«ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩЕ Издательство Томского государственного архитектурно-строительного университета Томск 2005 1 УДК 330.332:728+339.13 0-34 Овсянникова, Т.Ю. Инвестиции в жилище [Текст] : Монография / Т.Ю. Овсянникова. ...»

Т.Ю. Овсянникова

ИНВЕСТИЦИИ В ЖИЛИЩЕ

Издательство Томского государственного архитектурно-строительного университета

Томск 2005

1

УДК 330.332:728+339.13

0-34

Овсянникова, Т.Ю. Инвестиции в жилище [Текст] :

Монография / Т.Ю. Овсянникова. – Томск : Изд-во Томск. гос.

архит.-строит. ун-та, 2005. – 394 с.

ISBN 5-93057-163-5 В монографии рассматриваются инвестиции в жилище как условие расширенного воспроизводства жилищного фонда и устойчивого развития городов. В работе получила дальнейшее развитие методология социально-экономического исследования жилища и жилищных отношений и разработаны основные положения теории реновации жилищного фонда как нового научного направления жилищной экономики. Аализируются жилищные индикаторы как показатели устойчивого социально-экономического развития и предлагаются методы их расчета. Исследуется механизм функционирования жилищного комплекса как мезоэкономической системы. Исследованы роль и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда, формы и методы реновации жилья, механизмы привлечения инвестиций в жилищную сферу. Рассматриваются механизм государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищном комплексе, методы оценки эффективности инвестиционных проектов реновации жилищного фонда.

Книга предназначена для научных работников, аспирантов, государственных и муниципальных служащих, инженерно-технических работников и специалистов строительного и жилищного комплексов.

Издание подготовлено при финансовой поддержке Министерства образования РФ (конкурс проектов 2002 г. «Научные исследования высшей школы по приоритетным направлениям науки и техники», подпрограмма 211 «Архитектура и строительство», проект 211.05.01.059 и конкурс грантов 2002 г. по фундаментальным исследованиям в области технических наук, грант ТО2-12.4-1034).

Рецензент:

Л.Ю. Руди – докт. экон. наук, профессор Новосибирского государственного университета экономики и управления © Т.Ю. Овсянникова, ISBN 5-93057-163-

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО

ИССЛЕДОВАНИЯ ЖИЛИЩА И ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Жилище и жилищные отношения как объекты социальноэкономического исследования 1.1.1. Жилище в иерархии человеческих потребностей 1.1.2. Жилище как потребительское благо и его функции 1.1.3. Жилище как товар 1.1.4. Жилище как богатство и капитал 1.2. Жилище и потребительский выбор

2. АДЕКВАТНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩА КАК

ИНДИКАТОРЫ УСТОЙЧИВОГО СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

2.1. Жилищные индикаторы в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития 2.2. Адекватность жилища как основа качества жизни 2.3. Доступность жилья как важнейший социально-экономический индикатор

3. ЖИЛИЩНЫЙ КОМПЛЕКС КАК МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКАЯ

СИСТЕМА 3.1. Системный, морфологический и логико-функциональный анализ регионального жилищного комплекса 3.2. Место жилищного комплекса в региональной социо-экологоэкономической системе 3.2.1. Жилищное строительство и первичный рынок жилья 3.2.2. Вторичный рынок жилья 3.2.3. Рынок жилищных услуг 3.2.4. Жилищное хозяйство

4. РЕНОВАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ КАК ОСНОВА

ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

4.1. Сущность и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда 4.2. Способы и методы реновации жилищного фонда

5. ИНВЕСТИРОВАНИЕ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В

ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 5.1. Методологические основы региональной инвестологии 5.2. Инвестиционный статус жилищного комплекса 5.3. Инвестиционные параметры процесса реновации жилищного фонда 5.4. Механизмы и финансовые инструменты привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда 5.4.1. Облигационные жилищные займы 5.4.2. Жилищное кредитование 5.4.3. Жилищный лизинг

6. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РЕГИОНАЛЬНОМ

ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ 6.1. Механизм государственного регулирования инвестиций в 6.2. Формирование концепции региональной реновационной политики 6.3. Управление стоимостью реновационных проектов в жилищном

7. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИОННЫХ

ПРОЦЕССОВ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ

7.1. Особенности оценки эффективности инвестиций в проекты 7.2. Разработка методики оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий 7.3. Оптимизация распределения инвестиционных ресурсов в рамках региональной (муниципальной) программы реновации жилищного

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Приложение 1 Система индикаторов оценки реализации Федеральной Приложение 2 Из «Декларации о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии», принятой Генеральной Ассамблеей ООН: Приложение 3 Расчет индекса доступности жилья в г. Томске Приложение 4 Государственные целевые программы и подпрограммы

ВВЕДЕНИЕ

Экономические преобразования в России привели к значительной трансформации экономических отношений, в том числе в жилищной сфере.

Реформирование экономики России, демократизация и гуманизация общества должны найти отражение в преобразовании среды жизнедеятельности человека. Однако проблемы формирования современной качественной жилой среды обостряются в связи с тем, что развитие рыночных отношений в жилищной сфере превратило жилище в труднодоступное для значительной части населения благо. Экономический кризис 1990-х годов негативно отразился на жилищной сфере. Сокращение инвестиций в жилище и, как следствие, снижение объемов ввода нового жилья, катастрофическое нарастание физического и функционального износа эксплуатируемых жилых домов фактически привели к нарушению системы воспроизводства жилищного фонда. Противоречие между возрастающими потребностями человека в современном жилище и ухудшающимися возможностями их удовлетворения усилилось, обострив целый ряд социально-экономических проблем.

Очевидно, что жилищная проблема не является сугубо экономической и имеет более широкие проявления и последствия. Неадекватная жилая среда сказывается на физическом и психологическом здоровье людей, на образовании и развитии семей, на уровне преступности, на социальных контактах и т.д.

Состояние жилой среды и жилищные условия населения отражаются на экономике, политике и культуре страны – то есть на всей жизни общества. Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социальноэкономической ситуации в России.

Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовле Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище творяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе общественных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала. Однако в системе общественных ценностей в СССР и в постсоветской России жилище никогда не играло той роли, которая должна быть ему присуща в соответствии с его значимостью для человека. Результатом жилищной политики, в которой политики было больше, чем экономики, является катастрофическое отставание жилищного сектора российской экономики не только от уровня стран с развитой рыночной экономикой, но и от других секторов российской экономики.

Обеспечение качественных условий жизни населения, создание современной жилой среды – важнейшая социальноэкономическая задача общества. Она включает в себя решение целого комплекса социальных, экономических, архитектурных, инженерных, гигиенических и экологических проблем. В числе наиболее сложных проблем, требующих научного осмысления и решения, можно выделить проблемы эффективного инвестирования в жилищном комплексе и обеспечение расширенного воспроизводства жилища и жилищных услуг.

В данной работе предпринята попытка комплексного системного рассмотрения широкого круга научных проблем, касающихся инвестиций в жилище как основы реновации жилищного фонда и непрерывности воспроизводства жилища и жилищных услуг, создания качественной жилой среды, обеспечивающей развитие человека и общества в целом.

Научное осмысление новой системы личных и общественных ценностей и места в этой системе жилища необходимо для формирования приоритетов новой инвестиционной и жилищной политики. Новая жилищная политика должна соответствовать концепциям равных возможностей, адекватного и достаточного жилища и устойчивого социо-экологоэкономического развития.

1. ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ СОЦИАЛЬНОЭКОНОМИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ЖИЛИЩА

И ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ

1.1. Жилище и жилищные отношения как объекты социально-экономического исследования Одним из динамично развивающихся направлений современной экономической науки является жилищная экономика – система научных знаний о жилище, жилищных отношениях, и о том, как производители и потребители жилища делают свой экономический выбор. Современные концепции жилищной экономики, опираясь на фундаментальные экономические знания, воплотили в себе достижения разных наук: социологии, психологии, экологии, истории, теории архитектуры и градостроительства, инженерных наук и др. Эволюция жилища от простого барьера, ограждающего человека от внешнего мира, до современных сложных техникоэкономических систем привела к возникновению огромного количества проблем, требующих научного осмысления и решения. Жилище как объект научных исследований вызывает, и будет вызывать интерес специалистов из разных областей научных знаний, в первую очередь, экономики. В этом направлении выполняются многочисленные исследования, объектом которых являются жилище как сложная техникоэкономическая система и жилищные отношения как отношения производства, распределения, обмена и потребления жилья.

В процессе эволюции человека изменялись его представления о жилой среде, о жилище, о его формах и качестве, о функциональности и комфортности. Производственные отношения, присущие различным экономическим системам, отражались в содержании жилищных отношений, которые по своей сути являются отношениями между людьми в процессе производства и присвоения жилищных благ, а потому являются, по Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище мнению Л.Ю. Руди1, отношениями социально-определенными, общественными, имеющими объективный характер и отражающими исторически особые формы присвоения людьми жилья. При смене одного типа производственных отношений происходит смена типов жилищных отношений.

Научный интерес к жилищным отношениям как объекту исследований проявился в Западной Европе в первой половине XIX века. Он был обусловлен не только бурным ростом промышленного производства, в том числе производства жилищ, но и формированием нового социального класса – пролетариата – и обострением социально-экономических противоречий в обществе. Жилищные проблемы «терминологически дефинированные как жилищный вопрос»2, первоначально исследовались учеными, преимущественно, с социально-политических позиций. В отечественной экономической науке интерес к жилищным отношениям проявился в начале XX века. Но особенно активизировались отечественные исследования в этой области в конце ХХ столетия, когда трансформация производственных отношений в стране не могла не коснуться жилищных отношений как базовых социально-экономических отношений современного общества.

Соответственно двум преобладающим в современном обществе системам общечеловеческих ценностей – социальнодемократической и либеральной – в жилищной экономике сформировались две основные жилищные концепции: либеральная и социальная.

Либеральная жилищная концепция сформировалась на принципах экономического либерализма, основы которого были заложены еще А. Смитом и Д. Рикардо. В основе либеральРуди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с.

Малышев, А.В. Жилищная проблема как приоритетный фактор социальной политики России в условиях ее реформирования и вхождения в рынок (по материалам Верхне-Волжского региона) : автореф. дис.... канд. соц. наук :

22.00.05. – Ярославль, 2000. – С. 6.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений ной концепции лежит принцип удовлетворения потребности в жилище путем приобретения жилища как товара на рынке жилья в соответствии с платежеспособностью покупателей. Либеральная концепция исходит из возможностей саморегулирования рыночной экономики и исключения вмешательства государства в рыночные процессы.

В основе социальной жилищной концепции лежит принцип распределения жилища как социального блага соответственно потребности в нем и условий социального равенства.

Эта концепция предполагает ответственность государства за удовлетворение потребностей общества в жилище, его непосредственное участие в процессе распределения жилья как экономического блага.

Либеральная и социальная жилищные концепции лежат в основе формирования и функционирования двух основных типов жилищных систем: основанной на рыночных механизмах удовлетворения потребности общества в жилье и основанной на механизмах государственного обеспечения жильем.

В нынешнем быстро эволюционирующем мире практически не существуют эти два типа жилищных систем в чистом виде. В жилищной системе любого государства можно увидеть элементы и рыночной, и распределительной систем. Различное сочетание этих элементов породило большое количество моделей жилищных систем – от ортодоксальных либеральных, отдающих решение проблемы удовлетворения потребности в жилище «невидимой руке» рынка, до ортодоксальных социалистических, полагающих государственное распределение (и перераспределение – экспроприация у богатых в пользу бедных) основой решения жилищной проблемы. Поэтому при исследовании современных жилищных систем специалисты предпочитают говорить о «жилищной системе с доминированием института частного предпринимательства» и о «жилищной системе с доминированием института государственного Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище обеспечения жильем»3.

В современной жилищной экономике сложилось несколько самостоятельных научных направлений, исследующих жилище и жилищные отношения с разных аспектов и с разных методологических позиций. Наибольшее развитие, на наш взгляд, получили следующие научные направления жилищной экономики:

исследование жилищных отношений и других политико-экономических категорий, составляющих сущность и особенности жилищной системы. В рамках этого направления выполнены исследования О.Э. Бессоновой, А.В. Малышева, П.А. Ореховского, О.В. Простневой, Л.Ю. Руди, Ю.Ф. Симионова, Е.С. Шоминой;

исследование рынка жилья и механизмов функционирования жилищной системы в рыночной экономике, особенностей формирования спроса, предложения и цен на рынке жилой недвижимости, доступности жилья для потребителей. Эти проблемы исследовались в работах О.С. Пчелинцева, Г.М. Стерника, Р. Страйка (R. Struyk), С.Р. Хачатряна, В.В. Черняка, В.З. Черняка, H. Smith, J. Corgel;

исследование воспроизводственного процесса в жилищной сфере, проблем развития и повышения эффективности жилищного строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации жилья, жилищного хозяйства. Этим проблемам посвящены работы И. Абанкиной, А.Н. Асаула, Е.М. Блеха, В.В. Бузырева, К.В. Кияненко, В.В. Кутузова, И.Г. Лукмановой, В.С. Чекалина, Е.Б. Смирнова, В.А. Смирнова;

исследование институционального развития жилищной сферы, формирования организационно-экономических механизмов управления жилищными отношениями и процессами.

Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с.; Бессонова, О.Э. Жилье. Рынок и раздача / О.Э. Бессонова. – Новосибирск :

Наука, 1993. – 159 с.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений В рамках этого направления были выполнены исследования В.В. Бузырева, Н. В. Васильевой, С.А. Ершовой, Н.М. Чикишевой;

исследование инвестиционных механизмов и финансовых инструментов в жилищной сфере. Эти проблемы нашли отражение в работах Э. Дойча (E. Deutsch), Н.Б. Косаревой, В.И. Лимаренко, W. Brueggeman, J. Fisher.

Нельзя не отметить стремление авторов ряда работ охватить широкий круг проблем, относящихся к разным направлениям жилищной экономики. К таким работам следует отнести книги под редакцией Г. Поляковского, В.М. Агапкина, А.В. Черняка и В.З. Черняка, работу Э. Дойча. В этих работах реализуются важнейшие принципы научного познания: полнота, системность, целостность.

Сложность и многообразие объектов исследования жилищной экономики, многоаспектность исследуемых явлений обусловили многообразие методологических подходов и методов исследований, то есть способов, которыми «мышление отображает содержание своего предмета»5. По справедливому утверждению Л.Ю. Руди, методологической основой исследования жилищных отношений и жилищной системы должен стать методологический плюрализм6. Использование методологического аппарата теории потребительского поведения, теории общественного воспроизводства, теории рыночного Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского.: [пер. с англ.] – М. :

Дело, 1996. – 224 с.; Жиль: комплексный взгляд ; под общ. ред.

В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – 976 с.; Дойч, Э. Жилищные финансы и накопление жилищного имущества:

межпоколенный аспект : [пер. с нем. Н.В. Павлова] / Э. Дойч. – Вена, 1999 :

М., 2000. – 132 с.

Московский, А.И. О предмете и методе современной экономической науки / А.И. Московский // Вестник МГУ. 8 Серия Экономика. – 2002. – № 3. – С. 39.

Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – 285 с.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище равновесия, институциональной теории, общей теории рынков, теории эволюции городов и др. позволяет всесторонне рассматривать жилище и жилищные отношения как сложные объекты социально-экономического исследования.

Однако, несмотря на интенсивное развитие экономической науки, необходимо признать справедливость утверждения о том, что «экономическая реальность с е глобальными и локальными трансформационными процессами, бурным развитием «новой экономики» меняется подчас намного быстрее, чем экономическая теория»7.

Трансформация базовых экономических отношений, к которым относятся и жилищные отношения, приводит к смене экономических парадигм и развитию новых представлений о системе личных и общественных ценностей, и о месте жилища в этой системе. Трансформируются и представления о жилищных потребностях индивидуума и общества и функциях жилища на современном этапе общественного развития.

1.1.1. Жилище в иерархии человеческих потребностей Жилище является одной из важнейших ценностей как для индивидуума, так и для общества в целом. «В жизни человека, семьи, общества в целом немногое может сравниться по объективной важности и субъективно осознаваемой значимости с жилищем. Не случайно слова «жить» и «жилище» имеют общую этимологическую природу и глубокую внутреннюю связь: второе является непременным условием первого»8.

В иерархии потребностей человека А. Маслоу жилище занимает первый, витальный (жизненный) уровень, ибо опреЭкономическая теория: исторические корни, современное состояние и перспективы / По материалам международного симпозиума, июнь 2004 г. // Вопросы экономики. – 2004. – № 8. – С. 152-156. – С. 152.

Кияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : учеб. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 8.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений деляет материальные условия существования человека и создает условия для удовлетворения всех его потребностей. В категориях А. Маршалла жилище можно отнести к «насущным жизненным средствам», поскольку оно удовлетворяет потребности, «которые обязательно должны быть удовлетворены».

Жилище является материальной основой жизни человека, который представляет собой единство биологического и социального начал. Как биологическое существо человек подчиняется фундаментальным биологическим законам, определяющим физиологические процессы его жизнедеятельности. Удовлетворение первичных физиологических потребностей человека делает возможным само его существование.

Социальное начало определяет жизнь человека в обществе.

Удовлетворение социальных потребностей человека невозможно без удовлетворения биологических, биологическое начало выступает в качестве необходимой предпосылки развития социального начала10. Соответственно, выделяют биологические и социальные потребности человека, удовлетворение которых обеспечивается жилищем (рис. 1.1).

Удовлетворение первичных биологических потребностей в жилище является условием удовлетворения всех прочих социальных потребностей людей: потребности в общении, в творчестве, в идентификации с определенным обществом и культурой, в самореализации и т.д. «Одежда и жилище как средство ограждения человеческого тела от неприемлемого влияния внешней природной среды становится всего лишь предпосылкой удовлетворения иных потребностей»11.

Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – 416 с. – С. 126.

Дубинин, Н.П. Некоторые вопросы биосоциальной природы человека / Н.П. Дубинин, Ю.Г. Шевченко. – М. : Наука, 1976. – 245 с.

Логунов, В.Н. Информационные основы потребительского поведения / В.Н. Логунов. – Воронеж, 1999. – С. 5.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище рения физиологических условие развития творчепотребностей (сон, от- ских способностей;

рода, образования семьи. воспитание детей.

Потребность в жилище имеет двойственную природу:

как объективная нужда в жилище, удовлетворяющем потребности человека, и как субъективно осознаваемое несоответствие между имеющимся у потребителя количеством и качеством жилища и его желаемым количеством и качеством.

Именно субъективное ощущение удовлетворенности или неудовлетворенности жилищными условиями лежит в основе осознания индивидуумом его потребности в жилище. В основе удовлетворенности жилищем «лежит совпадение культурных норм обитания семьи, общества и реальных условий проживания»12. Несовпадение этих норм вызывает субъективное чувКияненко, К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : уче6. пособие / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 2002. – С. 76.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений ство неудовлетворенности и осознание жилищной потребности. При этом субъективное осознание потребности значительно в большей степени, чем объективная нужда, зависит от процессов общественного развития и изменения окружающей среды. Например, позитивное изменение окружающей жилой среды вызывает у человека желание улучшить свои собственные жилищные условия. Подтверждение влияния этого фактора на потребности человека в жилище мы находим у К.

Маркса: «Как бы ни был мал какой-нибудь дом, но, пока окружающие его дома точно также малы, он удовлетворяет всем предъявляемым к жилищу общественным требованиям. Но если рядом с маленьким домиком вырастает дворец, то домик съеживается до размеров жалкой хижины. Теперь малые размеры домика свидетельствуют о том, что его обладатель совершенно нетребователен или весьма скромен в своих требованиях, и как бы ни увеличивались размеры домика с прогрессом цивилизации, но если соседний дворец увеличивается в одинаковой или еще большей степени, обитатель сравнительно маленького домика будет чувствовать себя в своих четырех стенах все более неуютно, все более неудовлетворительно, все более приниженно»13.

С ростом доходов у индивидуума возникают иные потребности, которые Дж. Гэлбрейт назвал психологическими.

Эти потребности связаны с определенной психологической реакцией потребителя на обладание теми или иным благами, которые «вызывают у потребителя чувство личного успеха, равенства с соседями, освобождают его от необходимости думать…, обещают ему престиж в обществе,… либо каким-то другим способом удовлетворяют психические запросы»14. Эти Маркс, К. Сочинения : Т. 6. Наемный труд и капитал / К.Маркс, Ф. Энгельс ; под ред. Е.А. Степанова. – Изд. 2-е. – М. : Госполитиздат, 1957. – С. 446.

Гэлбрейт, Дж. Новое индустриальное общество : [пер. с англ. Л.Я. Розовского] [и др.] / Дж. Гэлбрейт. – М. : Прогресс, 1969. – 480 с. – С. 248.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище запросы имеют субъективную основу и «обычно вызываются средой и изменчивыми нравами»15.

На изменении потребностей в жилище сказываются и изменения окружающей природной среды. Очевидно, что какиелибо изменения климата или ландшафта, сейсмические или экологические процессы повлекут за собой изменения характеристик жилищ и жилой среды. Без учета этих изменений жилище не сможет адекватно удовлетворить первичные биологические потребности человека, а значит и все остальные потребности, что делает невозможной саму человеческую жизнь в таком жилище.

Демографические изменения также являются одной из важнейших причин изменения потребности населения в жилище. С увеличением количества членов семьи, образованием новых семей, возникает потребность в более широком жизненном пространстве, в новом доме или квартире. Появление в семье детей предъявляет новые требования к качеству и размерам жилища, которое становится первым жизненным пространством, осваиваемым ребенком. Малые размеры или убогость жилища не способствуют формированию личности, развитию жизненной активности и креативных способностей ребенка.

Осознанная жилищная потребность проявляется как жилищный интерес, который побуждает индивидуума к действиям, направленным на удовлетворение этих потребностей 16.

Стремление индивидуумов и домохозяйств удовлетворить потребности в жилище является движущей силой развития не только жилищной системы, но и всего общественного производства.

Можно утверждать, что история человечества – это история жилища. По последним данным, возраст искусственных Воркуев, Б.Л. Ценность, стоимость и цена / Б.Л. Воркуев. – М. : Изд-во МГУ, 1995. – 168 с. – С. 70.

Руди, Л.Ю. Трансформация жилищных отношений в России: теория и практика : дис. … докт. экон. наук : 08.00.01. – Томск, 1998. – С. 58.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений жилищ, возводимых человеком, равен 2 млн. лет 17. Согласно современным научным представлениям, развитие человека началось 4–5 млн. лет тому назад18. Строительство первых жилищ, таким образом, пришлось на стадию появления Homo Habilis (человек умелый) и овладения человеком навыками изготовления каменных орудий (2–1,5 млн. лет назад).

1.1.2. Жилище как потребительское благо и его функции Жилище – это благо, обладающее максимальной полезностью. Полезность этого блага определяется его потребительскими свойствами, характеризующими способность удовлетворять потребности человека. Жилище – это экономическое благо, то есть благо, обладающее относительной редкостью. Это означает, что потребности человечества в жилище не могут быть удовлетворены полностью.

Потребности человека в жилище обуславливают функции жилища и его роль для жизни индивидуума и общества. В жилище и его функциях отражается взаимовлияние и взаимообусловленность человека и жилой среды.

Поскольку жилище удовлетворяет биологические и социальные потребности человека, можно говорить о том, что жилище выполняет биологические и социальные функции.

Первичная, главнейшая функция жилища заключается в том, что оно является местом, где непосредственно «развертывается жизнедеятельность человека» 19. Жилище – необходимое Черняк, В.З. Исторический опыт развития жилья и строительного дела / В.З. Черняк / Жиль: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ;

науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 112.

Капица, С.П. Сколько людей жило, живет и будет жить на земле. Очерк теории роста человечества / С.П. Капица. – Москва, 1999 [Электронный ресурс]:

http://www.synergetic.ru/sections/index.php?article=books/kapitza/k2.htm.

Кияненко, К.В. Социальные основы архитектурного формирования жилой среды : учеб. пособие для вузов / К.В. Кияненко. – Вологда : ВоГТУ, 1999. – Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище условие жизни и в этом заключается его главная функция – биологическая. На стадии первобытного общества главной проблемой в жизни людей было выживание. Следовательно, первоначальной функцией жилища было непосредственно обеспечение выживаемости человека, создание защиты от неизвестного, непредсказуемого и опасного влияния внешнего мира. Первый дом человека – это его убежище, своеобразный барьер между внешним пространством и внутренним20.

Для нормальной жизни, ведения домашнего хозяйства, воспитания детей, работы и творчества людей необходимо также не только само пространство, но и место для размещения домашних предметов, бытового оснащения, общения с другими людьми. С развитием человеческого общества предъявляемые к жилищу требования все более усложняются. Это непосредственно отражается на взаимном влиянии человека и жилой среды: меняются потребности, меняются функции, но всегда базовая потребность «в убежище» и базовая функция «места жизнедеятельности» остаются неизменными и останутся таковыми на любом этапе общественного развития.

Другие функции жилища являются социальными, то есть определяют поведение людей и их жизнь в обществе. Поскольку жилая среда способна влиять на поведение человека и регулировать его, постольку она выполняет функцию формирования личности индивидуума, развития его мироощущения и мировосприятия, мотивации его поведения. Другой, не менее важной функцией жилища является его значение как условия и регулятора межличностных отношений. Отношения между индивидуумами как внутрисемейные, так и внесемейные в значительной степени определяются возможностями межличностного объединения и обособления. В системе межличностных отношений, формирующихся под влиянием жилой среды, осос.

Дмитриев, С.В. Проектирование жилища в условиях рыночной экономики : учеб. пособие / С.В. Дмитриев, К.Н. Кузьмина, И.В. Швецова. – Новосибирск : НГАХА, 1996. – 76 с.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений бое место занимают отношения между разными поколениями.

Проблемы воспитания детей, передачи им культурнонравственных норм, а также проблемы содержания и ухода за престарелыми родителями в значительной степени зависят от жилищных условий семьи. Одна из важнейших функций жилища состоит в том, что оно выступает в роли социального индикатора, показывающего социальный статус его владельца.

«Относительно большое и хорошо оборудованное жилище…составляет самый удобный и наглядный способ выдвижения материальной претензии на престижное место на социальной лестнице»21. В жилище воплощаются вкусы, привычки, ценностные ориентации, социальный статус, имущественное положение и другие важные черты самого обитателя.

Еще одна функция жилища заключается в том, что жилище и жилая среда способны детерминировать и поддерживать определенный образ и стиль жизни. Прежде всего, это проявляется во влиянии природных, культурно-исторических и других условий на типологию и топологию жилища, что, в свою очередь, будет определять образ жизни людей.

Поскольку форма и сущность жизненного пространства человека являются отражением особенностей всего общества и конкретного этапа его развития, постольку потребности человека в жилище и функции жилища различаются в зависимости от того, к какому времени, обществу и культуре принадлежит человек. Функции жилища как условия удовлетворения потребности человека в жилище в значительной степени опосредованы общественными отношениями. Так, в условиях социализма жилище выполняло функции, не свойственные ему в условиях развитых рыночных отношений – как средство регулирования поведения людей 22. В социалистических государМаршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 150.

Меерович, М.Г. Жилищная политика в СССР. Уроки истории / М.Г. МееТ.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ствах человек через обеспечение жильем становился объектом подчинения и управления. Невозможность купить, продать, построить или взять в аренду жилье ставила население в сильную зависимость от государства. В основе градостроительной доктрины лежала концепция «соцрасселения», при которой каждый новый населенный пункт возникал, прежде всего, как строительство производства, а уже во вторую очередь, как размещение «жилища при нем». Жилище использовалось как средство прикрепления населения к месту работы, как средство принуждения населения к труду. Именно из этой концепции вытекают, на наш взгляд, современные проблемы муниципальных образований, переживающих банкротства и ликвидацию градообразующих предприятий. По мнению М.Г. Мееровича, концепция «соцрасселения» «продолжает определять состояние нашего общества и качество среды наших городов и, возможно, будет определять еще долгое время, так как города существуют и сохраняют свою жизнетворную энергетику в гораздо большем масштабе времени, нежели человеческая жизнь»23.

Потребности человека в жилище, а соответственно, и функции жилища эволюционируют вместе с развитием человека и человеческим обществом. Человек из привычного для себя мира природы шагнул в мир искусственных веществ, искусственных сооружений, даже искусственного интеллекта. «На исходе ХХ века, человек уже ясно ощутил себя элементом искусственной среды, окруженным техносферными сооружениями и зависящим от них»24. Соответственно, новые функции – рович // Проектирование и строительство в Сибири. – 2004. – № 1 (19). – С.

41–44.

Меерович, М.Г. Градостроительная доктрина. Опыт истории / М.Г. Меерович // Архитектура и строительство Сибири. – 2002. – № 1–2 (3–4). – С. 31.

Попов, Л.Е. Человек, биосфера и естественные технологии познания / Л.Е. Попов, М.И. Слободской, С.Н. Постников // Физическая мезомеханика.

– 2004. – № 2. – Т. 7. – С. 117.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений технические – появляются и у жилища как элемента техносферы. Современное жилище представляет собой сложную инженерно-техническую систему, обеспечивающую комфортную среду обитания человека. Помимо привычных уже систем жизнеобеспечения – энергоснабжения, водоснабжения, канализования, кондиционирования и т.д., в жилище все в большей степени проникают новые технологии. Рожденная на высоких технологиях концепция «умного дома», подобного смартхаусу Билла Гейтса 25, не только не умаляет первичных биологических и социальных функций жилища, но, напротив, придает им новое содержание. Многочисленные hi-tech облегчают основные процессы жизнедеятельности, высвобождая время для творчества и развития способностей, «убежище», оснащенное современными системами безопасности, становится еще более надежным, потребность в общении и самовыражении, благодаря всемирной паутине, не ограничена стенами жилища26.

Таким образом, можно утверждать, что жилище как потребительское благо удовлетворяет потребности человека как элемента биосферы, социосферы и техносферы. Биологические функции жилища обеспечивают воспроизводство человека как элемента биосферы. Социальные функции жилища обеспечивают воспроизводство человека как элемента социосферы.

Технические функции жилища обеспечивают воспроизводство человека как элемента техносферы – носителя знаний и информации. Следовательно, жилище реализует свои функции на границах этих трех сфер (рис. 1.2).

Итак, мы рассмотрели, как благодаря разным функциям жилище может удовлетворять биологические, социальные, технические потребности индивидуума (рис. 1.3), то есть являГейтс, Б. Дорога в будущее / Б. Гейтс. – М. : Русская редакция, 1996. – 312 с.

Не случайно в концепции городского развития г. Москвы предусматривается переход от идеи «умного дома» к программе «умного города» – см.

Журавлев, В. «Интеллектуальная» оснащенность зданий. HI-TECH HOUSE 2004 / В. Журавлев // Строительная газета. – 2004. – № 49. – С. 10.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ется экономическим благом индивидуального потребления, или потребительским благом. Как индивидуальное благо жилище обладает признаками делимости и исключаемости: можно выделить жилую ячейку (комнату, квартиру), предназначенную для удовлетворения потребностей в жилье индивидуума или домохозяйства, и при этом исключить использование этого блага другими индивидуумами или домохозяйствами.

Рис. 1.2. Функционирование жилища на границах биосферы, Но жилище также удовлетворяет потребности общества в целом, то есть является общественным благом. Никто не может быть исключен из жилищных отношений. Жилище как общественное благо является частью общественного благосостояния и становится неделимым и доступным для использования всеми членами общества. Общественный характер этого блага заключается и в том, что жилище является материальным условием воспроизводства одного из факторов общественного производства – рабочей силы.

В этом заключается двойственность сущности экономической категории «жилище как потребительское благо». Для обозначения жилища как индивидуального потребительского Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений блага мы в дальнейшем будем использовать термин «жилье»

(жилая ячейка, жилая квартира, одноквартирный жилой дом), а для обозначения жилища как общественного блага мы будем использовать термин «жилищный фонд» (совокупность жилых домов, жилых помещений, расположенных на определенной территории).

Становление экономических отношений, связанных с развитием торгово-обменных процессов, определило другое, сугубо экономическое отношение к жилищу и его функциям. С развитием товарно-денежных отношений жилище начинает выполнять новую функцию в жизни общества – оно становится товаром. Как товар, жилище приобретает новые свойства. С одной стороны, функции жилища определяют его полезность, Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище а, следовательно, ценность в глазах потенциальных покупателей. С другой стороны, жилище становится все более сложным товаром, требующим все больших затрат труда. «В процессе обмена благ начинается разделение прежде единой оценки на две: первая – это оценка блага как такового его будущим потребителем, т.е. оценка его полезности. И вторая – это оценка блага его владельцем до обмена, т.е. оценка затрат, с которыми было связано появление данного блага у его владельца»27.

Представители классической политической экономии рассматривают товар как единство его потребительной стоимости (способности удовлетворять нужды потребителя) и меновой стоимости (количества общественно-необходимых затрат труда).

К. Маркс, рассматривая два фактора товара – потребительную стоимость и стоимость – утверждал, что «полезность вещи делает ее потребительной стоимостью»28, а стоимость товара определяется тем, что в нем «овеществлен, или материализован абстрактно человеческий труд», названный К.

Марксом «созидающей стоимость субстанцией»29. Мерой стоимости товара К. Маркс считал количество общественно необходимых затрат труда, требующихся для изготовления какойлибо потребительной стоимости при нормальных условиях производства и при среднем в данном обществе уровне квалификации и интенсивности труда. Рассматривая двойственную природу товара, который есть «потребительная стоимость, или предмет потребления, и «стоимость»30, К. Маркс показал единство и противоположность этих факторов товара: «Товары должны реализоваться как стоимости, прежде чем они получат Лушин, С.И. Ценность. Цена. Стоимость. / С.И. Лушин. – М. : Юристъ, 2001. – С.13.

Маркс, К. Капитал. Критика политической экономии. В 4 т. Т.1. Кн.1.

Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – С. 44.

Там же, с. 47.

Там же, с. 70.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений возможность реализоваться как потребительные стоимости. С другой стороны, прежде чем товары смогут реализоваться как стоимости, они должны доказать наличие своей потребительной стоимости, потому что затраченный на них труд идет в счет лишь постольку, поскольку он затрачен в форме, полезной для других»31.

Представители маржиналистской экономической школы Ф. Визер, У.С. Джевонс, Л. Вальрас, К. Менгер, В. Парето и др. 32 рассматривают товар с позиций его полезности для потребителя. Именно полезность товара выдвигается в качестве его основной характеристики. Способность товара удовлетворить те или иные потребности – главное, что определяет ценность товара в глазах потребителя, который стремится максимизировать полезность от потребления благ. При этом потребитель руководствуется личными, исключительно субъективными, представлениями и индивидуальными ощущениями удовлетворения своих потребностей. «Отказавшись от поиска объективной меры полезности различных потребительных стоимостей, в качестве исходного пункта (маржиналисты – Т.О.) взяли тезис, согласно которому каждый индивид обладает собственной шкалой ценности различных благ, причем сама эта ценность не абсолютна, а относительна, поскольку она зависит от достигнутой степени удовлетворения соответствующей потребности»33.

Там же, с. 95.

Джевонс, У.С. Краткое сообщение об общей математической теории политической экономии / У.С. Джевонс / Вехи экономической мысли. Т.1.

Теория потребительского поведения и спроса ; под ред. В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа, 2000. – 380 с. – С. 70-77; Блауг, М. Экономическая мысль в ретроспективе : [пер с англ.] / М. Блауг. – Изд. 4-е. – М. :

«Дело Лтд», 1994. – 720 с.

Некипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной полезности:

Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов // Проблемы прогнозирования. – 1996. – № 1. – С. 8.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Подобно тому, как представители классической политэкономии исключали из экономического анализа потребительские предпочтения покупателя, так и маржиналисты исключали из своего анализа товарное производство, рассматривая исключительно поведение покупателя и его потребительский выбор.

Иначе взглянуть на товар позволила теория рыночного равновесия А. Маршалла. Равновесная цена как компромисс между затратами производителя (предложение) и полезностью товара (спрос) связала воедино затратный и полезностный подход к определению стоимости товара. «Мы могли бы с равным основанием спорить о том, регулируется ли стоимость полезностью или издержками производства, как и о том, разрезает ли кусок бумаги верхнее или нижнее лезвие ножниц»34. В качестве основного фактора, определяющего преобладающее воздействие на рыночную стоимость издержек производства или полезности товара, А. Маршалл назвал фактор времени: «чем короче рассматриваемый период, тем больше надлежит учитывать в нашем анализе влияние спроса на стоимость, а чем этот период продолжительнее, тем большее значение приобретает влияние издержек производства на стоимость. Дело в том, что влияние изменений в издержках производства требует для своего проявления, как правило, больше времени, чем влияние изменений в спросе»35. Этому теоретическому выводу А. Маршалла мы найдем подтверждение далее в анализе динамики фактических цен на современных рынках жилья.

Представители современной экономической науки видят развитие теории в «синтезе теорий трудовой стоимости и предельной полезности и возврате на этой основе к концепции, выводившей стоимость из взаимодействия издержек и полезМаршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 2. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 31.

Там же. – С. 33.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений ности»36. Только на основе такого синтеза могут быть объяснены закономерности формирования цены столь специфического товара, каковым является жилище37.

С одной стороны, жилище является одним из самых ресурсоемких товаров, в котором материализуются большие затраты овеществленного и живого труда. Поэтому в формировании цен на рынке жилищ издержки производств, определяемые количеством и стоимостью использованных ресурсов, играют огромную роль. С другой стороны, и это было показано выше, жилище обладает максимальной полезностью, которая, наряду с ограниченностью жилища как экономического блага, определяет его высокую ценность для потребителя.

Как нельзя разделить спрос и предложение – две важнейшие категории рыночной экономики, так и нельзя разделить издержки производства и полезность как два основных свойства жилища – товара.

Потребности в жилище, обеспеченные платежеспособностью потребителя, формируют потребительские предпочтения на рынке жилья, которые, скорректированные с учетом конъюнктуры рынка и общественных жилищных стандартов, в конечном счете, определяют спрос на жилище (рис. 1.4). При этом платежеспособность означает не только возможность приобрести жилище как товар, но и способность содержать и обслуживать его как товар длительного пользования, поскольНекипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной полезности:

Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов // Проблемы прогнозирования. – 1996. – № 1. – С. 6.

О необходимости синтеза затратного и рыночного подходов свидетельствует и экономическая практика, в частности практика оценки объектов недвижимости, где обязательным для получения достоверных оценок считается применение как затратного подхода, так и сравнительного (метода сравнения продаж по потребительским свойствам – характеристикам полезности объектов).

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище ку неотъемлемым условием платежеспособности является и способность к потреблению желаемого38.

желаемое

ЖИЛИЩЕ

потребителя платежеспособность Жилище как товар существенно отличается от других торов. Особенности жилища как объекта рыночных отношений и влияние этих особенностей на цены на рынке жилья Котов, В.В. О взаимодействии и соотношении платежеспособного спроса и потребности / В.В. Котов // Маркетинг. – 2001. – № 3 (58). – С. 11-16. – С.

11.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений отмечают многие исследователи 39. Прежде всего, специфика жилища как товара проявляется в том, что жилье на рынке выступает в качестве товара как в материализованной форме – как объект жилой недвижимости, так и в нематериализованной форме – в виде жилищных услуг. Рынок жилой недвижимости, на котором объектом отношений являются собственно жилые дома и жилые помещения, и рынок жилищных услуг, на котором объектом отношений становится право использования (найма, аренды) жилья, образуют в экономике два тесно взаимосвязанных, но различно развивающихся и формирующихся рынка. Мы рассмотрим особенности этих сегментов рынка жилья и их взаимодействие ниже. Наличие материализованной и нематериализованной формы жилища как товара приводит к тому, что один и тот же объект может быть предметом экономических отношений нескольких субъектов: собственника, пользователя, арендатора.

Другая особенность жилища заключается в том, что это товар длительного пользования. В зависимости от конструктивных решений и материалов конструкций нормативный срок службы жилых зданий может составлять от 50 лет (деревянные здания) до 150 лет (каменные здания). Фактический жизненный цикл жилых зданий может быть как меньше (при неблагоприятных факторах внешнего воздействия), так и значительно больше. На протяжении своего жизненного цикла жилое здание частично или полностью утрачивает свои потребительские свойства (функциональный и физический износ) и, соответственно, стоимость. В течение жизненного цикла жилище может многократно становиться объектом товарно-денежного Жилищная экономика / под ред. Г. Поляковского : [пер. с англ.]. – М. :

Дело, 1996. – 224 с.; Соммер, А. 10 тезисов об особенности товара «жилье»

/ А. Соммер // Евроград. – 1999. – № 11. – С. 42–43; Васильева, Н.В. Жилищная сфера крупного города: проблемы управления и стратегия развития / Н.В. Васильева. – СПб. : СПбГИЭУ, 2002. – 276 с.; Экономика и управление недвижимостью : учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск : Изд-во «Смолин Плюс», М. : Изд-во «АСВ», 1999. – 567 с. и др.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище обмена, то есть товаром, в том числе и на начальной – инвестиционной – стадии жизненного цикла. То есть жилище может быть товаром в стадии неполной строительной (товарной) готовности – в виде незавершенного строительства.

Также особенностью жилища как товара является то, что это объект недвижимости, т.е. объект, прочно связанный с земельным участком. Следовательно, это иммобильный товар, который не может быть импортирован или экспортирован с одного территориального рынка на другой. На свойства жилища как товара влияют природно-климатические особенности территории, на которой находится жилой объект.

Высокая ресурсоемкость также отличает жилище от других товаров. На создание единицы жилища необходимо значительное количество экономических ресурсов, в том числе столь ограниченных, как земельные ресурсы. Поэтому цена жилища на рынке в значительной степени определяется стоимостью земельного участка, на котором находится объект. Высокая ресурсоемкость жилища определяет высокую цену на этот товар, поэтому сделки на рынке жилья сопряжены с движением значительных финансовых ресурсов.

Высокая цена жилища определяет его другую особенность как товара – меньшую, по сравнению с другими товарами, ликвидность. На совершение сделки купли-продажи жилища может потребоваться от одного до нескольких месяцев, бльшую часть которых занимает поиск нужного объекта или покупателя и оформление всех необходимых документов.

Ликвидность жилища-товара прямо зависит от его цены: чем цена выше, тем ликвидность объекта ниже, поскольку же круг потенциальных покупателей. Также ликвидность зависит от потребительских характеристик жилища, его местонахождения, конъюнктуры рынка и от социально-экономической ситуации в целом.

И, наконец, важнейшей особенностью жилища как товара является то, что оно приобретается на рынке не только как поТеория и методология исследования жилища и жилищных отношений требительское благо, способное удовлетворить потребности покупателя в жилищных услугах, но и как капитальное благо, как инвестиционный товар, обеспечивающий инвестору получение дохода. Это связано с тем, что жилище в экономике выполняет не только функции потребительского блага, но и еще две не менее важных экономических функции: жилье является богатством и капиталом.

1.1.4. Жилище как богатство и капитал Жилища выполняют функцию богатства, поскольку это те материальные блага, которыми индивидуум «владеет (в силу закона или обычая) на правах частной собственности и которые поэтому могут быть передаваемы и обмениваемы» 40.

Функция жилища как богатства заключается в том, что собственность, в первую очередь, имеющееся у домохозяйства собственное жилье, является мерой его благосостояния, отражает сумму накоплений семьи. Примечательно, что базовый правовой институт – право собственности, владение (dominium) – получил свое название от слова domus – дом, жилище41.

Собственное жилье – это не только более высокий социальный статус семьи и характеристика текущей материальной обеспеченности, но это и показатель покупательной способности семьи, возможности перспективного потребления. Так, например, для семьи, имеющей в собственности жилье, более доступны кредиты, в том числе ипотека. Поэтому в странах с развитыми рыночными отношениями наличие в собственности семьи жилища является более важным фактором в оценке поМаршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 114.

Петрученко О. Латинско-русский словарь / репринт IX-го издания 1914 г. / О. Петрученко. – М. : Греко-латинский кабинет Ю.А. Шичалина, 1994. – С. 204.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище купательной способности семьи, нежели текущие доходы. В российских условиях такой подход должен быть скорректирован с учетом менталитета граждан, которые (небезосновательно) продолжают ощущать себя бедными, даже имея в собственности жилье (например, полученное в результате приватизации или по наследству), ориентируясь исключительно на величину текущих доходов.

Жилище является богатством и в общественном понимании, как часть национального богатства. Жилищный фонд в странах с рыночной экономикой составляет от 20% до 45% воспроизводимого национального богатства. В России он достигает 20%, но с учетом дачных и садовых домов – до 1/ национального богатства страны42.

Функция жилища как капитала состоит в том, что оно может выступать источником дохода для человека или семьи.

Жилище может рассматриваться как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость. Жилище является тем самым товаром, который суть «чудотворное средство из денег делать большее количество денег»43. И в этом смысле жилище является капитальным благом. Прибавочной стоимостью в этом случае является рента (арендная плата), получаемая домовладельцем. Рента представляет собой постоянный доход на жилище как капитал.

Экономическим содержанием ренты выступает стоимость права пользования жилищем, которую уплачивает арендатор, использующий жилище как потребительское благо.

Таким образом, жилище, выступая в качестве капитального блага, не перестает, одновременно, быть потребительским благом. Однако при этом жилище становится объектом экономических отношений нескольких субъектов: жилище как Рекитар, Я.А. Факторы реализации инвестиционного потенциала России / Я.А. Рекитар // Жиль: комплексный взгляд ; под общ. ред. В.М. Агапкина ; науч. ред. А.В. Черняк, В.З. Черняк. – М. : А.В.Ч., 2001. – С. 226–238.

Маркс, К.. Капитал. Критика политической экономии. Т.1. Кн. 1. Процесс производства капитала / Карл Маркс. – М. : Политиздат, 1983. – С. 165.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений капитальное благо приносит собственнику доход (в виде арендной платы) благодаря тому, что жилище как потребительское благо удовлетворяет потребности другого экономического субъекта (арендатора) в жилищных услугах.

Жилище как капитал выступает в качестве объекта инвестирования, то есть объекта долгосрочного вложения средств с целью получения дохода. Анализ современной ситуации на российском рынке жилья показывает, что жилище все в большей степени становится капиталом: по оценкам аналитиков до 30 % всех сделок по приобретению объектов жилой недвижимости совершается с целью инвестирования, так как в настоящее время жилище – наиболее надежный и доходный инвестиционный актив. При этом доходность жилища обусловлена не только возможностью получения дохода от предоставления его в аренду, но и неуклонным ростом цен на рынке жилья. Спекулятивные сделки на рынке жилой недвижимости становятся одним из наиболее доходных видов предпринимательской деятельности в России.

Таким образом, как объект экономических отношений жилище имеет тройственную природу (рис. 1.5). При этом жилище как потребительское благо, как товар и как капитальное благо имеет целый ряд особенностей, которые отличают его от других благ и товаров. Некоторые из этих особенностей мы уже рассмотрели выше, более полная систематизация этих особенностей по функциям жилища приведена в табл. 1.1.

Тройственная природа и особенности жилища как потребительского блага, как товара и как капитального блага предопределяет многопроблемность и многоаспектность исследований в области жилищной экономики.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Жилище как индивидуальное благо как общеисточник ственное Нельзя не согласиться с утверждением Б.Л. Воркуева о том, что «свобода начинается с потребительского выбора, и там, где такого выбора нет, нет и не может быть свободы»44.

Степень этой свободы зависит от уровня доходов потребителя.

При низком уровне доходов свободы выбора нет – одной насущной потребности противостоит другая, не менее насущная. Выбор одного жизненно важного блага означает отказ в удовлетворении потребности в другом, не менее важном для жизни, благе.

Воркуев, Б.Л. Ценность, стоимость и цена / Б.Л. Воркуев. – М. : Изд-во МГУ, 1995. – С. 69.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений как потребительского блага, товара и капитала благо индивидуального и благо общественного пользования иммобильное благо – может быть использовано только Жилище как универсальное и многофункциональное благо – удопотребительское влетворяет целый комплекс потребностей индивидуума и многообразное по потребительским свойствам благо требует для поддержания потребительских свойств дополнительных общественно-необходимых затрат длительный технологический (производственный) ограниченность рамками локального (регионального) Жилище многократность сделок с одним объектом на протяжении его жизненного цикла, в том числе на инвестиционкак товар длительный период экспозиции товара (период времени между выставлением объекта на продажу и его реализацией) относительно низкая ликвидность жилища как товара невозможность импортирования и экспортирования Жилище как невысокая ликвидность как инвестиционного актива капитальное (по сравнению с другими инвестиционными активами:

благо депозитами, ценными бумагами, активными основными Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище С ростом доходов свобода потребительского выбора растет, а «сам выбор становится все менее взвешенным и осмотрительным, все более произвольным»45.

Понимание логики потребительского выбора, механизма формирования предпочтений потребителя является важной экономической задачей. По мнению А. Некипелова, «с тех пор как В. Парето разработал концепцию кривых безразличия, стало ясно, что решение соответствующей задачи (потребительского выбора. – Т. О.), строго говоря, не требует гипотезы об измеряемой субъективной полезности отдельных благ; вполне достаточно менее обязывающего предположения о способности индивидов сравнивать в терминах «лучше», «хуже» и «одинаково» их различные наборы»46.

Выбор жилища – важнейшее проявление экономического выбора человека. Основными критериями выбора жилья являются его потребительские свойства, определяющие для покупателя полезность этого блага, и цена. Потребительские свойства можно, в свою очередь, выразить двумя характеристиками – качеством (функциональность, комфортность, экологичность, эстетичность и т.д.) и количеством (размеры жилища), а цена определяется размером бюджетных ограничений покупателя. Предпочитая высокое качество жилья, человек может пожертвовать, в некоторой степени, размерами жилища.

И, наоборот, нуждаясь в больших размерах жилища, семья может удовлетвориться жильем меньшего качества Если рассматривать сочетание количественных и качественных параметров жилища как потребительский набор, то, используя инструментарий кривых безразличия, логику поведения покупателя и его потребительский выбор на рынке жилья можно проиллюстрировать с помощью кривых безразличия и бюджетных линий. При этом мы будем исходить из основТам же. – С. 70, 71.

Некипелов, А.Д. Теории трудовой стоимости и предельной полезности:

Взаимодействие издержек и полезности / А.Д. Некипелов // Проблемы прогнозирования. – 1996. – № 1. – С. 9.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений ных принципов теории потребительского поведения:

поведение потребителя разумно, и он стремится максимизировать совокупную полезность покупаемых благ;

потребитель имеет четкую систему предпочтений;

поведение потребителя сдерживается его бюджетом;

приобретаемые блага имеют определенную цену.

Кривая безразличия состоит из множества точек, каждая из которых представляет собой такой набор двух характеристик, что потребителю безразлично, какой из этих наборов выбрать. По определению, для любой точки, лежащей на кривой безразличия (рис. 1.6), наборы качественных и количественных характеристик жилья в равной мере удовлетворяют потребителя, то есть одинаковую полезность для потребителя имеют разные сочетания качества и размеров жилья – например, в точках А, A` и A``. Уменьшение одной характеристики жилья в потребительском наборе ведет за собой увеличение другой.

Качество жилья Уровень качества жилья, который потребитель готов отдать взамен дополнительной площади жилья при условии соТ.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище хранения совокупной полезности жилья, характеризуется предельной нормой замещения. На графике видно, что чем больше в наборе размеры жилья (точка А``), тем больше потребитель готов пожертвовать ими для увеличения качества этого жилья (точка А): для приращения качества на (QA QA``) потребитель жертвует значительным количеством ( S A`` S A ). И, напротив, чем меньше размеры жилья (точка А`), которые может позволить себе потребитель, тем менее значимыми для него оказываются качественные характеристики: для приращения небольшого количества ( S A S A`) потребитель готов значительно пожертвовать качеством (QA` QA ) В этом проявляется закон уменьшения предельной нормы замещения, согласно которому при увеличении одного блага относительно другого каждая дополнительная единица первого блага компенсируется все меньшим сокращением второго блага.

Согласно теории потребительского поведения, потребитель стремится максимизировать полезность приобретаемого набора, однако при этом он ограничен бюджетом. Множество доступных потребителю наборов благ ограничивает бюджетная линия, показывающая все потребительские наборы, при которых общая сумма затрат равна доходу. Точка касания кривой безразличия и бюджетной линии является точкой потребительского оптимума. Чем выше доход потребителя, тем большее количество и качество жилья он может приобрести, то есть тем выше потребительский оптимум.

На первый взгляд, пересечение бюджетных линий с осями не имеет экономического смысла – невозможно получить «нулевое» качество при определенном количестве жилья или «нулевое» количество жилья при его определенном качестве.

На самом деле, точки пересечения бюджетной линии с осями показывают гипотетически максимально возможное качество и максимально возможное количество жилья, которые могут быть получены потребителем, имеющим соответствующие бюджетные ограничения.

Теория и методология исследования жилища и жилищных отношений Напомним, что наклон кривой безразличия определяется предельной нормой замещения, а наклон бюджетной линии – соотношением стоимости условной единицы качества и единицы количества. С ростом дохода, то есть с перемещением бюджетной линии вверх, свобода выбора того или иного набора потребительских характеристик возрастает. Анализируя изменение соотношения количества и качества жилища в наборе характеристик, выбираемом потребителем по мере роста его бюджетных возможностей (рис. 1.7), можно заметить достаточно интересную закономерность. Представляется верным предположение, что с увеличением доходов не только увеличиваются возможности в получении потребительского набора в виде большего по размерам и лучшего по качеству жилья, но и происходит некоторое изменение в соотношении качественных и количественных параметров в предпочтениях потребителей.

Потребитель, не имеющий достаточного по размерам жилища, по мере роста бюджетных возможностей в наборе количественных и качественных характеристик нового жилья в большей степени отдаст предпочтение количественным параметрам, отказавшись от некоторого дополнительного качества жилища. Например, предпочтет жилье большего размера, но не очень высокого качества, жилью более качественному, но меньших размеров SB S A QB QA.

Потребитель с бльшими доходами, имеющий достаточное по размеру жилище, вероятно, легче откажется от некоторого количества дополнительной площади ради получения дополнительного качества жилья, к примеру, предпочтет квартиру несколько меньшей площади, но в престижном районе, квартире большей площади, но расположенной на окраине города SF SE QF QE.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище Качество жилья Рис. 1.7. Карта безразличия и бюджетные ограничения потребителя Таким образом, соотношение количества и качества жилья в потребительском наборе определяется не только сложившимся соотношением в стоимости условной единицы качества и количества жилья, но и субъективной полезностью этих характеристик для конкретного потребителя.

Попробуем найти этому логическое объяснение. Будет справедливым, на наш взгляд, утверждать, что количество (размеры) жилья в большей степени обеспечивает удовлетворение биологических потребностей человека, а качество жиТеория и методология исследования жилища и жилищных отношений лья в большей степени отражает его социальные потребности. Каждая потребность человека имеет свой предел. Биологические потребности индивидуума в жилище, порожденные природой, природой же и ограничены – человек не может жить одновременно в нескольких домах, а размеры одного жилища должны быть соразмерны человеку и не могут бесконечно увеличиваться. Социальные потребности человека, как мы уже показывали выше, в значительной степени порождены общественными устоями и стандартами, социальным статусом индивидуума и видом его общественной деятельности.

С развитием и совершенствованием общества и индивидуума, развиваются и совершенствуются социальные потребности человека в жилище. Именно качественные характеристики жилища характеризуют степень соответствия жилища социальным потребностям индивидуума. По мере роста благосостояния и социального статуса человека и увеличения возможностей потребительского выбора жилища, в потребительском наборе все большую роль играют качественные характеристики.

Именно поэтому линия AВCDEF, которую Дж. Р. Хикс назвал сначала «кривой расходов»47, а позже «кривой для различных уровней дохода и потребления»48, на карте безразличия имеет изогнутый к оси ординат вид. В экономической теории эта кривая получила название кривой «доход – потребление»

(ICC – Income Consumption Curve) и отражает изменение потребительских предпочтений с ростом доходов потребителя.

Мы можем говорить о том, что эта кривая отражает изменение при росте доходов потребительских предпочтений в Хикс, Дж. Р. Пересмотр теории ценности / Дж. Р. Хикс, Р.Г. Ален // Вехи экономической мысли. Т. 1. Теория потребительского поведения и спроса / под ред. В.М. Гальперина. – СПб. : Экономическая школа. – 2000. – С. 126;

Экономическая школа. – 1992. – Вып. 2. – С. 96.

Хикс, Дж. Р. Стоимость и капитал : [пер. с англ.] / Дж. Р. Хикс ; общ. ред.

и вступ. ст. Р.М. Энтова. – М. : Издательская группа «Прогресс», 1988. – С. 122.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище выборе жилища в пользу его качественных характеристик.

Следовательно, качество жилища играет в выборе потребителя тем бльшую роль, чем больше потребитель готов заплатить за жилище.

До сих пор в своих рассуждениях мы исходили из того, что потребитель имеет возможность выбора. И степень свободы выбора, как мы отметили выше, зависит от уровня доходов потребителя. Теперь нам предстоит выяснить, какова степень этой свободы, в какой мере современное общество может обеспечить удовлетворение одной из главных потребностей индивидуума – потребностей в жилище

2. АДЕКВАТНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩА

КАК ИНДИКАТОРЫ УСТОЙЧИВОГО

СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

социально-экономических индикаторов устойчивого Парадигма устойчивого развития, официально провозглашенная в 1969 г. Стокгольмской конференцией ООН и ставшая гуманитарным девизом мирового сообщества на рубеже тысячелетий, в своей основе имеет концепцию коэволюции человека и окружающей среды. На современном этапе развития цивилизации человечество осознало всю неустойчивость и нестабильность мировой системы. «Благодаря росту народонаселения Земли в режиме с обострением возрастает общая и локальная неустойчивость развития… Эволюционные кризисы в определенной мере неизбежны. Ибо режимы с обострением (режимы сверхбыстрого развития, когда определенные характерные величины возрастают неограниченно за конечное время) ведут к нестабильности, к неустойчивости и угрозе вероятностного распада сложной структуры вблизи момента обострения»… «Поскольку природа и человечество, а также разные цивилизационные и геополитические образования развиваются разными путями, постольку встает проблема совместного развития, проблема коэволюции»49.

В отечественной научной литературе, посвященной проблемам устойчивого развития, доминируют представления об окружающей среде как природной среде. Между тем, как было показано выше, современный человек все в большей степени оказывается окруженным искусственной средой. Как отмечает Князева, Е.Н. Синергетика и принципы коэволюции сложных систем / Е.Н. Князева, С.П. Курдюмов [Электронный ресурс] :

http://www.synergetic.ru/science/index.php?article=kurdumov Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище А.Д. Московченко, «мир, в котором живет человек, как бы удваивается: кроме естественных природных объектов, многое из того, что нас окружает, является продуктом человеческой деятельности. Более того, природная составляющая становится все менее заметной в человеческой деятельности» 50. Искусственная среда, созданная человеком, оказывается как бы между человеком и природной окружающей средой и не только изменяется в результате человеческой деятельности, но и, в свою очередь, воздействует на человека и изменяет его. Таким образом, концепцию устойчивого развития следует трактовать как концепцию коэволюции человека, природной среды и искусственной среды.

Доминирование искусственной среды и ее влияние на все сферы жизнедеятельности человека становится особенно заметно в связи с процессами урбанизации, следствием которых является концентрация населения в городских поселениях. Городская среда, в которой человек живет (жилая среда) и работает (производственная среда), является, с одной стороны, результатом его деятельности, а с другой стороны, формирует условия его же существования, и тем самым определяет новые результаты его деятельности.

В последние годы международными организациями, в том числе ООН, повышен статус городов в связи с беспрецедентным ростом городского населения и с тем, что «крупные и малые города являются генераторами роста, содействующими развитию как сельских, так и городских поселений»51.

Если в 1950 г. в городах проживало 29,8 % населения Московченко, А.Д. Проблема интеграции фундаментального и технологического знания / А.Д. Московченко ; под ред. В.А. Дмитриенко. – Томск :

Томск. гос. ун-т систем управления и радиоэлектроники, 2001. – С. 27.

Declaration on Cities and Other Human Settlements in the New Millennium / UN-HABITAT, General Assembly, New York, 6-8 June 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/declaration_cities.htm Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития планеты, то к 2020 г. прогнозируется 57 %52. За два века экономического и социального развития городов их население выросло с 30 миллионов до 3 миллиардов. В настоящее время на планете сформировались 19 мегаполисов с населением более 10 миллионов человек, 22 города – с населением от 5 до миллионов, 370 городов, где живет от 1 до 5 миллионов человек, и 433 города с числом жителей от 0,5 до 1 миллиона53.

По мнению Анны К. Тибайджука, исполнительного директора Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам ХАБИТАТ (UN-HABITAT), город становится базовым уровнем экономического анализа и выработки политики развития54. Такой же точки зрения придерживаются О.С. Пчелинцев, А.Н. Арянин, М.М. Минченко, Е.М Щербакова55 применительно к России, исходя из того, что в городах и поселках городского типа – на одном проценте территории России – живет 73 % ее населения. Именно города, по их мнению, образуют «опорный каркас» региональных систем, определяют в каждом отдельном пункте условия не только использования ресурсов, но и их пространственной мобильности.

Современные города становятся базовыми элементами и играют ведущую роль в региональной, национальной и глобальной экономике, поскольку на территории городов производится основная часть валового внутреннего продукта каждой Malhotra, M. Micro-Finance for the Urban Poor. UN-HABITAT.; A. Tibaijuka : [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/hd/hdv9n1/default.asp.

Урбанизация и глобализация. Картина 2001 года // Архитектура и строительство России. – 2001.– № 9.– С. 4-17.

The State of the World's Cities Report / Published by the UN-HABITAT. – Nairobi, 2001 [Электронный ресурс] :

http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm Пчелинцев О.С. Исследование возможностей перехода регионов России к устойчивому социально-экономическому развитию / О.С. Пчелинцев [и др.] // Вестник Российского гуманитарного научного фонда. – 2003. – № 1 (30).

– С. 62–77.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище страны. В современной России 1091 город и 1922 поселка городского типа, 45 % населения живет в больших городах (с числом жителей 100 тыс. человек и более)56. Очевидно, что закономерности регионального, национального и глобального развития не только совпадают с закономерностями развития городов, но и, в значительной степени, определяются последними.

В то же время, именно города становятся эпицентрами социальных взрывов, политических конфликтов. «Урбанизация значительных масс также будет способствовать потере устойчивости страны или региона. Молодые люди, приходящие из деревни и потерявшие в значительной степени связь с семьей и землей, оказываясь в современных гигантских мегаполисах, становятся в лучшем случае рабочей силой или же солдатами армий, а в худшем – безработными или пополняют преступный мир. Стремительно нарастающие неравномерности развития ведут к внутренней и внешней миграции, но могут стать и причиной потери устойчивости роста, приводя к вооруженным конфликтам… Именно в сохранении устойчивости развития состоит главная ответственность мирового сообщества…»57.

Таким образом, концепция устойчивого развития нашла свое продолжение в концепции устойчивых городов (Sustainable Cities). По определению международного Центра устойчивых городов (International Centre for Sustainable Cities), устойчивым является город, который обеспечивает рост и интеграцию экономического, социального и экологического благополучия нынешних и будущих поколений58.

Состояние городов России. Национальный доклад для специальной сессии Генеральной Ассамблеи ООН для обзора и оценки осуществления Повестки дня Хабитат. – М., 2000. – С. 14.

Капица, С.П. Сколько людей жило, живет и будет жить на земле. Очерк теории роста человечества / С.П. Капица. – Москва, 1999 [Электронный ресурс] :

http://www.synergetic.ru/sections/index.php?article=books/kapitza/k8.htm International Centre for Sustainable Cities [Электронный ресурс] :

http://www.icsc.ca Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития С целью оценки уровня социально-экономического развития городов экспертами ООН-ХАБИТАТ разработана система индикаторов, с помощью которых можно производить анализ и сравнение степени продвижения урбанизированных территорий по пути устойчивого развития и выполнения Повестки дня ХАБИТАТ по улучшению условий жизни населения в разных странах59. Эта система включает 23 ключевых индикатора и 9 качественных показателей, которые в совокупности отражают уровень человеческого развития, городского инвестиционного потенциала, городской среды, городского управления и качества городской жизни. В данной системе индикаторов, которые характеризуют среду жизнедеятельности человека, 8 индикаторов прямо связаны с жилищной сферой и характеризуют качество жилой среды.

Социально-экономические индикаторы используются в качестве важнейшего инструмента измерения результатов экономической политики и оценки влияния экономического развития на уровень и качество жизни населения. Помимо системы частных индикаторов, характеризующих развитие в определенной сфере, разработана также система комплексных индикаторов, позволяющих, соизмеряя частные показатели, комплексно оценивать уровень экономического и гуманитарного развития: индекс городского развития (City Development Index – CDI) и индекс человеческого развития (Human Development Index – HDI) или индекс развития человеческого потенциала. Исследования показывают наличие тесной корреляции между этими индексами: чем выше уровень CDI, тем выше уровень HDI60 (рис. 2.1), в свою очередь, индекс развития человеческого потенциала тесно коррелирует с жилищными State of the City: Urban Indicators [Электронный ресурс] :

http://www.unchs.org/programmes/guo/guo_guide.asp City Development Index [Электронный ресурс] :

http://www.unhabitat.org/Istanbul+5/116.pdf Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище условиями населения61 (рис. 2.2).

Индекс развития человеческого City Development Index : http://www.unhabitat.org/Istanbul+5/116.pdf Рис. 2.1. Корреляция между индексом развития человеческого потенциала Социально-экономические индикаторы должны отражать цели развития общества и степень их достижения. При этом, как отмечает Т.И. Коломиец, «под развитием понимают прогрессивные качественно-количественные изменения, приводящие к преобразованию содержания развития и к приобретению социально-экономической системой новых характеристик. Помимо роста валового национального дохода и Доклад Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам на 35-ой сессии Статистической комиссии 2-5 марта 2004 г. [Электронный ресурс] : http://unstats.un.org/unsd/statcom/doc04/2004-5r.pdf Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития потребительских доходов, они связаны с изменениями в институциональной структуре, общественном сознании и качестве жизни населения в целом»62.

Доля населения, проживающего в Доклад Программы Организации Объединенных Наций по населенным пунктам. 2–5 марта 2004 г. : http://unstats.un.org/unsd/statcom/doc04/2004-5r.pdf Рис. 2.2. Корреляция между индексом развития человеческого потенциала и долей населения, проживающего в трущобах Поскольку целью устойчивого развития является создание благоприятной среды жизнедеятельности человека, а качество жилой среды прямо влияет на качество жизни индивидуума и общества в целом, постольку жилищные индикаторы играют особую роль в системе социальноКоломиец, Т.И. Социально-экономическое развитие региона: теория и современное состояние / Т.И. Коломиец // Вестник ТГУ. – 2003. – № 279. – С. 173.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище экономических индикаторов. Однако в российской методике расчета основных социально-экономических индикаторов уровня жизни населения важнейшие показатели, характеризующие жилищные условия как материальную основу благосостояния населения, отсутствуют63.

В серьезном исследовании по теории развития городов эволюция города в современной индустриальной системе представлена как результат взаимодействия его основных подсистем: населения, коммерческих предприятий, жилищного фонда и городских земель. Авторы этой работы прямо связывают фазы эволюции городов (развития, стагнации, упадка) с развитием жилищной сферы: под развитием города понимается такое положение, при котором количество единиц жилья и его общая площадь, а также объем общественных благ в расчете на душу населения увеличиваются быстрее, чем количество жителей и общее количество рабочих мест. Комфортность проживания в таком городе возрастает, и он становится все более притягательным для переезда в него все новых и новых жителей. Под упадком города понимается положение, при котором дискомфортность жизни в нем, вызываемая плохими жилищными условиями и низким уровнем качества предоставляемых общественных благ, дополняется сокращением рабочих мест.

Учитывая значимость жилищной сферы в устойчивом развитии городских поселений, Всемирный Банк и ООНХАБИТАТ в 1990 г. начали специальный международный проект по разработке жилищных индикаторов для оценки и анализа жилищной сферы в разных странах. В рамках этого проекта Методика расчета основных социально–экономических индикаторов уровня жизни населения : утв. Постановлением Госкомстата России 16.07.96 № 61 [Электронный ресурс] // Консультант Плюс : Справочная правовая система.

Борисов, А. Города и реформы / А. Борисов [и др.] ; под общ. ред. П. А.

Ореховского. – Обнинск : Институт муниципального управления, 2002. – 254 с. [Электронный ресурс] : http://lab.obninsk.ru/goroda/goroda.php Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития были разработаны 25 ключевых индикаторов, а также значительное число качественных параметров, в совокупности позволяющих оценивать состояние рынка жилья, его эффективность, определять уровень государственного регулирования процессов развития рынка65. В 1993 г. в этот проект была включена Россия, что было связано с кредитными намерениями Всемирного банка по финансовой поддержке жилищных реформ в России. По мнению Р. Страйка, главного научного сотрудника Института экономики города (Urban Institute, Washington, USA) и одного из руководителей проекта, участие в этой программе России потребовало внесения в перечень жилищных индикаторов дополнительных показателей, в большей мере соответствующих реалиям страны, переходящей от плановой экономики к рыночным отношениям.

В программе Всемирного банка и ООН-ХАБИТАТ все жилищные индикаторы группируются в несколько модулей:

индикаторы доступности жилья;

индикаторы, характеризующие финансирование жилищного строительства;

индикаторы качества жилья;

индикаторы жилищного строительства;

государственные расходы и регулирование жилищного строительства.

Применительно к России в систему жилищных индикаторов были включены 54 показателя, позволяющие не только описать жилищный сектор, но и показать трансформацию экономических отношений внутри него 66. К специфическим для постплановой экономики можно отнести такие показатели, как структура жилищного фонда по формам собственности; доля коммунальных квартир в жилом фонде; доля муниципальных Страйк, Р. Исследование рынков городского жилья в России / Р. Страйк // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С. 4–9.

Белкина, Т. Жилищный сектор в России / Т. Белкина // Вопросы экономики. – 1994. – № 10. – С.16–22.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище квартир, в том числе приватизированных и т.д. Значительная часть этих индикаторов была впоследствии включена в Федеральную целевую программу «Жилище» (прил. 1).

В рамках данного исследования мы не ставим задачи исторического экскурса или анализа предлагаемых экспертами ООН, Всемирного банка и другими специалистами 67 систем социально-экономических и жилищных индикаторов и оценку их соответствия концепции устойчивого развития. Это достаточно убедительно и детально сделано в работе Г.Ю. Ветрова, Д.В. Визгалова, А.А. Шанина, Н.И. Шевыровой68, а также в ряде других работ, посвященных проблемам разработки и использования социально-экономических индикаторов.

Важным является то, что в основе всех предлагаемых разными специалистами систем жилищных индикаторов лежат две основные группы индикаторов, характеризующие основу жилищной сферы: адекватность жилища и доступность жилища. Обеспечение права человека на адекватное и доступное жилище, наряду с проблемой бездомности, и в XXI веке остается одной из главных социально-экономических проблем мирового сообщества. Более одного миллиарда человек в развивающихся странах не имеют адекватного жилища и проживают, фактически, в трущобах 69. Эта проблема актуальна даже для высокоразвитых стран, где социальное благополучие, См. также Сидорин, А.М. Взгляд на жилищную проблему сквозь призму прав человека / А.М. Сидорин // Архитектура и строительство России. – 1999. – № 4–5. – С. 5–22; Федоров, А.А. Системы оценки качества жизни и устойчивого развития / А.А. Федоров // Архитектура и строительство России. – 1999. – № 4–5. – С. 23–30, № 7–8. – С. 5–30.; Ореховский, П. А. Анализ и социально-экономическое прогнозирование развития города / П.А.

Ореховский [Электронный ресурс] :

http://lab.obninsk.ru/public/articles.php?htmlfile=orekhovsky-03.htm и др.

Ветров, Г.Ю., Индикаторы социально-экономического развития муниципальных образований / Г.Ю. Ветров [и др.]. – Изд. 2-е, доп. – М. : Фонд «Институт экономики города», 2002. – 65 с.

Book Review. The State Of The World's Cities Report 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития основой которого является, в числе прочих факторов, и жилищная обеспеченность, вознесено в ранг национальной идеи70.

Индикаторы адекватности жилища характеризуют степень реализации прав человека на достойную, безопасную и комфортную жилую среду. Индикаторы доступности жилища характеризуют возможности и условия реализации жилищных прав человека.

При этом можно утверждать, что показатели адекватности жилища характеризуют состояние жилищной сферы, а показатели доступности – условия ее развития. Исходя из особой значимости этих индикаторов с точки зрения оценки состояния и развития жилищной сферы, представляется целесообразным рассмотреть их содержание и методы определения.

2.2. Адекватность жилища как основа качества жизни Жилище, жилая среда – это не просто среда обитания человека, это среда его жизнедеятельности. Жилая среда как совокупность социо-эколого-экономических условий и факторов жизнедеятельности человека непосредственным образом влияет и на самого человека, его самосознание и мироощущение, и на содержание и результаты процессов его жизнедеятельности.

Качественная жилая среда является условием воспроизводства качественной рабочей силы. А. Маршалл, рассматривая здоровье и силу населения как важнейший фактор общественного Mansur, E. Examining Policies to Reduce Homelessness Using a General Equilibrium Model of the Housing Market / E. Mansur, J.M. Quigley, S. Raphael, E. Smolensky // Berkley Program on Housing and Urban Policy [Электронный ресурс]:

http://repositories.cdlib.org/cgi/viewpdf.cgi?article=1017&context=iber/bphup& preview_mode; Jamie Lane. Housing Barriers and Resources for African AmeriЭлектронный ресурс] :

http://www.npcr.org/copc/reports/copc28/copc28.html Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище производства, по этому поводу отмечал, что малых размеров жилище не только создает физические неудобства, но и «препятствует развитию способностей человека, ограничивает высшие формы деятельности людей», «жилищная теснота порождает нравственное уродство, которое сокращает численность населения и портит характер человека»71.

По мнению многих ученых72, современная городская среда, массовая типовая многоэтажная застройка отрицательно сказывается на физическом и психическом здоровье людей, деформирует человеческие отношения. Ухудшение жилой среды приводит к обострению социальных проблем, нарушению демографических процессов, росту преступности и т.д.

В балансе факторов риска для здоровья человека, составленного на основе обобщения оценок влияния отдельных факторов, сделанных врачами гигиенистами, специалистами по коммунальной гигиене и санитарии и экологами, жилая среда составляет 24 % 73. Не случайно в специальной литературе жилище получило название «третьей кожи» человека.

Эволюция человека и общества нашла отражение в развитии совокупности потребностей человека как биологического и общественного существа. Но, как было показано выше, в Маршалл, А. Принципы экономической науки. В 3 т. Т. 1. : [пер. с англ.] / Альфред Маршалл. – М. : Издательская группа «Прогресс» «Универс», 1993. – С. 150, 272.

См. об этом: Бофилль, Р. Пространства для жизни : [пер. с франц.] / Р. Бофилль в сотрудничестве с Ж.-Луи Андре. – М. : Стройиздат, 1993. – 136 с.; Орлова, Э. А. Современная городская культура и человек / Э.А. Орлова ; отв. ред. А.И. Арнольдов / АН СССР, Институт философии. – М. :

Наука, 1987. – 191 с.; Устойчивое развитие и эволюция: Наш быстро меняющийся мир // Архитектура и строительство России. – 2003. – № 6. – С. 3–31; Ходов, Л.Г. Задачи российской государственной политики в области жилищного строительства / Л.Г. Ходов // Жилищное право. – 2003. – № 1.– С. 3–7; Зоколей, С.В. Архитектурное проектирование, эксплуатация объектов, их связь с окружающей средой : [пер. с англ.] / С.В. Зоколей. – М. :

Стройиздат, 1984. – 670 с. и др.

От опасного дома к здоровому дому // Архитектура и строительство России. – 2001. – № 5. – С. 27.

Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития любой социальной системе в иерархии потребностей человека жилище занимает витальный уровень, ибо определяет материальные условия существования человека и создает условия для удовлетворения всех его потребностей.

Поэтому современное общество признает в числе базовых прав человека право на адекватное жилище, то есть жилище, соответствующее потребностям современного человека.

Под адекватностью жилища понимается его способность удовлетворить потребности человека в соответствии с современными требованиями общества.

Право человека на адекватное жилище было подтверждено в «Декларации о городах и других населенных пунктах в новом тысячелетии», принятой Генеральной Ассамблеей ООН74. Право на адекватное жилище признано в 70 % стран мира Значимость жилой среды в жизни человека признана в различных концепциях оценки качества жизни. Так, например, в концепции оценки уровня жизни, принятой ООН76 (табл. 2.1), в числе других показателей жилищные условия занимают 4 место (в более ранней методике оценки качества жизни – 5 место).

Общественным признанием прямой зависимости социального согласия на европейском континенте от создания комфортной среды обитания для всех без исключения жителей стало принятие Советом Европы документа «Об основополаDeclaration on Cities and Other Human Settlements in the New Millennium / UN-HABITAT, General Assembly, New York, 6-8 June 2001 [Электронный ресурс] : http://www.unhabitat.org/istanbul+5/declaration_cities.htm The State of the World's Cities Report / Published by the UN-HABITAT. – Nairobi, 2001 [Электронный ресурс] :

http://www.unhabitat.org/istanbul+5/br.htm Составлено по: Сухих, В.А. Формирование и регулирование качества жизни населения в крупнейших городах России : дис. … канд. экон. наук :

08.00.04. – Екатеринбург, 2000.– С. 34–40.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище гающих принципах устойчивого пространственного развития европейского континента»77.

Показатели оценки уровня жизни по методикам ООН 2. Потребление продуктов 2. Санитарно-гигиенические условия 4. Занятость, условия труда товаров 6. Социальное обеспечение 5. Образование и культура 9. Права человека 8. Стоимость жизни и потребительские цены Адекватность как характеристика жилища имеет количественную и качественную оценку. Количественной оценкой адекватности жилища являются его размеры. Адекватное жилище – это, прежде всего, достаточное по размерам жилище.

Достаточность жилища может быть оценена по показателю обеспеченности населения жильем.

Показатель обеспеченности жильем является одним из наиболее простых жилищных индикаторов и определяется отношением общей площади всего жилищного фонда к общей численности постоянного населения. С помощью этого показаКудрявцев, А.П. Жизнь настойчиво заставляет создавать комфортную среду обитания / А.П. Кудрявцев // Строительная газета. – 2004. – № 17. – С.19.

Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого развития теля осуществляется мониторинг и анализ жилищной сферы.

Так, например, по данным, приведенным на рис. 2.3, можно проследить динамику показателей обеспеченности жильем населения Российской Федерации и сравнить текущий уровень с дореформенными показателями78.

кв. м /чел.

Рис. 2.3. Динамика показателя обеспеченности жильем населения Как видно из приведенных данных, в целом наблюдается положительная тенденция в динамике показателя обеспеченности жильем. Вместе с тем, при анализе обеспеченности жильем необходимо принимать во внимание, что относительный рост показателей обусловлен не только строительством нового жилья и увеличением жилищного фонда, но и следующими факторами:

уменьшением численности постоянного населения, проживающего в стране – за период с 1990 по 2003 гг. население России уменьшилось на 3,5 млн. человек (с 147,7 млн. до 144,2 млн. чел.);

Здесь и далее использованы материалы Госкомстата России: Российский статистический ежегодник : стат. сб. / Госкомстат России. – М., 2000. – 642 с.; То же, 2001. – 679 с.; То же, 2003. – 705 с.

Т.Ю. Овсянникова. Инвестиции в жилище увеличением размеров товарной единицы жилья, т.е.

строительством квартир бльшего размера, что хорошо видно из данных табл. 2.2.

Средние размеры строящегося жилья в Российской Федерации, С увеличением доли крупногабаритного жилья в новом строительстве этот показатель обеспеченности жильем еще в меньшей степени будет отражать адекватность жилища по размерам.