«В. Витрянский Договор строительного подряда и иные договоры в сфере строительства Глава 1. Договор строительного подряда 1. Понятие и признаки договора строительного подряда 3 2. Правовое регулирование 4 3. ...»

Договор строительного подряда может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором. Например, подрядчик наделен правом требовать изменения договора строительного подряда в части оплаты работ (пересмотра сметы), если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 процентов (п. 3 ст. 744 ГК РФ). По общему правилу стороны не вправе требовать изменения твердой цены (сметы) по договору подряда, однако при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451, п. 6 ст. 709 ГК РФ).

Большинство специальных правил о расторжении и изменении договора строительного подряда, содержащихся в главе 37 ГК РФ, направлено на определение случаев, когда стороны этого договора заказчик и подрядчик наделяются правом на одностороннее изменение договора или односторонний отказ от исполнения договора.

Так, заказчику предоставлено право вносить изменения в проектно-техническую документацию при условии, если вызываемые этим дополнительные работы по стоимости не превышают 10 процентов указанной в смете общей стоимости строительства и не меняют характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ (п. 1 ст. 744 ГК РФ).

Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. В случае когда во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком соответствующего требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков (пп. 2 и 3 ст. 715 ГК РФ).

Более того, заказчик наделен особым правом (соответствующая возможность может быть исключена договором) в любое время до сдачи ему результата работы подрядчиком отказаться от исполнения договора при условии уплаты подрядчику части установленной цены пропорционально части работы, которая была выполнена подрядчиком до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора. В этом случае подрядчик вправе требовать от

26 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

заказчика также возмещения убытков, причиненных досрочным прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу (ст. 717 ГК РФ).

В судебной практике данная норма толкуется таким образом, что она лишь ограничивает размер возмещаемых подрядчику убытков, но не освобождает его от доказывания наличия оснований и условий для их взыскания. Так, по одному из дел подрядчик обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с заказчика убытков, возникших в результате отказа последнего от исполнения договора строительного подряда, в размере разницы между договорной ценой и суммой, выплаченной за выполненную работу.

Возражая против иска, заказчик сослался на то, что его отказ от исполнения договора не причинил убытков подрядчику.

Суд первой инстанции удовлетворил иск в полной сумме, сославшись на ст. 717 ГК РФ, согласно которой в случае отказа заказчика от договора он обязан возместить подрядчику убытки в указанном в этой статье размере. Суд кассационной инстанции решение отменил и передал дело на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Заказчик до истечения срока действия договора и сдачи ему результата работы в порядке, установленном ст. 717 ГК РФ, отказался от исполнения договора, известив об этом подрядчика. В соответствии с п. 1 ст. 15 Кодекса причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Статьей 717 определено, что помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу. Данная норма не содержит исключения из общего правила возмещения убытков и не освобождает истца от обязанности доказывания возникших у него убытков, а лишь ограничивает размер возмещения в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел.

Разрешая спор, арбитражный суд необоснованно взыскал с ответчика убытки в размере, составляющем разницу между ценой работ, определенной в договоре подряда, и частью цены, уплаченной заказчиком за выполненные работы, не исследовав доказательства, подтверждающие размер ущерба и наличие причинной связи между досрочным прекращением договора и причиненными истцу убытками (п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 51).

Подрядчик вправе отказаться от исполнения договора строительного подряда и потребовать от заказчика уплаты цены договора пропорционально выполненной части работ в случае невозможности использования предоставленных заказчиком материалов или оборудования без ухудшения качества выполняемых работ и отказа заказчика от их замены (п. 3 ст. 745 ГК РФ).

Односторонний отказ подрядчика от исполнения договора строительного подряда возможен также в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору (непредоставление материалов, оборудования, технической документации и т. п.) препятствует исполнению договора. В этом случае подрядчик также вправе потребовать от заказчика возмещения причиненных убытков.

Глава 2. Договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (ст. 758 ГК РФ).

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

В качестве видообразующих признаков договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, позволяющих выделять его в отдельный вид договора подряда, выступают две характерные особенности указанного договора:

особый характер работ, выполняемых подрядчиком;

специфические черты результата работ, подлежащего передаче заказчику.

Выполнение изыскательских и проектных работ необходимые этапы, предшествующие всякому строительству. Согласно Градостроительному кодексу РФ (ст. 47) инженерные изыскания производятся для подготовки проектно-технической документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Подготовка и реализация проектнотехнической документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускаются.

Инженерные изыскания выполняются в целях получения:

1) материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и о факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;

2) материалов, необходимых для основания компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проектов организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектнотехнической документации, ее согласовании или утверждении.

Необходимость выполнения отдельных видов инженерных изысканий, состав, объем и метод их выполнения устанавливаются с учетом требований технических регламентов программой инженерных изысканий, разработанной на основе задания заказчика, в зависимости от вида и назначения объектов капитального строительства, их конструктивных особенностей, технической сложности и потенциальной опасности, стадии архитектурностроительного проектирования, а также от сложности топографических, инженерногеологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство или реконструкция объектов капитального строительства, степени изученности указанных условий.

Виды инженерных изысканий, порядок их выполнения для подготовки проектнотехнической документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также состав и форма материалов инженерных изысканий, порядок формирования и ведения государственного фонда материалов и данных инженерных изысканий с учетом потребностей информационных систем обеспечения градостроительной деятельности устанавливаются Правительством РФ (чч. 5 и 6 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ).

Этап выполнения изыскательских работ (инженерных изысканий) завершается передачей заказчику результатов указанных работ в виде заключений, описаний, технических обмеров, справочных материалов и иных подобных документов.

Выполнение проектных работ (архитектурно-строительное проектирование) заключается в подготовке проектно-технической документации, определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства или реконструкции объектов капитального строительства. В ходе этого этапа организации строительства составляются проекты строительства и сметы к ним, а завершается указанный этап экспертизой проектно-технической документации с последующей передачей ее заказчику. Под проектно-технической документацией обычно понимают комплекс документации, включающий в себя технико-экономическое обоснование, чертежи,

28 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

пояснительные записки и другие материалы, необходимые для осуществления намеченного строительства или реконструкции здания, сооружения или иного объекта.

Как и для всякого договора подряда, для договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ характерна сложная структура предмета договора, который включает в себя два рода объектов: юридический (выполнение соответствующих работ и передача их результата заказчику) и материальный (данные, полученные в ходе изыскательских работ, проектно-техническая документация). Материальный объект договора обладает значительным своеобразием, которое выражается, в частности, в том, что он носит промежуточный характер применительно к отношениям по организации строительства. Конечный же результат достигается при реализации другого договора договора строительного подряда, по которому осуществляется строительство на основе соответствующей проектно-технической документации. Поэтому "окончательная оценка проектно-технической документации и данных, полученных в результате изыскательских работ, может проявиться в конечном счете при завершении строительства и последующей эксплуатации объекта, выстроенного в соответствии с проектно-технической документацией и с учетом проведенных изысканий" 18. Законодатель вынужден учитывать отмеченное обстоятельство, распространяя ответственность подрядчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ за недостатки в выполнении работ и их результата и на случаи, когда указанные недостатки обнаруживают себя в ходе строительства и последующей эксплуатации объекта, созданного на основе соответствующих данных изыскательских работ и проектно-технической документации (п. ст. 761 ГК РФ).

Другая особенность материального объекта договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, во многом предопределяющая специфику его правового регулирования, состоит в том, что результат соответствующих работ может представлять собой объект авторского права либо содержать признаки защищаемой правом служебной или коммерческой тайны.

В первом случае имеется в виду, что к числу объектов авторского права относятся произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства (ст. 7 Федерального закона "Об авторском праве и смежных правах"). За лицом, чьим творческим трудом создан архитектурный проект, признается авторское право на указанный проект, на документацию на строительство, а равно на сам архитектурный объект (ст. 16 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"). Этим во многом объясняется законоположение, обязывающее подрядчика гарантировать заказчику отсутствие у третьих лиц права воспрепятствовать выполнению работ или ограничивать их выполнение на основе подготовленной подрядчиком проектно-технической документации (п. 2 ст. 760 ГК РФ).

Во втором случае (когда проектно-техническая документация отвечает требованиям служебной или коммерческой тайны) права субъектов договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ защищены запретом подрядчику передавать техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика, а заказчику передавать документацию третьим лицам и разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика (п. ст. 760, ст. 762 ГК РФ).

Говоря о правовой природе договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и его месте в системе гражданско-правовых договоров, нельзя не упомянуть, что еще до принятия Основ гражданского законодательства 1991 года, где впервые содержались нормы об этом договоре, в юридической литературе преобладал взгляд на договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ как на простую разновидность договора подряда на капитальное строительство 19.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга третья: Договоры о выполнении работ и оказании услуг. — М., 2004, с. 154.

См., например: Отдельные виды обязательств. — М., 1954 (автор — И. Л. Брауде); Иоффе О. С. Советское гражданское право. Отдельные виды обязательств. Т. 2. — М., 1961, с. 184; Хозяйственное право. — М., 1977, с. 385 и др.

См.: Басин Ю. Г. Правовые вопросы проектирования в строительстве. — М., 1962, c. 55 и сл. См. также: Брагинский М. И. Совершенствование законодательства о капитальном строительстве. — М., 1982, с. 61.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Однако уже в тех условиях Ю. Г. Басин подчеркивал различие между договором подряда на капитальное строительство и договором подряда на выполнение проектноизыскательских работ, которое состоит в том, что для каждого из этих договоров обозначен свой особый предмет и установлен особый порядок исполнения обязательства, В ныне действующем Гражданском кодексе РФ договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ сконструирован в качестве отдельного вида договора подряда, а не разновидности другого его вида договора строительного подряда.

Данное обстоятельство, помимо всего прочего, свидетельствует о том, что к отношениям, вытекающим из договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, ни при каких условиях не подлежат применению правила о договоре строительного подряда. В то же время общие положения о подряде (§ 1 гла- вы 37 ГК РФ) могут применяться к договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ субсидиарно при отсутствии специального регулирования соответствующих отношений (п. 2 ст. 702).

Немногочисленность специальных правил, направленных на регулирование договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (§ 4 главы 37 ГК РФ), в целом ряде случаев делает необходимым применение к указанным отношениям общих положений о договоре подряда (§ 1 главы 37). Соответственно к отношениям, вытекающим из договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, подлежат применению правила о:

презумпции выполнения работ иждивением подрядчика (п. 1 ст. 704 ГК РФ); распределении риска случайной гибели или случайного повреждения материалов и результата работ (ст. 705); генеральном подрядчике и субподрядчике (ст. 706); участии в исполнении работы нескольких лиц (ст. 707); сроках выполнения работы (ст. 708); цене работы (ст. 709); праве подрядчика на удержание (ст. 712); праве заказчика на отказ от исполнения договора (ст. 717);

оказании содействия в исполнении договора со стороны заказчика (ст. 718); о сдаче-приемке результата работы (ст. 720); гарантиях качества работы (ст. 722); ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы (ст. 723); сроках обнаружения недостатков результата работы (ст. 724); последствиях прекращения договора подряда до передачи результата работы заказчику (ст. 729 ГК РФ).

Помимо Гражданского кодекса РФ, отдельные вопросы, касающиеся проведения проектных и изыскательских работ, регулируются Градостроительным кодексом РФ, а также федеральными законами от 8 августа 2001 года "О лицензировании отдельных видов деятельности", от 25 февраля 1999 года "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", от 17 но-ября 1995 года "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", от 27 де-кабря 2002 года "О техническом регулировании" 21.

Структура договорных отношений по выполнению проектных и изыскательских работ и конкретный состав их участников зависят от сложности предстоящего строительства или реконструкции объекта. В простых случаях (например, когда требуется "привязка" объекта строительства, возводимого по типовому проекту, к хорошо изученной местности) обязанности по выполнению проектных и изыскательских работ может принять на себя организацияподрядчик, выполняющая строительные работы по договору строительного подряда. В подобных ситуациях отдельный договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не заключается, а обязательство по выполнению соответствующих работ предусматривается непосредственно до-говором строительного подряда, который в этом случае представляет собой смешанный договор (ст. 421 ГК РФ).

При проектировании строительства сложных объектов, возводимых по оригинальным проектам, заинтересованные лица должны обращаться к услугам профессиональных (изыскаДанным Законом, в частности, предусмотрена замена государственных и отраслевых стандартов техническими регламентами.

30 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

тельских, проектных, проектно-изыскательских) организаций и заключать с ними договор подряда на выполнение проектных и (или) изыскательских работ. Не исключена возможность заключения отдельных договоров на выполнение различных видов проектных или изыскательских работ с разными узкоспециализированными организациями. Возможна и иная структура договорных связей, когда одна из организаций (например, проектная организация) по договору с заказчиком принимает на себя функции генерального подрядчика и, в свою очередь, вступает в договорные отношения по выполнению отдельных видов проектных и изыскательских работ с организациями-субподрядчиками.

Кроме того, в ряде случаев проектные и изыскательские работы относятся к лицензируемым видам предпринимательской деятельности. Так, Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" (п. 1 ст. 17) включил в перечень лицензируемых видов деятельности "проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом", а также "инженерные изыскания для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом"; согласно Федеральному закону "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (ст. 3) составитель (архитектор) архитектурного проекта должен иметь лицензию на архитектурную деятельность.

Видимо, именно требование лицензирования соответствующей деятельности имел в виду законодатель, устанавливая в Градостроительном кодексе РФ (ч. 2 ст. 47) многозначительную норму о том, что "инженерные изыскания могут выполняться физическими или юридическими лицами, которые соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым к лицам, выполняющим инженерные изыскания" 22.

Что касается заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, то в этой роли может выступать любое правосубъектное физическое или юридическое лицо без каких-либо ограничений. Естественно, речь идет о лице, заинтересованном в получении результатов изыскательских и проектных работ: данных изысканий, проектнотехнической документации строительства или реконструкции объектов, поэтому в этом качестве обычно выступает сторона договора строительного подряда (заказчик или подрядчик), на которую в соответствии с договором возложена обязанность по подготовке проектнотехнической документации.

В роли заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ может оказаться также так называемый застройщик, который, являясь собственником или владельцем земельного участка, заинтересованным в его застройке, поручает выполнение функций заказчика по договору строительного подряда специализированной организации либо возводит объект строительства собственными силами и средствами (хозяйственным способом).

Исполнение обязательств сторон по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ обычно начинается с того, что заказчик выполняет свою обязанность по передаче подрядчику задания на проектирование, а также иных исходных данных, необходимых для составления соответствующей технической документации. Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ч. 6 ст. 48) заказчик вместе с заданием на проектирование должен передать подрядчику, осуществляющему подготовку проектно-технической документации, следующие документы:

1) градостроительный план земельного участка;

2) результаты инженерных изысканий, а если таковые не проводились, задание на выполнение соответствующих инженерных изысканий;

Аналогичные "требования" предъявляет Градостроительный кодекс РФ (ч. 4 ст. 48) и к лицам, осуществляющим подготовку проектной документации.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

3) технические условия (в случае если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без его подключения к сетям инженернотехнического обеспечения).

Задание на выполнение проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В этом случае указанное задание становится обязательным для сторон с момента его утверждения заказчиком (п. 1 ст. 759 ГК РФ).

С момента получения задания заказчика или утверждения заказчиком задания, подготовленного подрядчиком, последний должен приступить к исполнению обязательства, вытекающего из договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Содержание обязательства на стороне подрядчика составляют следующие обязанности подрядчика:

во-первых, выполнить работы в соответствии с заданием и иными исходными данными на проектирование и договором;

во-вторых, согласовать подготовленную проектно-техническую документацию с заказчиком, а при необходимости вместе с заказчиком с компетентными государственными органами и органами местного самоуправления;

в-третьих, передать заказчику подготовленную проектно-техническую документацию и результаты изыскательских работ (п. 1 ст. 760 ГК РФ).

При выполнении проектных и изыскательских работ какие-либо отступления от полученного задания возможны для подрядчика исключительно с согласия заказчика. Согласно ч. ст. 48 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектно-техни-ческой документации должна осуществляться не только на основании задания заказчика и результатов инженерных изысканий, но и в соответствии с градостроительным планом земельного участка, документами об использовании земельного участ-ка для строительства, требованиями технических регламентов и техническими усло-виями.

Результатом проектных работ, подлежащим передаче заказчику, является подготовленная подрядчиком проектно-техническая документация на объект капитального строительства, которая должна включать в себя следующие разделы:

1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;

2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;

3) архитектурные решения;

4) конструктивные и объемно-планировочные решения;

5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обес-печения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологичес-ких решений;

6) проект организации строительства объектов капитального строительства;

7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства (их частей) для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);

8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектно-технической документации);

11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;

12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами (ч. 12 ст. Градостроительного кодекса РФ).

32 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Подготовленная подрядчиком проектно-техническая документация должна быть во всех случаях согласована с заказчиком, а если это предусмотрено законодательством также с компетентными органами и организациями, в обязанности которых входит проведение соответствующей экспертизы. Так, Федеральным законом "Об ин-вестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (ст. 14) установлено, что все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования и форм собственных вложений подлежат экспертизе в соответствии с законодательством Российской Федерации. Цель такой экспертизы, как указано в названном Законе, состоит в предотвращении создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, не отвечает требованиям утвержденных в установленном порядке стандартов.

В соответствии с Федеральным законом от 23 ноября 1995 года "Об экологической экспертизе" 23 обязательными объектами экологической экспертизы на федеральном уровне признаются технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций, иных объектов хозяйственной деятельности и другие проекты независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности в случаях, когда их осуществление может оказать воздействие на окружающую природную среду в пределах территории двух и более субъектов Российской Федерации.

Новый Градостроительный кодекс РФ (ст. 49) 24 установил общее правило о том, что проектная документация объектов капитального строительства подлежит государственной экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом. Указанные исключения касаются лишь малоэтажных незначительных построек, а также тех случаев, когда для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения либо когда проектная документация, ранее получившая положительное заключение государственной экспертизы, применяется повторно, в том числе с незначительной ее модификацией, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.

Предметом государственной экспертизы проектно-технической документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарноэпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий.

По результатам государственной экспертизы уполномоченный государственный орган принимает заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектно-технической документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий. В последнем случае (отрицательное заключение) заказчик (застройщик) вправе внести в проектно-техническую документацию необходимые изменения и направить ее на повторную государственную экспертизу. Отрицательное заключение государственной экспертизы проектно-технической документации может быть также оспорено заказчиком (застройщиком) в судебном порядке.

Градостроительный кодекс РФ (ст. 50) не исключает возможность направления заказчиком (застройщиком) либо подрядчиком по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ проектно-технической документации на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится на договорной основе так называемыми аккредитованными организациями в порядке, определяемом Правительством РФ.

Обязанности подрядчика по договору на выполнение проектных и изыскательских работ по общему правилу завершаются передачей заказчику готовой проектно-технической документации и результатов изыскательских работ. Однако на стороне подрядчика сохраняется Собрание законодательства РФ, 1995, № 48, ст. 4556; 1998, № 16, ст. 1800.

Соответствующие законоположения вводятся в действие с 1 января 2006 года.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

еще одна обязанность, непосредственно не связанная с необходимостью совершения какихлибо действий в пользу заказчика (скорее речь идет, напротив, о бездействии подрядчика).

Имеется в виду правило о том, что подрядчик не вправе передавать проектно-техническую документацию третьим лицам без согласия заказчика (п. 1 ст. 760 ГК РФ).

В отличие от императивных норм, определяющих обязанности подрядчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, правила об обязанностях заказчика по этому договору носят диспозитивный характер, и, стало быть, заключая договор, стороны могут своим соглашением уточнить любую из обязанностей заказчика либо вовсе освободить его от определенной обязанности. Речь идет о следующих обязанностях заказчика:

уплатить подрядчику установленную цену полностью после завершения всех работ или уплачивать ее частями после завершения отдельных этапов работ;

использовать проектно-техническую документацию, полученную от подрядчика, только на цели, предусмотренные договором, не передавать ее третьим лицам и не разглашать данные, содержащиеся в проектно-технической документации, без согласия подрядчика;

оказывать содействие подрядчику в выполнении проектных и изыскательских работ в объеме и на условиях, предусмотренных в договоре;

участвовать вместе с подрядчиком в согласовании готовой проектно-техничес-кой документации с соответствующими государственными органами и органами мест-ного самоуправления;

возместить подрядчику дополнительные расходы, вызванные изменением исходных данных для выполнения проектных и изыскательских работ вследствие обстоятельств, не зависящих от подрядчика;

привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной проектно-технической документации или выполненных изыскательских работ (ст. 762 ГК РФ).

Как видно, в перечень обязанностей заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, объединенных единой диспозитивной нормой и, следовательно, общим правовым режимом, включающим в себя возможность освобождения заказчика от исполнения соответствующих обязанностей соглашением сторон, попали разнородные обязанности.

Некоторые из них составляют непременный элемент содержания всякого договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. Например, действия заказчика по оплате результата проектных и изыскательских работ являются неотъемлемой частью предмета указанного договора, поэтому исключение соглашением сторон из числа обязанностей заказчика обязанности по уплате подрядчику установленной цены неминуемо приведет к признанию договора незаключенным по признаку недостижения сторонами соглашения по существенному условию договора.

Некоторые иные обязанности заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, содержащиеся в перечне, предусмотренном в ст. 762 ГК РФ, применительно к этому договору действительно могут иметь факультативный характер. И весь смысл помещения таких обязанностей в перечень, определенный диспозитивной нормой, состоит в формулировании специального правила, позволяющего сторонам своим соглашением исключить соответствующую обязанность заказчика из содержания договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. В противном случае к отношениям сторон подлежали бы применению общие положения о договоре подряда об указанных обязанностях заказчика, которые нередко носят императивный характер.

К примеру, в силу императивной нормы (п. 1 ст. 718 ГК РФ) заказчик по договору подряда обязан в случаях, в объеме и в порядке, предусмотренными договором, оказывать подрядчику содействие в выполнении работы. Неисполнение заказчиком этой обязанности дает подрядчику право требовать возмещения причиненных убытков, перенесения сроков исполнения работы либо увеличения указанной в договоре цены работы. Однако в договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, где содействие заказчика может оказаться нежелательным вмешательством в деятельность специализированной проектной или изыскаДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА тельской организации, соответствующая обязанность заказчика находится под действием диспозитивной нормы (ст. 762 ГК РФ) и может быть исключена из содержания обязательства заказчика.

Некоторые обязанности заказчика не исчерпываются сроком действия договора на выполнение проектных и изыскательских работ и могут относиться к периоду после завершения всех работ по договору. Одна из таких обязанностей состоит в необходимости использовать проектно-техническую документацию, полученную от подрядчика, только на цели, предусмотренные договором. В связи с этим не только передача указанной документации, но и разглашение содержащихся в ней данных возможны исключительно с согласия подрядчика.

4. Ответственность за нарушение договора Ответственность сторон договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ за различные нарушения договорных обязательств (просрочка выполнения соответствующих работ и передачи их результата заказчику, невыполнение отдельных видов изыскательских работ, предусмотренных заданием заказчика, несвоевременная оплата принятого результата работ заказчиком и т. п.) подчиняется общим положениям об ответственности должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств (ст. 15, ст. 393-395 ГК РФ).

Специальным образом регулируется лишь ответственность подрядчика за ненадлежащее составление проектно-технической документации и выполнение изыскательских работ (ст. 761 ГК РФ). Смысл специального правила об ответственности подрядчика за указанное нарушение договора состоит в том, что ею охватываются не только факты ненадлежащего выполнения изыскательских работ или составления проектно-технической документации, выявленные заказчиком при принятии результата соответствующих работ, но и случаи обнаружения недостатков результата изыскательских работ или проектно-технической документации впоследствии в ходе строительства, а также в процессе эксплуатации объекта, созданного на основе соответствующих проектно-технической документации и данных, полученных в ходе изыскательских работ.

Порядок привлечения подрядчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ к ответственности за ненадлежащее качество результата соответствующих работ отличается от того, как этот вопрос урегулирован в общих положениях о договоре подряда (ст. 723, 724 ГК РФ). Во-первых, предусмотрены отрицательные для подрядчика последствия обнаружения ненадлежащего качества выполненных проектных и изыскательских работ при эксплуатации не только самого непосредственного результата (то есть при использовании данных изыскательских работ и проектно-технической документации при строительстве), но и для того объекта, который воплощен согласно этому проекту. Во-вторых, положение о привлечении подрядчика к ответственности за некачественное выполнение изыскательских работ и ненадлежащее состояние проектно-сметной документации установлено императивной нормой. Содержащиеся в общих положениях о договоре подряда нормы об ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы носят диспозитивный характер, с той лишь оговоркой, что условие договора подряда об освобождении подрядчика от ответственности за определенные недостатки результата работы не освобождает его от ответственности, если доказано, что такие недостатки возникли вследствие виновных действий или бездействия подрядчика (п. 4 ст. 723 ГК РФ).

Что касается самой ответственности подрядчика за ненадлежащее выполнение изыскательских работ и ненадлежащее составление проектно-технической документации, то она состоит в обязанности возместить заказчику причиненные убытки. Кроме того, в этом случае подрядчик по требованию заказчика обязан безвозмездно переделать техническую документацию и, соответственно, произвести необходимые дополнительные изыскательские работы, если законом или договором подряда на выполнение проектных и изыскательских работ не установлено иное.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

В связи с ответственностью подрядчика за некачественное выполнение изыскательских работ и ненадлежащее составление проектно-технической документации в случаях, когда указанные недостатки обнаружены уже в ходе строительства или в период эксплуатации построенного объекта, необходимо обратить внимание на законоположение об обязанности заказчика привлечь подрядчика к участию в деле по иску, предъявленному к заказчику третьим лицом в связи с недостатками выполненных изыскательских работ или проектнотехнической документации (ст. 762 ГК РФ).

Дело в том, что в рамках рассматриваемых правоотношений возможна ситуация, когда к заказчику по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (а в этом качестве могут выступать заказчик или подрядчик по договору строительного подряда либо застройщик) предъявляются требования третьими лицами (застройщиком, инвесторами) в связи с недостатками, обнаруженными в результате строительных работ, которые могут быть вызваны некачественным выполнением изыскательских работ или ненадлежащим составлением проектно-техничес-кой документации. В этом случае после удовлетворения требований третьих лиц заказчик может обратиться со своим регрессным требованием к подрядчику по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ. При таких условиях подрядчик заинтересован в том, чтобы принять участие в деле, возбужденном по требованию третьего лица, предъявленному к заказчику, и соответствующий интерес подрядчика защищен названным положением Гражданского кодекса РФ.

В случае если заказчик, не выполнив своей обязанности, все же потребует от подрядчика (изыскателя, проектировщика) в порядке регресса возмещения суммы, выплаченной третьему лицу, подрядчик может быть освобожден от ответственности. Для этого подрядчик должен доказать, что, будучи привлеченным к участию в деле по иску третьего лица к заказчику, он мог бы воспрепятствовать удовлетворению соответствующих исковых требований.

Видимо, можно говорить о специальном характере такого основания ответственности заказчика по договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, как нарушение обязанности использовать проектно-техническую документацию, полученную от подрядчика, только на цели, предусмотренные договором, не передавать указанную документацию третьим лицам и не разглашать содержащиеся в ней данные без согласия подрядчика. В данном случае имелось в виду, что проектно-техническая документация, подготовленная подрядчиком, может содержать сведения, составляющие служебную или коммерческую тайну. Распространение соответствующей информации, не санкционированное ее обладателем, вопреки договору влечет возмещение причиненных убытков (ст. 139 ГК РФ).

Глава 3. Государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд 1. Понятие и признаки государственного контракта По государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы и передать их государственному заказчику, а государственный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату (п. 2 ст. 763 ГК РФ).

Для государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд (далее государственный контракт) характерны следующие особенности, представляющие собой видообразующие признаки государственного контракта, позволяющие выделять его в отдельный вид договора подряда:

36 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

основанием заключения государственного контракта является государственный заказ, размещаемый, как правило, по конкурсу;

подрядные работы, составляющие предмет государственного контракта, должны быть предназначены для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации;

оплата подрядных работ, выполняемых по государственному контракту, должна финансироваться за счет средств соответствующих бюджетов и внебюджетных источников;

в роли заказчика по государственному контракту выступает государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, действующий, как правило, от имени государства Российской Федерации или субъекта Российской Федерации;

отношения, вытекающие из государственного контракта, подлежат особому правовому регулированию;

судьба государственного контракта поставлена в зависимость от состояния соответствующего бюджета, за счет которого осуществляется финансирование подрядных работ.

Смысл выделения среди отдельных видов договора подряда государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд "состоит в том, что для достаточно четко обозначенной области отношений, связанной с удовлетворением общих для государства как такового потребностей, создается особый правовой режим" 25.

Еще в дореволюционные времена для отечественного правопорядка было характерно особое правовое регулирование гражданско-правовых отношений с участием казны, обеспечивающее соблюдение публичных интересов. С 1830 года указанные отношения регламентировались отдельным правовым актом Положением о казенных подрядах и поставках, содержавшим подробное и детальное регулирование порядка заключения соответствующих договоров, условий возникающих из них обязательств, способов обеспечения их исполнения и ответственности сторон за нарушение условий договоров. Достаточно сказать, что последнее по времени Положение о казенных подрядах и поставках, которое было издано в 1900 году, включало более 250 статей 26.

После революции 1917 года уже 30 сентября 1921 года появилось Положение о государственных подрядах и поставках 27. Сохранение действия названного правового акта предусматривалось и при первой кодификации гражданского законодательства (ст. 235 ГК 1922 года). Можно назвать и Закон 1923 года "О государственных подрядах и поставках" 28, который устанавливал специальные правила, регулирующие отношения по выполнению подрядных работ с участием в качестве заказчика государственных учреждений и государственных предприятий. Правда, в дальнейшем созданная административно-командная система управления экономикой уже не нуждалась в особом регулировании подрядных работ для государственных нужд, поскольку практически все договоры подряда на капитальное строительство заключались на основе плановых актов и обеспечивались централизованным государственным финансированием.

В современной экономике, построенной на началах свободного товарного оборота, очевидна необходимость особого регулирования отношений по выполнению под-рядных работ, предназначенных для удовлетворения государственных нужд, предоп-ределяемых потребностями Российской Федерации и ее субъектов в сфере обеспечения обороны и безопасности страны, жизни и здоровья граждан.

2. Правовое регулирование государственного контракта Как и все остальные подрядные договоры, являющиеся отдельными видами договора подряда, государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд регулируется в первую очередь специальными правилами, содержащимися в шести статьях (ст. 763-768), объединенных в § 5 "Подрядные работы для государственных нужд" (глава ГК РФ). Общие положения о договоре подряда (§ 1 главы 37) могут применяться к отношениБрагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч., с. 169-170.

Законы гражданские с разъяснениями Правительствующего сената и комментариями / Составитель И. М. Тютрюмов. — СПб., 1911, c. 1494-1594.

СУ РСФСР, 1921, № 69, ст. 549.

СУ РСФСР, 1923, № 88, ст. 851.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

ям, вытекающим из государственного контракта, лишь при отсутствии специальных правил, направленных на его регулирование.

Вместе с тем для правового регулирования государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд как одного из видов договора подряда характерны определенные особенности, отличающие государственный контракт от иных видов договора подряда.

Во-первых, государственным контрактом на выполнение подрядных работ для государственных нужд (и соответственно специальными правилами о нем) могут охватываться как строительные работы (ст. 740 ГК РФ), так и проектные и изыскательские работы (ст. 758 ГК РФ), предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации. Следовательно, в соответствующих случаях к отношениям, вытекающим из государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, должны применяться правила о договоре строительного подряда (§ 3 главы ГК РФ) и о договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ (§ главы 37), естественно, если указанные отношения не урегулированы специальными правилами о государственном контракте. Общие положения о подряде (§ 1 главы 37) подлежат субсидиарному применению лишь в том случае, если иное не установлено как специальными правилами о государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд, так и правилами о договоре строительного подряда и договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Во-вторых, согласно ст. 765 основания и порядок заключения государственного контракта определяются в соответствии с положениями ст. 527 и 528 ГК РФ, которыми установлены основания и порядок заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд. Отмеченный прием законодательной техники (отсылка к соответствующим статьям без каких-либо оговорок) означает, что содержащиеся в названных статьях нормы приравниваются к специальным правилам о государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд и, так же как последнее, подлежат приоритетному применению как перед общими положениями о договоре подряда, так и перед правилами о договоре строительного подряда и договоре подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

В-третьих, в соответствии со ст. 768 ГК РФ отношения по государственным контрактам на выполнение подрядных работ для государственных нужд в части, не урегулированной Кодексом, должны регулироваться законом о подрядах для государственных нужд. До настоящего времени такой общий закон о подрядах для государственных нужд не принят, однако введен в действие целый ряд федеральных законов и иных правовых актов, направленных на регулирование отдельных вопросов, связанных с выполнением подрядных работ для государственных нужд. Поэтому к числу источников правового регулирования государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд могут быть отнесены следующие федеральные законы:

Федеральный закон от 13 декабря 1994 года "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" (с последующими изменениями и дополнениями) 29 ;

Федеральный закон от 27 декабря 1995 года "О государственном оборонном заказе" (с последующими изменениями и дополнениями) 30.

Федеральный закон от 6 мая 1999 года "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" 31.

Отдельные положения, относящиеся к государственным контрактам, имеются и в Бюджетном кодексе РФ 32. В частности, согласно ст. 71 указанного Кодекса закупки товаров, работ Собрание законодательства РФ, 1994, № 34, ст. 3540; 1995, № 26, ст. 2397; 1997, № 12, ст. 1381; 1999, № 19, ст. 2302.

Собрание законодательства РФ, 1996, № 1, ст. 6; 1999, № 19, ст. 2302.

Собрание законодательства РФ, 1999,№ 19, ст. 2302.

Собрание законодательства РФ, 1998, № 31, ст. 3823.

38 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

и услуг на сумму свыше 20 000 минимальных размеров оплаты труда должны осуществляться исключительно на основе государственных и муниципальных контрактов.

Среди источников правового регулирования отношений по выполнению подрядных работ для государственных нужд можно назвать и ряд правовых актов, принятых (утвержденных) указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ. К их числу относятся следующие правовые акты:

Основные положения порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации 33 ;

Положение об организации закупки товаров, работ и услуг для государственных нужд 34 ;

постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1222 "О продукции, закупаемой для государственных нужд без проведения торгов (конкурсов)" 35 ;

Положение о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета, утвержденное постановлением Правительства РФ от 11 октября 2001 года № 714 36.

Большое число разнообразных правовых актов, которые зачастую фрагментарно регулируют отдельные вопросы, связанные с выполнением подрядных работ для государственных нужд, конечно же, не могут обеспечить комплексное регулирование соответствующего контракта. В связи с этим нельзя не согласиться с выводом М. И. Брагинского: "Названные выше и ряд других таких актов, изданных в разное время и содержащих нередко коллизирующие решения, делают настоятельно необходимым скорейшее принятие закона о подряде для государственных нужд одного из немногих, прямо поименованных в ГК законов, которые до сих пор не приняты" 37.

Сторонами в государственном контракте на выполнение подрядных работ для государственных нужд являются государственный заказчик и подрядчик.

Гражданским кодексом РФ (ст. 764) предусмотрено, что в роли государственного заказчика по государственному контракту выступает государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами, а в роли подрядчика юридическое лицо или гражданин.

Видимо, все же в тех случаях, когда государственным заказчиком по государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд является государственный орган, обладающий необходимыми инвестиционными ресурсами (то есть выделенными ему на эти цели средствами из бюджета), можно говорить лишь о номинальном участии соответствующего государственного органа в договорных отношениях. Истинным субъектом государственного контракта (на стороне государственного заказчика) должно признаваться государственное публично-правовое образование: Российская Федерация или субъект Российской Федерации.

Особенно наглядно это видно в ситуации, когда в роли государственного заказчика по государственному контракту выступают государственные органы, не обладающие правовым статусом юридического лица (Правительство РФ, министерство, ведомство). Однако и в тех случаях, когда соответствующий государственный орган наделен правами юридического лица в качестве, например, государственного учреждения, его самостоятельные действия в имущеУтверждены постановлением Совета Министров — Правительства РФ от 14 августа 1993 года № 812 // Собрание актов Президента и Правительства РФ, 1993, № 34, ст. 3189; 1995, № 28, ст. 2669; 1998, № 8, ст. 961.

Утверждено Указом Президента РФ от 8 апреля 1997 года № 305 // Собрание законодательства РФ, 1997, № 15, ст. 1756.

Собрание законодательства РФ, 1997, № 40, ст. 4591.

Собрание законодательства РФ, 2001, № 43, ст. 4097.

Брагинский М. И., Витрянский В. В. Указ. соч., с. 178.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

ственном обороте допустимы только для удовлетворения собственных потребностей (то есть потребностей государственного учреждения). Выступая в роли государственного заказчика по государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд, такой субъект не реализует правоспособность юридического лица государственного учреждения, а действуя в рамках своей компетенции, приобретает и осуществляет имущественные права и обязанности от имени Российской Федерации или соответствующего субъекта Российской Федерации, которые в этом случае и являются истинными субъектами гражданскоправовых отношений, как предусмотрено п. 1 ст. 125 ГК РФ.

Ситуация не меняется, если в роли государственного заказчика по государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд выступает организация, наделенная государственным органом правом распоряжаться выделенными ему необходимыми инвестиционными ресурсами. И в этом случае, делегируя организации право распоряжаться соответствующими инвестиционными ресурсами, государственный орган действует не в качестве правосубъектного участника гражданских правоотношений, а как субъект публичного права в пределах своей компетенции, определенной правовыми актами. Поэтому указанная организация, как и сам государственный орган, когда он выступает в роли государственного заказчика по государственному контракту, остается лишь номинальным участником указанных гражданско-правовых отношений, истинным субъектом которых является государственное публично-правовое образование Российская Федерация или субъект Российской Федерации.

Другое дело, когда соответствующее государственное публично-правовое образование в лице его компетентного органа в целях удовлетворения государственных потребностей в строительных и проектно-изыскательских работах выбирает иную структуру договорных связей, оставляя за собой лишь роль инвестора и делегируя часть своих функций заказчику (застройщику) на основе отдельного инвестиционного договора, а последний заключает от своего имени с подрядчиком договор подряда на выполнение научно-исследовательского проекта и осуществление строительных работ. Такая возможность предусмотрена Положением о формировании перечня строек и объектов для федеральных государственных нужд и их финансировании за счет средств федерального бюджета. В Положении в числе возможных заказчиков (застройщиков) названы бюджетные учреждения и организации, в том числе дирекции строящихся объектов, организации, находящиеся в ведении государственного заказчика, негосударственные коммерческие организации, получающие государственные капиталовложения по стройкам и объектам, включенным в перечень, на условиях приобретения в собственность Российской Федерации акций (долей) этих организаций стоимостью, эквивалентной размеру бюджетных инвестиций, а также организаций, уполномоченных органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации на выполнение функций заказчика (застройщика).

Что касается подрядчика по государственному контракту на выполнение подрядных работ для государственных нужд, то в соответствии с ГК РФ (ст. 764) в этой роли могут выступать юридическое лицо или гражданин (который, конечно же, должен иметь статус индивидуального предпринимателя).

Вместе с тем законодательством о проведении торгов в целях размещения заказов для государственных нужд, а также правилами о заключении государственных контрактов в отдельных сферах деятельности предусмотрены разнообразные (в том числе фактические) ограничения в отношении потенциальных подрядчиков по государственным контрактам. Так, Федеральным законом "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" установлено, что участником конкурса может быть только то лицо, которое имеет необходимые производственные мощности, оборудование и трудовые ресурсы для выполнения работ. Участие в конкурсе иностранных участников допускается только при том условии, что производство соответствующих работ для государственных нужд в Российской Федерации либо не осуществляется, либо является экономически нецелесообразным.

40 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

Определенные ограничения, относящиеся к субъектному составу отношений по государственному контракту, установлены Федеральным законом "О государственном оборонном заказе". В частности, в этой сфере отношений генеральным заказчиком может быть федеральный орган исполнительной власти, а головным исполнителем организация, заключившая договор с государственным заказчиком, которая далее оформляет договор от своего имени с конкретными исполнителями государственного оборонного заказа. Контракты с иностранными юридическими лицами на выполнение работ по обеспечению государственного оборонного заказа должны заключаться в специальном порядке, определяемом Правительством РФ.

и исполнение государственного контракта Как отмечалось ранее, роль специальных правил, устанавливающих основания и порядок заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, выполняют нормы, содержащиеся в ст. 527 и 528 ГК РФ, которыми регулируются основания и порядок заключения государственного контракта на поставку товаров для государственных нужд (ст. 765).

В связи с этим можно отметить, что государственный контракт заключается на основе государственного заказа на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Основной способ размещения государственных заказов состоит в проведении открытых или закрытых торгов (конкурсов). Однако не исключается и возможность прямого доведения государственных заказов до подрядчиков.

Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 года № 1222 "О продукции, закупаемой для государственных нужд без проведения торгов (конкурсов)" установлен исчерпывающий перечень работ, контракты на проведение которых могут заключаться без проведения конкурса. В частности, в указанный перечень включены работы по поддержанию производственных мощностей.

В случаях, когда государственный контракт заключается на основе государственного заказа, доведенного до подрядчика, необходимо, чтобы последний принял указанный государственный заказ к исполнению. И только в исключительных случаях, устанавливаемых законом, заключение государственного контракта является для подрядчика обязательным при том условии, что ему со стороны государственного заказчика будут возмещены все убытки, которые могут быть причинены подрядчику в результате выполнения государственного контракта (за исключением подрядчика казенного предприятия).

Если заказ на выполнение подрядных работ для государственных нужд размещается по конкурсу, заключение государственного контракта с подрядчиком, объявленным победителем конкурса, для государственного заказчика является обязательным.

Специальным основанием заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд служит Перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд, который ежегодно формируется Министер-ством экономического развития и торговли и подлежит утверждению Правительством РФ.

Гражданским кодексом РФ (ст. 528) предусмотрен дифференцированный порядок заключения государственного контракта в зависимости от способа размещения государственного заказа на выполнение работ для государственных нужд. При проведении конкурса государственный контракт с подрядчиком, победившим на конкурсе, должен быть заключен государственным заказчиком не позже чем через двадцать дней со дня проведения конкурса. В противном случае подрядчик победитель конкурса вправе обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении государственного заказчика к заключению государственного контракта и потребовать возмещения убытков, вызванных уклонением последнего от заключения государственного контракта.

В случаях, когда государственный контракт оформляется на основе доведенного до подрядчика и принятого последним государственного заказа на выполнение подрядных работ для

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

государственных нужд, действует следующий порядок заключения государственного контракта.

Проект государственного контракта разрабатывается государственным заказчиком и направляется подрядчику, который должен рассмотреть проект государственного контракта, подписать его в 30-дневный срок со дня его получения от государственного заказчика и возвратить один подписанный экземпляр государственного контракта государственному заказчику. Если подрядчика не устраивают отдельные условия проекта государственного контракта, он должен возвратить в тот же срок государственному заказчику подписанный проект государственного контракта вместе с протоколом разногласий по отдельным его условиям. И наконец, подрядчик в тот же 30-дневный срок может уведомить государственного заказчика о своем отказе от заключения государственного контракта.

Государственному заказчику предоставляется 30 дней для рассмотрения протокола разногласий к государственному контракту, полученного от подрядчика. В течение указанного срока государственный заказчик может сообщить подрядчику о принятии его редакции спорных условий государственного контракта либо об отклонении протокола разногласий. В последнем случае, а также по истечении 30-дневного срока разногласия по государственному контракту могут быть переданы контрагентом стороны, обязанной заключить государственный контракт, в срок не позднее 30 дней на рассмотрение арбитражного суда. Если же сторона, для которой заключение государственного контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона может обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению государственного контракта.

Однако соблюдения формального порядка и сроков действий сторон по оформлению договорных отношений еще недостаточно для признания государственного контракта заключенным. Для этого необходимо, чтобы сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям государственного контракта (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Данное требование особо актуально для государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, поскольку в отношении этого государственного контракта в ГК РФ (ст. 766) предусмотрен перечень его существенных условий.

К существенным условиям государственного контракта на выполнение подрядных работ относятся следующие условия:

об объеме и о стоимости подлежащей выполнению работы;

о сроках начала и окончания работы;

о размере и порядке финансирования и оплаты работы;

о способах обеспечения исполнения обязательств сторон.

Кроме того, когда государственный контракт заключается по результатам конкурса на размещение заказа на подрядные работы для государственных нужд, условия государственного контракта определяются в соответствии с объявленными условиями конкурса и представленным на конкурс предложением подрядчика, признанного победителем конкурса (п. ст. 766 ГК РФ).

Круг условий, составляющих содержание государственного контракта (в том числе и существенных условий), расширяется специальным законодательством. Например, в силу ст. Бюджетного кодекса РФ в государственный контракт должно быть включено обязательное условие о выплате неустойки на случай нарушения исполнителем своих обязательств (впрочем, данное требование корреспондирует положению ст. 766 ГК РФ о необходимости предусматривать в государственном контракте условия о способах обеспечения исполнения обязательств сторон).

Федеральным законом "О поставках продукции для федеральных государственных нужд" предусмотрена возможность включения в государственный контракт условий, обеспечивающих контроль со стороны государственного заказчика (без вмешательства в оперативнохозяйственную деятельность подрядчика) за ходом работ, а также условий о консультативной и иной помощи подрядчику, оказываемой государственным заказчиком.

Говоря о содержании государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, не следует забывать о том, что предмет государственного контракта

42 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

могут составить подрядные строительные работы (ст. 740 ГК РФ) и (или) проектные и изыскательские работы (ст. 758), о чем говорится в п. 1 ст. 763 Кодекса. Поэтому, определяя круг условий (в том числе существенных) такого государственного контракта, необходимо обратиться также к правилам, регулирующим соответственно договор строительного подряда и договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, с учетом общих положений о договоре подряда, применяемых к названным договорам.

Например, если государственным контрактом предусматривается выполнение строительных работ для государственных нужд, такой государственный контракт помимо условий, предусмотренных ст. 766 ГК РФ, должен обязательно включать условие о составе и содержании проектно-технической документации, а также о порядке и сроке ее подготовки (п. ст. 743 ГК РФ); если же по государственно- му контракту подлежат выполнению проектные и изыскательские работы, такой государственный контракт не может "обойтись" без условий, конкретизирующих порядок и сроки передачи подрядчику задания на проектирование и иных исходных данных, необходимых для составления проектно-технической документации (ст. 759 ГК РФ).

В силу отсутствия в § 5 главы 37 ГК РФ каких-либо специальных правил, направленных на регулирование исполнения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, к соответствующим отношениям также подлежат применению нормы об исполнении сторонами обязательств, вытекающих соответственно из договора строительного подряда и договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Не предусмотрены § 5 главы 37 ГК РФ и какие-либо специальные правила об ответственности государственного заказчика и подрядчика за нарушение государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Однако некоторые положения о такой ответственности содержатся в специальном законодательстве. Так, Основными положениями порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд предусмотрено, что в случае задержки аванса, а также оплаты выполненных работ и окончательного расчета с подрядчиком государственный заказчик возмещает подрядчику причиненные убытки, включая затраты, выразившиеся в уплате процентной ставки по займам и кредитам. При нарушении со стороны подрядчика предусмотренных государственным контрактом сроков ввода в эксплуатацию предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а равно отдельных объектов бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование приостанавливаются, а с виновного подрядчика взыскивается неустойка (штраф) в размере одной тысячной части договорной стоимости за каждый день просрочки завершения строительства.

В Гражданском кодексе РФ (ст. 767) предусмотрено лишь одно специальное правило, касающееся изменения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд, которое связано с особенностью порядка финансирования таких работ.

Существо этого правила состоит в том, что в случае уменьшения соответствующими государственными органами в установленном порядке средств соответствующего бюджета, выделенных для финансирования подрядных работ, стороны государственного контракта должны согласовать новые сроки, а если необходимо, и другие условия выполнения работ. При этом подрядчику предоставлено право требовать от государственного заказчика возмещения убытков, причиненных изменением сроков выполнения работ.

В связи с приведенным правилом об изменении государственного контракта необходимо обратить внимание на несколько важных обстоятельств.

Во-первых, основанием для обязательного внесения изменений в государственный контракт может служить лишь правомерное ("в установленном порядке") уменьшение бюджетного финансирования подрядных работ для государственных нужд. Если такое изменение бюджетного финансирования произведено без предусмотренных законодательством оснований и с

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

нарушением установленного порядка, государственный контракт не подлежит изменению, а государственный заказчик должен нести ответственность перед подрядчиком за нарушение своих обязательств по финансированию и оплате подрядных работ.

Во-вторых, правомерное уменьшение бюджетного финансирования является предусмотренным законом обязательным основанием изменения государственного контракта в части сроков проведения подрядных работ, а при необходимости и иных условий обязательств.

Следовательно, если подрядчик или государственный заказчик не пожелают вносить изменения в государственный контракт, контрагент соответ-ствующей стороны будет вправе предъявить требование об изменении государст-венного контракта в судебном порядке (п. 2 ст. ГК РФ). На рассмотрение арбитражного суда могут быть переданы заинтересованной сторокасающиеся отдельных условий соглашения об изменении государной и разногласия, ственного конт-ракта.

В-третьих, приведенное правило включает в себя и определенное средство защиты законных интересов подрядчика в виде возможности возмещения за счет государственного заказчика убытков, причиненных изменением сроков производства подрядных работ.

В этой же статье содержится норма, направленная на защиту интересов обеих сторон государственного контракта на выполнение работ для государственных нужд, согласно которой если иное не предусмотрено законом, изменения государственного контракта, не связанные с уменьшением бюджетного финансирования подрядных работ, осуществляются по соглашению сторон. Таким образом, по общему правилу исключается возможность изменения государственного контракта как по требованию одной из сторон в судебном порядке, так и путем односторонних действий государственного заказчика или подрядчика, даже в том случае, если право соответствующей стороны на одностороннее изменение условий обязательства будет предусмотрено текстом государственного контракта (п. 3 ст. 450 ГК РФ).

В то же время расторжение государственного контракта допускается всеми известными способами: по соглашению сторон, по требованию одной из сторон; путем одностороннего отказа от договора; в связи с существенным изменением обстоятельств, что вряд ли может быть признано разумным, имея в виду то значение, которое имеют государственные контракты на выполнение подрядных работ для государственных нужд в деле обеспечения потребностей государства.

Глава 4. Договоры об участии в строительстве В реальном имущественном обороте при строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не вступают в отношения с подрядчиками на основе договора строительного подряда, а используют иные договорные формы для оформления соответствующих правоотношений. В большинстве случаев организации и индивидуальные предприниматели, в той или иной мере участвующие в строительстве, оформляют свои отношения по совместному строительству объектов договорами, называемыми их субъектами по-разному: договор о совместной деятельности; договор о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта; договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия и т. п. В судебной практике указанные договоры обычно объединяются термином "договоры на участие в строительстве" (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 года № 56 "Обзор практики разрешения споров, связанных с договорами на участие в строительстве" 38 ). Видимо, лучше говорить о договорах об участии в строительстве.

В подобных случаях при возникновении различных проблем, связанных с заключением, исполнением, прекращением таких договоров, а также применением последствий неисполнения или ненадлежащего исполнения вытекающих из них обязательств, решающее значение приобретает вопрос о квалификации соответствующих договоров. Этот вопрос может быть См.: Хозяйство и право, 2001, № 2, с. 81.

44 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

решен лишь путем тщательного анализа условий конкретного договора об участии в строительстве и содержания возникающих из него обязательств сторон.

В некоторых случаях договор об участии в строительстве может быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Такая возможность имеется в ситуации, когда обязательствам, вытекающим из договора об участии в строительстве, присущи все необходимые признаки договора о совместной деятельности:

участники договора имеют общую цель (например, совместное возведение здания или иного объекта либо совместное строительство и последующая эксплуатация соответствующего объекта);

объединение вкладов участников и создание (хотя бы на временный период) общей долевой собственности либо общего имущества участников;

совместные действия участников (в том числе путем закрепления определенных обязанностей за конкретными участниками договора) для достижения общей цели (ст. 1041, ГК РФ).

Как правильно отмечается в юридической литературе, большинство спорных вопросов, возникающих в судебной практике по поводу договоров об участии в строительстве, разрешается именно на основании норм о договоре простого товарищества 39. Подтверждением данного вывода могут служить следующие примеры.

Акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к торговому предприятию об определении доли в общей долевой собственности на трансформаторную подстанцию, построенную для совместного использования по договору о совместной В соответствии с договором истец оплатил стоимость технической документации и 10 процентов стоимости строительно-монтажных работ, а также предоставил строительную технику, арендованную для этих целей у сторонней организации. Ответчик оплатил остальную часть работ.

Арбитражный суд первой инстанции признал доли участников договора равными, сославшись на п. 1 ст. 245 и п. 2 ст. 1042 ГК РФ. Суд кассационной инстанции отменил решение и передал дело на новое рассмотрение для установления размера вкладов сторон. При этом суд указал на то, что в соответствии со ст. 1043 ГК РФ внесенное участниками договора имущество и произведенная в результате совместной деятельности продукция признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором о совместной деятельности либо не вытекает из существа обязательства.

Суд правомерно признал, что трансформаторная подстанция является объектом общей долевой собственности истца и ответчика и доли сторон следует определять, руководствуясь ст. 245 ГК РФ. Однако в договоре отсутствовало условие о порядке определения размера доли каждого участника, а в ходе судебного разбирательства стороны возражали против установления равных долей.

При таких обстоятельствах суду следовало оценить представленные сторонами документы о фактических затратах сторон в создании объекта общей долевой собственности и определить размер каждого пропорционально размеру вклада сторон, произведя денежную оценку этих вкладов. Если невозможна денежная оценка вкладов сторон и стороны не придут к соглашению по этому вопросу, следует исходить из того, что в соответствии со ст. 1042 и 245 ГК РФ вклады товарищей, а также доли в праве общей долевой собственности считаются равными.

По другому делу акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к научно-исследовательскому институту о признании недействительным договора о совместной деятельности по сооружению и эксплуатации платной стоянки, которая должна в дальнейшем использоваться для осуществления предпринимательской деятельности.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что ответчик является государственной некоммерческой организацией учреждением. В то время как в соответствии с п. 2 ст. 1041 ГК РФ сторонами договора о совместной деятельности, См.: Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О. Н. Садиков. — М., 2004, с. 726 (автор — В. В. Чубаров).

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

Арбитражный суд первой инстанции с доводами акционерного общества согласился и иск удовлетворил. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. При этом суд указал, что наличие у некоммерческой организации права осуществлять предпринимательскую деятельность в случаях, указанных в п. 3 ст. 50 ГК РФ, не меняет характера такой организации как некоммерческой. Поэтому в силу прямого указания закона учреждения как некоммерческие организации не могут быть участниками договора о совместной деятельности, заключенного для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 1041 ГК РФ).

В другом случае городская студия изобразительных искусств обратилась в арбитражный суд с иском к городскому спортивному обществу о призна- нии недействительным договора о совместной деятельности по строительству офиса.

В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что до истечения договора о совместной деятельности ответчик заключил договор с третьим лицом на продажу причитающейся ему части здания, строительство которого не завершено. По мнению истца, это противоречит п. 2 ст. 1041 ГК РФ, поскольку, продавая причитающуюся ему часть здания, ответчик осуществлял, по существу, предпринимательскую деятельность.

Арбитражным судом первой инстанции иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. При этом суд сослался на следующее обстоятельство.

Исходя из требований, указанных в п. 1 ст. 1041 ГК РФ, некоммерческие организации и учреждения могут заключать договоры о совместной деятельности, если эти договоры не преследуют цели осуществления предпринимательской деятельности. На момент заключения договора о совместной деятельности городское спортивное общество не намеревалось продавать причитающуюся ему часть здания. Названный договор с третьим лицом заключен ответчиком через два года после подписания договора о совместной деятельности. Он является договором на продажу будущего имущества ответчика и был обусловлен сокращением штатной численности городского спортивного общества и минованием надобности в дополнительных помещениях. Поэтому отсутствуют основания полагать, что оспариваемый договор заключен в целях осуществления предпринимательской деятельности (пп. 2 и 3 упомянутого Информационного письма В случаях, когда в договоре об участии в строительстве не обнаруживались признаки договора простого товарищества (договора о совместной деятельности), такой договор до недавнего времени не мог быть квалифицирован в качестве какого-ли-бо иного известного (так называемого поименованного) гражданско-правового договора.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем обстоятельством, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т. п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т. п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений. Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве скорее с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью как купля-продажа товара в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Вместе с тем договор об участии в строительстве обладает значительной спецификой, не позволяющей квалифицировать его в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. В связи с этим в юридической литературе обращается внимание на следующие особые черты договора об участии в строительстве, не позволяющие признавать его разновидностью купли-продажи.

Во-первых, на момент заключения договора об участии в строительстве соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуаДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА лизированы, что является необходимым (существенным) условием договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК РФ).

Во-вторых, Гражданским кодексом РФ (ст. 219) предусмотрено, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации, которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Заключая договор об участии в строительстве с участником (дольщиком), застройщик обязуется передать ему жилые или нежилые помещения после окончания строительства. Если бы указанные отношения охватывались договором продажи недвижимости, продавец мог бы заключить такой договор лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект 40.

Договор об участии в строительстве не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

То обстоятельство, что договор долевого участия в строительстве, не обладающий признаками договора простого товарищества, не может быть квалифицирован в качестве какоголибо иного известного гражданско-правового договора, свидетельствует о том, что в данном случае имеет место договор, не предусмотренный ГК РФ, который, однако, не исключает возможности заключения сторонами таких договоров (п. 2 ст. 421).

Судебная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких договоров об участии в строительстве как непоименованных договоров, отличается лишь той особенностью, что соответствующие споры разрешаются на основе общих положений ГК РФ об обязательствах и договорах. Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как предусмотрено договором При разрешении спора в суде первой инстанции ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен.

В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде Суд первой инстанции удовлетворил иск, взыскав с ответчика денежную сумму, внесенную истцом в размере сметной стоимости квартир на момент заключения договора. Обжалуя решение, истец указал на то, что присужденная сумма в связи с инфляцией не позволяет ему приобрести две трехкомнатные квартиры и, следовательно, восстановить свои имущественные права, нарушенные ответчиком вследствие неисполнения им Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: в пользу истца взыскана денежная сумма, необходимая для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче истцу в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска. При этом арбитражный суд исходил из того, что, поскольку ответчик не выполнил свои обязательства по передаче квартир, истец вправе требовать в соответствии со ст. 15 ГК РФ возмещения убытков.

При определении размера убытков суд должен руководствоваться п. 3 ст. 393 ГК РФ (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 56).

Отсутствие специального законодательства, которое бы регулировало отношения, связанные с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени воспроизводило проблему незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве, чем нередко пользовались недобросовестные участники имущественного оборота. Привлекая денежные средства граждан См.: Чубаров В. В. Указ. соч., с. 729.

ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

и организаций, различные инвестиционные компании зачастую использовали их не по целевому назначению, а в случае их несостоятельности (банкротства) не завершенные строительством объекты включались в конкурсную массу, за счет которой удовлетворялись требования конкурсных кредиторов, а граждане и организации дольщики "теряли" свои деньги.

Даже в тех случаях, когда удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики вынуждались к внесению дополнительных платежей либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятой на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года, было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве.

В Концепции было предложено рассматривать договор долевого участия в строительстве как двусторонний договор, заключаемый между организацией-застройщи-ком и дольщиком, в качестве которого могли бы выступать как гражданин, так и юридическое лицо.

Основные обязанности сторон по такому договору должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в договорные отношения долевого участия в строительстве должны признаваться предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектносметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков.

В качестве механизма защиты прав и законных интересов дольщиков предлага-лось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застрой-щика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве. Реализация этого предложения по-зволила бы обеспечить приоритет права на получение жилого помещения того доль-щика, чьи права были зарегистрированы ранее.

Согласно Концепции собственником жилого дома и конкретных жилых помещений в нем по окончании строительства становится заказчик. Последний же во исполнение своих обязательств по договорам долевого участия в строительстве после государственной регистрации своего права собственности обязан передать жилые помещения в собственность дольщиков.

Каждый из дольщиков с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение приобретает долю в собственности на общее имущество жилого дома, а также право на долю в собственности на земельный участок (иное право на земельный участок).

Изложенные правила Концепцией предлагалось распространить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения) 41.

Основные положения Концепции были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" 42 (далее Закон об участии в долевом строительстве).

Как указано в тексте Закона об участии в долевом строительстве (ст. 1), он призван урегулировать отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также См.: Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; Исслед. Центр частного права; Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. — М., 2004, с. 54-56.

Собрание законодательства РФ, 2005, № 1 (часть I), ст. 40.

48 ДОГОВОР СТРОИТЕЛЬНОГО ПОДРЯДА И ИНЫЕ ДОГОВОРЫ В СФЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

установить гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Законом об участии в долевом строительстве довольно детально регулируется договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и участником долевого строительства и служащий необходимым правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов, гаражей, объектов здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве, а стало быть, не охватываемые предусмотренным названным Законом договором участия в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений), сохраняют статус непоименованных договоров.

Глава 5. Договор участия в долевом строительстве По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Договор долевого участия в строительстве, так как он сконструирован в Законе, представляет собой самостоятельный, двусторонний, консенсуальный и возмездный договор, имеющий свои характерные особенности (признаки), отличающие его от иных гражданскоправовых договоров.