Расселение ветхого

и аварийного

жилья:

судьба квадратных

метров

Пермь 2012

1

Расселение ветхого и аварийного жилья: судьба квадратных метров.

Пермь, 2012 – 24 с.

Авторский коллектив:

С.Л. Шестаков, А.А. Жуков, Е.Г. Рожкова

Издание подготовлено специалистами Пермского Фонда содействия ТСЖ,

имеющими давнюю и обширную практику защиты прав граждан по жилищным вопросам.

В данном сборнике речь идет о важнейших изменениях, касающихся принципов расселения ветхого и аварийного жилищного фонда, произошедших в 2011-2012 гг. в Перми. Рассматриваются вопросы предоставления жилых помещений по нормам предоставления, а не по фактическому метражу, как это происходило в последнее время; справедливой выкупной цены; обеспечения принципов равнозначности при расселении. Материалы основаны на реальном позитивном опыте проведения судебных процессов по данным вопросам.

Издание предназначено для граждан и инициативных групп, должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, специализированных некоммерческих организаций в Перми, Пермском крае и других регионах России.

Издание осуществлено в рамках субсидии, предоставленной на конкурсной основе из бюджета Пермского края социально ориентированным некоммерческим организациям в 2011 году, проект «Обеспечение социальной включенности в жилищной сфере»

Суть проблемы и что делается Суть проблемы и что делается Основная проблема состоит в том, что предоставляют жилье, в которое расселяют из ветхого аварийного жилищного фонда, не по нормам предоставления жилищного фонда, а по фактическому метражу.

Теперь ситуация меняется. В решениях судов ясно говорится, что людям должно быть предоставлено жилое помещение не той же самой площади, а по нормам ! предоставления на каждого человека (в г. Перми – кв.м на человека). В Перми появляются прецеденты решения таких острейших вопросов.

В марте 2005 года вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ, который кардинально изменил позицию в отношении расселения граждан из ветхого аварийного жилья.

Если старый Кодекс РСФСР, который действовал до марта 2005 года, говорил о том, что при расселении из ветхого и аварийного жилья необходимо предоставлять жилые помещения по норме предоставления, и люди так и расселялись до 1 марта 2005 года, то после 1 марта года стали предоставлять людям в соответствии со ст. ЖК РФ жилые помещения равнозначные.

Суть проблемы и что делается Подобное изменение правового регулирования вопроса расселения из аварийного жилья, произошедшее в года, следует расценивать крайне отрицательно, поскольку было ухудшено положение граждан.

Однако в декабре 2010 г. принимается очень интересный закон. Это закон о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения – 327-ФЗ. Смысл такой: если передается религиозной организации государственный или муниципальный жилищный фонд, в котором проживают люди, естественно, люди должны быть выселены, и если эти люди признаны малоимущими, и стоят на учете или имеют право стоять на учете, имеют право получить жилье по норме предоставления. В городе Перми это 15 кв. метров на человека.

Тут же принимается закон № 328-ФЗ «О внесении изменений в связи с принятие закона о передаче имущества религиозным организациям». В связи с этим законом вносятся изменения в Жилищный Кодекс в статью 89, которая дополняется предложением «в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые стоят на учете в качестве нуждающихся или имеют стоять на учете жилые помещения предоставляются по нормам Нужно толковать это изменение широко, не только в связи с законом о передаче имущества религиозным организациям, но и в случаях выселения из аварийного жилья.

Однако весь этот позитив касается только тех, кто стоит на учете, или имеет право стоять на учете. По действующему законодательству имеют право стоять на учете малоимущие и нуждающиеся люди. Если вы являетесь ! малоимущим и проживаете в аварийном жилье, то нужно идти в районную администрацию и просить принять решение о признании вас малоимущими.

При признании малоимущим учитывается размер доходов на каждого члена семьи, а также стоимость имущества, находящегося в собственности и подлежащего налогообложению – машины, земля, квартиры, и т.д.

Нуждающиеся – это те, кто обеспечен жильем, менее учетной нормы на человека. Учетная норма (не путать с нормой предоставления!) – площадь жилья, в городе Перми это 12 кв. метров на человека. Если на члена семьи приходится меньше 12 кв. метров, то семья является нуждающейся.

Производя расселение по фактическому метражу, а не по норме предоставления, власть просто плодит новые ! коммуналки, а из них вырастают настоящие гетто, только уже в многоквартирных домах, а не в бараках.

Суть проблемы и что делается Ранее говорилось только о тех, кто проживает на условиях договора социального найма. Но ведь расселяют и приватизированные квартиры, и тут есть свои особенности.

По общему правилу тем, у кого жилое помещение в собственности, должна быть выплачена выкупная цена или по соглашению предоставлено в счет выкупной цены с зачетом разницы другое жилое помещение на праве Даже тем, у кого квартира в собственности, но при этом граждане являются малоимущими и нуждающимися, вместо выкупной цены может быть предоставлено жилое помещение на условиях социального найма по Вряд ли многие захотят этим воспользоваться, потому что если квартира была в собственности в порядке приватизации, и если гражданину предоставят квартиру на условиях социального найма, то он ее не сможет приватизировать, так как он уже участвовал в приватизации.

Можно поставить вопрос не только о выкупе самой квартиры, но и о выкупе земельного участка в соответствии со статьями 55 и 63 Земельного Кодекса РФ, где говорится, ! что при выкупе земли также должно быть предварительное равноценное возмещение. При принципе равноценного возмещения должно быть возмещено все.

Хорошие песни придумала жизнь… Из Федерального закона от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности»

Статья 5. Особенности передачи религиозным организациям отдельных видов государственного или муниципального имущества религиозного назначения и иного связанного с ним имущества 8. Передача религиозным организациям жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда осуществляется уполномоченным органом после предоставления гражданам жилых помещений в соответствии с планом передачи религиозным организациям имущества религиозного назначения, формируемым согласно настоящей статье. Гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления площади жилого помещения по договору социального найма.

Хорошие песни придумала жизнь… Из Федерального закона от 30.11.2010 № 328-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной Статья 4. Внести в Жилищный кодекс Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст. 14; 2008, № 17, ст. 1756; № 30, ст. 3616; 2009, № 51, ст. 6153;

2010, № 31, ст. 4206) следующие изменения:

3) часть 1 статьи 89 дополнить предложением следующего содержания: «В случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.».

Еще несколько принципиальных вопросов Что такое учетная норма и норма предоставления?

Учетная норма – 12 кв. метров общей площади на 1 человека.

Если на одного члена семьи приходится меньше 12 метров, то человек признается нуждающимися. Ему должно быть предоставлено жилье по норме предоставления. Норма предоставления – это уже 15 кв. метров общей площади на 1 человека.

Насколько исполнимы решения судов в пользу граждан?

Может возникнуть ситуация, что власти не смогут выполнять обязательства по решениям?

1 шаг приставов. Пристав исполнить не может, поскольку нет квартиры соответствующей. Он вам пишет справку, что Еще несколько принципиальных вопросов берете справку в Торгово-промышленной палате о среднерыночной стоимости кв. метра жилья, умножаете на количество метров, получаете стоимость Высказываются опасения, что возможны будут злоупотребления и массовая прописка (регистрация по месту жительства) неограниченного количества человек Это абсолютно беспочвенно, только игра на публику. Поскольку без согласия Наймодателя (администрации г. Перми) можно прописать только супруга, родителей и детей, и все. Прописку других граждан, согласно ст. 70 Жилищного Кодекса РФ, Наймодатель вправе запретить, если после их регистрации общая площадь жилого помещения на одного человека составит менее учетной нормы, то есть в городе Перми менее 12 кв.м. То есть ограничения прописаны в законе.

Каков же алгоритм действий человека, которого выселяют в «коммуналку» по фактическому метражу?

Если к гражданину предъявлен иск о выселении в комнату в коммуналке, то ему нужно в этот же суд предъявлять встречное исковое заявление, в этом же суде оно и рассматривается (так называемая «подсудность по связи дел»).

Вам предъявлен иск о выселении в комнату в коммуналке, вы подаете встречный иск о предоставлении отдельной благоустроенной квартиры по норме предоставления.

Если иска к вам нет, но дом уже признан ветхим и аварийным, у вас уже есть право на предоставление жилья, то вы можете предъявить самостоятельно иск о предоставлении жилого помещения. Это уже к администрации города Перми, здесь общая территориальная подсудность, в Ленинский районный суд.

Нужно, желательно до момента подачи иска, получить документы, что вы являетесь – и малоимущим, и нуждающимся.

Еще несколько принципиальных вопросов Можно при расселении претендовать на отдельное жилое помещение, если член семьи болен туберкулезом?

Да, это безусловное самостоятельное основание для предоставления отдельной квартиры в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.06.2006 № 378, установившем перечень заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире. Вселение в коммуналку лиц с указанными заболеваниями запрещено. Для подтверждения диагноза необходима справка от медучреждения с обязательным указанием кода заболевания по МКБ-10.

Перечень тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире Утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации 1 Активные формы туберкулеза с выделением мико- A15 - A бактерий туберкулеза 2 Злокачественные новообразования, сопровождаю- C00 - C щиеся обильными выделениями 3 Хронические и затяжные психические расстройства F00 - F с тяжелыми стойкими или часто обостряющимися болезненными проявлениями 9 Множественные поражения кожи с обильным отде- L98. О справедливой выкупной цене Есть случаи, когда администрация города, являясь истцом в аналогичных процессах, определяет выкупную цену, с привлечением экспертов по оценке, на основании сравнительного подхода, т.е. по цене помещений в аналогичных многоквартирных домах в аварийном состоянии. Насколько это правомерно?

В данном случае подобный принцип определения выкупной цены жилого помещения является ошибочным, и, соответственно, исковые требования Администрации города Перми являются незаконными и необоснованными.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции РФ принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Действительно, на отношения, возникающие в связи с признанием дома непригодным для проживания и подлежащим сносу, распространяются нормы, регулирующие отношения по поводу изъятия жилого помещения вследствие изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

О справедливой выкупной цене Однако, в данном случае выкупная цена аварийного жилого помещения не может определяться, как рыночная цена жилого помещения в его реальном неудовлетворительном состоянии с учетом аварийности данного Поскольку дом признан непригодным для проживания, то определение выкупной цены жилого помещения как рыночной цены с учетом аварийности жилого помещения влечет очевидное нарушение принципа обеспечения жилищных прав гражданина и принципа равноценного возмещения за изымаемое имущество.

Действительно, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 29.07. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные Однако же в данном случае оценивается объект, который не может быть отчужден на рынке жилья с сохранением назначения этого объекта, как жилого.

Определение рыночной цены жилого помещения, которое признано непригодным для проживания, по определению невозможно, так как данный объект не подлежит отчуждению в качестве жилого помещения на открытом рынке в условиях конкуренции и не подлежит использованию в качестве жилого помещения, поскольку, в силу пп. 1, ст. 15 Жилищного кодекса РФ, объектом жилищных прав не является.

Таким образом, исходя из конституционного принципа предварительного и равноценного возмещения, в данном случае под выкупной ценой следует понимать рыночную стоимость жилого помещения, аналогичного изымаемого по месту расположения и по техническим характеристикам (общая площадь, количество комнат и т.д.).

Таким образом, равноценным возмещением является только такой размер выкупной цены, который позволяет приобрести гражданину жилое помещение в нормальном, нормативном состоянии, аналогичное по своим качествам тому, которое гражданин теряет в результате принудительного отчуждения (при этом, разумеется, без учета аварийности изымаемого жилого помещения).

О равнозначности Из обзора кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам Дела, вытекающие из жилищных правоотношений Равнозначность по площади жилых помещений предполагает равнозначность не только в соотношении общей площади вновь предоставляемого к общей площади ранее занимаемого жилого помещения.

…при разрешении вопроса о равнозначности либо неравнозначности определенного жилого помещения необходимо исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, которые могут быть предоставлены гражданам в связи с выселением из ветхого и непригодного жилья.

… предоставление гражданам в порядке статьи 89 ЖК РФ равнозначных по площади жилых помещений предполагает равнозначность не только в соотношении общей площади вновь предоставляемого к общей площади ранее занимаемого жилого помещения, но и равнозначность в жилой площади по сравнению с ранее имеющейся Предоставление жилого помещения, отличного от ранее занимаемого (как по общей, так и по жилой площади), свидетельствует об изменении потребительских качеств предлагаемого к переселению жилья, что ведет к ущемлению прав граждан.

Из обзора кассационной и надзорной практики Пермского краевого суда по гражданским делам за первое Дела, вытекающие из жилищных правоотношений.

Равнозначность площади жилых помещений предполагает равнозначность общей, жилой площади и площади вспомогательных помещений.

…реальное обеспечение прав и свобод граждан правосудием (ст. 18 Конституции Российской Федерации) предполагает обязанность судов при применении положений статьи 89 ЖК РФ, которая лишь в самом общем виде определяет критерии, которым должны отвечать вновь предоставляемые жилые помещения, исследовать и оценивать все потребительские свойства жилых помещений, предлагаемых для переселения граждан, и учитывать все обстоятельства, свидетельствующие о равнозначности или неравнозначности предоставляемого конкретным лицам определенного жилого помещения.

Аргументация для подготовки искового заявления Основная аргументация для подготовки

ИСКОВОГО ЗАЯВЛЕНИЯ

о возложении обязанности предоставить жилое помещение Я, Хоботов Савва Игнатьевич, с октября 1984 года по настоящее время на условиях социального найма являюсь нанимателем комнаты в трехкомнатной коммунальной квартире по адресу: г. Пермь, ул. Ленинский проспект, 88–88. Вместе со мной в данном жилом помещении зарегистрированы и проживают: моя жена – Хоботова Римма Ивановна, наш совершеннолетний сын – Хоботов Михаил Саввович, и наша совершеннолетняя дочь – Хоботова Алевтина Саввовна.

20 июня 2008 года заключением межведомственной комиссии многоквартирный дом № 88 по улице Ленинский проспект города Перми признан непригодным для постоянного проживания и подлежащим сносу, что подтверждается соответствующим Заключением межведомственной В связи со сносом дома № 88 по ул. Ленинский проспект г. Перми, Управление жилищных отношений Администрации города Перми предложило для переселения мне и членам моей семьи комнату в трехкомнатной квартире № 88 в доме № 88 по ул. Черторыйская города Перми, что подтверждается письмом УЖО Администрации города Перми от 25.12.2010 года.

Между тем, по моему мнению, предоставление мне и членам моей семьи вышеуказанной комнаты в коммунальной 4 квартире, жилой площадью 20,6 кв.м., общей площадью 25,4 кв.м., не соответствует требованиям закона.

Федеральным законом от 30.11.2010 № 328-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в связи с приятием федерального закона «О 5 передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения» была дополнена еще одним предложением часть 1 ст. 89 Жилищного Кодекса РФ.

Таким образом, согласно действующей редакции части ст. 89 Жилищного Кодекса РФ в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят 6 на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Аргументация для подготовки искового заявления При этом, в вышеуказанной норме Жилищного Кодекса РФ не конкретизировано, что данная норма подлежит применении только и исключительно в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30.11.2010 № 327-ФЗ «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения».

Жилищный Кодекс РФ также является федеральным законом и, по общему правилу, его нормы имеют юридическую силу, равную, юридической силе любого некодифицированного федерального закона.

Согласно ч. 2 ст. 57 Жилищного Кодекса РФ, гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном 9 порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, жилые помещения предоставляются вне очереди по договорам социального найма.

Согласно ч. 5 ст. 57 Жилищного Кодекса РФ, по договорам социального найма жилое помещение должно 10 предоставляться гражданам общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления.

Согласно Решению Пермской городской Думы от 30.05.2006 года № 103 норма предоставления площади жилого помещения по договору социального найма составляет 15 кв.м. общей площади жилого помещения на одного члена семьи.

Я, Хоботов С.И, и члены моей семьи являемся малоимущими и имеем право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, что подтверждается Решением Комитета социальной защиты населения Администрации города Перми о признании нас малоимущими от 17.12.2010 года, справкой ГУП «ЦТИ Пермского края»

и уведомлениями Управления Росреестра по Пермскому Кроме того, согласно ч. 1 ст. 58 Жилищного Кодекса РФ при предоставлении жилого помещения по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Норма, изложенная в ч. 1 ст. 58 Жилищного Кодекса РФ, устанавливает общие требования и, следовательно, должна учитываться, в том числе и при выселении в связи с признанием дома аварийным, а не только на случаи обеспечения жильем очередников.

Аргументация для подготовки искового заявления Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Определении Конституционого Суда РФ от 16.11.2006 года № 503-О, статья 89 Жилищного Кодекса РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со ст. 57, 58 Жилищного Кодекса РФ при Таким образом, по нашему мнению, с учетом всего вышеизложенного, а также того, что наши дети являются разнополыми, и согласия на заселение в одну комнату мы не давали и не даем, Администрация г. Перми обязана вне 16 очереди предоставить мне и членам моей семьи по договору социального найма жилое помещение, состоящее не менее, чем из двух комнат, по норме предоставления, то есть общей площадью не менее 60,0 кв.м.

Обязать Администрацию города Перми предоставить Хоботову Савве Игнатьевичу по договору социального найма, с включением в указанный договор в качестве членов семьи Хоботовой Риммы Ивановны, Хоботова Михаила Саввовича и Хоботовой Алевтины Саввовны, жилое помещение в границах города Перми, благоустроенное применительно к условиям города Перми, состоящую не менее, чем из двух комнат, общей площадью не менее Консультирование по вопросам приватизации жилых помещений в государственных общежитиях Пермский Фонд содействия товариществам собственников жилья г. Пермь, ул. Монастырская, 12, оф. 401, 4 этаж юрист Фонда, адвокат Адвокатской палаты Шестаков Станислав Леонидович исполнительный директор Фонда Жуков Андрей Алексеевич координатор проектов Фонда Рожкова Екатерина Геннадьевна Управление жилищных отношений администрации города Перми Телефон: 212-55-86 Факс: 212-55- e-mail: [email protected] Суть проблемы и что делается

Хорошие песни придумала жизнь…

Еще несколько принципиальных вопросов

О справедливой выкупной цене

О равнозначности

Аргуменетация для подготовки искового заявления

Основная аргументация для подготовки искового заявления о Сверстано и отпечатано в ООО «Издательский дом «Типография купца Тарасова»,