«Институт архитектуры и строительства Кафедра экспертизы и управления недвижимостью Землеустройство, управление и оценка земельных ресурсов. ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ (рабочая учебная программа дисциплины) ...»

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО

«ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ»

Институт архитектуры и строительства

Кафедра экспертизы и управления недвижимостью

Землеустройство, управление и оценка земельных ресурсов.

ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ

(рабочая учебная программа дисциплины) Направление подготовки: 080100 «Экономика»

Магистерская программа: «Экономика недвижимости»

Квалификация (степень) магистр Форма обучения очная Программу составил: Новиков Александр Сергеевич, к.т.н., доцент Иркутск 2011 г.

1. Информация из ФГОС, относящаяся к дисциплине 1.1. Вид деятельности выпускника Магистр по профилю подготовки Экономика недвижимости готовится к следующим видам профессиональной деятельности:

аналитическая;

1.2. Компетенции обучающегося, формируемые освоения дисциплины.

Выпускник должен обладать следующими общекультурными компетенциями (ОК):

способностью самостоятельно приобретать (в том числе с помощью информационных технологий) и использовать в практической деятельности новые знания и умения, включая новые области знаний, непосредственно не связанных со сферой деятельности (ОК-3);

Выпускник должен обладать следующими профессиональными компетенциями (ПК):

аналитическая деятельность:

способностью анализировать и использовать различные источники информации для проведения экономических расчетов (ПК-9);

1.3. В результате освоения программы дисциплины обучающийся должен:

- знать современные теоретические положения оценки земли и методики проведения расчетов стоимости отдельных её видов;

- знать действующую нормативную базу и организацию процесса работ, осуществляемых при получении оценщиком заказа на оценку;

- оценивать эффективность решений по управлению земельными ресурсами с точки зрения увеличения их стоимости.

2. Цели и задачи освоения программы дисциплины Целью дисциплины являются изучение новейших теоретических достижений и практических навыков в области землеустройства, управления и оценке земельных ресурсов.

Задачами курса являются формирование:

- навыков поиска и формирования информационной базы для работы с земельными ресурсами из различных источников;

- представлений о последних достижениях в теории управления и оценки земельных ресурсов, планирования и эффективного использования земельных ресурсов в соответствии с их функциональным назначением и установленным правовым режимом;

- навыков проведения современных расчетов по определению стоимости земельной собственности по методикам, используемых в рамках трех теоретических подходов;

Место дисциплины в структуре ООП 3.

Для изучения дисциплины необходимо освоение содержания таких дисциплин как «Правовое регулирование рынка недвижимости»; «Экономика рынка недвижимости»; «Оценка и управление стоимостью недвижимости»; «Девелопмент недвижимости»; «Маркетинг недвижимости».

Знания и умения, приобретаемые студентами после освоения содержания дисциплины, будут использоваться в практической деятельности в области управления всеми видами земельных ресурсов, ипотечного кредитования и залога земельных участков, в сфере риэлтерской и оценочной деятельности объектов земельной собственности.

4.Основная структура дисциплины.

Таблица 1 – Структура дисциплины Виды занятий Трудоемкость, часов Всего часов Семестр Общая трудоёмкость дисциплины 108 Аудиторные занятия, в том числе: 26 Лекции 13 Практические занятия 13 Самостоятельная работа (в том числе курсовая рабо- 46 та) Вид итогового контроля (зачет, экзамен) Экз. Экз.

5. Содержание дисциплины 5.1. Краткий перечень основных разделов и тем (дидактических единиц) теоретической части дисциплины.

Тема 1. Терминология, понятия и определения. Принципы оценки.

Тема 2. Подходы к оценке. Износ.

Тема 3. Методы оценки земли.

Тема 4. Метод сравнения продаж. Метод выделения. Метод распределения.

Тема 5. Метод капитализации земельной ренты. Метод остатка Тема 6. Метод предполагаемого использования Тема 7. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения 5.2. Краткое описание содержания теоретической части разделов и тем дисциплины Тема 1. Терминология, понятия и определения.

Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость. Цена и стоимость, виды стоимости отличные от рыночной. Субъекты оценочной деятельности.

Объекты оценки, движимые и недвижимые вещи. Виды оцениваемой собственности. Принципы оценки.

1. Понятие оценочной деятельности, рыночная стоимость.

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Рыночная цена товара (работы, услуги) - рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии - однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

2. Понятие цены и стоимости.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Цена – свершившийся факт!

(ФСО 2). При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:

рыночная стоимость;

инвестиционная стоимость;

ликвидационная стоимость;

кадастровая стоимость.

Виды стоимости отличные от рыночной.

1) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

2) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;

3) кадастровая стоимость.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

3. Субъекты оценочной деятельности.

Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (далее - оценщики).

4. Объекты оценки.

К объектам оценки относятся:

отдельные материальные объекты (вещи);

совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

права требования, обязательства (долги);

работы, услуги, информация;

иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

В оценочной практике принято подразделять:

Деление вещей на «недвижимые» и «движимые».

5. Виды оцениваемой собственности.

а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);

б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества (за исключением денег и ценных бумаг), а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);

в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);

г) оценка стоимости права собственности, иных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса).

6. Принципы оценки.

Теоретическим фундаментом процесса оценки является система оценочных принципов, на которых основывается расчет стоимости собственности.

Принципы оценки формируют исходные взгляды субъектов рынка на величину стоимости оцениваемого объекта.

В теории оценки принято выделять четыре группы оценочных принципов:

1. Группа: принципы, основанные на представлениях потенциального собственника;

2. Группа: принципы, связанные с эффективностью управления и эксплуатации собственности;

3. Группа: принципы, обусловленные воздействием внешней среды;

4. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ, ННЭИ).

Первая группа включает в себя три главных принципа: 1) принцип полезности, 2) принцип замещения, 3) принцип ожидания.

Вторая группа включает: 1) принципы вклада, 2) принцип предельной продуктивности, 3) принцип остаточной продуктивности, 4) принцип сбалансированности, 5) принцип разделения.

Третья группа принципов включает: 1) принцип спроса и предложения, 1) принцип конкуренции, 3) принцип соответствия, 4) принцип изменения внешней среды.

«Четвертая группа». Четвертый принцип (ЛНЭИ, ННЭИ).

Принципом, обобщающим влияние всех принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки (ЛНЭИ, ННЭИ).

Принцип ЛНЭИ означает, что из возможных вариантов использования объекта оценки выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности, максимальные полезность и стоимость объекта. Именно этот вариант применяется для оценки его стоимости.

Для варианта ЛНЭИ оцениваемого объекта существует четыре основных ограничения:

1. Соответствие законодательству.

2. Физическая осуществимость;

3. Финансовая обоснованность (своевременный возврат инвестиций получение прибыли инвестора);

4. Максимальная эффективность и, следовательно, стоимость;

Изложенные выше принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных подхода к оценке недвижимости — затратный, сравнительный и доходный.

Тема 2. Подходы к оценке. Износ.

Затратный, сравнительный (рыночный), доходный.

Затратный подход Оценки любого типа, проводятся ли они для расчета рыночной стоимости или нерыночной стоимости, имеющей определение, требуют, чтобы оценщик применял один или большее число подходов к оценке. Термин подход к оценке означает общепринятую аналитическую методологию, имеющую широкое распространение. В некоторых странах эти подходы могут называться методами оценки.

При оценках, основанных на данных рынка, обычно используют один или большее число подходов к оценке, применяя принцип замещения. Этот принцип утверждает, что расчетливое лицо не будет платить за товар или услугу больше, чем затраты на приобретение столь же удовлетворительного заменителя этого товара или услуги — при отсутствии осложняющих факторов времени, большего риска или неудобств. Тяготеет ли заменитель или оригинал к тому, чтобы свидетельствовать о рыночной стоимости, так или иначе, наименьшие затраты — это наилучшая альтернатива.

Затратный подход. При этом сравнительном подходе рассматривают возможность того, что в качестве заменителя данного имущества можно создать другое имущество, которое либо является копией оригинала, либо может обеспечить равную полезность. Применительно к недвижимости обычно ни для кого не будет оправданным платить за данное имущество больше, чем затраты на приобретение эквивалентного земельного участка и возведение альтернативного сооружения, если это не связано с непомерным временем, неудобствами и риском. На практике этот подход связан также с расчетом амортизации для более старых и/или менее «работоспособных» объектов имущества там, где расчетная величина затрат на новый объект чрезмерно превышает вероятную цену, которая была бы уплачена за оцениваемое имущество Подходы и методы оценки обычно являются общими практически для всех типов оценки, включая недвижимость, движимое имущество, бизнес и финансовые интересы. Тем не менее оценка различных типов имущества связана с различными источниками данных, которые надлежащим образом отражают рынок, где должно оцениваться имущество (и/или услуги либо бизнес). Например, отдельные здания продаются или оцениваются обычно на соответствующем рынке недвижимости, в то время как стоимость акций компании по операциям с недвижимым имуществом, которая имеет в собственности ряд зданий, отражается в ценообразовании на соответствующем рынке акций.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Методом оценки является последовательность процедур или способ, позволяющий на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

В зависимости от вида оцениваемой собственности в рамках каждого из подходов существует разнообразный набор способов оценки называемых методами.

Выбор метода определяется в зависимости от наличия исходной и доступной информации для оценки Затратный подход к оценке.

ФСО. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Использование затратного подхода осуществляется при наличии возможности восстановления или замещения объекта оценки.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Определение рыночной стоимости с использованием затратного подхода включает следующие основные процедуры:

- определение суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки;

- определение величины износа объекта оценки по отношению к новому аналогичному объекту оценки;

- расчет рыночной стоимости объекта оценки путем вычитания из суммы затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, величины износа объекта оценки.

Сумма затрат на создание нового объекта, аналогичного объекту оценки, включает в себя прямые и косвенные затраты, связанные с созданием собственности и приведением ее в состояние, пригодное к использованию, а также прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание собственности.

Сравнительный подход Основан на анализе рыночных продаж и является основой для большинства оценок всех видов собственности в рыночной экономике. Он базируется на доступной для оценщика рыночной информации и позволяет обеспечивать простое, логически обоснованное суждение о стоимости оцениваемого объекта.

Алгоритм применения этого метода заключается в следующем: подбирается несколько объектов, аналогичных оцениваемому объекту, которые уже имеет известную рыночную цену. После сравнения их технико-экономических параметров фиксируются различия и вносятся соответствующие поправки в стоимостном или процентном выражении в известную стоимость подобранных аналогов, как бы приближая ее к стоимости объекта оценки, и, таким образом, определяется искомая стоимость нашего объекта оценки.

Рассмотрим три объекта: объект оценки О.о., подобранный Аналог 1, подобранный Аналог 2. Цена продажи подобранных аналогов, а также все их технические и экономические характеристики известны из анализа рыночных продаж, которые провел оценщик. Примем условное предположение, что подобранный Аналог 1 лучше по всем техническим и экономическим характеристика оцениваемого объекта, графически он изображен больше объекта оценки. Аналог 2, соответственно, хуже объекта оценки и изображен меньше объекта оценки.

Если вносим поправки (корректировки) в какой-то ценообразующий фактор объекта, который лучше (аналог 1), то вносимые поправки будут со знаком минус, убирая положительное отличие по этому фактору Аналога 1 от объекта оценки. Если вносим поправки (корректировки) в какой-то ценообразующий фактор объекта, который хуже (аналог 2), то вносимые поправки будут со знаком плюс, ликвидируя отрицательное отличие по этому фактору Аналога 2 от объекта оценки. Таким образом, цена обоих аналогов будет приближаться к стоимости (возможной цене) с разных сторон к оцениваемому объекту. В идеале окончательно откорректированные цены аналогов, если корректировки произведены правильно и объективно, должны совпасть или быть максимально близкими. Если они не совпадают, что практически никогда не случается, то мы получим некий ценовой интервал, в котором и будет помещаться возможная цена нашего объекта оценки Сравнительный подход базируется на принципе «спроса и предложения», в соответствии с которым цена на объект оценки определяется в результате взаимодействия сил спроса и предложения на объект в данном месте, в данное время и на данном сегменте рынка.

Корректировка цены аналога по ценообразующим факторам основывается на принципе вклада. Вклад — это сумма, на которую может измениться общая цена объекта оценки на рынке при добавлении того или иного фактора стоимости. Например, вклад лифта в добавленную общую стоимость офиса может быть больше, меньше или равен затратам на его создание, принцип предельной продуктивности.

При оценивании объекта оценки корректируются цены аналогов, т.е. при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос, сколько бы стоил аналог, если бы он имел те же технические и экономические характеристики, что и объект оценки.

Сравнительный подход наиболее эффективен и объективен в том случае, если рынок объекта оценки активен, т.е. на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок или предложений. Сравнительный подход при наличии достаточного количества данных позволяет получить хорошие и, что очень важно, легко объяснимые результаты оценки стоимости. Именно поэтому его стараются использовать даже тогда, когда данных явно недостаточно, чтобы получить достоверные оценки. При ограниченном количестве данных подход позволяет получить диапазон, в котором может находиться искомая стоимость. В сравнительном подходе огромное значение имеет информация об объектах-аналогах. Начиная с описания объекта-аналога, она должна быть наилучшим и подробнейшим образом представлена в отчете. Желательно это делать по ценообразующим характеристикам, по которым будет осуществляться сравнение его с объектом оценки и производится соответствующая корректировка известной цены продажи аналога. Целесообразно в отчете привести фотографии объекта аналога, которые подчеркивали бы его физическое состояние, окружение, а также отличия или сходства с объектом оценки. Поправки можно делать в отношении цены за весь объект оценки или отдельных, соответствующих единиц сравнения.

Сравнительный подход, помимо прямого назначения (оценка рыночной стоимости), может использоваться для оценки арендных ставок, износа улучшений или затрат на их создание, коэффициентов заполняемости и других параметров, которые необходимы для оценки стоимости объекта с использованием других подходов.

Основные этапы сравнительного подхода:

Для определения стоимости объекта оценки сравнительным подходом, как правило, используется следующая последовательность действий:

I. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оцениваемому объекту. Оценщик собирает максимально возможное количество информации о продаже аналогичных объектов оценки. Источниками информации могут служить: Данные риэлтерских фирм, регистрация владельцев, информация коллег, официальные записи и статистические данные. Собирая информацию, оценщик должен быть уверен в ее полноте и объективности.

В реальной практике трудно найти абсолютно похожие объекты оценки по размеру, местоположению, возрасту, конструкции, планировке и др. техническим и экономическим параметрам. В этой ситуации, оценщик должен подходить к проблеме с той точки зрения, что любая информация лучше, чем ее отсутствие. Исходя из ее природы и на основании собственного опыта, оценщик определяет различия между сравниваемыми объектами оценки, чтобы в дальнейшем выразить их в стоимостной или процентной форме.

II. Проверка точности и надежности собранной информации и соответствие ее рыночной конъюнктуре.

III. Определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами. Оценщик должен произвести выбор типичных для рынка оцениваемого объекта элементов сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице, посадочное место в ресторане, столовой или закусочной, койко-место в лечебном учреждении и т.д.) и проведение сравнительного анализа по выбранной единице. Выбор единицы сравнения определяется, как правило, типом объектов оценки. При оценке квартир в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские помещения и промышленные объекты, как правило, сравнивают на основе цены за квадратный или кубический метр здания. Гостиницы и отели, обычно анализируют с точки зрения цены за гостиничный номер. Рестораны, театры и концертные залы сравнивают на основе цены за место.

Незастроенная земля сравнивается по цене за единицу площади: кв. метр, сотка, гектар. К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (элементы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с подобранными аналогами.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

1. Местоположение и окружение;

2. Целевое назначение, разрешенное использование;

3. Права иных лиц на оцениваемый объект и подобранные аналоги;

4. Физические характеристики (площадь, конструктивное исполнение, этажность, современность планировки, размер, качество строительных работ, состояние здания и др.);

5. Транспортная доступность;

6. Общая инфраструктура (наличие магазинов, кинотеатров, объектов другой социальной инфраструктуры и т.п.);

7. Наличие или отсутствие инженерной инфраструктуры (централизованное отопление, канализация, электроэнергия, телефонизация, возможность подключения к интернету по оптоволоконным кабелям и т.д.).

8. Расходы, сделанные сразу же после покупки.

9. Рыночные условия.

10. Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров аренды, административные расходы, состав арендаторов).

11. Вид использования (зонирование).

К характеристикам сделок с подобранными аналогами, в том числе, относятся:

1) условия финансирования сделок с аналогами (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

2) условия платежа при совершении сделок с аналогами (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

3) обстоятельства совершения сделки с аналогами (был ли аналог представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

Оценщик должен быть уверен, что сделка состоялась между двумя независимыми сторонами и на уплаченную цену не повлияли ни какие факторы, в том числе и близкие отношения между сторонами. Кроме того, оценщик должен изучить условия, на которых были достигнуты договоренности о сумме продажи объекта, сравнить эти величины с рыночной информацией по данному поводу.

4) временные корректировки.

Очень часто оценщик располагает информацией о сделках, которые произошли несколько лет назад. В условиях экономики с высоким уровнем инфляции нужно знать точную дату сделки, чтобы сделать математические или качественные поправки при анализе данных. Необходимо учитывать изменение цен на недвижимость за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

IV. Сравнение подобранных сопоставимых объектов-аналогов с оцениваемым объектом с использованием выбранных ранее единиц сравнения и внесение поправок (корректировок) в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

V. Сведение откорректированных значений цен объектов-аналогов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого объекта оценки устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с аналогичными объектами недвижимости.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исходя из этого, редко удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, который наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

Доходный подход.

Доходный подход основан на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования. Основная предпосылка доходного подхода заключается в том, что экономическая ценность какого-либо объекта в настоящем обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем. Таким образом, оценка объекта собственности на основе доходного подхода - это определение текущей ценности потенциальных (будущих) доходов, ожидаемых от владения и распоряжения им. Выгода от владения собственностью включает право получать все доходы в период владения, а также доход от продажи объекта после окончания срока владения (реверсия).

В доходном подходе основным методообразующим принципом оценки является принцип ожидания, суть которого в том, что стоимость объекта определяется нынешней, сегодняшней, текущей ценностью всех его будущих доходов.

Чем выше доходный потенциал объекта, тем выше его стоимость.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и методы капитализации доходов по норме отдачи на капитал.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оцениваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенденцию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента капитализации - учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата. Предполагается, что учет тенденций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации (норму отдачи на капитал и норму его возврата).

В целом эти методы можно определить следующим образом.

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года (или любого отчетного периода – квартала, месяца) в стоимость путем деления его на соответствующий коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях соответствующего дохода к цене активов, аналогичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразовании всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе оставшейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекаемой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою очередь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности:

метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДДП анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков (DCF анализ) позволяет учесть любую динамику изменения доходов и расходов, а капитализация по расчетным моделям используется для потока доходов, тенденция изменения которого является предсказуемой и может быть описана некоторой математической моделью.

Таким образом, можно дать следующие определения методов анализа дисконтированных денежных доходов и капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконтирования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с последующим суммированием денежные потоки каждого года или любого другого периода эксплуатации оцениваемого актива, включая денежный поток от его перепродажи в конце периода владения, называемого - реверсия.

Метод капитализации по расчетным моделям - метод капитализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их изменения в будущем.

В зависимости от структуры оцениваемого актива как источника доходов с физической и финансовой точек зрения метод капитализации доходов может иметь целый ряд разновидностей.

Так, в зависимости от источников финансирования методы капитализации доходов можно подразделить на метод капитализации доходов собственного капитала, метод капитализации доходов заемного капитала (методы остатка для собственного и заемного капитала) и метод капитализации доходов смешанного (собственного и заемного) капитала, который применяется в рамках ипотечно-инвестиционного анализа.

В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого операционного дохода (ЧОД) и коэффициента капитализации или дисконтирования.

Капитализация - это определение стоимости сегодняшней денежной единицы.

Дисконтирование - это определение сегодняшней (текущей) стоимости будущей денежной единицы.

Различие методов - в способах анализа, построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость.

Износ объектов оценки.

Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа.

Износ – это утрата полезности и, как следствие, снижение стоимости объекта оценки под действием различных причин.

В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости при применении затратного подхода. Износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта. Учет износа – это своего рода корректировка расчетной стоимости вновь воссозданного объекта для определения текущей стоимости оцениваемого объекта. Оценочный износ - один из основных параметров, позволяющих рассчитать текущую стоимость объекта оценки на конкретную дату.

Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация» (начисление износа), применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете – это процесс распределения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости.

В оценочной практике существуют три виды износа:

I. Физический, II. Функциональный и III. Внешний (экономический).

Тема 3. Методы оценки земли.

Земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном кадастре недвижимости и документах государственной регистрации прав на землю.

Владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке имеет вторичный характер и является дополнительным вкладом в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, а все улучшения имеют определенный срок службы, что особенно актуально в настоящее время, когда многие здания, сооружения и технологии физически и морально устарели.

В современных условиях России земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки в составе недвижимости по следующим причинам:

а) специфика данного объекта;

б) неразработанность нормативно-правовой базы;

в) неразвитость земельного рынка в стране.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следующими особенностями.

1.Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости.

2.При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:

• как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания;

• как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости.

3. Земельный фонд представляет основу формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность особенно земли лесного и водного фондов, поэтому во всех развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как природного, так и хозяйственного объекта.

4. В отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, площадь которой ограничена, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений со временем, как правило, увеличивается. (Износ земли – вопрос спорный. Как относится к карьерам, Экологическим и, тем более, радиационным заражением земли - Чрнобыль?) 5. Использование и охрана земли в Российской Федерации служат основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учитывать возможность их использования одновременно как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства, земельная политика которого должна быть направлена на рациональное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способствуя тем самым принятию научно обоснованных решений в области землепользования и градостроительства.

Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффективное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также нерациональную модель городского развития, например размещение в центральной части промышленных зон и экологически вредных предприятий.

Большое значение при оценке имеет категория использования земли, так как она обусловливает правовое положение, разрешенное использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретному земельному участку.

Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает семь категорий земель.

1. К землям населенных пунктов (городов, поселков и сельских поселений) относятся все земли в пределах черты населенного пункта, находящиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта населенного пункта — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекращения права собственности на землю, права землевладения, землепользования и аренды на эти участки.

В отличие от земель других категорий, которые, как правило, являются отдельными объектами, относительно не зависящими и легкоотчуждаемыми от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями (системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры) представляют наибольшую сложность для оценки.

2.Земли сельскохозяйственного назначения образуют территории, используемые соответствующими предприятиями, организациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного производства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства. Важнейшими ценообразующими характеристиками данных земель являются плодородие и местоположение.

3.Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, обороны и безопасности, а также земли иного специального назначения — это земли, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.).

4.Земли особо охраняемых территорий - земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение. Эти земли постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота, и для них установлен особый правовой режим.

5.Земли лесного фонда - лесные земли (покрытые и не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

6.Земли водного фонда — территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

7.Земли запаса - это государственные земли, не предоставленные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административнотерриториальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на определенную дату. В соответствие с постановлением Правительства РФ от 25 августа 1999 г. № 945 Государственному комитету по земельной политике было поручено провести с 1999 г. государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории России для целей налогообложения и иных целей, установленных законодательством. Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, предусматривается привлечение к указанным работам лиц, имеющих лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Целью единичной оценки является определение рыночной или какой-либо другой стоимости отдельного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и единичная оценки земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов (рис. 10.1): сравнительного, доходного и затратного.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитываются объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются следующие методы: сравнения продаж, выделения, распределения, капитализации земельной ренты, остатка, предполагаемого использования.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных с помощью различных подходов. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения в стоимости земли, рассчитанной разными подходами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Итоговая оценка рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное, например, диапазон между наименьшим и наибольшим значениями.

Тема 4. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

местоположение и окружение;

целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

транспортная доступность;

инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:

условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут - быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:

прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения спроса);

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчет суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Ресурсный (ресурсно-индексный) методы состоят в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении. стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Метод распределения Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Тема 5. Метод капитализации земельной ренты Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности, к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод допускает также следующую последовательность действий:

расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;

расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;

расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Чистый операционный доход равен разности действительного валового дохода и операционных расходов. При этом из действительного валового дохода вычитаются только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.

Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду.

Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы. При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на: постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. В процессе выполнения данных расчетов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком использования.

Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений - учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).

Тема 6. Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);

определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;

определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.

Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Тема 7 Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Сельскохозяйственные угодья и замкнутые водоемы, которые могут быть использованы для предпринимательской деятельности (например, ведения рыбного хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, оцениваются методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты существуют особенности расчета земельной ренты, связанные с принятой системой учета плодородия земельного участка.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

При расчете валового дохода сенокосов и пастбищ следует исходить из их нормативной урожайности. Нормативная урожайность сенокосов и пастбищ определяется ее пересчетом в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса). При этом величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

При расчете валового дохода многолетних насаждений рекомендуется исходить из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитывается:

возраст многолетних насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

6. Практические занятия:

Методические указания по выполнению заданий на практических занятиях Целью практических занятий является закрепление знаний в области современного землеустройства, управления и оценки земельных ресурсов; формирование у студентов умений и навыков применения законодательных и нормативных документов, регулирующих современный земельный рынок, учет и обращение земельных ресурсов.

В ходе проведения практических занятий предусматривается:

1. Рассмотрение наиболее важных и проблемных вопросов, решение ситуационных задач, 2. Проведение контроля за степенью усвоения магистрантами пройденного теоретического материала, ходом выполнения заданий для самостоятельной работы и формированием практических умений и навыков по применению законодательных актов.

Практическими следует считать учебные занятия под руководством педагогического работника и учебно-вспомогательного персонала. На данных занятиях магистранты обучаются практическим приемам и методам применения теоретических положений учебной дисциплины и приобретают умения и навыки решения конкретных практических задач на основе использования полученной на самостоятельной работе информации.

Семинар - это занятие с группой студентов под руководством педагогического работника, на котором углубленно изучаются наиболее сложные вопросы, когда основное внимание обращается на понимание и умение использовать теоретические знания, приобретаются навыки самостоятельного поиска и анализа информации, обобщения и изложения теоретического материала; формируется и развивается научное мышление, умения активно участвовать в творческой дискуссии, делать правильные выводы, формулировать, обосновывать и аргументировано излагать собственное мнение по обсуждаемому вопросу, отстаивать свои взгляды.

Цели и задачи практических занятий 1. Целевое назначение практических занятий состоит в развитии познавательных способностей, самостоятельности мышления и творческой активности магистрантов; углублении, расширении, детализировании знаний, полученных на лекции в обобщенной форме, и содействии выработке навыков профессиональной деятельности. В отдельных случаях на практических занятиях педагогическими работниками сообщаются дополнительные знания.

2. Для практических занятий основными задачами являются следующие:

обучение магистрантов практическим приемам и методам анализа теоретических положений и концепций учебной дисциплины;

приобретение магистрантами умений и навыков использования современных теоретических и научно-технических методов в решении конкретных практических задач;

развитие творческого профессионального мышления, профессиональной и познавательной мотивации;

использование профессиональных знаний в учебных условиях – овладение терминологией соответствующей дисциплины, навыками оперирования формулировками, понятиями, определениями, умениями и навыками постановки и решения интеллектуальных проблем и задач;

повторение и закрепление знаний;

развитие научного мышления, речи, общения с аудиторией и т.д.;

организации оперативной обратной связи руководителя занятия и магистрантов.

3. Для достижения поставленных целей и решения требуемого перечня задач практические занятия могут проводиться традиционными технологиями или с использованием новых образовательных технологий.

4. В традиционных технологиях на практических занятиях проводятся последовательное решение задач или выполнение упражнений с применением ранее изученного теоретического материала.

В новых образовательных технологиях доминируют игровые процедуры, используются принципы моделирования, предусматривается интенсивное межличностное общение, реализуются принципы партнёрства, педагог превращается из информатора в менеджера.

Использованием новых образовательных технологий заключается в организации следующих мероприятий:

деловых игр;

ролевых игр;

мировоззренческих марафонов (теле-, видео-мосты);

ток-шоу;

дидактических игр;

конкретных ситуаций.

5. Занятия могут проходить в виде:

выступлений магистрантов с докладами, рефератами и их обсуждением;

интеллектуального и коммуникативного тренинга;

КВН смышленых и внимательных;

брейн-ринга (состязание интеллектуалов).

6. Практические занятия должны осуществить обучение в обстановке максимального приближения к реальной жизни, увязать теоретический материал с практической деятельностью.

7. Для выполнения поставленных целей решаются следующие задачи:

подготовка педагогическим работником методического сопровождения занятия;

подготовка кафедрой материального обеспечения занятий;

планирование и организация самостоятельной работы магистрантов;

стимулирование развития творческих способностей и инициативы магистрантов за счет индивидуализации обучения.

Содержание практических занятий 1. Содержание практических занятий должно соответствовать требованиям рабочей программы по дисциплине.

Главным содержанием практического занятия является практическая работа каждого магистранта.

На каждое практическое занятие разрабатывается специальное задание, призванное обеспечить методическое сопровождение их работы в ходе занятия.

Содержание этого задания определяется преподавателем. Практическое занятие состоит из трех основных частей.

Во вступительной части проводится проверка готовности магистрантов к занятию и инструктаж по технике безопасности (при необходимости), распределение магистрантов по учебным точкам и определение последовательности работы на них.

В основной части занятия магистранты выполняют задание, а контроль его исполнения (полнота и качество) и помощь осуществляет руководитель занятия.

В заключительной части руководитель занятия подводит итоги занятия, дает задание на самостоятельную работу группе и отдельным магистрантам.

Содержание семинара, формируются так, чтобы оно, во-первых, не повторяло вопросов лекций, во-вторых, способствовали поиску дополнительных источников знаний и развитию творческого мышления, умению находить пути решения и ответы на проблемные вопросы. По некоторым темам в задание можно включить подготовку 1-2 докладов (сообщений) по наиболее сложным вопросам и заблаговременно назначить докладчиков.

2. Требования к практическим занятиям: актуальность, научность, связь с другими видами учебных занятий по дисциплине и связь с другими дисциплинами.

3. Материал, выносимый на практические занятия должен:

содержать современные достижения науки и техники в области изучаемой дисциплины;

максимально приближен к реальной профессиональной деятельности выпускника;

опираться на знания и умения уже сформированные у магистрантов на предшествующих занятиях по данной или обеспечивающей дисциплине, поддерживать связь теоретического и практического обучения;

стимулировать интерес к изучению дисциплины;

опираться на организованную самостоятельную работу магистрантов.

Организация и проведение практических занятий 1. Практические занятия проводятся в соответствии с учебным планом направления подготовки (специальности), рабочей программой дисциплины, согласно расписанию занятий в отдельной группе или подгруппе студентов.

2. Количество часов на практические занятия и семинары, распределение их по семестрам (в часах, в кредитных единицах) по каждой дисциплине определено учебным планом специальности (направления). Содержание занятий, темы, распределение тем по модулям приводятся в рабочих программах дисциплин, составленных в соответствии с Рекомендациями учебно-методического управления по составлению рабочих программ для кредитно-модульной системы образования.

3. Заведующий кафедрой, обеспечивающих изучение дисциплин:

организуют проведение практических занятий, в том числе на предприятии;

обеспечивают преподавателей необходимыми для проведения занятий техническими средствами обучения и оборудованием;

осуществляют контроль качества проведения занятий, путём посещения занятий с последующим их анализом и занесением результатов в журнал посещаемости;

на заседании кафедры утверждают структуру, содержание и методику проведения практических занятий и семинаров.

В методических указаниях рассматриваются организация и методика подготовки обучаемых к занятию (последовательность и порядок отработки учебных вопросов, методы работы с рекомендованной литературой, структура ответов, их продолжительность и т.д.).

На 2-4 часовой семинар рекомендуется выносить для обсуждения 2-4 основных вопроса из указанных в задании на семинар.

Менеджмент качества проведения практических занятий Критериями оценки качества проведения практического занятиями или семинара следует считать следующие:

- ярко выраженная целенаправленность, определяемая постановкой проблемы, стремлением связать теоретический материал с практикой, выделением главных вопросов, связанных с профилирующими дисциплинами, знакомством с последними достижениями науки и техники по предмету;

- четкая организация работы, помогающая пробудить способность к дискуссии и поддержать её конструктивный анализ всех ответов и выступлений студентов, обеспечить насыщенность учебного времени обсуждением проблем;

- стиль проведения занятий — оживлённый, с постановкой острых вопросов, возникающей дискуссией или вялый, не возбуждающий мысли;

- профессиональные и педагогические способности преподавателя – пояснения и заключения преподавателя квалифицированные, убедительные обогащающие знания студентов, содержащие теоретические обобщения;

- наличие психологического контакта с участниками занятия, преподаватель уверенно и свободно держится в группе, разумно и справедливо взаимодействует со всеми студентами;

- личностные взаимоотношения участников процесса обучения, подразумевающие как отношение преподавателя к магистрантам – уважительное, в меру требовательное 4. Выполнению практического занятия должна предшествовать проверка знаний студентов по их теоретической готовности к выполнению задания и технике безопасности. Кафедрой могут быть разработаны задания для автоматизированного тестового контроля подготовленности магистрантов к практическим и семинарским занятиям.

5. Аттестация магистрантов по результатам практических занятий и семинаров проводится согласно учебному плану специальности в соответствии с Положением о проведении текущего контроля успеваемости и промежуточной аттестации обучающихся в ФГБОУ ВПО ИрГТУ.

6. По решению кафедры ответственный за направление подготовки или дисциплину педагогический работник вправе устраивать в течение семестра опросы, тестирование с целью контроля знаний магистрантов.

7. Магистрант, не посещавший практические занятия и семинары без уважительной причины, должен отчитаться по пропущенным им темам и формам контроля в сроки, установленные заведующим кафедрой, с заключением договора на оказание образовательных услуг.

Практическое занятие 1. Терминология, понятия и определения. Принципы оценки. Подходы к оценке. Износ. Методы оценки земли.

Цель практического занятия.

Обсуждение и закрепление магистрантами в группе основных теоретических понятий оценочной деятельности, принципов, подходов, методов.

Задание на занятие:

Обсудить на занятии в интерактивном режиме следующие теоретические вопросы:

Понятие оценочной деятельности.

Виды стоимости отличные от рыночной.

Субъекты оценочной деятельности.

Объекты оценки, движимые и недвижимые вещи.

Виды оцениваемой собственности.

Практическое занятие 2. Метод сравнения продаж.

Цель практического занятия.

Закрепление магистрантами приёмов и способов оценки стоимости земельного участка методом сравнения продаж.

Задание на занятие:

Оценить рыночную стоимость земельного участка методом сравнения продаж.

Характеристика объекта оценки (Пример откорректирован) №пп Физические характеристики земельного участка Улучшения земельного участка 1. транспортная достижимость 2 Физические характеристики улучшения земельного участка ЭТАП 1.Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом. На дату оценки выявлены девять сделок купли-продажи с объектами-аналогами, расположенными в Центральном АО г. Москвы п/п сельская, вл. 14, стр. 3. За пределаКольца ми Садового Собственные 5. средства

ЦАО ЦАО ЦАО ЦАО ЦАО

10.

12.

ЭТАП 2 Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка. Величины поправок определены методами парных продаж, прямого анализа характеристик и экспертных оценок.

п/п Местоположение (коэффициент) Скорректированная цена(стр.3хстр.4) Объяснение корректировок:

Стр.3. Корректировка на имущественные права. Данной корректировки не требует ни один участок, так как все они перешли к покупателям на праве собственности.

Стр.5. Корректировка на местоположение. Аналоги 1,2, 3, 4 и 5 находятся так же, как и оцениваемый объект в ЦАО г. Москвы, но за пределами Садового Кольца, поэтому не требуют корректировки по местоположению.

Аналоги 6 - 9 находятся так же, как и оцениваемый объект в ЦАО г. Москвы, но в пределах Садового Кольца, поэтому их местоположение лучше по сравнению с объектом оценки и они требуют понижающей корректировки по местоположению. (Анализ пар данных) На дату оценки были выявлены парные продажи объектов на сегменте офисной недвижимости, которые отличались друг от друга только местоположением:

ЦАО, г. Москва, за пределами Садового Кольца 403 453 510 Стр.7 Корректировка на условия финансирования. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение земельного участка за счет собственных средств. В процессе проверки информации удалось установить, что все аналоги покупатели приобретали за собственные средства без привлечения кредитов. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

Стр.9. Корректировка на условия оплаты. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение земельного участка по безналичному расчету. Аналоги 1-4 и 6были проданы по безналичному расчету, аналог 5 - по бартеру. Известно, что взаимозачеты (бартер) ведут к повышению цены на 10%. Таким образом, цена аналога требует корректировки по данному фактору -10%.

Стр.11. Корректировка на время продажи. Аналоги продавали в разные сроки.

Аналоги 4-6 были проданы за квартал, а аналоги 1-3 и 7-9 - за 3 квартала до момента оценки. Рост цен составляет 2% за квартал. Следует ввести поправки на время продажи: для аналогов 4-6 - 0 %, по аналогам 1-3 и 7-9 - + 6,12% ((1 + 0,02)3 х 100 = (1,0612) * 100 = 106,12% или рост на = 6,12%. Т.е. корректировка на 6,12% Стр.13. Корректировка на размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 1500-900 м2 имеют наиболее оптимальный размер для строительства и эксплуатации административного здания. Избыточность (недостаток) площади уменьшает стоимость на 1% за каждые 100 м2. Поэтому следует ввести поправку на размер участка: по аналогу 1 - +6 %, по аналогу 3 -+4 %, 5 - +24 %, 6 Стр.16. Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги 1,3, 5-9 так же, как и оцениваемый объект имеют инженерные коммуникации на границе участка, поэтому их стоимость не требует корректировки.

Инженерные коммуникации для аналога 2 удалены от его границ, затраты на подведение коммуникаций до них составляют 15000 у.е.

Инженерные коммуникации для аналога 4 полностью оборудованы и находятся на участке, затраты на подведение коммуникаций от границ участка составляют 40000 у.е.

5). Анализ приведенных цен аналогов Как видно из приведенных скорректированных цен аналогов, цена участка колеблется от 307442 до 651677 у.е. Поэтому для обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов проводят статистическую обработку скорректированных цен аналогов путем расчета среднеквадрапшческого отклонения. Значение среднеквадратичного отклонения является показателем точности результата, полученного усреднением ряда значений скорректированных цен аналогов.

Значение 5 аналога = 651677 удаляем из ряда как не характерное. Находим среднеарифметическое значение оставшегося ряда:

ариф.=(374579+307442+361040+456430+463034+395339+399852+307787):8= у.е.

Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки равна 383187 у.е.

Практическое занятие 3. Метод выделения.

Цель практического занятия:

Закрепление магистрантами приёмов и способов оценки стоимости земельного участка методом выделения.

Задание на занятие:

Оценить рыночную стоимость земельного участка методом выделения.

Объект оценки: земельный участок, принадлежащий 000 «ОАУ» на основании Свидетельства о праве собственности.

Табл. 1 Характеристика земельного участка и связанных с ним улучшений Улучшения земельного участка Двухэтажное кирпичное отдельно стоящее здание, соответствующее наиболее эффективному Локальные особенности расположения:

2. Удаленность от остановок общественного тр- Отличная, 3 мин. пешком от остановок общета ственного транспорта (район центрального рынка) Коммуникации; электроосвещение, канализаЕсть Критерии аналогичности: функциональное назначение и местоположение.

Согласно данным критериям были отобраны следующие объекты - аналоги Перевод цены предложения в цену сделки, % Корректировка на местоположение, Скорректированная цена руб./м2(гр.3+гр.4) Корректировка на транспортную достижимость (коэффициент) Скорректированная цена руб./м (гр.5 х Корректировка на наличие коммуникаций Скорректированная цена руб./м2 (гр. Скорректированная цена руб./м2 (гр. 13 Средняя стоимость руб./м Расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

Объяснение корректировок Для данного примера поправки вносят последовательно: сначала цену аналога корректируют по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.

Поправка на перевод цены предложения в наиболее вероятное значение цены сделки выполнена на основании средней по рынку уступки - 5% от запрашиваемой цены продавца покупателю.

Расположенные в Центральной части города аналоги 1, 2 и 4 по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому в их цену поправок не вносят. Аналоги 3 и 5 находятся в Ново-Ленино (отдаленный район города), в связи, с чем поправка направлена на уменьшение стоимости объекта из-за его менее выгодного местоположения, и ее рассчитывают путем капитализации потерь от недополучения арендной платы. В Центральном районе ставка арендной платы офисных помещений составляет 400 руб., а в Ново-Ленино 250 руб., коэффициент капитализации потенциального валового дохода равен 0,25. Расчет поправки на местоположение:

Общ. Формула: С тек. = С буд. / К кап. ; 400 - 250 / 0,25 = 600 руб.

Аналоги 1, 2 и 4 по транспортной достижимости сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировок. Аналоги 3 и 5 находятся на значительном удалении от остановок общественного транспорта и потому требуют повышающих корректировок.

Были выявлены следующие пары сопоставимых объектов Поправку на транспортную достижимость определяют отношением цен парных продаж объектов П тр доступность = (750/600+550/450+850/700)/3 = 1, Корректировка на состояние объектов. Аналог 4 по своему состоянию сопоставим с объектом оценки, и не требует введения корректировок. Состояние аналогов 1 и 2 значительно лучше, чем у объекта оценки, и поэтому необходимо внести в их стоимость, понижающую поправку. Состояние аналогов 3 и 5 хуже, чем у оцениваемого объекта, так как они требуют проведения ремонта, следовательно, необходимо внести в их стоимость, повышающую поправку. Величину корректировки на состояние определяют путем анализа типичных затрат на ремонт м2 аналогичных офисных помещений (на дату оценки в среднем - руб./ м ).

Ранжирование скорректированных цен м2 офисных помещений производят по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносят наименьшее количество корректировок.

Расчет стоимости воспроизводства улучшений производится с использованием укрупненных показателей: Для целей настоящего примера укрупненные затраты на создание улучшений (постройки – административного здания) приняты равными 1400 руб./м2, а их накопленный износ - 30% (доля = 0,30) (улучшения постройки 1973 года). Тогда стоимость воспроизводства улучшений земельного участка будет равна:

Общая формула - С тек. = С нов. х (1 – Доля изн. ). ; Стек. = 1200 х 1400 х (1 - 0,30) = 1176000.

Расчет рыночной стоимости земельного участка Стоимость земельного участка, определенная методом выделения, составит:

Практическое занятие 4. Метод распределения.

Цель практического занятия:

Закрепление магистрантами приёмов и способов оценки стоимости земельного участка методом распределения.

Задание на занятие:

Оценить рыночную стоимость земельного участка методом распределения. Характеристика единого объекта недвижимости, включающего оцениваемый земельный участок (адрес – г. Иркутск ) п/п Характеристика Престижный район, самый центр города в 2-х минутах местоположения от площади Ленина Ближайшие остановки общеминуты пешком ственного транспорта Удобство подъ- Хорошее, за исключение факта одностороннего движеездных путей ния присущего данному району Иркутска Техническое соНеудовлетворительное, требуется капитальный ремонт Обычная, покраска по оштукатуренным стенам, харакНаружная отделтерная для данного района, долгое время не обновляка Внутренняя от- Простая, без применения современных материалов. Не Особенности Стандартная планировка характерная для предыдущего планировки использования объекта, как детского учреждения 9 Коммуникации отопление, энергообеспечение, телефонная связь, телевидение Специализированная парковка отсутствует, но есть техническая возможность ее устройства. имеющееся место 10 Парковка 11 Охранная система Охранно-пожарная сигнализация Общая площадь 13 Характеристики Огороженная территория, размер участка 3825,0 м земельного

ОТБОР АНАЛОГОВ, СОПОСТАВИМЫХ С ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ