ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОГО

АГЕНТСТВА ПО УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНЫМ

ИМУЩЕСТВОМ ПО НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО

«НОВОСИБИРСКАЯ ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВ»

НОВОСИБИРСКАЯ АССОЦИАЦИЯ РИЭЛТЕРОВ

МЕТОДИЧЕСКИЕ

РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО КАДАСТРОВЫМ

КВАРТАЛАМ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА

Новосибирск, 2007 УДК: 658(27+28)+657.9 Автор: Власов А. Д. – научный руководитель ООО Сибирского научного центра «Экопрогноз»

Методические рекомендации подготовлены по материалам экономической оценки земельных ресурсов города Новосибирска. Предназначены для оценочной деятельности практикующим оценщикам, субъектам имущественных отношений для позиционирования коммерческих интересов.

Данные по рынку недвижимости многоэтажной жилой застройки, индивидуального жилого сектора предоставлены ЗАО АН «Афина Паллада» на основании договора о научнотехническом сотрудничестве. Данные по рынку коммерческой недвижимости на основании договора о научно-техническом сотрудничестве представлены ЗАО ИРК «Мегаполис».

Оценочные данные рыночной стоимости коммерческой недвижимости предоставлены организациями Некоммерческого партнерства «Новосибирская палата оценщиков».

Территориальное управление Росимущества по Новосибирской области рекомендует участникам оценочной деятельности использовать данные материалы при определении рыночной стоимости объектов оценки – Рекомендательное письмо №ВД 11681/07 от 20.10.2005 г.

Рекомендованы к печати Некоммерческим партнерством «Новосибирская палата оценщиков»: Решение от 23.11.2006г.

Рекомендованы к печати Новосибирской Ассоциацией Риэлтеров:

Протокол №05/07 от 26.02.2007г.

Под общей редакцией профессора Жарникова В. Б.

Методические рекомендации рекомендованы к изданию в открытой печати Методической комиссией Института кадастра и геоинформационных систем СГГА, протокол №3 от 26.02.2007г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Основные теоретические положения расчета рыночной стоимости земельных участков

1.1. Особенности земли как ресурса многоцелевого назначения. 1.2. Базовые термины

1.3. Основные методические положения

2. Земельный фонд г. Новосибирска

3. Общий алгоритм расчета

4. Расчет рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам под многоэтажной жилой застройкой

5. Литература

6. Приложения

Приложение 1. Показатели кадастровых кварталов г. Новосибирска

Приложение 2. Теоретические предпосылки методики расчета территориального коэффициента

Приложение 3. Типовой перечень видов функционального использования земель, установленный для государственной кадастровой оценке земель поселений

Приложение 4. Перечень оценочных показателей по экспертноаналитической составляющей методики государственной кадастровой оценке земель поселений

Приложение 5. Коэффициенты влияния оценочных факторов на рыночную стоимость земли по видам использования

Приложение 6. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м кв. общей площади квартир для различной этажности застройки (Кр)

Приложение 7. Коэффициенты влияния факторов на рыночную стоимость квартиры многоэтажной жилой застройки, %............... Приложение 8. Коэффициенты влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость

Введение Материалы четвертого выпуска методических рекомендаций являются результатом сложения ресурсов администрации г. Новосибирска, коммерческих и научных организаций заинтересованных в создании и поддержании технологии расчета и публикации рыночной стоимости земельных участков по видам использования. Оценка права собственности на земельные участки в населенных пунктах затрагивает экономические интересы широкого круга субъектов земельных и имущественных отношений. Такие интересы связаны, прежде всего, с достоверной, обоснованной и актуальной экономической оценкой права собственности на земельные участки. При этом часто корпоративный интерес отдельных субъектов имущественных отношений противоречит общественному интересу. Это обусловлено также тем, что в условиях ограниченности рыночной и нормативной информации в части реальных цен купли-продажи объектов недвижимости, данных о доходах и расходах в процессе управления и использования имущества, уникальности имущественных комплексов существует широкое правовое поле для манипулирования результатами оценки земельных участков.

В предлагаемых методических рекомендациях на примере г. Новосибирска реализована технология массовой оценки рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам поселения по основным видам использования земли на основе объективных статистических методов с максимально широким использованием экспертных оценок, актуальных баз данных коммерческих структур.

Аналогичную задачу решает кадастровая оценка земель поселений. К сожалению, в утвержденных материалах кадастровой оценки городов России, в том числе и г. Новосибирска, не учитывается территориальный коэффициент местоположения земельного участка и размер земельного участка. По определению кадастровая стоимость количественно должна равнять рыночной и отличается от нее лишь спецификой функций кадастровой стоимости и методов расчета.

Направления использования предложенной расчетной методики:

1. Расчет рыночной стоимости прав собственности на земельные участки по кадастровым кварталам по основным видам использования земли;

2. Использование результатов расчета по изложенной методике субъектами имущественных и земельных отношений;

3. Анализ динамики рынка земли, оценка тенденций, разработка, внедрение и оценка мероприятий по повышению эффективности земельных отношений. Совершенствование методики расчета рыночной стоимости прав собственности на земельные участки по кадастровым кварталам по основным видам использования земли, обеспечивающее решение социально-экономических задач на основе повышения эффективности земельных отношений.

1. Основные теоретические положения расчета рыночной стоимости земельных участков 1.1. Особенности земли как ресурса многоцелевого назначения Особенности земли как производственного ресурса в городах определяются ее свойством пространственной протяженности, территориального пользовательского базиса. Как пространственный ресурс земля не является, как правило, результатом предшествующего труда;

этот ресурс пространственно ограничен и незаменим другими факторами производства; качество ресурса дифференцировано в пространстве и устойчиво во времени [3].

Свойства незаменимости, ограниченности, дифференцированности качества и устойчивости качества во времени земельного ресурса являются необходимыми условиями существования абсолютной и дифференциальной земельной ренты, как экономической основы получения устойчивого дополнительного дохода. Именно капитализированная земельная рента лежит в основе рыночной стоимости земельных участков. Достаточным условием существования и присвоения земельной ренты является монопольное право распоряжения и использования земельным участком, установленное Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом РФ [8].

На земельном участке любые улучшения являются воспроизводимым фактором и по определению не могут давать устойчивого во времени дифференциального дохода. Поэтому улучшения дают лишь среднюю прибыль и предпринимательский доход. Именно из факта устойчивости земельной ренты и воспроизводимости улучшений земельного участка следует, что в расчете рыночной стоимости объекта недвижимости устойчивым элементом является капитализированная земельная рента, а дополнением к ней будет рыночная стоимость улучшений. Следовательно, метод остатка или выделения, применяемый для расчета рыночной стоимости права собственности на земельный участок [12, 18], теоретически должен применяться к элементам улучшения земельного участка, а не к самому земельному участку. Однако на практике рынок свободных земельных участков существенно ограничен и фактически нет сопоставимой информации при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости собственно земельного участка. В то же время методы и нормативная база расчета рыночной стоимости улучшений достаточно развиты и применяются на практике. В результате, наоборот, из рыночной стоимости объекта недвижимости методом выделения в стандартах оценки определяется рыночная стоимость не улучшений, а земельного участка.

Плотность застройки конкретных объектов недвижимости может существенно отличаться от среднего значения для данной территории, что ведет к существенным ошибкам в оценке рыночной стоимости земельного участка. Далее, для среднего поселения одна треть его территории застроена, а две трети не застроены. Обычно рыночная стоимость незастроенных земельных участков под застройку определяется стоимостью окружающих земельных участков, например, стоимостью лесных или сельскохозяйственных угодий, то есть рыночной стоимостью земельного участка иного вида использования земли. Методически правильнее было бы определять рыночную стоимость незастроенного земельного участка, например, под многоэтажную жилую застройку как застроенного многоэтажной жилой застройкой с корректировкой на местоположение земельного участка за минусом затрат на освоение с учетом дисконтирования потоков затрат и доходов на момент его освоения.

Проблема определения рыночной стоимости земли по видам использования на сегодня наиболее неопределенна. Теоретически [8, Конторович Л.В.] в условиях рыночного равновесия оптимальное распределение заданного ограниченного объема ресурса многоцелевого назначения возможно лишь по минимальной цене потребителя, обеспечивающего использование ресурса в заданном объеме. Эта минимальная цена ресурса является единой для всех пользователей.

Земельный участок населенного пункта также является ресурсом многоцелевого назначения и при заданных выше условиях должен иметь одну цену для любого вида использования. Однако многофункциональность полезных свойств земельного участка и столкновение различных интересов различных субъектов земельных отношений накладывают дополнительные ограничения на использование конкретного земельного участка. В сравнении с существующим видом использования земельного участка любой другой вид его использования должен быть возможен в границах имеющихся физических, юридических и экономических ограничений. В результате данный земельный участок может иметь различные рыночные стоимости по видам использования в зависимости от их эффективности.

Зачастую земельные участки уже заняты определенным видом деятельности. Изменение данного вида использования на более эффективное обычно связано с дополнительными затратами. Если по всем другим видам использования земельного участка дополнительные затраты на его перепрофилирование превышают обусловленный этими затратами прирост эффективности его использования, то существующий вид использования является наилучшим, а рыночная стоимость земельного участка будет соответствовать эффективности этого вида использования. Поскольку различные виды использования данного земельного участка имеют различную эффективность, то и соответствующие им рыночные стоимости будут различными для земельных участков с одинаковым качеством и местоположением. В результате земельные участки одинакового качества и местоположения могут иметь различные рыночные стоимости в зависимости от существующего вида их использования. Для целей совершенствования земельных отношений, повышения эффективности использования земельных ресурсов, по крайней мере, не лишним будет знать рыночную стоимость данного земельного участка для различных видов его использования.

Свободный земельный участок также может иметь несколько рыночных стоимостей по предполагаемым видам использования. Некоторая территория населенного пункта может быть представлена совокупностью земельных участков с конкурирующими, не конкурирующими и взаимодополняющими видами использования. Наибольшая стоимость земельных участков данной территории будет тогда, когда структура по видам использования земельных участков будет обеспечивать максимум потребительной стоимости территории с оптимальным набором функций. Земельные участки на мало функциональных территориях, как правило, дешевле земельных участков с аналогичным местоположением, но расположенных на многофункциональных территориях. Повышение сбалансированности распределения земельных участков под взаимодополняющими видами использования земли повышает их общую рыночную стоимость и стоимость под каждым видом использования.

Обычно земельные участки под торговлей имеют более высокую окупаемость затрат. Однако, например, при высокой конкуренции в сфере торговли и промышленности на данной территории может оказаться дефицит жилого фонда. Тогда вложение в жилищное строительство может оказаться наиболее рентабельным.

Как правило, большая часть освоенной территории населенного пункта уже занята определенными видами использования земельных участков. Различные виды использования земли имеют разную рентабельность и, как следствие, различные рыночные стоимости земельных участков в зависимости от вида использования.

Для избежания грубых ошибок оценщику полезно иметь сравнительную оценку рыночной стоимости земельного участка данного качества и местоположения по видам использования земли, сопоставимым по рентабельности.

С позиции оценки рыночной стоимости земельного участка он может иметь две оценки. Первая – массовая оценка рыночной стоимости земельного участка по основным видам использования в составе всей территории населенного пункта в границах черты поселения по сравнительному подходу [11]. В массовой оценке рыночной стоимости земельного участка не представляется возможности учесть все его свойства. Однако расчет рыночной стоимости земельного участка по нескольким видам использования по сопоставимым наиболее существенным факторам в составе земель всей территории населенного пункта дает фоновую оценку относительной и абсолютной рыночной стоимости земельных участков, позволяет избежать грубых ошибок при индивидуальной оценке рыночной стоимости конкретных объектов недвижимости, таблица 1.1. Опыт проведения такого рода оценок показывает целесообразность выделения не более 4-5 основных видов функционального использования земельных участков.

Вторая – индивидуальная оценка рыночной стоимости земельного участка в составе единого комплекса недвижимости методами затратного, сравнительного и доходного подходов, учитывающие свойства конкретного имущественного комплекса, для данного вида использования земли конкретным пользователем в заданных условиях. Такая оценка позволяет учесть индивидуальные качества имущественного комплекса для данного земельного участка по конкретному виду использования земли с соблюдением утвержденных стандартов.

Для проведения индивидуальной оценки рыночной стоимости земельного участка, в части обоснования наилучшего его использования, крайне полезна массовая оценка рыночной стоимости земельного участка по нескольким видам использования земли, статистические данные земельного рынка [14]. Наоборот, при массовой оценке рыночной стоимости земельных участков территории населенного пункта необходимо как можно шире использовать результаты индивидуальной оценки рыночной стоимости реперных земельных участков [11].

В оценке недвижимости наиболее остро проявляются интересы субъектов экономических процессов. Государство стремится максимально упорядочить процессы оценки и управления недвижимостью.

Однако на практике эти усилия зачастую обесцениваются в силу уникальности объектов оценки и закрытости информации. Например, различие рыночной стоимости (таблица 1.1, графы 5 и 6) первого и второго земельных участков в три раза, а третьего и четвертого – в двенадцать раз обусловлено лишь тем, что оценены различными оценщиками, что не допускается стандартами оценки. Очевидно, что различие в двенадцать раз рыночной стоимости третьего и четвертого земельных участков, расположенных рядом по улице Галущака №1 и №7, требует представить серьезные обоснования данного соотношения. Поскольку оценка земельных участков 3 и 4 проводились оценщиками независимо друг от друга, то и обоснования такого рода не потребовались.

Таблица 1.1. Результаты оценки различными оценщиками рыночной стоимости подобных земельных участков под отдельно стоящими объектами, используемыми под магазины В настоящее время сложились достаточно благоприятные условия для создания единой нормативной базы данных рыночной стоимости земель поселений России для целей разработки и реализации осознанной рациональной системы земельных отношений. Во-первых, создана удовлетворительная правовая база. Во-вторых, на этой основе ускорились процессы развития рыночных отношений в сфере недвижимости.

В-третьих, в результате оценки кадастровой стоимости земель всех поселений России имеется сопоставимая информация качества земель поселений на базе утвержденного детального кадастрового деления поселений.

К сожалению, актуальные базы данных по рынку недвижимости находятся у риэлтерских и оценочных субъектов. Информация являются конфиденциальной частной собственностью коммерческих структур.

Оценочные фирмы по закону не имеют право открывать данные индивидуальной оценки рыночной стоимости объектов недвижимости третьим лицам и в принципе не заинтересованы передавать ее комулибо. Для риэлтерских фирм адрес и цены объектов сделок также является коммерческой тайной, основой их существования и выживания в конкурентной борьбе. В результате даже имеющаяся ограниченная информация по рынку недвижимости практически не может быть задействована для целей массовой оценки рыночной стоимости земель поселений по видам функционального использования земельных участков.

Опыт зарубежных стран показывает, что процесс оценки недвижимости значительно регламентирован и не отдается полностью на «откуп» оценщику. Например, в Германии все субъекты рынка обязаны предоставлять информацию о сделках на рынке недвижимости [14]. На основе этой информации компетентная уполномоченная общественная организация «Комиссия экспертов по стоимости объектов недвижимости» ежегодно устанавливает средние рыночные цены земельных участков по видам функционального использования на территории населенного пункта. Информация используется субъектами оценочной деятельности и имущественных отношений. Очевидно, аналог таких средних рыночных цен на земельные участки населенных пунктов Германии необходимо иметь и в России. В условиях России необходимо разрабатывать косвенные методы математической статистики для расчета рыночной стоимости земельных участков в сочетании с экспертными методами и моделированием. Первый шаг в этом направлении сделан в процессе оценки кадастровой стоимости земель поселений.

На примере г. Новосибирска автор пришел к выводу о возможности и необходимости обоснования уровня и дифференциации рыночной цены земли косвенными статистическими методами через рынок квартир многоэтажной жилой застройки. Парадокс заключен в том, что на рынке квартир многоэтажной жилой застройки земельные участки в явном виде не являются объектами сделок. Тем не менее, на основе статистических моделей удается получить достаточно обоснованные расчеты рыночной стоимости земли. А далее, используя результаты расчетов под многоэтажной жилой застройкой, методом аналогий в рамках сравнительного и доходного подходов рассчитать рыночную стоимость земельных участков под другими видами функционального использования земли.

1.2. Базовые термины КАДАСТРОВЫЙ КВАРТАЛ - участок земной поверхности, ограниченный со всех сторон граничной линией и обозначенный номером, как учетная единица в утвержденном кадастровом делении территории поселения в соответствии с действующим законодательством РФ.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено Федеральными законами о недрах, об использовании воздушною пространства и иными федеральными законами. Учетная единица как объекта регистрации имущественных прав субъектов земельных отношений.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера, регистрацией прав собственности субъекта на земельный участок как объект собственности.

КОЭФФИЦИЕНТ КАЧЕСТВА КАДАСТРОВОГО КВАРТАЛА –

интегральный показатель относительной ценности земельных участков по определенному виду использования земли, рассчитываемый по утвержденной методике кадастровой оценки земель поселений.

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЙ КОЭФФИЦИЕНТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

КАДАСТРОВОГО КВАРТАЛА – относительный коэффициент местоположения кадастрового квартала в поселении и его транспортнопешеходной доступности с учетом естественных и техногенных препятствий, расчетные параметры которого корректируются рынком земельных участков данного вида использования.

КОЭФФИЦИЕНТ КАЧЕСТВА И МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

КАДАСТРОВОГО КВАРТАЛА – алгебраическая сумма коэффициентов качества и местоположения кадастровых кварталов с некоторыми коэффициентами их значимости для данного вида использования земли.

КОЭФФИЦИЕНТ ПЛОТНОСТИ ЗАСТРОЙКИ КАДАСТРОВОГО

КВАРТАЛА – отношение застроенной площади к общей площади кадастрового квартала.

КОЭФФИЦИЕНТ ПЛОТНОСТИ МНОГОЭТАЖНОЙ ЖИЛОЙ

ЗАСТРОЙКИ – отношение общей жилой площади многоэтажной жилой застройки земельного участка к его площади.

РЕНТА – устойчивый дополнительный доход сверх предпринимательского дохода, получаемый собственником ограниченного ресурса, дающего дополнительный экономический эффект.

АБСОЛЮТНАЯ РЕНТА - устойчивый дополнительный доход, получаемый всеми собственниками данного вида ограниченного ресурса.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА – устойчивый дополнительный доход, получаемый собственником ограниченного, дифференцированного по экономической эффективности ресурса.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА - договорная цена на конкретный объект купли-продажи, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ - это наиболее вероятная цена уступки права собственности на объект при продаже его на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель действует сознательно и ответственно, имеют нормальные побуждения, хорошо информированы о собственности, об условиях сделки и о рынке, не выдвигают друг другу никаких дополнительных условий, то есть, продавец не обязан продавать, а покупатель не обязан покупать.

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ – коэффициент пересчета потока чистого дохода в текущую стоимость актива на момент оценки.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - коэффициент доходности права собственности, основанный на без рисковой ставке доходности и плате за риск, используемый для дисконтирования денежных потоков на один момент времени.

1.3. Основные методические положения Методологические основы оценки рыночной стоимости земельных участков определяются принципами оценки, подходами к оценке, методами оценки.

Принципы оценки.

Принципы учета эффективности земельного участка с позиции пользователя. Согласно принципу полезности принимается прямая зависимость стоимости объекта оценки от его способности удовлетворять потребности пользователя, в том числе приносить доход (выгоды).

Согласно принципу замещения максимальная стоимость объекта оценки не должна превышать минимальных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Согласно принципу ожидания стоимость объекта оценки определяется ожидаемыми будущими доходами от него.

Принципы учета эффективности объекта оценки, связанные с эксплуатацией земельного участка и его улучшений. Принцип экономического разделения предполагает такую комбинацию имущественных прав, при которой стоимость земельного участка будет максимальной.

Согласно принципу экономического размера стоимость земельного участка зависит от его соответствия наиболее оптимальному размеру для конкретного варианта использования. Согласно принципу вклада (предельной продуктивности) стоимость каждого элемента объекта оценки определяется величиной, на которую изменится стоимость объекта оценки в отсутствие данного элемента. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости объекта оценки, опережающим затраты по созданию улучшений, вплоть до достижения точки равенства между приростом затрат и соответствующим приростом стоимости, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений превышают соответствующее увеличение стоимости объекта.

Принципы, реализующие основы конкурентного рынка. Согласно принципу спроса и предложения стоимость объекта оценки устанавливается с учетом соотношения спроса и предложения на него. Согласно принципу конкуренции в долгосрочной перспективе уровни доходности на различных рынках (в том числе рынках недвижимости) выравниваются. Согласно принципу зависимости (внешнего влияния) стоимость объекта оценки зависит от наличия и характеристик внешних по отношению к объекту оценки факторов, например окружающей застройки. Принцип изменения означает, что изменение любого ценообразующего фактора, в том числе с течением времени, вызывает изменение рыночной стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования является основополагающим в оценке недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть, наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. В соответствии с данным принципом, как используемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование; преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

Подходы к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами или объектами, реализующими аналогичную функцию полезности, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В соответствии со стандартами оценки рыночной стоимости объектов недвижимости необходимо использовать все эти подходы или обосновать отказ в использовании какого-либо подхода. По определению рыночная стоимость земельного участка есть стоимость объекта в условиях совершенного конкурентного рынка, когда много продавцов, много покупателей, и отдельный субъект рыночных отношений не может повлиять на цену. Рыночная стоимость земельного участка складывается под действием спроса и предложения как результат сравнительного анализа купли-продажи аналогичных объектов.

В условиях конкурентного рынка, открытой информации об объектах и результатах сделок расчетная рыночная стоимость земельного участка, при корректном применении методов оценки, по всем подходам будет одинаковой. В действительности эти условия практически не выполняются и расчет различными походами дает различные значения рыночной стоимости земельного участка. В настоящих методических рекомендациях за основу расчета принят сравнительный подход как наиболее полно соответствующий определению рыночной стоимости земельного участка. В рамках сравнительного подхода методы математической статистики позволяют с наибольшей достоверностью обосновать уровень и дифференциацию рыночной стоимости земельных участков методом выделения.

Метод оценки.

Для расчета рыночной стоимости земельных участков под многоэтажной жилой застройкой выполняется следующая последовательность действий:

определение факторов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости – квартир многоэтажной жилой застройки, приложение 7;

фильтрация данных предложения квартир многоэтажной жилой застройки по сравниваемым факторам. Исключение из рассмотрения предложений квартир, содержащих факторы, по которым сравнение не предусматривается;

определение методом анкетного опроса риэлтеров по каждому из факторов шкалы сравнения и степени влияния факторов на рыночную стоимость единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из факторов сравнения коэффициентов корректировок цен предложения квартир в цену предложения типичной квартиры, приложение 7;

корректировка по каждому из факторов сравнения цен каждого предложения квартиры в цену типичной квартиры;

оценка приближения функции распределения цен предложения типичной квартиры к нормальному распределению;

по улице и номеру дома квартиры для каждой сделки определяется номер кадастрового квартала расположения квартиры;

по номеру кадастрового квартала определяется коэффициент качества кадастрового квартала по 54 факторам по данным кадастровой оценки земель города Новосибирска [приложения 3, 4 и 5];

по номеру кадастрового квартала определяется территориальный коэффициент местоположения квартиры [приложение 2];

определяется коэффициент перехода от цен предложения к ценам купли-продажи;

расчет уравнения регрессии методом наименьших квадратов рыночной стоимости типичной квартиры от коэффициента качества и местоположения кадастрового квартала;

расчет стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений оцениваемого земельного участка под многоэтажной жилой застройкой с типичными квартирами [таблица 4.1];

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений земельного участка.

2. Земельный фонд г. Новосибирска Административное деление г. Новосибирска включает десять административных районов, таблица 2.1. Для целей кадастрового учета земельных ресурсов утверждено кадастровое деление территории города на 4615 кадастровых кварталов, из которых два квартала занимает река Обь. Общая площадь земельных ресурсов г. Новосибирска в границах городской черты составляет 50439 га. Больше всего кадастровых кварталов в Дзержинском - 716 и Ленинском – 714 районах. Наименьшее количество кварталов в Железнодорожном (109) и Центральном (147) районах. Наиболее ценные земли города с многоэтажной жилой застройкой (МЖЗ), как правило, имеют хорошую транспортную доступность, комплекс коммунально-бытового обслуживания, предприятия промышленности, торговли и т.д. Количество кварталов с многоэтажной жилой застройкой всего 1088 штук из 4615 или 24%, а площадь их 11721 га от общей составляет 23% - менее четверти. Показатель плотности застройки кадастрового квартала рассчитан как отношение площади застройки к общей площади квартала, таблица 2.1, графа 7. Средняя плотность застройки кварталов с многоэтажной жилой застройкой достаточно низкая – всего 6,72%. Наибольшая средняя плотность застройки по кадастровым кварталам в Центральном (21,41%), и Железнодорожном (17,26%) районах.. Наименьший показатель плотности застройки в Первомайском (3,35%), в Советском (3,77%) и Заельцовском (3,98%) районах. Плотность застройки кадастровых кварталов остальных районов ближе к среднему значению по городу. При этом плотность застройки по кадастровым кварталам сильно варьирует от 0 до 59,46%.

Показатели качества и местоположения земельных участков г.

Новосибирска показаны в таблицах 2.2-2.7. Коэффициенты качества кадастровых кварталов представлены по данным кадастровой оценки земель города Новосибирска (матрица Q). Типовой перечень видов функционального использования земель, установленный для государственной кадастровой оценке земель поселений, представлен в приложении 3. Список оценочных факторов, использованных в расчете коэффициентов качества кадастровых кварталов (матрица Q), приведен в приложении 4. Коэффициент качества кадастрового квартала по данному виду использования земли показывает сумму произведений оценочных факторов на нормированные коэффициенты их значимости, приложение 5. Например, кадастровый квартал № 02 11 45 Железнодорожного района в границах улиц Ленина, Комсомольский проспект, Вокзальная магистраль по расчету получил максимальное значение коэффициента качества кадастрового квартала по многоэтажной жилой застройке (Q1=0,691) в Новосибирске. В Центральном районе кадастровый квартал 10 10 20 в границах улиц Мичурина, Красный проспект, Писарева, Достоевского получил наибольшее в районе значение (Q1=0,678).

Средние значения коэффициентов качества кадастровых кварталов по видам использования земельных участков, таблица 2.2, в Центральном и Железнодорожном районах почти в три раза выше, чем в целом по городу. В Первомайском и Заельцовском районах, наоборот, этот показатель в полтора-два раза ниже средне городского значения.

Максимальные значения коэффициентов качества кадастровых кварталов по видам использования земельных участков, таблица 2.3, в Центральном и Железнодорожном районах выше их средних значений, таблица 2.4, всего на 10-30%. Эти соотношения показывают высокую ценность земельных участков в указанных районах и достаточно низкую дифференциацию ценности земельных участков в пределах территории данных районов.

Максимальные значения коэффициентов качества кадастровых кварталов по видам использования земельных участков в Первомайском и Советском районах в два-три раза ниже максимальных значений этого показателя по городу в целом, что показывает низкую ценность земельных участков в указанных районах. При этом в Заельцовском и Первомайском районах средние коэффициенты качества кадастровых кварталов по видам использования земельных участков в 3-4 раза меньше максимальных их значений, таблица 2.4, что показывает высокую дифференциацию показателя по территории этих районов.

Методика расчета и содержание территориальных коэффициентов кадастровых кварталов (Kt) по видам использования изложены в приложении 2. Значение территориального коэффициента зависит от фундаментальных характеристик города: численности населения; административного уровня поселения; размещения глобального и локальных центров населенного пункта; размещения населения, мест приложения труда; наличия естественных и техногенных препятствий; размещения остановок и маршрутов всех видов транспорта. Корреляционнорегрессионный анализ предложений квартир многоэтажной жилой застройки показал, что цена типичной квартиры на 30% зависит от коэффициента качества кадастрового квартала (Q1), учитывающего 54 оценочных фактора, приложение 4, с коэффициентами значимости, приложение 5, и на 70% от коэффициента местоположения кадастрового квартала (Kt), рассчитываемого по методике приложения 2.

Интегральные коэффициенты качества и местоположения кадастрового квартала, как алгебраическая сумма коэффициентов качества (Q) и местоположения (Kt) кадастрового квартала представлены в таблицах 2.5-2.7.

Сравнение данных таблиц 2.4 и 2.7 показывает, что дифференциация качества кадастровых кварталов (Q) между средним и максимальным значением по городу составляет 3,1-4,4, что в полтора – два раза ниже необходимого уровня для города Новосибирска. Дифференциация интегрального коэффициента кадастровых кварталов (Q*Kt) между средним и максимальным значением по городу по рынку недвижимости составляет от 5,4 до 10,6 по видам использования земельных участков, таблица 2.7.

Таблица 2.1. Земельные ресурсы г. Новосибирска, 01.10.2005 г.

Административный Таблица 2.2. Коэффициенты качества земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска (средние по административным районам) №№ Административектами промышпп ный район Таблица 2.3. Коэффициенты качества земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска (максимальные по административным районам) №№ Административектами промышпп ный район Таблица 2.4. Отношение максимального к среднему коэффициентов качества земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска №№ Административектами промышпп ный район Таблица 2.5. Интегральные коэффициенты качества и местоположения (Q*Kt) земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска (средние по административным районам) Таблица 2.6. Интегральные коэффициенты качества и местоположения (Q*Kt) земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска (максимальные по административным районам) АдминистративЗемли под объЗемли под объектами промышный район Таблица 2.7. Отношение максимальных значений к средним интегральных коэффициентов качества и местоположения (Q*Kt) земельных участков по кадастровым кварталам г. Новосибирска Административектами промышный район 3. Общий алгоритм расчета Расчеты проводятся с учетом методических рекомендаций Минимущества РФ [18] и утвержденными Постановлением Правительства РФ стандартами оценки [15]. В сравнительном подходе расчета рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам используется метод выделения в два этапа.

На первом этапе по рынку цен предложений квартир многоэтажной жилой застройки (МЖЗ) рассчитывается рыночная стоимость земельных участков (рублей на 1 кв.м общей площади типичной квартиры) по кадастровым кварталам в границах черты поселения.

На втором этапе методом аналогий на основании индивидуальной оценки объектов недвижимости, представленной оценочными фирмами, рассчитывается рыночная стоимость земли по кадастровым кварталам по определенному виду использования земли.

По целевому назначению выделяется виды использования земли:

- под многоэтажной жилой застройкой;

- под индивидуальной жилой застройкой - под объектами торговли;

- под объектами промышленности.

Местоположение кадастровых кварталов по данному виду использования земли определяется коэффициентом местоположения [2] (Kt).

Качество кадастрового квартала (матрица Q) по видам использования земли определяется по методике кадастровой оценки земель поселений и рассчитывается в специальном программном обеспечении.

Первый этап расчета. На заданную дату расчета по договору с риэлтерской фирмой в базе данных программа обработки данных предложения квартир многоэтажной жилой застройки заменяет адрес объекта сделки (улица, № дома, № квартиры) на номер кадастрового квартала. Риэлтеры заполняют электронную анкету влияния факторов качества квартиры (количество комнат, тип застройки, материал, тип санузла, этаж размещения и этажность, планировка комнат, наличие балкона, телефона, состояние квартиры и т.д.) на рыночную стоимость 1 м общей площади квартиры многоэтажной жилой застройки, приложение После обработки информации получаем матрицу со строками наблюдений с двумя столбцами. В первом столбце по номеру кадастрового квартала записывается коэффициент местоположения и качества кадастрового квартала (Kk), рассчитанные по выше указанным методикам и программам, а во втором столбце – рыночная цена предложения 1 м2 общей площади типичной квартиры многоэтажной жилой застройки. Рыночная цена предложения 1 м2 общей площади типичной квартиры многоэтажной жилой застройки получается путем корректировки коэффициентами влияния факторов качества квартиры на рыночную стоимость квартиры, полученными из анкеты опроса риэлтеров, приложение 7. Полученная матрица наблюдений обрабатывается методом наименьших квадратов по статистической модели расчета рыночной стоимости земель поселений под многоэтажной жилой застройкой:

Здесь: Ck – рыночная стоимость типичной квартиры, р./м2;

Cr – рыночная цена предложения конкретной квартиры, р./м2;

Cp – рыночная цена предложения типичной квартиры, р./м2;

Cz – рыночная стоимость земли, р./м2;

Kc – коэффициент перевода цен предложений в цены сделок купли-продажи квартир;

Ki – интегральный коэффициент влияния факторов на рыночную стоимость квартиры по данным анкетного опроса риэлтеров;

F – функция влияния факторов качества квартиры на ее рыночную стоимость;

K1, K2, K3,…, Kn – коэффициенты влияния факторов конкретной квартиры на ее рыночную стоимость по факторам 1, 2, 3, …, n по данным анкетного опроса риэлтеров;

Kk – интегральный коэффициент качества (Q1) и местоположения (Kt1) кадастрового квартала, независимая переменная;

Ln, exp – стандартные функции, соответственно, натурального логарифма и экспоненты;

а – удельный вес влияния коэффициента местоположения (Kt1) на рыночную стоимость кадастрового квартала; (1-а) – удельный вес влияния, соответственно, коэффициента качества кадастрового квартала (Q1), получаемые из базы рыночных данных;

B – коэффициент уравнения регрессии рыночной стоимости типичной квартиры от интегрального коэффициента качества и местоположения кадастрового квартала (Kk), капитализированная дифференциальная земельная рента;

A – постоянная величина в линейном уравнении регрессии рыночной стоимости типичной квартиры от интегрального коэффициента качества и местоположения кадастрового квартала (Kk), р./м2;

A1 – стоимость воспроизводства (стоимость замещения) улучшений земельного участка под многоэтажной жилой застройкой с типичными квартирами, таблица 4.1, р./м2;

A2 – капитализированная абсолютная земельная рента с земель под многоэтажной жилой застройкой, р./м2;

Kp – коэффициент плотности застройки земельного участка, показывающий какое количество земли приходится на 1 м2 общей площади типичной квартиры;

Ku – коэффициент уникальности конкретного земельного участка.

Второй этап. Расчет рыночной стоимости права собственности на земельные участки по кадастровым кварталам по другим видам использования земли (на примере промышленных объектов) проводится на основе оцененных объектов по закону об оценочной деятельности и представленной оценочными фирмами по форме таблицы 3.1.

Таблица 3.1. Исходная информации, представляемая оценочными фирмами по оцененным объектам по прямым договорам, необходимая для оценки рыночной стоимости земельных участков, занятых объектами промышленности, торговли, офисами и др.

6 Стоимость воспроизводства (стои- 9420000 мость замещения) улучшений земельного участка, р.

Рыночная цена земли (оценка), р./м Общая площадь объекта, м Коэффициенты качества кадастровых кварталов для земельных участков занятых под объектами промышленности берутся из материалов кадастровой оценки земель поселений (Q7). Местоположение и качество кадастрового квартала определяется произведением территориального коэффициента и коэффициента качества кадастрового квартала.

Рыночная стоимость права собственности на земельные участки под объектами промышленности по кадастровым кварталам рассчитывается из уравнения регрессии:

Здесь: Cr – рыночная стоимость права собственности на землю под объектами промышленности в данном кадастровом квартале на определенную дату, р./м2;

Ap – капитализированная абсолютная земельная рента на землю под объектами промышленности, р./м2;

Dp – коэффициент уравнения регрессии в формуле расчета, капитализированная дифференциальная земельная рента под объектами промышленности;

Kk7 = Kt7*Q7 - коэффициент местоположения и качества кадастрового квартала, где расположен земельный участок с промышленными объектами;

Kt7 – территориальный коэффициент местоположения кадастрового квартала для земель под промышленными объектами, приложение Q7 – коэффициент качества кадастрового квартала для земель под объектами промышленности;

Ku – коэффициент уникальности кадастрового квартала.

4. Расчет рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам под многоэтажной жилой застройкой В расчете используются результаты кадастровой оценки земель города Новосибирска. Коэффициенты качества кадастровых кварталов (матрица Q) для земель под многоэтажной жилой застройкой учитывают 54 фактора, приложение 4, с коэффициентами значимости влияния факторов, полученными из электронной анкеты опроса экспертов [1] (приложение 5).

Территориальный коэффициент кадастрового квартала рассчитывается расчетной программой по схеме приложения 2. Параметры расчета территориального коэффициента подбираются по рынку квартир многоэтажной жилой застройки.

В расчете соотношения (3.5) используются коэффициенты влияния факторов на рыночную стоимость квартиры, определяемые из анкеты опроса риэлтеров. Коэффициенты корректировки цен предложений квартир многоэтажной жилой застройки за квадратный метр общей площади по факторам приняты по данным анкетного опроса риэлтеров, приложение 7.

В качестве типовой квартиры принята квартира, параметры которой обеспечивают, во-первых, минимальную корректировку цен рынка предложений в целях минимизации ошибки корректировки данных рынка и, во-вторых, средняя цена рынка квартир не должна меняться.

Под типовой квартирой принимается, естественно, квартира с параметрами, для которых коэффициент корректировки 100%. Типовой квартирой является двухкомнатная квартира в панельном железобетонном доме типовой застройки средний этаж с балконом, с раздельным санузлом, имеющая удовлетворительное состояние без ремонта.

Распределение цен предложения типовой квартиры в расчете на м2 общей площади квартиры приближается к нормальному, рисунок 4.1. Отличие фактической частоты наблюдений по интервалам от теоретической функции нормального распределения составило в пределах 3-4%. Следовательно, к данному массиву наблюдений для расчета линейного уравнения регрессии можно применить метод наименьших квадратов по соотношению (3.1).

Ck = A + B*Kk = 22122 + 59007* Kk = 19686 + 2436 + 59007* Kk, (4.1) Здесь: B=59007 – коэффициент уравнения регрессии зависимости рыночной стоимости типичной квартиры от коэффициента качества и местоположения кадастрового квартала (Kk), р./м2 (капитализированная дифференциальная земельная рента в стоимости квартиры);

A = 22122 – постоянная величина в линейном уравнении регрессии рыночной стоимости типичной квартиры от коэффициента качества и местоположения кадастрового квартала (Kk), р./м2;

A1 = 19686 – стоимость воспроизводства (стоимость замещения) улучшений земельного участка под многоэтажной жилой застройкой с типичными квартирами, таблица 4.1, р./м A2 = 2436 – капитализированная абсолютная земельная рента с земель под многоэтажной жилой застройкой, р./м2;

Коэффициент корреляции уравнения регрессии равен 0,79, то есть, выражение связи значимо.

По расчетной базе предложения квартир средняя этажность домов составила 9 этажей. Принимаем средний коэффициент плотности застройки МЖЗ – 0,65 для рынка города Новосибирска, приложение 6.

Количество предложений Табличная форма методики, рассчитываемая оценочной фирмой по договору с местной администрацией на определенную дату для использования результатов расчета всеми субъектами земельных отношений представлена в приложении 1.

Применение табличной формы методики приложения 1:

1. Табличные данные используются как результат оценки объекта по сравнительному подходу и учитывается с некоторым весовым коэффициентом наряду с другими подходами;

2. Существенное отличие расчетной рыночной стоимости земли по оцениваемому объекту от табличного значения обосновывается оценщиком особенностями объекта оценки, что гарантирует выполнение стандартов оценки. Без приложения 1 такого рода основы и гарантий для субъектов земельных отношений нет.

3. Табличные данные рыночной стоимости земельных участков по нескольким видам использования в сравнительном подходе позволяют обосновать наилучшее использование данного земельного участка.

4. Систематическое существенное отличие расчетных данных по объектам оценки от табличных – индикатор корректировки методики расчета приложения 1 или уточнения расчетных нормативов в стандартах оценки.

5. Приложение 1 дает непрерывный рельеф рыночной стоимости земельных ресурсов поселения по территории, во времени для целей экономического анализа социально-экономических последствий принятых решений и разработки мероприятий по совершенствованию земельных отношений.

Таблица 4.1. Расчет стоимости воспроизводства (стоимости замещения) улучшений земельного участка под многоэтажной жилой застройкой с типичными квартирами № казателя Стоимость строительства в ценах 1969 г., р./м3 (УПВС, сб.

№28, стр. 37., таблица. 35, графа «б», с поправкой по общей части на полезную высоту - 1,05 и размер жилой площади Коэффициент 1-го климатического района Стоимость строительства для Новосибирска в ценах 3 40,716 г., р./куб м (п.1*п.2) 4 3,3 Высота строительного объема, м Стоимость нового строительства типичной квартиры многоэтажной жилой застройки на 01.01.1969 г., р./м2 (п.3*п.4) 6 1,21 Коэффициент удорожания 1984 г. к 1969 г.

Стоимость нового строительства типичной квартиры многоэтажной жилой застройки на 01.01.1084 г., р./м2 (п.5*п.6) Индекс перехода цен 1984 г. к ценам 2006 года (Постановление Администрации Новосибирской области, письмо №623-05/22 от 22.03.2006г. Индексы цен в строительстве, 8 52,25 сб. №29, 2006г. 188 с.) Стоимость нового строительства типичной квартиры многоэтажной жилой застройки на 01.01.07 г., р./м2 (п.7*п.8) 10 18% Налог на добавленную стоимость (НДС) 11 10% Оплата за подключение мощности энергоснабжения 12 15% Затраты на отвод земельного участка 13 15% Благоустройство и коммунальные сети 14 50% Прибыль инвестора 15 2,57491 Коэффициент удорожания по факторам пп. 10- Стоимость нового строительства типичной квартиры МЖЗ, 21873,2 01.01.07 г., р./м2 (п.9*п.15) 17 10% Износ типичной квартиры МЖЗ Стоимость воспроизводства (стоимость замещения) типичной квартиры многоэтажной жилой застройки, 01.01.07, 18 19686 р./м 5. Литература 1 Власов А.Д., Власов А.А. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Электронная анкета. – Земельный вестник 2 Власов А.Д., Михайлов И.Н. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Теоретические предпосылки методики.Земельный вестник России. – 2001. - № 3 Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей //Труды научного центра “Экопрогноз”. - вып. 1.- РАСХН Сиб. отд-ние:

Новосибирск, 1996.- С. 29-38.

4 Власов А.Д. Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях. - Имущественные отношения в РФ. – 2005. - №1. – С. 3-9.

5 Гусейн-Заде С.М. Модели размещения населения и населенных пунктов. – М.: Изд-во МГУ, 1988. – 92 с.

6 Закон РФ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 №135ФЗ 7 Закон РФ «О государственном земельном кадастре» от 10.01. 8 Земельный кодекс РФ, принят законом от 25 октября 2001, №136ФЗ 9 Конторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов. М.: Изд-во АН СССР, 1969. - 122 с.

10 Мерлен П. Город. Количественные методы изучения/ Пер. с франц.- М.: Прогресс, 1977. – 350 с.

11 Методика государственной кадастровой оценки земель поселений.

- Утверждена приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 г.

12 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков – Распоряжение Минимущества РФ №1102-р от 10.04.2003.

13 Организация и методы оценки предприятия (бизнеса): Учебник / Под ред. В.И.Кошкина. – М.: ИКФ «ЭКМОС», 2002. – 944 с.

14 Кляйбер В. Оценка рыночной стоимости (международное сравнение). – Проблемы финансов и учета. – 2005.- №3(9). – С. 50-58.

15 Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки»

16 Правила оценки физического износа жилых зданий/ ВСН 53- (р).- М.: Госгражданстрой, 1990.

17 Райзберг Б. А., Лозовский Л..Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. - М.- ИНФРА-М, 1996. - 496 с.

18 Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»

19 Фридман Д., Ордузй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995. – 480 с.

6. Приложения Приложение 1. Показатели кадастровых кварталов г. Новосибирска Приложение 2. Теоретические предпосылки методики расчета территориального коэффициента Приложение 3. Типовой перечень видов функционального использования земель, установленный для государственной кадастровой оценке земель поселений Приложение 4. Перечень оценочных показателей по экспертноаналитической составляющей методики государственной кадастровой оценке земель поселений Приложение 5. Коэффициенты влияния оценочных факторов, приложение 4, на рыночную стоимость земельных участков по видам их использования, приложение Приложение 6. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м кв. общей площади квартир для различной этажности застройки (Кр) Приложение 7. Коэффициенты влияния факторов на рыночную стоимость квартиры, % Приложение 8. Коэффициенты влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость [4] Приложение 1. Показатели кадастровых кварталов г. Новосибирска Содержание данных приложения 1:

Графа 1 - номер кадастрового квартала города Новосибирска в формате 54:35:ррммкк:уууу:хххх, где «54» - кадастровый номер субъекта Российской Федерации, Новосибирской области; «35» - кадастровый номер города Новосибирска; далее, шесть цифр – номер кадастрового квартала города Новосибирска, указанный в графе 1; уууу – кадастровый номер земельного участка; хххх - кадастровый номер строения.

Графа 2 - рыночная стоимость земли под многоэтажной жилой застройкой с типичными квартирами по кадастровым кварталам г. Новосибирска, рублей в расчете на 1 кв. м общей площади квартиры на 01.01.2007 года.

Графа 3 - рыночная стоимость земли под индивидуальной жилой застройкой по кадастровым кварталам г. Новосибирска, рублей в расчете на 1 кв. м на 01.01.2007 года. Земельный участок прямоугольной формы, внутри квартала или с выходом на второстепенные дороги, размером 600 кв. м.

Графа 4 - рыночная стоимость земли под магазинами, объектами торговли по кадастровым кварталам г. Новосибирска, рублей в расчете на 1 кв. м на 01.01.2007 года. Земельные участки под встроеннопристроенными объектами, выходящими на центральные улицы, с площадью застройки 80-150 кв. м.

Графа 5 –. рыночная стоимость земельных участков под объектами промышленности по кадастровым кварталам г. Новосибирска, рублей в расчете на 1 кв. м на 01.01.2007 года. Земельные участки площадью 5-15 га, с отведенными достаточными мощностями по теплу, электроэнергии, с наличием всех инженерных коммуникаций (холодное, горячее водоснабжение, канализация), наличие подъездных путей.

Графа 6 - рыночная стоимость земли под офисами по кадастровым кварталам г. Новосибирска, рублей в расчете на 1 кв. м на 01.01.2007 года. Земельные участки под встроенно-пристроенными объектами, выходящими на центральные улицы, с площадью застройки 80-150 кв. м.

Графа 7 - кадастровая стоимость земельных участков под многоэтажной жилой застройкой с типичными квартирами по кадастровым кварталам, р./кв.м Графа 8 - кадастровая стоимость земельных участков под магазинами, объектами торговли по кадастровым кварталам, р./кв. м.

Графа 9 - кадастровая стоимость земельных участков под объектами промышленности по кадастровым кварталам, р./кв. м.

Cреднее Максимум Приложение 2. Теоретические предпосылки методики расчета территориального коэффициента Разнообразие условий и факторов, влияющих на рыночную стоимость земли, с одной стороны, и слабое развития рыночных земельных отношений в России с другой, обуславливают острую необходимость применения серьезной теоретической базы для оценки земельных ресурсов.

Теоретическое обобщение мировой практики показывает, что рыночная цена земли (Z) некоторого участка земли поселения на 90% определяется временем (t) достижения центра поселения от этого участка из соотношения 1 Гранелля-Кларка:

где: ln – функция натурального логарифма, е – её основание;

a, b – параметры функции Z – рыночной цены земельного участка; t – время достижения центра поселения от данного земельного участка.

Каждое поселение уникально по численности населения, административному уровню, функциям, местоположению, его геометрии и т.

д. Поэтому коэффициенты a и b, полученные в результате корреляционно-регрессионного анализа рыночной цены земельных участков, получаются уникальными для каждого поселения.

Обобщение эмпирического соотношения (1) получено теоретически Гусейн-Заде в форме уравнения равновесия размещения элементов некоторой системы под действием центростремительных и центробежных сил по оптимуму Парето где,, - параметры соответственно центростремительной, центробежной составляющих и их равновесия по оптимуму Парето; r – радиус размещения элемента.

Эти же соотношения были получены как частный случай теории измерения астрогеофизического пространства 3:

Мерлен П. Город. Количественные методы изучения/ Пер. с франц.М.: Прогресс, 1977. – 350 с.

Гусейн-Заде С.М. Модели размещения населения и населенных пунктов. – М.: Изд-во МГУ, 1988. – 92 с.

Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей //Труды научного центра “Экопрогноз”. - вып. 1.- РАСХН Сиб. отд-ние: Новосибирск, 1996.- С. 29-38.

где V(n, L) - социально-экономический потенциал земельного участка в зависимости от n - административного уровня поселения и L – численности его населения; ln - функция натурального логарифма;

e - основание натурального логарифма; - доля угла “золотой” пропорции (/5) от полного угла; S=0.618033... -“золотая” пропорция;

- соотношение центробежной и центростремительной тенденций по оптимуму Парето; R - экономический радиус удаления от центра населенного пункта данного земельного участка.

В соотношении (1) параметры a и b для разных поселений различные, тогда как формула (3) определяет социально-экономический потенциал в любой точке любого поселения на любой момент времени (таблица 1), то есть, расчет можно вести по одной формуле для любого поселения.

Теоретические предпосылки соотношений (2) и (3) авторами реализованы в расчетных программах, которые позволяют успешно решать практические проблемы рационального использования земельных ресурсов конкретных поселений. Схема расчета рельефа экономических потенциалов земельных ресурсов поселения показана на рисунке Транспортная система поселения трансформирует географическое пространство поселения (рис. 1, а) в экономическое пространство (рис.

1, б), а изолинии равного удаления от центра географических радиусов (рис. 1, а) преобразуются в экономические радиусы (рис. 1, в). Географическое пространство реального населенного пункта (рис. 1, г) трансформируется сложной транспортной системой, с учетом размещения населения, рабочих мест, естественных и техногенных препятствий, в экономическое пространство (рис. 1, е).

Социально-экономический потенциал земельных участков поселения в зависимости от экономического радиуса удаления от его центра Эконо- Численность поселения (L), тысяч человек Средний социально-экономический потенциал земельных ресурсов 21,02 8,833 8,106 6,584 3,518 1,763 1,003 0,853 0,813 0, Социально-экономический потенциал в зависимости от экономического радиуса, радиан 0,100 163,3 28,72 23,82 17,29 5,19 2,26 1,31 0,98 0,88 0, 0,382 154,5 27,18 22,54 16,36 4,91 2,13 1,24 0,93 0,83 0, 1,000 136,9 24,08 19,97 14,50 4,35 1,89 1,10 0,82 0,73 0, 2,000 112,5 19,79 16,41 11,92 3,58 1,55 0,90 0,68 0,60 0, 5,000 62,50 10,99 9,12 6,62 1,99 0,86 0,50 0,38 0,34 0, 8,000 34,72 6,11 5,06 3,68 1,10 0,48 0,28 0,21 0,19 0, 13,000 13,03 2,29 1,90 1,38 0,41 0,18 0,10 0,08 0,07 0, Рис. 1 Схема расчета рельефа экономических потенциалов земельных ресурсов поселения.

А) – географическое пространство поселения с изолиниями географических радиусов равного удаления от центра; Б) - экономическое пространство поселения с изолиниями экономических радиусов равного удаления от центра; В) - географическое пространство поселения с изолиниями экономических радиусов равного удаления от центра; Г) географическое пространство реального поселения с транспортной системой, естественными и техногенными препятствиями; Д) – схема деления поселения на локальные территории с локальными центрами; Е) экономическое пространство поселения с изолиниями экономических радиусов равного удаления от центра; Ж 1) – влияние глобального экономического центра поселения на распределение экономических потенциалов; Ж 2,3,4) - влияние локальных экономических центров поселения на распределение экономических потенциалов; З) – рельеф экономических потенциалов поселения по местоположению, как сумма влияния экономических центров поселения на распределение экономических потенциалов; И) – влияние факторов освоения территории (инженерные системы, благоустройство), экологии, инженерногеологических условий; К) – влияние целевого использования территории на стоимость земли.

Кроме того, населенный пункт является системой взаимосвязанных локальных экономических территорий (см. рис. 1, д). Для каждой локальной территории, решается транспортная задача, из предположения, что она является центром всего населенного пункта, и вычисляются экономические радиусы удаления каждой точки населенного пункта до заданного центра локальной территории. Далее, по административному уровню и численности населения заданной локальной территории и вычисленного экономического радиуса определенной точки рассчитывается ее экономический потенциал, характеризующий влияние локальной территории на все поселение.

Территориальный коэффициент (Kt) рассчитывается путем суммирования глобального (рис. 1, 1ж) и локальных потенциалов (рис. 1, 2ж,, 3ж, 4ж). В результате получаем непрерывный рельеф экономических потенциалов поселения (рис. 1, з). Он учитывает размещение населения, работающих, локальных центров, естественных и техногенных препятствий, общественного и служебного транспорта 4.

Качество кадастровых кварталов (матрица Q) в специальном программном обеспечении Методики государственной кадастровой оценки земель поселений (СПО ГКОЗП) рассчитывается по экспертноаналитической составляющей, где значения факторов по кадастровым кварталам суммируются с коэффициентами значимости, полученными из обработки данных анкетного опроса экспертов.

Произведение территориальных коэффициентов (Kt) значений матрицы Q по кадастровым кварталам по одному виду функционального использования представлено на схеме рис. 1, и. Сложный рельеф экономических потенциалов поселения в зависимости от качества кадастрового квартала, территориального коэффициента и вида функционального использования земельного участка представлен на схеме рис. 1, к.

Территориальный коэффициент (Kt) программа рассчитывает по точкам, поэтому он может быть рассчитан по координатам для земельного участка любой конфигурации, размера и местоположения. Значения коэффициентов качества земельного участка по видам функционального использования (матрица Q) могут быть приняты те же что и по кадастровому кварталу, куда входит данный земельный участок, либо вычислены по конкретным значениям факторов для этого земельного участка.

Власов А.Д., Жарников В.Б. Методологические основы экономической оценки земельных ресурсов населенных пунктов России - Информационный бюлетень/ Координационный совет по государственному земельному кадастру МАСС, СГГА/ Вып. 1. - Новосибирск, 1998. С.59-65.

Приложение 3. Типовой перечень видов функционального использования земель, установленный для государственной кадастровой оценке земель поселений 1. Земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки 2. Земли под домами индивидуальной жилой застройкой 3. Земли дачных и садоводческих объединений граждан 4. Земли гаражей и автостоянок 5. Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса 6. Земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами 7. Земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта (за исключением земельных участков под автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса, гаражей и автостоянок), под объектами связи 8. Земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения 9. Земли под военными объектами 10. Земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения 11. Земли сельскохозяйственного использования 12. Земли под лесами в поселениях (в том числе городскими лесами), под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд (в том числе лесопарками, парками, скверами, бульварами) 13. Земли под обособленными водными объектами 14. Прочие земли поселений (в том числе геонимы в поселениях и земли – резерв) Приложение 4. Перечень оценочных показателей по экспертноаналитической составляющей методики государственной кадастровой оценке земель поселений 1.1.1. Интенсивность движения общественного транспорта на территории кадастрового квартала и на прилегающих к нему территориях 1.1.2. Доступность с территории кадастрового квартала до остановок общественного транспорта 1.1.3. Доступность с территории кадастрового квартала до железнодорожной станции (платформы) 1.1.4. Доступность с территории кадастрового квартала до станций метрополитена 1.1.5. Наличие на территории кадастрового квартала и прилегающих к нему территориях автотранспорта экспресс-сообщения 1.2.1. Наличие на территории кадастрового квартала железнодорожных подъездных путей 1.2.2. Наличие речного (морского) грузового порта на территории кадастрового квартала 1.2.3. Наличие на территории кадастрового квартала транспортных магистралей ведущих городских направлений 1.2.4. Наличие препятствий для движения к территории кадастрового квартала (реки, водохранилища, каналы, железная дорога и т.д.) 1.3.1. Уровень пешеходной доступности городского центра с территории кадастрового квартала 1.3.2. Уровень доступности общественным транспортом городского центра с территории кадастрового квартала 1.3.3. Уровень доступности автомобильным транспортом городского центра с территории кадастрового квартала 2.1.1. Наличие централизованных сетей теплоснабжения на территории кадастрового квартала 2.1.2. Наличие централизованных сетей водоснабжения на территории кадастрового квартала 2.1.3. Наличие централизованных сетей газоснабжения на территории кадастрового квартала 2.1.4. Наличие и достаточность телефонных линий на территории кадастрового квартала 2.1.5. Наличие централизованных сетей канализации на территории кадастрового квартала 2.1.6. Наличие сетей энергоснабжения на территории кадастрового квартала 2.2.1. Наличие уличного освещения на территории кадастрового квартала 2.2.2. Наличие ливневой канализации на территории кадастрового квартала 2.2.3. Наличие дорог с твердым покрытием на территории кадастрового квартала 2.2.4. Наличие парковок (автостоянки) для автотранспорта на территории кадастрового квартала 3.1.1. Доступность детских дошкольных учреждений или общеобразовательных школ на территории кадастрового квартала 3.1.2. Доступность стационарных объектов общественного питания (столовые, кафе и т.п.), объектов бытового обслуживания населения (ателье, парикмахерские, мастерские по ремонту и т.п.), учреждений связи (почта, телеграф и т.п.) на территории кадастрового квартала 3.1.3. Доступность до детских и взрослых поликлиник с территории кадастрового квартала.

3.1.4. Доступность с территории кадастрового квартала капитальных объектов розничной торговли (магазинов, супермаркетов и т.п.) 3.1.5. Наличие на территории кадастрового квартала спортивных площадок 3.2.1. Доступность с территории кадастрового квартала объектов здравоохранения городского значения 3.2.2. Доступность с территории кадастрового квартала головных инженерных сооружений транспортных сетей (вокзалы и т.п.) 3.2.3. Доступность с территории кадастрового квартала учреждений культуры, культовых учреждений, спортивных сооружений городского значения, образовательных и научных учреждений (выставочный зал, художественная галерея, дворец спорта, университет, научная библиотека и т.п.) 3.2.4. Доступность с территории кадастрового квартала объектов индустрии отдыха и развлечений городского значения (казино, концертный зал и т.п.) 3.2.5. Доступность с территории кадастрового квартала объектов стационарной торговли городского значения (центральный универсальный магазин, центральный рынок, ярмарочный центр и т.п.) 3.2.6. Доступность с территории кадастрового квартала малопривлекательного социального объектов (психиатрическая больница, тюрьма, лагерь беженцев и т.п.) 4.1.1. Уровень загрязнения воздуха на территории кадастрового квартала 4.1.2. Уровень загрязнения почвы на территории кадастрового квартала 4.1.3. Уровень загрязнения почвенных вод 4.2.1. Уровень шумового загрязнения на территории кадастрового квартала 4.2.2. Уровень электромагнитных полей на территории кадастрового квартала 4.2.3. Уровень радиационного фона на территории кадастрового квартала 5.1.1. архитектурно-эстетическая ценность застройки на территории кадастрового квартала 5.1.2. Наличие на территории кадастрового квартала исторических комплексов или отдельных памятников истории и культуры 5.1.3. Наличие старых и ветхих строений на территории кадастрового квартала 5.1.4. Нахождение кадастрового квартала в исторической части города 5.2.1. Доступность с территории кадастрового квартала до общегородских объектов рекреации общественным транспортом (парки КиО, заповедники, лесопарки) 5.2.2. Доступность общегородским транспортом с территории кадастрового квартала до общегородских сезонных объектов рекреации (пляжи, горнолыжные базы и т.д.) 5.2.3. Наличие озеленения (аллеи, бульвары скверы и т.д.) на территории кадастрового квартала 5.2.4. Наличие на территории кадастрового квартала ценных ландшафтов 5.2.5. Наличие на территории кадастрового квартала природоохранных, природозаповедных, водоохранных зон 6.1.1. Наличие на территории кадастрового квартала мест, с высоким уровнем залегания грунтовых вод 6.1.2. Нарушенность грунтов горными выработками и другими подрабатываемыми территориями в пределах кадастрового квартала 6.1.3. наличие скальных пород среди грунтов на территории кадастрового квартала 6.2.1. Возможность затопления и подтопление паводками и наличие заболоченных мест на территории кадастрового квартала 6.2.2. Нарушенность грунтов карстовыми явлениями, возможность оползневых явлений, наличие и мощность просадочных грунтов на территории кадастрового квартала 6.2.3. Подверженность территории кадастрового квартала разрушительным природным и стихийным воздействиям.

Приложение 5. Коэффициенты влияния оценочных факторов на рыночную стоимость земли по видам использования приложение 4. приложение 4. Приложение 6. Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м кв. общей площади квартир для различной этажности застройки (Кр) во этажей застройки (Кр) Примечание. Показатели приложения 6, отмеченные знаком * - утверждены приказом Госстроя России от 26.08.98 №59 «Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминимумах», остальные рассчитаны методом интерполяции.

Приложение 7. Коэффициенты влияния факторов на рыночную стоимость квартиры многоэтажной жилой застройки, % (По данным анкетного опроса риэлтеров ЗАО АН «Афина Паллада», АН «Центральное») 5 Этаж размещения квартиры 6 Наличие балкона, лоджии лоджии + балкон или 3 балкона или 3 лоджии 7 Состояние квартиры Евроремонт 8 Изолированность комнат Приложение 8. Коэффициенты влияния размера земельного участка на его рыночную стоимость На основании эмпирических данных рынка 5, экспертных данных 6 и принятых субъектами Российской Федерации положений о плате за землю 7, статистических данных рынка недвижимости Германии 8 получена достаточно простая модель влияния фактора размера земельного участка на его рыночную стоимость:

где:

Ks - коэффициент влияния размера площади земельного участка на рыночную стоимость (графа 3 таблицы 8.1);

Ln – функция натурального логарифма по основанию е;

So – площадь земельного участка, принятая за базовую, м2;

Si – площадь земельного участка из i-й группы земельных участков (графа 2 таблицы 8.1), м2;

i – номер группы земельных участков, сгруппированных по их размеру (графа 1 таблицы 8.1);

d – показатель дифференциации коэффициентов влияния размера земельного участка.

Средний размер земельного участка под промышленным предприятием составляет около 10 га (100 000 м2). Этот размер принят за базовую площадь So. Заметим, что дифференциация коэффициентов Ks по размеру земельной площади (таблица 8.1) является минимальной. Применение коэффициентов соотношения (8.1) по крайней мере не превышает влияние фактора размера площади земельного участка для любой категории поселения.

Коэффициенты влияния размера площади земельного участка на размер арендной платы, установленные экспертно, утверждены в положении об арендной плате, утвержденном Думой города Нефтеюганска от 04.06. № 270. Данные таблицы 8.2 показывают, что утвержденные коэффициенты (графа 3) и расчетные по формуле 8.1 (графа 4) для объектов торговли приближаются к расчетным данным. Дифференциация расчетных данных (графа 4) не превышает коэффициентов установленных экспертно.

Вольнова В.А., Храпаль Е.И. Определение рыночной стоимости арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов. – Проблемы финансов и учета. – 2005.- №3(9).- С. 83-90.

«Положение об арендной плате» № 270, от 04.06.2003г., утвержденное Думой города Нефтеюганска Постановление Саратовской областной Думы от 20.03.2002 № 65-2696 «Об установлении цены земли»

Кляйбер В.. Оценка рыночной стоимости (международное сравнение). – Проблемы финансов и учета. – 2005.- №3(9).- С. 50-58.

Таблица 8.1. Коэффициенты корректировки рыночной стоимости земельного участка под объектами промышленности на размер его площади (Ks = [Ln(So)/Ln(Si)] 1) Таблица 8.2. Поправочные коэффициенты на размер площади арендуемого земельного участка в расчете арендной платы для объектов торговли №№ Площадь арендуемого земельного Расчет по соотношению п/п Таблица 8.3. Коэффициенты корректировки рыночной стоимости земельного участка под объектами малоэтажной жилой застройки ного участка (Si), м2 (So=500 кв.м) Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. – 4-е изд., перераб. и доп. – Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007. – 125 с.

Предложения и замечания принимаются по тел/факс: (383) 3480592, E-mail: [email protected], Материалы ООО Сибирского научного центра «Экопрогноз»

Размещены на нашем сайте www.e-gis.ru 630090, Новосибирск 90, Морской проспект 2.

Тираж 100 экз. Заказ №514Рекомендуемая цена 1000 рублей