«ФОРМИРОВАНИE КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА К ВОЗВЕДЕНИЮ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ КАК НАПРАВЛЕНИЕ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ ...»

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ

УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ»

На правах рукописи

Баранова Любовь Николаевна

ФОРМИРОВАНИE КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА

К ВОЗВЕДЕНИЮ И ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛЫХ ОБЪЕКТОВ

КАК НАПРАВЛЕНИЕ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ

УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами: строительство) Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Войтоловский Николай Викторович Санкт-Петербург –

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………….

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ

СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И РАЗВИТИЯ

СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА В РОССИИ…………………………… 1.1. Социально-экономический анализ развития жилищного строительства на современном этапе в различных регионах страны…………………….. 1.2. Анализ оценки эффективности нормативно-правовой базы в жилищной сфере и в области строительного комплекса………………….. 1.3. Зарубежный опыт развития жилищного строительства и поддержания в пригородном состоянии уже построенных зданий…………………………

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ…………………… 2.1. Социально-экономические подходы к развитию и совершенствованию программ жилищного строительства в субъектах РФ…………………….. 2.2. Совершенствование системы жилищного строительства за счет внедрения энергосберегающих технологий и возобновляемых источников энергии при возведении новых зданий…………………………………….. 2.3. Развитие механизма привлечения частных инвестиций путем формирования системы взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса…………………………………….

ГЛАВА 3. ФОРМИРОВАНИЕ КОМПЛЕКСНОГО ПОДХОДА

К ЖИЛИЩНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ И ПОВЫШЕНИЕ

ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ…………

3.1. Совершенствование рынка жилищного строительства на основе использования экологичных и энергоэффективных материалов…………… 3.2. Оптимизация управления объектами жилищного строительства для повышения срока их службы………………………………………………….. 3.3. Использование механизмов привлечения инвестиций в строительный комплекс при осуществлении реконструкции и модернизации жилищного фонда…………………………………………………………………………… ЗАКЛЮЧЕНИЕ………………………………………………………………. БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………….

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования определяется острой необходимостью в развитии жилищного строительства в России как одного из приоритетных направлений государственной политики, а также потребностью в повышении срока службы зданий, их энергоэффективности и экологичности.

Жилищная проблема не теряет своей остроты, что определенным образом сдерживает социально-экономическое развитие нашей страны и не позволяет кардинально повысить уровень жизни населения. В последние годы, несмотря на развитие ипотечного кредитования, привлечение частных инвестиций на основе развития долевого строительства и другие государственные программы, доступность жилья в стране не стала массовым явлением.

По-прежнему подавляющее большинство населения не имеет возможности приобрести в собственность квартиру или даже комнату, очередь на получение жилья с каждым годом растет.

Из-за снижения темпов ввода новых жилых объектов в период перестройки, регулярных нарушений планов ремонтно-восстановительных работ, отсутствия комплексного подхода к управлению и эксплуатации зданий на сегодняшний день в различных регионах нашей страны усиливается борьба с ветхим и аварийным фондом, которая, тем не менее, ведется низкими темпами.

В 90-е годы снизились инвестиции не только в строительство домов, но и в развитие и модернизацию промышленности строительных материалов. Таким образом, для того, чтобы сегодня стало возможным повышение объемов ввода жилья, возводимого с использованием преимущественно отечественных строительных материалов, необходимо техническое перевооружение большинства предприятий этой отрасли промышленности. В последнее время в строительстве все больше внимания уделяется экологичности и энергоэффективности зданий. Решение жилищной проблемы требует не только привлечения инвестиций, внедрения инноваций, но и квалифицированных кадров, которые, с одной стороны, были бы способны разрабатывать, использовать и грамотно применять новые технологии в строительстве с целью повышения уровня качества возводимых зданий, а с другой, могли бы организовать процесс управления и эксплуатации домов, чтобы повысить их срок службы. По мнению автора, для совершенствования системы жилищного строительства требуется комплексный подход, объединяющий в себе два процесса: возведение объекта на качественно высоком уровне и последующее эффективное его использование. При выполнении этих условий со временем будет также достигаться решение такой важнейшей задачи, как снижение количества ветхого и аварийного фонда.

В настоящее время поставлена задача ежегодного роста вводимых в эксплуатацию жилых площадей при максимальном использовании отечественных строительных материалов. В соответствии с этим возникает проблема в материально-техническом обеспечении строительства, которую невозможно решить, не привлекая частные инвестиции, что вызывает необходимость формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционно-строительного процесса с использованием государственных гарантий.

Учитывая вышеперечисленные проблемы, автор полагает, что результаты проведенного исследования, основанного как на отечественном, так и зарубежном опыте, позволят развить и обогатить имеющийся сегодня набор теоретико-методических и прикладных разработок, применяемых в сфере жилищного строительства на основе, в том числе, альтернативных вариантов привлечения средств в развитие отрасли.

Степень разработанности научной проблемы. При проведении исследования автор опирался на работы современных отечественных ученых, внесших свой вклад в исследование и поиск решений проблемы обеспечения устойчивого развития отрасли жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства, среди которых такие как А.Н. Асаул, В.В. Асаул, В.А. Афанасьев, В.В. Бузырев, А.А. Горбунов, П.Г. Грабовый, А.А. Гусаков, М.Г. Журавлева, В.Ф. Касьянов, В.В. Леонов, А.И.Орт, Ю.П. Панибратов, Г.А. Порывай, Б.В. Прыкин, И.В. Рыбалко, В.П. Силин, Е.Б. Смирнов, И.С. Степанов, В.П. Стороженко, А.М. Стражников, Р.И. Фоков, А.К. Шрейбер, К.А. Шрейбер, М.С. Шумилов и другие авторы.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является развитие теоретических и методических основ формирования комплексного подхода к строительству и управлению жилищным фондом. Поставленная цель исследования тесно связана с важнейшей экономической задачей в ЖКХ – развитием самоуправления в жилищной сфере и достижением максимальной эффективности от эксплуатации жилищного фонда. При этом автором особое внимание уделяется оптимизации системы управления объектами жилого назначения, привлечению инвестиций в этот сектор экономики, что позволит продлить срок службы зданий и повысить уровень доступности жилья.

Для достижения поставленной цели в работе были сформулированы и решались следующие задачи:

- провести социально-экономический анализ развития жилищного строительства в различных регионах России;

- выявить недостатки в современном процессе формирования системы жилищного строительства и разработать предложения по их устранению на основе проведенного анализа нормативно-правовой базы жилищной сферы и в области строительного комплекса;

- изучить и обобщить мировой опыт управления многоквартирными домами и поддержания их в пригодном состоянии, на основе чего определить недостатки российской системы и разработать рекомендации по ее совершенствованию;

- разработать предложения по повышению качества строительства и продлению срока службы зданий на основе комплексного подхода к управлению недвижимостью;

- разработать организационную модель формирования государственно-частного партнерства при комплексном подходе к возведению жилых объектов и управлению ими;

- предложить механизм повышения инвестиционной привлекательности строительного комплекса при осуществлении реконструкции и модернизации жилищного фонда;

- показать эффективность использования экологичных и энергоэффективных строительных материалов в жилищном строительстве, несмотря на повышение себестоимости объектов строительства при этом;

- изучить федеральную и региональную политику в сфере строительства жилья.

Предметом исследования выступает совокупность социально-экономических отношений, возникающих в процессе строительства жилых объектов и управления ими в процессе эксплуатации.

Объектом исследования являются предприятия строительного комплекса и ЖКХ, участвующие в процессе строительства и эксплуатации жилого фонда.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области экономической теории, системного анализа, теории управления, а также исследования, посвященные проблемам управления жилищным фондом, его воспроизводству, привлечению инвестиций в строительный сектор экономики, развитию государственно-частного партнерства, внедрению энергосберегающих технологий и применению экологичных и энергоэффективных материалов в строительстве жилья, а также результаты научно-исследовательских работ, имеющие прикладной характер по экономическому и строительному профилям.

В процессе исследования использовались такие общенаучные методы, как структурно-логический и системный подходы, а также методы сравнительного анализа, экспертных оценок, аналитического моделирования.

Правовой базой исследования явились законодательные и нормативно-целевые акты, прежде всего, в области экономики и управления строительством.

Информационную базу исследования составили законы Российской Федерации, официальных сайтов Фонда жилищно-коммунального хозяйства, Министерства здравоохранения РФ, Министерства регионального развития, информационно-правовой системы Консультант плюс, материалы государственной статистики и результаты конкретного социально-экономического исследования, проведенного автором.

Соответствие диссертации Паспорту научных специальностей. Область диссертационного исследования соответствует специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами – строительство):

п. 1.3.53. Организационно-экономические аспекты формирования систем управления строительным комплексом; исследования современных тенденций развития строительства и его организационных форм как самоорганизующейся и саморегулируемой системы; государственные функции регулирования рыночных отношений в строительстве; п. 1.3.72. Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство); п. 1.3.75. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности Паспорта научных специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна диссертационного исследования заключается в систематизации закономерностей и принципов управления жилищным фондом для формирования комплексного подхода к строительству и эксплуатации зданий, а также в моделировании экономического механизма управления инвестиционно-строительным процессом, включающего нормативно-правовой, социально-экономический и организационный блоки.

Научные результаты исследования, полученные лично автором и обладающие новизной, заключаются в следующем:

- выявлены социально-экономические проблемы, обусловливающие неэффективное управление строительством и эксплуатацией жилищного фонда и определены причины наличия барьеров в решении задачи повышения доступности жилья для населения страны;

- на основе проведенного анализа действующей на федеральном и региональном уровнях нормативно-методической базы определены приоритетные направления развития промышленности строительных материалов и совершенствования индустриального домостроения в России, такие как, например, организация производства строительных материалов на новых территориях, переход на производство и использование энергоэффективных видов строительной продукции, совершенствование тарифной политики и другие;

- выдвинуты предложения по преобразованию системы управления жилищным фондом и развитию самоуправления в жилищной сфере на основе обобщения прогрессивного зарубежного опыта, и предложен комплексный подход к управлению недвижимостью, способствующий повышению качества строительства и продлению срока службы зданий, основанный на совершенствовании системы управления ими;

- предложена организационная модель формирования взаимоотношений между всеми участниками инвестиционно-строительного процесса с использованием возможностей создания государственно-частного партнерства;

- предложены схемы привлечения частных инвестиций в жилые объекты в период осуществления работ по их реконструкции, реновации и модернизации;

- определены варианты применения энергосберегающих технологий при строительстве, а также использования экологичных и энергоэффективных материалов и показана их эффективность.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в развитии теоретических основ формирования комплексного подхода к возведению жилых объектов и управлению ими. Полученные автором результаты дополняют теоретические положения экономической науки по проблемам развития строительной отрасли и могут быть использованы для дальнейших теоретических и практических разработок в данной области научных исследований.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что основные его результаты могут быть использованы при совершенствовании жилищной политики, применяться при разработке программ социально-экономического развития как на федеральном, так и на региональном уровне.

Кроме того, важнейшие научно-методические положения и выводы исследования, а также разработанный аналитический инструментарий могут быть использованы для совершенствования процесса строительства и улучшения системы управления объектами жилой недвижимости.

Отдельные результаты исследования могут быть приняты за основу при подготовке вузовских учебных программ по менеджменту, экономике недвижимости, экономике строительства и другим экономическим направлениям.

Предложенные автором методические принципы и разработанный современный инструментарий по организации и управлению объектами жилой недвижимости позволяют повысить срок службы строений и тем самым уменьшить количество ветхого и аварийного жилья, а также развить систему самоуправления.

Разработанные предложения по привлечению частных инвестиций и организации взаимодействия всех участников инвестиционно-строительного процесса позволят повысить эффективность проводимых реформ в жилищно-коммунальной сфере. Использование энергоэффективных технологий в строительстве и применение экологичных материалов повысят качество индустриального домостроения.

Апробация и внедрение результатов исследования. Основные результаты диссертационного исследования обсуждались и получили одобрение на международных, межвузовских и вузовских научно-практических конференциях, а также научных сессиях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов Московской государственной академии коммунального хозяйства и строительства и Санкт-Петербургского государственного экономического университета по итогам НИР в 2009-2013 гг.

Отдельные положения и рекомендации исследования прошли апробацию и используются в практической деятельности ряда организаций строительного комплекса Московской области, что отражено в актах внедрения.

Публикации. По теме диссертационного исследования опубликовано 10 научных работ общим объемом 5,7 п.л. (авт. – 4,9 п.л.).

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ

СОВРЕМЕННОГО СОСТОЯНИЯ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА И РАЗВИТИЯ

СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА В РОССИИ

1.1. Социально-экономический анализ развития жилищного строительства на современном этапе в различных регионах страны Как показывает практика, жилье в России по своему качеству и долговечности во многом уступает европейской недвижимости. Причинами этого являются помимо прочего и используемые стройматериалы и технологии организации строительства.

Как правило, в развитых странах жилье строится из высококачественных материалов с соблюдением всех технологий строительства, и таким образом, оно при бережной эксплуатации не требует ремонта длительный промежуток времени. В российской практике часто прибегают к экономии и при строительстве, как правило, используются дешевые материалы [70]. Ввиду необходимости выполнения планов по возведению и сдаче в эксплуатацию домов в определенные сроки, периодически нарушаются технологии строительства.

Сочетание двух этих факторов приводит к тому, что потребность в ремонте таких зданий наступает значительно быстрее.

Существует так называемый гарантийный фонд, который создается строительной организацией для покрытия издержек в случае необходимости устранения выявленных в первые годы эксплуатации дефектов, ухудшающих качество здания [5]. Если компания, управляющая домом, не обратилась к застройщику с претензиями по качеству, то вся сумма из гарантийного фонда по истечении срока возвращается строительной компании [15]. Однако, как правило, при строительстве нового здания его управление передается управляющей компании, созданной самим застройщиком, которая будет на законных основаниях выполнять свои функции до тех пор, пока новые собственники, приобретя объект недвижимости в этом доме, не соберутся на общем собрании и не выберут иное управление [2]. Довольно часто такие компании, подотчетные застройщику, управляют домом весь гарантийный срок и в случае обнаружения дефектов, допущенных при строительстве, с претензиями не обращаются. Такая схема дает определенную выгоду застройщикам, желающим сэкономить, но при этом в первую очередь страдают собственники квартир, так как впоследствии им придется нести расходы по ремонту дома в больших размерах. Было бы целесообразно на законодательном уровне внести поправки для того, чтобы избежать таких ситуаций. Например, в качестве обязательной нормы можно было бы ввести проведение независимой экспертизы дома заблаговременно до окончания срока действия гарантийного фонда, но уже после нескольких лет его эксплуатации. Это обеспечило бы не только выгоду для покупателей недвижимости, но и стало бы полезным для государства, поскольку своевременное выявление и устранение дефектов и неисправностей снижает расходы на эксплуатацию и продляет срок службы объекта. Чем дольше прослужит здание, тем дольше оно не перейдет в категорию ветхого и аварийного жилья [68, 71, 150].

Сегодня, для того чтобы повысить качество индустриального домостроения и продлить срок службы объектов недвижимости, в первую очередь ведется работа по развитию промышленности строительных материалов.

Имеющееся оборудование и используемые в производстве технологии не позволяют большинству предприятий производить качественную продукцию по доступным ценам. Техническое перевооружение требует дополнительных инвестиций в большом объеме. Обновление производства повлечет удорожание продукции. Чем дороже материалы, используемые строительстве, тем дороже стоимость возведенного объекта, а поскольку большинство населения не может позволить себе купить квартиру на собственные средства при существующих на сегодняшний день расценках, то при увеличении стоимости жилья возрастает риск того, что объект будет долго распродаваться. Чем дольше идет продажа, тем выше издержки застройщика. В такой ситуации желание строительной компании экономить на материалах при строительстве вполне экономически объяснимо. Спрос на дешевые материалы, как известно, порождает предложение. Соответственно, в данном случае предприятиям строительной промышленности выгодно производить недорогие товары, чтобы оставаться конкурентоспособными в своей нише [155]. Такая взаимозависимость приводит к нежелательному результату: низкому качеству индустриального домостроения и относительно короткому сроку службы зданий, большим затратам на их ремонт и содержание [136, 156].

В ближайшие годы спрос на строительные материалы будет возрастать, так как руководством нашей страны намечено увеличение объемов строительства жилья до 100 млн.кв.м. в год. Достижение этих показателей требует соответственно, роста промышленности строительных материалов в адекватных для этого объемах [14]. Во время перестройки объемы строительно-монтажных работ были сокращены. Это повлекло за собой резкое сокращение производства строительных материалов, поэтому для восстановления данной отрасли требуется не только время и инвестиции, но и профессиональные кадры, готовые поднять производство [74, 81]. Реализация намеченных планов в развитии жилищного строительства и формировании рынка доступного жилья неразрывно связана с состоянием производственной базы строительства. Руководство нашей страны поручило региональным властям максимально использовать в жилищном строительстве отечественные стройматериалы и сформировать на уровне регионов такие механизмы стимулирования предприятий, которые позволят ускорить их переход на производство и использование энергоэффективных видов строительных материалов [114].

Для обеспечения выполнения данного поручения требуется развивать производственную деятельность строительных организаций, так как они являются непосредственными покупателями строительных материалов. Нами были проанализированы статистические данные, позволяющие определить уровень влияния некоторых факторов на интенсивность деятельности строительных компаний (табл. 1).

Влияние факторов на производственную деятельность строительных

I II III IV

ограничивающие про- изво- дствен- Недостаток ную дея- заказов тельность строительной * Показатели измеряются удельным весом респондентов, отметивших тот или иной фактор, ограничивающий деятельность строительной организации.

Из табл. 1 видно, что в целом за 2013 год влияние факторов, ограничивающих производственную деятельность строительных фирм зафиксировано органами государственной статистики без существенных поквартальных колебаний. При этом отмечается значимое изменение степени влияния уровня налогового бремени за годовой период по сравнению с 2012 годом.

Согласно статистическим данным Росстата, в январе-сентябре 2013 г.

введено в эксплуатацию 485,3 тыс. квартир общей площадью 38,7 млн кв.м., что составило 112,0% к соответствующему периоду предыдущего года (в январе-сентябре 2012 г. было введено 34,6 млн.кв.м. жилья, 102,6% к январю-сентябрю 2011 г.) (рис. 1).

Рис. 1. Изменение по месяцам объемов ввода в действие жилых домов Из рисунка 1 мы видим, что в течение всего периода (с января по сентябрь), за исключением июня, динамика ввода в действие жилых домов в году увеличивалась каждый месяц по сравнению с аналогичными показателями 2012 года.

В целом ежегодно отмечается неравномерное распределение в течение года интенсивности ввода в действие жилых домов и, как правило, пик ввода приходится на четвертый квартал (рис. 1).

Рис. 2. Ввод в действие жилых домов в течение года Таким образом, из таблицы 1 и рисунков 1 и 2 мы видим, что происходит планомерное увеличение производительности строительных организаций, что требует также и увеличение выпуска строительных материалов. Возникает следующая ситуация: с одной стороны, необходимо совершать переход к производству энергоэффективных высококачественных современных материалов, на что требуются большие затраты и усилия, а с другой стороны, возникает острая необходимость в повышении объемов выпуска продукции.

Этот факт, по нашему мнению, также является еще одной преградой на пути к совершенствованию промышленности стройматериалов.

Поскольку технический уровень многих предприятий по производству строительных материалов отстает от современных требований, а на их техническое перевооружение требуются инвестиции, в разных регионах по-разному ведется работа по преодолению барьеров в развитии [208].

Например, в Республике Бурятия действует подпрограмма «Развитие стройиндустрии и промышленности строительных материалов Республики Бурятия», реализация которой продлится до 2015 года [53]. На финансирование ее мероприятий выделено 3,6 млрд. руб. за счет привлеченных и собственных средств предприятий строительной промышленности. Республика полностью обеспечивает себя основными видами стройматериалов и изделий, но большинство материалов для внешней отделки завозится из других регионов страны [182].

В Иркутской области с 2011 года реализуется подпрограмма Развития промышленности строительных материалов и стройиндустрии на 2011-2015 гг. с общим объемом финансирования 124335,613 тыс. руб. [35]. В регионе на сегодняшний день не хватает собственных ресурсов, поэтому помимо технического перевооружения действующих производств средства также направляются на строительство новых объектов.

В Свердловской области на модернизацию производств строительных материалов до 2020 года планируется направить 35 млрд руб.. В 2012 году на эти цели из внебюджетных средств уже было привлечено 774 млн руб. [146].

Несмотря на то, что в Уральском Федеральном округе промышленность стройматериалов находится в лучшем состоянии по сравнению с большинством других регионов России, тем не менее, спрос на продукцию здесь выше, чем предложение. Основным лидером наравне со Свердловской выступает Челябинская область. Их производство позволяет не только полностью себя обеспечить строительными материалами, но и снабжать другие регионы.

Также на Урале ведется работа по модернизации заводов Челябинской и Тюменской областей и в Ханты-Мансийском автономном округе.

В Омской области сегодня действует Стратегия развития стройиндустрии и промышленности строительных материалов до 2015 года, предусматривающая два этапа реализации [64]. Основным инструментом достижения намеченных целей является создание территориального межотраслевого объединения организаций строительного комплекса. В рамках стратегии ведется привлечение внебюджетных инвестиций в модернизацию, в разработку инновационных решений и в обеспечение перехода промышленности Омской области на производство стройматериалов с ресурсозамещаемыми химическими добавками для снижения стоимости строительства и повышения долговечности зданий, а также улучшения их технических характеристик.

В Краснодарском крае действует Программа развития промышленности строительных материалов и индустриального домостроения Краснодарского края до 2020 года, разработанная Департаментом строительства [65]. Поскольку степень износа основных фондов предприятий промышленности строительных материалов к 2005 году превысила 50%, то с 2006 года постепенно ведется планомерное обновление материально-технической базы [131].

Благодаря этому Краснодарский край сегодня занимает передовые позиции в нашей стране по выпуску основных стройматериалов. Сегодня строительный комплекс Края является одним из крупнейших в России [187].

В Пермском крае модернизация предприятий промышленности строительных материалов происходит довольно медленно, несмотря на долгосрочную целевую программу «Стимулирование развития жилищного строительства в Пермском крае в 2013-2015 гг.» [51]. На сегодняшний день модернизировано около 50% производств. Однако, как отмечают представители региональной власти, строительная отрасль сегодня не восприимчива к новым технологиям и стройматериалам. В первую очередь отмечается недостаток квалифицированных кадров в производстве строительных материалов, готовых разрабатывать новые технологии и новую продукцию, а также кадров в строительстве, готовых в итоге это грамотно использовать и применять [114].

Вопрос наличия квалифицированных рабочих в России актуален во многих сферах на сегодняшний день. Однако именно строительная отрасль особо нуждается в решении данного вопроса, так как наличие надежного благоустроенного жилища дает человеку чувство безопасности и удовлетворяет его базовые потребности без чего он не смог бы себя реализовывать на благо общества и государства в целом.

Как показал анализ оснащенности регионов производствами строительных материалов, довольно многим приходится закупать какие-либо виды продукции у своих соседей, так как собственное производство отсутствует. В связи с этим помимо потребности в техническом перевооружении необходимо также учитывать, что на цену готовой продукции также влияет и стоимость ее перевозок. Тарифы на перевозки регулярно повышаются, соответственно для снижения этого вида издержек было бы целесообразно развивать производство стройматериалов на новых территориях, с более удобным расположением [91, 139].

И в завершение данного параграфа хотелось бы отметить, что еще одним фактором, влияющим на стоимость готовой продукции, который нельзя не учитывать, являются энергоресурсы. Как известно, в строительной отрасли высокое энергопотребление, поэтому любое повышение тарифов на энергоресурсы непременно отражается на себестоимости строительных материалов.

Для того, чтобы понизить эти затраты необходимо развивать инновационный подход к производству. Со стороны государства рационально было бы совершенствовать тарифную политику с целью урегулирования платежей в сфере производства стройматериалов для обеспечения объемов жилищного строительства.

1.2. Анализ оценки эффективности нормативно-правовой базы в жилищной сфере и в области строительного комплекса В настоящее время, несмотря на длительный, затянувшийся во времени процесс реформирования жилищно-коммунальной сферы и на ряд существенных преобразований и изменений, жилищная проблема остается по-прежнему нерешенной [7]. При этом нельзя не признать тот факт, что неудовлетворительное состояние жилищного фонда и отсутствие возможности приобретения комфортного жилья подавляющим большинством населения не лучшим образом отражает уровень социально-экономического развития нашей страны и уровень жизни в ней. Во всех странах улучшение жилищных условий является одним из основных показателей повышения благосостояния граждан, а также предпосылкой социально-политической и экономической стабильности государства в целом [152, 153, 163].

Большинство проведенных в последние годы научных исследований [69, 85, 167, 169, 188 и др.], посвященных проблемам развития строительного комплекса и жилищно-коммунального хозяйства в России, традиционно начинается с анализа состояния жилищного фонда, степени его физического и морального износа, уровня доступности жилья для покупки простым населением и так далее. В целом мы не будем отступать от этих принципов, а в частности в данном параграфе мы проведем анализ ситуации на рынке жилой недвижимости: рассмотрим вопросы ввода в эксплуатацию новых жилых объектов, проведем обзор изменения стоимости жилья за последние годы и проанализируем эффективность основных инструментов развития рынка недвижимости на сегодняшний день.

Согласно планам руководства нашей страны, объемы строительства жилья в России должны вырасти до 100 млн.кв.м. в год. В таблице 2 указаны статистические данные по вводу в действие жилых домов в нашей стране за период с 1918 года [207], что позволяет нам увидеть эти процессы в динамике за практически 100-летний период.

1918-1928 гг.

1929-1932 гг.

1933-1937 гг.

1941г.

1941- 1946-1950 гг.* 1956-1960 гг.

в период 1966- в период 1976- в период 1986- *Включая восстановление.

Итак, из таблицы 2 мы видим, что в период с 1918 по 1945 года строительство жилой недвижимости ежегодно представлялось небольшими объемами. Безусловно, в послевоенное время строительство и ввод в действие жилых домов начало повышаться, что объяснимо самой ситуацией в стране в тот период. Затем, анализируя представленные показатели, мы видим резкий скачок, произошедший в 1950-х годах, после чего количество ежегодно возводимого жилья колебалось не настолько существенно. Довольно заметный спад проявил себя в начале 2000-х годов, что очевидно объясняется экономическим кризисом в августе 1998 года, а также слабой ориентированностью на увеличение объемов жилищного строительства в тот период. Похожую ситуацию мы видим и после кризиса 2008 года, где тоже отмечается спад объемов ввода жилья (2009-2010 гг.), однако на конец 2011 года показатели уже пошли на повышение.

Нельзя не отметить тот факт, что к началу 2012 года процентное соотношение количества возводимого жилья посредством жилищно-строительных кооперативов заметно уменьшилось, что позволяет говорить о том, что данная схема привлечения средств граждан, вовлечение их в процесс самоорганизации для строительства и управления жильем на сегодняшний день практически не используется. По нашему мнению, на это следует обратить особое внимание, так как использование подобных схем с участием населения еще несколько десятилетий назад было весьма эффективным.

Вместе с тем на сегодняшний день отмечается высокий процент незавершенного строительства (табл. 3) [207].

Жилые дома, находящиеся в незавершенном строительстве Число жилых домов, находящихся в незавершенном Как видно из таблицы 3, колоссальное количество недостроенного жилья, приходившегося на период 1995 года, фактически в два раза снизилось в течение пяти следующих лет и дальше эти цифры изменялись не так значительно. В период после кризиса 2008 года количество домов в незавершенном строительстве постепенно понижается. Это указывает на улучшение ситуации на рынке строительства жилья.

Итак, мы в кратком виде провели обзор динамики темпов роста жилья в России в период с 1918 по 2011 года и жилье, находящееся в стадии незавершенного строительства, что позволяет сделать определенные выводы, но не дает еще достаточного представления о сегодняшнем положении в сфере строительства жилья. Теперь проанализируем, какое состояние в этой области на сегодняшний день. Для этого рассмотрим динамику ввода в эксплуатацию жилых домов в 2012 году и начале 2013 года.

На диаграмме, представленной на рисунке 3, во вводе в действие жилых домов наблюдаются в большинстве своем незначительные колебания в течение года, но в декабре 2012 года мы видим резкое увеличение введенных в эксплуатацию площадей. Уже в январе 2013 года можно увидеть небольшое снижение относительно аналогичного периода 2012 года и дальнейший рост.

Основной Основной Основной Основной Основной

I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII

Рис. 3. Динамика ввода в действие жилых домов, тыс.кв.м. общей площади На рисунке 4 представлена сравнительная характеристика показателей ввода жилых домов относительно аналогичного периода предыдущего года. И здесь мы видим довольно резкие скачки в процентном соотношении в течение года, что связано в первую очередь с сезонными колебаниями, но также на эти колебания оказывает влияние и изменение нормативно-правовой базы.

Основной Основной Основной Основной Основной Основной

I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII

Рис. 4. Динамика ввода в действие жилых домов, в % к соответствующему В таблице 4 приведены данные о темпах строительства жилых домов в январе-сентябре 2013 года.

Строительство жилых домов в январе-сентябре 2013 года Центральный федеральный Северо-Западный федеральный Северо-Кавказский Приволжский федеральный Уральский федеральный Сибирский федеральный Дальневосточный Как видно из таблицы 4, все федеральные округа, кроме Южного, показали в 2013 году довольно хороший результат по увеличению объемов строительства жилья.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что в настоящее время, согласно статистическим данным Росстата [207], в России наблюдается положительная динамика в решении вопроса строительства и ввода в эксплуатацию новых жилых объектов. Однако это не решает жилищную проблему. В данном случае статистические показатели обобщают данные и представляют нам цифры по стране в целом, в то время как даже в рамках одного федерального округа существует весьма значительное расслоение по областям, не говоря уже о разнице между самими округами. В таблице 5 представлены данные по некоторым субъектам России [207], позволяющие увидеть степень этого расслоения.

Ввод в действие жилых домов по субъектам Российской Федерации Центральный федеральный округ 15022 13994 10594 10181 15261 17345 19894 19134 18893 17461 Северо-Западный Краснодарский Северо-Кавказский Кабардино-Балкарская Ставропольский Приволжский федеральный округ 13552 13890 8466 6933 9143 10018 12289 13564 12726 12440 Нижегородская Дальневосточный Нельзя не указать на тот факт, что при сравнении данных показателей (табл. 5) не следует забывать и о таких важных параметрах, как протяженность территории каждой из областей, а также плотности населения и, безусловно, обеспеченности населения жильем, удовлетворяющем современные потребности, о количестве ветхого и аварийного жилья и так далее. Только комплексный учет всего многообразия этих факторов может показать реальную ситуацию в конкретно взятой местности [120]. Поскольку мы не ставили целью данной научной работы рассмотрение и изучение вопроса учета различных параметров и сопоставимости статистических показателей, то мы лишь указали на его значимость и далее перейдем к дальнейшему анализу проблем, связанных с жилищным фондом.

По данным Российского союза строителей только около 60% вводимого жилья сегодня строится посредством индустриальных методов, тогда как о стальная часть чаще всего строится индивидуально с помощью ускоренных технологий строительства. Учитывая это, сложно рассчитать срок службы таких строений, так как они как могут в ближайшие годы повысить процент аварийного жилья, так и, напротив, помочь частично разрешить жилищную проблему, прослужив долгие годы [165, 166]. Помимо этого, как уже отмечалось нами ранее, статистические показатели являются обобщающими. Это значит, что показатели ввода в действие жилых объектов отражают в сумме элитные жилые объекты столицы, предлагаемые на рынке недвижимости по непомерно высоким расценкам, малоэтажное строительство, возведение домов экономкласса в различных регионах России, в том числе и в далеких уголках нашей страны и так далее [99, 151]. Таким образом, получается что, используя данные показатели, говорить об улучшениях в решении жилищной проблемы не вполне корректно и даже в том случае, если рассматривать показатели не в целом по стране, а более локально по федеральным округам или областям, поэтому далее, осветив еще несколько важных вопросов, мы сузим диапазон изучения проблемы до масштабов одного города – Москвы.

Как показывает практика, на сегодняшний день покупка квартиры для подавляющего большинства населения нашей страны за счет собственных средств практически не возможна [135, 174]. Стоимость жилья, как на вторичном рынке, так и в новостройках, довольно высока и поэтому новые объекты недвижимости, сданные в эксплуатацию, даже если они относятся к категории экономкласса, еще не являются решением проблемы улучшения жилищных условий для большинства нуждающихся в этом граждан. Безусловно, вступивший в силу закон 214-ФЗ, предусматривающий долевое участие в строительстве [12], отчасти помог решить эту проблему, но, тем не менее, не существенно. Ипотечное кредитование, как один из инструментов развития рынка недвижимости, сегодня так же является доступным лишь ограниченной части населения, несмотря на принятую руководством страны стратегию развития рынка ипотечного жилищного кредитования [9, 26]. Более того, согласно мнению аналитиков, во второй половине 2013 года возрастет стоимость квадратного метра жилья, а также вырастет и ставка по ипотечным кредитам [160]. По данным Центрального Банка, процентная ставка (в российской валюте) по ипотечному кредитованию в январе 2013 года составляла 12,3%, в мае она уже составляет 12,9%. В то же время эта динамика влияет как на потребительский спрос на рынке недвижимости, так и на спрос на рынке индивидуального жилищного кредитования, что отмечается Агентством по ипотечному жилищному кредитованию [160].

Помимо классического ипотечного кредитования в нашей стране существует такое понятие как социальная ипотека. Строительство социального жилья идет не высокими темпами и очередь на такие квартиры регулярно растет [68, 197]. Социальная ипотека, в сущности, представляет собой программу ипотечного кредитования для малообеспеченного населения, где предполагается несколько направлений: более низкая процентная ставка по ипотечному кредиту, продажа квартир из фонда социального жилья по специально сниженным расценкам и программы ипотечного кредитования, по которым предоставляется денежная сумма на погашение части кредита либо на первоначальный взнос. Однако социальной ипотекой могут воспользоваться лишь представители некоторых категорий населения, соответствующие определенным критериям и, как правило, уже стоящие некоторый период времени в очереди на улучшение жилищных условий.

Отсутствие возможности купить квартиру за счет собственных средств, сложности в получении ипотечного кредита, регулярное повышение стоимости квадратного метра жилья и повышение ставок по кредитам, трудности в принятии участия в программе долевого строительства жилья и так далее, все это в совокупности обостряет жилищную проблему.

Итак, рассмотрев общероссийские показатели в жилищной сфере, как уже упоминалось нами ранее, мы переходим к более локальному изучению вопроса: рассмотрению московского региона (рис. 5).

Рис. 5. Ввод в действие жилых домов в г. Москве (тыс. кв.м) Как видно из диаграммы, представленной на рис.5 [207], показатели 2012 года по масштабам ввода в действие жилых домов в г.Москве не существенно отличаются от показателей предыдущего года (табл. 5). При этом темпы строительства по-прежнему остаются ниже, чем в период до кризиса 2008 года [117].

Что же касается стоимости квадратного метра жилья, то с начала года она постепенно повышается, несмотря на сезонные колебания (рис. 6) [206].

Динамика изменения цен сохраняется как в дешевом, так и в дорогом секторах с несущественными отличиями. На сегодняшний день чиновники признают, что строительство доступного жилья на территории Москвы является затруднительным, так как снижению цен на готовую продукцию в данном случае препятствует высокая стоимость строительства и земельных участков под застройку, а также дороговизна рабочей силы и ряд других факторов [46].

Повышенным спросом стали пользоваться территории Новой Москвы, где довольно быстро повышается стоимость квадратного метра жилья и растет количество строящихся объектов [161].

Помимо нового строительства, необходимо также осветить вопрос борьбы за снижение процента ветхого и аварийного фонда [49]. В Москве эта задача реализуется двумя основными путями: посредством капитального ремонта многоквартирных домов с допустимым процентом износа и сносом непригодного для проживания жилья, которое имеет высокий процент износа [38, 39, 42, 44 и др.].

Довольно эффективной можно считать действующую на сегодняшний день программу «Ответственным собственникам отремонтированный дом»

[45]. В отличие от федеральной программы, активно используемой большинством субъектов РФ [13], в Москве капитальный ремонт многоквартирных домов проводится полностью за счет бюджетных средств. Это, с одной стороны, облегчает ситуацию для населения, а с другой стороны, не дает возможности для формирования чувства ответственности у собственников квартир. В итоге данные работы проходят под контролем местных органов власти, а не самих жителей, которые в первую очередь заинтересованы в комплексном капитальном ремонте своего жилья. По нашему мнению, если бы данная программа предусматривала привлечение собственников на всех стадиях проведения капитального ремонта от принятия решения о его проведении до сдачи готовых работ самим жителям, то это не только позволило бы повысить ответственность населения, но и могло бы существенно сократить бюджетные расходы, а также произвести ремонт на более качественном уровне.

Как мы уже сказали ранее, в Москве работа по снижению количества ветхого и аварийного жилого фонда ведется в двух направлениях. Переходя к рассмотрению второго варианта следует отметить, что в последние годы активно реализуется программа по сносу пятиэтажных жилых домов [37] застройки первого периода индустриального домостроения (табл. 6). По данным Департамента градостроительной политики данная программа на начало года была выполнена на 79,8%.

Результаты программы по сносу пятиэтажек в Москве За период действия данной программы в Москве демонтирован пятиэтажный многоквартирный дом (по состоянию на январь 2013 года), однако в реализации программы есть определенные сложности, в том числе и связанные с переселением в другое жилье. На сегодняшний день на заседании Правительства был одобрен проект закона, предложенный Департаментом жилищной политики. В данном проекте предполагается предоставление переселенцам нового жилья по социальным нормам, что фактически означает предоставление площади в размере 18 кв.м. на человека вместо выдачи равнозначного по площади жилого помещения. При этом данным документом также вводится запрет на переселение в коммунальные квартиры, что с одной стороны можно рассматривать положительно для тех, кто на сегодняшний день ждет расселения своих коммуналок. С другой же стороны, в законе прописана еще одна норма: если житель приобрел в последние пять лет объект недвижимости в виде комнаты или части квартиры в пятиэтажном доме, попавшем в программу сноса и переселения, то на него запрет на переселение в коммунальную квартиру распространяться не будет, так как в его действиях усматривается желание таким способом улучшить свои жилищные условия в обход очередности и получить в обмен на комнату более благоустроенную отдельную квартиру. Если проект закона будет принят с сохранением данных норм, то это может обострить социальную ситуацию, поскольку в нем, с одной стороны, безусловно, можно считать положительным решение об улучшении жилищных условий тех, кто живет в коммуналках более пяти лет, но с другой стороны, предоставление новой жилплощади по социальным нормам вне зависимости от ранее занимаемых площадей, может существенно ухудшить жилищные условия других жителей. При этом получается, что с вступлением в силу этого закона, стоимость квартир в пятиэтажках, попадающих под снос, значительно снизится (фактически это жилье станет неликвидным) и собственники квартир окажутся в неприятной для них ситуации, когда продать по нормальной рыночной цене свою жилплощадь нельзя, а взамен на нее государство предлагает лишь 18 кв.м. [200].

Программа по сносу пятиэтажек в Москве началась еще в 1999 году, когда был принят соответствующий закон [37]. В то время предполагалось, что она будет завершена к концу 2010 года, однако по ряду причин сделать это не удалось. Для успешной реализации намеченных планов требуется не только соответствующая нормативно-правовая база и необходимый объем инвестиций, но и определенный уровень подготовленности строительного комплекса, что на сегодняшний день особенно важно [168]. По статистическим данным инвестиции в основной капитал по виду деятельности «Строительство» заметно сократились [173]. Отмечается также и тенденция сокращения темпов роста по большинству строительных материалов [166], что вполне объяснимо затяжным эффектом после экономического кризиса. Положительная динамика сохраняется преимущественно в производстве тех видов стройматериалов, которые используются в индивидуальном жилищном строительстве и при ремонте существующих зданий и сооружений [166]. В целом, по мнению аналитиков, в 2013 году не ожидается снижение темпов строительства жилой недвижимости [207] и маловероятно то, что темпы строительства жилья в Москве или других регионах России действительно снизятся, несмотря на их прямую взаимосвязь с темпами производства строительных материалов.

Таким образом, подводя итоги нашего, по сути обзорно-аналитического параграфа, хотелось бы отметить особое положение московского региона, показатели которого существенным образом отличаются от показателей других регионов нашей страны. В каждом регионе, тем не менее, проводится аналогичная работа по основным направлениям жилищной политики, которая в конечном итоге должна привести к улучшению жилищных условий население нашей страны, к благоприятному социально-экономическому климату, а также к социально-политической и экономической стабильности России в целом.

1.3. Зарубежный опыт развития жилищного строительства и поддержания в пригородном состоянии уже построенных зданий Процесс управления многоквартирными домами и все, что с ним связано, является актуальным не только в России в связи со сложившейся ситуацией в жилищной сфере, но и в других странах. Однако за рубежом в большинстве развитых стран, как правило, основной интерес проявляется к совершенствованию уже действующих вполне эффективных способов управления в связи с изменяющимися условиями в конкретных ситуациях [149, 192]. В России же вся система управления многоквартирными домами, восстановления жилищного фонда и привлечения в эту сферу инвестиций для создания и поддержания комфортных условий проживания граждан уже длительный период претерпевает кардинальные изменения. Реформа жилищно-коммунального хозяйства, начатая уже более 20 лет назад, не дала до сих пор тех желаемых результатов, которые ожидались в более короткие сроки. И сегодня совершенно очевидно, что процесс реформирования еще сильно далек от своего логического завершения.

Практически во всех странах с целью получения качественных жилищных и коммунальных услуг собственники жилья создают некоммерческие организации для управления своим земельно-имущественным комплексом.

Это способствует развитию самоуправления и позволяет продлять срок службы зданий, поскольку жильцы проявляют свою ответственность в отношении личной и общедолевой собственности, понимая, что своевременный ремонт и правильная эксплуатация приводят к экономии средств и поддерживают ликвидность недвижимости [128].

В большинстве зарубежных стран сфера управления многоквартирными домами представлена отдельным видом предпринимательской деятельности.

Например, в США, Польше, Словакии, Франции, Нидерландах и некоторых других странах наибольшее распространение получила система управления, состоящая из трех звеньев: населения, созданного собственниками некоммерческого объединения и профессионального управляющего [92, 121]. В каждой стране есть свои названия организационно-правовой формы таких некоммерческих компаний, но суть их создания и функционирования едина везде: они существуют для объединения собственников в структуру, имеющую юридическую законность и выполняющую ряд функций по защите прав собственников, по представлению их интересов и по взаимодействию собственников с третьими лицами (органами власти, управляющими компаниями и т.д.), но самое главное – по принятию управленческих решений относительно земельно-имущественного комплекса. Управляющий же (либо управляющая компания) чаще всего выполняет функции по сбору необходимой информации, обоснованию своих рекомендаций правлению некоммерческой компании собственников, а также осуществляет другие подрядные работы на основании договора с объединением жильцов за определенное вознаграждение. Собрание собственников жилья является главным решающим органом, а созданное ими объединение приводит в действие эти решения посредством подрядчика в лице профессионального управляющего [80]. При этом стоит отметить, что распоряжение финансами, заключение договоров на выполнение работ, управленческие решения всегда осуществляются только некоммерческим объединением собственников [75]. В России напротив, коммерческие управляющие компании фактически берут все эти функции в свои руки, включая финансовую сферу. Таким образом, получается, что, внедряя апробированные западные схемы, показавшие свою эффективность за многие годы их использования, не учитываются важные детали, и это кардинальным образом влияет на конечный результат.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства предполагает формирование ответственного собственника жилья и на сегодняшний день готовится информационная кампания по просвещению граждан об их правах и обязанностях в жилищной сфере посредством СМИ. Однако, переубеждение населения через видеоролики в Интернете и передачи по радио и телевидению довольно сложный процесс, требующий больших финансовых вложений и времени. Более эффективным было бы принятие новых нормативно-правовых актов, закрепляющих функцию управления жильем за населением. На сегодняшний день складывается такая ситуация, что дома, обслуживаемые коммерческими управляющими компаниями, фактически ими же и управляются, а это значит, что все важные решения принимаются посторонними людьми, заинтересованными в получении максимальной прибыли для себя лично, а не для собственников. Отсюда появляется масса проблем, в том числе и с ухудшением технического состояния зданий, с несвоевременным проведением ремонтных работ и так далее [100]. Обратной стороной в этой ситуации, так же имеющей негативный оттенок, являются попытки собственников самостоятельно осуществлять управление своим домом: здесь зачастую также возникает масса сложностей, начиная от неграмотного подхода и заканчивая длительными судебными тяжбами собственников с нечестными председателями правлений товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов.

С одной стороны, обязанность управлять многоквартирным домом выглядит как довольно сложное обременение для простых жителей, не являющихся профессионалами в этой области. С другой стороны, это не сложный процесс, если его рассмотреть более подробно. Фактически за рубежом все основные работы и выполняются коммерческими управляющими, а собственники это контролируют, получают результат и его оплачивают. При этом взаимоотношения между населением и управленцами строится совершенно по другим принципам: коммерсантам выгодно хорошо делать свою работу, чтобы жители оставались довольными и платили вознаграждение. В России же собственники платят, а коммерсанты распоряжаются и управляют, конкуренция возникает лишь в момент принятия собственниками решения о том какую управляющую компанию выбрать на ближайшие несколько лет [95].

Малый бизнес отличается своей мобильностью и способностью довольно быстро встраиваться в новые условия. При закреплении функций управления жильем за собственниками может произойти тот самый переход к формированию ответственного собственника, которого пытаются достичь власти нашей страны уже много лет [105]. И если сегодня, например, ремонтные работы проводятся не всегда в то время, когда хотят этого собственники, не всегда по желаемым расценкам и предпочитаемого качества и, помимо этого, результат принимается и согласовывается не жителями, а управляющей компанией, то в случае перехода обязанностей на собственников, этого можно было бы избежать. По сути, жители бы в такой ситуации приняли бы решение о необходимости проведения ремонта, поручили бы управляющей компании подобрать подрядчиков, выбрали из предложенных наиболее устраивающий их вариант, а также по завершении работ проконтролировали бы их качество и произвели оплату. При этом:

1. расходы были бы более прозрачными: понятен гонорар управляющей компании, стоимость материалов и стоимость работ;

2. возросло бы число профессионалов: подготовка предложений собственникам, способность услышать их запрос и найти решение вопроса по их потребностям сформировали бы конкурентную среду для специалистов, готовых работать в жилищной сфере;

3. качество работ повысилось бы: оплачивая работы, собственники контролировали бы результат, который они получают за свои средства, а это в свою очередь отразилось бы в конечном итоге и на сроке службы многоквартирного дома.

Сегодня многие исследователи отмечают, что собственники несут ответственность не только за содержание своего жилья, но и за общедолевую собственность [20, 98]. Расходы на ремонт и содержание мест общего пользования воспринимаются как обременение, однако население с трудом представляет использование этих средств. При осуществлении самостоятельного управления и контроля за финансами со временем изменится восприятие собственников, придет понимание необходимости беречь и улучшать общее имущество дома [126].

Важной отличительной особенностью нашего подхода от зарубежного с точки зрения законодательства является то, что в России у собственников жилья существует обязанность не управлять многоквартирным домом, а выбрать способ управления им [4]. Управление, каким оно видится в работе коммерческих управляющих компаний, как правило, не под силу жителям отдельно взятого дома. Однако само по себе управление не представляет собой столь сложный процесс, каковым кажется на первый взгляд, и в большинстве стран жители легко справляются с этой задачей [21]. В то время как работа коммерсантов требует определенных знаний и умений. При передаче функций управления жителям, решится не только задача формирования чувства ответственности за жилищный фонд у собственников, но и произойдет ряд других преобразований. В первую очередь возрастет интерес к квалифицированному профессиональному образованию среди коммерческих управляющих, поскольку понимание возможностей использования общего имущества многоквартирного дома, способность грамотно оформить предложения жителям, а также найти хороших подрядчиков на выполнение этих работ будет цениться иначе, чем сейчас. Соответственно подрядчики будут заинтересованы в том, чтобы сделать свою работу лучше и зарекомендовать себя как перед собственниками, так и перед коммерческим управляющим, поскольку он может предложить их работы в будущем собственникам других домов. Каждое звено этой системы настолько тесно взаимосвязано с другими звеньями, что изменение лишь одного параметра, такого, как функция управления жильем, влечет за собой целый ряд кардинальных преобразований во всей жилищной сфере страны.

Вновь возвращаясь к зарубежному опыту, хотелось бы отметить, что в развитых странах нет такого количества ветхого и аварийного жилищного фонда как в нашей (табл. 7).

Отсутствие таких высоких показателей по наличию ветхого и аварийного жилищного фонда за рубежом связано в первую очередь с подходом к строительству и управлению [110]. Используемые при возведении зданий технологии позволяют продлить срок службы без проведения ремонтных работ при правильной эксплуатации. Соответственно, ремонтный срок наступает не скоро и к его осуществлению подходят со всей серьезностью, выбирая качественные материалы. Вопрос о квалифицированных подрядчиках, как правило, не стоит, поскольку непрофессионалы в этой среде неконкурентоспособны, что выявляется довольно быстро [111, 113]. Таким образом, если постепенно перейти на использование выше описанной схемы построения системы управления жилищным фондом, то результативность жилищной реформы существенно возрастет.

Объемы ветхого и аварийного жилищного фонда в России 1990 1995 2000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Весь ветхий и ава- рийный жилищный фонд, млн.

в том числе:

Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В РФ

2.1. Социально-экономические подходы к развитию и совершенствованию программ жилищного строительства в субъектах РФ Жилищное строительство на сегодняшний день является довольно перспективной сферой для вложения средств инвесторов. Органы власти повсеместно стараются развить в регионах эту отрасль экономики и на всех уровнях разрабатывают и улучшают стимулирующие программы. Для того чтобы оценить возможности совершенствования программ жилищного строительства и социально-экономические подходы к их развитию нами был проведен тщательный анализ действующего законодательства различных субъектов России.

Полученные результаты показали, что во всех регионах проблемы развития жилищного сектора одинаковые и сводятся к двум основным категориям: к проблемам, влияющим на активность предложения на рынке жилья, и проблемам, влияющим на активность спроса на жилье. Более того, в обеих категориях сущность проблем также оказалась одинаковой [30, 31, 32, 33, 34, 47, 50, 52, 54, 55, 56, 57, 58, 60, 61, 62 и др.].

Как показали результаты проведенного автором анализа, на сегодняшний день повсеместно к основным факторам, влияющим на развитие сферы жилищного строительства, относится острый дефицит земельных участков подготовленных к застройке и обеспеченных коммунальной инфраструктурой.

Поскольку ресурс свободных и готовых к застройке земель во всех регионах практически исчерпан, это влечет включение в оборот новых, еще не освоенных земель, а это в свою очередь требует их освоения [191]. В результате подведение инженерных сетей, прокладка дорог и ряд других необходимых мероприятий существенно увеличивает себестоимость такого жилья, что, е стественно, влияет на уровень его доступности [129]. Еще одним, не менее важным фактором, сдерживающим развитие отрасли, является наличие административных барьеров практически на всех этапах строительства [3]. Это существенно увеличивает сроки возведения объектов и, соответственно, также оказывает влияние на конечную стоимость готовой продукции.

На сегодняшний день далеко не каждый застройщик имеет возможность получить кредит для осуществления своей деятельности, что сужает круг возможностей и препятствует развитию отрасли. Отсутствие возможности в привлечении заемных банковских средств также негативно сказывается и на развитии промышленности строительных материалов, поскольку у большинства предприятий наблюдается высокий процент износа основных фондов, требуется их возобновление и модернизация. Многие регионы к числу о сновных проблем в сфере жилищного строительства относят острый дефицит квалифицированных кадров [190, 195]. Несмотря на наличие профессиональных образовательных учреждений, являющихся основным источником пополнения молодой квалифицированной рабочей силой строительных производств, недостаток специалистов наблюдается повсеместно. Это приводит к необходимости приема на работу граждан СНГ, что зачастую оказывает негативное влияние на качество строительных работ. Поскольку все выше перечисленные факторы тесно взаимосвязаны, они не позволяют так или иначе существенно повлиять на качественные изменения в отрасли.

Необходимость освоения новых земель приводит к удорожанию жилья, застройщики вынуждены искать способы экономии собственных ресурсов, поскольку не всегда имеют возможность воспользоваться заемными средствами и это толкает их на использование более дешевых материалов и дешевой рабочей силы. Местные органы власти не располагают достаточным количеством ресурсов для финансирования строительства новых дорог и проведения инженерных коммуникаций к новым территориям, поэтому приходится прибегать к помощи инвесторов и застройщиков.

Из выше перечисленных проблем не сложно определить и категорию факторов, оказывающих влияние на активность спроса на жилье. Одним из основных таких факторов является уровень доходов населения. Приобретение жилья на рыночных условиях является недоступным для подавляющего большинства граждан. Судя по снижению активности на рынке недвижимости, процент населения, имеющего возможность купить жилье, значительно снизился [82]. Очевидно, это связано в первую очередь с тем, что те домохозяйства, которые могли позволить себе такую покупку на собственные или с привлечением заемных средств по ипотеке, уже ее совершили, а те, которые не могут этого сделать, продолжают копить для получения ипотечного кредита.

Высокие процентные ставки по ипотечному кредитованию и сложности в его получении делают ипотеку не доступной для широких слоев населения. И это также отмечается практически во всех регионах нашей страны.

Ипотечное кредитование в нашей стране довольно дорогостоящее. Например, в Германии процент по ипотечному кредиту составляет 2-4%, тогда как в России это на уровне 12-14% [205]. Как отмечалось нами ранее, помимо ипотеки одним из факторов, стимулирующих развитие жилищного строительства, является возобновление системы жилищных строительных кооперативов. Для использования этого ресурса необходимо совершенствование нормативно-правовой базы на всех уровнях власти. Практика использования этого механизма в советское время показала свою эффективность, но сегодня это стало очень редко использоваться. Основные способы привлечения инвестиционных вложений будущих собственников квартир в строительство жилья в настоящее время осуществляется посредством долевого участия [12] и предоставления ипотечных кредитов. В то же время законодателями при разработке федеральных программ ставится задача поиска других способов привлечения в этот сектор денежных средств населения [179]. Итак, в каждом регионе нашей страны на сегодняшний день действует своя программа стимулирования развития жилищного строительства, направленная на комплексное решение проблем этой сферы. Обобщая основные направления работы регионов и областей в вопросах стимулирования инвестиций в строительство, можно выделить ряд основных направлений, за счет которых предполагается достичь желаемых результатов (рис. 7).

Усиление инновационной в строительство привлекательности предпринаправленности инвестиятий на основе решения воционной деятельности Разработка и внедрение механизмов ипотечного жилищного кредитования Рис. 7. Направления стимулирования инвестирования в строительную сферу Как уже было отмечено, основной проблемой всех регионов является отсутствие освоенных территорий под застройку, что требует больших инвестиций при строительстве [196]. В сущности, есть два основных способа взаимодействия инвесторов и органов местной власти при реализации проектов:

1. местная власть выступает в качестве арендодателя земельного участка;

2. между инвестором и властью, как участниками инвестиционного соглашения, распределяются функции по совместному освоению земельного участка под застройку.

Второй вариант с точки зрения привлечения инвесторов более привлекателен и упрощает процедуру подготовки участка [86, 116, 180 и др.]. При этом раскрываются возможности использования преимуществ государственно-частного партнерства на всех этапах реализации проекта. Некоторые регионы в своих программах не приняли в расчет такой вид взаимодействия, например, в Республике Марий Эл освоение новых земельных участков осуществляется двумя другими способами: либо полномочия по распоряжению земельным участком передаются Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС) Республике Марий Эл и она за свои бюджетные средства формирует земельные участки и реализует на торгах;

либо земельный участок передается в качестве имущественного взноса в Фонд РЖС и тогда Фонд за счет собственных и привлеченных средств обеспечивает формирование участка для выставления на торги и реализует его инвестору.

Таким образом, в Республике процесс освоения участков под застройку реализуется за счет взаимодействия региональных органов власти и Фонда РЖС [55].

Применение типовых проектов позволяет снизить административные барьеры в процессе подготовки к строительству. Так, например, в программе Московской области отмечается, что использование типовых проектов обеспечивает снижение сроков проведения экспертизы и время «… от момента заключения инвестиционного соглашения до получения разрешения на строительство и выхода на площадку не превысит 60 дней» [47]. Сокращение сроков и снижение административных барьеров, безусловно, благоприятны для развития сферы и более ускоренного достижения целевых показателей по планам возобновления необходимых объемов жилья, однако, это не решает проблему освоения новых территорий под застройку. Процесс формирования инфраструктуры и транспортного сообщения, строительства дорог и магистралей, проведения коммуникаций, занимает много времени и требует длительной организационной работы [112, 115, 130 и др.].

В качестве одного из способов совершенствования программ жилищного строительства в регионах нами предлагается схема освоения новых территорий для жилой застройки при взаимодействии органов власти и инвесторов, представленная на рис. 8.

Бесплатное предоставление земельного участка для Рис. 8. Схема освоения новых территорий для жилищного строительства Мы предлагаем при освоении новых территорий, пока еще не готовых к строительству, отойти от идеи подготовки участков к возведению многоквартирных домов экономкласса. Для того чтобы инвесторам стало выгодно вкладывать свои средства, необходимо обеспечить покупательский спрос на будущий конечный продукт, а для того, чтобы жилье на новых территориях пользовалось спросом, необходима хорошая инфраструктура и транспортное сообщение с городами, где есть широкий спектр возможностей трудоустройства работоспособного населения [88, 108]. Освоение территорий за счет бюджетных средств является дорогостоящим, а выкуп на аукционе прав аренды на земельный участок под жилую застройку при наличии высоких рисков может представлять интерес лишь для небольшого круга инвесторов [78, 94, 97]. Строительство жилья экономкласса и участие в строительных программах обязывает инвесторов строить и отдавать часть квартир по низкой ставке за квадратный метр [101]. Наше предложение заключается в изменении подхода к вопросу использования новых земель при взаимодействии местных органов власти и строительных компаний-инвесторов в форме государственно-частного партнерства. Согласно разработанной автором схеме, освоение новых территорий целесообразно начинать со строительства градообразующих предприятий, которые смогут предложить будущим жителям рабочие места [184]. Предлагается выделять земельные участки бесплатно, поскольку их подготовка требует больших затрат, которые будут осуществляться на средства инвестора. Обеспечение коммуникациями возможно за счет реализации инвестиционных программ организаций сетевых компаний при поддержке местных органов власти [89]. Для начала функционирования градообразующего предприятия необходимо создать инфраструктуру для транспортного сообщения с ближайшими городами и населенными пунктами на средства инвестора при постоянной организационно-административной поддержке местных органов власти [87].

На начальном этапе предлагается строительство арендного жилья при одновременном постепенном обеспечении объектами социально-бытовой инфраструктуры, так как это поможет, ускорить возвратность затрат на строительство и при этом привлечет часть трудоспособного населения, которая впоследствии может стать потенциальными покупателями коммерческих квартир по принципу долевого участия в осваиваемой местности. По нашему мнению, актуально привлекать в проект накопления населения в виде долевого участия с предоставлением права льготного приобретения жилья n-ной очереди строительства в зависимости от суммы первоначального взноса и последующих ежемесячных вложений. В некотором смысле это может объединить частично принципы, заложенные в основу стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов, представляя собой некий гибрид данных форм использования инвестиций населения в строительном процессе, и поможет привлечь людей, желающих приобрести недвижимость, но пока еще не имеющих возможности внести за него полную стоимость.

Преимущества от использования предложенного автором подхода представлены в табл. 8.

Преимущества нового подхода к освоению территорий, неосвоенных № Полезный эффект от реализации предлагаемого подхода к освоеп/п нию новых территорий для жилищного строительства дуры привлечения ствлять инвестицион- рабочих мест для инвесторов за счет ную деятельность с жителей ближайших повышения интереса использованием ряда населенных пунктов бизнес структур к привилегий в рамках Экономия бюджетных Экономия средств за Расширение спектра средств на меро- счет отсутствия необ- возможностей труприятиях по освое- ходимости выкупа доустройства Контроль на всех Государственные га- Возможность инвеэтапах реализации рантии и снижение стирования в будупроекта, в том числе и административных щее жилье при неза счет работы в рам- барьеров за счет работы большом стартовом Улучшение показате- Возможность более Экономия средств за лей по уровню ос- быстрого возврата ин- счет вложений в бувоения земель под вестиций за счет сдачи дущее жилье без Перспективы строи- Обеспечение покупа- Возможность тельства большого тельского спроса на льготного выкупа количества жилья будущие объекты не- жилья посредством экономкласса за счет движимости за счет долевого участия в рационально осво- наличия градообра- строительстве енных новых земель с зующего предприятия с уже развиваемой ин- рабочими местами и Улучшение социаль- Перспективы строи- Возможность аренно-экономических тельства большого ко- ды жилья рядом с показателей региона личества жилья эко- новой работой за счет развития про- номкласса при обеспеизводственной базы и чении увеличения расширения возмож- спроса на коммерченостей трудоустрой- ское жилье за счет Развитие в регионе Использование при- Улучшение качества механизмов привле- влеченных средств на- жизни за счет прочения средств насе- селения на выгодных живания в более Таким образом, предлагаемый нами подход к комплексному освоению новых территорий не предусматривает на начальном этапе строительство домов экономкласса, но в то же время решает задачу обеспечения населения доступным жильем за счет заложенных в нем механизмов на последующих этапах развития местности. Использование предлагаемого автором алгоритма действий позволит рационально сформировать структуру на новых землях для обеспечения массового строительства многоквартирных домов экономкласса.

2.2. Совершенствование системы жилищного строительства за счет внедрения энергосберегающих технологий и возобновляемых источников С каждым годом повышается интерес к применению энергосберегающих технологий в строительстве и использованию экологичных и энергоэффективных материалов [193]. В связи с ухудшением экологической обстановки в мире, с истощением природных энергоресурсов в большинстве стран повышение тепловой защиты зданий превратилось в один из важнейших объектов государственного регулирования [119]. Все больше внимания уделяется рациональному использованию природных ресурсов. Как известно, высокое энергопотребление домов требует развития энергосберегающих технологий в строительстве, которые позволяют решать задачу комплексно: экономить ресурсы, снижать негативное влияние на окружающую среду и тем самым улучшать экологическую обстановку, повышать рентабельность предприятий [144]. Основной интерес, на наш взгляд, представляет собой применение энергосберегающих технологий при возведении новых зданий, а также при проведении ремонтных работ, при модернизации. Наиболее эффективно, по мнению автора, было бы предоставление льгот и других видов поощрений для строительных компаний, использующих такие технологии в своем рабочем процессе. За счет этого возможно увеличение заинтересованности к повышению эффективности и снижению издержек при содержании и обслуживании жилищного фонда [72]. На законодательном уровне Правительством РФ принята программа по энергосбережению и повышению энергоэффективности до 2020 года, однако на местах она реализуется по-разному [27]. Следует также отметить, что в 2010г. произошло сокращение финансирования программы из бюджета практически в 3 раза. В целом, во многих регионах разработаны местные программы, которые в разной степени показывают свою эффективность. Например, в Москве проводимые работы по капитальному ремонту многоквартирных домов уже учитывают комплекс мер по повышению уровня энергосбережения. При этом часть мероприятий, направленных на экономию энергоресурсов в будущем, после завершения ремонтных работ, показала свою неэффективность, что подтверждается исследователями [209].

Вопрос экономии природных ресурсов в жилищно-коммунальной отрасли в нашей стране стал особо актуальным и получил широкое распространение в научных исследованиях лишь в последние годы, до этого основное внимание в этой сфере было направлено на изменение системы управления многоквартирными домами, на повышение уровня доступности жилья и другие первоочередные проблемы [77, 83, 93, 122 и др.]. На сегодняшний день проблема энергосбережения и применения экологичных и энергоэффективных материалов в строительстве наиболее разработана в развитых зарубежных странах, к чьему опыту, на наш взгляд, было бы целесообразно обратиться при исследовании вариантов использования сберегающих технологий. Например, в США жители неэнергоэффективных домов получают государственную поддержку в оценке уровня энергоэффективности и в предоставлении услуг по его повышению. Также там применяются программы, согласно которым собственники получают налоговые скидки от стоимости перечня работ, повышающих экологичность и энергетическую эффективность их жилья; предусмотрены компенсации стоимости материалов и др. [159].

В Европе и Скандинавских странах приняты нормативно-правовые акты для увеличения уровня энергоэффективности, которые учитывают экономические интересы собственников и инвесторов. Например, в Германии собственникам предоставляется льгота в 20% по налогам в случае проведения ими реконструкции или модернизации, а также обеспечена возможность получения кредита по низкой процентной ставке. Большое внимание здесь уделяется альтернативным источникам энергии, для инвесторов предоставляется возможность размещения солнечных батарей на крышах домов и подачи накопленной энергии в городские сети. В большинстве домов жители имеют возможность самостоятельно регулировать уровень отопления своих квартир [154].

Во Франции также на законодательном уровне закреплены льготы для собственников, желающих использовать сберегающие технологии при модернизации, им предоставляется кредит и право на компенсацию до 50% расходов при проведении работ. Наиболее развитой можно назвать политику энергосбережения в Японии, где начало применению новых технологий и использованию альтернативных источников энергии было положено в 1970-х годах. Особенностью японского опыта является то, что здесь большое внимание уделяют обучению простого населения тому, как экономить и сохранять энергию в быту, что было бы актуально применять в российской практике [203]. В Москве такие крупные поставщики энергоресурсов, как, например, Мосэнергосбыт, на своем сайте приводят перечень вариантов экономии электроэнергии при использовании в быту, однако эффективность данного способа донесения информации до конечного потребителя не высока. Помимо этого используется социальная реклама в средствах массовой информации и в общественных местах, однако это имеет широкое распространение только в мегаполисах, а не повсеместно. В Японии же помимо массового просвещения населения, государство на 30% финансирует установку солнечных батарей, использование которых позволяет существенно снизить уровень потребления ресурсов [164].

В Швеции используется централизованное охлаждение и отопление помещений с помощью станций тепловых насосов. Некоторые заводы помимо выполнения своих основных функций, занимаются выработкой тепловой и электроэнергии [202].

Для многих стран одним из вариантов энергосбережения является применение альтернативного топлива (биогаз). Анализируя зарубежный опыт в исследовании вариантов применения энергосберегающих технологий в жилищной сфере нельзя не отметить тот факт, что во многих странах законодательно закреплены различные льготы для собственников, решивших провести модернизацию и реконструкцию с целью повышения энергоэффективности жилья [76, 176, 177, 178]. На наш взгляд, целесообразно использовать проверенные на практике механизмы, постепенно перестраивая их к российским условиям. В нашей стране в очень маленьких масштабах используются возможности получения энергии через ветровые установки, посредством солнечных батарей и другими альтернативными способами, но при этом есть большое количество исследований и разработок в этой области, которые возможно было бы применять [143, 194].

Также за рубежом распространено такое понятие как «пассивные дома», где затраты энергии на отопление и освещение минимизируются за счет использования внутренних источников энергии [211]. Эти здания строятся с учетом максимальной экономии энергоресурсов и при их возведении большое внимание уделяется планировке, чтобы продлить, например, период освещения помещений солнечным светом в течение дня, эффективно сортировать мусор и др.. Стоит упомянуть, что концепция безотопительных зданий была разработана и в России, причем на 2 года раньше чем в Европе (в середине 1980-х годов), отечественным физиком Юрием Лапиным [199]. Однако результаты его исследований не были применены на практике, в то время как в Германии государством был профинансирован пилотный проект инженера-физика Вольфганга Файста, математически рассчитавшего эффективность строительства дома-термоса (что впоследствии стало основой концепции «пассивного дома»). На рис. 9 показаны основные принципы «пассивного дома».

Особое внимаГерметизация здание стыкам эления ментов, углам здания и замена металлических Рис. 9. Пять основных принципов «пассивного дома»

«Пассивные дома» строятся из экологически чистых материалов и они доказали свою эффективность в Европе, однако в нашей стране не получили широкого распространения. Стоимость возведения такого здания выше примерно на 10%, что влияет на конечную стоимость квартир и снижает интерес застройщиков ввиду отсутствия у большинства населения возможности покупки жилья. В то же время затраты на эксплуатацию таких домов существенно ниже и разница между их строительством по сравнению с обычными домами довольно быстро окупится [215]. В Москве и под Санкт-Петербургом построено несколько зданий с использованием таких технологий, но о результатах этих пилотных проектов в настоящее время мало информации.

Также в ряде регионов России построено несколько энергоэффективных домов (табл. 9) с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ [201].

Количество энергоэффективных домов в России (по данным на август 2013 г.) Дальневосточный руг федеральный округ Северо-Западный руг Технологии, используемые при строительстве таких домов, направлены на сохранение энергии за счет использования конструктивных особенностей здания [185]. Это позволяет экономить на коммунальных услугах до 70%.

Однако, к энергоэффективным домам можно отнести те здания, которые по своим параметрам стремятся к «пассивным», но по ряду причин не достигают их. К сожалению, в нашей стране технологии строительства «пассивных домов» до сих пор практически не используются, хотя многие европейские развитые страны используют апробированные способы и методы в своей строительной практике.

Немецкое строительство «пассивных домов» показывает еще более высокие результаты по сравнению с отечественным опытом возведения энергоэффективных зданий (рис. 10, 11).

Рис. 10. Результаты измерений энергопотребления в «пассивном доме»

в Германии (г.Дармштадт) за первые 8 лет эксплуатации относительно допустимо разрешенных норм расходования [211] На рис. 10 желтым цветом показан расход электроэнергии для вентилятора, что, по нашему мнению, необходимо пояснить, поскольку в обычных домах такой пункт затрат отсутствует. Поскольку при строительстве таких домов проводится максимальная герметизация, то возникает естественная необходимость подачи свежего воздуха (в обычных зданиях эта проблема решается за счет щелей в окнах, дверях и наличия форточек, что неприемлемо для концепции «пассивного дома»). Это осуществляется за счет искусственной вентиляции, при которой свежий воздух подогревается за счет выходящего благодаря специальному теплообменнику [183].

Рис. 11. Показатели расходования энергоресурсов в обычных зданиях по сравнению с энергоэффективными на примере «пассивных домов»

Преимущества строительства энергоэффективных и «пассивных» домов очевидны (рис. 10, 11), однако их количество в масштабах нашей страны, как видно из таблицы 6, очень незначительное. При этом срок службы таких зданий не ниже обычных, что позволяет говорить об экономической целесообразности их массового строительства [186].

Наряду с понятием «пассивный дом» сегодня также существует и «активный дом». Суть заключается в разных подходах при осуществлении энергосберегающего строительства. Основная цель «пассивного дома» состоит в том, чтобы тратить как можно меньше энергии и эта цель достигается за счет хорошей теплоизоляции. «Активный дом» функционирует совершенно по иному принципу: допускается большой расход энергоресурсов, который компенсируется за счет самостоятельной выработки энергии. Такие дома можно увидеть в Дании, где законодательство не запрещает энергоснабжающим компаниям выкупать у домохозяйств энергоресурсы. «Активные дома» там строятся без жестких стандартов по теплопотерям и при хорошей погоде излишки выработанной энергии продаются в сеть, а в пасмурный период покупаются из сети. Например, в Дании «Дом для жизни» располагает 50 м солнечных батарей, чем не только компенсирует все свои затраты энергии, но и зарабатывает на продаже в сеть примерно 1700 кВт/ч в год. Если применить подобную схему в российских условиях, то в ряде регионов на юге страны только за счет размещения альтернативных источников энергии вырабатывалось бы такое количество ресурса, которого хватило бы не только на полное самообеспечение, но и принесло бы колоссальный доход от снабжения им других областей.

Очевидно, что наличие двух концептуально разных подходов к возведению энергоэффективных домов не могло не породить третий подход, который, собственно и заключается в объединении основных принципов «пассивного» и «активного» дома: здание, вырабатывающее необходимое для потребления либо свыше необходимого количество энергии. Такой вид инженерных решений назван «нулевой дом», поскольку все его затраты сводятся к нулю. Строительство таких зданий в России на сегодняшний день практически невозможно. Основная проблема заключается в распределении вырабатываемой энергии. Поскольку потребление этого ресурса может оказаться ниже чем количество его получения, а отечественные энергоснабжающие компании не покупают энергоресурсы у населения, то возникает необходимость в новом дорогостоящем оборудовании для таких домов, что усложняет процесс эксплуатации и увеличивает стоимость жилья.

По мнению автора, следует привлекать больше внимания к использованию новых экологичных технологий и к возведению «пассивных домов», так как это повысит интерес населения и инвесторов, что в последствии приведет к распространению такого строительства и повсеместной экономии энергоресурсов.

Необходимо отметить, что сегодня в нашей стране существует Институт пассивного дома, который сотрудничает с PassivhausInstitut в Германии и занимается научными исследованиями в области развития экологичного и энергоэффективного строительства в России и странах СНГ. Важным отличием немецкого строительства от российского является то, что в Германии в расчет берется стоимость здания в течение всего срока его эксплуатации, отсюда и получается экономия, поскольку важно не только дешево построить объект, но и максимально снизить затраты на эго эксплуатацию и обслуживание. В России основной интерес уделяется быстрой продаже квартир, поэтому и акцент делается на минимизации стоимости строительства [132].

Исключением могло бы стать строительство посредством жилищно-строительных кооперативов, когда заранее определены пайщики. Помимо выше указанного, в Германии правительство поддерживает распространение строительства «пассивных домов» грантами, субсидиями и другими способами. В России эти варианты стимулирования отсутствуют.

Совершенствование законодательства с целью расширения возможностей оборудования многоквартирных домов альтернативными источниками энергии позволило бы использовать технологии строительства «активных» и «нулевых» домов. Оснащение солнечными батареями и коллекторами при капитальном ремонте зданий помогло бы снизить их затраты и отчасти решило бы проблему их низкой эффективности, а затраты на это окупились бы в короткие сроки. Безусловно, не во всех регионах это было бы оправдано за счет климатических условий, однако в большом количестве областей применить это экономически целесообразно.

По нашему мнению, для развития и более активного внедрения энергосберегающих технологий в современных российских условиях в строительной отрасли необходимо внедрять адекватные организационно-управленческие механизмы. Под механизмом в экономике (согласно определениям, приводимым в экономических словарях) понимается «последовательность состояний, процессов, определяющих собой какое-нибудь действие, явление», либо «система, устройство, определяющее порядок какого-нибудь вида деятельности». Таким образом, говоря «организационно-управленческий механизм» мы понимаем под этим определенную совокупность или последовательность управленческих действий, необходимых для достижения определенного желаемого результата.

Итак, проведенный нами анализ зарубежного опыта эффективного использования энергосберегающих технологий, подробно описанный в данном параграфе, позволил нам сформулировать ряд мер, которые необходимы для успешного внедрения подобных технологий в России. А именно нами предлагается следующая совокупность действий:

1. изменения на законодательном уровне:

• разработка и реализация специализированной федеральной программы по строительству энергосберегающих домов в различных регионах страны;

• стимулирование производств стройматериалов на выпуск новых материалов, отвечающих современным требованиям энергосбережения и экологичности (предоставление льгот);

• стимулирование использования энергосберегающих технологий и экологичных материалов строительными компаниями при строительстве зданий и сооружений (налоговые льготы, субсидирование и т.д.);

• стимулирование собственников недвижимости к проведению реконструкции и модернизации зданий с использованием энергосберегающих технологий и экологичных материалов (субсидирование, предоставление стройматериалов по льготной цене и т.д.).

2. Изменения на организационно-техническом уровне:

• принятие новых, более совершенных стандартов качества в сфере изготовления строительных материалов;

• введение сертификации качества строительных материалов в соответствии с новыми стандартами;

• повышение требований к аттестации, обучению и повышению квалификации работников строительных организаций, непосредственно задействованных в процессе строительства зданий и сооружений.

Организационно-технические изменения нами рекомендуется проводить либо на государственном уровне, что в этом случае отчасти можно было бы также отнести и к группе изменений в законодательстве, либо на уровне саморегулируемых организаций (СРО).

Таким образом, предлагаемый нами организационно-управленческий механизм предполагает последовательность управленческих действий инициируемых, в первую очередь, государственной властью на законодательном уровне.

Однако он также учитывает и непосредственное участие и инициативу саморегулируемых организаций, влияние которых в строительной сфере в настоящее время растет. Учитывая весьма значимые различия в законодательствах России и рассмотренных нами зарубежных стран, предлагаемые нами действия ограничиваются существующими реалиями и не претендуют на признание полноты изложения всех возможных вариантов управленческих операций. В то же время мы предлагаем взять их за основу построения организационно-управленческого механизма, обеспечивающего повышение эффективности внедрения энергосберегающих технологий и экологизации в строительстве.