«В. Витрянский Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства Глава 1. Договор строительного подряда 1. Понятие и признаки договора строительного подряда 3 2. Правовое регулирование 4 3. ...»

Во-первых, субъектный состав договора об участии в долевом строительст- ве имеет ту особенность, что в качестве одной из сторон этого договора выступает застройщик, под которым понимается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона).

Во-вторых, существенное значение имеет цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан, а именно: строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости. Этим договор участия в долевом строительстве отличается, например, от договора банковского вклада или договора банковского счета, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций, однако с совершенно иной целью, связанной с последующим размещением привлеченных средств, в том числе путем выдачи кредитов, для получения прибыли в связи с использованием привлеченных денежных средств в имущественном обороте.

В-третьих, значительными особенностями отличается предмет договора участия в долевом строительстве. Застройщик должен совершить действия, обеспечивающие строительство (создание) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передачу участнику долевого строительства жилого или нежилого помещения. На стороне участника долевого строительства предмет обязательства составляют действия последнего по уплате застройщиДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ку обусловленной цены и принятию от него соответствующего жилого (нежилого) помещения.

Таким образом, для договора участия в долевом строительстве характерен сложный предмет договора, включающий в себя два рода объектов: объект юридический (действия обязанных сторон) и объект материальный (многоквартирный дом или иной объект недвижимости, а также жилое или нежилое помещение). При этом юридический объект предмета договора участия в долевом строительстве мало чем отличается от соответствующего элемента договора строительного подряда: одна сторона должна совершить действия по строительству дома, а другая по уплате обусловленной цены. Существенные отличия обнаруживаются в материальном объекте, составляющем предмет договора участия в долевом строительстве. С одной стороны, застройщик должен совершить действия, обеспечивающие строительство в целом многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но, с другой стороны, действия застройщика также состоят в передаче каждому из дольщиков конкретного жилого (нежилого) помещения, предусмотренного договором участия в долевом строительстве. По договору строительного подряда материальным объектом предмета договора служит результат строительных работ в целом (здание, сооружение иной объект недвижимости), который (один и тот же объект) должен быть и построен подрядчиком, и передан заказчику.

В-четвертых, отмеченная специфика материального объекта, составляющего предмет договора участия в долевом строительстве, предопределяет весьма существенные ограничения сферы действия указанного договора. Несмотря на то, что сфера отношений, регулируемых договором участия в долевом строительстве, определена чрезвычайно широко: на основе этого договора, как указано в Законе об участии в долевом строительстве, могут строиться (создаваться) не только многоквартирные дома, но и иные объекты недвижимости (гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и т. п.), за исключением только объектов производственного назначения, на самом деле по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения. Такой вывод подтверждается также содержащимся в Законе (ст. 2) определением понятия "объект долевого строительства", под которым понимается жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в его состав.

В-пятых, на застройщика возлагается целый ряд предварительных обязанностей, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входят объекты долевого строительства.

В-шестых, для договора участия в долевом строительстве характерно надежное обеспечение прав граждан и организаций, являющихся участниками долевого строительства. Механизм соответствующего обеспечения содержится в тексте самого Закона об участии в долевом строительстве и представляет собой наделение участников долевого строительства залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога.

В-седьмых, широкое участие граждан в договорных отношениях по долевому строительству (в качестве участников долевого строительства) предопределило существенные особенности правового регулирования договора участия в долевом строительстве. Первая особенность правового регулирования указанных отношений состоит в том, что Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон договора участия в долевом строительстве при его заключении и исполнении (речь идет о возможности принятия Правительством РФ положений, типовых договоров и иных подобных правовых актов). Другая

50 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

особенность правового регулирования договора участия в долевом строительстве касается лишь тех договоров, по которым в роли участников долевого строительства выступают граждане, и состоит она в том, что к соответствующим отношениям, помимо Закона об участии в долевом строительстве, подлежит применению законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 Закона).

В-восьмых, тем же обстоятельством (участием граждан), а также спецификой деятельности застройщика, привлекающего чужие денежные средства, продиктовано широкое использование элементов публичного права в регулировании отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

Элементы публично-правового регулирования обнаруживаются, в частности, в правилах:

о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);

об обязанности заемщика получить разрешение на строительство (ст. 3);

о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, и ее опубликовании в средствах массовой информации или размещении в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. 19-21);

об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, разрешения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства граждан и организаций для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 22);

о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Кроме того, принятие Закона об участии в долевом строительстве сопровождалось внесением изменений в Кодекс РФ об административных правонарушениях 43 в части введения новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установления административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона).

Несмотря на то, что отдельные (из числа отмеченных) признаки договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в целом в своей совокупности указанные признаки договора участия в долевом строительстве однозначно свидетельствуют о том, что перед нами новый самостоятельный гражданско-правовой договор, который должен занять достойное место в системе гражданско-правовых договоров.

Субъектами договора участия в долевом строительстве являются:

застройщик, в качестве которого могут выступать юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства граждан и организаций в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство (ст. 2 Закона);

участник долевого строительства гражданин или организация, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства жилых или нежилых помещений.

Собрание законодательства РФ, 2002, № 1 (часть I), ст. 1.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Согласно ч. 2 ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют лишь отвечающие требованиям указанного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Правительством РФ должны быть установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета размера указанных средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (ч. 3 ст. 23 Закона).

Информация о застройщике, представляющая собой одну из обязательных частей его проектной декларации, должна быть опубликована застройщиком в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.

Договор с первым участником долевого строительства может быть заключен застройщиком не ранее чем через 14 дней после опубликования (размещения) соответствующей информации. Информация о застройщике должна содержать следующие сведения: 1) о фирменном наименовании и месте нахождения застройщика юридического лица либо о фамилии, имени, отчестве и месте жительства застройщика индивидуального предпринимателя; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика; 4) о проектах строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет; 5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, а также об органе, выдавшем эту лицензию, если лицензируемая деятельность застройщика связана с осуществлением деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства; 6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Кроме того, по требованию любого обратившегося лица застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы: 1) учредительные документы застройщика (юридического лица); 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности (ст. 19- Закона).

Деятельность застройщика подвержена строгому государственному контролю и надзору со стороны уполномоченных государственных органов, которые при выявлении различных нарушений в деятельности застройщика вправе применять к нему разнообразные меры административного воздействия вплоть до принудительной ликвидации застройщика юридического лица либо прекращения предпринимательской деятельности застройщика индивидуального предпринимателя в судебном порядке (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве).

Что касается другого субъекта договора участника долевого строительства, то в этом качестве может выступать любой правоспособный гражданин либо организация, зарегистрированная в качестве юридического лица в установленном законом порядке.

Закон об участии в долевом строительстве, не предъявляя каких-либо требований к указанному субъекту договора, включает в себя некоторые правила об универсальном и сингулярном правопреемстве по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве. Так, предусмотрено, что в случае смерти гражданина участника долевого строительства его права и обязательства по договору переходят к наследникам, и застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (чч. 7ст. 4 Закона). Надо полагать, что при реорганизации участника долевого строительства

52 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

юридического лица также имеет место универсальное правопреемство, в том числе по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, определяемое по общим правилам ГК РФ (ст. 57-58).

Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве допускается с момента государственной регистрации этого договора до момента подписания его сторонами акта о передаче объекта долевого строительства только после уплаты цены договора либо одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (ст. 11 Закона).

3. Заключение договора. Существенные условия договора Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды на земельный участок, предоставленный для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в порядке, предусмотренном Земельным кодексом РФ (ст. 30-32).

Во-вторых, право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

В-третьих, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).

В-четвертых, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информация о застройщике и информация о проекте строительства (ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

Информация о проекте строительства должна соответствовать проектно-технической документации строительства и включать в себя следующие сведения: 1) о цели проекта строительства, этапах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектно-технической документации; 2) о разрешении на строительство; 3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка, предоставленного застройщику на праве аренды, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектно-технической документацией, об элементах благоустройства; 4) о местоположении строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и его описании, подготовленном в соответствии с проектно-технической документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; 5) о количестве в составе строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости объектов долевого строительства (квартир, нежилых помещений), подлежащих передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, а также о технических характеристиках объектов долевого строительства в соответствии с проектно-технической документацией; 6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества дома; 7) о составе общего имущества в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов и передачи жилых (нежилых) помещений участникам долевого строительства;

8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых будут участвовать в приемке построенного объекта; 9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА щиком таких рисков; 10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительномонтажные и другие работы (подрядчиков).

Кроме того, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления следующие документы: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; 3) заключение государственной экспертизы проектнотехнической документации; 4) проектно-техничес-кую документацию; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (ст. 21 Закона об участии в долевом строительстве).

Обращает на себя особое внимание то обстоятельство, что к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя столь подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектнотехническую документацию.

Это может означать лишь то, что застройщик задолго до подготовки своей проектной декларации должен был заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыска-тельских работ в качестве заказчика. Мало того, обязательства по такому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Только в этом случае застройщик может располагать готовой проектнотехнической документацией.

А чтобы иметь перечень организаций, которые будут участвовать в строительстве многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в качестве подрядчиков (субподрядчиков), застройщик должен вступить в реальные договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, должен оформить договорные отношения с субподрядчиками. Хотя указанные договоры, вероятно, могут быть оформлены и по модели предварительного договора (ст. 429 ГК РФ).

Первый договор участия в долевом строительстве застройщик может заключить не ранее истечения 14 дней после опубликования в средствах массовой информации (размещения в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования) своей проектной декларации.

Текст договора участия в долевом строительстве должен содержать все существенные условия этого договора, перечень которых предусмотрен ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве.

К числу существенных относятся следующие условия договора участия в долевом строительстве:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства (то есть соответствующего жилого или нежилого помещения) участнику долевого строительства;

цена договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии названных условий в тексте договора такой договор считается незаключенным (ч. 5 ст. 4 Закона).

Из всех названных существенных условий договора требование единообразия в отношении всех участников долевого строительства предусмотрено лишь в отношении условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства: согласно ч. 1 ст. 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором; при этом срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства.

54 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Что касается условия о цене договора, то в Законе об участии в долевом строительстве имеется правило о том, что цена договора может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (ч. 1 ст. 5). Представляется, что такого регулирования важнейшего для каждого участника долевого строительства условия договора явно недостаточно: базовые критерии для определения цены, ставки платы за услуги застройщика могут быть дифференцированы в зависимости от категории объекта долевого строительства и его благоустроенности, но не должны отдаваться полностью "на откуп" застройщику.

В отношении условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства действует правило, согласно которому гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (ч. 5 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).

При наличии приведенной нормы у законодателя не было никакой необходимости включать условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства в перечень тех условий, отсутствие которых влечет признание договора незаключенным. При отсутствии в договоре участия в долевом строительстве условия о гарантийном сроке на объект долевого строительства разумнее было бы считать, что гарантийный срок на соответствующий объект долевого строительства равен пяти годам, но не признавать указанный договор незаключенным.

Вызывает недоумение также диспозитивный характер нормы об исчислении гарантийного срока со дня передачи жилого (нежилого) помещения участнику долевого строительства, который предоставляет застройщику возможность предусматривать в договорах участия в долевом строительстве в отношении различных участников долевого строительства разный порядок исчисления гарантийного срока. А ведь смысл включения в договор гарантийного срока на объект долевого строительства состоит в том, что каждый из участников долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, что недостатки соответствующего объекта долевого строительства выявлены в течение гарантийного срока.

При этих условиях очевидна необходимость того, чтобы как продолжительность гарантийного срока на каждый объект долевого строительства в составе строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, так и порядок его исчисления были одинаковыми для всех договоров участия в долевом строительстве, касающихся соответствующего объекта недвижимости.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми по Федеральному закону от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 44, представляются также документы, содержащие описание объекта долевого строительства с указанием его местонахождения на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика и соответствующего участника долевого строительства). При этом в дополнение к перечню документов, обычно представляемых для государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, застройщиком должны быть представлены следующие документы: 1) разрешение на строительство; 2) проектная декларация; 3) план создаваемого объ-екта недвижимого имущества с указанием его местонахоСобрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594; 2001, № 11, ст. 997; № 16, ст. 1533; 2002, № 15, ст. 1377; 2003, № 24, ст. 2244; 2004, № 27, ст. 2711; № 30, ст. 3081; № 35, ст. 3607; № 45, ст. 4377.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

ждения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений (ст. 24 Закона об участии в долевом строительстве).

Обязательство на стороне застройщика по договору участия в долевом строительстве включает в себя два рода обязанностей.

Во-первых, это общие обязанности, связанные со строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости: застройщик обязуется перед всеми участниками долевого строительства и перед каждым из них в отдельности построить (создать) в предусмотренный договором срок многоквартирный дом или иной объект недвижимости. Исполнение соответствующих обязанностей может осуществляться застройщиком своими силами и средствами либо с привлечением третьих лиц (заказчика, генерального подрядчика, подрядчиков).

В отличие от заказчика в договоре строительного подряда, участник долевого строительства на этом этапе (строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости) не имеет возможности осуществлять контроль или надзор за действиями застройщика и привлеченных им лиц по строительству соответствующего объекта.

Вместе с тем ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязанностей по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости может иметь для него определенные правовые последствия и в целом повлиять на судьбу договоров об участии в долевом строительстве. Например, в случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Участник долевого строительства вправе также потребовать от застройщика возврата уплаченных им денежных средств с начислением на них процентов в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Банка России за весь период пользования указанными денежными средствами со дня внесения их участником долевого строительства до дня их возврата застройщиком. Аналогичные последствия могут наступить для застройщика и в случаях существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которого входит объект долевого строительства, либо изменения назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Во-вторых, в состав обязательства заемщика по договору участия в долевом строительстве входят конкретные обязанности перед каждым участником долевого строительства, связанные с передачей объекта долевого строительства. Исполнение застройщиком названных обязанностей перед каждым конкретным участником долевого строительства в известном смысле носит производный характер и зависит от исполнения общих обязанностей застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Передача застройщиком объекта долевого строительства контрагентам по договорам участия в долевом строительстве возможна не ранее получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного строительством многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. При этом застройщик обязан передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором (ч. 1 ст. 6, ч. 2 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве).

Порядок исполнения данной обязанности застройщиком состоит в том, что он, получив в установленном порядке разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, должен уведомить каждого из участников долевого строительства о завершении строительства и о своей готовности передать объект долевого строительства в соответствии с заключенным договором. Застройщик должен передать объект долевого строительства контрагенту по договору в течение двух месяцев после получения разрешения

56 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

на ввод многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) в эксплуатацию, но не позднее срока, предусмотренного договором. Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 3 ст. 8, ч. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств состоит не только в своевременной передаче жилого или нежилого помещения участнику долевого строительства, но и в том, что конкретный объект долевого строительства по своему качеству должен соответствовать условиям договора, а при отсутствии таких условий в договоре требованиям технических регламентов, проектно-технической документации, градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии объекта долевого строительства требованиям, предъявляемым к его качеству, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанности по устранению недостатков в объекте долевого строительства (ч. 1 ст. 7, ч. 5 ст. Закона об участии в долевом строительстве).

На застройщика по договору участия в долевом строительстве возлагается риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства (ч. 6 ст. 4 Закона). Данная норма носит императивный характер и не допускает иного порядка распределения рисков между субъектами договора участия в долевом строительстве. Соответствующий риск, который несет застройщик, может быть покрыт страхованием.

Содержание обязательства участника строительства сводится к обязанностям последнего по уплате застройщику цены договора определенной денежной суммы, предусмотренной договором, и принятию от застройщика объектов долевого строительства с удостоверением этого факта путем подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (ч. 1 ст. 4, ч. 2 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве).

Исполнение участником долевого строительства обязанности по уплате цены договора может производиться путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями. С исполнением участником долевого строительства обязанности по уплате застройщику цены договора у него появляется возможность уступить право требования по договору участия в долевом строительстве. Без соблюдения этого условия уступка участникам долевого строительства своего права требования допускается лишь в том случае, когда одновременно на нового участника долевого строительства (цессио-нария) переводится долг прежнего участника (цедента) в порядке, предусмотренном ГК РФ (ст. 391), то есть с непременным согласием кредитора застройщика по договору участия в долевом строительстве.

Что касается обязанности участника долевого строительства по принятию объекта долевого строительства и подписанию совместно с застройщиком передаточного акта либо иного аналогичного документа, то ее исполнение является необходимым условием для возникновения у участника долевого строительства права собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение. Согласно ч. 2 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), в состав которого входит объект долевого строительства, а также передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Собственно государственной регистрации права собственности участников долевого строительства на переданные им застройщиком жилые или нежилые помещения в построенном многоквартирном доме или ином объекте недвижимости должны предшествовать действия застройщика по представлению органу, осуществляюще- му государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, разрешения на ввод в эксплуатацию соответствующего

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

многоквартирного дома или иного объек- та недвижимости, что должно быть сделано застройщиком не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения.

Только после этого участник долевого строительства, подписавший с застройщиком передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства, вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с заявлением о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение, построенное за счет денежных средств соответствующего участника долевого строительства.

При возникновении права собственности на объект долевого строительства (жилое или нежилое помещение) у участника долевого строительства одновременно возникает доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости. А государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства служит также государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве).

5. Обеспечение исполнения обязательств застройщика На тот случай, если возникнет невозможность исполнения обязательства застройщика по строительству многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передаче участникам долевого строительства соответствующих объектов долевого строительства, исполнение иных обязанностей заемщика: по возврату денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, уплате процентов за пользование чужими денежными средствами и неустойки, а также возмещению причиненных убытков, обеспечено залоговым правом, которым наделяются участники долевого строительства.

С момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве предоставленный для строительства земельный участок (право аренды земельного участка), а также строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства, которые признаются залогодержателями (ч. 1 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве).

Если застройщик в силу невозможности завершения строительных работ принимает меры к государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с момента такой государственной регистрации указанный объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства. Причем при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства становится для застройщика обязательной. При уклонении застройщика от совершения необходимых действий для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства соответствующая государственная регистрация осуществляется на основании решения суда об обращении взыскания на предмет залога, принятого по иску участника долевого строительства (чч. 2 и 5 ст. 13 Закона).

При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые или нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, строительство которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, с момента такой государственной регистрации соответствующие жилые и нежилые помещения также считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (ч. 3 ст. 13 Закона).

Во избежание конкуренции залоговых прав, принадлежащих участникам долевого строительства, и залоговых прав других кредиторов застройщика по иным обязательствам, исполнение которых также обеспечено залогом земельного участка, объекта незавершенного строительства или жилых (нежилых) помещений, Закон об участии в долевом строительстве (чч. и 7 ст. 13, чч. 2 и 3 ст. 15) предусматривает определенные ограничения прав залогодержателей, не являющихся участниками долевого строительства.

58 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Во-первых, в качестве такого залогодержателя может выступать только банк, предоставивший застройщику целевой кредит на строительство соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Во-вторых, если договор залога заключен между банком и застройщиком (заемщиком, залогодателем) до оформления договорных отношений с первым участником долевого строительства, при обращении взыскания на предмет залога, когда вырученной суммы недостаточно для погашения всех обеспеченных требований, соответствующие денежные средства распределяются между банком-залогодержателем и участниками долевого строительства пропорционально размеру их требований к застройщику.

В-третьих, после того, как застройщиком заключен первый договор с участником долевого строительства, земельный участок (право его аренды), а также строящийся многоквартирный дом или иной объект недвижимости могут передаваться застройщиком в залог банку в целях обеспечения возврата целевого кредита, предоставленного для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке последующего залога. Причем в этом случае требования банка-залого-держателя при обращении взыскания на предмет залога подлежат удовлетворению лишь после погашения требований всех участников долевого строительства. Имеются в виду и те участники долевого строительства, которые не заявили свои требования застройщику до даты проведения публичных торгов, на которых было реализовано заложенное имущество. Требования таких участников долевого строительства погашаются путем зачисления причитающихся им денежных средств в депозит нотариуса.

Более того, в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве (ч. 3 ст. 14, ч. ст. 15) названные залогодержатели несут совместно с застройщиком солидарную ответственность по требованиям участников долевого строительства, которые не были удовлетворены за счет денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества. Видимо, все же речь идет только о тех случаях, когда требования банков-залогодержателей были удовлетворены путем обращения взыскания на предмет залога до того момента, когда у участников долевого строительства появилось аналогичное право требовать обращения взыскания на заложенное имущество.

Ведь по требованию участника долевого строительства взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи застройщиком объекта долевого строительства либо прекращения (приостановления) строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан застройщиком контрагенту по договору.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, влечет для стороны, допустившей нарушение договора, как всякого иного гражданско-правового договора, обязанность возместить контрагенту причиненные убытки (ст. 15, 393 ГК РФ).

В качестве особенности ответственности сторон по договору долевого участия в строительстве можно отметить то обстоятельство, что за отдельные нарушения договора предусмотрено привлечение к ответственности в форме законной неустойки. Речь идет о следующих случаях:

1) за нарушение установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (ч. 6 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве);

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

2) за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (ч. 2 ст. 6 Закона).

Введение законных неустоек за нарушение договора не лучший способ правового регулирования частноправовых отношений. И если установление ответственности застройщика в форме законной неустойки можно объяснить необходимостью защиты прав участников долевого строительства, в особенности в тех случаях, когда в этом качестве выступают граждане, то введение такой же формы ответственности в отношении участника долевого строительства (того же гражданина), являющегося слабой стороной договора, противостоящей профессиональному контрагенту, не поддается разумному объяснению.

Еще в большей степени удивляет тот факт, что законодатель вместо того, чтобы установить ограниченную ответственность для граждан участников долевого строительства, придал законным неустойкам, подлежащим взысканию в равной мере как с застройщика, так и с участника долевого строительства, штрафной характер. Согласно ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные указанным Законом и договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Как видно из приведенной нормы, штрафной характер имеют не только законные неустойки, но и те неустойки (штрафы, пени), которые могут быть предусмотрены сторонами в заключаемом договоре об участии в долевом строительстве. А ведь текст договора долевого участия в строительстве разрабатывается застройщиком, который, включив в договор рядовое условие о дополнительных неустойках, подлежащих взысканию за те или иные нарушения с участников долевого строительства, может поставить их в полную кабальную зависимость.

Представляется, что такое регулирование вопросов об ответственности участников долевого строительства противоречит целям принятия Закона об участии в долевом строительстве, и в частности положению о том, что данный Закон направлен на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В некоторых нормах Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика в случаях досрочного прекращения договора и возврата денежных средств заказчику долевого строительства уплатить ему также проценты со дня внесения денежных средств застройщику и до дня их возврата участнику долевого строительства (например, ч. ст. 7, ч. 2 ст. 9). В подобных случаях уплата процентов не должна рассматриваться в качестве применения к застройщику меры ответственности (ст. 395 ГК РФ), скорее речь идет о плате за пользование коммерческим кредитом, предоставленным застройщику участником долевого строительства (ст. 823 ГК РФ).

Предусмотрены Законом и некоторые иные последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которые не могут быть квалифицированы в качестве мер ответственности.

Так, в случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. А в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов (чч. 2 и 3 ст. 7 Закона).

60 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

В случае нарушения застройщиком требований Закона, предъявляемых к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. И в этом случае (теперь уже в качестве последствий недействительности договора) застройщик обязан возвратить денежные средства, внесенные участником долевого строительства, и уплатить последнему соответствующие проценты (ч. 7 ст. 19).

Договор участия в долевом строительстве, как и всякий гражданско-правовой договор, может быть изменен или расторгнут по общим основаниям и в общем порядке одним из способов, предусмотренных ст. 450 ГК РФ.

Вместе с тем в Законе об участии в долевом строительстве имеются специальные правила об основаниях изменения или расторжения договора по инициативе застройщика, а также о случаях, когда участник долевого строительства наделяется правом на односторонний отказ от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Так, согласно ч. 3 ст. 6 Закона если строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение условия договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства осуществляется в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом РФ.

Основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию застройщика может служить просрочка со стороны участника долевого строительства внесения единовременного платежа более чем на три месяца либо нарушение срока внесения очередных платежей более чем три раза в течение года или отдельного платежа на срок, превышающий три месяца (чч. 4 и 5 ст. 5 Закона).

Участник долевого строительства наделяется правом одностороннего отказа от исполнения договора в следующих случаях:

1) неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, предусмотренный договором;

2) прекращение или приостановление строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

3) существенное изменение проектно-технической документации строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;

4) изменение назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

5) неисполнение застройщиком обязанностей, связанных с выявленными нарушениями требований, предъявляемых к качеству объекта долевого строительства;

6) существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;

7) иные случаи, предусмотренные договором участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. Закона).

Специальным образом регулируются также последствия расторжения договора участия в долевом строительстве путем отказа от исполнения договора со стороны участника долевого строительства. В этом случае застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства (ч. 2 ст. 9 Закона об участии в долевом строительстве).