«ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ И ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РЕГИОНАЛЬНЫМ РАЗВИТИЕМ А. А. Шашко, Т. Д. Шашко ВВЕДЕНИЕ Устойчивое развитие регионов является одним из приоритетов Программы социально-экономического развития на 2011–2015 годы ...»

ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛЬЯ

И ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ

РЕГИОНАЛЬНЫМ РАЗВИТИЕМ

А. А. Шашко,

Т. Д. Шашко

ВВЕДЕНИЕ

Устойчивое развитие регионов является одним из приоритетов

Программы социально-экономического развития на 2011–2015 годы

(Программа-2015), утвержденной решениями четвертого Всебелорусского народного собрания. Эта программа является основополагающим документом по дальнейшему совершенствованию управления развитием регионов. Кроме того, Указом Президента Республики Беларусь от 9 ноября 2010 года № 575 утверждена Концепция национальной безопасности и Декретом № 4 намечены меры по либерализации экономики. В Программе деятельности Правительства Республики Беларусь на 2011– 2015 годы (Программа Правительства 2015) уточнены механизмы достижения целей Программы-2015.

Цель приоритета «устойчивое развитие регионов» – повысить эффективность и структурные преобразования экономик на основе рационального использования производственного и ресурсного потенциалов областей, районов, городов.

В условиях инновационного развития экономики Республики Беларусь и повышения роли человеческого фактора в развитии всех сфер экономики регионов происходят изменения требований, направленных на формирование высокого уровня жизненных стандартов, повышения качества жизни. Эти изменения меняют требования к социальному воспроизводству человека, всю структуру человеческой деятельности. Повышение требований к воспроизводству человека как творческой, активной личности определяет изменения в структуре использования свободного времени, в содержании и характере обслуживания, в масштабах и формах развития сфер образования, воспитания, культуры, изменения во всей сфере потребления, которое во многом определяется располагаемыми ресурсами и типом населенного пункта, его размером. Анализ показателей группировки домашних хозяйств Беларуси по уровню среднедушевых располагаемых ресурсов в зависимости от типа населенного пункта показал, что доходы домохозяйств зависят от величины населенного пункта: чем больше город, тем выше среднедушевые располагаемые ресурсы.

Важным элементом качества среды жизнедеятельности в Беларуси остается жилье (Приоритет № 6 – качественное и доступное жилье). В республике существует проблема обеспечения населения комфортным и доступным жильем. Уровень благоустройства жилья различными системами жизнеобеспечения в городских поселениях в 2–4 раза выше, чем в сельских, при этом речь идет лишь об элементарном благоустройстве жилища. Доступность жилья, соотношение стоимости жилья и дохода 1, позволяют получить общую информацию о различиях в качестве среды жизнедеятельности и недостатках жилищной политики [27]. Данные показывают, что имеется существенный разрыв в условиях, созданных в различных населенных пунктах.

В настоящее время право на жилище по своему содержанию входит в состав социальных прав, является одним из аспектов обеспечения достаточного уровня жизни. Оно закреплено на высшем законодательном уровне и подкрепляется обязанностью государства по созданию благоприятных условий для его реализации, в степени и формах участия государства в реализации этого права различными слоями населения. В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека «каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи». Обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан является одной из главных целей единой государственной жилищной политики, которая направлена на реализацию права граждан на жилище.

Этот показатель является одним из 10 ключевых показателей жилищного развития, утвержденных Комиссией ООН по населенным пунктам (Резолюция 14/13).

В тоже время улучшение жилищных условий граждан – одна из важнейших конституционных задач государства, в том числе и по его международным обязательствам. В «Руководящих принципах жилищной политики», разработанных ЕЭК ООН, право на достаточное жилище относится к важнейших правам человека. При этом достаточность определяется, прежде всего, социальными, экономическими, культурными, климатическими, экологическими и иными факторами каждой конкретной страны.

Особую важность приобретает взаимодействие власти, бизнеса и науки по управлению развитием жилищной сферы. Эта сфера охватывает группу отраслей народного хозяйства, включающую проектирование строительства и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, создание среды обитания в целом, жилищное хозяйство, обслуживающее жилищный фонд, его содержание и ремонт, а также рынок жилья.

Решение жилищной проблемы является важнейшей задачей управления развитием жилищной сферы и неотъемлемой частью общих структурных преобразований, одним из приоритетов проведения государственной социально-экономической политики, часть которой является жилищная политика.

АНАЛИЗ И ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМЫ

Понятия В современной экономической литературе нет устоявшегося терминологического аппарата, однозначно определяющего совокупность процессов, обеспечивающих решение жилищной проблемы. Наиболее распространенным термином является понятие «жилищная сфера», под которой понимается социально – экономическая система, включающая экономические, социальные, правовые, организационные и структурные элементы [29]. В жилищной сфере действуют экономических субъекты:

потребители и домохозяйства, производители и правительство, имеющие разнонаправленные интересы. Интересы и рациональные ожидания экономических субъектов в жилищной сфере проявляются на рынке жилья и на рынке жилищных услуг [14].

В рыночных условиях каждый из этих экономических субъектов строит свою политику поведения, исходя из собственных экономических целей и интересов. Вместе с тем все они находятся в рамках экономической политики и институтов, формируемых на уровне государства. Мера влияния государства различна в разные периоды истории и зависит от традиций страны, устойчивых институциональных условий.

Основным понятием является термина «жилище», оно используется в Конституции Республики Беларусь (статья 48), в которой определено право на жилище [26]. В специальной литературе термин «жилище» означает обычно особое сооружение или помещение, специально предназначенное для проживания людей: жилой дом, квартира, комната, другое жилое помещение вместе с соответствующей вспомогательной площадью (кухня, коридор, ванная комната, прихожая и т. п.), а также различного рода другими объектами жилого дома (лифт и лифтовое хозяйство, другое инженерное оборудование) [8].

В социально-демографической, экономической, юридической, иной научной, прикладной и популярной литературе практически отсутствует тематика о природе и сущности жилищных потребностей и интересов человека. Эти потребности и интересы не получили юридического закрепления в международно-правовых актах и национальных законодательствах. Так, Всеобщей декларацией прав человека (1998 год) предусмотрены права человека свободно выбирать место жительства в пределах каждого государств, неприкосновенность жилища. Однако свобода выбора местожительства не связана с наличием или отсутствием у человека жилья, а для реализации права неприкосновенности жилища человек должен иметь жилище. Согласно международному пакту об экономических, социальных и культурных правах 1964 года государства – участники данного Пакта признают права каждого на достаточный жизненный уровень для него и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище. В данном случае также только декларируются три важнейшие естественные человеческие потребности, без определения механизмов их обеспечения. Очевидно, предполагается, что данные механизмы должны быть определены государствами – участниками указанных международно-правовых актов.

Применительно к Беларуси улучшение жилищных условий граждан – одна из важнейших конституционных задач государства. Статья Конституции Республики Беларусь не только провозглашает право на жилище, но и определяет пути реализации этого права: «Это право обеспечивается развитием государственного и частного жилищного фонда, содействием гражданам в приобретении жилья. Гражданам, нуждающимся в социальной защите, жилище предоставляется государством и местным самоуправлением бесплатно или по доступной для них плате в соответствии с законодательством».

Понятие «жилище» включает жилые ячейки и землепользование.

Жилые ячейки – это квартиры, усадьбы (квартиры или одноквартирные дома с земельными участками), коммунальное жилище, места в общежитиях, интернатах и т. д. При этом, говоря о жилище в целом, следует различать в нем две стороны, во-первых, как материальный объект, жилищный фонд является составной частью национального богатства страны, к которому относятся все аспекты его воспроизводства – строительство нового жилья, модернизация, реконструкция, выбытие; вовторых, как часть сферы услуг: жилищно-коммунальных и жилищных услуг. В условиях перехода к рыночным отношениям, будут развиваться взаимодействия и противоречия этих двух сторон, а рынок жилья будет представлять собой как бы два рынка – жилищного фонда и жилищных услуг.

Имеются особенности и специфика, свойственные «жилищу».

Жилища неоднородны и отличаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке, коммунальным удобствам и оборудованию. Кроме того, они отличаются исключительной долговечностью (жилье передается в наследство будущим поколениям);

высокими капитальными затратами; постоянным местоположением.

Важны и другие внешние характеристики жилища и его окружения, определяющие его качество. Это, прежде всего, его месторасположение в физическом и социальном пространстве. Жилище неразрывно связано с территорией, на которой оно располагается и проходит весь свой жизненный путь. Это делает его восприимчивым к воздействию на него всех характеристик окружающей среды, включая такие ее социальные компоненты, как складывающиеся взаимоотношения с ближними соседями или органами самоуправления.

В условиях инновационного развития экономики Республики Беларусь и повышении роли человеческого фактора в развитии всех сфер народного хозяйства происходят изменения в характере труда. Эти изменения меняют требования к социальному воспроизводству человека, всю структуру человеческой деятельности. Повышение требований к воспроизводству человека как творческой, активной личности определяет изменения в структуре использования свободного времени, в содержании и характере обслуживания, в масштабах и формах развития сфер образования, воспитания, культуры, изменения во всей сфере потребления.

Для того, чтобы проблема жилья начала решаться, необходимо формировать сложную типологию жилья, где типы жилья должны соответствовать образу жизни человека. Поскольку современный человек живет сложной жизнью, то типов жилья должно быть достаточно много, а структура жилья – сложной. Основой дальнейшего развития жилища и его типологии являются тенденции развития образа жизни населения (таблица 1).

Перспективные тенденции изменения образа жизни населения Изменения образа жизни Изменения требований к жилищу Рост разнообразия индивидуальных и Индивидуализация зон и помещений в индивидуально-семейных моделей жилище; рост многообразия планирожизни при растущих возможностях вочной организации жилья, развитие общества в удовлетворении потреб- приемов гибкой планировки развитие и ностей населения усложнение функциональной структуры жилых территорий Изменения в содержании процессов Изменения функционально-планироиндивидуального потребления: отно- вочной организации жилья сительное расширение социальнокультурных функций семьи (домохозяйства) Возвращение в жилище некоторых Расширение индивидуальных зон в жиэлементов профессионального труда, лье, насыщение их специальным оборурасширение функций образования, дованием; размещение объектов прилообщения, самодеятельности жения труда в жилых зонах города Общее повышение уровня жизни, Рост общего размера жилого помещеобеспечение удовлетворения расту- ния, уровня инженерного оборудования щих потребностей населения жилья, повышение требований к наличию автостоянок и других элементов Повышение значимости социального Повышение пространственной целостсубъекта – потребителя жилой среды ности жилых образований, увеличение (индивида, семьи, и др.), а также фак- своеобразия, качественных характеритора социального контроля, иденти- стик жилой среды и местоположения фикации жителей с жилой средой жилья Источник: [8, 53,57].

В настоящее время в сфере жилья происходят существенные изменения:

жилье становится специфическим продуктом, который не появляется без участия жильца в его проектировании, создании и эксплуатации, продуктом, который появляется и изменяется (улучшается) только при участии жильца. Жилье перестало быть конечным продуктом, результатом работы строительных компаний, основной характеристикой которого являются его размеры, измеряемые в количестве квадратных метров;

свободное время, досуг и собственные занятия человека приобретают все большое значение в современной жизни и переносятся в сферу жилья. Современная жизнь сильно изменила соотношение времени и внимания, которое люди отводят работе и досугу, работе и своим собственным занятиям. Люди все больше стремятся использовать жилье как место, где эти функции тоже могут быть реализованы. В то же время, жилье все чаще используется как место работы (постоянно или периодически);

жилье становится местом совместной сложно организованной жизни сообществ всех жильцов, причастных к его эксплуатации;

жилье и потребительские товары, с ним связанные, стали объектом внедрения инноваций. Скорость технологических изменений перестала совпадать с циклом жизни жилья. Современное жилье должно быть открытым к инновациям, то есть проектироваться так, чтобы в нем не только могла быть установлена и эксплуатироваться домашняя техника, различное оборудование, используемое в жилье (в том числе информационные сети), но и предусматривалась возможность дальнейших трансформаций в сфере жилья;

современное и перспективное жилье уже недостаточно оценивать квадратными метрами, высотой потолков, количеством и наличием санузлов, спален, кухни и темной комнаты, наличием горячего водоснабжения и канализации и видом здания, потребительские качества жилья расширяются до границ регулярных внешних коммуникаций (торговых, сервисных, культурных и т.п.), доступность, качество и близость которых не менее важна, чем качество жилища.

Все эти изменения образа жизни населения и организации систем жизнедеятельности, которым современное жилье должно соответствовать, являются общей характеристикой современных условий эффективного взаимодействия государства – бизнеса и науки.

Жилище как экономический феномен Взгляд на жилище как экономический феномен позволяет отметить, что, во-первых, это один из самых долговечных товаров, с которым могут соперничать по этому показателю лишь изделия из драгоценных металлов и камней: срок службы жилого дома рассчитывается до лет, а фактически бывает и больше. В результате создателям рыночного жилища приходится учитывать, что, наряду с новым товаром, всегда имеется в наличии фонд построенного ранее, конкурирующего за покупателя и влияющего на его предпочтения. При этом выбор далеко не всегда делается в пользу нового жилища.

Во-вторых, жилище – один из самых неоднородных товаров.

Широко варьируясь по совокупности важных для потребителя свойств, его типы формируют многочисленные субрынки или сегменты рыночного жилища: односемейного и многоквартирного, роскошного, просто комфортного и недорогого, панельного железобетонного, деревянного и кирпичного, лифтового и безлифтового, городского и загородного, арендуемого и собственного и т. п. Создатели жилища на стадии разработки его важнейших потребительских свойств должны хорошо представлять себе общую картину рынка и умело адресовать новый товар конкретному потенциальному клиенту.

В-третьих, это пространственно фиксированный, недвижимый товар (за исключением мобильных жилищ, трейлеров). Для создателей жилища это означает следующее. Ошибки в планировании, проектировании и строительстве жилища, приводящие к отсутствию спроса на него на данном рынке, не могут быть устранены предложением этого товара на другом (территориально, географически) рынке подобно ситуации с любым движимым товаром. В сфере недвижимости резко возрастает экономическая ответственность за принятие неправильных решений.

Кроме того, часть важных для потребителя свойств и стоимости жилища извлекается из экономических и потребительских качеств его окружения. Спрос на конкретное жилище и его цена зависят, например, от типа и качества содержания окружающих зданий, благоустройства территорий, наличия поблизости объектов обслуживания и транспортных путей, экологических свойств среды, близости к центру города и других внешних по отношению к жилищу обстоятельств.

В-четвертых, жилище как товар, требования к нему и цены на него подвержены сильным сезонным, циклическим и долговременным изменениям. В сочетании с тремя названными выше особенностями, это четвертое ставит создателя жилища в весьма сложное положение, когда изучение динамики и перспектив изменения ситуации не менее важны, чем анализ стоимости.

Взгляд на жилище как экономический феномен дополняет его видение как социального явления. Между тем сложились две традиции, два подхода к жилищу, каждый из которых смещает акцент и даже абсолютизирует ту или иную позицию. В теории рыночного жилища сосуществуют, дополняют друг друга, а в некотором смысле и соперничают в попытках объяснить законы его формирования и развития, две идеологии, две базовые темы. Первая – жилище как порождение экономической рациональности и свободы рыночного поведения, вторая – жилище как продукт социальной справедливости и равенства прав всех людей на базовые жизнеобеспечивающие ценности.

Жилье во всех странах является основой человеческой жизни.

Жилище играет фундаментальную роль в удовлетворении неустранимых биологических, социальных и психических потребностей человека. Жилище отличается от всех прочих продуктов материального производства объемностью содержания самого понятия и набором выполняемых функций. Оно одно из наиболее сложных, комплексных и материалоемких продуктов строительной отрасли. Среди многочисленных функций жилища – это крыша над головой, избавляющая человека от негативных проявлений окружающей природной среды, это важная социальная функция, гарантирующая личность от нежелательного постороннего вторжения в свою жизнь, целый ряд функций поддержания нормального жизненного цикла человека и семьи, включая условия для сна, отдыха, приготовления и потребления пищи, рекреации, наконец, функция места работы для определенных категорий населения. Степень, в которой обеспечивается выполнение этих функций, дает представление о качестве жилища, его комфортности.

Обеспечение жильем в различные исторические периоды и в разных странах определялась критерием достаточности, эти критерии были разными, а потому потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах. Потребность человека в жилище возникает с момента рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, имеет постоянный характер, изменяясь с возрастом, созданием семьи и другими условиями, формирующими образ жизни. Причем необходимая степень обеспеченности жильем, как правило, зависела от уровня развития государства, его материальных возможностей, существовавшей в нем общественно-политической системы, являющихся определяющими для норм права, регулирующих основания и порядок обеспечения жильем граждан.

Действительно, понятие «доступное жилье» в настоящее время лишь складывается. В значительной мере это понятие связано со стоимостью жилья (соответственно и с размерами жилого помещения) и доходами населения. В Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Республики Беларусь определение «доступное жилье» основывается на критериях оценки доступности и комфортности жилья» (рисунок 1).

Физическая доступность жилья предполагает соответствие в населенных пунктах структуры жилья по размеру (площади) и количеству комнат, соответствующей разным типам семей и в объемах, не менее нормируемой площади предоставления жилья типовых потребительских качеств.

Экономическая доступность жилья определяется возможностью строить (реконструировать) или приобретать жилье в пределах нормируемой площади предоставления жилья типовых потребительских качеств при сложившемся уровне цен на жилье и доходов, а доступность строительства жилья отражает показатель количества квадратных метров общей площади квартир, которые можно построить за среднемесячную заработную плату. Жилье считается «недоступным», если семья на оплату кредита на строительство (в том числе ипотечный кредит), приобретение или реконструкцию жилья и процентов по нему расходует более 50 % своего совокупного дохода; на оплату жилищных и коммунальных услуг – более 25 % своего совокупного дохода.

Оценка доступности жилья 1.Степень удовлетворения жилищных потребностей населения определение набора и размера жилых помещений, соответствующих минимальному социальному стандарту жилья определение доли населения, проживающего в помещениях, имеющих соответствующие параметры определение доли жилых единиц, имеющих параметры на уровне минимального социального стандарта 2. Характер заселения.

Оценка условий заселения при планируемых (или имеющихся) жилищных условиях, характеризующих состояние жилищного фонда и его соответствие семейной структуре заселения 3. Срок (время) доступности жилья.

Определение временной доступности жилья (средняя расчетная продолжительность пребывания семей на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий) 4. Физическая доступность.

(в соответствии с нормируемой площадью предоставления жилья типовых потребительских качеств по регулируемым ценам) Строительство жилья в населенных пунктах в структуре, соответствующей семей структуре населения и в объемах, не менее нормируемой площади предоставления жилья типовых потребительских качеств, Соотношение объемов ввода жилья и числа семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий 5. Экономическая доступность (в соответствии с нормируемой площадью предоставления жилья типовых потребительских качеств по регулируемым ценам) время, необходимое семье со средним достатком для накопления средств для строительства или приобретения квартиры типовых потребительских качеств в размере, соответствующем норме предоставления жилья соотношение средней заработной платы и средней стоимости м2 общей площади в данной местности доля населения, которое может построить или приобрести себе квартиру, воспользовавшись жилищным (в т.ч. ипотечным) кредитом Рисунок 1. Критерии оценки доступности и комфортности жилья Уровень экономической доступности может характеризоваться:

временем, необходимым семье со средним достатком для накопления средств для строительства или приобретения квартиры типовых потребительских качеств в размере, соответствующем норме предоставления жилья;

соотношением средней заработной платы и средней стоимости квадратного метра общей площади в той же местности;

долей населения, которое может построить или купить себе квартиру, воспользовавшись жилищным (в том числе ипотечным) кредитом.

Обеспечение физической и экономической доступности возможно при создании экономических условий, гарантирующих доступность жилья в соответствии с нормируемой площадью предоставления жилья типовых потребительских качеств. Ему соответствует нижние пределы размера квартир по санитарно-гигиеническим и демографическим требованиям с учетом сложившегося уровня развития экономики республики. При этом типовые потребительские качества необходимо пересматривать не реже одного раза в пять лет с учетом новейших научнотехнических достижений и изменения предъявляемых требований к жилью. Этим обеспечивается уровень удовлетворения основных потребностей человека. При этом доступное жилье не означает некачественное или некомфортное. Комфортности жилья соответствует определенный уровень благоустройства жилья, его обеспеченность определенными видами инженерного оборудования, техническое состояние жилищного фонда, а также набор и размер отдельных элементов жилого помещения.

Уровень комфортности жилья представляет собой основанные на требованиях потребителей обязательные нормы и эксплуатационные характеристики (показатели) строительной продукции и параметры используемых для этого конструкций, изделий и материалов, а также рекомендуемые в качестве официально признанных положения, применение которых позволяет обеспечить соблюдение обязательных требований строительных норм и стандартов. Основными факторами, определявшими уровень комфортности жилья в тот или иной период развития государства, являлись объемно-планировочные параметры квартир (минимальная и максимальная общая площадь квартир и т. д.), которые устанавливались через систему нормативных технических актов.

Минимально необходимый уровень комфортности проживания регламентирован СТБ 1589-2005 «Социальное жилище. Основные положения», который содержит совокупность научно-обоснованных требований к потребительским качествам жилища предъявляемых для жилых помещений типовых потребительских качеств (отвечающих установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенных применительно к условиям данного населенного пункта) государственного жилищного фонда, предоставляемого гражданам на условиях договора найма. Следует отметить, что в настоящий момент в республике понятие комфортности практически не используется и не упоминается, также отсутствуют документы, регламентирующие показатели комфортности жилой среды в целом, а также критерии отнесения жилого дома к тому или иному классу комфортности. Перечень действующих нормативных правовых и нормативных технических актов Республики Беларусь регламентирующих определение уровня комфортности жилья приведен в таблице 2.

Анализ показал: в республике в настоящий момент обеспечение комфортности жилья на стадии строительства жилья осуществляется через систему технического нормирования на основе требований предъявляемых к потребительским качествам жилища, а в большинстве случаев – с позиции набора необходимых минимальных условий (требований). Анализ выявил отсутствие в законодательстве республики методики комплексной оценки комфортности, ее базовых и перспективных параметров, что создает возможность для субъективных определений комфортности.

Основные направления развития жилищного строительства предусматривают повышение уровня комфортности жилья и его потребительских и эксплуатационных качеств с учетом действующих и перспективных норм расселения и соблюдения градостроительных регламентов. Исходя из этого, а также для единообразного подхода к градации жилья, необходимой для дифференциации жилищных условий различных групп населения, целесообразно установить деление жилья по трем основным типам: жилье типовых потребительских качеств; жилье типовых потребительских качеств с улучшенной планировкой; жилье повышенной комфортности и улучшенной планировки [27].

К жилым домам повышенной комфортности следует относить жилые дома с одним из следующих критериев:

местоположение внутри населенного пункта (размещение в первой экономико-планировочной зоне);

тип проекта (индивидуальность архитектурных, планировочных и конструктивных решений);

конструктивные характеристики жилой единицы (высота жилого этажа свыше 3 м, коэффициент отношения общей площади к жилой хотя бы одной квартиры, кроме однокомнатных, 2 и более, общая площадь хотя бы одной квартиры составляет более 140 квадратных метров);

комфорт (отделочные материалы, инженерное оборудование, обеспечивающее повышенный комфорт проживания, эксплуатации и обслуживания жилья).

Нормативные правовые и нормативные технические акты Республики Беларусь, регламентирующие определение уровня комфортности жилья Определено понятие доступно- Постановление Совета Министров Республики Бего жилья. Определены парамет- ларусь № 262 от 22.02.2008 г. «Об утверждении ры типов доступного жилья Концепции строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Республики Беларусь) Определено понятие жилого Указ Президента Республики Беларусь № 58 от дома повышенной комфортно- 28.01.2006 г. «О некоторых вопросах изъятия и Определены критерии отнесе- Постановление Совета Министров Республики Бения жилых домов к жилым до- ларусь № 293 от 28.02.2006 г. «Об утверждении мам повышенной комфортно- технико-экономических показателей критериев Определена система государ- 1) Постановление Совета Министров Республики Бественных социальных стандар- ларусь № 724 от 30.05.2003 г. «О мерах по внедрению тов по обслуживанию населе- системы государственных социальных стандартов по ния республики, в частности, в обслуживанию населения республики»

области жилищно- 2) Решение Минского городской исполнительный коммунального хозяйства, как комитет № 1013 от 26.06.2003 г. «Об утверждении система нормативов обеспечи- перечня государственных минимальных социальвающая комфортные параметры ных стандартов по обслуживанию населения горомикроклимата в жилых поме- да Минска»

щениях Комфортность жилого здания Приказ Министерства статистики и анализа Респубопределена как совокупность лики Беларусь № 126 от 31.05.1999 г. «Об утверждевидов инженерного обеспече- нии государственной статистической отчетности по ния, которыми оборудуется форме 1-строительство "Обследование незавершенстроящееся жилое здание ных строительством объектов производственного и Определены требования, харак- СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения»

теризующие потребительские свойства жилища Определены минимальные тре- 1. СТБ 1589-2005 «Социальное жилище. Основные бования, характеризующие по- положения»

требительские качества соци- 2. СНБ 3.02.04-03 «Жилые здания»

ального жилища, в том числе специального жилища.

Источник: Составлено автором.

Жилищные проблемы Развитие жилищного строительства характеризуется стабилизацией и обеспечением положительных темпов роста объемов жилищного строительства, сокращением доли государственных капитальных вложений и увеличением доли внебюджетных источников финансирования. В результате происходит постоянное улучшение качественных характеристик жилых помещений, увеличение среднего размера квартир, структуры вводимого и строящегося жилья.

Для удовлетворения потребностей населения Республики Беларусь в жилье существует дифференцированная система улучшении жилищных условий, включающая:

кредитование покупки (ремонта, реконструкции и модернизации) жилья;

государственную поддержку граждан при строительстве жилья, которая включает: предоставление одноразовых безвозмездных субсидий за счет средств бюджета, льготных банковских кредитов, займа у организаций по месту работы на строительство жилья;

предоставление жилых помещений социального пользования, построенных за счет средств республиканского и местных бюджетов, предназначенных для граждан, имеющих в соответствии с законодательством право на получение указанного жилья.

Приоритетной формой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий является современная система кредитования жилищного строительства. Главное направление кредитования – льготное кредитование для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Эффект предоставления льготных ресурсов на кредитование жилищного строительства велик. Создание системы льготного кредитования жилищного строительства, позволило существенно нарастить объемы ввода в эксплуатацию жилых домов. Государственная поддержка стимулировала привлечение средств граждан в строительство жилья, в связи с чем изменилась структура его финансирования. Объемы строительства жилья возросли с 1,9 млн кв. м в 1995 году до 6,6 млн кв. м 2010 году.

Несмотря на значительные объемы ввода квадратных метров общей площади жилья, спрос на жилье огромен. Остро стоит проблема обеспечения доступности жилья для граждан с разным уровнем дохода.

Наметившаяся тенденция улучшения структуры строящегося жилья и качественных характеристик жилых помещений не соответствует платежеспособному спросу населения. Увеличение предложения финансовых ресурсов, в свою очередь, увеличивает спрос на жилье, что выражается в росте цен на строительную продукцию.

В Беларуси на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий состоит 855,6 тыс. семей, или около 2,6 млн человек (таблица 3). Таким образом, каждый четвертый житель республики имеет право на улучшение своих жилищных условий, и спрос на жилье огромен.

Количество граждан (семей), состоявших на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (на конец года, тыс. чел.) Республика всего в городах и поселках городского типа в сельских пунктах Источник: Составлено автором.

Рыночный механизм не в состоянии обеспечить равновесие спроса и предложения на рынке жилья даже при ценах, ориентированных на средние доходы. В условиях приоритета частного жилищного фонда, удовлетворение жилищных потребностей граждан осуществляется за счет их собственных средств (в том числе и кредитов банков). Для этого должна обеспечиваться реальная возможность строительства, приобретения в собственность или получения в пользование жилых помещений за доступную плату, поскольку улучшение жилищных условий населения осуществляется в основном за счет нового строительства. Поэтому защита отдельных категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, особенно молодых и многодетных семей, малообеспеченных, нетрудоспособных и некоторых других, и выравнивание условий проживания населения областей, районов, городов и поселков городского типа, агрогородков и сельских населенных пунктов – неизбежные компоненты жилищной политики.

В республике остается нерешенной проблема комфортности жилья. Отмечается отставание в развитии коммунальной инфраструктуры в сельской местности. Сложилась ситуация, когда в стране отсутствует единый стандарт благоустройства жилья в разных населенных пунктах.

Типовые потребительские качества жилья привязаны к населенному пункту, что усиливает нерациональную миграцию между населенными пунктами. Отсутствует учет уровня комфортности жилища и распределения жилья разного уровня комфорта, что затрудняет оценку спроса и предложения жилья для населения с различными доходами. Не сложились механизмы, обеспечивающие повышение потребительских качеств жилья, улучшение условий заселения и другие.

Новое строящееся жилье комфортно для проживания (отвечает современным требованиям, предъявляемым к потребительским качествам жилища), в то время как жилье, построенное в предыдущие периоды по старым требованиям, особенно жилищный фонд в сельских населенных пунктах, нуждается, в той или иной мере, в повышении уровня комфортности до уровня в соответствии с принятыми государственными социальными стандартами жилищно-коммунального обслуживания.

В Беларуси сохраняется, а в ряде случаев и обостряется комплекс жилищных проблем, зародившихся в прошлые десятилетия. К основным из них следует отнести:

дефицит жилья и неравномерность его распределения между потребителями – количественный аспект жилищной проблемы;

несоответствие структуры жилищного фонда (перенаселенность) демографической структуре семей и типу домохозяйств – структурный аспект жилищной проблемы;

несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья – качественный аспект жилищной проблемы;

неравномерность размещения жилищного фонда, его количественных и качественных характеристик, по территории республики – региональный аспект;

несоответствие требований к техническому содержанию жилищного фонда – эксплуатационный аспект жилищной проблемы;

проблема доступности и проблема «непомерности затрат» на жилищные и коммунальные услуги.

Региональный аспект жилищной проблемы отражает сложившееся несоответствие между расселением населения и размещением жилого фонда, неравномерность размещения жилищного фонда (его количественных и качественных характеристик) по территории республики, несоответствие между рабочими местами и размещением жилого фонда.

Относительная потребность в жилье, как правило, выше в крупных городах, чем в средних, в малых – выше, чем в сельских населенных пунктах. Это связано, в первую очередь, с образом жизни населения в населенных пунктах различного типа, размером располагаемых ресурсов населения, типом жилых помещений и их благоустройством.

На начало 2011 года уровень жилищной обеспеченность населения в среднем по республике составила 24,6 кв. м общей площади на человека. За последние годы этот показатель возрос. Максимальное значение данного показателя отмечено в Гродненской области (26,8 кв. м), минимальное – в г. Минске (20,4 кв. м).

В зависимости от типа занимаемого помещения (таблица 4), этот показатель колеблется более значительно – от 24,7 кв. м (индивидуальный дом в сельской местности) до 10,4 кв. м (городские общежития).

Показатели уровня обеспеченности жилой площадью, приходящейся на одного человека, повторяют данные тенденции.

В сельской местности, где преобладают индивидуальные дома, жители имеют самую высокую в стране жилищную обеспеченность (свыше кв. м общей площади на человека) и самый низкий уровень капитальности и инженерного оборудования жилых зданий (стены часто из бревен или мелких блоков, во всех домах есть только электричество, в большинстве – газ, остальные виды оборудования есть в 11–15 % жилищ).

При расчете жилищной обеспеченности не учитывается, что часть граждан, постоянно прописанных в городских поселениях, имеет жилые дома в сельских населенных пунктах. При исчислении общей площади, приходящейся на одного сельского жителя, эти граждане не учитываются. И, наоборот, расчет обеспеченности городского населения жильем осуществляется исходя из общей площади жилых помещений, находящихся только в городских поселениях, без учета принадлежащего ему жилья в сельской местности. В результате расчетная обеспеченность жильем населения, проживающего в сельской местности, оказывается завышенной, а городского, соответственно, заниженной.

При расчете показателей обеспеченности не учитываются капитальные жилые дома, возведенные и используемые гражданами на садовых (дачных) участках – они не являются жилыми помещениями. Во многих случаях это жилье по качеству и благоустройству не только не уступает, но и превышает уровень, достигнутый в данной сельской местности. Определенная их часть находится вблизи городов и используется практически круглогодично. Завышаются значения расчетных показателей обеспеченности сельского населения жильем и посредством учета при их определении незаселенного (пустующего) жилищного фонда и фонда по тем или иным причинам выведенного из эксплуатации, в том числе находящегося в состоянии реконструкции, ремонта и др.

Средний размер общей и жилой площади, приходящийся на одного человека в занимаемых помещениях разного типа, кв. м Средний размер общей площа- Средний размер жилой площади, В среднем лике дом Часть индивидуального дома Отдельная квартира Общая квартира Источник: составлено автором.

Особенностью сельского жилища является то, что при равном уровне капитальности и благоустройства усадебный жилищный фонд обходится значительно дороже многоквартирного (за исключением высотных домов). Удорожание происходит вследствие снижения плотности застройки, удлинения коммуникаций, измельчения сети общественного обслуживания и т. д.

В сельских поселениях также иногда возводились 2–5-этажные секционные дома. Опыт эксплуатации показал их полное несоответствие образу жизни большинства сельского населения. В сельской местности для основной массы домохозяйств единственно приемлемым типом жилой ячейки является усадьба. Она же предоставляет некоторые преимущества и городским домохозяйствам.

В экономическом отношении важно, что проживание в усадьбе снимает потребность населения во втором жилище (даче), в отдельно стоящих дополнениях к квартире (гараже, погребе), снижает частоту пользования учреждениями торговли, рекреационными объектами и т. д.

Кроме того, большой экономический эффект дает вовлечение в хозяйственный оборот приквартирных участков, которые приносят реальную продукцию.

Негативные последствия старых жилищных проблем в условиях развития рыночных отношений дополняются и обостряются блоком новых:

возрастает дифференциация по уровню доходов, расходов и занятости населения; более интенсивное развитие жилищной сферы, негосударственного сектора, рыночной инфраструктуры в крупных городах, и др.

В целом можно выделить следующие основные проблемы в республике, нерешенность которых негативно влияет на улучшение жилищных условий граждан Республики Беларусь:

необходимость дальнейшего совершенствования действующей нормативной правовой базы, регулирующей развитие жилищной сферы;

потребность в систематизации и четком структурировании законодательной базы по осуществлению всех этапов строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья, определении достаточных мер его государственной поддержки, включая прямые (бюджетное финансирование) и косвенные (налоговые льготы, государственные гарантии и т. д.) механизмы, а также совершенствование нормативной правовой базы, регулирующей комфортность жилищных условий населения;

ограниченный платежеспособный спрос при строительстве (реконструкции) жилья, недостаточность рынка доступного и комфортного жилья;

недостаточность таких финансовых механизмов, как система жилищных строительных сбережений и ипотека, а также жилья для предоставления его в найм;

низкая информационная прозрачность жилищной сферы, прежде всего, недостаток информации о комплексной оценке жилищных условий населения в регионах, в населенных пунктах разной величины и оценке происходящих изменений в жилищной сфере по повышению доступности и комфортности жилья, а также сведений для банков и небанковских кредитных организаций, частных инвесторов об объектах вложения капитала в жилищной сфере.

Анализ состояния экономики белорусских регионов Регионы Беларуси характеризуются высокой степенью экономической неоднородности, при этом дифференциация уровней их экономического развития возрастает, углубляется разрыв единого инвестиционного пространства. О размерах такой дифференциации можно судить по данным, характеризующим распределение инвестиций в основной капитал, которые показывают, что на долю г. Минска и Минской области приходится в среднем от 44,5 % в 2000 году до 37,3 % в 2009 году инвестиций в основной капитал. В 1990 году этот показатель составлял лишь 32 %.

Анализ текущего состояния экономики показал, что экономический рост в 1996–2010 годах (три пятилетия) в Беларуси, несмотря на кризис 2009 года, был впечатляющим (около 7,3% в год) и основан на [24]:

резервах производственного капитала – использование недозагруженных (иногда модернизированных) мощностей;

резервах трудового капитала – использование недозанятой рабочей силы;

финансовом капитале, созданном за счет составляющих – льготные цены на энергоресурсы, целевая эмиссия, иностранные займы, инфляционные доходы банков.

В значительной степени эти источники исчерпаны. В следующем пятилетии необходимо повышение эффективности экономики, ее адаптация: к новым ценам на энергоносители, к новой демографической ситуации, к возросшей конкурентоспособности предприятий соседних стран.

Анализ текущего состояния экономики белорусских регионов, включающий рейтинг конкурентоспособности регионов по приоритетам социально-экономического развития Республики Беларусь до 2015 года, показал, что имеется значительная дифференциация между регионами в распределении трудовых, природно-минералогических и других ресурсов, что обусловливает возрастающие масштабы межрегиональной экономической дифференциации, увеличивает разрыв в уровне развития и благосостоянии населения регионов.

Сложившийся уровень жизни населения характеризуется индикаторами развития человеческого потенциала (продолжительность жизни, индекс численности населения, качество трудового потенциала) и индексами жизненного уровня населения (уровень безработицы, индекс соотношения среднемесячной заработной платы и минимального потребительского бюджета, удельный вес населения, живущего ниже прожиточного минимума). Анализ показателей уровня жизни, полученных на основе расчетов индикаторов развития человеческого капитала и жизненного уровня населения, показал, что высокие значения сохранились у Минска, в то время как у Минской и Гродненской областей они несколько понизились.

Анализ показал, что имеются проблемы дальнейшего экономического роста, обусловленные проблемами управления региональным развитием и проблемами развития жилищной сферы: проблемы регулирования спроса и предложения жилья, развитие форм пользования жильем (аренда, найм), формирование экономико-правовых механизмов регулирования рынка недвижимости.

Основные тенденции регионального развития в период 1990–2010 годов 1) Основная тенденция регионального развития в период 1990– 2010 годов связана с перемещением экономической активности в Минск и другие крупные города за счет быстрого роста там сервисных отраслей (увеличение доли услуг в ВВП соответствует мировой тенденции постиндустриализации), а также расширения перерабатывающих отраслей (Мозырь, Жлобин, Новополоцк и Солигорск). В результате меняется представление о региональных конкурентных преимуществах: выигрывают в основном регионы – экспортеры продукции, пользующейся устойчивым внешним спросом (калийные удобрения, продукты переработки нефти, газа), а также торгово-посреднические центры (Минск, крупные города). В трудное положение попали регионы и города, промышленные центры, не выдерживающие конкуренции с импортируемой продукцией или сильно зависящие от дорогого импортного сырья. В итоге происходит изменение направления и интенсивности товарных, технологических, финансовых, интеллектуальных и трудовых потоков.

2) Увеличение межрегиональных диспропорций. Динамика различий в уровнях развития регионов отражается в соотношениях между максимальными и минимальными показателями объемов промышленного производства, инвестиций и размеров денежных доходов на душу населения за 1990–2009 годы. Различия в объеме промышленного производства на душу населения в регионах составили в 2009 году 2,79 раза, против 1,81 в 1990 году. Разрыв в денежных доходах населения сохранился с 1998 года на уровне 1,95–1,98, в то время как различия в объеме инвестиций на душу населения до 2002 года нарастали и достигли 2, раз, а затем сократились до 1,39 в 2009 году.

3) Изменение источников региональных инвестиций. После образования Республики Беларусь государственные инвестиционные ресурсы, ранее составлявшие основу развития регионов, были значительно сокращены. Возникли условия экономической нестабильности развития регионов Беларуси.

Проблемы управления региональным развитием В результате рыночных преобразований регионы Беларуси претерпели существенные институциональные преобразования, связанным с изменениями в системах финансирования, управления, формах воздействия внешней среды на регионы. Существенно изменились пропорции государственного воздействия на характер размещения производительных сил, инновационного и экономического потенциалов. На региональное развитие оказывали влияние концепции: комплексного развития (до начала 90-х годов прошлого столетия); создания в Беларуси социально ориентированной экономики; комплексного развития на основе экономической интеграции с регионами России; формирования инфраструктурных коридоров; формирования приграничных промышленносервисных центров; интеграции с зарубежными рынками посредством приоритетной кооперации с Россией; развития регионов, малых и средних городов (как решение проблемы сохранения рабочих мест).

В практике управления развитием белорусских регионов имеются недостатки сложившейся к настоящему времени в Беларуси модели институтов регионального развития, следствием которых являются:

нарастание диспропорций между регионами, районами и городами в уровне и темпе социально-экономического развития;

отсутствие инструментов согласованного использования ресурсов регионов;

слабая координация разрабатываемых концепций и прогнозов развития регионов с проблемами повышения их конкурентоспособности и обеспечения их экономической безопасности;

ограниченное развитие межрегиональной кооперации;

недостаточно комплексный подход при осуществлении государственного регулирования регионального развития;

множественность и сложность складывающихся в региональной экономике общественных отношений, что порождает необходимость определения употребляемых в данной сфере юридически значимых терминов и понятий, поскольку их отсутствие делает невозможным совершенствование правовой и методологической базы регионального развития.

Сегодняшние институты не полностью соответствуют повышению конкурентоспособность регионов, образуется излишняя централизация при принятии региональных решений. Качество управления конкурентоспособностью на различных иерархических уровнях исходит из решения задач, выполняемых субъектами управления Причины и факторы, обусловливающие региональное различие в цене строительства 1 кв. м жилья на одинаковые жилые помещения Анализ показал, что на региональное различие в цене строительства 1 кв. м жилья на одинаковые жилые помещения при прочих равных условиях оказывают существенное влияние следующие причины и факторы.

1. Спрос на жилые помещения в населенных пунктах разной величины и различного административного значения Спрос на продукцию является одним из основных внешних для предприятия факторов ценообразования. Спрос отражает потребность покупателей в товаре, желание и возможность его приобрести. Подкрепленный бюджетным ограничением потребителей спрос определяет максимально возможную цену, по которой предприятие способно продать свой товар.

Спрос – подвижный элемент рынка, на него оказывают влияние такие факторы, как цена товара, его качество, покупательная способность, вкусы и предпочтения потребителей.

В настоящее время в Республике Беларусь нуждаемость в жилье определяется исходя из числа семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и уровня обеспеченности общей площадью на душу населения. К примеру, если на 01.01.2001 численность таких семей составляла 568,8 тыс. ед., то на 01.01.2011 – 855,6 тыс. единиц.

Ориентировочная численность граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, составляет около 2,6 млн чел. Следовательно, на начало 2011 года на учете нуждающихся состояло более 27 % населения республики (на начало 2005 года – 17 %).

Информация о количестве семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, приведена в таблице 5. Основное число семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживает в городской местности. Подобная тенденция не изменилась на протяжении ряда лет. В 2000 году число семей, состоящих на жилищном учете в городской местности, составило 95,5 % от общего числа нуждающихся, на начало 2011 года – 90,6 % от числа нуждающихся. Нуждаемость в улучшении жилищных условий, как в 2001 году, так и в 2011 году имеет региональные различия. Наибольшее число нуждающихся в улучшении жилищных условий проживает в городе Минске (на начало 2011 года – 279,9 тыс. семей, что составляет 32,7 % от общего числа нуждающихся). Наименьшее число нуждающихся в 2010 году проживало в Могилевской области – 67,9 тыс. семей, что составляет 7,9 % от общего числа нуждающихся.

Количество семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий в 2000–2010 годы в регионах и г. Минске (на конец года), тысяч единиц (по данным Министерства статистики и анализа Республики Беларусь) Источник: Составлено автором.

Несмотря на довольно большие объемы ввода жилья относительно возможностей экономики Республики Беларусь, численность семей, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, снижается медленно. Это объясняется:

Во-первых, тем, что значительное количество квартир строится для семей, официально не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Об этом свидетельствует показатель отношения числа улучшивших жилищные условия (из числа нуждающихся в улучшении жилищных условий) к числу построенных квартир.

Во-вторых, тем, что произошло увеличение объема кредитования строительства жилья для нельготных 1 категорий граждан. В 2004 году всеми банками на строительство жилья на рыночных условиях было предоставлено гражданам банковских кредитов на сумму 273,4 млрд рублей. В 2010 году банки республики выдали на эти цели 6500,4 млрд рублей кредитов, из них 6072,2 млрд (93,4 %) – льготные.

Таким образом, имеет место неудовлетворенный спрос на жилье, который становится фактором, обуславливающим цену строительства жилья, в том числе и по регионам республики.

2. Предложение жилья (увеличение количества построенных квартир) для населения Сложилась несбалансированность имеющихся мощностей проектных и подрядных организаций с заданиями по росту объемов жилищного строительства, что не стимулирует подрядные строительные организации к снижению издержек производства, внедрению новых конструктивных и технологических решений, экономии затрат.

Одновременно наращивание объемов жилищного строительства (особенно в г. Минске) сдерживается административными барьерами:

недостатком земельных участков под строительство жилья (обеспеченных инженерными сетями);

отсутствием утвержденной проектно-сметной документации, генеральные планы областных центров утверждены относительно недавно в 2003–2009 годах;

длительным процессом (временем) согласований и сбора технических условий от различных организаций на строительство жилых домов;

снижением уровня технологических заделов.

Отсутствие конкурентной среды при строительстве жилья ведет не только к росту цен на него, но и к не заинтересованности подрядчиков к внедрению и распространению новых, более экономичных конструктивных решений и материалов (каркасные и каркасно-ригельные, каркасно-панельные дома).

Кроме того, затраты заказчика (застройщика) постоянно растут за счет отчислений на развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры городов и населенных пунктов, платы за землю, оплаты услуг по оформлению разрешительной документации, за осуществление К ним относятся граждане, те из состоящих на этом учете, у которых не подошла очередь на получение жилья с привлечением государственной поддержки.

государственной экологической экспертизы и т. д. В Минске для организаций-застройщиков, возводящих жилье по долевому участию (для граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий), затраты на оплату за созданную инфраструктуру от стоимости жилого дома (серии КПД) составили около 20,3 %, а на передачу 6 % жилья в коммунальную собственность – еще 4,5 %. При этом стоимость строительства инженерных сетей к дому составила от общей стоимости жилого дома 12,8 %. Этот рост связан с различиями в стоимости обустройства 1 кв. м земли в городах различного размера и административного назначения.

3. Макроэкономические факторы Одним из факторов роста цен на первичном и вторичном рынках жилья является то, что население активно переводит капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость. Доля сделок с недвижимостью, проводимых с использованием денежных средств населения (в том числе использования банковских кредитов), постоянно растет. Развитие кредитования, доступность кредитных ресурсов для большинства граждан можно считать одним из движущих факторов роста стоимости квадратного метра жилья.

Наиболее надежными активами являются недвижимость Минска, а затем областных городов. Этот факт косвенно отражен в Коэффициентах типов населенных пунктов, применяемых при взимании налога на недвижимость (жилые дома, квартиры, гаражи и т. п.). Согласно этому Минск имеет коэффициент 1,45, областные центры 1,35 и т. д.

В реальности одинаковая жилая недвижимость совершенно одинаковых потребительских качеств по планировке, материалу стен, площади жилого помещения в разных населенных пунктах значительно различается (в разы), это влияет на надежность активов в форме недвижимости, а соответственно на стоимость квадратного метра общей площади жилого помещения.

Цена за жилье сейчас формируется исходя их квадратного метра.

Стоимость одного квадратного метра – это не стоимость жилья. Происходит подмена понятий «стоимость жилья» и «стоимость одного квадратного метра жилья» (таблица 6). В мировой практике под стоимостью жилья понимается стоимость жилой единицы целиком, чаще всего вместе с земельным участком. Сокращение стоимости начинается за счет того, чтобы размер жилой единицы соответствовал доходу домохозяйства за какой-то период времени, жилье классифицируется по доходу домохозяйств.

Средняя площадь жилого помещения разной комнатности, кв. м общей площади по регионам Республики Беларусь в 2009 году, в квадратных метрах общей площади построенного жилья Регион Брестская область Витебская область Гомельская область Гродненская область Минская область Могилевская область Сельская местность Нормируемый площади Источник: составлено автором.

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА

Основное содержание жилищной политики.

Понятие жилищная сфера Жилищная сфера – это социально-экономическая система, которая включает экономические, социальные, правовые, организационные и структурные элементы. Она охватывает область народного хозяйства, включающую группу отраслей: строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управления жилищным фондом, его содержание и ремонт, а также финансовое, юридическое, информационное и другое обслуживание в данной области. Кроме того, в жилищной сфере действуют экономических субъекты: потребители и домохозяйства, производители и правительство, имеющие разнонаправленные интересы.

В рыночных условиях каждый из этих экономических субъектов строит свою политику поведения, исходя из собственных экономических целей и интересов. Вместе с тем все они находятся в рамках экономической политики и институтов, формируемых на уровне государства. Мера влияния государства различна в разные периоды истории и зависит от традиций страны, устойчивых институциональных условий.

Устойчивость развития жилищной сферы зависит от согласованности таких стратегически важных характеристик, как совокупность экономических интересов экономических субъектов, динамика макроэкономических показателей и направленность их изменения, состояние институтов управления данной сферой, обстановка во внешней среде экономических отношений [21, 29].

Интересы и рациональные ожидания экономических субъектов в жилищной сфере проявляются на рынке жилья и на рынке жилищных услуг [6, 14]. Рациональные ожидания – это принцип, согласно которому поведение экономических субъектов в будущем прогнозируется на основе рационального осмысления ими всей доступной им информации, включая ориентацию на характер экономической политики. Рациональные ожидания влияют на экономическое поведение потребителей, производителей, государства (правительства, местных органов власти).

При рассмотрении механизма управления в жилищной сфере речь идет о развитии жилищной политики в направлении соответствия требованиям и установкам более широкой системы – социальноэкономической политики, проводимой в Республике Беларусь.

Жилищная политика Беларуси, эволюция и этапы развития Жилищная политика – одно из направлений социальноэкономической политики в рамках государственного регулирования экономики. Для первого этапа, до 90-х годов прошлого века жилищная политика, проводимая в БССР, была патерналистской жилищной политикой. Ее основные принципы в БССР определялись общими целями и задачами решения жилищной проблемы в СССР в целом. В этот период ставилась задача решения одной из важнейших социальных проблем – удовлетворения потребности трудящихся в жилье. Ее решение относилось к числу первостепенных государственных вопросов, а право каждого иметь крышу над головой – одно из главнейших конституционных прав советских людей. При этом ведущим направлением являлось решение количественной стороны проблемы, поэтому происходило наращивание жилищного фонда и доведение его до объемов, позволяющих обеспечить каждую городскую и сельскую семью благоустроенной квартирой либо отдельным домом.

На перспективу ставилась задача достижения рациональных нормативов, которое должно происходить поэтапно1 [47].

Многие проблемы, связанные с обеспечением населения жильем в БССР, сохраняют свою актуальность и в настоящее время.

Жилищная политика БССР отождествлялась с деятельностью государства по повышению уровня жилищной обеспеченности населения, удовлетворению потребностей населения в жилье и жилищных услугах в соответствии с установленными нормами (нормативами). Механизм реализации жилищной политики и ее инструменты являлись инструментами общей государственной политики социально – экономического развития республики. Выполнение планов ввода жилья находилось под контролем специальных органов. В этих условиях законодательное оформление жилищной политики не требовалось. Важнейшими характеристиками жилищной политики БССР являлись:

патерналистская роль государства (все расходы по обеспечению населения жильем и значительную часть жилищно-коммунальных услуг государство берет на себя);

жесткое централизованное распределение социальных благ и реализация социальных гарантий для всего населения в соответствии с очередностью;

бюджетные источники финансирования строительства жилья.

Для второго этапа, который начался с 90-х годов в условиях становления белорусской государственности характерно, что развитие На первом этапе (к 1980 году) намечалось обеспечить все семьи жилой площадью в размере 9 кв. м и полезной 13 кв. м в расчете на человека.

При этом комнат в квартире будет на одну меньше, чем количество членов семьи.

На втором этапе (до 1990 года) предусматривалось, что в семьях будет приходиться 12 кв. м жилой площади и 18 кв. м полезной площади в расчете на человека с числом комнат в квартире, равным количеству членов семьи.

Подсчитано, что эти показатели могут быть достигнуты к концу четырнадцатой пятилетки.

На третьем этапе (до 2000 года) семьи будут иметь 15 кв. м жилой и 25 кв. м полезной площади на человека, а число комнат в квартире на одну комнату превысит количество членов семьи.

жилищной сферы и выработка государственной жилищной политики проходили одновременно с решением проблем создания новой законодательной базы. Жилищная политика формировалась с учетом конкретно – исторических условий развития страны.

В 1991–1994 годы жилищная политика представляла собой набор разовых, централизованно проводимых мер, направленных на:

развитие индивидуального жилищного строительства;

обеспечение жилищных условий и повышение уровня жизни отдельных слоев населения (сельского населения, малообеспеченных слоев, военнослужащих и др.);

формирование нормативной правовой базы по созданию развитого механизма реализации положений принятых законов.

Сформировавшиеся к 1994 году условия развития жилищной сферы пришли в противоречие с патерналистской жилищной политикой, сложившейся в БССР. Актуальным стал вопрос о пересмотре сущности и о механизмах реализации жилищной политики, концептуальные положения которой в условиях перехода к рыночной экономике закреплены в Национальной жилищной программе, принятой 24.02.1994 постановлением Верховного Совета Республики Беларусь.

Жилищная политика приобрела выраженные признаки сформировавшейся, законодательно определенной государственной стимулирующей жилищной политики, Но при этом не определен основной субъект данного вида политики – специальный республиканский орган управления, ответственный за разработку и реализацию государственной жилищной политики.

Жилищная политика в период после 1998 года (с введением в действие Жилищного кодекса Республики Беларусь) развивалась на фоне становления социально ориентированной рыночной экономики. В республике был создан институт социального жилья, была сформирована система государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилого помещения, в зависимости от нуждаемости; осуществлен переход от уравнительного предоставления помощи к адресной.

Произошел переход от наращивания государственных инвестиций в жилищную сферу к рациональному ее использованию; дифференциация жилищной политики государства в отношении различных групп населения, имеющих право самостоятельно выбирать формы и способы улучшения своих жилищных условий, ремонта и эксплуатации жилого помещения.

Изменились организация проведения жилищной политики и ее роль в обществе в результате переноса центра управления жилищной сферой на местный уровень в результате разграничения полномочий в реализации жилищной политики между различными органами республиканского и местного управления, между всеми уровнями бюджетной системы.

Таким образом, переход экономики страны к рыночным отношениям существенно изменил направленность жилищной политики. Если ранее жилищная политика отождествлялась с деятельностью государства по удовлетворению потребностей населения в жилье, то в последние годы все большее внимание стало уделяться регулированию социальных процессов, происходящих в обществе.

Современная жилищная политика строится на учете тенденций изменения характера управления, которое теперь должно не только добиваться традиционного компромисса между важными целями, но и учитывать противоречивые интересы растущего числа активных участников процессов в жилищной сфере.

Жилищная политика является важнейшим инструментом регулирования развития жилищной сферы государства. Роль ее важна, поскольку нарушение механизма развития жилищной сферы пагубно отражается на состоянии всей экономики:

избыточное строительство дорогого жилья ведет к снижению покупательной способности населения;

нехватка жилых помещений типовых потребительских качеств и социального жилья ведет к дальнейшей остроте жилищных проблем и т. д.

Одним из распространенных определений жилищной политики является представление ее содержания как совокупности (системы) государственных мероприятий в жилищной сфере. Содержание жилищной политики включает совокупность мероприятий в жилищной сфере, направленных на регулирование и улучшение жилищных условий населения, сдерживание и разрешение жилищных проблем, обеспечение населения достаточным жильем и регулирование сферы жилищнокоммунальных услуг.

В странах с рыночной экономикой жилищная политика традиционно служит одним из важнейших рычагов государственного регулирования в социальной сфере. В основе такого регулирования лежит способность государства: ускорить или сдерживать прирост объемов жилья, вызывать повышение или понижение цены кредита и т. д.

В экономической литературе жилищную политику разделяется на:

1) «узкую», которая направлена на определение условий и ограничение объема финансовой поддержки со стороны государства и обеспечивает стабилизацию роста объемов жилищного строительства посредством проведения мероприятий, направленных на строительство социального жилья, а также других инструментов, оказывающих влияние на обеспеченность населения жильем;

2) «широкую», которая связана, как правило, с расширением объемов жилищного строительства и форм его финансирования, кредитования и внедрения других инструментов, обеспечивающих ускоренное развитие всей жилищной сферы, включающей как группу отраслей (строительство и реконструкцию жилья, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управления жилищным фондом, его содержание и ремонт, а также финансовое, юридическое, информационное и другое обслуживание в данной области), так и результаты действий экономических субъектов: потребителей, производителей и правительства, имеющие разнонаправленные интересы.

В зависимости от состояния хозяйственной конъюнктуры выделяют два основных типа жилищной политики: узкая и широкая, каждая из которых может иметь общий (тотальный) либо избирательный (селективный) характер.

При общем (тотальном) характере жилищной политики мероприятия государства распространяются на все объекты жилищной сферы, при избирательном (селективном) – на отдельные объекты, их группы или на определенные виды деятельности в жилищной сфере.

На практике развитие элементов, составляющих жилищную сферу, происходит неравномерно и разновременно. При этом, республиканские и местные органы управления, проводя возложенную на них государственную политику, применяют одновременно, в одних случаях, меры общего характера, в другие – избирательного и не согласуют характер своих действий с единой государственной жилищной политикой.

Управление развитием жилищной сферы Управление развитием жилищной сферы составляет основное содержание жилищной политики. Оно направлено, во-первых, на формирование качественного потенциала жилищ и удовлетворение потребностей населения в жилище и жилищных услугах; во-вторых, на обеспечение эффективного использования имеющегося жилищного фонда и его оптимального распределения между пользователями и собственниками в населенных пунктах; в-третьих, на рациональное использование ресурсов жилищной сферы.

В жилищной сфере приводится в соответствие совокупных жилищные единицы со структурой семей и рациональными потребностями населения, обеспечивая население жилищными единицами в соответствии с занятостью по отраслям хозяйства и населенным пунктам, потребностями и доходами населения, в соответствии со структурной политикой республики, региона, города и т. д. Отсюда содержание жилищной политики должно включать прогнозирование, программирование и нормирования в жилищной сфере. Кроме того, жилищная политика должна включать систему мер по организации эффективного распределения собственности в жилищной сфере и создания ее рыночной инфраструктуры.

Важнейшими принципами развития жилищной сферы являются:

создание благоприятных условий инициативному решению жилищных проблем, содействие широким слоям населения в продвижении их жилищных инициатив, решаемых в границах частного права, защищая нормами публичного права социально незащищенные слои общества; создания для каждого трудоспособного гражданина условий, позволяющих ему своим трудом и предприимчивостью обеспечить собственное благосостояние и благосостояние своей семьи при усилении адресной социальной поддержки со стороны государства слабо защищенных групп населения.

признание жилья социальным благом лишь в той мере, в какой оно удовлетворяет первую жизненную потребность в «крыше над головой»– в пределах социальной нормы площади жилья. За пределами этого уровня оно становится обычным экономическим благом, уровень потребления которого должен быть объектом индивидуального потребительского выбора на основе дохода и системы личных предпочтений граждан, улучшение жилищной обеспеченности населения сверх социально гарантированного минимума должно осуществляться на экономической основе, за плату, покрывающую как капитальные, так и текущие издержки строительства и содержания жилья.

обеспечение социальной справедливости, доступности жилья и жилищных услуг в пределах социальная норма площади жилья (вне зависимости от социального статуса граждан, уровня их доходов и места жительства);

принцип возмездного и безвозмездного предоставления жилья:

на потребительском рынке жилья и в системе административного механизма предоставления жилья.

экономическая и социальная эффективность развития и функционирования жилищной сферы;

устойчивое, оптимальное и скоординированное развитие и взаимообусловленное функционирование отдельных элементов жилищной сферы как единой целостной системы, обеспечивающие удовлетворение потребности населения в жилье и включающей строительство (и реконструкцию) жилья, инженерную и социальную инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт, а также финансовое, юридическое, информационное и другое обслуживание в данной области и т. д.;

согласование интересов государства и домохозяйств (населения), учет социально-демографических особенностей при определении перспектив развития жилищной сферы, разграничение сфер влияния органов общегосударственного и территориальных уровней управления развитием жилищной сферы населенных пунктов, обеспечение комплексного социально-экономического развития регионов и дифференцированного подхода со стороны государства к обеспечению жильем граждан в зависимости от их социального статуса;

сохранение обязательств государства перед гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, пользующимися предусмотренными законодательством льготами по обеспечению жильем; соблюдение социальной справедливости при предоставлении льгот в жилищной сфере.

При определении особенностей содержания жилищной политики необходимо учитывать следующие факторы:

1) жилищная политика не может осуществляться на «коротких программах». Она рассчитана на длительный период и требует концентрации ресурсов жилищной сферы, их рационального использования в особых условиях – в условиях большой неопределенности при принятии управленческих решений;

2) необходимо определить стратегическую цель жилищной политики на современном этапе;

3) жилищная политика должна сменить вектор своего развития, диалектически соединив все уровни управления; республиканский и местный.

На содержание жилищной политики отражается ее особенности:

жилищная политика относится к компетенции как республиканских, так и местных органов управления.

Первый уровень – общегосударственная жилищная политика.

Субъектом такой политики являются республиканские органы, а объектами – региональные органы управления – облисполкомы и Минский горисполком. На республиканском уровне необходимо четко определить концептуально-стратегическое направление формирования и реализации жилищной политики на современном этапе.

Второй уровень – облисполкомы и Минский горисполком, являющиеся проводниками жилищной политики и обеспечивающие реализацию государственных интересов на местах. С учетом общих принципов, возможно, следует разработать региональную жилищную политику, позволяющую уточнить стратегию, тактику и механизм ее реализации с учетом имеющихся региональных жилищных проблем и других особенностей.

Третий уровень – местная жилищная политика, которая максимально приближена к интересам населения, в полной мере использует местный потенциал жилищной сферы и приводит в действие механизм местного управления.

Местные органов управления все в большей мере становятся субъектами управления всех процессов, в том числе и в жилищной сфере. Органы местного управления располагают огромными возможностями, включаясь в реальные отношения управления развитием жилищной сферы. Именно здесь осуществляется учет жилищных единиц и их качественных характеристик, учет населения и домохозяйств, разрабатываются и осуществляются планы социально-экономического развития подведомственной территории и многое другое.

Особенности разработки и реализации жилищной политики на местном уровне обусловлены местом и ролью местных органов власти в функционировании и развитии общества. Административно-территориальные единицы являются первичными формами социальной организации общества: экономической, социально-политической, духовной, поселенческой. Поэтому очень важно рассматривать административнотерриториальную единицу как целостное явление, и следовательно, как объект и субъект единой государственной жилищной политики.

Реализация жилищной политики основывается на развитии в жилищной сфере всех форм собственности, определенных Гражданским кодексом Республики Беларусь. Необходимо сформировать благоприятные условия для свободной реализации прав на приватизацию средств производства и имущества и их добровольную кооперацию, аренду ресурсов, формирования частного сектора в сфере жилищнокоммунальных услуг. С учетом форм собственности, жилищная сфера состоит из следующих секторов [27]:

сектор государственного (в том числе коммунального) жилья;

сектор социального жилья, главным образом строящегося за счет бюджетных средств и, как правило, отведенного для групп населения с определенным уровнем дохода;

сектор жилья, заселенного его владельцами;

сектор частного жилья, используемого для сдачи в найм (коммерческий найм);

сектор смешанных форм собственности (совместное владение, кооперативы и другие с участием или без участия государства).

Государственное регулирование развития жилищной сферы Основными путями решения проблемы обеспечения граждан доступным и комфортным жильем являются:

создание условий для увеличения объемов жилищного строительства (реконструкции) жилья, увеличение предложения жилья;

регулирование потребностей населения в жилищной сфере, эффективное использование имеющегося жилищного фонда и его оптимальное распределение между пользователями и собственниками, совершенствование системы социальной защиты населения путем упорядочения существующих льгот, усиления адресной направленности при строительстве (реконструкции) доступного и комфортного жилья;

формирование условий устойчивого спроса на жилье на основе дифференцированного подхода для домохозяйств с различными экономическими возможностями и побуждением их к активной деятельности по обеспечению себя адекватным жилищем, соответствующим их статусу и возможностям.

Улучшение жилищных условий граждан, означает переход к расширенному воспроизводству в жилищной сфере, которое принципиально меняет экономическую, социальную и юридическую роль государства, его хозяйственно-организаторскую функцию, набор целей и задач, в отношениях граждан и государства в удовлетворении жилищных потребностей. Возрастает его роль в принятии мер противовесов и сдержек в целях снижения отрицательных социальных последствий, в создании правовых и материальных возможностей для инициативного решения индивидуальных жилищных проблем, для совершенствования системы льготного кредитования граждан при строительстве жилья.

Основным элементом реализации жилищной политики является государственный (социальный) заказ на строительство (реконструкцию) жилья, который представляет собой комплекс мер финансового и правового характера, направленных на решение жилищной проблемы в масштабах страны или отдельной административно-территориальной единицы, которые осуществляются некоммерческими организациями за счет средств бюджета и других источников на основе договора с органами государственной власти или местного самоуправления, которым предусматривается строительство социального жилья.

Для защиты жилищных прав граждан, в этих условиях, в дальнейшем необходима реструктуризация социальных обязательств государства, ориентированных на создание дифференцированной поддержки семей, имеющих разный уровень доходов:

для семей, доходы и накопленные средства которых позволяют им улучшать свои жилищные условия без государственной поддержки, – предоставление свободного доступа к приобретению и потреблению жилья без ограничения его количества, качества и местонахождения;

для семей, имеющих доходы и накопленные активы в объеме, позволяющем использовать их для улучшения своих жилищных условий, – государственная поддержка в форме безвозмездных адресных субсидий, инвестиционных кредитов и налоговых льгот;

для семей, относящихся к категории малообеспеченных, – возможность найма жилья в социальном фонде.

Основную роль в вопросах финансирования строительства жилья стали играть внебюджетные источники, кредитные ресурсы и собственные средства частных застройщиков. Требует дальнейшего совершенствования законодательное определение жилищных прав граждан и механизмов их реализации, условий развития инфраструктуры рынка жилья (совокупности технологий, используемых на рынке жилья для заключения и исполнения сделок) и кредитно-финансовых механизмов строительства (реконструкции) или приобретения гражданами жилья и, в первую очередь, развитие ипотеки, использование ипотеки на основе залогового права, что предполагает необходимость создания ипотечной системы и механизмов ее регулирования; и развитие форм долгосрочного кредитования, в том числе системы жилищных строительных сбережений. Однако увеличение предложения финансовых ресурсов, в свою очередь, увеличивает спрос на жилье, что выражается в росте цен на строительную продукцию при недостатке жилищных единиц вообще и доступного жилья в частности.

Для успешного решения жилищных проблем необходимо повысить уровень информационного обеспечения развития жилищной сферы и, прежде всего, устранить недостаток информации о комплексной оценке жилищных условий населения в регионах, в населенных пунктах разной величины и оценке происходящих изменений в жилищной сфере по повышению доступности и комфортности жилья, а также сведений для банков и небанковских кредитно-финансовых организаций, частных инвесторов об объектах вложения капитала в жилищной сфере и другие.

Множественность и сложность складывающихся в жилищной сфере общественных отношений порождает необходимость определения употребляемых юридически значимых терминов и понятий, например, «жилищная проблема», «жилищные условия», «качество жилища», «жилищный стандарт», совершенствования законодательства. Разнообразие потребностей в жилище предъявляет также жесткие требования не только к архитектурно-конструктивным решениям, характеристикам качественных параметров жилья, но и к формированию соответствующих дифференцированных ценовых показателей как вновь возводимого жилья, так и действующего жилищного фонда.

Для проведения межрегиональных и других сравнений, в том числе по типам и группам населенных пунктов, должна быть разработана методология сбора информации и включения в практику управленч еского учета обобщающих показателей уровня развития жилищной сферы регионов, городов и других населенных пунктов.

Финансовые механизмы строительства доступного и комфортного жилья.

Совершенствование экономического механизма удовлетворения жилищных потребностей граждан Формирование белорусской модели социально-экономических отношений, которая базируется прежде всего на разных формах собственности, органически вовлечена в рыночные корпоративные и кластерные отношения, активно использует предпринимательские стимулы и материальную заинтересованность работника, отводит ведущую роль в развитии рыночным механизмам, не отказываясь в необходимых случаях от регулирующего воздействия государства.

В условиях, когда приоритет отдается частному фонду, удовлетворение жилищных потребностей граждан предполагается осуществляться за счет их собственных средств. Республиканские органы государственного управления и органы местного самоуправления соответственно обязаны поощрять жилищное строительство и создавать условия для осуществления права граждан на жилище. Следовательно, должна обеспечиваться реальная возможность приобретения в собственность или получения в пользование жилых помещений за доступную плату.

С 1996 года в республике осуществлен переход от бесплатного предоставления жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, к оказанию государством дифференцированной адресной помощи гражданам, осуществляющим строительство жилья с использованием собственных средств, поскольку для строительства жилья ни государство, ни население, остро нуждающееся в жилье, не располагают достаточным количеством средств.

Приоритетной формой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий является современная система кредитования1 жилищного строительства. Главное направление кредитования – льготное кредитование для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для инвестирования жилищного строительства.

Расширение объемов жилищного кредитования оказывает значительное влияние на макроэкономическую ситуацию в Республике Беларусь. Это проявляется в возможности дальнейшего развития всего строительного комплекса, являющегося важнейшим стимулом для улучшения положения в экономике и общего экономического роста.

Как известно, строительство оказывает мощное воздействие на уровень занятости и, соответственно, на рост валового внутреннего продукта (ВВП). Помимо рабочих мест непосредственно на строительных площадках, он создает примерно такое же количество рабочих мест в производстве строительных материалов, торговле и транспорте. Строительство оказывает существенное влияние на потребление значительной группы потребительских товаров, включая мебель и другие (товары) предметы, в совокупности составляющие жилую среду человека. Кроме того, большое количество рабочих мест создается в ходе строительства и ремонта жилищной инфраструктуры (дорог, улиц, систем водоснабжения, канализации, электротехнической и телефонной сетей) в населенных пунктах. Все это содействует экономическому росту страны в целом. Стимулирует ввод объемов нового жилищного строительства, что, в свою очередь, служит удовлетворению жилищных потребностей граждан.

Создание системы кредитования жилищного строительства позволило преодолеть спад в строительстве жилья и существенно нарастить объемы ввода в эксплуатацию жилых домов. Государственная поддержка стимулировала привлечение средств граждан в строительство жилья, в связи с чем изменилась структура его финансирования. Объемы строительства жилья возросли с 1,9 млн кв. м в 1995 году до 6,6 млн кв. м в 2010 году. Оказывает влияние на стабилизацию цен на строительную продукцию, на ту часть жилья, которая строится с государственной поддержкой для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Для этого принято Правительством Республики Беларусь ряд нормативных правовых актов.

Система кредитования (кредитор, заемщик, банки, учреждения, источники средств, ставки на кредит и т. д.) В свою очередь доля ВВП, направляемого на государственную поддержку жилищного строительства в Беларуси больше, чем в Польше, Литве при примерно равных ВВП в этих странах. Причина – неэффективное использование финансовых ресурсов. Расширение жилищного кредитования вызывает и другие неблагоприятные последствия.

Во-первых, отвлекает ресурсы из банковской сферы на длительный период, так как льготные кредиты предоставляются на срок до 20, а в ряде случаев и до 40 лет, что исключает возможность привлечение их в другие сферы.

На строительство жилья в 2010 году банковской системой направлено 6,5 трлн рублей кредитных ресурсов 1. Льготных кредитов выдано на 6,1 трлн рублей. В объеме долгосрочных кредитов банков на долю кредитов в жилищное строительство приходилось 33,7 % (из 312,9 млрд) при 34,8 % в 2005 году, в том числе на долю льготных кредитов – 31,4 %.

Во-вторых, отражается на территориальном переливе капитала из одних административно-территориальных единиц в другие, что не всегда экономически оправдано.

Острота жилищной проблемы различна в регионах. Так, например, в Минской области ввод в действие жилых домов предприятиями и организациями всех форм собственности в 2003–2009 годах составил в среднем 0,4 кв. м на одного жителя. Вместе с тем, численность нуждающихся в улучшении жилищных условий не снижается. За этот же период в целом по области она увеличилась более чем на 20 %.

Увеличение численности нуждающихся, например, в Минской области обусловлены особенностями размещения населения по городам и районам этого региона. Наибольшее увеличение числа нуждающихся в улучшении жилищных условий наблюдалось за указанный период в Минском районе (увеличение почти в 3 раза), Солигорске (в 2 раза), Логойском районе (13 %), Столбцовском районе (64 %). Незначительное увеличение числа нуждающихся отмечено в Воложинском (2 %) и Крупском (3 %) районах. В остальных городах и районах в указанный период наблюдалось уменьшение числа нуждающихся в улучшении жилищных условий, наиболее значительное снижение произошло в Березинском (уменьшение на 65 %) и Мядельском (уменьшение на 53 %) районах.

Кроме того, строительство жилья в сельской местности характеризуется неравномерным распределением по административноВключая средства жилищно-инвестиционных фондов.

территориальным единицам. В 35 из 118 районов республики, преимущественно примыкающих к г. Минску, областным центрам, крупным и средним городам, было введено в эксплуатацию около 60 % общей площади жилых домов. При этом в общем объеме построенного жилья почти половина принадлежит гражданам, не связанным с агропромышленным комплексом. Причина спрос на жилье стал определяться экономическими интересами потребителей и начал территориально концентрироваться там, где они могут быть наиболее полно реализованы. Соответственно он перемещается в большие и крупные города, а также в г. Минск, где выше уровень благосостояния населения и имеются перспективы его роста.

Появившиеся возможности улучшить жилищные условия и сменить место жительства привели к тому, что происходит территориальный перелив капитала. Капитал, накапливаемый в одних административно-территориальных единицах, направляется на строительство жилья в другие.

В-третьих, введение системы кредитования жилищного строительства повлияло, особенно на первом этапе своего существования (1996–2000 годы), на изменение структуры собственности на строящееся жилье. Увеличившийся ввод жилья за счет собственных средств граждан сопровождался увеличением объемов незавершенного строительства. В настоящее время эти процессы наблюдаются вблизи крупных городов, где расположено значительное количество незавершенных строительством объектов коттеджей и особняков.

В-четвертых, увеличение предложения финансовых ресурсов, в свою очередь, увеличивает спрос на жилье, что выражается в росте цен на строительную продукцию.

В условиях развития системы кредитования жилищного строительства в республике потребность в жилье и его планирование на ближайшую перспективу определяется количеством семей и одиноких граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и достигнутым в отдельных административнотерриториальных единицах средним уровнем обеспеченности общей площадью на душу населения. При этом не принимаются во внимание финансовые возможности семей и доступность жилья. С другой стороны, укрепление белорусского рубля по отношению к валютам других государств, снижение темпов инфляции и доступные кредиты на жилищное строительство в докризисный период, делают жилую недвижимость важным средством сохранности сбережений. Что выражается в росте покупательского спроса на жилье улучшенных потребительских качеств и комфортности и на первичном и на вторичных рынках.

Кроме того, жилищное строительство отличается значительной материало- и энергоемкостью. Рост цен на топливно-энергетические ресурсы, строительные материалы и изделия, транспортные услуги и введение новых видов налогообложения значительно увеличило в последнее время сметную стоимость строительства. Все это вместе вызвало высокий рост цен на строительство жилья, особенно в крупных городах и столице республики.

К изложенному следует добавить, что в Республике Беларусь правовое регулирование жилищной сферы, включающей жилищное строительство жилищно-коммунальное хозяйство, как единого объекта отсутствует. Управление процессами воспроизводства жилищной сферы и использования жилья возложено на ряд органов государственного управления, каждый из которых ориентируется на подведомственные субъекты и объекты регулирования. Поэтому принимаемые ими решения часто не взаимоувязаны и не обеспечивают достижение ожидаемых результатов.

Нескоординированность действий государственных органов – также одна из причин слабого взаимодействия участников системы кредитования жилищного строительства и недостаточной эффективности выделяемых ресурсов.

Рассмотрение вопросов анализа эффективности предоставления льготных ресурсов на цели кредитования жилищного строительства с точки зрения потребностей в строящихся площадях и возможности заемщиков возвращать привлеченные ресурсы возможно с различных позиций. В данном случае предпочтительнее это сделать исходя из функций Минстройархитектуры в управлении развитием жилищной сферы:

рассмотрены потребности в жилищном строительстве и учет инвестиционных возможностей населения.

Эффект предоставления льготных ресурсов на кредитование жилищного строительства достаточно велик. Создание системы льготного кредитования жилищного строительства, как уже отмечалось, позволило преодолеть спад в строительстве жилья и существенно нарастить объемы ввода в эксплуатацию жилых домов. Государственная поддержка стимулировала привлечение средств граждан в строительство жилья, в связи с чем изменилась структура его финансирования.

Доля средств граждан, включая льготные кредиты, увеличилась с 40 до 85 % (в том числе собственные средства 34,0 % или 4070,7 млрд в 2010 году). Основную часть этих средств составили льготные кредиты, которые стали одним из основных источников финансирования жилищного строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Объем инвестиций в жилищное строительство в 2010 году составил 12,0 трлн рублей (21,6 % общего объема инвестиций в основной капитал).