На правах рукописи

ОНОФРЕЙ ДМИТРИЙ ИВАНОВИЧ

ПРОГНОЗИРОВАНИЕ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным

хозяйством

(экономика предпринимательства)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2010 Диссертация выполнена на кафедре макроэкономики Государственного университета управления.

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент Казанцева Наталья Васильевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Масленников Валерий Владимирович кандидат экономических наук Маргания Кетеван Рамазовна

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Защита диссертации состоится «24» ноября 2010 г. в 1400 часов на заседании диссертационного совета Д 212.049.06 в Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, д. 99, зал заседаний Ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом – на официальном сайте ГУУ:

www.guu.ru.

Автореферат разослан «22» октября 2010 г.

Ученый секретарь Совета по защите докторских и кандидатских диссертаций кандидат экономических наук, доцент Л.Ю. Михалевич

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования Рынок коммерческой недвижимости занимает важное место в экономических отношениях, т.к. практически любая предпринимательская деятельность требует имущественного обеспечения – будь то магазины, офисные помещения или склады.

По различным оценкам, доля затрат на аренду и эксплуатацию недвижимости в структуре себестоимости продукции занимает от 20% до 70% в зависимости от вида деятельности. В течение 2000-х гг. предпринимательство на российском рынке коммерческой недвижимости успело пережить период и бурного роста 2001-первой половины 2008 гг., кризиса второй половины 2008-2009 гг., и стагнации 2010 г.

Поскольку на протяжении нескольких лет цены на рынках коммерческой недвижимости экономически развитых городов России постоянно росли, значительный объем российских и иностранных инвестиций был направлен в данную сферу. Практически каждая крупная компания, банк или финансовопромышленнная группа стремились создать девелоперское или инвестиционное подразделение для реализации проектов на рынке коммерческой недвижимости. В основе подобных инвестиционных проектов были неверные предпосылки о том, что российский рынок коммерческой недвижимости является ненасыщенным, и предпринимательская деятельность на нем всегда будет успешна.

Однако глобальный экономический кризис, начавшийся в 2008 г., показал, что за несколько лет постоянного строительства новых зданий рынки коммерческой недвижимости многих городов оказались, перенасыщены, а оценки потенциального спроса арендаторов были слишком оптимистичными. Ситуацию усугубило бурное развитие Интернет-технологий, когда при необходимости сокращения расходов, компании стали чаще прибегать к различным способам оптимизации арендуемых площадей или отказа от них. В результате доходы собственников недвижимости сократились, нежилые площади стали простаивать, а многим застройщикам пришлось замораживать проекты из-за недоступности внешнего финансирования и падения продаж. От кризиса пострадали различные субъекты предпринимательской деятельности: не собственники недвижимости, арендаторы и покупатели, которые заключали долгосрочные договора аренды или инвестиционные контракты на повышательной волне цикла. В условиях ухудшения финансового положения и ограниченного доступа к кредитным ресурсам, такие фирмы уже не могли соблюдать обременительные контракты, и вынуждены были в судебном или внесудебном порядке их пересматривать или разрывать.

Ключевой проблемой, как собственников недвижимости, так и арендаторов и покупателей, стали ошибочные прогнозы относительно будущей динамики рынка. По большей части, все прогнозы предполагали сохранение существующего тренда в краткосрочной перспективе и не использовали эконометрических моделей и какихлибо сложных математических расчетов. Многие посреднические структуры и аналитики рынка также либо не располагали качественными инструментами моделирования рынка, либо сознательно скрывали информацию о возможном ухудшении ситуации из-за конфликта интересов и нацеленности на получение комиссионных от сделок. Поэтому участникам рынка недвижимости необходимо понимание относительно среднесрочных перспектив рынка, как в отношении количественных изменений, так и качественных. Наличие качественной методики прогнозирования рынка коммерческой недвижимости поможет избежать неправильных управленческих решений участниками предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости.

Цели и задачи исследования Целью данного исследования является разработка модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности. Такая модель должна включать как количественный аспект в виде расчетной методики прогнозирования рынка, так и качественный аспект в виде описания будущих структурных изменений на рынке коммерческой недвижимости.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе ставятся следующие задачи:

- изучить роль и место рынка коммерческой недвижимости в национальной и региональной экономике;

- дать оценку роли рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности;

- исследовать зарубежный опыт прогнозирования рынка коммерческой недвижимости и возможности его использования в российских хозяйственных условиях;

- рассмотреть факторы развития рынка коммерческой недвижимости в российском предпринимательстве;

- разработать алгоритм построения эконометрической модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности;

- проверить данный алгоритм на основе фактических данных рынка коммерческой предпринимательской деятельности участников рынка на его состояние;

краткосрочный период и показать возможности ее практического применения в предпринимательской деятельности;

- определить качественные изменения рынка коммерческой недвижимости под влиянием перехода к Новой экономике и связанные с ними нововведения в хозяйственной деятельности предприятий.

Объектом исследования является рынок коммерческой недвижимости.

коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.

Степень разработанности проблемы В отечественной литературе теоретические основы предпринимательства изучены достаточно подробно в работах таких авторов, как: Лапуста М.Г., Масленников В.В., Замедлина Е.И., Долгорукова И.В., Крутик А.Б., Решетова М.В., Старостин Ю.Л., Скамай Л.Г., Горфинкель В.Я., Базилевич А.И., Бобков Л.В., Бесфамильная Л.В. В данной категории работ коммерческая недвижимость рассматривается в качестве базы для формирования основных фондов предприятия и элемента в структуре себестоимости. Однако подробного исследования роли коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности в таких трудах не проводится.

собственностью. Здесь следует упомянуть труды Бусова В.И., Авекова В.В., Гуськова Н.С., Крюкова В.В., Райзберга Б.А. Талонова А. В., Атамановой Н. А., Шевчук Д.А., Иванова В.В., Хан О.К., Черняк В.З., Разу М. Л., а также зарубежных авторов Д. Фридмана и Н. Ордуэй. В таких работах рассматриваются практические вопросы оценки недвижимого имущества и управления объектами недвижимости, а закономерностей развития рынка коммерческой недвижимости и разработки специальных методик по прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в них уделено подчиненное место. Примечательно, что исследования некоторых авторов охватывают смежные области: экономика предпринимательства и управление коммерческой недвижимостью (Масленников В.В.), экономика недвижимости и оценка собственности (Тарасевич Е.И.).

В отношении недвижимости в отечественной литературе большинство научных работ и исследований посвящено либо общему описанию рынка недвижимости, либо анализу рынка жилой недвижимости. Сюда относятся работы 1990-х, 2000-х гг. таких авторов как: Тарасевич Е.И, Стерник Г.М., Бузова И.А., Васильева Н.В., Максимова С.Н., Горемыкин В.А., Волкова Д.Л., Волочков Н.Г., Балабанова И.Т., Белокрылова О.С., Асаул А.Н. Одна из редких работ, посвященных моделированию рынка недвижимости, написана Сопиным В.А. в 2003 г.

Однако данная работа носит математический уклон и ее рекомендации сложно применять на практике из-за отсутствия необходимых первичных данных (например, данных по количественным изменениям спроса на недвижимость).

недвижимости и предпринимательской деятельности на нем изучены более детально. Самое первое исследование, посвященное циклическим закономерностям развития рынка земельных участков г. Чикаго США вышло в 1933 г., его автором был Г. Хойт (Hoyt H.). Однако большинство исследований по этой теме были проведены в 1980-90-2000-хх гг. К ним относятся работы Дж. Найта (Knight J.), Д. Стоукена (Stoken D.), В.Л. Борна (Born W.L.), С.А. Пирр (Pyhrr S.A.), Дж.Р. Вебб (Webb J.R.), В.С. Витона (Wheaton W.C.), Л. Греблера (Grebler L.), Л. Бернса (Burns L.), Д.

ДиПаскаля (D. DiPasquale), С.Р. Гренадье (S.R. Grenadier), Р. Кайзера (Kaiser R.), А.

Ринга (A. Ring), Р. Венцлика (R. Wenzlick), А.Ф. Бернса (Burns A.F.), Дж. С. Хекмана (Hekman J.S.), Дж.Л. Клинга (Kling J.L.), Т.Е. Макью (McCue T.E.).

Теоретической и методической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных экономистов по вопросам исследования экономики предпринимательства и рынка недвижимости. В работе применялись методы сравнительного анализа при изучении особенностей развития зарубежных рынков коммерческой недвижимости и соответствующей российской практики. При исследовании рынка коммерческой недвижимости применялись методы анализа и синтеза: при разбиении его на составные сегменты (торговая, офисная, складская и производственная недвижимость), их анализе и выводе общих закономерностей развития. Методологической основой исследования послужил также индуктивный метод, когда результаты расчетов по г. Москва проецировались на все российские мегаполисы. Для выявления взаимосвязей рынка коммерческой недвижимости и социально-экономических явлений, а также прогнозирования рынка коммерческой недвижимости, применялись эконометрические методы.

Нормативно-правовой базой исследования являются федеральные законы и кодексы Российской Федерации (Гражданский, Земельный, Налоговый, Градостроительный кодексы), а также нормативно-правовые акты правительства г.

Москва.

характеризующие состояние и тенденции рынка коммерческой недвижимости г.

Москва, экономики г. Москва и экономики России. Источником информации по социально-экономическому положению национальной и региональной экономики послужили издания официальных государственных и муниципальных органов.

Источником информации по рынку коммерческой недвижимости послужили специализированные риэлтерские базы данных.

Научная новизна исследования состоит в разработке авторской модели количественного и качественного прогнозирования российского рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.

исследуемой области, состоят в следующем:

- сформулирован авторский подход к категории «коммерческая недвижимость», которая рассмотрена как многогранное понятие: физический объект, товар, финансовый актив и вид собственности, что делает необходимым анализ данной категории в различный аспектах предпринимательской деятельности (с. 13-18);

- уточнена роль коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности с точки зрения: потребности в недвижимости как объекте предпринимательской деятельности; государственного регулирования предпринимательской предпринимательской деятельности; формирования предпринимательской прибыли (с. 33-38, 41-46);

- сформулировано требование к прогнозированию рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности: «условие детализации данных», при котором чем более общие социально-экономические показатели являются факторами прогнозирования, тем менее качественны будут прогнозы предпринимательских структур (с. 96, 111-113, 115);

недвижимости, когда рост объема инвестиций в недвижимость и строительных работ в краткосрочном периоде приводят к росту цен на недвижимость, что необходимо учитывать в ценовой стратегии предпринимательских структур (с. 96на основе анализа зарубежного опыта развития рынка коммерческой недвижимости автор подтвердил возможность использования в российской хозяйственной практике теории макроэкономических циклов, монетаристской и прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности (с. 100-101, 103-105, 106-114);

- уточнены факторы прогнозирования рынков коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности: объемы экспорта, индексы цен на товары, транспортные услуги и топливо, оборот общественного питания, объемы дебиторской и кредиторской задолженности предприятий, что следует учитывать в бизнес-планировании (с. 117-122, 128);

- разработаны методические рекомендации по краткосрочному прогнозированию рынка коммерческой недвижимости на основе модели множественной линейной регрессии, позволяющие повысить качество финансового планирования компаний ( с. 126-131);

- сформулированы положительные и отрицательные эффекты для участников рынка коммерческой недвижимости при переходе к новой экономике, которые деятельности фирм (с. 139-140, 145-148).

недвижимости, а также количественной и качественной оценке влияния различных социально-экономических процессов на предпринимательскую деятельность на дополнены в дальнейшем при анализе других сегментов рынка недвижимости, в частности жилой или загородной.

Теоретические выводы исследования, а также различные определения, классификации и блок-схемы, могут быть использованы в учебных курсах «Управление имуществом» («Экономика недвижимости») и «Оценка стоимости и управление недвижимостью».

предложенная методика прогнозирования рынка коммерческой недвижимости может использоваться коммерческими предприятиями в процессе принятия управленческих решений. К ним относятся: подготовка концепций развития объектов недвижимости, написание и экспертиза инвестиционных проектов, составление кратко- и среднесрочных бюджетов и стратегических программ компаний, оценка недвижимого имущества доходным способом.

Апробация результатов исследования. Результаты исследования докладывались автором на научно-практических конференциях: «Проблемы управления» (г. Москва, ГУУ, 2008 и 2009 гг.), «Актуальные проблемы управления»

(г. Москва, ГУУ, 2009 г.), «Реформы в России и проблемы управления (г. Москва, ГУУ, 2009 и 2010 гг.), «Страны с переходной экономикой в условиях глобализации»

(г. Москва, РУДН, 2009 г.), «Актуальные проблемы глобальной экономики» (г.

Москва, РУДН, 2009 г.).

Результаты диссертационного исследования использованы в работе агентства недвижимости ООО «Деловой район», г. Москва.

научных публикациях общим объемом 2,2 п.л. (в т.ч. две публикации в периодических изданиях, рекомендованных ВАК, общим объемом 0,7 п.л.).

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Объем диссертации состоит из 162 страниц машинописного текста, содержит 24 рисунка и 27 таблиц. Список использованной литературы включает 122 наименования.

Введение

ГЛАВА I ТЕОРЕТИКО-МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И

НЕОБХОДИМОСТИ ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЯ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Сущность и ключевые характеристики рынка коммерческой недвижимости 1.2 Роль рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности 1.3 Теоретические основы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности

ГЛАВА II АНАЛИЗ ЗАКОНОМЕРНОСТЕЙ РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОГО

РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ПРОГНОЗИРОВАНИЕ

2.1 Факторы развития рынка коммерческой недвижимости в российском предпринимательстве 2.2 Регрессионный анализ рынка коммерческой недвижимости на примере г.

Москва 2.3 Анализ влияния социально-экономических факторов на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости

ГЛАВА III КОНЦЕПЦИЯ КОЛИЧЕСТВЕННОГО И КАЧЕСТВЕННОГО

ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В

ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

3.1 Модель прогнозирования рынка коммерческой недвижимости (на примере г. Москвы) 3.2 Применение модели прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности 3.3 Методологические рекомендации по стратегическому планированию предпринимательской деятельности на рынке коммерческой недвижимости в условиях Новой экономики Заключение Список использованной литературы Приложения

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

показывается степень ее разработанности, определяются цели и задачи исследования, формулируются положения, выносимые на защиту, научная новизна, теоретическая и практическая значимости и апробация полученных результатов.

В первой главе «Теоретико-методологические основы функционирования рынка коммерческой недвижимости и необходимости его прогнозирования в коммерческой деятельности» рассматриваются сущность и ключевые характеристики рынка коммерческой недвижимости, роль рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности и теоретические основы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности.

коммерческая недвижимость представляет себе многогранное понятие, которое включает и физический объект, и товар особого рода, и финансовый актив, и вид собственности. Основным отличием коммерческой недвижимости от других типов недвижимости является использование с целью получения дохода.

Понятие «рынок коммерческой недвижимости» также имеет комплексный характер. К специфическим свойствам рынка коммерческой недвижимости относятся низкая эластичность спроса предложения в краткосрочном периоде, постоянная смена «рынка покупателя» и «рынка продавца» при отсутствии равновесного состояния рынка, высокая сегментация и локализация, уникальность каждого объекта недвижимости, высокий уровень финансовых и транзакционных издержек, нехватка информации о ситуации на рынке. В табл. 1 приведена классификация рынков недвижимого имущества с выделением рынка коммерческой недвижимости как отдельного вида рынка.

Земельные участки Рынок земельных Земельные участки под Продажа, аренда Жилая недвижимость Рынок жилой Квартиры, жилые дома, Первичная продажа, недвижимость категории рынков гостиницы, общежития, вторичная продажа, Коммерческая Рынок коммерческой Торговые, офисные, Первичная продажа, Предприятие как Рынок готового Предприятия на базе Продажа предприятия Коммерческая недвижимость играет значимую роль в предпринимательской деятельности: при выборе предпринимательской идеи; при бизнес-планировании;

при учреждении предпринимательской единицы; в потребности в недвижимости как объекте предпринимательской деятельности; в рисках предпринимательской инвестиционной деятельности компаний; при государственном регулировании рынка недвижимости; при налогообложении субъектов предпринимательской деятельности; в обеспечении эффективности предпринимательской деятельности;

при формировании предпринимательской прибыли.

В табл. 2 приведено соответствие видов предпринимательской деятельности и типов недвижимости.

Соответствие видов предпринимательской деятельности и предпринимательской деятельности Производственная деятельность Научно-техническая и - производственная;

Производственное - производственная; склады класса А, В, С;

транспортных операций и - производственная; - открытые и закрытые паркинги и строительных, ремонтно- - офисная строительных работ сельскохозяйственных работ Коммерческая деятельность Торговля и общественное - торговая; - торговые центры;

товарных биржах Торгово-закупочная Торгово-посредническая - торговая (для - торговые зоны в нежилых зданиях Финансовая деятельность Лизинговая Страховая На фондовых биржах - офисная предпринимательской деятельности Консалтинговая деятельность Общее управление Сопровождение сделок Финансовое управление и технологии Профессиональная деятельность в сфере недвижимости (fee-development) Спекулятивный девелопмент (speculative производственная; - многофункциональные комплексы;

development) Арендный бизнес Гостиничный бизнес эксплуатация недвижимостью Сопровождение проектов в сфере недвижимости (риэлторская, оценочная, консалтинговая деятельность) Финансовые услуги в сфере недвижимости (банковская, лизинговая, страховая деятельность и бумагами) Примечание: составлено лично автором на основе: Организация предпринимательской деятельности: учебник / Базилевич А.И., Бобков Л.В., Бесфамильная Л.В.; под ред. Горфинкеля В.Я. М.: Проспект, 2010. - 544 с.

Общепринятой модели прогнозирования рынка недвижимости не существует.

Имеются лишь различные теории развития рынка недвижимости, которые можно применять в целях прогнозирования (см. табл. 3).

Название теории Факторы прогнозирования рынка Сторонники теория Теория сегментации Изменения в смежных сегментах В.Л. Борн циклов на рынке рынка недвижимости недвижимости макроэкономических региона и города Т.Макью, Л.Греблер, Л.Бернс, Примечание: составлено автором с использованием следующих источников: Pyhrr S.A., Roulac S.E., Born W.L. Real Estate Cycles and Their Strategic Implications for Investors and Portfolio Managers in the Global Economy. The Journal of real estate research, pp. 7-67, Vol. 18, Num. 1, 1999; Foldvary F.

Real Estate and Business Cycles: Henry George's Theory of the Trade Cycle. Lafayette College Henry George Conference, USA, 1991. - 24 pages.

Во второй главе «Анализ закономерностей развития российского рынка коммерческой недвижимости и его прогнозирование» рассматриваются факторы развития рынка коммерческой недвижимости в российском предпринимательстве, проводится регрессионный анализ рынка коммерческой недвижимости г. Москва и анализ влияния социально-экономических факторов на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости.

недвижимости, можно разделить на экономические, социальные, технологические, природные и административные. При этом для целей прогнозирования рынка коммерческой недвижимости наилучшим образом подходят социальноэкономические показатели. Алгоритм построения модели регрессии для анализа влияния социально-экономических показателей на предпринимательскую деятельность на рынке коммерческой недвижимости и подбора необходимых факторов прогнозирования приведен на рис. 1.

В ходе регрессионного анализа рынка коммерческой недвижимости автором были выведены общие для всех моделей свойства: «условие детализации данных»

и «инвестиционный эффект». Также автором был расчетным путем подтвержден недвижимости по отношению к изменениям в социально-экономической ситуации, что обязательно нужно учитывать при принятии управленческих решений.

Были подтверждены на российской практике следующие теории развития макроэкономических циклов, инфляционная теория. Не нашли подтверждения психологическая теория и теория сегментации циклов на рынке недвижимости.

Расчетным путем были определены ключевые факторы прогнозирования рынка коммерческой недвижимости: объемы экспорта, индексы цен на товары, кредиторской задолженности предприятий. Данный перечень составлен на основании регрессионного анализа социально-экономических показателей и ставок аренды на различные виды коммерческой недвижимости г. Москва за 2005 - первое прогнозирования данный список требует уточнения.

Автор пришел к выводу, что даже для справедливых в российских условиях теорий развития рынка коммерческой недвижимости, механизм реализации коренным образом отличается от развитых стран. Причина этого в экспортной информационной непрозрачности отдельных отраслей, плохом соблюдении договорной дисциплины предпринимателями.

прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности» приведены методические рекомендации по подготовке модели планированию предпринимательской деятельности в условиях Новой экономики.

Автором был составлен комплекс уравнений регрессии для прогнозирования ставок аренды на рынке коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности на краткосрочный период до трех лет (см. табл. 4). Следует подчеркнуть, что полученные уравнения не являются универсальными и их нужно Универсальной является скорее методика составления уравнения регрессии, а также набор анализируемых факторов.

Уравнения регрессии для краткосрочного прогнозирования рынка Сегмент рынка Уравнение для Зависимая переменная и аргументы модели коммерческой прогнозирования недвижимость + 0,278X2(n) + 0,0516X3(n) + недвижимости в периоде n;

коэффициент детерминации Х4(n-3) - экспорт товаров и услуг за 3 месяца до недвижимость - 7,61X2(n-6) + 0,0265X3(n) + недвижимости в периоде n;

коэффициент детерминации Х4(n-3) – экспорт товаров и услуг за 3 месяца до коммерческой прогнозирования рынка и недвижимости нормированный Складская и Y(n) = 2,71 - 0,965X1(n) + Y (n) – ставки аренды на рынке складской и производствен 0,353X2(n-6) - 1,53X3(n-6) + производственной недвижимости в периоде n;

ная 0,0322Х4(n-6) + 0,330Х5(n-3) X1(n) – индекс цен на продукты питания в периоде Автором был предложен практический алгоритм по подготовке прогнозов рынка коммерческой недвижимости (см. рис. 2).

Рисунок 2 Алгоритм по применению прогнозирования рынка коммерческой недвижимости в предпринимательской деятельности При анализе прогнозируемых качественных изменений на рынке недвижимости эффекты (см. табл. 5).

Влияние информатизации экономики на предпринимательскую деятельность Тенденция Отрицательный результат Положительный результат 1. Аутсорсинг Падение спроса на офисы в Повышение спроса на недорогие 3. Распространение Падение спроса на офисную Повышение спроса на почасовую и 4. Уменьшение Отказ от многолетних договоров Высокий спрос на помещения с жизненного цикла аренды с фиксированными гибкими условиями аренды, в т.ч. по процессов 5. Повышение Снижение спроса на офисы со Повышение спроса на офисы со доступности стороны посреднических фирм, стороны фирм, оказывающих информации, прямой агентств, брокеров Интернет-услуги доступ клиента к производителю 6. Внедрение Снижение спроса на офисы со Повышение спроса на недорогие и электронного стороны посреднических фирм, а удобные помещения со стороны правительства также государственных структур Интернет-посредников между 7. Снижение издержек Снижение объема спроса на Внедрение прогрессивных практик – и ужесточение недвижимость в целях экономии «хот-деск» (без фиксированных «сообществ» и недвижимость из-за сокращения индивидуальных рабочих мест увеличение числа числа штатных сотрудников самозанятых 10. Создание научно- Снижение роли традиционных Развитие комплексных загородных технических, научно- экономических центров из-за проектов, включая наукограды, производственных и перенаселенности и низкого бизнес-парки, логистические парки иных кластеров качества жизни, и последующее 11. Повышение роли и Недвижимость остается активом Приход на рынок инвесторов и стоимости только для инвесторов и рантье. девелоперов, способных осуществить нематериальных Конечные пользователи продают модернизацию объектов и повысить показано на рис. 3.

Рисунок 3 Эволюция подходов к использованию коммерческой недвижимости деятельности в условиях Новой экономики приведены в табл. 6.

Рекомендации предпринимателям по планированию деятельности Характеристика Рекомендации собственникам Рекомендации арендаторам 1. Стратегия Повышение конкурентоспособности Сокращение затрат на управления объектов в условиях стагнации спроса недвижимость в условиях 2. Мероприятия по 1. Реконструкция объектов с целью 1. Переход от долгосрочных к реализации обеспечения гибких планировок гибким договорам аренды.

4. Предоставление комплексных услуг (с 4. Перевод вспомогательных Характеристика Рекомендации собственникам Рекомендации арендаторам 3. Ответственные Руководство компаний, отдел Руководство компаний, отдел органы девелопмента, отдел аренды, отдел развития, административный 4. Планируемые Высокая заполняемость объектов Оптимизация издержек 5. Возможные Консервативные собственники, не Магазины с традиционным ущемленные стороны и желающие инвестировать средства в форматом торговли. Их 6. Возможные Поставщики телекоммуникационных и Внешние профессиональные выгодоприобретатели и Интернет-услуг, программного консультанты по их реакция обеспечения, систем интеллектуального недвижимости, Интернетуправления зданиями. Их реакция – компании (хостинги, датарост цен на услуги и попытка создания центры), В заключении подведены итоги работы и дано краткое резюме результатов проведенного исследования.

Основные положения диссертационного исследования нашли отражение в следующих публикациях автора:

1. Онофрей Д.И. Прогнозирование спроса на рынке недвижимости // Вестник университета, 2008, №2(8). - 0,3 п.л. (список ВАК) 2. Онофрей Д.И. Некоторые аспекты исследования рынка недвижимости // Маркетинг, 2009, №1 (104). - 0,4 п.л. (список ВАК) семинара «Проблемы управления». Вып. 1. М.: ГУУ, 2008. - 0,1 п.л.

4. Онофрей Д.И. Анализ влияния социально-экономических показателей региона на развитие рынка недвижимости: Материалы 17-го Всероссийского студенческого семинара «Проблемы управления - 2009». Вып. 2. - М.: ГУУ, 2009. - 0,1 п.л.

5. Онофрей Д.И. Влияние социально-экономической ситуации на рынок офисной недвижимости для малого бизнеса: Материалы 14-й Всероссийской научнопрактической конференции «Актуальные проблемы управления - 2009». Вып. 1. – М.: ГУУ, 2009. - 0,2 п.л.

6. Онофрей Д.И. Влияние финансовых рынков на рынок недвижимости: механизм и практическая реализация (на примере современной России): Материалы VIII Международной научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых. - М.: РУДН, 2009. – 0,4 п.л.

российская специфика: Материалы 24-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления Вып. 2. - М.: ГУУ, 2009. - 0,2 п.л.

8. Онофрей Д.И. Прогнозирование в предпринимательской деятельности на рынке конференции молодых ученых «Реформы в России и проблемы управления М.: ГУУ, 2010. - 0,1 п.л.

9. Онофрей Д.И. Типы инвестиций в рынок недвижимости – опыт развитых стран:

Материалы XI научной конференции молодых ученых экономического факультета РУДН «Актуальные проблемы глобальной экономики». - М.: Экон-Информ, 2009. п.л.

10. Онофрей Д.И., Стобецкий В. Рынок офисной недвижимости в период кризиса:

Европа – Россия – Москва – Регионы // The Bulletin of Russo-British Chamber of Commerce, 2010, Issue 10. - 0,2 п.л. / 0.1 п.л.