«П.В. Масленников, А.А. Задорожный ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ Учебное пособие Для студентов вузов Кемерово 2005 2 УДК 332.6.003 (075) ББК 65.422.5 я7 М31 Рецензенты: Е.И. Харлампенков, канд. техн. наук, доцент, заведующий ...»

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

КЕМЕРОВСКИЙ ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

ПИЩЕВОЙ ПРОМЫШЛЕННОСТИ

П.В. Масленников, А.А. Задорожный

ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное пособие

Для студентов вузов

Кемерово 2005

2

УДК 332.6.003 (075)

ББК 65.422.5 я7 М31 Рецензенты:

Е.И. Харлампенков, канд. техн. наук, доцент, заведующий кафедрой «Маркетинг и коммерция» КемИ (филиала) ГОУ ВПО РГТЭУ;

С.И. Дубровская, канд. хим. наук, доцент кафедры «Экономика и организация химической промышленности» ГУ КузГТУ Рекомендовано редакционно-издательским советом Кемеровского технологического института пищевой промышленности Масленников П.В., Задорожный А.А.

М31 Экономика недвижимости: Учебное пособие. / Кемеровский технологический институт пищевой промышленности. - Кемерово, 2005. - 84 с.

ISBN 5-89289-315- Учебное пособие составлено в соответствии с программой «Экономика недвижимости» и предназначено для подготовки студентов экономических специальностей всех форм обучения.

Подробно рассмотрены правовые аспекты недвижимости, концепция изменения стоимости денег во времени и функции сложного процента, факторы и принципы оценки недвижимости, представлена методика проведения оценки недвижимости и оформления результатов оценки.

Пример отчета об оценке недвижимости представлен в приложении.

Зав. редакцией И.Н. Журина Редактор Е.В. Макаренко Технический редактор Т.В. Васильева Художественный редактор Л.П. Токарева ЛР № 020524 от 02.06.97.

Подписано в печать 09.02.05.Формат 60 841/ Бумага типографская. Гарнитура Times.

Уч.-изд. л. 5,25. Тираж 1400 экз.

Заказ № Оригинал-макет изготовлен в редакционно-издательском отделе Кемеровского технологического института пищевой промышленности 650056, г. Кемерово, б-р Строителей, ПЛД №44-09 от 10.10. Отпечатано в лаборатории множительной техники Кемеровского технологического института пищевой промышленности 650010, г. Кемерово, ул. Красноармейская, © П.В. Масленников, А.А. Задорожный, © КемТИПП,

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение ………………………..………………………………..…..……………..……. 1. Правовые аспекты недвижимости. Рынок недвижимости …………………..…...... 1.1. Понятие недвижимости ………………………………..…………….………….. 1.2. Право собственности и другие вещные права на недвижимость ……….……. 1.2.1. Право собственности и другие вещные права на землю ………….…. 1.2.2. Право собственности и другие вещные права на жилые и нежилые помещения ………………………………………………….…….. 1.2.3. Лесной фонд Российской Федерации ………………………….……… 1.3. Государственная регистрация объектов недвижимости ………………..……. 1.4. Рынок недвижимости, его особенности ………………………………..……... 2. Методический инструментарий оценки недвижимости ……………………..…… 2.1. Концепция изменения стоимости денег во времени …………………..……... 2.2. Шесть функций сложного процента ……………………………………..……. 2.2.1. Фактор накопления стоимости единицы ………………………….…... 2.2.2. Фактор текущей стоимости единицы …………………………….…… 2.2.3. Фактор накопления единицы за период ……………………………..… 2.2.4. Фактор фонда возмещения ……………………………………………... 2.2.5. Фактор текущей стоимости единичного аннуитета ………………..…. 2.2.6. Фактор взноса на амортизацию единицы …………………….……….. 3. Оценка недвижимости …………………………………………………………..…... 3.1. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости ………….....………...…… 3.2. Виды стоимости недвижимости ………………………………………..…...…. 3.3. Принципы оценки недвижимости ………………………………...…………… 3.4. Методы оценки стоимости недвижимости и их практическое использование ……………………………………….…………. 3.4.1. Затратный метод оценки недвижимости ……...………………………. 3.4.1.1. Оценка полной стоимости воспроизводства или замещения объекта ………………………………………..……….... 3.4.1.2. Определение стоимости износа объекта недвижимости

3.4.1.3. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости …………….……….…. 3.4.2. Доходный метод оценки недвижимости …………………….…….….. 3.4.2.1. Сущность доходного метода оценки недвижимости ………..…. 3.4.2.2. Применение доходного метода оценки недвижимости ….…….. 3.4.2.3. Основные методы определения нормы возврата капитала …

3.4.3. Рыночный метод оценки недвижимости ……………..…………….…. 3.4.3. 1. Способы определения величины поправки ………………..…… 3.4.3.2. Виды поправок ……………………………………………….….... 3.4.3.3. Последовательность внесения поправок ………………..………. 3.4.3.4. Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации ………………………………….………… 3.5. Процесс оценки недвижимости, оформление результатов оценки..............….... Список литературы ………………………………………………………...………..…. Приложение. Пример отчета об оценке рыночной стоимости квартиры ………...…

ВВЕДЕНИЕ

Экономика недвижимости представляет собой систему отношений, возникающих в процессе операций с недвижимым имуществом, под которым понимается участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также здания и сооружения.

Экономика недвижимости охватывает широкий спектр задач и находится в сфере общеэкономических проблем объектов недвижимости. Прежде всего, речь идет о совершенствовании механизма экономической оценки недвижимости.

Аналогичные задачи ставились и решались в плановой советской экономике. В частности, были разработаны методы сравнительной и абсолютной эффективности объектов недвижимости, системы технико-экономических показателей, экономических критериев и их оценки и другие. Однако в рамках планового хозяйства на первый план выдвигались критерии, ориентирующие, в основном, на экономию ресурсов (финансовых, материальных, трудовых).

Рыночная экономика ставит во главу угла иные критерии: формулируются как общие целевые задачи, так и механизмы решения этих и промежуточных задач при оценке недвижимости. Главным критерием стоимости и эффективности использования недвижимости становится показатель прибыли.

В странах с развитой экономикой разработаны методы анализа и оценки недвижимости, оправдавшие себя многолетним практическим опытом оценки и эксплуатации недвижимости - наиболее популярный учебник Американского общества оценщиков «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», написанный Фридманом Д. и Оруэйлем Н.

Из отечественных авторов необходимо отметить д-ра экон. наук, профессора В.И. Ресина (и авторский коллектив) и его книгу «Экономика недвижимости», которая является первым наиболее удачным отечественным учебным пособием по экономике недвижимости.

Предметом экономики недвижимости как научной дисциплины является изучение теории и практики проведения операций с недвижимостью, а также изучение организации и функционирования хозяйственного механизма в этой области деятельности.

Основными целями учебной дисциплины «Экономика недвижимости»

являются:

• Сформировать у студентов целостную систему знаний о недвижимости.

• Дать понятийно-терминологический аппарат, характеризующий сущность операций с недвижимостью.

• Раскрыть взаимосвязь всех понятий, внутреннюю логику и организационно-экономическую модель операций с недвижимостью.

Основными задачами учебной дисциплины «Экономика недвижимости» являются:

• дать студентам необходимые теоретические знания по теории экономики недвижимости;

• привить им практические навыки для проведения операций с недвижимостью;

• наметить для будущих профессионалов основные направления проведения операций с недвижимостью.

Настоящее учебное пособие составлено в соответствии со стандартом специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии» и содержит теоретический материал по дисциплине «Экономика недвижимости».

1. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие недвижимости 1.2. Право собственности и другие вещные права на недвижимость 1.2.1. Право собственности и другие вещные права на землю 1.2.2. Право собственности и другие вещные права на жилые и нежилые помещения 1.2.3. Лесной фонд Российской Федерации 1.3. Государственная регистрация объектов недвижимости 1.4. Рынок недвижимости, его особенности Недвижимость (недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами), а также зданиями и сооружениями.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также и другое имущество (квартира, предприятие, как имущественный комплекс и т. д.).

Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляют на рынке недвижимости, то есть на одном из секторов финансового рынка.

Недвижимость представляет собой финансовую категорию и является формой вложения капитала.

В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:

- земельный участок;

- недра;

- замкнутый водный объект;

- жилое помещение (дом, квартира, комната);

- нежилое помещение;

- предприятие;

- воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, космические объекты, подлежащие регистрации.

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество. Право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат обязательной государственной регистрации.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, относятся к движимому имуществу. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме законодательно определенных случаев.

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли, и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

Недвижимые объекты могут иметь неотделимые части, которые обычно называются «существенными». Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимым объектом и не могут быть отделены от них без соразмерного ущерба назначению недвижимости, существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома является лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

Недвижимое имущество может иметь различные обременения. Обременения устанавливаются на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимого объекта, т.к. ограничивают сферу его владения, использования и распоряжения.

Существенной характеристикой недвижимости является ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение - это цель, для которой может использоваться недвижимая собственность. Например, «целевое назначение земель - установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель». Разрешенное использование - это целевое назначение недвижимой собственности с перечнем всех ее обременений и ограничений использования. Разрешенное использование земель устанавливается органами государственной власти и управления на основании закона.

Правовые основы регулирования отношений, возникающих по поводу недвижимости, сформулированы в статье 71 Конституции РФ - перечислены предметы ведения Российской Федерации, в статье 72 - перечислены предметы совместного ведения РФ и ее субъектов, а также в статье 76 - установлено, что вне пределов ведения РФ, совместного ведения РФ и ее субъектов, субъекты РФ осуществляют собственное правовое регулирование и, в случае противоречия нормативного акта субъекта федеральному акту, действует нормативный акт субъекта РФ.

Гражданское законодательство относится к исключительному ведению РФ. Земельное, жилищное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, об охране окружающей среды относятся к совместному ведению РФ и ее субъектов.

Отношения по поводу недвижимости регулируются законодательством различных отраслей права - гражданского, земельного и пр.

1.2. Право собственности и другие вещные права на недвижимость Право собственности - это определенная совокупность правомочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственности - центральный правовой институт в рыночной экономике.

В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не ущемляющие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества. Собственник может отдавать свое имущество в залог, распоряжаться им иным способом, а также как-либо обременять его.

Собственник обязан содержать принадлежащее ему имущество, а также нести риск случайной гибели, если иное не предусмотрено договором или законом.

Субъектами права собственности могут быть:

- частные лица (юридические или физические);

- государство (РФ или субъекты РФ);

- органы местного самоуправления (муниципальные образования).

Законом могут быть установлены особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения имуществом в зависимости оттого, находится ли оно в собственности гражданина или юридического лица, в собственности РФ или в собственности муниципального образования. Законом также определены виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. Права всех собственников равным образом защищаются государством.

Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности осуществления права собственности юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации (кроме учреждений, финансируемых собственником), а также государственные и муниципальные предприятия являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды - юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут использовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учредительными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

Согласно ст. 214 ГК РФ имущество, находящееся в государственной собственности, может быть закреплено за государственными предприятиями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо такое имущество составляет казну государства (РФ или субъекта РФ).

Государственное имущество может быть передано в собственность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. Порядок приватизации государственного имущества регламентируется в основном ст. 217 ГК РФ и Законом РФ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», от 21 июня 1997 г. № 123-ФЗ.

Право собственности на имущество, включая недвижимость, которое уже имеет собственника, может приобретаться другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина - переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Реорганизация юридического лица влечет переход права собственности на принадлежавшее ему имущество к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительного изъятия у собственника имущества законодательством не допускается, кроме изъятия по следующим основаниям:

1) обращение взыскания на имущество по обязательствам;

2) отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

4) выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

5) конфискация и в других, предусмотренных законом случаях.

Изъятие имущества осуществляется на основании решения суда, если другой порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом или совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Общая собственность предполагает необходимость определения прав на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, т. е.

определения доли каждого из собственников (долевая собственность) или без выделения доли (совместная собственность).

Вещное право - это право, дающее лицу юридическую власть над вещью. Различные виды вещных прав отличаются объемом конкретных правомочий лица-правообладателя. Вещное право устанавливает непосредственное отношение лица к вещи, такое лицо для осуществления своего права на вещь не нуждается в посредничестве других лиц. Вещные права относятся к абсолютным правам.

Объект вещного права - это непосредственно сама вещь. За исключением права собственности, все другие вещные права являются правами на чужие вещи.

В ГК РФ приведен перечень вещных прав:

1. Вещными правами, наряду с правом собственности, являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст.265);

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст.268);

- сервитуты (ст. 274, 277);

- право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294);

- право оперативного управления имуществом (ст. 296).

2. Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственниками этого имущества.

3. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество.

4. Вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом в порядке, предусмотренном ст. 305 ГК РФ.

Предметами оценки могут быть как право собственности, так и иные вещные права. В зависимости от конкретного набора правомочий лица, обладающего вещным правом на недвижимость, будет зависеть ее стоимость.

1.2.1. Право собственности и другие вещные права на землю Право собственности и другие вещные права на землю определены в главе 17 ГК РФ.

Объектом права собственности является земельный участок. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, леса и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законом о недрах, об использовании воздушного пространства или иными законами и не нарушает прав других лиц.

С правом собственности на земельный участок тесно связано понятие сервитута. Сервитут означает вещное право пользования чужой вещью, чужим имуществом в определенных пределах (например, право прохода или проезда через соседний участок), или право на ограничение собственника в определенном отношении (например, запрещение прорубать из дома окно в чужой двор).

Право ограниченного пользования чужим земельным участком и зданием (сооружением), которое необходимо вне связи с пользованием земельным участком, устанавливается ст. 274-277 ГК РФ. Собственник недвижимости вправе требовать от собственника другой недвижимости установления сервитута для обеспечения своих нужд. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению собственников и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

К сервитутам относятся следующие права:

- проходить и проезжать через соседний участок;

- проводить воду с соседнего участка;

- черпать воду на соседнем участке;

- опереть постройку о стену соседа и др.

Субъект сервитутного права сохраняет свое право пользования соседним участком независимо от того, кто установил на свою землю сервитут в пользу соседа, даже если произошла смена собственника.

Сервитут является обременением самой земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).

Сервитут может быть прекращен:

- ввиду прекращения оснований, по которым он был установлен;

- если земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением.

Собственник земельного участка вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду, а также распоряжаться им другими способами (передача в доверительное управление, взнос в уставный капитал акционерного общества или товарищества и др.).

В порядке, установленном законом, определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование таким земельным участком может осуществляться только по их назначению.

В случае, если не обозначены границы земельного участка, нет ограждения, определяющего границы, любой гражданин может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику данного участка.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требования о назначении земельного участка.

В соответствии с «Основными положениями Государственной программы приватизации в Российской Федерации» продаже не подлежат находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки:

- сельскохозяйственного назначения, лесного фонда, особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации;

- зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению;

- общего пользования (улицы, дороги, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки, отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования);

- расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные для их перспективного развития.

1.2.2. Право собственности и другие вещные права Право собственности и другие вещные права на жилые помещения определены главой 18 ГК РФ.

Жилое помещение - помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан.

К жилым помещениям относятся: жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, жилые комнаты или иные помещения, предназначенные для проживания и признающиеся жилыми в соответствии с национальными традициями народов РФ.

Не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений или организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод жилого помещения в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Приватизация нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности, законодательно установлено рядом нормативных актов. В этих нормативных актах определены: круг субъектов, имеющих право приватизировать недвижимость; порядок продажи и определения цены, по которой могут проданы указанные объекты; основания отказа в продаже недвижимости. Допускается продажа с аукциона или по конкурсу в соответствии с законодательством Российской Федерации только незанятых (неиспользуемых) объектов нежилого фонда, в том числе и предназначенных для реконструкции. Продажа других объектов нежилого фонда в этом порядке не допускается.

Предприятие как имущественный комплекс. Предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом, как имущественный комплекс, относится к недвижимости.

Предприятие в целом или его часть могут быть объектом куплипродажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия, как имущественного комплекса, входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки и т.д.) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

1.2.3. Лесной фонд Российской Федерации Все леса и предоставленные для ведения лесного хозяйства земли образуют лесной фонд Российской Федерации. Отношения, возникающие при пользовании лесным фондом, регулируются «Основами лесного законодательства Российской Федерации».

В состав земель лесного фонда входят:

- лесные земли (покрытые лесом, а также не покрытые лесом);

- нелесные земли (болота, дороги, квартальные просеки и др.).

В состав земель лесного фонда не входят:

- защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения;

- защитные лесные насаждения на полосах отвода железных, автомобильных дорог и каналов;

- озеленительные насаждения и группы деревьев в городах и других населенных пунктах, произрастающие на землях, не отнесенных к городским лесам;

- деревья и группы деревьев на приусадебных, дачных и садовых участках.

1.3. Государственная регистрация объектов недвижимости Право собственности и другие вещные права на недвижимость (недвижимое имущество), ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации. Порядок государственной регистрации объектов недвижимости установлен статьей 131 ГК РФ.

Регистрации подлежат следующие права: собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией возможно осуществление специальной регистрации или учета отдельных видов недвижимого имущества.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан удостоверять произведенную регистрацию недвижимости и предоставлять информацию о произведенной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу.

Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствие с ГК РФ, а также законом РФ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.

Когда сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Регистрацию недвижимости осуществляет Комитет по земельным ресурсам и землеустройству.

Процесс регистрации состоит из трех этапов:

- формирование объекта недвижимости;

- присвоение кадастрового номера;

- выдача свидетельства о собственности (или других прав).

Формирование объекта недвижимости подразумевает его индивидуализацию, т. е. придание объекту таких технических, экономических и юридических характеристик, которые позволяют выделить этот объект из всех других.

Формирование объекта недвижимости начинается после поступления заявления хозяйствующего субъекта или гражданина на оформление права на объект. Основой формирования земельного участка являются соответствующие топографические и геодезические работы, кадастровый план.

Формирование объекта недвижимости заканчивается составлением стандартного кадастрового дела на каждый объект. В нем излагается вся юридическая информация об участке: данные о правах его владельца, пользователя или арендатора, топографические материалы, сведения об имуществе и объектах недвижимости, которые находятся на участке, информация об обременениях и сервитутах, сведения по сделкам, залогам объекта, информация о нарушениях земельного законодательства.

После завершения этой процедуры объекту недвижимости присваивается кадастровый номер, т. е. происходит собственно регистрация.

После регистрации осуществляется поиск так называемой «формы титула». После принятия решения о юридическом подтверждении права лица на объект, информация о данном объекте заносится в кадастр недвижимости.

Собственнику, пользователю или арендатору земельного участка выдается свидетельство.

1.4. Рынок недвижимости, его особенности Рынок, в общем понимании, представляет собой сферу проявления экономических отношений между производителями (продавцами) и потребителями (покупателями) товаров и отражает социально-экономические условия реализации товаров. В общей системе рынков можно выделить рынок недвижимости, на котором рыночными товарами являются объекты недвижимости.

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости - это сложная структура с большим количеством участников, цель которой - свести покупателей и продавцов, как показано на рис. 1.1.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения проявляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду, внаем, в траст, и т. д. Купля-продажа объектов недвижимости - это не просто купля-продажа товара народного потребления, а движение капитала, т. е. стоимости, приносящей доход.

Так, покупка земельного участка означает вложение денег в этот земельный участок, который затем можно продать по более высокой цене и получить доход за счет разницы в ценах, или использовать его для сельскохозяйственного производства и получать доход с этого производства. Купленный жилой дом или квартиру можно так же продать через некоторое время по более высокой цене или сдавать внаем жильцам.

Капитал, затраченный на приобретение предприятия, будет приносить инвестору доход в результате работы данного предприятия.

К основным особенностям рынка недвижимости относится следующее.

1. Сегментация:

- по использованию, по назначению (рынок предприятий, жилья и т.п.);

- территориальная или географическая;

- по ценам;

- по качеству (офисы различных классов);

- по инвестиционной мотивации;

- по типу прав собственности.

2. Относительная закрытость - проявляется в том, что информация о совершающихся сделках ограничена и зачастую не достоверна.

3. Персонификация рынка - сделки совершаются между конкретными лицами.

4. Низкая эластичность предложения на недвижимость по отношению к спросу.

5. Величина спроса на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки: до революции, «сталинской», «хрущевской» и т. д.) факторами; состоянием инфраструктуры в микрорайоне объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.).

6. Спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем. Такое положение привело к значительному превышению предложения над спросом на рынке недвижимости.

7. Почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию.

Вложению капитала в недвижимость сопутствуют три вида затрат:

• затраты по поддержанию объекта недвижимости в нормальном функциональном состоянии (на ремонт, эксплуатацию и др.);

• ежегодный налог на владение недвижимостью;

• налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Формирование и развитие рынка недвижимости в Российской Федерации затрудняется:

• искусственным разграничением прав собственности на объекты недвижимости (здания, сооружения) и участки под ними.

• слабым государственным регулированием отношений на рынке недвижимости и неразвитостью рыночной инфраструктуры.

2. МЕТОДИЧЕСКИЙ ИНСТРУМЕНТАРИЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Концепция изменения стоимости денег во времени 2.2. Шесть функций сложного процента 2.2.1. Фактор накопления стоимости единицы 2.2.2. Фактор текущей стоимости единицы 2.2.3. Фактор накопления единицы за период 2.2.4. Фактор фонда возмещения 2.2.5. Фактор текущей стоимости единичного аннуитета 2.2.6. Фактор взноса на амортизацию единицы 2.1. Концепция изменения стоимости денег во времени В экономический расчетах, связанных с инвестициями и недвижимостью приходится иметь дело с денежными потоками, относящимися к разным периодам времени.

Концепция оценки стоимости денег во времени исходит из того, что эта стоимость изменяется с учетом нормы прибыли на денежном рынке в качестве которого обычно выступает норма ссудного процента.

При сравнении стоимости денег в разные периоды используется 2 основных понятия:

- будущая стоимость денег (PV);

- и их настоящая стоимость (FV).

Будущая стоимость представляет собой стоимость инвестированных средств в настоящий момент, в которую они превратятся через определенный период времени с учетом определенной ставки процента.

Определение будущей стоимости связано с процентом наращения (накопления) этой стоимости, когда к первичной сумме поэтапно присоединяется процентные платежи, рассчитываемые по определенной процентной ставке.

Настоящая стоимость представляет собой сумму будущих денежных поступлений, приведенных с учетом ставки процента, так называемой дисконтной ставки, к настоящему периоду.

Определение настоящей стоимости связано с процессом дисконтирования, который представляет собой операцию обратную наращению стоимости.

В этом случае сумма процента (дисконта) минусуется из конечной будущей стоимости денежных средств.

Необходимость дисконтирования возникает в случаях, когда нужно определить сколько средств необходимо вложить сегодня, чтобы через определенный период времени получить заранее обусловленную сумму.

Процессы наращения и дисконтирования могут осуществляться по простым и по сложным процентам.

Простые применяются при краткосрочном инвестировании, сложные – при долгосрочном.

Простой процент - это сумма, которая начисляется к первоначальной стоимости в конце каждого периода платежа обусловленного условиями инвестирования.

Будущая стоимость при использовании простого процента рассчитывается по формуле (1):

где PV - первоначальная стоимость основной суммы средств;

I - процентная ставка;

n - продолжительность инвестирования (изменяется в количестве платежных периодов);

FV - будущая стоимость;

( 1+ i х n) - коэффициент наращения простых процентов.

Пример: Определить сумму простого процента за год и будущую стоимость вклада, если PV = 1000 д.е., i = 20 % в квартал.

Дисконтирование (нахождение настоящей стоимости) при использовании простого процента происходит по формуле (2):

Пример: Определить сумму простого дисконта (D) за год и настоящую стоимость, если FV = 1000 д.е. (конечная сумма вклада), i = 20 % в квартал.

Сложный процент - это сумма дохода, который образуется в результате инвестирования при условии, что сумма начисленного простого процента не выплачивается после каждого периода, а присоединяется к сумме основного вклада и в последующем платежном периоде сама приносит доход.

Будущая стоимость при использовании сложного процента рассчитывается по формуле (3):

где (1 + i)n - коэффициент или множитель наращения сложных процентов (фактор накопления стоимости денежной единицы - ФНСЕ) Пример: определить сумму сложного процента и будущую стоимость вклада за год, если первоначальная стоимость вклада 1000 д.е., ставка сложного процента -20 % в квартал.

Дисконтирование (нахождение настоящей стоимости) при использовании сложного процента происходит по формуле (4):

- дисконтный множитель или коэффициент сложных процентов (фактор текущей стоимости денежной единицы -ФТСЕ) Пример: определить настоящую стоимость денежных средств и сумму дисконта по сложным процентам, если будущая стоимость - 1000 д.е. i - 20 % за кв.

На будущую стоимость большое влияние оказывает не только величина процента, но и периодичность выплат.

Аннуитет - совокупность равномерных периодических платежей, то есть в равных размерах осуществляемых в конце каждого периода и через равные промежутки времени, например, ежемесячные или ежеквартальные выплаты по краткосрочным вкладам, страховые взносы и т.д. Если платежи осуществляются в начале периода - то это, так называемый, авансовый аннуитет.

При решении многих задач, возникающих при оценке недвижимости, необходимо применять элементы финансовой математики. Для анализа денежных потоков от недвижимости, определения текущей стоимости инвестиций, обоснования величины платы за получение будущих потоков дохода и в других случаях широко применяются функции сложного процента.

Существуют специальные финансовые калькуляторы, где уже заложены функции денежной единицы (шесть функций сложного процента), а также разработаны специальные таблицы, где каждой колонке соответствует определенная функция: значения этих функций, рассчитанные для определенной процентной ставки и за определенный период, называются факторами:

1 колонка - фактор накопления стоимости единицы (ФНСЕ);

2 колонка - фактор накопление единицы за период (ФНЕП);

3 колонка - фактор фонда возмещения (ФФВ);

4 колонка - фактор текущей стоимости единицы (ФТСЕ);

5 колонка - фактор текущей стоимости единичного аннуитета (ФТСЕА);

6 колонка - фактор взноса на амортизацию единицы (ФВАЕ) Рассмотрим эти функции более подробно. Однако рассматривать их будем не в этом порядке, а в несколько ином. Поскольку 1 и 4, 2 и 3, а также 5 и 6 функции являются обратными величинами, то и рассматривать их будем в том же порядке.

2.2.1. Фактор накопления стоимости единицы Фактор накопления стоимости единицы (ФНСЕ) - 1-я колонка таблиц.

Показывает рост 1 денежной единицы, положенной на депозит при накоплении по сложному проценту. Графически это показано на рис. 2.1.

С помощью ФНСЕ определяется будущая стоимость, когда известны настоящая стоимость (PV), количество периодов накопления (n) и процентная ставка (i,%).

ФНСЕ определяется по формуле (5) где i - годовая процентная ставка (в долях единицы);

n - количество лет.

По формуле (5) рассчитана первая колонка таблиц шести функций сложного процента.

Формула (5) является частным случаем, когда начисление процентов происходит один раз в год в конце каждого года. Если начисление процентов происходит чаще, чем 1 раз в год, то необходимо использовать эту формулу в общем виде (6):

где k - количество периодов начисления процентов в течение года.

Если начисление процентов ежемесячное, то k = 12, при ежеквартальном начислении процентов k = 4, при полугодовом - k = 2.

Таким образом, используя первую функцию сложного процента, будущая стоимость определяется по формуле (7):

Пример: Определить сумму, которая будет накоплена на депозитном счете через 5 лет, при 12 % годовых и ежеквартальном начислении, если первоначальная сумма вклада - 100 д.е.

1,80611= =180,6 д.е.

2.2.2. Фактор текущей стоимости единицы Фактору текущей стоимости единицы (ФТСЕ) соответствует 4-я колонка таблиц. Данный фактор показывает сегодняшнюю стоимость 1 денежной единицы, которая должна быть получена единовременно в будущем при накоплении по сложному проценту (рис. 2.2).

С помощью ФТСЕ определяется настоящая стоимость, когда известны будущая стоимость, количество периодов накопления (n) и процентная ставка (i, %). Эта функция математически является обратной по отношению к величине ФНСЕ - фактору первой колонки.

ФТСЕ определяется по формуле (8) где i - годовая процентная ставка (в долях единицы);

n - количество лет.

По формуле (8) рассчитана четвертая колонка таблиц шести функций сложного процента.

Формула (8) также является частным случаем, когда начисление процентов происходит один раз в год в конце каждого года. Если начисление процентов происходит чаще, чем 1 раз в год, то необходимо использовать эту формулу в общем виде (9):

где k - количество периодов начисления процентов в течение года.

Так же, как и в первом случае, при ежемесячном начислении процентов - k = 12, при ежеквартальном начислении процентов - k = 4, при полугодовом - k = 2.

Таким образом, используя четвертую функцию сложного процента, настоящая стоимость определяется по формуле (10):

Пример: Решим задачу обратную предыдущей: определить сумму, которую необходимо внести на депозитный счет, для того, чтобы через 5 лет, была накоплена сумма 180,6 д.е., при 12 % годовых и ежеквартальном начислении процентов.

Решение:

180,6/1,80611= 100 д.е.

2.2.3. Фактор накопления единицы за период Фактору накопления единицы за период (ФНЕП) соответствует 2-я колонка таблиц. Фактор накопления единицы за период показывает рост сберегательного счета, на который в конце каждого периода вносится 1 д.е. В литературе также встречается и другое название данного фактора - фактор накопления стоимости единичного аннуитета (ФНСЕА). Это показано на рис. 2.3.

С помощью ФНЕП определяется будущая стоимость, когда известны размер аннуитета (РМТ), количество периодов накопления (n) и процентная ставка (i,%).

ФНЕП определяется по формуле (11).

где i - годовая процентная ставка (в долях единицы);

По формуле (11) рассчитана вторая колонка таблиц шести функций сложного процента.

Значение фактора накопления единицы за период можно также получить путем суммирования значений факторов ФНСЕ за соответствующий период.

Для данной формулы (11), как и для всех других формул факторов функций сложного процента, будет справедливо, что если начисление процентов происходит чаще, чем 1 раз в год, то необходимо в формуле (11), как и в предыдущих случаях, каждое (и в числителе и в знаменателе) i разделить на k, а степень n - умножить на k.

Рис. 2.4. Авансовый фактор накопления единицы за период Как следует из определения фактора накопления единицы за период, платежи поступают в конце каждого периода, в случае авансового аннуитета (платежи поступают в начале каждого периода) значение данного фактора изменится. Механизм этого изменения показан на рис. 2.4.

Как следует из рис. 2.4, в случае авансового аннуитета, количество платежей остается неизменным, они сдвигаются на один период: первый платеж осуществляется в нулевой период, а последний - в период n-1. Платежа в n-й период - нет, на рисунке он зачеркнут. Однако количество периодов накопления при этом увеличивается на один. Из этого следует, что ФНЕП авансовый определяется по формуле (12):

где ФНЕП авn - фактор накопления единицы за период авансовый (за n периодов) ФНЕП n+1 - фактор накопления единицы за период (за n+1 период) В данной формуле (12) ФНЕП n+1 означает увеличение периодов накопления на один, а «–1», так как платежа в n-й период - нет.

Таким образом, используя вторую функцию сложного процента, будущая стоимость определяется по формуле (13):

Очевидно, что если платежи авансовые - то в формуле (13) необходимо использовать значение ФНЕП авансового.

Пример: Определить сумму, которая будет накоплена на депозитном счете, приносящем 12 % годовых, если в течение 5 лет на счет вносится сумма в размере 100 д.е.: а) в конце каждого года; б) в начале каждого года.

Решение:

а) FV = PMT х ФНЕП( 2 кол. таблиц, 12 %, 5 лет) FV = 100 х 6,352847 = 635,28 д.е.

б) FV=PMT х ФНЕП ав 5лет ФНЕП ав 5лет = ФНЕП 6 лет - 1 = 8,115189 - 1 = 7, FV= 100 х 7,115189 = 711,52 д.е.

Во втором случае мы получили большую сумму, поскольку произошло увеличение количества периодов начисления процентов, за счет этого сумма начисленных процентов оказалась больше, в то время как количество платежей и их размер - не изменились.

2.2.4. Фактор фонда возмещения Фактору фонда возмещения (ФФВ) соответствует 3-я колонка таблиц шести функций сложного процента. Данный фактор показывает сумму равновеликого периодического взноса, который вместе с процентом необходим для того, чтобы к концу определенного числа периодов накопить одну д.е., как показано на рис. 2.5.

Как показано на рис. 2.5, с помощью ФФВ определяется размер аннуитета (РМТ), когда известны будущая стоимость, количество периодов накопления (n) и процентная ставка (i, %). ФФВ является обратной величиной по отношению к ФНЕП.

ФФВ определяется по формуле (14).

где i - годовая процентная ставка (в долях единицы);

n - количество лет.

По формуле (14) рассчитана третья колонка таблиц шести функций сложного процента.

Для данной формулы, как и для всех других формул факторов функций сложного процента, будет справедливо, что если начисление процентов происходит чаще, чем 1 раз в год, то необходимо в формуле (14), как и в предыдущих случаях, каждое i разделить на k, а степень n - умножить на k.

Используя третью функцию сложного процента, размер равновеликого периодического платежа (РМТ) определяется по формуле (15):

Пример: Определить сумму, которую необходимо вносить в течение 5 лет на депозитный счет, приносящий 12 % годовых, для того, чтобы накопить сумму в 100 д.е. при условии, если платежи будут осуществляться: а) в конце каждого года; б) в начале каждого года.

Решение:

а) PMT = FV х ФФВ (3 кол. таблиц, 12%, 5 лет) РМТ = 100 х 0,1574097 = 15,74 д.е.

ФНЕП ав 5лет = ФНЕП 6 лет - 1 = 8,115189 - 1 = 7, РМТ = 100 / 7,115189 = 14,05 д.е.

Во втором случае мы решали задачу, используя вторую функцию сложных процентов, - путем деления на авансовый фактор накопления единицы за период, поскольку он является обратной величиной ФФВ.

2.2.5. Фактор текущей стоимости единичного аннуитета Фактору текущей стоимости единичного аннуитета (ФТСЕА) соответствует 5-я колонка таблиц. Фактор текущей стоимости единичного аннуитета показывает сегодняшнюю стоимость равномерного потока доходов. Первое поступление в рамках данного потока происходит в конце первого периода, последующие - в конце каждого последующего периода, как показано на рис. 2.6.

Рис. 2.6.Фактор текущей стоимости единичного аннуитета С помощью ФТСЕА определяется настоящая стоимость, когда известны размер аннуитета (РМТ), количество периодов накопления (n) и процентная ставка (i, %).

ФТСЕА определяется по формуле (16).

где i - годовая процентная ставка (в долях единицы);

n - количество лет.

По формуле (16) рассчитана пятая колонка таблиц шести функций сложного процента.

Значение фактора текущей стоимости единичного аннуитета можно также получить путем суммирования значений фактора ФТСЕ.

В случае авансового аннуитета (платежи поступают в начале каждого периода) значение данного фактора изменится. Механизм этого изменения показан на рис. 2.7.

Рис. 2.7. Авансовый фактор текущей стоимости единичного аннуитета То есть, в случае авансового аннуитета, количество платежей остается неизменным, они сдвигаются на один период: первый платеж осуществляется в нулевой период, а последний - в период n-1. Платежа в n-й период - нет, на рисунке он зачеркнут. Однако количество периодов дисконтирования при этом уменьшается на один, поскольку первый платеж в 0-й период дисконтировать не нужно. Из этого следует, что ФТСЕА авансовый определяется по формуле (17):

где ФНЕП авn - фактор накопления единицы за период авансовый (за n периодов) ФНЕП n-1 - фактор накопления единицы за период (за n-1 период) В формуле (17) ФНЕП n-1 означает уменьшение периодов накопления на один, а «+1» - так как появляется платеж в 0-й период.

Таким образом, используя вторую функцию сложного процента, будущая стоимость определяется по формуле (18):

В случае если платежи авансовые - то в формуле (18) необходимо использовать значение ФТСЕА авансового.

Пример: Определить настоящую стоимость потока ежегодной арендной платы в размере 100 д.е., получаемой в течение 5 лет а) выплачиваемой в конце каждого года; б) в начале года. Ставка дисконтирования 12% годовых, Решение.

а) РV = PMT х ФТСЕА (5 кол. таблиц, 12 %, 5 лет) ФТСЕА ав 5лет = ФТСЕА 4года + 1 = 3,03735 +1 = 4, FV= 100 х 4,03735 = 403,74 д.е.

Во втором случае мы получили большую сумму, поскольку не нужно дисконтировать первый платеж в 0-й период.

2.2.6. Фактор взноса на амортизацию единицы Фактору взноса на амортизацию единицы (ФВАЕ) соответствует последняя 6-я колонка таблиц шести функций сложного процента. Данный фактор показывает размер равновеликого периодического платежа, необходимого для полной амортизации кредита (основной суммы и процентов за его использование), как показано на рис. 2.5.

Фактор взноса на амортизацию единицы также называют ипотечной постоянной.

С помощью ФВАЕ определяется размер аннуитета (РМТ), когда известны настоящая стоимость, количество периодов накопления (n) и процентная ставка (i,%). ФВАЕ является обратной величиной по отношению к ФТСЕА.

ФВАЕ определяется по формуле (19).

где i - годовая процентная ставка (в долях единицы);

n - количество лет.

По формуле (19) рассчитана третья колонка таблиц шести функций сложного процента.

Если начисление процентов происходит чаще, чем 1 раз в год, то необходимо в формуле (19), как и в предыдущих случаях, каждое i разделить на k, а степень n - умножить на k.

Используя шестую функцию сложного процента, размер равновеликого периодического платежа (РМТ) определяется по формуле (20):

Пример: Определить сумму равновеликого ежегодного платежа, необходимого для полной амортизации ипотечного кредита, полученного на 5 лет под 12 % годовых в размере 100000 д.е.

РМТ = 100000 х 0,2774097 = 27741 д.е.

Для того, чтобы лучше уяснить механизм погашения кредита и процентов за его пользование заполним таблицу амортизации кредита (табл. 2.1).

Как видим, на конец 5-го года остатка основной суммы кредита нет, т.е.

кредит и проценты по нему погашены. Надо также отметить, что по годам изменяется соотношение между суммой выплаченных процентов и основной суммой кредита (уменьшается сумма выплаченных процентов за пользование кредитом и увеличивается размер платежа на погашение основной суммы кредита), в то время как их сумма не изменяется и остается равной 27741 д.е.

3. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости 3.2. Виды стоимости недвижимости 3.3. Принципы оценки недвижимости 3.4. Методы оценки стоимости недвижимости и их практическое использование 3.4.1. Затратный метод оценки недвижимости 3.4.1.1. Оценка полной стоимости воспроизводства или замещения объекта 3.4.1.2. Определение стоимости износа объекта недвижимости 3.4.1.3. Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости 3.4.2. Доходный метод оценки недвижимости 3.4.2.1. Сущность доходного метода оценки недвижимости 3.4.2.2. Применение доходного метода оценки недвижимости 3.4.2.3. Основные методы определения нормы возврата капитала 3.4.3. Рыночный метод оценки недвижимости 3.4.3.1. Способы определения величины поправки 3.4.3.3. Последовательность внесения поправок 3.4.3.4. Расчет стоимости объекта с помощью общего коэффициента капитализации 3.5. Процесс оценки недвижимости. Оформление результатов оценки 3.1. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости При оценке недвижимости определяют факторы, которые влияют на ее стоимость:

- физические: природные (земля, климат, ресурсы, топография, почва) и созданные человеком (здания, сооружения, дороги, коммунальные объекты, форма участка и др.);

- социальные (тенденции изменения численности населения, тенденции к омоложению или старению, стиль жизни, уровень жизни, размер семьи, тенденции изменения образовательного уровня и т.д.);

- экономические (тенденции изменения уровня дохода, занятость, кредитная политика и доступность кредитных ресурсов, ставки процента, ставки арендной платы, рост или сокращение затрат на строительство, цены);

- административные (политические).

Все перечисленные выше факторы сведены в табл. 3.1.

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости -местоположение: - базовые по- - общее состояние - налоговая, фиклимат, ресурсы, требности в приоб- мировой эконо- нансовая политика;

топография, грун- ретении земли, мики; экономиче- - предоставление ты, почва; объектов недвижи- ская ситуация в разного рода льгот;

-отношение к дело- мости, предпри- стране, регионе, - контроль землевому центру, жи- ятий (малых, боль- местном уровне; пользования, сталым территориям, ших, дешевы, доро- финансовое со- вок арендной плаавтодороге, желез- гих) варианте зем- стояние предпри- ты;

участка: размеры, жающими, от- работной платы и - строительные форма, площадь, ношение к со- доходов, плате- нормы и правила:

топография, подъ- седним объектам и жеспособность, на- ограничительные езды, благоустрой- их владельцам, личие источников или либеральные;

ство, вид исполь- чувство собст- финансирования, - услуги муницизования по зониро- венности; ставка %, ставка пальных служб:

ванию, сервитуты, - тенденции из- арендной платы, дороги, благоустобщий вид, при- менения чис- издержки при фор- ройство, инжевлекательность и ленности насе- мировании продаж; нерное оборудот.д.; ления, размера се- - факторы пред- вание, общестхарактеристики мьи, омоложение ложения: площадь венный транспорт, зданий и сооруже- или старение; имеющейся на про- школы, охрана здоний: количество; - тенденции из- дажу земли: коли- ровья и безопастип, год, качество менения образо- чество объектов ность, противопопостройки; стиль, вательного уровня, (имущественных жарная служба планировка, кон- уровня преступно- комплексов), выструкции и т.д. сти; ставленных на простиль жизни, уро- дажу; налоги Все названные факторы действуют в совокупности и, как правило, отражают местоположение оцениваемого объекта. Местоположение необходимо рассматривать как качественную характеристику, определяемую соответствием физических параметров участка принятому в данной местности типу землепользования и социально-экономической среде.

Перечисленные выше физические, социальные, экономические и политические факторы определяют развитие населенного пункта, а вместе с ним и развитие среды местоположения объекта недвижимости. В теории оценки недвижимости выделяют 4 цикла развития среды местоположения объекта:

2) зрелость (стабильность);

3) упадок (ухудшение);

4) обновление (возрождение).

Эксперту важно точно определить: в каком цикле и в каком месте цикла развития находится населенный пункт и местоположение оцениваемого объекта недвижимости, чтобы дать прогноз развития стоимости имущественного комплекса. Если район местоположения объекта оценки вступил в стадию роста, то следует ожидать увеличения спроса и увеличения цены на объект.

Данный пример показывает, как необходим анализ экономической ситуации не только рынка объектов недвижимости, на котором работает оценщик, но и района, города и региона местоположения объекта.

3.2. Виды стоимости объектов недвижимости В начале оценки объекта недвижимости перед экспертом-оценщиком возникает проблема выбора вида стоимости для расчетов. В зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости, а, в свою очередь, вид стоимости обусловливает выбор метода, по которому осуществляется оценка объекта недвижимости.

При оценки недвижимости используются такие понятия, как:

• затраты, • стоимость, • цена.

Затраты отражают издержки, необходимые для создания объекта недвижимости аналогичного оцениваемому.

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель готов заплатить за оцениваемою недвижимость.

Цена - это исторический факт, отражаемый то, сколько было заплачено при покупке аналогичных объектов в прошлых сделках.

При оценке недвижимости различают следующие виды стоимости:

1) Стоимость в обмене (рыночная стоимость).

2) Стоимость в использовании (потребительская стоимость).

3) Инвестиционная стоимость.

4) Стоимость воспроизводства объекта (или восстановительная стоимость).

5) Стоимость замещения.

6) Страховая стоимость.

7) Залоговая стоимость (в целях кредитования).

8) Стоимость для целей налогообложения.

9) Ликвидационная стоимость.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на открытом конкурентном рынке в условии равновесия спроса и предложения.

Стоимость в обмене - это объективная стоимость, она определяется реальными экономическими факторами. Отметим, что условия финансирования сделки с недвижимостью влияют на цену, но не на стоимость.

Для формирования рыночной цены, рынок недвижимости должен удовлетворять следующим пяти условиям:

1. Быть открытым и конкурентным. Для чего на него должно быть допущено достаточное количество продавцов и покупателей, взаимодействующих по конкретным объектам.

2. Покупатель и продавец должны являться типичными по мотивации, экономически рациональными и не находиться под давлением особых обстоятельств.

3. Рынок должен быть возобновляемым, то есть обеспечивающим покупателям возможность через некоторое время стать продавцами, чтобы извлечь выгоду от продажи объекта недвижимости.

4. Собственность должна находиться на рынке в течение разумного периода времени, чтобы покупатели смогли достаточно с ней ознакомиться.

5. Объект недвижимости должен приобретаться по типичным для данного рынка недвижимости условиям.

Поскольку эти условия на практике не соблюдаются на 100 %, поэтому рыночная стоимость - это абстрагированная стоимость, соответствующая идеальным стандартам рынка.

Стоимость в использовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя, иначе она называется потребительской или субъективной стоимостью.

Её размер зависит от потребностей и целей конкретного лица. Оценка потребительской стоимости объекта производится, исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в прошлый период функционирования объекта и прогнозируются в будущем.

Инвестиционная стоимость. Понятие инвестиционной стоимости сходное с понятием стоимости в использовании. Эта стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него свои финансовые средства. Расчет инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором доходов и конкретной ставкой их капитализации.

Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке для конкретного инвестора инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход.

Стоимость воспроизводства объекта (или восстановительная стоимость) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки (достоинства) в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта - современного функционального аналога.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта, который подвержен риску уничтожения (или разрушения). На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, страховые выплаты и страховые проценты.

Залоговая стоимость (в целях кредитования) рассчитывается на основе рыночной стоимости.

Стоимость для целей налогообложения имущества юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами-оценщиками на основе либо рыночной стоимости, либо так называемой, инвентаризационной стоимости, базирующейся на концепции восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости.

Принципы оценки объектов недвижимости в зависимости от объекта приложения объединены в четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя;

2) принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся;

3) принципы, связанные с рыночной средой;

4) а также принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и земельного участка.

Все принципы оценки недвижимости связанны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо стремиться к тому, чтобы учитывать все или основные принципы оценки. Это необходимо делать для того, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

1) К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы:

• полезности, • замещения, • ожидания.

Принцип полезности. Суть принципа полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных, функций или личных потребностей, например, устройства в нем гостиничного хозяйства, кафе, офиса, музея и пр. Таким образом, полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения подразумевает, что рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, которая была заплачена за другой аналогичный объект такой же полезности.

Или, иначе, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью.

Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

С точки зрения затратного подхода, рассматриваемый принцип интерпретируется следующим образом: рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может заплатить за покупку (долгосрочную аренду) земельного участка и строительство на нем (в нормальные сроки) аналогичного объекта недвижимости с такой же полезностью, или стоимость оцениваемого объекта не превышает затрат на приобретение аналогичного объекта с такой же полезностью.

С точки зрения рыночного подхода, принцип замещения формулируется следующим образом: если на рынке имеется несколько аналогичных объектов недвижимости с одинаковой полезностью, то спросом будет пользоваться тот объект, стоимость которого низшая. Принцип замещения является основным принципом при применении сравнительного рыночного подхода к оценке недвижимости.

С точки зрения доходного подхода, данный принцип звучит следующим образом: стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль, или стоимость объекта недвижимости определяется конкурентными элементами сравнения среди альтернативного выбора вариантов инвестирования, приносящих аналогичную величину прибыли.

Принцип замещения является основой для определения термина «рыночная стоимость объекта недвижимости», - рыночная стоимость объекта недвижимости отражает стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение. С принципом замещения связано понятие «альтернативные издержки», т.е. то, что потеряет покупатель, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и вкладывая именно в этот объект недвижимости.

Принцип ожидания говорит о том, что стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих (ожидаемых) доходов от данного объекта недвижимости. Стоимость объекта недвижимости, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от перепродажи этого объекта. Важно при этом, за какой период времени будет получен ожидаемый доход.

2) Принципы, связанные с требованиями к земельному участку и заданиям и сооружениям, которые на нем находятся:

- принцип остаточной продуктивности земли, - принцип вклада, - принцип падающей и растущей продуктивности, - принцип сбалансированности, - принцип оптимальных величин, - принцип оптимального разделения имущественных прав.

Принцип остаточной продуктивности (производительности) земли исходит из того, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (или производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли.

Каждый из составляющих производства должен быть компенсирован из доходов, полученных от предпринимательской деятельности. Однако, вследствие того, что земля физически недвижима, а труд, капитал и управление привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, то сначала оплачиваются эти три составляющих производства, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.

Данное суждение исходит из основных положений экономической теории, что земля имеет «остаточную стоимость» и определенную ценность тогда, когда имеется остаток дохода после покрытия трех других составляющих производства.

Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после того, как оплачены затраты на труд, капитал и управление.

Принцип вклада (принцип предельной продуктивности) говорит о том, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Для рынка недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость в размерах значительно больших, чем составили сами затраты на ее ремонт. В этом явлении и реализуется принцип предельной продуктивности, или принцип вклада. Размер вклада будет соответствовать разнице между увеличением цены в результате ремонта квартиры и затратами на этот ремонт.

Принцип падающей и растущей продуктивности (принцип возрастающей и уменьшающейся доходности). Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложения в основные составляющие производства обусловливают пропорциональное увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые дополнительные капиталовложения в недвижимость, осуществленные после достижения данного предела, не дадут пропорционального увеличения прибыли (а значит и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости).

Для определения указанной предельной точки, когда прибыль (и стоимость) от объекта недвижимости будет максимальной, эксперту-оценщику необходимо проанализировать различные варианта использования земельного участка: например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на этом, участке и только после этого делать окончательный выбор для оценки типа объекта недвижимости.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений будут превосходить объемы работ в данный период времени, например, на строительстве объекта, то наблюдается «замораживание капитала» и снижение общей эффективности проекта.

Снижение эффективности проекта наблюдается и тогда, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта.

Эти явления хорошо заметны инвесторам нового строительства. В связи с этим, нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков с тем, чтобы получить наибольший эффект от реализации проекта.

Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход, а значит, стоимость объекта недвижимости при оценке будет высокой.

Принцип оптимальных величин (или принцип оптимальной экономической величины) говорит о том, что при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. В связи с этим эксперту-оценщику необходимо всегда помнить о принципе оптимальной величины и использовать его при оценке объекта недвижимости.

Принцип оптимального разделения имущественных прав говорит о том, что имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности, имущественными правами являются: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и оперативного управления, а также сервитута (т.е. право ограниченного пользования объектом недвижимости). Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

1. Физическое разделение - разделение объекта недвижимости на части:

подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка: разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

2. Разделение по времени владения и пользования - различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права.

3. Разделение совокупности имущественных прав собственности - права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и право ограниченного использования объекта недвижимости.

4. Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

5. Разделение по залоговым правам - закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Таким образом, использование вышерассмотренных типов разделения совокупности имущественных прав позволяет увеличивать стоимость объектов недвижимости.

3) Принципы, связанные с рыночной средой К данной группе принципов относятся принципы:

- зависимости, - соответствия, - спроса и предложения, - конкуренции, - изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) состоит в том, что различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. В зависимости от степени влияния тот или иной объект, факторы подразделяются на основные и дополнительные, в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые, технические факторы. В свою очередь, например, экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим.

Эксперту-оценщику необходимо помнить, что основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другим основным фактором является близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т.е. необходимо анализировать, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие экономическое местоположение недвижимости, которое, как фактор, оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Задача состоит в том, чтобы выявить и измерить влияние факторов внешней среды:

а) на стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки этой стоимости (при использовании метода сравнительного анализа продаж);

б) на величину денежного потока (при использовании доходного подхода);

в) на уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения (в процессе использования затратного подхода).

Принцип соответствия говорит о том, что объект недвижимости, который не соответствует существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость «хрущевской» квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Однако, необходимо помнить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются. Вследствие этого изменяются и стандарты соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, с тем, чтобы предвидеть будущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения. Спрос на объекты недвижимости - это реальная потребность на них. Предложение - это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения.

Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (т.е. способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем выше спрос и ниже предложение, тем выше стоимость объекта недвижимости, и, наоборот, чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта.

Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, то в этот момент рыночная стоимость объекта стабилизируется.

Необходимо отметить, что спрос на объекты недвижимости более подвержен изменениям, чем предложение, т.к. влияние резкого изменения денежной массы (например, в результате банкротства финансовых компаний), эмоциональные настроения в момент сделки с недвижимостью и пр. происходят в более короткие промежутки времени, чем, допустим, строится тот или иной объект недвижимости, создающий дополнительное предложение на рынке. Знание этой особенности в соотношении спроса и предложения позволяет эксперту-оценщику более точно прогнозировать стоимость объекта недвижимости.

Принцип конкуренции. Рынок недвижимости является одним из высокодоходных рынков, поэтому многие предприниматели стремятся попасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке и, если спрос при этом не возрастает, то цены на объект недвижимости снижаются, и уменьшается прибыль предпринимателя. И, наоборот, при ослаблении конкуренции предложение уменьшается и, если спрос не уменьшается, то цены на объекты недвижимости растут и растут прибыли предпринимателя.

Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли.

Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) является основным условием, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, т.к. рыночная стоимость складывается лишь на конкурентном рынке.

Данный принцип может быть использован также при определении потока дохода от объекта недвижимости. Зная, что поток дохода складывается из сверхприбыли, его капитализируют по более высокой ставке, как более рискованный, чем нормальный денежный поток. Кроме того, необходимо прогнозировать тенденции ослабления или обострения конкуренции на рынке и учитывать эти тенденции при оценке объекта недвижимости.

Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.

Наиболее характерным типом изменений являются так называемые циклы жизни, уже рассмотренные выше. Эти изменения касаются и самих объектов недвижимости, а также районов (городов), отраслей, общества в целом.

Различают четыре основных цикла (стадии) жизни.

1. Зарождение - обновление (строительство объекта или проектирова-ние процесса, или формирование (становление) отрасли, общества, района и пр.).

2. Рост (период роста доходов от функционирования объекта недвижимости, быстрое развитие района (города), отрасли, общества и пр.).

3. Стабильность - зрелость - период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы потребителей объектов недвижимости, сформировавшаяся инфраструктура района и пр.).

4. Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, уменьшение прибыли, спад производства в отрасли, районе, городе и пр.).

При проведении оценки необходимо анализировать и прогнозировать законотворческие, демографические, международные, научно-технические, градостроительные и социальные процессы, а также реакцию на них рынка недвижимости и учитывать эти реакции при оценке стоимости объекта недвижимости.

Рассмотренные принципы оценки недвижимости связаны также с основным принципом оценки, составляющим четвертую группу принципов, принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования В практической оценочной деятельности могут возникнуть четыре инвестиционные ситуации:

- когда имеется свободный земельный участок;

- когда пользователь ищет определенный вид земли;

- когда инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользователя;

- когда инвестор-спекулянт подбирает участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости.

Решение двух первых ситуаций можно осуществить, используя рыночный подход к оценке. Решение же двух последних ситуаций возможно лишь при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, когда эксперт-оценщик анализирует различные варианты освоения и застройки земли с тем, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен рядом факторов: потенциалом местоположения участка, возможностью рынка принять данный вариант использования земельного участка, возможностью реализации данного варианта использования участка с правовой точки зрения, физическими, грунтовыми, ландшафтными возможностями участка, технологической и финансовой обоснованностью.

Суть принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земли заключается в формировании и сопоставлении различных вариантов освоения земельного участка и выборе оптимального исходя из величины остаточной стоимости земли.

На первом этапе формируются варианты освоения земельного участка.

Эти варианты отбираются исходя из вышеизложенных факторов: потенциала местоположения, возможностей рынка принять данный вариант освоения, правовой возможности реализации данного проекта, физических, грунтовых и ландшафтных особенностях участка, а также технологической и финансовой обоснованности.

На втором этапе определяются выручка, затраты, прибыль по каждому из выбранных вариантов по годам прогнозируемого с учетом предусмотренных нормативов организации строительно-монтажных работ. В процессе расчетов производится разделение общего дохода, полученного от комплекса (земля + здание) на две части, относящихся к земле и к зданиям. Это разделение осуществляется с помощью различных коэффициентов капитализации, рассчитанных исходя из определённых величин рисков, продолжительности срока возмещения капитала, структуры финансирования и ожидаемого повышения или снижения стоимости комплекса. Полученная таким образом прибыль, относящаяся к земле, капитализируется и получается остаточная стоимость земельного участка. По наибольшей остаточной стоимости земельного участка выбирается вариант инвестиционного проекта. Он и будет наилучшим и наиболее эффективным из возможных.

3.4. Методы оценки стоимости недвижимости Существуют три основных метода оценки недвижимости:

- затратный, - доходный, - рыночный (сравнительный).

3.4.1. Затратный метод оценки недвижимости Затратный метод используется:

1. При технико-экономическом обосновании нового строительства.

2. При расчетах наиболее эффективного использования земли.

3. При выборе профиля объекта недвижимости.

4. При итоговом согласовании стоимости недвижимости.

5. При оценке стоимости зданий институционального и особого назначения (таких, например, как школы, церкви, вокзалы, почты и пр.).

6. При оценке на пассивных и закрытых рынках недвижимости.

7. При страховании объектов недвижимости.

8. Для целей поимущественного налогообложения.

9. В целях подоходного налогообложения и бухгалтерского учета.

В группу методов затратного подхода (при определении стоимости воспроизводства или замещения) входят четыре основных метода оценки:

- метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), - поэлементный метод (метод разбивки по компонентам), - сметный метод - индексный метод.

1) Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости) заключается в том, что скорректированная стоимость выбранной для расчета стоимости недвижимости единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта. При этом единицами измерения могут быть м2, м3, 1 место и пр. Это наиболее простой способ определения стоимости объекта, если имеется информация об удельной стоимости аналогичных объектов.

2) Поэлементный метод расчета стоимости объекта заключается в определении поэлементных затрат на строительство данного или аналогичного объекта недвижимости.

3) Сметный метод оценки объекта заключается в составлении объектных и сводных смет строительства, как если бы он застраивался вновь. Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, но он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В любом случае при использовании данного метода эксперту-оценщику, как правило, необходима помощь специалиста-сметчика.

4) Индексный метод оценки сводится к определению восстановительной стоимости объекта путем умножения его балансовой стоимости на определенный индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ №1233 от 25 ноября 1993 г., а также другими постановлениями Правительства РФ и нормативными документами Госкомстата РФ о переоценке основных фондов. Индексы для переоценки основных фондов периодически утверждаются Правительством РФ и публикуются в печати.

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости. То есть, применение данного метода проходит в четыре этапа:

1. оценка полной стоимости воспроизводства или замещения объекта;

2. определение стоимости всех видов износа объекта недвижимости;

3. определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

4. определение общей стоимости объекта недвижимости.

Пример: Оценить стоимость жилого объекта, состоящего из дома и земельного участка, если площадь дома = 1500 кв. футов, цена 1 фута - 50 д.е., площадь гаража 360 кв. футов, по цене 20 д.е. за 1 кв. фут. Цена сооружений во внутреннем дворике 9.000 д.е. Общее устранение физического износа 12000 д.е., неустранимый физический износ - 3.000 д.е., устранимый функциональный износ 5.000 д.е., стоимость земельного участка 44000 д.е.

Стоимость жилого объекта составит: 1500·50 + 360·20 + 9000 – (12000 + + 5000)+44000 = 115200 д.е.

3.4.1.1. Оценка полной стоимости воспроизводства или замещения объекта При применении затратного подхода нужно понимать различия между стоимостью замещения и стоимостью воспроизводства (или восстановительной стоимостью).

Стоимость воспроизводства определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводится тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

Таким образом, стоимость воспроизводства выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения — издержками на создание объекта-аналога.

Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого объекта, должен решить эксперт-оценщик, исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации.

Однако в расчетах обычно используют стоимость воспроизводства, так как при замещении создается здание отличное от оцениваемого и трудно оценить разницу в полезности между этими зданиями.

3.4.1.2 Определение стоимости износа объекта недвижимости При затратном подходе износ используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта - это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (воспроизведенного с помощью применения затратного подхода) для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта.

В оценки недвижимости под износом понимается потеря стоимости полезности по всем возможным причинам.

Различают следующие виды износа:

2. Функциональный (моральный).

3. Экономический (внешний).

1) Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем. Например, дефекты конструктивных элементов.

Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй тип - под воздействием естественных и природных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений. При отклонениях в нормальных условиях эксплуатации объекта (землетрясение, наводнение и пр.) используются поправочные коэффициенты, определяемые экспертным путем.

Существует четыре метода расчета физического износа зданий:

- экспертный, - стоимостной, - нормативный (или бухгалтерский) - и метод расчета срока жизни здания.

Экспертный метод. Физический износ элементов здания рассчитывается по формуле (21):