На правах рукописи

СМИРНОВ Виктор Михайлович

РЕГУЛИРОВАНИЕ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО

СТРОИТЕЛЬСТВА КРУПНОГО ГОРОДА

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт – Петербург 2009 2

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве ГОУ ВПО «Санкт–Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ: доктор экономических наук, профессор Смирнов Евгений Борисович ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ: доктор экономических наук, профессор Роботов Александр Сергеевич кандидат экономических наук Дмитриев Владимир Александрович ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурностроительный университет»

(Санкт-Петербург)

Защита состоится «» _ 2009 года в часов минут на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт – Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

по адресу: 191002, Санкт–Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт – Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103а.

Автореферат разослан «_» _ 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Чепаченко Н.В.

I.

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования определяется высокой социальной значимостью сферы жилищного строительства для обеспечения нормальных условий жизнедеятельности населения, а также многообразием факторов взаимного влияния жилищного строительства и других отраслей народнохозяйственного комплекса страны.

По результатам опроса, проведенным Всероссийским центром изучения общественного мнения на 9 января 2007 года, 42,3% опрашиваемых из 1600 человек 46 регионов России не удовлетворены своими жилищными условиями. Необходимо подчеркнуть, что только 18% из них могут самостоятельно решать жилищные проблемы, а в отношении остальных необходима государственная поддержка, основанная на разработке эффективных программ и мероприятий, учитывающие проблемы отрасли жилищного строительства с одной и потребности граждан – с другой. На рисунке 1 отображена динамика средней стоимости кв. м. жилья и средний уровень доходов населения за 2002-2008 гг.

Средний уровень доходов (тыс.руб.\мес.) Средняя стоимость кв. м. жилья (тыс. руб.) 100000 80000 27362, 14990, 17552 6467 Рисунок 1. Динамика средней стоимости кв. м. жилья и средний уровень доходов населения за 2002-2008 гг.

Жилищное строительство является важной частью народнохозяйственной системы страны, поскольку его развитие увеличивает потребности в строительных материалах, технике, рабочей силе. Кроме того, реализация строительных проектов позволяет задействовать поток персонала, который высвобождается на рынок труда в условиях экономического кризиса другими отраслями. В отрасли занято более 5 млн. 200 тысяч человек, а это 7% экономически активного населения России. Дополнительно к этому одно рабочее место в сфере строительства поддерживает занятость до 10 человек в смежных отраслях.

Одним из важнейших направлений выхода страны из экономического кризиса может стать активное развитие жилищного строительства, что требует особого внимания к административному регулированию развития этой отрасли.

Степень изученности проблемы. Разработке теоретических основ жилищного строительства посвящены работы таких российских ученых как Асаул А.Н., Алексеев А.А., Бузырев В.В., Дмитриев В.А., Жилина В.И., Иванова Ю.В., Кольев А.А., Ларионов А.Н., Литвиненко В.В., Николихина С.А., Придвижкин С.В., Роботов А.С., Смирнов Е.Б., Тихонов С.А., Хандуев П.Ж. и других.

Однако, несмотря на большой интерес к проблеме в Российской Федерации, до настоящего времени остаются неразработанными вопросы методологического обеспечения регулирования развития жилищного строительства, особенно в условиях мирового экономического и финансового кризиса. Это определяет актуальность выбранной темы, цели и задачи диссертационного исследования.

Целью диссертационного исследования является совершенствование регулирования развития жилищного строительства крупного города, включая определение приоритетов, разработку принципов и методов развития жилищного строительства для реализации потребности социума в доступном жилье.

Для достижения указанной цели в работе были поставлены и решались следующие задачи:

- определение общей характеристики сферы жилищного строительства России и Санкт-Петербурге на современном этапе;

- уточнение сущности понятия «сферы жилищное строительство» с позиции менеджмента, рассмотреть его внутреннюю структуру;

- раскрытие сущности системы управления жилищным строительством, обоснование базовых принципов ее построения;

- исследование основных положений федеральной и региональной жилищной политики в Российской Федерации и субъекта Российской Федерации – Санкт-Петербурга;

';

- выявление проблем функционирования и развития жилищного строительства;

- исследование влияния различных факторов на развитие жилищного строительства;

- выявление и обоснование роли регулирования как функции управления жилищным строительством;

- определение основных направлений и задач развития жилищного строительства, обоснование принципов и методов регулирования жилищного строительства;

- уточнение сущности определения «инвестиционная активность», выявление основных направлений повышения инвестиционной активности на современном этапе;

- разработка классификации инвестиционных проектов жилищного строительства;

- разработка схемы взаимодействия сторон, влияющих на процесс развития жилищного строительства крупного города;

- обобщение и структурирования задач по формированию организационной модели регулирования развития жилищного строительства;

- разработка организационной модели регулирования развития жилищного строительства крупного города;

- разработка основных направлений развития стимулирования спроса и предложения на рынке жилищного строительства крупного города;

- исследование и обоснование методов оценки социальноэкономической эффективности инвестиционных проектов в жилищном строительстве из ходя из предложенной классификации.

Объектом исследования является сфера регионального жилищного строительства как элемент народнохозяйственной системы.

Предметом исследования является механизм регулирования развития жилищного строительства, принципы и методы его формирования.

Теоретической основой диссертационного исследования послужили научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований ведущих отечественных и зарубежных ученых в области теории жилищного строительства, законодательные акты и нормативные документы по затронутой проблематике.

Информационную базу исследования составили материалы Федеральной службы государственной статистики, справочные материалы органов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров, данные сети Интернет по исследуемой проблематике, результаты собранных и обработанных автором материалов по состоянию и развитию жилищного строительства в России.

При проведении диссертационного исследования были использованы такие методы научного познания как логический, системный и сравнительный анализ, обобщение и систематизация статистических данных.

Научная новизна диссертационного исследования: заключается в разработке методологических положений и рекомендаций по развитию регулирования жилищного строительства крупного города. В качестве элементов научной новизны следует выделить следующие положения:

1. Уточнен и расширен понятийный аппарат теории управления инвестиционными процессами в сфере жилищного строительства. Дана трактовка понятия «сфера жилищного строительства», как особо важного элемента социально-экономического развития страны, направленного на обеспечение граждан жилищем. Уточнено понятие «инвестиционная активность», базирующее на объекте инвестиционной деятельности и предмете инвестирования;

2. Предложены основные направления совершенствования регулирования развития жилищного строительства, основанные на выявленных проблемах данной отрасли, включая необходимость улучшения жилищных условий нуждающихся и базирующиеся на пропорциональном стимулировании спроса и предложения на объекты жилищного фонда;

3. Обоснованы принципы регулирования жилищного строительства, на основе функций государственного управления, такие как: принцип обеспечения дифференцированного подхода к решению жилищной проблемы для разных слоев населения; принцип минимизации прямых бюджетных расходов на жилищное строительство за счет более эффективного использования различных механизмов регулирования рынка жилищного строительства; принцип принятия на разных этапах развития рынка жилищного строительства различных стратегий его регулирования;

4. Выявлены основные факторы (высокий уровень налогов и высокая стоимость строительных материалов), влияющие на развитие жилищного строительства на современном этапе, государственное регулирование которых позволит создать благоприятные условия в сфере жилищного строительства;

5. Предложена организационная модель регулирования развития жилищного строительства в крупных городах РФ, базирующаяся на определении, структурировании целей и задач программ, отражающие социально-экономические проблемы развития жилищного строительства;

6. Предложены мероприятия, направленные на повышение инвестиционной активности, обеспечивающие инвесторам среднюю норму прибыли, базирующиеся на предложенной классификации инвестиционных проектов жилищного строительства, учитывающей специфические особенности объектов недвижимости и соотношение доходов и расходов потенциального инвестора по каждому инвестиционному проекту;

7. Предложен показатель оценки эффективности регулирования развития жилищного строительства, в числителе которого учитывается среднегодовой прирост объема жилищного фонда, введенный за счет применения программ и механизмов регулирования, а в знаменателе среднегодовые затраты бюджетов разных уровней, направленные на финансирование программ и механизмов стимулирования развития жилищного строительства.

Теоретическая значимость исследования состоит в формировании новых научных взглядов на проблему развития жилищного строительства через совершенствование форм и методов регулирования им. Выводы и рекомендации диссертационной работы могут служить основой для дальнейших исследований в области теории и практики регулирования жилищного строительства.

Практическая значимость исследования обусловлена тем, что его методические разработки и конкретные практические рекомендации были использованы Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга, что подтверждается справкой о внедрении. Практическую ценность имеет предложенная в диссертации «Организационная модель регулирования развития жилищного строительства в крупном городе», на основе которой возможно создание наиболее рационального управления жилищным строительством в целом, что позволит создать принятие действенных и эффективных мер в жилищной политике.

Результаты исследования и практические рекомендации, содержащиеся в работе, применимы в подготовке региональных и муниципальных программ реформирования и развития жилищного строительства.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационного исследования докладывались и получили одобрение на X научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГИЭУ «Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей», г. Санкт-Петербург и I научном конгрессе студентов и аспирантов, г. Санкт-Петербург, СПбГИЭУ, 2008 г.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 8 работ, отражающих основное содержание исследования, общим объемом 1,4 п.л., в том числе рекомендованных ВАК изданиях 0,3 п.л.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, содержащего 107 источников, приложений. Работа изложена на 160 страницах, содержит 13 таблиц, 27 рисунков, 12 формул.

II. Основные положения и результаты исследования, выносимые на 1. Уточнен и расширен понятийный аппарат теории управления инвестиционными процессами в сфере жилищного строительства. Дана трактовка понятия «сфера жилищного строительства», как особо важного элемента социально-экономического развития страны, направленного на обеспечение граждан жилищем. Уточнено понятие «инвестиционная активность», базирующее на объекте инвестиционной деятельности и предмете инвестирования.

Жилищное строительство является одной из важнейших сфер народно-хозяйственного комплекса, поскольку способствует реализации конституционного права российских граждан – права на жилище. Поэтому понятие сферы жилищного строительства необходимо рассматривать не только с точки зрения воспроизводства объектов жилого назначения, но и учитывать взаимоотношения и намерения участников процесса возведения объектов недвижимости, органов государственной власти и конечных потребителей Исходя их вышеизложенного, нами предлагается следующая трактовка понятия «сфера жилищного строительства» - это сфера народного хозяйства, направленная на создание вновь возводимых объектов жилищного фонда, предназначенных для проживания граждан и процесс капитального ремонта, реконструкции существующих объектов жилого назначения, а так же система сложных взаимосвязей организаций, участвующих в создании и модернизации объектов недвижимости, органов государственной власти и конечных потребителей.

Экономическая деятельность отдельных хозяйствующих субъектов и страны в целом характеризуется объемами и формами осуществления инвестиций. Поэтому для создания благоприятного инвестиционного климата необходимо использование рыночных методов воздействия, прогнозирования последствий инвестиционных решений, учитывающих состояние рынка капитала и интересы участников инвестиционного процесса.

С учетом вышеизложенного, мы предлагаем следующую трактовку понятия «инвестиционная активность». Инвестиционная активность – это желания и намерения к целенаправленному действию субъекта (физического или юридического лица) к вложению капитала в объект (сферу экономики, отрасль или отдельный проект) с целью получения через определенный промежуток времени экономического или другого положительного эффекта.

2. Предложены основные направления совершенствования механизма регулирования развития жилищного строительства, основанные на выявленных проблемах данной отрасли, включая необходимость улучшения жилищных условий нуждающихся и базирующиеся на пропорциональном стимулировании спроса и предложения на объекты жилищного фонда.

Устойчивое экономическое развитие страны, региона и отдельного города может быть обеспечено только при сбалансированности важнейших экономических пропорций, выражаемых соотношением между совокупным спросом и предложением на различных рынках, в том числе рынки жилищного фонда и жилищных услуг, а так же между отдельными секторами экономики.

Для эффективного развития жилищного строительства в стратегическом плане необходимо предусмотреть механизмы мониторинга и регулирования соотношения спроса и предложения.

В целом задачи, связанные с проблемами регулирования развития жилищного строительства, с точки зрения административного вмешательства, можно классифицировать в соответствии со схемой, приведенной на рисунке 2.

На основе вышесказанного, можно сделать вывод, что одной из важнейших задач регулирования развития жилищного строительства является пропорциональное стимулирование спроса и предложения. Таким образом, можно добиться динамичного и поступательного развития процессов воспроизводства жилищного фонда города и соблюдения двух важнейших принципов: экономического роста и стабильности уровня цен.

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ И ЗАДАЧИ РЕГУЛИРОВАНИЯ РАЗВИТИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

СТИМУЛИРОВАНИЕ СПРОСА

СТИМУЛИРОВАНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

НА ЖИЛЬЕ

Формирование конкурентной среды в сфере жилищного строительства Повышение инвестиционной активности в сфере жилищного строительства Повышение эффективности функционироили строительстве жилья вания строительных организаций Рисунок 2. Схема классификации направлений и задач стимулирования спроса и предложения на объекты жилищного фонда.

3. Обоснованы принципы регулирования жилищного строительства, на основе функций государственного управления.

Государственное регулирование - одна из функций государственного управления, направленная на создание благоприятных экономических, правовых и организационных условий деятельности коммерческих и некоммерческих организаций, предпринимательства без вмешательства государственных органов в их производственную и хозяйственнофинансовую деятельность, за исключением специально предусмотренных законом случаев. Сейчас данная функция является приоритетной в управлении не только экономикой, но и социально-культурной сферой.

При функционировании механизма регулирования нами предлагаются следующие принципы:

1. Принцип обеспечения дифференцированного подхода к решению жилищной проблемы для разных слоев населения.

Соблюдение этого принципа необходимо для того, чтобы гармонично развивалось строительство жилья, как для малообеспеченных слоев населения, так и для людей с высоким уровнем материального достатка. Это позволит избежать «перекосов» в объемах отдельных типов жилых зданий (например элит-класса), возведение которых более экономически выгодно для строительных фирм, а также обеспечить жилье в соответствии с потребностями и возможностями всех групп населения.

2. Принцип эффективности прямых бюджетных расходов на жилищное строительство за счет более эффективного использования различных механизмов регулирования рынка жилищного строительства.

Этот принцип вытекает из Постановления Правительства Российской Федерации от 31 декабря 2005 года №865 «О дополнительных мерах по реализации федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 - 2010 годы». В соответствии с этим постановлением в «долгосрочной перспективе (после 2010 года) необходимо обеспечить устойчивое функционирование жилищной сферы, которое позволит удовлетворять жилищные потребности населения без существенного участия федерального центра и привлечения значительных объемов бюджетных средств». В этих условиях роль государства будет ограничена в основном регулированием жилищных отношений, обеспечением прав на недвижимость в жилищной сфере, установлением технических регламентов в жилищном строительстве, жилищно-коммунальном комплексе и основных принципов градорегулирования.

3. Принцип принятия на разных этапах развития рынка жилищного строительства различных стратегий его регулирования.

Очевидно, что жилищная политика государства должна быть гибкой и в зависимости от изменений тенденций сферы жилищного строительства во времени, учитывать наиболее важные направления регулирования исходя из требований участников данной сферы, то есть как потенциальных инвесторов, так и конечных потребителей Методы регулирования рынка жилищного строительства могут быть двух типов: рыночными (экономическими) и государственными (административно-правовыми).

В зависимости от метода и цели воздействия влияния государства на жилищную политику, можно выделить различные стратегии регулирования жилищного строительства:

1. Непосредственное воздействие;

2. Стимулирование и контроль;

3. Стабилизация;

4. Социальная поддержка.

Предполагается, что инструменты регулирования и содержание методов их использования должны быть приспособлены к конкретному сегменту рынка (земельным участкам, жилью, отрасли производства строительных материалов, финансовой сфере и т.д.), а так же уровню воздействия (региональному или федеральному).

4. Выявлены основные факторы, влияющие на развитие жилищного строительства на современном этапе, государственное регулирование которых позволит создать благоприятные условия в сфере жилищного строительства.

Создания объектов недвижимости – процесс весьма ресурсоемкий (трудовые, финансовые, временные ресурсы) и поэтому регулирование данной отрасли органами власти и создание благоприятных условий в системе, что в свою очередь, увеличивает деловую активность строительных организаций и привлекает в жилищную сферу дополнительных участников процесса. Результат же повышения деловой активности: во первых увеличивает общий объем строительства; во вторых ведет к повышению конкуренции, а следовательно повышению качества жилья и массива выбора для конечного потребителя. Учитывая, что удельный вес жилищного строительства в общем объеме очень велик то, рассмотрев оценку факторов, ограничивающих деловую активность строительных организаций за 2000 – 2007 годы (таблица 1) в целом, можно судить об изменении деловой активности в сфере жилищного строительства.

Один из факторов, имеющий наибольший удельный вес (20,79%) в общем объеме - это высокий уровень налогов. Все же наблюдается плавная тенденция к снижению его влияния на деловую активность, так данный показатель с 2000 по 2007 годы снизился на 2,99 %.

Следующим важным фактором, сдерживающим деловую активность является высокая стоимость строительных конструкций и других материальных ресурсов строительства. Этот показатель напротив увеличился с 15,36% в 2000 году до 20,79% в 2007г. Вышеперечисленные два фактора составляют 41,58% от общего объема, что еще раз, в свою очередь, подчеркивает необходимость властей обратить внимание на эти проблемы, разработать и применить мероприятия по их снижению.

Оценка факторов, ограничивающих инвестиционную активность строительных организаций (% от общего числа).

Неплатежеспособность заказчиков 23,77 19,82 20,46 19,43 17,69 17,76 16,16 13, Высокая стоимость материалов 15,36 13,72 16,50 16,96 16,25 17,29 16,59 20, Нехватка квалифицированных кадров 3,77 6,10 7,26 7,77 10,11 11,68 11,35 12, Нехватка и износ машин и механизмов 10,14 12,20 6,60 5,30 4,69 3,27 3,06 2, 5. Предложена организационная модель регулирования развития жилищного строительства в крупных городах РФ, базирующаяся на определении, структурировании целей и задач программ в форме, отражающей социально-экономические проблемы строительной сферы.

Основная задача разработки организационного механизма регулирование развития жилищного строительства – определение, структурирование целей и задач программ в форме, отражающей социальноэкономические проблемы строительной сферы, потребности общества и участников рынка жилищного строительства.

Предлагаемый нами организационный механизм регулирования развития жилищного строительства крупного города включает в себя два элемента (Таблица 2):

Первый – это участники разработки и внедрения предполагаемых программ развития строительной сферы. К ним можно отнести Администрацию города, отраслевые комитеты, Центральный Банк РФ и коммерческие банки. Так же одной из составляющих организационного механизма является вовлечение общественности города в обсуждение проектов программ с отраслевыми общественными организациями и органами власти.

Данный элемент призван соблюдать интересы не только граждан в повышении уровня жизни, а так же доступности улучшения жилищных условий, но и участников сферы жилищного строительства.

Второй элемент включает в себя результат внедрения программы развития жилищного строительства, а так же оценку эффективности мероприятий по развитию жилищного строительства.

Такая форма взаимодействия обеспечит повышение прозрачности и согласованности действий органов власти и бизнеса еще на стадии принятия решений, а результат разработки и внедрения предлагаемого нами механизма, будет способствовать развитию жилищного строительства.

Организационная модель регулирования развития жилищного строительства в крупных городах РФ 1.1. Исследование отрасли жи- Правительство СПб; Комитет экономичелищного строительства, ского развития, промышленной политики и выявление проблем ее раз- t1.1 торговли; Комитет государственной стативития стики СПб; Жилищный комитет СПб 1.2. Выявление и оценка фак- Жилищный комитет; Комитет по градоторов, оказывающих наи- t1.2 строительству и архитектуре СПб; Комитет 1.3. Постановка конечных ори- Правительство СПб; Комитет экономичеентиров, целей и показате- ского развития, промышленной политики и лей программ t1.3 торговли; Жилищный комитет СПб; Комитет по градостроительству и архитектуре 1.4. Формирование концепции t1.4 Правительство СПб; Комитет экономического развития, промышленной политики и 2.1. Определение принципов и t2.1 Правительство СПб; Жилищный комитет 2.2. Разработка проекта про- t2.2 Правительство СПб; Комитет экономичеграмм ского развития, промышленной политики и 2.3. Выбор участников про- t2.3 Правительство СПб; Комитет экономичеграмм ского развития, промышленной политики и 2.4. Определение схем, источ- t2.4 Правительство СПб; Комитет экономичеников и объемов финанси- ского развития, промышленной политики и 2.5. Выбор механизмов и инст- t2.5 Правительство СПб; Комитет экономичерументов воздействия ского развития, промышленной политики и 3.1. Оценка социальной эффек- t3.1 Комитет экономического развития, противности мышленной политики и торговли;

3.2. Оценка экономической t3.2 Комитет экономического развития, проэффективности мышленной политики и торговли; Комитет 3.3. Выбор наиболее эффек- t3.3 Правительство СПб; Комитет экономичетивных программ из обще- ского развития, промышленной политики и 4.1. Разработка и совершенст- t4.1 Правительство РФ; Правительство СПб;

вование нормативноправовой базы 4.2. Внедрение программы t4.2 Правительство СПб;

4.3. Контроль промежуточных t4.3 Комитет экономического развития, прорезультатов мышленной политики и торговли; Комитет 4.4. Корректировка отклонений t4.4 Правительство СПб;

4.5. Подведение итогов и оцен- t4.5 Правительство СПб; Комитет экономичека результатов ского развития, промышленной политики и 6. Предложены мероприятия, направленные на повышение инвестиционной активности, обеспечивающие инвесторам среднюю норму прибыли, базирующиеся на предложенной классификации инвестиционных проектов жилищного строительства, учитывающей специфические особенности объектов недвижимости и соотношение доходов и расходов потенциального инвестора по каждому инвестиционному проекту.

В силу того, что инвестиционные проекты в сфере жилищного строительства, связанные с новым строительством, реконструкцией и модернизацией жилых зданий, данные проекты имеют свои специфические особенности, выделим некоторые из них:

1. Территориальное расположение объекта;

2. Возможность присоединения к инженерным сетям;

3. Физическим износом здания.

На основе учета особенностей каждого потенциального инвестиционного проекта, соизмеряя капитальные вложения (инвестиции) и будущие доходы от реализации проекта, все объекты инвестирования можно выделить в три группы:

1. Обеспечивающие норму прибыли на вложенный капитал в размере выше средней. Такие проекты называют сверх прибыльными, в основном это объекты элитного строительства;

2. Обеспечивающие среднюю норму прибыли. К объектам данной группы относится серийное жилье в спальных районах города, а так же пригород, то есть в основном жилье эконом класса;

3. Объекты, не обеспечивающие среднюю норму прибыли или объекты, реализация инвестиционного проекта по которым будет являться убыточной. К данной группе, на наш взгляд следует отнести, объекты социальной значимости или проекты, при реализации которых возникли дополнительные риски, не позволяющие обеспечить инвестору при завершении проекта запланированную норму прибыли, на наш взгляд, к этой же группе так же можно отнести объекты с «обманутыми дольщиками». Данные проекты требуют государственного регулирования в следующих формах: финансирование, софинансирование, стимулирование застройщика к завершению начатого проекта путем предоставления льгот, либо передача незавершенного объекта другому застройщику и т.д.

Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод, что для создания благоприятного инвестиционного климата для инвесторов при определения стартовой цены для объекта инвестирования, выставляемые на торги, на наш взгляд, необходимо использовать современные методы, как оценки объектов недвижимости, так и прогнозирования и планирования последствий инвестиционных решений, основанные на специфических особенностей каждого объекта в отдельности, согласно группам, перечисленными нами выше.

Для определения величины льгот или другого инструмента по стимулированию инвестора необходима обоснованная методика. При этом исходной точкой, по нашему мнению, должна являться величина необходимой нормы прибыли на вложенный капитал. В общем виде, без учета фактора времени, норма прибыли определяется по формуле:

где: i0 - необходимая для инвестора норма прибыли на вложенный капитал (в долях единицы);

п’ - сумма прибыли, обеспечивающая получение необходимой нормы прибыли;

Q - величина вкладываемого капитала.

Инвестор будет заинтересован в реализации проекта в случае, если:

где: n - количество квартир в здании;

Q - рыночная цена j-й квартиры или другого помещения.

В случае равенства в представленном уравнении, обеспечивается средняя норма прибыли для инвестиционного проекта. При этом городская администрация не должна брать плату с инвестора за предоставление права на строительство или реконструкцию объекта. В то же время не требуется и специальная поддержка инвестора в виде льготного налогообложения, бесплатной аренды земли и т.п. В данном случае объект инвестирования будет соответствовать второй группе, приведенной классификации.

Для первой и третьей группы объектов инвестирования будет иметь место отклонение (со знаком “+” для 1 группы, со знаком “-” для 3 группы). Для того чтобы определить метод его расчета, введем обозначение величины этого отклонения в формулу 2.

Для того, чтобы определить величину отклонения, опираясь на заданный размер нормы прибыли ( i0 ), подставим значение необходимой суммы прибыли ( п’ ), полученное из формулы 4 в формулу 3:

Преобразуем эту формулу для нахождения величины отклонения:

Исходя из приведенных выше формул можно сделать следующий вывод:

Если 0, то рассчитанная величина будет представлять собой размер необходимой поддержки для инвестора, позволяющей обеспечить требуемую величину нормы прибыли на сложенный капитал. В данном случае стартовая цена выставляемого на конкурс объекта инвестирования будет равна нулю. Кроме этого инвестору предлагается ряд льгот и, возможно, бюджетная поддержка в ходе реализации инвестиционного проекта. В сумме величина льгот и бюджетного дотирования должна быть равна величине.

Для стимулирования инвестиционной активности по третьей группе объектов, на наш взгляд, инвестору необходимо предоставить ряд льгот, позволяющих довести рентабельность инвестиционного проекта до необходимого уровня, выделим некоторые из них:

- возможность передачи земельных участков без аукционов. Данный механизм, по нашему мнению, может быть применен для девелоперов возводимых жилье эконом класса с экономически обоснованной и утвержденной администрацией города нормой прибыли;

- обеспечение государственного финансирования проектов строительства жилья экономического класса на стадии 50% готовности, а также проектов, финансирование которых осуществлялось с участием средств физических лиц, с последующей передачей соответствующей доли жилья муниципалитетам с целью формирования фондов наемного жилья и жилья социального использования;

- выкуп готового жилья экономического класса за счет средств федерального бюджета с участием бюджетов субъектов РФ с последующей передачей его муниципалитетам в целях предоставления гражданам, нуждающимся в социальной защите или социальной поддержке, в том числе для реализации программ социальной ипотеки;

- финансирование за счет средств бюджетов всех уровней создания инженерной и транспортной инфраструктуры участков, предназначенных для жилищного строительства, в целях повышения доступности жилья для российских граждан;

- предоставление девелоперским компаниям отсрочек до 3 лет по платежам за аренду (или по земельному налогу) участков, приобретенных в докризисный период для строительства жилья и других социально значимых объектов, которое приостановлено в связи с отсутствием финансирования;

- предоставление налоговых льгот для девелоперов, осуществляющих строительство жилья для граждан, нуждающихся в социальной защите или поддержке;

- установление четких и понятных правил подключения возводимых объектов недвижимости к объектам инженерной инфраструктуры. Прекращение практики произвольного возложения на застройщиков всевозможных обременений, включая взимание платы за подключение к объектам инженерной инфраструктуры с параллельным возложением на застройщиков обязанностей по созданию этих объектов. Контроль властями естественных монополистов, регулирование их тарифов и норм прибыли.

Рассмотрение возможности «замораживания» тарифов всех естественных монополий на 2009 год, а конечные плановые показатели роста тарифов снизить в среднем на 5% по году;

- принятие эффективных мер государственного контроля над направлением коммерческими банками средств на кредитование жилищного строительства. Льготные кредиты, на наш взгляд, должны выдаваться исключительно под рефинансирование текущих задолженностей, завершение проектов высокой стадии готовности, пополнение оборотных средств. Так же необходимо разработка механизма схем проектного кредитования банками застройщиков, путем государственных гарантий и развития государственно-частного партнерства.

Не смотря на то, что предложенные нами выше мероприятия сократят поступления в бюджеты разных уровней, на наш взгляд, в будущем они будут компенсированы увеличением объемов жилищного строительства, а как следствие увеличением налоговых поступлений.

7. Предложен показатель оценки эффективности регулирования развития жилищного строительства, в числителе которого учитывается среднегодовой прирост объема жилищного фонда, введенный за счет применения программ и механизмов регулирования, а в знаменателе среднегодовые затраты бюджетов разных уровней, направленные на финансирование программ и механизмов стимулирования развития жилищного строительства.

Оценку результата от внедрения механизмов регулирования развития жилищного строительства (Э р.м.) можно рассчитать по формуле:

V - Среднегодовой прирост объема жилищного фонда, введенный за счет применения программ и механизмов регулирования;

Затраты – Сумма среднегодовых затраты бюджетов разных уровней (финансирование программ и механизмов стимулирования развития жилищного строительства);

З1 – Затраты бюджетов на предоставление льгот застройщикам (налоговые льготы, предоставление льготных кредитов, софинансирование);

З2 – Затраты бюджетов на предоставление земельных участков;

З3 – Затраты бюджетов на создания инженерной, транспортной и другой социальной инфраструктуры участков, предназначенных для жилищного строительства;

Зn – Прочие затраты бюджетов, направленные на финансирование программ стимулирования жилищного строительства.

Разработка и внедрение эффективных программ и инструментов развития жилищного строительства будут способствовать созданию благоприятного инвестиционного климата в сфере жилищного строительства, а как следствие увеличение количества участников в данной сфере и наращивание объемов строительства путем снижения себестоимости, налогового стимулирования, снижения административного воздействия на строительную сферу, а как следствие позволит увеличить объемы вновь возводимого жилья и удовлетворить потребности в нем большей массы населения.

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях 1. Смирнов В.М. Проблемы развития жилищного строительства в Российской Федерации на современном этапе // Вестник ИНЖЭКОНа Сер.

Экономика. 2009. Вып. 2 (29). Стр. 332-334. - 0,3 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях 2. Смирнов В.М. Перспективы изменения цен на жилую недвижимость. // Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей. ИНЖЭКОН-2007. X науч. - практ. конф. студ. и асп. СПбГИЭУ 17, апр. 2007 г.: тез. докл. – СПб.: СПбГИЭУ, 2007. – 0,1 п.л.

3. Смирнов В. М. Основные направления жилищной политики Санкт – Петербурга до 2011 года // Первый научный конгресс студентов и аспирантов 23,24апр.2008г. ИНЖЭКОН-2008: тез. докл. – СПб.: СПбГИЭУ, 2007. – 0,1 п.л.

4. Смирнов В. М. Ипотека как фактор развития рынка жилищного строительства // Современные проблемы экономики, социологии и права.

Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 2. – СПб: СПбГИЭУ, 2007. – 0,2 п.л.

5. Смирнов В. М. Проблемы развития жилищного строительства в Российской федерации // Современные проблемы экономики, социологии и права. Сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 3. – СПб: СПбГИЭУ, 2007. – 0,15 п.л.

6. Смирнов В. М. Проблемы развития жилищного строительства в Российской федерации // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Вып 8: Межвузовский сборник научных трудов – СПб.: Издво СПбГУЭФ, 2008. – 0,3 п.л.

7. Смирнов В. М. Основные направления жилищной политики Санкт – Петербурга до 2011 г. // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 4. – СПб.: СПбГИЭУ, 2008. – 0,15 п.л.

8. Смирнов В. М. Государственное регулирование жилищного строительства на современном этапе // Второй научный конгресс студентов и аспирантов 22, 23 апр. 2009 г. ИНЖЭКОН – 2009: Тез. докл. В 2 ч. Ч.

1 / Редкол.: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. – СПб.: СПбГИЭУ, 2009. – с. – 0,1 п.л.