П Р О Ф Е С С И О Н А Л Ь Н О Е О Б РА З О В А Н И Е

И. А. СИНЯНСКИЙ, Н. И. МАНЕШИНА

ПРОЕКТНО-СМЕТНОЕ

ДЕЛО

учЕбНИК

Рекомендовано

Федеральным государственным учреждением

«Федеральный институт развития образования»

в качестве учебника для использования в учебном процессе

образовательных учреждений, реализующих программы

среднего профессионального образования по специальности 270802

«Строительство и эксплуатация зданий и сооружений»

Регистрационный номер рецензии 460 от 04 октября 2010 г. ФГУ «ФИРО»

8-е издание, переработанное и дополненное УДК 624(075.32) ББК 38я723 С389 Учебнику присужден диплом Российской Академии архитектуры и строительных наук в конкурсе на лучшие научные и творческие работы в области архитектуры, градостроительства и строительных наук 2011 г.

Р е ц е н з е н т ы:

зав. отделом межрегиональных связей Головного центра предлицензионной подготовки при Госстрое России (Федеральном агентстве по строительству и коммунальному хозяйству), Заслуженный строитель РФ, Почетный строитель России А. С. Балыбердин;

зав. кафедрой экономики и менеджмента Московского колледжа архитектуры и строительных искусств Т. В. Карякина Синянский И. А.

Проектно-сметное дело : учебник для студ. учреждений сред. проф.

С образования / И. А. Синянский, Н. И. Манешина. — 8-е изд., перераб. и доп. — М. : Издательский центр «Академия», 2014. — 480 с.

ISBN 978-5-4468-0630- Рассмотрены вопросы организации инвестиционно-строительной деятельности на различных фазах инвестиционного проекта. Изложены порядок и правила формирования, экспертизы, согласования и утверждения проектной и сметной документации, определения стоимости строительной продукции в современных условиях.

Учебник может быть использован при освоении профессионального модуля ПМ.02 «Выполнение технологических процессов при строительстве, эксплуатации и реконструкции строительных объектов (МДК.02.02)» по специальности 270802 «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений».

Для обучающихся в учреждениях профессионального образования. Может быть использован при переподготовке кадров в инвестиционно-строительной сфере.

УДК 624(075.32) ББК 38я Оригинал-макет данного издания является собственностью Издательского центра «Академия», и его воспроизведение любым способом без согласия правообладателя запрещается © Синянский И. А., Манешина Н. И., © Образовательно-издательский центр «Академия», ISBN 978-5-4468-0630-0 © Оформление. Издательский центр «Академия», Уважаемый читатель!

Данный учебник входит в состав профессионального модуля «Выполнение технологических процессов при строительстве, эксплуатации и реконструкции строительных объектов» и является частью учебно-методического комплекта по специальности «Строительство и эксплуатация зданий и сооружений».

Учебно-методический комплект по специальности — это основная и дополнительная литература, позволяющая освоить специальность, получить профильные базовые знания. Комплект состоит из модулей, сформированных в соответствии с учебным планом, каждый из которых включает в себя учебник и дополняющие его учебные издания — лабораторный практикум, курсовое проектирование, плакаты, справочники и многое другое. Модуль полностью обеспечивает изучение каждой дисциплины, входящей в учебную программу. Все учебнометодические комплекты разработаны на основе единого подхода к структуре изложения учебного материала.

Важно отметить, что разработанные модули дисциплин, входящие в учебнометодический комплект, имеют самостоятельную ценность и могут быть использованы при выстраивании учебно-методического обеспечения образовательных программ обучения смежным специальностям.

При разработке учебно-методического комплекта учитывались требования Федерального государственного образовательного стандарта среднего профессионального образования.

Предисловие В настоящее время в строительной отрасли России происходит формирование рыночных отношений между участниками (субъектами) инвестиционной деятельности. На первый план в этих отношениях выдвигается стоимость. Формирование стоимости происходит не спонтанно, а последовательно: начинается при возникновении идеи строительства объекта, продолжается при ее реализации и заканчивается только после ликвидации объекта, причем этот процесс имеет длительный период. Это накладывает свой отпечаток на взаимоотношения всех участников проекта.

Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной предпроектной проработке идеи, предварительной оценке ее эффективности, проектировании, строительном производстве и эксплуатации объекта. В строительную продукцию вкладываются очень большие капитальные вложения, отдача от которых будет получена не сразу. Поэтому в современных условиях организация инвестиционностроительной деятельности в различных фазах приобретает первостепенное значение. Это также связано с новым подходом в государственной политике в области строительной деятельности и переходом на новую сметнонормативную базу.

Переход строительной отрасли на новую сметно-нормативную базу был предопределен, прежде всего, несоответствием фактической стоимости ресурсов и их себестоимости (это было присуще плановой экономике), современными рыночными отношениями между субъектами инвестиционной деятельности, появлением современных высокоэффективных строительных технологий, материалов и конструкций. На этой основе была сформирована новая методология подхода к определению стоимости строительной продукции, разработана и введена в действие новая сметно-нормативная база 2001 г. Это дало возможность формировать договорные цены на строительную продукцию, определять ее сметную стоимость на различных этапах инвестиционного цикла, что обеспечило вариантный и гибкий подход к определению цены строительной продукции без чрезмерной централизации и жесткой регламентации. При этом государственная сметно-нормативная база учитывает специфику отраслевых, территориальных и местных условий осуществления строительства. Она ориентирована на унификацию методов определения сметной стоимости строительства на стадиях технико-экономического обоснования, рабочего проектирования и оценки эффективности строительных проектов в условиях рыночной экономики.

В связи с этим авторы старались представить инвестиционный цикл как единый и взаимосвязанный процесс, начинающийся в инвестиционном замысле, продолжающийся в проектировании, определении стоимости и заканчивающийся в воплощении идеи в жизнь.

В учебнике значительное внимание уделено предынвестиционной фазе, организационным и правовым вопросам проектирования. Основное место отведено рассмотрению вопросов по определению цены строительной продукции с учетом современных условий и требований новой сметно-нормативной базы 2001 г. (в редакции 2008 — 2009 гг.), правилам и порядку составления сметной документации на ее основе.

Учебник подготовлен в соответствии с Федеральными законами «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», «О техническом регулировании», Градостроительным кодексом РФ, а также Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, других действующих законов, постановлений Правительства РФ, нормативных актов и методических указаний, изданных Госстроем России, Агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, Министерством регионального развития Российской Федерации (Минрегион России).

В учебнике использованы положения МДС 81-35.2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации».

ОргАНИзАцИЯ ИНвЕСтИцИОННОСтрОИтЕльНОЙ дЕЯтЕльНОСтИ 1.1. ОбщИЕ пОНЯтИЯ Об ИНвЕСтИцИОННОЙ Термин «инвестиции» стал широко использоваться в Российской Федерации после перехода на путь рыночных реформ. Это более широкое и емкое понятие, чем понятие «капитальные вложения».

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет инвестиции как денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В федеральном законе определены следующие понятия об инвестиционной деятельности.

Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Капитальные вложения — это инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в законном порядке стандартами (нормами, правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

Инвесторами, осуществляющими вложение собственных, заемных, привлеченных средств на создание и воспроизводство основных фондов в форме капитальных вложений могут быть:

органы, уполномоченные управлять государственным и муниципальным имуществом или имущественными правами;

организации и предприятия, предпринимательские объединения, общественные организации и другие юридические лица всех форм собственности;

международные организации, иностранные юридические лица;

физические лица (граждане РФ и иностранные граждане).

Заказчиками (застройщиками) могут быть инвесторы, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов по строительству.

Источниками финансирования инвестиций могут быть:

собственные финансовые ресурсы и внутрихозяйственные финансовые резервы инвестора (прибыль, амортизационные отчисления, денежные накопления и сбережения граждан и юридических лиц);

средства, выплачиваемые органами страхования для возмещения потерь от аварий, стихийных бедствий;

заемные финансовые средства инвестора или переданные им средства (облигационные займы и др.);

привлеченные финансовые средства инвестора (средства от продажи акций, паевые и иные взносы членов трудового коллектива, граждан, юридических лиц);

финансовые средства, централизуемые объединениями (союзами) предприятий в установленном порядке;

средства внебюджетных фондов;

средства федерального бюджета, предоставленные на безвозвратной и возвратной основе;

средства бюджетов субъектов Российской Федерации;

средства иностранных инвесторов.

В состав инвестиций могут включаться:

денежные средства и их эквиваленты (целевые вклады, оборотные средства, паи и доли в уставных капиталах организаций, ценные бумаги, кредиты, займы и т. п.);

остаточная стоимость имущества (здания, сооружения, машины, оборудование, приборы, инструменты и т. п.);

стоимость права использования земли;

имущественные права, которые могут быть оценены денежным эквивалентом (лицензии, патенты, товарные знаки, сертификаты, свидетельства на модели средств труда и т. п.).

Инвестиции подразделяются:

на к а п и т а л л о о б р а з у ю щ и е (прямые инвестиции), обеспечивающие создание и воспроизводство основных средств в виде движимого и недвижимого имущества;

п о р т ф е л ь н ы е, т. е. средства, помещаемые в финансовые активы.

Инвестиционно-строительный процесс включает в себя объекты и субъекты деятельности.

Объектами капитальных вложений в Российской Федерации являются находящиеся в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности различные виды вновь создаваемого и (или) модернизируемого имущества, за изъятиями, установленными федеральными законами, а именно:

денежные вклады и ценные бумаги;

имущественные права и права интеллектуальной собственности, научнотехническая продукция и другие объекты собственности;

производство различных видов продукции без ввода в эксплуатацию новых средств труда;

комплексы строящихся и реконструируемых объектов;

строящиеся здания и сооружения;

имущественная часть вновь создаваемой организации как нового юридического лица.

Субъектами (участниками) инвестиционно-строительной деятельности выступают: инвестор, заказчик и застройщик, подрядчик и проектировщик, банковские, страховые и посреднические организации, поставщики стройматериалов и оборудования, а также пользователи объектов инвестиционной деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности обязаны соблюдать установленные законом нормы и регламенты, требования государственных органов и должностных лиц, предъявляемые в пределах их компетенции.

Основным правовым документом, регулирующим производственнохозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними.

Участники инвестиционного процесса, выполняющие оговоренные договором виды работ и услуг, должны иметь свидетельство о допуске к соответствующим видам работ, выданное саморегулируемой организацией.

Инвестор — субъект инвестиционной деятельности, юридическое или физическое лицо, осуществляющее из собственных, привлеченных или заемных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств финансирование строительного объекта на территории Российской Федерации и обеспечивающее их целевое использование. Инвестор имеет юридические права на полное распоряжение результатами инвестиций. Инвестор самостоятельно определяет сферу приложения инвестиций, разрабатывает условия контрактов на строительство объекта, принимает решение относительно организационных форм строительства в целях выбора проектировщика, подрядчика, поставщиков путем объявления торгов или частных предложений, осуществляет финансовокредитные отношения с участниками инвестиционного процесса. Инвестор может выступать в роли заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции, а также выполнять функции заказчика-застройщика. Инвестор по договору предоставляет право распоряжаться выделенными государственными инвестициями заказчику-застройщику, государственному заказчику, заказчику или застройщику.

Заказчик-застройщик является юридическим лицом, зарегистрированным в установленном порядке и осуществляющим свою деятельность на основании договора с инвестором (инвесторами). В соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности [ОК 029 — 2001 (ОКВЭД)] деятельность заказчика-застройщика классифицируется как деятельность, связанная с консультативными услугами в области строительства. Он распоряжается бюджетными (разных уровней) денежными средствами инвестора (инвесторов), передаваемыми для финансирования строительства производственных объектов, жилых домов, объектов социально-культурной сферы и коммунального хозяйства; имеет почтовый адрес, счет в банке и печать со своим наименованием. Заказчик-застройщик несет перед инвестором имущественную и иную предусмотренную действующим законодательством ответственность за рациональное использование выделенных для строительства ресурсов и материальных ценностей. Основная деятельность заказчика (заказчика-застройщика) определена «Положением о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации», утвержденным постановлением Госстроя России от 08.06.2001 № 58. Заключение и исполнение договора подряда должно соответствовать требованиям гл. 37 «Подряд» Гражданского кодекса РФ.

Заказчик-застройщик на конкурсной основе, как правило через подрядные торги, поручает реализацию выделенных инвестором бюджетных средств на строительство объекта (по утвержденной целевой программе) организации подрядчика на условиях, определяемых договором подряда на строительство.

Заказчик-застройщик осуществляет следующие функции:

выдает исходные данные для разработки проектно-сметной документации;

размещает заказ на разработку всей необходимой для строительства объекта документации;

проводит ее согласование в установленном порядке;

осуществляет поиск подрядчиков, заключает договора подряда на разработку документации и выполнение всего комплекса строительных, монтажных и пусконаладочных работ, поставку оборудования и материалов;

осуществляет приемку, учет, надлежащее хранение находящегося на складах оборудования, изделий и материалов, передачу их в монтаж;

выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки;

осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно-монтажных работ, приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию;

обеспечивает рациональное и экономное расходование выделенных на строительство средств, своевременно осуществляет платежи за материалы, оборудование, выполненные работы и т. д.;

принимает меры к сокращению сроков строительства.

В частности, при финансировании объектов строительства из внебюджетных источников субъектами инвестиционной деятельности могут отдельно выступать как заказчик, так и застройщик. Заказчик-застройщик также может выполнять функции государственного заказчика.

Государственный заказчик — государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация независимо от форм собственности (служба заказчика), наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться бюджетными инвестиционными ресурсами для реализации государственной целевой программы или конкретного инвестиционного проекта (Постановление Госстроя России от 08.06.2001 № 58 «Положение о заказчике при строительстве объектов для государственных нужд на территории Российской Федерации»). Государственным заказчиком может быть юридическое лицо любой организационной и правовой формы, зарегистрированное в установленном порядке на территории Российской Федерации, или структурное подразделение инвестора (управление, отдел капитального строительства, группа технического надзора действующего предприятия), наделенное необходимыми полномочиями для выполнения возложенных на него функций.

В сферу деятельности государственного заказчика включаются строительство новых объектов, реконструкция, расширение, техническое перевооружение действующих предприятий и сооружений, капитальный ремонт.

Взаимоотношения между заказчиком и другими субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключенного между сторонами в соответствии с действующим законодательством.

Заказчик — субъект инвестиционной деятельности, уполномоченный на то инвесторами, юридическое или физическое лицо, осуществляющее реализацию инвестиционных проектов, имеющее финансовые средства и представившее по требованию подрядчика поручительство о своей платежеспособности.

Заказчик может передать право управления договором подряда другому юридическому или физическому лицу (специализирующемуся на выполнении такого вида работ), которое является доверенным лицом заказчика, действует от его имени и представляет его интересы в течение всего инвестиционного цикла.

Обязательствами заказчика являются: своевременная передача подрядчику пригодной для производства работ строительной площадки, документов об отводе земельного участка под строительство, своевременная передача проектносметной документации на выполнение работ в соответствии с требованиями технических регламентов, утвержденной в установленном порядке, своевременная оплата выполненных подрядчиком работ в соответствии с договором.

Застройщик — субъект инвестиционной деятельности, физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (ФЗ от 29.12.2004 № 190; гл. 1, ст. 1, п. 16 Градостроительного кодекса РФ).

Застройщик может передать подготовленный для застройки или застроенный земельный участок другим лицам. Застройщик после получения разрешения на разработку земли поручает заказчику заключение контракта на строительство или договора подряда. Сам же остается владельцем отведенного по акту земельного участка и собственником построенного объекта. Принципиальное различие между заказчиком и застройщиком заключается в том, что заказчик является непосредственным субъектом инвестиционной деятельности, который пользуется землей на условиях длительной аренды, а застройщик одновременно является и землевладельцем на праве личной собственности и пожизненного владения.

Подрядчик (генеральный подрядчик) — физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда и (или) государственному или муниципальному контракту, заключенным с заказчиком в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Лицами, осуществляющими строительство, могут являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо, имеющее выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к соответствующим видам работ (ч. 2 и 3 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Подрядчик выполняет по договору подряда на капитальное строительство (подрядный контракт) обязательство по строительству объектов, монтаж и наладку технологического оборудования и прочие связанные с ними работы и услуги. Генеральный подрядчик с согласия заказчика может привлекать к выполнению своих обязательств отечественные и иностранные фирмы, оставаясь при этом ответственным лицом за выполнение работ субподрядчиками. Генеральный подрядчик участвует в сдаче заказчику объекта в целом. Для выполнения договора подряда генеральный подрядчик обязуется:

выполнять все работы в объеме и сроки, предусмотренные в договоре;

производить работы в полном соответствии с проектом, сметами, рабочими чертежами и требованиями технического регламента;

поставлять на строительную площадку необходимые материалы, оборудование, изделия, конструкции, строительную технику, за исключением материалов и оборудования, поставляемых заказчиком;

возводить собственными силами и средствами на территории строительной площадки все временные сооружения для хранения материалов и выполнения работ по договору;

информировать заказчика о заключении договоров подряда с субподрядчиками с указанием предмета договора, наименования и адреса субподрядчика;

нести ответственность перед заказчиком за надлежащее исполнение работ субподрядчиками, за координацию их деятельности;

обеспечивать на строительной площадке необходимые мероприятия по технике безопасности, охране окружающей среды, охране зеленых насаждений и земли во время проведения работ, а также установить освещение;

согласовывать с органами государственного надзора порядок ведения работ на объекте и обеспечивать соблюдение его на строительной площадке;

осуществлять охрану строящегося объекта, страхование строительных рисков;

в установленный срок со дня подписания акта о приемке завершенного строительного объекта вывести за пределы строительной площадки принадлежащие ему строительные машины и оборудование, транспортные средства, инструменты, приборы, инвентарь, оставшиеся строительные материалы, изделия, конструкции, временные здания и сооружения и другое имущество, а также строительный мусор в места, указанные заказчиком.

Проектировщик (генеральный проектировщик) — физические или юридические лица, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование (лица, осуществляющие подготовку проектной документации). Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, имеющее выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к соответствующим видам проектных работ (ч. 4 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Он несет полную ответственность за качество проекта, технико-экономические показатели объекта строительства, правильность выполнения подрядной организацией проектных решений; осуществляет авторский надзор за соблюдением проектных решений.

Пользователи объектов капитальных вложений — физические и юридические лица, в том числе иностранные, а также государственные органы, органы местного самоуправления, иностранные государства, международные объединения и организации, для которых создаются указанные объекты, в том числе и инвесторы.

В инвестиционном процессе создания строительного объекта участвуют несколько независимых организаций, имеющих разные цели и задачи в достижении экономического эффекта. Основной целевой задачей инвестора и заказчика является строительство объекта и ввод его в эксплуатацию при минимальных капитальных вложениях в наиболее короткие сроки в целях получения в дальнейшем дохода.

Основной целевой задачей подрядчика является максимум рентабельных работ за счет увеличения расценок на строительно-монтажные работы (удорожания строительства) или за счет технического прогресса. Первый путь более легкий, но он находится в противоречии с главной задачей инвестора и заказчика.

Для преодоления этих противоречий необходимы определенные стимулы и договоренности, объединяющие интересы всех участников инвестиционного процесса, которые фиксируются в контракте (договоре подряда).

1.2. цИКлы ИНвЕСтИцИОННОгО прОЕКтА 1.2.1. последовательность реализации инвестиционного проекта Современная социально-экономическая ситуация в России потребовала нового подхода к проведению государственной политики в области строительной деятельности. Она отражается:

в непрерывности инвестиционного процесса;

многообразии форм собственности;

необходимости охраны окружающей среды;

сертификации продукции (услуг);

допуске к строительной и проектной деятельности;

совершенствовании отечественной технологии разработки проектной продукции;

государственной экспертизе проектной документации;

государственном надзоре за инвестиционно-строительной деятельностью;

обеспечении федеральными нормативными и методическими документами, регламентирующими процессы разработки, согласования, экспертизы и утверждения проектной документации на строительство.

Строительство объекта осуществляется в непрерывном инвестиционном процессе с момента возникновения идеи (замысла) до сдачи объекта в эксплуатацию и дальнейшая его эксплуатация.

Весь цикл инвестиционного проекта включает в себя комплекс экономических, организационно-управленческих, технических и технологических задач, выраженных в первоначальной идее, архитектурном и строительном проекте, строительном производстве и эксплуатации объекта.

Рис. 1.1. Схема цикла инвестиционного проекта Цикл инвестиционного проекта можно охарактеризовать тремя фазами:

1) предынвестиционной;

2) инвестиционной;

3) эксплуатационной.

Четкой границы между этими фазами нет. Каждая фаза может начинаться в предыдущей и заканчиваться в последующей, могут выполняться параллельные виды деятельности в разных фазах. Принципиальная схема цикла инвестиционного проекта представлена на рис. 1.1.

1.2.2. предынвестиционная фаза Предынвестиционная фаза содержит несколько важных стадий:

формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования);

определение, исследование и анализ инвестиционных возможностей;

анализ альтернативных вариантов проекта по экономическим, архитектурным, строительным и функциональным характеристикам;

формирование (предварительный выбор) проекта;

технико-экономическое обоснование (ТЭО);

оценочное заключение (заключение по проекту и решение об инвестировании).

Инвестиционный замысел разрабатывается, как правило, заказчиком с привлечением при необходимости на договорной основе проектных, проектностроительных, консалтинговых и других юридических и физических лиц, имеющих лицензию на соответствующий вид деятельности. Порядок формирования, состав и содержание инвестиционного замысла приводится в «Рекомендациях по формированию инвестиционного замысла (целей инвестирования).

В случае привлечения к разработке инвестиционного замысла проектных и других организаций заказчик обязан выдать им задание на его разработку, включающее в себя следующие пункты:

объем намечаемых к инвестированию средств, их источники и предпочтительные направления их вложений;

намечаемые источники и условия финансирования;

Рис. 1.2. Состав и содержание инвестиционного замысла Рис. 1.3. Схема технико-экономического обоснования проекта предполагаемая номенклатура продукции (оказания услуг);

предпочтительные варианты размещения предприятия, здания, сооружения;

граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта;

особые условия инвестирования;

основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования, данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах и привилегиях.

Состав и содержание инвестиционного замысла приведены на рис. 1.2.

На стадии ТЭО исследование проводится по следующим основным направлениям:

стратегия и рамки проекта;

механизм действий и схемы последовательности операций при осуществлении проекта;

маркетинговые исследования и их анализ;

сырье, основные и вспомогательные материалы;

месторасположение, участок и окружающая среда;

экологическая ситуация на участке планируемого строительства и потенциальное воздействие на эту ситуацию предлагаемого проекта;

проектирование и технология;

организационная структура и накладные расходы;

график осуществления проекта и затраты на него;

трудовые ресурсы, в том числе управленческие кадры, затраты на оплату рабочей силы, потребности в профессиональном обучении и затраты на него.

В общем виде схема технико-экономического обоснования проекта представлена на рис. 1.3.

1.2.3. предынвестиционная фаза на территориальном Как на федеральном, так и на региональном уровнях (субъекты Российской Федерации и местные образования) разрабатывается и реализуется социальноэкономическая политика, включающая в себя экономические, социальные, природоохранные и экологические цели и пути их решения. Составной частью этой политики является и инвестиционно-строительная политика. Основным документом для включения в региональную программу развития региона является «Схема территориального планирования на трех уровнях: схема территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований» (ст. 9 Градостроительного кодекса РФ). Разработка схем осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах структурной перестройки экономических отношений, научно-технических и других государственных программах, схемах развития и размещения производительных сил, промышленных узлов, градостроительной документации и иных материалов.

Заказчик исходя из целей инвестирования и исследования ситуации на рынке продукции и услуг с учетом решений и рекомендаций, принятых в прогнозах и схемах территориального планирования развития и размещения производительных сил на территориальном уровне, составляет ходатайство (декларацию) о намерениях. По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти ходатайства заказчик принимает решение о разработке финансово-экономического обоснования инвестиций.

Результаты обоснований служат основанием для принятия решения о хозяйственной необходимости, технической возможности, коммерческой, экономической и социальной целесообразности инвестиций в строительство, получения акта выбора земельного участка для размещения объекта и выполнения проектно-изыскательских работ.

В обоснованиях должны выполняться альтернативные проработки и расчеты для всех предложенных земельных участков, принципиальные объемнопланировочные решения, расчеты по определению эффективности инвестиций, социальных, экологических и других последствий осуществления строительства и эксплуатации объекта, а также по определению убытков землевладельцев, землепользователей, арендаторов, потерь сельскохозяйственного производства, связанных с изъятием земельного участка и др.

На региональном уровне наиболее важными составляющими строительноинвестиционной деятельности являются:

создание условий привлекательности инвестиций и строительной деятельности в конкретном регионе;

выявление и характеристика инвестиционного и строительного потенциала конкретного региона;

выявление конкретных хозяйствующих субъектов, способных в планируемом периоде обеспечить инвестирование.

Реализация условия привлекательности инвестиций и строительной деятельности обеспечивается органами представительной и исполнительной властей территорий (субъектов Российской Федерации и местных органов). Это может осуществляться в виде налоговых послаблений, отводов участков земли под некоторые строящиеся объекты бесплатно или на льготных условиях, создание с использованием собственных финансовых ресурсов соответствующей инфраструктуры (дороги, газоснабжение, электрификация, телефонизация, тепло- и водоснабжение).

В настоящее время широко применяется схема «одного окна» для разграничения деятельности и взаимодействия территориальных органов администрации, инвесторов и застройщиков, включающая в себя следующие сферы деятельности участников.

I. Сфера деятельности администрации без участия инвесторов и застройщиков.

1. Разработка новых и корректировка действующих генеральных планов городов, поселений и других муниципальных образований. При этом в них включаются предложения: по проектам планировки, застройки, межевания и строительства; регулированию (изъятию при необходимости) земельных участков для размещения новых объектов недвижимости; укрупненному зонированию территорий как основания для последующего проведения территориального (правового) зонирования с установлением градостроительных регламентов разрешенного использования объектов недвижимости.

2. Разработка и корректировка на основании утвержденных генпланов городов, поселений и других муниципальных образований проектов планировки, застройки, межевания. При этом подготавливаются основания для формирования земельных участков под строительство, учета их в государственном земельном и градостроительном кадастрах, регистрации прав на сформированные земельные участки, представление их на торги (конкурсы, аукционы), а также для разработки органами местного самоуправления нормативных правовых актов «Правил землепользования и застройки».

3. Разработка «Правил землепользования и застройки», которые на основании схем территориального планирования устанавливают градостроительные регламенты разрешенного использования и изменения объектов недвижимости. При этом схемы территориального планирования являются правовым механизмом взаимодействия в рыночных условиях органов власти с физическими и юридическими лицами, обеспечивают им гарантированное право на разрешенное использование и изменение объектов недвижимости путем соответствующего выбора в рамках установленных градостроительных регламентов, сервитутов, ограничений.

4. Государственная комплексная экспертиза градостроительной документации на соответствие техническим регламентам, охватывающая генеральные планы; проекты планировки, застройки, межевания; «Правила землепользования и застройки». Государственная комплексная экспертиза проводится всегда применительно к генеральным планам. Применительно к проектам планировки, застройки, межевания государственная комплексная экспертиза проводится только в случае отсутствия генерального плана, а при наличии генерального плана — проводится только согласование этой документации местными органами архитектуры и градостроительства. «Правила землепользования и застройки», разработанные на основе и с учетом решений генеральных планов, проходят только согласование, в том числе с участием граждан.

5. Организация и обеспечение подготовки торгов (конкурсов, аукционов) по продаже сформированных земельных участков в собственность или права на заключение договора их аренды, а также извещение участников торгов.

6. Ведение реестра сформированных земельных участков в установленном порядке с наличием инженерного обеспечения.

II. Сфера деятельности администрации с участием инвесторов и застройщиков.

7. Проведение торгов (конкурсов, аукционов). Предоставление победителю торгов права собственности (долгосрочной аренды) на сформированный земельный участок до начала подготовки проектной документации и до начала строительства. При этом может быть предоставлено право возможности кредитования строительства под залог земельных участков.

8. Подготовка проектной документации в соответствии с условиями торгов.

9. Государственная экспертиза проектной документации. Утверждение проектной документации.

10. Выдача разрешения на строительство как результат положительного заключения органов государственной экспертизы. Разрешение на строительство выдается органом по архитектуре и градостроительству применительно к простым объектам (индивидуальным жилым домам, коттеджам), объектам, возводимым по типовым и повторно применяемым проектам, объектам средней сложности (жилым многоэтажным домам).

11. Осуществление строительства объектов. Контроль и надзор за ходом возведения объектов.

12. Приемка объектов строительства в эксплуатацию, их учет, регистрация прав на построенные объекты, ввод объектов в эксплуатацию.

Принцип «одного окна» заключается:

в приобретении прав на сформированный участок по результатам торгов;

получении заключения государственной экспертизы на проект строительства;

выдаче разрешения на основании полученного положительного заключения.

В связи с предложенной схемой к основным мероприятиям по организации, регулированию и формированию инвестиционно-строительной политики в регионе можно отнести:

разработку документации по развитию региона (градостроительная концепция развития региона — генеральный план развития, проекты размещения жилищной, коммунальной, промышленной, транспортной инфраструктур и т. п.);

разработку инвестиционных программ;

размещение инвестиционных заказов;

осуществление строительства и приемки объектов инвестиций в эксплуатацию.

Схема этапов формирования и реализации инвестиционного проекта на территориальном уровне приведена на рис. 1.4.

Формирование инвестиционно-строительной политики в регионе производится с учетом целевых территориальных, отраслевых и федеральных программ.

На основе проектов инвестиционных программ региона формируется бюджетная заявка правительству субъектов Российской Федерации или Правительству РФ в целях включения в целевые программы регионального или федерального Рис. 1.4. Схема этапов формирования и реализации инвестиционного проекта на территориальном уровне уровня. Финансирование работ по этим программам осуществляется как за счет регионального заказа, так и отраслевого, территориального и федерального заказов.

Размещение средств бюджетов различного уровня для финансирования инвестиционных проектов производится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 02.02.2006 № 19-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнении работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд». Размещение средств производится на возвратной и срочной основах с уплатой процентов за пользование ими.

Размещение заказов на строительство по инвестиционным программам производится на основе конкурсного выбора организаций заказчиков-застройщиков, предложивших наиболее выгодные условия выполнения заказов, имеющих свидетельство о допуске к соответствующим работам, выданное саморегулируемой организацией, способных нести имущественную ответственность за неисполнение обязательств по заключенному контракту. Такие же требования предъявляются и к подрядчику.

Зарубежная практика реализации инвестиционных строительных проектов выявила целесообразность их постоянного инженерного сопровождения. Инженерное сопровождение инвестиций (инжиниринг) — самостоятельный вид услуг, включающий в себя совокупность проектных, методологических, методических, организационных, экономических и практических работ по капитальному строительству, т. е. предоставление услуг по доведению научно-исследовательских, опытно-конструкторских и проектно-технологических разработок до стадии производства. Для помощи проектным и строительным организациям, а также инвесторам на федеральном уровне создано Федеральное государственное унитарное предприятие (ФГУП) «ЦЕНТРИНВЕСТпроект», которое является ведущим разработчиком нормативных и методических документов для капитального строительства и оказанию услуг по инженерному сопровождению инвестиционных проектов в строительной отрасли.

1.3. ИНвЕСтИцИОННАЯ фАзА 1.3.1. Основы организации проектно-изыскательских Проектные и инженерно-изыскательские работы для строительства относятся к инвестиционной фазе. Но предварительные данные предпроектных проработок и особенно инженерных изысканий используются в предынвестиционной фазе. Это, прежде всего, необходимо для подготовки проектной документации и обоснования инвестиций в строительство.

Организационно-правовые основы проектно-изыскательских работ. В соответствии с ч. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основе проектной документации и разрешения на строительство.

Проектная и сметная документации входят в состав инвестиционного проекта;

они необходимы для подготовки предложений для подрядных торгов, решения комплекса вопросов по планированию финансирования и материальнотехнического обеспечения строительства, а также для разработки проектов организации строительства (ПОС), проектов производства работ (ППР) и составления смет.

Проектная документация — это материалы в текстовой форме и в виде карт (схем), определяющих архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Объект капитального строительства — здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, строительными и техническими регламентами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 49). Разработка, финансирование, утверждение и определение порядка использования проектной документации, внесение в нее изменений осуществляются в установленном порядке по инициативе заказчика и за его счет.

Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства. Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ст. 48 Градостроительного кодекса РФ).

Основные требования к проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений на территории Российской Федерации в современных условиях определяются Федеральными законами от 27.12. № 184-ФЗ «О техническом регулировании», от 29.12.2004 № 190-ФЗ «Градостроительный кодекс Российской Федерации», постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 № 87, ГОСТ 21-101 — 97, СНиП 11-01 — 95 и другими документами, утвержденными Госстроем России, Минпромэнерго России, Минрегионом России.

В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании»

техническому регулированию подвергаются отношения, возникающие:

при разработке, принятии, применении и исполнении обязательных требований к продукции или связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации;

разработке, принятии, применении и исполнении на добровольной основе требований к продукции или связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, процессам производства, эксплуатации, хранении, перевозки, реализации и утилизации, выполнению работ или оказанию услуг;

оценке соответствия.

Техническому регулированию подвергаются также права и обязанности участников, регулируемых настоящим законом отношений.

Техническое регулирование осуществляется в соответствии с применением единых правил установления требований к продукции или связанными с ними процессами проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, реализации, утилизации, перевозке, выполнению работ или оказанию услуг. При этом на продукцию, процесс производства, эксплуатацию, выполнение работ и оказание услуг устанавливается технический регламент.

Технический регламент — документ, который принят международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ. Устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Технический регламент принимается в следующих целях:

защита жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества;

охрана окружающей среды, жизни или здоровья животных или растений;

предупреждение действий, вводящих в заблуждение приобретателей.

Технический регламент должен содержать перечень, а также обязательные требования к характеристикам продукции или связанным с ними процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации; правила и формы оценки соответствия; правила идентификации; требования к терминологии, упаковке, маркировке или этикеткам, правила их нанесения, в отношении которых они устанавливаются. Тем не менее он не должен содержать требования к конструкции и исполнению, за исключением случаев, в которых из-за отсутствия требований к конструкции и исполнению с учетом степени риска причинения вреда не обеспечивается достижение перечисленных выше целей регламента. Требования технических регламентов не могут служить препятствием осуществлению предпринимательской деятельности в большей степени, чем это минимально необходимо для выполнения целей, указанных выше.

В соответствии с Федеральным законом «О техническом регулировании» регламенты подразделяются на общие и специальные. Требования о б щ е г о т е х н и ч е с к о г о р е г л а м е н т а обязательны для применения и соблюдения в отношении видов продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации. Безопасная эксплуатация и утилизация машин и оборудования, безопасная эксплуатация зданий, строений, сооружений и безопасное использование прилегающих к ним территорий, пожарная безопасность относятся к общим техническим регламентам.

С п е ц и а л ь н ы е т е х н и ч е с к и е р е г л а м е н т ы устанавливают требования только к тем отдельным видам продукции, процессов производства, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, в отношении которых не обеспечиваются требованиями общих технических регламентов.

Качество продукции, работ и услуг должно подтверждаться оценкой соответствия требованиям качества. Оценка соответствия производится в формах государственного контроля (надзора), аккредитации, испытания, регистрации, подтверждения соответствия, приемки и ввода в эксплуатацию объекта, строительство которого закончено и в иной форме. Форма подтверждения соответствия на территории Российской Федерации может носить добровольный или обязательный характер.

форме добровольной сертификации по инициативе заявителя на условиях договора между заявителем и органом по сертификации.

О б я з а т е л ь н о е п о д т в е р ж д е н и е соответствия производится только в случаях, установленных соответствующим техническим регламентом и исключительно на требования технического регламента. Оно осуществляется в формах принятия декларации о соответствии и обязательной сертификации определенных видов продукции. При оценке соответствия требований к продукции, процессам производства, работам и услугам должно соблюдаться единство правил и методов исследований (испытаний) и измерений.

В соответствии с федеральным законом для повышения уровня безопасности жизни и здоровья граждан, государственного и муниципального имущества, а также имущества физических и юридических лиц, экологической безопасности, повышения уровня безопасности объектов принимаются стандарты. Они подразделяются на международные и национальные стандарты, стандарты организаций, своды правил (СП). Основной принцип стандартизации — добровольное применение стандартов с максимальным учетом при их разработке законных интересов заинтересованных лиц. Разработчиком национального стандарта может быть любое лицо.

Стандарты организаций (в том числе коммерческих), общественных, научных, саморегулируемых организаций, объединений юридических лиц могут разрабатываться и утверждаться ими самостоятельно исходя из необходимости применения этих стандартов в целях безопасности продукции и т. п.

Федеральные органы исполнительной власти вправе издавать в сфере технического регулирования акты только рекомендательного характера, за исключением оговоренных в законе случаев.

В развитие Федерального закона «О техническом регулировании» были определены объекты технического регулирования в строительстве. К ним отнесены:

общие требования к процессам производства продукции строительства, включая инженерные изыскания и проектирование, а также ее эксплуатации и утилизации;

планировка и застройка городских и сельских поселений и другие требования к размещению объектов строительства;

здания и сооружения предприятий промышленности, энергетики, транспорта, связи, водного, сельского и городского хозяйства, жилые здания, общественные здания и сооружения культуры, здравоохранения, образования, торговли и других отраслей;

промышленная продукция, применяемая в строительстве.

Правительство РФ для строительной отрасли в первую очередь определило разработку двух технических регламентов, обеспечивающих безопасность зданий и сооружений, которые должны быть введены до 01.01.2010:

о безопасности строительных материалов и изделий;

безопасности зданий и сооружений.

Внеочередным стал технический регламент о требованиях пожарной безопасности (от 22.06.2008 № 123-ФЗ), который вступил в действие 01.05.2009.

Технические регламенты в строительстве устанавливают общие требования к объектам технического регулирования, обеспечивающие безопасность продукции строительства и процессов ее производства, эксплуатации и утилизации. Технические регламенты должны предусматривать требования, определяющие:

прочность и устойчивость (надежность) конструкций и оснований зданий и сооружений в расчетных условиях эксплуатации;

безопасность людей при пожарах и других аварийных ситуациях, защиту рядом расположенных зданий и сооружений и экономически обоснованные с учетом возможности страхования недвижимости положения по ограничению материального ущерба;

безопасность людей и защиту объектов жизнеобеспечения при землетрясениях, обвалах, оползнях и других расчетных геофизических процессах;

безопасность движения и перемещения людей, доступность среды для маломобильных групп населения и защиту помещений от несанкционированного вторжения;

безопасные для здоровья человека условия проживания, труда, быта и отдыха;

безопасный уровень воздействий строительных объектов (в процессе их строительства, эксплуатации и утилизации) на окружающую среду;

состав и содержание необходимой информации для пользователей продукции строительства по вопросам ее безопасной эксплуатации.

Оценка соответствия строительных объектов предусматривается в форме государственного надзора, приемки результатов выполненных работ, приемки и ввода в эксплуатацию заказчиком законченного строительством объекта. Для применяемой в строительстве промышленной продукции рекомендуется предусматривать подтверждение соответствия в форме добровольной сертификации.

В настоящее время до введения новых технических регламентов (до 2010 г.) технические требования на строительную продукцию изложены в нормативных документах на различных уровнях:

на федеральном уровне — в Строительных нормах и правилах (СНиП), Сводах правил (СП);

уровне субъектов Российской Федерации — в Территориальных строительных нормах (ТСН);

уровне организаций и предприятий, производящих строительную продукцию, — в Технических условиях (ТУ).

Технические регламенты разных видов разрабатываются для добровольного применения при инженерных изысканиях, проектировании, строительстве, эксплуатации и утилизации (ликвидации), объектов, а также при разработке и производстве строительных изделий и материалов.

СНиПы содержат требования по безопасности применительно к объектам технического регулирования в строительстве, федеральные градостроительные нормативы, а также эксплуатационные характеристики продукции строительства, основанные на требованиях потребителя. Требования к эксплуатационным характеристикам устанавливают для зданий и сооружений в целом, их частей и строительных изделий в соответствии с различными уровнями потребностей или условиями эксплуатации вне зависимости от конструктивного устройства, применяемых материалов и технологий.

СП содержат способы реализации требований. В них приводятся с необходимой полнотой рекомендуемые в качестве официально признанных и оправдавших себя на практике положения, применение которых позволяет обеспечить соблюдение требований технических регламентов, строительных норм и правил, а также положения по отдельным вопросам, не регламентированным строительными нормами и правилами. В своды правил могут включаться извлечения из технических регламентов, строительных норм и правил, в развитие которых эти своды правил разработаны.

СП для технических регламентов — документ в области стандартизации, в котором содержатся технические правила и (или) описание процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации продукции и который применяется на добровольной основе.

Сертификат соответствия — документ, удостоверяющий соответствие объекта требованиям технических регламентов, положениям стандартов, сводов правил или условиям договоров.

Стандарт — документ, в котором в целях добровольного многократного использования устанавливаются характеристики продукции, правила осуществления и характеристики процессов проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации, выполнения работ или оказания услуг. Стандарт также может содержать правила и методы исследований (испытаний) и измерений, правила отбора образцов, требования к терминологии, символике, упаковке, маркировке или этикеткам и правилам их нанесения.

ТСН утверждаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Они действуют на территориях этих субъектов и обязательны для всех участников градостроительной деятельности. В ТСН устанавливаются организационные, типологические, социально-экономические и необходимые технические требования, а также градостроительные нормативы в соответствии с нормативными документами федерального уровня с учетом природноклиматических, социально-демографических, национальных и иных особенностей субъектов Российской Федерации.

Международные и (или) национальные стандарты могут использоваться полностью или частично в качестве основы при разработке проектов строительных технических регламентов Национальные стандарты, а также введенные в качестве национальных межгосударственные и международные стандарты определяют для применения на добровольной основе конкретные параметры и характеристики отдельных частей зданий и сооружений, а также требования к строительным изделиям и материалам, методы испытаний. Они применяются в технических регламентах путем ссылок на них. В строительных нормах и правилах, сводах правил и территориальных строительных нормах их учитывают в составе комплексов нормативных документов технических регламентов в строительстве.

ТУ устанавливают требования к зданию, сооружению, материалам и конструкциям. Их разрабатывают по решению заказчика на строительство. Технические условия, устанавливающие требования к строительным изделиям и материалам, разрабатывают по решению изготовителя (поставщика) этой продукции.

Для достижения общих целей технического регулирования в строительстве должна быть разработана система нормативных документов, включающая в себя:

организационно-методические нормативные документы;

общие технические нормативные документы;

нормативные документы по градостроительству, зданиям и сооружениям;

нормативные документы на инженерное оборудование зданий и сооружений и внешние сети;

нормативные документы на строительные материалы, конструкции и изделия.

Такими нормативными документами могут быть национальные и международные стандарты, своды правил, сертификаты соответствия и др.

Подготовка проектной документации. В соответствии со ст. 48 Градостроительного кодекса РФ архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся или реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также при проведении капитального ремонта объектов капитального строительства, если затрагиваются его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.

Не требуется подготовки проектной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства (ст. 48, ч. 3 Градостроительного кодекса РФ).

Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» объекты капитального строительства в зависимости от функционального назначения и характерных признаков подразделяются на следующие виды:

объекты производственного назначения (здания, строения, сооружения производственного назначения, в том числе объекты обороны и безопасности), за исключением линейных объектов;

объекты непроизводственного назначения (здания, строения, сооружения жилищного фонда, социально-культурного и коммунально-бытового назначения, а также иные объекты капитального строительства непроизводственного назначения);

линейные объекты (трубопроводы, автомобильные и железные дороги, линии электропередачи и т. д.).

Территориальные органы местной власти могут устанавливать перечень объектов, не являющихся объектами капитального строительства. Так, Правительство Москвы постановлением от 16.12.2008 № 1139-ПП утвердило «Положение о размещении и установке на территории города Москвы объектов, не являющихся объектами капитального строительства». К ним относятся сооружения, конструкции, площадки независимо от их функционального назначения (некапитальные объекты). Общим критерием отнесения объектов к некапитальным объектам (движимому имуществу) согласно нормам гражданского законодательства является возможность свободного перемещения указанных объектов без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, включая возможность их демонтажа (сноса) с разборкой на составляющие сборно-разборные перемещаемые конструктивные элементы. Обустройство, установка, возведение некапитальных объектов должны осуществляться из модульных или быстровозводимых конструкций. Не разрешается устройство для них заглубленных фундаментов. К некапитальным относятся приведенные далее объекты.

Объекты мелкорозничной торговли:

киоск — устанавливаемое в собранном виде сооружение общей площадью не более 10 м2, оснащенное торговым оборудованием, не имеющее торгового зала, рассчитанное на одно рабочее место продавца, совмещенное с площадью, на которой хранится товарный запас;

павильон — возводимое (подлежащее сборке на месте установки) сооружение (магазин или кафе), имеющее торговый зал и выделенные неторговые подсобные, бытовые и складские помещения площадью, минимально допустимой нормами проектирования, утвержденными законами г. Москвы;

остановочно-торговый модуль (ОТМ) — павильон ожидания городского наземного пассажирского транспорта, конструктивно, дизайнерски и функционально объединенный с киоском, общей площадью не более 20 м2.

К некапитальным объектам не относятся нестационарные объекты мелкорозничной торговли — объекты на базе транспортных средств и автоприцепов или объекты, которые могут быть разобраны и погружены для перевозки или перемещены без применения подъемных и специальных механизмов. Порядок размещения и работы таких объектов устанавливается соответствующими правовыми актами Правительства Москвы.

Объекты обслуживания — постройки, сооружения и площадки придорожной сервисно-транспортной инфраструктуры: автопарковки (в том числе сборноразборные механизированные), кабинные уличные туалеты, телефонные кабины и т. п.

Объекты рекреационно-развлекательного назначения — аттракционы, шапито, специальным образом благоустроенные площадки и т. п.

Объекты производственного, технического назначения, сервисно-коммунальной инфраструктуры — ангары, производственные сооружения из быстровозводимых и разбираемых конструкций, пункты приема вторичных материальных ресурсов, строительные городки, бытовки, временные склады строительных и инертных материалов, укрытия, тенты и навесы для открытых автостоянок, быстровозводимые гаражи-стоянки модульного типа, в том числе расположенные в подмостовых пространствах.

Площадки для выгула собак, а также объекты коммунальной инфраструктуры и т. п.

Объекты и сооружения из быстровозводимых конструкций в виде накрытия пешеходных тоннелей и лестничных сходов, элементы организации придомовой территории при устройстве входных групп: пандусы, подъемные механизмы и иные устройства, монтируемые в целях обеспечения безбарьерной среды жизнедеятельности для инвалидов и других маломобильных групп населения.

Проектная документация на некапитальные объекты представляется в следующем составе:

для объектов, устанавливаемых (устраиваемых, возводимых) по утвержденным типовым проектам, — генеральный план (при необходимости с благоустройством участка), фасады в цветовом решении, паспорт объекта, пояснительная записка;

для объектов и групп объектов, устанавливаемых (устраиваемых, возводимых) по индивидуальным проектам, — ситуационный план с привязкой объекта (объектов), генеральный план с благоустройством участка, фасады в цветовом решении, разрезы, план объекта (объектов), фотомонтаж (при необходимости), конструктивное решение, краткая пояснительная записка, проект организации работ по возведению объекта (при необходимости).

Проектная документация для индивидуальных объектов и групп объектов утверждается заказчиком.

Порядок согласования проектов и градостроительного заключения с городскими службами и органами государственного контроля (надзора) следующий:

градостроительное заключение вместе с проектной документацией согласовываются управами районов г. Москвы, Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по г. Москве (Управление Роспотребнадзора по г. Москве), Управлением государственного пожарного надзора ГУ МЧС РФ (УГПН ГУ МЧС) по г. Москве, Департаментом природопользования и охраны окружающей среды г. Москвы, отделом подземных сооружений ГУП «Мосгоргеотрест», Москомархитектурой.

Виды работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции и капитальному ремонту, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Иные виды работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства могут выполняться любыми физическими или юридическими лицами.

Перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства при проведении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительству, реконструкции и капитальному ремонту утвержден приказом Минрегиона России от 09.12.2008 № 274.

1. Виды работ по инженерным изысканиям:

по выполнению инженерно-геодезических изысканий;

выполнению инженерно-геологических изысканий;

выполнению инженерно-гидрометеорологических изысканий;

выполнению инженерно-экологических изысканий;

выполнению инженерно-геотехнических изысканий;

обследованию состояния грунтов оснований зданий и сооружений, их строительных конструкций.

2. Виды работ по подготовке проектной документации:

по подготовке схемы планировочной организации земельного участка;

разработке архитектурных решений;

разработке конструктивных и объемно-планировочных решений;

подготовке сведений об инженерном оборудовании, сетях инженернотехнического обеспечения, перечня инженерно-технических мероприятий, содержания технологических решений;

подготовке проекта организации строительства;

подготовке проекта организации работ по сносу или демонтажу объектов;

разработке мероприятий по охране окружающей среды;

разработке мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

разработке мероприятий по обеспечению доступа инвалидов;

подготовке проекта полосы отвода линейного объекта;

разработке технологических и конструктивных решений линейного объекта;

подготовке материалов, связанных с обеспечением безопасности зданий и сооружений, в составе раздела «Иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами».

3. Виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту:

подготовительные работы на строительной площадке;

по сносу строений и разборке конструкций;

водопонижению, организации поверхностного стока и водоотвода;

гидромеханизированные и дноуглубительные;

взрывные;

по устройству свайных оснований, шпунтовых ограждений, анкеров;

уплотнению грунтов естественного залегания и устройству грунтовых подушек;

сооружению опускных колодцев и кессонов;

возведению сооружений способом «стена в грунте»;

закреплению грунтов;

бетонные;

по монтажу сборных железобетонных и бетонных конструкций;

монтажу металлических конструкций;

монтажу деревянных конструкций;

монтажу легких ограждающих конструкций;

монтажу стен из панелей типа «СЭНДВИЧ» и полистовой сборки;

устройству каменных конструкций;

экранированию помещений и устройству деформационных швов;

устройству и футеровке, промышленных печей и дымовых труб;

устройству кровель;

гидроизоляции строительных конструкций;

антикоррозийной защите строительных конструкций и оборудования;

теплоизоляции строительных конструкций, трубопроводов и оборудования;

устройству внутренних инженерных систем и оборудования;

монтажу наружных инженерных сетей и коммуникаций;

монтажу технологического оборудования;

пусконаладочные;

по строительству автомобильных дорог;

строительству железнодорожных путей;

подводные (водолазные);

горнопроходческие;

по устройству конструкций скважин.

Приведенный перечень не распространяется на работы по подготовке проектной документации, строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов, указанных в ч. 2 ст. 49 и ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Содержание видов работ по инженерным изысканиям, подготовке проектной документации определяются в соответствии с действующими нормативными документами, устанавливающими требования к этим видам работ.

В приведенном перечне указано наименование укрупненных основных видов работ по строительству, реконструкции и капитальному ремонту, а полный перечень кодов по этим видам работ приведен в приказе Минрегион России, которые определены по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, продукции и услуг (ОК 004-93).

При подготовке проектной документации объектов капитального строительства необходимо также иметь четкое представление об их особенностях, характеристиках сложности, опасности, эксплуатационных требованиях. Для более четкой регламентации строительных объектов по сложности их проектирования, строительства и эксплуатации (взамен уровней ответственности по ГОСТ 27751 — 88 «Надежность строительных конструкций и оснований) ст. 481 Градостроительного кодекса РФ введена классификация: особо опасные, технически сложные и уникальные объекты.

К особо опасным и технически сложным объектам относятся:

объекты использования атомной энергии (в том числе ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ);

гидротехнические сооружения первого и второго классов, устанавливаемые в соответствии с законодательством о безопасности гидротехнических сооружений;

линейно-кабельные сооружения связи и сооружения связи, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации;

линии электропередачи и иные объекты электросетевого хозяйства напряжением 330 кВ и более;

объекты космической инфраструктуры;

аэропорты и иные объекты авиационной инфраструктуры;

объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;

метрополитены;

морские порты, за исключением морских специализированных портов, предназначенных для обслуживания спортивных и прогулочных судов;

автомобильные дороги общего пользования федерального значения и относящиеся к ним транспортные инженерные сооружения;

тепловые электростанции мощностью 150 мВт и выше;

опасные производственные объекты, на которых:

получаются, используются, перерабатываются, образуются, хранятся, транспортируются, уничтожаются опасные вещества в количествах, превышающих предельные. Такие вещества и предельные количества опасных веществ соответственно указаны в приложениях 1 и 2 к Федеральному закону от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов». Не относятся к особо опасным и технически сложным объектам газораспределительные системы, на которых используется, хранится, транспортируется природный газ под давлением до 1,2 мПа включительно или сжиженный углеводородный газ под давлением до 1,6 мПа;

используется оборудование, работающее под давлением или при температуре нагрева воды, которые указаны в приложении 1 к Федеральному закону «О промышленной безопасности опасных производственных объектов»;

получаются расплавы черных и цветных металлов и сплавы на основе этих расплавов;

ведутся горные работы, работы по обогащению полезных ископаемых, а также работы в подземных условиях;

используются стационарно установленные канатные дороги и фуникулеры.

К уникальным объектам относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:

высота более чем 100 м;

пролеты более чем 100 м;

наличие консоли более чем 20 м;

заглубление подземной части (полностью или частично) ниже планировочной отметки земли более чем на 10 м;

наличие конструкций и конструкционных систем, в отношении которых применяются нестандартные методы расчета с учетом физических или геометрических нелинейных свойств либо разрабатываются специальные методы расчета.

Подготовка проектной документации осуществляется физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, осуществляющим архитектурно-строительное проектирование. Этими лицами могут быть застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующие требованиям законодательства.

Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

В случае, если подготовка проектной документации осуществляется физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, они обязаны предоставить ему следующую документацию:

градостроительный план земельного участка;

результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);

технические условия подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (при необходимости).

Подготовка проектной документации, оказывающей влияние на безопасность объектов капитального строительства, должна выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ. Этими лицами могут быть застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо, соответствующее перечисленным выше требованиям. Иные виды работ по подготовке проектной документации могут выполняться любым физическим или юридическим лицом.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт).

Контракт заключается заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектно-строительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование.

Первичным проектным документом на строительство объектов является, как правило, технико-экономическое обоснование (ТЭО) строительства, по международной терминологии — проект. На основании утвержденного в установленном порядке ТЭО (проекта) строительства разрабатывается задание на проектирование, а затем рабочая документация.

Задание на проектирование разрабатывается в соответствии с ТЭО и исходноразрешительной документацией на строительство, полученной в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и МДС 11-1.99. В задании на проектирование зданий и сооружений освещаются основные требования к проектируемому объекту. Примерный состав задания на проектирование объектов производственного назначения приведен в табл. 1.1.

Состав задания на проектирование устанавливается в зависимости от функционального назначения и характерных признаков объекта капитального строительства. Вместе с заданием на проектирование заказчик выдает проектной организации следующие исходные материалы:

обоснование инвестиций строительства данного объекта;

решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

градостроительный план земельного участка и правоустанавливающие документы на земельный участок (трассы) для строительства и прилагаемые к нему материалы;

архитектурно-планировочное задание, составленное в установленном порядке;

технические условия на присоединение проектируемого объекта к источникам снабжения, инженерным сетям и коммуникациям;

сведения о проведенных с общественностью обсуждениях решений о строительстве объекта;

исходные данные по оборудованию, в том числе индивидуального изготовления;

номенклатура, порядок и сроки представления материалов оговариваются в договоре (контракте) на выполнение проектных работ.

необходимые данные по выполненным научно-исследовательским и опытноконструкторским работам, связанным с созданием технологических процессов и оборудования;

материалы инвентаризации, оценочные акты и решения органов местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые здания и сооружения;

материалы, полученные от местной администрации и органов государственного надзора, в том числе характеристика социально-экономической обстаТ а б л и ц а 1.1. задание на проектирование объектов производственного назначения 1 Наименование и месторасположение проектируемого предприятия, здания и сооружения 2 Основание для проектирования 3 Вид строительства 4 Стадийность проектирования 5 Требования по вариантной и конкурсной разработке 6 Особые условия строительства 7 Основные технико-экономические показатели объекта, в том числе мощность, производительность, производственная программа 8 Требования к качеству, конкурентоспособности и экологическим параметрам продукции 9 Требования к технологии, режиму предприятия 10 Требования к архитектурно-строительным, объемнопланировочным и конструктивным решениям 11 Выделение очередей и пусковых комплексов, требования по перспективному расширению предприятия 12 Требования и условия к разработке природоохранных мер и 13 Требования к режиму безопасности и гигиене труда 14 Требования по ассимиляции производства 15 Требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций 16 Требования по выполнению опытно-конструкторских и научноисследовательских работ 17 Состав демонстрационных материалов новки, природных условий и состояния природной окружающей среды, данные о существующих источниках загрязнения и другие сведения в соответствии с требованиями природоохранных органов, санитарно-эпидемиологические условия в районе строительства;

имеющиеся материалы инженерных изысканий и обследований, обмерочные чертежи существующих на участке строительства зданий и сооружений, подземных и наземных сетей и коммуникаций;

чертежи и технические характеристики продукции предприятия;

задание на разработку тендерной документации на строительство (при необходимости);

заключения и материалы, выполненные по результатам обследования действующих производств, конструкций зданий и сооружений;

технологические планировки действующих цехов, участков со спецификацией оборудования;

условия на размещение временных зданий и сооружений, подъемнотранспортных машин, механизмов и площадок для складирования строительных материалов.

Примерный состав задания на проектирование объектов жилищногражданского назначения приведен в табл. 1.2.

Вместе с заданием на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения заказчик выдает проектной организации следующие документы и материалы:

обоснование инвестиций в строительство данного объекта;

решение местного органа исполнительной власти о предварительном согласовании места размещения объекта;

архитектурно-планировочное задание;

имеющиеся материалы утвержденного проекта детальной планировки участка строительства;

имеющиеся материалы топографической съемки участка строительства и данные геологических и гидрогеологических изысканий;

материалы по существующей и сохраняемой застройке и зеленым насаждениям;

сведения о надземных и подземных инженерных сооружениях и коммуникациях;

материалы инвентаризации, оценочные акты и решения местной администрации о сносе и характере компенсации за сносимые сооружения;

данные по виду выделяемого топлива;

технические условия на присоединение к внешним инженерным сетям и коммуникациям;

сведения о фоновом состоянии окружающей природной среды, комфортности проживания населения, наличии техногенных объектов вблизи строительства, объектов жилищно-гражданского назначения и зонах их воздействия при возможных аварийных ситуациях.

Проектирование зданий и сооружений, финансируемых из федерального, республиканского, регионального или местного бюджетов, осуществляется на конкурсной основе.

При финансировании из собственных средств инвесторов — по решению заказчика (инвестора).

Виды проектной документации. Проектная документация может быть индивидуальной, повторно применяемой, типовой и модифицированной.

Индивидуальная проектная документация разрабатывается по индивидуальному заказу на сложные, важные и уникальные объекты, имеющие индивидуальные особенности, повышенные градостроительные, объемно-планировочные и конструктивные характеристики.

Т а б л и ц а 1.2. задание на проектирование объектов жилищно-гражданского назначения 1 Наименование и месторасположение объекта 2 Основание для проектирования 3 Вид строительства 4 Стадийность проектирования 5 Требования по вариантной и конкурсной разработке 6 Особые условия строительства 7 Основные технико-экономические показатели, в том числе жилых или общественных зданий, их назначение (этажность, число секций и квартир, вместимость или пропускная способность) 8 Назначение и типы встроенных в жилые дома предприятий общественного обслуживания, их мощность, вместимость, пропускная способность, состав и площади помещений, строительный объем 9 Основные требования к архитектурно-планировочному решению здания, условиям блокировки, отделке здания 10 Рекомендуемые типы квартир и их соотношение 11 Основные требования к конструктивным решениям и материалам несущих и ограждающих конструкций 12 Основные требования к инженерному и технологическому оборудованию 13 Требования по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения 14 Требования к благоустройству площадки и малым архитектурным 15 Требования по разработке инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций 16 Требования о необходимости выполнения демонстрационных материалов, их составе и форме 17 Выполнение научно-исследовательских и опытноконструкторских работ в процессе проектирования и строительства 18 Выполнение экологических и санитарно-эпидемиологических требований к объекту Повторно применяемая проектная документация используется повторно без изменений архитектурных, конструктивных, объемно-планировочных и технологических решений.

Требования к типовой и модифицированной проектной документации приведены в приказе Минрегиона России от 09.07.2007 № 62.

Типовая проектная документация — это применяемая повторно проектная документация объекта капитального строительства, в составе следующих разделов (включая все чертежи, схемы и т. д.): архитектурные решения, конструктивные и объемно-планировочные решения, за исключением решений по фундаментам; сведения об инженерном оборудовании, сетях инженернотехнического обеспечения; перечень инженерно-технических мероприятий;

содержание технологических решений, за исключением решений по внешним инженерным сетям. Критериями отнесения проектной документации к типовой проектной документации являются:

положительное заключение государственной экспертизы в отношении применяемой типовой проектной документации, выданное любому лицу не ранее трех лет до дня принятия решения о повторном применении проектной документации;

заключение органа государственного строительного надзора о соответствии объекта капитального строительства, построенного на основании применяемой типовой проектной документации, требованиям такой проектной документации, иным нормативно-правовым актам;

документ, подтверждающий соответствие указанных в типовой проектной документации климатических, гидрогеологических и иных условий, в которых она может применяться, условиям, в которых она подлежит применению повторно, подписанное осуществляющим подготовку типовой проектной документации лицом;

наличие документа, подтверждающего право застройщика (заказчика) на использование типовой проектной документации, если исключительное право на данную типовую проектную документацию принадлежит иному лицу (договор об отчуждении исключительного права, лицензионный договор, сублицензионный договор и т. п.).

Модифицированная типовая проектная документация, не затрагивающая конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства, — это применяемая типовая проектная документация объекта капитального строительства, в которую внесены изменения, не затрагивающие характеристики конструкций, элементов конструктивных систем объекта капитального строительства, влияющих на безотказность их работы и способность сохранять эксплуатационные качества объекта капитального строительства в течение срока службы такого объекта. Критериями отнесения проектной документации к модифицированной типовой проектной документации, не затрагивающей характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства, являются:

наличие критериев отнесения проектной документации к типовой проектной документации;

заключение, подтверждающее, что произведенная модификация типовой проектной документации не затрагивает конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объекта капитального строительства, подписанное лицом, осуществляющим подготовку типовой проектной документации.

Стадийность проектирования. Проектирование строительных объектов может производиться в одну, две или три стадии. Стадийность проектирования объекта устанавливается заказчиком (инвестором) совместно с проектировщиком в задании на проектирование.

Установленная стадийность проектирования зависит от категории сложности, социальной значимости и территориального расположения объекта. В больших городах с исторической застройкой (Москва, С.-Петербург и др.) всю территорию условно подразделяют на три зоны привязки строительных объектов, а строительные объекты — на три категории архитектурно-конструктивной сложности.

I. Объекты на территориях центра города и исторических зон, на территориях с промышленными объектами, в экологически неблагоприятных районах.

К этой зоне по категории архитектурно-конструктивной сложности относятся строительные объекты, запроектированные по индивидуальным проектам крупных гражданских и общественных зданий и сооружений (монолитные жилые многоэтажные дома, зрелищные учреждения, дворцы спорта, правительственные здания, специализированные медицинские центры, крытые многофункциональные рынки, гостиницы 5-звездные и т. п.); крупные промышленные здания и сооружения с социальной инфраструктурой и т. п.

II. Объекты на остальной застроенной территории. К этой зоне по категории архитектурно-конструктивной сложности относятся строительные объекты, запроектированные по типовым проектам (жилые и общественные здания и сооружения); индивидуальные проекты средних по объему и сложности зданий и сооружений (группы жилых домов, многоэтажные жилые дома муниципального строительства, сельские клубы, библиотеки, кинотеатры до 1 000 мест, специализированные школы, гостиницы 3 — 4-звездные, бассейны, катки, столовые, кафе, гаражи малоэтажные наземные, объекты агропромышленных комплексов, баннооздоровительные комплексы, гаражи подземные и т. п.).

III. Объекты на новых малозастроенных экологически благоприятных территориях города. К этой зоне по категории архитектурно-конструктивной сложности относятся привязанные типовые и повторно применяемые проекты незначительных по объему и сложности строительных объектов (жилые малоэтажные дома, школы, детские сады, поликлиники, магазины и т. п.).

В зависимости от сложности проектируемого объекта П. С. Нанасов [7] выделил три стадии возможных сочетаний стадий проектирования.

В три стадии ведется проектирование объектов I категории сложности. Они включают в себя архитектурную концепцию (АК) или эскизный проект (ЭП), технико-экономическое обоснование, рабочий проект (РП) или рабочую документацию (РД). Возможно сочетание: ЭП + ТЭО + РП (РД).

В две стадии ведется проектирование объектов I и II категорий сложности.

Они включают в себя ТЭО (ЭП) + РП (РД).

В одну стадию ведется проектирование объектов III категории сложности.

Она включает в себя РП (РД) + утверждаемую часть проекта (привязка типового или повторно применяемого проекта).