«РЕГИОНАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА Стимулирование развития жилищного строительства в Воронежской области в 2011-2015 годах Воронеж, 2010 г. ПАСПОРТ ПРОГРАММЫ Наименование Программы Региональная целевая программа ...»

УТВЕРЖДЕНА

постановлением правительства

Воронежской области

от « » _ №

РЕГИОНАЛЬНАЯ ЦЕЛЕВАЯ ПРОГРАММА

«Стимулирование развития жилищного строительства

в Воронежской области

в 2011-2015 годах»

Воронеж, 2010 г.

ПАСПОРТ ПРОГРАММЫ

Наименование Программы Региональная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Воронежской области в 2011-2015 годах»

Дата принятия решения о 3 сентября 2010 года приказ департамента разработке программы, архитектуры и строительной политики Воронежской дата ее утверждения области от 03.09.2010 года №379.

Утверждена постановлением правительства Воронежской области от 2010 №_ Государственный Департамент архитектуры и строительной политики заказчик-координатор Воронежской области Программы Государственные Управление жилищно -коммунального хозяйства и заказчики Программы энергетики Воронежской области;

Управление автомобильных дорог и дорожной деятельности Воронежской области;

Департамент труда и социального развития Воронежской области;

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области;

Департамент образования, науки и молоджной политики Воронежской области;

Департамент экономического развития Воронежской области;

Департамент аграрной политики Воронежской области.

Основные разработчики Департамент архитектуры и строительной политики Программы Воронежской области, Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования Воронежский государственный архитектурно-строительный университет Цели и задачи программы Цели программы:

1. Обеспечение населения Воронежской области доступным жильем, которое отвечает требованиям энергоэффективности.

2. Поддержка и развитие жилищного строительства на территории Воронежской области.

3. Стимулирование спроса на рынке жилья и повышение доступности приобретения жилья на территории Воронежской области.

Задачи программы:

1. Создание условий для развития строительства жилья, доступного для широких слоев населения, включая создание жилищного фонда социального использования, а также строительство жилищного фонда коммерческого использования.

2. Формирование условий для стимулирования инвестиционной активности в жилищном строительстве, в том числе при реализации проектов комплексного освоения и развития территорий.

3. Развитие базы промышленности строительных материалов Воронежской области для максимального обеспечения строительными материалами на внутреннем рынке и формирования конкурентных преимуществ с целью продвижения продукции стройиндустрии области на рынки Российской Федерации.

4. Выполнение социальных гарантий по поддержке граждан при приобретении жилья и улучшении жилищных условий.

5. Создание условий для развития ипотечного жилищного кредитования и деятельности участников рынка ипотечного жилищного кредитования, в т.ч создание маневренного фонда.

6. Оказание содействия при разработке и утверждении документов территориального планирования, градостроительного зонирования и документации по планировке территорий муниципальных образований Воронежской области 7. Поддержка обеспечения жилищного строительства земельными участками для социальной, коммунальной и дорожной инфраструктурой.

Важнейшие целевые 1. Обеспечение населения Воронежской области жильем к 2015 в размере 28,47 м2 общей площади индикаторы и показатели жилья на человека.

2. Достижение годового объема 1,372 млн м2 общей площади жилья с четом обеспечения ввода в 2011годах 5,433 млн м2 общей площади жилья.

7. Изменение средней стоимости жилья экономкласса не выше показателей статистики Министерства Сроки и этапы реализации 2011 – 2015 годы программы Объемы и источники На реализацию мероприятий Программы финансирования предусматриваются средства в объеме 194 147 206, Ожидаемые конечные 1. Системное развитие отдельных территорий результаты реализации муниципальных районов и городских округов программы и показатели Воронежской области под комплексную жилую социально-экономической застройку, доведение объемов ввода по таким эффективности площадкам до 22 % от общего годового ввода жилья 3. Коэффициент доступности жилья для населения снизиться до 3,89 года.

4. Достижение годового объема строительства жилья 1,372 млн м2 общей площади жилья к 2015 году.

5. Улучшение жилищных условий населения Воронежской области за счет обеспечения ввода в 2011-2015 годах 5,433 млн м2 общей площади жилья.

6. Достижение годового объема ввода жилья к году в размере 0,62 м2 общей площади жилья на человека.

9. Сокращение сроков подготовки разрешительной документации для строительства до 11 месяцев.

10. Увеличение ежегодного прироста доли семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с увеличением значения этого показателя к 2015 году до 30 % общего числа семей.

ВВЕДЕНИЕ

Комплексное планирование территориального развития Воронежской области, направленное на приоритетах роста экономики региона, на взвешенном, экономически целесообразном размещении производительных сил и жилищного строительства, которое обеспечивает существующие и планируемые потребности населения, является одним из главнейших направлением развития Воронежской области. В этой связи развитие жилищного строительства требует к себе не просто повышенного внимания со стороны руководства области, органов исполнительной власти области и органов местного самоуправления муниципальных образований.

Оно должно быть построено на реализации комплексной программы действий, включающей в себя все важнейшие аспекты влияния государства на процессы стимулирования предложения и экономически обоснованного спроса на рынке жилья.

Статья 40 Конституции Российской Федерации дает право каждому гражданину Российской Федерации на жилище:

«1. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

2. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

3. Малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами».

Реализация конституционного права граждан на жилище – это обеспечение одной из основных потребностей человека иметь домашний очаг, достойные и доступные условия проживания для себя и своих близких, это одна из фундаментальных задач любого правового государства. Наличие собственного жилья является одной из базовых ценностей человеческого существования, основных его потребностей, которое обеспечивает здоровье нации, формирование семьи и сохранение семейных ценностей, стабилизацию и положительное развитие демографической ситуации. Это – источник уверенности людей в завтрашнем дне и опора стабильности в обществе. Кроме того, жилье, помимо выполнения базовых функций, является, как объект недвижимости, средством накопления капитала и в то же время инвестиционным механизмом в сфере производства и оборота капитала в обществе.

Вместе с тем позиционирование роли государства как гаранта соблюдения этого гражданского права должно включать в себя и его координирующие действия в развитии строительного комплекса и формировании благоприятных инвестиционных условий для того, чтобы обеспечить заинтересованность в реализации жилищных программ непосредственно строительных организаций.

Инвестиционно-строительный комплекс в настоящее время является ведущей отраслью народного хозяйства, где решаются жизненно важные задачи структурной перестройки материальной базы всего производственного потенциала страны и развития непроизводственной сферы. Так, по данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), одно рабочее место в сфере строительства обеспечивает занятость до 6 человек в смежных отраслях. Строительство и жилой, и коммерческой недвижимости обладает синергетическим эффектом привлечения инвестиций в ряд других отраслей – банковский сектор, легкую промышленность, торговлю, которые своими услугами удовлетворяют возникающие потребности новых собственников (арендаторов) построенной недвижимости. От эффективности функционирования строительного комплекса во многом зависят как темпы выхода из кризиса, так и конкурентоспособность отечественной экономики. Кроме того, жилищное строительство является и генератором налоговых поступлений в бюджеты всех уровней, величина которых в полной мере способна покрыть необходимые затраты отрасли на подготовку территорий для комплексной жилой застройки (по предварительной оценке, 1 рубль государственных инвестиций в строительство социальной и инженерной инфраструктуры в жилищном строительстве влечет за собой от 3 до 6 рублей вложений инвесторов и населения, что дает практически 100 %-й возврат вложенных государственных средств в доходы бюджета в качестве налоговых поступлений). Строительство в целом является точкой роста экономики государства, залогом его эффективного развития как в экономическом, так и в социальном плане. И пассивное отношение к существующим проблемам в этой отрасли способно привести к реальной угрозе экономической безопасности страны.

Актуальность решения комплекса проблем в сфере развития жилищного строительства подчеркивается тем, что, несмотря на создание в Российской Федерации основ функционирования рынка жилой недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с доходами выше среднего уровня. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются низкая доступность долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке. Данные социологических обследований в 2009 году, приводимые Министерством регионального развития Российской Федерации, показывают, что жилищная проблема стоит перед 60 процентами российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями, при этом для 32 процентов семей жилищная проблема стоит достаточно остро и требует решения в ближайшие 3 года. При этом каждая четвертая семья имеет жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии. Общая потребность населения России в жилье составляет 1 570 млн кв. метров, и для ее удовлетворения необходимо увеличить жилищный фонд на 46 процентов. В Воронежской области потенциальная доля семей, имеющих возможность приобрести жилье по существующим ипотечным программам (по классической ипотеке в рамках механизма, реализуемого ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК)) ориентировочно составляет 23 %. Таким образом, более 3/4 населения области улучшить свои жилищные условия в настоящее время не в силах.

Помимо наличия низкой покупательской способности населения на рынке жилья, существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной активности самих граждан – в части индивидуального жилищного строительства и объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы. Основные причины сложившейся ситуации заключаются в следующем:

- общее снижение инвестиционной активности в строительстве в период 2008- гг., которое связанно с последствиями мирового финансового кризиса;

- слабой проработанности на региональном и местном уровнях документации градостроительного планирования и зонирования, четкой градостроительной политики, которые не позволяют строительному бизнесу грамотно планировать свою деятельность и оптимально реализовать инвестиционные проекты, что в свою очередь ведет к приостановке инициатив по застройке территорий;

- недоступности земельных участков для застройщиков;

- излишне регламентированной и чрезвычайно громоздкой системе выдачи исходно-разрешительной документации на осуществление строительства, получении технических условий на подключение к объектам коммунальной инфраструктуры и на ввод объектов в эксплуатацию, что приводит к созданию искусственных административных барьеров для реализации строительного бизнеса;

- отсутствии реально подготовленных для комплексной жилой застройки земельных участков, имеющих инфраструктурное обеспечение;

- высокой изношенности (до 60-70 %) производственных мощностей большинства действующих предприятий промышленности строительных материалов;

- низкой доступности кредитных ресурсов для строительных организаций, возникшей на волне кризиса и продолжающей оказывать негативное влияние на развитие отрасли в целом;

- проблеме ценообразования в жилищном строительстве, напрямую влияющей на квалификацию рабочей силы в строительстве, себестоимость и качество строительства.

Основой реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», направленного на стимулирование развития жилищного строительства в стране, стала федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы с учетом ее продления до 2015 года. Реализация программы впервые на постсоветском пространстве, после массового жилищного строительства в 60-е годы прошлого века, вывела на уровень государственной политики меры по комплексному освоению территорий под массовое жилищное строительство и сформировала четкое определение групп населения, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей. Целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы, пролонгирующая действие ее механизмов и формирующая ряд новых мер, предусматривает создание условий для возникновения рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности и комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, которые обеспечивают доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем.

Настоящая региональная целевая программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Воронежской области в 2011-2015 годах», исходя из специфики и тенденций развития строительного комплекса и строительства жилья в области, призвана в рамках основных направлений, определяемых новой ФЦП «Жилище», обеспечить практическую реализацию комплекса мероприятий и механизмов, направленных на создание необходимых условий для решения существующих проблемных вопросов в этой сфере. Программа ориентирована на интеграцию действующих и разрабатываемых федеральных и областных целевых программ, предполагающих реализацию механизмов поддержки развития строительного комплекса и жилищного строительства.

ГЛАВА 1. СТРОИТЕЛЬНЫЙ КОМПЛЕКС И ЖИЛИЩНОЕ

СТРОИТЕЛЬСТВО В ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ. АНАЛИЗ РЫНКА

ЖИЛЬЯ 1.1. Позиционирование строительного комплекса Воронежской области в рамках Центрального федерального округа Воронежская область на протяжении многих лет по объемам строительства жилья и по объемам работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», занимает 4-е место среди других областей Центрального федерального округа, уступая г. Москве, Московской области и Белгородской области (табл. 1.1.1).

Ввод в действие общей площади жилых домов и общежитий в регионах Центрального федерального округа, тыс. кв.м. общей площади Белгородская область Брянская область Владимирская область Воронежская область Ивановская область Калужская область Костромская область Курская область Липецкая область 10. Московская область 2610,9 4114,8 5720,1 5296,5 6484,0 7805,2 9835,9 10342, В 2009 г. показатели ввода в действие общей площади жилья и объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в области уменьшились до 872,5 тыс. м2 и 26,5 млрд руб. соответственно на 22 % и 14 %, чем значения данных показателей в докризисный период (2008 г. – 1120,5 тыс. м2 и 30,8 млрд руб.

соответственно) (табл. 1.1.2, рисунок 1.1.1).

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Центральном федеральном округе в 2007-2010 гг. (млрд руб.).

Области Центральный федеральный 145,0 299,6 391,4 517,2 706,8 941,4 1215,2 610,7 50,26 % округ - всего 1. Белгородская область 2. Брянская область 3. Владимирская область 4. Воронежская область 5. Ивановская область 6. Калужская область 7. Костромская область 8. Курская область 9. Липецкая область 10.Московская область 11.Орловская область 12.Рязанская область 13.Смоленская область 14.Тамбовская область 15.Тверская область 16.Тульская область 17.Ярославская область 18.г. Москва 79,8 174,1 208,2 252,2 364,8 468,2 597,4 295,0 49,38 % Рисунок 1.1.1. Удельного веса регионов ЦФО в общем объеме работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2008 году Динамика численности работников отрасли «Строительство в Центральном федеральном округе приведена в таблице 1.1. Среднесписочная численность работников организаций (с учетом малых) ЦФО по виду деятельности «Строительство» (тыс. чел.).

Центральный федеральный округ 1. Белгородская область 3. Владимирская область 4. Воронежская область 7. Костромская область 10.Московская область 17.Ярославская область 1.2. Предпосылки развития жилищного строительства в Воронежской области, емкость рынка жилья Воронежской областью в период с 2000 года до 2009 года был достигнут впервые показатель ввода жилья более 1 млн.м2 жилья (в 2008 году докризисный период) и с того момента он является пороговым значением, показывающим стабильность в сфере развития жилищного строительства (Табл. 1.2.1).

Структура ввода жилья в Воронежской области Ввод жилья, всего, тыс.м Основными предпосылками достижения таких результатов являются:

1. Реализация программы газификации населенных пунктов. Газификация Воронежской области осуществляется с 1956 года. До 2000 года включительно было построено 10,7 тыс. км газораспределительных сетей, газифицировано 553,3 тыс.

квартир и домовладений. Уровень газификации жилищного фонда области на 01.01.2000 г. составил 54,1 %, в том числе в сельской местности 18,1 %.

В 2001 году на основе программно-целевого метода хозяйствования производилась ежегодная разработка планов и программ, содержащих энергосберегающие мероприятия. С 2006 года реализуется областная целевая программа «Газификация Воронежской области на 2006-2009 годы», утвержденная постановлением Воронежской областной Думы от 25.05.2006 № 490-IV-ОД «Об утверждении областной целевой программы «Газификация Воронежской области на 2006-2009 годы». В процессе реализации данной целевой программы уровень газификации в 2009 году составил 77,7 %, в том числе в сельской местности 54,4 %.

(табл. 1.2.2).

Значения целевых показателей по годам реализации ОЦП «Газификация Воронежской области на 2006-2009 годы»

1.Уровень газификации квартир и домовладений природным газом, всего 3. Количество котельных, построенных и переведенных на газообразное топливо В 2009 году постановлением правительства Воронежской области от 02.10.2009 г. № 840была утверждена областная целевая программа «Газификация Воронежской области на 2010-2015 годы», по результатам которой будет достигнут уровень газификации 92 %, в том числе в сельской местности 80 %, рост показателя составит 18 % и 47 % соответственно (табл. 1.2.3).

Динамика целевых показателей и индикаторов эффективности реализации Программы «Газификация Воронежской области на 2010-2015 годы»

1.Уровень газификации природным газом, всего в том числе в сельской местности 2. Протяженность строительства км 1410,0 1291,0 1245,0 841,0 626,0 360, газораспределительных сетей 3. Количество котельных, находящихся в областной и муниципальной собственности, построенных и переведенных на газообразное топливо 2. Подпрограмма ликвидации ветхого жилья. Подпрограмма «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья» в составе комплексной областной целевой программы «Реформирование и модернизации жилищно-коммунального комплекса Воронежской области на 2006-2010 годы» утвержденной Постановлением Воронежской областной Думы от 22.11.2006 года № 647-IV-ОД (табл. 1.2.4, рисунок 1.2.1).

Объемы ветхого и аварийного жилья, кв. м. (2006-2009 гг.) Объем ветхого жилищного фонда 420 615,92 466 337,53 465 220,00 469 452, Удельный вес жилищного фонда ветхое жилье Площадь участков, на которых расположен ветхий жилищный фонд Количество участков, на которых расположен ветхий жилищный фонд Объем аварийного жилищного фонда 33 206,52 33 309,82 174 457,50 158 440, Удельный вес жилищного фонда аварийное жилье Площадь участков, на которых фонд Количество участков, на которых фонд Диаграмма 1.2.1 - Динамика объема ветхого и аварийного фонда, кв. м.

Рисунок 1.2.1. Динамика объема ветхого и аварийного фонда, м2.

3. Программы, действующие в рамках федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы и национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»:

Областная целевая программа «Обеспечение жильем молодых семей (2004годы) утверждена постановлением Воронежской областной Думы от 27.05.2004г. № 864-III-ОД.

Основные показатели реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей (2004-2010 годы) приведены в таблице 1.2.5.

Показатели реализации областной целевой программы «Обеспечение жильем молодых семей (2004-2010 годы) в том числе Объемы финансирования при обеспечении жильем молодых семей и молодых специалистов на селе, всего в том числе В результате реализации мероприятий программы в 2009 году достигнуты следующие целевые показатели:

- количество молодых семей, претендующих на получение государственной поддержки, – 8011.

- количество молодых семей, улучшивших жилищные условия с помощью государственной поддержки, – 123 ед. (32,2 %);

- доля молодых семей, улучшивших жилищные условия с помощью государственной поддержки, от общего количества молодых семей – участников программы в 2009 г., – 1,5 % (18,5 %).

Областная целевая программа «Развитие системы жилищного ипотечного кредитования населения Воронежской области на 2005-2010 годы» утверждена постановлением Воронежской областной Думы от 08.07.2004г. № 902-III-ОД. В рамках программы реализуются следующие мероприятия:

- Содействие развитию инфраструктуры жилищного ипотечного кредитования.

- Государственная поддержка развития системы жилищного ипотечного кредитования.

- Формирование резервного жилищного фонда.

- Привлечение дополнительных средств в систему жилищного ипотечного кредитования.

- Рекламно-информационное обеспечение системы жилищного ипотечного кредитования.

В результате реализации мероприятий программы в 2009 году были достигнуты все целевые показатели эффективности и они находятся на уровне года (на уровне докризисного периода).

4. Градостроительная деятельность. Массовое жилищное строительство и комплексное освоение и развитие территорий невозможны без осуществления грамотного, экономически и технически обоснованного градостроительного планирования. С этой целью в Воронежской области работает Ведомственная целевая программа (ВЦП) «Нормативное обеспечение градостроительной деятельности Воронежской области на 2009-2011 годы». В результате реализации ведомственной целевой программы в 2010 г. будут достигнуты следующие показатели:

1. Доля муниципальных районов, в которых разработаны схемы территориального планирования, в общем количестве муниципальных районов области составляет 85 %;

2. Доля городских округов, городских и сельских поселений, в которых разработаны генеральные планы, в общем количестве городских округов, городских и сельских поселений области составляет 75 %;

3. Доля городских округов, городских и сельских поселений, в которых разработаны правила землепользования и застройки, в общем количестве городских округов, городских и сельских поселений области составляет 20 %;

4. Уровень обеспеченности процесса территориального планирования региональными нормативами градостроительного проектирования составляет 75 %.

В рамках данной программы продолжается работа в следующих направлениях:

- Разработка методических рекомендаций для органов местного самоуправления;

- Разработка региональных нормативов градостроительного проектирования;

- Формирование и актуализация архива документов территориального планирования, градостроительного зонирования и проектов планировки территорий;

- Подготовка документов градостроительного зонирования (правил землепользования и застройки).

По состоянию на 6.12.2010 г. к разработке вышеуказанных документов приступили 326 муниципальных образования Воронежской области, из них в разработке:

- Схемы территориального планирования – 17, - генеральные планы городских округов – 1, - генеральные планы городских и сельских поселений – 308.

Утверждены или проходят процедуру согласования 135 документа территориального планирования.

66 проектов документов территориального планирования муниципального образования проходят процедуры согласования В 2009-2010 году утверждены 4 схемы территориального планирования следующих муниципальных районов - Петропавловского и Репьевского, Хохольского, Ольховатского.

Находятся в стадии согласования 11 схем территориального планирования муниципальных районов.

Утверждены 35 генеральных плана городских округов и поселений:

генеральный план городского округа – город Воронеж, генеральный план городского округа – г. Нововоронеж, генеральные планы Аннинское городского поселения, Николаевского, Мосоловского, Садовского, Верхнетойденского, Бродовского, Рубашевского, Васильевского, Пугачевского, Новожизненского, Старочигольского, Нащкинского, Березовского, Новокурлакского, Старотойденского, Хлебородненского, Краснологского сельских поселений Аннинского муниципального района, генеральный план Бутурлиновского городского поселения Бутурлиновского муниципального района, генеральный план Дзержинского и Каменно-Верховского сельских поселений Каширского муниципального района, генеральный план городского поселения – г. Лиски, генеральный план городского поселения – г. Острогожск Острогожского муниципального района, генеральные планы Русско-Буйловского сельского поселения, Александро - Донского сельского поселения и городского поселения – город Павловск Павловского муниципального района, Старомеловатского сельского поселения Петропавловского муниципального района, генеральный план Подгоренского городского поселения Подгоренского муниципального района, генеральные планы Рамонского городского и Яменского сельского поселений Рамонского муниципального района, генеральный план городского поселения – г.

Семилуки, генеральные планы Губаревского, Девицкого и Новогремяченского сельских поселений Хохольского муниципального района.

Находятся в стадии согласования и готовятся к утверждению генеральные планы следующих поселений: генеральные планы 5 сельских поселений Аннинского муниципального района, генеральные планы 5 сельских поселений Бутурлиновского муниципального района, генеральные планы 17 сельских поселений Верхнехавского муниципального района, генеральный план 1 сельского поселения Калачеевского муниципального района, генеральные планы 4 сельских поселений Каширского муниципального района, генеральные планы 14 сельских поселений Нижнедевицкого муниципального района, генеральные планы 6 сельских поселений Новохоперского муниципального района, генеральный план 1 сельского поселения Новоусманского муниципального района, генеральные планы 2 сельских поселений Ольховатского муниципального района, генеральный план 1 сельского поселения Острогожского муниципального района, генеральные планы 2 сельских поселений Павловского муниципального района, генеральный план 1 сельского поселения Петропавловского муниципального района, генеральный план сельского поселения Поворинского муниципального района, генеральные планы сельских поселений Рамонского муниципального района, генеральные планы сельских поселений Репьевского муниципального района, генеральные планы сельских поселений Семилукского муниципального района, генеральные планы сельских поселений Хохольского муниципального района, генеральные планы поселений Эртильского муниципального района.

По состоянию на 29.11.2010г. приступили к разработке документов градостроительного зонирования и заключили договора на разработку правил землепользования и застройки 171 муниципальное образование Воронежской области, в том числе: 23 поселения Аннинского муниципального района, поселений Бобровского муниципального района, 16 поселений Бутурлиновского муниципального района, 17 поселений Грибановского муниципального района, поселений Каширского муниципального района, 15 поселений Нижнедевицкого муниципального района, 22 поселения Новохоперского муниципального района, поселений Павловского муниципального района, 14 поселений Панинского муниципального района, 9 поселения Поворинского муниципального района, поселение Рамонского муниципального района, 11 поселений Семилукского муниципального района, 1 поселение Хохольского муниципального района.

Также целевой подход в Воронежской области сохранится и на следующие периоды. В настоящий момент разработаны следующие целевые программы:

1. Ведомственная целевая программа «Строительство, реконструкция и капитальный ремонт объектов коммунальной инфраструктуры городского округа город Воронеж на 2010-2012 годы», утвержденная распоряжением Администрации городского округа город Воронеж от 04.03.2010 г. № 94-р.

2. Распоряжение Администрации городского округа город Воронеж от 07.06.2010 г. № 411-р «Об утверждении ведомственной целевой программы «Капитальный ремонт многоквартирных домов, с которых снят статус общежития, расположенных на территории городского округа город Воронеж, на 2010 - 2011 годы».

3. Решение от 25 декабря 2009 г. N 385-II об утверждении программы «Комплексное развитие систем коммунальной инфраструктуры городского округа город Воронеж на период 2010-2020 годов».

Емкость рынка жилищного строительства в Воронежской области определяется величиной платежеспособного спроса населения, желающего улучшить свои жилищные условия. Основываясь на данных статистики об уровне доходов населения области, по итогам 2009 года 19 % семей имеют возможность улучшить свои жилищные условия путем приобретения стандартной квартиры площадью 54 кв. метра на 1 семью с использованием механизмов ипотечного жилищного кредитования и за счет своих собственных средств (табл. 1.2.6).

Значения комплексных индикаторов (2006-2009 гг.) Объем жилищного фонда м2 55 344 200,00 55 516 373, Уровень обеспеченности населения жильем человека Среднедушевые денежные руб./мес. 5 457,00 6 700,00 10 284,00 11 637, доходы Средняя стоимость 1 кв. м.

жилья - первичный рынок Средняя стоимость 1 кв. м.

жилья - вторичный рынок Коэффициент доступности жилья Как видно из таблицы 1.2.6 рост среднедушевых доходов не приводит к уменьшению коэффициента доступности жилья, составляющего в среднем 4,6 года.

Таким образом, можно сделать вывод, что динамика роста доходов населения намного меньше динамики роста цен м2 жилья.

1.3. Современные эффективные архитектурно-строительные системы жилых зданий На современном этапе экономического развития архитектурно-строительная система жилищного здания стала доминантой функционирования жилищностроительного комплекса, на которой пересекаются интересы всех участников инвестиционно-строительного процесса, включая проектные и строительные организации, предприятия строительной индустрии, инвесторов различного уровня.

Архитектурно-строительные системы (АСС) здания обусловливают уровень потребительских свойств возводимых объектов, ресурсоемкость, качество, продолжительность и в конечном итоге эффективность строительства.

Определяющим элементом АСС является конструктивная система, которая обеспечивает требуемые функции сооружения: несущую, изолирующую и пр. В одной конструктивной системе возможно сочетание полносборных конструкций, мелкоразмерных изделий, монолитного железобетона, а также различных видов бетона.

Оценка функциональных особенностей традиционных АСС показала, что, по сути, они были закрытыми системами, то есть их элементы (как правило, сборные) использовались только для каждого отдельного проекта здания (серии домов), и не обладали свойством взаимозаменяемости с другими системами.

Несмотря на многообразие решений АСС, вплоть до конца 90–х годов в практике жилищного строительства Воронежской области преимущественно использовались бескаркасные крупнопанельные и бескаркасные «мелкоштучные»

конструктивные системы зданий с продольными несущими стенами. Их доля к году составляла около 70 % всей массовой городской застройки. Данные системы жилых зданий легли в основу типовых серий 1-447С, 114-85, 1-467-Д, 1-464-А, 1-464-Д, 1-090 и по существу предопределили повышенную материалоемкость, «тяжеловесность» жилищного строительства: масса требуемых материалов при мелкоштучном исполнении зданий превышает 2,0 т/м2, а с использованием изделий КПД – 1,5 т/м2. Это в 2,5-3 раза больше, чем материалоемкость 1 м2 площади жилых зданий «западных» систем.

На современном этапе развития строительства бескаркасная продольностеновая конструктивная система не отвечает требованиям по теплозащите зданий, препятствует внедрению новых перспективных теплоизоляционных и конструкционно-теплоизоляционных материалов и изделий. Конструктивные системы с несущими стенами оказались неконкурентоспособными, поскольку требуемая по теплозащите толщина и вытекающая из этого материалоемкость наружных стен вызывают резкое удорожание архитектурно-строительной системы здания в целом, увеличение массы здания и повышение трудоемкости его возведения.

Эффективное использование теплозащитных свойств строительных материалов возможно в АСС на основе использованных конструктивных систем, в которых материал стен не выполняет несущих функций, и, следовательно, для него не обязательно наличие соответствующих прочностных показателей, находящихся в противоречии с теплоизолирующими характеристиками. Таким условиям отвечают каркасная и бескаркасная поперечно-стеновая конструктивные системы в сборном и монолитном исполнении. Указанные системы позволяют применять разнообразные варианты решений наружной стены – однослойная, двухслойная, трехслойная, (табл. 1.3.1), в которых возможно использовать довольно широкую номенклатуру строительных материалов пониженной средней плотности и различной геометрии.

Конструктивные решения наружных стен жилых зданий сегодня и в перспективе являются одним из важнейших факторов энергосбережения и комфортности проживания.

Варианты конструктивных решений наружных стен жилых зданий для условий Воронежской области с учетом различных видов местных материалов и изделий 1. Однослойная стена 2. Двухслойная стена 3. Трехслойная стена 1.1. Кладка из газосиликатных 2.1. Стена из газосиликатных 3.1. Кладка из кирпича мелких блоков ( = 400 – блоков с обкладкой снаружи рядового полнотелого 1.2. Монолитная стена из поризованного бетона плотности газосиликата - 400 – минеральной ваты р = «монопора» ( = 600 кг/м3) Современные архитектурно-строительные системы жилых зданий должны быть открытыми, то есть предполагающими унификацию, типизацию конструкций, деталей и элементов. Для таких АСС характерным является широкий шаг (12 м и более) несущих стен или опор, теплоэффективные (как правило, навесные или самонесущие) ограждающие конструкции, взаимозаменяемость основных конструктивных элементов.

С учетом природно-климатической, производственно-технической и сырьевой специфики Воронежской области в качестве перспективных и удешевляющих строительство архитектурно-строительных систем многоэтажных жилых зданий следует рассматривать АСС, в которых используются:

бескаркасная перекрестно-стеновая конструктивная система с крупнопролетными (12 м и более) перекрытиями, многослойными наружными стенами с теплоизолирующим слоем или стенами из газосиликатных мелких блоков ( = 400-600 кг/м3);

бескаркасная поперечно-стеновая конструктивная система, в которой внутренние стены и перекрытия выполняют в монолите, а наружные стены – многослойными или с применением гозосиликатных мелких блоков ( = 400- кг/м3);

каркасная сборно-монолитная конструктивная система с плоскими плитами перекрытий, в которой колонны и перекрытия могут выполняться как в сборном, так и в монолитном вариантах, а наружные стены – из теплоэффективных изделий и конструкций.

каркасная сборная конструктивная система наружными стенами из газосиликатных мелких блоков (прил. 17).

Малоэтажную застройку следует применять в малых и средних городах Воронежской области. При этом для повышения плотности застройки необходимо использовать вместо 1–2–этажных архитектурно-строительных систем 3–4– этажные.

В АСС малоэтажных жилых зданий, ориентированных на малообеспеченное население, должны применяться традиционные местные строительные материалы, а также простые и экономичные конструктивные решения, не требующие при проведении строительно-монтажных работ специалистов высокой квалификации, сложных строительных машин и подъемного оборудования.

С учетом выше сказанного для Воронежской области эффективными АСС малоэтажных жилых зданий являются АСС на базе бескаркасной поперечностеновой конструктивной системы, в которых в качестве стеновых материалов используются кирпич, мелкие газосиликатные блоки, поризованный мелкозернистый монолитный бетон. Для ограждающих конструкций кирпич может применяться только в 2–3–слойном исполнении наружных стен (табл. 1.3.1).

Широкое применение в практике жилищного строительства Воронежской области современных эффективных архитектурно-строительных систем зданий позволит снизить материалоемкость строительства жилья в среднем на 20 – 30 %.

1.4. Промышленность строительных материалов и сырьевой потенциал отрасли На территории Воронежской области сформирован достаточно мощный потенциал по производству строительных материалов, изделий и конструкций. В регионе функционируют предприятия, выпускающие широкую номенклатуру продукции – сборные железобетонные конструкции, товарные бетоны и растворы, стеновые мелкоштучные материалы, цемент, известь и мел, сухие строительные смеси, нерудные строительные материалы, теплоизоляционные материалы, керамические изделия, лакокрасочные материалы и др. (табл. 1.4.1).

Мощности предприятий промышленности строительных материалов Воронежской области Наименование материалов иизделий 5. Нерудные строительные материалы, тыс. м3 15000, 6. Изделия теплоизоляционные на основе минерального волокна, тыс. м 7. Изделия теплоизоляционные на основе полимеров, тыс. м Системообразующими предприятиями промышленности строительных материалов являются:

по цементной подотрасли – ЗАО «Подгоренский цементник», (п.г.т. Подгоренский);

по подотрасли производства извести и прочих местных вяжущих – ЗАО «Копанищенский комбинат стройматериалов» (Острогожский район, ст. Копанище), ООО «Придонхимстрой Известь» (г. Россошь), Филиал «Крупеники» ЗАО «Эльдако» (Лискинский район, с. Селявное);

по подотрасли сборных железобетонных изделий и конструкций - ОАО «Завод ЖБК» (г. Воронеж), ОАО «Завод «ЖБИ-2» (г. Воронеж ), ФГУП «УОВ МО РФ» 162 КЖИ-филиал (г. Воронеж), ООО «Завод КПД- 2 ДСК» (г. Воронеж);

по подотрасли стеновых материалов - ЗАО «Коттедж-индустрия»

(г. Россошь), ОАО «Лискигазосиликат» (г. Лиски), ЗАО «Воронежский комбинат строительных материалов» (г. Воронеж), ЗАО «Семилукский комбинат строительных материалов» (г. Семилуки);

по подотрасли нерудных строительных материалов – ОАО «Павловскгранит» (г. Павловск, Воронежской обл.) (прил. 2).

Однако, несмотря на имеющийся высокий потенциал, база строительной индустрии региона имеет ряд недостатков.

Во–первых, основная масса предприятий оказалась расположенной на северо-западе области и к тому же «стянутой» к нескольким ее городам. Только в г.

Воронеже находится более 8 крупных заводов по производству бетонных и железобетонных изделий, стеновых материалов, керамических изделий.

Во–вторых, в восточных и юго-восточных районах области наблюдался дефицит мощностей промышленности строительных материалов, что обусловливало ввоз необходимых для строительства на их территории изделий и конструкций из других районов и даже соседних областей – Саратовской, Липецкой, Белгородской и др. и приводило к дополнительным транспортным затратам.

Нерациональное размещение промышленности строительных материалов на территории Воронежской области, выразившееся в концентрации промышленных предприятий вблизи областного и крупных районных центров, предопределило медленное развитие малых городов региона из-за отсутствия собственной базы строительной индустрии.

В период 2007 – 2009 гг. наметилась тенденция к снижению объемов производства по основным видам строительных материалов и изделий: цемента, извести и сборного железобетона – на 30 %, нерудных строительных материалов – на 10 % (табл. 1.4.2).

Производство основных видов строительных материалов и изделий в Воронежской области в 2005 – 2009 гг.

Наименование материалов Известь строительная, тыс. т Сборный железобетон, тыс. м Стеновые материалы, млн. шт. усл. кирп.

Щебень и гравий, тыс. м Отчасти снижение объемов выпуска продукции связано с высокой степенью износа основных фондов предприятий – в среднем около 60 % по отрасли.

Наибольшая степень изношенности оборудования наблюдается в производстве цемента, извести, стеновых материалов.

В настоящее время на территории области по-прежнему отсутствует производство многих необходимых для строительства материалов и изделий:

мягких кровельных материалов, асбестоцементных листов, стекла и др., что предопределяет ввоз этих материалов из других регионов (прил. 3). Но и при наличии соответствующих производств область, тем не менее, «импортирует»

цемент, стеновые материалы, тогда как объемы продаж многих строительных материалов местных производителей на областном рынке падают. Данное обстоятельство в определенной мере связано с недостаточным качеством собственных материалов, современные требования к которым во многих случаях не выдерживаются, в том числе из-за высокой степени износа основных фондов предприятий строительной индустрии, действующих в области. Таким образом, на современном этапе экономического развития областной рынок строительных материалов продолжает находиться под влиянием противоречивых региональных интересов и зависеть от стабильности межрегиональных связей.

Существующая база строительной индустрии полностью удовлетворяет потребности области (включая дорожное строительство) только в нерудных строительных материалах (табл. 1.4.3).

«Ввоз-вывоз» основных видов строительных материалов по Воронежской области в 2005- 2009 гг.

материалов и изделий вывоз Цемент, тыс. т строительные м3тыс. м Изделия теплоизоляционные на основе полимеров, тыс. м Несмотря на существующие трудности, связанные с финансированием, за последние 5 -7 лет на территории области были созданы мощности по производству сухих растворных смесей, пенополистирола, организовано производство девятиметровых многопустотных панелей перекрытия, увеличены мощности по производству мелких газосиликатных блоков. На Воронежском Домостроительном комбинате освоено производство трехслойных стеновых панелей, отвечающих современным требованиям по теплозащите зданий, освоена и продолжает расширяться номенклатура для строительства каркасных жилых домов, развивается база монолитного домостроения.

В период 2005 – 2009 гг. в отрасли были реализованы следующие инвестиционные проекты:

строительство ОАО «Лискинский газосиликат»;

расширение и техническое перевооружение завода по производству железобетонных изделий (ОАО «Завод ЖБК»);

ЗАО ПКФ «Воронежский керамический завод» - реализованы два инвестиционных проекта, позволивших организовать производство импортозамещающей керамической плитки для пола типа «Гранит» (2000 тыс. м2 в год) и реконструировать производство керамической плитки для внутренней облицовки стен по итальянской технологии;

организация производства пенополистирола на базе ОАО «Борисоглебский котельно-механический завод».

В перспективе, в связи с отсутствием в малых и средних годах Воронежской области местной строительной индустрии необходимо создать в них сеть домостроительных предприятий малой мощности – 10; 30 и 50 тыс. м2 общей площади в год с упрощенной технологией производства изделий и конструкций для 2, 3, 4–этажных жилых домов. Наряду с этим следует сформировать на кооперативных началах малые предприятия по возведению зданий, а также проектно-сметные организации.

Для поддержания или завоевания устойчивого положения на рынке, предприятия промышленности строительных материалов должны быть ориентированы на выпуск конкурентоспособной продукции.

В цементной подотрасли – это производство портландцемента марки не ниже М-500, тонкомолотых цементов с минеральными наполнителями и минимальным содержанием клинкерных составляющих.

Активность выпускаемой извести должна быть не менее 80 %, против существующей сегодня, в лучшем случае, семидесятипроцентной.

В производстве теплоизоляционных материалов особое внимание следует уделять организации и расширению выпуска эффективных материалов пониженной средней плотности – пенополистирола = 50…300 кг/м3, ультралегковесного теплопора = 150…200 кг/м3, полужестких и жестких минераловатных изделий = 250…300 кг/м3, газосиликата с пониженной теплопроводностью = 350… кг/м3.

В группе стеновых материалов наиболее конкурентоспособными являются:

кирпич силикатный многопустотный, кирпич керамический пористый, керамические стеновые блоки = 750…850 кг/м3, высокомарочный кирпич ( М200), лицевой кирпич, кирпич пластического формования.

Предприятия отделочных материалов в производстве изделий для наружной облицовки должны ориентироваться на выпуск фасадных облицовочных плит полифункционального назначения (декоративные, защитные и теплоизолирующие одновременно). Высоким потенциалом конкурентоспособности обладает керамическая плитка для полов с повышенной износостойкостью по критерию истираемости (керамогранит, керамобетон).

В производстве железобетонных изделий и конструкций предпочтение должно отдаваться изделиям из бесщебеночного мелкозернистого бетона.

Определенным спросом на рынке строительных материалов Воронежской области будут пользоваться крупноблочные неармированные стеновые изделия на основе легких бетонов, многопустотные плиты перекрытий с пролетом 9 – 12 м, несущие конструктивные элементы из керамзитобетона, изделия малых архитектурных форм.

В этой связи в промышленности строительных материалов в период 2011 – 2015 гг. предполагается реализовать следующие инвестиционные проекты на общую сумму около 24 млрд р.:

строительство цементного завода на базе завода «Подгоренский цементник», Холдинг ОАО «ЕВРОЦЕМЕНТ груп», Подгоренский район: в рамках реализации проекта осуществляется строительство цементного завода на сырьевой базе месторождения мергеля и мела (Ольховый Лог), предполагаемой мощностью 2,2 млнт цемента в год (объем инвестиций 16516,0 млн р.);

строительство завода по производству минеральной ваты, компания «Армакс», пос. Масловка: проект предполагает организацию производства минеральной ваты на основе базальтовых пород – 49 тыс. т в год и производство теплоизоляционных панелей на основе утеплителей из пенополиуретанов и пенополиизоцануратов – 1,5 млн м2 в год (объем инвестиций 3223,5 млн р.);

техническое перевооружение завода ОАО «Завод ЖБИ-2», г. Воронеж:

проектом предполагается техническое перевооружение завода на производство конструкций для широко-корпусных многоэтажных жилых домов каркаснокирпичной и панельно-кирпичной серии в полносборном варианте по энергосберегающей технологии в объеме 194 тыс. м3 ж/б изделий в год (объем инвестиций 300 млн р.);

реконструкция закрытого цеха ЗАО «ВКСМ», г. Воронеж: проектом предполагается реконструкция закрытого цеха минераловатных изделий для производства стекло-магниевых листов в объеме 781,12 тыс.м3 в год (объем инвестиций 240 млн р.);

строительство завода по производству мелкоштучных бетонных изделий, ООО «Промрегион», Хохольский район: в рамках реализации проекта осуществляется организация производства бетонных изделий производительностью 300 тыс. т в год (объем инвестиций 150 млн р.) строительство завода по производству флоат-стекла мощностью 400 тонн/сутки в Семилукском муниципальном районе - ОАО «Воронежское рудоуправление» (объем инвестиций 1,9 млрд рублей);

строительство завода по производству тонкодисперсного мела и извести в Лискинском районе (объем инвестиций 1634,6 млн р.) (прил. 4).

Для реализации обозначенных инвестиционных проектов на территории Воронежской области имеется необходимая сырьевая база.

В результате геолого-разведочных работ в регионе создан перечень общераспространенных полезных ископаемых федерального назначения, применяемых в производстве строительных материалов и изделий, в который включены: огнеупорные глины (Латненское месторождение), охра глинистая (Рудаевское месторождение), формовочные пески и мергель для цементной промышленности (Подгоренское месторождение), бентонитовые глины (Никольское месторождение), стекольные пески (Богдановское месторождение).

К полезным ископаемым областного значения отнесены: глины и суглинки, мел, известняк, мергель, строительные камни (граниты и его разновидности), песчаники, пески строительные и пески-отощители. Все природное сырье области характеризуется высоким качеством (прил. 5).

Для расширения минерально-сырьевой базы промышленности строительных материалов предполагается:

разработка гранитного карьера, ЗАО «Тихий Дон», Богучарский район, х. Тихий Дон: в рамках реализации проекта осуществляется разработка гранитного карьера, производительностью 1200 м3 в год. Номенклатура выпускаемой продукции: щебень фракции 20-40 мм; щебень фракции 5-20 мм; смесь 0-120 мм;

песок из отсевов дробления гранита (объем инвестиций 680,0 млн р);

разработка Козинского месторождения гранитов (Павловский район) (объем инвестиции 7,5 млрд р).

В качестве одного из эффективных направлений снижения ресурсоемкости строительства жилья следует рассматривать применение в производстве строительных материалов, изделий и конструкций техногенного сырья.

Техногенное сырье Воронежской области представлено:

1) карбонатными отходами, получаемыми при производстве нитроаммофоски;

2) кремнеземсодержащими отходами (отходы силикатного кирпича, стеклобой);

3) золошлаковыми отходами, образуемыми на ТЭЦ;

4) алюмосодержащими отходами, получаемыми при производстве радиодеталей.

1.5. Реализация проектов комплексного освоения и развития территорий В Воронежской области в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства»

федеральной целевой программы «Жилище» с 2007 года реализуются следующие инвестиционные проекты строительства малоэтажного и многоэтажного жилья:

1. «Застройка жилого квартала по ул. 9 Января г. Воронеж» - многоэтажная застройка, площадь застройки - 21,8 га, плановый объем вводимого жилья тыс. м2. Застройщик - ОАО «Домостроительный комбинат», г. Воронеж.

2. «Строительство группы жилых домов пос. Тенистый г. Воронеж» многоэтажная застройка, площадь застройки - 16,2 га, плановый объем вводимого жилья - 129,3 тыс. кв. метров. Застройщик - ОАО «Домостроительный комбинат», г. Воронеж.

3. «Застройка малоэтажным жильем с. Александровка Отрадненского сельского поселения Новоусманского муниципального района» - малоэтажная застройка, площадь застройки - 150 га, плановый объем вводимого жилья - 156, тыс. м2. Муниципальный заказчик - администрация Новоусманского района Воронежской области.

4. «Застройка малоэтажным жильем с. Ямное Яменского сельского поселения Рамонского муниципального района» - малоэтажная застройка, площадь застройки га, плановый объем вводимого жилья - 100 тыс. кв. метров. Застройщик - ТСЖ «Донское».

Основные программы комплексного освоения и развития территорий в разрезе их финансирования приведены в прил. 6.

Меры государственной поддержки застройщикам - предоставление субсидий из федерального, областного и муниципальных бюджетов на обеспечение участков застройки коммунальной инфраструктурой - позволили с начала реализации 4-х проектов дополнительно ввести на указанных участках 239,1 тысяч квадратных метров малоэтажного и многоэтажного жилья.

В настоящее время Министерством регионального развития РФ разработан проект новой редакции федеральной целевой программы «Жилище» на 2011- годы. В состав программы входит новая подпрограмма «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства». Реализация мероприятий данной подпрограммы направлена на обеспечение комплексного освоения и развития территорий для массового строительства жилья эконом-класса, отвечающего стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. При этом, мероприятия подпрограммы будут направлены в первую очередь на поддержку проектов малоэтажного жилищного строительства.

Департаментом архитектуры и строительной политики области совместно с муниципальными образованиями и инвесторами проводится работа по подготовке инвестиционных проектов строительства малоэтажного и многоэтажного жилья для включения в 2011 году в новую подпрограмму «Комплексное освоение и развитие территорий в целях жилищного строительства».

1.6. Строительство жилья эконом-класса и выполнение государственных гарантий по улучшению жилищных условий различных категорий населения Для обеспечения доступным жильем категорий населения с низкими доходами в Воронежской области на протяжении последних пяти лет реализуется большое количество различных ипотечных программ. Приоритет использования механизма ипотеки для улучшения своих жилищных условий принадлежит работникам бюджетной сферы и работникам предприятий, участвующих в реализации данной программы.

В рамках реализации мероприятий приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», федеральной целевой программы «Жилище» и приоритетного национального проекта «Развитие АПК» в программу ипотеки в области были интегрированы механизмы по обеспечению жильем молодых семей, детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющих закрепленного за ними жилого помещения, граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие радиационных аварий и катастроф, и приравненных к ним лиц, граждан, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним территорий, вынужденных переселенцев, инвалидов, ветеранов Великой отечественной войны 1941-1945 гг., строительство жилья для военнослужащих, уволенных в запас и приравненных к ним лиц.

За пять лет реализации программы ипотеки смогли улучшить свои жилищные условия 616 семей, в том числе – 46 молодых семей, 176 семей граждан, отнесенных к отдельным категориям. Это непосредственно влияет на рынок жилья Воронежской области в целом и на его доступность для населения – по итогам года коэффициент доступности жилья для граждан Воронежской области вырос.

Таким образом, общероссийский плановый уровень показателя доступности жилья, устанавливаемый проектом ФЦП «Жилище» на 2011-2015 гг. в значении 4 года, как один из индикаторов эффективной реализации программных мероприятий к году, в Воронежской области будет достигнут.

Отдельным направлением жилищного строительства в Воронежской области в период 2006-2010 гг. стало улучшение жилищных условий молодых семей и молодых специалистов на селе в рамках реализации приоритетного национального проекта «Развитие АПК», интегрированного в строительство жилья по ипотеке, так же как и обеспечение жильем молодых семей и отдельных категорий граждан по ФЦП «Жилище».

Основными условиями получения государственной поддержки для молодых семей и молодых специалистов на селе, нуждающихся в улучшении жилищных условий, являются:

- необходимость после получения государственной поддержки отработать не менее 5 лет на предприятии агропромышленного комплекса или социальной сферы и проживать в сельской местности (т.е. своеобразный ценз оседлости на селе);

- возраст получателя субсидии не старше 35 лет.

В Воронежской области на 16 апреля 2010 г. во исполнение Указа Президента РФ от 07.05.2008 г. № 714 «Об обеспечении жильем ветеранов Великой Отечественной войны 1941-1945 годов» всем ветеранам Великой Отечественной войны, вставшим на учет до 1 марта 2005 г., предоставлены меры социальной поддержки в виде субсидии либо однокомнатной квартиры.

Из 532, состоящих на учете ветеранов войны, 436 получили субсидии, ветеранам предоставлены однокомнатные квартиры, то есть. 503 улучшены жилищные условия, 29 чел. исключены из единого списка в связи с обеспеченностью жильем либо по причине смерти. На финансирование данного мероприятия использовано 381,9 млн руб. средств, выделенных из федерального бюджета.

Учитывая изменения, введенные Федеральным законом от 21 декабря 2009 г.

№ 327-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О ветеранах»», в целях реализации предоставляемого права ветеранам Великой Отечественной войны на улучшение жилищных условий, вставшим на жилищный учет после 01.03. органами местного самоуправления в области поставлены на жилищный учет по состоянию на 08.10.2010 1638 ветеранов войны. По 1572 из них учетные дела переданы в департамент труда и социального развития области.

В зависимости от выбора ветеранам предоставляются денежные субсидии либо квартиры. На 08.10.2010 меры социальной поддержки предоставлены ветеранам войны, поставленным на учет после 01.03.2005. Из них 25 предоставлены однокомнатные квартиры, 940 выплачены субсидии на улучшение жилищных условий.

1.7. Развитие классического ипотечного жилищного кредитования Вопрос стимулирования спроса на рынке жилья – одна из задач государства при реализации им жилищной политики. Потому что влияя на спрос и повышая доступность приобретения жилья, опосредованно стимулируется предложение на рынке жилья, активность строительных организаций. Именно поэтому значительное внимание в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» уделяется не только вопросам обеспечения жильем наименее защищенных категорий граждан – молодых семей и получателей сертификатов (военнослужащих, переселенцев, ликвидаторов радиационных аварий, ветеранов и инвалидов), но и развитию системы классической ипотеки, рефинансирования ипотечных кредитов и внедрению в практику новых ипотечных продуктов.

Необходима не высокая концентрация рынка ипотечного жилищного кредитования на территории Воронежской области, где сложился ликвидный рынок жилья, необходимо присутствие как минимум 5 (пяти) кредиторов с конкурентными предложениями, но с унифицированными кредитными продуктами, позволяющими рефинансировать ипотечные кредиты.

Повышение эффективности функционирования рынка и сокращение издержек и рисков достигается путем унификаций и стандартизаций технологий, документации, информационного взаимодействия и подходов к оценке рисков.

Региональным оператором АИЖК в Воронежской области является ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области».

С момента создания системы классического ипотечного жилищного кредитования в Воронежской области были успешно выполнены задачи, поставленные АИЖК и администрацией Воронежской области, а именно:

создана инфраструктура участников рынка ипотеки. Организована совместная работа всех организаций, задействованных в процессе: банков, страховых и оценочных компаний, риэлтерских агентств, строительных организаций;

обеспечен приток инвестиционных ресурсов в сферу ипотеки и строительного комплекса. Запущена система рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья;

обеспечена доступность ипотечных кредитов и расширен спектр ипотечных продуктов. С мая 2002 года осуществляется выдача ипотечных кредитов;

в 2007 г. успешно отработан механизм по выдаче и рефинансированию военной ипотеки. В 2009 г. к данной программе подключились и другие участники рынка (первичные кредиторы);

Показатели развития ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья (2006-2009 г.г.) Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения % 14,00 % 14,30 % 19,10 % 19,00 % жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств Доля заемных средств в стоимости приобретаемого % 70,20 % 63,50 % 83,00 % 83,00 % жилья Процентная ставка по кредитам (годовая) Срок ипотечного кредита, средний Доля платежа по доходах заемщиков ( %) Минимальный совокупный для приобретения жилья Количество семей в субъекте Российской Федерации Средний размер семьи в Федерации Объем кредитов, выданных кредитными организациями Количество ипотечных выданных населению за год Объем задолженности займам на приобретение рублей жилья запущена система рефинансирования ипотечных кредитов, выданных на приобретения жилья;

с 2009 г. реализуются программы по оказанию поддержки заемщикам, оказавшимся в трудном финансовом положении (1 и 2 уровень поддержки).

На конец 2009 года было выдано 1 124 ипотечных кредита и займа на сумму 1 199,90 тыс. руб., задолженность по кредитам и займам составила 8 929,70 тыс.

руб., процентная ставка по кредитам составила 14,94 %, срок кредитования 17,3 лет.

В последнее время (особенно в докризисный период) наблюдалась тенденция увеличения объемов выданных ипотечных кредитов и займов в 8,5 раз по сравнению с 2006 годом (табл. 1.6.1 - 2006 г. – 502 ипотечных кредита и займа, а в 2008 г. – 4 255 ипотечных кредитов и займов).

На ближайшие годы основными векторами развития рынка ипотечного жилищного кредитования в Воронежской области станут:

1) осуществление секьюритизации под поручительство АИЖК, 2) поддержка программы реструктуризации кредитов заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении, 3) массовое внедрение программы «Стимул», 4) разработка новых кредитных продуктов для различных социальноориентированных групп населения, 5) разработка новых схем привлечения ресурсов на рынок, 6) развитие рынка строительства жилья эконом-класса.

Региональному оператору (ОАО «Агентство жилищного ипотечного кредитования Воронежской области», далее - ОАО «АИЖК ВО» ) будут отведены следующие функции:

1) участие в реализации программ заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении;

2) участие в развитии рынка найма жилья;

3) участие в организации кооперативов для строительства и приобретения жилья;

4) участие в строительстве жилья эконом-класса;

5) разработка специальных программ ипотечного кредитования, в т.ч.

стимулирующих приобретение жилья эконом-класса и направленных на развитие социальных программ;

6) развитие и обучения участников рынка ипотеки;

7) участие в разработке стандартов качества работы экспертов, оценщиков, брокеров, агентов по взысканию и других участников рынка ипотечного жилищного кредитования;

8) выполнение функций гаранта по сбыту по программе «Стимул» при финансовой поддержке правительства Воронежской области;

9) участие в формировании маневренного фонда.

Для выполнения возложенных задач необходимо решение следующих вопросов:

для привлечения средств по программе «Стимул» на строительство жилья эконом-класса:

- заключение соглашения между Правительством Воронежской области, АИЖК, Региональным оператором;

- утверждение критериев отбора застройщиков и приоритетных для Воронежской области проектов, на которые будут привлекаться средства, а также индикаторов, позволяющих осуществлять мониторинг реализации проектов;

для привлечения средств путем выпуска ипотечных ценных бумаг под поручительство АИЖК планируется создание оператора, роль которого накопление пулов ипотечных кредитов для последующей секьюритизации путем выкупа кредитов с балансов банков.

Реализация предложенных мер позволит:

Избежать роста цен на жилье благодаря привлечению средств по федеральным программам для финансирования жилья эконом-класса;

Обеспечить доступность ипотечных кредитов за счет расширения программ ипотечного жилищного кредитования, снижения размера первоначального взноса и т.д.;

Обеспечить доступность механизмов приобретения жилья путем участия граждан в строительстве жилья (жилищно-строительные кооперативы, стройсберкассы и т.д.).

Для развития ипотечного кредитования покупателей жилья в Воронежской области по стандартам АИЖК необходимо провести стандартизацию по нескольким направлениям:

А) технологические стандарты;

Б) стандарты обмена информацией;

В) стандарты документации;

Г) стандарты квалификации требований;

Д) стандарты оценки и управления рисками.

Для реализации задач стандартизации в рамках программы необходимо создать центр разработки единых требований к унификации технологий всех процессов. Центр должен содействовать повышению финансовой грамотности населения.

Целесообразно создание такого центра на базе Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.

В целях реализации программы на основании схемы размещения земельных участков первоочередного градостроительного освоения провести кластеризацию районов области по уровню развития рынка жилья и ипотечного жилищного кредитования.

Определить основные цели развития рынка ипотеки по кластерам районов области и типам муниципальных образований (крупные города, средние города, малые города и сельские поселения).

Предусмотреть в зависимости от потребностей в различных регионах и муниципалитетах дифференциацию кредитных предложений (ипотека квартир, ипотека земельных участков и расположенных на них индивидуальных домов, кредитов на строительство).

Так, в целях развития жилищного строительства, в том числе строительства жилья эконом-класса, распространение на рынке должны получить рыночные механизмы кредитования застройщиков (юридических лиц), жилищных некоммерческих объединений граждан, кредитование физических лиц для индивидуального жилищного строительства и оплаты пая в кооперативах, а также кредитование физических лиц и юридических лиц на приобретение (строительство) жилья для дальнейшей сдачи внаем.

Предлагается кредитование коммерческих застройщиков на жилищное строительство под залог земельных участков (земельная ипотека) и вновь возводимых объектов недвижимости (переуступка прав требования на объект недвижимости) в целях снижения рисков юридических и физических лиц в строительстве многоквартирных домов.

Их участие в строительстве необходимо ограничить и организовать его только на завершающей стадии.

Основные риски строительства многоквартирных домов должны принять на себя застройщики, инвесторы, предоставляющие гражданам займы на строительство.

С целью гарантирования спроса граждан на строящееся жилье и фиксации уже на стадии строительства цены застройщикам необходимо заключать с гражданами договоры продажи (долевого участия) квартир с оплатой гражданами задатка в ограниченном размере на средней и высокой стадии готовности многоквартирного дома. Оставшуюся часть стоимости приобретаемого жилья предоставляется только после завершения строительства, в том числе за счет жилищных кредитов.

Кроме того, предусматривается участие в финансировании застройщиков и последующей реализацией квартир организацией - гарантом по сбыту.

Кредитование некоммерческих объединений граждан на цели строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда и снижению уровня его износа.

Получение кредита объединением граждан с одной стороны, снижает операционные издержки по сравнению с индивидуальным кредитованием, а с другой стороны, выступает элементом схемы комплексной застройки территории с подготовленной документацией по планировке территории и проектной документацией.

В целях снижения возможных рисков на рынке ипотечного жилищного кредитования необходимо обеспечить реализацию антикризисных мер, направленных на поддержку заемщиков. Оказать поддержку реализации программы ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов».

1.8. Основные проблемы в сфере жилищного строительства Анализ существующих проблем в жилищном строительстве показывает, что их можно разделить на две условные группы: проблемы, влияющие на активность предложения на рынке жилья, и проблемы, влияющие на активность спроса на жилье.

К проблемам, оказывающим негативное воздействие на объемы строительства жилья, следует отнести:

1. Наличие административных барьеров при получении исходноразрешительной документации на строительство, заключения государственной экспертизы на проектную документацию, технических условий на подключение объектов к инженерным коммуникациям и разрешений на ввод построенных объектов в эксплуатацию.

Существующая практика свидетельствует о том, что полный цикл строительства объекта с учетом запараллеливания возможных мероприятий и получения согласований с первой попытки составляет 1179 дней (3,2 года). Если же эти процессы идут не параллельно, то общий срок согласования и строительства объекта составляет 2 181 день (т.е. почти 6 лет).

Проблемными моментами для застройщиков остаются оформление земельных участков, не отработан регламент перевода земель из «земель сельхозназначения» в «земли под строительство», после принятия муниципальными образованиями схем территориального планирования. Существуют проблемы при кадастровом учете земельных участков. Выдача сетевыми компаниями технических условий осуществляется с завышенными требованиями (когда предоставляются земельные участки, не обеспеченные инженерной инфраструктурой. По вопросу технических условий, предоставляемых сетевыми компаниями, следует отметить их увязку с формированием тарифов. Низкие тарифы отражаются в повышенных размерах взимания платы со строителей, нужна прозрачность инвестиционных программ.

Иногда технические условия являются не подъемными для инвесторов, стоимость подключения делает строительство жилого дома на уже приобретенном земельном участке экономически бессмысленным.

В этой связи необходимо затронуть еще один вопрос - создания (или определения) единого центра ответственности за сбор и хранение информации о подземных коммуникациях независимо от ведомственной принадлежности, что позволит учитывать все имеющиеся подземные коммуникации и контролировать оптимальность выдаваемых технических условий.

В соответствии с перечнем поручений Председателя Правительства Российской Федерации В.В. Путина одной из основных задач для субъектов является завершение до 1 января 2012 г. формирования системы документов территориального планирования, городских округов, городских поселений и муниципальных районов. В Воронежской области подготовка документов территориального планирования подходит к завершающему этапу, утверждение данной документации будет осуществлено в 2011 году.

Отсутствие генеральных планов не позволяет муниципалитету системно определить, как он будет развивать территорию, на которой инвестор хочет осуществить строительство. Это влечет за собой появление противоречивых технических условий, жилых домом без соцкультбыта и другие проблемы при строительстве и вводе объектов в эксплуатацию.

Тем не менее, в земельном и градостроительном кодексах Российской Федерации изначально предусмотрена оптимальная для инвестора, но требующая вложений для муниципальных образований, схема предоставления земельных участков.

При этой схеме орган местного самоуправления:

- обеспечивает подготовку генерального плана и правил землепользования и застройки;

- определяет сроки и объемы финансирования для обеспечения развиваемых территорий инженерной инфраструктурой;

- путем подготовки документации по планировке территории устанавливает назначение и границы земельных участков;

- обеспечивает подготовку технических условий;

- готовит документацию для аукционов;

- продает сформированные и обеспеченные всеми документами земельные участки, включая в их стоимость свои затраты на их подготовку.

Переход на такую схему позволит инвестору выбирать из подготовленных к продаже земельных участков наиболее подходящий для осуществления его строительных намерений и значительно сократит сроки проведения разрешительных процедур в строительстве. Необходимо изменить сам порядок, при котором отправной точкой для инвестора будет не поиск участка неосвоенной территории, а выбор из готовых и продуманных градостроительных решений.

Кроме того, для реального сокращения разрешительных процедур в строительстве необходимо комплексное рассмотрение вопросов всего цикла:

оформление прав на землю, сбор исходных данных, подготовка, согласование и экспертиза проектной документации, получение разрешений, строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Для каждого этапа должны быть установлены регламенты, определяющие порядок и сроки их прохождения. На сегодняшний день у большинства ведомств таких документов нет. И самое главное - не отработаны вопросы взаимодействия согласующих организаций между собой и ответственности каждого за конечный результат. Например, когда осуществляется строительство в пределах охранных зон, заинтересованные организации устанавливают лишь запреты и ограничения, но не предлагают условий по возможному использованию территорий. Все эти вопросы должны быть прописаны в регламентах, устанавливающих режимы разрешенного использования территорий. Более того, в соответствии с регламентами и нормативными документами должна быть четко установлена мера ответственности конкретных должностных лиц за несоблюдение сроков принятия решения о согласовании/несогласовании документов и за непринятие такого решения.

На областном уровне необходимо обеспечить взаимодействие федеральных, областных и местных органов власти, но при отсутствии четких процедур и сроков их исполнения это невозможно. Для этого перед Правительством Российской Федерации необходимо направить предложения о срочной проработке двух основных моментов: обеспечить принятие внутренних регламентов ведомствами, участвующими в разрешительных процедурах, и принятие регламента межведомственного взаимодействия. Без качественной проработки этих связей желаемых результатов в снижении административных барьеров не добиться.

Перевод в электронный вид оказываемых государственных услуг в сфере строительства позволит обеспечить исчерпывающую информацию об административных процедурах при реализации инвестиционных проектов, в том числе с указанием органов или организаций, участвующих в таких процедурах, сроков их проведения, требований к документам. Необходимо организовать работу с заказчиками и инвесторами в режиме «одного окна».

Требуется принять меры, направленные на предупреждение и устранение злоупотреблений сетевых компаний, выдающих технические условия.

На областном уровне необходимо усилить контроль за исполнением органами местного самоуправления и подведомственными организациями требований законодательства о градостроительной деятельности.

Кроме сокращения сроков согласовательных процедур, необходимо законодательно урегулировать и сроки строительства самих объектов. С учетом новых технологий, применяемых в строительстве, их дальнейшего совершенствования, необходимо пересмотреть существующие нормативные сроки и учитывать их при проведении конкурсных процедур на предоставление заказа на строительство объектов в рамках программ, имеющих бюджетное финансирование.

2. Отсутствие подготовленных к застройке земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой.

Практически все крупные города и районные центры в Воронежской области, как и в целом по России, подходят к той ситуации, когда их ресурс свободных и готовых для застройки площадок уже исчерпан. Это требует вовлечения в оборот новых земель, как правило, из пригородной зоны – земель сельскохозяйственного назначения. Проблема усугубляется еще и фактором инфраструктурной неразвитости малых городов и поселений, которая ведет к миграции населения в крупные города. В России по данным переписи населения 2002 года свыше 8 % населенных пунктов числятся «без заселения». В Воронежской области также на протяжении ряда лет наблюдается постоянная тенденция миграции сельского населения.

Выход на освоение площадок в пригородной зоне порождает, прежде всего, инфраструктурные проблемы: необходимо с чистого листа решать вопросы подведения к районам застройки магистральных инженерных сетей и автомобильных дорог, на что у органов местного самоуправления нет достаточных ресурсов. Если же решение этих вопросов перекладывать на самих застройщиков, то существенно возрастает себестоимость строящегося жилья, а следовательно серьезно снижается его доступность для населения и проект становится убыточным уже в начальной стадии его реализации.

Эти же факторы сдерживают и застройку территорий, которые были в последние годы включены в черту населенных пунктов Воронежской области с целью дальнейшего развития строительства. Но, помимо отсутствия технической и финансовой возможности обеспечить новые территории коммуникациями, отсутствует как таковой и системный контроль за использованием земель муниципальных образований.

3. Недоступность для большинства застройщиков кредитных ресурсов для осуществления строительства. Зафиксированное в 2008 г. замедление темпов роста ввода жилья свидетельствует о завершении семилетнего экономического цикла подъема строительной отрасли. Этот цикл начался в 2000–2001 годах на волне роста доходов населения и миграционных процессов и продолжался до 2007 года.

Сохранявшийся все это время дисбаланс спроса и предложения подстегивал цены на недвижимость вверх. Ценовая динамика и непрекращающийся ажиотаж позволяли отрасли расти даже в режиме жесткого административного регулирования и дефицита площадок под строительство. Благодаря галопирующему удорожанию недвижимости застройщики окупали возникающие в связи со строительством расходы. Попутно происходила консолидация строительного рынка, крупные компании расширяли производственные возможности, в том числе за счет выдавливания с рынка более мелких игроков. Ситуация усугубляется тем, что многие инвестиционно-строительные компании и банки в этот период проводили агрессивную и рискованную политику по наращиванию объемов строительства.

Рынок коммерческого строительства носил в основном спекулятивный характер.

Объем строительства покрывался банковскими кредитами, возврат которых обеспечивался продажами жилья на свободном рынке. Такая схема финансирования в условиях доступности кредитов приводила к быстрому росту цен на построенные коммерческие площади, т.к. проценты при относительно длительных сроках кредитования капитализировались. Этому же способствовали ожидания высокой доходности строительного бизнеса, связанные с дисбалансом между спросом и предложением в пользу спроса. В результате отрасль оказалась перекредитованной, а рынок коммерческого строительства – перегретым1. С приходом мирового экономического кризиса застройщики попали в непростую ситуацию. Кредитные ресурсы стали практически недоступны для строительных организаций. В 2008гг. процентная ставка по банковским кредитам на реализацию жилищных проектов для застройщиков доходила до 28–34 % годовых, и по настоящее время ставки остаются реально высокими. Единственным вариантом адекватного решения этой проблемы, которое позволит стимулировать активность застройщиков, может стать удешевление для них банковских ресурсов и увеличение сроков предоставления кредитов.

4. Сдерживание развития промышленности строительных материалов, связанное с имеющимся износом основных фондов на уровне 60-70 % и невозможностью для большинства предприятий стройиндустрии привлечь льготный кредит для модернизации производства или закупить высокотехнологичное оборудование за пределами Российской Федерации. Представляется естественным, в силу ограниченности ресурсов для кардинального решения данной проблемы, определение тех проектов, которые непосредственно влияют на процесс поступательного развития жилищного строительства в Воронежской области, и решение вопросов модернизации применительно к данным конкретным производствам с отработкой пилотных механизмов их поддержки.

5. Кадровая проблема в отрасли. Отрасль ощущает серьезную нехватку высокопрофессиональных, хорошо подготовленных кадров в управлении строительством и в управления рынком недвижимости. Отсутствие института девелоперов, отсутствие необходимого количества грамотных управленцев зачастую приводит к стратегическим просчетам в экономике и менеджменте Перегрев - чрезмерно высокие темпы экономического роста, приводящие к риску возникновения и развития инфляционных процессов..

организаций, что в свою очередь приводит их к порогу финансово-нестабильной ситуации.

В то же время наблюдается большой дефицит квалифицированных кадров в рабочих специальностях. На предприятиях не хватает молодых специалистов, персонал стареет, и не только в смысле достижения пенсионного возраста, но и морально - старшему поколению работников трудно осваивать современные технологии производства, а это существенно тормозит внедрение современных технологий и оборудования. Сейчас отдельные крупные строительные предприятия пытаются решить свои кадровые проблемы собственными силами. Для этого в структуре компании создаются специальные учебно-практические подразделения с собственными учебными программами, например по повышению квалификации персонала. Такие меры могут снять остроту проблемы, но не способны решить ее кардинально. Для этого и необходимо тесное сотрудничество с профильными учебными заведениями.

Необходимо возрождение централизованной государственной подготовки рабочих специальностей для строительной отрасли.

К основным факторам, негативно влияющим на динамику спроса на рынке жилья, относятся:

1) низкий уровень доходов населения. По сравнению с последними годами наблюдается определенная положительная динамика увеличение среднего душевого дохода, однако необходимо констатировать, что только небольшое количество семей в области имеет возможность улучшить свои жилищные условия, используя механизмы классической ипотеки (значение показателя в среднем по Российской Федерации по итогам 2009 года составляет 20,5 % семей). Таким образом, более трех четвертей населения Воронежской области не могут рассчитывать в силу своих доходов на решение жилищной проблемы;

2) отсутствие на рынке ипотечных продуктов, доступных для широких слоев населения с разной покупательской способностью, прежде всего, для категорий граждан с низким уровнем доходов, нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также отсутствие маневренного фонда муниципальных образований для предоставления таким гражданам жилья на условиях социального найма. В соответствии с данными Воронежстата о величине доходов на душу населения и показателями, используемыми при расчете показателя доли семей, имеющих возможность за счет собственных или заемных средств приобрести стандартное жилье (на семью из трех человек из расчета общей площади в 54 кв. м), доля семей в Воронежской области, которые при улучшении жилищных условий могут воспользоваться действующими ипотечными программами (классическая ипотека, банковские ипотечные продукты, ипотека по стандартам АИЖК), составляет по итогам 2009 года до 20 % процента. Т.е. доходы более 80 % населения области не позволяют им приобрести жилье даже в перспективе. Вместе с тем переход от политики найма к политике массовой приватизации собственности после распада Советского Союза изначально поставил ситуацию с обеспечением граждан жильем на праве собственности в тупик, поскольку в масштабах всей страны полностью решить вопрос улучшения жилищных условий всех граждан с предоставлением его в собственность представляется маловероятным и нерациональным. Опыт западноевропейских стран, общемировая практика показывают, что наем жилья – это тот механизм, который обеспечивает удовлетворение основной доли потребности населения в улучшении жилищных условий. Именно поэтому на данном этапе одной из задач, требующих пристального внимания, становится формирование жилищного фонда социального использования для той категории населения, которая не может себе позволить приобрести жилье и не сможет в силу своей текущей и перспективной трудовой деятельности, а соответственно и размера доходов, приобрести его в будущем. Второй аспект – это наличие той категории граждан, которые в силу своего молодого возраста, специфики трудовой деятельности, связанной с активными миграционными процессами, не хотят приобретать жилье, хотя имеют для этого финансовые возможности, предпочитая инвестировать накопления в иные сферы. Для такой категории людей целесообразно и необходимо развивать сегмент жилищного фонда коммерческого использования, находя компромиссные решения для бизнеса, готового инвестировать в строительство жилищного фонда коммерческого использования;

3. отсутствие необходимой нормативной базы, стимулирующей развитие системы жилищных строительных и накопительных кооперативов, позволяющей кооперативам участвовать в освоении земельных участков под комплексную массовую жилую застройку. Развитие этих институтов в настоящее время, в условиях отсутствия полноценной нормативной базы по данным вопросам на уровне законодательства Российской Федерации, может базироваться на определенных преференциях, даваемых федеральным, региональным и местным законодательством некоммерческим объединениям граждан в целях обеспечения их жильем, или на определенных пилотных проектах, апробирующих механизмы их реализации с участием банковских и страховых институтов.

1.9. Классификация жилья Жилищный фонд Воронежской области можно условно поделить на 2 вида:

многоквартирные жилые дома и индивидуальная малоэтажная застройка. В свою очередь многоквартирные жилые дома условно можно поделить на 4 категории в соответствии с уровнем потребительских свойств (комфортностью проживания).

Комфортность проживания определяется такими характеристиками жилья, которые непосредственно влияют на потребителя, оцениваются им при решении вопроса о покупке жилья и его цене.

Классификация многоквартирного жилищного фонда Исходя из этих посылок, можно выделить (табл. 1.9.1):

- жилье улучшенной планировки;

- жилье повышенной комфортности;

В качестве критериев для отнесения жилья к той или иной категории выступают такие параметры, как архитектурно-строительные, объемнопланировочные решения и уровень инженерного обеспечения. Классификация жилья по этим признакам приведена в табл. 1.9.1.

Для классификации малоэтажного жилья, а именно – организованных коттеджных поселков, без учета особняков и усадеб, специалистами риэторских компаний Москвы в свое время были сформированы 5 классов поселков: поселок категории А (De Luxe), категории В (Elit), поселок бизнес-класса категории С, коттеджный поселок категории D (эконом-класс) и таунхаусы категории Т. К обязательным характеристикам поселков категории А, В, С можно отнести наличие служб охраны и профессиональных служб эксплуатации, гаражей и прочих вспомогательных помещений, кроме того поселок должен соответствовать нижеперечисленным требованиям (таблица 1.9.2):

Необходимым условием для поселков класса De Luxe является наличие водоема (реки, озера), возможно собственного пляжа и лодочной станции. Особых требований к застройке коттеджных поселков категории D нет. Это может быть стихийная застройка в населенных пунктах с отсутствующей инфраструктурой.

Категории индивидуальных поселков Новым направлением в строительстве индивидуального жилья являются таунхаусы, т.е. сблокированные малоэтажные дома. В типовом таунхаусе – два или три этажа, парадная часть с собственным отдельным входом и обязательно – собственный земельный участок на заднем дворе площадью от 1 до 4 соток.

Площадь каждой секции (или квартиры) от 120 до 300 кв. м. Также обязательно наличие собственного гаража или места, оборудованного под стоянку автомобилей.

На каждом этаже секции есть свой санузел. Таунхаусы должны располагаться в организованном поселке, который оснащен подъездными путями, коммуникациями (газ, водоснабжение, канализация), сервисными службами и профессиональной охраной так же как и вышеперечисленные поселки категорий А, В, С.

Необходимо отметить, что в условиях старта развития комплексной малоэтажной застройки в Воронежской области достаточно часто девелоперы не обращают внимания на принятые стандарты классификации поселков, используя термины «элит» и «бизнес-класс» в целях имиджевой рекламы для создания престижности продаваемого жилья.

1.10. Обновление жилищного фонда Воронежской области. Ветхое и аварийное жилье По официальным данным жилищный фонд Воронежской области составил на начало 2010 г. 59,55 млн кв.м. общей площади жилья различного по формам собственности, техническому состоянию и степени износа. 54 млн кв. м жилья или более 90 % находятся в частной собственности граждан. Обеспеченность жильем в расчете на одного жителя – 26,33 кв.м, что более чем на 17 % превышает среднероссийскую (22,4 кв.м). Обеспеченность населения жильем в городской местности ниже, чем в сельской (24,6 кв.м общей площади жилья в городах, 28,9 кв.

м в сельской местности). Близкая к средней жилищная обеспеченность во всех поселениях области. Исключение составляет Кантемировский район, имеющий жилищную обеспеченность значительно ниже средней – 16,9 кв.м / чел., ввод жилья в 2009 году составил 950,2 тыс. кв.м. (новое строительство), или 0,38 кв. метра на одного проживающего (при среднероссийском значении 0,42). Выбыло в 2009 году 85 тыс. кв.м. жилья, из них по ветхости и аварийности 23,4 тыс. кв.м.

Ветхое и аварийное жилье имеется во всех районах города и области (сведения о наличии ветхого и аварийного жилищного фонда даны в табл. 1.10.1).

На территории области по состоянию на 01.01.2010 в государственном, муниципальном и частном жилищном фонде имеется 2208 тыс. кв.м. жилья относящегося к категории ветхого и аварийного, что составляет 3,6 % от общего жилищного фонда. Площадь аварийного жилищного фонда составляет 158,4 тыс.

кв.м., его доля в общем жилищном фонде 0,26 % (прил. 7. табл. 2). Наибольшую долю ветхого и аварийного фонда составляет малоэтажное (до 3 этажей) жилье (прил. 7. табл. 3, 4, 5, 6), занимаемое на условиях найма и являющееся муниципальной или государственной собственностью. Достаточно велика в этом фонде доля приватизированных квартир. В меньшей степени к ветхому и аварийному жилью в настоящее время относятся многоэтажные (свыше 3 этажей) жилые здания.

До 1991 года в области проводилось плановое отселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда с привлечением средств предприятий и организаций.

В связи с выходом федерального закона «Об основах федеральной жилищной политики» эта обязанность возложена на собственников жилья. Произошло резкое увеличение количества ветхого и аварийного жилищного фонда в связи с принятием его муниципальную собственность от ведомств. Нарастание объемов ветхого и аварийного жилья происходит вследствие того, что работы по технической эксплуатации жилищного фонда не финансируются на должном уровне, за 2009 год в области капитально отремонтирован 751 многоквартирный жилой дом (что составляет 35 % от общей потребности); при этом неотремонтированными остаются ещ 2420 объектов, для проведения капитального ремонта которых потребуется 3,5 млрд руб.

Всего (тыс.м2) * - за исключением г. Нововоронеж.