«ФГБОУ ВПО ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ Институт архитектуры и строительства Кафедра Экспертиза и управление недвижимостью Организация рынка недвижимости ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ (рабочая ...»

Министерство образования и науки Российской Федерации

ФГБОУ ВПО

«ИРКУТСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ

УНИВЕРСИТЕТ»

Институт архитектуры и строительства

Кафедра "Экспертиза и управление недвижимостью"

Организация рынка недвижимости

ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА ДИСЦИПЛИНЫ

(рабочая учебная программа дисциплины) Направление подготовки: 080100 «Экономика»

Магистерская программа: Экономика недвижимости Квалификация (степень) Магистр Форма обучения : очная Составитель программы:

Горбачевская Евгения Юрьевна,,к.э.н., доцент кафедры "Экспертиза и управление недвижимостью" ФГБОУ ВПО НИ ИрГТУ (ФИО, должность, ученая степень и ученое звание разработчик, место работы) Иркутск 2011 г.

1. Информация из ФГОС, относящаяся к дисциплине 1.1. Вид деятельности выпускника Дисциплина охватывает круг вопросов относящиеся к виду деятельности выпускника:

- научно-исследовательская деятельность;

- аналитическая деятельность;

- проектно-экономическая деятельность;

- организационно-управленческая;

1.2. Задачи профессиональной деятельности выпускника В дисциплине рассматриваются указанные в ФГОС задачи профессиональной деятельности выпускника:

1.2.1 научно-исследовательская деятельность:

- разработка рабочих планов и программ проведения научных исследований и разработок, подготовка заданий для групп и отдельных исполнителей;

- разработка инструментария проводимых исследований, анализ их результатов;

- подготовка данных для составления обзоров, отчетов и научных публикаций;

- сбор, обработка, анализ и систематизация информации по теме исследования, выбор методов и средств решения задач исследования;

- организация и проведение научных исследований, в том числе статистических обследований и опросов;

1.2.2 проектно-экономическая деятельность:

- подготовка заданий и разработка проектных решений с учетом фактора неопределенности;

- разработка стратегии поведения экономических агентов на различных рынках;

1.2.3 аналитическая деятельность:

- поиск, анализ и оценка источников информации для проведения экономических расчетов;

1.2.4 организационно-управленческая:

- разработка стратегий развития и функционирования предприятий, организаций и их отдельных подразделений;

- руководство экономическими службами и подразделениями предприятий и организаций разных форм собственности, органов государственной и муниципальной власти;

Перечень компетенций, установленных ФГОС 1.3.

Освоение программы настоящей дисциплины позволит сформировать у обучающегося следующие компетенции:

1.3.1 общекультурные компетенции:

- способностью совершенствовать и развивать свой интеллектуальный и общекультурный уровень (ОК-1);

- способностью к самостоятельному освоению новых методов исследования, к изменению научного и научно-производственного профиля своей профессиональной деятельности (ОК-2);

- способностью самостоятельно приобретать (в том числе с помощью информационных технологий) и использовать в практической деятельности новые знания и умения, включая новые области знаний, непосредственно не связанных со сферой деятельности (ОК-3);

- способностью принимать организационно-управленческие решения и готовностью нести за них ответственность, в том числе в нестандартных ситуациях (ОК-4);

1.3.2 профессиональными компетенциями:

научно-исследовательская деятельность:

- способностью обобщать и критически оценивать результаты, полученные отечественными и зарубежными исследователями, выявлять перспективные направления, составлять программу исследований (ПК-1);

- способностью обосновывать актуальность, теоретическую и практическую значимость избранной темы научного исследования (ПК-2);

- способностью проводить самостоятельные исследования в соответствии с разработанной программой (ПК-3);

проектно-экономическая деятельность:

- способностью разрабатывать стратегии поведения экономических агентов на различных рынках (ПК-7);

аналитическая деятельность:

- способностью готовить аналитические материалы для оценки мероприятий в области экономической политики и принятия стратегических решений на микро- и макроуровне (ПК-8);

- способностью анализировать и использовать различные источники информации для проведения экономических расчетов (ПК-9);

- способностью составлять прогноз основных социально-экономических показателей деятельности предприятия, отрасли, региона и экономики в целом (ПК-10);

организационно-управленческая деятельность:

- способностью руководить экономическими службами и подразделениями на предприятиях и организациях различных форм собственности, в органах государственной и муниципальной власти (ПК-11);

- способностью разрабатывать варианты управленческих решений и обосновывать их выбор на основе критериев социально-экономической эффективности (ПК-12);

Перечень умений и знаний, установленных ФГОС Студент после освоения программы настоящей дисциплины должен:

-методы сбора информации для решения поставленных экономических задач;

-методы анализа данных, необходимых для проведения конкретных экономических расчетов по решению поставленных экономических задач;

-основы построения, расчета и анализа современной системы показателей, характеризующих деятельность хозяйствующих субъектов:

-осуществлять поиск информации по полученному заданию, сбор, анализ данных, необходимых для решения поставленных экономических задач;

-осуществлять выбор инструментальных средств для обработки экономических данных в соответствии с поставленной задачей, анализировать результаты расчетов и обосновывать полученные результаты;

- осуществлять поиск информации по полученному заданию, сбор, анализ данных, необходимых для решения поставленных экономических задач;

-современными методами сбора, обработки и анализа экономических и социальных данных;

2. Цели и задачи освоения программы дисциплины Целью освоения дисциплины является овладение магистрами теоретическими знаниями об организации рынка недвижимости, факторов, влияющих на спрос и предложение на рынке недвижимости. Анализировать функционирование рынка недвижимости с целью управления стоимостью при принятии решений.

Задачи освоения программы:

- изучить основные классификацию рынков недвижимости;

- овладеть методами исследования возможностей рынка, с последующим применением информации для принятия управленческих решений;

Место дисциплины в структуре ООП Для изучения дисциплины, необходимо освоения содержания дисциплин:

"Экономическая теория", "Экономика недвижимости", "Планирование и контроллинг", "Менеджмент", "Маркетинг", "Бизнес-планирование", "Основы управления недвижимостью", "Бюджетирование", "Основы строительного производства", "Правовое регулирование недвижимости" Знания и умения, приобретаемые студентами после освоения содержания дисциплины, будут использоваться в:

"Риски на рынке недвижимости", "Эксплуатация и обслуживание недвижимости".

Компетенции обучающегося, формируемые освоения дисциплины (результаты освоения дисциплины) В результате освоения дисциплины обучающийся должен:

-методы сбора информации для решения поставленных экономических задач;

-методы анализа данных, необходимых для проведения конкретных экономических расчетов по решению поставленных экономических задач;

-основы построения, расчета и анализа современной системы показателей, характеризующих деятельность хозяйствующих субъектов:

-использовать источники экономической, социальной, управленческой информации;

-осуществлять поиск информации по полученному заданию, сбор, анализ данных, необходимых для решения поставленных экономических задач;

-осуществлять выбор инструментальных средств для обработки экономических данных в соответствии с поставленной задачей, анализировать результаты расчетов и обосновывать полученные результаты;

- осуществлять поиск информации по полученному заданию, сбор, анализ данных, необходимых для решения поставленных экономических задач;

-современными методами сбора, обработки и анализа экономических и социальных данных;

-методами предоставления результатов анализа;

4. Основная структура дисциплины.

Таблица 1 – Структура дисциплины курсовое проектирование) Вид промежуточной аттестации (итого- экзамен экзамен вого контроля по дисциплине), в том числе курсовое проектирование 5. Содержание дисциплины 5.1.Перечень основных разделов и тем дисциплины 1. Введение 2. Характеристика рынка недвижимости 2.1 Основные элементы рынка недвижимости 2.2 Субъекты, функции, виды рынков недвижимости 2.3 Структуры рынка недвижимости 3. Основные операции (сделки) на рынке недвижимости 3.1 Виды сделок с недвижимостью 3.2 Сделки с жилыми помещениями в частной собственностью 3.3 Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) 3.4 Доверительное управление недвижимостью (траст) 4. Рынок недвижимости в системе рынков 4.1 Рынок недвижимости и его особенности 5. Рынок недвижимости и особенности его функционирования 5.1 Ценообразование на рынке недвижимости 5.2 Анализ рынка недвижимости и использование его результатов 6. Управление рынком недвижимости 7.Формы государственного регулирования рынка недвижимости 8. Особенности Российского рынка недвижимости 8.1 Современный российский рынок недвижимости 8.2 Степень совершенности рынка недвижимости 8.3 Сегментация рынка недвижимости 5.2.Краткое описание содержания теоретической части разделов и тем дисциплины Во введении повторяются такие понятия как недвижимость, классификация недвижимости, признаки и особенности недвижимости как товара.

Рынок недвижимости — это совокупность организационно-экономических отношений, средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечиваете помощью механизма «невидимой руки» и государственного регулирования:

• передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;

• установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;

• связь между собственниками и покупателями па основе экономической мотивации и интересов;

• распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.

Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры (схема).

Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Формируется же спрос па недвижимые объекты, например на земельные участки, под влиянием многочисленных факторов — экономических, социальных, демографических, природно-климатических и др.

Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества (м2, м3, соток, га, квартир и т.п.), которое собственники готовы продать по определенным цепам за некоторый промежуток времени. Предложение недвижимых объектов, особенно земли, как уже отмечалось, неэластично. Хотя уже несколько лет на каждого покупателя земельных участков, квартир или офисов па рынке приходится несколько продавцов, их цена практически не снижается. Так, на рынке жилья в Москве в течение уже ряда лет на восемь продавцов приходится один покупатель, а цены постепенно растут.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы (рыночная стоимость).

Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов:

• о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях;

• о структуре спроса и предложений по различным объектам;

• об уровне и динамике цен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат:

• федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ;

• заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости;

• рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях;

• специальные исследования, опросы.

В отличие от других видов рынок недвижимости имеет кроме специфики обращающихся на нем товаров еще ряд общих особенностей, которые необходимо учитывать при совершении операций на нем:

• локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, уникальны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;

• открытая информация о состоянии рынка бывает неполной и не всегда достоверной, так как сделки с недвижимостью часто носят эксклюзивный (исключительный) и конфиденциальный характер;

• владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:

а) единовременные сравнительно крупные инвестиции;

б) на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);

в) налог на недвижимое имущество;

г) государственная пошлина и другие сборы на сделки;

• спрос определяется не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, а в основном их местоположением;

• низкая эластичность предложения, так как по ряду причин невозможно сразу построить много новых квартир, сами здания и сооружения долговечны, а земля — вечна;

• товары — объекты недвижимости могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;

• сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;

• товары рынка недвижимости служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектом их инвестиционной деятельности;

• относительно меньшее число участников рынка и количество совершаемых сделок на нем;

• большая изменяемость спроса по регионам, районам и микрорайонам 2.2 Субъекты, функции, виды рынков недвижимости Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а при ценах выше равновесной — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что. рынок, автономно функционируя, по определению Л. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный каптал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и Других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается В том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция, в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.

Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это — привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости, в общем, формируется средний социальный слой общества.

Перераспределительная функция — неоднократное перераспределение на рынке предприятий, земельных участков, зданий и сооружений между различными субъектами рынка, что в конечном счете ведет к их переходу к эффективным- стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное использование укачанных объектов.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города – определенному району или даже микрорайону.

По структуре рынок недвижимости делится на:

– рынок жилья;

– рынок коммерческой недвижимости;

– рынок земли.

Субъектами рынка недвижимости являются:

– покупатели (физические и юридические лица);

– инвесторы;

– продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);

– всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:

- агентства оценщиков;

- риэлтерские фирмы;

- юридические фирмы;

- рекламные агентства;

- биржи недвижимости;

- страховые компании;

- аукционные фирмы;

- фондовые биржи;

- конкурсные комиссии;

- чековые инвестиционные фонды;

- комиссии по приватизации предприятий;

- банки (в т.ч. ипотечные) и др.

– государственные органы:

- бюро технической инвентаризации (ПИБ);

- комитеты по управлению имуществом (КУГИ);

- арбитражные суды;

- нотариальные конторы;

- налоговые инспекции;

- комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

3. Основные операции (сделки) на рынке недвижимости 3.1 Виды сделок с недвижимостью Рыночный оборот — это движение товаров/услуг, основными регуляторами которого являются спрос и предложение.

В России основа существующих товарных рынков недвижимости сложилась в результате проведенных в стране трех приватизационных процессов: приватизации жилья, так называемой малой приватизации (приватизация предприятий торговли и бытового обслуживания) и большой приватизации (приватизация предприятий промышленности и строительства).

Традиционно рынок недвижимости разделяется на три основные товарные сектора (рынка):

— рынок земли;

— рынок нежилых помещений (зданий);

— рынок жилых помещений (зданий).

— Каждый из основных товарных рынков разделяется на самостоятельные рынки, например: рынок земли сельскохозяйственного назначения, — рынок торговых помещений, рынок жилья в частной собственности, рынок арендного жилья, рынок загородного жилья и др.

— Рынки недвижимости функционируют посредством совершения операций, каждая рыночная операция — это гражданско-правовая сделка. Для этого прежде всего необходимо рассмотреть гражданско-правовой режим недвижимости как объекта оборота (товара) и конкретных видов операций (сделок) — Рынок жилья. В качестве объектов недвижимости на рынке жилья выступают жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

— Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий. Он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество сделок невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающим на данном рынке.

— На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

— На рынке промышленной недвижимости обращаются промышленные здания и сооружения, созданные в эпоху индустриализации и в большей своей части не соответствующие современным условиям производства. Требования к производственным помещениям зависят от специфики и технологии производства, требований по пожарной и экологической безопасности, по санитарнотехническому состоянию.

— Предприятие в целом или его части могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

— Рынок земли. Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садовоогородными участками, дачными участками, небольшое количество операций с землями выкупленных предприятий — Земельные участки могут быть незастроенными и застроенными.

— Незастроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми не расположены здания, строения, сооружения, делающие невозможной застройку таких участков.

— Застроенные земельные участки - это участки, на которых или под которыми расположены предприятия, здания, строения, сооружения.

3.2 Сделки с жилыми помещениями в частной собственностью Купля-продажа жилых помещений — самая распространенная операция на российских рынках недвижимости.

Особенностями сделок купли-продажи жилых помещений, установленными ГК РФ, являются:

— установление дополнительного существенного условия (несоблюдение которого ведет к недействительности договора) — наличие перечня лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения новым собственником;

— вступление договора купли-продажи жилого помещения в силу (договор считается заключенным) только с момента его государственной регистрации.

Предмет договора купли-продажи недвижимости должен быть точно определен, т. е. в договоре должны содержаться данные, позволяющие точно установить, какое недвижимое имущество передается покупателю, в том числе данные, позволяющие определить передаваемое имущество в составе другого объекта недвижимости или на земельном участке. Неопределенность предмета договора ведет к его ничтожности (договор считается незаключенным).

Жилое помещение, являющееся предметом договора купли-продажи, должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности. Документом, устанавливающим право собственности на продаваемое жилое помещение, является Свидетельство о праве собственности на жилое помещение (дом). В настоящее время в практике заключения таких сделок на большинстве территорий требуется и дополнительное доказательство права собственности в виде документа, подтверждающего законность приобретения недвижимости в собственность. Таким дополнительным доказательством могут служить:

Договор передачи приватизированного жилого помещения;

— Свидетельство о праве на наследство;

— Договор о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности;

— Договор о строительстве коллективом индивидуальных застройщиков жилого дома;

— Договор купли-продажи;

— Договор дарения;

— Договор мены;

— Договор о разделе строения;

— Исполнительный лист или копия вступившего в законную силу решения суда, подтверждающего право собственности на жилое помещение;

Копия решения суда о разделе дома между супругами.

Существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является цена.

Если в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого помещения, то договор о его продаже считается незаключенным. Цена жилого помещения определяется соглашением сторон.

Как уже упоминалось выше, другим существенным условием договора куплипродажи жилья является перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением, с указанием их прав. Такими лицами могут быть:

— наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане;

— гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия срока договора найма;

— получатель ренты, сохраняющий право пожизненного проживания (возможно, с правом пожизненного содержания) в жилом помещении.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения законного права пользования жилым помещением.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, пописанного сторонами.

После государственной регистрации договор купли-продажи жилого помещения не может быть аннулирован по желанию сторон, в этом случае необходимо заключить новый договор о расторжении первоначального договора.

На продавце лежит обязанность предупредить покупателя как о явных, так и о скрытых недостатках жилого помещения, если они ему известны. В случае, если данные недостатки не были оговорены в договоре купли-продажи жилого помещения, покупатель вправе потребовать от продавца: снижения цены, устранения таких дефектов; самостоятельно устранить такие дефекты и потребовать от продавца компенсации затрат на устранение дефектов; отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченных денег.

Мена жилыми помещениями В результате приватизации жилья широкое распространение получил договор мены жилыми помещениями. Этим договором оформляется обмен жилой недвижимостью в частной собственности.

По договору мены каждая сторона обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое. При этом каждая из сторон признается продавцом жилого помещения, которое она обязуется передать, и покупателем жилого помещения, которое она обязуется принять в обмен.

К договору мены применяются правила о купле-продаже жилых помещений в той части, которая не противоречит существу мены. Так, к договору не применяются правила, регламентирующие порядок денежных расчетов по договору купли-продажи, как противоречащие существу мены, поскольку денежные расчеты при мене, кроме случая мены неравноценными жилыми помещениями, не производятся.

Как и в договоре купли-продажи, существенным условием договора является точное определение его предмета, стороны обязаны предупредить друг друга о правах третьих лиц на обмениваемые жилые помещения, а также передать недвижимость, соответствующую условиям договора о его качестве.

Если иное не вытекает из договора мены, обмениваемые жилые помещения предполагаются равноценными, а расходы по их передаче и принятию несет в каждом случае та сторона, на которую возлагаются соответствующие обязанности.

В случае, если обмениваемые по договору мены жилые помещения признаются сторонами неравноценными, одна из сторон оплачивает разницу в ценах.

Оплата разницы должна быть произведена непосредственно до или после передачи жилого помещения. Договором может быть предусмотрен другой порядок производства платежа.

Аренда жилого помещения Договором аренды считается соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи жилое помещение без ограничения размеров за договорную плату во временное владение и пользование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Согласно Закону РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.92 г., 4218-1 (с изменениями на 21.04.97 г.), собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам, юридическим лицам квартиры или дома любой площади по договору аренды.

Дарение жилого помещения Собственник жилого помещения может подарить его любому физическому или юридическому лицу, оформив данную сделку с недвижимостью договором дарения.

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) жилое помещение.

Предметом договора дарения может быть и имущественное право (требование) к третьему лицу, например, право безвозмездного пользования (см. ниже). Договор дарения должен содержать точное определение жилого помещения, являющегося предметом дарения, в противном случае договор считается ничтожным.

Невозможен договор дарения при встречном исполнении, так же как и с отсрочкой исполнения до смерти дарителя. Такие сделки оформляют ся другими видами договоров.

Законом запрещается заключение договоров дарения:

— от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

— работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

— государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

— в отношениях между коммерческими организациями.

Дарение жилого помещения, находящегося в общей совместной собственности, допускается при согласии всех участников совместной собственности.

Наследование жилого помещения Переход права собственности на недвижимое имущество вследствие смерти собственника осуществляется по наследству.

Наследование — нерыночная операция с недвижимостью. В связи с этим отметим лишь следующее:

— наследование недвижимого имущества возможно по завещанию и по закону и регулируется положениями специального раздела гражданского законодательства, посвященного наследованию;

— вступление наследника в права собственника недвижимого имущества обусловлено государственной регистрацией прав на недвижимое имущество.

Общие положения о ренте и рента на условиях пожизненного содержания с иждивением В обороте жилой недвижимости в дополнение к договорам купли-продажи и дарения все чаще применяются договоры ренты. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в другой форме.

Срок выплаты ренты может быть установлен по договору:

бессрочно (постоянная рента);

на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента).

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненно го содержания с иждивением.

Договор ренты с отчуждением недвижимого имущества заключается в нотариальной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии с правилами регистрации прав на недвижимость.

Рента — это обременение недвижимого имущества, которое передается вместе с имуществом при всех последующих сделках с обремененным имуществом, т.е. при продаже обремененной рентой квартиры, обязательство выплачивать ренту переходит к новому собственнику.

3.3 Сделки с нежилыми помещениями (зданиями и сооружениями) К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения (поликлиники, магазины, столовые и т. п.), также нежилые здания могут иметь жилые помещения (служебные квартиры в здании, используемом под контору).

Купля-продажа нежилых помещений Так же как купля продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями (зданиями) регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ. Ниже будут рассмотрены особенности условий и исполнения сделок с нежилыми объектами.

Договор купли-продажи недвижимости должен содержать точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде (в виде выкопировок из планов БТИ, чертежей и др.) сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору. Это данные об индивидуальных признаках конкретного помещения (здания) — месторасположении, наименовании, назначении, этажности, площади и других характеристиках. Если эти сведения в договоре отсутствуют, то условия о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор незаключенным.

При продаже нежилого помещения (здания) предметом договора являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Аренда (субаренда) нежилых помещений Отношения по аренде недвижимости регулируются положениями параграфа 1 главы 34 ГК РФ, а к аренде зданий и сооружений также применяются положения специального параграфа 4 той же главы.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником или законом сдавать имущество в аренду.

Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника. Федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания без согласия Министерства РФ по управлению государственным имуществом, на практике эти полномочия передаются территориальным органам МГИ.

Аренда зданий и сооружений предусматривает передачу как самих зданий или сооружений, так и права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение, производно от того, какое право на него имеет арендодатель (собственность, аренда, постоянное пользование, пожизненное наследуемое владение или другие правомочия).

В договоре аренды должны быть изложены условия пользования земельным участком. Если эти условия не оговорены договором, то это не влечет недействительности данного договора, а регулируются законом. В этом случае к арендатору переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята данным объектом аренды и необходима для использования в соответствии с его назначением.

3.4 Доверительное управление недвижимостью (траст) Зарубежный опыт трастовых операций Схема простого траста следующая (рис.). Собственник (beneficial owner), как правило нерезидент, поручает доверенному лицу, выступающему учредителем (settler) распорядиться его имуществом, выделяемым для доверительного управления (trust property), а учредитель официально вверяет имущество. Доверительный собственник использует эти средства и официально направляет извлеченные доходы выгодоприобретателю (beneficiary), в пользу которого и учрежден траст.

В основе этой схемы альтернативного траста лежит тайное обязательство доверительного собственника назначить учредителя выгодоприобретателем.

Иногда используют сложный альтернативный траст (рис. 8.2.).

Здесь, как и в предыдущей схеме, доверительный собственник связан с коллегией управляющих доверительных собственников, которые решают, которая из нескольких групп учредителей получит доходы, извлеченные в ходе прошедшего финансового года.

Коллегия управляющих доверительных собственников дает тайное обязательство назначить «второстепенное лицо икс» (3), одновременно settler дает тайное обязательство назначить, например, люксембургскую холдинговую группу D (4). Пункты 5 и б — первый и второй уровни возможных бенефициаров. Затем доходы «второстепенного лица икс» переуступаются холдинговой группе D и следует новая передача — фирмам Е, F, G. Например, панамская акционерная компания (G) получает доходы от Е и F и, в свою очередь, передает средства освобожденной от налогообложения фирме (10), которая уже и переводит деньги Другой вид траста — передача в доверительное управление финансовому институту или трастовой компании индивидуальных денежных средств.

Зарубежные банки, имеющие вековой опыт ведения трастовых операций и соответствующие средства для анализа рынка, предлагают своим клиентам различные схемы управления портфелями, которые разработаны таким образом, что учитывают все элементы, определяющие возможности и риски.

В зависимости от суммы начального капитала, которой располагает инвестор, и от его инвестиционной стратегии разрабатываются оптимальные варианты вложений.

Идеальный портфель имеет в своем составе различные международные финансовые инструменты (краткосрочные депозиты, облигации, конвертируемые облигации, акции), внутренние финансовые продукты («агрессивные» фонды банка, предназначенные для операций с валютными фьючерсами и на рынках опционов) и внешние (например, офшорные фонды, зарегистрированные и управляемые в офшорных зонах).

При заключении договора с клиентом банк отдельно оговаривает, в каких случаях, при каких условиях и для какой цели клиент уполномочивает его прибегать к фьючерсным и/или опционным операциям, и определяет возможности использования средств как для арбитражных, так и для спекулятивных целей.

Зарубежные банки в своей работе используют множество финансовых инструментов, многие из которых недоступны российским. Заметим кстати, что и доходность, которая складывается по операциям западных фондов, может сделать честь любому из российских операторов рынка. Тем не менее последние активно развивают и это направление внутри России. Интерес к привлечению денежных средств мелких и средних инвесторов для формирования фондов доверительного управления проявляют многие банки, но реально работающих незначительное количество. В этот сектор приходят лишь те, кто хорошо освоил доверительные операции со счетами индивидуальных клиентов и, самое главное, стремится расширять этот рынок и дальше.

Доверительное управление недвижимым имуществом в России «Согласно ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя)».

При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. Тем не менее, с ограничениями, предусмотренными законодательством для отдельных видов имущества и /или договором, доверительный управляющий может совершать в отношении доверительного имущества любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия (также как и другие имущественные комплексы) и любые другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, а также права на объекты недвижимости, например, права долгосрочной аренды земельного участка. Важно отметить, что законом (п. 3 ст. 1013 ГК РФ) прямо запрещена передача в доверительное управление имущества, находящегося в хозяйственном ведении и оперативном управлении. Последние два вида имущественных прав характерны для экономического уклада, базирующегося на государственной собственности на средства производства и жестком государственном планировании экономики; например, такими правами на «свое» имущество обладали и обладают государственные предприятия. По существу, доверительное управление — рыночный аналог упомянутых прав.

Имущество, являющееся объектом доверительного управления, должно быть обособлено как от другого имущества учредителя управления, так и от другого имущества доверительного управляющего. Доверительный управляющий отражает это имущество на отдельном балансе, по нему ведется самостоятельный учет, для расчетов по его обслуживанию открываются отдельные банковские счета. Со стороны учредителя управления взыскание на переданное в управление имущество возможно только в случае банкротства учредителя, в этом случае доверительное управление прекращается, а имущество, бывшее в управлении, включается в общую конкурсную массу.

Как объект управления имущество несет на себе законные обременения. Передача в доверительное управление имущества, обремененного залогом, не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество. Управляющий должен быть предупрежден о существующем залоговом обременении передаваемого ему имущества; если же управляющий не знал (и не должен был знать) о действующем залоговом обременении переданного ему имущества, он вправе в судебном порядке потребовать расторжения договора доверительного управления с выплатой ему установленного вознаграждения за один год.

Учредителем управления на основании договора, возникающего в результате свободного волеизъявления сторон, может быть только собственник имущества. Помимо такого договора законом предусмотрены следующие возможности возникновения доверительного управления имуществом: а) на основании завещания, в котором назначен исполнитель завещания (душеприказчик), б) на основании договора с органом опеки и попечительства вследствие необходимости постоянного управления имуществом подопечного, в) другие основания, которые могут быть установлены законом в будущем.

Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация (за исключением унитарного предприятия). Физические лица и некоммерческие организации могут выступать доверительными управляющими только в случае учреждения доверительного управления по вышеупомянутым основаниям, предусмотренным законом. Это правило отражает тот факт, что законодатель относит профессиональное управление доверенным имуществом к самостоятельному виду коммерческой деятельности. В связи с этим естественным является запрет на выполнение функций доверительного управляющего государственными органами или органами местного самоуправления. Естественно, доверительным управляющим не может быть выгодоприобретатель по договору доверительного управления, поскольку такое положение противоречит самому определению доверительного управления.

Существенными условиями договора доверительного управления имуществом, т. е. условиями, без согласования которых договор считается недействительным, являются:

— состав передаваемого в управление имущества;

— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление (учредителя управления или выгодоприобретателя);

— размер и форма вознаграждения управляющего, если вознаграждение предусмотрено договором;

Срок действия договора не должен превышать пяти лет. Если по окончании срока действия договора ни одна из сторон не заявит о его прекращении, договор считается продленным на тот же срок, какой был установлен первоначально.

4. Рынок недвижимости в системе рынков Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальная, правовая, экономическая), необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны, и их ценность в большей степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом.

Каждый конкретный рынок недвижимости: рынок земельных участков, рынок жилой недвижимости, рынок коммерческой недвижимости– развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и особенно состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель недвижимости, как правило, не обладает опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, а также информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя только лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможными оказываются только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей..

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственника объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) по отношению друг к другу. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при одновременно возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10-15% еще преодолима, то, когда она достигает 50%, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.

5. Рынок недвижимости и особенности его функционирования 5.1 Ценообразование на рынке недвижимости Недвижимость является самым долговечным товаром, как правило, со значительно более высокой стоимостью, чем другие товары. Земля по своей природе вечна, здания и сооружения служат десятки лет, а предприятия создаются на бессрочный период. Рыночная стоимость недвижимости - это наиболее вероятная цена при продаже-покупке на конкурентном рынке. Цена на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения.

Предложение недвижимости вследствие длительного цикла ее создания слабо зависит от цены, а в коротком периоде практически от нее не зависит. Поэтому цена на недвижимость в краткосрочном периоде определяется главным образом спросом. Это особенно наглядно видно при установлении цен на землю (рис. 2.6).

Рис. 2.6. Цена земли (Ц) в зависимости от спроса (С) и предложения (П) Из рисунка 2.6 следует, что цена земли, как точка равновесия между спросом и предложением, растет или убывает вместе с изменением спроса и не зависит от предложения, которое неэластично по цене Влияющих факторов на спрос много, и комбинируются они не одинаково для разнообразной недвижимости, хотя есть и общие закономерности. Для конкретности остановимся на рынке жилья, где товаром является услуга по обеспечению человека жильем.

Жилье можно купить и арендовать. Стоимость жилья и размер арендной платы связаны между собой известной формулой арендная плата = цена жилья х рыночная ставка процента Спрос на жилищные услуги зависит от уровня арендной платы, числа потребителей услуг и размера их дохода. В свою очередь, число потребителей и их доход зависят от состояния экономики. Поэтому:

Спрос = f (арендная плата, состояние экономики);

предложение для фиксированного времени = сопst, В точке равновесия, где спрос равен предложению, имеем Спрос = f (арендная плата, состояние экономики) = сопst.

Следовательно, арендная плата является доходом от недвижимости для данного состояния экономики. Недвижимость становится финансовым активом, приносящим доход, и инвестор уже ориентируется на доходность этого актива в сравнении с другими активами. А доходность равна отношению арендной платы к цене жилья:

В тех случаях, когда доходность превышает рыночную ставку капитализации, решение об инвестировании в жилье будет положительным. Если доходность от недвижимости ниже среднерыночной от других финансовых активов, то решение об инвестировании станет отрицательным.

На решение об инвестировании в жилье влияет не одна доходность.

Взаимосвязь между рынком недвижимости, финансовым рынком, реальной экономикой и социальными условиями не просто сложная, она во многом противоречивая, происходящие процессы обусловливаются многочисленными факторами, причинные связи между которыми не всегда могут быть установлены, например такими, как ожидания в обществе, особенности правовой среды, устойчивость банковской системы, колебания курсов ценных бумаг, условия ипотечного кредитования и т.д.

При уровне инфляции в эти годы в 12—15% чистая доходность недвижимости близка к «мировой норме» — около 8—10%. Правда, зарубежные инвесторы, учитывая всю совокупность действующих в России рисков, соглашаются инвестировать под доходность значительно большую, а именно 35—40%, что означает возврат вложений капитала за 2,5-3 года. Российские инвесторы либо более рискованные, либо лучше знают ситуацию, имеют больший опыт снижения рисков, и поэтому их устраивает и меньшая доходность.

5.2 Анализ рынка недвижимости и использование его результатов Рынок недвижимости является несовершенным, характеризуясь, как правило, конкуренцией, либо монополистической, либо олигополистической. Причины:

слабость ценовых механизмов саморегулирования, индивидуальность ценообразования, высокие транзакционные издержки, низкая ликвидность товара на рынке, продолжительная экспозиция (время от выставления недвижимости на продажу до заключения сделки - 1,5-2 месяца и более), многообразие рисков, сознательно искаженная и несимметричная (доступная в разной мере для продавца и для покупателя) информация. В этих условиях анализ состояния рынка недвижимости и получение препарированной, более или менее надежной информации имеет особое значение.

Цель анализа - определение состояния и тенденций развития рынка недвижимости относительно спроса и предложения, цен и арендной платы, емкости рынка, доходности и риска, сравнительной эффективности инвестиций по различным объектам, сегментам, а также рынка в целом.

Информация может быть получена в результате разового изучения состояния и тенденций развития и в процессе мониторинга рынка, т.е. длительного непрерывного отслеживания многообразных параметров (табл. 2.4). Последнее более дорого, но много достовернее и применяется на сложившихся рынках.

Условия получения информации:

отсутствие единого источника, малодоступность и даже закрытость информации;

низкая достоверность, т.к. из-за высоких налогов и по ряду других причин продажа коммерческой недвижимости маскируется, например, передачей пакетов акций, а жилой недвижимости - договорами мены, дарения и пр.;

многообразие влияющих на цену факторов и малое число аналогичных сделок;

несовершенство учета затрат на строительство и реконструкцию ввиду широкого использования коэффициентов пересчета, удорожания и пр.

• по управлению имуществом;

• по строительству;

• по градостроительству и архитектуре и • технической инвентаризации; • технических характеристиках объектов недвижимости;

• регистрации прав и сделок с недвижи- • количестве заявок на регистрацию сделок с недвижимостью и сомостью; вершенных сделок (по видам);

• по региональному ценообразованию в • количестве заключенных инвестиционных договоров;

строительстве и т.п. • величине и структуре затрат на строительную продукцию и др.

Переработанная информация систематизируется и принимает вид, удобный для потребителя. Как правило, она содержит следующие сведения:

уровень цен и арендной платы на различные типы и объекты недвижимости;

сегментация рынка - выделение группы потребителей недвижимости, однородной по физическим и экономическим характеристикам объектов;

емкость рынка в целом и по отдельным сегментам;

срок экспозиции объекта на рынке;

численность, структура и динамика сделок с недвижимостью;

размер издержек по совершению сделок с недвижимостью;

количество строящихся объектов, их назначение, виды;

уровень затрат на строительство и реконструкцию объектов недвижимости.

При обработке информации должны соблюдаться условия ее однородности и определенности описания ее вида. К таким условиям относятся:

• точное описание вида показателя, поскольку, например, цена предложения и цена продажи, как правило, существенно отличаются; при указании цен необходимо указание на структуру - цена с учетом комиссионных или без них, арендная плата с учетом налогов, коммунальных платежей или без них и т.п.;

• правильный выбор единицы сравнения - цена и арендная плата в расчете на 1 м общей или жилой площади, для жилых или коммерческих помещений и т.д., поскольку они значительно отличаются;

• точное соблюдение границ избранного сегмента и пределов применимости показателей, поскольку, например, уровень средних цен по квартирам и цена на конкретную квартиру могут весьма различаться; цены в одном районе еще не характеризуют стоимость жилья в другом районе.

При анализе рынка нельзя ограничиваться изучением общих характеристик, представленных, например. Следующим этапом является сегментация рынка по целому ряду показателей.

6. Управление рынком недвижимости Реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им:

- установление на рынке определенного порядка и условий для работы всем его участникам;

- защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

- обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

- создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

- оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

- справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

- создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой опыт. Достижение сформулированных целей возможно при учете следующих принципов управления.

Разделение процедур — применение особых подходов к регулированию отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений, земельных, лесных участков и других объектов.

Открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений.

Гласность нормотворчества — публичное обсуждение проектов законов и других нормативных актов. Например, обсуждение программы жилищной реформы, затрагивающей интересы всех слоев населения.

Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

Разделение полномочий между регулирующими органами — нормотворчество и нормоприменение — не должны вмещаться в одном лице.

Объекты недвижимости государственной и муниципальной собственности находятся в общем совместном владении и пользовании всего населения соответствующего региона.

Простота и понятность правил и процедур, установленных законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников — добросовестных приобретателей от любого произвола.

Применение дополнительных мер защиты на рынке жилых помещений граждан группы риска — несовершеннолетних, одиноких пенсионеров, инвалидов и др.

Рациональное распределение функций управления рынком недвижимости между государственными органами и профессиональными участниками — коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов; оценщиков и др.).

Политика в области управления недвижимостью должна обеспечивать эффективное использование земель в соответствии с утвержденными схемами зонирования территорий и исключительное адресное и обоснованное предоставление льгот по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

Представительные органы государственной власти (федеральные, территориальные и муниципальные) в интересах населения принимают законы и иные нормативные правовые акты, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости.

Распоряжение государственной недвижимостью в соответствии с действующим законодательством осуществляют исполнительные органы государственной власти.

Приватизация государственной и муниципальной недвижимости и возмездная передача прав на негосударственные объекты должна производиться по рыночной стоимости, а не по инвентаризационной.

Сборы и налоговые платежи, взимаемые с объектов недвижимости, в том числе и по сделкам с ними, делятся по уровням управления в соответствии с установленными нормами.

Соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою историю и традиции, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на различные объекты недвижимого имущества; его творческое осмысление и адаптацию к нашим отечественным условиям.

7.Формы государственного регулирования рынка недвижимости На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и законодательной инициативы (концепции развития отдельных видов рынка и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего правила и нормы функционирования рынка недвижимости;

- верховного арбитра в спорах между участниками рынка недвижимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости и безопасности рынка (регистрация прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов:

1) государственные и муниципальные органы и организации;

2) государственные и иные нормативные акты.

В организационном отношении государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства, т.е. административным способом;

- косвенным воздействием или экономическими методами управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной базы — законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение статуса профессиональных участников рынка недвижимости — лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам;

- контроль за соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил;

- введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при совершении сделок с недвижимым имуществом и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную собственность любых объектов недвижимости для общественных нужд.

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Экономические методы управления рынком недвижимости осуществляются с помощью:

1) системы налогообложения имущества и льгот (ставки налогов, освобождие 2) регулирование учетной ставки (дисконтной политики Центрального Банка);

3) выпуска и обращения жилищных сертификатов;

4) предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий для жилищ и строительства на коммерческой основе;

5) реализации государственных целевых программ;

6) амортизационной политики;

7) внешнеэкономической деятельности.

8. Особенности Российского рынка недвижимости 8.1 Современный российский рынок недвижимости В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости. Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью – она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым.

Характеризуя современное состояние российского рынка недвижимости, следует отметить, что он вступил во второй этап своего развития – этап подхода к недвижимости как объекту инвестиционной деятельности. Если на первом этапе недвижимость приобреталась в основном для удовлетворения собственных потребностей (жилье, офисы для собственных нужд и т. д.) и выгодной ее перепродажи, то на втором этапе недвижимость рассматривается как объект вложения финансов для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков, например, от сдачи объектов недвижимости в аренду.

Развитие рынка недвижимости сдерживается многими факторами: несовершенством российского законодательства, политической и экономической нестабильностью, низким средним уровнем доходов населения, отсутствием квалифицированных специалистов – участников рынка недвижимости. В частности в России в силу экономических причин и схема ипотечного кредитования работает в единичных случаях, в то время как большинство сделок с недвижимостью в мировой практике происходит с привлечением заемного капитала (ипотечного кредита). Говорить сегодня о выходе на российский рынок недвижимости массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-экономического строя) в России практически отсутствует, поэтому, несмотря, например, на хронический дефицит объектов жилой недвижимости, спрос на нее не предъявляется.

Однако современное российское законодательство при всем своем несовершенстве позволяет развиваться широкому спектру отношений в области недвижимости: купле-продаже, дарению, наследованию, аренде, субаренде, внесению в уставные капиталы фирм, передаче в залог и т. п. Правда, все это относится к зданиям и сооружениям и в меньшей степени – к земле.

8.2 Степень совершенности рынка недвижимости Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости – его несовершенстве. Вкладывая свои ресурсы, участники экономических отношений получают результаты, которые в значительной степени зависят от того, каким образом рынок определяет ценность данных результатов.

Ценовой механизм является экономическим механизмом повышения благосостояния общества и обеспечивает достижение экономически эффективного распределения его ограниченных ресурсов. Одним из основных условий полноценного функционирования ценового механизма является наличие совершенного конкурентного рынка. Напомним, что совершенный конкурентный рынок предполагает, что:

покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;

продукт на рынке должен быть однородным;

на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;

продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;

спрос и предложение эластичны по цене;

издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка. Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Полностью нельзя решить проблему недостатка информации, даже покупая услуги профессиональных консультантов, так как особые индивидуальные характеристики каждого объекта затрудняют точную классификацию. Хотя и существуют условные идентификационные категории объектов, например многоэтажные дома, офисы, склады – в каждой категории индивидуальные объекты имеют только им присущие характеристики, не говоря уже о том, что некоторые позиции сделок являются коммерческой тайной. Большая разнородность характеристик даже опытному профессионалу не позволяет в полной степени, абсолютно точно и однозначно оценить достоинства и недостатки объектов недвижимости. Именно поэтому любая оценка всегда носит элемент субъективности, а достоверность и обоснованность ее определяется, в основном уровнем профессиональной квалификации оценщика-аналитика. Наиболее эффективным способом максимально устранить дефицит рыночной информации является организация коммерческих профессиональных информационно-аналитических служб, которые на регулярной основе производят сбор, тщательный анализ, оперативное распространение рыночной информации.

Таким образом, рынок недвижимости даже при определенных финансовых затратах в принципе не может достичь полного соответствия требованию совершенного рынка о свободном доступе к полной рыночной информации.

О д н о р о д н о с т ь п р о д у к т а. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны. Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком. Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др. Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

М о б и л ь н о с т ь п р о д у к т о в. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Б о л ь ш о е к о л и ч е с т в о п р о д а в ц о в и п о к у п а т е л е й. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем. Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня.

Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену. Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

покупатели и продавцы недвижимости по заключению сделок называются, по предложению Р. Коуза, трансакционными издержками. Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки. Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Индивидуальные, а иногда и уникальные свойства объектов недвижимости в условиях ее стационарности приводят к высоким издержкам как времени, так и денег на поиск нужного объекта недвижимости для покупателя, более длительным периодом времени реализации для продавцов и более длительной реализацией по сравнению с другими товарами на рынке. Экономия на трансакционных издержках для покупателя может обернуться завышением цены покупки, дополнительным затратами на ремонт, модернизацию объектов недвижимости, отсутствием юридической чистоты оформленной сделки.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка. В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества. Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры. Поэтому наиболее общим явлением сегодня является смешанный подход к проблеме эффективного распределения ресурсов, когда абсолютное большинство решений в области рыночной экономики, как правило, принимаются на теоретической основе ценового механизма, а некоторые решения принимаются в централизованном порядке.

8.3 Сегментация рынка недвижимости Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы и подвержены воздействию физической среды. Каждый участок имеет уникальные черты. Рынок в Нью-Йорке отличается от рынка в Москве: сделки регулируются различными законами, осуществляются в различных климатических и экономических условиях.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам.

П о с п о с о б у с о в е р ш е н и я с д е л о к на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие.

Первичный рынок – это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании – поставщики жилой и нежилой недвижимости. Количество недвижимости, предлагаемой на первичном рынке, зависит от нового строительства. Учитывая, что потребности населения в жилье, предпринимателей – в коммерческой недвижимости, далеки от должного удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости может происходить только с учетом нового строительства, т. е. первичного рынка.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику – физическому или юридическому лицу.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в регионе, неблагоприятная экологическая обстановка и т. д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке.

Организованный рынок – это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный (уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

По в и д у о б ъ е к т а (товара): земельный рынок, рынок зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав и иных объектов.

представлять собой отдельный рынок; даже в различных районах отдельного города могут существовать различные рыночные условия (местный, городской, региональный, национальный, мировой).

По с т о и м о с т и : рынок дорогой недвижимости, массовый рынок относительно недорогой недвижимости.

По с т е п е н и г о т о в н о с т и к э к с п л у а т а ц и и : существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства.

По ф о р м е с о б с т в е н н о с т и : государственных и муниципальных объектов, частных, др.

По в и д у с д е л о к : купли-продажи, аренды, инвестиций, ипотеки, залога и др.

По и с п о л ь з о в а н и ю (функциональному назначению): рынок жилья, рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости), рынок недвижимости промышленного и сельскохозяйственного назначения.

Краткое описание лабораторных работ Лабораторные работы учебным планом не предусмотрены.

5.4. Краткое описание практических занятий Практическое занятие № 1 «Рынок недвижимости – как составная часть инвестиционного рынка»

Практическое занятие № 2 "Определение объема спроса и предложения, составление модели рыночного равновесия" Практическое занятие № 3 "Определение объема инвестиций с учетом ставки дисконта" Практическое занятие № 4 "Определение наилучшего наиболее эффективного метода использования земельного участка" Практическое занятие № 5 «Портфель вложений в недвижимое имущество»

Практическое занятие № 6 «Управление объектами недвижимости в рыночных условиях»

Практическое занятие № 7 «Стоимость и цена объектов недвижимости»

Практическое занятие № 8 «Основные операции на рынке недвижимости»

Практическое занятие № 9 «Доходы и факторы, определяющие их формирование по операциям с недвижимостью»

Практическое занятие № 10 «Методы определения эффективности недвижимости на разных стадиях ее создания и функционирования»

5.4.1. Перечень практических занятий (наименования, темы) Практическое занятие № 1 «Рынок недвижимости – как составная часть инвестиционного рынка»

Цель данного занятия закрепление теоретических знаний. Сначало проводится опрос среди студентов затем каждому предлагается решение теста:

1. На диаграмме представлен рынок недвижимости в системе экономического кругооборота:

Раскройте содержание сегментов рынка недвижимости и рынка товаров.

2. При оценке здания и сооружения классифицируются по следующим критериям: варианты использования сооружения (класс А, Б, С, Д и S), качество постройки, общая площадь. Назовите два других критерия:

а) б) 3. Рынок недвижимости подразделяется на рынок:

а) жилья;

б) коммерческой недвижимости;

в) дачных участков;

г) земельных участков;

д) наземного транспорта.

4. Эластичный рынок недвижимости это когда:

Б. Рынок товаров а, б Предприятия Государство Домашнее хозяйство Рынок факторов Денежный рынок и рынок А. Рынок недвижимости абвг а,б,в, г, Рынок труда а) спрос превышает предложение;

б) спрос соответствует предложению;

в) предложение превышает спрос.

5. Рынок продавца это когда:

а) спрос превышает предложение;

б) предложение превышает спрос;

в) спрос идентичен предложению.

6. Основные факторы, действующие на рынке недвижимости:

а) спрос;

б) количество предложений;

в) качество предлагаемой недвижимости;

г) цена;

д) разновидность предлагаемой недвижимости;

е) возраст недвижимости.

7. Выставление на конкурс объектов недвижимости это:

а) способ показать качественные характеристики объекта;

б) знакомство с объектами недвижимости;

в) способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение условий.

8. Инвестиционная программа объекта выставляемого на конкурс включает в себя:

а) проект реконструкции объекта;

б) источники и объемы инвестиций;

в) сохранение определенного числа рабочих мест;

г) реализация мероприятий по охране окружающей среды;

д) оценку экономического положения объекта.

9. Тендерный комитет организует:

а) разработку, распространение и разъяснение тендерной документации;

б) разработку мероприятий по реконструкции объектов недвижимости;

в) разработку мероприятий по погашению задолженности перед бюджетами различных уровней;

г) определение уставного капитала ОАО;

д) процедуру торгов и ее оформление.

10. Посредниками рынка недвижимости являются:

а) риэлтерские компании;

б) страховые компании;

в) банки;

г) брокеры;

д) службы технической инвентаризации недвижимости.

Практическое занятие № 2 "Определение объема спроса и предложения, составление модели рыночного равновесия" На этом практическом занятии студенты решают задачи по построению кривой спроса и предложения и составления модели рыночного равновесия. Студентам выдается 4 варианта задания, на решение которых отводится 45 минут. Далее каждый вариант решения отражается одним из студентов каждого варианта на доске и сверяются результаты со всеми остальными студентами.

Целью данной работы является изучение зависимости количества приобретаемых товаров и продаваемых товаров на рынке от главного рыночного регулятора - цены.

Задание: Построить кривые спроса и предложения, составить моедли рыночного равновесия. Какая цена является равновесной? Чему равен дефицит и избыток жилья?

Цена, у.е. / м2 Объем спроса тыс. м2 Объем предложения тыс.

Вариант № 2.

Цена, у.е. / м2 Объем спроса тыс. м2 Объем предложения тыс.

Вариант № 3.

Цена, у.е. / м2 Объем спроса тыс. м2 Объем предложения тыс.

Вариант № 4.

Цена, у.е. / м2 Объем спроса тыс. м2 Объем предложения тыс.

Практическое занятие № 3 "Определение объема инвестиций с учетом ставки дисконта" Практическое занятие № 3 "Оценка накопленного износа здания" Первая часть практического занятия состоит из решения теста студентами.

Цель данного тестирования закрепить теоретические основы полученных знаний. Далее тест сдается на проверку преподавателю. Тест считается успешно написанным если 75% верных ответов.

Тест: Сопоставить определение и термин.

а. Совокупный спрос на недвижимость.

б. Ценовая эластичность спроса.

в. Предельная полезность недвижимости.

г. Равновесие на рынке недвижимости.

д. Изменение спроса на недвижимость.

е. Изменение предложения недвижимости.

ж. Земельная рента.

и. Физический износ.

к. Остаточная стоимость.

л. Деформация.

м. Хронологический возраст.

н. Оценка физического износа.

о. Моральный износ.

п. Вторая форма морального износа.

р. Первая форма морального износа.

с. Нормативный срок службы.

т. Первоначальная балансовая стоимость.

у. Восстановительная стоимость, ф. Оценка морального износа.

1. Полезность последнего приобретаемого в собственность объекта недвижимости.

2. Плата за использование земли, отражающая сравнительные преимущества местоположения объекта недвижимости.

3. Степень изменения объема спроса на товар при изменении его цены.

4. Совпадение объемов спроса и предложения при определенном уровне цены на недвижимость.

5. Изменение количества недвижимости, предлагаемого к продаже, вызванное влиянием неценовых факторов.

6. Количество недвижимости различного назначения и качества, которое покупатели хотят и могут купить по данной цене в данное время.

7. Изменение количества недвижимости, которое покупатели хотят и могут купить, вызванное влиянием неценовых факторов.

8. Суммарная величина физического и морального износа.

9. Утрата конструкциями, элементами, системами здания и зданием в целом своих первоначальных технико-эксплуатационных характеристик.

10.Уменьшение стоимостного эквивалента объекта недвижимости в результате несоответствия его элементов и систем современным требованиям (социально-потребительским и рыночным стандартам).

11.Период времени, в течение которого использование объекта недвижимости по своему функциональному назначению соответствует действующим техническим нормам, или длительность жизненного цикла конкретного объекта недвижимости.

Сумма фактических издержек на возведение объекта нового строительства или стоимость, по которой объект нового строительства передан на баланс собственника.

Стоимость объекта недвижимости прошлых лет строительства в действующих ценах.

Стоимость объекта недвижимости с учетом физического износа.

Износ, вызываемый сокращением удельных издержек на строительство объекта недвижимости в результате действия факторов научнотехнического прогресса.

16. Износ, вызываемый несоответствием потребительских характеристик объекта недвижимости современным требованиям.

17. Нарушение первоначальной целостности или формы конструкций, элементов, систем и здания в целом под воздействием нагрузок.

Период времени от момента ввода объекта в эксплуатацию до настоящего момента.

19. Стоимость объективно необходимых ремонтных мероприятий.

20. Сумма стоимости дополнительных или обновленных элементов и систем, обеспечивающих соответствие объекта недвижимости современным требованиям, и превышение фактических издержек на строительство по сравнению с существующим равновесным уровнем.

Вторя часть практического занятия состоит из решения задач:

Задача № 1. В табл. 3.1 представлены рекомендуемые значения удельных весов конструктивных элементов для зданий I и II групп капитальности а) дайте аналитическое выражение физического износа здания (Ф,), если известна величина износа по каждому конструктивному элементу (для обеих групп капитальности);

б) физический износ каких элементов можно отнести к устранимому, а каких - к неустранимому?

Задача № 2 Каков будет физический износ здания с нормативным сроком службы 100 лет и фактическим сроком эксплуатации лет?

Задача № 3 В процессе строительства объекта недвижимости допущено превышение равновесного уровня издержек на 20%. Все остальные характеристики соответствуют современным требованиям. Определите:

а) к какому виду износа относится указанное превышение;

б) величину этого вида износа;

в) величину общего накопленного износа.

Практическое занятие № 4 "Определение наилучшего наиболее эффективного метода использования земельного участка" Цель: Закрепление и получение углубленных знаний о принципе наилучшего наиболее эффективного использования объектов недвижимости.

Первая половина занятия теоретическая часть на тему принципа наилучшего и наиболее эффективного использования:

При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Бывает так, что часть из них выполняется автоматически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие — не очень. Те принципы, без которых обойтись нельзя и которые должны находиться на первом плане оценочного процесса, нужно соединить таким образом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе основного принципа, объединяющего все предшествующие. Он называется принципом наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости и требует при оценке рассмотрения всех возможных вариантов использования и выбора из них того, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные варианты.

Далее рассматриваются основные принципы оценки недвижимости.

На второй половине занятия решение задач:

Задача 1.1. Определите вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка из трёх альтернативных вариантов, если имеется следующая информация.

потери при сборе зданий сооружений Задача 1.2. Имеется земельный участок 100100 м, который можно застроить одним из четырёх способов:

а) – строительство многоквартирного дома;

б) – разбивка участка под строительство коттеджей;

в) – размещение на участке склада;

г) – организация на участке уличной торговли.

Необходимо выбрать вариант наилучшего использования исходя из следующей информации:

а) дом на 65 квартир 12000у.е. за квартиру, минус 580000у.е. на строительство;

б) 5000у.е. за один из 25 участков, минус 25000у.е. за расходы на разбивку;

в) площадь склада 9500 м2, стоимость 1м2 30у.е., минус 60000у.е. на строительство забора;

г) организация различной торговли – 1100у.е. за один фронтальный метр.

Задача 1.3. Существуют следующие варианты застройки земельного участка:

Вариант 1 (бизнес центр) Ежегодный валовый доход оценивается в 250000у.е., потери от недоиспользования и неплатежей могут составить 5 %, операционные расходы будут равны 4000у.е, стоимость строительства зданий и сооружений – 650000у.е., коэффициент капитализации для них – 17 %. Коэффициент капитализации земли оценён в 10 %.

Вариант 2 (торговый центр) Ожидаемые продажи оцениваются в 2,5млн.у.е. Платежи по процентной аренде составляют 7 % валовых доходов. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны 43 % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит 15000у.е. Стоимость строительства зданий и сооружений оценивается в 400000у.е, коэффициент капитализации для них – 15 %, необходимо ответить, какой способ застройки наиболее эффективен.

Практическое занятие № 5 «Портфель вложений в недвижимое имущество»

Целью данного занятия является углубленное изучение инвестиций в портфель недвижимости. Данная тема дается студентам на самостоятельное изучение.

На практическом занятии тема разбивается на несколько основных блоков, и несколько студентов по блокам раскрывают эту тему. Далее преподаватель отвечает а вопросы студентов.

Практическое занятие № 6 «Управление недвижимостью в рыночных условиях»

Цель занятия научиться анализировать эффективность управления недвижимостью, разрабатывать методы по повышению эффективности.

Занятие проводится в форме деловой игры:

Задание.