На правах рукописи

АНТЮФЕЕВ ВЛАДИМИР ВЛАДИМИРОВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИОННЫМИ ИНСТРУМЕНТАМИ

ПРОГРАММ РЕГИОНАЛЬНОГО ЖИЛИЩНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА

(на примере Волгоградской области)

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление

народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2010 2

Работа выполнена на кафедре экономики и управления проектами в строительстве ФГОУ ВПО «Волгоградский государственный архитектуностроительный университет» (ВолгГАСУ)

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Беляев Михаил Константинович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, доцент Федосеев Игорь Васильевич кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович

Ведущая организация - ГОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства»

Защита состоится «_» _ 2010 года в часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «СанктПетербургский государственный инженерно-экономический университет»

по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «СанктПетербургский государственный инженерно-экономический университет»

по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «» 2010 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, доцент Н.Г. Плетнева

I.ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

Начало новейшей истории развития рынка жилья в Российской Федерации принято связывать с утверждением программы «Жилище» на – 2010 годы. В ходе реализации указанной программы создавались современные правовые и организационные основы государственной жилищной политики, а также определялись приоритеты и наиболее эффективные механизмы, направленные на рост объемов строительства жилья. Важным событием для строительного комплекса страны стало принятие в декабре 2004 года Градостроительного кодекса РФ. Темпы ежегодного прироста объемов строительства жилья стали расти. Так в 2007 году по отношению к 2006 году рост составил 13%.

Новый этап развития российского рынка жилья справедливо связывают с появлением приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Основным механизмом реализации национального проекта определена федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 – 2010 г.г. и субвенции субъектам РФ за счет Федерального фонда компенсаций. Первые годы реализации приоритетного национального проекта подтвердили эффективность действий Правительства РФ. Темпы роста ежегодных объемов строительства жилья продолжали расти. Однако, стимулирование развития рыночных отношений путем увеличения платежеспособного спроса в результате усиления социальной поддержки в форме адресных жилищных субсидий и финансовой бюджетной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования, привело к существенному росту цен на жилье.

В этой связи исследование вопросов оценки и выбора инвестиционных инструментов программ строительства жилья в субъектах РФ, является одной из актуальных проблем управления региональным рынком жилья.

Степень разработанности проблемы:

Поскольку в работе акцентируется внимание на отечественных особенностях реализации программ жилищного строительства, в основу положены научные и практические результаты, российских исследователей.

Вопросы строительства жилья относятся к социальной сфере. Теоретические исследования в этой области выполнены экономистами: Л.М. Бадаловым, С.С. Голубевой, А.Г. Грязновой, Т.М. Ковалевой, Е.В. Коломиным, А.В. Ларионовым, В.М. Родионовой, В.И. Самарухой и другими. К числу наиболее значимых работ в области жилищного строительства, следует отнести труды С.В. Барулина, В.В. Бузырева, М.К. Беляева, В.А.

Дмитриев, В.В.Иванова, Е.А.Каменева, В.Д. Роик, А.И.Ролик, И.В. Федосеев.

Важный вклад в исследование проблем эффективности инвестиций, в том числе в жилищном строительстве внесли зарубежные специалисты, такие как: А. Вагнер, Дж. Винн, Х.С. Герсдорф, А. Мюллер-Армак, М. Рашид, Ж.Сей.

К наиболее значимым отечественным работам следует отнести труды Богданова А.В., Болотина С.А., Васильева В.М., Воропаева В., Иванец В.К., Панибратова Ю.П., Резниченко А.В., Ильина И.Н., Казанского Ю.Н., Немчина А.М., Никешина С.Н., Шапиро В.Д., Хэндринсона К.

Теоретические вопросы экономики жилищного строительства сформировали в своих исследованияхАссаул А.Н., Беляев В.А., Бузырев В.В., Васильев В.М., Васильев В.Д., Гумба Х.М., Зубарев А.А., Ильинский А.А., Исаев В.В., Каплан Л.М., Креймер Г.А., Львов Д.С., Новожилов В.В., Порывай Г.Н., Смирнов Е.Б., Цай Т.Н., Чекалин В.С., Хавренек С.Н., Хомкалов Г.В.

Вопросы, относящиеся к управлению имуществом на региональном и муниципальном уровне, освещены в трудах Болотина А.В., Бушуева Б.С., Жукова Л.М., Гранова Г.С., Ионаса Б.Я., Карасева А.В., Карданской Н.Л., Колесниковой Н.А., Крупченко В.Р., Литвина Б.М., Прыкина Б.В., Рейнина С.Н., Серова В.М., Силина В.П., Степанова И.С., Штейн Е.М.

';

Формирование бюджетного процесса в Российской Федерации, а также долгосрочные перспективы его развития изложены в работах Гранберга А.Г., Дваса Г., Кузнецова Ю., Лукманова Ю., Маленкова В., Потемкина В., Сигова И., Родионова В., Забродина В., Голенко В., Глазьева С., Куликова В., Газзизулина Н., Микульского К., Радаева В., Ракитского Б., Ржанициной Н., Римашевской Н., Смирнова Е., Васильевой Н., Титова В., Четвирниной Т., Якушевой Л., Однако вопросам оценки и сравнения инвестиционных инструментов, используемых для стимулирования роста объемов строительства жилья исследований внимание уделялось на наш взгляд недостаточно. Не произведена классификация инвестиционных инструментов. Вопросы влияния государственных и частных инвестиций на размер налоговых поступлений в бюджеты всех уровней освещены фрагментарно. Экономическая оценка вариантов административных решений муниципальной власти на стоимость жилья в рыночных условиях практически не проводилось.

Цель работы: разработка инвестиционных инструментов, обеспечивающих вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Для достижения данной цели были поставлены и решены следующие задачи:

1. Исследовать отечественный опыт разработки и реализации региональных программ строительства жилья.

2. Классифицировать инвестиционные инструменты, используемые в отечественной практике жилищного строительства.

3. Выполнить оценку эффективности отечественных инвестиционных инструментов, практически используемых в рамках реализации региональных программ жилищного строительства.

4. Разработать инвестиционный механизм, обеспечивающий вовлечение муниципальных образований в реализацию региональных программ жилищного строительства.

Предмет исследования: инвестиционные инструменты региональных программ жилищного строительства.

Объект исследования: региональные и муниципальные программы жилищного строительства.

Теоретическую и методологическую основу исследований: составили фундаментальные и прикладные работы отечественных и зарубежных специалистов по проблемам эффективности бюджетных расходов, налогообложения и жилищного строительства, а также функционированию рынков жилья. Основу для классификации инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства составили нормативные акты исполнительных и законодательных органов власти федерального и регионального уровней Методологической основой исследования является системный подход, который реализован в результате использования общенаучных методов, таких как метод научной абстракции, моделирования, сравнения, анализа и синтеза, статистического анализа.

Информационная база исследования состоит из положений национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», содержание 20 региональных программ развития жилищного строительства, данных Федеральной службы государственной статистики, нормативных документов Министерства финансов РФ, Минэкономразвития РФ, Минрегионразвития РФ, других министерств и ведомств РФ, градостроительного кодекса РФ, земельного кодекса РФ, сведений из научных изданий, конференций, семинаров, результатов социологических исследований.

Научная новизна исследования:

1. В результате анализа 20 региональных программ жилищного строительства, выявлено 6 инвестиционных инструментов.

2. Классификация инвестиционных инструментов, используемых в отечественном жилищном строительстве по трем основным классифицирующим признакам: вид инвестиций, источник инвестиций, механизм применения (использования).

3. В результате сравнения инвестиционных инструментов, используемых в отечественном жилищном строительстве, обоснованы условия, обеспечивающие широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Эти условия включают: а) Наличие неиспользованных территориальных ресурсов в муниципальных образованиях; б) Наличие неиспользованных финансовых ресурсов в бюджетах регионов, воля местного самоуправления участвовать в реализации программ жилищного строительства в качестве руководящей и направляющей роли;

в) Участие в органах местного самоуправления в реализации региональных и муниципальных программ жилищного строительства.

4. Разработан инвестиционный механизм, обеспечивающий широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», который позволяет обеспечить существенный рост объемов жилищного строительства и привлечения ресурсов частных инвестиций.

Теоретическая и практическая значимость исследования:

Теоретическая значимость исследования заключается:

в классификации инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства в обосновании критериев экономической эффективности используемых для оценки инвестиционных инструментов;

в доказательстве существования зависимости изменения критериев экономической эффективности от количества и качества используемых инвестиционных инструментов;

в разработке механизма реализации муниципальных программ жилищного строительства.

Практическая значимость результатов исследования состоит в разработке методов формирования различных сочетаний инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства, использование которых обеспечивает достижение наибольшего экономического эффекта. Методика, представленная в работе может использоваться как при разработке региональных или муниципальных программ жилищного строительства, так при подготовке и переподготовке управленческих кадров.

На защиту выносятся следующие положения:

1. Классификация инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах строительства жилья на территории Российской Федерации.

2. Сравнение экономической эффективности инвестиционных инструментов, используемых при реализации региональных программ строительства жилья на территории РФ, 3. Условия, обеспечивающие широкое вовлечение муниципальных образований в реализацию региональных программ строительства жилья в условиях дефицита финансовых ресурсов в муниципальных и региональных бюджетах.

4. Инвестиционный механизм (элементы и последовательность процедур), обеспечивающий использование незадействованных ресурсов муниципальных образований (территория) и субъектов федерации (гарантии региональных бюджетов) в целях реализации региональных программ строительства жилья и национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Апробация и реализация результатов исследования.

Основные положения методики формирования, оценки и выбора инвестиционных инструментов для региональных программ жилищного строительства в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» были доложены и обсуждены на научных конференциях:

1. Международная научно-практическая конференция «Компетенции инновационного развития» в г. Владимир, ВлГУ, 22 октября 2008 г.;

2. Международная научно-техническая конференция «Инновационные организационно-технологические ресурсы для развития строительства доступного и комфортного жилья» в г. Волгоград 1 – 3 декабря 2008 г.;

3. Всероссийская научно-практическая конференция «Инновационная и социально ориентированная экономика: пространственный аспект» в г. Санкт-Петербург 2 – 3 апреля 2009 г.;

4. Научно-практические конференции Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета (г. Волгоград 2005 гг.);

Основные положения методики, представленной в работе, использованы при формировании областной целевой программы «Жилье 2010 – 2012» в Волгоградской области, а так же при разработке схем территориального планирования, генеральных планов, правил землепользования и застройки, проектов планировки и проектов межевания территорий г. Волгограда, г. Ростова-на-Дону, ряда муниципальных образований Волгоградской, Саратовской, Ростовской областей и Краснодарского края.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы. Объем работы 186 страниц. Работа содержит 17 таблиц, 10 схем-иллюстраций и 10 приложений на 38 страницах.

II. Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность, научная и практическая значимость темы диссертационного исследования.

В первой главе «Анализ инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах жилищного строительства» анализируется отечественный и зарубежный опыт реализации программ жилищного строительства, а также вопросы управления рынком жилья. Представлены результаты изучения механизмов реализации национального проекта и ФЦП «Жилище». Рассмотрены индикаторы, используемые федеральными органами власти РФ для оценки социально-экономической эффективности национальных и региональных программ жилищного строительства и сделан вывод о невозможности их использования применительно к оценке инвестиционных инструментов, представленных в этих программах.

Изучение регионального опыта формирования и реализации программ жилищного строительства выполнялось по текстам и программ жилищного строительства 13 городов с населением свыше 1 млн. чел., соответствующих им субъектов федерации, а также Краснодарского и Ставропольского краев, республики Калмыкия, Астраханской, Белгородской, Воронежской, Тамбовской областей. Кроме этого, выполнено сравнение социально-экономических результатов полученных перечисленными регионами за последние 3 года. По результатам исследования скорректирован перечень наиболее значимых инвестиционных инструментов, используемых при реализации программ жилищного строительства.

Исследованы основные зарубежные и отечественные теории управления спросом и предложением на рынке жилья. Подтверждена зависимость стоимости жилья от соотношения объемов платежеспособного спроса и структуры предложения. Сделан вывод о необходимости структуризации программ строительства жилья по уровню его стоимости 1 кв.м. возводимых зданий. Систематизированы основные проблемы, вызывающие не сбалансированными темпы роста платежеспособного спроса и предложения на региональном рынке жилья.

Вторая глава «Исследование влияния инвестиционных инструментов региональных программ жилищного строительства на критерии экономической эффективности» содержит авторскую классификацию инвестиционных инструментов региональных программ жилищного строительства, выполненную в соответствии со структурой признаков, показанной на рисунке 1.

В соответствии с приведенной структурой классификационных признаков в работе представлены классификация инвестиционных инструментов региональных программ строительства жилья. Классификация рассматривается по степени воздействия на формирование спроса и предложения на региональном рынке жилья:

1. Предложение жилья:

Прямые инвестиции из бюджетов всех уровней, (государственные капитальные вложения в жилищное строительство): прямое финансирование за счет средств бюджетов всех уровней строительства объектов жилого назначения под ключ с последующей продажей или сдачей в наем; финансирование строительства объектов жилого назначения за счет кредитных ресурсов, привлекаемых органами государственной власти или местного самоуправления с последующей продажей или сдачей в наем.

Софинансирование строительства жилья: прямое финансирование за счет средств бюджетов всех уровней сооружения объектов инженерной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, с получением в качестве компенсации готовой продукции;

долевое участие в строительстве жилья за счет средств бюджета всех уровней.

Инвестиционные инструменты региональных программ жилищного Классификационная группа Классификационная группа формирующая предложение формирующая спрос Прямые государственные Прямое финансирование Софинансирование проектов инвестиционной активности покупательной способности Рис. 1. Структура инвестиционных инструментов региональных программ по основным классифицирующим признакам Стимулирование инвестиционной активности: компенсация процентных ставок застройщику, осуществляющему возведение объектов инженерной инфраструктуры на безвозмездной основе за счет средств бюджетов всех уровней; предоставление государственных (муниципальных) гарантий для привлечения кредитных ресурсов в отечественных кредитнофинансовых учреждениях для создания инженерной инфраструктуры для объектов жилого назначения.

Прямое финансирование: прямое финансирование приобретения готового жилья за счет средств бюджетов всех уровней для определенных категорий граждан; приобретение готового жилья за счет кредитных ресурсов, привлекаемых органами государственного управления или местного самоуправления.

Софинансирование: прямое финансирование части стоимости жилья определенным категорий граждан в соответствии с действующим законодательством или целевыми программами; прямое финансирование части стоимости аренды жилья определенным категорий граждан в соответствии с действующим законодательством или целевыми программами.

Стимулирование покупательной способности: компенсация расходов по уплате подоходного налога гражданам, осуществляющим строительство жилья; компенсация процентных ставок кредитно-финансовым учреждениям по выданным ипотечным кредитам.

В результате анализа статистической информации, описывающей финансовые результаты хозяйственной деятельности подрядных организаций определенно размер налоговых поступлений в бюджеты всех уровней.

Применительно к условиям строительства в Волгоградской области результаты таких расчетов приводятся в таблице 1.

На следующем этапе необходимо определить значение прироста объема строительства жилья, предусмотренного соответствующей региональной программой, а также определяется средняя продолжительность строительства и реализации готовой продукции. Для достижения целей региональных программ строительства жилья определяется размер финансовых ресурсов, необходимых при использовании каждого финансового инструмента (табл. 2).

Распределение налоговых доходов между бюджетами всех уровней при освоении 100 млн. руб. в жилищном строительстве (млн. руб.) Потребность в финансовых ресурсах, направленных на увеличение объемов жилищного строительства (увеличение предложения на 500 тыс.

кв.м.), при стоимости 20000 руб./м, для различных инвестиционных Инвестиционные инструменты бюджетов (на паритетных условиях 1:1) ставки инвесторам) Сравнение финансовых инструментов выполнено в соответствии с заданными критериями. Результаты сравнения приводятся в таблице 3, где стоимость строительства инженерной инфраструктуры составляет 30% от общей стоимости строительства 1 м2, то есть 6000 рублей на 1 м2 жилья. А налоговые поступления в региональный бюджет 8,23 коп. с освоенного в строительстве рубля (табл.1, строка 2, колонка 7). Процентная ставка по кредиту на создание инженерной инфраструктуры равна 15% годовых.

Продолжительность создания всей инженерной инфраструктуры – 1 год.

Сравнение инвестиционных инструментов, используемых в региональных программах строительства жилья выполнялось по разнице дополнительных налоговых поступлений в бюджет с каждого дополнительно построенного квадратного метра жилья в год и расходов регионального бюджета. При выполнении сравнения продолжительность оборота инвестиций в жилищном строительстве принималась равной 36 месяцев ( мес. – строительство, 18 мес. – полная реализация готовой продукции). В этой связи оценка эффективности инвестиционных инструментов определялась на протяжении 20 лет с момента начала финансирования региональной программы жилищного строительства. Графическое представление результатов сравнения представлено на рисунке 2.

Результаты сравнения эффективности инвестиционных инструментов строительства жилья (применительно к Волгоградской области, на объем Инвестиционные инструтельство менты региональной программы строительства жилья вестиции из бюджетов (на паритетных условиях федеральный к региональному 1:1) онной активности (компенсация процентной ставки инвесторам при строительстве инженерной инфраструктуры) Из графического изображения не представляется сложным сделать вывод о том, что наиболее эффективным с точки зрения продолжительности окупаемости является стимулирование инвестиционной активности (компенсация процентной ставки).

При расчетах для составления графиков рассматривался вариант, в котором региональный бюджет за первые 3 года строительства жилья выполнит все обязательства перед населением по обеспечению жильем по федеральным и региональным программам. Начиная с четвертого года органы местного самоуправления смогут реализовывать построенные квадратные метры на рынке, при этом наценка будет составлять не более 10% от себестоимости (для покрытия инфляционных и других издержек). Это в свою очередь позволит существенно снизить рыночную стоимость квадратного метра жилья в регионе и получить косвенные доходы в региональный бюджет (строительство дорог, развитие рынка строительных материалов, услуг и т.д.).

Перечисленные инвестиционные инструменты вошли в состав проекта областной целевой программы строительства жилья в Волгоградской области на период 2010 – 2012 годов. Решение об объемах использования каждого инвестиционного инструмента принимается на основании количественных оценок, характеризующих бюджетную эффективность каждого из них.

Млрд. руб.

Рис. 2. Графики разницы бюджетных расходов на жилищное строительство и налоговых доходов с каждого построенного кв. м. жилья: а) Прямые государственные инвестиции; б) Софинансирование проектов из бюджетов; в) Стимулирование инвестиционной активности (компенсация процентной ставки) В работе приводятся зависимости роста доходов региональных и местных бюджетов в соответствии с ростом объемов жилищного строительства. Для вычисления количественного значения таких доходов в исследованиях предложены математические зависимости:

- для определения доходов регионального бюджета в зависимости от объема денежных средств, освоенных в жилищном строительстве:

- для прогнозирования доходов муниципального бюджета в зависимости от объема денежных средств, освоенных в жилищном строительстве:

где GDP и GDM – соответственно доходы регионального и муниципального бюджетов;

KI – размер инвестиций (денежных средств), в жилищное строительство региона (муниципального образования);

- коэффициент 0,0823 – вычислен в таблице 1 (строка 2, столбец 7);

- коэффициент 0,0078 – вычислен в таблице 1 (строка 3, столбец 7).

В третьей главе «Формирование, оценка и выбор инвестиционных инструментов для региональных и муниципальных программ жилищного строительства» приводится описание механизма способного существенно влиять на увеличение объемов жилищного строительства.

Результат анализа инвестиционных инструментов (табл.3) позволяет утверждать, что все перечисленные инструменты не лишены серьезных недостатков, основные из которых:

органы муниципальной власти не являются основной движущей и управляющей силой в развитии массового жилищного строительства;

отсутствует взаимодействие всех заинтересованных сторон: органов федеральной, региональной, муниципальной власти, частных инвесторов и граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Следует отметить, что комфортное жилье – это жилье, отвечающее всем требованиям социального, культурного и бытового обслуживания населения. Жилая застройка должна быть комплексной и включать в себя все необходимые объекты социальной инфраструктуры, (больницы, поликлиники, школы, детские сады, спортивные комплексы, предприятия общественного питания, магазины продовольственных и промышленных товаров, кинотеатры, дома культуры и т.д.), а также объекты инфраструктуры транспортной и инженерной. Бльшая часть социальных объектов должны иметь шаговую доступность. Решение такой задачи предполагает наличие и объединение усилий, органов государственной власти и местного самоуправления, и частного бизнеса, и относится к компетенции разных уровней.

Ключевыми проблемами в решении этой задачи является:

1. Отсутствие площадок, подготовленных к строительству и обеспеченных инженерной системы электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и водоотведения, наружного освещения, связи и т.д.) и транспортной(дороги, проезды, стоянки, парковки, разворотные площадки общественного и иного транспорта; тротуары, подземные переходы и пр.) инфраструктурами.

2. Отсутствие финансирования для их создания.

Для решения задачи финансирования подготовки площадок под строительство (сбора исходно-разрешительной документации; разработок градостроительной, землеустроительной и пр. документации) и создания на них необходимой инженерной инфраструктуры (далее «ИИ») предлагается использовать механизм привлечения государственной гарантии по кредиту для муниципального образования (под залог земельного участка для строительства) (рис.3, 4).

Процедура и последовательность управленческих решений для реализации технологии участия муниципальных органов в реализации программ массового жилищного строительства:

Рис. 3. Получение кредита на создание инженерной инфраструктуры под гарантию регионального бюджета 1. Исполнительная власть разрабатывает и утверждает документацию по подготовке территории под строительство.

2. Производит оценку земельного участка.

3. Рекомендуемая стоимость должна равняться сумме кредита необходимого на создание на ней объектов инженерной и транспортной инфраструктуры (табл.3) 30% от себестоимости строительства 1 м2 жилья.

4. Обращается в субъект федерации за получением государственной гарантии для банка под залог подготовленной площадки.

5. Оформляет кредит для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры (процентную ставку по кредиту в этом случае гасит государство на основе действующей областной целевой программы строительства Жилья).

6. На основе аукциона (согласно 94 ФЗ о госзакупках) привлекает управляющую компанию для строительства инженерной и транспортной инфраструктуры (как показывает статистика, проведение аукционов по госзакупкам для муниципальных нужд позволяет сэкономить до 30% бюджетных средств).

7.Оценивает площадку, обеспеченную объектами всей необходимой инженерной и транспортной инфраструктурами, и продает с аукциона (в соответствии с ФЗ-94).

8.Возвращает кредит банку.

9.Полученный доход направляет на:

а) Подготовку новых площадок;

б) Приобретение жилья для социально незащищенных категорий граждан;

в) Пополнение средств муниципального бюджета;

г) Возведение жилья на указанной выше площадке по себестоимости для обеспечения социально незащищенных граждан жильем;

д) В случае отсутствия покупателей на аукционе строительство жилья осуществляется за счет финансовых ресурсов региональных и федеральных программ: переселение граждан их ветхого и аварийного жилья; обеспечение социально незащищенных граждан Российской Федерации; поддержка молодых специалистов и пр. Возврат кредитных ресурсов банку происходит за счет денежных средств, поступающих на строительство жилья.

Рис. 4. Возврат кредита банку после строительства инженерной инфраструктуры Социально-экономический эффект от этого механизма складывается из следующих составляющих:

1. Снижается социальная напряженность на рынке труда и решается задача занятости населения.

2. Происходит развитие территорий муниципальных образований.

3. Обеспечиваются инвестиции в застраиваемую территорию. По статистике, на вложенный органами государственной и местной власти рубль приходится от 2 до 20 рублей вложений из частного сектора.

4. Достигается экономический эффект от налоговых поступлений в региональный бюджет, который составляет 8,23 копейки с освоенного в строительстве рубля (табл.1).

5. Образуется сопотствующий эффект от создания новых рабочих мест; развития рынка строительного материала; услуг и пр.

Для организационно-правового описания механизма, предполагающего эффективное использование территориальных ресурсов муниципальных образований, приводится структура расходов с указанием источника финансирования. Расходы, финансируемые из регионального и муниципального бюджета, сравниваются с налоговыми доходами, поступающими от предпринимательской деятельности в жилищном строительстве. Такой подход обеспечивает наиболее точную оценку экономической эффективности использования финансовых ресурсов бюджетов всех уровней.

Для оценки экономической эффективности технологии инвестирования жилищного строительства в муниципальных образованиях предполагалось, что расходы на подготовку документации на земельный участок, выделяемый под возведение жилых зданий, компенсируется из денежных средств, привлекаемых на создание инженерной инфраструктуры.

Принимая во внимание, что привлечение денежных средств (инвестиций) для создания инженерной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, предполагает выпуск государственной гарантии (финансовой гарантии субъекта РФ), необходимо учитывать расходы на выполнение мероприятий, предусмотренных региональным законодательством (работа оценщиков, экспертов, командировочные и прочие расходы). В этой связи, расходы бюджета муниципального образования на получение гарантии субъекта РФ будут составлять около 1% от размера гарантии.

Необходимо подчеркнуть, что практика создания инженерной инфраструктуры предусматривает денежные расходы в размере около 30% от себестоимости жилищного строительства. Для условий Волгоградской области целесообразно рассмотреть вариант строительства 2000 кв. м. жилья в год (20 домов по 100 кв. м. в каждом). Реализация такого проекта потребует инвестиций в размере 40 млн. руб. (2000 кв.м. х 20000 руб./кв.м. = млн. руб.). Тогда сумма первоначальных инвестиций, необходимых для создания инженерной инфраструктуры составит: 40 х 0,3 = 12 млн. руб.

Если исходить из предположения о том, что расходы на подготовку разрешительной документации, а также проектирование инженерной инфраструктуры и объектов жилищного строительства входят в приведенную стоимость строительства, то фактические расходы муниципального бюджета будут направлены на организацию гарантии субъекта РФ, и составят 12 млн. руб., что потребует затрат в размере: 12 х 0,01 = 0,12 млн. руб. Таким образом, фактические расходы органов местного самоуправления составят 120 тыс. руб. на строительство 2000 кв.м. (то есть на каждый кв.м.

жилья будет израсходовано 60 руб. из бюджета муниципального образования). Другие показатели, описывающие экономическую эффективность рассматриваемого инвестиционного инструмента приводятся в таблице.

Экономический эффект создания инженерной инфраструктуры на земельных участках, предназначенных для строительства жилья с привлечением средств федеральной программы «Жилище» (в расчета на 2000 кв.м.

Увеличение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней 1. Налоговые доходы от освоения капи- Налоговые доходы вычистальных вложений, направленных на соз- лены от освоения капитальдание инженерной инфраструктуры, млн. ных вложений в размере - федерального бюджета (7% от объема Табл. 1, строка 1, столбец 8.

- регионального бюджета (8% от объема Табл. 1, строка 2, столбец 8.

- местного бюджета (1% от объема К.В.) 0,12 Табл. 1, строка 3, столбец 8.

2. Налоговые доходы от освоения капи- Налоговые доходы вычистальных вложений, направленных на лены от освоения капитальстроительство жилья, млн. руб., всего, в ных вложений в размере - регионального бюджета, млн. руб. 2,24 8 % от объема К.В.

3. Расходы муниципального бюджета на строительство 1 кв. м. жилья, тыс. руб. 0, строительства 2000 кв.м. жилья, млн. руб. 0, 5. Увеличение объемов производства в ре- Региональный продукт гиональной отрасли строительство, млн.

6. Увеличение объемов в смежных отрас- Примерно 70% от средств лях региональной экономики, млн. руб. освоенных в строительстве 7. Итого годовой прирост регионального Строка 8 + строка 8. Число очередников (семей), получивших 9. Создано новых рабочих мест в экономике муниципального образования, всего, - служащих, шт. Исходя из соотношения рабочих и служащих в строительной отрасли Волгоградской области (4 рабочих – 10. Число рабочих мест в других отраслях Коэффициент сопряженномуниципальной экономики сти рабочих мест для отрасли строительство Волгоградской области – 0, 11. Расходы муниципального бюджета на Строка 2 / строка 13.

создание одного рабочего места, тыс. руб. 2, Примечание: К.В. – капитальные вложения в строительство жилья.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

Список использованной литературы содержит 181 публикации отечественных и зарубежных авторов.

Приложение содержит статистический материал, использованный в диссертационном исследовании.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Статьи, опубликованные в рекомендуемых ВАК изданиях 1. Антюфеев В.В. Проблемы реализации муниципальных программ жилищного строительства // «Предпринимательство». М. 2008. № 8 (8/08).

С. 107 – 110. – 0,44 п.л.

2. Антюфеев В.В. Роль инвестиционных инструментов при формировании региональных программ жилищного строительства // «Предпринимательство». М. 2009. № 2. С. 40 – 44. – 0,41 п.л..

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях 3. Антюфеев В.В. Анализ форм государственной поддержки спроса на рынке жилья // Сб. трудов науч. Конф. «Компетенции инновационного развития». ВлГУ. 2008. – 0,31 п.л..

4. Антюфеев В.В. Сравнение экономической эффективности инвестиционных инструментов участия регионального бюджета в реализации региональных программ «Жилище» // «Современные аспекты экономики».

2008. № 11 (136). С. 7 – 11. – 0,31 п.л..

5. Антюфеев В.В. Сравнение экономической эффективности инвестиционных инструментов, региональных программ жилищного строительства // Материалы международной научно-технической конференции ВолгГАСУ, 1 – 3 декабря 2008 г. Волгоград: ВолгГАСУ, 2008. – 0,31 п.л.