«В. С. Иваницкий Оценка недвижимости Рекомендовано методическим советом Нижнетагильского технологического института (филиал) УГТУ-УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина в качестве учебного пособия для студентов ...»

Федеральное агентство по образованию

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

«Уральский государственный технический университет – УПИ

имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Нижнетагильский технологический институт (филиал)

В. С. Иваницкий

Оценка недвижимости

Рекомендовано методическим советом

Нижнетагильского технологического института (филиал) УГТУ-УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина в качестве учебного пособия для студентов экономических специальностей Нижний Тагил 2009 УДК 331(075.8) ББК У053я73 И19 Рецензенты:

ГОУ ВПО «Нижнетагильская государственная социально-педагогическая академия»

(канд. экон. наук, доц. С. А. Старцев);

ген. директор ООО «Континент» А. В. Михеев Научный редактор: канд. техн. наук С. В. Иваницкий Иваницкий, В. С.

Оценка недвижимости : учебное пособие / В. С. Иваницкий ; Федер. агентство по И образованию, ГОУ ВПО «УГТУ-УПИ им. первого Президента России Б.Н.Ельцина», Нижнетагил. технол. ин-т (фил.). – Нижний Тагил : НТИ (ф) УГТУ-УПИ, 2009. – 52 с.

Представлены теоретические и нормативные основы оценочной деятельности (авторский вариант изложения и комментарии к нормативным требованиям), изложены классификации объектов недвижимости по различным классификационным признакам.

Также приведен авторский вариант описания математических зависимостей. Достаточно подробно описаны ключевые понятия оценочной деятельности – цена и стоимость объекта недвижимости.

Описаны основные процедуры выявления рыночной стоимости объекта недвижимости. Эти процедуры представлены алгоритмами действий. Следуя описанным алгоритмам, студент получит весьма корректную количественную оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. В этой части пособие является практическим руководством по выявлению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Изложенный материал может быть полезен студентам, аспирантам, научным сотрудникам, преподавателям, инженерам.

Библиогр.: 19 назв. Рис. 3. Табл. УДК 331(075.8) ББК У053я Учебное издание ИВАНИЦКИЙ Виктор Сергеевич

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Редактор М. В. Мозгалева Подписано в печать 14.10.2009. Формат 6090 1/16.

Бумага офсетная. Гарнитура «Таймс». Ризография.

Усл. печ. л. 3,25. Уч.-изд. л. 3,59. Тираж 100 экз. Заказ № 1585.

Редакционно-издательский отдел Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Уральский государственный технический университет – УПИ имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»

Нижнетагильский технологический институт (филиал) 622031, Нижний Тагил, ул. Красногвардейская, Отпечатано в РИО НТИ (ф) УГТУ-УПИ Иваницкий В. С., Оглавление Предисловие

Введение

1. Теоретические и правовые основы оценки недвижимости

2. Нормативно-правовые акты, регулирующие оценку стоимости недвижимости............ 3. Характеристика недвижимости как объекта оценки

3.1. Понятие недвижимости

3.2. Классификации недвижимости

3.2.1. Классификация по материально-вещественным признакам

3.2.2. Классификация по целям использования

3.2.3. Классификация бизнес-центров

3.2.4. Классификация складской недвижимости

3.3. Коммерческая недвижимость как товар

3.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

4. Характеристика рынка недвижимости

5. Цели и необходимость оценки недвижимости

6. Принципы оценки недвижимости

7. Временная оценка денежных потоков

8. Доходный подход

9. Сравнительный подход

10. Затратный подход

11. Согласование результатов, полученных с использованием разных подходов........... Заключение

Библиографический список

Приложение. Темы РГР

Умение оценить экономические последствия операций, осуществляемых с недвижимостью, становится все актуальнее в наше непростое время практически для всех видов хозяйственной деятельности. Более того, эти навыки актуальны для нас, россиян, и в нашей текущей жизнедеятельности в большей степени, чем для европейцев. Ведь сегодня мы переходим к весьма жестким рыночным отношениям за исторически микроскопический промежуток времени. Такие формализованные до денежного уровня отношения никогда не были свойственны «широкой российской душе».

В то же время, нельзя не отметить, что предпринимательство никогда не было чуждо россиянам. Но оно всегда имело национальную особенность. Можно утверждать, что у России гораздо больше оснований гордиться своей богатой историей, нежели печалиться, и совершенно прав с А. Горянин, утверждающий: «Миф о том, что Россия всегда была бедной страной со слабым институтом собственности, а русским людям чужд дух предпринимательства, очень мало соответствует реальности»

(http://www.expert.ru/printissues/expert/2005/44/44ex-goriani/, «Эксперт» № 44 (490)).

Автор пособия лаконично и в очень доступной форме изложил теоретические и нормативные основы оценочной деятельности (авторский вариант изложения и комментариев к нормативным требованиям). В такой же удачной форме представлены классификации объектов недвижимости по различным классификационным признакам. Авторский вариант описания математических зависимостей демонстрирует оригинальность пособия. Достаточно подробно описаны ключевые понятия оценочной деятельности – стоимость и цена объекта недвижимости. Автор пособия совершенно оправдано относит словосочетание «рыночная стоимость» к «категории», т. к. категории представляют собой «наиболее общие и фундаментальные понятия, отражающие существенные, всеобщие свойства и отношения явлений действительности и познания» (Мультипортал km.ru, 2009).

Подробно описаны основные процедуры выявления рыночной стоимости объекта недвижимости. Эти процедуры представлены алгоритмами действий. Следуя описанным алгоритмам, студент получит весьма корректную количественную оценку рыночной стоимости объекта недвижимости. В этой части пособие является практическим руководством по выявлению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Пособие написано для студентов, но изложенный материал может быть полезен более широкой аудитории: аспирантам, научным сотрудникам, преподавателям, инженерам.

Александр Горянин – журналист, писатель, историк. Автор книг «Разрушение храма Христа Спасителя» (1988), «Мифы о России и дух нации» (2002), соавтор учебника «Отечествоведение» (2004). Номинировался на Премию им. Ивана Петровича Белкина и премию «Национальный бестселлер»).

С развитием рыночной экономики важнейшее значение получает категория рыночной стоимости. Эта категория широко вошла в деловой оборот хозяйствующих субъектов, участвует все в большем количестве экономических расчетов, и в дальнейшем, с совершенствованием рыночных механизмов, значение данной категории будет только возрастать [1, 5, 9, 15].

Дисциплина «Экономика недвижимости» включена в состав федерального компонента ГОСов некоторых экономических специальностей. В частности, ГОСе специальности ЭУП она включена в блок специальных дисциплин под номером СД.05. В соответствии с требованиями ГОС необходимо раскрыть следующие вопросы в рамках этой дисциплины. Рынок недвижимости: содержание основных понятий, законодательные и нормативные правовые акты; влияние стратегических направлений в развитии экономики страны на рынок недвижимости; принципы и технологии оценки стоимости недвижимости; методы оценки недвижимости, их практическое использование;

оформление результатов оценки недвижимости. В этих требованиях просматривается два блока знаний. Первый блок: фундаментальные, в виде понятий и нормативов. Второй блок: прикладные, в виде принципов и технологий оценки стоимости недвижимости.

Цель работы – изложить в общем виде основы определения стоимости недвижимости и тем самым обеспечить освоение студентами знаний и навыков, актуальных для практической деятельности специалистов экономического направления – менеджеров, финансистов, экономистов.

Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

- проанализировать теоретические предпосылки для оценки недвижимости;

- рассмотреть нормативно-правовые акты, регулирующие оценку стоимости недвижимости;

- охарактеризовать недвижимость, как объект оценки;

- охарактеризовать рынок недвижимости;

- изложить цели, принципы и необходимость оценки недвижимости;

- представить временную оценку денежных потоков и дать понятие сложного процента, показать его необходимость в оценке недвижимости. Рассмотреть рост единицы по сложному проценту, текущую стоимость реверсии, текущую стоимость аннуитета, фактор фонда возмещения, накопление единицы, фактор фонда накопления;

- проанализировать подходы к оценке и согласование результатов, полученных с использованием различных подходов.

Получение объективных данных о рыночной стоимости недвижимости позволит получить важную информацию для принятия обоснованных управленческих решений различным категориям субъектов, участвующих в судьбе оцениваемой недвижимости (собственники, инвесторы, арендаторы, страховые компании) [2, 4, 6, 8, 10, 18].

1. Теоретические и правовые основы Собственник недвижимости, согласно Гражданскому кодексу РФ, имеет право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Под правомочием владения понимается фактическое обладание лица вещью, имуществом, основанное на законе либо ином правовом основании (титуле), либо владение, право на которое входит в содержание какого-либо иного права (право хранителя, нанимателя, арендатора, перевозчика и т. д.).

В силу этого законным владельцем вещи может быть и не собственник вещи (арендатор, хранитель, перевозчик и т. д.).

Правомочие пользования – основанная на законе, договоре или ином правовом основании возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования имущества путем извлечения из вещи ее полезных свойств с целью удовлетворения личных либо общественных потребностей. Правомочием пользования обладает, например, арендатор, заключивший с собственником договор аренды.

Правомочие распоряжения означает возможность определения юридической судьбы вещи путем изменения ее принадлежности, состояния или назначения. По общему правилу это правомочие принадлежит собственнику имущества. Правомочием распоряжения обладает, например, лицо, которому собственник выдал соответствующую доверенность Собственник имущества обладает, кроме того, правом определять судьбу принадлежащего ему ресурса. Собственник имущества имеет право по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества, любые действия (продать, подарить, завещать, обменять, сдать в аренду, отдать в залог и т. п.), однако при этом он должен соблюдать следующие условия:

- своими действиями он не должен нарушать закон или иные правовые акты;

- своими действиями он не должен нарушать либо стеснять законные права и интересы других лиц;

- своими действиями он не должен оказывать вредного воздействия на окружающую среду [3].

В соответствии с Гражданским кодексом на собственника, если иное не предусмотрено законом или договором, возлагается бремя содержания имущества. На собственника, по общему правилу, возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения имущества.

Таким образом, недвижимость становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами. Как всякий товар недвижимость обладает полезностью для покупателя, т. е. удовлетворяет какую-либо из его потребностей.

Недвижимость обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Но это товар особого рода. И особенности эти предопределяют принципы, модели, подходы и методы оценки.

Право собственности и входящие в его состав правомочия.

2. Нормативно-правовые акты, регулирующие оценку стоимости недвижимости Основой для проведения экспертизы недвижимости и прав на нее в целях оценки служит Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), другие законодательные и нормативные акты, в том числе в сфере приватизации, банкротства, арендных отношений, залога и ипотеки, рынка ценных бумаг и др.

К настоящему времени базовыми документами для оценщика являются следующие нормативные акты:

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

2. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)».

3. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)».

4. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

5. Стандарты саморегулируемых организаций оценщиков.

6. Международные стандарты оценки.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в РФ» определены случаи, в которых проведение оценки обязательно [10]:

- при определении стоимости объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

- при продаже или ином отчуждении объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами недвижимости, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

- при передаче объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- при возникновении спора о стоимости объекта недвижимости, в том числе: при национализации недвижимости, при ипотечном кредитовании физических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки (недвижимости);

- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости недвижимости;

- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии недвижимости у собственников для государственных или муниципальных нужд;

- при проведении оценки объектов недвижимости в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Таким образом, российское законодательство и нормативная база по вопросам управления недвижимостью и регулирования процессом построения цивилизованного рынка операций с недвижимостью способно содействовать повышению эффективности использования государственной, корпоративной собственности путем отражения имущества по его рыночной стоимости.

1. Базовые нормативные акты, регламентирующие оценочную деятельность.

2. В каких операциях с недвижимостью проведение ее оценки обязательно?

3. Характеристика недвижимости как объекта оценки Для характеристики недвижимости необходимо идентифицировать термин недвижимость и проанализировать сложившиеся виды классификации недвижимости. Совершенно очевидно, что для классификации можно выбрать различные классификационные признаки.

В Гражданском кодексе РФ, например, классификация недвижимости выполнена по материально-вещественным признакам: земельные; здания; сооружения; подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; предприятие в целом как имущественный комплекс. Можно классифицировать по целям использования, по географическим границам.

По целям использования. Коммерческая недвижимость используется в процессе предпринимательской деятельности. Некоммерческая недвижимость не используется в процессе предпринимательской деятельности, а используется в процессе потребления. По географическим границам. Недвижимость Москвы, Екатеринбурга и т. д.

Кроме того, рынок недвижимости можно ограничить по характеру обращающихся на нем прав – рынок купли-продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

В ст. 130 ГК РФ дается понятие недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Согласно ст. 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью [3].

В ст. 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК и иными законами [3].

Приведем классификации объектов недвижимости по вещественным признакам и целям использования, также классификацию бизнес-центров и складской недвижимости по следующим классификационным признакам.

3.2.1. Классификация по материально-вещественным признакам На рис. 1 приведена классификация по материально-вещественным признакам, установленная в Гражданском кодексе РФ.

суда внутреннего плавания, Примеры сооружений: дорога, плотина, вышка, антенна.

3.2.2. Классификация по целям использования • Коммерческая недвижимость (недвижимость, используемая в процессе предпринимательской деятельности).

• Некоммерческая недвижимость (недвижимость, не используемая в процессе предпринимательской деятельности).

В соответствии со ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке.

Необходимо отметить, что направленность на систематическое извлечение прибыли выступает как цель предпринимательской деятельности.

Прибыль не является обязательным результатом предпринимательской деятельности, поэтому отсутствие прибыли (несение убытков) от предпринимательской деятельности не является основанием для вывода о том, что такая деятельность не предпринимательская.

Коммерческая недвижимость подразделяется на следующие основные категории (перечень не является исчерпывающим):

• производственно-складская недвижимость;

• торговая недвижимость;

• офисная недвижимость;

• недвижимость сельхозназначения.

По ряду категорий коммерческой недвижимости существует устоявшаяся и принимаемая участниками рынка недвижимости классификация. В первую очередь, это офисные центры (бизнес-центры). Также в последнее время начала использоваться классификация складской недвижимости.

Под бизнес-центром (офисным центром) понимается офисное здание с профессиональным управлением. Собственник бизнес-центра предоставляет арендаторам не только сам офис в аренду, но и оказывает ряд дополнительных услуг. Среди которых могут быть следующие: круглосуточная охрана, уборка помещений, организация точек питания (кафе, бар), предоставление комнат для переговоров, конференц-зал. Кроме этого, собственник здания берет на себя вопросы, связанные с организацией необходимого количества телефонных точек, доступ в Интернет. Иногда в бизнес-центр подбираются специальные арендаторы с целью создания дополнительного сервиса, в том числе и для остальных арендаторов. К ним можно отнести такие службы, как банк, тренажерный зал (фитнес), сауна, ресторан и прочее.

В основу классификации положены принципы, разработанные межрегиональной общественной организацией – Гильдия Управляющих и Девеловеперов (http://www.gud-estate.ru), использован опыт профессиональных участников Москвы и Санкт-Петербурга.

Отнесение к той или иной категории происходит на основе анализа трех параметров: местоположения, типа здания, уровня сервиса. Класс присваивается на основании минимальной оценки по одному из параметров. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. В то же время следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев довольно размыты. Часто мы располагаем лишь отрывочной информацией о качестве объектов, поэтому все оценки, данные в работе, лишь предварительные.

Кроме этого, данная классификация задает лишь общие рамки и требует дальнейшей доработки и детализации, исходя из специфики Екатеринбурга.

КЛАСС А

Данные здания являются наиболее престижными из всех существующих. Все инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам, в отделке использованы дорогие высококачественные материалы, в проекте воплощены оригинальные архитектурные решения. В таких зданиях, как правило, размещаются офисы представительского класса.

Местоположение: деловые зоны центра города с удобными подъездными путями, хорошими видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой. Отсутствие в непосредственной близости от бизнес-центра объектов, откладывающих негативный отпечаток на район в целом.

Тип и технический уровень здания:

1. Отдельно стоящее специализированное здание.

2. Новое строительство или полностью после реконструкции.

3. Высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление, оптоволоконные каналы связи).

4. Эффективная планировка этажей в виде офисных блоков. Конференц-зал, кафе/ресторан.

5. Наличие достаточного количества парковочных мест.

Уровень предоставляемого сервиса:

1. Развернутая система дополнительных услуг. Высокопрофессиональные службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки).

2. Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

КЛАСС В

К офисам этой категории, как правило, относятся новые либо полностью реконструированные офисные здания с качественной недорогой отделкой, небольшим набором предоставляемых услуг. Иногда офисы класса «В» называют «бюджетными офисами» или офисами «эконом-класса».

Местоположение: территории центра города, отличающиеся хорошим расположением, хорошая транспортная доступность.

Тип и технический уровень здания:

1. Отдельно стоящее специализированное здание.

2. Выборочный капитальный ремонт с высоким уровнем отделки.

3. Хорошее состояние внутренних коммуникаций (система вентиляции, отопления, оптоволоконные каналы связи).

4. Эффективная планировка этажей.

5. Конференц-зал, кафе/ресторан.

6. Наличие парковки.

Уровень предоставляемого сервиса:

1. Наличие дополнительных услуг.

2. Службы безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки).

3. Круглосуточная охрана и видеонаблюдение.

КЛАСС С

В основном, к данной категории относятся здания бывших научноисследовательских институтов, заводоуправлений и пр., которые были перепрофилированы в офисные здания. Эти здания характеризуются невысоким уровнем предоставляемых услуг и, как правило, внешне выглядят непрезентабельно.

Местоположение: районы, приближенные к центру; отдаленные районы с хорошей транспортной доступностью.

Тип и технический уровень здания:

1. Размещение в административных зданиях, НИИ.

2. Различное состояние сдаваемых помещений: от ремонта «советского» типа до хорошего современного интерьера.

3. Обеспечение достаточным числом телефонных линий.

4. Система вентиляции.

Уровень предоставляемого сервиса:

1. Охрана.

2. Служба эксплуатации и уборки.

В четвертую группу выделим все остальные «внеклассовые» здания, которые не соответствуют понятию бизнес-центр (отсутствует управление зданием как таковое, дополнительные услуги, кроме аренды площадей, не предоставляются), здания низкого качества и требующие капитального ремонта.

При классификации помещений (класс A, B, C, D) мы будем руководствоваться следующими принципами:

1. При отнесении помещения к классам А и B используются критерии «Местоположение», «Тип и технический уровень здания», «Уровень предоставляемого сервиса», применимые к бизнес-центрам.

2. При отнесении помещения к классу C используются критерии «Местоположение», «Тип и технический уровень здания», применимые к бизнес-центрам. Дополнение: к данному классу могут быть отнесены помещения в неспециализированных зданиях (например, нежилые помещения на первых этажах жилых домов) с хорошим состоянием коммуникаций, уровнем отделки.

3. К классу D мы относим помещения, требующие капитального ремонта, помещения, расположенные в неспециализированных зданиях с низким уровнем отделки, ограниченными возможностями по реконструкции. Кроме этого, к данному классу относятся административные помещения на территории промзон, заводов.

3.2.4. Классификация складской недвижимости В последнее время участники рынка недвижимости стали использовать классификацию складской недвижимости [19]:

КЛАСС А

Новое складское помещение, отвечающее 12–15 обязательным параметрам:

1. Одноэтажное здание, построенное с применением новых строительных материалов, имеющее коммуникации и оборудование, отвечающее всем международным стандартам.

2. Удобный подъезд, близость к транспортным развязкам и основным железнодорожным/автомобильным магистралям.

3. Шаг колонн более 12 м.

4. Выровненный пол с непылящим покрытием.

5. Наличие для арендаторов офисных помещений не менее чем класса В.

6. Максимальная площадь, занимаемая зданием, не более 60 % от общей площади земельного участка.

7. Круглосуточная работа.

8. Круглосуточная охрана, система видеонаблюдения.

9. Наличие погрузочных эстакад и доков.

10. Функционирующая система спринклерного пожаротушения.

11. Регулируемый режим влажности и температуры.

12. Выделенные телефонные линии.

13. Наличие достаточного количества парковочных мест для грузового и легкового транспорта.

14. Наличие таможенного поста.

15. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию.

КЛАСС В

Обычно реконструированное здание с высотой потолка 5–8 метров, оснащенное всеми необходимыми коммуникациями и оборудованием, часто многоэтажное. На территории складского комплекса имеются также офисные помещения. Складские помещения класса В должны соответствовать 8–11 представленным выше критериям.

КЛАСС С

Как правило, нереконструированные промышленные помещения, отапливаемые или неотапливаемые ангары, отвечающие менее чем 7 перечисленным выше критериям.

В то же время заметим, что пока в Екатеринбурге (а тем более в Нижнем Тагиле) не сложилась единая и общепринятая система классификаций зданий, поэтому данная разбивка задает лишь общие рамки различных категорий и не конкретизирует отдельные параметры.

Данная ситуация во многом свидетельствует, во-первых, о неготовности собственников открыто позиционировать свои офисные объекты, вовторых, об отсутствии у собственников и арендаторов сложившейся практики работы и представления о качестве помещений и услуг.

3.3. Коммерческая недвижимость как товар Отметим ряд особенностей коммерческой недвижимости как товара.

Так, коммерческая недвижимость – товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и доходы разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли не известен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник, представляет собой один из ограничителей рыночной цены со стороны покупателя. Коммерческая недвижимость может приобретаться для того, чтобы заработать на росте цены на нее.

Потребность в коммерческой недвижимости как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого товара, так и во внешней среде.

Оценка коммерческой недвижимости означает определение в денежном выражении стоимости, которая может быть наиболее вероятной продажной ценой и должна отражать оба свойства коммерческой недвижимости как товара, т. е. и ее полезность, и затраты, необходимые для этой полезности. Поскольку представление о полезности зависит от конкретных интересов покупателя, постольку оценщику приходится определять различные виды стоимости (восстановительную, ликвидационную, инвестиционную и т. п.) [15].

Принципиальное значение имеет тот факт, что качественная рыночная оценка обязательно принимает во внимание экономический имидж – положение на рынке, фактор времени, риски, уровень конкуренции. Оценщик подходит к определению стоимости с позиций экономической концепции коммерческой недвижимости.

3.4. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости Основными факторами, влияющими на стоимость недвижимости, являются:

местоположение;

площадь и этажность, год постройки;

конструктивные элементы (в том числе их физическое состояние);

архитектурно-планировочные решения (эстетическо-функциональные характеристики, в том числе высота потолков);

санитарно-технические устройства;

коммуникации.

Объекты на рынке недвижимости могут быть уникальными или типовыми.

Следует иметь в виду, что повторяющихся объектов на рынке недвижимости нет. Каждый объект имеет высокий уровень уникальности.

Пример: квартира в соседнем доме на том же этаже. Сам дом уже смещен (находится в другом месте) относительно рассматриваемого объекта.

1. Определение понятия недвижимость.

2. Классификационные признаки для классификации недвижимости.

3. Классификация недвижимости выполнена по материально-вещественным признакам.

4. Классификация недвижимости выполнена по целям использования.

4. Характеристика рынка недвижимости Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических и юридических лиц с целью обмена имеющихся у них прав на недвижимость на деньги и/или другие активы.

В частности, рынок недвижимости в широком смысле включает в себя не только рынок купли-продажи недвижимости, но и рынок аренды.

Влияние внешних факторов на рынок недвижимости можно рассматривать с использованием модели СТЭЭП-факторов.

Говоря о конкретном рынке недвижимости, необходимо обозначить границы этого рынка. В первую очередь, это географические границы. Например: рынок недвижимости Ленинского района г. Нижний Тагил, рынок недвижимости г. Нижний Тагил, рынок недвижимости Свердловской области, рынок недвижимости России.

Так же необходимо установить объектные границы рынка (по объекту, в отношении прав на который происходят операции) – рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости, рынок офисных помещений, рынок торговых помещений, рынок производственно-складских помещений, рынок 1-комнатных квартир, рынок земельных участков.

Кроме того, рынок можно ограничить по характеру обращающихся на нем прав – рынок купли-продажи недвижимости и рынок аренды недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости в настоящее время недостаточно сбалансирован. Переход к рыночной экономике 90-х привел к увеличению потребления и недостатку торговых площадей. Все возрастающему числу частных предприятий не хватало офисов. В первую очередь под офисы начали перепрофилироваться административно-бытовые корпуса предприятий и здания научно-исследовательских институтов, под магазины – 1-е этажи жилых зданий. Затем начали целенаправленно строиться торговые и офисные центры. Казавшаяся «золотой» коммерческая недвижимость привела к переоценке некоторыми девеловеперами ее перспектив.

Какой город в России держит пальму первенства по количеству торговых площадей на 1 000 жителей? Интуитивно напрашивается ответ – Москва. Однако это не так.

Рассмотрим лидеров этого списка [16]:

По этому показателю Казань уступает Лондону всего 60 кв. м. При этом в Казани заполняемость арендаторами торговых площадей держится на уровне 50–60 %. Таким образом, налицо «кризис перепроизводства».

При этом только в 2008 году в Казани планируется ввести в строй еще три крупных торговых центра.

Другим распространенным мифом, на этот раз о недвижимости в целом, является утверждение, что цены на недвижимость не могут сильно упасть. Опровержением этого утверждения является ситуация последних лет с ценами на недвижимость в Казахстане [17]. С 2005 по 2007 гг. средняя цена жилья в Алма-Ате подскочила с 1100 до 3600 USD за кв. м. Однако в августе 2007 года началось падение и в июне 2008 года цена составляла 2200–2300 USD за 1 кв. м. Привлекая «дешевые» западные деньги, местные банки кредитовали девеловеперов под 16 % годовых и одновременно финансировали ипотеку покупателям под 13 % годовых. Благодаря достаточно лояльным условиям получения ипотечных кредитов цены на недвижимость быстро шли вверх, а рост стоимости залога был благоприятным фактором для банкиров, подтверждающим устойчивость их бизнеса, облегчавшим получение внешних займов. Значительная часть жилья приобреталась с инвестиционными целями (для сдачи в аренду и перепродажи) – более 60 %. Когда на западе начались затруднения в банковской сфере, поток «западных» кредитных денег прекратился, у девеловеперов, застройщиков не стало средств для продолжения начатых строительных проектов. Из-за трудностей с ипотекой сократилось число покупателей. Зато при первых признаках кризиса выросло число продавцов, которые продавали квартиры, приобретенные в инвестиционных целях. Все вышеперечисленные обстоятельства привели к значительной корректировке на рынке недвижимости. На момент написания этого абзаца, т. е. 2007 год, арендные ставки в Нижнем Тагиле росли, а в 2009 году они «упали»!

Далее приведены некоторые индикаторы рынка недвижимости (УрФО) за июнь – август 2008 года по данным журнала «Эксперт – Урал» [19].

По отношению к коммерческой недвижимости профессиональные участники, как правило, определяют в качестве одного из параметров «индекс выкупа» (как правило, измеряется в годах), который рассчитывается как отношение стоимости 1 кв. м к арендной плате за 1 кв. м (если индекс выкупа в годах, то и арендная плата – за год).

(Цена предложения / арендные ставки в крупнейших городах Урала) (Цена предложения / арендные ставки в крупнейших городах Урала) Источники информации: Агентство недвижимости «Метрополия» (Екатеринбург), Пермский аналитический центр (Пермь), компания «БрОК» (Тюмень), агентство недвижимости «Компаньон» (Челябинск), агентство недвижимости «Эксперт» (Уфа).

1. Определение рынка недвижимости.

2. Классификационные признаки для классификации рынка недвижимости.

3. Классификация рынка недвижимости по целям использования.

4. Классификация рынка недвижимости по характеру обращающихся на нем прав.

5. Цели и необходимость оценки недвижимости Профессиональный оценщик в своей деятельности всегда руководствуется конкретной целью. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать метод оценки [4].

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: начиная с государственных структур и заканчивая предприятиями и частными лицами; в оценке недвижимости могут быть заинтересованы контрольноревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, частные владельцы недвижимости, инвесторы и т. п.

Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.

Так, оценку недвижимости проводят в целях [15]:

- повышения эффективности текущего управления недвижимости;

- определения стоимости недвижимости в случае купли-продажи целиком или по частям;

- определения стоимости залога при кредитовании;

- страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости недвижимости;

- налогообложения. В ряде случаев при определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку недвижимости;

- принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность компаний, в частности, в отношении стоимости объектов недвижимости, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

- осуществления инвестиционного проекта развития недвижимости.

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов, оценщик рассчитывает различные виды стоимости.

Стоимость – это наиболее вероятный размер денежного эквивалента, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект.

Под рыночной стоимостью в Международных стандартах оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга, при этом предполагается, что каждая сторона действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена при осуществлении сделки между типичным покупателем и продавцом. Определение отражает тот факт, что рыночная стоимость рассчитывается исходя из ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий рыночная стоимость будет меняться. На покупателя и продавца не оказывается внешнее давление, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности», Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», устанавливается [10, 12]:

«При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е.:

- когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

В Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» описаны иные виды стоимости [10]:

«При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным».

Любой вид стоимости, рассчитанный оценщиком, является не историческим фактом, а оценкой конкретного объекта собственности в данный момент в соответствии с выбранной целью.

Экономическое понятие стоимости выражает реальный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки.

Кроме понятия «стоимость» в теории и практике оценки используют понятия «цена» и «затраты» (себестоимость).

Цена – это показатель, обозначающий денежную сумму, требуемую, предполагаемую или уплаченную за некий товар или услугу. Она является историческим фактом, т. е. относится к определенному моменту и месту.

В зависимости от финансовых возможностей, мотивов или особых конкретных интересов покупателя и продавца, цена может отклоняться от стоимости.

Себестоимость – это денежная сумма, требуемая для создания или производства товара или услуги. Себестоимость включает совокупность затрат, издержек или расходов. По завершении процесса создания или акта купли-продажи себестоимость становится историческим фактом. Цена, заплаченная покупателем за товар и услугу, становится для него затратами на приобретение.

Себестоимость влияет на рыночную стоимость, однако однозначно ее не определяет.

Умелое сочетание и использование всех указанных понятий позволяют проводить качественную оценку объектов. Наряду с фундаментальными понятиями, лежащими в основе сделки, существуют также и единые принципы, и общепринятые методы оценки.

1. Определение стоимости и цены недвижимости.

2. Виды стоимости недвижимости.

6. Принципы оценки недвижимости Принципы оценки недвижимости рассмотрим на рис. 2 [18].

Принципы, основанные на представлениях собственника Принципы, основанные на представлениях собственника:

- принцип полезности – недвижимость обладает стоимостью, только если она способна удовлетворить чью-либо потребность;

- принцип замещения – стоимость недвижимости определяется минимальной ценой, по которой может быть приобретена недвижимость с аналогичной полезностью;

- принцип ожидания – стоимость объекта недвижимости зависит от ожидаемой выгоды в результате обладания этим объектом.

Принципы, связанные с рыночной средой:

- принцип зависимости – стоимость недвижимости зависит и сама влияет на стоимость других объектов;

- принцип соответствия – характеристики объекта недвижимости должны соответствовать потребностям данного рынка;

- принцип спроса и предложения – цены на рынке недвижимости определяются спросом и предложением с учетом низкой эластичности рынка;

- принцип конкуренции – получение сверхприбылей на рынке приводит к обострению конкуренции, что является причиной дальнейшего снижения нормы прибыли;

- принцип изменения – стоимость недвижимости со временем меняется под влиянием внешней среды.

Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями:

- принцип остаточной продуктивности – в зависимости от условий использования объекта недвижимости стоимость того или иного фактора производства может рассчитываться как разница между доходами и суммой стоимости остальных факторов производства;

- принцип вклада – добавление того или иного ресурса оправдано, если приводит к увеличению стоимости объекта недвижимости; сумма увеличения стоимости является вкладом ресурса;

- принцип возрастающих и уменьшающихся доходов – добавление ресурса первоначально приводит к опережающему росту стоимости, затем рост стоимости замедляется и становится отрицательным;

- принцип сбалансированности – любому типу землепользования соответствует оптимальная сумма и комбинация факторов производства;

- принцип экономической величины – оптимальное количество земли для того или иного типа землепользования в данных экономических условиях;

- принцип экономического разделения – выделение нескольких имущественных интересов приводит к росту общей стоимости объекта недвижимости.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования:

- существует использование, которое обеспечивает объекту недвижимости наивысшую стоимость на эффективную дату оценки. Этот вариант выбран среди разумных, возможных и законных альтернатив, физически возможен, достаточно обоснован, финансово осуществим и приводит к наивысшей стоимости земли.

Можно выделить три группы взаимосвязанных принципов оценки:

- основанные на представлениях собственника;

- связанные с эксплуатацией собственности;

- обусловленные действием рыночной среды.

Большое количество принципов не означает, что можно применять их все сразу. В каждом случае выделяются основные и вспомогательные принципы. Когда речь идет о принципах, то появляются лишь основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. В реальной жизни целый ряд факторов может искажать их действие. К примеру, государственное вмешательство иногда не дает правильной картины реализации тех или иных принципов оценки. Несовершенство рыночных отношений, характерное для этапа перехода к рыночной экономике, еще больше деформирует действие принципов оценки. По этим причинам принципы оценки отражают лишь тенденцию экономического поведения субъектов рыночных отношений, а не гарантируют определенного поведения. Вместе с тем, по мере развития в нашей стране рыночных отношений, действие объективных принципов оценки недвижимости будет усиливаться.

Рассмотрим первую группу принципов.

Ключевым критерием стоимости любого объекта собственности является его полезность. Недвижимость обладает стоимостью, если может быть полезна реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность коммерческой недвижимости – это ее способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.

Полезность жилой недвижимости – способность удовлетворять потребность в проживании.

Принцип полезности заключается в том, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворять потребность собственника, тем выше его стоимость.

С точки зрения любого пользователя оценочная стоимость недвижимости не должна быть выше минимальной цены на аналогичный объект с такой же полезностью. Кроме того, за объект не разумно платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки. И еще один аспект применения принципа полезности.

Если инвестор анализирует поток дохода, то максимальная цена определяется посредством изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества. При этом замещающий объект необязательно должен быть точной копией, но должен быть похож на оцениваемый объект, и собственник рассматривает его как желаемый заменитель. Границы «пространства одинаково желаемых заменителей» определяются потребностями и желанием пользователя. Таким образом, можно выделить еще один методологический принцип оценки стоимости недвижимости – это принцип замещения. Он определяется следующим образом: максимальная стоимость недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Из принципа полезности вытекает еще один принцип оценки – принцип ожидания или предвидения. Конечно, прошлое и настоящее недвижимости важны, однако ее экономическая оценка определяет ее будущее.

Прошлое и настоящее являются лишь исходной основой, ключом к пониманию будущего. Полезность любой недвижимости определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (в частности, доходы от коммерческой недвижимости). На оценке непосредственно сказываются представление о чистой отдаче от функционирования коммерческой недвижимости и ожидаемая выручка от ее перепродажи. При этом очень важны величина, качество и продолжительность ожидаемого будущего дохода. Однако ожидания относительно дохода могут меняться.

Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом.

Вторая группа принципов оценки обусловлена эксплуатацией собственности и связана с представлением потребителей.

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода и называется принципом предельной производительности.

Недвижимость должна обладать сбалансированными характеристиками. Наибольшая эффективность недвижимости достигается при объективно обусловленной пропорциональности всех факторов. Различные элементы системы недвижимости должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам.

Итак, при оценке стоимости недвижимости необходимо учитывать принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому максимальный доход от недвижимости можно получить при соблюдении оптимальных величин всех факторов.

Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров недвижимости потребностям рынка. Так, если объект является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает.

Третья группа принципов напрямую обусловлена действием рыночной среды.

Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными.

Если рынок предлагает незначительное число коммерческой недвижимости, т. е. спрос превышает предложение, то цены на нее могут превысить ее стоимость. Если на рынке имеет место избыток недвижимости, то цены на нее окажутся ниже реальной рыночной стоимости.

В долгосрочном аспекте спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен.

Но в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке недвижимости.

Рыночные искажения могут быть следствием монопольного положения собственников.

Как уже отмечалось, полезность определена во времени и пространстве. Рынок учитывает эту определенность, прежде всего через цену. Если недвижимость соответствует рыночным стандартам, характерным в конкретное время для данной местности, то цена на нее будет колебаться вокруг среднерыночного значения; если же объект не соответствует требованиям рынка, то это, как правило, отражается через более низкую цену на данный объект.

С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда недвижимость характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями. Рыночная цена такого объекта, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование. Прогрессия имеет место, когда в результате функционирования соседних объектов, например объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного объекта, скорее всего, окажется выше его стоимости.

На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует объект коммерческой недвижимости, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Содержание принципа конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Стоимость недвижимости определяется не только внутренними факторами, но во многом – внешними. Стоимость недвижимости в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране. Следовательно, при оценке недвижимости необходимо учитывать принцип зависимости от внешней среды.

Изменение социальных, технологических, экономических, экологических и политических (СТЭЭП) факторов влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость недвижимости изменяется. Следовательно, оценка стоимости недвижимости должна проводиться на определенную дату.

В этом заключается суть принципа изменения стоимости. Поэтому для того, чтобы рассмотреть возможные способы использования данного объекта недвижимости, необходимо исходить из условий рыночной среды. Спрос на рынке, возможности развития, местоположение и другие факторы определяют альтернативные способы использования. При рассмотрении альтернатив развития может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав, если таковое позволит увеличить общую стоимость.

Экономическое разделение имеет место, если права на объект можно разделить на два или более имущественных интереса, в результате чего общая стоимость объекта возрастает. Принцип экономического разделения гласит, что имущественные права следует разделить и соединить таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта.

Результатом такого анализа является определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. Иначе говоря, определение направления использования недвижимости юридически, технически осуществимо и обеспечивает собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества. В этом заключается принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Данный принцип применяется, если оценка проводится в целях реструктурирования. Если ее целью является определение стоимости действующего объекта недвижимости без учета возможных измерений, то данный принцип не применяется.

1. Принципы оценки недвижимости.

2. Ключевые критерии оценки стоимости объекта недвижимости.

7. Временная оценка денежных потоков Принятие решения о вложении капитала определяется, в конечном счете, величиной дохода, который инвестор предполагает получить в будущем. Это один из основных принципов эффективности инвестиционных проектов.

Например, инвестируя капитал в проект коммерческой недвижимости, мы рассчитываем в течение всего срока существования проекта регулярно получать доход и вернуть сумму инвестиций. Вложение капитала выгодно только в том случае, если предполагаемые поступления превысят расходы, с учетом фактора времени. В течение реализации проекта, положительные и отрицательные денежные потоки будут относиться к разным периодам времени и для того чтобы говорить об эффективности инвестиционного проекта, необходимо предварительно денежные потоки привести в сопоставимый вид. Такая процедура называется дисконтированием (приведением к одному моменту времени).

Теория изменения стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфическим товаром, со временем меняют свою стоимость, как правило, обесцениваясь. Следовательно, доллар, полученный через год или 10 лет, стоит меньше, чем доллар, полученный сегодня. Изменение стоимости денег происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых можно назвать инфляцию и способность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты [7].

Таким образом, в данном случае мы должны сравнивать затраты на вложение капитала в инвестиционный проект с суммой предстоящих доходов, приведенных к стоимости на момент инвестирования.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временнй оценкой денежных потоков.

Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента, или шести функций денежной единицы [1, 2, 5, 6, 8–10, 15, 18]:

1. Сложный процент (будущая стоимость единицы, рост единицы по сложному проценту, накопленная сумма единицы).

2. Дисконтирование (текущая стоимость единицы, текущая стоимость реверсии).

3. Текущая стоимость аннуитета (текущая стоимость единичного аннуитета).

4. Периодический взнос на погашение кредита (взнос на амортизацию денежной единицы, фонд возмещения).

5. Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период).

6. Периодический взнос в фонд накопления (фактор фонда возмещения).

Теория и практика использования указанных функций сложного процента базируются на ряде допущений:

- денежный поток – это денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности;

- денежный поток, в котором все суммы различаются по величине, называют обычным денежным потоком;

- денежный поток, в котором все суммы равновеликие, называют аннуитетом;

- суммы денежного потока возникают через одинаковые промежутки времени, называемые периодом;

- денежный поток может возникать в конце, в начале и середине периода;

- доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйственного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу;

- временная оценка денежных потоков учитывает риски, связанные с инвестированием;

- риск – это вероятность неполучения в будущем дохода, совпадающего с прогнозной величиной;

- уровень риска должен иметь адекватную ставку дохода на вложенный капитал;

- ставка дохода на инвестиции – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

Для приведения денежных потоков к сопоставимому виду существуют так называемые множительные таблицы, а также можно использовать финансовый калькулятор.

Расчет факторов всех шести функций основан на использовании базовой формулы где i – процентная ставка;

n – число периодов начисления процентов.

Формула (1) описывает накопленную сумму денежной единицы. Поэтому все факторы являются производными от этого базового уравнения.

Три функции являются прямыми, три получают как обратные им величины. Сгруппируем их в табл. 4.

Основные и обратные функции сложного процента Сложный процент Дисконтирование Будущая стоимость аннуитета Периодический взнос на накопление фонда Текущая стоимость аннуитета Периодический взнос на погашение кредита При определении «ставки дохода на инвестиции» как основного финансового критерия во внимание следует принять эффект сложного процента. Сложный процент означает, что уже полученный процент, будучи положенным на депозит вместе с первоначальными инвестициями, становится частью основной суммы. Поэтому в следующий период, наряду с первоначальными инвестициями (взносами, депозитами), он также приносит новый процент. Таким образом, происходит реинвестирование суммы начисленных процентов к инвестированному капиталу.

В отличие от сложного процента, который имеет геометрическую зависимость между суммой вклада, процентной ставкой и периодом накопления, простой процент предполагает арифметическую. Следовательно, простой процент начисляется только один раз в конце срока депозитного договора.

Сложный процент (будущая стоимость единицы) позволяет определить будущую стоимость суммы, которой располагает инвестор в настоящий момент. Она рассчитывается по формуле где FV – величина накопления;

PV – первоначальный вклад;

i – процентная ставка;

n – число периодов начисления процентов.

Процесс накопления в динамике по ставке 10 % можно показать следующим образом (см. табл. 5).

Табл. 5 показывает начисление процентов не только на сумму первоначального взноса, но и на сумму процентов, накопленных к концу каждого периода.

Функция дисконтирования дает возможность определить текущую стоимость суммы, если известна ее будущая величина. Поэтому функция сложного процента является обратной по отношению к функции текущей стоимости единицы. Текущая или приведенная стоимости являются синонимичными понятиями и рассчитываются по формуле где PV – текущая стоимость суммы;

FV – будущая стоимость суммы;

i – процентная ставка;

n – число периодов начисления процентов.

Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости единицы на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом в оценке инвестиций.

Рассмотрим текущую стоимость аннуитета. Аннуитет – это денежный поток, в котором суммы возникают не только через одинаковые промежутки времени, но и суммы платежей равновеликие. Таким образом, аннуитет – это денежный поток, представленный одинаковыми суммами.

Аннуитет может быть исходящим денежным потоком по отношению к инвестору (например, осуществление периодических равных платежей) либо входящим денежным потоком (например, поступление арендной платы, которая обычно устанавливается одинаковой фиксированной суммой).

Различают два вида аннуитета.

Вид 1. Обычный аннуитет определяется как серия равновеликих платежей, первый из которых осуществляется через один период, начиная с настоящего момента.

Рассчитывается обычный аннуитет по формуле где PV – текущая стоимость суммы;

РМТ – периодический платеж;

i – процентная ставка;

n – число периодов начисления процентов.

Фактор текущей стоимости аннуитета может быть также рассчитан по формуле (5) как сумма текущих стоимостей 1 долл. за определенный временной период:

Вид 2. Авансовым или причитающимся аннуитетом называют такой денежный поток, когда первый платеж произойдет одновременно с начальным поступлением.

Для того чтобы определить текущую стоимость авансового аннуитета, необходимо проследить движение денежного потока. Поскольку первый аннуитет по времени совпадает с депонированием основного вклада, его не следует дисконтировать. Все последующие аннуитеты дисконтируются в обычном порядке, однако период дисконтирования будет всегда на единицу меньше, следовательно, фактор текущей стоимости авансового аннуитета соответствует фактору обычного аннуитета для предыдущего периода, к которому добавлена единица. Эта добавленная единица обеспечивает заданный поток аннуитета. Расчет производится по формуле:

Рассмотрим периодический взнос на погашение кредита (взнос на амортизацию денежной единицы). Временная стоимость денежных потоков может поставить перед аналитиком проблему определения величины самого аннуитета, если известны его текущая стоимость, число взносов, ставка дохода. Формула для расчета Будущая стоимость аннуитета (накопление единицы за период) позволяет рассчитать величину накопленных равновеликих взносов при заданной ставке дохода. Рассчитывается по формуле Фактор фонда возмещения (периодический взнос в фонд накопления) показывает денежную сумму, которую необходимо вносить в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов остаток составлял одну денежную единицу. Рассчитывается по формуле Если проценты начисляются чаще, чем за годовой период, то необходимо скорректировать процентную ставку и число периодов начисления процентов, которые рассчитываются соответственно по формулам (10) и (11):

где n – число периодов;

ni – число периодов начисления за один год;

nл – число лет накопления.

Для определения периода, необходимого для удвоения первоначального вклада, используется правило 72-х. Это правило дает наиболее точные результаты, если процентная ставка находится в интервале 3–18 %.

Например, если годовая ставка 24 % и начисление процентов осуществляется ежегодно, удвоение произойдет через 3 года.

1. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду.

2. Шесть функций сложного процента.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки [14].

При оценке с позиции доходного подхода во главу угла ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта.

Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.

При определении стоимости недвижимости доходным подходом необходимо произвести анализ тенденций в отрасли, в которой она действует. В рамках доходного подхода можно применять, в том числе, следующие методы:

1) метод капитализации постоянных доходов, ограниченных по времени;

2) метод капитализации стабильно изменяющихся доходов, не ограниченных по времени;

3) метод дисконтирования денежных потоков.

Для первой и второй группы методов необходимо определить чистый операционных доход.

Порядок определения чистого операционного дохода может происходить в 4 этапа [15]:

Этап 1. Оценка потенциального валового дохода (ПВД) рассчитывается по формуле где ПВД – потенциальный валовой доход;

Кед – количество единиц доходности;

С – ставка дохода на одну единицу доходности, выраженная в рублях.

Этап 2. Оценка действительного валового дохода (ДВД) рассчитывается по формуле где ДВД – действительный валовой доход;

ПВД – потенциальный валовой доход;

К – коэффициент потерь, который выражает, сколько процентов потенциального валового дохода может быть потеряно.

Этап 3. Оценка расходов по получению действительного валового дохода (Р).

Этап 4. Оценка чистого операционного дохода.

ЧОД рассчитывается по формуле где ЧОД – чистый операционный доход;

ДВД – действительный валовой доход;

Р – расходы по получению действительного валового дохода.

Расходы по получению действительного валового дохода должны учитывать налоги.

Затем, учитывая внереализационные доходы и расходы, получают величину чистого дохода.

Далее необходимо определить ставку дисконтирования.

Существует много подходов к ее определению, рассмотрим самые распространенные.

Ставку дисконтирования (СД) можно рассчитать с использованием единственного нормативно утвержденного способа [7]:

где Rб/р – безрисковая ставка;

Пр – премия за риск.

Более развернутая формула может иметь следующий вид [2]:

где СД – ставка дисконтирования;

Стб/р – теоретическая безрисковая ставка;

П1 – премия за ликвидность;

П2 – премия за риск вложения в оцениваемый объект;

П3 – премия за инвестиционный менеджмент;

С – премия за страновой риск.

Далее приведен пример расчета ставок дисконтирования по состоянию на 01.04.2006 и 01.04.2007 гг.

Фактическая безрисковая ставка определена на основании данных журнала «Эксперт», на основании ставки по рублевым депозитам сроком на год.

В качестве индикатора процентных ставок по рублевым депозитам данным журналом используются данные агентства «Росбизнесконсалтинг», рассчитанные по выборке банков с надежностью группы В ИЦ «Рейтинг».

Однако необходимо отметить, что данная безрисковая ставка является безрисковой ставкой в конкретной стране, т. е. России, т. е. она учитывает страновой риск.

По состоянию на 01.04.2006 г. эта ставка составила с учетом округления до десятых процента 10 % («Эксперт» № 12 от 27 марта 2006 г.), по состоянию на 01.04.2007 г. 9,2 % («Эксперт» № 12 от 26 марта 2007 г.).

Премия за страновой риск была рассчитана на основании соотнесения ставки по депозитам в долларах и евро сроком на 1 год с рублевой ставкой по депозитам сроком на 1 год по формуле где С – премия за страновой риск;

Cтруб – ставка по рублевым депозитам сроком на 1 год;

Cтдолл – ставка по долларовым депозитам сроком на 1 год;

Cтевро – ставка по депозитам евро сроком на 1 год.

Для ставок по состоянию на 01.04.2006 г. использовался «Эксперт»

№ 12 от 27 марта 2006 г., по состоянию на 01.04.2007 г. – «Эксперт» № от 26 марта 2007 года.

Процентные ставки приведены по журналу «Эксперт», на основании ставок по депозитам сроком на год. В качестве индикатора процентных ставок по рублевым депозитам данным журналом используются данные агентства «Росбизнесконсалтинг», рассчитанные по выборке банков с надежностью группы В ИЦ «Рейтинг».

Таким образом, теоретическая безрисковая ставка составит по состоянию на 01.04.2006 г. 7,1 %, по состоянию на 01.04.2007 г. – 6,9 %.

Премия за низкую ликвидность определяется следующим образом.

Под ликвидностью понимается способность перевода актива в денежную форму без потерь либо с минимальными потерями стоимости. Расчет премии за низкую ликвидность основан на определении потери доходности инвестора в течение срока экспозиции объекта:

где Rб/р – безрисковая ставка;

q – срок экспозиции в месяцах.

Далее под Rб/р мы фактически будем понимать Стб/р + С, т. е. сумму теоретической безрисковой ставки и премии за страновой риск. Теоретическая безрисковая ставка достаточно абстрактное понятие, т. к. любые безрисковые инвестиции осуществляются в какой-либо стране, поэтому ставка таких «безрисковых» инвестиций включает в себя премию за страновой риск.

В данном случае срок экспозиции определен в 6 месяцев. Премия за низкую ликвидность составит по состоянию на 01.04.2006 5 %, по состоянию на 01.04.2007 – 4,5 %.

Премия за риск вложения в оцениваемый объект определена экспертным методом. В данном методе размер премии обычно находится в диапазоне 0–5 %.

Для определения этой премии использовалась следующая таблица [2].

1. Систематический риск 1.3. Изменения федерального или местного законодательства – 1 – – – 2. Несистематический риск Премия за инвестиционный менеджмент предусматривает поправку к безрисковой ставке, необходимость которой возникает в силу сложности управления объектом. Величина данной поправки, как правило, рассчитывается экспертно [2], %:

низкое значение – 1;

значение ниже среднего – 2;

среднее значение – 3;

значение выше среднего – 4;

высокое значение – 5.

В данном случае принято низкое значение, величина премии – 1 %.

Далее представлена ставка дисконтирования:

Если рассчитанный ЧОД в будущем будет величиной неизменной, стоимость оцениваемого объекта может быть определена с использованием одного из следующих методов:

• метод Ринга;

• метод Инвуда;

• метод Хоскольда.

Общей для этих методов является формула где Vдп – стоимость объекта оценки доходным подходом;

ЧД – чистый операционный доход;

СД – ставка дисконтирования;

НВК – норма возврата капитала.

Сумму ставки дисконтирования и нормы возврата капитала называют ставкой капитализации.

Разница между методами состоит в способе определения нормы возврата капитала.

Метод Ринга еще называют методом прямой капитализации. При этом методе [2]:

где НВК – норма возврата капитала;

n – остаточный срок жизни объекта в годах.

Для модели Инвуда предполагается вложение доходов от бизнеса в этот же бизнес:

где НВК – норма возврата капитала;

СД – ставка дисконтирования;

n – остаточный срок жизни объекта в годах.

При модели Хоскольда предполагается вложение доходов от бизнеса в безрисковые направления:

где НВК – норма возврата капитала;

Rб/р – безрисковая ставка;

n – остаточный срок жизни объекта в годах.

Если рассчитанный ЧД в будущем будет увеличиваться на постоянную величину, а срок получения дохода неопределенно долгий, то стоимость оцениваемого объекта необходимо рассчитывать по формуле Гордона (19) следующим образом:

где Vдп – стоимость объекта оценки доходным подходом;

ЧД – чистый операционный доход;

СД – ставка дисконтирования;

q – ставка, характеризующая возрастание денежного потока.

При методе дисконтированных денежных потоков определяется текущая стоимость тех будущих денежных потоков, которые принесет использование объекта собственности и возможная его продажа по окончанию срока деятельности. Затем необходимо сложить полученные значения текущих стоимостей будущих денежных потоков и получим рыночную стоимость доходным подходом:

где Vдп – стоимость объекта оценки доходным подходом;

ДП – денежный поток;

СД – ставка дисконтирования;

n – число периодов.

В практике оценочной деятельности оценку доходным подходом производят в два этапа. Сначала определяют доходы в течение определенного прогнозного периода (как правило, 5–10 лет), затем рассматривается продажа объекта недвижимости (реверсия). Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма стоимости доходов в течение прогнозного периода и стоимости реверсии. В течение прогнозного периода используют один из методов капитализации (Ринга, Хоскольда или Инвуда) или метод дисконтирования денежных потоков. Для определения цены продажи используется метод Гордона, применяемый к постпрогнозному периоду. Другим вариантом, встречающимся в практике оценочной деятельности, является использование стоимости, определенной в затратном подходе. С точки зрения общей методологии правильнее использовать первый вариант, т. е. использование в доходном подходе методов доходного подхода. Полученная стоимость продажи в будущем (по окончании прогнозного периода) приводится к текущей стоимости с использованием дисконтирования.

1. Определение доходного подхода.

2. Методы капитализации постоянных доходов, ограниченных по времени.

3. Метод капитализации стабильно изменяющихся доходов, не ограниченных по времени.

4. Метод дисконтирования денежных потоков.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость [14].

Сравнительный подход особенно эффективен в случае существования активного рынка сопоставимых объектов недвижимости. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и финансирования. Действенность такого подхода снижается, если сделок было мало и моменты их совершения и оценки разделяет продолжительный период, если рынок находится в аномальном состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие объекты недвижимости. Обычно между ними существуют различия, поэтому следует провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Метод анализа парных продаж позволяет рассчитать поправку на основе сравнения цен объектов, имеющих заданное расхождение в характеристиках. Парной продажей называется продажа двух объектов, сходных по параметрам во всем, кроме одной характеристики, на которую необходимо рассчитать корректировку. Постулируется, что разница в этой одной характеристике обусловливает разницу в ценах сделок, определяется величина корректировки на эту характеристику, и она применяется к другим объектам данного сегмента рынка.

В рамках сравнительного подхода выделяют метод общей группировки. Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс цен. Данный метод зависит от наличия относительно однородных объектов. В этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов.

Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Другим методом в рамках сравнительного подхода является использование метода единицы сравнения. На первом этапе выбирается единица сравнения.

Единицы сравнения земли:

- цена за 1 га;

- цена за сотку;

- цена за 1 фронтальный метр;

- цена за 1 кв. м.

Единицы сравнения застроенных участков:

- цена за l кв. м общей площади;

- цена за 1 кв. м чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;

- цена за 1 куб. м.

Могут использоваться комплексные единицы сравнения, например земельный участок площадью от 8 до 10 соток с бревенчатым домом площадью от 40 до 50 кв. м.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.

На втором этапе определяется стоимость единицы сравнения, на третьем – стоимость объекта оценки как произведение стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения, входящих в состав объекта оценки.

1. Определение сравнительного подхода.

2. Методы определения стоимости сравнительным подходом.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки [14].

Процедура оценки при применении затратного подхода к определению стоимости зданий, сооружений включает следующие последовательные шаги:

1. Расчет стоимости прав, связанных с земельным участком.

2. Расчет затрат на воссоздание нового идентичного или аналогичного объекта, т. е. получение восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта оценки.

3. Определение величины накопленного износа объекта оценки.

4. Уменьшение восстановительной стоимости (стоимости замещения) на сумму износа для получения остаточной восстановительной стоимости (стоимости замещения, скорректированной на износ) объекта оценки.

5. Добавление к рассчитанной остаточной восстановительной стоимости (стоимости замещения, скорректированной на износ) стоимости прав, связанных с земельным участком.

В частности, правами, связанными с земельным участком, могут быть право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды, право первоочередного выкупа.

Согласно Указа Президента Российской Федерации № 485 от 15 мая 1997 г. (с изменениями от 3 ноября 1999 г. № 1474) «О гарантиях собственников объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами», собственник объектов недвижимости, находящихся в гражданском обороте, имеет право первоочередного выкупа земли под зданиями по ценам, установленным областным Правительством.

При оценке затратным подходом используются термины восстановительная стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость (в некоторых источниках полная восстановительная стоимость) – стоимость воссоздания нового объекта, идентичного объекту оценки (точная копия, те же материалы и технологии при воссоздании).

Стоимость замещения – стоимость воссоздания нового объекта, аналогичного объекту оценки (функциональный аналог, могут быть использованы иные технологии и материалы).

При оценке недвижимости затратным подходом восстановительную стоимость можно определить в ценах 1969 или 1984 гг., используя сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости (изданы в 1970 г.), а затем с помощью коэффициента перехода от цен данного периода к ценам на дату оценки (например, коэффициента, рассчитываемого Уральским региональным центром экономики и ценообразования в строительстве) определить рыночную стоимость по формуле где V – стоимость в ценах на дату оценки;

Vст – стоимость в ценах 1969 или 1984 гг.;

Кпер – коэффициент перехода от цен 1969 или 1984 гг. к стоимости на дату оценки.

Восстановительную стоимость можно также определить, составив локальный сметный расчет в ценах 1984 или 2000 гг. и применить, как уже рассматривалось выше, коэффициент перехода от сметных цен к ценам на дату оценки.

Износ – это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплутационной пригодности или уменьшение потребительской привлекательности свойств объекта со временем.

Износ подразделяется на физический (ухудшение физических свойств), функциональный (несоответствие современным требованиям и стандартам) и внешний (ухудшение свойств объекта из-за изменений во внешней среде).

Определение совокупного износа объекта оценки производится с использованием формулы где И – общий износ, выраженный в долях единицы;

Ифиз – физический износ, выраженный в долях единицы;

Ифунк – функциональный износ, выраженный в долях единицы;

Ивн – внешний износ, выраженный в долях единицы.

Физический износ объекта может быть определен с использованием метода поэлементного износа на основании Ведомственных строительных норм (ВСН) и Укрупненных показателей полной восстановительной стоимости (УПВС).

Ниже (в табл. 7) приведен пример расчета физического износа.

1.2.1. Фундамент 1.2.3. Перекрытия 1.2.4. Крыши 1.2.5. Полы 1.2.6. Проемы 1.2.7. Отделочные работы 1.2.9. Прочие работы 1.2.12. ([1.2.1.]+[1.2.2.]+…+[1.2.9.]) Значение физического износа в данном примере составило 18,2 %.

Остаточная восстановительная стоимость здания, сооружения определяется по формуле где Vост.в – остаточная восстановительная стоимость;

Vв – восстановительная стоимость;

И – совокупный износ, выраженный в долях единицы.

Аналогичным образом определяется стоимость замещения с учетом износа.

Далее рассмотрим определение стоимости земельного участка с использованием техники остатка.

Далее определим рыночную стоимость земельного участка с использованием метода техники остатка:

где Vзд – стоимость здания;

Yзд – чистый операционный доход, приходящийся на здание;

Rзд – коэффициент капитализации для здания.

где Rвозм – коэффициент возмещения капитала;

Rзем – коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли определяется исходя из ставки дисконтирования без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается:

где Y – общий чистый операционный доход;

Yзем – чистый операционный доход, относимый к земле.

Далее рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли:

где Vзем – стоимость земли.

Таким образом, из формул (27)–(30) следует:

где Vзем – стоимость земли;

Y – общий чистый операционный доход;

Vзд – стоимость здания;

Rзд – коэффициент капитализации для здания;

Rвозм – коэффициент возмещения капитала.

1. Определение затратного подхода.

2. Методы определения стоимости затратным подходом.

11. Согласование результатов, полученных с использованием разных подходов Согласование результатов, полученных в процессе оценки, можно производить двумя методами: методом прямой развесовки и методом анализа иерархий [1, 2, 5, 6, 8–10, 15, 18].

При методе прямой развесовки стоимость коммерческой недвижимости определяется по следующей формуле:

где Кз – удельный вес затратного подхода;

Vз – стоимость, определенная затратным подходом;

Кс – удельный вес сравнительного подхода;

Vс – стоимость, определенная сравнительным подходом;

Кд – удельный вес доходного подхода;

Vд – стоимость, определенная доходным подходом.

Удельные веса подходов определяются обоснованным суждением оценщика, путем их взвешивания, базируясь на анализе преимуществ и недостатков каждого подхода.

Для согласования результатов также может применяться метод согласования иерархий.

При этом используются следующие критерии согласования:

А – возможность отразить действительные намерения потенциального инвестора;

Б – тип, качество, обширность данных, на основе которых проведены расчеты;

В – способность параметров использованных методов учитывать конъюнктурные колебания;

Г – способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его рыночную стоимость (местонахождение, размер, потенциальная доходность).

Представим графически проблему согласования результатов в виде иерархии на рис. 3.

Результат стоимости, Результат стоимости, Результат стоимости, Согласование результатов методом анализа иерархий:

- верхний уровень иерархии – цель – определение рыночной стоимости;

- промежуточный уровень иерархии – критерии согласования;

- нижний уровень иерархии – альтернативы.

На первом этапе выстраивают в иерархию критерии. Для этого их размещают в матрице 44, куда заносят веса критериев друг относительно друга. На втором этапе рассматривают веса методов друг относительно друга по каждому из критериев.

Следующим шагом суммируют произведения весов критериев на веса методов по этим критериям и получают веса каждого из методов. Затем рассчитывают итоговое значение стоимости.

1. Согласование результатов 2. Определение удельных весов подходов.

Учебное пособие написано для студентов пятого курса с целью более осознанного освоения ими дисциплины федерального компонента образовательного стандарта «Экономика недвижимости». В то же время изложенный в пособии материал полезен широкому кругу обучающихся и специалистов экономического направления: студентам, аспирантам, научным сотрудникам, преподавателям, инженерам. Например: с позиций бытового знания термины «цена» и «стоимость» позиционируются как синонимы, однако в оценочной деятельности это разные параметры, характеризующие объект оценки. Оценочная деятельность актуальна для каждого из нас, т. к. планируя свой бюджет, мы должны оценить размеры будущих доходов и расходов и на этой основе составить балансовое уравнение! И, как утверждают психологи, «уровень душевного комфорта» в будущем будет зависеть от качества полученных сегодня оценок этих параметров.

В работе в общем виде изложены теоретические и практические основы, определения, синоним «выявления», стоимости недвижимости. Подробно описаны принятые в соответствии с «обычаями делового оборота»

классификации объектов недвижимости по различным классификационным признакам. Проанализированы теоретические предпосылки для оценки недвижимости, рассмотрены нормативно-правовые акты, регулирующие оценку стоимости недвижимости, изложены цели, принципы и важность оценки недвижимости, временная оценка денежных потоков, проанализированы подходы к оценке и согласование результатов, полученных с использованием различных подходов. Набор методов, используемых в рамках рассмотренных подходов к оценке, очень широк.

В настоящем пособии представлена лишь первая ступень знаний, которая дает представление об основных аспектах деятельности по оценке недвижимости. Хочется надеяться, что эта ступень станет первым шагом к пробуждению интереса у студентов к оценочной деятельности, в дальнейшем будут следующие шаги и освоены следующие ступени, которые позволят превратиться молодым людям из «студентов» в «экономистовпрофессионалов».

1. Есипов, В. Е. Оценка бизнеса / В. Е. Есипов, Г. А. Маховикова, В. В. Терехова. 2-е изд., перераб. – М. : Питер, 2007.

2. Иванова, Е. Н. Оценка стоимости недвижимости / Е. Н. Иванова. – М. : Кнорус, 2007.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Ч. 1. – Введ. 30.11.94.

4. Гранова, И. В. Оценка недвижимости / И. В. Гранова. – СПб :

ПИТЕР, 2006.

5. Кошкин, В. И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса) / В. И. Кошкин. – М. : ИКФ «ЭКМОС», 2007.

6. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов : утв. М-вом экономики и финансов РФ, Государственным комитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999. М. : Экономика, 2000.

7. Сычева, Г. И. Оценка стоимости предприятии (бизнеса) / Г. И. Сычева, Е. Б. Колбачев, В. А. Сычев. – Ростов н/Д : Феникс, 2003.

8. Тарасевич, Е. И. Методы оценки недвижимости / Е. И. Тарасевич. – СПб. : Технобалт, 2007.

9. Тарасевич, Е. И. Оценка недвижимости : Энциклопедия оценки / Е. И. Тарасевич. – СПб. : СПбГТУ, 1997.

10. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федер. закон : [принят Гос. Думой 16 июля 1998 г. : одобр. Советом Федерации 17 июля 1998 г. ; введ. в действие с 29.07.1998 г. с изм. и доп].

11. Требования к отчету об оценке : федер. стандарт оценки : утв. Постановлением Правительства Рос. Федерации № 519 от 06 июля 2001 г.

12. Цель оценки и виды стоимости : федер. стандарт оценки : утв. Постановлением Правительства Рос. Федерации № 519 от 06 июля 2001 г.

13. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки : федер. стандарт оценки : утв. Постановлением Правительства Рос. Федерации № 519 от 06.7.2001 г.

14. Федотова, М. А. Сколько стоит бизнес? / М. А. Федотова. – М. :

Перспектива, 1996.