На правах рукописи

КАЧАЛОВА ИННА ВЛАДИМИРОВНА

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ИНЫЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА ГРАЖДАН

НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

Специальность 12.00.03 – гражданское право; предпринимательское право; семейное

право; международное частное право

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук

Москва – 2006

Работа выполнена в Московском государственном университете имени М.В.

Ломоносова (юридический факультет).

- доктор юридических наук, доцент

Научный руководитель Белов Вадим Анатольевич - доктор юридических наук, профессор

Официальные оппоненты Крашенинников Павел Владимирович кандидат юридических наук Гетман Елена Станиславовна

Ведущая организация Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве Российской Федерации

Защита состоится 22 ноября 2006 г. в 15 час. 15 мин. на заседании диссертационного совета К.501.001.15 при Московском государственном университете имени М.В. Ломоносова по адресу: 119992, г. Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 1-ый корпус гуманитарных факультетов, юридический факультет, ауд. 826.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке юридического факультета Московского государственного университета имени М.В. Ломоносова по адресу: 119992, г. Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2-ой корпус гуманитарных факультетов.

Автореферат разослан «20» октября 2006 года.

Ученый секретарь диссертационного совета Н.В. Козлова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Конституционные гарантии прав обладателей вещных прав на жилые помещения могут быть реализованы лишь при условии грамотного законодательного закрепления, безупречной практической, в том числе судебной реализации идей частного права о собственности и иных вещных правах граждан на жилые помещения.

Жилищная политика Российского государства претерпела значительные изменения в связи с переходом жилых помещений в частную собственность и соответственно, вовлечением их в сферу гражданского оборота, и потребовала тщательного законодательного урегулирования не только права собственности на жилые помещения, но и регламентации иных вещных прав граждан на эти объекты, позволяющих удовлетворить имущественные интересы в использовании собственных и принадлежащих иным лицам жилых помещений. За прошедшее десятилетие было принято большое количество нормативных правовых актов, связанных с реализацией права граждан на жилище, однако, закрепляемый ими правовой режим жилых помещений не мог быть признан адекватной юридической формой социальных и экономических процессов в Российской Федерации.

В условиях происходящих законодательных изменений содержание и правовая природа вещных прав граждан на жилые помещения остается не достаточно исследованной. Перед законодателем и цивилистической доктриной стоит задача не только всестороннего исследования конструкции вещных прав на жилые помещения, но и поиск новых решений и подходов к конструированию и систематизации таких прав.

Огромное количество судебных споров о вещных правах на жилые помещения свидетельствует о недостаточной разработанности существующей системы регламентации соответствующих институтов.

Вышеизложенное подтверждает актуальность темы, недостаточность ее исследования и необходимость анализа существующих проблемных (в том числе теоретических) вопросов в рамках конструкции вещных прав граждан на жилые помещения с теоретический, практической и правоприменительной стороны.

диссертационного исследования являются правоотношения собственности и иные вещные права граждан в жилищной сфере. Автором также рассматриваются вопросы о технико-экономических и юридических признаках жилого помещения как объекта гражданских прав, содержании и правовой природе вещных прав граждан на жилые помещения (с учетом ранее действовавшего и нового жилищного законодательства), некоторые основания приобретения и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения.

Цели и задачи диссертационного исследования. Безусловно, рассмотреть все аспекты вещных прав в сфере жилищных правоотношений в рамках одной работы не представляется возможным. Автор затронул лишь некоторые наиболее спорные вопросы и изучил общую характеристику института вещных прав граждан на жилые помещения. Поставлены цели:

осуществить научно-теоретический анализ самих вещных прав граждан на жилые помещения (их содержания), некоторых оснований их возникновения и прекращения с учетом ранее действовавшего и нового законодательства, практики его применения, а также осуществить дальнейшую разработку теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на совершенствование законодательной регламентации института вещных прав граждан на жилые помещения.

Исходя из этого, автор ставит перед собой следующие задачи:

• исследовать правовой режим жилых помещений;

законодательстве и науке гражданского права понятий, используемых для обозначения объектов вещных прав на жилые помещения, в целях единообразного их понимания и применения в науке и на практике;

• изучить и проанализировать категорию вещных прав на жилые помещения, установить ее место в системе вещных прав, выделить виды вещных прав граждан на жилые помещения и предложить их классификацию;

• выявить содержательные особенности права собственности граждан на жилые помещения, разработать вопрос о пределах и ограничениях их преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире;

• проанализировать некоторые основания приобретения и прекращения вещных прав граждан на жилые помещения;

• исследовать правовое значение государственной регистрации в системе оснований динамики вещных прав граждан на жилые помещения;

конструкции вещных прав граждан на жилые помещения в России.

Степень научной разработанности темы. Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и некоторых зарубежных цивилистов, обращавшихся к рассмотрению вопросов, связанных как с институтом вещных прав в целом, так и непосредственно в связи с жилыми представителей дореволюционной цивилистической мысли, в частности, М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, Е.В. Васьковского, Ю.С. Гамбарова, А.М. Гуляева, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и других; к трудам правоведов Е.В. Богданова, С.Н. Братуся, И.С. Вишневской, Е.Н. Гендзехадзе, Ю.М. Конькова, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, В.Н. Литовкина, С.Н. Ландкофа, В.М. Мартковича, В.Ф. Маслова, И.Б. Новицкого, А.И. Пергамента, И.П. Прокопченко, П.И. Седугина, В.Р. Скрипко, Ю.К. Толстого, В.Ф. Чигира, Ш.Д. Чиквашвили и других; к трудам правоведов современного периода, прежде всего, В.А. Белова, Е.С. Гетман, И.М. Исрафилова, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова, Л.В. Щенниковой и других.

многогранность предмета исследования потребовали использования комплекса сочетающихся и дополняющих друг друга методов. Автором использовались общенаучные (диалектический, исторический, системноструктурный, логический) и специально-юридические методы исследования (формально-юридический, сравнительный анализ).

Нормативная база исследования. Выводы диссертации основаны на положениях Конституции Российской Федерации, федеральных законов, подзаконных нормативно-правовых актов. Эмпирическую основу диссертации составила практика Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, Верховного суда Российской Федерации и судов субъектов Российской Федерации.

исследования заключается в предпринятом автором комплексном и системном анализе права собственности и иных вещных прав граждан на жилые помещения, их правовой природы, рассмотрении жилого помещения как объекта с техническими и юридическими признаками, с учетом сравнительного анализа ранее действовавшего и существующего законодательства.

Основные положения, выносимые на защиту:

1. Всякое помещение для своего признания жилым должно отвечать одновременно трем признакам: во-первых, оно должно быть предназначено для постоянного, либо (в случаях, установленных законом) временного проживания, во-вторых, оно должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, оно должно быть зарегистрировано в этом качестве недвижимостей.

2. Жилое помещение является неделимой вещью, за исключением многокомнатной квартиры с изолированными комнатами и многокомнатного жилого дома, являющихся по действующему законодательству делимыми вещами при условии наличия технических возможностей.

3. Право на жилое помещение - это субъективное гражданское право на конкретное жилое помещение, которое по юридической природе может быть вещным, обязательственным, корпоративным. Это понятие не правоспособности всякого физического лица (правом на жилище), с другой – с элементом специальной гражданской правоспособности физического лица, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобрести право на жилое помещение по договору социального найма (правом на жилплощадь).

обеспечивается не комплексным субъективным правом, а комплексом различных по своей природе и отраслевой принадлежности субъективных государственно-правового отношения), при наступлении соответствующих юридических фактов становится субъектом правоотношений, охватываемых нормами гражданского и иных отраслей права.

5. Целесообразно поставить вопрос о необходимости замены понятия «право на жилую площадь» понятием «право на получение жилого помещения по договору социального найма». Под «правом на получение жилого помещения по договору социального найма» следует понимать право гражданина на удовлетворение своих жилищных потребностей путем муниципального жилищного фонда в соответствии с законодательными нормами.

6. Система вещных прав граждан на жилые помещения включает в себя следующие элементы: (1) право собственности; (2) право легатария и право пожизненного проживания как разновидности узуфрукта и (3) право совместного проживания (права членов семьи собственника жилого помещения).

7. 1) Преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире не является субъективным правом; 2) ключевым моментом для определения сущности преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире является момент выражения волеизъявления собственником на ее отчуждение, и, соответственно, 3) с этого момента преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире является секундарным правом, то есть предоставляемой обладателю преимущественного права покупки юридической возможностью своим односторонним волеизъявлением привести к возникновению, изменению или прекращению гражданского правоотношения.

8. Право пользования жилым помещением легатария и право пожизненного проживания являются ограниченными вещными правами, характеризующимися своей личностной принадлежностью обладателям прав (следовательно, своей неотчуждаемостью), правом следования за жилым помещением, определением их содержания в завещательном отказе и договоре. Вещный характер этих прав диктует необходимость установления для них обязательной, а не добровольной государственной регистрации.

9. Институт обязательной государственной регистрации вещного права на жилые помещения лишает смысла государственную регистрацию сделок с жилыми помещениями.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключаются в том, что проведенные исследования и сформулированные выводы расширяют и углубляют научные знания в отношении вещных прав граждан на жилые помещения.

Теоретические и практические выводы настоящего исследования могут быть использованы для дальнейшего изучения вопроса вещных прав граждан на жилые помещения при научной и педагогической работе по курсу «Гражданское право», в процессе подготовки учебных программ, методических рекомендаций, пособий и учебников для студентов.

Практические выводы, сделанные автором, применимы при разрешении конкретных гражданско–правовых споров в судах.

значимости исследования, содержащего как теоретические разработки, так и конкретные рекомендации по совершенствованию нормативно–правового регулирования вопросов, связанных с осуществлением вещных прав граждан на жилые помещения.

Апробация и внедрение результатов исследования. Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности их использования в дальнейшей научно-теоретической разработке конструкции вещных прав на жилые помещения, при подготовке проектов новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, а также в качестве вспомогательного материала при чтении спецкурсов по праву собственности, иным вещным правам и жилищному праву.

Диссертация обсуждена и отрецензирована на кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, а ее основные положения нашли отражение в авторских публикациях.

Структура работы. Специфике предмета, обозначенным целям, задачам и методологии исследования подчинена структура диссертации. Она состоит из введения, трех глав, объединяющих 14 параграфов, и библиографического списка.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во Введении обосновывается актуальность темы, определяются проблемы, цели и задачи исследования, характеризуется состояние теоретической разработанности темы, дается краткая характеристика методологической и теоретической основы исследования, раскрывается научая новизна выносимых на защиту положений, показана теоретическая и практическая значимость полученных выводов и сделанных предложений.

Первая глава «Жилое помещение как объект гражданских прав»

состоит из двух параграфов. В ней определяется значение понятий «помещение», «жилое помещение», выделяются и анализируются техникоэкономические и юридические признаки жилого помещения.

В первом параграфе «Технико-экономические признаки жилых помещений как объектов гражданских прав» рассматривается значение понятия «помещения», определяется различие между жилыми и нежилыми помещениями, выявляются родовые и видовые фактические (техникоэкономические) признаки.

В диссертации определено значение понятия помещение как объекта, представляющего собой пространство, ограниченное замкнутым трехмерным контуром, имеющее вход, обладающее устойчивой структурой, представляющее собой часть здания (сооружения).

В работе выделены два вида помещений: жилые и нежилые, показано различие между ними, состоящее в их назначении.

При этом, любому виду помещений, как жилому, так и нежилому, присущи такие родовые признаки, как: (1) пространственная замкнутость;

(2) устойчивость структуры во времени, прочность, надежность; (3) вхождение в состав здания или сооружения.

Помимо вышеназванных родовых признаков всякое помещение для своего признания жилым должно отвечать одновременно трем признакам:

во-первых, оно должно быть предназначено для постоянного, либо (в случаях, установленных законом) временного проживания, во-вторых, должно быть пригодно для постоянного проживания и, в-третьих, должно быть зарегистрировано в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимостей.

Автор показывает разницу между понятиями «предназначенность» и «пригодность» и обосновывает необходимость сохранения на законодательном уровне различия между ними. Если признак пригодности жилого помещения для проживания связан с обеспечением прав граждан, непосредственно проживающих в данном жилом помещении, то признак предназначенности жилого помещения необходим для поддержания жилищного фонда и обеспечения прав граждан в целом, реализующих свои предназначенности речь должна идти о предназначенности для постоянного или временного проживания, а в отношении категории пригодности – исключительно о пригодности для постоянного проживания.

Автор обращает внимание на то, что с юридической точки зрения, сформулированным выше признакам, но и учтены в качестве таковых органами инвентаризационного учета.

признаки, на основании которых определяются предназначенность для постоянного, либо временного проживания и пригодность для постоянного проживания, несоответствие которым влечет невозможность заселения в жилое помещение и предоставления его гражданам.

Второй параграф «Юридически значимые признаки жилых юридических признаков, присущих любому жилому помещению, как объекту гражданских прав, к которым относятся: (1) принадлежность к числу недвижимых вещей; (2) неделимость; (3) принадлежность к категории сложных вещей; (4) назначение.

В юридической науке вопросы об отнесении жилого помещения к категории вещей; недвижимых, неделимых, а также сложных вещей являются далеко не бесспорными. Автором рассмотрены основные точки зрения по данным вопросам и сделаны следующие выводы.

обозначенным стенами, потолком, полом, которые являются материальными объектами, помещение становится физически осязаемым объектом, относится при наличии всех законодательных требований к числу жилых, и является в этом смысле вещью с точки зрения гражданского права. При этом, жилое помещение как вещь становится объектом гражданского права, если:

а) существует самостоятельно, отдельно от других вещей (в противном случае оно будет лишь частью вещи), и б) представляет собой объективную ценность.

Признак самостоятельной оборотоспособности, заключающийся в способности находиться в гражданском обороте и менять своих владельцев, присущ тем жилым помещениям, право собственности или иное вещное право, на которые зарегистрировано в государственном реестре. К самостоятельным оборотоспособным объектам относятся: 1) непроходная, изолированная жилая комната, имеющая сообщение с местами общего пользования квартиры (жилого дома) и улицей (двором, придомовым земельным участком); 2) квартира; 3) одноквартирный или многоквартирный жилой дом.

Общее имущество, включая помещения общего пользования, не может рассматриваться в качестве самостоятельных вещей, поскольку полностью лишено самостоятельной оборотоспособности.

При этом, автор обращает внимание на существующее в юридической литературе мнение о том, что «несмотря на законодательное признание квартир и комнат в многоквартирном жилом доме самостоятельными приспособлены к тому, чтобы быть самостоятельными объектами недвижимости. Возникающие, при этом, противоречия и проблемы приводят к выводу о том, что законодательное объявление их недвижимостями – самостоятельными объектами гражданских правоотношений – в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную к жизни остротой жилищной проблемы и определенными недостатками законодательства» 1.

Объективная ценность жилого помещения выражается в обладании им общим для всех объектов гражданских прав качеством быть способным к удовлетворению законных интересов субъектов частных прав.

В данном параграфе автор также обосновывает юридическое значение отнесения жилых помещений к индивидуально-определенным вещам.

При рассмотрении вопроса об отнесении жилого помещения к категории недвижимых вещей рассматриваются вопросы о том, насколько действующем гражданском законодательстве и цивилистике; следует ли признавать жилые помещения недвижимыми вещами; насколько прочно могут быть связаны с земельным участком квартира или часть квартиры и другие.

Автор приходит к выводу о том, что жилые помещения, переносимые при современном уровне развития науки и техники с места на место, могут считаться недвижимой вещью только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с земельным участком. При этом, при перемещении жилого дома в пространстве он неминуемо теряет связью с земельным участком, и, приобретая новые индивидуализирующие признаки, рассматривается в качестве другого, нового объекта гражданских прав.

Кроме того, в диссертации рассмотрен вопрос о регистрации правового состояния недвижимости, и обращено внимание на то, что благодаря важному юридическому значению «объективного качества прочности связи с земельным участком» возможна и необходима «регистрация правового состояния недвижимости в определенном месте» 2.

1 Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 2005. С. 69-70.

2 Петров Е.Ю. Понятие, признаки и виды недвижимости // Цивилистические записки. Межвузовский сборник научных трудов. Выпуск 2. Екатеринбург, 2002. С. 182.

Рассматривая вопрос о делимости и неделимости жилого помещения, автор обращается к представленным в юридической литературе точкам зрения, в том числе о делимости дома по горизонтали и вертикали, о невозможности деления строения, анализирует подход законодателя к рассматриваемому вопросу, в соответствии с которым для всех вещей, в том числе жилых помещений, законодателем и судебной практикой признаны следующие критерии делимости: отсутствие законодательных запретов раздела; сохранение частями целевого назначения вещи; сохранение частями материальной ценности вещи, в том числе удобства в пользовании.

Автор приходит к выводу о том, что фактически помещение можно разделить на сколько угодно частей, но юридически невозможно даже на две, поскольку образуются самостоятельные объекты (жилые помещения).

изолированными комнатами и многокомнатного жилого дома, являющихся делимыми вещами при условии технической возможности.

Вопрос об отнесении жилого помещения к сложным вещам также является спорным в науке гражданского права. Автором сделан вывод о том, что жилое помещение является сложной вещью, составленной искусственно из нескольких соединенных между собой частей, то есть помещений, потребностей граждан, и подсобных помещений, за исключением такого его вида как комната.

В данном параграфе также рассматриваются вопросы о целевом назначении жилого помещения, состоящем в его предназначенности для проживания граждан, о пределах осуществления жилищных прав в связи с целевым назначением жилого помещения.

3 Некоторые правоведы полагают, что в условиях признания помещений самостоятельными объектами права собственности, само здание следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения.

См.: Материалы конференции «Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». С. 34.

Кроме того, рассмотрены фактические следствия из техникоэкономических признаков жилого помещения, а именно: (1) потребность в техническом учете и (2) изолированность. Выделяемое жилое помещение должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно способно быть лишь изолированное, не наносящее несоразмерный ущерб квартире, хотя и трансформирующее ее в положение из отдельной в коммунальную. В однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней, а он обеспечен другим жилым помещением по другому месту жительства и потому не имеет особого существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд вправе принудительно без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Вторая глава «Содержание и система вещных прав на жилые помещения» посвящена определению места вещных прав на жилые помещения в общепринятой системе вещных прав. Автором предпринята попытка выделить систему вещных прав на жилые помещения.

В первом параграфе проведено различие между понятиями «право на правоспособности физического лица, признанного нуждающимся в улучшении жилищных условий, приобрести право на жилое помещение по договору социального найма, «право на жилище» как элементом общей правоспособности всякого физического лица и «право на жилое помещение»

как субъективным гражданским правом на конкретное жилое помещение, которое по юридической природе может быть вещным, обязательственным, корпоративным.

Во втором параграфе выделены и рассмотрены вещные права на жилые помещения в системе гражданских и жилищных правоотношений, сделан вывод о том, что вещные права на жилые помещения охватываются категорией вещных прав и входят в ее систему, поскольку обладают в целом теми же сущностными признаками, что и вещные права в обычном их понимании (абсолютный характер прав, непосредственное господство лица над жилым помещением, объектом является лишь индивидуальноопределенная вещь (жилое помещение), защита с помощью вещно-правовых исков).

Между тем, вещные права на жилые помещения обладают спецификой, что связно с целевым характером использования жилого помещения. Данная особенность вещных прав на жилые помещения объясняет установление целого ряда законодательных пределов и ограничений осуществления вещных прав на жилые помещения, что позволяет, в свою очередь, определить «меру реальной юридической власти» 4 над жилым помещением, которая предоставляется и гарантируется собственнику и иному обладателю вещного права действующим правопорядком. При этом, установление такого рода ограничений не лишает собственников принадлежащих им правомочий, это «не есть ограничения этих прав» 5. «Сведение права собственности к абстрактной триаде правомочий владения, пользования и распоряжения отнюдь не всегда характеризует реальное содержание предоставляемых собственнику правомочий. Дело, следовательно, заключается не в количестве и не в названии правомочий, а в той мере реальной юридической власти над своим имуществом, которая предоставляется и гарантируется собственнику действующим правопорядком» 6.

К особенностям вещных прав на жилые помещения относится также и то, что господство над жилым помещением, отношение к нему как к своему, должно обязательно подкрепляться актом государственной регистрации.

В силу названных особенностей, автор определил понятие вещных прав на жилое помещение как абсолютное субъективное гражданское право, 4 Маттеи У., Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 312-313.

6 Там же. С. 312-313.

предоставляющее управомоченному лицу возможность непосредственного господства над индивидуально-определенной вещью (жилым помещением), исключительное назначение которой состоит в проживании граждан, а также возможность отстранения от этой вещи всех других лиц посредством использования установленных в законе правомочий, защищаемое вещноправовыми исками 7.

В рассматриваемом параграфе среди вещных прав выделены право собственности и иные вещные права на жилые помещения, сущность которых заключается в пользовании не своим, а чужим жилым помещением.

В качестве отличительных признаков иных вещных прав на жилые производность и зависимость их от права собственности; ограниченный характер иных вещных прав; предопределение характера и содержания иных вещных прав непосредственно законом.

Определив отличительные признаки иных вещных прав на жилые помещения, учитывая принадлежность ограниченных вещных прав к общей категории вещных прав, автор предлагает под ограниченными вещными ограниченном, точно определенном законом отношении, использовать чужое жилое помещение в своих интересах без посредства собственника.

Отграничив право собственности от иных вещных прав на жилые помещения, автор предлагает несколько классификаций вещных прав граждан на жилые помещения; систематизировав существующие виды вещных прав на жилые помещения, автор выделяет систему вещных прав на жилые помещения, которая включает в себя следующие элементы:

господство над вещью;

7 См.: Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 2. М., 2005. С. 7.

(2) право легатария и право пожизненного проживания, выделяемых в силу специфики их содержания, как разновидностей узуфрукта;

(3) право совместного проживания, включающего права членов семьи собственника жилого помещения. Пользование жилым помещением осуществляется посредством проживания в нем. Проживание это, однако, может иметь различный характер, а именно: самостоятельный, основанный на собственном вещном праве проживающего на данное помещение, либо производный, то есть основанный на чужом вещном праве на жилое помещение, а также фактах принадлежности к числу членов семьи обладателя самостоятельного вещного права и совместного проживания с последним. Отсюда и предлагаемые нами наименования данного вида вещного права на жилое помещение – право совместного проживания или жилищные права членов семьи.

Второй и третий элементы, входящие в состав системы вещных прав на жилые помещения, объединяются их общей принадлежностью к иным вещным правам граждан на жилые помещения. Экономический смысл данной категории прав заключается в возможности пользоваться жилым помещением, использовать его непосредственно для проживания. По мнению автора, поскольку осуществление права пользования жилым помещением происходит путем проживания в нем, не следует вводить дополнительных понятий, в том числе права проживания. Представляется целесообразным использовать термин «право пользования жилым помещением для проживания», как это сделано в Гражданском уложении Германии (параграф 1093) 8, и можно было бы выделить среди иных вещных прав право пользования чужим жилым помещением для проживания, если бы под данный термин нельзя было подвести невещные права, как, например, право нанимателя по договору найма.

Каждый из предложенных элементов системы вещных прав на жилые помещения, на взгляд автора, позволяет разделить все вещные права на 8 Гражданское уложение Германии. Серия «Германские и европейские законы» / Бергманн В. М., 2004. С. 48.

«объединяющие права со схожей регламентацией и разделяющие их с правами иного регулирования» 9, а также влияет на содержание вещных прав на жилые помещения.

Учитывая, что выделенные признаки иных вещных прав на жилые помещения не всегда дают возможность четко разграничить вещные и цивилистической науке, автор подробно остановился на рассмотрении вопроса о правовой природе права нанимателя, а также права пользования жилым помещением члена жилищного кооператива, которые некоторые правоведы отнесли к числу вещных прав.

На взгляд автора, несмотря на то, что право нанимателя отвечает большинству признаков вещных прав 10, право нанимателя (по договорам коммерческого, социального и специализированного найма) является обязательственным правом пользования публичным или частным жилым помещением, содержание которого императивно установлено законом, и не должно быть включено в число вещных прав на жилые помещения.

Право пользования же жилым помещением у члена–несобственника жилищного кооператива, по мнению автора, основывается на корпоративных (членских) правоотношениях, основанием возникновения которых является утвержденное решение о приеме в члены жилищного кооператива, принятое кооператива заявления о приеме в члены, и уплата вступительного взноса.

Учитывая тот фактор, что отнесение отдельных прав к вещным не является бесспорным, автора считает необходимым включить в гражданское и жилищное законодательство перечень всех ограниченных вещных прав на жилые помещения.

9 Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 299-300.

10 Так, предусмотренное ст. 675 Гражданского кодекса РФ и ст. 64 Жилищного кодекса РФ («Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма») правило, согласно которому право нанимателя, возникшее как по договору коммерческого, так и по договору социального найма, следует за жилым помещением, само по себе не является доказательством принадлежности права нанимателя к числу вещных прав.

содержательные особенности права собственности на жилые помещения, предопределяемые целевым назначением жилого помещения, а также его видом, в том числе рассмотрен вопрос об особенностях права общей собственности на общую часть многоквартирного дома.

Право собственности на жилое помещение, одинаковое по содержанию с правом собственности на иные объекты вещных прав, тем не менее, сильно ограниченно в силу особого объекта права (жилого помещения), и требует государственной регистрации для конечного закрепления права.

В параграфе четвертом главы второй диссертации автор, учитывая наличие большого количества коммунальных квартир, порожденных дефицитом жилых помещений в нашей стране, также обращается к рассмотрению вопроса о праве общей собственности в коммунальной квартире. Автор приходит к выводу о том, что преимущественное право покупки, первоначально являясь элементом правоспособности, с момента выражения волеизъявления собственником на продажу жилого помещения, не трансформируясь в субъективное право, является секундарным правом.

В пятом параграфе рассматриваемой главы автор обосновывает отнесение права отказополучателя (легатария) и права пожизненного проживания как разновидностей узуфрукта к ограниченным вещным правам, характеризующимся своей личностной принадлежностью обладателям прав (следовательно, своей неотчуждаемостью), правом следования за жилым помещением, определением их содержания в завещательном отказе и договоре. Кроме того, предложено установить для рассматриваемых прав обязательную, а не добровольную государственную регистрацию, что обусловлено вещным характером этих прав.

Автор обращается к рассмотрению вопроса об определении юридической природы права пользования жилым помещением члена жилищного кооператива, которому уделено меньшее внимание в юридической литературе, чем рассмотренным выше правам, и приходит к выводу о корпоративно-правовой юридической природе права пользования жилым помещением члена жилищного кооператива.

Отдельно в параграфе шестом второй главы автор обосновывает вещно-правовую юридическую природу права членов семьи собственника жилого помещения, обязательственно-правовую природу права члена семьи нанимателя, а также невозможность отнесения права члена семьи члена жилищного кооператива, обладающего правом на пай или его часть, к категории вещных прав. По сути, члены семьи, имеющие право на пай или часть пая, обладают теми же правами, что и сам пайщик.

В третьей главе «Основания возникновения и прекращения вещных прав на жилые помещения» рассмотрены некоторые основания возникновения и прекращения вещных прав на жилые помещения, а также уделено внимание вопросу о роли акта государственной регистрации в системе оснований динамики вещных прав на жилые помещения.

Основаниями возникновения и прекращения вещных прав на жилые помещения являются «правопорождающие юридические факты (титулы), то есть обстоятельства реальной жизни, в соответствии с законом влекущие возникновение вещного права на жилое помещение и порождающие способы возникновения вещных прав, которые представляют собой правоотношения, возникшие на основе соответствующих юридических фактов» 11. При всех имеющихся в юридической литературе различных классификациях, в оснований возникновения всех вещных прав можно взять распространенную в отечественной цивилистической науке, в том числе дореволюционной, классификацию оснований возникновения права собственности, известную еще римскому праву, на первоначальные (оригинальные), при которых вновь 11 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 351-351. Такой же точки зрения придерживается И.А. Емелькина (См.:

Емелькина И.А. Вещные права на жилые и нежилые помещения. Приобретение и защита. М., 2004.С. 55-56).

12 Наиболее распространенные деления на возмездные и безвозмездные основания (См.: Кичихин А.Н., Марткович И.Б., Щербакова Н.А. Жилищные права. Пользование и собственность. Коммент. и разъяснения (под ред.

И.Б. Мартковича). М., 1997. С. 208.), первичные и второстепенные (См.: Исрафилов И.М. Правовые основания приобретения жилья в собственность // Государство и право. 1999. № 10. С. 4).

приобретаемое право опирается на другое право, ранее существовавшее у другого лица, и производные (деривативные), при которых действительность и объем производного права определяются свойствами права, которое было у настоящего времени не до конца выяснено 14, автор отмечает, что придерживается точки зрения правоведов, предлагающих брать за основу приобретения ограниченных прав критерий правопреемства. Исходя из этого, первоначальными способами приобретения права собственности на жилые помещения являются строительство (долевое участие в строительстве), приобретение права собственности в силу приобретательской давности. К производным способам следует отнести заключение гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение жилого помещения (купля-продажа, мена, дарение, рента), приватизацию, выкуп членом жилищного кооператива жилого помещения, наследование жилого помещения. Ограниченные же вещные права (право пользования) возникают в рамках производных способов.

Что же касается оснований прекращения вещных прав на жилые помещения, то, по мнению автора, следует разделять их по волевому признаку. Так, прекращение вещных прав на жилое помещение возможно по воле обладателя вещного права: путем заключения гражданско-правовых сделок, направленных на отчуждение жилого помещения (купля-продажа, мена, дарение, рента, обмен), вследствие приватизации, посредством института завещания, соглашения (с наймодателем), добровольного отказа от 13 См.: Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М., 1996. С. 140; Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1995. С. 182-183. Хотя это деление было не всеми признано. Так, Д.И. Мейер, отрицавший практический смысл в нем, разграничивал способы приобретения права собственности на требующие посредства владения и не зависящие от владения (См.: Мейер Д.И. Русское гражданское право. Части 1-2. М., 1997. С. 54-94).

14 В юридической литературе критерием разграничения в одних случаях выступала воля (при первоначальных способах право собственности возникает независимо от воли, а при производных – по воле предшествующего собственника) (См.: Иоффе О.С. Советское гражданское право. Курс лекций. Ч. 1. Л., 1958. С. 293; Рясенцев В.А.

Советское гражданское право. Учебник. Ч. 1. М., 1996. С. 254), а в других правопреемство, то есть переход субъективного права от правообладателя к правопреемнику в порядке производственного правоприобретения (в первоначальных способах правопреемства нет, а производные – основываются именно на нем) (См.: Черепахин Б.Б.

Правопреемство по советскому гражданскому праву. М., 1962. С. 8; Брауде И.Л. Переход права собственности на строения // Советское государство и право. 1946. № 47. С. 62). Переход права собственности при производном приобретении был оспорен В.П. Грибановым, считавшим, что одновременно прекращается право собственности у продавца и возникает право собственности у покупателя на проданное имущество. Он говорил о переходе имущества от одного лица к другому (См.: Грибанов В.П. Договор купли-продажи по советскому гражданскому праву. М., 1956.

С. 31).

права пользования жилым помещением при получении согласия членов семьи. Прекращение вещных прав не по воле обладателя вещного права на жилое помещение происходит после полного внесения членом жилищного кооператива паевого взноса, при бесхозяйственном содержании жилого помещения (использовании не по назначению, систематическом нарушении прав и интересов соседей, бесхозяйственном обращении с жильем, влекущем его разрушение), при гибели жилого помещения.

Получается, что большинство юридических фактов, являющихся основаниями возникновения одних вещных прав, являются в тоже время и основаниями прекращения других вещных прав 15, как то, гражданскоправовые сделки (купля-продажа, дарение, мена, рента); приватизация;

полное внесение членом потребительского кооператива паевого взноса;

исполнение завещательного отказа (легата).

Приобретение и прекращение вещных прав на жилые помещения организованный в несколько этапов» 16, направленный на возникновение «состава юридических фактов, необходимых и достаточных для наступления соответствующего юридического эффекта» 17 в виде приобретения или прекращения вещных прав на жилые помещения. Акт государственной регистрации выступает в качестве завершающего этапа формирования прав на жилое помещение, конкретной (частной) основы динамики прав на жилые помещения. При этом, институт обязательной государственной регистрации вещного права на жилые помещения лишает смысла государственную регистрацию сделок с жилыми помещениями.

В первом параграфе анализируется значение гражданско-правовых сделок как правопорождающих и правопрекращающих юридических фактов, необходимых для возникновения и прекращения соответствующего права на жилое помещение.

15 Для таких юридических фактов В.А.Беловым было предложено использовать термин «основания динамики правоотношений собственности» (См.: Белов В.А. Гражданское право. Общая и особенная части. М., 2003. С. 485).

16 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 149.

17 Красавчиков О.А. Юридические факты в советском гражданском праве. М., 1958. С. 135.

Права на жилые помещения возникают из системы юридических фактов (сложных юридических составов), с которыми закон связывает их возникновение или прекращение. Иными словами, сложные юридические составы могут породить правовые последствия в виде приобретения и отчуждения жилых помещений при условии возникновения составляющих их юридических фактов в строго определенном порядке и наличии их вместе взятых в нужное время 18.

Первым элементом юридического состава выступают сами гражданскоправовые сделки, являющиеся теми юридическими фактами, которые могут иметь как правообразующее значение для возникновения вещных прав на жилые помещения, так одновременно и правопрекращающее. Двойное действие рассматриваемых юридических фактов означает, что происходят изменения в отношении субъекта к объекту права (жилому помещению), то есть возникновение права у правоприобретателя в отношении жилого помещения сопровождается прекращением субъективного права на это же жилое помещение у правоотчуждателя 19. С передачей жилого помещения происходит «смена активного субъекта права, при которой на обязанной (пассивной) стороне остается все та же безликая фигура «всякого и каждого», на которых лежит обязанность воздерживаться от вторжения в круг правомочий, закрепленный за субъектом абсолютного права» 20.

возникновения вещного права на жилое помещение, является юридический факт передачи жилого помещения, осуществляемый по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, фактическая передача жилого помещения покупателю не связана с переходом права собственности, она может предшествовать регистрации или 18 См.: Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 126.

19 Следует отметить, что законодатель, как, например, в п. 2 ст. 233 Гражданского кодекса РФ, используя термин «сделки по отчуждению имущества», подразумевает сделки по приобретению права собственности, что представляется неточным, поскольку сделки по отчуждению приводят не к возникновению права собственности, а к его прекращению.

Такая точка зрения была высказана в том числе В.А. Беловым (См.: Белов В.А. Всегда ли нужно регистрировать сделку с недвижимостью? / Законодательство. 1999. № 7. С. 15). В юридической литературе отчуждение считают синонимом сделки, направленной на переход права собственности от одного субъекта к другому (См.: Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость. М., 2001. С. 32-33).

20 Черепахин Б.Б. Труды по гражданскому праву. М., 2001. С. 310.

следовать за ней (немедленно или спустя какое-то время). Стороны могут своим соглашением определить время фактической передачи жилого регистрации. Рассматривая вопрос о возможности произвести отчуждение права собственности на вещь, которую собственник не может передать приобретателю, автор пришел к выводу о том, что возможность передачи жилого помещения собственником, утратившим владение вследствие нарушения его права, блокируется необходимостью совершения акта собственности не возникнет (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ) 21. Поэтому передать жилое помещение, владение которым утрачено, не представляется возможным.

возникновения права на жилое помещение, является акт государственной регистрации.

деприватизации в системе оснований возникновения и прекращения права собственности на жилые помещения.

Приватизация жилья является видовым подразделением понятия приватизации вообще, обозначающего передачу имущества, находящегося в публичной собственности, в собственность частную, и, как верно заметил Е.А. Суханов, является «временной, переходной мерой по формированию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответствующего ему нормального имущественного оборота» 22. Именно этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском и Жилищном кодексах Российской Федерации.

Законодательство о приватизации жилых помещений с момента существенные изменения. Первоначально с 1 января 2007 г. граждане 21 См.: Ломидзе О.Г. Правонаделение в гражданском законодательстве России. СПб., 2003. С. 160-161.

22 Маттеи У., Суханов Е.А. Указ. соч. С. 360.

должны были утрачивать право на бесплатную приватизацию жилья 23. Более того, даже до указанной даты далеко не каждый мог реализовать свое право на приватизацию. В соответствии со ст. 12 Вводного закона не подлежали приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г. К этому нужно прибавить изначально установленные и ныне сохраняющие силу ограничения на приватизацию жилых помещений, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения (за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных), и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Однако 15 июня 2006 года Конституционный суд Российской Федерации признал неконституционной норму о запрете на бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений, предоставленных им государственного и муниципального жилищных фондов, обосновав это тем, что с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации договоры социального найма жилых помещений заключаются на новых условиях 24. Между тем Конституционный суд Российской Федерации сохранил запрет на бесплатную приватизацию жилья с 1 января 2007 года.

Государственной Думой Федерального Собрания Российской Федерации июня 2006 года была продлена бесплатная приватизация жилья до 1 марта 2010 года. С учетом решения Конституционного Суда до указанного срока имеют право приватизировать жилье все граждане без всяких исключений 25.

23 Подп. 1 п. 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» / СЗ РФ. 2005. № 1. Ч. I. Ст. 15.

24 Постановление Конституционного Суда РФ от 15.06.2006 г. N 6-П «По делу о проверке конституционности положений подпункта 1 пункта 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части первой статьи 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции статьи 12 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в связи с запросом Верховного суда Российской Федерации и жалобой граждан М.Ш. Орлова, Х.Ф. Орлова и З.Х. Орловой» // СЗ РФ от 26.06.2006 г. N 26. Ст. 2876.

25 П. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.06.2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты Рассматривая вопрос о сущности приватизации после 1 января 2010 г., автор приходит к выводу о том, что при сохранении общей родовой принадлежности к понятию приватизации как перехода жилых помещений из приватизация жилья будет осуществляться по иным принципам, а именно на платной основе и (2) в порядке, установленном специальным (жилищным) законодательством. По сути, будет происходить приобретение гражданами жилых помещений в собственность путем их выкупа, как это первоначально и предусматривалось в Законе СССР «О собственности в государством в лице уполномоченных органов. Что касается правовой природы договора передачи, автор придерживается точки зрения о распространенной в юридической литературе 28. Специфика такого договора будет, по сути, исчерпываться его субъектным составом: на стороне отчуждателя будет выступать уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления, а на стороне приобретателя – гражданин, получающий жилое помещение в собственность. Прежнего «договора особого рода» - договора приватизации жилого помещения – не совпадавшего по своему содержанию ни с договором купли-продажи, ни с договором дарения, существовать более не будет.

недвижимого имущества» // СЗ РФ от 03 июля 2006 г. № 27. Ст. 2881.

26 О собственности в СССР: Закон СССР от 6 марта 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. № 11. Ст. 164.

27 О собственности в РСФСР: Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.

Следует заметить, что фактически приватизация жилых помещений, причем – именно на платной основе, началась значительно раньше, а именно - с принятием постановления Совета Министров СССР от 21 декабря 1988 г.

№ 1440 «О продаже гражданам в собственность квартир и домах государственного и общественного жилищного фонда»

(СП СССР. 1989. № 1. Ст. 4) и утверждения постановлением Совета Министров СССР от 21 апреля 1989 г. № Положения о продаже гражданам квартир в личную собственность и оплате расходов на их содержание и ремонт (СП РСФСР. 1989. № 13. Ст. 72). Указанными актами регламентировался процесс продажи гражданам занимаемых ими квартир по договору купли-продажи. См. об этом, например: Титов А.А. Новые способы получения жилья. М., 2000. С.

105-212.

28 См.: Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. М., 1999. С. 568; Корнеев С.М., Крашенинников П.В.

Приватизация жилищного фонда. Законодательство и практика. М., 1996. С. 42.

Специфичный субъектный состав отнюдь не лишает юридической указывалось в юридической литературе 29.

Верно было отмечено, что правоотношения по приватизации жилых помещений следует отделять от правоотношений дарения, хотя у них имеются и некоторые общие признаки, ряд отличий, связанных, главным образом, с особенностями преобразования отношений собственности в государственном и муниципальном секторе жилья, точнее с существенными изменениями в результате этих преобразований правового режима жилой площади (объекта этих отношений), статуса органов, уполномоченных управлять жилищным фондом, и правового положения проживающих на жилой площади лиц (их субъектов) и т.д. Иначе говоря, их назначение в гражданско-правовом регулировании значительно отличается от того, которое придается в этом плане отношениям дарения. Это своеобразие правовой природы правоотношений по приватизации жилья и выделяет их среди других гражданско-правовых отношений 30.

В третьем параграфе рассмотрено такое основание приобретения права собственности на жилое помещение как внесение паевых взносов членами жилищного и жилищно-строительного кооператива. Возникновение права собственности на предоставленное члену жилищного кооператива жилое помещение происходит независимо от воли члена жилищного кооператива с момента полного внесения паевого взноса. Между тем, полное внесение паевого взноса полностью происходит исключительно по воле члена жилищного кооператива, то есть является юридическим поступком, «как действие, влекущее юридические последствия, независимо от того, были ли направлены эти действия на последствия, ими (в силу норм права) 29 См.: Брагинский М.И. Участие советского государства в гражданских правоотношениях. М., 1981. С. 16;

Гражданское право / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. Полутом 1. М., 1993. С. 22-23.

30 См.: Исрафилов И.М. Возникновение права общей собственности при приватизации квартиры // Российская юстиция. 1996. N 8. С. 19.

вызываемые, или нет» 31, входящим в юридический состав перехода права собственности.

Полное внесение паевого взноса членом жилищного кооператива является юридическим поступком, завершающим накопление юридического собственность.

В четвертом параграфе третьей главы автор останавливается на рассмотрении договора долевого участия, являющегося основной формой привлечения инвестиций граждан в строительство жилых помещений и первоначальным способом возникновения вещного права собственности на жилое помещение.

На основании договора найма (социального или коммерческого), рассмотренного автором в пятом параграфе, возникает некое «вещное обременение» для собственника жилого помещения (наймодателя) в виде ограниченного вещного права пользования у нанимателя, членов его семьи 32.

Для возникновения такого права из договора социального найма требуется наличие предусмотренных законодательством предпосылок.

В основании же прекращения права пользования жилым помещением могут лежать как правомерные (соглашение сторон), так и неправомерные (нарушение) юридические факты-действия или юридический факт-событие (гибель жилого помещения).

Завершает диссертационное исследование библиография.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

Качалова И.В. Изменения в гражданско-правовом регулировании приватизации и деприватизации жилья // Законодательство. 2006. N 1. 0,4 п.л.

31 Красавчиков О.А. Указ. соч. С. 112.

32 С принятием Жилищного кодекса РФ в договоре не только коммерческого, но и социального найма должны быть вписаны члены семьи нанимателя.

Качалова И.В. Право совместного проживания (жилищные права членов семьи собственника, нанимателя и члена жилищного кооператива) // Право и политика. 2005. N 12. 0,6 п.л.