«С. Моргунов Применение иска о признании права собственности на имущество и отграничение его от других вещно-правовых способов защиты права собственности Применение иска о признании права собственности на имущество и ...»

Предложенная мера не должна показаться радикальной, поскольку вполне соответствует юридической природе судебного решения как основания возникновения гражданских прав. Согласно п. 1 ст. 28 Закона о регистрации права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Это подтверждено п. 5 Информационного письма Президиума 30 Применение иска о признании права собственности на имущество … ВАС РФ от 21 июля 2009 года № 132 и высказываниями специалистов 35. Таким образом, мое предложение конкретизирует приведенную норму закона, и его принятие может положительно сказаться на согласованности действий судебных и регистрирующих органов.

С вопросами оспаривания в судебном порядке зарегистрированного права на недвижимость «созвучны» проблемы, возникающие при попытках участников оборота с помощью судебного решения упростить процедуру регистрации, что довольно широко распространено. Это, в частности, приобретение имущества на торгах, проведенных по инициативе судебного пристава-исполнителя или арбитражного управляющего. В таком же положении оказываются лица, которые купили недвижимость у хозяйствующих субъектов (созданных в результате реорганизации бывших колхозов), не проверив наличие у продавца надлежащих правоустанавливающих доку-ментов на отчуждаемое имущество.

Нельзя забывать, что государственная регистрация перехода права собственности к покупателю возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникшего права собственности на этот объект недвижимости, то есть регистрации права собственности предыдущего владельца (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации), а у последнего отсутствуют правоустанавливающие документы о приобретении спорной недвижимости в собственность по законодательству, действовавшему до введения в действие Закона о регистрации.

Покупатель обращается в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности, ссылаясь на то, что ст. 12 ГК РФ закреплен такой способ защиты права, либо с иском о государственной регистрации перехода права собственности на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ.

В качестве фактического основания исковых требований покупатель использует договор, заключенный по результатам проведения торгов или напрямую с предыдущим обладателем недвижимости. Ответчиком обычно называют должника или продавца либо администрацию публично-правового образования, на территории которого находится объект.

Как правило, ответчики не возражают против предъявленного иска. Если имущество должника реализовано на торгах, обвинять должника в уклонении от регистрации перехода права собственности к покупателю вряд ли уместно, ибо волеизъявление должника менее всего влияло на процедуру отчуждения имущества.

Когда же в качестве предпосылки предъявления иска о признании права собственности покупатель ссылается на уклонение отчуждателя недвижимости от регистрации перехода права собственности, то в действительности имеют место совсем иные обстоятельства. Как у должника, так и у продавца отсутствуют документы о праве собственности на отчуждаемое имущество, приобретенное в период до введения в действие Закона о регистрации, необходимые для регистрации их права собственности. А без этих документов невозможно зарегистрировать переход права собственности к покупателю.

Здесь и возникают вопросы: почему отсутствие правоустанавливающих документов на недвижимость у отчуждателя должно быть восполнено судебным решением по См., например: Маковская А. А. Судебный акт как основание государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Вестник ВАС РФ, 2003, № 4, с. 111-113; Алексеев В. А. Недвижимое имущество:

государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007, с. 476-491.

Применение иска о признании права собственности на имущество … иску покупателя? Имеется ли в рассматриваемых ситуациях спор о праве на вещь, если ответчики не выдвигают против иска ни материальных, ни процессуальных возражений? На каком основании суд должен выяснять наличие у заинтересованного в государственной регистрации лица необходимых для этого документов, тогда как данные функции возложены на регистрирующие органы?

Надуманность таких исков о признании права собственности очевидна, поскольку между истцом и ответчиком нет материально-правового спора о праве на вещь. Подтверждением здесь служит непринятие участниками рассматриваемых правоотношений мер по судебному оспариванию торгов или договора купли-продажи. Не может быть квалифицировано в качестве уклонения от регистрации отсутствие у должника или продавца правоустанавливающих документов на объект недвижимости, необходимых для государственной регистрации права собственности за ними.

Практика работы регистрирующих органов сформировалась таким образом, что документы для регистрации проверяются только на личном приеме, где заявителю в устной форме объясняют недостаточность или несоответствие закону его документов и рекомендуют обратиться в суд. Вот где кроется действительная причина таких исков.

В анализируемых ситуациях спор возможен между регистрирующим органом и лицом, обратившимся за регистрацией, по поводу наличия у заявителя документов, необходимых для регистрации права собственности за отчуждателем (должником) и для регистрации перехода права собственности к покупателю. Если в судебном порядке установлена обоснованность отказа регистрирующего органа из-за отсутствия у продавца (должника) документов, то нет оснований для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Нежелание государственных органов, осуществляющих принудительное исполнение судебных актов, а также арбитражных управляющих заниматься легитимацией права должника на объекты недвижимости в порядке, установленном Законом о регистрации, не может быть восполнено судебным решением, да еще по иску покупателя.

В случае удовлетворения иска покупателя в резолютивной части решения суда будет указано на признание права собственности за ним. Именно этим выводом станет руководствоваться регистрирующий орган, регистрируя право собственности за покупателем. Тогда как требование закона о регистрации права собственности отчуждателя (в том числе права, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации) не будет исполнено. Поэтому останется открытым вопрос: покупатель приобрел имущество у собственника или нет? В силу ст. 454 ГК РФ покупать имущество можно только у собственника.

При рассмотрении таких исков у суда вызывает сомнения действительность сделки. Это сомнение основано на том, что ни должник (отчуждатель), ни покупатель не способны представить документальные подтверждения права собственности должника (отчуждателя) на момент проведения торгов (совершения сделки). Законодательство в императивной форме не предусматривает обязательность проверки наличия у продавца права собственности на отчуждаемое имущество, однако отсутствие таких доказательств и после заключения договора позволяет утверждать, что договор не создает вещного эффекта, то есть отчуждатель не может передать отсутствующее у него право собственности покупателю. Тогда на каком правовом основании суд будет удовлетворять исковое заявление покупателя о признании за ним права собственности или заявление о государственной регистрации перехода от должника (отчуждателя) права собственности к покупателю? В данной ситуации не остается места для 32 Применение иска о признании права собственности на имущество … рассуждений о действительности сделки, на основании которой подано исковое заявление.

Если тенденция удовлетворения таких надуманных исков возобладает в судебной практике, значит, имеются основания утверждать, что система регистрации не действует, поскольку лица, приобретающие недвижимое имущество описанными способами, будут «обходить» регистрационную службу и обращаться в суд с надуманными исками о признании права собственности. Хотя о судебном решении как о правообразующем факте для возникновения права собственности применительно к нормам ст. 8 ГК РФ можно говорить лишь в единичных случаях (ст. 222, 225 ГК РФ).

Рассматриваемые правоотношения должны квалифицироваться иначе. Когда лицо, зная об отсутствии у него надлежащих документов о праве собственности, необходимых для государственной регистрации недвижимости, отчуждает объект, а другое лицо, осведомленное о названных пороках, заключает приобретательную сделку, то их поведение выходит за рамки пределов осуществления гражданских прав разумности и добросовестности (ст. 10 ГК РФ). Это становится очевидным, когда участники сделки даже не пытаются обращаться в регистрационную службу, а один из них (покупатель) либо сразу предъявляет в арбитражный суд иск о признании за ним права собственности, либо откладывает обращение в суд до юридической ликвидации продавца (преследуя в обоих случаях цель преодолеть с помощью судебного решения проблемы, которые у него могут возникнуть при регистрации перехода права собственности на приобретенное с обозначенными юридическими пороками недвижимое имущество).

Законодательное закрепление добросовестности в качестве одного из основных начал гражданского права (такое предложение содержалось в Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации и сохранено в Концепции от 7 октября 2009 года п. 1.1 подраздела 1 раздела II) сделает еще более наглядной недобросовестность субъектов рассматриваемого казуса. Тогда именно недобросовестное поведение должно послужить основанием для отказа в удовлетворении таких исков.

Юристы (ученые и практики), считающие подобные иски обоснованными и подлежащими удовлетворению, фактически предлагают заменить судебным решением пусть сложные, но обязательные и урегулированные действующим законодательством процедуры оформления правоустанавливающих документов на объекты недвижимости. Такая позиция способна сформировать у участников имущественного оборота мнение о судах как органах, где без особых сложностей можно устранить любые препятствия для регистрации недвижимости. Такой подход в принципе неверен: суды государственные органы, предназначенные для разрешения споров, а не для преодоления трудностей регистрации недвижимости. Поэтому повторю: в обозначенных примерах спор может иметь место между лицом, заинтересованным в осуществлении регистрации недвижимости, и регистрирующим органом по поводу наличия или отсутствия документов, необходимых и достаточных для государственной регистрации права собственности отчуждателя недвижимости и перехода права собственности к приобретателю. Реальной, а не мнимой, материально-правовой основы для спора о праве на вещь между приобретателем, с одной стороны, и отчужда-телем или публично-правовым образованием, с другой стороны, в этих ситуациях не имеется.

Искоренению таких надуманных исков будет способствовать законодательное вменение в обязанность регистрационной службы принимать и рассматривать все Применение иска о признании права собственности на имущество … заявления о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как поданные на личном приеме, так и направленные по почте. Тогда тенденция «отфутболивания» лиц, обратившихся за регистрацией, исчезнет из практики регистрирующих органов, а заявители будут смелее обжаловать необоснованные отказы в регистрации либо во внесудебном порядке устранять недостатки документов, представленных на регистрацию, когда отказ в регистрации является обоснованным.

С 1 марта 2010 года вступили в силу изменения в ст. 16 Закона о регистрации, смысл которых сводится к тому, что заинтересованное в осуществлении регистрации лицо вправе подавать соответствующее заявление и необходимые документы в регистрационную службу не только на личном приеме, но и посредством почтового отправления. Дальнейшая правоприменительная практика регистрирующих органов покажет эффективность этих изменений для искоренения надуманных исков о признании права на имущество.

С введением в российский гражданский оборот системы регистрации недвижимого имущества отнюдь не ослаб теоретический и практический интерес к понятию добросовестности. Едва ли не в каждом деле, связанном с оспариванием зарегистрированного права на недвижимое имущество, ответчик ссылается на свою добросовестность. В большинстве случаев аргументация ответчика сводится к отождествлению понятий добросовестности, предусмотренных в п. 3 ст. 10 и п. 1 ст. 302 ГК РФ. Положения ст. 10 ГК РФ дают представление о пределах осуществления гражданских прав. К их числу относится добросовестность участников гражданского оборота при осуществлении гражданских прав. В п. 1 ст. 302 ГК РФ речь идет о добросовестности лица, которое приобрело чужое имущество от неуправомоченного отчуждателя.

В контексте этого законоположения не присутствует направленность на то, что лицо, приобретающее таким образом чужое имущество, осуществляет гражданские права.

Здесь добросовестность выступает в качестве юридически значимого обстоятельства, используемого для отражения виндикационных притязаний собственника.

К тому же в п. 3 ст. 10 Кодекса законодатель связывает добросовестность при осуществлении гражданских прав с вопросом о защите этих прав. В виндикационном процессе ответчик в силу своего процессуального положения не осуществляет защиту какого-либо права, поскольку в этом споре лицом, обратившимся за защитой права, выступает истец собственник, утративший владение вещью.

Таким образом, добросовестность в ст. 10 ГК РФ и добросовестность в правилах о виндикации понятия разные по объему, юридическому предназначению и границам практического использования.

В последнее время, в особенности после появления с 1 января 2005 года в п. ст. 223 ГК РФ нормы о признании недвижимого имущества принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя, в юридической литературе все чаще наблюдаются попытки выявить юридическое влияние государственной регистрации на добросовестность приобретения недвижимого имущества.

34 Применение иска о признании права собственности на имущество … Так, В. Алексеев в упомянутой статье, посвященной данной теме, обозначил ряд вопросов 36. В частности, каково правовое положение добросовестного приобретателя объекта недвижимости до государственной регистрации его права? К сожалению, четкого ответа на этот вопрос автору найти не удалось. Можно отметить его аргументацию по поводу того, что факт государственной регистрации права собственности на недвижимую вещь не препятствует предъявлению и рассмотрению по существу виндикационного иска. По обозначенному В. Алексеевым вопросу можно привести следующие рассуждения.

Добросовестность, как она понимается в правилах о виндикации (п. 1 ст. ГК РФ), обнаруживается при предъявлении в суд соответствующего иска. В ходе судебного разбирательства добросовестность из неосведомленности о факте превращается в юридически значимое обстоятельство. Если приобретателю недвижимой вещи станет известно о том, что лицо, от которого получена вещь, не вправе было ее отчуждать, данное обстоятельство никоим образом не повлияет на состоявшуюся государственную регистрацию права собственности приобретателя с точки зрения последнего, тогда как это же обстоятельство будет мотивировать собственника к предъявлению виндикационного иска, правда, только в том случае, когда об этом обстоятельстве станет известно и собственнику.

Если приобретатель до момента государственной регистрации узнает о юридической ущербности обстоятельств получения имущества, а собственник по каким-то причинам не предъявит к нему виндикационный иск, тогда от волеизъявления приобретателя будет зависеть юридическая судьба вещи: либо вещь попадает в режим давностного владения и тогда приобретатель получит ее в собственность только по истечении сроков, установленных ст. 234 ГК РФ, либо приобретатель умолчит об объективной юридической порочности приобретения вещи и осуществит государственную регистрацию права собственности за собой. Маловероятно, что перспектива нести бремя содержания недвижимого имущества устроит приобретателя, не являющегося собственником и не имеющего возможности распорядиться недвижимостью.

Поэтому выбор модели поведения приобретателя в описанной ситуации очевиден, поскольку при совершении сделки он преследовал цель получить имущество на праве собственности, а не на каком-либо ином юридическом титуле.

Таким образом, оценивая правовое положение добросовестного приобретателя недвижимой вещи до государственной регистрации его права, можно утверждать, что в действующем законодательстве не имеется оснований считать его собственником в этот период. С объективной точки зрения тот факт, что приобретателю стало известно о получении чужого имущества от неуправомоченного отчуждателя (а значит, по сделке, не соответствующей закону), свидетельствует о приобретении имущества в нарушение порядка, установленного правилами главы 14 ГК РФ о приобретении права собственности на имущество. В этой ситуации последующие действия приобретателя по осуществлению государственной регистрации однозначно указывают на то, что государственная регистрация не подтверждает правомерность приобретения материального права на вещь.

Законодательное закрепление в гражданском обороте России системы регистрации недвижимости повлекло возникновение научных споров о существовании в действующем законодательстве принципа бесповоротности зарегистрированного права См.: Алексеев В. А. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества, с. 48-52.

на недвижимое имущество. Естественно, эти споры находят отражение в судебной практике.

Из предусмотренного в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации положения о судебном оспаривании зарегистрированного права на недвижимость можно сделать вывод о том, что в российском гражданском законодательстве не действует принцип бесповоротности зарегистрированных прав, известный многим правовым системам, где существуют подобные системы регистрации.

На данную особенность российской регистрационной системы оборота недвижимостей указывают многие авторы.

Так, В. Чубаров, описывая казус, связанный с оспариванием зарегистрированного права, акцентирует внимание на том, что «…действующее российское законодательство в отличие от законодательства ряда стран Европы (Германии и др.), а также Австралии и других стран, где действует система регистрации Торренса, не придает акту регистрации прав на недвижимость значение бесповоротности (неотменяемости)…» 37.

Является эта особенность благом либо недостатком отечественного оборота недвижимого имущества? По каким причинам принцип бесповоротности зарегистрированного права не нашел отражения в действующем законодательстве? Попробуем отыскать ответы на эти вопросы.

Сам по себе принцип бесповоротности зарегистрированных прав в настоящее время не сможет прибавить порядка и стабильности в существующий оборот объектов недвижимости, хотя гражданское общество испытывает в этом объективную потребность. Для законодательного воплощения бесповоротности зарегистрированных прав необходимы объективные предпосылки.

Критикуя противоречивость судебной практики по данному вопросу 38, Е. Суханов, опираясь на достижения дореволюционной российской цивилистики, нормы зарубежного права (в частности, германского), отмечает в качестве недостатка современного гражданского законодательства отсутствие нормы о бесповоротности зарегистрированного права на недвижимое имущество. Он полагает, однако, что «к введению таких правил ни отечественный законодатель, допустивший неограниченное судебное оспаривание зарегистрированных прав на недвижимость (абз. 2 п. ст. 2 Закона о госрегистрации), ни тем более правоприменительная практика пока Одна из причин непринятия позитивным правом названного принципа заключается в глубоком проникновении в отечественное гражданское право точки зрения о возможности признать недействительной едва ли не любую гражданско-правовую сделку.

Эта позиция нашла отражение в гражданских кодификациях законодательства советского периода, а также в ГК РФ и федеральных законах, где содержатся многочисленные нормы о судебном оспаривании различных договоров, заключаемых участниками имущественного оборота.

Чубаров В. В. Виндикационный иск лица, чье право собственности на законных основаниях перешло к другому, удовлетворению не подлежит / Комментарий судебно-арбитражной практики. Вып. 9 / Под ред. В. Ф. Яковлева.

См.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 года № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» (далее — Обзор № 126).

Суханов Е. А. Комментарий к Обзору судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения // Вестник ВАС РФ, 2009, № 2, с. 136.

36 Применение иска о признании права собственности на имущество … Лицо, требующее признания сделки недействительной, преследует цель восстановить положение, существовавшее до совершения сделки, то есть отобрать вещь у приобретателя. Такой подход вступает в противоречие с принципом бесповоротности зарегистрированных прав.

Объективной реальностью современной рыночной экономики России становятся многочисленные злоупотребления и нарушения при совершении сделок с недвижимостью. Первые в числе «жертв» этих нарушений собственники, утратившие имущество, вторые добросовестные приобретатели, у которых имущество может быть отобрано в результате оспаривания сделок и виндикации приобретенных вещей.

Возможен ли паритет имущественных интересов первых и вторых либо интересы одних возобладают над интересами других? Существующие системы норм о недействительности сделок, виндикации имущества собственником и защите добросовестного приобретателя с учетом обозначенного Конституционным Судом РФ в постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П соотношения виндикации и реституции в своей совокупности и системной взаимосвязи свидетельствуют о некотором балансе имущественных интересов названных субъектов. Под «балансом» здесь подразумевается соотношение между возможностью собственника виндицировать утраченную вещь и возможностью добросовестного приобретателя оставить имущество за собой в противостоянии притязаниям собственника.

Ранее упомянутые изменения в п. 2 ст. 223 ГК РФ не внесли ясности в этот вопрос. Зачем называть добросовестного приобретателя недвижимости собственником с момента государственной регистрации права, если на указанный момент он и так считает себя собственником, не подозревая о своей добросовестности. Необходимо четко представлять, что в правилах о виндикации добросовестность это определяющий признак объективной неправомерности приобретения имущества. Правила п. 1 ст. 302 ГК РФ регулируют отношения, сложившиеся после отчуждательной сделки, совершенной неуправомоченным лицом. Разработчики новеллы абз. 2 п. 2 ст. ГК РФ, пытаясь этой нормой урегулировать названные отношения, оказали «медвежью услугу» добросовестному приобретателю, чье зарегистрированное право может быть ниспровергнуто. Ситуация осложнится, если в период после государственной регистрации и до момента, когда к добросовестному приобретателю предъявлен виндикационный иск (иначе этот момент характеризуется тем, что данный субъект узнал о юридической порочности получения имущества), последний совершит отчуждательную сделку с этим имуществом.

Если преследовалась цель этой законодательной нормой узаконить правовой режим принадлежности вещи после отказа в удовлетворении виндикационного иска, на это необходимо было указать прямо.

Проект Концепции развития законодательства о вещном праве предусматривал включение в главу о приобретении права собственности отдельной статьи о приобретении права собственности добросовестным приобретателем как движимого, так и недвижимого имущества. Для недвижимости было сформулировано правило, согласно которому при наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа судом собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации.

Если право собственности добросовестного приобретателя не было зарегистрировано, такое решение суда предлагалось считать основанием для его государственной регистрации.

Предложенные формулировки отличают юридическая ясность и отсутствие двусмысленного восприятия. Однако вопросы теоретического и практического свойства все же остаются. Главный из них касается основания регистрации субъективного права добросовестного приобретателя после отказа в удовлетворении виндикационного иска. Понятно нежелание разработчиков считать таким основанием сделку, по которой добросовестный приобретатель получил недвижимость. Видимо, по этой причине в Концепции от 7 октября 2009 года (п. 3.4.5 подраздела 3 раздела IV) отсутствует указание на государственную регистрацию права собственности добросовестного приобретателя на основании решения суда, которым добросовестный приобретатель отразил виндикационные притязания собственника.

Сам факт предъявления виндикационного иска с выяснением обстоятельств приобретения ответчиком имущества от несобственника (либо лица, не управомоченного на отчуждение вещи) означает несоответствие закону приобретательной сделки. По общему правилу не соответствующая закону сделка не может служить основанием возникновения материального права на имущество. Вместе с тем регистрация права собственности на недвижимую вещь на основании судебного решения, в резолютивной части которого не содержится вывод о принадлежности спорной вещи на праве собственности конкретному лицу, также вызывает сомнения как с материальной, так и с процессуальной точки зрения.

В отечественной юридической литературе достаточно обстоятельно разработан вопрос об основании возникновения права собственности от неуправомоченного отчуждателя. Наиболее полно эта тема раскрыта в работах И. Трепицына, Г. Амфитеатрова, Б. Черепахина, Ю. Толстого, А. Ерошенко, В. Рахмиловича 40. Общий итог этих теоретических исследований точка зрения, согласно которой право собственности у добросовестного приобретателя возникает на основании сложного юридического состава, в который входят: отчуждательная сделка, единственный юридический порок которой отсутствие у отчуждателя надлежащих правомочий на отчуждение имущества; реальное исполнение сделки, а именно передача отчуждателем имущества приобретателю; возмездность сделки; оборотоспособность объекта сделки, то есть объект не изъят и не ограничен в гражданском обороте; обстоятельства выбытия имущества из владения собственника по его воле, ибо в противном случае имущество подлежит виндикации даже от добросовестного приобретателя; добросовестность приобретателя, то есть неосведомленность его о неуправомоченности отчуждателя на момент заключения сделки.

Судебное решение об отказе собственнику в истребовании имущества от добросовестного приобретателя по мотиву добросовестности последнего (для удобства рассуждения оставим за пределами исследования отказ в иске по мотиву пропуска срока исковой давности) не воспринималось наукой в качестве элемента названного юридического состава. Может ли названный судебный акт аккумулировать все элеТрепицын И. Н. Приобретение движимостей в собственность от лиц, не имеющих права на их отчуждение. — Варшава, 1907, с. 13-21, 522-529; Амфитеатров Г. Н. Вопросы виндикации в советском праве // Советское государство и право, 1941, № 2, с. 46-52; Черепахин Б. Б. Виндикационные иски в советском праве // Ученые записки Свердловского юридического института, 1945, т. 1, с. 64-69; Толстой Ю. К. Содержание и гражданско-правовая защита права собственности в СССР. — Л., 1955, с. 137-142; Ерошенко А. А. Истребование личным собственником своего имущества из чужого незаконного владения // Известия высших учебных заведений. Правоведение, 1965, № 2, с. 62-66; Рахмилович В. А. О праве собственности на вещь, отчужденную неуправомоченным лицом добросовестному приобретателю (к вопросу о приобретении права от неуправомоченного лица) // Проблемы современного гражданского права. — М.: Городец, 2000, с. 132-133.

38 Применение иска о признании права собственности на имущество … менты этого состава? Если принять во внимание круг обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу по такой категории споров, ответ будет положительным. Однако выводы суда по интересующим нас обстоятельствам изложены в мотивировочной части решения, а не в резолютивной. Тогда, быть может, в рассматриваемой ситуации в качестве основания государственной регистрации права собственности добросовестного приобретателя в реестре следует обозначить не только решение суда, но и отчуждательную сделку, юридическая оценка (квалификация) которой содержится в этом судебном акте?

Такая конструкция будет корреспондировать предложенному в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации и сохраненному в Концепции от 7 октября 2009 года (п. 5.1.2 подраздела 5 раздела II) правилу об одновременном предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки и требования о применении последствий недействительности этой сделки. Согласно постановлению Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П таким последствием в отношении сделки по отчуждению имущества, совершенной неуправомоченным лицом, является истребование имущества по правилам о виндикации (ст. 301, 302 ГК РФ).

Видимо, для виндикации следует установить отдельное правило: в случае отказа в истребовании имущества подлежит отклонению и требование о признании отчуждательной сделки недействительной. Отказ по такому мотиву не придаст легитимности отчуждательной сделке и одновременно оставит собственнику (утратившему титул и владение) юридическую возможность предъявить имущественные притязания лицу, которое неправомочно распорядилось чужой собственностью, или государст-ву в лице регистрирующего органа при наличии на то фактических и правовых осно-ваний.

Некоторые сторонники скорейшего установления бесповоротности прав на недвижимое имущество, приобретенных по реестру, в подтверждение своей позиции ссылаются на то, что «и приобретение права собственности на недвижимую вещь в силу публичной достоверности записи, и приобретение движимости от неуправомоченного отчуждателя имеют общее обоснование отчуждатель, который с точки зрения материальной правды не является управомоченным на отчуждение, тем не менее легитимирован должным образом в глазах третьих лиц либо владением движимой вещью, либо записью о праве на недвижимость в реестре. Этой внешней легитимации вполне хватает для того, чтобы добросовестные третьи лица, не обязанные вдаваться в исследования «качественности» прав отчуждателя на вещь, могли быть признаны приобретшими право на вещь в том, как оно следовало из легитимации Примечательна попытка Р. Бевзенко выявить, пускай внешнюю, схожесть условий добросовестного приобретения движимой и недвижимой вещи от неуправомоченного отчуждателя. Приведенная аргументация необходимости законодательного закрепления принципа бесповоротности зарегистрированных прав на недвижимое имущество оставляет без внимания огромный пласт гражданских правоотношений, куда входят отношения по оспариванию практически любой гражданско-правовой сделки. А именно сделки составляют основу оборота движимых и недвижимых вещей. Внедрение названного принципа потребует запрета на оспаривание сделок и на применение последствий недействительности сделки в судебном порядке. Пока трудно предстаБевзенко Р. С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы // Вестник ВАС РФ, 2006, № 12, с. 57.

Применение иска о признании права собственности на имущество … вить отказ российской законодательной системы от использования этих двух способов защиты гражданских прав.

Приверженцы упомянутой точки зрения упускают из виду, что введение принципа бесповоротности зарегистрированных прав на недвижимость не столько закрепит добросовестное приобретение чужой недвижимой вещи, сколько «ударит» по собственникам, безвозвратно утратившим имущество, ранее выбывшее из владения не по их воле. В любой момент времени одно и то же лицо может быть одновременно добросовестным приобретателем чужого имущества и собственником другой недвижимости, добросовестно приобретенной иным лицом помимо воли собственника. Наглядные примеры тому дает стремительно развивающийся оборот недвижимого имущества, а также неуклонно возрастающее число судебных споров, в центре которых оказывается вопрос о зарегистрированном праве на недвижимость, добросо-вестно приобретенную от неуправомоченного отчуждателя.

В проекте Концепции развития законодательства о вещном праве предлагалось изменить и дополнить нормы о приобретении права собственности по договору (ст. 223, 224 ГК РФ), в частности, положениями о возможности перехода права собственности по договору без передачи (вручения) вещи в случаях, предусмотренных законом или договором, и о том, что вещь может считаться врученной не только путем фактического поступления ее во владение приобретателя, но и посредством предоставления ее во владение приобретателя другим способом. Смысл этих предложений сохранен в Концепции от 7 октября 2009 года (п. 3.4.6 подраздела 3 раздела IV).

Из контекста этих дополнений усматривается, что здесь под владением понимается не только фактическое обладание вещью (владение не отождествляется с держанием). Эта посылка очень важна, особенно для оборота недвижимости. Вместе с тем в результате изменения законодательства не должна быть утрачена юридическая значимость передачи отчуждателем недвижимой вещи приобретателю. Вещный эффект договора об отчуждении имущества состоит в переходе юридического титула на вещь от продавца к покупателю. Переход права собственности на недвижимость на основании договора представляет собой сложный юридический состав, куда входят:

наличие права собственности у продавца, действительность договора, фактическая передача имущества и государственная регистрация перехода права. Причем регистрация не может заменить все остальные элементы этого состава, она определяет лишь момент времени, с которого приобретатель признается собственником. Представляется, что документ, которым оформлена передача недвижимости, как и договор, должен быть прямо предусмотрен в Законе о регистрации в качестве основания государственной регистрации перехода права собственности.

Такая конструкция не сделает оборот недвижимости более громоздким. Напротив, приобретатель будет избавлен от необходимости предъявления обязательственного иска к продавцу о передаче проданного имущества либо истребовании этого имущества из чужого незаконного владения. Кстати, предъявление последнего требования более чем проблематично, так как приобретатель, не получив вещь во владение, юридически не вправе истребовать ее из владения другого лица.

Насколько упростит имущественный оборот норма о возникновении права собственности на недвижимость на основании договора без передачи вещи? Не обернется ли это новой волной судебных споров по поводу недвижимости, которых в судах и в настоящее время достаточно? В гражданском праве отграничивается действительность договора от обстоятельств исполнения его. Несомненно, что, совершая приобретательные сделки, участники гражданского оборота преследуют цель получить 40 Применение иска о признании права собственности на имущество … имущество в собственность. Однако достичь этого результата без исполнения договора в части передачи имущества приобретателю вряд ли возможно.

Характерным явлением многих современных правовых систем, в том числе возникших в период становления рыночных отношений (Германии, Швейцарии), становится тенденция сохранения результатов сделки в виде оставления у контрагентов полученного по сделке имущества. Готовы ли российские собственники бесповоротно расстаться со своим имуществом, проданным неуправомоченным отчуждателем добросовестному приобретателю? Этот вопрос в равной степени относится как к гражданину, лишившемуся в результате такой сделки жизненно необходимого ему жилья, так и к преуспевающему хозяйствующему субъекту (юридическому лицу), утратившему необходимое для предпринимательской деятельности имущество в результате искусной комбинации, проведенной любителями чужого имущества (сейчас таковых становится все больше). Вряд ли ответ на этот вопрос будет положительным. И готова ли российская правовая система к таким изменениям?

Еще одним «побочным явлением» установления бесповоротности зарегистрированных прав на недвижимое имущество станет формирование в общественном сознании мнения о том, что недвижимость приобрести в собственность проще, чем движимую вещь. Достаточно произвести переоформление регистрационной записи на приобретателя, не утруждая себя совершением действий по передаче недвижимой вещи от отчуждателя приобретателю. Такая негативная тенденция все чаще проявляется в имущественном обороте.

В юридической литературе и в судебной практике продолжает оставаться дискуссионным вопрос о том, что представляет собой оборот недвижимости с юридической точки зрения: оборот вещей либо оборот регистрационных записей? Подтверждением существования этой проблемы могут служить два примера из судебной практики, изложенные в пп. 6 и 7 Обзора № 126, где дана различная судебная оценка юридической значимости регистрационной записи о праве собственности в ЕГРП при рассмотрении споров о праве на недвижимое имущество.

Законодательное закрепление принципа бесповоротности зарегистрированных прав на недвижимость не может служить «панацеей» от всех проблем, возникающих в обороте недвижимого имущества. Появление подобной нормы в позитивном праве отнюдь не придаст регистрационной записи правоустанавливающего значения. Тем более что и в действующем законодательстве она такого значения не имеет. Статья Закона о регистрации, где закреплено, что запись в реестре является «единственным доказательством зарегистрированного права», прямо указывает на доказательственное (подтверждающее) значение такой записи. Сама по себе регистрационная запись в ЕГРП субъективное право не устанавливает и потому не имеет правоустанавливающего значения (если под правоустанавливающим значением здесь понимать юридическое основание, предусмотренное законодательством для приобретения права на имущество, в частности нормы главы 14 ГК РФ о приобретении права собственности).

Не усматривается правоустанавливающее значение государственной регистрации из п. 2 ст. 8, ст. 131, 219, 223 ГК РФ. В этих случаях законодатель связывает с государственной регистрацией именно момент времени, с которого субъективное право на имущество считается возникшим 42. Сама по себе регистрационная запись не является юридическим основанием приобретения права на объект недвижимого имущества. Право собственности конкретного лица возникло не потому, что появилась запись в реестре. Наоборот, регистрационная запись следствие приобретения конкретным лицом недвижимости по основаниям, предусмотренным законом. Регистрационная запись отражает сведения о состоявшемся юридическом акте приобретения имущества в собственность. Вот как охарактеризована государственная регистрация в определении Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 года № 154-О: «Государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов».

Из приведенного толкования юридической значимости записи о праве собственности в ЕГРП можно сделать следующие выводы. Гражданский оборот это, в сущности, передача прав на имущество от одного лица другому по основаниям, предусмотренным законодательством, следствием чего является перемещение вещей между участниками гражданских правоотношений.

Регистрационный принцип оборота объектов недвижимости предусмотрен для упорядочения сведений о юридической принадлежности конкретного объекта конкретному лицу, с тем чтобы, приобретая имущество, контрагенты имели достоверную информацию о юридической судьбе имущества.

Исходя из этого нельзя представлять оборот недвижимости всего лишь как череду изменений записей в реестре, когда достаточно изменить запись в реестре, чтобы стать собственником. Недопустимо, чтобы в имущественном обороте произошло смещение акцента с оснований приобретения права собственности на изменение в реестре сведений о правообладателе, что на руку желающим заполучить чужое имущество. Они действуют по принципу: любым способом добиться государственной регистрации права собственности на желаемое имущество за собой, затем реализовать эту недвижимость по максимально возможной цене и ликвидировать специально созданную для этого фирму-«однодневку». А собственник потом пускай ходит кругами по судебным инстанциям, доказывая неправомерность выбытия имущества, недобросовестность приобретателя, нарушение порядка государственной регистрации и прочие обстоятельства, хоть каким-то образом свидетельствующие о нарушении права собственности.

Вне всякого сомнения, собственнику, неправомерно лишившемуся титула и владения объектом недвижимости, придется одновременно оспаривать зарегистрированное право незаконного владельца и истребовать от него свою вещь. Именно такой (комбинированный, комплексный) подход к защите права собственности на недвижимость предложен в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве и включен в Концепцию от 7 октября 2009 года (п. 2.7 подраздела 2 раздела IV).

Казалось бы, система регистрации оборота недвижимости должна устранить всякую возможность добросовестного приобретения чужого имущества. Однако споры с подобным «сюжетом», к сожалению, не редкость в судебной практике.

См. подробнее об этом: Моргунов С. Добросовестный приобретатель — собственник или давностный владелец? // Хозяйство и право, 2008, № 5, с. 99-101.

42 Применение иска о признании права собственности на имущество … Как представляется, интересам всех участников гражданского оборота будет служить законодательное установление правила о том, что право собственности на недвижимую вещь можно приобрести только на основании сделки об отчуждении этой вещи, фактически исполненной в части передачи имущества. Не следует опасаться того, что такая норма «затормозит» оборот недвижимости. Напротив, она заставит задуматься как отчуждателя, так и приобретателя о юридической судьбе имущества, особенно при совершении сделки с имуществом, значительно удаленным от места нахождения контрагентов. По этой причине приобретатель нередко не имеет представления не только о состоянии имущества, но и о том, занято ли оно посторонним лицом, с которым приобретателю придется судиться для того, чтобы вступить во владение.

Данное предложение не является «шагом назад» в гражданском праве. Напротив, такое правило сделает оборот недвижимости максимально надежным и одновременно подготовит почву для законодательного закрепления принципа бесповоротности зарегистрированных прав на недвижимость. Тогда регистрационная запись в ре-естре будет достоверно отражать юридическую принадлежность имущества, а не слу-жить «ширмой» для добросовестного приобретения чужого имущества.

Судебная практика, которая нередко выступает источником проблем для теоретических исследований, обозначила еще одну интересную ситуацию, связывающую проблемы исковой давности и защиты права собственности. Собственник по прошествии более трех лет решает возвратить давно утраченное имущество. При этом он понимает, что виндикационный иск будет отклонен по мотивам пропуска срока исковой давности. Добиться желаемого результата путем оспаривания «цепочки» сделок, в результате которых имущество попало к последнему владельцу, у собственника мало шансов. Особенно ясно это следует из положений постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года № 6-П, где четко проведена грань между реституцией и виндикацией.

Какой же путь избирает собственник? Он подает иск о признании права собственности на спорное имущество, пытаясь оспорить зарегистрированное право ответчика, к чему, собственно, его «подталкивают» положения ст. 2 Закона о регистрации о судебном оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество.

Ответчик, конечно же, заявляет об истечении срока исковой давности. По мнению истца, на заявленное им требование исковая давность не распространяется в силу норм ст. 208 ГК РФ. Помимо этого истец считает, что существование приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) также препятствует применению исковой давности. Полагаю, что позиция истца не основана на нормах действующего законодательства. И вот по каким причинам.

Гражданское право и действующее гражданское законодательство не отождествляют такие способы защиты гражданских прав, как признание права (ст. 12 ГК РФ) и требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Именно к последнему иску (негаторному) не применяется исковая давность согласно правилам ст. 208 ГК РФ. А требование о признании права (в том числе права собственности) не включено законодателем в число требований, на которые исковая давность не распространяется.

Применение иска о признании права собственности на имущество … Такой подход законодателя связан с общими положениями о праве собственности, согласно которым на собственнике лежит бремя по содержанию имущества (ст. 210 ГК РФ), а также риск случайной гибели или повреждения имущества (ст. ГК РФ). Собственник или уполномоченные им органы (если речь идет о собственности публично-правового образования) должны принимать меры к сохранности своего имущества, в том числе предотвращать выбытие его помимо их воли.

Поэтому при рассмотрении спора суду не следует принимать во внимание доводы истца о нераспространении законодателем срока исковой давности на требования о признании права, в том числе в связи с наличием в ГК РФ института приобретательной давности. По смыслу ст. 234 Кодекса лицо, владеющее имуществом по давности, не лишено защиты путем заявления об истечении срока исковой давности в ответ на требование другого лица о признании права на это имущество. Напротив, защита давностного владельца как от виндикационных притязаний, так и от иска другого лица о признании права на это имущество с помощью исковой давности отвечает предназначению данного правового института. Ведь приобретательная давность служит упорядочению имущественного оборота с целью недопущения «выпадения» из гражданского оборота вещей, которые в силу различных причин вышли из-под господства собственника. Поэтому охрана имущественных интересов давностного владельца превалирует в этих случаях над имущественными интересами собственника, поздно спохватившегося о своем имуществе.

Примечательно, что в проекте Концепции развития законодательства о вещном праве предлагалось четкое отграничение оснований возникновения права собственности у добросовестного приобретателя от правил о приобретательной давности.

Доводы истца о том, что действующее законодательство не предусматривает истечение срока исковой давности в качестве основания возникновения права собственности, в свою очередь, не могут служить юридическим аргументом в пользу вывода о нераспространении исковой давности на требование о признании права. Нормами ГК РФ прямо не урегулирован правовой режим принадлежности имущества в случае отказа в удовлетворении исковых требований собственника по мотивам пропуска срока исковой давности. Хотя статус имущества, попадающего в режим давностного владения (ст. 234 ГК РФ), наиболее близок в подобной ситуации.

Таким образом, на заявленное исковое требование о признании права собственности распространяется общий срок исковой давности в три года (ст. 196 ГК РФ). Логика законодателя здесь очевидна. Изъятие негаторного иска (ст. 304 ГК РФ) из-под действия исковой давности объясняется тем, что имущество не выбыло из владения собственника. Не исключается возможность предъявления иска о признании права собственности на имущество лицом, которое им владеет, что будет свидетельствовать о небесспорности нахождения у него имущества (в судебной практике такие иски не редкость). В этом споре либо в другом, где это лицо уже будет ответчиком, его иллюзии о субъективном праве на имущество будут развеяны.

Если право собственности истца не было зарегистрировано до подачи иска, то факт предъявления таким лицом иска о признании права собственности на недвижимую вещь означает наличие юридических пороков в приобретении этой вещи. Именно присутствие таких пороков не позволило истцу зарегистрировать право собственности, не прибегая к обращению в суд. В случае отражения такого иска с помощью исковой давности вещь либо попадет в режим задавненного имущества, либо будет отобрана у истца посредством предъявления соответствующего иска лицом, которое в установленном законом порядке подтвердит свое право на вещь. В то же вреПрименение иска о признании права собственности на имущество … мя отказ в удовлетворении подобного иска в связи с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности отнюдь не означает автоматического возникновения права собственности у ответчика. И уж тем более такое судебное решение не может служить основанием для государственной регистрации права собственности за ответчиком.

На первый взгляд выглядит нелогичной идея о применении исковой давности к иску о признании права собственности, заявленному лицом, полагающим себя собственником и не утратившим владение спорной вещью на момент подачи иска. Такая оценка зиждется на отождествлении иска о признании права собственности и негаторного иска. Ранее отмечены основные, на мой взгляд, причины неприменения исковой давности к негаторному требованию, а именно: нахождение имущества во владении истца и бесспорность его юридического титула собственника. При рассмотрении негаторного иска будет подтвержден правовой режим принадлежности имущества истцу, что обеспечит стабильность имущественного оборота в целом. Тогда как подача иска о признании права собственности на имущество (к тому же лицом, владеющим спорной вещью) указывает на присутствие определенных объективных сомнений в правомерности приобретения имущества истцом, притом что в гражданском законодательстве достаточно четко обозначены основания и момент возникновения права собственности как на движимые, так и на недвижимые вещи. Во избежание того, чтобы действия собственника, спохватившегося о своем имуществе за пределами срока исковой давности, не дестабилизировали правовое положение имущества, ответчик, имеющий материальные притязания в отношении спорного объекта, вправе заявить о пропуске срока исковой давности на требование нерадивого собственника о признании права собственности.

Когда по мотиву пропуска срока исковой давности лицу, владеющему спорной вещью, будет отказано в удовлетворении иска о признании права собственности и возможность истребовать ее заинтересованным лицом будет утрачена (по причине отсутствия юридического титула или по мотиву исковой давности), вещь попадет в режим задавненного имущества. Принимая во внимание то, что давностное владение регулируется законом (ст. 234 ГК РФ), а также учитывая перспективу приобретения задавненного имущества в собственность, истец, оказавшись в положении давностного владельца, будет иметь имущественный интерес в сохранении имущества у себя.

Расходы по содержанию имущества могут окупиться хозяйственным использованием имущества непосредственно давностным владельцем.

Если лицо, владеющее недвижимой вещью, вместо узаконения своего права с помощью государственной регистрации обратилось за судебной защитой посредством подачи иска о признании права собственности на эту вещь, предъявив такое требование конкретному субъекту, то отказ в иске в связи с заявлением ответчика о пропуске срока исковой давности «не ущемит» субъективное право истца на вещь, которого в сущности и не было до подачи иска. Иск о признании права собственности на имущество предназначен для подтверждения в судебном порядке правомерности оснований приобретения имущества, а не для восполнения (устранения) юридических пороков его приобретения. Здесь не идет речь о признании права собственности на самовольную постройку (ст. 222 ГК РФ) и на бесхозяйную вещь (ст. 225 ГК РФ).

Таким образом, нет оснований полагать упущением законодателя отсутствие иска о признании права в перечне требований, на которые исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ).

К сказанному можно добавить следующее. Попытки представить иск о признании права собственности на имущество в качестве одного из требований собственника об устранении нарушений, не связанных с лишением владения, в сущности сводятся к характеристике иска о признании права собственности как понятия меньшего по объему по отношению к негаторному иску. Однако такой подход близок к конкуренции исков, к чему законодатель явно не стремится, разграничивая такие способы защиты гражданских прав, как иск о признании права и негаторный иск, а юридическая наука и судебная практика постоянно ищут пути решения вопроса о конкуренции исков в гражданском праве.

Если допустить ситуацию, когда обладатель зарегистрированного права собственности, владеющий недвижимым имуществом, для отражения необоснованных притязаний (длящихся свыше трех лет) со стороны другого лица предъявит требование о признании права собственности, а ответчик заявит об истечении срока исковой давности, то субъективное право истца не прекратится. В подобной ситуации решение суда об отказе в иске не может служить основанием для возникновения материального права на имущество у ответчика. Если в центре спора была недвижимость, то решение суда не является основанием для аннулирования государственной регистрации права собственности истца. Обозначенная ситуация может свидетельствовать об избрании неверного способа защиты права (то есть когда средство защиты не адекватно нарушению). Чтобы стать предметом судебного разбирательства, нарушение гражданских прав должно быть конкретным и объективно выраженным вовне.

Тогда возникают предпосылки для использования собственником негаторного требования (ст. 304 ГК РФ).

В литературе высказано мнение о том, что «…требование истца о признании права обращено не к ответчику, а к суду, который должен официально подтвердить наличие или отсутствие у истца спорного права» 43.

Однако исковое производство в суде a priori предполагает присутствие в деле ответчика, имеющего возражения относительно предмета иска. Без участия ответчика и учета его возражений в суде рассматриваются заявления об установлении фактов, имеющих юридическое значение.

Более запутанными станут правоотношения в приведенном примере из судебной практики, когда собственник, осознавая невозможность виндицировать имущество по причине пропуска срока исковой давности, предъявит требование о признании за ним права собственности. Если это требование будет удовлетворено невзирая на заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, субъективное право окажется «оторванным» от имущества, ибо возвратить имущество юридическими средствами собственник не сможет. В этом случае можно было бы предположить злоупотребление правом со стороны истца, что в силу ст. 10 ГК РФ должно служить основанием к отказу в иске. Однако это совсем не та ситуация применительно к ст. 10 Кодекса, когда законодатель допускает отказ истцу в судебной защите права по мотиву злоупотребления этим правом. Здесь уместно вспомнить один из постулатов римского права о владении и собственности: только до истечения срока виндикации имущества можно говорить о наличии воли на владение имуществом.

Гражданское право: Учебник. В 3-х т. Т. 1. 6-е изд., перераб. и доп. / Отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой, с. 342 (автор главы — А. П. Сергеев).

При обсуждении юридической значимости государственной регистрации для защиты прав на недвижимость отдельные авторы отстаивают точку зрения о том, что «…распространение исковой давности на требования собственника о признании его права повлечет следующее неразрешимое противоречие: если при незаконном отчуждении право недобросовестного приобретателя, получившего владение недвижимостью, будет зарегистрировано в реестре, применение срока исковой давности приведет к наделению недобросовестного приобретателя всеми внешними атрибутами собственника…» 44.

Высказывая такое опасение, авторы, видимо, забывают о том, что от недобросовестного приобретателя имущество может быть истребовано по правилам п. 1 ст. ГК РФ в любом случае. Правда, недобросовестный приобретатель может воспользоваться исковой давностью и оставить имущество у себя. В этом случае удовлетворение требования собственника о признании за ним права собственности как не подверженного исковой давности не поможет собственнику возвратить имущество. Снова возвращаемся к ситуации, когда титул на вещь оказывается «оторванным» от самой вещи.

Напротив, применению исковой давности к требованию собственника (утратившего владение вещью) о признании за ним права собственности на эту вещь будет корреспондировать невозможность для собственника возвратить себе имущество с помощью виндикации по причине пропуска срока исковой давности. Иначе эти два иска окажутся противопоставленными друг другу, к чему оснований в материальном праве не имеется.

Подход, согласно которому на иск о признании права собственности на имущество исковая давность не распространяется, соединенный с точкой зрения об оспаривании с помощью этого иска зарегистрированного права собственности на недвижимость, может привести к необоснованному наделению данного иска свойствами юридического средства отобрания имущества у нового собственника. Неблагоприятные последствия для имущественного оборота очевидны. Возвращение прежнему собственнику титула на имущество с помощью иска о признании права собственности, не подверженного действию исковой давности, при невозможности истребования имущества посредством виндикационного иска исключит имущество из гражданского оборота, поскольку титул окажется «оторванным» от вещи. Не умаляя юридических достоинств иска о признании права собственности на имущество, следует признать, что на данное требование исковая давность распространяется даже в том случае, когда посредством этого иска оспаривается зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество. Следует также учитывать, что иск о признании права собственности на имущество сам по себе, без оспаривания оснований регистрации права собственности ответчика не приведет к изменению субъекта права собственности на спорную вещь. Вновь приходится констатировать: один способ защиты гражданских прав не может устранить последствия нарушения гражданского права, для защиты от которого предназначен другой способ защиты гражданских прав.

В настоящей работе отмечено существование представления о том, что при отказе в иске о признании права собственности на имущество ответчик автоматически становится собственником спорного имущества.

В юридической литературе такая точка зрения находит свое отражение, хотя и с Так, О. Гутников считает: «… отказ истцу в иске формально не означает автомаЛомидзе О. Г., Ломидзе Э. Ю. Указ. соч., с. 27.

тически признание судом за ответчиком права собственности на спорное имущество.

Такое признание имеет место лишь в тех случаях, когда истцу отказывают в иске о признании права собственности по материальным основаниям, т. е. когда в таком процессе будет подтверждена законность приобретения права собственности ответчиком» 45.

Представляется, что решение суда об отказе в иске о признании права собственности на имущество (заявленном лицом, утратившим владение), в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности, не может автоматически служить признанием права собственности ответчика, тем более в отношении недвижимых вещей. Полагаю неуместным даже использовать эту формулировку, так как резолютивная часть решения суда содержит единственный вывод в иске отказать. Если мотивом отказа в иске послужила материально-правовая обоснованность принадлежности имущества ответчику, последний в общем порядке должен легитимировать правомерность приобретения имущества, то есть осуществить государственную регистрацию своего права. Доводы, изложенные в мотивировочной части судебного решения, действующим материальным и процессуальным законодательством не предусмотрены в качестве основания приобретения права собственности. В случае отказа ответчику в государственной регистрации данное обстоятельство будет свидетельствовать о «юридическом неблагополучии» оснований получения имущества, хотя они оказались более весомыми, нежели у истца. Тогда тем более решение суда не может служить основанием для государственной регистрации права собственности на спорный объект за ответчиком, если такой регистрации не существовало до предъявления иска. Как ни прискорбно, имущество попадет в режим давностного владения.

Изложенная точка зрения не вступает в противоречие с приведенными ранее в настоящей работе аргументами против предложенного проектом Концепции развития законодательства о вещном праве законоположения о судебном решении об отказе в удовлетворении виндикационного иска как основании государственной регистрации права собственности добросовестного приобретателя. Особенность правил о виндикации, сформулированных в ст. 302 ГК РФ, позволяет при рассмотрении виндикационного иска выяснить не только обстоятельства выбытия имущества из владения истца, но и юридическую состоятельность основания приобретения имущества ответчиком. Такими особенностями не наделен иск о признании права собственности, при рассмотрении которого суд проверяет легитимность обозначенных в исковом заявлении материально-правовых оснований принадлежности имущества истцу. Недоказанности истцом этих обстоятельств вполне достаточно для отказа в иске независимо от юридической весомости материально-правовых возражений ответчика в отношении спорного имущества. Исходя из этого, решение суда об отказе в иске о признании права собственности в отношении недвижимой вещи не может служить материальноправовым основанием государственной регистрации права собственности на спорную вещь за ответчиком, в отличие от ситуации, складывающейся после отказа в удовлетворении виндикационного иска по мотиву добросовестности приобретения имущества ответчиком.

В случаях, когда государственная регистрация спорной недвижимости уже была осуществлена, да еще по юридически порочным основаниям (не соответствующие закону сделка или ненормативный акт) и истец утратил возможность в судебном порядке возвратить себе титул и саму вещь, уменьшение имущественной массы истца Гутников О. В. Указ. соч, с. 12.

48 Применение иска о признании права собственности на имущество … должно быть восполнено за счет государства. Такой вывод можно обосновать следующей аргументацией.

Из содержащегося в законе понятия государственной регистрации и значимости ее в имущественном обороте следует, что государство через органы, уполномоченные проводить регистрацию, принимает на себя обязанность осуществлять государственную регистрацию только по юридически безупречным основаниям. Если юридически порочная регистрация все-таки произведена, государство должно ответить перед собственником за утрату имущества. Однако прежде надлежит в судебном порядке установить незаконность действий регистрирующего органа. Помимо прочих нарушений незаконность действий может состоять в том, что в ходе правовой эк-спертизы (ст. Закона о регистрации) не проверена юридическая действительность оснований приобретения права собственности. Сюда можно отнести ситуации выбытия имущества из владения собственника помимо его воли. Тем более что в имущественном обороте между юридическими лицами законодательство строго регламентирует порядок отчуждения основных средств, куда входят объекты недвижимости. Данные обстоятельства могут и должны быть проверены при регистрации, притом что именно для этих целей законом предусмотрено приостановление процедуры регистрации. Установленные в судебном порядке нарушения регистрирующего органа служат основанием возникновения имущественной ответственности государства перед собственником.

У противников этих предложений может возникнуть вопрос: почему нерадивость собственника по отношению к своему имуществу должна компенсироваться за счет государства? При ответе на него необходимо учитывать, что законодатель, установив регистрационный принцип оборота недвижимости, возложил на государство функции регистрирующего органа, создал соответствующие государственные органы, действующие по строго регламентированным правилам. Следовательно, государство в первую очередь заинтересовано в соблюдении закона при перемещении имущества от одного лица к другому. Поэтому недопустимо игнорирование (по халатности или умышленно) государством в лице регистрирующего органа юридических пороков приобретения права собственности.

Как показывает судебная практика, в ситуациях, когда предпринимаются попытки «увести» чужое имущество помимо воли собственника, заинтересованные в этом лица используют любые способы, чтобы не допустить собственника к процедуре регистрации. А значит, регистрирующий орган остается последним «барьером» на пути незаконного приобретения имущества. Вот почему государство должно разделить с собственником его имущественные потери в связи с противоправным лишением собственника принадлежащей ему недвижимости.

Совершенствование системы регистрации недвижимости в России путем усиления имущественной ответственности государства перед собственником за незаконно проведенную регистрацию при переходе права собственности на объект недвижимости к другому лицу будет реальным шагом на пути закрепления принципа бесповоротности зарегистрированных прав. В установлении этого принципа заинтересованы все участники имущественного оборота и гражданское общество в целом.

Реализация принципа бесповоротности зарегистрированных прав должна соотноситься с тенденцией ослабления действия института недействительности сделок.

Юридическое сохранение сделки, положенной в основание государственной регистрации, будет весомым аргументом в пользу незыблемости зарегистрированного права. Должны ли эти изменения коснуться ситуаций, когда право на недвижимость зареПрименение иска о признании права собственности на имущество … гистрировано на основании ничтожной сделки или противоречащего закону ненормативного акта? Начать следует с оспоримых сделок, сократив их количество в действующем законодательстве и уменьшив сроки исковой давности для оспаривания их в судебном порядке.

Подобная тенденция просматривалась в проекте Концепции совершенствования общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, где содержались предложения по изменению законодательства, направленные на сохранение сделки и ее результатов. Так, предлагалось предусмотреть в Кодексе правила о последующем подтверждении (одобрении) оспоримой сделки лицами, имеющими право оспаривать эту сделку. Такое подтверждение должно исключать возможность дальнейшего оспаривания сделки данными лицами. Более того, Концепция от 7 октября 2009 года допускает возможность исцеления (конвалидации) в некоторых случаях ничтожных сделок (п. 5.1.4 подраздела 5 раздела II).

Для оборота недвижимого имущества эти изменения очень важны. Вместе с тем необходимо учитывать, что сделки с недвижимым имуществом государственных предприятий и хозяйственных обществ вправе оспорить не только контрагенты сделок, но и учредители (собственники), акционеры, участники обществ. Надо полагать, круг этих лиц расширится в связи с предложением распространить принципы корпоративности, присущие хозяйственным обществам, и на другие виды юридических лиц (п. 1.2 подраздела 1 раздела II Концепции от 7 октября 2009 года).

Названный круг лиц не относится к контрагентам сделки и не участвует в ее исполнении, а потому по причине неосведомленности кто-то из этих лиц не сможет выразить волеизъявление о несогласии с конкретной сделкой. Однако субъекты, имеющие виды на чужое имущество, способны воспользоваться наличием у названных лиц права на оспаривание сделки для дестабилизации имущественного положения контрагентов с целью последующего изъятия имущества в свою пользу. Подобные ситуации возникают в отношениях между юридическими лицами и так называемыми миноритарными участниками этих лиц. Во избежание таких мнимых судебных споров необходимо предусмотреть в Кодексе или федеральных законах правила, предусматривающие порядок последующего подтверждения (одобрения) сделки не только ее контрагентами, но и участниками (учредителями, собственниками) контрагентов.

Можно согласиться с содержащимся в Концепции от 7 октября 2009 года (п. 5.1. подраздела 5 раздела II) предложением, согласно которому если по ничтожной сделке осуществлялось исполнение, то иск о признании такой сделки недействительной предъявляется одновременно с требованием о применении последствий ее недействительности. По смыслу обоснования этой законодательной новеллы применение исковой давности к последнему требованию не исключает рассмотрение по существу, а значит, и удовлетворение первого из этих требований о признании ничто-жной сделки недействительной.

Каково юридическое значение этих выводов для оборота недвижимости? Для собственника это будет означать невозможность возврата утраченного имущества, а удовлетворение первого требования послужит предпосылкой для предъявления имущественных притязаний к лицам, виновным в утрате (выбытии) имущества, в том числе в случае, когда отчуждателем в сделке был не собственник, а неуправомоченное лицо. Кроме того, собственник будет иметь возможность предъявить такие требования к государству, если подтвердится (в судебном порядке) незаконность действий регистрирующего органа, допустившего нарушения закона при государственной регистрации прекращения права собственности истца.

50 Применение иска о признании права собственности на имущество … Для субъекта, пытавшегося таким образом завладеть имуществом, отказ в удовлетворении второго требования будет означать пресечение его противоправных намерений.

Если законодательное закрепление найдет предложение разработчиков проекта Концепции развития законодательства о вещном праве о том, что решение суда об отказе в удовлетворении виндикационного притязания служит основанием государственной регистрации права собственности на спорную недвижимость за ответчиком, тогда в удовлетворении первого требования (о признании сделки недействительной) следует отказывать. И, как представляется, сделка наряду с решением суда должна быть обозначена в государственном реестре в качестве основания регистрации. Аргументация по этому поводу приведена в данной работе.

Тезис о полномочии суда переквалифицировать недействительную сделку в действительную как соответствующую воле сторон первоначальной сделки требует конкретизации и юридической определенности.

Гражданское право предусматривает такой способ защиты права, как признание сделки действительной (например, ст. 165 ГК РФ). Однако данное требование должно быть прямо заявлено в иске. В противном случае если при рассмотрении иска о признании сделки недействительной суд в резолютивной части решения сделает вывод о действительности сделки, это будет противоречить процессуальному законодательству, да и нормам материального права, так как по общему правилу суд не вправе выходить за пределы исковых требований.

В Концепции от 7 октября 2009 года отсутствует положение о наделении суда полномочием переквалифицировать недействительную сделку в действительную.

Остается ожидать, какая точка зрения возобладает в окончательной законодательной формулировке.

В этой работе отмечены проблемы, возникающие в случаях, когда участники имущественного оборота посредством судебного решения по иску о признании права собственности пытаются упростить процедуру регистрации. Приведенные суждения и предложения полагаю возможным дополнить следующей аргументацией. Довольно часто с такими требованиями стали обращаться лица, приобретающие имущество на торгах, где продавалось имущество должника (банкрота) или должника в исполнительном производстве. Причиной обращения покупателя с данным иском служит отсутствие государственной регистрации права собственности на проданные на торгах объекты недвижимости за должником. Кроме того, нередко в ходе судебного разбирательства выясняется, что у должника почти полностью отсутствуют первичные документы о приобретении зданий, строений, сооружений либо их само-стоятельном возведении. В связи с этим ни арбитражный управляющий, ни судебный пристависполнитель не обращались в регистрирующий орган по поводу государственной регистрации права собственности за должником. А истцы порой и не скрывают того, что именно с подачи регистрирующего органа (негласно в устной форме отказавшего им в регистрации права) они обратились с иском о признании права собственности.

Причем в обоснование требований истцы представляют те документы на объекты недвижимости, которыми располагали и должники. Непонятно, что в этой ситуации преобладает: юридическая наивность покупателей или их желание обойти закон.

Согласно п. 2 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки Применение иска о признании права собственности на имущество … с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.

Приведенному законоположению корреспондируют нормы п. 2 ст. 6 этого Закона о том, что государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода этого права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора куплипродажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества при условии, что у продавца имеется право собственности на отчуждаемое имущество, которое возникло в установленном законом порядке.

Следовательно, обязательным и необходимым условием отчуждения недвижимого имущества является наличие права собственности у отчуждателя, единственным доказательством существования которого служит государственная регистрация (ст. Закона о регистрации). Если право собственности должника возникло до введения в действие Закона и должник располагает первичными документами о правомерности приобретения имущества, у победителя торгов вообще нет необходимости обращаться в суд. В соответствии с упомянутыми нормами Закона регистрирующий орган на основании правоустанавливающих документов должника зарегистрирует его право собственности на имущество, а затем на основании протокола о результатах торгов и договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, зарегистрирует переход права собственности к победителю торгов.

Таким образом, истец, покупая недвижимое имущество без доказательств принадлежности его должнику на праве собственности, ставит под сомнение законность отчуждательной сделки, заключенной на торгах. Сомнение состоит в том, что сделка, в которой отчуждатель не может правоустанавливающими документами подтвердить наличие у него права собственности на отчуждаемое имущество на момент заключения сделки, не создает вещный эффект, то есть такая сделка не может перенести право собственности от отчуждателя к приобретателю. Кроме того, заявляя требование о признании права собственности за собой, покупатель «перешагивает» через нормы п. 2 ст. 13 и п. 2 ст. 6 Закона о регистрации, игнорируя их обязательность.

При разбирательстве подобных дел возникают новые вопросы. Ответчиком по иску называют должника, чье имущество реализовано на торгах. Однако ни в ходе судебного разбирательства, ни в период до подачи иска должник никоим образом не оспаривал сами торги и договор, заключенный по результатам проведения торгов.

Налицо искусственность этого иска, поскольку нет спора о праве на имущество между истцом и ответчиком.

Здесь же вскрывается еще одна проблема: нежелание (хотя и не оформленное официальным документом) государственного органа, осуществляющего принудительное исполнение судебных решений, или арбитражного управляющего заниматься проведением государственной регистрации права собственности имущества за должником до проведения торгов и перекладывание этой проблемы на арбитражный суд.

Однако такое бездействие отнюдь не означает, что суд должен иначе оценить обстоятельства отсутствия необходимых первичных документов на имущество у должника. Ни для кого не секрет, что одной из причин появления в арбитражных судах подобных исков служит отсутствие у должников денежных средств для восстановлеПрименение иска о признании права собственности на имущество … ния или оформления необходимых для государственной регистрации документов на объекты недвижимости и земельные участки под ними. Неужели участники рассматриваемого правоотношения полагают, что арбитражный суд своим решением восполнит или устранит все эти недостатки? Как видим, в материальном праве отсутствуют основания для удовлетворения таких исков.

Нередко иск о признании права собственности предъявляется в тех ситуациях, когда правовых предпосылок для этого не имеется.

Например, используют такой иск бывшие колхозы (ныне существующие в организационно-правовой форме сельскохозяйственных кооперативов или хозяйственных обществ). Причем ответчиком называют администрацию публично-правового образования, где расположены объекты недвижимости.

В данном случае иск направлен на упрощение процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. И вот почему. Администрация муниципального образования не возражает против принадлежности зданий и сооружений колхозу и его правопреемнику; уполномоченные органы Российской Федерации и субъекта РФ не выразили правопритязаний на это имущество; объек-ты находятся в границах земельного участка, предоставленного колхозу еще в 70-е годы.

В подобной ситуации бывший колхоз не лишен возможности подтвердить свое право собственности во внесудебном порядке. Для этого потребуется изготовить технические паспорта и тем самым поставить объекты на учет в органе технической инвентаризации, получить заключение полномочных и компетентных государственных органов о соответствии объектов градостроительным и строительным нормам и правилам; представить в хозяйственное общество в соответствии с законодательством, действовавшим в 90-е годы, первичные документы о реорганизации колхоза (совхоза), содержащие сведения о всех зданиях и сооружениях, переданных хозяйственному обществу от колхоза (совхоза) (такими документами могут служить акты приема-передачи, инвентаризационные описи, акты оценки имущества и т. п.), после чего предъявить объекты к сдаче в эксплуатацию местной администрации. С учетом того, что она признает право бывшего колхоза на объекты, акт приема объектов в эксплуатацию должен быть утвержден. Затем можно идти в регистрационную службу.

Конечно же, при этом должны быть правоустанавливающие документы на землю под объектами. Если администрация откажет в утверждении акта приема в эксплуатацию, такой отказ может быть обжалован в суд.

Градостроительным кодексом РФ предусмотрена выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55). Представляется, что правопреемники бывших колхозов не лишены возможности соблюсти требования этой статьи Кодекса и получить такое разрешение, которое, в свою очередь, служит для регистрационной службы основанием регистрации субъективного права на объекты недвижимости.

Вместо этой процедуры, длительной по времени и финансово затратной, колхозы или их правопреемники обращаются в арбитражный суд. Понятно, что при подаче иска они не имеют названных документов. Спрашивается, на основании каких документов арбитражный суд должен удовлетворить такой иск? Ведь при государственной регистрации в качестве основания регистрации будет указан судебный акт. Если истец не представит суду все приведенные документы, в иске следует отказывать. Так не проще ли колхозу легитимировать объекты во внесудебном порядке?

Практика рассмотрения в арбитражных судах подобных дел показывает, что финансовое неблагополучие колхозов и других хозяйствующих субъектов в сочетании с инертностью их руководителей или арбитражных управляющих (если организация доведена до банкротства) делает арбитражный суд заложником ситуации, когда эти субъекты при отсутствии документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, настаивают в суде на удовлетворении требований о признании права собственности. Такой подход юридически и фактически порочен. В действующем законодательстве не имеется правовых оснований для удовлетворения указанных требований.

В целях упрощения процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество с исками о признании права собственности в арбитражные суды обращаются также хозяйственные общества, созданные на базе профсоюзной собственности в ходе реализации постановления президиума совета Федерации независимых профсоюзов России (ФНПР) от 26 августа 1992 года № 6-12 «О неотложных мерах по преобразованию предприятий, основанных на собственности профсоюзов, и их добровольных объединений в акционерные общества». Причем ответчиком по таким искам называют ФНПР, которая не претендует на указанное в иске имущество. Данное обстоятельство в совокупности с тем, что истцы не обращались в Федеральную регистрационную службу и не получали отказ в государственной регистрации, прямо указывает на то, что поведение истцов направлено на упрощение процедуры государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Понимание лицом, получившим чужую недвижимость с нарушением закона, противоправности своего поведения подталкивает его для легитимации себя в качестве собственника к совершению таких хитроумных комбинаций, которым позавидовал бы Остап Бендер. Так, при рассмотрении поданного конкурсным управляющим от имени должника иска об оспаривании сделки по отчуждению объектов недвижимости, совершенной незадолго до возбуждения в арбитражном суде дела о банкротстве, и возврате себе имущества было установлено, что покупатель является обладателем зарегистрированного права на спорные объекты 46. В качестве основания регистрации в государственном реестре обозначено решение суда общей юрисдикции. Данный судебный акт примечателен тем, что принят по заявлению физического лица (учредителя покупателя) об установлении юридического факта владения покупателем имуществом на праве собственности.

Арбитражный управляющий узнал об этом судебном акте слишком поздно, чтобы обжаловать его в порядке, установленном процессуальным законодательством. Следовательно, поданный им в арбитражный суд иск о признании недействительным договора купли-продажи не поможет возвратить утраченное имущество, поскольку не этот договор послужил основанием государственной регистрации права собственности за покупателем, а судебное решение. В таких ситуациях приходится констатировать, что изворотливость любителей чужого имущества иногда приносит плоды.

Почти во всех приведенных примерах «искусственно» созданных исков о признании права собственности истцы используют такой путь, чтобы избежать длительной и затратной процедуры получения права на земельный участок, занятый объектами недвижимости, полагая, что при осуществлении государственной регистрации на основании решения суда согласно ст. 28 Закона о регистрации не требуются правоустанавливающие документы на земельный участок. А после государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости на основании судебного решения новоиспеченный собственник недвижимости потребует от публично-правового образования предоставления ему земельного участка в собственность или в аренду (ст. Земельного кодекса РФ).

Архив Арбитражного суда Краснодарского края (дело № А32-21491/2006-31/492).

54 Применение иска о признании права собственности на имущество … Заявляя подобные иски о признании права собственности на объекты недвижимого имущества, хозяйствующие субъекты возлагают надежды на ст. 28 Закона о регистрации, положения которой регулируют порядок государственной регистрации прав на недвижимость, установленных решением суда.

Как видим, основной предпосылкой таких исков служит отсутствие у хозяйствующих субъектов правоустанавливающих документов на объекты недвижимости и на земельные участки под ними, а также боязнь по этим причинам получить отказ регистрационной службы в государственной регистрации субъективного права. Очевидность обоснованности такого отказа и бесперспективность его судебного обжалования «подталкивают» владельцев недвижимости к предъявлению в арбитражные суды надуманных исков о признании права собственности на объекты недвижи-мости.

Сторонники точки зрения о том, что подобные иски являются обоснованными, подлежат рассмотрению и удовлетворению судом, вольно или невольно предлагают заменить судебным решением пускай сложные, но обязательные и урегулированные действующим законодательством процедуры оформления правоустанавливающих документов на земельные участки и объекты недвижимости.

Проблема рассмотрения таких исков осложняется тем, что истцы в обоснование своего заявления ссылаются на положения ст. 222 ГК РФ, позиционируя себя тем самым в качестве самовольного застройщика. В то же время из содержания искового заявления и приложенных к нему документов усматривается, что здания и сооружения возведены колхозом хозяйственным способом на землях, предоставленных ему в соответствии с действовавшим в то время законодательством. Нормы, подобной ст. 222 ГК РФ, в тот период не существовало. Возникает вопрос: насколько правомерно квалифицировать правовое положение зданий и сооружений, возведенных при одном правопорядке, с помощью норм законодательства, принятых в более поздний период?

Представляется более логичным для юридической легализации подобных объектов (таковых на территории России десятки и сотни тысяч) установить отдельный порядок посредством введения специальных норм в гражданское, земельное, градостроительное законодательство. Правовое положение объектов недвижимости, возведенных в советский период, будет отграничено от юридической квалификации в качестве самовольных построек объектов недвижимости, возведенных в последующий период, в том числе после введения в действие части первой ГК РФ. Изменения законодательства следует сконструировать таким образом, чтобы узаконение старых построек их владельцами происходило без обращения в суд.

После обретения титула собственности объекты недвижимости станут правомерно вводиться в имущественный оборот, а контрагенты будут защищены от угроз, связанных с отсутствием у отчуждателя правоустанавливающих документов. Этим законоположениям должны корреспондировать соответствующие изменения в Законе о регистрации.

Рассмотренные ситуации, приводящие к подаче надуманных исков о признании права собственности, следует отграничивать от уклонения контрагента от регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. Отсутствие у отчуждателя правоустанавливающих документов на продаваемое имущество, о чем покупатель знал и должен был знать, проявляя разумность и добросовестность в гражданских правоотношениях, не может быть отождествлено с уклонением от регистрации перехода права собственности, о которой идет речь в ст. 551 ГК РФ. Даже если об отсутствии документов не знал покупатель, отчуждателю это известно достоверно как Применение иска о признании права собственности на имущество … на момент заключения сделки, так и на момент государственной регистрации перехода права. Такое поведение отчуждателя отнюдь не свидетельствует об уклонении его от государственной регистрации, поскольку у него нет документов, необходимых для этой регистрации.

Дело, связанное с уклонением от государственной регистрации, отражено, например, в постановлении Президиума ВАС РФ от 10 марта 2009 года № 13940/08. Как усматривается из фабулы дела, поводом для подачи искового заявления о признании права собственности послужило уклонение ответчика от государственной регистрации права собственности за собой на имущество, реализованное истцу. Причем ответчик приобрел субъективное право на это имущество на основании судебного решения по другому делу о признании права собственности на самовольную постройку.

Президиум отверг точку зрения нижестоящих судов о том, что ответчик, не зарегистрировав за собой право собственности на имущество, не вправе был им распоряжаться посредством отчуждения истцу, и удовлетворил исковые требования. Однако регистрационная служба на основании постановления зарегистрирует право собственности сразу за истцом, так как этот судебный акт не может служить основанием для отражения в государственном реестре предшествующего правового положения имущества. Тем более что государственная регистрация носит заявительный характер. Если суд считает сделку действительной, то в результате принятия этого постановления Президиума должно быть сначала зарегистрировано право собственности ответчика, а затем переход права к истцу. В противном случае получается, что право собственности на объект самовольного строительства возникло на основании судебного решения, принятого по иску покупателя самовольной постройки, тогда как сделки с самовольной постройкой прямо запрещены законом (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Очень жаль, что в рассмотренном постановлении нет ответов на эти вопросы.

Подобные примеры надуманных споров выхолащивают сущность иска о признании права собственности на имущество, низводя его до простой констатации факта владения истцом имуществом как своим собственным. Вместе с тем такая правовая ситуация не тождественна установлению в судебном порядке права собственности на имущество конкретного лица и к тому же непосредственно урегулирована материальным и процессуальным законодательством.

Владение имуществом как своим собственным представляет собой один из элементов сложного юридического состава, необходимого для возникновения права собственности в силу приобретательной давности по ст. 234 ГК РФ. В свою очередь факт владения имуществом как своим собственным может быть подтвержден в судебном порядке. Нормами главы 27 АПК РФ регламентированы правила рассмотрения дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение. Согласно ч. 1 ст. 218 арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение для возникновения, изменения или прекращения прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В ч. этой же статьи Кодекса законодателем приведен перечень юридических фактов, устанавливаемых арбитражным судом, в частности факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.

Таким образом, после установления решением арбитражного суда факта владения конкретным лицом недвижимым имуществом как своим собственным и при наличии других элементов сложного юридического состава, предусмотренного п. 1 ст. ГК РФ, у этого лица возникнут предпосылки для государственной регистрации за собой права собственности на недвижимую вещь в силу приобретательной давности.

56 Применение иска о признании права собственности на имущество … Стало быть, действующее законодательство не предусматривает необходимость обращения в суд с иском о признании права собственности на имущество, возникшего по правилам о приобретательной давности. Этот подход законодателя не всегда воспринимается не только хозяйствующим субъектом, но и правоприменительным государственным органом. Встречаются ситуации, когда арбитражные суды по заявлению лица об установлении юридически значимого факта владения недвижимым имуществом как своим собственным принимают решение о признании права собственности на эту недвижимость за лицом, которое такое требование не заявляло. На незаконность данного судебного решения указывает четко проведенное законодателем отграничение правовых ситуаций, когда имеются предпосылки для установления юридически значимого факта владения недвижимым имуществом как своим собственным, от реальных (а не эфемерных) споров о праве на недвижимость.

Соблюдение давностным владельцем недвижимого имущества всех условий, предусмотренных законодателем для возникновения права собственности в силу приобретательной давности, не делает его «автоматически» собственником имущества. Момент возникновения права собственности на недвижимость у давностного владельца обусловлен моментом государственной регистрации права (п. 1 ст. ГК РФ).

Правила этой статьи Кодекса, так же как и положения Закона о регистрации, не содержат предписаний о том, какой юридический факт (или факты) служит основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, возникшего в силу приобретательной давности. Сложный юридический состав, куда входят добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, вряд ли будет воспринят регистрирующим органом в качестве основания регистрации и указан в соответствующем разделе государственного реестра.