«ФГБОУ ВПО ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ Институт архитектуры и строительства Кафедра Экспертиза и управление недвижимостью Организация рынка недвижимости ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ (рабочая ...»

Разработайте предложения по выводу пансионата из создавшейся ситуации для уменьшения влияния внешней среды.

Ситуация.

Рабочий день начальника пансионата «Маяк» начался не совсем удачно. На прием по личным вопросам было записано много посетителей, в том числе и Алла Николаевна, сотрудница, которая давно работает в пансионате горничной. Однако прием пришлось начать разговором с группой отдыхающих, которые пришли поговорить об изменениях, произошедших в пансионате за последний год.

Отдыхающие высказали претензии: на территории пансионата стало намного грязнее, чем год назад, в комнатах перестали нормально убираться, на озере возникло достаточно интенсивное движение (катера, моторные лодки, водные мотоциклы), что сделало купание небезопасным. После этого разговора директор начал прием по личным вопросам.

Горничная Алла Николаевна (кстати, работающая в тех коттеджах, о которых говорили отдыхающие) стала жаловаться на то, что в последнее время резко возрос объем работ, который она должна выполнять, а заработная плата осталась слишком низкой.

Оба разговора заставили директора вновь вернуться к вопросу о предстоящей реорганизации пансионата, подумать о том, как начать необходимые преобразования, и о связанных с этим трудностях.

Пансионат был построен более 30 лет назад на озере (системе озер) Селигер и долгое время функционировал как турбаза.

Система озер Селигер, расположенная на Валдайской возвышенности Восточно-Европейской (Русской) равнины, образована многочисленными плесами, соединенными протоками, с большим количеством островков (более 150) и лесистыми берегами, изрезанными заливами и бухтами.

В настоящее время на территории турбазы работает пансионат, состоящий из 2 корпусов и более 20 коттеджей со всеми удобствами, в которых одновременно могут отдыхать около 450 человек. Пансионат стал центром отдыха в северной части Селигера.

Трудности в работе пансионата начались в начале 90-х гг., потом дела несколько наладились, турбаза акционировалась, превратившись в ЗАО «Пансионат „Маяк“», работникам вручили акции, и к 2000 г. положение выправилось.

Стоимость проживания в пансионате составляет, в зависимости от условий, от 400 до 1200 руб. в сутки с человека. Известность и удачное расположение пансионата (сосновый бор на берегу озера, ягодники, грибные места) позволяют ему сохранять свою привлекательность для отдыхающих и до настоящего времени.

Но постепенно стали возникать проблемы: средств на поддержание материальной базы пансионата не хватает, состояние фондов требует значительных капитальных вложений, в последнее время к пансионату стали проявлять интерес местные криминальные структуры. Вместе с тем, пансионат является «градообразующей» организацией для данной местности: он снабжает теплом, водой и работой жителей расположенного рядом поселка с населением 300 человек. В настоящее время в пансионате работает около 150 человек: половина на постоянной основе, а остальные – только летом.

Такое центральное положение пансионата создает для его руководства дополнительные сложности.

1. В поселке нет другой работы, но из-за низкой заработной платы местные жители не спешат идти на должности горничных, сторожей и т. п., а предпочитают сдавать в аренду жилье «диким» отдыхающим, выступая тем самым конкурентами пансионата.

2. Пансионат снабжает теплом и водой поселок, выставляя счета местным властям, но те не оплачивают их вовремя, несмотря на то, что жители деньги платят.

3. Пансионат вывозит мусор как за отдыхающими, так и за жителями поселка, а это в последнее время стало стоить существенных денег. Система сбора мусора осталась на уровне 10-летней давности, а его количество резко возросло, и прежнее количество дворников не в состоянии с ним справиться. В результате на базе стало значительно грязнее, что грозит снизить привлекательность пансионата для отдыхающих.

4. Московские турфирмы продают путевки с наценкой в 25 %. Получается, что на пансионате все хотят зарабатывать, а вклады– вать в его развитие не очень торопятся.

Как переломить ситуацию? Вот основная проблема, которая волнует руководство пансионата.

Практическое занятие № 7 «Стоимость и цена объектов недвижимости»

Цель занятия разграничить понятия стоимости и цены объектов недвижимости.

Для этого рассматриваются такие теоретические вопросы как:

1.Понятие стоимости и цены объекта недвижимости.

2.Методы оценки стоимости недвижимости, их характеристика.

3.Особенности оценки имущественных комплексов, в том числе приносящих доход.

4.Сертификат (отчет) оценки объекта недвижимости, его содержание.

Задание 1. Рассчитать стоимость продажи жилья на основе следующих данных:

1) остаточная стоимость 1 кв.м. общей площади строения 3500 руб. за кв. метр;

2) коэффициент удорожания - 3,5;

3) общая площадь квартиры -89 кв.м.;

4) жилая площадь - 59 кв.м.;

5) имеется балкон и лоджия;

6) квартира находится на последнем этаже 14-этажного дома;

7) имеется лифт;

8) 3 комнаты;

9) все комнаты изолированы;

10) кухня -8,5 мг;

11) потолок - 2,65 м2.;

12) материал стен-кирпич;

13) местонахождение- 150 м. от остановки транспорта;

14) коэффициент оценочной зоны -1,4.

Задание 2. Определите размер минимальной арендной платы в год за помещение нежилого фонда сдаваемого в аренду, если:

составляет 920 тыс.руб.;

б) коэффициент удорожания - 3,2;

в) начисленная амортизация на момент сдачи в аренду - тыс.руб.; норма амортизационных отчислений составляет 2% в год;

г) здание капитальное, отдельно стоящее, общей площадью кв.м.;

д) здание требует капитального ремонта, который будет осуществлен арендодателем. Затраты на капитальный ремонт по смете составляют 800 тыс. руб.;

е) налог на имущество составляет 1,5% а год;

ж) текущие расходы арендодателя как собственника составляют 70 тыс. руб. в год з) норма прибыли для накопления и потребления составляет 2,5% в год;

и) налог на добавленную стоимость - 20%.

Задание 3. По данным, приведенным в таблице, выберите наиболее оптимальный вариант вложения средств и обоснуйте его:

Доходность акций, облигации и недвижимости за 5 лет (в долл. США) Доход от недвижимости образуется за счет сдачи ее в аренду или перепродажи?

Задание 4. Вы выдаете кредит под залог недвижимости. Каков порядок проведения этой операции с перечнем документов по оформлению этой сделки.

Практическое занятие № 8 «Основные операции на рынке недвижимости»

Цель занятия закрепление теоретического материала и таких основных понятий как:

1.Понятие и формы сделок с недвижимым имуществом.

2.Порядок заключения сделок на продажу объектов незавершенного строительства.

3.Особенности оформления сделок с имущественными комплексами.

4.Аренда недвижимости и формы реализации прав арендодателя и арендатора.

Занятие проводится в форме дискуссии.

Практическое занятие № 9 «Доходы и факторы, определяющие их формирование по операциям с недвижимостью»

Цель занятия является приобретение навыков анализа сложившейся ситуации при управлении недвижимостью и применение навыков анализа и повышения эффективности функционирования объектов недвижимости.

Задание 1. Предприятие государственной формы собственности (балансодержатель) имеет излишки помещений, содержание которых негативно отражается на результатах его хозяйственной деятельности. Дайте возможные варианты решения этой проблемы с обоснованием.

Задание 2. Предприятие, используя средства акционеров и собственные накопления, строит здание. Общая сметная стоимость здания - 250 млн. руб. В процессе строительства выясняется,, что денежных средств для завершения строительства недостаточно (объем капитальных вложений к этому времени составил млн.руб., тогда как необходимо еще 190 млн.руб.). Ваши предложения по решению этой проблемы с необходимыми пояснениями.

Задание 3. Частное лицо на торгах по распродаже имущества предприятиябанкрота купило участок земли под застройку. При оформлении прав на собственность участка выяснилось, что на этом участке построено здание, которое принадлежит бывшему предприятию.

Ваши действия, если вы покупатель земельного участка. Опишите их.

Задание 4. Государственное унитарное предприятие пришло к выводу, что ему недостаточно площадей для организации производства. Обоснуйте варианты решения этой проблемы с необходимыми комментариями.

Пояснение. Ответ на вопрос каждого из заданий имеет многовариантность. В соответствии с действующим законодательством, нормативными документами необходимо аргументировано, экономически обосновано дать свое видение решения поставленной проблемы. При этом возможно привлечение дополнительных экономических показателей с учетом ситуации на рынке недвижимости.

Практическое занятии № 10 «Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования»

Задание 1. Ваше предприятие построило отдельно стоящее здание на собственные средства (50%) и банковские кредиты (50%) общей стоимостью 10, млн.руб. Банковский кредит был выдан на 2 года, т.е. со сроком погашения через год после окончания строительства под 20% годовых. Для того, чтобы ввести в эксплуатацию производство необходимо еще 5 млн. руб., которых у предприятия нет. Есть три варианта решения:

1) взять в банке заем в 5 млн.руб. под залог здания и, начав свое дело, возвратить заемные средства и проценты;

2) сдать это помещение в аренду и, постепенно накопив средства, открыть свое дело;

3) продать это здание по рыночной стоимости, превышающей сметную на 50%, расплатиться с банком, а остаток средств направить на развитие своего дела на имеющихся и арендуемых площадях.

Дайте предпочтительный вариант с учетом современного состояния рынка недвижимости с необходимым обоснованием.

Задание 2. Рассчитать общий коэффициент капитализации инвестиций в недвижимость:

а) офис оценен в 5 млн. долларов;

б) доходность по вкладам в Сбербанке составляет 4% годовых;

в) дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с вкладом в банке составляет 5%;

г) затраты на управление инвестициями составляют 2%;

д) премия эксперта-оценщика за недостаточную ликвидность недвижимости е) время возврата вложенного капитала: по расчетам типичного инвестора - лет.

Задание 3. Необходимо оценить офис. Его потенциальная валовая рента составляет 100 тыс. долларов в год. Имеется рыночная информация о продаже 3-х объектов, сопоставимых с оцениваемым (в долларах):

Наименование Продажная цена Потенциальная Валовой рентный мультиплиобъектов валовая рента катор 5.4.2. Методические указания по выполнению заданий на практических занятиях.

Задания для семинарских и практических занятий составлены в соответствии с программой курса «Организация рынка недвижимости». Они включают теоретические вопросы для подготовки к семинарам и практические задачи.

Целью задания является закрепление у студентов теоретических знаний, полученных на лекциях и в процессе самостоятельных занятий, а также формирование у них навыков подготовки к семинарским занятиям, в процессе которых они должны находить и изучать необходимую специальную литературу, законодательные акты, статистические сборники и выбирать наиболее эффективные пути решения поставленных задач.

По каждой теме программы курса даются вопросы к семинарским занятиям или условия задач для решения на практических занятиях, перечень основной и дополнительной литературы, который уточняется и дополняется с учётом изменения старых и принятия новых нормативно-законодательных актов.

В практике семинара распространены в основном две формы: развернутая и доклад или реферат с предварительной подготовкой и деловая игра.

В развернутой беседе по теме семинара коллективно обсуждаются выступления студентов по каждому из вопросов.

При докладной системе выступающий готовит развернутый доклад по тому или иному вопросу с привлечением более широкого дополнительного материала, чем обязательный минимум. Доклад может быть оформлен в виде реферата и заранее представлен преподавателю. Объем реферата не ограничивается, он зависит от темы доклада, имеющийся литературы и цифровой информации.

При подготовке к каждому семинарскому занятию студент, прежде всего, должен уделить особое внимание таким важным вопросам как актуальность рассматриваемых проблем для отрасли в целом и для торговой организации (предприятия), определить свою личную заинтересованность в изучении отдельных вопросов.

Процесс подготовки студентов к семинарским занятиям состоит из нескольких этапов.

1. Подбор литературы по теме семинара и ознакомление с ее содержанием.

2. Составление плана основных вопросов по теме семинарского занятия, который должен содержать основные (главные) положения темы.

3. По одному - двум из выбранных студентом вопросов необходимо составить более подробный план, где бы наиболее подробно и последовательно излагались основные направления данного вопроса, с учетом не только учебного материала по основным литературным источникам и лекциям, но и с учетом дополнительных источников.

4. При изучении литературных источников следует уделить особое внимание спорным вопросам, трактуемым различными авторами по-разному. По этим вопросам студент должен в процессе подготовки к семинару сформулировать свое мнение, обосновав его соответствующими аргументами.

При подготовке к деловой игре студент должен самостоятельно изучить теоретические вопросы изучаемой проблемы. И на этой основе применить в форме игры практическое их воплощение.

Краткое описание видов самостоятельной работы 5.5.1. Общий перечень видов самостоятельной работы 1.Проработка лекционного материала 2. Изучение тем вынесенных на самостоятельное изучение 5.5.2. Методические рекомендации для выполнения для каждого задания самостоятельной работы Лекции являются основной формой учебных занятий в вузе. Выбор форм, методов и приемов чтения лекций во многом зависит от специфики преподаваемой учебной дисциплины и состава студенческой аудитории. Лекции позволяют преподавателю дать системное изложение предмета. Они обладают большой силой воздействия, свойственной живому слову. В них предполагается отражение того ценного и нового, что имеется в данной науке на сегодняшний день, и того, что еще не нашло отражения в учебниках. Лекции содержат сведения, почерпнутые из большого числа различных источников. Для приобретения тех же знаний без лекций студентам пришлось бы тратить намного больше времени.

Лекции это теоретическая основа для самостоятельной работы студентов, цель которой состоит в пробуждении у них интереса к самостоятельному труду.

Каждая лекция является необходимым звеном в системе определенной учебной дисциплины, выпадение которого не будет способствовать целостному представлению об изучаемой науке. Для того чтобы достичь целей, преследуемых слушанием лекций, нужна подготовка студентов к предстоящей лекции. Учебный материал усвоится лучше, если он будет связан с предыдущим. Поэтому каждому студенту очень важно приучить себя перед новой лекцией обращаться к просмотру предыдущего материала. От того, как студент подготовился к восприятию лекции, во многом будет зависеть ее эффективность. Когда аудитория намерена получить не отрывочные сведения, а систематизированные знания, она руководствуется интеллектуально-познавательными мотивами и внутренне предрасположена воспринимать нужную ей информацию, настроена на диалог.

Что же включает в себя подготовка студента к лекции, читаемой преподавателем по изучаемой учебной дисциплине? Это прежде всего просмотр записей предыдущей лекции по конспекту; ознакомление с содержанием нормативноправовых актов, о которых шла речь в предыдущей лекции; ознакомление с примерным содержанием предстоящей лекции по имеющимся программам и учебной литературе по этой дисциплине; выяснение вопросов, на которые следует обратить внимание в ходе слушания предстоящей лекции; подготовка основных и вспомогательных материалов для нормального восприятия лекции (общая тетрадь для конспектирования, цветные карандаши и т.д.).

Конспект лекций не должен превращаться в единственный источник информации. Напротив, содержание лекции должно подводить студента к самостоятельному обдумыванию материала, к работе с нормативно-правовыми актами, специальной юридической литературой по теме лекции и т. д.

Работа над конспектом лекции не заканчивается сразу после лекционных занятий. Она будет завершенной, если студент повторит изложенный в конспекте материал; вынесет непонятные положения в содержании лекции на поля конспекта и уточнит по другим источникам (учебнику, нормативно-правовым актам и т.п.); дополнит конспект лекции пропущенными фразами, словами, пользуясь материалами из специальной литературы; оформит конспект технически, произведя подчеркивания, намечая главные вопросы.

5.5.3. Описание курсового проекта (курсовой работы) учебным планом Курсовой проект не предусмотрен.

6.5.3. Учебно-методическое обеспечение самостоятельной работы студентов 1. Д.А. Янин, Экономика недвижимости, конспект лекции, М.: МИЭМП, 2009. – 80 с.

2. Законодательная база РФ и субъектов РФ 3. П.Г. Грабовый и др. "Экономика и управление недвижимостью": Учебник для ВУЗов. Смоленск: ИЗд-во "СмолинПлюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999-33,5 п.л.

4. В.А. Горемыкин. Экономика недвижимости: учеб. - 3 изд. перераб и доп.Г67 М.: ТК велби, изд-во Проспект, 2004-848с.

5. Смагин В.Н., Киселева В.А.. Экономика рынка недвижимости: учеб. пособие М. : Эксмо, 2008. — 240 с 6. Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости: учебное пособие СПб:

СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

7. Материалы из сети Интернет.

6. Применяемые образовательные технологии При реализации данной программы применяются образовательные технологии, описанные в табл. 2.

Таблица 2 - Применяемые образовательные технологии риалы Виртуальное моделирование манде обучение метод тельский метод Другие методы Применение метода указывать знаком + 7. Контрольно-измерительные материалы и оценочные средства для текущего контроля успеваемости, промежуточной аттестации по итогам освоения дисциплины 7.1. Краткое описание контрольных мероприятий, применяемых контрольно-измерительных технологий и средств.

Текущий контроль изучения дисциплины осуществляется в ходе учебного процесса и консультирования студентов.

Промежуточный контроль проводится в форме экзамена в конце семестра.

Описание критериев оценки уровня освоения учебной программы.

Список вопросов к экзамену:

1.Особенности и закономерности рынка недвижимости 2.Классификация рынков недвижимости, факторы влияющие на спрос и предложение.

3.Субъекты рынка недвижимости 4.Функции рынка недвижимости 5.Управление рынком недвижимости 6.Характеристики основных видов рынка недвижимости: рынок жилья и рынок коммерческой недвижимости 7.Характеристики основных видов рынка недвижимости: рынок промышленной недвижимости и рынок земельных участков.

8.Роль и функции государства на рынке недвижимости.

9.Методы регулирования рынка недвижимости 10. Сегментация рынка недвижимости 11. Основные виды сделок с жилыми помещениями 12. Основные виды сделок с нежилыми помещениями 13. Структуры рынка недвижимости 14. Доверительное управление недвижимостью (траст) 15. Ценообразование на рынке недвижимости 16. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов 17.Формы государственного регулирования рынка недвижимости 18. Степень совершенности рынка недвижимости 19. Сегментация рынка недвижимости Рекомендуемое информационное обеспечение дисциплины 8.1. Основная учебная литература 1.Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие для вузов, СПб:

Питер, 2008 - 621 с.

2. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учебное пособие, М.: Юрайт, 2010, - 883с.

3. Максимов С.Н. Экономика недвижимости: учебное пособие, М.: Академия 2010, 316с.

8.2. Дополнительная учебная и справочная литература.

1. Законодательная база РФ и субъектов РФ 2. П.Г. Грабовый и др. "Экономика и управление недвижимостью": Учебник для ВУЗов. Смоленск: ИЗд-во "СмолинПлюс", М.: Изд-во "АСВ", 1999-33, 3. В.А. Горемыкин. Экономика недвижимости: учеб. - 3 изд. перераб и доп.Г67 М.: ТК велби, изд-во Проспект, 2004-848с.

4. Смагин В.Н., Киселева В.А.. Экономика рынка недвижимости: учеб. пособие М. : Эксмо, 2008. — 240 с 5.Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости: учебное пособие СПб:

СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.

6. Материалы из сети Интернет.

Электронные образовательные ресурсы:

Рекомендуемые специализированные программные средства Не используются.

Материально-техническое обеспечение дисциплины Не используются.

Приложение к программе (обязательное) – календарно-тематический план