«Ильин Максим Олегович ЭКСПЕРТИЗА ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ: КУРС ЛЕКЦИЙ (редакция №3.04) Москва – 2014 Автор Ильин Максим Олегович к.э.н., преподаватель РЭУ им. Г.В. Плеханова; Исполнительный директор, ...»

В Курсе лекций приведена характеристика основных положений нормативно-правовой базы экспертизы отчетов об оценке в объеме, достаточном для понимания ее сущностных аспектов.

Статьей 17.1 Закона об оценке и п. 4 ФСО №5 дано следующее определение экспертизы отчетов об оценке: «действия эксперта или экспертов СРОО в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной СРОО, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

1) соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности;

2) подтверждение стоимости объекта оценки, определенной Экспертиза проводится членами экспертных советов СРОО. Для получения этого статуса в настоящее время необходимо (статья 21.1 Закона об оценке):

• быть членом СРОО (а значит – иметь оценочное образование);

• сдать единый квалификационный экзамен;

• быть выбранным в Экспертный совет СРОО на общем собрании членов той СРОО, членом которой является Оценщик.

Пунктом 4 ФСО №5 установлено: «В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной Оценщиком (Оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке Экспертом (Экспертами) не проводится повторная оценка». Это означает, что задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке, если таковые имеются. Эксперт должен указать, что Оценщик нарушил (сделал неправильно), а не показать, что можно сделать лучше, применить альтернативную методику или получить другую стоимость внутри рыночного диапазона цен.

Пунктом 14 ФСО №5 установлено: «При проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование Экспертом информации, ставшей известной после даты оценки» (аналогия с п. 19 ФСО №1).

Пунктом 17 ФСО №5 установлено: «Результатом экспертизы отчета об оценке является положительное или отрицательное экспертное заключение».

При этом в соответствии с п. 18 ФСО №5 «Выявленные технические ошибки, допущенные Оценщиком при составлении отчета об оценке, но не приведшие к нарушению требований ЗоОД, и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, определенной в отчете об оценке, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения».

Статьей ст. 24.6 Закона об оценке установлено, что СРОО несет солидарную ответственность за деятельность членов своего Экспертного совета. Возмещение убытков или имущественного вреда производится за счет средств компенсационного фонда СРОО, членами которой являются эксперт или эксперты, в размере не более чем один 1.000.000 рублей. СРОО, возместившая убытки или имущественный вред, имеет право регресса к соответствующему Эксперту (Экспертам) СРОО.

Отметим, что по состоянию на апрель 2014 года отсутствует информация о фактах взыскания убытков или имущественного вреда с СРОО.

Как было отмечено выше, проверка отчета об оценке наряду с членами Экспертных советов СРОО может выполняться и другими лицами, деятельность которых регулируется соответствующими нормативными и правовыми актами, а также внутренними документами конкретной организации. Например, деятельность должностных лиц Федерального агентства по управлению государственным имуществом (Росимущества), проводящих проверку отчетов об оценке, регулируется внутренним приказом [7].

Также вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям ЗоОД деятельности часто ставят перед судебными экспертами, деятельность которых регулируется Федеральным законом «О государственной судебноэкспертной деятельности» [2]. В данном документе, в частности, отмечено следующее:

• «Задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла» (ст. 2);

основывается на принципах законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники» (ст. 4);

• «Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных» (ст. 8);

представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед Часто субъект, которому нанесен ущерб при совершении сделки, в основу ценовой характеристики которой был положен отчет об оценке, обращается в суд с иском к оценочной компании, выпустившей отчет об оценке (к юридическому лицу, заключившему трудовой договор с Оценщиком). При анализе целесообразности данного шага следует руководствоваться позицией Президиума Высшего Арбитражного суда [8] о том, что:

• в подавляющем числе случаев «оценка носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается»;

• оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым Оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В конце 2010 года в Законе об оценке появилась ст. 17.1, в которой дано следующее достаточно размытое определение видов экспертизы отчетов об оценке: «устанавливаются следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

• экспертиза на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (далее – нормативно-методическая • экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности».

Видно, что это определение не позволяет однозначно понять различия между видами экспертизы. По логике, ответ на вопрос о соотнесении видов экспертизы отчетов об оценке должен был дать профильный ФСО №5.

Однако в п. 5 ФСО №5 приведено описание видов экспертизы, которое аналогично приведенному выше описанию из Закона об оценке.

Соотнесение видов экспертизы отчетов об оценке показано на рис. 2.

Видно, что нормативно-методическая экспертиза является элементом экспертизы на подтверждение стоимости.

Рис. 2. Соотнесение видов экспертизы отчетов об оценке В ряде случаев может возникнуть необходимость более глубокой экспертизы отчета об оценке сверх стандартной проверки на соответствие требованиям ЗоОД. Законодатель не установил перечень дополнительных действий, которые может включать экспертиза на подтверждение стоимости сверх проверки на предмет соответствия требованиям ЗоОД. В качестве таких действий могут выступать, например:

• осмотр объекта оценки и объектов-аналогов;

• проверочный расчет по методам, не использованным в отчете об оценке, на предмет сопоставимости результатов расчетов (например, проверка результатов корреляционнорегрессионного моделирования расчетами по методу сравнения • проверочный расчет с использованием альтернативных источников информации (по объектам-аналогам и рыночной В качестве своеобразной аналогии можно привести различные способы освидетельствования технического состояния зданий – визуальный, инструментальный, инструментальный с разрушающим испытанием образцов и пр. Отметим, что в международной практике экспертизы отчетов об оценке до недавнего времени также использовались различные законодательно определенные виды экспертизы [14]. Вместе с тем, в последние годы наметился тренд на устранение законодательного многообразия видов экспертизы – конкретный объем работы Эксперта прямо прописывается в задании на проведение экспертизы.

Достаточно распространенным в оценочном сообществе является вопрос о том, может ли быть выдано положительное заключение по результатам нормативно-методической экспертизы на отчет об оценке, содержащий математическую ошибку, устранение которой приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости? Существует точка зрения, что при нормативно-методической экспертизе расчеты проверяться не должны, а значит, указанное выше положительное заключение может быть выдано. Подобная позиция является принципиально неверной и наносит значительный ущерб репутации всего профессионального оценочного сообщества.

Даже при проведении нормативно-методической экспертизы Эксперт должен ответить на вопрос: «Содержатся ли в отчете об оценке нарушения, исправление которых приведет (может привести) к существенному искажению итоговой величины стоимости объекта оценки?». Аргументируем данную точку зрения.

Во-первых, фундаментальным требованием к отчету об оценке, закрепленным в ст. 11 Закона об оценке и п. 4 ФСО №3, является то, что отчет об оценке не должен вводить в заблуждение его пользователя. По определению оценочной деятельности (ст. 3 Закона об оценке) сущностью профессиональной деятельности Оценщика является установление стоимости объектов оценки, которая находит свое отражение в отчете об оценке как результате оказания услуг по оценке. Существенно искаженная величина итоговой стоимости объекта оценки вводит в заблуждение пользователя отчета об оценке именно в той части, для которой этот документ был составлен.

Во-вторых, существенное искажение итоговой величины стоимости объекта оценки приводит к нарушению требования проверяемости (п. 4 ФСО №3) – состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки не приведут Эксперта к аналогичным результатам.

В-третьих, в п. 11 ФСО № 1 указан следующий состав мероприятий при экспертизе отчета об оценке: «проверка соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований ЗоОД и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки». Искажение итоговой величины стоимости объекта оценки является следствием нарушения требования обеспечения достаточности и достоверности используемой информации, поскольку (п. 19 ФСО №1):

• информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки;

• информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные Важно отметить, что в большинстве нормативных правовых актов, устанавливающих обязательность проведения экспертизы отчета об оценке, не указан ее вид (например, Федеральные законы «О несостоятельности (банкротстве)», «Об акционерных обществах»). В таких случаях в соответствии с положениями п. 19 ФСО №5 проводится нормативнометодическая экспертиза.

В зависимости от ситуации, в которой проводится экспертиза отчета об оценке, дополнительно уместно разделять:

• экспертизы, проводимые до совершения сделки;

• экспертизы, проводимые после совершения сделки.

Во втором случае еще более снижается значимость нарушений формальных требований ЗоОД, поскольку после совершения сделки предметом разбирательства, как правило, является факт наличия ущерба, а также его размер, на которые влияют только существенные нарушения (дополнительно см. разделы 3.2 – 3.3).

2.3. Случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке По аналогии со случаями обязательной оценки, описанными в ст. Закона об оценке, в ЗоОД прямо указаны случаи обязательной экспертизы отчетов об оценке, а также отчетов об определении кадастровой стоимости – табл. 3.

«О несостоятельности (банкротстве)» экспертиза отчета об оценке имущества должника выполняется при одновременном соблюдении Оценка имущества должника в рамках процедуры банкротства № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» выполняется экспертиза отчета об оценке имущества при одновременном соблюдении Определение цены (денежной оценки) имущества ОАО Выкуп лицом, которое «О внесении изменений в Федеральный закон «Об акционерных приобрело более 95% обществах» и некоторые другие законодательные акты Российской акций ОАО, ценных Федерации», ст. 84.7 и 84.8 Федерального закона от 26.12.1995 г.

бумаг ОАО по требованию данного быть ниже рыночной стоимости, определенной независимым лица или владельцев оставшихся акций Государственная определении кадастровой стоимости включена в совокупность кадастровая оценка действий, выполняемых при проведении государственной Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении результатах определения кадастровой стоимости и признании «Оспаривание»

утратившим силу приказа Минэкономразвития России от результатов 22.02.2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку государственной создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах кадастровой оценки определения кадастровой стоимости» в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой Анализ ЗоОД в части, регулирующей экспертизу отчетов об оценке, проведенный рядом СРОО совместно с Институтом сравнительного правоведения (см. [20]), показал, что по состоянию на апрель 2014 года ЗоОД содержит ряд коррупциогенных положений, которые значительно снижают эффективность инструмента экспертизы, а также негативно сказываются на имидже оценочного сообщества в целом. Наиболее существенными из них являются следующие:

1. Заказчик экспертизы лишен возможности самостоятельного выбора экспертной организации (СРОО) – экспертиза возможна только в той СРОО, членом которой является Оценщик, подписавший отчет об оценке. Данное положение было закреплено Федеральным законом от 28.12.2010 г.

№ 431-ФЗ и не позволяет говорить о независимости экспертизы, поскольку ряду СРОО не выгодно подтверждать низкое качество работы своих членов, на членские взносы которых они существуют. Кроме того, это положение устраняет саму возможность конкуренции по качеству экспертизы отчетов об оценке, а также способствует установлению высоких цен на нее.

2. Множественность видов экспертизы отчетов об оценке без конкретизации различий в объемах исследований. Это приводит к массовым злоупотреблениям – положительные экспертные заключения по результатам нормативно-методической экспертизы выдаются даже на отчеты об оценке, содержащие нарушения, исправление которых приводит (может привести) к существенному искажению итоговой величины стоимости (см. раздел 2.2).

3. Пунктом 13 ФСО №5 установлено, что «для целей проведения экспертизы необходимая для проведения экспертизы, но отсутствующая в отчете об оценке информация, на которую ссылается Оценщик в отчете об оценке, представляется Оценщиком по запросу Эксперта». Данное положение приводит к тому, что Оценщики, приближенные к руководству СРОО, могут иметь значительно больше шансов на получение положительного заключения.

Законодательство не требует от Эксперта запрашивать дополнительную информацию у каждого Оценщика, но наделяет его таким правом – избирательное применение этой возможности способствует недобросовестной конкуренции.

4. ЗоОД федерального уровня не устанавливает конкретные принципы проведения экспертизы отчетов об оценке, а также требования к содержанию замечания в экспертном заключении. Получается парадоксальная ситуация:

• Оценщик при составлении отчета об оценке должен соблюдать существенности, достаточности, достоверности, обоснованности, • Эксперт, который, по логике, должен являться профессионалом более высокого уровня, при составлении экспертного заключения действует в менее жестком правовом поле (например, в п. ФСО №5 указаны общие слова о том, что наличие нарушения должно быть обосновано, при этом какая-либо конкретизация недобросовестной или неквалифицированной экспертизы отчетов об оценке, ее использованию в качестве инструмента недобросовестной конкуренции (см. раздел 7.3).

5. В статье 24.6 Закона об оценке установлена ответственность СРОО и Эксперта за убытки, вызванные отчетом об оценке, на который было выдано положительное экспертное заключение по результатам недобросовестной или некачественной экспертизы. В Законе об оценке речь однозначно идет только про положительное экспертное заключение. Вместе с тем, не меньший ущерб может быть нанесен и выдачей отрицательного экспертного заключения. Например, Эксперт недобросовестно или некачественно провел экспертизу, результатом чего явилась выдача отрицательного экспертного заключения на отчет об оценке, который не содержит нарушений требования ЗоОД – это затягивает сроки согласования и проведения сделки, для обоснования ценового параметра которой заказывался отчет об оценке, а значит, стороны сделки могут нести убытки.

6. Изменения в ЗоОД, внесенные Федеральным законом от 28.12.2010 г. № 431-ФЗ, устанавливают обязательность проведения единого квалификационного экзамена для членов Экспертных советов СРОО.

Предлагаемая Министерством экономического развития России форма и содержание единого квалификационного экзамена не только не приведут к повышению качества экспертизы отчетов об оценке, но и будут способствовать недобросовестной конкуренции как в сфере оценочной деятельности, так и при экспертизе отчетов об оценке (например, см. [17] и раздел 7.3).

Члены экспертных советов СРОО являются элитой профессионального оценочного сообщества. Простое тестирование не может рассматриваться в качестве инструмента, позволяющего объективно оценить уровень их профессиональных знаний и моральных принципов, играющих важную роль в вопросе экспертизы, которая может быть использована как для целей повышения качества услуг по оценке, так и в качестве инструмента передела рынка. Форма проведения экзамена не учитывает специфики экспертной деятельности, в частности, отсутствует разделение по специализации (профессионалу в области экспертизы отчетов об оценке нематериальных активов предлагается отвечать на вопросы по кадастровой оценке и наоборот). Многие уважаемые коллеги-оценщики с многолетним опытом работы открыто заявляли, что не будут заниматься профанацией и сдавать этот экзамен, а отправят сдавать его своих более молодых сотрудников, которые потом будут подписывать экспертные заключения.

Экзамен-тестирование для членов Экспертных советов СРОО настолько же абсурден как, например, гипотетическое предложение провести ЕГЭ среди академиков с условием, что академиком может быть только тот, кто наберет определенное количество баллов. Того, кто наберет меньшее количество баллов, необходимо лишить звания академика. Видимо из этой логики - академический корпус должны пополнить вчерашние школьники, набравшие необходимое количество баллов по ЕГЭ.

3. НАРУШЕНИЯ В ОТЧЕТАХ ОБ ОЦЕНКЕ

1. Неопределенность и непрозрачность рынков, к которым относятся объекты оценки. Оценочная деятельность является элементом социальноэкономической системы и характеризуется значительной степенью неопределенности [15], [16]. Оценщик может непреднамеренно использовать в расчетах недостоверную или недостаточную информацию. Например, могут быть использованы оферты по объектам-аналогам, в которых:

ценообразующих параметров;

ценообразующих параметров (опечатки и пр.).

2. Недостаточная квалификация Оценщика. Отсутствие опыта (практики) оценки конкретного типа объектов оценки может привести к тому, что Оценщик окажется не в состоянии построить корректную экономико-математическую модель оценки стоимости, которая бы учитывала влияние специфических ценообразующих факторов.

3. Конфликт интересов. Результаты оценки всегда являются точкой столкновения разнонаправленных интересов продавца и покупателя.

Продавец заинтересован в максимизации стоимости оцениваемого имущества, покупатель – в ее минимизации («результатом объективной оценки не довольна ни одна из сторон»). Оценщик не всегда способен противостоять давлению со стороны указанных субъектов, что может явиться причиной искажения итоговой стоимости объекта оценки (преднамеренная манипуляция расчетными параметрами).

4. Причины случайного непреднамеренного характера. Проведение комплексных расчетов может сопровождаться банальными ошибками математического, технического характера. Например, опечатками, некорректными ссылками в расчетных таблицах, источником которых, в том числе, может являться используемое программное обеспечение как общего, так и специализированного назначения.

В зависимости от характера влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки нарушения следует разделить на две группы:

• формальные нарушения – нарушения требований ЗоОД, исправление которых не оказывает никакого влияния на итоговую величину стоимости объекта оценки, однако соответствующие требования прямо указаны в ЗоОД (например, в отчете об оценке не указан ОГРН заказчика оценки, что является обязательным в соответствии с требованиями п.п. «в» п.

• существенные нарушения – нарушения требований ЗоОД, исправление которых приводит (может привести) к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Крайне важным является использованный в предыдущем предложении оборот «может привести», поскольку из отчета об оценке не всегда однозначно понятно, как повлияет на величину стоимости исправление конкретного нарушения.

Более подробно вопрос существенности исследован в разделе 3.3.

В зависимости от сущности нарушения в экспертной практике выделяют восемь типов нарушений в отчетах об оценке объектов недвижимости – табл. 4.

Классификация нарушений в отчетах об оценке объектов недвижимости Тип нарушения Отсутствует информация о техническом состоянии объекта оценки.

Отсутствие 1 существенной Отсутствует информация о площади земельного участка в составе информации оцениваемого единого объекта недвижимости.

Отсутствие Не указан документ, на основании которого в расчетах принята обоснования площадь земельного участка.

Не приведено расчетное обоснование величины внешнего износа.

параметров Приведение Величина операционных расходов типичного объекта недвижимости 3 недостоверной информации Нарушение По результатам анализа НЭИ сделан вывод, что здание подлежит причинно- сносу, при этом в затратном подходе стоимость определена как следственных сумма стоимости прав земельного участка и затрат на замещение связей здания за минусом физического износа.

Тип нарушения вспомогательных складских помещений приходится 20%, 35% и 50% 5 Противоречие математической точки зрения, корреляционно-регрессионная модели нерепрезентативностью выборки объектов-аналогов).

Объектом оценки является многофункциональный комплекс зданий, 6 потребуется капитальный ремонт через 2-3 года. При этом в отчете методология относительно итоговой величины стоимости объекта оценки Отметим, что не все математические ошибки являются нарушением требований ЗоОД. Например, если итоговая величина стоимости Математическая подходов, не является нарушением требований ЗоОД, поскольку будет сглажена округлением результатов и не повлияет на итоговую Не указан стаж оценочной деятельности Оценщика – требование п.п.

формальных требований Не указано место нахождения Оценщика (физического лица) – Подготовка сложных и объемных документов, к которым относятся отчеты об оценке, вообще без каких-либо неточностей и опечаток крайне затруднено, поскольку требует временных и трудовых затрат, несопоставимых с полезностью самого документа (отметим, что необходимость постоянного развития и совершенствования данным тезисом под сомнение не ставится). Именно поэтому п. 18 ФСО №5 установлено, что технические ошибки, не приведшие к неоднозначному толкованию отчета об оценке и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, не являются нарушением требований ЗоОД, а значит, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

В зависимости от причинно-следственных связей между нарушениями выделяют:

• первичное нарушение – нарушение, наличие которого привело к появлению других связанных с ним нарушений (вторичных);

• вторичное нарушение – нарушение, явившееся следствием первичного нарушения.

Например, неверное позиционирование объекта оценки (первичное нарушение) приводит к неверному выбору объектов-аналогов во всех подходах к оценке, неверной величине корректировок и пр. (вторичные нарушения).

В ряде случаев законодатель в силу объективной невозможности однозначно регламентировать процессы в правовой сфере использует понятия неопределенного содержания. Сфера гражданского права характеризуется предоставлением субъектам широкой свободы «саморегулирования» поведения, что находит отражение в создании и функционировании гражданско-правовых норм с качественными оценочными понятиями.

Оценочная деятельность относится к общественно-экономическим системам, что подразумевает вынужденную необходимость [16] использования разумного количества понятий неопределенного содержания в ЗоОД. Практика экспертизы отчетов об оценке показывает, что для классификации выявленных в отчете об оценке нарушений, а также уровня искажения определенной в отчете об оценке итоговой величины стоимости, необходимо использовать качественные характеристики, например «существенность», «значимость». Понятие «существенность» с начала 2000-х годов прочно вошло в правила делового оборота по оценке, экспертизе отчетов об оценке и судебной экспертизе.

Подробный анализ возможности использования понятия «существенность» при экспертизе отчетов об оценке, в том числе, международный опыт, а также анализ возможных подходов к определению уровня существенности приведен в [11] и [17]. Обратим внимание на несколько его основных положений.

Во-первых, в настоящее время понятие «существенность» уже массово используется для оценки качественных показателей общественноэкономических систем, например:

• в основных кодексах (Гражданском, Уголовном, Налоговом и пр.);

• в системообразующих законах из области корпоративного права и различных сфер деятельности (например, в Федеральных законах «Об акционерных обществах», «О несостоятельности (банкротстве)», «О банках и банковской деятельности», «О государственной гражданской службе РФ», «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»);

• в ЗоОД (ст. 11, 14 Закона об оценке; п. 7, 18, 19 ФСО №1, и п. 4, 8, • система «Консультант Плюс» выдает десятки тысяч результатов поиска различных форм слова «существенность», в том числе: в разделах «Законодательство», «Законопроекты», «Международные правовые акты», «Технические нормы и правила. Строительство».

Наличие результатов поиска в разделе «Законопроекты» говорит о том, что практика использования понятия «существенность» сохраниться в будущем. Обратим внимание, что в законодательстве также массово используются другие понятия со схожим смыслом, например, «значительно».

Наиболее часто понятие «существенность» используется для характеристики нарушения и изменения – именно тех показателей, для описания которых его используют при экспертизе отчетов об оценке. В частности, в данном контексте анализируемое понятие использовано в законе о государственной судебно-экспертной деятельности, который является своеобразным «родителем» для ФСО №5.

Во-вторых, анализ российского законодательства показывает, что в подавляющем большинстве случаев, в том числе, и в корпоративном праве, критерии существенности не установлены. В табл. 5 описаны несколько критериев, которые, скорее как исключение, встречаются в законодательстве.

п/п Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Гражданское законодательство 1 Заблуждение ограничивает понятие существенного заблуждения случаями заблуждения в характере (природе) сделки, тождестве предмета сделки и таких качествах предмета, которые значительно снижают Признается существенным, когда они изменились настолько, что, Изменение если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще обстоятельств не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно п/п Существенным для дела обстоятельством может быть признано указанное в заявлении вновь обнаруженное обстоятельство, которое не было и не могло быть известно заявителю, неоспоримо 3 Обстоятельство определять решения, принимаемые органами управления юридического лица, условия ведения им предпринимательской деятельности …, назначать единоличный исполнительный орган и 4 Влияние (или) более половины состава коллегиального исполнительного органа юридического лица, а также возможность определять (наблюдательного совета) юридического лица (ст. 4 Закона о Видно, что в законодательстве отсутствует единый подход к установлению критерия существенности, а наиболее распространенными являются следующие:

1. Приведение закрытого перечня параметров, определяющих критерий (п. 4 табл. 5). Оценочная деятельность относится к социально-экономическим системам, для характеристики состояния которых вынужденно используются показатели качественной и вероятностной природы, – указание закрытого перечня не представляется возможным [16].

2. Приведение открытого перечня параметров, определяющих критерий (п. 1 табл. 5) – данный вариант допускает избирательную трактовку и потенциально способствует росту коррупционной составляющей.

3. Указание на изменение действия (или его последствий), применительно к которому рассматривается показатель, характеризуемый понятием «существенность» (п. 2-3 и, частично, п. 1 табл. 5).

Отметим, что применительно к экспертизе отчетов об оценке последний подход видится наиболее уместным, поскольку позволяет отказаться от перечисления условно бесконечного множества ситуаций и признаков в пользу механизма их идентификации. Таким образом, в качестве критерия существенности при экспертизе отчетов об оценке целесообразно использовать изменение управленческого решения, для принятия которого производится оценка.

В-третьих, рассмотрим вопросы, связанные с уровнем существенности.

Не вызывает никакого сомнения, что законодательство должно быть максимально четким и определенным. Более того, при отрицательных результатах антикоррупционной экспертизы нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов в качестве обоснования часто указывается «расплывчатость и неопределенность формулировок». С другой стороны, возникают неразрешимые сложности с установлением конкретного уровня существенности для различных ситуаций. Приведем несколько примеров из анализируемой предметной области, когда одно и то же нарушение, исправление которого приведет к изменению итоговой величины стоимости на 5%, может являться существенным или не быть таковым.

• Предполагаемым использованием результатов оценки является принятие решения о совершении сделки купли-продажи крупного имущественного комплекса, включающего сотни тысяч квадратных метров зданий и сооружений. Указанное нарушение, скорее всего, не будет являться существенным, поскольку его влияние ниже погрешности расчетов.

• Оценка проводится в рамках ст. 40 НК РФ – устанавливается, на сколько величина налогооблагаемой базы используемой предприятием для уплаты налога отличается от рыночного уровня цен (рыночной стоимости объекта оценки). В отчете об оценке установлено, что рыночная стоимость выше на 16% – основание для принятия налоговых санкций отсутствует. Если устранение замечания приведет к росту стоимости на 5%, то будет превышено пороговое значение в 20% (16% + 5% = 21%), что будет являться основанием для применения налоговых санкций. Произойдет изменение управленческого решения, для которого была заказана оценка (наложение/не наложение налоговых санкций). Обратим внимание, что положения ст. НК в настоящее время применяются исключительно к сделкам, доходы и (или) расходы по которым признаны до 29.07.2011 г.

(п. 6 ст. 4 Федерального закона от 18.07.2011 г. №227-ФЗ).

• Предполагаемым использованием результатов оценки является принятие решения о выдаче ипотечного кредита на покупку стандартной двухкомнатной квартиры в г. Москве в стабильной экономической ситуации (типичный объект на развитом рынке).

Указанное нарушение, скорее всего, будет являться существенным, поскольку превышает погрешность расчетов.

Дополнительная проблема исходит от непостоянства рыночной конъюнктуры, которая непостоянна и может значительно изменяться в течение относительно короткого промежутка времени. Например, на пике экономического кризиса 2008-2009 годов погрешность оценки типовых квартир в крупных городах относительно докризисного уровня возросла с 2-5% до 20-30%. Кроме того, из описанных выше примеров 1 и 3 видно, что уровень существенности является функцией, зависящей от погрешности расчетов, которая, зависит от неопределенности на рынке [15].

Примеры показывают, что уровень существенности зависит от предполагаемого использования результатов оценки, а также рыночной конъюнктуры.

Рассмотрим, как определен уровень существенности в смежных областях права. В п. 4 Правила (стандарта) №4 «Существенность в аудите»

установлено, что «аудитор оценивает то, что является существенным, по своему профессиональному суждению». В Международных стандартах финансовой отчетности единый уровень существенности не установлен, в каждой конкретной ситуации он определяется по-разному. Определяющим фактором при анализе существенности статьи отчетности может быть [10]:

размер статьи, ее природа, комбинация этих двух факторов.

Становится понятным, что уровень существенности для каждой конкретной ситуации (сделки) могут определить только те субъекты, которые достаточно осведомлены о ее предмете и специфике, т.е. участники предполагаемой сделки. Под участниками сделки в данном случае следует понимать не только стороны сделки, но также других субъектов, чьи интересы данной сделкой затрагиваются, и консультантов. На практике учесть мнение всех участников для определения консолидированного уровня существенности не представляется возможным, поскольку, во-первых, не все участники заинтересованы делиться своим мнением, а, во-вторых, процедура консолидации может потребовать недопустимо много временных и финансовых ресурсов.

В реальной оценочной ситуации уровень существенности может быть определен заказчиком экспертизы (оценки) совместно с Экспертом (Оценщиком) как специалистом в стоимостной оценке параметров рынка. В нормативных документах, регулирующих экспертизу отчетов об оценке, должны быть описаны единые критерии, принципы и методы установления уровня существенности.

Для учебных целей в первом приближении можно сформировать следующий уровень существенности для разных типов объектов оценки на стабильном рынке – табл. 6.

Примеры уровня существенности, % от итоговой стоимости объекта оценки (депрессивные регионы;

объекты на значительном региональных центров) (региональные центры) (города-миллионники, крупные городские агломерации) Отметим, что принятие решения о выдаче отрицательного заключения должно учитывать взаимное влияние нарушений. Например, при оценке типичной квартиры эконом-класса:

• допущена одна ошибка, устранение которой приведет к повышению стоимости на 1% – данная ошибка не является основанием для выдачи отрицательного заключения, поскольку искажение стоимости несущественно;

• допущено десять одинаково направленных ошибок, при этом исправление каждой из них приведет к повышению стоимости на 1% – суммарное искажение стоимости является существенным (равно или даже превышает 10% за счет мультипликативного влияния корректировок), что может являться основанием для выдачи отрицательного экспертного заключения.

Очевидно, что для предотвращения возможных злоупотреблений в экспертном заключении целесообразно указывать принятый для данной конкретной экспертизы уровень существенности. Соответствующее требование должно быть закреплено в ЗоОД.

В 2009-2010 годах по инициативе НП «СРОО «Экспертный совет» и НП «СРО АРМО» был разработан проект Методических рекомендаций по экспертизе отчетов об оценке. На основе данного документа Рабочая группа НСОД под руководством К.Е. Калинкиной разработала проект ФСО № 5, в котором предлагалось использовать понятие «существенность» для характеристики нарушений [9].

4. ИНСТРУМЕНТЫ ИСКАЖЕНИЯ СТОИМОСТИ

Грубое искажение – манипулирование единственным ценообразующим параметром (незначительным числом параметров), при котором относительное искажение ценообразующего параметра существенно (как правило, сопоставимо с искажением итоговой величины стоимости объекта оценки).

совокупностью взаимосвязанных ценообразующих параметров, при котором (см. раздел 4.2):

• отклонение каждого отдельно взятого ценообразующего параметра от его достоверной величины незначительно, однако • направление искажения каждого из ценообразующих параметров таково, что оно приводит к искажению итоговой величины Обычно наиболее легко выявляется непреднамеренное грубое искажение – например, опечатка, из-за которой величина ставки арендной платы возросла с 2 000 руб./кв.м/год до 20 000 руб./кв.м/год.

В реальной практике «ювелирное» непреднамеренное искажение стоимости обычно в отчетах об оценке не встречается.

Под инструментом искажения стоимости понимается средство, приведшее к искажению стоимости (конкретное действие или бездействие Оценщика). Приведем несколько примеров:

• действие Оценщика – целенаправленный отбор информации, удовлетворяющей установленным критериям (например, максимально низкие цены, ставки аренды);

• бездействие Оценщика – не проведение проверки используемой в расчетах информации на предмет соответствия принципам достаточности и достоверности.

Инструменты искажения стоимости в отчетах об оценке объектов недвижимости могут быть сгруппированы следующим образом (табл. 8):

• недостаточная или недостоверная идентификация (описание) • избирательное использование рыночных данных;

• избирательное использование методологии;

• прямое искажение параметров.

Раздел отчета 1. Необоснованный акцент на факторах повышающих/понижающих стоимость (например, при обосновании величины физического износа приведены фотографии только сильно изношенных элементов).

2. Недостаточное описание (например, отсутствует характеристика Описание 3. Искаженное описание (например, указание некорректной структуры объекта оценки площадей в составе многофункционального комплекса).

4. Использование заведомо недостоверных или искаженных данных Заказчика без проверки на соответствие рыночным данным (например, в части уровня загрузки, величина затрат на оплату 5. Установление допущений, противоречащих ЗоОД или рыночным Допущения и ограничения Дополнительно см. комментарий после таблицы.

6. Излишне оптимистический/пессимистический подход к выбору Анализ рынка установленным критериям (например, максимально низкие цены, ставки аренды, коэффициенты капитализации, операционные расходы, затраты на строительство/ремонт, недозагрузка).

8. Излишне оптимистическое/пессимистическое позиционирование НЭИ Сравнительный подход к оценке • целенаправленный отбор объектов-аналогов с нужной границы • использование несуществующих объектов-аналогов.

Раздел отчета • нарушение принципа достоверности (описание искажено).

11. Внесение корректировок и проведение расчетов в целом, например • использование излишне оптимистических/пессимистических 12. Несоответствие величины корректировки и базы, к которой она начисляется (например, относительная корректировка на различие в техническом состоянии улучшений применяется к стоимости единого Дополнительно к инструментам, описанным в сравнительном подходе к 13. Начисление износов и устареваний при отсутствии их признаков (например, начисление экономического износа без обоснования его Затратный 14. Использование статистических данных по затратам на подход замещение/воспроизводство, которые не сопоставимы с рыночной к оценке конъюнктурой, в том числе, по причине научно-технического 15. Излишне оптимистический/пессимистический прогноз величины 16. Некорректный учет стоимости прав на земельный участок (см. инструменты сравнительного и доходного подходов).

Дополнительно к инструментам, описанным в сравнительном подходе к 17. Несоответствие базы ставки арендной платы за объекты-аналоги и базы, для которой данная величина была применена к объекту оценки (например, ставка арендной платы за общую площадь применена к полезной площади объекта оценки или наоборот; ставка рассчитана Доходный без учета затрат на оплату коммунальных услуг, при этом денежный подход поток дополнительно очищается от этих же затрат).

к оценке 18. Излишне оптимистические/пессимистические прогнозы доходных и 19. Несопоставимость вида денежного потока, а также вида объекта оценки и ставки дисконтирования/коэффициента капитализации.

определении рисков в составе ставки дисконтирования и 21. Несопоставимость результатов, например:

• результат затратного подхода не учитывает стоимость прав на • результаты расчета по различным подходам соответствуют Согласование результатов • результаты расчета по некоторым из подходов не включают НДС, • существенный разброс результатов, полученных по различным Раздел отчета 22. Предвзятое обоснование весов результатов по различным подходам к Отметим, что в ряде случаев в качестве инструмента искажения стоимости могут рассматриваться опечатки – когда они оказали влияние на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Допущение – гипотеза или предположение относительно свойств объекта оценки, которые либо невозможно достоверно установить, либо они не соответствуют фактическому положению дел. Например, объект может быть оценен при допущении, что он свободен от прав третьих лиц, хотя фактически он может быть обременен.

Обратим внимание, что допущения не могут относиться к свойствам (условиям) рынка. В противном гиперболизированном случае возможна ситуация, когда в задании на оценку появится следующее допущение:

«Оценить рыночную стоимость объекта оценки при условии, что он стоит 100 рублей».

Ограничение (ограничительное условие) – это декларация Оценщика о явном снятии с себя ответственности в случае совершения указанными субъектами определенных действий или наступления определенных обстоятельств. Обратим внимание, что в ЗоОД не предусмотрена возможность Оценщика частично снимать с себя ответственность.

Пример 1. Метод капитализации Рассмотрим экспертизу отчета об оценке встроенных помещений (табл. 9) в случае, когда Эксперту из анализа рынка, представленного в отчете об оценке или проведенного самостоятельно, известно следующее:

• диапазоны ключевых параметров расчета стоимости по методу капитализации для объектов-аналогов;

• диапазон рыночных цен на объекты, максимально сопоставимые с объектом оценки (ближайшие аналоги).

Примеры искажения стоимости в методе капитализации Цена продажи максимально сопоставимых помещений (ближайшие аналоги), ед./кв.м.

Ставка арендной платы объектов-аналогов с учетом операционных расходов, ед./кв.м/год Операционные расходы объектов-аналогов, ед./кв.м/год 50 – Коэффициент капитализации объектов-аналогов (R), % 11 – Ставка арендной платы (грязная), ед./кв.м/год Ставка арендной платы с учетом операционных расходов, ед./кв.м/год Операционные расходы, ед./кв.м/год Недозагрузка, % Коэффициент капитализации, % Ставка арендной платы с учетом операционных расходов, ед./кв.м/год Комментарий:

1) пример 1 – грубое искажение стоимости вызвано явно заметным завышением величины принятой в расчетах ставки арендной платы относительно рыночного диапазона (460 ед./кв.м/год при рыночном диапазоне 300-350 ед./кв.м/год);

2) пример 2 – «ювелирное» искажение стоимости вызвано комплексным воздействием на совокупность параметров расчета, при котором отклонение каждого из них относительно рыночного диапазона незначительно;

3) пример 3 – требует более детального анализа, в том числе, рыночных данных. Важным является факт однонаправленного искажения группы параметров (искажение каждого из параметров приводит к искажению итоговой величины стоимости в одном и том же направлении). Практика показывает, что на рынке не встречаются объекты, все ценообразующие параметры которых смещены к одной границе рыночного диапазона. Например, максимальная ставка арендной платы, как правило, не сочетается с минимальной величиной операционных Пример 2. Метод дисконтирования денежных потоков При увеличении сложности расчетной модели, повышается количество доступных инструментов искажения стоимости, а значит – возрастает возможность манипуляции стоимостью. В качестве примера рассмотрим классическую модель оценки коммерческой недвижимости методом дисконтирования денежных потоков (табл. 10).

Темп роста арендной платы и затрат на оплату коммунальных услуг, %/год Удельные операционные расходы, ед./кв.м/год В табл. 10 выделены параметры, величина которых наиболее часто подвергается манипулированию – табл. 11, 12.

Темп роста арендной платы и затрат на оплату коммунальных услуг, %/год Удельные операционные расходы, ед./кв.м/год Рыночная стоимость, ед.

Искажение параметров с целью уничтожения стоимости Темп роста арендной платы и затрат на оплату коммунальных услуг, %/год Удельные операционные расходы, ед./кв.м/год Рыночная стоимость, ед.

Из таблиц видно, что незначительная манипуляция отдельными параметрами модели привела к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки в диапазоне от – 27% до + 55%.

Пример 3. Определение затрат на замещение Рассмотрим оценку многоуровневого торгового комплекса, на надземных этажах которого расположены торговые помещения, а в подземной части – паркинг. Укрупненный расчет величины затрат на замещение показан в табл. 13.

Затраты на замещение надземной части, руб./куб.м 5 073,03 ОЗ.8.3.035 – отдельно Затраты на замещение подземной части, руб./куб.м 2 092, Затраты на замещение комплекса в уровне цен 2007года, тыс.руб.

Затраты на подключение к инженерным коммуникациям, тыс.руб.

Итого затраты на замещение с учетом НДС, тыс.руб. Использованы данные по объектам-аналогам, которые представляют собой отдельно стоящие объекты. Вместе с тем объект оценки является составным объектом, в котором роль «крыши» подземного паркинга выполняют надземные этажи, а роль фундамента надземной части частично выполняет подземный паркинг. В подобных случая суммарные расходы будут меньше, чем при строительстве двух отдельных объектов, на 5-15%.

5. МЕТОДИКА ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ

На уровне отдельных СРОО данная проблема может быть решена уже сейчас. Например, деятельность членов Экспертного совета НП «СРОО «Экспертный совет» осуществляется в соответствии с проектом Стандарта «Экспертиза отчетов об оценке» [9], который основан на проекте ФСО №5, подготовленном Рабочей группой НСОД под руководством К.Е. Калинкиной [17]. Данный документ предъявляет к Эксперту и экспертному заключению требования, сопоставимые с требованиями к Оценщику и отчету об оценке.

Рассмотрим общую логику и отдельные положения указанного документа.

I. Одним из основополагающих положений международного законодательства, законодательства стран с высоким уровнем развития гражданского общества является презумпция невиновности. Данное положение закреплено и в базисных документах Российской Федерации: в Конституции (например, ст. 49), Уголовном Кодексе (ст. 14), Кодексе об административных правонарушениях (ст. 1.5). Очевидно, что все нормативные и правовые акты более низкого уровня, в т.ч. и ЗоОД, должны соблюдать преемственность и придерживаться этого же принципа.

Применительно к экспертизе отчета об оценке это означает, что Оценщик прав, если не доказано обратное (если Эксперт не доказал наличие нарушения). Из этого следует первый принцип проведения экспертизы:

наличие нарушений в отчете об оценке должно быть доказано Экспертом.

II. Для защиты Оценщика от недобросовестной и/или некачественной экспертизы к экспертному заключению должны предъявляться требования в объеме, не меньшем, чем к отчету об оценке. Отметим, что такая логика наблюдается в зарубежной практике экспертизы отчетов об оценке [14]. Из этого следует второй принцип проведения экспертизы, в котором прослеживается преемственность п. 4 ФСО №3 и п. 19 ФСО №1: при составлении экспертного заключения Эксперт должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, достаточности, достоверности и проверяемости.

Применительно к экспертизе отчетов об оценке базовые принципы оценки получают следующее содержание:

• принцип существенности – в экспертном заключении должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения результатов экспертизы;

• принцип обоснованности – информация, приведенная в экспертном заключении, использованная при экспертизе отчета об оценке, существенная с точки зрения результатов экспертизы, должна быть подтверждена;

• принцип однозначности – содержание экспертного заключения не должно вводить в заблуждение его пользователей или допускать неоднозначного толкования;

• принцип достаточности – экспертное заключение не должно содержать информацию, не использующуюся при проведении экспертизы отчета об оценке и обосновании позиции Эксперта, если она не является обязательной согласно требованиям ЗоОД;

• принцип достоверности – приведенная в экспертном заключении информация должна соответствовать действительности и позволять пользователю экспертного заключения делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся Экспертом при проведении экспертизы, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения;

• принцип проверяемости – состав и последовательность представленных в экспертном заключении материалов должны привести пользователя экспертного заключения к аналогичным III. Недобросовестное или некачественное выполнение Экспертом своих обязанностей способно привести к получению Оценщиком повторного отрицательного экспертного заключения на отчет об оценке по следующей причине. В первоначальном отрицательном экспертном заключении не были указаны все содержащиеся в отчете об оценке нарушения, соответственно, часть из них осталась в исправленной версии отчета об оценке, поскольку Оценщик не знал об их наличии, а значит, не мог исправить. Недопущение подобной ситуации возможно при соблюдении второго принципа проведения экспертизы: в экспертном заключении должны быть указаны все нарушения, содержащиеся в отчете об оценке.

IV. Четвертый принцип проведения экспертизы установлен п. 4 ФСО №5: при проведении экспертизы отчета об оценке Экспертом не проводится повторная оценка стоимости объекта оценки.

Напомним, что задачей экспертизы является выявление нарушений в отчете об оценке, если таковые имеются – Эксперт должен указать, что Оценщик нарушил (сделал неправильно), а не показать, что можно сделать лучше, применить альтернативную методику или получить другую стоимость внутри рыночного интервала цен.

V. Пятый принцип установлен п. 14 ФСО №5: при проведении экспертизы отчета об оценке не допускается использование экспертом информации, ставшей известной после даты оценки.

Обратим внимание на различие с п. 19 ФСО №1: Оценщику запрещено использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Подобная формулировка допускает неоднозначное толкование, например:

• часть оценочного сообщества считает, что можно использовать информацию, ставшую известной (общедоступной) после даты оценки, но относящуюся к событию, произошедшему до даты • другая часть придерживается позиции, что факт становления информации известной (общедоступной) также является событием, а значит – такую информацию при оценке Отметим, что при проведении судебной экспертизы в рамках Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» [2] отсутствует ограничение на использование информации, ставшей известной после даты оценки. Вместе с тем, в ст. 8 данного закона отмечено, что «Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных». Упоминание общепринятых научных и практических данных позволяет говорить о том, что при проведении судебной экспертизы отчета об оценке должны использоваться методические положения профильных нормативных и правовых документов, в частности, п. 14 ФСО №5.

В заключение обратим внимание на руководство по экспертизе отчетов об оценке «Оценивая оценку: искусство экспертизы отчетов об оценке»

(Институт оценки США, [14]), в котором указано, что хороший Эксперт не должен придираться к мелочам, оспаривая все в отчете об оценке, чтобы доказать собственную важность. Он должен сосредоточиться на существенных вещах и фактической информации, которые оказывают влияние на результаты, полученные Оценщиком, обоснованность отчета об оценке и заключение о стоимости.

Типичный алгоритм экспертизы отчетов об оценке описан в табл. 14.

Отметим, что вспомогательные формальные действия, например, заключение договора на экспертизу, получение отчета об оценке или передача экспертного заключения заказчику экспертизы, выведены за границы анализа и не рассматриваются. С незначительными изменениями данный алгоритм может использоваться и в других случаях проверки отчета об оценке.

Типичный алгоритм экспертизы отчетов об оценке п/п Идентификация типа документа, представленного на экспертизу Формулировка 2 допущений и ограничений Проверка корректности 3 формирования объекта п/п Проверка отчета об оценке на предмет Может выполняться в соответствии со сводной таблицей 4 соответствия требований ЗоОД к содержанию и оформлению отчета об требованиям ЗоОД Анализ соответствие данным первичных документов, приведенных в ценообразующих приложении к отчету об оценке.

характеристик объекта достаточности приведенной информации Проверка корректности недвижимости, которые характеризуются:

7 обоснованного назначение недвижимости которых существенно (подразумевающегося) изменилось или изменится в соответствии с планами в отчете об оценке развития территорий (например, складской комплекс, п/п Проверка корректности Проверка выполняется на предмет соответствия методологии 8 использованной специфике объекта оценки, рыночной конъюнктуре и методологии доступной информации (см. раздел 5.4) Проверка правильности выполненных математических Выполнение дополнительных действий в рамках 10 экспертизы на См. раздел. 2.2.

подтверждение (при необходимости) Формирование исследовательской части экспертного заключения в части выявленных нарушений (при наличии таковых) Составление 12 экспертного заключения По аналогии с деятельностью Оценщика, при экспертизе отчетов об оценке допускается использование допущений и ограничительных условий.

Пунктом 12 ФСО №5 установлено: «В зависимости от вида проводимой экспертизы СРОО устанавливаются допущения и ограничительные условия, с учетом которых проводится экспертиза отчета об оценке, не противоречащие Федеральному закону, федеральным стандартам оценки и иным актам в области оценочной деятельности».

• Допущение – гипотеза или предположение относительно свойств объекта экспертизы, которые либо невозможно фактическому положению дел.

• Ограничение (ограничительное условие) – это декларация Экспертом о явном снятии с себя ответственности в случае совершения указанными субъектами определенных действий или наступления определенных обстоятельств.

Примеры допущений и ограничений, которые наиболее часто встречаются в практике экспертизы отчетов об оценке, приведены в табл. 15.

1. Экспертиза проводилась на основе допущения, что описание характеристик объекта оценки в Отчете достоверно.

2. На экспертизу предоставлена копия отчета об оценке, которая: не подписана Оценщиком, не подписана уполномоченным лицом юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, Допущение не скреплена печатью указанного юридического лица. Результаты настоящей экспертизы являются достоверными при условии идентичности содержания и оформления оригинала отчета об оценке и его предоставленной на экспертизу копии, заверенной Заказчиком 3. При проведении экспертизы осмотр объекта оценки не проводился.

количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, не Ограничение 5. Проверка отчета об оценке на соответствие требованиям договора об оценке, в рамках исполнения которого он был подготовлен, не Набор допущений и ограничительных условий определяется спецификой конкретной ситуации: параметрами объекта оценки, переданными на экспертизу материалами, предполагаемым использованием результатов экспертизы, конъюнктурой рынка, видом экспертизы.

Для выявления нарушений осуществляется сопоставление содержания и оформления отчета об оценке с требованиями ЗоОД. По существу проводимых действий выполняется проверка:

• соблюдения формальных требований ЗоОД;

• соблюдения требований договора об оценке;

• соответствия представленной в отчете об оценке информации требованиям достаточности и достоверности;

• соответствия выбранной методики оценки конкретной оценочной ситуации (специфике объекта оценки и рыночной конъюнктуры).

I. Для проверки отчета об оценке на соответствие формальным требованиям ЗоОД устанавливается соответствие отчета об оценке соответствующим требованиям ЗоОД, при этом может использоваться проверочная таблица, приведенная в приложении 4.

II. Для проверки отчета об оценке на соответствие требованиям договора об оценке устанавливается соответствие отчета об оценке требованиям договора об оценке, не противоречащим положениям ЗоОД.

Отметим, что необходимость проверять Отчет об оценке на предмет соответствия требованиям договора установлено п. 11 ФСО №1. При этом в реальной практике в составе материалов, направляемых на экспертизу, договор на оценку, как правило, отсутствует – это находит отражение в формулировании соответствующего допущения (см. раздел 5.3).

III. Пунктом 19 ФСО №1 установлено: «Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения».

Для проверки достоверности информации, приведенной в отчете об оценке, выполняется ее сопоставление с:

количественные и качественные параметры объекта оценки;

• данными альтернативных источников информации по объекту оценки (например, данными Росреестра и другими источниками информации – актуально для сложных объектов оценки, например, земельных участков, вовлекаемых в хозяйственный оборот на инвестиционных условиях, а также памятников • данными нормативных и правовых актов, имеющих отношение к объекту оценки и актуальных на дату оценки.

Значение считается соответствующим рыночным данным, если оно лежит в диапазоне значений, которые встречаются на рынке для аналогичных объектов. Отметим, что смещение значения за пределы рыночного диапазона не обязательно означает, что информация является недостоверной. Такое смещение может быть обусловлено специфическими значениями ценообразующих параметров объекта оценки, которые отличаются от значений представленных на рынке объектов-аналогов.

IV. Пунктом 19 ФСО №1 установлено: «Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки».

В общем виде, проверка информации на предмет достаточности осуществляется сопоставлением набора и характеристики описанных данных (значения и диапазоны значений ценообразующих параметров, уровень цен и другие параметры, характеризующие рыночную конъюнктуру) с набором и характеристиками данных, которые обычно существенно влияют на стоимость аналогичных объектов на рынке.

В частности, проверка описания объекта оценки на предмет достаточности (рис. 3) заключается в сопоставлении набора и характеристики описанных ценообразующих параметров с набором и характеристиками ценообразующих параметров, которые обычно существенно влияют на стоимость аналогичных объектов на рынке.

Рис. 3. Проверка достаточности информации по ценообразующим параметрам Анализ описания каждого из ценообразующих параметров объекта оценки может привести к следующим результатам:

а) значение ЦОП объекта оценки не указано – требование достаточности в отношении данного ЦОП не выполнено (нарушено требования п. 19 ФСО №1);

б) значение ЦОП объекта оценки указано – требование достаточности в отношении данного ЦОП выполнено. При этом дополнительно возможны следующие подварианты:

в) значение ЦОП объекта оценки существенно отличается от среднерыночно значения или диапазона значений (например, трехкомнатная квартира общей площадью кв.м) – при проверке расчетов необходимо обратить внимание на корректность учета данного факты;

г) у объекта оценки есть специфический существенный (например, квартира с обременением долгосрочным договором аренды с нерыночной величиной арендной платы) – при проверке расчетов необходимо обратить внимание на корректность учета данного фактора.

Распространенным нарушением, которое приводит к существенному искажению итоговой стоимости объекта оценки, является некорректный учет ценообразующих факторов. Данное нарушение может принимать следующие формы:

• полное отсутствие учета влияния ценообразующего параметра;

• учет влияния ценообразующего параметра не во всех использованных подходах к оценке – например, обременение в виде долгосрочного договора по заниженным ставкам аренды учтено только в доходном подходе к оценке. Это приводит к несопоставимости результатов оценки, полученных по результатам применения различных подходов к оценке;

• противоречие в характере и степени влияния ценообразующего параметра в различных подходах к оценке – например, величина физического износа в размере 65% (что по большинству шкал «неудовлетворительное») учтена в затратном подходе, при этом при внесении корректировки на различие в техническом характеристика технического состояния объекта оценки учтена • некорректный учет влияния ценообразующего параметра (например, ошибочный знак корректировки).

Для выявления подобных нарушений проводится вертикальный и горизонтальный анализ ценообразующих параметров на предмет корректности их учета.

Вертикальный анализ ценообразующих параметров – проверка учета в отчете об оценке всех существенных ценообразующих параметров объекта оценки. Результатом данной проверки должен стать ответ на вопрос, все ли существенные ценообразующие параметры объекта оценки учтены в отчете об оценке?

Горизонтальный анализ ценообразующих параметров – проверка сопоставимости учета конкретного ценообразующего во всех примененных в отчете подходах к оценке или в расчетах после согласования результатов.

Результатом данной проверки должен стать ответ на вопрос, соотносится ли учет конкретного ценообразующего фактора в конкретном подходе к оценке с тем, как он был учтен в других подходах и корректировках после согласования результатов?

горизонтального анализа показан на рис. 4.

Рис. 4. Пример матрицы вертикального и горизонтального анализа Поясним наличие некоторых столбцов:

• «анализ НЭИ» – ценообразующие параметры могут быть учтены выбором модели расчета, которая определяется наиболее эффективным использованием (НЭИ) объекта оценки. Например, по результатам анализа НЭИ аварийное состояние улучшений земельного участка в составе объекта оценки может быть учтено в расчетной модели через моделирование сноса указанных улучшений (стоимость прав на земельный участок минус затраты • «расчеты после согласования результатов» – ценообразующие параметры могут быть учтены в виде итоговой корректировки уже после согласования результатов оценки, полученных по различным подходам к оценке. Например, объектом оценки является здание, обремененное долгосрочным договором аренды.

Может быть реализована следующая схема расчета: по уместным в конкретном случае подходам к оценке определяется стоимость объекта оценки без учета обременения результаты расчета по различным подходам согласовываются согласованная стоимость объекта оценки без учета обременения корректируется на стоимость обременения.

Матрицу вертикальной и горизонтальной проверки рекомендуется составлять для всех существенных ценообразующих параметров, набор которых определяется спецификой объекта оценки (его описанием/идентификацией), а также результатами анализа его НЭИ. Пример матрицы для специфических ценообразующих параметров приведен в табл. 17:

ценообразующий параметр «особенности входной группы» не • результаты горизонтальной проверки по ценообразующему параметру «депрессивный рынок в месте расположения объекта оценки» показывают, что он не учтен в затратном подходе к оценке (например, это можно было сделать начислением экономического устаревания).

V. Для проверки соответствия выбранной методики оценки конкретной оценочной ситуации выполняется анализ методики на предмет возможности учета специфики объекта оценки и рыночной конъюнктуры.

Для реализации данного этапа Эксперт должен иметь представление обо всех существующих методиках расчета, хорошо ориентироваться в наиболее распространенных из них, а также понимать их специфику – табл. 16, а также приложение 2.

п/п Ограничение интервала площади, поскольку в противном случае при области применения очень большой площади объекта недвижимости его 2 Чувствительность При значительной доле улучшений и большой величине Погрешность получаемого результата Направление искажения Пример горизонтальной и вертикальной проверки отчета об оценке на предмет учета специфических ценообразующих параметров Большая величина здания, в котором расположен один из элементов объекта (помещение) Особенности (в оцениваемых 5 помещениях нет отдельного входа, а общая проходная имеет строгий В процессе выявления нарушений требований ЗоОД следует выявить причинно-следственные связи между ними, которые позволят определить первичные нарушения и помогут корректно сформулировать экспертное заключение (см. раздел 6.4 – 6.5).

Эконометрическая модель – статистическая модель, которая является средством прогнозирования значений определенных зависимых переменных.

В оценочной практике наиболее распространены следующие виды эконометрических моделей: корреляционно-регрессионные, временные ряды (например, тренды, сезонность), скользящее среднее.

эконометрических моделей описан в табл. 18.

Обобщенный алгоритм проверки эконометрических моделей п/п Проверка входных аналогом термина «достаточность» из ЗоОД является данных «репрезентативность» из математической статистики.

результатов расчета на соответствие рыночным данным эконометрической • минимально допустимое число наблюдений (объектовмодели на аналогов) в модели;

соответствие • теснота связи (корреляция) и мультиколлинеарность п/п статистическим • регрессионная статистика (в том числе, анализ критериям «множественного R», «R-квадрат» и «нормированного Rквадрат»);

Формирование погрешности модели выявленной зависимости на соответствие 5 зависимостям, На данном этапе выполняется проверка чувствительности типичным для модели – анализируется направление и модуль абсолютного аналогичных изменения стоимости в зависимости от изменения одного из ситуаций (проверка параметров расчета.

на «здравый смысл») Например, у модели может наблюдаться следующее Формирование в отчете об оценке эконометрической модели, возможны два позиции альтернативных подхода к формированию замечаний:

относительно 1) формулирование замечаний к выявленным нарушениям, обоснованности при этом обоснованность и целесообразность применения 6 и целесообразности самой эконометрической модели под сомнение не проанализированной 2) формирование замечания относительно обоснованности и эконометрической целесообразности применения эконометрической модели Рис. 5. Интерполяция (слева) и экстраполяция (справа).

В ряде случаев возникает необходимость экспресс-проверки отчетов об оценке с целью формирования представления о достоверности определенной в них итоговой величины стоимости, а также об уровне их качества в целом.

Например, подобные действия могут потребоваться: