«А.Г. Нецветаев Земельное право Учебно-методический комплекс Москва, 2008 1 Земельное право УДК 349.4 ББК 67.407 Н 589 Нецветаев А.Г. ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО: Учебнометодический комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ, 2008. – 386 с. В ...»

Органами местного самоуправления в муниципальную собственность могут приобретаться земельные участки, находящиеся в частной собственности путем их выкупа, на основе дарения, добровольных отказов от земельных участков и на иных законных основаниях.

С другой стороны, земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут передаваться гражданам и юридическим лицам, в том числе и в собственность, на основании решений органов местного самоуправления в соответствии с их уставами.

Управление и распоряжение муниципальными землями осуществляется органами местного самоуправления на основании местных уставов, территориального планирования и зонирования земель в соответствии с законодательством РФ и субъектов РФ.

Как правило, в муниципальной собственности находятся земельные участки, расположенные в пределах черты соответствующего муниципального образования. В то же время, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

В субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельные участки в муниципальную собственность при разграничении государственной собственности на землю не передаются. Однако право муниципальной собственности на земельные участки в этих субъектах Российской Федерации возникает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

Земельное право 4.5. Иные вещные права на землю Как известно, в гражданском праве гражданские права делятся на вещные и обязательственные. Вещные права в земельном праве – одна из правовых форм реализации отношений земельной собственности. Их обладателю они предоставляют возможность непосредственно осуществить воздействие на земельный участок и господство над ним.

Право собственности на землю является главенствующим в системе вещных прав на земельные участки, поскольку только у собственника содержится полный набор правомочий по владению, пользованию и распоряжения землей. Однако наряду с правами собственности имеется ряд других видов вещных прав на землю, которые получили широкое распространение в современном российском законодательстве, особенно с принятием в 1994 году Гражданского кодекса РФ. К ним относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; право ограниченного пользования земельным участком (сервитут).

Вещные права, как и право собственности, объектом своих правомочий имеют земельный участок, конкретно определенный на местности и имеющий соответствующий кадастровый номер или статус.

Рассмотрим вещные права на землю по отдельности.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком Данное право закреплено в ст. 20 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, 264, 268).

Необходимо сразу отметить, что выявляются существенные отличия в регулировании реализации права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, предусмотренные земельным и гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК РФ, п. 8 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ в поПраво собственности и иные вещные права на землю стоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, т.е. ограниченному кругу лиц. В то же время, согласно п. 1 ст. 268 ГК РФ, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется гражданам и юридическим лицам на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование.

Статья 20 (п. 2) ЗК РФ гласит, что гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Однако это право сохраняется за ними в случае его приобретения до вступления в силу Земельного кодекса РФ, причем граждане могут приобрести такие участки в собственность. При этом каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок без взимания с него дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами (п. 4 ст. 20 ЗК РФ). Согласно п. 3 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», приватизация земельных участков в этих случаях устанавливается по решению Правительства РФ и определен принцип установления ее размеров.

В основе возникновения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком лежит административноправовой акт – решение (постановление) соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Согласно п. 1 ст. 28 ЗК РФ, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ.

Земельное право В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки для строительства предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления с предварительным согласованием мест размещения объектов (п. 3 ст. 30 ЗК РФ).

В соответствии с п. 4 ст. 36 ЗК РФ, в случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

Статья 20 (п. 4) ЗК РФ содержит норму, устанавливающую, что граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками. В то же время, ст. 270 ГК РФ предоставляет пользователю земельного участка право распоряжаться им. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование только с согласия собственника участка.

Согласно ст. 3 (п. 6) Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 ст. 20 ЗК РФ, должны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2008 года в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ.

Перечень оснований прекращения права постоянного (бессрочного) пользования закреплен в ст. 45 ЗК РФ. Выделяют два вида оснований прекращения этого права. Так, возможно прекращение права постоянного (бессрочного) пользования по волеизъявлению его обладателя в форме отказа от права на земельный участок. Условия и порядок отказа от права на земельный участок закреплены в ст. 53 ЗК РФ. Вторая группа оснований связана с принудительным прекращением права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, причем решение о прекращении прав на земельный участок в принудительном порядке может быть принято только в судебном порядке.

В качестве таких оснований ст. 45 ЗК РФ предусматривает следующие случаи:

• использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;

• использование земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

• неустранение совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:

1. отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, регуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании, транспортировке, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

2. нарушение установленного соответствующими нормами ст. 15-100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель природоохранного, рекреационного назначения, земель историко-культурного назначения, особо ценных земель, друЗемельное право гих земель с особыми условиями использования, а также земель, подвергшихся радиоактивному загрязнению;

3. систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв;

4. систематическая неуплата земельного налога;

5. неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

6. изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами ст. 7. реквизиция земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 51 ЗК РФ.

Принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (так же как и права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права безвозмездного срочного пользования земельным участком) осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после наложения административного взыскания в виде штрафа (п. ст. 54 ЗК РФ). Одновременно с наложением административного взыскания уполномоченным исполнительным органом государственной власти по осуществлению государственного земельного контроля лицу, виновному в нарушении земельного законодательства, выносится предупреждение о допущенных земельных правонарушениях с последующим уведомлением органа, предусмотренного статьей 29 ЗК РФ и предоставившего земельный участок.

Указанное предупреждение должно содержать:

1. указание на допущенное земельное правонарушение;

2. срок, в течение которого земельное правонарушение должно быть устранено;

3. указание на возможное принудительное прекращение права на земельный участок в случае неустранения земельного правонарушения;

4. разъяснение прав лица, виновного в нарушении земельного законодательства, в случае возбуждения процедуры принудительного прекращения прав на земельный участок;

5. иные необходимые условия.

Форма предупреждения устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае неустранения указанных в предупреждении земельных правонарушений в установленный срок исполнительный орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы о прекращении права на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК РФ, который направляет в суд заявление о прекращении права на земельный участок. По истечении десятидневного срока с момента принятия решения суда о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления направляет заявление о государственной регистрации прекращения права на земельный участок с приложением акта в орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Следует помнить, что прекращение права на земельный участок не освобождает лиц, виновных в нарушении земельного законодательства, от возмещения причиненного вреда (п. 6 ст. 54 ЗК РФ).

Согласно п. 12 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предоставленное землепользователям до вступления в силу нового Земельного кодекса РФ право постоянноЗемельное право го (бессрочного) пользования соответствует аналогичному титулу, предусмотренному ст. 20 ЗК РФ, при условии соблюдения требований п. 1 указанной статьи. Кроме того, в соответствии с п. 3 ст. 268 ГК в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участка переходит в порядке правопреемства.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком Данное право закреплено в ст. 21 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, 265, 266, 267).

На праве пожизненного наследуемого владения могут владеть и пользоваться земельным участком только граждане. В то же время, предоставление земельных участков гражданам на этом титуле после введения в действие Земельного кодекса РФ не допускается (п. 1 ст. 21 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, и приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется.

Согласно п. 3 ст. 21 ЗК РФ, граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. В этом случае каждый гражданин может однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

В соответствии со ст. 266 ГК РФ, гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (землевладелец), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Землевладелец вправе распорядиться земельным участком только посредством передачи его по наследстПраво собственности и иные вещные права на землю ву (п. 2 ст. 21 ЗК РФ). С другой стороны, продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются (п. 2 ст. 266 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 267 ГК РФ, владелец земельного участка может передавать другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Однако данная норма утратила силу, поскольку п. 2 ст. 21 ЗК не допускает распоряжения земельным участком лицом, которое обладает им на титуле пожизненного наследуемого владения.

Переход прав на земельный участок, согласно п. 2 ст. ЗК РФ, осуществляется в порядке наследования. Согласно ст. 1181 ГК РФ, при наследовании земельного участка, принадлежавшего наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В ст. 45 3К РФ содержится перечень оснований прекращения не только права постоянного (бессрочного) пользования, но и права пожизненного наследуемого владения земельным участком. Право пожизненного наследуемого владения может быть прекращено по волеизъявлению его обладателя, например, в случае отказа от права на земельный участок. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть также прекращено, как и право постоянного (бессрочного) пользования в принудительном порядке, определенном ст. 54 ЗК РФ.

Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) Данное право закреплено в ст. 23 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, ст.ст. 274-277).

Земельное право Можно выделить следующие особенности данного вещного права:

а) право сервитута представляет своего рода право безысходности, невозможности не затрагивать интересы соседних землепользователей. Если есть возможность обеспечить надлежащую эксплуатацию участка, не ущемляя прав соседних землепользователей, то право сервитута возникать не должно. Например, возможен обход соседнего земельного участка для проникновения на земли лица, требующего сервитута, без существенных затрат;

б) право сервитута представляет собой узкоцелевое использование земельного участка. Например, если часть земельного участка выделена для прохода или проезда, то ее нельзя использовать под складирование имущества, размещение каких-либо объектов и т. д.;

в) право сервитута не может быть самостоятельным предметом сделок. В частности, его нельзя приобретать, вносить в качестве вклада в имущество хозяйственного общества и использовать в качестве самостоятельного объекта гражданских прав вне зависимости от земельного участка, для обеспечения рационального использования которого установлен данный сервитут;

г) право сервитута носит вспомогательный характер к основному праву на земельный участок для лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут. С прекращением права этого лица на данный земельный участок прекращается и право сервитута;

д) право сервитута не порождает у лица, в пользу которого устанавливается данный сервитут, каких-либо иных прав на обремененный земельный участок (п. 2 ст. 274 ГК РФ);

е) сервитут устанавливается, как правило, не на определенный срок, а на период до устранения причин, породивших необходимость этого сервитута. С устранением данных причин необходимо и прекращение действия сервитута (ст. 276 ГК РФ). Например, Федеральным законом о связи предусмотрено установление сервитута в виПраво собственности и иные вещные права на землю де возможности прохода или проезда к месту нахождения ЛЭП для устранения аварий и проведения ремонтных работ. Данный сервитут является бессрочным и действует до тех пор, пока не будет демонтирована ЛЭП или полностью прекращена соответствующая деятельность.

Выделяют частный и публичный земельные сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. В отличие от частного, публичный земельный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.

Пункт 3 ст. 23 ЗК РФ определяет случаи установления публичных сервитутов: для прохода или проезда через земельный участок; для использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры; для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; для проведения дренажных работ на земельном участке; для забора воды и водопоя; для прогона скота через земельный участок; для сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда; для использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке замкнутом водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке; для временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ; для свободного доступа к прибрежной полосе.

Земельное право Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Пункты 6-8 ст. 23 ЗК РФ закрепляют нормы, защищающие права лиц, обремененных сервитутом. В частности, собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков.

В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка, его собственник вправе требовать от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших публичный сервитут, соразмерную плату.

Лица, права и законные интересы которых затрагиваются установлением публичного сервитута, могут осуществлять защиту своих прав в судебном порядке (п. 8 ст. 23 ЗК РФ).

Так же как и иные права на землю, сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вещные права являются производными от права собственности на земельный участок, обладая при этом определенной самостоятельностью и независимостью от права собственности.

Помимо рассмотренных выше титулов, выделяют и иные права на землю, не относящихся к вещным. Это прежде всего предусмотренное ст. 22 ЗК РФ право аренды земельных участков и право безвозмездного срочного пользования земельными участками, закрепленное в ст. 24 ЗК РФ.

Право безвозмездного срочного пользования земельными участками К числу земельных участков, которые могут предоставляться на титуле безвозмездного срочного пользования, относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, частные земли и земельные участки организаций. Земельные участки организаций могут предоставляться на данном титуле в качестве служебных земельных наделов.

В безвозмездное срочное пользование могут быть предоставлены земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления, а также религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – на срок строительства этих объектов.

В безвозмездное срочное пользование земельный участок может быть предоставлен на основании административного правового акта или договора. Так, согласно п. 1 ст. 28 ЗК, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных в п. 1 ст. 24 ЗК РФ. В остальных случаях использовать земельный участок можно на основании договора ссуды.

Когда основанием приобретения данного титула является административный акт органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, то срок пользования не может превышать год. Если в безвозмездное срочное пользование передается частный земельный участок, то основанием приобретения права на него служит договор, в котором указывается срок, на который предоставляется участок. Субъектами права безвозмездного срочного пользования в этом случае могут быть граждане и юридические лица.

Земельное право Право безвозмездного срочного пользования земельным участком возникает на основании договора безвозмездного пользования (договора ссуды). По договору ссуды одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а ссудополучатель, в свою очередь, обязуется вернуть ту же вещь в том же состоянии, в котором он эту вещь получил, с учетом нормального износа либо в ином состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Особый правовой режим имеют служебные земельные наделы, которые могут быть предоставлены, при наличии законных оснований, только гражданам.

Служебные земельные наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным категориям работников организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государственных природных заповедников и национальных парков. Такие земельные наделы предоставляются на время работы, в связи с которой они выделены. Когда на служебном наделе посеяны сельскохозяйственные культуры, право пользования уволенного работника служебным наделом прекращается после снятия урожая.

Основания прекращения права на служебный земельный надел установлены в ст. 47 ЗК РФ, в соответствии с которой прекращение права безвозмездного срочного пользования возможно по решению того лица, которое предоставило земельный участок в пользование, или при наличии соглашения сторон о прекращении договора. Прежде всего таким основанием может быть истечение срока, на который был заключен договор. Основаниями прекращения права пользования земельным участком могут быть также отказ землепользователя от права на земельный участок или прекращение права пользования в принудительном порядке, т.е. случаи, предусмотренные в п. 1 и 2 ст. 45 ЗК РФ.

По общему правилу, право пользования служебным земельным наделом сохраняется до момента прекращения работником трудовых отношений. Прекращение права на служебный надел оформляется приказом руководителя органиПраво собственности и иные вещные права на землю зации, предоставившей в пользование земельный участок.

Однако работник в случае прекращения трудовых отношений имеет право использовать служебный земельный надел в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.

Предусмотрены основания сохранения служебного земельного надела за работником, несмотря на прекращение трудовых отношений с соответствующей организацией. Это случай перехода на пенсию по старости или инвалидности.

Кроме того, ЗК РФ предусматривает основания сохранения права на служебный земельный надел за одним из членов семьи работника при наличии следующих условий. Если работник призван на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, право пользования наделом сохраняется на весь срок службы. Если работник поступил на учебу, то право на служебный земельный надел сохраняется на весь срок обучения. Право на служебный земельный надел сохраняется за указанными лицами и в том случае, если работник погиб в связи с исполнением служебных обязанностей.

Нетрудоспособный супруг и престарелые родители сохраняют в этих случаях право на надел пожизненно, а дети – до их совершеннолетия.

Контрольные вопросы 1. Дайте определение права собственности на землю.

2. Какие формы права собственности на землю закреплены в ст. 9 Конституции РФ?

3. Чем отличается общая долевая собственность на земельный участок от общей совместной собственности?

4. Что является непосредственным объектом права собственности на землю?

5. Назовите иные, помимо права собственности, вещные права на землю.

Земельное право Рекомендуемая литература 1. Крассов О.И. Земельное право: Учебник. – М.: Юристъ, 2. Жариков Ю.Г. Земельное право России: учеб. – М.:

КНОРУС, 2006. – 480 с.

3. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова – М.: ООО «ТК Велби», 2004. – 400 с.

1. Крассов О.И. Земельное право в современной России:

Учебное пособие. – М.: Дело, 2003. – 624 с.

2. Сырых Е.В. Земельное право: Учебник для вузов. – М.: ЗАО «Юстицинформ», 2005. – 336 с.

3. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. – М.:

Юрайт-Издат, 2004. – 656 с.

4. Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. – 208 с. – (Право в вопросах и ответах).

5. Постатейные комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Отв. ред.: доктор юридических наук, профессор Г.Е. Быстров, доктор юридических наук, профессор Б.Д. Клюкин. – М.: Юридическая фирма «КОНТРАКТ», ИНФРА-М, 2002. – 649 с.

6. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации.

М.: Юристъ, 2002. – 288 с.

7. Комментарий к Федеральному закону «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» / Под общ. редакцией И.А. Алтухова. – М.:

НОРМА; ИНФРА-М, 1998. – 432 с.

8. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском дореволюционном и современном российском гражданском праве. – М.: Статут, 2000. – 255 с.

9. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах /Под ред. В.В. Залесского. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., ТЕМА 5.

5.1. Общие правила совершения сделок с земельными участками Совершение сделок с земельными участками регулируется гражданским законодательством с учетом правил земельного, лесного, водного и иного специального законодательства РФ и субъектов РФ. Следует иметь в виду, что нормы части второй ГК РФ в отношении сделок с земельными участками применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.

Сделки являются одним из первых оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. Согласно ст. ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Существуют различные классификации гражданскоправовых сделок1;2.

Так, в зависимости от количества участников (сторон) сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны Гражданское право: Учебник. Часть I. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ПРОСПЕКТ, 1999. – С. 231-236.

2 Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие /О.М. Оглоблина. – М., 1999. – С. 8.

Земельное право (например, завещание). В отличие от односторонней, в двуили многосторонней сделке (договоре) необходимо волеизъявление двух или более лиц, причем воля сторон должна совпадать, в противном случае сделка не будет считаться заключенной. Например, если продавец предлагает приобрести земельный участок за цену, не устраивающую покупателя, возникает разногласие и, соответственно, такой договор не будет заключен.

Выделяют возмездные и безвозмездные сделки (договоры).

Возмездные договоры порождают правоотношения, в которых каждая из сторон вправе требовать от другой платы или иного встречного предоставления за исполнение своих обязанностей по договору (ст. 423 ГК РФ). Например, по договору аренды земельного участка арендодатель обязан передать земельный участок во владение и пользование арендатору, но и вправе за это требовать уплаты последним соответствующей арендной платы.

В правоотношениях, возникающих из безвозмездных договоров, обязанность совершить то или иное имущественное предоставление лежит лишь на одной стороне, которой никакого встречного предоставления не причитается. Например, на основании завещания и договора дарения земельный участок передается в собственность безвозмездно.

Статья 129 (п. 1) ГК РФ содержит определение понятия оборотоспособности объектов гражданских прав. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства: наследования, реорганизации юридического лица либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Под оборотоспособностью подразумевается возможность отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица в порядке универсального правопреемства (в форме наследования или реорганизации юридического лица)1.

Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие. – М.:

Дело, 2003. – С. 204.

Оборот земельных участков – это переход земельных участков от одного лица к другому посредством заключения договоров и иных сделок, осуществляемый в соответствии с гражданским и земельным законодательством1.

Как уже упоминалось в разделе 4.2., земельное законодательство выделяет три вида земельных участков как объектов гражданского оборота: изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота.

Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и, соответственно, быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством (п. 2 ст. 27 ЗК РФ). Так, изъятыми из оборота считаются земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: государственными природными заповедниками и национальными парками (за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом РФ); зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды и др.

Предметом сделок не могут быть также земельные участки, по которым существуют те или иные споры (например, споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), а также состоящие под арестом (запрещением). В случаях, когда участок является предметом залога или в отношении него имеют силу права третьих лиц (аренда, сервитут и др.), сделки с такими участками могут совершаться при соблюдении определенных условий. Например, при отчуждении собственником земельного участка, который обременен залогом, требуется получение согласия на это залогодержателя.

Субъектами (участниками) сделок с земельными участками выступают субъекты гражданского права, обладающие право- и дееспособностью.

1 Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие / О.М. Оглоблина. – М., 1999. – С. 9.

Земельное право Гражданин для совершения сделок с земельными участками должен быть полностью дееспособным. В содержание правоспособности граждан входит, наряду с другими правами, право совершать любые сделки, не противоречащие законодательству, и нести обязанности, вытекающие из существа совершенных гражданами сделок (ст. ст. 17 и 18 ГК РФ). Гражданской правоспособностью обладают все граждане без исключения, поскольку она возникает в момент рождения и прекращается смертью гражданина.

ГК РФ определяет дееспособность как способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и нести гражданские обязанности (п. 1 ст. ГК РФ). Дееспособность предполагает способность лица к юридически значимому поведению. В отличие от правоспособности, дееспособностью обладают не все граждане, поскольку по состоянию здоровья или в силу несоответствующего возраста не все способны к юридически значимому поведению. По общему правилу, установленному ст. 21 ГК РФ, гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста.

Юридические лица вправе совершать сделки с земельными участками в соответствии со своей правоспособностью.

От имени и в интересах юридических лиц сделки совершают их исполнительные органы, уполномоченные на то учредительными документами. Обычно правомочие по совершению сделок от имени юридического лица реализует его единоличный исполнительный орган кроме случаев, предусмотренных законодательством. Например, решения о сделках, которые признаются в силу определенных критериев крупными, принимаются общим собранием участников хозяйственного общества или советом директоров.

В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», органы местного самоуправления вправе передавать объекты муниципальной собственности во вреПравовое регулирование менное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, сдавать в аренду, отчуждать в установленном порядке, а также совершать с имуществом, находящимся в муниципальной собственности, иные сделки, определять в договорах и соглашениях условия использования приватизируемых или передаваемых в пользование объектов.

Субъектами сделок с земельными участками могут также быть уполномоченные на то органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации1.

В соответствии с нормами гражданского законодательства все сделки с недвижимостью (в том числе и с земельными участками) совершаются в письменной форме путем составления одного документа, выражающего содержание сделки и подписанного непосредственно лицом, от имени которого совершена сделка, или тем, кто действует по его полномочию (в частности, на основе доверенности) (ст. 160, 550, ч. 2 ст. 434, ч. 2 ст. 339 ГК РФ и др.).

Договор, предметом которого является земельный участок, должен содержать:

• наименование сторон (если это граждане – фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные; если это юридическое лицо – его наименование, банковские реквизиты, юридический адрес и т.п.);

• предмет сделки (описание земельного участка, его правовой режим, в т.ч кадастровый номер, место нахождения (адресные ориентиры), площадь, сведения о недвижимом имуществе, размещенном на земельном участке, и т.п.);

• указание на отсутствие запрета на совершение сделок в отношении данного земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости);

• указание на отсутствие или наличие обременений земельного участка правами третьих лиц (таких, как залог, аренда, сервитут и др.);

Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие /О.М. Оглоблина. – М., 1999. – С. 13-14.

Земельное право • основания приобретения стороной прав на отчуждаемый земельный участок и расположенное на нем иное недвижимое имущество (покупка, наследование, мена и др.);

• дату передачи права на земельный участок (если это договор, результатом совершения которого является передача земельного участка в собственность, – купляпродажа, мена, дарение);

• цену сделки (если договор возмездный);

• срок действия договора (если по этому договору предоставляется право пользования земельным участком, – аренда, безвозмездное пользование, временное пользование);

• права и обязанности сторон;

• ответственность сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ, сделка с земельным участком считается заключенной с момента государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Аналогичная норма содержится в ст. 26 (п. 1) Земельного кодекса РФ.

В то же время, согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ, договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Государственная регистрация представляет собой особый юридический акт, на основании и с момента совершения которого за гражданами и юридическими лицами государство признает и закрепляет возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на землю. Регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на землю, ограничения этих прав (сервитут, ипотека), их возникновение, переход и прекращение. Сделка считается зарегистрированной и, соответственно, имеющей юридическую силу с момента внесения записи о сделке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (более подробно данный вопрос рассматривается в главе 6. настоящего пособия).

В соответствии с п. 2 ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно только в случаях, когда нотариальная форма того или иного договора прямо предусмотрена в законе и в случаях, предусмотренных соглашением сторон договора, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Общие требования к форме гражданско-правовых сделок предусмотрены нормами части второй ГК РФ применительно к определенному виду сделок. Необходимо отметить, что если закон не требует придания той или иной сделке с землей нотариальной формы, то это не лишает стороны права по взаимному согласию удостоверить договор у нотариуса, а нотариус не вправе в таком случае отказать им в совершении данного нотариального действия.

Сделки с земельными участками могут быть признаны недействительными1; 2.

Недействительность сделки означает, что сделка не приводит к наступлению тех юридических последствий, на которые она была рассчитана при ее совершении. Сделки могут быть признаны недействительными по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) или независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ). По общему правилу, сделки являются недействительными в случае их несоответствия закону или иным правовым актам, в частности, если они совершены с нарушением требований земельного законодательства.

Гражданское право: Учебник. Часть I. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: ПРОСПЕКТ, 1999. – С. 245-262.

2 Сделки с землей в Российской Федерации: Учебно-практическое пособие / О.М. Оглоблина. – М.: 1999. – С. 19.

Земельное право Судом могут быть признаны недействительными сделки с земельными участками, если эти сделки приводят к нарушению экологических, санитарных, противопожарных, агротехнических, градостроительных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов) или к невозможности соблюдения целевого назначения разрешенного использования земельных участков.

Недействительными признаются так называемые сделки с пороками воли, совершенные под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ), обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения одной стороны с другой (например, о занижении цены сделки с целью снижения базы налогообложения) (ст.

179 ГК РФ). В сделках с пороками содержания существуют расхождения их условий с требованиями закона (например, в договоре купли-продажи земельного участка отсутствует указание на цену договора, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определить земельный участок, подлежащий передаче, и т.п.). Сделки с пороками формы также признаются недействительными (например, несоблюдение письменной формы договора, требований государственной регистрации). Кроме того, недействительными являются сделки с пороками в субъекте: сделки, совершаемые гражданином, признанным недееспособным (ст. 171 ГК РФ); сделки, совершаемые гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); сделки, совершаемые несовершеннолетним в возрасте до 14 лет (ст. 172 ГК РФ) и др.

Суд может признать недействительной как всю сделку, так и ее часть. Причем в этом случае частью сделки считается одно или несколько ее условий, без которых сделка считается совершенной. Признание недействительной части сделки не влечет недействительности всей сделки, если она могла быть совершена без включения недействительной части.

5.2. Особенности совершения сделок с земельными участками Как уже отмечалось, общие начала регулирования оборота земельных участков определяются в гражданском законодательстве, а особенности – в земельном. Не раз упоминавшаяся ст. 27 ЗК РФ предусматривает, что оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. В то же время, в ЗК РФ есть специальные нормы, отражающие особенности заключения, например, договоров купли-продажи, аренды земельных участков.

Показательным примером дополнения норм гражданского законодательства, регулирующих оборот земельных участков является ст. 31 Федерального закона от 15.04.98 г. (в ред. от 02.11.04 г.) «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которой оборот садовых, огородных и дачных земельных участков осуществляется в пределах, установленных гражданским законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным законодательством. В ст. 29 этого Закона предусмотрено, что сделками с садовыми, огородными и дачными земельными участками признаются действия граждан, направленные на установление, изменение или прекращение земельных и иных прав. Сделки с садовыми, огородными и дачными земельными участками регулируются указанным Законом, а также гражданским и земельным законодательством с учетом особенностей, установленных законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, градостроительным, водным, лесным и иным законодательством.

Статья 30 названного Закона определяет права садоводов, огородников и дачников по распоряжению садовыми, огородными и дачными земельными участками. Так, собственники садовых, огородных и дачных земельных участков вправе их продать, подарить, передать в залог, аренду или срочное пользование, обменять, заключить договор ренты либо договор пожизненного содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от указанных участков. Садовые, огоЗемельное право родные и дачные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или завещанию.

Если садовые, огородные и дачные земельные участки находятся в общей совместной собственности супругов, они могут быть разделены между ними. Однако земельные участки общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не подлежат.

В случае если садовые, огородные и дачные земельные участки предоставлены гражданам на праве пожизненно наследуемого владения, их можно передать в аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно отказаться от них. Законодательно закреплено право наследования садовых, огородных и дачных земельных участков, предоставленных гражданам на праве пожизненно наследуемого владения, причем такие участки наследуются по закону.

Купля-продажа земельных участков Купля-продажа земельных участков является наиболее распространенной гражданско-правовой сделкой, посредством которой обеспечивается оборот земельных участков.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать, в собственность покупателя земельный участок, а покупатель обязуется своевременно внести определенную сторонами плату и принять по передаточному акту земельный участок. К продаже земли применяются правила, предусмотренные § 7 гл. 30 ГК РФ постольку, поскольку иное не установлено земельным законодательством.

Гражданское законодательство РФ требует четко определить предмет договора купли-продажи недвижимости.

В таком договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору (ст. 554 ГК РФ). В договоре купли-продажи земельного участка необходимо указать: его местоположение (адрес) и размер; категорию земли и целевое назначение участка; цели дальнейшего использования; кадаПравовое регулирование стровый номер земельного участка; объекты недвижимости, размещенные на нем (если таковые имеются); в чьем ведении находится участок; права третьих лиц; обязательства сторон;

кадастровую, а в случае ее отсутствия – нормативную, стоимость земельного участка.

При совершении купли-продажи участка продавец или покупатель не могут изменить его целевое назначение и режим использования земель.

При наличии тех или иных споров по земельному участку (споры о границах земельного участка, о принадлежности тому или иному лицу и т.д.), нахождении участка под арестом (запрещением) совершение сделки по его купле-продаже также невозможно.

Купля-продажа земельного участка, обремененного залогом, возможна при получении согласия на то залогодержателя, если иное не установлено договором об ипотеке земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Сделка по продаже земельного участка совершается его собственником, выступающим в роли продавца, и покупателем или уполномоченными ими лицами.

Договор продажи земельного участка заключается в письменной форме. Применительно к данному договору законодательно закреплен только один способ его заключения – путем составления единого документа, выражающего содержание сделки.

Приказом Роскомзема от 02.06.93 г. № 1-16/770 был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка, на основе которого составляются конкретные договоры купли-продажи.

Земельное право Ныне утративший силу Закон РФ от 23.12.92 г. № 4196-I «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства» предусматривал, что договор купли-продажи (купчая) земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации.

Однако ст. 550 ГК РФ не требует для договоров купли-продажи недвижимости соблюдения нотариальной формы.

В силу ст. 7 Федерального закона от 26.01.96 г. № 15-ФЗ «О введении в действие части второй ГК РФ» требования о нотариальной форме договора купли-продажи недвижимости сохраняли силу до введения в действие Федерального закона от 21.12.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». После введения в действие указанного федерального закона, т.е. с 31 января 1998 г., необходимость в нотариальном удостоверении договоров купли-продажи земельных участков формально отпала, однако по желанию сторон такого договора ему может быть придана и нотариальная форма.

Нотариальное удостоверение договоров производится в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11.02.93 г. № 4462-I, ГК РФ и другими нормативными правовыми актами. Государственная регистрация купчей производится соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья 555 ГК РФ рассматривает цену в договоре куплипродажи земельного участка одним из его существенных условий, отсутствие которого будет являться основанием для признания сделки недействительной.

Законодательство Российской Федерации предусматривает несколько способов определения цены земельного участка при заключении рассматриваемой сделки. Цена участка может определяться соглашением сторон, при этом обычно стороны руководствуются средней рыночной стоимостью земли в соответствующей местности. В качестве цены за земельный участок, согласно п. 5 ст. 66 ЗК РФ, сторонами может быть принята также кадастровая стоимость земельного участка (нормативная цена земли).

При необходимости стороны могут прибегнуть к помощи профессиональных оценщиков - юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность в РФ в соответствии с Федеральным законом от 29.07.98 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Продавец передает земельный участок, а покупатель принимает его по подписываемому ими передаточному акту или иному документу (ст. 556 ГК РФ). Обязательство продавца считается исполненным после фактической передачи участка покупателю и подписании сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче земельного участка на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от обязанности принять имущество.

Сторонами договора купли-продажи земельного участка являются продавец и покупатель. В роли продавца и покупателя могут выступать любые субъекты права, но участие некоторых из них в сделках по купле-продаже и связано с определенными ограничениями. Организации, которым земельные участки предоставлены на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, не вправе самостоятельно распоряжаться ими. Продажа земельных участков такими организациями (государственными или муниципальными унитарными предприятиями, казенными предприятиями) осуществляется только с согласия собственника земли (п. 1 ст. 297 ГК РФ). Согласие собственника должно быть оформлено письменно, а средства, полученные в результате реализации земельного участка, должны быть направлены непосредственно на цели, для достижения которых организации создавались.

Земельное право Совершение сделок по купле-продаже земельных участков, находящихся в собственности организаций, как правило, требует особого порядка принятия соответствующих решений при условии, что в соответствии с требованиями специальных актов гражданского законодательства об отдельных видах юридических лиц эти сделки, подпадают под категорию крупных.

Анализ законодательства, регулирующего оборот земельных участков, позволяет выделить следующие права и обязанности участников сделки купли-продажи земельных участков.

Продавец обязан:

• передать земельный участок в собственность покупателя;

• передать земельный участок в качественном состоянии;

• передать земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением);

• передать земельный участок свободным от прав третьих лиц (за исключением прав третьих лиц, указанных в договоре);

• предупредить покупателя о всех правах третьих лиц на передаваемый земельный участок (сервитут, право залога, право аренды и т.д.);

• предупредить покупателя о всех известных ему недостатках земельного участка до заключения договора;

• не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;

• не уклоняться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче земельного участка покупателю в собственность;

• возместить убытки покупателю, связанные с ненадлежащим исполнением договора (в случае передачи покупателю земельного участка, не соответствующего условиям договора, и т.п.);

• иные обязанности, предусмотренные договором куплипродажи и законодательством.

Продавец вправе:

• требовать от покупателя уплаты оговоренной денежной суммы (цены) земельного участка;

• сохранить за собой право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей ему на праве собственности, и которая не подлежит передаче в собственность покупателя;

• иметь иные права, предусмотренные договором или законодательством.

Покупатель обязан:

• принять земельный участок;

• своевременно уплатить оговоренную сторонами денежную сумму (цену) земельного участка;

• не уклоняться от государственной регистрации договора под страхом возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации;

• не уклоняться от подписания передаточного акта или другого документа о передаче земельного участка покупателю в собственность;

• предоставить продавцу право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью, принадлежащей продавцу, и необходима для ее использования;

• иные обязанности, предусмотренные договором или законодательством.

Покупатель вправе:

• требовать предоставления земельного участка в собственность по договору купли-продажи;

• требовать предоставления земельного участка, соответствующего условиям договора;

• требовать уменьшения цены земельного участка и возмещения убытков в случае передачи участка, не соответствующего условиям договора;

• требовать передачи земельного участка свободным от прав третьих лиц;

Земельное право • иные права, предусмотренные договором или законодательством.

Гражданское законодательство предусматривает условия, при наличии которых договор купли-продажи недвижимости считается недействительным. К ним, в частности, относятся:

• несоблюдение формы договора продажи недвижимости;

• отсутствие данных о предмете договора;

• отсутствие в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости и др.

Недействительным будет также признан договор куплипродажи, предметом которого является земельный участок, ограниченный в обороте.

Общие условия недействительности сделок установлены в § 2 гл. 9 ГК РФ, специальные условия недействительности договора купли-продажи земельного участка закреплены в п.

2 ст. 37 ЗК РФ. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

• устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

• ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

• ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами. Вышеуказанные требования применяются также и к договору мены.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаПравовое регулирование ваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения предусмотрены ст. Федерального закона от 24.07.02 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и заключаются в следующем.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец такого земельного участка обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в Земельное право случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, в муниципальное образование.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящим Законом.

В случае продажи земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект Российской Федерации или муниципальное образование имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Аренда земельных участков Договор аренды земель является одной из наиболее распространенных гражданско-правовых сделок, предметом которой является земельный участок. Аренда земли выражается в предоставлении земельного участка во временное владение и пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из наиболее эффективных форм пользования земли в Российской Федерации.

Основу законодательного регулирования аренды земли представляет ГК РФ. Он содержит общие положения об аренде (в частности, в статьях гл. 34 ГК РФ урегулированы важнейшие положения, связанные с понятием договора аренды, его формой, условиями реализации и др.). Особенности аренды земли в Российской Федерации регулируются специальными нормами действующего земельного законодательства (ст. 22 и др. ЗК РФ).

Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ, земельные участки могут быть предметом договора аренды. В то же время, п. 2 ст. 607 предусматривает, что закон может установить особенности сдачи земли в аренду. Так, в соответствии с п. 1 ст. 22 ЗК РФ, земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством. Такие случаи указаны в п. 4 ст. 27 ЗК РФ, согласно которому земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

В договоре необходимо четко указывать предмет аренды, а именно: местоположение арендуемого земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

В то же время, земельный участок не может быть предметом финансовой аренды (лизинга), о чем говорит ст. 666 ГК РФ.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Поэтому выступать в качестве арендодателей могут как граждане, так и юридические лица.

Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 260, 608 ГК РФ). Земельные участки, находящиеся в общей совместной и общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц могут быть переданы в аренду только с согласия всех сособственников. В то же время, согласно ст.ст. 267 и 270 ГК РФ, арендодателями могут выступать лица, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования. Правда, в последнем случае требуется согласие собственника участка.

Статья 608 ГК РФ устанавливает, что арендодателями могут быть и лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В основном это прежде всего Земельное право относится к сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности. В этом случае арендодателями земельных участков выступают соответствующие федеральные органы государственной власти, органы государственной власти субъектов РФ, а также органы местного самоуправления.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться в аренду гражданам РФ, российским юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства. Статья 22 (п. 1) ЗК РФ содержит норму, указывающую, что иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства земельные участки на праве аренды могут быть предоставлены, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством.

Например, иностранные граждане и юридические лица не могут иметь в аренде земельные участки, входящие в состав особо охраняемых территорий.

Статья 609 ГК РФ предусматривает возможность заключения договора аренды как в письменной, так и в устной форме. Устно могут заключаться договоры аренды на срок не более одного года, если его сторонами являются физические лица. В случае, когда хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, то, независимо от срока, договор аренды должен быть заключен в письменной форме. Как правило, договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Исключение составляют договоры аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, которые не подлежат государственной регистрации, если иное не установлено федеральными законами (п. 2 ст. 26 ЗК РФ).

Государственная регистрация договора аренды осуществляется в соответствии со ст.ст. 131, 164 ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» учреждениями юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения земельного участка в Едином государственном реестре прав.

Согласно статье 26 указанного закона, с заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться как арендодатель, так и арендатор. К договору аренды должен быть приложен план (чертеж границ) земельного участка, удостоверенный государственным органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

ГК РФ (ст. 609) не предусматривает обязательной нотариальной формы договора аренды, однако стороны договора при желании вправе придать ему такую форму, причем в совершении данного нотариального действия им не может быть отказано.

ГК РФ предусматривает особую форму договора аренды в случае последующего выкупа земельного участка арендатором (п. 3 ст. 609 ГК РФ). Такой договор должен заключаться в форме, установленной для договора купли-продажи земельного участка, для которого предусмотрена (ст. 550 ГК РФ) обязательная письменная форма с последующей государственной регистрацией.

При наличии на стороне арендодателей нескольких лиц договор заключается в письменной форме и подписывается всеми его участниками (при общей совместной и долевой собственности на земельный участок).

Статья 615 ГК РФ содержит норму, устанавливающую, что арендатор имеет право сдать арендованный земельный участок или его часть в субаренду только с согласия арендодателя. Данные отношения оформляются договором субаренды, который заключается на срок, не превышающий срока основного договора аренды, и подлежит государственной регистрации. При передаче земельного участка в субаренду его целевое назначение не может быть изменено по соглашению сторон. Однако в земельном законодательстве эти вопросы урегулированы иначе. В соответствии с п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договоЗемельное право ром аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

К договору субаренды применяются правила, предусмотренные для договора аренды, если иное не установлено специальным законодательством.

По общему правилу (ст. 610 ГК РФ), договор аренды земельного участка заключается на срок, определяемый сторонами, однако законом могут устанавливаться предельные сроки аренды земли. Так, в соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный данным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку. Статья 22 (п. 3) ЗК РФ устанавливает, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ. Аналогичная норма содержится в ст. 621 ГК РФ.

При отсутствии в договоре условия о сроке аренды каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст.

610 ГК РФ), однако стороны вправе установить и другой срок для такого предупреждения при заключении договора. Если же ни одна из сторон не отказалась от договора (при отсутствии условия о сроке аренды), то договор считается заключенным на срок, равный предельному, и прекращает свое действие по истечении этого срока.

При фактическом продолжении арендных отношений по истечении срока договора договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. При этом необходимо отсутствие возражений со стороны арендодателя (п. ст. 621 ГК РФ).

По договору аренды арендодатель обязан передать арендатору земельный участок за плату, а арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить оговоренную сумму.

Даже если договором аренды сумма не предусмотрена, арендодатель вправе требовать плату за предоставление земельного участка во владение и пользование.

Размер арендной платы определяется договором аренды.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.