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию – II квартал 20_ года.

1.4. Срок передачи Квартиры Дольщику – не позднее IV квартала 20 года.

1.5. Застройщик осуществляет строительство жилого комплекса на основании права аренды земельного участка, Распоряжения Комитета по градостроительству и архитектуре № _ от _ 20 года и Разрешения на строительство Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области № _ от 2011 года.

Государственная регистрация права аренды земельного участка, предоставленного под строительство, произведена в соответствии с Договором аренды № _ от «_» года, заключенным с ООО «_» «» 2011 года, № регистрации ; дополнительное соглашение к нему от «_» _ 2011 года зарегистрировано УФРС по Ростовской области «» 2011 года, № регистрации.

2.1. Цена договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком на возмещение затрат на строительство Объекта и на оплату услуг Застройщика) составляет _ () рублей. Цена договора является величиной фиксированной и изменению не подлежит, независимо от возможного удорожания стоимости строительства, за исключением случаев, предусмотренных п.2.2., 2.5. настоящего договора.

2.2. Цена договора может быть изменена при уточнении фактической площади Квартиры по результатам инвентаризации Проектно-Инвентаризационного Бюро. Перерасчет цены договора производится исходя из расчета () рублей за один квадратный метр площади Квартиры.

2.3. Уплата цены договора производится Дольщиком в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет Застройщика денежных средств (днем исполнения обязанности Дольщика по оплате части цены договора признается день поступления денежных средств на расчетный счет Застройщика) в размерах и в сроки согласно следующему графику платежей:

2.4. В случае возникновения у Дольщика неустойки, предусмотренной п.4.2. настоящего договора, при ближайшем поступлении платежа от Дольщика в первую очередь денежные средства направляются на покрытие возникшей неустойки, а во вторую очередь – в счет уплаты цены договора.

2.5. Цена договора должна быть изменена путем заключения дополнительного соглашения при возникновении необходимости выполнения дополнительных работ в Квартире, не предусмотренных п.3.1.3 настоящего договора, и при возникновении у Застройщика дополнительных расходов, связанных с вводом Объекта в эксплуатацию и не предусмотренных настоящим договором.

3.1. Застройщик обязуется:

3.1.1. Осуществлять организацию строительства Объекта и обеспечивать контроль за его ходом с тем, чтобы строительство осуществлялось в соответствии со строительными нормами и правилами, согласно проектной и разрешительной документации.

3.1.2. Использовать денежные средства, уплачиваемые Дольщиком по настоящему договору, исключительно для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию Объекта, а также для оплаты прочих услуг с целью привлечения денежных средств третьих лиц для долевого строительства Объекта (но не более 2 процентов от цены договора), и в связи с этим полностью и в срок производить финансирование всех затрат (работ и услуг) при осуществлении расчетов со всеми лицами, принимающими участие в проектировании, строительстве, вводе в эксплуатацию Объекта и его рекламе.

перегородки для отделения кухни, жилых помеобщестроительные работы межкомнатные стены без отделки водопровод и канализация стояки с разводкой до отсекающей арматуры электроснабжение 3.1.3. Выполнить в Квартире следующие виды работ, стоимость которых включена в цену настоящего договора:

3.1.4. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, но не менее чем за месяц до наступления срока, установленного п.1.4. настоящего договора, направить Дольщику заказным письмом с уведомлением о вручении или лично под расписку сообщение о завершении строительства и о готовности Квартиры к передаче, а также предупредить Дольщика о необходимости принятия Квартиры и о последствиях бездействия Дольщика.

3.1.5. При условии полной уплаты Дольщиком цены договора в соответствии с разделом 2 настоящего договора передать Дольщику Квартиру не позднее срока, установленного п.1.4. настоящего договора.

3.1.6. Предоставить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, разрешение на ввод в эксплуатацию Объекта и нотариально удостоверенную копию этого разрешения не позднее чем через десять рабочих дней после его получения.

3.1.7. В случае уменьшения площади Квартиры вернуть Дольщику в соответствии с п. 2.2. настоящего договора переплаченные им денежные средства в 60-дневный срок после подписания Акта приема-передачи Квартиры.

3.2. Дольщик обязуется:

3.2.1. Вовремя и в полном объеме уплатить цену договора в соответствии с разделом 2 настоящего договора.

3.2.2. В случае увеличения площади Квартиры доплатить Застройщику в соответствии с п.2.2 настоящего договора недостающие денежные средства в счет цены договора в 15-дневный срок со дня получения соответствующего уведомления от Застройщика, но в любом случае до подписания Акта приемапередачи Квартиры.

3.2.3. Принять от Застройщика Квартиру по Акту приемапередачи в течение семи рабочих дней с момента получения от Застройщика сообщения о завершении строительства Объекта и готовности Квартиры к передаче.

3.2.4. До государственной регистрации права собственности на Квартиру не производить перепланировку или работы по монтажу (демонтажу) любого оборудования в Квартире, без предварительного письменного согласования этого с Застройщиком.

3.2.5. С целью обеспечения нормальной постоянной эксплуатации Объекта после его заселения в течение двух месяцев с момента ввода Объекта в эксплуатацию вступить в товарищество собственников жилья или заключить с управляющей компанией, предложенной Застройщиком, договор на оказание соответствующих услуг.

3.2.6. В течение одного месяца с момента ввода Объекта в эксплуатацию оплатить эксплуатационные расходы (коммунальные услуги по техническому обслуживанию, энергоснабжению, водоснабжению, канализации, теплоснабжению и т.п.) за шесть месяцев вперед согласно тарифам и иным расчетам, предоставляемым соответствующей обслуживающей организацией.

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2.В случае нарушения Дольщиком сроков внесения платежей в соответствии с п. 2.3. настоящего договора Дольщик уплачивает Застройщику неустойку в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.3. В случае нарушения Дольщиком срока, предусмотренного п. 3.2.3. настоящего договора Дольщик уплачивает Застройщику неустойку в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

4.4. В случае нарушения Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных п. 3.2.4 или п.3.2.5 настоящего договора Дольщик уплачивает Застройщику штраф в размере десяти процентов от цены договора за каждое нарушение.

4.4. В случае нарушения Дольщиком своих обязанностей, предусмотренных п. 3.2.4 или п.3.2.5 настоящего договора Дольщик уплачивает Застройщику штраф в размере десяти процентов от цены договора за каждое нарушение.

4.5. В случае нарушения Застройщиком срока, предусмотренного п.1.4. настоящего договора, Застройщик уплачивает Дольщику неустойку в виде пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

4.6. Уплата сторонами неустойки не освобождает их от обязанности надлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору.

4.7. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по настоящему договору, если оно явилось следствием возникновения обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами. В частности, к таким обстоятельствам относятся военные действия, стихийные бедствия, забастовки в организациях, принимающих участие в подготовке и выполнении работ по договору, нормативные акты государственных, городских или муниципальных органов власти, соответствующие решения в отношении Застройщика, повлекшие приостановку работ на Объекте, отказ энерго-тепло-газо-водоснабжающих организаций в выдаче необходимых согласований, разрешений для проведения работ и ввода в эксплуатацию при условии наличия у Застройщика необходимой проектной документации и произведенных необходимых платежей, а также иные обстоятельства непреодолимой силы.

4.8. В случае наступления обстоятельств непреодолимой силы сторона, которая в результате наступления указанных обстоятельств не в состоянии исполнить обязательства, взятые на себя по настоящему договору, должна в 7-дневный срок сообщить об этих обстоятельствах другой стороне в письменной форме, телеграммой или факсом. При этом срок исполнения обязательств изменяется, но не более чем на срок, в течение которого действовали обстоятельства непреодолимой силы.

5. Действие договора и его изменение и прекращение 5.1. Настоящий договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента такой регистрации.

5.2. Все изменения или дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме и являются неотъемлемыми частями настоящего договора.

5.3. Настоящий договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

5.4. Застройщик вправе в односторонем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае нарушения Дольщиком срока внесения платежа в счет уплаты цены договора более чем на два месяца или при нарушении срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предварительно за тридцать дней направив Дольщику соответствующее требование и при неисполнении этого требования Дольщиком. В этом случае Застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения настоящего договора возвращает Дольщику уплаченные им в счет цены договора денежные средства.

5.5. Дольщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора, а Застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней возвратить денежные средства, уплаченные Дольщиком в счет цены договора, а также уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств, в следующих случаях:

5.5.1. Неисполнения Застройщиком обязательства по передаче Квартиры в срок, предусмотренный п.1.4. настоящего договора.

5.5.2. Неисполнения Застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков Квартиры, соразмерному уменьшению цены договора или возмещению Дольщику его расходов на их устранение.

5.5.3. Существенного нарушения требований к качеству Квартиры.

5.6. В случае если строительство Объекта не может быть завершено в срок, предусмотренный п.1.3. настоящего договора Застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направляет Дольщику соответствующую информацию и предложение об изменении настоящего договора.

6.1. Застройщик гарантирует, что подлежащая передаче Дольщику Квартира на момент заключения настоящего договора не отчуждена третьим лицам, не заложена, не является предметом спора, не состоит под запретом или арестом, не имеет иных ограничений и обременений, а также Застройщик гарантирует, что ранее в отношении Квартиры не совершалось сделок, следствием которых может быть возникновение прав третьих лиц.

6.2. Дольщик до подписания Акта приема-передачи Квартиры вправе потребовать от Застройщика составления акта о несоответствии Квартиры условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, и отказаться от подписания Акта приема-передачи квартиры до исполнения Застройщиком одного из следующих действий по выбору Дольщика:

6.2.1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

6.2.2. Соразмерного уменьшения цены договора.

6.2.3. Возмещения расходов Дольщика на устранение недостатков.

6.3. При уклонении Дольщика от принятия Квартиры по Акту приема-передачи или при немотивированном отказе от принятия Квартиры Застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного настоящим договором для передачи Квартиры, вправе составить односторонний Акт о передаче Квартиры.

6.4. Дольщик несет бремя содержания и риски случайной гибели или порчи Квартиры и общего имущества в Объекте, а также обязанность по оплате эксплуатационных расходов с момента принятия Квартиры по Акту приема-передачи или составления Застройщиком акта в соответствии с п.6.3. настоящего договора, независимо от наличия или отсутствия у него зарегистрированного права собственности на Квартиру.

6.5. Уступка Дольщиком прав требований по настоящему договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового дольщика в порядке, установленном ГК РФ.

6.6. Все затраты, связанные с инвентаризацией (обмером) Проектно-Инвентаризационного Бюро, государственной регистрацией настоящего договора и права собственности на передаваемую Квартиру, вступлением в товарищество собственников жилья Дольщик несет самостоятельно. Дольщик компенсирует затраты Застройщика по оплате государственной регистрации.

6.7. Гарантийный срок для Квартиры составляет пять лет со дня ввода Объекта в эксплуатацию. Дольщик вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Квартиры при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока и подтверждено соответствующими экспертными заключениями и лабораторными исследованиями, в противном случае такие требования Дольщика считаются необоснованными.

6.8. В случае, когда фактические расходы Застройщика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены настоящего договора, экономия средств остается в распоряжении Застройщика в виде прибыли.

6.9. Споры по настоящему договору подлежат разрешению сторонами путем переговоров, а при отсутствии согласия – в установленном законом порядке.

6.10. Стороны обязаны письменно извещать друг друга об изменении своих реквизитов и адресов, в противном случае уведомление, отправленное по адресу, указанному в настоящем договоре, считается отправленным надлежащим образом.

6.11. Договор составлен в трех экземплярах, которые имеют одинаковую юридическую силу, два экземпляра для Дольщика, а один для Застройщика.

7. Реквизиты, адреса и подписи сторон Место нахождения и почтовый адрес: Пол:

Свид-во о гос. регистрации Гражданство:

к/с, БИК Генеральный директор

10. НЕДОБРОСОВЕСТНЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ

В результате того, что долевое строительство является практически единственным источником формирования рынка первичного жилья, с 2005 г. в крупных городах начался жилищный бум, на протяжении нескольких лет удорожание 1 кв. метра недвижимости многократно опережает общий уровень инфляции. С первичного рынка недвижимости граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, вытеснили жилищные дольщики.

В сложившейся ситуации у ограниченных в средствах покупателей недвижимости, особенно у потерявших возможность улучшать свои жилищные условия в Ростове-на-Дону, появляется большой соблазн, рискуя оказаться обманутыми дольщиками, приобретать более дешевое жилье, строящееся с нарушениями. У застройщиков, со своей стороны, появляется похожее искушение – продавать жилье по демпинговым ценам и при этом преступать закон. Одновременно на данный рынок приходят и откровенные мошенники, чьи планы подразумевают изначальный обман покупателей.

В качестве наиболее яркого примера вышеизложенному можно привести «деятельность» строительной компании «Монолит». В 2008 году фирма продавала жилье обманутым дольщикам по 14–27 тысяч рублей за кв. метр, в то время как реальная стоимость первичного рынка недвижимости в Ростове-на-Дону составляла около 50 тысяч.

В дальнейшем общеэкономический кризис 2008 года повлек резкое падение спроса на жилье, прежде всего – на первичном рынке. Возводимые по серым схемам объекты перестали покупаться, банки также отказываются осуществлять их кредитование. В результате в Ростове-на-Дону дополнительно появилось несколько тысяч обманутых дольщиков.

Самые распространенные способы мошенничеств, применяемые к обманутым дольщикам в Ростове-на-Дону и других городах:

1. Предлагающая построить жилье по демпинговым ценам фирма-мошенник, не располагая собственными финансовыми средствами, создает инвестиционную компанию для аккумулирования денег соинвесторов. Обязательства не выполняются. В некоторых регионах по таким технологиям возводились даже новые «жилищно-финансовые пирамиды», схожие с 1990-ми.

2. Заключение с дольщиками предварительного договора.

В нем застройщик обязуется заключить с физлицом договор купли-продажи квартиры, когда жилье введут в эксплуатацию, при этом деньги гражданин отдает загодя (по такому договору застройщик не имеет права принимать средства!). В дальнейшем неисполнение обязательств со стороны застройщика формально выглядит не как криминал, а как невыполнение обязательств в сфере гражданско-правовых отношений. В результате претензии рассматриваются в гражданском суде.

3. Заключение договора не на инвестирование строительства жилья, а иную инвестиционную и коммерческую деятельность с «бронированием» для лица жилой площади в новостройке.

Вопросы на предмет условий получения квартиры, прописываются с множественными оговорками, и нередко указываются в конце текста мелким шрифтом.

4. Заключение долгосрочных договоров – от 2–3 лет, либо договоров, где в принципе не указываются сроки предоставления квартиры. Обман обнаруживается спустя длительное время, дольщики оказываются вынужденными вначале обращаться в гражданские суды. Пока тянется бюрократический процесс, преступники успевают уничтожить изобличающие их документы, переводят деньги на счета подставных, фиктивных фирм, в том числе – зарубежных, и скрываются.

5. Использование других многоходовых схем. Для дальнейшего доказательства преступного умысла организаторов следствию приходится выполнять большой объем работ с привлечением бухгалтеров-ревизоров и инженеров-строителей.

Общая статистика обманутых дольщиков Ростова-на-Дону и области По информации, представленной пресс-службой ГУ МВД РФ по Ростовской области в конце апреля 2011 г., с 2006 года в Ростове и других городах донского края возбуждено 14 уголовных дел, связанных с фактами появления обманутых дольщиков. По четырем вина руководителей компаний доказана, десять дел пребывает в стадии расследования.

Обманутые дольщики концерна «Вант»

80% обманутых дольщиков Ростова и области – клиенты концерна «Вант». На начало 2011 года компания строила на территории Ростова-на-Дону 32 жилых дома, из них на семи разрешения отсутствуют. Общая сумма обязательств концерна и входящих в него юридических лиц перед обманутыми дольщиками Ростова превышает 320 миллионов рублей.

Одновременно имя концерна фигурирует в ряде уголовных дел – например, по таким эпизодам:

С сентября по апрель 2005–2006 гг. неустановленное лицо ООО СК «Вант» заключило со 128 будущими обманутыми дольщиками договоры долевого участия на строительство дома по адресу: г. Ростов, ул. Штахановского, 131. По состоянию на апрель 2011 г.в строящемся здании возведены три этажа.

В 2004–2007 гг. неустановленные лица, действуя от имени ООО «Агентство недвижимости «Вант» заключили с гражданами договоры об участии в долевом строительстве жилья в Ростове по адресу пер. Соколова, 38-42. Численность обманутых дольщиков – 50 человек.

В 2006–2007 гг. неустановленные лица от имени риэлтерского агентства «Ванта» заключили договоры с 62 обманутыми дольщиками на строительство дома в Ростове, расположенного в районе ул. Филимоновской, Лермонтовской и пер. Университетского. Фундамент будущего здания залит только сейчас.

В 2007–2009 гг. неустановленное лицо также от имени риэлтерского агентства «Ванта» заключило с ростовчанами договоры о членстве в ЖСК «Ботанический сад». Жилищностроительный кооператив обязался построить семи обманутым дольщикам на земельном участке Ростова (ул. Скачкова, 1) многоэтажный жилой дом, но так и не выполнил обязательства.

Сейчас возведены первых три этажа.

Обманутые дольщики строительной фирмы «Монолит»

Другой компанией, также создавшей в Ростове-на-Дону обилие обманутых дольщиков и породившей громкое уголовное дело, является строительная фирма «Монолит».

Ее руководитель обвиняется в присвоении более 150 миллионов рублей. Воспользовавшись услугами солидного риэлтерского агентства и разместив в Интернете объявления о начале возведения двух многоэтажных домов на улицах Станиславского, Очаковской и переулка Державинского директор организации в течение трех лет (2005–2008 гг.) заключал договоры долевого строительства с гражданами. Сдача высотки официально «планировалась» в декабре 2008 года.

На самом же деле «Монолит» не имел ни разрешений на строительство, ни первоначального пакета документов. В результате Ростов-на-Дону прирос новыми 487 обманутыми дольщиками на общую сумму более 150 миллионов рублей. В начале 2011 года руководитель фирмы был арестован, компания пребывает в стадии банкротства.

Уголовная хроника по обманутым дольщикам Ростова и области Май 2006 г. Возбуждено уголовное дело в отношении сотрудников фирмы ООО «МК-Проект» по статьям 159, часть УК РФ — 203 эпизода, 160 часть 4 УК РФ – 125 эпизодов, ч. 3 УК РФ, 174.1 ч. 4 УК РФ, 173 УК РФ, 327 ч. 1 УК РФ. Доказано, что генеральный директор предприятия А. Т. Келигов создал организованную преступную группу, в составе которой присвоил денежные средства дольщиков. Всем ее членам вынесен обвинительный приговор (Келигову – 10 лет колонии, остальным — 5–7 лет).

Декабрь 2009 г. Суд приговаривает руководителя ООО «РотЯг» к двум годам условно. Бизнесмен мошенническим путем под предлогом долевого участия в строительстве жилого дома завладел денежными средствами граждан, которые потратил на личные нужды, деньги 16 граждан. В дальнейшем на эти средства были приобретены иномарки и построено кафе на Левом берегу Дона.

Май 2007 г. Возбуждено уголовное дело на председателя ЖСК «Квартира и К» Е. В. Казачкова по статьям 159 ч. 4 УК РФ, 159 ч. 3 УК РФ, 174.1 ч. 3 п. «б» УК РФ, 174.1 ч. 1 УК РФ, завладевшего денежными средствами пайщиков. В мае 2008 г. суд приговорил его к 13 годам лишения свободы (по кассационной жалобе срок снижен до 11 лет).

Апрель 2010 г. Арестован генеральный директор Ассоциации ООО «Юг-Дон-Строй» Ю. И. Погорелов. В 2002–2007 гг.

он совершил мошенничество в отношении 42 обманутых дольщиков, так и не возведя дом в Ростове по адресу: ул. Ленина, 81.

Июнь 2010 г. Возбуждено уголовное в отношении руководителя ООО СК «Эксперт», который так и не возвел дом по адресу г. Ростов-на-Дону, пер. Дубовский, 9 «В», вопреки заключенному в 2006–2008 гг. договору. Общее количество обманутых дольщиков – 21. В отношении подозреваемого Малина И.В. избрана мера пресечения в виде подписки о невыезде и надлежащем поведении 23.07.2010.

Июнь 2010 г. Возбуждено уголовное дело на руководителя ООО «Сила-Сан». В 2007–09 гг. он заключил договор на строительство дома по адресу: г. Ростов, пер. Дубовский, 9 «В». Численность обманутых дольщиков — 6 человек.

Сентябрь 2010 г. В Таганроге возбуждено уголовное дело в отношении руководителя ООО «Профит-Интернэшенл».

В 2008–2009 г., под предлогом вложения денежных средств в строительство жилого дома он завладел полутора миллионами рублей ростовчанина.

Ноябрь 2010 г. Арестован индивидуальный предприниматель Д.В. Гончарук Под предлогом привлечения денежных средств для строительства многоквартирного жилого дома в Ростове на ул. Плиева, 16, он похитил более трех миллионов рублей, принадлежащих обманутым дольщикам.

11. ПОСЛЕДСТВИЯ НАРУШЕНИЙ ТРЕБОВАНИЙ

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ

СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

И (ИЛИ) ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

(Кодекс РФ об административных правонарушениях, 1. Привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц – от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.

2. Опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений – влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

3. Непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

4. Непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц – от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

Примечание. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

В СФЕРЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Законодательство, регулирующее долевое строительство:

• Гражданский кодекс Российской Федерации;

• Уголовный кодекс Российской Федерации;

• Закон о защите конкуренции: Федеральный закон № 135ФЗ от 26 июля 2006 г.;

• Федеральный закон об ипотеке (залоге недвижимости):

Федеральный закон № 216-ФЗ от 11 ноября 2003 г.;

• Закон о рекламе: Федеральный закон № 38-ФЗ от 13 марта 2006 г.;

• Закон об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации; Федеральный закон № 262-ФЗ от 26 декабря 2008 г.;

• Федеральный закон № 215-ФЗ от 22 декабря 2004 г. «О жилищных накопительных кооперативах»;

• Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»;

• Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 г. № «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»;

• Постановление Правительства РФ от 21.04.2006 г. № «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

• Приказ ФСФР РФ от 30.11.2006 г. № 06-137/пз-н «Об утверждении Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика»;

• Приказ Роспотребнадзора от 03.08.2006 г. № 228 «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья»;

• Приказ Минюста РФ от 09.06.2005 г. № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества»;

• Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»;

• Письмо Минфина РФ от 26.01.2010 г. № 02-03-07/ «Об исполнении договоров долевого строительства, заключенных получателями средств федерального бюджета»;

• Письмо Роспотребнадзора от 01.08.2005 г. № 0100/5932О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья».

Органы власти, регулирующие отношения долевого строительства:

• Министерство финансов (Минфин России);

• Федеральная антимонопольная служба (ФАС России);

• Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ

Вопрос: О защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ, а также о проекте закона, предусматривающего установление особенностей банкротства застройщиков.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее – Департамент) рассмотрел обращение по вопросу защиты прав участников строительства жилья и в части своей компетенции сообщает.

Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 № 437, и иными нормативными правовыми актами не предусмотрено полномочий Минэкономразвития России по контролю (надзору) в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении, не являющееся обязательным для правоприменителя.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве).

В отношении запрета на жилищное строительство с привлечением средств граждан до урегулирования проблемы с обманутыми дольщиками отмечаем, что Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусматриваются меры, направленные на защиту прав участников долевого строительства. Так, согласно новой редакции Закона о долевом строительстве запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом о долевом строительстве. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение установленных требований, несут ответственность в соответствии со ст. 14. Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в целях, установленных Законом о долевом строительстве.

Кроме того, в настоящее время в Следственном комитете при прокуратуре Российской Федерации формируется межведомственная методико-аналитическая рабочая группа в целях разработки комплекса мер по совершенствованию законодательства, регулирующего механизм восстановления прав и законных интересов граждан, пострадавших в результате неисполнения обязательств недобросовестными инвесторами и застройщиками многоквартирных домов.

В отношении банкротства застройщиков необходимо отметить, что Минэкономразвития России совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти подготовлен проект поправок к проекту федерального закона № 334201-5 «О внесении изменения в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан), принятому Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации в первом чтении.

Указанным проектом поправок предусматривается установление особенностей банкротства застройщиков, а именно:

установление приоритетного погашения требований граждан – участников строительства по отношению к требованиям конкурсных кредиторов и уполномоченных органов;

обеспечение равного уровня защиты интересов граждан – участников строительства независимо от характера их требований с возможностью передачи участникам строительства жилых помещений в многоквартирных домах в ходе дела о банкротстве при наличии определенных условий;

введение механизма рассмотрения арбитражным судом требований граждан – участников строительства, средства которых привлекались способами, не предусмотренными Законом о долевом строительстве в рамках дела о банкротстве;

привлечение к участию в деле о банкротстве застройщика исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства, а также наделение указанного органа правом на обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом.

Обращаем внимание на то, что положения, предусматривающие особенности банкротства застройщиков, будут применяться арбитражными судами также при рассмотрении дел о банкротстве, производство по которым возбуждено до вступления его в силу, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

Вопрос: Организация является заказчиком-застройщиком при строительстве жилого дома. Реализация строительства осуществляется путем привлечения участников по договорам долевого участия. Все объекты долевого строительства реализованы до ввода объекта недвижимости в эксплуатацию. В соответствии с положениями п. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. В соответствии с условиями заключаемых договоров гарантийный срок исчисляется со дня получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено, при этом некоторые работы сезонного характера (благоустройство и озеленение территории) будут завершены после ввода объекта в эксплуатацию.

Вправе ли организация в целях налога на прибыль создать резерв на возможные предстоящие расходы, связанные с исполнением гарантийных обязательств по указанным договорам, на срок 5 лет в случае, если генеральный подрядчик, выполнявший основной объем работ, был ликвидирован (признан банкротом) до ввода объекта в эксплуатацию?

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 27 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/ Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу учета в целях налогообложения прибыли застройщиком расходов на создание резерва гарантийного обслуживания и сообщает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 267 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) налогоплательщики, осуществляющие реализацию товаров (работ), вправе создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию, и отчисления на формирование таких резервов принимаются для целей налогообложения в порядке, предусмотренном данной статьей.

Передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства не является реализацией товара (работ), и, следовательно, заказчик-застройщик не вправе создавать резервы на предстоящие расходы по гарантийному ремонту и гарантийному обслуживанию.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок может быть увеличен соглашением сторон.

Таким образом, затраты, связанные с гарантией надлежащего качества строительства, в конечном счете несет подрядчик, даже если участник долевого строительства предъявил претензии по качеству объекта строительства заказчику-застройщику.

Пунктом 5 ст. 270 Кодекса установлено, что при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются расходы по приобретению и (или) созданию амортизируемого имущества, а также расходы, осуществленные в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, технического перевооружения объектов основных средств, за исключением расходов, указанных в п. 9 ст. 258 Кодекса.

По окончании строительства при реализации части квартир, поступивших в его собственность, бывший заказчик-застройщик может создавать резервы расходов на выполнение гарантийных обязательств перед дольщиками только в той части, по которой у него реально могут возникнуть не предъявляемые подрядчику затраты на их исполнение.

В таком случае бывший заказчик-застройщик может создавать резервы на выполнение гарантийных обязательств, только если срок предоставляемой им гарантии превышает гарантийный срок, установленный договором строительного подряда, и только в части, относящейся к такому превышению.

При этом необходимо учитывать, что действующим гражданским законодательством на продавца недвижимости обязанность предоставления гарантий по строительным работам не возлагается.

Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 № 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Вопрос: О расторжении договора долевого участия в строительстве, в частности, по требованию участника долевого строительства в случае существенного изменения проектной документации многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства.

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросу расторжения договора долевого участия в строительстве и в части своей компетенции сообщает.