Б А К А Л А В Р И А Т

Г.А. МАХОВИКОВА, Т.Г. КАСЬЯНЕНКО

ЭКОНОМИКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Рекомендовано УМО по образованию

в области менеджмента

в качестве учебного пособия

для студентов высших учебных заведений,

обучающихся по направлению 080100 «Экономика»

и экономическим специальностям

КНОРУС • МОСКВА • 2014

УДК 332.6(075.8)

ББК 65.22я73

М36 Рецензенты:

С.В. Грибовский, заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН», д-р экон.

наук, проф., С.Н. Максимов, декан факультета региональной экономики и управления, заведующий кафедрой экономики и менеджмента недвижимости СПбГИЭУ, д-р экон. наук, проф.

Маховикова Г.А.

М36 Экономика недвижимости : учебное пособие / Г.А. Маховикова, Т.Г. Касьяненко. — 2-е изд., перераб. — М. : КНОРУС, 2014. — 312 с. — (Бакалавриат).

ISBN 978-5-406-01671- В лаконичной и ясной форме рассматриваются особенности рынка недвижимости, виды сделок с недвижимостью, процесс финансирования, принципы и технология оценки объектов недвижимости, вопросы управления и налогообложения недвижимости, ее развитие (девелопмент).

Соответствует Федеральному государственному образовательному стандарту высшего профессионального образования третьего поколения.

Для студентов вузов, готовящихся стать экономистами или менеджерами, а также для специалистов, работающих в сфере операций с недвижимым имуществом или занимающихся оценкой недвижимости.

УДК 332.6(075.8) ББК 65.22я Маховикова Галина Афонасьевна Касьяненко Татьяна Геннадьевна

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Сертификат соответствия № РОСС RU. АЕ51. Н 16509 от 18.06.2013.

Изд. № 4019. Подписано в печать 30.07.2013. Формат 60 90/16.

Гарнитура «PetersburgC». Печать офсетная.

Усл. печ. л. 19,5. Уч.-изд. л. 16,6. Тираж 500 экз. Заказ № ООО «КноРус».

127015, Москва, ул. Новодмитровская, д. 5а, стр. 1.

Тел.: 8-495-741-46-28.

Email: [email protected] http://www.knorus.ru Отпечатано в филиале «Чеховский Печатный Двор»

ОАО «Первая Образцовая типография».

142300, Московская область, г. Чехов, ул. Полиграфистов, д. 1.

© Маховикова Г.А., Касьяненко Т.Г., ISBN 978-5-406-01671-8 © ООО «КноРус», ОГлАВлЕНИЕ ВВЕДЕНИЕ

ГлАВА 1. НЕДВИЖИМОСТЬ: СУЩНОСТЬ И ОСНОВНЫЕ

ПРИЗНАКИ

1.1. Понятие и признаки недвижимости

1.2. Особенности недвижимости как товара

1.3. Характеристика и классификация объектов недвижимости...... 1.4. Земля как основа недвижимости

1.5. Классификация объектов жилой недвижимости

1.6. Характеристика объектов коммерческой недвижимости............. 1.6.1. Гостиницы. Ситуация в Санкт-Петербурге

1.6.2. Офисы и бизнес-центры

1.6.3. Гаражи и автостоянки

1.7. Предприятие как особый объект недвижимости

1.8. Жизненный цикл объектов недвижимости

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 2. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ И ОСОБЕННОСТИ

ЕГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ

2.1. Становление рынка недвижимости

2.2. Особенности рынка недвижимости

2.3. Сегментация рынка недвижимости

2.4. Субъекты рынка недвижимости

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 3. ОСНОВЫ ЗАКОНОДАТЕлЬСТВА ПО НЕДВИЖИМОСТИ

И ОПЕРАЦИИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

3.1. Гражданский, Земельный, Жилищный кодексы и федеральные законы об объектах недвижимости и операциях с ними .............. 3.2. Право собственности в системе имущественных прав на недвижимость

3.2.1. Правовой статус объекта недвижимости

3.2.2. Право собственности

3.2.3. Вещные права ограниченного содержания

3.2.4. Вещные права лиц, не являющихся собственниками.......... 3.2.5. Регистрация прав на недвижимое имущество

3.3. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества

3.4. Продажа государственного имущества на аукционе

3.5. Продажа государственных и муниципальных предприятий на конкурсах

3.6. Аренда объектов недвижимости

3.7. Залог недвижимости и земельных участков

3.8. Ипотека жилья

3.9. Ипотека предприятия

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 4. СДЕлКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В СИСТЕМЕ

ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РФ

4.1. Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

4.2. Виды действительных сделок с недвижимостью

4.3. Система договоров по сделкам с недвижимостью

4.4. Содержание договора по сделкам с недвижимостью

4.5. Особенности и стадии исполнения сторонами договорных обязательств

4.6. Изменение и расторжение договора

4.7. Содержание и основные направления риэлторской деятельности

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 5. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Основные принципы оценки недвижимости

5.2. Виды стоимости и назначение оценки

5.3. Этапы процесса оценки объектов недвижимости

5.3.1. Процесс оценки и возникающие проблемы

5.3.2. Основные этапы процесса оценки

5.3.3. Анализ рынка в процессе оценки

5.4. Затратный подход к оценке недвижимости

5.4.1. Оценка стоимости восстановления (замещения) улучшений

5.4.2. Износ и амортизация улучшений

5.4.3. Оценка рыночной стоимости земельных участков............. 5.5. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости..... 5.6. Доходный подход к оценке недвижимости

5.7. Согласование результатов, полученных применением трех подходов

5.8. Требования к отчету об оценке

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 6. УПРАВлЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

6.1. Особенности недвижимости как объекта управления................ 6.2. Цели, задачи и принципы управления недвижимостью ............. 6.3. Субъекты и объекты в системе управления недвижимостью

6.4. Формы государственного регулирования рынка недвижимости

6.5. Государственное регулирование земельных отношений............ Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 7. ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ

7.1. Особенности инвестиций в недвижимость

7.2. Инструменты инвестирования в недвижимость

7.3. Способы финансирования инвестиций в недвижимость........... 7.3.1. Долевое участие

7.3.2. Выпуск жилищных сертификатов или облигаций жилищного займа

7.3.3. Краткосрочное и ипотечное кредитование

7.4. Понятие инвестиционного риска и система управления рисками

7.4.1. Классификация рисков инвестирования в недвижимость

7.4.2. Методы качественного анализа риска

7.4.3. Методы оценки риска

7.4.4. Предупреждение и снижение уровня риска

7.5. Анализ денежного потока от инвестиций в недвижимость....... 7.6. Основные этапы и риски инвестиционных проектов в недвижимости

7.7. Портфельные инвестиции в недвижимость.

Управление портфелем

7.8. Страхование объектов недвижимости

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 8. ИПОТЕКА КАК ОСОБАЯ ФОРМА КРЕДИТОВАНИЯ

НЕДВИЖИМОСТИ

8.1. Понятие ипотеки и краткая история ее происхождения............ 8.1.1. История происхождения ипотеки как формы залога........ 8.1.2. Ипотека в дореволюционной России

8.2. Понятие о залоге, классификация залогов

8.2.1. Классификация залогов

8.2.2. Договор о залоге. Особенности договора ипотеки.............. 8.3. Ипотечный кредит: понятие, классификация, функции............ 8.4. Классические модели ипотечного кредитования

8.4.1. Американская модель

8.4.2. Германская модель

8.5. Элементы системы ипотечного кредитования

8.6. Риски ипотечного кредитования

8.7. Основные модели погашения долга

8.7.1. Ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой

8.7.2. Ипотечные кредиты с корректируемой ставкой процента

8.7.3. Очередность погашения ипотечных кредитов

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 9. НАлОГООБлОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

9.1. Законодательная и нормативная база налогообложения недвижимости

9.2. Принципы налогообложения недвижимости

9.3. Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества...... 9.4. Налог на имущество физических лиц

9.5. Налогообложение недвижимости предприятий

9.6. Земельный налог

9.7. Налогообложение операций с недвижимостью

9.8. Льготы налогообложения

Контрольные вопросы и задания

ГлАВА 10. РАЗВИТИЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

(ДЕВЕлОПМЕНТ)

10.1. Понятие и виды девелопмента

10.2. Участники процесса девелопмента

10.3. Стадии девелопмента

10.4. Цель и принципы девелопмента

10.5. Управление рисками в процессе девелопмента

10.6. Методы и формы финансирования девелопмента

10.7. Функции и стратегии маркетинга в девелопменте

10.8. Механизм проведения подрядных торгов и тендерная документация

Контрольные вопросы и задания

лИТЕРАТУРА

ВВЕДЕНИЕ

С переходом к рыночной экономике образовался и выделился в качестве самостоятельной сферы деловой активности целый комплекс видов деятельности, имеющих общим предметом недвижимое имущество. На сформировавшемся практически в течение десятилетия рынке недвижимости появилось множество представителей новых профессий, связанных с теми или иными видами деятельности в данной сфере. В их числе — риэлторская деятельность (обеспечение оборота недвижимости, ее перераспределения между различными субъектами), оценка недвижимости (определение стоимости объектов недвижимости), управление недвижимостью (обеспечение максимальной эффективности использования имущества), девелопмент (создание качественно новых объектов недвижимости), страхование и ипотечное кредитование (обеспечение приемлемых условий инвестирования в недвижимость) и т.д.

Это поставило перед системой экономического образования ряд новых проблем, связанных с выделением в самостоятельные дисциплины направлений изучения различных областей деловой активности, существующих на рынке недвижимости. Каждый из этих видов деятельности имеет специфику и предмет, что находит отражение и в особенностях образовательных программ по подготовке специалистов того или иного направления.

Однако со временем анализ уступил место синтезу, и появилась настоятельная потребность в комплексном изучении различных видов деятельности, связанных с рынком недвижимости, без акцентирования их отраслевой специфики. Основа такого подхода — один и тот же объект — недвижимое имущество, выступающее во многих «ипостасях». Оно вовлечено в общий воспроизводственный процесс, является составной частью активов любого предприятия и при этом самостоятельным активом, приносящим доход, элементом общественной инфраструктуры и объектом экономического оборота. Это предопределяет сложности его изучения и анализа. «Исходным пунктом при таком подходе является раскрытие специфики недвижимости как сложного экономического актива, включающего два традиционно выделяемых фактора производства — земля и капитал, сочетающего в себе признаки реального актива и актива финансового, способного выступать как элемент производительного капитала и как потребительский товар, имеющего физическую и юридическую определенность»1.

Реализует такой комплексный подход к изучению недвижимости относительно новая дисциплина — «Экономика недвижимости».

Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также с денежным рынком и рынком капиталов составляют единое рыночное пространство, при этом залог недвижимости представляет собой одно из важнейших условий стабильного функционирования кредитной системы страны.

Для успешного ведения бизнеса предприниматель должен хорошо разбираться в вопросах экономики недвижимости. Эффективное руководство компанией невозможно без достоверной информации о важнейших свойствах этого вида имущества, определяющих его реальную стоимость. Это особенно важно при выдаче и получении кредита под залог имущества, для согласования вопросов о партнерстве, при преобразовании и ликвидации предприятия, для принятия инвестиционных решений, при страховании имущества, оптимизации налогообложения и решении ряда других вопросов.

В соответствии с требованиями Государственного образовательного стандарта к уровню подготовки специалистов в вузе будущий экономист-менеджер по специальности «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» должен ориентироваться на рынке недвижимости, знать экономическое содержание процессов, протекающих на нем, особенности финансирования объектов недвижимости, основные принципы и методы оценки, технологии ее проведения.

Учебное пособие будет полезно не только студентам, обучающимся по данной специальности, но и преподавателям вузов, а также узким специалистам, работающим в сфере операций с недвижимым имуществом, занимающимся кредитованием или страхованием, оценочной деятельностью или конкретным бизнесом, связанным с рынком недвижимости.

Максимов С.Н. К концепции учебной дисциплины «Экономика недвижимости» // Проблемы недвижимости. 1999. Вып. 3. С. 204.

Тематическая подборка издательства «КНОРУС»

Иваницкая И.П. Введение в экономику недвижимости : учеб. пособие.

Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости : учеб. пособие. М. :

КНОРУС, 2013.

Маховикова Г.А. Оценка недвижимости : учеб. пособие. М. : КНОРУС, Талонов А.В. Финансовый менеджмент в управлении коммерческой недвижимостью : учебник. М. : КНОРУС, 2012.