«Озеров Е.С., Пупенцова С.В. Документальное сопровождение оценки недвижимой собственности Методические указания по подготовке и оформлению курсовых и квалификационных работ студентов Санкт-Петербург 2013 Содержание 1. ...»

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ПОЛИТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Факультет экономики и менеджмента

Кафедра экономики и менеджмента недвижимости и технологий

Озеров Е.С., Пупенцова С.В.

Документальное сопровождение оценки недвижимой собственности Методические указания по подготовке и оформлению курсовых и квалификационных работ студентов Санкт-Петербург 2013 Содержание 1. Введение

2. Содержание задания на оценку

3. Общие принципы составления отчета об оценке.

4. Требования к составлению отчета об оценке

5. Требования к содержанию отчета об оценке

6. Требования к описанию используемой информации

7. Требования к описанию методологии оценки и расчетов

8. Требования к хранению, обращению и публикации материалов отчета.... 9. Требования к учебным отчетам по оценке недвижимости

10. Заключение

11. Литература

Приложение 1. Классификации объектов коммерческой недвижимости …... Приложение 2. Задание на оценку объекта недвижимости………………...… Приложение 3. Примерная форма договора на проведение оценки…………. Приложение 4. Примерная форма отчета и курсовой работы по оценке недвижимости………………………………………………………………….... Приложение 5. Обозначения, используемые в специальных дисциплинах… 1. Введение Методические указания разработаны с учетом требований Федерального Закона «Об оценочной деятельности» (далее ФЗ ОД), Международных и Федеральных стандартов оценки (далее МСО и ФСО соответственно – см. [1]-[4]) к перечню обязательных оценочных процедур, подлежащих отражению в задании на оценку, а также требования к составлению отчета об оценке – с дополнениями, касающимися отличий курсовых и аттестационных работ по оценке от профессионального отчета об оценке.

Требования заказчика оценки представляются в задании на оценку и отражаются в договоре на проведение оценки.

Задание на оценку оформляется в письменном виде, перечень его разделов устанавливается ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к поведению» и МСО 104 «Требования к объему работ» из МСО 2011, содержание разделов согласовывается с оценщиком и утверждается заказчиком.

В соответствии с заданием на оценку договор определяет деловые отношения между оценщиком (или юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор) и заказчиком, в нем содержится описание оцениваемых объектов гражданских прав и вид определяемой стоимости, указывается размер денежного вознаграждения за проведение оценки.

ФЗ ОД устанавливает, что в договоре на проведение оценки приводятся сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика, наименование и место нахождения саморегулируемой организации, членом которой является оценщик, перечисляются стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки, а также специальные указания и ограничения. В договоре должно содержаться указание на размер, порядок и основания наступления ответственности, дополнительной по отношению к установленной федеральным законодательством ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Если договор на выполнение работ, предусмотренных заданием на оценку, заключает юридическое лицо, то в этом договоре должны быть указаны сведения (в том числе фамилия, имя, отчество) об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку.

Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с ФЗ ОД, ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» и МСО 105 «Составление отчета об оценке», а также со стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет. Отчет об оценке, предназначенный для ее заказчика и иных пользователей, содержит профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, подтвержденное на основе собранной информации и расчетов.

Подготовка курсовых и аттестационных работ по оценке активов или бизнеса (в статусе учебных отчетов об оценке) осуществляется либо по реальному заданию и договору с конкретным заказчиком (под руководством квалифицированного оценщика – члена СРОО), либо по учебному заданию, составленному и утвержденному преподавателем (руководителем курсовой или аттестационной работы) – по согласованию со студентом – исполнителем задания.

2. Содержание задания на оценку Как установлено упомянутым выше стандартом МСО 104 (МСО 2011), заказчику оценки необходимо понимать, каким требованиям должны удовлетворять результаты оценки и какие ограничения налагаются на использование этих результатов. Отсюда следует необходимость согласования оценщиком и заказчиком оценки перечня позиций задания на оценку, с включением в этот перечень цели оценки, важнейших процедур и принимаемых допущений, а также ограничений, обременений и условий, которые должны быть приняты до завершения оценки и подготовки отчета.

Информация или условия, открывшиеся в процессе формирования и исполнения задания на оценку, могут вызвать необходимость корректировки упомянутого перечня и содержания требований к процедурам оценки.

Рассмотрим содержание всех разделов задания на оценку.

2.1.Идентификация объекта оценки в задании обеспечивается указанием наименования этого объекта, его структуры, местоположения и краткой характеристики – с представлением подлежащих учету в оценке имущественных прав на объект. Указывается перечень документов, представляемых заказчиком и/или иным уполномоченным лицом для проведения оценки, за исключением информации, потребность в которой возникла у оценщика в ходе проведения оценки. Вместе с этим в задании на оценку приводится перечень другого имущества и других имущественных прав, влияние которых на стоимость объекта оценки надлежит учесть в процессе определения его стоимости. Если объектом оценки являются активы, которые используются в соединении с другими активами, то в задании должно быть разъяснено, каким образом указанные «присоединенные» активы могут влиять на стоимость объекта оценки.

2.2.Представленное далее в задании назначение оценки определяет ее цель, вид стоимости, соответствующий цели оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения. Вид стоимости устанавливается заказчиком оценки в соответствии с требованиями МСО 103 «Базы стоимости» и ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости». На основании определения цели оценки в задании на оценку может – в случае необходимости – указываться не только определяемую стоимость, но также иные расчетные величины, которые оценщик должен определить при проведении оценки объекта. К таким величинам могут относиться: затраты, необходимые для воспроизводства или замещения улучшений; рыночная арендная плата за пользование объектом; убытки и упущенная выгода при вынужденном отчуждении объекта; затраты на устранение экологического загрязнения и рекультивацию земельного участка. В задании может быть установлена дополнительно валюта, в которой стоимость должна быть представлена в отчете наряду со стоимостью, выраженной - по требованию ФСО № 1 - в рублях.

2.3.Заданием устанавливается дата и срок поведения оценки, а также дата представления отчета об оценке заказчику. Дата оценки определяется как дата, на которую устанавливается стоимость объекта оценки, и как дата последнего осмотра оценщиком этого объекта. Дата оценки может быть отличной от даты, на которую должны быть предприняты или завершены исследования, или от даты составления и представления заказчику отчета об оценке.

2.4.Заказчик согласовывает с оценщиком и отражает в задании масштаб исследования и источники используемой информации: устанавливаются согласованные пределы области исследований и специфические виды исследований (с указанием их характера), типы источников и объем информации, с указанием той информации, на которую можно положиться в процессе оценки без специальной проверки. Необходимым, например, является указанное в задании на оценку разрешение на принятие информации, предоставленной заказчиком или согласованными с заказчиком третьими лицами относительно юридического права на оцениваемый актив без обязательства проверки этой информации оценщиком. В отсутствие в отношении объекта оценки документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений, а также экологического загрязнения, устанавливается, что стоимость объекта оценки определяется оценщиком исходя из предположения об отсутствии указанных прав, ограничений, обременений и загрязнений, если в задании на оценку не указано иное.

2.5.Заданием предусматривается необходимость подтверждения соответствия методологии оценки требованиям ФСО и МСО. В случаях, когда установленная заказчиком цель оценки требует отклонения от этих требований, указанное отклонение должно быть описано и обосновано, причем оценщик может принять такое задание и оказать услуги только при соблюдении следующих условий:

– задание на оценку не направлено на введение в заблуждение предполагаемых пользователей отчета;

– выполненная оценка не настолько ограничена, чтобы ее результаты оказались ненадежными и недостоверными для предполагаемой цели и использования оценки;

– заказчику сообщено письмом о том, что соответствующие инструкции к заданию повлекут за собой отступления от стандартов и должны быть полностью раскрыты в отчете об оценке.

2.6.В задании на оценку приводится перечень допущений и ограничений, на которых должна основываться оценка, а также оговаривается возможность использования специальных предположений и допущений.

Специальными предположениями именуются утверждения, которые достаточно очевидны, для того чтобы их принять как факт в контексте задания на оценку без определенного исследования или проверки, и которые, будучи однажды заявленными, должны признаваться в трактовке оценки.

Специальные допущения касаются принятия фактов, которые отличаются от реальных фактов, существующих на дату оценки, и используются, чтобы иллюстрировать влияние измененных обстоятельств на стоимость:

предположение о том, что подлежащее оценке не новое здание как будто создано на дату оценки, незавершенное строительством здание оценивается как достроенное на дату оценки, свободное от арендаторов здание оценивается как сданное в аренду или, наоборот, заполненное здание считается освобожденным от арендаторов на дату оценки.

Если осуществляется оценка объекта недвижимой собственности с неоформленными правами на земельный участок, то в задании на оценку устанавливается возможность выполнения оценки с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника улучшений в отношении такого участка. Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок, осуществляется исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.

2.7.Если необходимо или желательно ограничить варианты использования и публикации результатов оценки или ограничить перечень лиц, использующих эти результаты, то это должно быть отражено в задании на оценку и в договоре. Важно, чтобы результаты оценки не использовались для условий, не совпадающих с концепцией оценки, или в целях, для которых эти результаты не предназначены. В документах должно быть четко указано, что отчет об оценке не может публиковаться или воспроизводиться без согласия заказчика и оценщика.

2.8.В задании на оценку может быть приведено требование к степени детализации оценочных процедур в отчете об оценке и, например, может быть установлено, что не требуется представление в отчете объяснений по поводу использованных подходов к оценке или каких-либо обоснований.

2.9.В соответствии с МСО 104 в задании на оценку уделяется внимание идентификации оценщика и подтверждению его компетентности:

исполнителем договора на оценку может быть физическое лицо или оценочная компания, но в любом случае предусматривается необходимость размещения в отчете об оценке заявления, подтверждающего достаточную для выполнения задания компетентность оценщика или оценщиков, участвующих в исполнении договора об оценке. Если оценщику (оценщикам) необходима помощь других специалистов при исполнении какой-либо части задания на оценку, в задании должны быть указаны подрядчики и привлекаемые агенты, с определением их вклада в работу и степени доверия к качеству их работы.

2.10. При составлении учебного задания на оценку предусматривается моделирование различных интересов потенциальных заказчиков, а также учет возможных ситуаций, встречающихся в оценочной практике.

3. Общие принципы составления отчета об оценке.

Особая важность отчета об оценке, составление которого является последним шагом в процессе оценки, заключается в том, что в нем должно содержаться заключение о стоимости. Чтобы обеспечить сравнимость и правдоподобие результатов оценки, отчет об этой оценке должен содержать ясное и точное описание цели и сферы применения полученных результатов. В отчете должно быть представлено обоснование подходов и методов оценки, использованных для определения вида стоимости, установленного в задании, а также раскрытие любых специальных предположений и допущений или ограничивающих условий, которые непосредственно затрагивают оценку.

В отчете указываются: дата, на которую определяется стоимость (дата оценки), дата завершения процесса оценки и дата составления отчета. Здесь описывается степень обследования объекта, приводятся ссылки на применимость стандартов оценки, а также аналитические процедуры и эмпирические данные, используемые для получения заключения о стоимости – в такой степени подробности, которая может облегчить читателю анализ процесса оценки и использования исходных данных. В отчете должна быть подпись оценщика.

Требования по составлению отчета об оценке, содержащиеся в МСО и в ФСО, применяются ко всем типам отчетов, причем соблюдение этих требований обязательно как для независимого (внешнего), так и для внутреннего оценщика. Общими для отчетов об оценке являются требования:

каждый отчет предоставляет читателю ясное понимание выполненной оценки, не допускает неоднозначности в суждениях и не вводит пользователей в заблуждение.

Отдельные требования к оценке, проводимой для специальных целей и специальных типов собственности, например, для финансовой отчетности и кредитования, могут отличаться от требований для других случаев оценки, представляемых в соответствующих профильных стандартах. Отметим, например, что при подготовке отчета об оценке может предусматриваться его соответствие требованиям Международных стандартов финансовой отчетности (МСФО) и Международных стандартов финансовой отчетности для государственного сектора (МСФОГС). При этом определение стоимости для финансовой отчетности регламентируется МСО 201.01-201.05 (из МСО 2011), которыми следует руководствоваться во взаимосвязи с другими стандартами оценки, представленными в МСО и в ФСО.

При подготовке учебного отчета об оценке, выполненной в соответствии с учебным заданием и учебным договором на проведение оценки, в отчете надлежит указывать положения, добавленные или измененные в сравнении с реальной ситуацией и реальным набором ценообразующих факторов для объекта оценки в текущем состоянии рынка.

4. Требования к составлению отчета об оценке Отчеты об оценке должны иметь письменную форму, в том числе в виде электронного документа. Тип, содержание и объем отчета меняются в зависимости от предполагаемого пользователя, законодательных требований, типа собственности, характера и степени сложности задания на оценку.

Отчеты могут представлять собой подробные документы, содержащие все исследованные материалы и описание анализа, проведенного для установления заключения о стоимости. Договором об оценке может быть предусмотрена также и возможность составления сокращенных документов об оценке, таких как отчеты о периодических переоценках, типовые формы, используемые государственными и другими агентствами, а также письма клиентам.

Форма представления отчета или иного документа определяется и может корректироваться оценщиком и заказчиком на основании инструкций и спецификаций конкретного задания на оценку.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

– в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

– информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

– содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета и допускать неоднозначное толкование результатов (принцип однозначности);

– состав и последовательность представленных в отчете материалов, а также описание процесса оценки должны позволить провести проверку расчетов, суждений и выводов оценщика (принцип проверяемости);

– отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при определении промежуточных и итоговых результатов оценки, если она не является обязательной согласно требованиям стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и для отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования МСО, ФСО и СРОО СО – но при условии отражения дополнительных требований в стандартах оценки для специальных целей, в руководствах по оценке (в правилах СРОО) и (или) в методических рекомендациях по оценке.

Учебные отчеты об оценке проверяются и рекомендуются к защите руководителем курсовой или аттестационной работы, утвердившим задание на оценку.

5. Требования к содержанию отчета об оценке Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете должны содержаться сведения и результаты, предусмотренные МСО 105, ФСО № 3 и заданием на оценку. Изложению основного текста отчета об оценке может предшествовать письмо заказчику с указанием особых условий и результата оценки. Учебный отчет об оценке начинается с введения, в котором студент указывает условия и алгоритм выполнения задания на оценку, включая 5.1. В первом разделе «Основные факты и выводы» должны быть кратко представлены:

– общая информация, идентифицирующая объект оценки;

– результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

– итоговая величина стоимости объекта оценки.

5.2. Далее должен быть представлен в полном объеме текст задания на оценку, составленный в соответствии с требованиями, содержащимися здесь в разделе 2.0.

5.3. В соответствии с требованиями МСО и ФСО далее в отчете размещаются сведения о заказчике оценки, о лицах, которым предоставляется возможность использования результатов оценки, и об оценщике:

– о юридическом лице – заказчике и пользователе отчета:

организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

– о физическом лице – заказчике и пользователе отчета: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ;

– об оценщике, работающем на основании трудового договора:

фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество;

серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

– о привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации, степени доверия к ним и степени их участия в проведении оценки объекта.

5.4. В соответствии с заданием на оценку в отчете представляется информация об использованных оценщиком Федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности СРОО, а также достаточно подробное описание и обоснование отклонений от требований этих документов, предусмотренное заданием на оценку, достаточные для того, чтобы исключить с возможность ведение в заблуждение пользователей отчета.

5.5. Особое внимание в отчете уделяется допущениям и ограничительным условиям, от которых зависит заключение о стоимости, включая условия, оговоренные в задании на оценку. В отчете следует привести сделанные в работе конкретные специальные, необычные или экстраординарные допущения, а также рассмотреть вероятность возникновения условий для их реализации. Такие допущения могут возникнуть в процессе комплексного исследования рынка, они могут быть также связаны с особенностями личности покупателя, физического состояния имущества, наличия загрязнений (например, грунтовых вод), необходимости реконструкции улучшений или новой застройки земли.

5.6. Описание объекта оценки приводится со ссылками на документы, включая задание на оценку. В соответствии с ФСО №3 в отчете должна быть приведена следующая информация:

– количественные и качественные характеристики объекта оценки, включая сведения о физических свойствах этого объекта, о его износе и о потерях его ценности из-за устаревания, а также обо всех имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки;

– количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта в целом (например, если оценивается портфель активов или бизнес);

– информация об истории и текущем использовании объекта оценки;

– другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.

5.7. В отчете представляется подробный анализ рынка объектов, аналогичных объекту оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. Здесь необходимо охарактеризовать масштаб исследований, выполненных оценщиком – с учетом ограничений, установленных заданием на оценку. В разделе, касающемся анализа рынка, должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, а также обоснование возможности использования выявленных значений или диапазонов значений этих факторов при определении стоимости объекта оценки.

5.8. Для восприятия пользователями отчета соответствия результата оценки заданию на ее выполнение, в отчете должно быть приведено описание процесса оценки с обоснованием процедур применения методов всех доступных к реализации подходов к оценке и с приведением всех расчетов.

При отказе от применения какого-либо из подходов к оценке объекта должно быть представлено обоснование такого отказа.

5.9. После описания процедур и результатов применения подходов к оценке в отчете представляется обоснование и описание процедуры согласования результатов определения стоимости, полученных с применением различных подходов. Итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления – непременно с указанием интервала доверия и доверительной вероятности.

5.10. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, использованных оценщиком, в том числе копии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при наличии таких документов).

В приложении к учебному отчету кроме имеющихся у студента копий документов представляются справочные и рыночные данные, использованные в процессе оценки.

6. Требования к описанию используемой информации В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. Без специальной проверки может использоваться информация, признаваемая достоверной в задании на оценку.

В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного мнения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Когда оценка проводится внутренним оценщиком, в отчете об оценке следует детально описать существование и характер взаимоотношений между оценщиком и организацией, под контролем которой находятся оцениваемые активы. Если оценщик привлекается к выполнению задания на оценку в роли, отличной от роли оценщика, например, в качестве независимого агента, консультанта/советника предприятия или посредника, он должен раскрыть в отчете выполненную им роль в работах по каждому такому заданию.

Оценщик должен раскрыть информацию о примененной местной системе законодательства, а также все отступления от требований стандартов, вызванные необходимостью соблюдения Российского законодательства, правил (в том числе правил бухгалтерского учета) или обычаев.

7. Требования к описанию методологии оценки и расчетов В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности предусмотренных МСО 102 «Подходы к оценке» и ФСО № 1 этапов определения стоимости объекта, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

В случае, если заданием на оценку предусматривается определение рыночной или справедливой стоимости, в отчете об оценке должен содержаться анализ с целью выбора наиболее эффективного варианта использования объекта оценки. Во всех случаях оценки требуется обоснование выбора примененных оценщиком подходов к оценке, а также методов оценки в рамках каждого из подходов. Здесь должно содержаться описание расчетов, сами расчеты и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком.

Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых указанным «взвешиваемым» результатам – как правило, с опорой на величины интервалов доверия для каждого из результатов. В случае отказа от процедуры взвешивания (с выбором в качестве искомой стоимости медианы, наименьшего или иного значения из выборки результатов оценки) следует обосновать сделанный выбор.

Итоговая стоимость должна быть представлена конкретной денежной суммой вместе с интервалом доверия и доверительной вероятностью того, что ожидаемая величина стоимости окажется внутри указанного интервала.

Представленная в отчете стоимость должна быть выражена в рублях и дополнительно – в валюте, оговоренной заданием на оценку.

8. Требования к хранению, обращению и публикации материалов отчета В отчете должна быть приведена согласованная в задании на оценку оговорка, запрещающая публикацию отчета целиком и по частям или публикацию ссылок на отчет, а также публикацию данных, содержащихся в отчете, сведений об имени и профессиональной принадлежности оценщика без его письменного согласия. Оценщик должен соблюдать осторожность, прежде чем давать разрешение на использование отчета для целей, отличных от целей, оговоренных в отчете.

Стандартами предусматривается, что отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком (оценщиками, которые провели оценку), а также скреплен либо личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, либо печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

Если отчеты об оценке составляются, хранятся и передаются электронным способом, оценщик должен предпринять шаги для защиты целостности данных и текста отчета, а также гарантировать, что при передаче текста не будет допущено ошибок. При организации передачи отчета должны фиксироваться источник, дата и время отправления, а также назначение, дата и время приема. Программное обеспечение должно обеспечивать безопасность передачи и возможность подтверждения того, что количество переданных данных/текста соответствует принятому количеству, а также представлять отчет в режиме, допускающем внесение изменений только автором.

Оценщик должен обеспечивать защиту цифровой подписи (подписей) и обладать полным контролем посредством паролей (ПИН-кодов), технических устройств (охранных карт) или других средств. Подпись, зафиксированная на отчете электронным способом, считается аутентичной и означает тот же уровень ответственности, что и письменная подпись с печатью на бумажном экземпляре отчета.

Копии отчетов об оценке и вся документация по всем отчетам об оценке (в том числе подлинная электронная и/или бумажная копия отчета, переданная электронным способом) должны храниться в рабочих файлах исполнителя договора на проведение оценки после даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

9. Требования к учебным отчетам по оценке недвижимости Представленный выше перечень требований выполняется при подготовке:

– курсовых работ по оценке недвижимой собственности - после изучения дисциплины «Оценка недвижимости» учебного плана подготовки специалистов по специальности «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)», а также после изучения дисциплины «Оценка доходной недвижимости» магистерской программы «Управление корпоративной недвижимостью» и дисциплины «Экономический анализ и оценка недвижимости» учебного плана магистерской программы «Экономическая оценка активов, бизнеса и инвестиций»;

– курсовых работ по оценке недвижимой собственности - после изучения соответствующих разделов программы профессиональной переподготовки специалистов по специализации «Оценка предприятия (бизнеса)»;

– дипломных (аттестационных) работ по оценке недвижимой собственности выпускников программы подготовки специалистов по специализации «Оценка собственности» специальности «Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом)».

Основные требования к студенческим работам по оценке:

– работа выполняется студентом индивидуально для заданного ему объекта любого функционального назначения;

– перечень функций, предлагаемых к реализации на объекте, должен быть исчерпывающим;

– необходимо использовать всю доступную техническую и финансовую документацию, а также документацию или устную информацию по имущественным правам и обременениям;

– все расчеты, графики, диаграммы и текст пояснительной записки выполняются на ПЭВМ;

– копии всех документов и все расчетные таблицы приводятся в приложении.

Организация выполнения работы.

Объект оценки выбирается студентом из числа объектов, предложенных кафедрой или компанией (организацией), в которой студент проходит самостоятельный практикум. При этом рекомендуется выбирать объект из состава развивающегося комплекса объектов недвижимости или из состава имущественного комплекса, которые могут быть позднее выбраны для выполнения аттестационной работы, предусматривающей оценку комплекса (портфеля) объектов недвижимости или бизнеса. В этом случае материалы курсовой работы могут быть использованы студентом при подготовке выпускной аттестационной работы.

Преподаватель, ведущий практические занятия по дисциплине, выдает студенту конкретное задание на оценку одного из видов стоимости объекта, необходимые исходные данные, а также особые условия выполнения работ по оценке, включая перечень необходимых исследований и расчетов.

10. Заключение В приложениях 1 и 2 приводятся примерные формы задания на оценку и договора на проведение оценки. В приложении 3 представлена примерная форма курсовой работы по оценке недвижимой собственности с определением величины рыночной стоимости. Как правило, курсовая работа по оценке недвижимости становится частью выпускной аттестационной работы студента. Для примера в приложении 4 приведен пример оценки недвижимой собственности в составе выпускной аттестационной работы специалиста, посвященной оценке недвижимости (с замечаниями), а в приложении 5 – пример оценки недвижимости в составе выпускной аттестационной работы специалиста, посвященной оценке бизнеса (с замечаниями). Отличительной особенностью курсовых работ магистрантов по оценке недвижимости является дополнительное исследование ими возможностей управления стоимостью и инвестиционным потенциалом объекта и комплекса объектов.

11. Литература 1.Международные стандарты оценки (МСО 2007 - перевод с английского) - Москва. Изд. РОО. 2008.

2.Е.С.Озеров. Проект Российских Федеральных стандартов оценки.

http://www.spbgpu-dreem.ru/normdoc/rfso2011.pdf.

3.Проект МСО 2011 (перевод с английского, http://www.spbgpu-dreem.ru/normdoc/rfso2011.pdf - приложение 2).

4.Федеральные стандарты оценки - ФСО №№1, 2, 3. МЭРТ. 2007.

5.Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб.:

Изд. «МКС». 2007.

6.Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб.: Изд. «МКС». 2007.

1..Классификации объектов коммерческой недвижимости Качество недвижимости как объекта управления определяется совокупностью частных характеристик, перечисленных и кратко описанных выше. В связи с этим для целей управления оказывается необходимым анализ проявления указанных характеристик во взаимосвязи и взаимовлиянии – с учетом особенностей каждой видовой группы объектов. Этот анализ осуществляется при классификационных группировках объектов различного назначения – особенно внимательно при решении вопросов об инвестировании средств в офисные, торговые, логистические и многофункциональные центры, как потенциально наиболее перспективные инструменты в составе инвестиционных портфелей недвижимости.

1.1. Классификация объектов офисной недвижимости В мировой практике наиболее распространенной является трехуровневая классификация офисных центров, которая опирается на группировку признаков качества объекта, отражающую предпочтения потенциального пользователя (арендатора). Конкретные наборы указанных признаков и наименования соответствующих классов офисных центров, предлагаемые различными объединениями профессионалов, не согласованы между собою.

Наиболее обоснованной представляется классификация (см. [18]), подготовленная компанией «Becar. Commercial Property» для НП «Гильдия управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД, Санкт-Петербург) - с опорой на стандарты, разработанные Британским Советом по Офисным зданиям (British Council for Offices), и на стандарты американской ассоциации BOMA (Building Owners and Managers Associations). Представим здесь (табл. 1.12) нашу редакцию указанной разработки [18] с использованием опубликованных там же некоторых предложений компаний CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman&Wakefield, Stiles&Riabokobylko и Jones Lang LaSalle, а также с учетом опыта автора по сертификации бизнес-центров на основе классификации ГУД.

Офисное здание относится к одному из трех классов: «А», «В» или «С» - с учетом соответствия совокупности наиболее существенных характеристик этого здания определенным критериям по трем категориям:

-месторасположение и доступность;

-компоненты и свойства здания;

-качество управления зданием и уровень сервиса.

При этом классность здания может быть разной по различным критериям и тогда в качестве окончательного принимается заключение об отнесении объекта к самому «младшему» классу. К примеру, если объект по критерию «местоположение» относится к классу «A», по свойствам здания - к классу «C», а по качеству управления – к классу «B», то в результате офисное здание относится к классу «C». Иногда для уточнения представления о качестве объекта используется трехбуквенное обозначение класса: при таком подходе к классификации в рассмотренном выше примере класс здания обозначился бы символом «ACB».

1.МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЕ И ДОСТУПНОСТЬ ОБЪЕКТА

1.1. Высокая престижность 1.1. Умеренная престижность 1.1. Отсутствие признаков 1.1.1.Близость объекта к 1.1.1.Умеренная удаленность 1.1.1.Расположение в спальных известным компаниям, к объекта от крупных коммерческих районах или на окраинах города – правительственным, учреждений города, хорошая в большой удаленности от посольским и деловым зонам, репутация арендаторов. крупных коммерческих высокая репутация арендаторов. 1.1.2.Скромные видовые учреждений; арендаторы – 1.1.2.Отличные видовые и характеристики близлежащих малоизвестные компании.

архитектурные характеристики застроек. 1.1.2.Невзрачные видовые близлежащих застроек. 1.1.3.Расположение объекта на характеристики.

1.1.3. Расположение объекта на первой линии домов и обычный 1.1.3.Расположение во второй 1.2.Высокий уровень развития 1.2.Средний уровень развития 1.2.Невысокий уровень развития инфраструктуры района инфраструктуры района инфраструктуры района 1.2.1.Район/территория с 1.2.1.Район/территория со средним 1.2.1.Район/ территория с отлично развитым уровнем уровнем услуг. недостаточным уровнем услуг.

услуг. 1.2.2.Умеренная удаленность от 1.2.2.Неудобное транспортное 1.2.2.Близость к основным основных транспортных сообщение. Значительная транспортным магистралям, магистралей, ограниченные удаленность от транспортных удобные подъездные пути, возможности подъездных путей. магистралей, ограниченные транспортные развязки. 1.2.3.Наличие парковки – возможности подъездных путей.

1.2.3.Наличие парковки - минимум 1 парковочное место на 1.2.3.Наличие парковочных мест.

минимум 1 парковочное место 100 кв. м арендуемой площади. 1.2.4.Значительная удаленность от на 100 кв. м арендуемой 1.2.4.Средняя удаленность от остановок общественного 1.2.4.Близость к остановкам транспорта.

общественного транспорта.

1.3.Благоприятная внешняя 1.3.Стабильная внешняя среда 1.3.Проблемная внешняя среда 1.3.1. Благоприятный 1.3.1. Однородный социальный 1.3.1. Неоднородный социальный социальный состав населения состав населения низким уровнем состав населения, уровень района - с уровнем дохода выше уличной преступности. преступности выше среднего.

среднего. 1.3.2. Стабильная экологическая 1.3.2. Повышенный уровень 1.3.2. Благоприятная обстановка, стремящийся к загрязняющих веществ и шумов, экологическая обстановка, снижению уровень загрязняющих непосредственная близость загазованности и шумов. 1.3.3.Стабильная система 1.3.3.Несовершенная система 1.3.3.Благоприятная система правового регулирования правового регулирования правового регулирования эксплуатации, аренды и услуг. эксплуатации, аренды и услуг.

эксплуатации, аренды и услуг.

2.КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ

2.1.Высокое качество здания 2.1. Среднее качество здания 2.1.Устаревшее здание 2.1.1.Здание новой постройки 2.1.1. Здание относительно новое, 2.1.1. Здание устаревшее или с современного стиля, с отличным изношенное или после высоким уровнем износа, но не дизайном и конструкцией. реконструкции и модернизации. требует немедленного ремонта.

2.1.2.Отличный внешний вид 2.1.2.Хороший внешний вид 2.1.2.Рекомендуется фасада, отсутствие трещин и фасада, отсутствие трещин и косметический ремонт фасада и 2.1.3. Свободная планировка 2.1.3. Произвольная планировка 2.1.3. Не оптимальная здания в виде офисных блоков здания в виде офисных блоков планировка помещений.

варьируемых размеров. оптимальных размеров.

инфраструктуры и интерьера Инфраструктуры и интерьера инфраструктуры и интерьера 2.2.1. Центральная рецепция в 2.2.1. Центральная рецепция в 2.2.1. Офисы управляющего и холле здания, конференц-залы, холле здания, кафе конференц-зал, справочной службы.

кафе, ресторан, офисы служб офисы управляющего и 2.2.2. Удовлетворительное сервиса и управляющего. справочной службы. состояние холла и мест общего 2.2.2. Идеальное обустройство 2.2.2.Хорошее состояние холла и пользования, приемлемое холла, общественных мест, общественных мест, хорошее качество отделки, освещения, высокое качество отделки, качество отделки, освещения, системы указателей, обеспечена освещения, вывесок компаний, вывесок, свободный подход к доступность лифтов.

2.2.3.Соответствие окон стилю 2.2.3. Хорошая естественная естественная освещенность мест здания, высокий уровень освещенность мест общего общего пользования.

естественной освещенности. пользования.

2.3.Отличное состояние 2.3.Хорошее состояние 2.3.Среднее состояние 2.3.1.Современные системы 2.3.1.Хорошее состояние систем 2.3.1.Функционально отопления, вентиляции и отопления, вентиляции и устаревшие, но работоспособные кондиционирования с климат- кондиционирования, с системы отопления и контролем, с автоматическим возможностью регулирования вентиляции с возможностью регулированием теплообмена и параметров эксплуатационных регулирования температуры в 2.3.2.Современная система 2.3.2.Хорошее состояние системы Удовлетворительное состояние электроснабжения - с двумя электроснабжения мощностью не системы электроснабжения независимыми, автоматически менее 100 кВт на 1000 кв.м, мощностью не менее 50 кВт на переключаемыми источниками нормированная обеспеченность 1000 кв.м, нормированная мощностью не менее 150 кВт на осветительной арматурой. обеспеченность осветительной 1000 кв.м, современная 2.3.3.Скоростные лифты арматурой.

осветительная арматура. известных производителей, 2.3.3.Устаревшие лифты, 2.3.3.Высокоскоростные поддерживаемые в хорошем поддерживаемые в рабочем комфортные лифты ведущих состоянии. состоянии.

мировых производителей.

3.КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ И УРОВЕНЬ СЕРВИСА

3.1.Внешнее управление силами 3.1.Внешнее управление силами 3.1.Внутреннее управление специализированной компании с специализированной компании с силами своего подразделения с известным брэндом, опытом работы не менее трех лет, профессионально сертифицированный менеджмент обученный менеджмент, наличие подготовленным персоналом и с и развернутый перечень услуг. дополнительных услуг. опытом работы не менее трех 3.2.Высокопрофессиональная 3.2.Профессиональная служба 3.2. Собственная служба внешняя служба эксплуатации и эксплуатации и ремонта обеспечения эксплуатации и ремонта помещений и систем. помещений и систем. ремонта помещений и систем.

3.3.Оптоволоконные каналы 3.3. Оптоволоконные каналы 3.3. Устаревшие каналы связи, связи, интегрированная система связи, наличие систем охраны и наличие средств обеспечения При небольших отклонениях характеристик объекта управления от классификационных требований, представленных в приведенных перечнях по каждой категории признаков, может использоваться предложенная буквенная символика классов с добавлением знаков: «+», если какие-то характеристики объекта несколько лучше характеристик, «стандартных» для данного класса, и «», если по какой-то одной из характеристик офисного центра объект хуже «классного» объекта.

Например, объект управления может быть отнесен к классу «A», если он не удовлетворяет одной из «второстепенных» позиций перечня требований для класса «A» (к примеру, при неполном соответствии объекта пункту 1.1.1 требований - если рядом нет посольств и правительственных учреждений). Кроме класса «B» можно ввести более высокий класс «B+», если объект несколько лучше (по любому числу характеристик), или более низкий класс «B», если объект несколько хуже (по одной-двум позициям) уровня требований к объектам класса «B». Объект может быть отнесен к классу «C+», если какие-то его характеристики оказываются лучше характеристик из «стандартного» перечня для класса «C».

Не подлежат классификации встроенные офисные помещения, а также все офисные здания, не соответствующие требованиям, предъявляемым к объектам класса «С». В этой связи предлагается объекты офисного назначения, отнесенные к какому-либо классу («A», «A», «B+», «B», «B», «C+», «C») именовать бизнес-центрами, оставляя объектам, не соответствующим требованиям классификации, возможность именоваться офисными объектами.

Сертификация офисных зданий с целью присвоения или изменения классности осуществляется на добровольной основе с целью информирования потенциальных пользователей (арендаторов). Целесообразно установить срок действия сертификата соответствия определенному классу – не более 5 лет. Из классификации исключаются объекты, не ремонтировавшиеся более 15 лет или находящиеся в стадии ремонта и реконструкции в момент очередной сертификации. Присвоенные классы могут изменяться по мере строительства новых офисных центров класса «А» более высокого качества и устаревания существующих офисных центров. Модернизирующиеся объекты могут претендовать на повышение класса.

Обратим внимание на проблему количественной оценки качественных признаков (показателей) классификационных характеристик офисных центров: эксперты, принимающие участие в сертификации таких объектов, должны владеть знаниями строительных и эксплуатационных стандартов, применять технологии сравнительного анализа рыночных данных об экономических характеристиках подобных объектов, осваивать методы анализа иерархий и квалиметрического моделирования.

В заключение отметим, что общепринятой системы сертификации бизнес-центров пока что нет.

Небольшое число объектов относят себя к классу «A» («Невский 38», «Атриум»), ограниченное количество центров сертифицировано ГУД с отнесением их к классу «B» («Сенатор», «Renaissance House», «Феникс» - в действительности их целесообразно позиционировать в классе «B»), некоторые офисные центры справедливо отнесены в классу «C» («Аврора-Сити», «Черная речка», «Никольский» - 2-я очередь).

Следует иметь в виду, что из-за транспортной перегрузки мегаполисов подавляющее большинство бизнес-центров оказываются труднодоступными и не обеспеченными парковками в должной степени. В связи с этим в ближайшее время будут развиваться бизнес-парки вне городской черты – с бизнес-центрами элитного уровня сервиса, но удаленными от представительских зон, что потребует уточнения некоторых классификационных требований, представленных выше.

1.5.2. Классификация объектов торговой недвижимости Прежде всего, торговым центром (далее ТЦ) будем называть совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, позиционирующихся в соответствии с определенной концепцией в специально спланированном здании (или в комплексе зданий) в виде одной функциональной единицы. Как отмечается в [18], в России до сих пор нет единой классификации таких центров, но при выборе перспективы развития системы сертификации предпочтение отдается использованию европейской классификации, в которой главными считаются признаки:

-величина торговых площадей;

-зона охвата покупателей (пользователей) и тип данного центра;

-состав арендаторов («якоря», «мини-якоря», сопутствующие арендаторы);

-целевые группы покупателей и специфика продаваемых товаров.

При этом во всех случаях статус и концепция ТЦ определяются, прежде всего, составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). От выбора этих параметров зависит характер архитектурнопланировочных решений ТЦ, а также стратегия и тактика продвижения на рынке прав арендатора как товара (сдачи помещений в аренду). Отметим особую роль, отводимую якорным арендаторам. Здесь термином «якорь» (anchor) обозначается крупный (чаще всего сетевой) оператор розничной торговли с известным брэндом, расположенный на территории торгового центра на правах арендатора или собственника части помещений и способствующий привлечению в торговый центр основных потоков покупателей. В качестве «якоря» могут выступать как крупные торговые компании, так и предприятия другого профиля (общественного питания – «фуд-корт», услуг - кинотеатр и т.д.). Привлечению покупателей могут способствовать также расположенные рядом памятники архитектуры, символы престижности места расположения объекта, др.

В европейской классификации выделяются четыре основные вида ТЦ:

-микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);

-окружной торговый центр (Community Shopping Center);

-региональный центр (Regional Center);

-суперрегиональный центр (Super Regional Center).

Рассмотрим их характеристики подробнее, опираясь на материалы, приведенные в [18].

Микрорайонный торговый центр (МТЦ) специализируется на продаже товаров повседневного спроса (продукты питания, лекарства и т.п.) и на оказании бытовых услуг, ежедневно востребованных покупателями торговой зоны центра. Все свои функции МТЦ реализует на арендной площади от 3000 до 10000 кв. м – при наиболее типичном размере около 5000 кв.м. Зоной влияния МТЦ оказывается территория 5-10 минутной транспортной доступности. В МТЦ в качестве якорного арендатора выступает супермаркет, вместе с ним значимыми арендаторами оказываются аптека и универсальный магазин. Как отмечается в [18], нередко торговые комплексы, не имеющие в составе арендаторов супермаркета, но близкие по общей арендной площади к МТЦ, также позиционируют себя как МТЦ. Это может быть оправдано, если в комплексе собраны вместе арендаторы, занимающиеся продажей всех продуктов питания, представленных в супермаркете. В противном случае подобный центр правильнее классифицировать как небольшой окружной торговый центр, который может быть успешным, сменив амбиции по охвату широкой рыночной зоны МТЦ на более скромную задачу обслуживания населения из ближайшего окружения (5-10 минутной пешеходной доступности). Для примера укажем, что в настоящее время к МТЦ относятся: в Санкт-Петербурге Елизаровский», «Торговый двор», «Бада-бум», в Москве – «Метромаркет», галерея «Водолей», «Вертикаль».

Окружной торговый центр (ОТЦ) предлагает более широкий (в сравнении с МТЦ) ассортимент товаров длительного пользования, а также специализированных товаров, которые не продаются ни в микрорайонных, ни в региональных торговых центрах (мебель, инструменты, товары для строительства и для садоводства). ОТЦ функционирует в зданиях с арендной площадью от 10 000 до 30 000 кв. м (типичный размер – около 15000 кв. м), обслуживая население, проживающее в 10-20 минутах езды от него. ОТЦ занимает промежуточное положение между МТЦ и региональным торговым центром (РТЦ): некоторые МТЦ могут развиться до уровня ОТЦ, в то время как некоторые ОТЦ могут со временем превратиться в РТЦ.

Отметим (см. [18]), что, будучи расположенным в черте города, ОТЦ оказывается уязвимым с точки зрения конкуренции: он слишком велик для того, чтобы успешно функционировать за счет своего ближайшего окружения, и слишком мал, чтобы привлекать покупателей издалека. Появление поблизости более крупного регионального центра с притягательной силой одного или нескольких универмагов может резко сократить зону обслуживания ОТЦ. Однако в развитой рыночной экономике оба эти центра могут успешно сосуществовать, даже если они расположены близко друг к другу, предлагая товары разных типов.

Для примера укажем, что типичными представителями ОТЦ являются торговые центры: в СанктПетербурге - «Невский», «Академический», «Аэродром», «Балканский» и в Москве – «Ладья», «Dream House», «3D», «Пятая Авеню».

Региональный торговый центр (РТЦ). Площадь РТЦ составляет около 40 000 кв. м, при этом она может варьироваться от 30 000 до 100 000 кв. м. Обычно в таком центре представлены: молл, крытая торговая галерея типа «пассаж» с искусственным климатом, бутики модных товаров. В составе арендаторов - не менее двух «якорей» (универсальных магазинов), занимающих до 70% площадей РТЦ. Зона обслуживания такого ТЦ представляет собою территорию радиусом 9-27 км. По данным «Бекар. Консалтинг» в Санкт-Петербурге пока нет РТЦ, но ими могут стать ТЦ «Сенная», «Гранд Палас», «Рубин». В Москве этот формат занимает примерно 19% рынка качественных торговых площадей и представлен объектами типа Retail Park, «Европарк».

Суперрегиональный торговый центр (СРТЦ) располагается в помещениях площадью около кв. м - при вариациях от 50 000 до более чем 200 000 кв. м. СРТЦ того же размера, что и РТЦ, отличается от последнего более широким ассортиментом товаров. Основными арендаторами выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50-70% всех арендуемых площадей. Зона территории обслуживания – от 9 до 45 км. В Петербурге таким торговым центром стал «Гранд-Каньон», первая очередь которого введена в феврале 2006 года. В Москве предложение в этой категории сформировано одним объектом – «ИКЕА – Белая дача», который, по сути, является первой очередью торгового центра «Мега».

Следует иметь в виду, что РТЦ и СРТЦ привлекают покупателей предложением большого ассортимента товаров и услуг, не отличаясь по своим функциям, но обладая различной привлекательностью для покупателей.

По данным компании «Бекар. Консалтинг», из общего объема качественных торговых площадей, введенных в Москве в 2005 году, 52% приходится на ОТЦ, 38% - на РТЦ, 5% - на МТЦ и 5% - на СРТЦ. По Петербургу данные менее точны: из общего количества площадей, введенных в 2005 году, около 31% относятся к ОТЦ, около 2% - к МТЦ, а классификационную принадлежность 67% ТЦ специалисты компании «Бекар. Консалтинг» определить затруднились, т.к. не удалось произвести прямую корреляцию размеров центра и торговой зоны, характеристик и состава арендаторов, категорий продаваемых товаров.

В действительности, различие между указанными выше основными типами торговых центров не всегда удается определить достаточно точно, тем более что рыночные тенденции обусловили появление нескольких подтипов таких центров, представленных ниже.

Специализированный торговый центр (Speciality Shopping Center) ориентируется на якорного арендатора, в качестве которого выступает крупный магазин аудио-, видео- и бытовой техники, товаров для дома, мебели и т.п. Магазины аксессуаров основной специализации торгового центра, а также товаров, дополняющих ассортимент основного оператора, являются сопутствующими. Предполагается, что типичным представителем данного типа объектов станет ТЦ «Золотая страна» в Петербурге.

Фестивальный центр (Festival Center) рассматривает в качестве якорных арендаторов развлекательные комплексы и рестораны, а сопутствующими арендаторами считает магазины одежды и обуви, подарков и прочие. Типичным представителем данного типа, возможно, в будущем станет ТЦ «Сенная» в Петербурге.

Пауэр центр (Power Center) – особая разновидность СРТЦ, обладающих следующими характеристиками:

-площадь от 25 тыс. кв. м, на которой размещается, как минимум, один крупный якорный арендатор (универсальный магазин или магазин товаров для дома - общей площадью от 10 тыс. кв. м с сопутствующими арендаторами - автосервисом, АЗС, другие предприятия услуг);

-четыре или более якорных арендаторов, площадью от 2 тыс. кв. м каждый;

-некоторое количество небольших магазинов, в сумме занимающих до 1015% от общей торговой площади.

Обычно такие торговые центры представляют собою разрозненные строения, объединенные в единый комплекс, по конфигурации напоминающий букву «L» или «U». Подобных центров в нашей стране нет.

Аутлет центр (Outlet Center) привлекает в качестве якорных арендаторов магазины строительноотделочных материалов, садового инвентаря и техники, инструментов и т.д. В качестве сопутствующих арендаторов могут выступать автосервис, АЗС и другие услуги. Подобных центров в нашей стране нет.

Торговый центр моды (Fashion Center) характеризуются большими размерами – от 25 тыс. до тыс. кв. м. Основными арендаторами в них являются магазины женской готовой одежды, мужской одежды, обуви, магазины для всей семьи и специализированные магазины, представляющие определенные торговые марки. В мегаполисах эта категория торговых центров стала наиболее уязвимой с точки зрения конкуренции, так как они слишком велики для обслуживания только близко расположенных кварталов и слишком малы для обслуживания всего района. Размещение, близкое к ОТЦ, может пагубно повлиять на деятельность «Центра моды», привлекая к себе критическую массу покупателей, если товары, представленные в последнем, совпадают с ассортиментом, предлагаемым в ОТЦ. Однако при правильном подборе арендаторов их близость друг к другу будет способствовать продажам, создавая привлекательный для покупателей торговый «оазис». В данном торговом центре якорными арендаторами являются магазины одежды и обуви.

Аксессуары, косметика и парфюмерия выступают в качестве сопутствующих товаров. Типичные представители данного типа торговых центров - «Дом Мертенса», «Гранд Палас».

Дискаунт-центр (Off-price Center) специализируется на продаже со скидкой продуктов питания, одежды и обуви, хозяйственных товаров, бытовой техники и т.д. (всего 6001000 наименований товаров).

Сопутствующие арендаторы не привлекаются. Как правило, дискаунт-центры располагаются в спальных и в периферийных районах города. В международной практике одним из основных условий существования дискаунт-центра является включенность его в торговую сеть с количеством магазинов не менее 40. Подобных центров в нашей стране нет.

Торгово-развлекательный центр (Retail-entertainment Center) привлекает в качестве якорных арендаторов магазины одежды и обуви, развлекательный центр и рестораны. Сопутствующими элементами системы выступают магазины сувениров, аксессуаров, предприятия услуг.

Торгово-общественный центр предоставляет свои площади «якорям» - универмагам, детским клубам, административным комплексам, фитнес-клубам, гостиницам и т.д., а также сопутствующим арендаторам - магазинам одежды, обуви, товаров для детей, подарков. Подобных центров в нашей стране нет.

Стрип-центры (Strip Center) обеспечивают продажу товаров первой необходимости, реализуя свои функции в качестве дополнения к МТЦ или самостоятельно. Арендаторами подобных центров являются магазины продуктов питания, галантереи и хозяйственных товаров, а также предприятия услуг. Указанные центры реализуются в линейной конфигурации (здания L-, П-образной формы или линейки независимых друг от друга магазинов), размещаясь около выходов из метро и в местах интенсивных пешеходных потоков.

Являясь по сути дела, комплексами малых магазинов, стрип-центры ориентируются на смешанный набор арендаторов, в них нет якорей и отсутствует единое управление, т.е., строго говоря, такие комплексы торговых предприятий не отвечают определению понятия торгового центра.

Завершив представление перечня существующих и в перспективе ожидаемых на российском рынке типов торговых центров, обратим внимание на то, что любой тип ТЦ определяется основным составом арендаторов, профиль деятельности которых определяет тип торгового центра. Предложения указанных арендаторов потенциальным покупателям из зоны влияния этого ТЦ должны ориентироваться на ненасыщенный спрос, имея значительные конкурентные преимущества перед другими предприятиями розничной торговли, действующими в пределах данной зоны обслуживания. Поэтому при выборе типа ТЦ и его местоположения необходимо обосновывать границы торговой зоны (Trade Area, Catchment Area), представляющей собою географическую область, на территории которой проживает или работает подавляющее большинство (около 95%) покупателей ТЦ.

На размещение границы торговой зоны ТЦ оказывают влияние факторы:

-тип торгового центра;

-пешеходная и транспортная доступность;

-естественные или искусственные физические препятствия;

-наличие конкурентных объектов;

-плотность населения.

Для любого ТЦ выделяются три концентрические зоны влияния, представленные ниже (см. [18]).

Первичная торговая зона - это сегмент территории, на которой проживает 7080% от общего числа регулярных покупателей («опорная» группа). Для городов важным является время пешеходной доступности.

К магазинам, расположенным недалеко от дома, часто привязаны покупатели с ограниченной физической подвижностью и люди, испытывающие дефицит времени. В первичной торговой зоне высок процент связанных между собой покупателей – членов семьи, друзей и знакомых, поэтому ТЦ - в случае удачного выбора ассортимента и ценовой стратегии - получает большую группу постоянных клиентов. Обычно границы первичной торговой зоны проходят в радиусе 1 км - для пешеходов и 25 км - для автомобилистов.

Вторичная торговая зона занимает территорию, на которой проживают или работают 1520% покупателей. Протяженность этой зоны зависит от плотности размещения в округе объектов-конкурентов. Ее границы определяются 2030 - минутной пешеходной доступностью, на расстоянии 510 км (для автомобилистов). Хорошая транспортная доступность может значительно увеличивать эту зону.

Третичная (периферийная) торговая зона - это отдаленная территория, с которой покупатели еще «притягиваются» к ТЦ. Число таких покупателей может составлять 510% от общего числа и их могут привлекать: хорошая транспортная доступность, определенные группы товаров или услуг, отсутствующие в других центрах, расположение объекта по пути на работу и обратно. В число покупателей, приезжающих из этой зоны, принято включать транзитных и случайных покупателей, не проживающих в географических пределах третичной зоны. Небольшую, а иногда значительную долю покупателей торгового центра могут составлять туристы.

Границы торговых зон не являются абсолютными и могут изменяться с течением времени или с увеличением уровня конкуренции. Реальные границы торговой зоны объекта могут быть определены не ранее, чем через 6 месяцев после ввода объекта в эксплуатацию. Как следует из примера, приведенного в [18], при проектировании регионального торгового центра в Екатеринбурге размер первичной торговой зоны определили границей, которая находится на расстоянии от 1 до 5 километров от объекта (в зависимости от способа и направления передвижения) при 10-ти минутной транспортной доступности. Границы вторичной торговой зоны разместили на расстоянии от 5 до 10 километров от границ участка ТЦ (в зависимости от способа передвижения и направления), что составило около 20 минут транспортной доступности.

В заключение отметим, что для торговых комплексов нет общепринятой классификации, опирающейся на характеристики, определяющие качество объекта с точки зрения арендаторов и покупателей. Можно надеяться на разработку и принятие такой классификации с использованием тех символов, которые предложены выше для бизнес-центров («A», «A», «B+», «B», «B», «C+», «C»). При этом важнейшими классификационными характеристиками могут стать:

-масштаб объекта с характеристикой площади помещений и уровня комплексности товаров и услуг;

-выбор местоположения и обеспеченность инфраструктурой – с характеристикой трех торговых зон и транспортной доступности объекта;

-уровень архитектурно-планировочных и конструктивных решений, отделка фасада и помещений зданий комплекса;

- наличие и качество парковки;

- уровень управления и работы с арендаторами.

При этом сертифицируются (один раз в пять лет) с присвоением класса только поименованные выше типы торговых центров (ТЦ). Не классифицируются отдельные магазины, торговые комплексы, характеристики которых оказываются хуже требуемых для ТЦ класса «C», а также ТЦ, не ремонтировавшиеся более 15 лет и находящиеся в стадии реконструкции или ремонта.

1.5.3. Классификация объектов складской недвижимости Склады - это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки товаров к потреблению и к отпуску потребителю. Складские объекты классифицируются по ряду признаков, важнейшие из которых поименованы в [18]:

-принадлежность к области логистики - снабженческие, производственные, распределительные склады;

-отношение к участникам логистической системы - склады производителей, торговых кампаний, транспортных кампаний, экспедиторских и логистических компаний, таможенные склады;

-правовой статус и принадлежность – склады собственные или арендуемые, склады одного предприятия или одной сети, склады коллективной собственности, склады-отели;

-функциональное назначение – склады длительного хранения, перевалочные, распределительные, специальные;

-ассортиментная специализация - специализированные, универсальные, смешанные склады;

-режим хранения - не отапливаемые, отапливаемые, склады-холодильники, склады с фиксированным климатическим режимом);

-техническая оснащенность - не механизированные, механизированные, автоматизированные, автоматические;

-вид складских зданий и сооружений - открытые, площадки под навесом, закрытые;

-вид складирования - с напольным хранением, со стеллажным хранением, со смешанным хранением;

-наличию внешних транспортных связей - с причалами, с железнодорожным и автодорожным подъездом, комплексные склады;

-масштаб деятельности - центральные, региональные, местные.

Варианты классификации складских объектов по признакам качества услуг предложены компаниями Swiss Realty Group и Knight Frank (см. [18]). Опираясь на эти варианты, представим нашу редакцию классификации (табл. 1.13), уточнив перечень требований и воспользовавшись обозначениями классов, аналогичными обозначениям, введенным выше для бизнес–центров («A», «A», «B+», «B», «B», «C+», «C»).

1.РАЗВИТИЕ ИНФРАСТРУКТУРЫ И ДОСТУПНОСТЬ ОБЪЕКТА

1.1.Высокий уровень развития 1.1. Средний уровень развития 1.1.Низкий уровень инфраструктуры на территории инфраструктуры на развития инфраструктуры 1.1.1.Расположение вблизи 1.1.1.Умеренная удаленность 1.1.1.Большая удаленность от центральных автомагистралей и объекта от центральных центральных магистралей, потребителей складских услуг, автомагистралей, наличие затруднения в использовании транспортные развязки. 1.1.2. Наличие площадок для 1.1.2. Наличие площадок для 1.1.2.Наличие площадок для маневрирования и отстоя маневрирования маневрирования и отстоя большегрузных автомобилей, большегрузных автомобилей, большегрузных автомобилей, места для парковки. места для парковки.

а также парковки для легковых 1.1.3.Близость железнодорожной 1.1.3. Охрана по периметру 1.1.3.Наличие подведенной 1.1.4.Огороженная, охраняемая железнодорожной ветки. территория 1.1.4.Огороженная, охраняемая, освещенная, благоустроенная территория

2.КОМПОНЕНТЫ И СВОЙСТВА ЗДАНИЯ

2.1. Высокое качество здания 2.1. Среднее качество здания 2.1.Устаревшее здание 2.1.1.Вновь построенное здание 2.1.1. Вновь построенное или 2.1.1. Капитальное одно- или (одноэтажное) без колонн или с реконструированное здание двухэтажное здание редкой сеткой колонн (не менее (одноэтажное), высота потолков – производственного типа, не 1224м2), высота потолков – более м, отличная отделка фасада и современное остекление.

2.1.2.Наличие офисных, административных и бытовых помещений в здании склада.

2.1.3. Ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, под нагрузку до 5 тонн/м2, на уровне более 1,2 м от земли.

2.1.4. Наличие доковых ворот с регулируемыми погрузочноразгрузочными площадками (не менее 1 на 500 м2).

2.2.Отличное состояние 2.2.Хорошее состояние 2.2.Среднее состояние 2.2.1.Современные системы 2.2.1.Хорошее состояние и 2.2.1.Функционально отопления, вентиляции, надежность систем устаревшие, но кондиционирования и электроснабжения, отопления, работоспособные системы электроснабжения, тепловой узел и автономная электроподстанция, регулирования температуры и и вентиляции с система регулирования температуры и влажности. Наличие системы аварийного регулирования температуры в 2.2.2. Интегрированная система электроснабжения. помещениях.

безопасности (все типы 2.2.2.Системы охранной и 2.2.2.Удовлетворительное сигнализаций, системы пожарной сигнализации, состояние системы охранной видеонаблюдения и автоматического пожаротушения, контроль и пожаротушения, видео- 2.2.3. Устаревшие, но 2.2.3.Оптоволоконные каналы связи.

3. КАЧЕСТВО УПРАВЛЕНИЯ ОБЪЕКТОМ И УРОВЕНЬ СЕРВИСА

3.1.Внешнее управление силами 3.1.Внешнее управление 3.1.Внутреннее управление специализированной компании с специализированной компанией с силами своего подразделения известным брендом и с профессионально подготовленным с подготовленным сертифицированным менеджментом. менеджментом и с опытом работы персоналом и с опытом 3.2.Профессиональная служба 3.2. Наличие службы 3.2. Наличие службы эксплуатации и ремонта, эксплуатации и ремонта, эксплуатации и ремонта развернутый перечень услуг. ограниченный перечень услуг.

Обратим внимание на то, что склады различаются и по площади хранения. Больше возможностей по достижению высокого класса объектов имеют собственники складов с большой площадью хранения (более тыс. кв. м), называемых терминалами, а также логистические центры, включающие несколько складов (в СПетербурге насчитывается более 100 крупных складов площадью свыше 5 тыс. кв. м). При этом наибольшей популярностью у арендаторов пользуются помещения площадью 1500-2000 кв. м, российские фирмы берут в аренду и небольшие помещения (100-500 и 500-1000 кв. м), в то время как западные компании отдают предпочтение помещениям от 2000 кв. м.

Следует иметь в виду, что при классификации складов и комплексов складских зданий обращается внимание на плотность застройки территории: для высококлассных объектов принимается норма в 0,40,5, т.е. площадь участков для парковки и маневрирования транспортных средств примерно равна или больше площади складов. При этом территория логистического центра должна иметь значительную протяженность вдоль дороги.

Прокомментируем некоторые требования, представленные в табл. 1.13. Известно, что для арендаторов оказывается важным расположение складского комплекса рядом с магистралями – тем ближе к ним, чем выше класс объекта - и лучше всего вблизи пересечения радиальных шоссе с кольцевой автодорогой, но не у самой развязки (может быть затруднено передвижение фур, если рядом расположены и другие склады). Желательным является размещение логистического объекта с правой стороны по ходу движения в город, если склады обслуживают грузы, привезенные из других городов. Дополнительно следует учитывать, что пользователи предпочитают арендовать складские помещения в сочетании с офисными и производственными помещениями, находящимися поблизости.

В требованиях к складским объектам высокого класса отражены предпочтения арендаторов по выбору объектов, на которых оказываются дополнительные услуги: таможенная очистка грузов, учет и контроль, логистические, транспортные и погрузочные услуги. Особо выделяются таможенные склады, предназначенные для хранения импортируемых и экспортируемых товаров. Эти склады подразделяются на склады временного хранения (СВХ) и собственно таможенные склады (ТС). СВХ представляет собою специально оборудованное помещение, куда под таможенным контролем помещают товары и транспортные средства, предназначенные для экспорта или (и) для импорта - с момента предоставления их таможенному органу РФ и до получение разрешения на их свободное обращение. На ТС помещают только импортируемые товары под режим «таможенный склад», который подразумевает, что ввезенные товары хранятся под таможенным контролем без взимания в период хранения таможенных пошлин и налогов, без применения к товарам мер экономической политики.

В заключение отметим, что складским объектам имеет смысл присваивать кроме классов, представленных в таблице 1.13, также классы «A» и «B», - если их характеристики не удовлетворяют одной-двум позициям приведенного перечня требований для объектов классов «A» и «B» соответственно, а также классы «B+» и «C+», - если какие-то характеристики этих объектов оказываются лучше характеристик «эталонных» объектов классов «B» и «C» соответственно. В то же время представляется нецелесообразным присваивать какой-либо класс объектам, характеристики которых оказываются хуже характеристик объекта класса «C». Предлагается сертифицировать склады и комплексы с присвоением класса не реже одного раза в 5 лет, предусматривая возможность повышения и понижения класса или отмены «сертификата качества» в связи с изменениями свойств самого объекта или предпочтений рынка.

1.5.4. Многофункциональные комплексы.

Кроме перечисленных выше типов объектов коммерческой недвижимости на рынке появляются многофункциональные комплексы - объекты недвижимости, предназначенные для реализации нескольких функций в одном здании или на одной территории. При этом обычно выделяется основная (профилирующая) функция, в то время как остальным функциям отводится роль сопутствующих (дополнительных). Нередко, однако, различные функции на объекте существуют независимо друг от друга, не сочетаясь, но и не мешая друг другу. Рассмотрим наиболее часто встречающиеся комбинации функций – с указанием профилирующей функции в начале наименования комплекса (см. [18]).

Торгово-офисные центры. Основная функция таких центров - торговая, реализуемая на первых трех этажах (с уменьшением посещаемости каждого следующего этажа). Более высокие этажи предназначаются для офисной функции. При этом общее число этажей определяется сочетанием условий оптимальной продуктивности земельного участка и ограничений этажности градостроительным регламентом. Это актуально в городах, где земля дорога, а постройки сгруппированы вертикально. В Санкт-Петербурге такие объекты сконцентрированы в историческом центре города. Для окраин, где земля дешевле, более целесообразным может оказаться замена вертикальной группировки горизонтальными комбинациями невысоких построек.

Отметим, что в торгово-офисных центрах арендаторы торговых и офисных помещений никак не связаны (иногда собственник такого объекта предоставляет скидки торговым операторам, арендующим офисные помещения). Взаимная независимость двух категорий арендаторов принята во всех торговоофисных комплексах и реализуется путем зонирования пространства, исключающего пересечение людских потоков разной функциональной ориентации.

Офисно-торговые центры. К данной категории многофункциональных комплексов относятся бизнес-центры любого класса, на первом этаже которых открываются магазины формата и классности, определяемых классом бизнес-центра. В бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+», отличающихся очень хорошим местоположением с высоким уровнем благосостояния проживающего рядом населения, создаются бутиковые зоны, в них располагаются дорогие магазины: бизнес-сувениров, парфюмерии, ювелирных изделий, импульсивных покупок. Первые этажи таких центров - удачное место для создания салонов красоты, центров банковских услуг, ресторанов. Однако, в бизнес-центрах класса «А», «А-» и «В+» офисные и торговые функции необходимо четко разделять, разграничивая входы в бизнес-офисную часть здания и в торговую зону.

Другой вариант офисно-торговой функции реализуется в бизнес-центрах класса «В» и «С», а также в офисных центрах, не входящих в классификацию. В таких центрах арендаторы офисных помещений являются основными потребителями услуг небольших торговых предприятий, занимающих первый этаж здания, поэтому важно обеспечить доступ арендаторов бизнес-центра в эти магазины. В данном случае торговля является сопутствующей функцией при офисах, а арендаторы последних создают или помогают формированию потока покупателей.

Офисно-складские комплексы. Сочетание офисной и складской функции в одном объекте оказывается возможным в тех случаях, когда все помещения - как офисные, так и складские - занимают одни и те же арендаторы. Такое сочетание реализуется чаще всего в объектах класса «В» и «С».

Гостинично-торговые комплексы. Указанное сочетание реализуется в многоэтажных объектах, если профилирующей является гостиничная функция (этажи, выше второго), а на первом этаже создаются магазины сувениров и импульсивных покупок. При этом специализация магазинов - такая же, как в бизнесцентрах высоких классов: бутики одежды, парфюмерия, ювелирные изделия, салоны красоты, банковские услуги, рестораны, аптеки. Классность магазинов зависит от уровня гостиницы, эти магазины используют гостиничную функцию для привлечения туристов в качестве основных покупателей.

Торгово-гостиничные комплексы. Сочетание торговой функции как профилирующей и гостиничной как сопутствующей оказывается затрудненным: проигрывает гостиница, гостям которой не нравится большое количество людей в комплексе, магазины сокращают количество посетителей бара и ресторана гостиницы. В то же время, торговый центр выигрывает от наличия гостиницы, которая способствует формированию потока состоятельных покупателей.

Гостинично-офисные комплексы. Учитывая высокую капиталоемкость гостиничных проектов и стремление девелоперов получить прибыль в ближайшей перспективе, оказывается целесообразным сочетать эту функцию не только с торговой, но и с офисной функцией. Удачная концепция объекта поможет обеспечивать не только проживание в гостинице сотрудников, командированных в офисную часть комплекса, но и расселять иногородних участников многочисленных мероприятий (конференций, семинаров и тренингов), проводимых в офисной части комплекса.

Гостинично-жилые комплексы. Формат, объединяющий гостиницы и жилье, - наиболее редкая комбинация функций. Примеры таких многофункциональных комплексов единичны. Такие объекты требуют детальной проработки проекта и высокой квалификации эксплуатирующей компании.

Торгово-развлекательные комплексы. Учитывая растущую конкуренцию в сегменте торговой недвижимости, торговые комплексы вынуждены пересматривать свою концепцию и предоставлять посетителям все больше дополнительных услуг. Одним из способов привлечения посетителей в такие комплексы является создание на дополнительных этажах здания развлекательной инфраструктуры. Такое сочетание функций считается удачным и весьма перспективным, причем выгоды от соседства получают оба направления бизнеса.

Развлекательная функция (кинотеатр, спортивно-развлекательные сооружения, рестораны) обычно располагается на верхних этажах здания, в то время как первые два или три этажа заняты форматом торговли.

Посетители зоны развлечений, поднимаясь на более высокие этажи, обеспечивают и потоки покупателей на второй и третий этажи, занятые торговыми фирмами.

Заметим, что одну из наиболее популярных и востребованных развлекательных услуг обеспечивают многозальные кинотеатры (мультиплексы). Большинство таких кинотеатров предназначаются для семейного просмотра, что определяет их репертуар и спектр дополнительных услуг. Мультиплекс становится одним из наиболее крупных «якорных» арендаторов торгового комплекса, обеспечивая привлечение в комплекс до нескольких тысяч человек в день.

К сожалению, обустройство мультиплекса в торговом комплексе не всегда возможно, т.к. для его размещения требуются специфические помещения. Дополнительное неудобство состоит в том, что кинотеатр обычно занимает огромные площади и, являясь якорным арендатором, требует существенного снижения ставок арендной платы, снижая доходы собственника.

Хорошими «якорями» для торгового центра считаются также боулинг-клубы, фитнес-клубы, аквапарки, катки, парки аттракционов и пр.

Наличие перечисленных выше элементов развлекательной инфраструктуры помогает сформировать «привыкаемость» посетителей к торговому центру. На подсознательном уровне создается образ «оазиса», в который можно «выбраться» с любой целью – будь то покупки, отдых или развлечения. На этапе обострения конкуренции между торговыми комплексами развлекающая составляющая формирует существенное конкурентное преимущество, обеспечивая повышенную посещаемость всех подразделений комплекса.

Подводя итоги обсуждения проблем этого сегмента рынка недвижимости, обратим внимание на некоторые особенности реализации проектов создания многофункциональных комплексов.

При выборе формата, сочетаемости и долей различных функций следует опираться на исследования рынка, выбирая комбинацию, юридически разрешенную, физически реализуемую, экономически целесообразную, финансово осуществимую, обеспечивающую максимально высокую доходность проекта.

При этом следует иметь в виду, что многофункциональные комплексы сложны в управлении: необходимо обеспечить рациональное зонирование функциональных помещений, а также логистику служебных и потребительских потоков, поскольку функции, даже будучи разделенными, остаются жестко связанными друг с другом инженерными, коммуникационными системами и системой управления. В частности, как указывалось выше, в случаях, когда две функции существуют отдельно друг от друга, необходимо обеспечить два отдельных входа, функционирующих автономно, исключая неудобства обеих целевых групп.

Дополнительно отметим, что при создании многофункционального комплекса необходимо соблюдать баланс социальных уровней целевых групп. Гармонизация состава арендаторов - с ориентацией на социальный уровень арендаторов профилирующей функции - определяет успех проекта. Очевидно, что в бизнес-центре высокого класса нельзя открывать магазины, ориентированные на нижний сегмент рынка.

В заключение обратим внимание на достоинства и недостатки проектов создания многофункциональных комплексов. К достоинствам можно отнести:

-максимально эффективное использование земельного участка под застройку при экономном расходовании ресурсов и снижении срока окупаемости;

-возможность создания многофункциональных комплексов путем реконструкции и преобразования заброшенных, незанятых помещений;

-проявление синергетического эффекта - взаимодополняемости потоков посетителей, обеспечивающее конкурентное преимущество многофункционального комплекса перед монофункциональным;

-увеличение инвестиционной привлекательности проекта вследствие диверсификации рисков вложения средств одновременно в разные виды недвижимости на одном земельном участке;

-универсальность формата, позволяющая лучше учитывать возможные ограничения на функциональное использование и развитие земельного участка;

-возможность организации поэтапного ввода объекта в эксплуатацию – с финансированием последующих очередей за счет эксплуатации уже построенной части.

Многофункциональный формат назначения объекта недвижимости имеет и некоторые недостатки:

-сложность реализации проекта на этапах планирования, функционального зонирования и исполнения (сложности проектирования, строительства и прокладки инженерных сетей);

-сложности в продвижении объекта на рынке при неизбежных неточностях в расстановке акцентов и в зонировании функций;

-существенное усложнение и удорожание эксплуатации и управления – с учетом наличия конкуренции между функциями за парковочные места;

-сложности в поддержании «классности» здания.

Завершая рассмотрение характеристик объектов недвижимости и окружающей среды, обратим внимание на то, что правила формирования и функционирования систем управления недвижимостью определяются упоминавшимся выше пространством характеристик юридической сущности объекта, реализующейся во взаимодействии с правовой средой. В связи с этим освещение проблемы собственно управления недвижимостью начнем с анализа особенностей государственного и профессионального регулирования отношений в этой сфере деятельности.

1. Объект оценки. Земельный участок общей площадью…кв.м…., и …-этажное кирпичное здание общей площадью…кв. м.…, площадью застройки……, часть земельного участка используется под парковку (… машино-мест). Права: земля - в собственности (или арендована у….), здание, оборудование и коммуникации – в собственности Заказчика; в здании часть помещений полезной площадью …. сданы в аренду, помещения площадью …кв. м свободны и предлагаются в аренду. Адрес объекта:

…….., ближайшее окружение (функциональное использование и состояние строений).

2. Назначение оценки. Цель оценки – определение стоимости, необходимой для продажи объекта оценки, вид стоимости: рыночная и стоимость реализации, предполагаемое использование результатов: назначение цены предложения и прогноз цены сделки (на дату продажи) - для планирования расчетов по обязательствам; ограничения: обе стоимости должны быть указаны с интервалами доверия для правильного выбора цены предложения и для учета рисков при планировании расчетов по обязательствам, обе стоимости необходимо представить не только в рублях, но и в долл. США.

3. Дата оценки и срок ее поведения. Срок проведения оценки – от …(дата подписания договора) до …(даты представления отчета), дата оценки…….

4. Масштаб исследования и источники используемой информации. Изучается спрос на объекты-аналоги только со стороны российских покупателей, источники информации - Интернет-ресурсы и СМИ. Информация, предоставленная Заказчиком (в Приложении) может приниматься без проверки ее Оценщиком.

5. Методология оценки должна соответствовать требованиям ФСО и МСО во всех аспектах, но с обоснованием оценщиком необходимости использования нового вида стоимости - стоимости реализации - с описанием методов ее определения.

6. Допущения и ограничения. При выборе варианта использования объекта не новое здание может рассматриваться как созданное на дату оценки без учета промежутка времени, необходимого для строительства, но стоимость объекта должна определяться с учетом его износа и устаревания. Дата сделки прогнозируется оценщиком по результатам исследования рынка.

7. Степень детализации оценочных процедур. В отчете об оценке не требуется изложения элементов теории оценки и описания использованных подходов к оценке.

8. Ограничение вариантов использования и публикации результатов оценки.

Отчет об оценке не может публиковаться или воспроизводиться без согласия Заказчика и Оценщика, результаты оценки не должны использоваться для условий, не совпадающих с концепцией оценки, или в целях, для которых эти результаты не предназначены.

9. Характеристика Оценщика и его компетентности. Оценщик - ….(физическое лицо или компания), соисполнители - …., в отчете об оценке должна быть обоснована достаточность компетентности исполнителей и соисполнителей договора.

10. Информация о заказчике – наименование организации.

Примерная форма договора на проведение оценки

ДОГОВОР

на проведение оценки …..объекта гражданских прав…..

" _ " 201 г.

_ далее – Заказчик, в лице (должность, ф.и.о.), действующего на основании _ и _ (далее – Оценщик), действующий на основании, указать наименование и реквизиты положения, устава, лицензии и т.п.

в лице _ с другой стороны (далее – Стороны), на основании _ _ заключили настоящий договор (далее – Договор) о следующем.

1.1. Заказчик поручает, а Оценщик принимает на себя проведение работ по определению ………………. стоимости объекта оценки (далее -Объект): _ _ 1.2. Определение стоимости Объекта производится в целях _.

2. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

2.1. Цена работы по Договору составляет руб.

2.2. Заказчик осуществляет предварительную оплату заказанной работы в размере % от цены Договора, указанной в п.3.1 Договора, в течение дней с момента заключения Договора.

2.3. Окончательные расчеты по Договору осуществляются в течение трех дней после подписания Сторонами акта сдачи-приемки работы.

3. СРОК ИСПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТА

3.1. Началом исполнения работ по оценке Объекта является дата подписания Договора Сторонами.

3.2. Датой оценки является дата последнего осмотра объекта оценщиком и дата, на которую определяется стоимость.

3.2. Срок завершения работы по оценке Объекта и представления Заказчику отчета об оценке (далее – Отчет) - не позднее «…»………201…г.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Заказчик обязуется:

4.1.1. В срок с момента заключения Договора, а также с момента получения письменного запроса Оценщика предоставить Оценщику имеющуюся у Заказчика информацию, существенно влияющую на результат оценки Объекта (Приложение 2), в том числе:

– сведения о характеристиках, состоянии объекта оценки и объектов аналогов;

– сведения о правах и интересах заказчика и третьих лиц в объекте оценки либо его части, а также об ограничениях, обременениях, сервитутах;

– информацию о доходах, которые приносит владение объектом оценки или его – данные о продажах, аренде объектов аналогов;

– _ иные необходимые для оценки сведения в соответствии с соглашением Сторон 4.1.2. Обеспечить анонимность Оценщика при передаче отчета об оценке третьим 4.1.3. Принять Отчет в соответствии с п.3.2 Договора.

4.2. Заказчик имеет право:

4.2.1. Осуществить экспертизу результатов оценки собственными силами либо путем привлечения экспертов.

4.2.2. Предложить Оценщику в срок до доработать Отчет по результатам экспертизы.

4.3. Оценщик обязуется:

4.3.1. Соблюдать независимость оценки и в случае возникновения препятствий немедленно уведомить об этом Заказчика.

4.3.2. Выполнить оценку с соблюдением требований действующего законодательства.

4.3.3. Обеспечить добросовестность оценки.

4.3.4. Соблюдать конфиденциальность заказа на оценку, а также информации, полученной от Заказчика или из иных источников в процессе оценки, и результатов 4.4. Оценщик имеет право:

4.4.1. Письменно запрашивать у Заказчика необходимую для проведения оценки

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

5.1. Стороны несут в порядке, предусмотренном действующим законодательством, ответственность за предоставление ложной информации, за непредставление информации, которая им была известна, и имевшей существенное значение для заключения и (или) исполнения Договора.

5.2. За нарушение срока внесения платежа, указанного в п.2.2 Договора, Заказчик выплачивает Оценщику пени из расчета 0,1% от цены работы по Договору за каждый календарный день просрочки, но не свыше 5 дней.