«РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ДОГОВОРНЫХ МОДЕЛЕЙ, ОПОСРЕДУЮЩИХ СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ...»

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«РОССИЙСКАЯ ПРАВОВАЯ АКАДЕМИЯ

МИНИСТЕРСТВА ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

На правах рукописи

Козлова Елена Борисовна

РАЗВИТИЕ СИСТЕМЫ ДОГОВОРНЫХ МОДЕЛЕЙ, ОПОСРЕДУЮЩИХ

СОЗДАНИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12.00.03 – Гражданское право; предпринимательское право; семейное право;

международное частное право

ДИССЕРТАЦИЯ

на соискание ученой степени доктора юридических наук

Научный консультант доктор юридических наук, профессор ЧЕФРАНОВА Елена Александровна

МОСКВА

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение……………………………………………………………………………….. Раздел 1. Развитие цивилистической доктрины в области систематизации гражданско-правовых договоров…………………………….. Глава 1. Систематизация договоров по принципу дихотомии и по направленности результата ………………………………………………………. § 1. Понятие, функции и современное состояние систем гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии ……………………………………………...… § 2. Договоры по отраслевой принадлежности регулирующих их норм и характеру регулируемых ими общественных отношений ………………………... § 3. Формирование системы гражданско-правовых договоров по направленности результата на современном этапе

Глава 2. Системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества……………. § 1. Классификация договоров по структуре предмета и по признаку взаимодействия публичного и частного партнеров ……………………………... § 2. Соотношение интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимости……………………………………………….... Раздел 2. Отдельные договорные модели, опосредующие создание объектов недвижимого имущества…………………………………………………………. Глава 1. Инвестиционный договор как нетипичная договорная модель...... § 1. Современное состояние правового регулирования договорных отношений в сфере инвестиционной деятельности …………………………………………... § 2. Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора ……… § 3. Инвестиционный договор в системах гражданско-правовых договоров ….. Глава 2. Договор строительного подряда как элемент системы договоров, направленных на создание объектов недвижимости………………………… § 1. Понятие договора строительного подряда и концепции его предмета …….. § 2. Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора …………... § 3. Особенности субъектного состава договора строительного подряда как его квалифицирующий признак ……………………………………………… Глава 3. Договорное регулирование отношений участия в долевом строительстве ……………………………………………………………………... § 1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве …………….. § 2. Квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве... § 3. Место договора участия в долевом строительстве в системах гражданско-правовых договоров ………………………………………………… Глава 4. Правовая природа договора о развитии застроенной территории и концессионного соглашения ………………………………………………….. § 1. Договор о развитии застроенной территории как гражданско-правовой договор ……………………………………………………………………………… § 2. Предмет, квалифицирующие признаки и место в системах договоров договора о развитии застроенной территории …………………………………… § 3. Правовая природа концессионного соглашения……………………………... Заключение ………………………………………………………………………… Библиографический список…………………………………………………........

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В настоящее время в России формируются новые тенденции для благоприятного ведения бизнеса, реализуется целый комплекс мер, направленных на повышение конкурентоспособности и устойчивости экономики, что влечет за собой возрастание требований, предъявляемых к оптимизации оборота недвижимого имущества.

Недвижимое имущество является одной из важнейших составляющих экономического потенциала страны. Эффективное функционирование рынка недвижимого имущества непосредственно определяет рост предпринимательской и инновационной активности, без чего в свою очередь невозможен переход России к инновационному, социально ориентированному типу развития.

Последнее особо подчеркнуто в Концепции долгосрочного социальноэкономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной Распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 г. № 1662-р1.

благоприятного инвестиционного климата, задача улучшения которого была поставлена в Указе Президента РФ от 07.05.2012 г. № 596 «О долгосрочной деятельности Правительства РФ на период до 2018 года, утв. Правительством РФ 31.01.2013 г. Ведущую роль в организации оборота недвижимого имущества играет объектов недвижимости, и прежде всего – возможность правильного выбора участниками гражданского оборота договорных моделей, от обоснованности и эффективности которых зависят в конечном итоге инвестиционный климат и возможность разрешения целого ряда хозяйственных и социальных проблем.

См.: СЗ РФ. 2008. № 47. Ст. 5489.

См.: Там же. 2012. № 19. Ст. 2333.

Документ опубликован не был. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

Соответственно, на первый план выходит процесс формирования системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации.

целенаправленному развитию именно системы договорных моделей. В настоящее время процесс создания объектов недвижимости опосредуется различными договорами: поименованными и непоименованными, самостоятельными и смешанными, договорами, урегулированными как нормами гражданского законодательства, так и другими отраслями законодательства. Однако формирование системы гражданско-правовых договорных моделей протекает медленно, требуя новых теоретико-методологических усилий.

Системность договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, вытекает из системной природы права, органичной частью, элементом которого эти модели выступают. Под системой, как известно, понимается относительно самостоятельное целостное образование, обладающее взаимоотношений с окружающей средой. Система включает в себя совокупность элементов – подсистем, взаимодополняющих друг друга по функциональным и структурным возможностям. В то время как совокупность договорных моделей рассматривать как взаимодействующие подсистемы этой совокупности.

Устойчивые взаимосвязи между элементами – подсистемами образуют предопределяют главное в каждой системе – ее системные качества. Это интегративные свойства системы, которыми не обладают отдельные элементы, они порождаются органичным сочетанием структурно-функциональных характеристик подсистем. Благодаря наличию системных качеств, совокупность договорных моделей получает способность обеспечивать стабильность договорных отношений, классифицировать, предлагать, конструировать новые договорные формы, закреплять оптимальный правовой режим договорных моделей, используемых в сфере создания объектов недвижимого имущества с целью обеспечить баланс интересов участников соответствующих отношений с учетом специфики социокультурной среды.

Создание эффективной системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации, предполагает наличие теоретико-методологической концепции, а разработка последней должна опираться на систематизацию основных гражданско-правовых договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества, подтвердивших жизнеспособность в условиях современной российской практики.

предопределил использование понятия договорной модели, которое типизирует основные разновидности договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации. Представления о договорных моделях позволяют органично соединить теоретические основания классификации договоров и многообразие реальных (эмпирических) договорных отношений. Понятие договорной модели можно рассматривать как обобщенное концептуальное отображение основных типичных элементов-подсистем, определяющих содержание, структуру, функциональные качества рассматриваемой системы.

Как известно, договорные отношения исходят из возможности субъектов по своему усмотрению решать вопросы необходимости заключения гражданскоправовых договоров при наличии соответствующих интересов. Договоры, таким образом, привносят в систему права инновационные моменты, придающие ей демократизм, динамику, необходимую степень самоорганизации.

Неразрывная связь с практикой регулирования процессов создания объектов недвижимого имущества предопределяет принципиальную незавершенность концепции, ее постоянное совершенствование по мере дифференциации регулируемых общественных отношений и разнообразия функций в процессах правотворческой и научной деятельности, повышении всех видов (уровней) правосознания.

Систематизация договорных отношений в сфере создания объектов недвижимости позволит упорядочить и правоприменительную практику. В деятельности судебных инстанций, нотариата, Росреестра, хозяйствующих субъектов присутствует множество вопросов, связанных с квалификацией договорных отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества.

Развитие и в ряде случаев первичное законодательное закрепление особенностей правовых режимов рассматриваемых договоров, проведенное на основе выявления квалифицирующих признаков договоров, и их систематизации будет способствовать выработке единых правовых позиций высших судебных инстанций, основанных на нормах действующего законодательства, и приведет к единообразию правоприменительной практики в целом.

Все вышеизложенное свидетельствует о том, что исследование и концептуальная систематизация договорных форм, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, и влияние такой систематизации на систему гражданско-правовых договоров в целом в современных условиях приобретает особую значимость и обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы. В юридической науке исследованию вопросов, связанных с систематизацией гражданско-правовых договоров, посвящено немало работ. В разное время посвятили этому вопросу свои труды:

Н.А. Баринов, В.А. Белов, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, А.Г. Быков, Н.В. Васева, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетов, О.А. Красавчиков, А.Д. Корецкий, Д.И. Мейер, В.В. Меркулов, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, А.А. Симолин, В.И. Синайский, Б.Л. Хаскельберг, Г.Ф. Шершеневич и др.

О систематизации транспортных договоров писали: Л.А. Величко, С.Ю. Морозов и др. Вопрос классификации договоров, опосредующих организационные отношения, отражен в работах: Л.В. Андреевой, В.К. Андреева, Т.А. Батровой, Л.Я. Даниловой, Л.Г. Ефимовой, М.Н. Илюшиной, С.Ю. Морозова, Б.И. Пугинского и др. О предпринимательских договорах в системе гражданскоправовых договоров говорилось в работах: В.С. Белых, Е.В. Богданова, О.С. Ерахтиной, И.В. Ершовой, С.С. Занковского, Е.А. Павлодского, и др.

Проблемы опосредования инвестиционной деятельности определенными договорными моделями затрагивались в трудах ученых-правоведов и экономистов, в частности: О.М. Антиповой, А.Г. Богатырева, Л.М. Буслаевой, В.В. Гущина, Н.Г. Дорониной, О.Н. Кондрашковой, В.Н. Лисицы, А.В. Майфата, А.А. Овчинникова, Н.Г. Семилютиной, П.В. Сокола, И.Ю. Целовальниковой и др.

Договор строительного подряда также служил предметом исследования многих ученых, в том числе: М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, О.Г. Ершова, Г.М. Заяханова, О.В. Макарова, В.Р. Файзулина, А.М. Эрделевского, С.П. Юшкевича и др.

Договор участия в долевом строительстве в своих работах рассматривали:

Е.Х. Акчулпанова, С.Г. Горбачев, А.В. Дикун, О.Г. Ершов, Т.Ю. Майборода, О.В. Макаров, М.В. Петрухин, Н.Д. Романенкова, К. И. Скловский, Д.А. Соболев, И.И. Харитошин и др.

Правовому регулированию концессионных отношений уделяли внимание в своих исследованиях: А.В. Багдасарова, В.Г. Варнавский, Д.Ю. Засыпкин, Р.М. Жемалетдинов, Ю.В. Зворыкина, Е.Е. Китанина, В.М. Савельева, О.Н. Савинова, Е.Г. Седлецкая, С.Н. Широков, С.В. Шорохов и др.

Проблемы правового регулирования договора о развитии застроенной Г.В. Манасяна, Ю.В. Поднавозовой, В.В. Шарапова.

Однако специального комплексного исследования в области договорного права с точки зрения определения правовой природы, выделения особенностей правового режима отдельных договорных моделей, применяемых в гражданском обороте в сфере создания объектов недвижимого имущества, выявления системообразующих факторов и построения в соответствии с ними целостной классификации договоров, в отечественной юридической науке не проводилось.

целостной научной концепции системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданскоправовых договоров с обоснованием ее влияния на систематизацию гражданскоправовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата.

следующие исследовательские задачи:

- проведение комплексного анализа договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества с целью выявления их квалифицирующих признаков;

- изучение квалифицирующих признаков исследуемых договоров с целью выявления из них системообразующих признаков классификации данных договоров;

- исследование возможности построения системы договоров в сфере создания объектов недвижимости по признакам взаимодействия частного и публичного партнеров, превалирующего реализуемого интереса, а также по критерию самостоятельности договорной модели;

исследование современного состояния правового регулирования договорных отношений с точки зрения необходимости развития цивилистической доктрины в области традиционной систематизации гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата с учетом выделения подсистемы – договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

исследование дихотомического разделения гражданско-правовых договоров на имущественные и неимущественные на предмет ее развития с учетом изменений гражданского законодательства;

– построение системы гражданско-правовых договоров по такому критерию как отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;

нетипичного и существования объективной необходимости правового регулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность в целом и инвестиционную деятельность в сфере капитального строительства в частности;

– формирование общего представления о квалифицирующих признаках инвестиционного договора, особенностях его субъектного состава и существенных условиях и, при установлении гражданско-правовой природы инвестиционного договора, определение его места в системах гражданскоправовых договоров;

– проведение комплексного анализа особенностей правового режима договора строительного подряда с целью установления его квалифицирующих признаков, необходимости совершенствования его правового регулирования с учетом особенностей предмета данного договора, особенностей его субъектного состава и определение места данного договора в системах гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

строительстве, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях и определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

- исследование правовой природы договора о развитии застроенной территории, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях и, при установлении гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории, определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

– выявление доктринальных проблем формирования систем гражданскоправовых договоров и путей их решения с учетом последних и планируемых изменений российского законодательства и тенденций развития соответствующих общественных отношений;

законодательства и обоснование единых подходов в правоприменительной практике.

общественные отношения, складывающиеся в процессе создания объектов недвижимого имущества и опосредуемые гражданско-правовыми договорными моделями.

Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, практика применения этих норм, цивилистическая доктрина в области систематизации гражданско-правовых договоров, существующие в правовой науке взгляды, представления и мнения об исследуемой проблеме, судебная практика, правоприменительная деятельность органов государственной власти и деятельность органов местного самоуправления как субъектов гражданского права.

Методология и методы исследования. Теоретико-методологическую основу исследования составляют фундаментальные труды ученых-правоведов в области философии и теории права, развивающие идеи философского реализма, рационально-гуманистической ориентации отечественной правовой системы, нацеленности юридической мысли на гармонизацию общественных отношений.

Направленность на инновационную социально-ориентированную модель развития экономики предопределила применение диалектического подхода при рассмотрении правовых и социально-экономических аспектов взаимоотношений участников гражданского оборота в области создания объектов недвижимого имущества.

Междисциплинарный характер анализируемых проблем обусловил необходимость применения общенаучных методов эмпирического и теоретического исследования: описания эмпирического материала, его обобщения, абстрагирования, построения теоретических моделей, их практической интерпретации, прогнозирования и др.

Взаимосвязи изменений договорных правоотношений в сфере оборота недвижимости с развитием социальной, экономической и политической жизни общества, многоаспектность и противоречивость ее эволюции потребовали использования историко-правового и сравнительно-правового подходов.

информационных и других связей в правовой системе обусловило применение системно-правового подхода во взаимодействии с такими методами правовых исследований, как формально-юридический (догматический) и межотраслевой.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы ученых в области теории права, гражданского права, административного права и инвестиций, в том числе: О.М. Антиповой, Н.А. Баринова, И.И. Басырова, Е.А. Батлера, А.В. Белицкой, В.А. Белова, В.С. Белых, А.Г. Богатырева, Л.Ю. Василевской, В.С. Веденина, В.В. Витрянского, А.Ю. Власовой, Е. Годэмэ, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Л.Ю. Грудцыной, В.В. Гущина, А.В. Дикуна, В.А. Дозорцева, В.В. Долинской, Н.Г. Дорониной, А.С. Еременко, О.Г. Ершова, Л.Г. Ефимовой, Р.М. Жемалетдинова, С.С. Жилинского, С.С. Занковского, Ю.В. Зворыкиной, В.В. Иванова, М.Н. Илюшиной, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, А.Н. Колокольцева, А.Д. Корецкого, Н.М. Коршунова, О.А. Красавчикова, А.Я. Курбатова, Н.В. Ласкиной, К.К. Лебедева, О.Э. Лейста, Г.В. Лукьяненко, А.В. Майфата, О.В. Макарова, Д.И. Мейера, А.Ю. Мелеховой, В.В. Меркулова, В.А. Ойгензихта, М.В. Петрухина, К.П. Победоносцева, Ю.В. Поднавозовой, В.Ф. Попондопуло, Б.И. Пугинского, Ю.В. Романца, Б.В. Россинского, Т.В. Сойфер, П.В. Сокола, Е.И. Спектор, С.В. Стрембелева, М.К. Сулейменова, Ю.А. Тарасенко, Ю.К. Толстого, Я.И. Файзрахмановой, Б.Л. Хаскельберга, Е.С. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Чефрановой, В.В. Чубарова, В.В. Шарапова, Г.Ф. Шершеневича, М.С. Шишенко, С.Н. Шишкина, А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева, Ц.А. Ямпольской и др.

Нормативную основу диссертационной работы составили положения Конституции Российской Федерации, гражданского законодательства и иных отраслей законодательства, иных правовых актов Российской Федерации, в том числе актов субъектов Российской Федерации, ведомственных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, а также отображающих систему межотраслевых связей договорного права.

Эмпирическая база диссертации включает в себя практику Высшего арбитражного Суда РФ, Верховного суда РФ, нижестоящих судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в том числе материалы судебных дел, в которых автор выступала в качестве представителя или эксперта.

комплексным монографическим научным исследованием гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, в их системной взаимосвязи, основанном на общетеоретическом, отраслевом и межотраслевом понимании отношений, складывающихся в процессе создания объектов недвижимости. Научная новизна исследования определяется созданием целостной современной научной концепции системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, с точки зрения правовой природы регулируемых отношений, направленности регулирования, соотношения реализуемых частных, групповых, общественных, публичных и государственных интересов, их видового разнообразия, соотношения со смежными понятиями, основанной на системодеятельностном подходе.

В диссертации впервые с учетом новых положений гражданского законодательства, правового регулирования соответствующих отношений на уровне законодательства субъектов Российской Федерации и судебноарбитражной практики комплексно и в системном виде:

- выявлены особенности правового режима сделок, складывающихся в процессе создания объектов недвижимого имущества;

- представлена совокупность выводов и суждений о механизме правового регулирования договорных отношений в данной области;

- проведено подробное исследование как типизированных договорных форм, так и договоров, исследование которых ранее не проводилось с точки зрения определения их гражданско-правовой природы, установления квалифицирующих признаков и определения места в системах гражданскоправовых договоров;

- на основе выявленных квалифицирующих признаков исследованных договорных моделей определены системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

- установлена необходимость развития цивилистической доктрины в области систематизации гражданско-правовых договоров в целом с учетом особенностей правового режима договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества.

В рамках разработанной концепции системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества:

- выявлена необходимость создания на доктринальном уровне системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания объектов недвижимого имущества, с целью реализации правотворческой, правоприменительной, научной функций такой систематизации, а также функции профессионального, научного;

- установлено, что в качестве классифицирующих критериев при построении системы гражданско-правовых договоров должны выступать квалифицирующие признаки данных договоров, то есть признаки, отражающие особенности их правового режима;

- определено, что система гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, может быть построена на основе таких критериев, как особенность предмета договора, взаимодействие публичного и частного субъектов, превалирующий реализуемый интерес;

- на основании изучения особенностей правового режима договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, выявлена необходимость развития доктрины о системе гражданско-правовых договоров по направленности результата и по дихотомическому принципу, в частности, систем договоров по моменту возникновения договора, наличию встречного предоставления, характеру регулируемых общественных отношений;

- установлено в ходе создания системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, что системообразующими признаками при построении системы гражданско-правовых договоров должна также выступить отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;

- выявлена объективная необходимость правового урегулирования на уровне федерального законодательства инвестиционного договора (который в настоящее время можно квалифицировать как непоименованный договор), в качестве генеральной договорной модели и выделения инвестиционного договора в области капитального строительства в качестве вида инвестиционного договора;

на основании полученных выводов разработаны предложения по определению понятий «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» и «инвестиционный договор в сфере капитального строительства»;

- установлены квалифицирующие признаки инвестиционного договора, позволяющие обосновать его гражданско-правовую природу и определить его место в различных системах гражданско-правовых договоров;

- разработан комплекс существенных условий инвестиционного договора, требующих своего законодательного закрепления;

строительного подряда сложная структура предмета договора строительного подряда, включающего в себя юридический (выполняемые по договору работы) и материальный (результат выполненных работ) элементы;

установлена нормативно-правовая неопределенность терминов, устанавливающих юридический элемент предмета договора строительного подряда, сформулированы предложения по уточнению терминов «строительные работы», «реконструкция», «строительство под ключ»; во взаимосвязи с данным выводом обоснована необходимость ограничения круга субъектов договора строительного подряда на стороне подрядчика;

- установлена на основе анализа особенностей правового режима договора участия в долевом строительстве его гражданско-правовая природа и выявлены квалифицирующие признаки, что, в свою очередь, позволило определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров;

- проведен комплексный анализ норм, регулирующих отношения, связанные с развитием застроенных территорий, на основе которого дано определение договора о развитии застроенной территории, определена его гражданскоправовая природа, впервые выявлены квалифицирующие признаки данного договора и определено его место в системе гражданско-правовых договоров;

- установлено, что реализация органом местного самоуправления своих властных полномочий в ходе осуществления мероприятий, связанных с развитием застроенной территории, как до заключения договора о развитии застроенной территории, так и в ходе его исполнения, не влияет на гражданско-правовую природу данного договора, а представляет собой лишь административные предпосылки договора;

- сформулированы конкретные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования договорных отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества.

Научная новизна выражается и конкретизируется в следующих основных положениях, выносимых на защиту:

экономические реалии и необходимость разрешения целого ряда социальных вопросов в Российской Федерации требуют разработки новых подсистем систематизации гражданско-правовых договоров на основе классифицирующих критериев, в качестве которых должны выступить определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых договоров, отражающие особенности правового режима систематизируемых договоров.

Доказано, что структура предмета каждого из договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, определяет особенности правовых режимов данных сделок, является основным квалифицирующим признаком каждого из рассмотренных договоров и выступает в качестве классифицирующего критерия при построении системы гражданско-правовых договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.

Обосновано, что по структуре предмета договоры, направленные на создание объектов недвижимости, делятся на две группы: договоры с простым (одноэлементным) и сложным (двухэлементным) предметом договора. В двухэлементный предмет договора включаются, в свою очередь, материальный и юридический элементы. Договоры с простым предметом, в свою очередь, на второй ступени системы подразделяются на договоры, предметы которых содержат только юридический или только материальный элементы.

К договорам с двухэлементной структурой предмета относятся договор строительного подряда и договор о развитии застроенной территории. К договорам с простым предметом, состоящим из материального элемента, относится договор участия в долевом строительстве; из юридического элемента – инвестиционный договор.

Установлено, что классифицирующим критерием при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, выступает взаимодействие публичного и частного субъектов.

Доказано, что по данному признаку гражданско-правовые договоры, направленные на создание объектов недвижимого имущества, делятся на договоры, являющиеся договорной формой государственно-частного партнерства и договоры, таковыми не являющиеся.

В первой группе на второй ступени классификации по критерию превалирующего реализуемого интереса можно выделить договоры с превалирующим публичным (инвестиционный договор и договор о развитии застроенной территории) и государственным интересом (концессионное соглашение).

Разделение договоров в рамках первой группы можно произвести также по критерию самостоятельности договорной модели на самостоятельные и смешанные.

К группе договоров, не являющихся формой государственно-частного партнерства, следует отнести договор строительного подряда, исполнение которого реализует исключительно частные интересы его участников, и договор участия в долевом строительстве, исполнение которого означает реализацию частного и публичного интересов (превалирует частный).

Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как момент возникновения договора, которая выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.

Обосновано, что для упорядочения доктринальной системы гражданскоправовых договоров по моменту заключения договора и в целях упорядочения правоприменительной практики в целом необходимо разделить гражданскоправовые договоры по такому критерию, как момент возникновения договора, на три группы: реальные (момент заключения которых определяется моментом передачи имущества); консенсуальные (момент заключения которых определяется моментом достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в установленной форме) и региструмальные (момент заключения которых определяется моментом государственной регистрации договора).

К региструмальным договорам из числа договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, относится договор участия в долевом строительстве.

Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления. По данному классифицирующему признаку гражданско-правовые договоры необходимо разделить на три группы: возмездные (встречное предоставление обязательно); безвозмездные (встречное предоставление исключено) и вариативные – договоры, в которых допускается как наличие встречного предоставления, так и его отсутствие.

В группу вариативных договоров должны включаться договоры, которые могут быть построены как по модели возмездного, так и по модели безвозмездного договора, в частности в данную группу входит договор о развитии застроенной территории.

Следовательно, разделение гражданско-правовых договоров по такому критерию как наличие встречного предоставления, также выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.

Доказано, что системообразующим признаком при построении системы гражданско-правовых договоров выступает отраслевая принадлежность норм, регулирующих соответствующие договорные модели. По данному критерию все гражданско-правовые договоры следует разделить на отраслевые, межотраслевые и комплексные.

К отраслевым необходимо отнести договоры, правовое регулирование законодательства. В качестве межотраслевых договоров выступают договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами актов иной отрасли законодательства. К комплексным гражданско-правовым договорам следует отнести договоры, урегулированные нормами комплексных правовых актов, то есть актов, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства.

Установлено в ходе исследования, что традиционная дихотомическая система гражданско-правовых договоров по характеру регулируемых общественных отношений, в рамках которой выделяются имущественные и неимущественные договоры, с учетом произошедших изменений гражданского законодательства также требует своего развития.

Неимущественные договоры на второй ступени систематизации делятся на две группы – организационные и личные. Под организационными договорами понимаются договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) деятельности участников гражданского оборота.

Среди организационных договоров следует выделять:

нормализацию) отношений участников гражданского оборота, связанных с созданием и управлением организациями;

- рамочные – договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) обязательственных отношений между участниками гражданского оборота при невозможности определения всех существенных условий договора в момент его совершения;

нормализацию) отношений между его участниками в связи с осуществлением ими юридически значимых действий по заключению основного договора;

- организационно-видовые – договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) конкретных обязательственных отношений, возникающих из гражданско-правовых договоров определенных видов.

имущественных отношений, равно как и имущественные договоры могут заключать в себе элементы организационных отношений. В этом случае вопрос об отнесении договора в ту или иную группу договоров должен решаться в зависимости от того, какой из элементов превалирует в предмете договора.

законодательстве (в части правового регулирования вещных прав) и разработка подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, потребуют совершенствования системы гражданско-правовых договоров по направленности результата, в которой помимо традиционно выделяемых групп договоров, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и учреждение различных образований, произойдет выделение пятой группы договоров – договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.

В рамках данной группы договоры по объему правомочий носителя права следует разделить на три подгруппы: наделение носителя ограниченного вещного права правомочием пользования; правомочиями владения и пользования;

правомочием распоряжения.

Подгруппу договоров, наделяющих носителя ограниченного вещного правомочиями владения и пользования следует разделить в зависимости от объекта прав на: договоры, устанавливающие ограниченные вещные права исключительно на земельные участки или любые объекты недвижимого имущества. К договорам, устанавливающим ограниченные вещные права исключительно на земельные участки, и будет, в частности, относиться договор об установлении права застройки.

Третью подгруппу, в свою очередь, составят договоры, прямо предусматривающие право распоряжения и предусматривающие возникновение такого правомочия у носителя права при условии неисполнения собственником определенной обязанности.

Доказано существование объективной необходимости правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность, и способствующей унификации нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, действующих в данной сфере. При существующем правовом регулировании инвестиционный договор нельзя признать поименованным договором, а правотворчество субъектов Российской Федерации в части определения понятия, существенных условий и иных особенностей данного договора на уровне нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации противоречит ст. 71 Конституции РФ, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Инвестиционный договор следует определить как соглашение между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

вкладываемые в инвестиционную деятельность) необходимо определить как инвестиционную деятельность (инвестирование) с учетом ее экономической составляющей - как введение инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного положительного эффекта в определенный срок.

Отношения участников гражданского оборота при реализации различных видов инвестиций должны опосредоваться самостоятельными гражданскоправовыми договорными конструкциями, каждая из которых выступала бы видом инвестиционного договора как генеральной модели данных договоров.

Признаком, позволяющим выделить инвестиционный договор на создание объекта недвижимого имущества в качестве вида инвестиционного договора, является недвижимость как результат инвестиционной деятельности.

Разработано единое определение инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества - как соглашения между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти Российской самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта на создание объекта (объектов) недвижимого имущества с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

Установлено, что к квалифицрующим признакам инвестиционного договора относятся: 1) особенность его предмета договора, которым являются действия сторон по реализации инвестиционного проекта; 2) особенность субъектного состава договора, в частности, обязательное участие в данных отношениях публичного субъекта; 3) осуществление публичным субъектом договора (инициатором инвестиционного проекта) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору.

Приведены обоснования необходимости установления следующего перечня существенных условий инвестиционного договора: 1) информация о реализуемом инвестиционном проекте; 2) описание объекта инвестиций; 3) общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта; 4) объем и сроки инвестиций; 5) условия, форма государственной поддержки инвестора; 6) формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта.

Перечень существенных условий инвестиционного договора на создание объекта (объектов) недвижимого имущества должен быть дополнен следующими условиями: 1) условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта; 2) срок ввода объекта (объектов) недвижимости в эксплуатацию; 3) распределение площадей создаваемого объекта недвижимости (по процентному показателю, по целевому назначению либо по иным показателям); 4) порядок и условия подписания сторонами инвестиционного договора итогового акта распределения площадей.

Аргументировано, что установление гражданско-правовой природы инвестиционного договора и выявление его квалифицирующих признаков определяют место данного договора в различных системах гражданско-правовых договоров и относят инвестиционный договор к числу договоров консенсуальных, двусторонних, возмездных (в группе возмездных договоров – к числу меновых).

В классификации гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии по критерию отраслевой принадлежности норм, регулирующих соответствующую договорную модель, инвестиционный договор относится к договорам комплексным.

По характеру регулируемых им общественных отношений данный договор относится к договорам имущественным.

Доказано, что особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом и особенностей процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент), так и объекта строительства как результата выполненных работ (материальный элемент), в связи с чем следует определять предмет договора строительного подряда именно как совокупность двух этих элементов.

Двухэлементная структура предмета договора выступает в качестве первого квалифицирующего признака договора строительного подряда.

В ходе исследования установлена законодательная неопределенность термина «строительные работы», которым определяется юридический элемент предмета договора строительного подряда, не позволяющая как на теоретическом уровне, так и на уровне судебной практики достоверно установить, к каким отношениям участников гражданского оборота, связанным с выполнением работ применяются положения о договоре строительного подряда, а к каким – общие положения о договоре подряда.

Обосновано, что императивно предмет договора строительного подряда должны составлять работы, требующие в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, допуска саморегулируемой организации. Иные работы, связанные со строительной деятельностью, могут выполняться подрядчиком как по договору строительного подряда, так и по договору подряда. В связи с этим и правило о распространении норм о договоре строительного подряда на отношения, связанные с капитальным ремонтом, должно быть закреплено императивно.

юридического элемента предмета договора строительного подряда строительных работ, требующих допуска саморегулируемой организации, позволит выделить соответствующую особенность субъектного состава договора в качестве второго квалифицирующего признака договора строительного подряда, учитывая, что членом саморегулируемой организации могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.

Разработано определение договора участия в долевом строительстве как договора, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленные договором сроки построить в соответствии с проектной декларацией объект долевого строительства и после получения в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в состав которого как имущественного комплекса входит объект долевого строительства) или иного объекта недвижимости, передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства.

Доказано, что особенности правового режима договора участия в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.

Первая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он состоит из двух элементов – жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение.

Вторая особенность объекта долевого строительства заключается в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.

Данные особенности объекта долевого строительства и определяют первый квалифицирующий признак договора участия в строительстве, связанный с предметом договора.

Определено, что к числу квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве относится целевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, в связи с чем установлена необходимость законодательного закрепления права участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору в качестве возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства. Во избежание злоупотреблений своими правами участником долевого строительства, следует уточнить, что такой контроль осуществляется без вмешательства в финансовохозяйственную деятельность застройщика.

Государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязанностей есть третий квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве квалифицируется как региструмальный, двусторонний, возмездный (в группе возмездных договоров относится к числу меновых договоров). По отраслевой принадлежности регулирующих норм данный договор располагается в группе комплексных, относится к числу имущественных договоров.

В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор участия в долевом строительстве следует отнести к четвертой группе договоров – договоров, направленных на учреждение различных образований, в частности, ко второй ее подгруппе – договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.

Установлена гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории и его самостоятельность.

Обосновано, что договор о развитии застроенной территории необходимо определить как договор, по которому одна сторона, лицо, выигравшее аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории (застройщик), обязуется в установленный договором срок осуществить в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки развитие территории, в отношении которой другой стороной (органом местного самоуправления) принято решение о развитии, а также провести мероприятия, необходимые для осуществления развития застроенной территории, а орган выполнения застройщиком своих обязательств по договору.

К мероприятиям, необходимым для осуществления развития застроенной территории в соответствии с проектом планировки, относятся: 1) подготовка проекта планировки застроенной территории; 2) создание и/или приобретение и помещений целевым назначением для предоставления гражданам, выселяемых из договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию; 3) уплата выкупной цены за соответствии с законодательством жилые помещения и земельные участки, расположенные на застроенной территории, подлежащей развитию.

самоуправления, связанные с необходимостью реализации им своих властных полномочий как до заключения договора о развитии застроенной территории (принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории), так и в ходе его исполнения (утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, с проведением публичных слушаний; принятие решения об изъятии жилых помещений и земельных участков, на которых расположены административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору и не влияют на гражданско-правовую природу данного договора.

застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства.

территории имеет сложную, двухэлементную структуру, состоит из юридического и материального элементов. Материальным элементом предмета данного договора являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим – работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории). Данная особенность предмета договора о развитии застроенной территории является первым квалифицирующим признаком этого договора.

Второй квалифицирующий признак договора о развитии застроенной выполняются строительные работы, которые в соответствии с законодательством, саморегулируемой организации, застройщик должен состоять членом такой индивидуальным предпринимателем.

Определена правовая природа договора о развитии застроенной территории как договора консенсуального, вариативного, двустороннего, комплексного, имущественного.

В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата, учитывая, что основная цель договора – это осуществление развития застроенной территории, приоритетной составляющей которого является осуществление реконструкции объектов недвижимого имущества, расположенных на территории, подлежащей развитию, и строительство новых, данный договор должен быть отнесен к группе договоров, направленных на выполнение работ, к подгруппе договоров, где риск случайного неполучения результата возложен на исполнителя (подрядчика).

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что разработанная автором целостная научная концепция системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданско-правовых договоров позволяет произвести уточнение и расширение предмета договорного регулирования в отношениях, связанных с созданием объектов недвижимости, показать ее влияние на систематизацию гражданско-правовых договоров в целом по дихотомическому принципу и по направленности результата, уточнить и развить исходные теоретические положения о системе гражданско-правовых договоров.

Авторская концепция системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, позволила выявить в качестве системообразующих признаков классификации таких договоров, в частности, признаки взаимодействия публичного и частного партнеров и соотношения интересов в соответствующих договорных отношениях.

Разработанная автором концепция позволяет впервые в системном виде установить особенности и уточнить формально-инструментальные и содержательные характеристики правовых режимов таких поименованных гражданско-правовых договоров, как договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве, выявить гражданско-правовую природу и особенности правового режима договора о развитии застроенной территории, установить объективную необходимость закрепления и разработать основы правового регулирования новой договорной модели – инвестиционного договора, а также выявить место данных договоров в традиционных системах гражданскоправовых договоров и в системе договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.

Концепция автора является вкладом в развитие науки договорного права и цивилистической науки в целом, так как создает общетеоретические основы договорного регулирования отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества, способствует становлению единообразной судебной практики.

Диссертационное исследование может служить основой для углубленной, более детализированной разработки системы гражданско-правовых договоров в целом и системы договоров, складывающихся в отношениях, связанных с оборотом недвижимого имущества. Результаты исследования будут способствовать разработке целого ряда общих проблем гражданско-правовой теории, в том числе особенностей правового режима такой динамической системы как государственно-частное партнерство.

Практическая значимость результатов исследования выражается в возможности их использования:

- в правотворческой деятельности федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов Российской Федерации при совершенствовании норм действующего законодательства, а также в правоприменительной деятельности органов местного самоуправления как органов публичной власти;

- в деятельности федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления как субъектов гражданского права;

- при разработке и реализации программ улучшения инвестиционного климата, развития рынка недвижимости на федеральном и региональном уровнях;

- при разработке договорной стратегии субъектов гражданского права, осуществляющих свою деятельность в сфере оборота недвижимого имущества;

- в экспертной деятельности: при проведении экспертиз нормативных правовых актов по вопросам, касающимся государственной и муниципальной собственности, земельного законодательства, законодательства, регулирующего градостроительную деятельность; проектов федеральных законов, проектов подзаконных актов, концепций и технических заданий на разработку проектов федеральных законов и подзаконных актов;

- в учебном процессе в рамках преподавания курсов «Гражданское право», «Договорное право», «Коммерческое право», «Предпринимательское право», специальных курсов «Договорные конструкции инвестирования в недвижимость», «Правовое регулирование оборота недвижимого имущества», «Управление недвижимостью и девелопмент», иных специальных курсов гражданско-правового и экономического циклов, а также для подготовки соответствующих учебников, учебных и учебно-методических пособий;

- в деятельности судебных инстанций, адвокатской практике, в работе юридических служб хозяйствующих субъектов.

Степень достоверности и апробация результатов исследования.

Рецензирование и обсуждение диссертационного исследования проведено на кафедре предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса и кафедре адвокатуры и нотариата Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации, в ходе теоретических и практических семинарах юридического факультета, факультета повышения квалификации, кафедры предпринимательского, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Положения и выводы диссертационного исследования были внедрены и использованы диссертантом в учебном процессе Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации:

- при чтении лекций, проведении семинарских занятий, подготовке учебной и методической литературы по дисциплинам юридического факультета «Договорное право», «Договорные конструкции инвестирования в недвижимость», «Инвестиционные договоры», «Коммерческое право», «Поставка, аренда, подряд», «Правовое регулирование оборота недвижимости»;

- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы по курсам повышения квалификации государственных регистраторов и нотариусов, занимающихся частной практикой; по спецкурсу подготовки специалистов для замещения должности государственного регистратора факультета повышения квалификации;

- при осуществлении руководства аспирантами и соискателями, при официальном оппонировании диссертационных исследований по специальности 12.00.03 и подготовке отзывов на авторефераты диссертаций по специальности 12.00.03;

- при подготовке заключения по аналитическому материалу «Мониторинг инвестиционной активности в регионах России», представленному АНО предпринимательства».

Результаты диссертационного исследования были также внедрены:

- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» по программе профессиональной переподготовки «Экономика и управление недвижимостью» и программе дополнительного профессионального образования «МВА – Управление недвижимостью и девелопмент»;

строительных организаций города»;

- при подготовке в качестве эксперта АНО «Центр правовых исследований и развития законодательства» заключений правовых судебных экспертиз, проводимых на основании постановлений следственных органов;

- при чтении лекций и проведении семинарских занятий на юридическом факультете НОУ ВПО «Московская академия экономики и права» по предпринимательства», «Предпринимательское право»;

- при чтении лекций в ООО «Консультационный и учебно-методический центр Аудиторской палаты России» в рамках проводимых под эгидой Министерства строительного комплекса Московской области учебнометодических консультаций для служащих органов местного самоуправления по курсу «Развитие застроенных территорий в Московской области» при исполнении Плана мероприятий по оказанию методологической помощи и содействия муниципальным образованиям Московской области;

- при проведении занятий в ГОУ ДПО «Московский областной учебный градостроительных норм в свете последних изменений законодательства»;

- при чтении лекций в НОУ «Международный институт сотрудничества Восток-Запад» по программе повышения квалификации руководителей и специалистов топливно-энергетического комплекса и смежных отраслей промышленности по программе «Техника договорной работы в компании.

Особенности заключения и расторжения договоров. Нетипичные договоры.

Позиции судебной практики»;

- при проведении занятий в НОУ «Московский институт повышения квалификации «Атомэнерго»» по специализации 2316 «Совершенствование договорной и претензионно-исковой работы в организации».

осуществлении научных исследований в рамках следующих научноисследовательских программ и грантов:

- «Унификация законодательства субъектов Российской Федерации в сфере развития застроенных территорий» (грант РГНФ 09-03-00723а на 2009 год, в качестве руководителя проекта);

- «Реформирование законодательства об управлении многоквартирными домами» (грант РГНФ 08-03-00369а на 2008 год, в качестве руководителя проекта);

- «Разработка системы показателей, влияющих на установление цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в Московской области, и определение степени их влияния»

(государственный Министерством экономики Московской области, Министерством строительного комплекса Московской области и АНО «Научно-исследовательский центр правовых и экономических экспертиз»), разработанная в результате проведенной данной научно исследовательской работы Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории утверждена Постановлением Правительства Московской области от 12.10.2009 г. № 837/431;

а/Б по совместному международному конкурсу РГНФ-БРФФИ на 2006 г., в качестве исполнителя).

опубликованы в монографиях, научных и научно-практических комментариях действующего законодательства, учебных пособиях, научных статьях, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для опубликования результатов диссертационного исследования, материалах международных и всероссийских конференций, иных публикациях общим объемом 113,8 п.л.

(общее количество публикаций – 57).

Результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научных и научно-практических конференциях, круглых столах и семинарах различных уровней, в частности: II Ежегодной Всероссийской научнопрактической конференции «Право и бизнес: правовое обеспечение благоприятного предпринимательского климата в Российской Федерации», посвященной 75-летию со дня рождения профессора А.Г. Быкова (Москва, 7 июня юридические диспуты по актуальным проблемам частного права», посвященной памяти Е.В. Васьковского (Украина, Одесса, 17 мая 2013 г.); Международной научно-практической конференции в рамках ежегодных цивилистических чтений «Гражданское право и корпоративные отношения», посвященной 90-летию казахстанского ученого-цивилиста Ю.Г. Басина (Казахстан, Алматы, 13-14 мая законодательство: система, межотраслевые связи, пути совершенствования»

(Украина, Киев, 25-26 апреля 2013 г.); Международной научно-практической См.: Информационный вестник Правительства МО. 2009. № 11 (Ч. 1).

конференции «Научные воззрения профессора Г.Ф. Шершеневича в современных условиях конвергенции частного и публичного права (к 150-летию со дня рождения)» (Казань, 1-2 марта 2013 г.); Первой международной научнопрактической конференции «Актуальные проблемы теории и практики нотариального, гражданского, исполнительного процесса: их соотношение и взаимодействие» (Украина, Киев, 21-22 февраля 2013 г.); Восьмых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 18 декабря 2012 г.); Межвузовской научнопрактической конференции «Гражданский процессуальный кодекс РФ:

десятилетний опыт и перспективы осуществления защиты прав и законных интересов граждан» (Тула, 27-28 сентября 2012 г.); Международной научнопрактической конференции «Весенние юридические чтения» (Украина, Харьков, 25-26 июня 2012 г.), I Ежегодной Всероссийской научно-практической конференции «Право и бизнес», приуроченной к 80-летию со дня рождения Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 16 декабря 2011 г.); Научном круглом столе «Правовые проблемы оборота недвижимости» (Москва, 08 апреля 2010 г.); VII Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях (Пятигорск, 8-9 октября 2010 г.); Шестых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, декабря 2010 г.); Четвертых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 3- декабря 2009 г.); Третьих Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 14- декабря 2007 г.); Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы совершенствования российского законодательства на современном этапе» (Москва, 4-5 ноября 2003 г.) и др.

Структура диссертации определена предметом, целью и задачами исследования.

Работа состоит из введения, двух разделов, включающих в себя глав, состоящих из 17 параграфов, заключения, библиографического списка.

РАЗДЕЛ 1. РАЗВИТИЕ ЦИВИЛИСТИЧЕСКОЙ ДОКТРИНЫ В ОБЛАСТИ

СИСТЕМАТИЗАЦИИ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ДОГОВОРОВ

ГЛАВА 1. СИСТЕМАТИЗАЦИЯ ДОГОВОРОВ ПО ПРИНЦИПУ

ДИХОТОМИИ И ПО НАПРАВЛЕННОСТИ РЕЗУЛЬТАТА

§ 1. Понятие, функции и современное состояние систем гражданскоправовых договоров по принципу дихотомии Система (от греч. systema – «целое») – объединение некоторого разнообразия в единое и четко расчлененное целое, элементы которого по отношению к целому и другим частям занимают соответствующие им места1.

В настоящее время сложилось несколько подходов к пониманию системы, один из которых определяет систему как объект, на котором установлено отношение с заранее фиксированными свойствами, или объект, на котором реализуются свойства с заранее фиксированными отношениями. Для данного подхода характерны, в частности, такие черты: во-первых, подчеркивается целостность системы и, во-вторых, в данном определении системы имплицитно содержится и сущность системного подхода – направление исследования от целого к элементам2.

совокупность объектов, которые принято называть сложными системами; их отличительные особенности – многочисленные и разные по типу связи между отдельно существующими элементами системы и наличие у системы функции (назначения), которой нет у составляющих ее частей. Связи (взаимодействия) См.: Философский энциклопедический словарь. М.: ИНФРА-М, 2000. С. 415.

См.: Кочергин А. Н. и др. Основы методологии науки: учеб. пособие. М.: РПА Минюста России, 2004.

С. 90–91.

между элементами сложной системы характеризуются определенным порядком, внутренними свойствами, направленностью на выполнение функций системы1.

Система права существует объективно и задача науки состоит в том, чтобы познать ее2. Системность права выделяется в качестве сущностного качества права (свойства, характерного для права, без которого право не выполняет своей социальной роли) наряду, в частности, с формально определенностью, нормативностью, и возрастает по мере усложнения и дифференциации общественных отношений и расширения сферы их правового регулирования3.

Конечно, следует согласиться, что системность права при всех ее объективных выражениях во многом несет в себе свойства субъективизма, поскольку содержит субъективный анализ и интеллектуально обусловленную оценку ее элементов и связей между ними4, но при этом системный подход к праву служит углублению представлений о сконструированности права, его функционировании и развитии, создает теоретическую предпосылку для практического совершенствования такого качества правовой действительности, как ее системность.

Гражданское право, с одной стороны, выступает в качестве структурного элемента системы права в целом, а с другой стороны - само является системным взаимозависимости5. Однако, поскольку один и тот же объект может выступать в качестве структурного образования и в то же время быть элементом других систем отношений6, отдельные элементы системы гражданского права и, в частности, такой его институт как договорное право, тоже представляет собой См.: Громов Ю. Ю., Земской Н. А. и др. Системный анализ в информационных технологиях: учеб. пособие.

2-е изд., стереотип. Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007. С. 5.

См.: Толстой Ю. К. О теоретических основах кодификации гражданского законодательства // Известия высших учебных заведений. Правоведение. 1957. № 1. С. 42.

См.: Лейст О. Э. Сущность права: Проблемы теории и философии права : учеб. пособие. М.: Зерцало, 2011. С. 79.

См.: Горшунов Д. Н. Межотраслевые и отраслевые характеристики частного права // Предмет, метод и система гражданского права : материалы Междунар. науч.-практ. конф. (в рамках Ежегодных ) чтений «Германия в Казахстане — 2010» (Алматы, 13–14 мая 2010 г.). Алматы: НИИ частного права КазГЮУ: ГТЦ, 2010. С. 181.

См.: Яковлев В. Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. 2-е изд., доп.

М. : Статут, 2006. С. 13–14.

См.: Свидерский В. И., Зобов Р. А. Новые философские аспекты элементно-структурных отношений. Л.:

Изд-во ЛГУ, 1970. С. 6–14.

исследователя – обнаружить характерные черты отношений, которые требуют специфической формы регулирования1.

Традиционно выделяются две цели формирования системы гражданскоправовых договоров: правотворческая и правоприменительная2, они также являются функциями данной системы.

Правотворчество – форма осуществления функций государства, состоящая в установлении, изменении или отмене правовых норм. Многоплановость правотворческого процесса, который складывается из двух частей. Первая включает в себя организационные вопросы правотворчества, не связанные напрямую с юридически значимыми действиями, вторая в своей основе опирается на правовые начала, а точкой отсчета ее функционирования служит решение о подготовке проекта правового акта3.

деятельности и определяется как деятельность компетентных органов по реализации правовых норм путем вынесения индивидуально-конкретных предписаний. Исходя из данного определения следует, что правоприменительная деятельность – это прерогатива органов и (или) должностных лиц, которые имеют соответствующие властные полномочия.

Данная функция системы гражданско-правовых договоров реализуется адекватным применением на практике законодательства, построенного на основе «научно-обоснованной правовой системе»4.

Необходимо отметить, что теория правоприменения представляет собой весьма разработанную доктрину, однако отдельные вопросы ее, поднимаемые в связи с отраслевой специализацией и проблематикой, изучены в меньшей степени. Относительно применения нормативных правовых актов гражданскоСм.: Яковлев В. Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. С. 14.

См.: Романец Ю. В. Система договоров в гражданском праве России. М.: Юристъ, 2001. С. 21–23.

См.: Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю. Юридическая энциклопедия / под ред. М. Ю. Тихомирова. М.:

1997. С. 347.

Романец Ю. В. Указ. соч. С. 23.

правовой направленности, отмечаются, например, такие его признаки, как публичного и частного интересов и конъюнктурных особенностей правовой гражданского закона должен удовлетворять общим и специальным правовым принципам)1, реализационность (реализуемость последствий)2.

Однако очевидно, что основной функцией системы гражданско-правовых является функция научная. Научное изучение права не пребывает в неизменном состоянии – оно эволюционирует, усложняется, дифференцируется и на каком-то этапе своего развития «начинает чувствовать свое бессилие на фоне обилия и неупорядоченности элементов своего предмета»3.

Развитие науки как системы знаний связано с обогащением новыми эмпирическими данными, обобщением их в системе теоретических средств, форм и методов познания4.

Правосознание – это относительно самостоятельная сфера или область политическим, нравственным, эстетическим и т.д.), отражающая правовую действительность в форме юридических знаний и объективированных оценок действующего права, а также в виде социально-правовых установок и ориентации, выполняющих роль внутреннего регулятора юридически значимого поведения5.

См.: Еременко А. С. Методологические начала теории применения гражданского закона // Арбитражный и гражданский процесс. 2011. № 7. С. Белов В. А. Наука гражданского права как система // Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики. М. : Юрайт-Издат, 2008. С. 162.

См.: Сулейменов М. К. Гражданское право как наука: проблемы теории и практики // Гражданское право как наука: проблемы истории, теории и практики : материалы Междунар. науч.-практ. конф. (в рамках Ежегодных Цивилистических чтений), посвященной 70-летию М. К. Сулейменова (Алматы, 29–30 сентября 2011 г.). Алматы, 2012. С. 32.

См.: Общая теория права и государства : учебник / под ред. В. В. Лазарева. 3-е изд., перераб. и доп. М. :

Юристъ, 1999. С. 42.

Таким образом, правосознание - явление идеальное, конкретно не отражающую правовую реальность в форме юридических знаний и оценочных отношений к праву и практике его реализации, социально-правовых установок и ценностных ориентиров, регулирующих поведение людей в юридически важных ситуациях.

Реализация правотворческой и правоприменительной функций системы гражданско-правовых договоров повлечет за собой и повышение всех видов (уровней) правосознания: обыденного (массовые представления людей по поводу права и законности); профессионального (понятия, представления, убеждения, традиции, складывающиеся в среде профессионалов-юристов); научного (идеи, концепции, взоры, выражающие систематизированное теоретическое освоение права). Это связано с тем, что право имеет свойство (способность), обусловленное социально-экономическими условиями, потребностями и интересами людей, в определенной среде оказывать информативное и ценностно-мотивационное воздействие на личность, общности людей и вследствие этого обеспечить соответственно целям, принципам и предписаниям права правомерный характер результатов1 (учитывая, что правосознание, в том числе, предполагает:

осмысление и ощущение необходимости права; оценку права; сознание процесса и результатов реализации права2).

незамедлительно реагировать на каждый новый вид или тип договорного обязательства. Как справедливо отмечается исследователями, систематизация правового материала не может являться самоцелью, если предложение о классификации не отвечает практическим потребностям, то и научная ценность См.: Общая теория права и государства / под ред. В. В. Лазарева. М.: Юристъ, 1999. С. 42.

См.: Общая теория права : учебник для юрид. вузов / под общ. ред. А. С. Пиголкина. 2-е изд., испр. и доп.

М. : Изд-во МГТУ им. Н. Э. Баумана, 1998. С. 144.

его весьма сомнительна. Систематизация не является произвольной и случайной, она должна базироваться на характерных особенностях и признаках, коренящихся в существе систематизируемого правового материала1.

Смысл систематизации гражданско-правовых договоров состоит в том, чтобы на основе правильно выбранных критериев (нормообразующих признаков) разделить договоры на группы, объединяющие обязательства со схожей правовой регулированием2.

В настоящее время доктринально выделяются две системы гражданскоправовых договоров: по принципу дихотомии и по принципу направленности результата (сложная система).

Дихотомия (греч. :, «надвое» +, «деление») — раздвоенность, последовательное деление на две части, не связанные между взаимоисключающих подразделов одного понятия или термина и служит для образования классификации элементов. Оно привлекательно своей простотой.

Действительно, при дихотомии мы всегда имеем дело лишь с двумя классами, которые исчерпывают объём делимого понятия. Таким образом, дихотомическое деление всегда соразмерно; члены деления исключают друг друга3.

При разделении какого-либо понятия по принципу дихотомии, с использованием определенного критерия (основания), образуется две группы, одну из которых характеризует наличие этого критерия, а другую – его отсутствие. Применительно к одному и тому же понятию подобное деление может быть проведено многократно при условии, что каждый раз используется другой критерий.

См.: Миколенко Я. Ф. О системе имущественных отношений и их правовом регулировании // Сов. гос-во и право. 1960. № 3. С. 89.

См.: Романец Ю. В. Указ. соч. С. 40.

См.: Дихотомия // Википедия: Свободная энциклопедия : сайт. URL : http://ru.wikipedia.org/wiki/ %D0%94%D0%B8%D1%85%D0%BE%D1%82%D0%BE%D0%BC%D0%B8%D1%8F (дата обращения: 16.07.2013).

Дихотомия применительно к гражданско-правовым договорам имеет двоякое значение: помогает выявить главные особенности отдельных договоров, и одновременно пути формирования новых договоров1.

Разделение гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии имеет давнюю историю и корнями своими уходит в римское право. Римская договорная система являлась своеобразной и сложной в том отношении, что она различала два вида договоров: контракты и пакты.

К контрактам в классическом римском праве относились договоры, признанные цивильным правом и снабженные исковой защитой. К числу контрактов относился только определенный (исчерпывающий) круг договоров. За предусмотренные законом контракты. Отступление от этого принципа составили так называемые безыменные контракты.

разнообразного содержания и не пользовались исковой защитой2.

Гай (Gaius – годы рождения и смерти неизвестны - римский юрист II в.3), систематизируя различные виды контрактов, выделял четыре вида обязательств, возникающих из них: обязательство возникает или посредством передачи вещи, или путем произнесения слов, или на письме (путем письменного акта), или самим соглашением.

(устанавливающие обязательство передачи вещи), вербальные (или словесные, обязательство возникает вследствие одного соглашения, даже независимо от передачи вещи)4.

Однако, как отмечается в юридической литературе, строгий подход к формальному моменту как критерию четырехчленной дифференциации римских См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая: Общие положения. 2-е изд., испр. М.: Статут, 1999. С. 383.

См.: Новицкий И. Б. Римское право: учебник. М.: КНОРУС, 2011. С. 155.

См.: Большая советская энциклопедия : в 30 т. 3-е изд. Т. 6. М.: Сов. энциклопедия, 1971. С. 43.

См.: Новицкий И. Б. Указ. соч. С. 158–159.

контрактов отнюдь не свидетельствует в пользу его логической безупречности, о чем можно судить хотя бы по тому, что вербальные и литеральные контракты представляли собой формальные соглашения, тогда как консенсуальные и реальные – соглашения, не основанные на значимости (принципиальности) формального момента1.

односторонние и двусторонние (синаллагматические – от греч. synallagma – «обмен, меновое соглашение»). При этом среди двусторонних договоров, то есть договоров, устанавливающих обязанности и для той, и для другой стороны, различались две категории: договоры, порождающие равноценные обязанности для обеих сторон и договоры, в которых имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные. В договорах второго рода как бы происходит обмен одного обещания на другое2.

Еще в 1896 г. классик российской цивилистики К.П. Победоносцев писал:

«не легко придумать правильную классификацию отдельных договоров и обязательств, особенно в том их разнообразии, которое представляется в нынешнем развитии экономического быта, из коего происходят, сообразно с новыми потребностями, новые виды»3. Ученый выделял договоры:

- односторонние и обоюдные, причем в обоюдных обязательствах всегда есть взаимность действия, взаимность исполнения;

- безмездные (дарственные) и обоюдные (обоюдоинтересные). Если в договоре видно, что при заключении каждая сторона имела свою выгоду, материальную или денежную, договор будет обоюдоинтересный; если видимая выгода на одной стороне, а с другой стороны не видно выгоды или вознаграждения, или видно только намерение доставить выгоду одной противоположной стороне, то договор будет безмездный или дарственный4.

См.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Консенсуальные и реальные договоры в гражданском праве. 2-е изд., испр. М.: Статут, 2004. С. 8.

См.: Новицкий И. Б. Указ. соч. С. 162–163.

Победоносцев К. П. Курс гражданского права : в 3 ч. М. : Статут, 2003. (Сер. «Классика российской цивилистики»). Ч. 3: Договоры и обязательства. С. 309.

Классик цивилистики Д.И. Мейер, в свою очередь, выделял четыре основные пары договоров:

- вещественные (реальные, contractus reales) и совершаемые простым определялись как договоры, совершаемые посредством отдачи вещи одним контрагентом другому и считающиеся существующими, как скоро одно лицо действительно передало другому вещь, доставление которой составляет предмет договора. Консенсуальные договоры – это договоры, существующие на основании одного соглашения1;

- словесные, совершаемые на словах, и письменные, совершаемые нотариальные, явочные и домашние;

- самостоятельные и несамостоятельные, из которых самостоятельные – несамостоятельные – все прочие. Д.И. Мейер считал, что самостоятельные договоры лучше называть именными, а несамостоятельные – безымянными, потому что несамостоятельными договорами можно назвать только такие, которые не существуют сами по себе, а составляют лишь дополнение к другим договорам или которые не составляют самостоятельных видов договора, а подходят под понятия других самостоятельных договоров. Но ни того, ни другого признака не представляют так называемые несамостоятельные договоры, а они только упомянуты в законодательстве и не определены. Поэтому, как отмечал ученый, лучше называть их безымянными, а прочие – именными;

- имущественные и личные, смотря по тому, составляет ли предмет их доставка имущества или другое действие, исполнение того, что называется личной услугой. Отмечалось, что это деление не принадлежит исключительно договорам, а относится вообще к обязательствам, так как каждое обязательство См.: Мейер Д. И. Русское гражданское право : в 2 ч. Ч. 2. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут, 1997.

(Сер. «Классика российской цивилистики»). С. 157.

есть или личное, или имущественное, смотря по содержанию действия, составляющего его предмет1.

В.И. Синайский по принципу дихотомии выделял договоры двусторонние и односторонние, а также главные и дополнительные.

Под двусторонним подразумевался договор, по которому обе стороны существование которого в обороте тесно связано с главным договором. Кроме того, без образования дихотомической пары и определения критерия разделения В.И. Синайский выделял договор в пользу третьего лица и договор посредством присоединения2.

Великий цивилист Г.Ф. Шершеневич, рассматривая систему договоров, выделял следующие:

- односторонние и двусторонние. Односторонние договоры – это договоры, создающие отношение, из которого обнаруживается для одного контрагента только право, для другого только обязанность. Исследователь отмечал, что в двусторонних договорах два отношения, из которых каждое имеет своего активного и пассивного субъекта, срастаются в одно и не могут быть произвольно разъединяемы3;

- возмездные и безвозмездные. Возмездный договор – это договор, при котором каждая сторона за свое действие в пользу другой получает право требовать соответствующего действия от другой. При этом не существенно, чтобы оба действия были с экономической стороны эквивалентны, но необходимо, чтобы оба они представляли экономическую ценность;

- обоснованные и абстрактные. Абстрактные договоры – это договоры, отвлеченные от своего основания. «Когда говорят об основании договора, то имеют в виду при этом не наличие цели, потому что бесцельных договоров нет, и не интерес, потому что отношение, лишенное интереса, не создает права, а См.: Мейер Д. И. Указ. соч. Ч. 2. С. 158–159.

См.: Синайский В. И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. (Сер. «Классика российской цивилистики»). С. 315.

См.: Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права : в 2 т. М.: Статут, 2005. (Сер. «Классика российской цивилистики»). Т. 2. С. 75–76.

следовательно, и не имеет юридического значения, и не мотив, побуждающий лица вступать в обязательственное отношение, потому что это обстоятельство безразлично с юридической точки зрения. Под основанием договора понимается Практическое значение различия между обоснованными и абстрактными договорами сводится к тому, что отсутствие обстоятельства, составляющего основание обоснованного договора, поражает силу последнего, тогда как при абстрактном договоре неосуществление ожидаемого обстоятельства, которое имелось в виду тою или другою стороною при установлении обязательства, не имеет никакого влияния на силу договора»;

- главные и дополнительные, смотря по тому, составляют ли они сущность отношения или только осложнение его, которое может быть устранено без нарушения самого отношения. Судьба дополнительных договоров следует судьбе главных: перемена активного субъекта в главном договоре влечет за собою соответственное изменение субъекта в дополнительном, недействительность или прекращение главного отношения влечет те же последствия для дополнительного.

Но судьба дополнительного договора не имеет влияния на судьбу главного2.

На этапе формирования рыночной экономики в стране наука также не обходила стороной вопрос систематизации гражданско-правовых договоров. Так, экономические и юридические признаки, выделял по принципу дихотомии следующие договоры:

- возмездные и безвозмездные (благотворительные. Безвозмездные – это договоры, в которых сторона (выгодополучатель) не предоставляет никакой имущественной компенсации за пользу, извлекаемую из договора, и цель такого договора – уменьшение своего имущественного благосостояния в пользу другого;

- односторонние и двусторонние;

Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. Т. 2. С. 77.

- коммутативные и алеаторные. Коммутативные – это договоры, в момент заключения которых известны объем, уровень и характер взаимных обязательств сторон, конкретно определено, что именно и какая из сторон «отдает» и «получает» взамен. Алеаторные договоры – это договоры, при которых в момент заключения неизвестны точный уровень, объем и характер взаимных обязательств или какая сторона будет иметь право, а какая – обязанность, поскольку это поставлено в зависимость от события или обстоятельства, о наступлении которых стороны при заключении соглашения не осведомлены;

- плановые и неплановые. Исследователь указывал на тенденцию угасания плановых договоров в связи с изменением структуры экономики и становлением рыночных отношений;

- именные и безымянные, где безымянные – это договоры, в которых сторонам самим приходится формировать содержание договора и обязательства на основе аналогии закона, регулирующего сходные отношения;

- однократные и длящиеся. Последние предполагают возникновение длящегося обязательства, исполнение которого протекает в определенном временном интервале;

- простые и сложные, в зависимости от того, имеются ли в договоре элементы только одного или нескольких договоров;

- свободно обсуждаемые и договоры присоединения;

- договоры о длительном деловом сотрудничестве и однократные договоры;

- генеральные и текущие;

- окончательные и предварительные;

-каузальные и абстрактные.

Вне классификации по принципу дихотомии В.В. Меркулов выделил также договоры: консенсуальные, реальные, формальные, отмечая, что в римском частном праве преобладали формальные договоры, при заключении которых требовалось соблюдение строго определенной формы, а иногда и процедуры.

Несоблюдение необходимой формы или уклонение от установленной процедуры приводило к ничтожности (недействительности) договора. Этот формализм был впоследствии заменен консенсуализмом. Но, так или иначе, формальными признаются такие договоры, для заключения которых одного согласования воли сторон недостаточно, а требуется еще, чтобы соглашение было облечено в особую форму, отдельные договоры необходимо регистрировать в компетентных органах (местных органах власти и самоуправления, органах внутренних дел и т.п. )1.

Необходимо отметить также, что А.А. Собчак выделял комплексные и смешанные договоры. Смешанный договор он определял как договор, в котором сочетаются элементы разных договоров и который служит основанием возникновения единого обязательства, соединяющего черты договоров разного промежуточная стадия в процессе возникновения новых видов договоров и она необходима, пока не сложится самостоятельное законодательное регулирование новых видов обязательственных отношений. В тех случаях, когда смешанный договор вызывается к жизни объективно повторяющимися, устойчивыми отношениями экономического оборота, возникает и специальное законодательное регулирование этих отношений в силу чего отпадает необходимость в применении к ним правил о традиционных договорах. Комплексные договоры служат основанием возникновения двух и более обязательств с единой договором, всегда можно выделить основное, вокруг которого группируются остальные2.

Весьма специфическую систематизацию гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии предложил А.Д. Корецкий, разделивший договоры на следующие четыре группы:

- юридические (фактические) и неюридические (доверительные) – в зависимости от характера устанавливаемого отношения;

См.: Меркулов В. В. Гражданско-правовой договор в механизме регулирования товарно-денежных отношений : монография. Рязань: РВШ МВД РФ, 1994. С. 78–86.

См.: Собчак А. А. Смешанные и комплексные договоры в гражданском праве // Сов. гос-во и право. 1989.

№ 11. С. 63–64.

- детерминированные и свободноопределяемые – по способу определения содержания договора. Детерминированные договоры – те, условия которых вырабатываются одной стороной и заключение их возможно лишь посредством безоговорочного принятия их в полном объеме другой стороной. А.Д. Корецкий выделял два критерия, «при соответствии которым «детерминированный договор» можно отнести к договору, а при отсутствии – нельзя»: объективное недобросовестных условий1;

- легитимные и нелегитимные – в зависимости от соответствия санкционированные юридической нормой или хотя бы не противоречащие ей, нелегитимные договоры – прямо или косвенно запрещенные2;

- компромиссные и координационные – по направленности интересов сторон. Компромиссным является любой договор, соединяющий в себе интересы противоположной направленности (например, в договоре купли продажи – интерес продавца продать товар подороже и интерес покупателя - купить подешевле). В координационном договоре интересы участников не противостоят друг другу 3.

В настоящее время цивилистическая доктрина исходит из того, что наиболее значимой для классификации гражданско-правовых договоров является дихотомия с разделением по трем критериям: момент возникновения договора, сторонами, по которым выделяются соответственно следующие пары договоров:

реальные и консенсуальные, возмездные и безвозмездные; односторонние и двусторонние4. Дихотомическое деление применительно к каждому из указанных См.: Корецкий А. Д. Договорное право России: Основы теории и практика реализации. М.: ИКЦ «МарТ»;

Ростов н/Д : Изд. центр «МарТ», 2004. С. 72.

См.: Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая : Общие положения. С. 384.

трех оснований предопределяет различные особенности правового режима договоров, отнесенных к той или иной группе.

Деление договоров на реальные и консенсуальные и обусловленные этим различия основываются на особенностях заключения договоров. Для заключения консенсуального договора необходимо и остаточно согласования контрагентами всех его существенных условий, определение консенсуального договора базируется на п. 1 ст. 433 ГК РФ.

Для заключения реального договора закон не признает самого по себе факта согласования условий договора достаточным, а потому требует его обязательного дополнения («подкрепления») действием по передаче имущества. Это означает, что в реальных договорах совершение передаточного действия представляет собой необходимую и дополнительную (помимо факта согласования условий) отличительную черту1. Определение реального договора базируется, в свою очередь, на п. 2 ст. 433 ГК РФ.

Однако в вопросе деления гражданско-правовых договоров по такому критерию как момент заключения договора, доктрина не учитывает положений п.

3 ст. 433 ГК РФ, который устанавливает, что договор, подлежащий регистрации, если иное не установлено законом.

В литературе уже отмечалось, что деление договоров на реальные и консенсуальные не охватывает всего многообразия договоров, которые не могут быть отнесены ни к консенсуальным, ни к реальным2.

До недавнего времени к договорам, поименованным ГК РФ и считающимся заключенными с момента государственной регистрации относились:

- договоры продажи: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры; доли в праве собственности на жилой дом или квартиру; предприятия как имущественного комплекса;

См.: Хаскельберг Б. Л., Ровный В. В. Указ. соч. С. 22.

- договоры мены: жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры;

доли в праве общей собственности на жилой дом или квартиру; предприятия как имущественного комплекса;

- договоры дарения и пожертвования: недвижимого имущества; доли в праве общей собственности на них;

- договор ренты с передачей недвижимого имущества в собственность под выплату ренты; договор пожизненного содержания с иждивением (как подвида пожизненной ренты);

- договоры субаренды зданий и сооружений, заключенный на срок не менее года; недвижимого имущества (иного, чем здание или сооружение), заключенные на любой срок.

Федеральным законом от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой ГК РФ»1 в целях устранения дублирования регистрационных действий отменена государственная регистрация договоров продажи жилых помещений (ст. 558 ГК РФ), продажи предприятия (ст. 560 ГК РФ), дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК РФ), ренты (ст. 584 ГК РФ).

Данный закон, как известно, был разработан в рамках реализации Концепции развития гражданского законодательства2, подготовленной в соответствии с п. Указа Президента РФ от 18.07.2008 г. № 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации»3 и одобренной 07.10.2009 г.

решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

В Пояснительной записке к данному закону от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ отмечалось, что десятилетия существования в странах континентальной правовой демонстрируют, что именно государственная регистрация права в сочетании с нотариальным удостоверением сделки оптимальным образом обеспечивает См.: СЗ РФ. 2012. № 53 (Ч. 1). Ст. 7627.

См.: ВВАС РФ. 2009. № 11.

См.: СЗ РФ. 2008. № 29 (Ч. 1). Ст. 3482.

законность оборота недвижимости, тем самым обеспечивая и публичные интересы в стабильном и предсказуемом правопорядке.

Одновременно в ГК РФ введена статья 8.1, которая установила, что в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.