Ценны стабильны, если спрос соответствует предложению. Однако ввиду несовершенства рынка, на котором осуществляется продажа объектов недвижимости, кроме соотношения спроса и предложения большое влияние на цену купли-продажи оказывают искусство торгов, количество участников торгов, схема финансирования данной сделки и другие факторы. Влияние перечисленных факторов усиливается, если сделку необходимо провести в короткие сроки.

Обычно спрос оказывает на цену большее значение, чем предложение, так как он более изменчив. Это рыночная тенденция особенно просматривается на российском рынке, где цены на движимость в основном зависят от возможностей инвесторов.

Предложение — это количество объектов недвижимости имеющихся на рынке по данной цене, спрос—это количество объектов, которое хотят приобрести по данной цене.

Принцип конкуренции. Капитал движется туда, где имеется большая прибыль; поэтому туда, где извлекаются избыточные или монопольные прибыли, пытаются проникнуть новые субъекты. Конкуренция — это соревнование предпринимателей в получении прибыли. Конкуренция обостряется в тех сферах экономики, где намечается рост прибыли. Обострение конкуренции ведет к росту предложения и снижению массы прибыли, если спрос не увеличивается.

Принцип изменения. Ситуация на рынке постоянно меняется. Изменяются экономическая, социальная, техническая, политическая сферы деятельности, которые влияют на стоимость объектов.

Жизненный цикл недвижимости проходить через стадии создания объекта, роста, стабилизации и упадка. И от того, в какой стадии жизненного цикла находится объект или его окружающая природная среда (район, город, отрасль), зависит его стоимость: если в стадии роста — стоимость будет выше, если в стадии упадка — стоимость ниже.

Принцип изменения гласит: стоимость объекта постоянно изменяется под воздействием изменения внутренних факторов, а также окружающей природной и рыночной среды. По этой причине оценка стоимости недвижимости осуществляется на определенную дату.

3.4. Принцип наилучшего наиболее эффективного использования Принцип наилучшего наиболее эффективного использования недвижимости — основной принцип его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость объекта.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это разумное и возможное использование объекта, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т.е. использование, выбранное из разумных, возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Этот принцип — объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия, предложения и спроса, конкуренции и изменения.

В практической оценочной деятельности возможны четыре инвестиционные ситуации, когда:

- имеется свободный земельный участок;

- пользователь ищет определенный тип земли;

- инвестор ищет оптимальное сочетание земли и пользователя;

- инвестор-спекулянт подбирает участок земли, обладающий значительным потенциалом повышения стоимости.

Решение двух первых ситуаций можно осуществить, используя сравнительный (рыночный)подход к оценке, тогда как двух последних — лишь после определения способа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. Оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты освоения и застройки земли, чтобы определить, какой из них обеспечит наибольшую остаточную стоимость земли. Данный анализ основывается на реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использовании земельного участка. При этом предполагается, что выбранный вариант является физически осуществимым, достаточно обоснованным и финансово возможным и приводит к наивысшей стоимости земли.

Выбор оптимального варианта использования земельного участка обусловлен местоположением участка, возможностью реализации участка с правовой точки зрения, технологической и финансовой обоснованностью.

Потенциал местоположения земельного участка — основной фактор, влияющий на его стоимость. При анализе вариантов использования участка следует рассмотреть различные неудобства, негативные моменты и существующие ограничения пользования землей.

Анализ возможностей рынка принять данный вариант использования земельного участка проводится, чтобы определить влияние фактора спроса и предложения на оцениваемый объект. Рассматриваются инфраструктура земельного участка, и прилегающих к нему районов. степень развития транспортных путей, интенсивность пешеходных и транспортных потоков, наличие подъездных железнодорожных путей, удаленность от торговых центров и др.Изучается демографическая ситуация в районе, где расположен земельный участок (возрастной состав населения, его платежеспособность), возможные конкуренты, оценивается соотношение спроса и предложения на объекты, которые могут быть возведены на данном участке и делается вывод о целесообразности именно такого использования земельного участка.

Правовая обоснованность застройки земельного участка заключается в его экспертизе с точки зрения действующего законодательства и градостроительных нормативов.

Важными факторами наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка являются его физические, грунтовые и ландшафтные характеристики. Определяются размер, форма и естественные особенности земельного участка и другие данные, которые нужны для выбора типа, размера и этажности здания, которое предполагается возвести на данном участке.

Финансовая обоснованность инвестиционного проекта — основной фактор реализации принципа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка. На этой стадии решаются задачи финансирования инвестиционного проекта, определяются денежные потоки и ставки дисконтирования, удовлетворяющие требованиям инвестора.

4. Основы теории стоимости денег во времени Теория изменения стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфическим товаром, со временем изменяют свою стоимость и, как правило, обесцениваются. Изменение стоимости денег происходит под влиянием ряда факторов, важнейшими из которых являются: инфляция и способность денег приносить доход при условии их разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время, к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных доходов. Временная оценка денежных потоков основана на использовании шести функций сложного процента, или шести функций денежной единицы, которые позволяют установить взаимосвязь денежных потоков в различные периоды времени.

Для математического описания функций сложного процента используются следующие обозначения:

FV — будущая стоимость капитала;

PV — текущая стоимость капитала;

i — ставка процента по кредиту;

CF — денежный поток, т.е. движение денежных средств в отчетном периоде;

n — номер анализируемого года.

Первая функция — фактор будущей стоимости капитала:

Вторая функция — фактор текущей стоимости будущего капитала:

Третья функция — фактор будущей стоимости аннуитета.

Для обычного аннуитета (с платежом в конце каждого периода).

Для авансового аннуитета (с платежом в начале каждого периода) Четвертая функция — фактор текущей стоимости аннуитета.

Для обычного аннуитета (с платежом в конце каждого периода) Для авансового аннуитета (с платежом в начале каждого периода) Пятая функция — фактор фонда возмещения. При этом различают фактор обычного возмещения и фактор фонда авансового возмещения Шестая функция — фактор амортизации капитала (взнос на амортизацию). Фактор обычного взноса на амортизацию:

Фактор авансового взноса в амортизацию Для удобства при практическом использовании приведенных выше функций разработаны специальные таблицы, содержащие предварительно рассчитанные по сложному проценту факторы для различных временных периодах и ставок процента. Такие таблицы содержатся в изданиях, указанных в библиографическом списке под номерами 7,10,14,15.

5. Доходный подход Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного (рыночного) и затратного.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости объекта с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и дальнейшей ее продажи.

Оценочные теория и практика выработали несколько методов, соответствующих доходному подходу: методы дисконтированных денежных потоков, прямой капитализации дохода и равноэффективного аналога.

Метод равноэффективного аналога. При этом методе подбирается функциональный аналог (базисный объект), который выполняет одинаковые с оцениваемым объектом функции, но может отличаться от него по таким техническим характеристикам, как производительность, срок службы, качество изготовляемой с его помощью продукции и другим показателям.

В этом методе оценивается доход от объекта, но не в полном объеме, а только в той его части, на которую доход оцениваемого объекта отличается от дохода функционального аналога.

В связи со сложностью получения информации, в оценочной практике данный метод используется мало.

Метод дисконтирования денежных потоков предполагает ежегодный прогноз будущих доходов в прогнозный и постпрогнозный периоды. Для приведения будущих доходов к текущей стоимости объекта, используется ставка дисконтирования. При этом возможно применение различных видов дохода, но чаще всего для этих целей применяется чистый денежный поток.

Метод капитализации предполагает преобразование дохода, получаемого от недвижимости (доход от сдачи в аренду объекта недвижимости) в стоимость с помощью деления ежегодного дохода на ставку капитализации.

Самым общим свойством применения методов капитализации и дисконтирования денежных потоков является то, что они основаны на предположениях о будущем развитии бизнеса оцениваемой компании.

Компании не располагают планами перспективного развития. На основе которых можно было бы составить достоверные прогнозы. В этом случае характеристики возможных моделей развития бизнеса должны быть подготовлены оценщиком.

Ставка дисконтирования и ставка капитализации должны определяться применительно к соответствующим видам дохода: чистого денежного потока, чистого дохода (прибыли), дивидендным и другим видам дохода.

За период расчета, как правило, применяется год. В отдельных случаях может быть использован другой временной интервал — месяц, квартал.

Величины параметров денежного потока берутся по данным бухгалтерской отчетности на дату оценки.

Расчет денежного потока для каждого года прогнозного периода производятся на основе прогноза выручки от реализации, затрат и инвестиционного капитала.

5.1. Методы определения денежных потоков На практике используется прямой или косвенный методы расчета величины денежного потока для собственного и инвестиционного капитала.

Прямой метод основан на анализе денежных средств по счетам компании.

Косвенный метод основан на анализе статей баланса и отчетах о финансовых результатах.

Основой расчета денежного потока прямым методом служит прогноз денежных параметров, являющихся поступлениями и выплатами в потоке денежных средств.

Расчет величины денежного потока каждого периода прямым методом производится суммированием всех поступлений данного периода вычитанием всех выплат расходов данного периода.

Основой расчета денежных потоков косвенным методом при оценке дисконтированием денежных потоков служит прогноз чистой прибыли, увеличенной на сумму амортизации с учетом прогноза инвестиций в основные и оборотные активы и прогноза внешнего финансирования.

Расчет величины денежного потока для собственного капитала косвенным методом производится путем суммирования поступлений: чистой прибыли, амортизации, финансирования и вычитания инвестиций. Кроме того следует учитывать выплаты6 оплата сырья и материалов, заработная плата с начислениями, бюджетные и налоговые отчисления и прочее.

Денежный поток от инвестиционной деятельности: реализация долгосрочных активов с учетом вложений в инвестиции.

Денежный поток от финансовой деятельности: поступление кредитов и займов с учетом затрат на их погашение.

Элементы денежного потока косвенным методом для собственного капитала: чистая прибыль, амортизация, инвестиции в основные средства, изменение величины собственного оборотного капитала, изменение долгосрочных обязательств.

Расчет величины денежного потока для инвестированного капитала каждого периода косвенным методом производится путем суммирования чистой прибыли, расходов на выплату процентов, амортизации и вычитания инвестиций и вычитания инвестиций с учетом изменения величины собственного оборотного капитала.

Величина чистой прибыли может рассчитываться на основе данных бухгалтерской отчетности и анализа рынка. Также определяется доля чистой прибыли, направляемая на выплату дивидендов (норма дивидендных выплат).

Размер выплачиваемого дивиденда может определяться на основе анализа прошлых дивидендных выплат. При расчете дивидендных выплат учитывается: величина чистой прибыли. Фактически выплаченные дивиденды.

Темп роста дохода определяется на основе анализа ретроспективной информации за репрезентативный период времени. Возможно также определение темпов роста компании на основе соответствующих бизнес-планов.

5.2. Методы определения ставок капитализации и дисконтирования Для определения ставки (коэффициента) капитализации используется несколько методов:

- метод кумулятивного построения;

- метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

- метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

- метод прямой капитализации.

Метод кумулятивного построения — коэффициент капитализации состоит из двух элементов:

- ставки дохода на инвестиции, которая является компенсацией за за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

- нормы возврата 9(возмещения) капитала. Под возвратом напитала понимается погашение суммы первоначальных вложений.

Ставка дохода на капитал строится на базе:

- безрисковой ставки дохода;

- премии за низкую ликвидность недвижимости;

Премии за инвестиционный менеджмент.

Определение коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат осуществляется в случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (уменьшение или рост) Существует три способа возмещения инвестиционного капитала:

- прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). Его целесообразно использовать, когда ожидается, что моток доходов будет систематически снижаться, а возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями;

- возврат капитала по фонду возмещения и ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда). Метод применяется, когда ожидается, что в течение всего прогнозируемого периода будут получены постоянные, равновеликие доходы. Коэффициент капитализации при равновеликих доходах равен сумме ставки дохода на инвестиции и фактора фонда возмещения для этого же процента.

Метод Хоскольда. Его используют в тех случаях, когда ставка дохода, приносимая первоначальными инвестициями, настолько высока, что становится маловероятным осуществления реинвестирования по той же ставке.

Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.

Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.

По этому методу коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на заемный и собственный капитал Коэффициент капитализации для заемных средств называется ипотечной постоянной и рассчитывается по формуле Основная..сумма..ипотечной..ссуды..( кредита ) Коэффициент капитализации для собственного капитала рассчитывается по формуле:

Годовой..денежный..поток..( ДП ).. до..выплаты..налогов Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:

где М — доля заемных средств в стоимости;

Rm — коэффициент капитализации для заемного капитала;

Re — коэффициент капитализации для собственного капитала.

При использовании метода прямой капитализации, коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

где V — стоимость оцениваемого объекта;

Y — чистый операционный доход (ЧОД);

R — коэффициент капитализации для собственного капитала.

Из этой формулы коэффициент капитализации будет равен:

Определенный таким образом коэффициент капитализации называется общим. Эта формула используется с том случае, если перепродажа актива производится по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и, следовательно, в коэффициент капитализации надбавку за возмещение капитала не включают, а также, если прогнозируется поступление равновеликих доходов Ставка дисконтирования может определяться несколькими методами.

Наиболее распространенными из них являются:

- модель оценки капитальных активов;

- метод кумулятивного построения;

- модель средневзвешенной стоимости капитала.

Средневзвешенная стоимость капитала (WACC) рассчитывается по следующей формуле:

где kd — стоимость привлечения заемного капитала;

te — ставка налога на прибыль предприятия;

kp — стоимость привлечения акционерного капитала (привилегированные акции);

ks — стоимость привлечения акционерного капитала (обыкновенные акции);

wd — доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

wp — доля заемного капитала в структуре капитала предприятия;

ws — доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия.

Модель оценки капитальных активов (САРМ) основана на анализе массивов информации фондового рынка в части изменений доходности свободно обращающихся акций.

В соответствии с моделью оценки капитальных активов ставка дисконтирования определяется по формуле:

где R — требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);

Rf — бездисковая ставка дохода;

— коэффициент бета (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами, происходящими в стране);

Rm — общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);

S1 — премия для малых предприятий;

S2 — премия за риск, характерный для отдельной компании;

C — страновой риск.

Модель кумулятивного построения ставки дисконтирования используется в случаях, когда фондовый рынок недостаточно развит или акции компании не обращаются на рынке, а предприятие-аналог найти сложно При построении ставки дисконта за основу расчета берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную компанию. Таким образом, ставка дисконтирования по модели кумулятивного построения включает:

- безрисковую норму доходности;

При определении величины безрисковой ставки в качестве безрисковой нормы доходности можно брать только доходность по государственным ценным бумагам.

- норму доходности, покрывающую несистематические риски, характерные для оцениваемого объекта. Ниже в таблице приведен перечень факторов риска и их оценка, которая составлена по материалам исследований Института экономического развития Мирового банка При построении ставки дисконтирования эти факторы должны быть проанализированы.(табл. 4.1.) Ключевая фигура в руководстве; качество руководства 0— Диверсификация производственная и территориальная 0 — Вкладывая средства в компанию, инвесторы ориентируются на соотношение доходность — риск, то есть чем выше риск, тем выше требуемая доходность. В этой связи кумулятивная модель побуждает на поэлементный анализ рисков, и по мере их выявления осуществляется наращивание ставки дисконта. В случае отсутствия несистематических рисков вообще ставка дисконта будет равна безрисковой ставке.

6. Сравнительный (рыночный) подход При оценке объектов недвижимости сравнительным подходом используются два метода:

- метод сравнения продаж;

- метод валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило за последние 3-6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Метод сравнения продаж включает несколько этапов:

Выбор объектов недвижимости —аналогов. Для более объективной оценки необходим анализ не менее 3-5 сопоставимых продаж.

Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами производится по двум компонентам:

- единицам сравнения;

- элементам сравнения.

Элементами сравнения для объектов недвижимости являются:

- переданные имущественные права;

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики объекта недвижимости.

2. Оценка поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта Объектом корректировки является цена продажи сопоставимого объекта недвижимости.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на:

- процентные;

- денежные;

- относительные- абсолютные.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

- метод, связанный с анализом парных продаж;

- метод прямого анализа характеристик;

- экспертный метод расчета.

Метод валового рентного мультипликатора (мультипликатора валового дохода) — второй метод сравнительного (рыночного) подхода.

Валовой рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.

2. Определяется отношение продажной цены к валовому доходу исходя их недавних рыночных сделок.

3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор.

где V — вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

Др — рентный доход оцениваемого объекта;

ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Саанал.— цена продажи аналога;

ПВДанал.— потенциальный валовой доход аналога.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия.

7. Затратный подход Этот подход включает этапы:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания и сооружения.

2. Оценивается восстановительная стоимость или стоимость замещения здания или сооружения на действительную дату оценки..

3. Рассчитываются все виды износа зданий и сооружений с учетом их физического, функционального, технологического и экономического устаревания.

4. Определяется остаточная стоимость зданий и сооружений как разность между стоимостью воспроизводства и совокупным износом.

5. Рассчитывается полная стоимость объекта недвижимости посредством прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

При оценке стоимости земельных участков применяются следующие методы:

- метод техники остатка для земли;

- метод средневзвешенного коэффициента капитализации;

- метод сравнения продаж;

- метод разбиения;

- метод капитализации;

Метод валового рентного мультипликатора.

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осуществляется:

- методом сравнительной единицы;

- методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты);

- индексным способом оценки.

Метод сравнительной единицы включает несколько этапов:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы (на 1 кв.м., на куб.м. здания) или можно воспользоваться разработками Центрального научно-исследовательского института экономики и управления Коинвеста и др., где даны удельные показатели стоимости потребительской единицы строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровне цен.

Определение стоимости зданий и сооружений методом поэлементного расчета осуществляется в следующей последовательности:

1. Здание разбивается на отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.) 2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется сумма прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема.

Далее определяется износ зданий и сооружений. В практике оценки основными методами определения износа являются:

- метод срока жизни;

- метод разбиения.

Метод разбиения заключается в учете всех видов износа, к которым относятся:

- устранимый физический износ;

- неустранимый физический износ;

- устранимый функциональный износ;

- неустранимый функциональный износ;

- внешний (экономический) износ.

Завершающим этапом определения стоимости объекта недвижимости затратным подходом является расчет полной стоимости объекта путем прибавления к остаточной стоимости зданий и сооружений стоимости земельного участка.

а). Оценка земельных участков Задача 8.1.

Рыночная стоимость построенных сооружений равна 450000 долл. Продолжительность их экономической жизни — 50 лет, соответствующая им ставка дохода на инвестиции — 12%. В первый год эксплуатации, данный имущественный комплекс (земельный участок и сооружения) принес чистый операционный доход в 65000 долл.Определить стоимость земельного участка Решение.

1. Определяется чистый операционный доход, приносимый сооружениями (ЧОД).

ЧОД=65000*0,120417 (графа 6, из таблицы сложного процента; 50 лет;

12%)=54187 долл.

2. Определяется чистый операционный доход, приносимый землей (ЧОДзем.).

ЧОДзем.=65000долл. – 54187долл.=10813 долл.

3. Определяется стоимость земельного участка (Сзем.) Сзем.=10813 : 0,12 = 90108долл.

Земельный участок площадью 0,3 га продается под застройку торговым комплексом.

Базовая ставка арендной платы составляет 12 руб.за кв. м. в год.

Кд=3 — коэффициент вида деятельности арендатора;

Км=2 — коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка. Требуемая ставка доходности составляет 20%.

S — площадь земельного участка.

Определить стоимость земельного участка.

Решение.

1. Определяется величина годовой арендной платы за участок (земельная рента) по формуле:

2. Определяется стоимость земельного участка V = 216000 / 0,2 = 1080000 руб.

Задача 8.2.

Стоимость зданий и сооружений оценена в 90 % от общей стоимости собственности, а земля — в 10%, продолжительность экономической жизни зданий и сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%, чистый операционный доход — 65000 долл. Расчет общего коэффициента капитализации показан в табл.8. циент капитализации Остаточная стоимость: 65000/ 0,138 = 471015 (с округлением) Стоимость земли — 471015 х 0,1 = 47101,5 долл.;

Стоимость зданий и сооружений — 471015—47101,5 = 423913,5 долл.

Задача 8.3.

Установлено наиболее эффективное использование свободного земельного участка. При этом ожидается чистый операционный доход (ЧОД) в размере 90000 долл. за первый год. Затраты на создание улучшений составят 400000 долл.Ставки капитализации для сооружений и земли составят 19% и 13% соответственно.

Оценить стоимость земельного участка.

Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход долл.Коэффициент капитализации для земельного участка равен 10%.

Определить рыночную стоимость земельного участка.

1. Определяется размер годовой ренты: 100 х 4 = 400 долл.

2. Рассчитывается рыночная стоимость земельного участка:

400: 0,1 = 4000 долл.

Объект был недавно сдан в аренду сроком на 5 лет. Арендная ставка по договору составляет 40000 долл. в год.. Рыночная арендная ставка составляет 60000 долл. Арендные ставки являются «чистыми», т.е. совпадают с чистым операционным доходом. Согласно прогнозу владелец объекта сможет продать его за 250000 долл. по истечении арендного договора. Норма прибыли составляет 15%. Субарендный договор (избыточная рента) и выручка от продажи объекта дисконтируется по ставке объекта 20% Оценить стоимость прав аренды и стоимость прав арендатора.

На свободном участке земли можно возвести четыре типа зданий: торговый центр, бизнес-центр, гостиница, кинотеатр. В результате анализа рынка недвижимости получена информация по аналогичным объектам, представленная в табл.8.2. Определить наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка.

Показатель Торговый Бизнес- Гостиница Кинотеатр тельства, тыс. руб.

операционный доход, тыс. руб.

капитализации для зданий, % капитализации для земли, % На основе дохода, относящегося к земле, определить ННЭИ земельного участка, на котором можно возвести три варианта многоквартирного жилого дома (табл. 8.3.). Анализ рынка показал, что расходы по эксплуатации таких зданий составляет 40% от доходов. Норма доходности инвестиций для застройщика должна быть не менее 20%.

расчете на 1 м2, долл.

Прогнозируемая месячная арендная В табл. 8.4. приведены данные, описывающие три варианта использования свободного участка земли.

Показатель Строитель- Строительство Строительство ний, м строительства зданий, руб./м ционный доход от всего объекта, тыс. руб.

капитализации для зданий капитализации для земли Определить:

• стоимость земли;

• вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

• общую стоимость объекта для выбранного варианта.

Предлагается три варианта застройки земельного участка размером соток. Стоимость одной сотки составляет 1000 долл. Первый вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 200кв.м. Стоимость строительства такого же дома в расчете на 1 кв.м. общей площади составляет 250 долл. По второму варианту возможно строительство индивидуального жилого дома общей площадью 250 кв.м. Стоимость такого дома в расчете на 1 кв.м. общей площади составляет 210 долл. Третий вариант предусматривает строительство индивидуального жилого дома общей площадью 310 кв.м. Стоимость строительства такого дома в растете на кв.м. общей площади составляет 190 долл. Известна рыночная стоимость указанных домов. Так, дом, построенный по первому варианту, можно продать за 80000 долл., по второму варианту — за 90000 долл., по третьему варианту — за 94000 долл. На основе ожидаемого дохода от продажи домов определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования данного земельного участка.

б) Затратный подход Рыночная информация свидетельствует, что здания, расположенные вблизи железной дороги, имеют годовую арендную плату на 500 руб./кв.м.

меньше, чем аналогичные здания в других местах.

В оцениваемом объекте доли стоимости земельного участка и зданиясоставляют соответственно 20% и 80%. Площадь сдаваемых в аренду помещений равна 314 кв.м. Коэффициент капитализации для здания равен 0,2.

Определить внешний износ здания.

Решение:

1. Величина рентных потерь для объекта равна 500 х 314 = 157 руб./год.

2. Доля потерь, приходящаяся на здание: 157 х 0,8 = 125,6 тыс.руб./год.

3. Внешний износ составляет: 125,6 : 0,2 = 628 тыс. руб.

Здание площадью 3500кв.м.имеет излишне высокие потолки, приводящие к повышенной стоимости здания и дополнительным эксплуатационным затратам, составляющим 50 тыс. руб. в год. Коэффициент капитализации — 0,2.

Стоимость строительства 1 кв.м. здания с обычными потолками — тыс. руб., с высокими потолками — 12 тыс. руб. Физический износ избыточных конструктивных элементов (стены) и инженерных систем равен 20%. В то же время рынок учитывает высокие потолки вкладом (добавочной стоимостью здания) в размере 500 руб./кв.м.

Определить неустранимый функциональный износ.

Решение.

1. Определяем стоимость избыточного объема:

Сстр. = (12-11) х 3500 = 3,5 млн. руб.

2. Физический износ избыточных элементов составит:

3. Определяем дополнительные эксплуатационные затраты:

Сд. затр.= 50 : 0,2 = 250 тыс. руб..

4. Добавочная стоимость здания за счет высоких потолков будет равна:

Сдоб.= 500 х 3500 = 1,75 млн. руб.

5. Определяем неустранимый функциональный износ 3-го рода:

НФУ3 = 3,5 – 0,7 + 0,25 – 1,75 =1,3 млн. руб.

В оцениваемом здании отсутствует лифт. Стоимость монтажа пристроенного лифта на дату оценки 750 тыс. руб.

Определить устранимое функциональное устаревание 1-го рода.

Решение:

Определить вид износа в каждом из приведенных ниже случаев:

1. Многоэтажный дом без лифта.

2. В доме протекает крыша.

3. Большой бизнес-центр, не имеющий места для парковки автомашин.

4. Жилой дом рядом с аэропортом.

5. В здании неисправна система теплоснабжения.

6. Торговый центр, расположенный на окраине.

Задача 8. Изменение схемы районной планировки привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого жилого объекта. Снижение чистого дохода от аренды квартир в данном здании составило в среднем 75 руб. за 1 м2 общей площади жилья по сравнению с такими же домами, расположенными в глубине квартала. Общая площадь жилья в оцениваемом здании составляет 1000 м2, на стоимость здания приходится 80% стоимости всего объекта, а коэффициент капитализации для здания равен 0,25.

Определить вид износа и его величину.

Задача 8. В оцениваемом офисном здании отсутствует система кондиционирования, затраты на установку которой, по анализу рынка офисных помещений, покроются увеличением арендной платы. Приобретение и установка кондиционеров обойдутся в 10 000 долл. Если бы кондиционеры были установлены в процессе строительства, то связанные с этим затраты были бы на 50% меньше. Определить вид и величину износа здания, связанного с отсутствием кондиционеров.

Задача 8. Оцениваемое жилое здание имеет высоту этажа, которая с точки зрения рынка является избыточной. Текущая восстановительная стоимость оцениваемого здания равна 5,5 млн. руб., а текущая стоимость аналогичного здания, имеющего нормальную с точки зрения рынка высоту этажа равна 5, млн. руб. Физический износ оцениваемого здания определен на уровне 40%.

Ежегодные дополнительные эксплуатационные издержки, обусловленные большой высотой этажа (отопление, освещение и т.д.) составляют 15 тыс.

руб. Коэффициент капитализации для здания равен 0,2. Определить вид и величину износа.

в). Сравнительный (рыночный) подход Оценивается отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание под офис, расположенное в округе «Юг». Для анализа сравнительных продаж был определен аналог — двухэтажное отдельно стоящее кирпичное здание, расположенное в округе «Север». Аналог был продан за1250000 долл. В базе данных имеются следующие пары сопоставимых объектов (табл.8.5).

Номер Местоположение, Физические характеристи- Цена, долл.

Решение. Для того, чтобы определить стоимость оцениваемого объекта, необходимо рассчитать и внести поправку на местоположение. Она определяется отношением цен парных продаж объектов №1 и №2. Объекты №3 и №4 не могут быть использованы, так как назначение этих объектов не позволяет отнести их к тому же, что и наш объект, сегменту рынка.

Поправка на местоположение рассчитывается по формуле:

где Пм — поправка на местоположение;

П1 — цена продажи объекта №1;

П2 — цена продажи объекта № Поправка (в нашем примере 0,42) представляет собой коэффициент, на который умножается цена продажи аналога для получения вероятной стоимости оцениваемого объекта.

Оценивается двухэтажное здание с пристроенной верандой. Имеется здание-аналог, но без веранды, проданное по цене 100000 долл. Кроме того, есть данные по следующим по следующим объектам-аналогам (табл.8.6) Номер Наличие веран- Физические характеристики и Цена, долл.

Из анализа объектов №1 и №2 можно предположить, что разница в их цене обусловлена наличием или отсутствием веранды при условии допущения равенства прочих физических характеристик.

П3 = Ц1-Ц2=125000-118000=7000 долл.

где П3 — поправка на наличие веранды;

Ц1 — цена объекта №1;

Ц2 — Цена объекта №2.

Вероятная стоимость объекта оценки определяется по следующей формуле:

V=Cанал.+П3 = 100000+7000 = 107000 долл., Где V — вероятная стоимость объекта;

Санал. — цена продажи аналога;

П3 — поправка на наличие веранды.

Задача 8. Требуется оценить двухэтажное здание заводоуправления площадью 400 кв.м., нуждающееся в ремонте. В качестве аналога было выбрано двухэтажное офисное здание площадью 350 кв.м., в котором был сделан косметический ремонт. Цена продажи аналога — 250000 долл. В базе данных были найдены следующие сведения по парным продажам (табл.8,7).

Номер Физические характеристики и на- Состояние объек- Цена, При расчете поправки на косметический ремонт необходимо сопоставить цены единиц сравнения объектов с проведенным и требуемым косметическим ремонтом.

где Пр — поправка на проведенный ремонт (рассчитана на 1 кв.м. площади здания);

Поправка в данном случае с отрицательным знаком. Объясняется это тем, что цена аналога должна быть уменьшена на величину стоимости проведенного косметического ремонта для определения вероятной стоимости оцениваемого объекта, которая рассчитывается по формуле:

где V — вероятная стоимость оцениваемого объекта;

Санал. — цена продажи аналога;

Sанал. — площадь аналога;

Sпр — площадь оцениваемого объекта.

В данном примере наиболее вероятная стоимость объекта оценки с учетом поправки на косметический ремонт составляет 179046 долл.

Оценить административное здание с учетом поправки на износ. Фактический износ оцениваемого здания составляет 15%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам (табл.8.8).

V=75400*[(100-15):(100-20)]=80113 долл.

V=70600*[(100-15):(100-25)]=80013долл.

Объект 2 вообще не использовался в качестве аналога, так как его износ выше 80%, и, следовательно, объект приобретается с иной инвестиционной мотивацией. Вероятная стоимость административного здания рассчитывается следующим образом:

V=(80013+80013):2=80063 долл.

Наиболее вероятная рыночная стоимость объекта с учетом поправки по износу объекта составляет 80063 долл.

Необходимо оценить объект недвижимости с потенциальным валовым доходом (ПВД) в 15000долл. В банке данных имеются следующие сведения о недавно проданных объектах, которые представлены в табл.8.9.

1. Определяем валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для каждого объекта по формуле:

где ВРМ — валовой рентный мультипликатор;

Санал. — цена продажи аналога;

ПВДанал. — потенциальный валовой доход аналога.

2. Определяем среднее значение валового рентного мультипликатора ВРМср= (5+5,43+4,8):3= 2. Определяем наиболее вероятную рыночную стоимость объекта оценки по формуле:

где V — наиболее вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

Др — рентный доход (ПВД) оцениваемого объекта.

V= 15000*5=75000долл.

В табл. 8.10. приведены рыночные данные по четырем сопоставимым с оцениваемым объектам. Определить:

1. Величину корректировки на разницу в площади.Величину корректировки на наличие сада.

3. Величину корректировки на наличие гаража.

В табл. 8.11.. приведены рыночные данные по ценам продаж однотипных загородных домов, которые объединены в пары. Определить величину корректировки на наличие сада на основе:

1). медианы; 2). моды; 3). средней арифметической.

Оцениваемый объект представляет коттедж, сдаваемый в аренду. Годовая арендная плата для такого типа объектов по данным рынка составляет 4500 долл. Определить стоимость оцениваемого объекта с помощью данных приведенных в таблице 8.12.

плата, долл.

На основе данных, приведенных в таблице, определить:

1) величину корректировок на разницу в площади;

2) величину корректировки на наличие погреба;

3) величину корректировки на наличие бани.

Определить стоимость дачного домика со следующими характеристиками:

- полезная площадь — 70 кв.м.;

Площадь земельного участка — 12 соток.

Анализ рыночной информации позволил выбрать в качестве сопоставимых объектов четыре проданные в том же районе дачи, характеристики которых приведены в табл. 8.13.

тыс. руб.

щадь, кв.м.

ного участка, сотки нат, шт ступность Укажите, для оценки какого из перечисленных типов недвижимости метод сравнительного анализа продаж наиболее приемлем: больницы, церкви, квартиры, правительственные здания. Почему ?

г). Теория стоимости денег Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс.руб., проценты начисляются ежегодно по ставке 10%?

1). Находим страницу таблицы где указана требуемая ставка 10%.

2). В колонке №1 этой же таблицы найдем фактор, соответствующий периоду накопления 3 года. Фактор равен 1,3310;

3). Рассчитаем сумму накопления:

Этот же пример можно решить без использования специальных таблиц.

Рассчитаем сумму накоплений, полученную по годам при 10% годовых:

- первый год: 400*1,1=440 тыс. руб.;

- второй год: 440*1,1=484 тыс. руб.;

- третий год: 484*1,1 =532,4 тыс. руб.

Задача 8.29.

Какую сумму необходимо поместить на депозит под 10% годовых, чтобы через пять лет накопить 1500 тыс. руб.

Решение:

1). Найдем страницу в таблице, где указана ставка 10%;

2). В колонке №4 найдем фактор, исходя из периода дисконтирования лет (0,6209);

3). Определим сумму вклада:

1500 [ PV ]510 % = 1500 * 0.6209 = 931.4nsche, / Какую сумму необходимо положить на депозит под 10% годовых, чтобы затем 5 раз снять по 300 тыс. руб.?

1) Найдем таблицу, где указано 10%;

2). Найдем фактор текущей стоимости в колонке №5 — 3,7908;

3). Определим текущую стоимость аннуитета:

Эту задачу также можно решить методом депозитной книжки (табл.8.13);

Владелец кафе предполагает в течение 6 лет получить ежегодный доход от аренды в сумме 60 тыс. руб. В конце 6 года кафе будет продано за тыс. руб., расходы по ликвидации составят 5% продажной цены. Прогнозирование доходов от аренды имеет большую степень вероятности, чем возможность продажи объекта за указанную цену. Различия в уровне риска определяют выбранные аналитиком ставки дисконта для дохода от аренды и продажи:

8% и 20% соответственно.

1). Рассчитаем текущую стоимость потока доходов от аренды:

2). Определим текущую стоимость дохода от продажи:

3). Рассчитаем сумму доходов:

Какую сумму можно ежегодно снимать со счета в течение 5 лет, если первоначальный вклад равен 1500 тыс. руб.? Банк начисляет ежегодно 14% годовых при условии, что снимаемые суммы будут одинаковы.

1).Найдем фактор взноса на погашение кредита при условии, что взносов будет 5,а ставка — 14% (колонка №6). Фактор равен 0,2913.

2). Рассчитаем величину аннуитета:

3). Находим в табл. А-2 фактор текущей стоимости аннуитета, возникающего 5 раз при ставке 14%, 5,5348.

4). Определим величину аннуитета:

Таким образом, если положить на счет под 14% годовых 1500 тыс.

руб., можно пять раз в конце года снять по 437 тыс. руб. Дополнительно полученные деньги в сумме 685 тыс. руб.[(437*5)-1500] являются результатом начисления процентов на уменьшающийся остаток вклада.

Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 4 лет ежегодно вносить 350 тыс. руб., а банк начисляет на вклад 6% годовых.

1). Определим фактор будущей стоимости аннуитета 4-го периода по ставке 6% (колонка 2) — 4,3746.

2). Рассчитаем величину накопления:

3). В табл. А находим фактор — 4,3746.

Рассчитаем величину накопления.

Таким образом депонирование 1400 тыс. руб. (350*4) обеспечивает накопление в сумме 1531 тыс. руб. Разница представляет величину процентов, начисленных на возрастающую сумму вклада по технике сложного процента.

Какую сумму следует 5 раз внести в пополняемый депозит под 8% годовых, чтобы накопить 1700 тыс. руб.?

Находим фактор периодического пятикратного взноса при ставке 8% (колонка, табл.Б),01705;

Определяем величину депозита:

Таким образом, суммарный взнос в 1540 тыс. руб. (290*5) при начислении 8% годовых позволит накопить 1700 тыс. руб.

Эту же задачу решаем с помощью табл.А.

1). Находим фактор будущей стоимости аннуитета при ставке сложного процента 8% по табл. А-4 5,8,666;

2). Рассчитаем величину депозита:

Рассчитать суммарную будущую стоимость денежного потока, накапливаемого под 8% годовых. Денежный поток возникает в конце года.

Первый год — 100 тыс. руб.;

Второй год — 800 тыс. руб.;

Четвертый год — 300 тыс. руб.

Рассчитать текущую стоимость потока арендных платежей, возникающих в конце года, если годовой арендный платеж первые четыре года составляет 400 тыс. руб., затем он уменьшается на 150 тыс. руб. и сохраняется в течение трех лет, после чего возрастает на 360 тыс. руб. и будет поступать еще 2 года. Ставка дисконта — 10%.

Объект в течение восьми лет обеспечивает в конце года поток арендных платежей по 280 тыс. руб. После получения последней арендной платы он будет продан за 11500 тыс. руб. Расходы по продаже составляют 500 тыс. руб.. Рассчитать совокупную текущую стоимость предстоящих поступлений денежных средств, если вероятность получения запланированной суммы аренды и продажи объекта требует применения ставок дисконта и20% соответственно.

Пенсионный фонд принимает взносы под 15% годовых с ежемесячным начислением процентов. Какова сумма будет накоплена к выходу на пенсию, если из зарплаты в конце месяца перечислять в фонд:

а). 100 руб. в течение 10 лет;

б).300 руб. — в течение 2,5года;

в). 500 тыс. руб. — в течение 5 лет.

Рассчитать фактор текущей стоимости авансового аннуитета, возникающего:

а).5раз, ставка дисконта — 15%;

б). 8 раз, ставка дисконта — 8%;

в).14 раз, ставка дисконта — 6%.

Какую сумму в течение 10 лет необходимо в конце года откладывать под 20% годовых, чтобы купить дачу за 400 тыс. руб.?

Стоимость пятилетнего обучения в вузе составляет 30 тыс. руб. Плата перечисляется ежегодно равными долями. Какую сумму необходимо положить в банк, начисляющий 16% годовых, если по условиям договора банк принимает на себя обязательства по перечислению в вуз платы за обучение?

Задача. 8.42.

Коттедж стоимостью 400 тыс. руб. куплен в рассрочку на 10 лет под 20% годовых. Какова стоимость ежегодного равновеликого взноса при погашении долга.

.Задача 8.43.

Какую сумму целесообразно заплатить инвестору за объект недвижимости, который можно эффективно эксплуатировать 5 лет? Объект в конце каждого года приносит доход по 350 тыс. руб. Требуемый доход на инвестиции — 20%.

На счет помещают 10000000 руб. под 20% годовых. Какова будет стоимость вклада по истечении 4 лет?

2000000 руб. ежегодно помещались на счет с начислением 20% годовых в течение 5 лет. Какова сумма на счете?

Объект, приобретенный за 300000 долл., ежегодно увеличивается в цене на 12%. Какова будет стоимость объекта по истечении 5 лет?

Для осуществления ремонта квартиры владелец решил откладывать в банк по 3 тыс.руб. в конце каждого года под 15% годовых в течение 3 лет.

Определить, достаточно ли средств накопится на его счете, если стоимость ремонта \, по его оценке, составит 10 тыс. руб.

Нежилое помещение площадью 200кв.м. сдано в аренду на 5 лет.

Арендная плата составляет 150 долл. За 1 кв.м. в год. Согласно договору аренды платежи вносятся авансом в течение каждого года. Определить стоимость прав арендодателя, если норма доходности по аналогичным сделкам равна 18%.

Предприятие предоставило своему сотруднику для приобретения жилья льготный (беспроцентный) кредит, эквивалентный 5000 долл. Сроком на 5 лет. Определить, какую сумму для возвращения кредита нужно откладывать сотруднику в банк ежегодно, если ставка на депозит равна 10%. Рассчитать сумму взноса для следующих случаев:

а) взнос вносится в конце года;

б) взнос вносится в начале года.

Родители подарили сыну ценную бумагу, согласно которой через лет он сможет получить 40000 руб. Определить текущую стоимость данной ценной бумаги при условии, что средняя норма прибыли на капитал (по данным рынка) составляет 15%.

Дача сдана в аренду на один год. Согласно договору аренды, платежи в размере 900 руб. вносятся в конце каждого расчетного месяца. Определить текущую стоимость прав аренды (арендных платежей) при рыночной годовой норме дохода на капитал, равной 12%.

По расчетам владельцев квартиры для приобретения новой мебели ему необходимо в течение полутора лет откладывать в банк ежемесячно (в начале каждого месяца) сумму, эквивалентную 50 долл. Процент, предоставляемый банком, составляет 12% годовых. Определить сколько стоит мебель.

Кредит в размере 30000 долл. Выдан на 5 лет под 15% годовых, погашение ежегодное. Определить величину ежегодного платежа по кредиту, если:

а) платежи вносятся в конце каждого года;

б) платежи вносятся в начале каждого года.

Владельцы кондоминиума определили, что через 5 лет необходимо выполнить капитальный ремонт кровли. С этой целью они зарезервировали 20000 руб. и положили их в банк под 18%. Определить какая сумма накопится к планируемому сроку проведения ремонта.

В течение 8 лет объект недвижимости будет сдаваться в аренду за 20000долл. В год. Платежи будут поступать в конце каждого года. В конце года объект будет продан за 150000 долл. Какова текущая стоимость объекта, если годовая рыночная ставка равна 14%.

д). Доходный подход Определить текущую рыночную стоимость нежилого здания методом прямой капитализации на основе следующих данных:.

- полезная стоимость здания — 700 кв.м.;

- арендная плата за 1 кв.м.в месяц — 200 руб.;

- в аренду сданы 85% полезной площади здания;

- расходы по эксплуатации здания в расчете на 1 кв.м. в месяц — руб.;

- отчисления на капитальный ремонт производятся в размере 2% от действительного валового дохода;

- известны также цены продаж и чистые операционные доходы по трем объектам-аналогам, которые приведены в табл.8.14.

тыс.руб.

Инвестор рассматривает проект организации бизнес-центра на базе существующего здания, предлагаемого к продаже. Для подготовки здания к работе его необходимо отремонтировать и соответствующим образом оборудовать. Затраты на эти цели составят 50000 долл., продолжительность работ — полгода. В результате будет получено 2000 кв.м. полезной площади, которую можно будет сдавать в аренду. В конце периода использования здание можно будет продать.

Определить текущую рыночную стоимость здания, используя приведенные ниже данные, которые получены в результате анализа рынка коммерческой недвижимости:

- арендная плата в аналогичных бизнес-центрах составляет в среднем 10 долл. За 1 кв.м. в месяц и имеет тенденцию к росту 5% в год;

- наиболее распространенный период коммерческого использования таких объектов — 5 лет;

- коэффициент заполняемости в первый год использования подобных зданий составляет 0,5; во второй — 0,75; в третий — 0,9; в четвертый и пятый —0,95;

- расходы по эксплуатации зданий такого типа составляют в среднем 30% от ставки арендной платы;

- коэффициент капитализации для зданий такого типа — 0,18;

- ставка дисконтирования определена на уровне 15%: в год.

В течение 5 лет объект недвижимости может сдаваться в аренду, прогнозируемый чистый доход составит 10000 долл. в год. Платежи будут поступать равномерно в конце каждого года. В конце пятого года объект может быть продан за 40000 долл. Ставка дисконтирования определена на уровне 15%.

Определить текущую рыночную стоимость объекта.

Объект недвижимости приносит годовой доход в размере18000 долл.

Определить возможную цену продажи объекта в конце пятилетнего периода его использования, если известно, что начиная со второго года доход от объекта будет расти на 10% в год. Ставка капитализации для данного типа зданий — 25% К оценщику за консультацией обращается инвестор, которому предложили приобрести нежилое здание за 3500 тыс.долл. Общая площадь помещений здания 2500 кв.м. На момент продажи здание полностью арендуется, срок аренды заканчивается через 2 года. Согласно договору аренды арендатор выплачивает авансовую арендную плату в размере 120 долл. за кв.м в год. По окончанию срока аренды здание будет освобождено. Выполненный оценщиком наиболее эффективного использования здания после его освобождения показал, что необходима реконструкция, которая позволит на 20% увеличить полезную площадь здания и оборудовать в нем современный бизнес-центр. Расходы на реконструкцию составят 500000 долл., продолжительность работ — 5 месяцев. После реконструкции арендная плата может возрасти до240 долл. за 1кв.м. в год. В первые семь месяцев работы бизнесцентра после реконструкции планируется сдать в аренду 75% полезной площади, в дальнейшем заполняемость будет на уровне 95%. Суммарные расходы по содержанию здания оцениваются в размере 6 долл. за 1 кв.м в месяц.

По рыночным данным ставка дисконта для аналогичных объектов составляет 22%. Анализ рынка показал также, что типичный период коммерческого использования здания составляет 5 лет, затем здание может быть продано, при этом коэффициент капитализации определен в размере 28%.

Определить текущую рыночную стоимость здания и сформулировать рекомендации клиенту-инвестору относительно приобретения данного здания.

Определить текущую рыночную стоимость объекта недвижимости на основе следующей информации:

- действительный валовой доход от объекта недвижимости в первый год его использования определен в размере 90000 долл. и в дальнейшем будет расти на 5% в год;

- суммарные расходы по содержанию здания в первый год составят 30000 долл. и далее будут расти на 4; в год:

- ставка дисконтирования — 15%;

- период использования здания — 7 лет;

- коэффициент капитализации — 20%.

Инвестор рассматривает предлагаемый к продаже земельный участок, на котором можно построить автозаправочную станцию на три колонки. Совокупные издержки на оборудование одной колонки составят 1200 тыс.руб.

Анализ рынка продаж бензина показывает, что на аналогичных по местоположению станциях заправляется в среднем 5 автомобилей в час на одной колонке. Одна заправка в среднем равна 20 литров. Чистый доход от продажи одного литра бензина составляет 1,2 руб. Автозаправочные станции работают круглосуточно, вынужденные простои составляют 5% рабочего времени. Коэффициенты капитализации определены по данным рынка и составляют для сооружений — 0,28, для земли — 0,18. Определить рыночную стоимость земельного участка, предлагаемого под строительство автозаправочной станции.

е) Ставки дисконтирования и капитализации Определить ставку капитализации методом Ринга при условии инвестирования:

- сумма равна 2000 долл.;

- ставка дохода на инвестиции составляет 12%.

Решение. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100:5=20). В этом случае коэффициент капитализации составит 0,32 (0,2+0,12).

Ежегодно будет возвращаться 20% первоначальных инвестиций ( долл.) наряду с 12%-ным доходом на инвестиции. Выплачиваемые проценты в абсолютном выражении будут убывать, так как они начисляются на убывающий остаток основной суммы. Для первого года проценты будут составлять240 долл.; для второго — 192; для третьего —144; для четвертого —96;

для пятого — 48 долл.

Оценщик определил, что стоимость земли составляет 30% от стоимости всего объекта недвижимости (включая постройки). Анализ рынка показал, что ставка капитализации для земли составляет 15%, а для здания — 22%. Определить ставку капитализации для объекта в целом.

Определить ставку капитализации для оцениваемого объекта, если аналогичный объект в том же секторе рынка, приносивший ежегодный чистый доход в размере 395 тыс. руб. был продан за 1580 тыс. руб.

Инвестор рассматривает приобретение нежилого здания, приносящего чистый операционный доход в размере 50000 долл. Для покупки инвестор может получить кредит, составляющий 70% стоимости здания, под 18% годовых. Собственные средства инвестор вкладывает в проекты, приносящие не менее 20% дохода. Определить общую ставку капитализации и стоимость здания.

Задача 8. Определить ставку капитализации при условиях инвестирования:

- инвестиции — 2000 долл.

- ставка дохода на капитал составляет 12%.

Задача 8. Требуемая ставка дохода на капитал равна 12%. Прирост стоимости будет происходить в течение 5 лет и составит 40%. Используя метод Хоскольда, определить коэффициент капитализации.

Задача 8. Определить ставку капитализации для объекта, в который вложены собственные и заемные средства. Доля заемных средств составляет 60%, ставка капитализации заемных средств равна 14%. В объект вложены собственные средства инвестора в размере 2300 тыс. руб., которые приносят ежегодный доход в 550 тыс. руб.

Задача 8. На момент оценки бизнес-центра доходность правительственных среднесрочных облигаций составляла 8%. По мнению эксперта-оценщика, дополнительный риск капиталовложений в данный объект по сравнению с правительственными облигациями составляет 5%. Кроме того, риск, связанный с управлением инвестициями оценен экспертом в 2%. Учитывая то, что продажа объекта в случае необходимости займет определенное время, риск, связанный с низкой ликвидностью, установлен в размере 3%. Время, которое потребуется для возврата вложенного в объект капитала, составляет 20 лет. Определить ставку дисконтирования и коэффициент капитализации для данного объекта.

Задача 8.71.

В аренду на 5 лет сдается недвижимое имущество, представляющее собой комплекс специализированных зданий по обслуживанию аэропорта. Как показали проведенные в процессе оценки исследования, рыночная стоимость комплекса на дату заключения договора аренды составляет 140 тыс. дол. Величина ставки дисконтирования 15%.Необходимо определить годовую рыночную величину арендной платы за комплекс при условии авансового взноса арендной платы с учетом того, что:

а).стоимость комплекса на дату окончания аренды снизится на 30%;

б). стоимость комплекса на дату окончания аренды снизится на 100%;

в). Стоимость комплекса на дату окончания аренды снизится на 20%.

Задача 7.3. Стоимость земли — 107692 долл.

Задача 7.5. Стоимость прав аренды — 367140 долл.; стоимость прав арендатора — 723387 долл.

Задача 7.6. Наилучший и наиболее эффективный вариант использования — торговый центр, так как он обеспечивает наибольшую стоимость земли — 15916,67 тыс.руб.

Задача 7.7.ННЭИ— строительство жилого дома по второму варианту, так как он обеспечивает наибольший доход, относящийся к земле — тыс. руб.

Задача 7.8. Стоимость земли 60005 тыс. руб.; 84240 тыс.руб.; тыс.руб. ННЭИ — строительство торгового здания. Общая стоимость объекта Ќ 131560 тыс. руб.

Задача 7.9. ННЭИ — строительство дома по второму варианту, так как в этом случае может быть получен самый высокий доход от продажи — 15500 долл.

Задача 7.13. В первом и третьем случае имеет место функциональный износ, во втором и пятом —физический, в четвертом и шестом — внешний.

Задача 7.14. В данном случае имеет место внешний износ, величина которого составляет 240 тыс. руб.

Задача 7.15.Вид износа — функциональный, величина составляет 5000 тыс. долл.

Задача 7.16. Износ функциональный, 5000 тыс. долл.

Задача 7.22. пункт 1 — 8000 долл.; п.2 — 2000 долл.; п.3 — долл.

Задача 7.23. п.1 — 3000 долл.; п.2 — 2700 долл.; п.3 —3180 долл.

Задача 7.24. Если в качестве МВР использована медиана — долл., если среднее арифметическое — 74115 долл. Стоимость объекта можно установить на уровне 74200 долл.

Задача 7.25. п.1— 8000 долл.; п.2 —2000 долл.; п.3 —3000 долл.

Задача 7.26. 606,2 тыс. руб.

Задача 7.27. Квартиры, так как этот вид недвижимости на рынке имеет достаточно обширную информацию о прошедших сделках купли-продажи, что позволяет выбрать объекты-аналоги.

Задача 7.28. 20736000 руб.

Задача 7.29. 46799040 руб.

Задача 7.30. 528702,5 долл.

Задача 7.31. Да, достаточно, так как сумма накоплений составит 10, тыс. руб.

Задача 7.32. 99533 долл.

Задача 7.33. а) 8949 долл.; б) 7782 долл.

Задача 7.34. 19888 руб.

Задача 7.35. 10125 руб.

Задача 7.36. 990 долл..

Задача 7.37. а). 8949 долл.; б). 7782 долл.

Задача 7.38. 45755 руб.

Задача 7.39. 145340 долл.

Задача 7.40. 6062 тыс. руб.

Задача 7.41. 536,25 тыс. долл.

Задача 7.42. 53408 долл.

Задача 7.43. 115956 долл.

Задача 7.44. Оценщик должен порекомендовать инвестору, воздержаться от покупки, так как текущая стоимость здания составляет 2828,8 тыс.

долл.

Задача 7.7,45. 919,3 тыс. долл.

Задача 7.46. 11044 тыс. долл.

Задача 7.48. Ставка капитализации для объекта в целом составляет 20%.

Задача 7.49. Ставка капитализации для оцениваемого объекта недвижимости составит 25%.

Задача 7.50. общая ставка капитализации будет равна 18,6%; стоимость здания — 2777480 долл.

Задача 7.51. Ставка капитализации будет 32% Задача 7. 52. Из ставки дохода на капитал (0,12) вычитается коэффициент капитализации на отложенный доход (0,4*0,1574=0,063). 0,1574 — фактор фонда возмещения за 5 лет при 12%. Ставка дисконтирования будет равна5,7 % (0,12-0,063) =0,057 или 5,7% Задача 7.53. Ставка капитализации будет 18,4% Задача 7.71. а). 23678 тыс. дол.;

БЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

2. Федеральный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним» № 122 - ФЗ от 21.07.97 г.

3. Федеральный Закон «Об ипотеке» № от 29.05.98 г.

4. Федеральный закон «Об оценочной деятельности» от 22.07.98 г. №135-Ф3;

5. Постановление Совета Министров - Правительства РФ «Об утверждениипорядка купли-продажи гражданами РФ земельных участков» № от30.05.93 г.

6. «Стандарты оценки», утвержденные постановлением Правительства РФ от 6.07.01 г. №519.

7. Бюллетени «Индексы цен в строительстве», КО-ИНВЕСТ, М. 2002;

8. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. «Экономика недвижимости» (Учебник). М., «Филинъ», 1999.

9. Ковалев А.Л. «Оценка стоимости активной части основных фондов.

Учебно-методическое пособие. М., «Финстатинформ», 1997.

10. Коростелев С. П. «Основы теории и практики оценки недвижимости».

Учебное пособие. М., «Русская деловая литература», 1998.

11. Максимов С.Н. «Экономика недвижимости» (Учебное пособие). СПб:

Изд-во Санкт-Петербургского Ун - та, 1999.

12. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. М., «Дело», 1998.

13. Старинский В.Н., Асаул А.Н., Кускова Т.А. «Экономика недвижимости».. Ред. Грабовского П.Г. М.: изд-во «АСВ», 1999.

14. «Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов»/Под общ.

Учебное пособие/ Под ред. Краюхина ГА, СПб.: СПбГИЭА, 15. Тарасевич Е,И, «Оценка недвижимости», СПб ГТУ, СПб, 1997.

16. Оценка бизнеса». Учебник Под ред. Грязновой А,Г, и Федотовой М,А, М., «Финансы и статистика» 2003.

17. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов (УПВС №№ 1-35).

18. Васильева Н,В, «Экономика недвижимости». Задачи, игры, тесты – Санкт-Петербург, СПб ГИЭУ, 2001.

20. Харрисон Г.С. «Оценка недвижимости» -М.: РИО, Мособлупрпомграфиздат, 1994.

21. Черняк А,В, Оценка городской недвижимости» - М.: РОЛ, 1996.

22. Булычава Г,В,, Демшин В,В «Практические аспекты применения доходного подхода к оценке Российских предприятий». Учебное пособие. М., Финансовая академия при Правительстве РФ, 1999.

23. Сычева Г.И., Колбачев Е.Б., Сычев В.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). Серия «Учебники и учебные пособия». - Ростов н/Д: «Феникс», 24. Валдайцев С.В. «Оценка бизнеса»: Учебник. – М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2003.

25. Есипов В.Е., Маховикова Г.А., Терехова В.В. «Оценка бизнеса»: Учебное пособие. – ЗАО Издательский дом «Питер», 26. Петров В.И. «Оценка стоимости земельных участков»: Учебное пособие — М: «Кнорус», 27. Н.Е. Симионова, Р.Ю. Симионов. «Оценка бизнеса: теория и практика».

Серия Высшее образование» Ростов-на-Дону: «Феникс», 2007.

28. Л.А. Филиппов. «Оценка бизнеса»: Учебное пособие. — М., «Кнорус», 29. Г.В. Булычева, В.В. Демшин.»Практические аспекты применения доходного подхода к оценке российских предприятий»: Учебное пособие. — Финансовая академия при Правительстве РФ, М,1999.