«ОЦЕНКА ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ С. Грибовский Санкт-Петербург 2002 2 Аннотация Настоящее издание представляет собой учебнометодическое пособие, посвященное экономическим основам оценки рыночной стоимости доходной ...»

1

ОЦЕНКА

ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

С. Грибовский

Санкт-Петербург 2002

2

Аннотация

Настоящее издание представляет собой учебнометодическое пособие, посвященное экономическим основам оценки рыночной стоимости доходной недвижимости.

Основная задача автора при подготовке данной книги состояла в том, чтобы на основе анализа современной теории оценки с помощью не сложной математики дать представление читателю о тех подходах к оценке, которые могут быть использованы в отечественной практике.

Книга предназначена для студентов, аспирантов, преподавателей экономических специальностей, практикующих оценщиков, а также для всех, кто интересуется или заинтересуется оценкой.

РЕЦЕНЗЕНТ – Ректор Института Оценки Финансовой Академии при Правительстве РФ доктор экономических наук, профессор Федотова М.А.

СОДЕРЖАНИЕ

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.2. РОЛЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВА В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ: СОСТОЯНИЕ И ПРОБЛЕМЫ

ГЛАВА 2. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНЫХ АКТИВОВ

2.1. ОБЩИЕ ПРИНЦИПЫ И КЛАССИФИКАЦИЯ

2.2. СТРУКТУРА ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

2.3. ИЗНОС ОЦЕНИВАЕМОГО АКТИВА И ЕГО ВОЗМЕЩЕНИЕ

2.3.1. Модели экономического износа

2.3.2. Взаимосвязь износа и возмещения

2.4. МЕТОДЫ ВОЗВРАТА КАПИТАЛА

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. ОЦЕНКА ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

3.2. ОЦЕНКА НОРМЫ ДИСКОНТИРОВАНИЯ

3.3. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ

3.4. МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ПО НОРМЕ ОТДАЧИ НА КАПИТАЛ

3.4.1. Метод анализа дисконтированных денежных потоков

3.4.2. Метод капитализации по расчетным моделям

3.5. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДОВ С УЧЕТОМ ЗАЕМНЫХ СРЕДСТВ

ГЛАВА 4. АНАЛИЗ ТОЧНОСТИ ОЦЕНКИ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ

4.1. ОСНОВЫ ТЕОРИИ ИЗМЕРЕНИЙ СЛУЧАЙНОЙ ВЕЛИЧИНЫ

4.1.1. Классификация и свойства случайных измерений

4.1.2. Распределение ошибок случайных измерений

4.2. КОРРЕЛЯЦИОННЫЙ АНАЛИЗ ПРИ ОЦЕНКЕ

4.3. ТОЧНОСТНОЙ АНАЛИЗ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ

4.3.1. Оценка погрешностей исходных данных

4.3.2. Оценка погрешности оцениваемой стоимости

ГЛАВА 5. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. КОНЦЕПЦИЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ МЕТОДОМ

5.2. РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА

5.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

5.4. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕНИЙ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

5.5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЛУЧШЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

5.6. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА С УЧЕТОМ ИЗМЕНЯЮЩЕГОСЯ ПОТОКА ДОХОДОВ........ 5.7. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ............... 5.8. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ С УЧЕТОМ ЗАЕМНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ................. ЛИТЕРАТУРА

ПРИЛОЖЕНИЕ

ФУНКЦИИ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

ТАБЛИЦЫ ФУНКЦИЙ СЛОЖНОГО ПРОЦЕНТА

ОЦЕНКА АРЕНДНОЙ СТАВКИ МЕТОДОМ РЫНОЧНЫХ СРАВНЕНИЙ

ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И ЕГО УЛУЧШЕНИЙ

МЕТОД РЫНОЧНЫХ СРАВНЕНИЙ

РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ФИШЕРА-СНЕДЕКОРА (F-РАСПРЕДЕЛЕНИЕ)

ТАБЛИЦА (T-РАСПРЕДЕЛЕНИЕ СТЬЮДЕНТА)

ДИНАМИКА ИЗНОСА ЗДАНИЙ

ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

ПРЕДИСЛОВИЕ

Бедность нашего крестьянина в значительной степени обусловлена тем, что быт его не урегулирован твердыми правовыми нормами, вследствие чего у него часто отсутствует правильное представление о праве собственности. Но помимо уверенности в своих имущественных правах весьма важна и уверенность в том мериле, которым расценивается имущество.

С. Витте Основу любой науки составляют: предмет, который она изучает и метод, то есть то, как изучается предмет. Предметом оценки как науки является рыночная стоимость как наиболее вероятная цена продажи имущественных прав, связанных с оцениваемым активом. Содержание и основная цель оценки – расчет наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Достижение данной цели осуществляется с помощью присущих данной науке методов. Оценка как наука базируется на использовании методов, основанных на трех разных методологических подходах: затратном, рыночном и доходном. В рамках этих подходов могут использоваться как формализованные, так и неформализованные методы оценки. Первые основаны на использовании строгих аналитических зависимостей, вторые - на использовании аналитических процедур на логическом, часто интуитивном, уровне.

В этой связи часто возникает вопрос о том, что такое оценка: искусство или наука?

Сторонники неформализованного подхода утверждают, что оценка – это искусство, результат ее формируется на уровне интуитивного сознания специалиста, хорошо знающего рынок и считают, что любая математика предназначена лишь для того, чтобы с ее помощью обосновать этот результат. Сторонники другого подхода считают, что оценка рыночной стоимости есть результат формальной обработки реальной рыночной информации, но проверяемый на конечном этапе на соответствие здравому смыслу. Эта позиция, по мнению автора данной книги, соответствует научному подходу и всем международным стандартам оценки, по которым «оценка рыночной стоимости является наиболее вероятной ценой...». Она может быть получена при условии выполнения ряда обязательных этапов, включающих:

сбор данных об объекте оценки и их анализ;

сбор общих и специальных данных о рынке оцениваемого объекта;

анализ наиболее эффективного использования объекта оценки;

применение методов оценки;

подготовка отчета об оценке.

И в определении рыночной стоимости, и в алгоритме ее оценки в явном и неявном виде присутствуют строгие формальные процедуры как необходимое условие корректной оценки.

Таким образом, говорить об оценке рыночной стоимости только как об искусстве, значить приравнивать ее (оценку) к “знахарству”, принижая тем самым ее значение.

Размышляя об оценке, нельзя забывать и о прозе жизни. Действительно, кому в первую очередь нужен отчет об оценке? Заказчику оценки, который может быть как продавцом, так и покупателем. Заметим, что в этих разных качествах, он по-разному будет реагировать на результат оценки. Можно ли с помощью интуитивных “аргументов” убедить его или, что очень важно, суд в том, что объект стоит столько, сколько объявлено в отчете. Нельзя, даже если знания заказчика о рынке и о процедуре оценки поверхностны.

Связано это, в первую очередь, с тем, что не оценщик, а заказчик будет нести бремя финансовой ответственности за объект оценки. А для того, чтобы считать деньги, как известно, большого ума не надо. И, надо думать, заказчик найдет способы проверки представленного результата. Что же касается суда, то для него все доказательства на уровне интуитивного сознания, основанные на знаниях и опыте, не могут служить серьезными аргументами. Суд, как правило, при принятии решения обращает внимание на формальную сторону дела и жесткую аргументацию, которая в итоге, как известно, может быть лишь скорректирована субъективным мнением присяжных.

И, наконец, нужно четко себе представлять, что отчет об оценке рыночной стоимости является финансовым документом со всеми вытекающими отсюда последствиями:

возможность постановки на баланс, использование в целях налогообложения. Эти последствия затрагивают интересы и собственника, и государства. И не дай Бог нерадивому оценщику оказаться между этих двух огней.

Автор данного издания является сознательным сторонником научного, формализованного подхода к оценке и убежден в том, что в оценке можно говорить только об искусстве формализованного доказательства рыночной стоимости, не противоречащей данным рынка оцениваемого объекта.

Книга посвящена, в основном, доходному подходу оценки рыночной стоимости объектов недвижимости и является развитием идей автора, изложенных им в двух предыдущих книгах [10,12], посвященных оценке.

Книга состоит из пяти глав и приложения.

Первая глава посвящена общим вопросам ценообразования в недвижимости и ее особенностям, характерным для России на современном этапе развития ее рынка недвижимости.

Предметом исследования второй главы являются экономические основы оценки доходных активов. Особенность этой главы в том, что экономико-математический аппарат, представленный в ней, может быть использован с соответствующей корректировкой для анализа практически любых активов, способных генерировать доход.

В третьей главе представлены собственно методы оценки стоимостных показателей (стоимости, нормы дисконтирования, нормы капитализации), согласно которым должна выполняться оценка недвижимости с помощью доходного подхода.

В четвертой главе рассмотрены подходы к анализу точности оценок рыночной стоимости. Автор считает, что точность оценки является необходимым атрибутом оценочной деятельности, свидетельствующей о квалификации оценщика.

Пятая глава посвящена практическим аспектам оценки. Материал этой главы может быть использован в качестве методического пособия по оценке полного права собственности и частичных прав на свободную и улучшенную землю.

Предлагаемый учебник основан на научных и практических исследованиях автора в области оценки недвижимости в период с 1994 года по настоящее время. Материал книги апробирован в процессе 3-х летнего чтения лекций по оценке в ряде университетов и институтов Санкт-Петербурга.

Предварительный, беглый просмотр книги может испугать читателя обилием формул. Понимая это, автор постарался насытить данное издание числовыми примерами, иллюстрирующими прикладную математику и упрощающими ее восприятие. К сожалению, в оценке как науке прикладного экономического анализа без математики обойтись нельзя.

И последнее. Прежде, чем читатель приступит к знакомству с данной книгой, хотелось бы предупредить его о следующем. Книга посвящена разработке экономикоматематических моделей исследования рыночной стоимости объектов доходной недвижимости. Во все времена экономико-математические модели являлись лишь идеальным образом реальной экономики, моделируемой в лабораторных условиях и очень часто не совпадающей с последней. Очевидно, что не может быть свободна от этого недостатка и данная книга. В частности, некоторые положения связанные с амортизацией, представлены в книге иначе, чем их трактует бухгалтерский учет. Однако данное обстоятельство не влияет на основные результаты и выводы, связанные с логикой формирования рыночной стоимости. Все представленные в книге экономико-математические модели, при желании, могут быть достаточно легко откорректированы в интересах учета реальной практики.

Автор выражает благодарность сотрудникам ГУ ГУИОН Санкт-Петербурга, принявшим участие в обсуждении отдельных разделов книги. Автор также благодарен специалистам риэлтерских, оценочных фирм и научных школ Санкт-Петербурга и России в целом, в процессе конструктивного общения с которыми рождались материалы данной книги. Особую признательность хотелось бы выразить представителям ООО «BCM Group» за ценную информацию о развитии проектов доходной недвижимости, основанную на успешном пятилетнем опыте этой Компании по управлению в Санкт-Петербурге пятью крупнейшими офисными центрами.

Отзывы и пожелания, связанные с содержанием данного труда, просьба направлять в адрес издательства.

ГЛАВА 1. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ НА

РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок недвижимости можно определить как систему экономических отношений, посредством которых через динамику сил спроса и предложения в определенном «месте»

осуществляется передача прав на собственность и связанных с ней интересов от продавца к покупателю непосредственно или через институт посредничества, определяются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами использования объектов недвижимости в границах некоторого замкнутого территориального образования.

Под замкнутым территориальным образованием здесь понимается сложившаяся система территориального размещения объектов недвижимости (город, населенный пункт) и функций, которые они выполняют в интересах удовлетворения социальноэкономических потребностей населения этих образований.

Данное выше определение рынка отличается от известного [45] тем, что в нем рынок недвижимости определяется в границах замкнутого территориального образования. Это связано в первую очередь с одной из главных особенностей объекта недвижимости как товара – его территориальной неперемещаемостью. Перемещаться могут лишь варианты использования объектов недвижимости в пространстве некоторого территориального образования. Известно, что цель (вариант) использования объекта недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного использования является одним из главных ценообразующих факторов. На рынке в результате естественной конкуренции каждый объект недвижимости, как правило, приобретает такой вариант использования, при котором его рыночная стоимость имеет максимальное значение.

Экономика недвижимости как наука начала формироваться с древних времен. Первые сведения о ней появились в эпоху древнего Рима. Развиваясь в рамках общей экономической теории в экономике недвижимости, тем не менее, сформировались свои методы и свой понятийный аппарат.

С теоретической точки зрения в экономике недвижимости под объектом недвижимости понимается земельный участок (участок земной поверхности) со всей недвижимостью, которая есть над ним и под ним. То есть объект недвижимости можно определить как материальный конус, который берет начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве [53]. Данное толкование на теоретическом уровне можно трактовать как всеобъемлющее определение объекта недвижимости. В каждой стране, тем не менее, есть свои правовые особенности этого понятия.

В России в соответствии с ее гражданским кодексом (ст. 130 – недвижимые и движимые вещи) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят и такие, в высшей степени с физической точки зрения подвижные объекты, как суда и космические аппараты. Понять это сложно. Можно попытаться найти лишь косвенное объяснение такой неподвижности с юридической точки зрения – привязка к месту регистрации объекта. То есть, неподвижен не объект, а его титул.

С точки зрения оценки, следует различать термины: недвижимость и недвижимая собственность. Под недвижимостью, как правило, понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е. принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Недвижимая собственность – это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е. говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» – обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в поземельной книге (земельном кадастре) под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). А для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок». Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость. Отсюда следует, что не всякий материальный объект, неразрывно связанный с землей, можно назвать ее улучшением, так как на земле (в ней, над ней) могут находиться материальные объекты, которые не увеличивают ее рыночную стоимость.

С этой точки зрения интересно порассуждать над тем, что же все-таки представляет собой недвижимость. Так, в данном выше гражданском кодексе определении недвижимости следует обратить внимание на признак, по которому тот или иной объект можно отнести к недвижимости: «…всё, что прочно связано с землёй, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно…». К сожалению, наш ГК не дает расширенного толкования словосочетаний «прочно связано» и «без несоразмерного ущерба их назначению». Между тем, отсутствие этого толкования создает такую ситуацию, когда никто в нашей стране не может дать четкого определения объекта недвижимости. Это, между прочим, имеет определенные правовые последствия, связанные с разными правилами налогообложения движимых и недвижимых вещей. Так, например, к какому классу вещей надо относить сооружение из легких конструкций, возведенное на земельном участке, которое легко без ущерба их назначению может быть перемещено на другое место? Можно было бы предложить экономическую трактовку этого определения, основанную на принципе вклада считать недвижимым то, перемещение чего экономически нецелесообразно: затраты на перемещение меньше вклада в рыночную стоимость, появляющегося из-за такого перемещения. Тогда, казалось бы, все становиться на свои места. Но такая трактовка приводит нас к необходимости для каждого объекта недвижимости оценивать баланс затрат и вклада, что, очевидно, достаточно трудоемко и маловероятно может быть уложено в законодательные нормы. Достаточно легко уйти от этой проблемы, если считать объектом налогооблагаемой недвижимости только земельный участок, как это делается в Австралии1. Там в качестве базы для налогообложения берется его рыночная стоимость, т.е. стоимость предполагающая наиболее эффективное использование земли (site value taxation). Этот принцип стимулирует собственника использовать землю оптимальным образом и является, на наш взгляд, наиболее прогрессивным среди всех известных систем налогообложения.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости [18].

Русаков И.Г. Налогобложение. – М.: Финансы, 1998 г.

Объем (набор) прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.

Право собственности в РФ определяется 17-ой главой ГК «собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться землей, как и любым имуществом, постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте».

Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него. Интересной с теоретической точки зрения и важной в практическом плане является проблема оценки отдельных правомочий, перечисленных в гражданском кодексе: владеть, пользоваться и распоряжаться. При отсутствии прямых указаний в ГК на объем прав и обязанностей, связанных с этими правомочиями, каждая такая оценка должна быть связана с тщательным правовым и экономическим анализом договоров, закрепляющих за субъектом хозяйственной деятельности эти правомочия.

В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 6 августа 1998 года № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «...

наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Из определения рыночной стоимости, принятого на федеральном уровне, следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме.

Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения. Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Ввиду неподвижности объектов они не могут, как другой товар, из места с низким спросом быть перенесены в место повышенного спроса. И покупатели чаще всего не могут переместиться в места большего предложения.

Поэтому недвижимость c точки зрения места состоит из сегментированных рынков. Земля при этом, как объект недвижимости и товар, обладает дополнительной особой характеристикой – вечностью. Вечность земли приводит к тому, что при ее оценке нет необходимости учитывать возможность ее физического износа. Так как недвижимость является уникальной по своему местоположению и с экономической точки зрения нетранспортабельной, она как товар обладает ограниченной заменяемостью и, следовательно, для нее характерна ограниченная эластичность спроса.

Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийны и потому взаимозаменимы.

Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене. На обычном уравновешенном рынке взаимодействует множество продавцов и покупателей, что создаёт конкурентную, свободную среду, и никто из этих участников не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы иметь значительное влияние на цену. На рынке недвижимости государство как один из его субъектов через систему нормативноправовых актов может оказывать существенное влияние на процесс ценообразования для решения социально-экономических задач.

На обычном рынке цены относительно унифицированы, стабильны и низки. Они часто становятся основным соображением при покупке или продаже товара, т.к. его качество при близкой цене примерно то же. На рынке недвижимости цены несоизмеримо выше, и приобретение объекта недвижимости, как правило, осуществляется с привлечением кредитных ресурсов. На обычном рынке спрос и предложение благодаря конкуренции близки к состоянию равновесия. На рынке недвижимости равновесие спроса и предложения, как правило, явление очень редкое. Данное обстоятельство делает процедуру оценки рыночной стоимости достаточно сложным процессом. Продавцы и покупатели на обычном рынке гораздо более информированы, чем на рынке недвижимости, о состоянии рынка, поведении других участников, качестве продукта, его возможных заменах и т.д.

Исходя из этого, на рынке недвижимости сделки осуществляются, как правило, с участием посредников-консультантов: оценщиков, брокеров, юристов. На обычном рынке предметами торговли являются сами товары в физическом их выражении. На рынке недвижимости предметами сделки и, следовательно, предметами оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения.

Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости: владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее всю триаду прав (владение, пользование и распоряжение), или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства. В данном случае можно говорить о том, что товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имушественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.

Итак, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и, очевидно, свою структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

С точки зрения теории оценки стоимость товара на рынке недвижимости это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке [43]. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса. К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса – те, которые влияют на цену покупателя. Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности. Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.

Основная задача оценщика правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Однако, при определении цены этих прав, оценщик обязан ориентироваться на законы формирования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара.

Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли (продавца), и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя) (см. Табл.1.1).

Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная наличием каких-либо уникальных достоинств его товара. Цены товаров-конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень. Фирма может выбрать любую методику расчета цен, учитывая как минимум одно из этих двух соображений.

Таблица 1. Получение при- Себестоимость Цены конкурен- Уникальные Формирование были при этой продукции тов и цены това- достоинства спроса при этой Отсюда можно рассмотреть следующие методы ценообразования [44]:

Расчет цены по методу «средние издержки плюс прибыль». Заключается в начислении определенной наценки на себестоимость товара.

Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Это метод ценообразования на основе издержек. Продавец стремится установить цену, которая обеспечит ему желаемый объем прибыли. Точка безубыточности при этом формирует минимальный объем продаж. Метод требует рассмотрения разных вариантов цен и их влияния на объем сбыта.

Установление цены на основе ощущаемой ценности товара. Основным фактором ценообразования в этом случае являются не издержки продавца, а покупательское восприятие. Цена призвана соответствовать ощущаемой ценностной значимости товара.

Установление цены на основе уровня текущих цен. Назначая цену по этому методу, продавец в основном отталкивается от цен конкурентов и меньше внимания обращает на показатели собственных издержек или спроса.

Установление цены на основе закрытых торгов. Конкурентное ценообразование применяется в случаях борьбы фирм за подряды в ходе торгов. При назначении цены продавец отталкивается от ожидаемых ценностных предложений конкурентов. Для того чтобы завоевать контракт, ему необходимо запросить цену ниже, чем у других, однако не ниже себестоимости.

Представленные выше методы формируют ценовой диапазон продавца товара.

Окончательная цена товара назначается им исходя из психологии восприятия, политики цен фирмы, ожидаемой реакции других участников рынка, законов, регулирующих ценообразование и пр. Недвижимость, как один из видов товара, подчиняется общим законам товарного рынка. Следовательно, для назначения цены на недвижимость продавец может использовать представленные выше методы ценообразования с учетом специфических особенностей недвижимости как товара. Именно эти методы и лежат в основе трех подходов к оценке недвижимости [45]:

I. Затратный подход Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.

Поскольку полная восстановительная стоимость включает в себя как прямые, так и косвенные издержки предпринимателя, ее можно считать средними издержками строительства с учетом прибыли предпринимателя. Рыночную цену участка мы вправе считать средними издержками на приобретение земли, а прибыль препринимателя – премией за риск инвестирования.. Если условно принять физический и моральный износ равными нормативному бухгалтерскому2 износу, мы приходим к описанному выше методу «средние издержки плюс прибыль». При этом с точки зрения теории спроса и предложения подход по затратам отражает в ценообразовании сторону предложения.

II. Доходный подход в процессе оценки недвижимости Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, геЗаметим, что реальный и бухгалтерский износ неравнозначные понятия, однако при назначении цены разумный продавец откорректирует нормативный износ нерируемый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости.

Заметим, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы мы приходим к определению цены аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае мы подходим к расчету цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость.

В отличие от товарных рынков цены здесь рассматриваются не в зависимости от количества единиц товара, а в зависимости от площади сдаваемых помещений (за большую площадь скидки), от их местоположения (этаж, вид из окна и пр.), от состояния помещений и т.д. Соответственно, точка безубыточности определяет минимальную заполняемость объекта. Рассмотрев все возможные варианты, оценщик выбирает наиболее выгодный, т.е. имеющий наибольшую текущую стоимость при наименьшем сроке окупаемости инвестиций [28,31]. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

III.Подход рыночных сравнений Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

По сути, мы здесь имеем аналог метода установления цены на основе уровня текущих цен. Методы определения уровня текущих цен могут быть различными: метод корреляционно-регрессионного анализа [10], метод поправок (аналог на товарных рынках – метод определения цен на новые изделия на основе коэффициентов технического уровня) и пр. Метод установления цены на основе закрытых торгов3 также применим для определения цен объектов недвижимости, поскольку здесь мы имеем частный случай прямого сравнительного анализа продаж для объектов, имеющих особенности формирования цены, определяемые условиями аукциона (порядок назначения стартовой цены, порядок допуска участников торгов, срок подачи заявок, условия состоятельности торгов и пр.). С позиций теории спроса и предложения, данный подход может служить хорошим арбитром цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами.

Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом можно отметить следующие его особенности: несерийность и невзаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок.

Рынок недвижимости как институт, сводящий вместе покупателей и продавцов для совершения сделок в отношении объектов недвижимости, имеет достаточно сложную структуру, которая в зависимости от критериев классификации может быть сегментирована различным образом.

В качестве критериев классификации можно выбрать следующие:

функциональное назначение объекта недвижимости (жилое, торговое, производственно-складское, офисное и т.д.);

Необходимо иметь в виду, что поскольку рынок недвижимости является преимущественно рынком продавца, торги проводятся по американской схеме, т. е. победителем считается предложивший большую цетип объекта (отдельно стоящее здание, встроенное помещение, свободный земельный участок и т.д.);

права на объект недвижимости (собственность, аренда, субаренда, закладная и Помимо перечисленных выше сегментов рынок недвижимости с правовой точки зрения можно подразделить еще на два крупных сектора: государственный и частный. К государственному рынку условно можно отнести рынок, субъектом которого является государство, а к частному рынку – рынок, субъектами которого являются физические и юридические лица, получившие в собственность объекты недвижимости в процессе приватизации госимущества. Такое разбиение очень важно для современного уровня развития рынка недвижимости в России, так как емкость государственного рынка на рынке недвижимости очень велика и значительно его влияние на цены объектов недвижимости.

Каждый из перечисленных выше сегментов и секторов, являясь относительно самостоятельным, может испытывать с точки зрения ценообразования большее или меньшее влияние других через динамику спроса и предложения по конкурирующим сегментам и секторам.

Наиболее крупным и наиболее продвинутым с рыночной точки зрения сегментом рынка недвижимости является сектор жилой недвижимости.

По состоянию на начало 1997 года жилищный фонд Российской Федерации имел следующую структуру (см. Табл. 1.2) [31].

Из анализа Табл.1.2 следует, что 50% жилищного фонда в Российской Федерации находится в частном владении, т.е. собственники такого жилья имеют полный набор прав на него и могут свободно распоряжаться ими: продавать, сдавать в аренду и т.п. Аналогичная картина характерна и для Санкт-Петербурга [28] (см. Табл. 1.3)4.

Данное обстоятельство привело к тому, что, как показывают исследования, рынок жилья является наиболее развитым рынком практически во всех городах и крупных населенных пунктах Российской Федерации. В Петербурге, например, заключается в год несколько сотен тысяч сделок по купле-продаже жилья.

Менее развитым в России является рынок нежилого фонда. Это связано с тем, что по сравнению с рынком жилья нежилой фонд в основном принадлежит государственному ну. Отсюда при формировании цены предложения каждый участник торгов ориентируется на те наибольшие цены, которые могут предложить конкуренты.

сектору (337 млн м2), ценообразование на котором пока еще далеко от рыночного. Так, например, для Санкт-Петербурга по состоянию на январь 1999 года была характерна следующая картина распределения нежилого фонда с точки зрения прав собственности.

Таблица 1. России всего (ведомственный) (смешанная форма собственности) Нежилой фонд Санкт-Петербурга состоял из 22653 строений общей площадью более 44544,47 тыс м2. Частным компаниям и отдельным лицам принадлежало 481 отдельно стоящее здание или 437,5 тыс м2, т.е. немногим более 12% общего нежилого фонда [28].

Однако динамика денежных поступлений от продажи объектов нежилого фонда (см. Рис.

1.1)5 свидетельствует о положительной тенденции развития рынка нежилой недвижимости города.

Высокая доля государственного сектора рынка нежилого фонда оказывает существенное влияние в целом на его развитие. Особенно это проявляется на рынке аренды нежилых зданий и помещений. По данным 1997 года поступления от аренды в Российской Федерации составили в нынешних ценах около 307 млн руб. (менее 1 руб. за м2 в год).

Маркетинговые исследования, проведенные в Санкт-Петербурге в 1996-1998 годах, показали существенную разницу арендных ставок государственного и частного секторов рынка. Цены аренды за государственные объекты недвижимости в среднем по городу находились в диапазоне от $5 до $40 за м2. Цены аренды за объекты частного сектора рынка варьировались в диапазоне от $100 до $400 за м2.

Бюллетень «Недвижимость Петербурга2000».

Таблица 1. КАТЕГОРИИ ПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА (на 01.01.2000) Жилищный фонд районных 17994 40,94 69514 72,88 41688 собственности Жилищный фонд госучрежде- 2924 6,9 8123 8,52 4202,4 Такое положение дел препятствовало нормальному развитию рынка аренды и, что гораздо хуже, подавляло его. Наносился ущерб не только свободному предпринимательству на рынке аренды, но и бюджету с точки зрения крайне неэффективного использования объектов недвижимости, принадлежащих государству.

В Санкт-Петербурге положение дел изменилось в конце 1997 года с принятием новой методики расчета уровня арендных платежей за объекты нежилого фонда, принадлежаБюллетень «Недвижимость Петербурга2000».

щих государству. Новая методика, разработанная специалистами Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости6 с использованием методов компьютерной массовой оценки [10], позволила за счет сближения ценовых показателей государственного и частного секторов рынка в существенной мере устранить нездоровую конкуренцию между ними и базу для коррупции в государственном секторе рынке аренды.

Значителен был и фискальный результат новой методики: за первое полугодие года, после введения методики в действие распоряжением губернатора №1291, общий сбор арендных платежей возрос в целом на 20%, а в абсолютном выражении вырос более чем на $20 млн. Государство, как один из субъектов рынка недвижимости, стал на рынке аренды работать по рыночным принципам.

Характеризуя земельный рынок Российской Федерации, необходимо отметить следующее. Несмотря на то, что в соответствии с Законом «О земельной реформе» частная собственность на землю была разрешена еще в 1990 году, дальше декларирования возможности частного землевладения дело не пошло. Принятый в апреле 1991 года Земельный кодекс РСФСР существенно ограничивал круг потенциальных собственников и их права. Не отработаны были и механизмы приватизации. Государство тогда и сейчас попрежнему остается главным землевладельцем и сохраняет все контрольные функции. Законодательство имело явно аграрную ориентацию. Собственниками земли могли стать члены колхозов, акционерных обществ, товариществ, а также те, кто получил бесплатно или по договорной цене земельные участки под личное подсобное или дачное хозяйство, садоводство или индивидуальное жилищное строительство. Когда речь шла о предпринимательской деятельности граждан и их объединений, земельные участки могли предоставляться, в том числе, продаваться, в собственность лишь в случаях использования земли в сельскохозяйственных целях. В течение пяти лет владелец, получивший участок в собственность, не мог его продать. Ограничение просуществовало до 1993 года. Потребовалось несколько лет для формирования юридического пространства, в котором земельный рынок начал работать, правда, со скрипом и постоянно наталкиваясь на законодательные парадоксы. После прекращения действия ограничения на продажу рынок земли стронулся с места. Так в Петербурге в 1993 году прошли несколько первых сделок с землей. Это были участки в черте города, которые предоставлялись под капитальное строительство. На конец 1995 года было зарегистрировано 447 сделок с землей, а на конец 1999 года – более 2400 (см. Рис. 1.2)7.

Более подробную информацию о деятельности Управления можно найти в сети Интернет на сайте:

www/guion/spb.ru.

Бюллетень «Недвижимость Петербурга2000».

На Рис. 1.2 представлена динамика так называемого первичного рынка земли. Однако земля, поступая из первичного рынка в частную собственность, становится предметом купли и продажи, т.е. превращается в товар рынка недвижимости. Исходя из этого, результаты, представленные на Рис. 1.2, можно трактовать в целом как развитие рынка земли.

Как было отмечено выше, субъектами рынка недвижимости являются физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости. Кроме непосредственных субъектов рынка недвижимости важную роль на нем играют физические и юридические лица, принимающие участие в процессе подготовки и осуществлении сделок с объектами недвижимости - участники рынка недвижимости: девелопер или застройщик, инвестор, архитектор, инженер-строитель, подрядчик, строительный рабочий, регистратор недвижимости и прав собственности, управляющий недвижимостью, консультант по недвижимости, маклер, брокер, оценщик и др.

Количество заявок и договоров Профессия оценщика была введена 27 ноября 1996 года Приложением к постановлению Министерства труда и социального развития РФ, которое определило его должностные обязанности, уровень знаний и требования к квалификации. Оценщик, как участник рынка недвижимости, является субъектом оценочной деятельности. Так в соответствии с законом «Об оценочной деятельности РФ» субъектами оценочной деятельности признаются «... с одной стороны, юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется настоящим Федеральным законом (оценщики), а с другой стороны – потребители их услуг (заказчики)».

В дополнение к сказанному выше, характеризуя рынок недвижимости России с точки зрения ценообразования, следует отметить, что в эпоху плановой экономики в основу ценообразования любых товаров был положен затратный принцип, в соответствии с которым цена определялась в основном затратами на их изготовление, а не вкладом в рыночную стоимость. Т.е. цена товара, в основном, учитывала факторы предложения, т.е.

факторы важные для продавца, но никак не покупателя. Этот же принцип доминировал и при инвестициях и, следовательно, в ценообразовании объектов недвижимости. Он явился основой для формирования, например, балансовой стоимости здания или ее разновидности - инвентаризационной стоимости, которые определялись на основе затрат на строительство зданий и сооружений. Игнорировались, как правило, многие важные принципы, связанные с рыночной средой, а именно: полезность, замещение, ожидание, предельная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающаяся отдача, сбалансированность, экономический размер, экономическое разделение, зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение, наиболее эффективное использование и др.

Недвижимость во всем мире охватывает более 50% мирового богатства. Как материализованный капитал недвижимость обязана приносить доход. По самым скромным подсчетам недвижимость России оценивается в $300-400 млрд. Это означает, что она способна ежегодно увеличивать доходную часть бюджета, минимум на $9-12 млрд. Кроме того, эффективное использование недвижимости прямым или косвенным образом является источником рабочих мест для населения и удовлетворения его насущных потребностей в жилье и производственной деятельности.

В докладе всемирного банка «Жилищная реформа и приватизация в России: общая стратегия и конкретные меры на переходный период» [19] отмечается, что при плановой экономике в России поощрялся принцип максимизации освоенных капитальных вложений. Заслуги строителей, уровень их материального благополучия и успехи в продвижении по службе целиком и полностью определялись этим принципом. Такое положение дел привело к тому, что в эпоху плановой экономики было построено огромное количество зданий особой капитальности с утяжеленными элементами конструкций, которые, как правило, являлись сверхдостаточными для функционального назначения объекта.

Как показали результаты последней переоценки, балансовые стоимости таких зданий, как правило, существенно выше рыночных [19,34].

Земля является одним из элементов стоимости объекта недвижимости. Анализ западных рынков недвижимости показывает, что вклад стоимости земли в рыночную стоимость является одним из важнейших вкладов. В балансовой же стоимости вклад земли полностью отсутствует. В России распределение и величина земельных участков зависела от административных решений, основанных на «потребности» и существующих нормах. Основным же ценообразующим фактором земли в рыночной экономике является ее местоположение. Рыночная стоимость земли в центре городов в сотни раз больше ее стоимости на окраинах.

Анализ структуры большинства российских городов, которые застраивались, кроме исторических центров, в основном в социалистическую эпоху, показывает, что не учет реальной ценности земли и высокая капиталоемкость строительства привели к чудовищным пространственным аномалиям и низкой эффективности городского хозяйства. В результате советские города разительно отличаются от городов в странах с рыночной экономикой. Земля раздроблена и, как ни странно, чем дальше от центра города, тем выше плотность населения. Такая пространственная организация приводит к возрастающим транспортным расходам и повышенным требованиям к инфраструктуре.

С ростом экономики и населения города начинают расширяться за счет появления новых концентрических колец. С каждым новым кольцом практика землепользования отражает те демографические, технологические и экономические особенности, которые характерны для периода строительства кольца. Причем балансовые стоимости зданий в этих кольцах отличаются по капитальности сооружений, но никак не по их потребительским качествам и полезности. Более того, они практически неизменны и пересчитываются лишь по индексам инфляции, опять же утверждаемым административным путем.

В городе с рыночной экономикой цены на землю и ее улучшения, как правило, падают по мере продвижения к окраинам и могут меняться в зависимости от многих факторов, главным их которых является спрос и предложение. Исходя из этого, в таких городах меняющиеся цены на землю являются большим стимулом для повторного использования уже занятой земли, расположенной во внутренних кольцах, в тех случаях, когда уровень ее использования далек от оптимального экономического варианта. В России же при административно-командной системе и отсутствии рыночных цен на землю не было никакого стимула для перестройки уже застроенных районов. Однажды выделенная земля практически никогда не использовалась вторично. В отсутствие ценовых факторов с административной точки зрения было куда проще удовлетворять растущие потребности в земле, выделяя участки на периферии, чем повторно застраивать хорошо расположенные, но нерационально используемые участки. Яркой иллюстрацией такой практики может служить поразительно сохраняющееся однообразие в застройке каждого следующего кольца Москвы и Санкт-Петербурга. Двигаясь от центра города к периферии, можно последовательно проехать сталинское, хрущевское и брежневское кольца.

В результате социалистического способа землепользования появились внушительные участки пустырей, или «мертвой земли», т.е. районы, которые сочетают низкий уровень активности с большим загрязнением окружающей земли. В связи с этим советская административно-командная система изобрела способ градостроительства, сочетавший две черты, характерные для малоэффективного землепользования в крупных масштабах, при котором пустыри занимают значительную часть общей территории, а население, в основном, живет на окраинах, причем плотность его возрастает от центра с его исторически низкой плотностью к периферии.

Эта тенденция ведет к увеличению транспортных расходов и загрязнению окружающей среды, требуя большего расхода энергии, не давая взамен таких благ как больший участок земли или лучшие экономические условия, что в странах с рыночной экономикой является разумной компенсацией за отдаленность расположения.

Отказ от повторного использования земли, занятой устаревшими убыточными предприятиями, приводит к ряду последствий в пространственной ориентации города: размещенные близко к центру индустриальные пояса, общая большая площадь под промышленными постройками, небольшое количество рабочих мест в этих индустриальных поясах, и деление земли на небольшие участки густой сетью железных дорог [19,34].

Данное обстоятельство привело к тому, что, как правило, российские города окружены старыми индустриальными поясами. Сооруженные в 30-50-х годах нынешнего столетия, эти пояса до сих пор занимают площади в 4-8 км от центра. В частности, из-за отсутствия перераспределения земли в Санкт-Петербурге сложилась непропорционально большая площадь промышленных зон, экологически грязным капканом охватившем изумительную по красоте историческую часть города. Их площадь составляет более 30% площади жилой застройки. Обидно то, что на дорогой земле не так далеко от центра расположены вредные экологически и часто экономически абсолютно нерентабельные предприятия.

Эти предприятия не только приносят вред окружающей среде, но и, как вампиры, высасывают из недр инфраструктуры города газ, воду, электроэнергию, сливая обратно почти все металлы периодической таблицы Менделеева. В дополнение ко всему, они перегружают транспортную сеть тяжелыми грузовыми транспортными средствами, разбивающими дороги и создающими тяжелый смог в городе. Для сравнения в Париже, Сеуле, Гонконге доля промышленных зон составляет немногим более 5%.

Специфика городской земли очевидна. Ее нельзя рассматривать просто как часть территории со всеми вытекающими из такого подхода характеристиками. Земля в СанктПетербурге - это часть исторически сложившейся городской среды жизнедеятельности человека с ее хорошо известными уникальными свойствами и особенностями. СанктПетербургская земля (около 140 000 га) – это и единственный природный ресурс, имеющийся в распоряжении города, фундамент нашего общего дома, огромный капитал, созданный трудом многих поколений. Капитал не только и не столько материальный и финансовый, способный, как и всякий капитал приносить доход, но и капитал исторический, духовная память поколений, материальное воплощение нашей многовековой культуры. Нельзя забывать и о сложнейшей системе обеспечения города – инженерной инфраструктуре города, уличной и дорожной сети, системе общественного транспорта и коммуникаций, на создание и воспроизводство которых и ранее и сейчас расходуются огромные средства – почти половина городского бюджета. И, наконец, необходимо осознавать, что на этой земле находятся здания и сооружения (более 5000 объектов), имеющие порой уникальную историческую ценность, которые, к сожалению, находятся все еще в плохом состоянии (около 18% объектов нежилого фонда находятся в неудовлетворительном состоянии - износ более 40%).

Таким образом, говоря о городских землях, о системе улучшений городской земли, включая здания и сооружения, имеют в виду сложнейший и дорогостоящий инженерный объект, созданный по большей части за счет бюджетных средств.

Система землепользования в Санкт-Петербурге в радиусе 25 км от центра города, то есть от Дворцовой площади и Адмиралтейства, имеет все перечисленные черты типичные для планового городского хозяйства, в котором цена земли не определяется, расходы на энергию субсидируются, и стоимость капитала во внимание не принимается.

Для Санкт-Петербурга характерны следующие особенности:

• малая доля жилой застройки, составляющей всего 35% от застроенной территории, поскольку в первую очередь земля отводилась не под жилые дома. В странах с развитой рыночной экономикой этот процент в городах колеблется от 50 до 65%;

• небольшое число жилых микрорайонов на расстоянии в 5-8 км от центра, где земля в основном использовалась под промышленные предприятия, требующих обширной территории. Поскольку на землю не было цены, ее повторное использование в связи с ростом города не представлялось возможным. Старые неэкономные пользователи земли не имеют никакого стимула для отказа от своих участков. Новым жилым микрорайонам приходится перепрыгивать через эти старые индустриальные участки, вместо того чтобы выдворять устаревшие промышленные предприятия на окраину;

• пространственная прерывистость жилых микрорайонов с тремя узлами повышенной плотности, явившимися результатом тесной зависимости жилищного строительства от снабжения, поскольку новые жилые районы планировались с учетом возможностей промышленности, например, крупнопанельного домостроения. В результате появились районы, не имеющие ничего общего с остальным городом;

• с точки зрения плотности населения ясно различаются четыре концентрические зоны:

историческое ядро с высокой плотностью населения;

индустриальный пояс с низкой плотность населения;

«социалистический» жилой пояс с высокой плотностью населения, где землепользование основано на одинаковых нормах, запланированных для города, вне зависимости от расстояния от центра;

пригородные районы со смешанной застройкой и средней плотностью населения.

Такие скачки плотности населения практически невозможны при рыночной экономике. При отсутствии рыночных цен потребление земли на душу населения в центре города сходно с тем, что на окраине. В двух км от центра и на расстоянии в 25 км плотность населения одинакова – 400 человек на гектар. Это говорит об отсутствии выбора типа жилья. Более того, чаще всего квартиры на окраине по площади меньше, чем в центре, и плотность населения там соответственно может быть больше, чем в центре. Устранить эти диспропорции можно путем постепенного внедрения рыночных цен на жилье при продаже его в собственность и механизмов при определении платы за найм жилья в зависимости от его рыночной стоимости.

В странах с рыночной экономикой одним из основных источников пополнения государственного бюджета, расходуемого в большей степени на социальные нужды, являются арендные платежи и налоги на недвижимое имущество, основанные на рыночной стоимости [19]. Так в Канаде в провинции Британская Колумбия имущественная составляющая составляет порядка 70% бюджета. В российском бюджете она составляет менее 5%. Между тем, очевидно, что недвижимость как особый товар, в силу ее не транспортабельности и, следовательно, неукрываемости является надежнейшим источником доходов в виде арендной платы и налога.

В странах с рыночной экономикой частные инвесторы соревнуются за право застройки одного и того же участка земли. Выигрывает тот, кто докажет, что сможет наиболее эффективно этот участок использовать. Таким образом, в данном случае реализуется принцип наиболее эффективного использования, то есть использования, выбранного из достаточного числа альтернативных вариантов, также рационально оправданных и правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечивает или максимальную текущую стоимость объекту, или наивысшую стоимость земли. Цены на землю оказывают влияние на общее предложение земли, включая участки земли с улучшениями. В этом секрет эффективности городского хозяйства. Рост городов сопровождается повышением цен на недвижимость по всему городу. Это связано с тем, что земля является ограниченным ресурсом. С ростом городов растет численность населения и, следовательно, растет спрос на места проживания и работы. Наиболее высокий спрос и, следовательно, цены имеют место в тех районах, до которых легче всего добраться, то есть вокруг центра города и вдоль основных транспортных магистралей. Это ведет к росту плотности населения в этих районах. Рост плотности населения в данном случае обусловлен тем, что в этих районах наблюдается тенденция роста соотношения между жилой площадью и площадью земельного участка и, как следствие этого, уменьшения потребления земли на одно рабочее место или на одного жителя. Со временем взаимодействие этого фактора приводит к такой структуре плотности населения и бизнеса, при которой плотность постепенно снижается от центра к окраинам, а бизнес распределяется таким образом, что наиболее эффективный занимает центральные части города, а менее эффективный - перетекает на периферию. Движущей силой такого распределения являются не талантливые решения градостроителей, а экономические принципы, одним из которых является принцип наиболее эффективного использования. Эти принципы заставляют инвесторов, арендаторов, предпринимателей и девелоперов доводить до максимума разницу между затратами на приобретение или освоение площади или участка для производства какого-то готового товара или услуги и прибылью после его реализации. С ростом размера и благосостояния городов повторное использование уже застроенных участков, диктуемых изменяющимися спросом и предложением, становится одной из возможностей еще больше увеличить эту разницу [19].

Особенности землепользования в российских городах имеют огромное значение для городского хозяйства по следующим причинам:

• в городах России проживает почти три четверти населения;

• аномальное распределение плотности населения (увеличение от центра к окраинам) приводит к большим транспортным расходам, потерям личного или рабочего времени на переезды;

• строительство жилья в отдаленных районах, постепенная ликвидация субсидий на транспорт, рост затрат на содержание жилого фонда при невысоких заработных платах и чрезвычайно высокие затраты на строительство (от $250 до $700 на м2), в которые входит цена приобретения земли у города, не зависящая от реальной ее рыночной ценности, приводят к затовариванию рынка жилья на окраинах;

• для земли и ее улучшений, расположенных в центральной части города, имеющих все объекты инфраструктуры, и не используемые на полную мощность вследствие существования различных охранных ограничений (в частности по историческим памятникам) характерны высокие потери, связанные с высокой стоимостью неиспользованных возможностей по их альтернативному использованию.

Россия воспользовалась своими огромными запасами полезных ископаемых, чтобы построить систему городского хозяйства сомнительной эффективности и устойчивости, что явилось результатом отсутствия данных относительно потерь, связанных с недостаточно рациональным использованием городских территорий. Все свидетельства подтверждают ранее высказанное предположение, что социалистический город характеризуется необыкновенно высокой капиталоемкостью и требует больше ресурсов с меньшим результатом, чем города в странах с рыночной экономикой [19].

Рыночная стоимость земли и ее улучшений в конкретном районе являются функцией годового дохода на капитал (подсчитанного с учетом стоимости денег во времени), который мог бы быть получен в случае выбора лучшей альтернативы землепользования, то есть такой, которая сочетала бы наиболее эффективный вариант землепользования с возможностью получить от него максимальную отдачу. Большинство участков, в настоящее время занятых промышленными предприятиями и расположенных близко к центру (в радиусе до 10 км), представляют с точки зрения рынка большую ценность в связи с тем, что до них легко добраться с помощью существующей транспортной системы. Самым лучшим использованием таких легкодоступных участков было бы, скорее всего, сочетание коммерческих, офисно-деловых и жилых площадей, с высоким коэффициентом плотности застройки участков. Инвесторы, берущиеся за такие проекты и готовые заплатить рыночную цену, смогут выторговать землю, расположенную в центре, у низко рентабельных промышленных предприятий, которые на данный момент занимают значительную часть земли в центре города.

Администрации городов сейчас поставлены перед трудным выбором: если запросить с предприятий рыночную цену за занимаемую ими землю – в форме арендной платы или налога за землепользование – большинство окажутся не в состоянии ее платить, и их придется объявить банкротами. С другой стороны, если наиболее слабым предприятиям предоставить отсрочку или совсем освободить от платежей, то жители города будут нести потери от неэффективного использования этой земли.

Исходя из вышесказанного, может быть, наиболее разумным вариантом повышения эффективности землепользования был бы такой, при котором предприятиям предоставят практически бесплатно или по очень низкой цене право собственности на арендуемую ими землю. Тогда предприятие сможет использовать эту землю в качестве капитала при планировании переезда в другое, более подходящее и более доступное с финансовой точки зрения место. Например, с учетом территориального распределения рыночных цен на землю, среднему предприятию, расположенному в пределах 5-8 км (5-7 зоны) от центра Санкт-Петербурга и перемещающемуся на окраину города (например, в 19-ю зону), потребуется не более 13% стоимости земли, занимаемой в настоящее время, чтобы приобрести новый равноценный участок. Оставшихся денег вполне достаточно для возведения новых корпусов, отвечающих современным требованиям производства. То есть капитал, высвобожденный в результате перемещения, может оказаться довольно значительным. Кроме того, от перемещения предприятий, не нуждающихся в дорогих земельных участках, выиграют не только сами предприятия, но и все жители города: перемещение предприятия поможет сократить транспортные расходы, увеличит площади для жилья и эффективного бизнеса, улучшит экологию городов.

При социалистическом способе хозяйствования для предприятий был характерен экстенсивный способ использования земель. Ориентация на учет рыночной стоимости земельных участков поможет решить и проблему их интенсивного использования. Собственник и/или Управляющий предприятием будет задумываться над эффективным использованием каждого м2 земли для того, чтобы минимизировать затраты, снизить себестоимость товаров или услуг и, тем самым, повысит свою конкурентоспособность. Расчеты показывают, что если в Санкт-Петербурге сократить хотя бы на 20% площадь земель, что тоже очень много по международным меркам, тогда можно освободить более 150 км2 земли уже с готовой инфраструктурой стоимостью, по самым скромным оценкам, более $2,5 млрд. Такая оценка стоимости земли, замороженной предприятиями, очень скромна. Принимая во внимание, как расположены эти участки промышленной застройки внутри полностью застроенных районов, их совокупная стоимость еще не чувствительна к их положению вдоль ценовой шкалы. Однако, с появлением и развитием земельного рынка и расширением диапазона высоких и низких цен на землю, с общей оценкой земли, простаивающей под промышленными предприятиями, будет справиться легче.

Из этого анализа можно сделать вывод, что финансовая доступность земли, не занятой жилыми домами, проблемы не составляет. По определению, рыночная цена земли доступна для новых землепользователей. Однако она может оказаться не по карману нынешним землепользователям, если им предложить заплатить за землю рыночную цену задним числом. Но эти настоящие землепользователи и есть те самые, которые крайне неэффективно ее используют. Вопрос с доступностью земли может быть решен, если признать ее капиталом, то есть разрешить свободно торговать ею.

Здесь мы сталкиваемся с основной проблемой реформ в области недвижимости в городах. Маловероятно улучшить использование неэффективно используемой земли с помощью другого проектирования, изменений в районировании, или новых генеральных планов. Положительных результатов можно добиться только путем создания правил и механизмов инвестиций в недвижимость, которые позволят наиболее перспективному землепользователю купить землю у наименее перспективного. Земля как один из основных факторов производства должна быть вовлечена в рыночный товарооборот через свободную куплю и продажу.

Результаты анализа опросов иностранных инвесторов показывают, что решению задачи улучшения инвестиционного климата во многих российских городах препятствуют следующие недостатки:

отсутствие у правительства города четких приоритетов в инвестиционной деятельности;

отсутствие «прозрачной» системы регистрации земельной собственности;

отсутствие правоустанавливающих документов на здание до окончания строительства или реконструкцию;

отсутствие четкого правового градостроительного зонирования территории города, исключающего возможность города препятствовать инвестору реализовывать свои цели;

отсутствие открытых правил инвестиционной деятельности, на базе которых можно было бы инвесторам прогнозировать уровень расходов и доходов своей инвестиционной деятельности;

отсутствие практики инвестиционных торгов земельного участка и здания как единого объекта;

отсутствие четких гарантий со стороны города на чистоту права на объекты;

завышенные требования города к реконструкции исторических зданий, делающие неэффективными инвестпроекты по таким объектам;

излишне длительная и персонифицированная процедура получения разрешений на реализацию инвестпроектов;

отсутствие целенаправленного маркетинга города на международном рынке;

отсутствие практики передачи крупных доходных объектов города в доверительное управление или аренду частным компаниям через открытые тендеры;

отсутствие практики налоговых кредитов.

Практика западных стран показывает, что хорошо функционирующий рынок земли с минимальным числом ограничений на землепользование позволяет наиболее предприимчивым предпринимателям инвестировать свои деньги путем покупки на нем нужного участка земли на нужном месте у наименее предприимчивого предпринимателя [19]. В странах с рыночной экономикой роль городских планировщиков заключается не столько в планировании городов, сколько в создании минимума открытых правил, которых должны придерживаться все новые потенциальные инвесторы-землепользователи, и определении границ, в пределах которых должен действовать рынок земли [19].

Подавляющую часть недвижимости городов составляет жилая недвижимость. Основная цена на жилье зависит от ряда ценообразующих факторов, важнейшими из которых являются: местоположение, размер жилой площади и размер земельного участка.

Семьи, желающие купить жилье, вынуждены жертвовать чем-то одним ради другого.

Теоретически, за определенную цену, поставщики могут предоставить жилье в любом районе. Это возможно, если использовать различные сочетания вышеназванных факторов. Вследствие этого, соотношение между общей площадью помещений и площадью земельного участка в разных районах одного и того же города может резко отличаться.

Для российских городов характерно низкоэтажная застройка в центре (4-6 этажей) и высокоэтажная застройка на периферии (10-15 этажей). Чистая площадь земли, необходимая для сооружения одного м2 жилья, может колебаться от 0,1 м2 в случае многоэтажных зданий до 20 м2 в случае индивидуальных домов. Основной вклад в дифференциацию стоимости квартир вносит цена земли. В центре города она может быть в несколько раз выше, чем на окраинах. Например, в центре Санкт-Петербурга стоимость 1 м2 земли может достигать $1000, а на окраинах – до $20. В центре при невысокой этажности застройки (около 4 этажей) на 1 м2 жилья приходится 0,25 м2 земли, а на окраине – 0,1 м2.

При стоимости 1 м2 улучшений (зданий) в среднем $450 на 1 м2 стоимость 2-х комнатной квартиры (50 м2) в центре города составит около $35000, а на окраине стоимость такой же квартиры не превысит $23000. То есть стоимость квартиры в центре на 50% дороже стоимости аналогичной квартиры на окраине.

Кроме того, необходимо иметь в виду следующее обстоятельство. Для жилых многоэтажных домов на окраине российских городов характерны следующие недостатки:

• высокая стоимость эксплуатации, включающая стоимость обслуживания и ремонта лифтов, стоимость центрального отопления, которая велика вследствие плохой изоляции в панельных домах, стоимость частого ремонта в результате дефектов строительных технологий и плохого качества строительства;

• низкое качество жилых помещений с точки зрения архитектурно-планировочных решений;

• плохой доступ до объектов внешней инфраструктуры (магазины, предприятия бытового обслуживания);

• высокие транспортные расходы8 с точки зрения времени и денег.

Рыночные цены, которые окончательно сформируются в конце перехода к рыночной экономике, для такого типа домов могут оказаться при достаточно высоких затратах на строительство ниже их восстановительной стоимости. Более того, арендная плата за жилье, находящееся в муниципальном ведении, может даже не покрыть расходов на его эксплуатацию. Таким образом, если рассматривать жилье через призму нарождающихся рыночных цен, достаточно большая часть жилищного фонда (дома на окраине) может иметь отрицательную рыночную стоимость. Вполне возможно, что с восстановлением Расходы по мере снижения субсидий на транспорт постепенно возрастают.

российской экономики даже при дефиците жилья администрации все чаще придется сталкиваться с проблемой брошенного жилья или превращения жилых кварталов в подобие негритянских гетто. Для того чтобы не допустить такой ситуации необходимо заранее позаботиться о создании дополнительных рабочих мест и об улучшении внешней инфраструктуры в районах такого жилья, что поможет восстановить часть его стоимости. Поэтому одной из первоочередных задач администрации городов является разработка и осуществление тщательно продуманных комплексных программ, касающихся этих районов.

Из вышепредставленного анализа следует, что жилищный кризис в предместьях, нависший над российскими городами, ни в коем случае не является следствием перехода к рынку. В этом кризисе виновата административно-командная система, которую не интересовали действительные нужды и желания будущих жильцов и их отношение к конечной продукции. Экономическая (рыночная) стоимость построенных домов не соответствовала реальной стоимости потраченных ресурсов: затраты не соответствовали вкладу.

В России в настоящее время происходит бесплатная приватизация жилья. С одной стороны это огромное социальное благо. С другой стороны такая приватизация не имеет ничего общего с рыночной экономикой.

Для того, чтобы внедрить рыночные принципы в процессы, связанные с жилищной сферой, необходимо внедрение рыночных механизмов взимания налогов за приватизированное жилье, основанное на рыночной стоимости, и переход на полную оплату, без государственных дотаций, эксплуатационных расходов.

Здесь мы сталкиваемся с основной проблемой реформ в области недвижимости в городах. Маловероятно улучшить использование неэффективно используемой земли с помощью другого проектирования, изменений в районировании, или новых генеральных планов. Положительных результатов можно добиться только путем создания правил и механизмов инвестиций в недвижимость, которые позволят улучшить инвестиционный климат в наших городах.

1.2. РОЛЬ И ЗАДАЧИ ГОСУДАРСТВА В ФОРМИРОВАНИИ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

Государство, являясь наиболее крупным участником рынка недвижимости, выполняет на нем две функции. С одной стороны государство, представляя интересы всего общества, является собственником или арендодателем объектов недвижимости, закрепленных за ним. С другой стороны, государство через систему нормативно-правовых актов участвует в сделках или обеспечивает их совершение.

В развитых странах при всей стихийности рынка большое значение имеет политика административных органов, влияющих на его развитие в интересах решения социальноэкономических задач через государственное регулирование.

Государственное регулирование рынка недвижимости можно определить как комплекс мер нормативно-правового характера в сфере недвижимости, направленных на повышение экономической эффективности использования недвижимости (свободных земельных участков и участков с улучшениями) в интересах решения социальноэкономических задач. То есть государство в данном случае выступает на рынке недвижимости в качестве регулирующего органа.

В основе государственного регулирования рынка недвижимости должна лежать политика, основанная на реальной экономической (рыночной) оценке объектов недвижимости, направленная на повышение их ценности (рыночной стоимости) и благоприятствующая внутренним и внешним инвестициям в объекты недвижимости со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Одной из основных задач государства в рыночной экономике является формирование и исполнение бюджета в интересах удовлетворения социально-экономических потребностей граждан государства. Недвижимость является одним из надежнейших источников доходной части бюджета в виде налоговых и арендных платежей. Базой для налоговых и арендных платежей должна быть рыночная стоимость объектов недвижимости, которая зависит от целого ряда ценообразующих факторов: местоположение, состояние, окружение, экология и многое другое. Государство, через систему нормативно-правовых актов, может влиять на рыночную стоимость посредством создания такого набора ценообразующих факторов, который будет увеличивать эту стоимость, и, следовательно, имущественную составляющую бюджета.

Законом «Об оценочной деятельности РФ» государству предписано также осуществлять регулирование в области рынка услуг по оценке. В статье 18 Закона отмечается, что «... контроль за оценочной деятельности в РФ осуществляют органы, уполномоченные Правительством РФ и субъектами РФ, в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством РФ». При этом в соответствии с 19 статьей Закона уполномоченные органы выполняют следующие функции:

регулирование оценочной деятельности;

взаимодействие с органами государственной власти по вопросам оценочной деятельности и координация их деятельности;

согласование проектов стандартов (правил) оценки;

согласование перечня требований, предъявляемых к образовательным учреждениям, осуществляющим профессиональную подготовку в соответствии с законодательством РФ.

Из представленного выше анализа рынка недвижимости следует, что для его совершенствования необходимо решить ряд нормативно-правовых и экономических задач.

Решение по судьбе каждого объекта недвижимости в рамках системы регулирования недвижимостью (купля, продажа, сдача в аренду, реконструкция) должно быть основано на подробном экономическом анализе его реальной (рыночной) стоимости с прогнозом социальных последствий этого решения.

В соответствии с Законом «Об оценочной деятельности РФ» (ст. 8) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Система регулирования недвижимостью, включающая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости земли и ее улучшений, является общепринятой во всех развитых странах. Двумя главными задачами такой системы являются: фискальная, т.е. создание базы для определения величины платежей за землю и ее улучшения, включая инфраструктуру (налоги, арендная плата, стоимость выкупа и т.д.) на основе мониторинга их рыночной стоимости и экономическая, т.е. создание экономических рычагов и методов регулирования развития недвижимости города.

В настоящее время оценка объектов недвижимости с учетом реальной рыночной ценности земли становится одной из важнейших задач местных властей. В СанктПетербурге успешно функционирует государственное учереждение - Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости. За 5 лет Управление выполнило более сотни индивидуальных оценок рыночной стоимости и десятки тысяч оценок стоимости аренды объектов недвижимости, принадлежащих городу. Опыт практической деятельности Управления в области оценки показал настоятельную необходимость создания методов оценки, основанных на строгих (формальных) процедурах при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. Формализация процедур государственной оценки является важнейшим принципом оценки госсобственности, призванным в максимальной степени снизить субъективизм оценщика при выполнении работ по оценке. Одним из путей такой формализации является повсеместное внедрение принципов массовой оценки объектов госсобственности [10,30].

Функции государства в сфере недвижимости в рамках территориальных образований выполняют местные комитеты по управлению имуществом.

Основные задачи комитетов следующие:

• распоряжение государственным имуществом, • управление государственным имуществом, • контроль за использованием по назначению и сохранностью государственного имущества, • обеспечение в пределах своей компетенции защиты имущественных прав города/населенного пункта при ведении дел в судебных органах с осуществлением полномочий истца, ответчика либо третьего лица.

С точки зрения управления недвижимостью комитеты решают следующие задачи:

• ведение реестра объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции комитетов;

• применение всего разрешенного законодательством инструментария при использовании объектов недвижимости;

• достижение максимальной доходности объектов недвижимости.

Перечисленные выше задачи, решаемые органами власти в области управления недвижимостью можно подразделить на три группы [36]:

группа стратегических задач;

группа тактических задач;

группа оперативных задач.

Цель стратегических задач состоит в том, чтобы обеспечить повышение ценности (рыночной стоимости) объектов недвижимости, находящихся в юрисдикции данного органа власти, за счет определения справедливой базы для арендных платежей или налогов, учитывающей все многообразие ценностных характеристик объектов недвижимости, за счет развития инфраструктуры города, являющейся одним из важнейших ценообразующих факторов объекта недвижимости и др.

Сфера тактических задач охватывает проблемы, связанные с принятием экономического управленческого решения по судьбе конкретных объектов недвижимости: продать, сдать в аренду, в пользование, оперативное управление, доверительное управление, передать на реконструкцию на инвестиционных условиях и т.п.

Решение оперативных задач направлено в основном на поддержание объектов недвижимости в нормальном эксплуатационном состоянии и связано в основном с плановыми капитальными и косметическими ремонтами зданий, строений и сооружений города, включая окружающую их территорию.

В целом для совершенствования рынка недвижимости в городах необходимо:

1. Создать на уровне Правительства города единый информационно-аналитический центр для подготовки и принятия решений об инвестициях в конкретные, связанные с недвижимостью проекты.

2. Внедрить в практику его работы использование экономико-математических процедур многокритериального инвестиционного анализа, позволяющих осуществлять комплексный анализ социально-экономической выгодности проектов для города и инвесторов.

3. Свести до минимума длительность и персонифицированность процедуры выдачи разрешений на строительство и схем передачи готовых объектов недвижимости в собственность.

4. Обеспечить гарантии прав на объекты недвижимости во время и после окончания инвестиционного проекта.

5. Обеспечить возможность заклада прав по инвестиционному договору.

6. Предоставить налоговые льготы инвесторам для реконструкции зданий исторического центра.

7. Предоставить налоговые льготы инвесторам, готовым обеспечить расселение коммуналок9.

8. Обеспечить привлечение инвестиций для создания развитой инфраструктуры в районах города, где сложилась неблагоприятная ситуация с реализацией готового 9. Повысить платежеспособный спрос населения путем создания новых рабочих мест на основе реконструкции старого производства и возведения новых экономически эффективных промышленных предприятий. Для решения этой проблемы, наверное, следует предоставить для такого строительства налоговые льготы на период окупаемости вне зависимости от источников инвестиций.

10. Снизить требования города к реконструкции зданий памятников.

11. Разработать и внедрить практику налоговых кредитов для инвестиций в социально важные объекты недвижимости.

12. Для решения проблемы очередников на жилье предоставить налоговые льготы/кредиты предприятиям любых форм собственности, готовым обеспечить кредитование по льготным ставкам работников для решения их жилищных проблем.

13. Обеспечить передачу объектов недвижимости, имеющих отрицательную рыночную стоимость, инвесторам через открытые торги по голландской схеме, определив в качестве начального условия расчетный период времени освобождения победителя от налогов.

14. Организовать конкурсы по передаче крупных доходных объектов недвижимости, принадлежащих городу, в доверительное управление Управляющим компаниям.

15. Проанализировать возможность возведения муниципального жилья за счет бюджетных средств и средств частных инвесторов.

Реализация пунктов 5 и 6 помогут снизить проблему безработицы и решить проблему затоваренности рынка готового жилья.

16. Стимулировать приватизацию жилья, установив предельный срок, после которого или будут подняты тарифы на приватизацию или жилье будет переведено в муниципальный фонд.

17. Ввести в практику продажу предприятий-банкротов целиком или по лотам путем открытых местных или дистанционных торгов, максимальным образом исключив возможность влияния криминальных структур на процедуру проведения торгов. Раздел предприятий на лоты осуществлять таким образом, чтобы продажная суммарная цена предприятия была бы максимальной.

18. Организовать заблаговременную и эффективную постоянную рекламную компанию инвестиций в недвижимость города в России и за рубежом с гарантией инвестору, например, фиксированной нормы прибыли по каждому инвестпроекту и бюджетной гарантией возврата инвестиций в случае возникновения форсмажорных обстоятельств. Для обеспечения фиксированной нормы прибыли могут быть использованы различные механизмы: продажа объекта инвестиций по дисконтной цене, освобождение от налогов на расчетный период времени, предоставление налогового кредита по льготной ставке.

19. Внедрить в практику сдачи в аренду муниципального жилья под жилье-офис, пользующегося сегодня большим спросом.

20. Обеспечить подготовку и привлечение в город менеджеров высокого класса для управления, как предприятиями, так и крупными доходными объектами недвижимости.

Решение перечисленных выше проблем позволит не только повысить эффективность использования городской недвижимости, но и создать условия для нормального функционирования бизнеса частных фирм и организаций, занимающихся вопросами недвижимости: развитием объектов недвижимости, консалтингом, управлением, реновацией и др.

1.3. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ: СОСТОЯНИЕ И

ПРОБЛЕМЫ

В настоящее время проблема методического обеспечения оценки и оценочной деятельности в России стоит достаточно остро. Это связано с тем, что в новых условиях хозяйствования необходимы новые подходы, которые могли бы обеспечить нормальное функционирования экономики в целом и экономики недвижимости в том числе [8,16,20,35]. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости в России является сравнительно новой областью знаний и, в этой связи, является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. [24].

Первые курсы по этой специальности были проведены в Санкт-Петербурге в Институте Проблем Приватизации в 1993 году американскими специалистами под эгидой Мирового Банка.

Практика по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости показала, что использование западных методик оценки на рынках, подобных российским рынкам, очень часто дает неприемлемые результаты. Связано это с тем, что для рынка недвижимости России в силу его пассивности характерно сравнительно бедное информационное поле, играющее основную роль при формировании результата по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ западных методик и попытка использования в российских условиях показал их относительную слабость при решении проблем оценки в условиях недостатка информации [5,9,20]. Появившаяся в России в последние годы литература по оценке недвижимости является в лучшем случае хорошим переводом западной теории оценки, предназначенной для использования на активных, хорошо развитых рынках, практически не затрагивает проблем учета национальных особенностей рынка недвижимости России и его государственного регулирования, без которого эффективное развитие рынка недвижимости для современного уровня экономики России, невозможно.

Базируясь на мировом опыте развития оценки в современных условиях России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки.

Западная классическая теория для оценки недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, рыночного и доходного [13,45].