«Тема 1 Предмет, метод, цели и задачи оценки стоимости бизнеса. Организация проведения оценочных работ. 1.1 Понятие и основные цели оценочной деятельности. Оценка бизнеса является деятельностью, которую часто приходится ...»

Практическое применение метода капитализации предусматривает следующие основные этапы:

1. Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3. Расчет адекватной ставки капитализации.

4. Определение предварительной величины стоимости.

5. Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов (если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

При применении этого метода возникает целый ряд проблем. Во-первых, как определить чистый доход предприятия, во-вторых, как выбрать ставку капитализации.

При расчете чистого дохода важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это могут быть несколько периодов в прошлом, обычно пять, а могут использоваться данные о доходах за несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

6.2 Методы определения капитализируемого дохода.

В качестве измерителя дохода могут служить различные величины, такие как чистая прибыль, валовая прибыль, дивиденды, денежный поток, выручка.

Четких указаний о выборе того или иного доходного пока- теля не существует, но в практике прослеживаются следующие тенденции: показатель чистой прибыли и денежного пока, как правило, используют для оценки контрольного пакета акций;

валовую прибыль — для оценки контрольного пакета акций предприятий, которые имеют льготы в налогообложении; дивиденды - для оценки неконтрольного пакета; выручку— для оценки предприятий розничной торговли и сферы услуг.

При расчете доходной части важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Это может быть несколько периодов в прошлом или несколько периодов в прошлом и прогнозы на ближайшее будущее.

После определения временных рядов выбирается способ расчета. Существует три способа в зависимости от условий.

1. Расчет по формуле средней арифметической величины. Используется, если в динамике показателей не прослеживается определенная тенденция или нет оснований ожидать, что выявленная тенденция сохранится в будущем.

где /ож — ожидаемый доход;

/ — показатель анализируемого периода; п — число анализируемых периодов.

2. Расчет средневзвешенной величины. Используется, когда для прогноза наиболее важны последние периоды.

3. Метод трендовой прямой. Применяется в том случае, если в последний год доход резко изменился и аналитик считает, что не следует придавать наибольший вес такому значению, поскольку оно носит единовременный характер. Для этого используется уравнение трендовой прямой:

6.3 Ставка капитализации.

Другой наиболее важный момент заключается в определении ставки капитализации, т.е.

делителя, используемого для перевода определенного потока дохода в расчетную стоимость. Она зависит от стабильности получения дохода, при устойчивом росте доходного показателя ставка капитализации будет иметь значение ниже, чем при нестабильном получении дохода. При использовании метода капитализации необходимо учитывать различие между ставкой дисконтирования и коэффи-циентом капитализации.

Коэффициент капитализации для предприятия часто вычисляется на базе его ставки дисконтирования. Это особенно верно тогда, когда подтверждаются следующие предположения:

• бизнес имеет неограниченный срок действия;

• ежегодный темп прироста или спада для бизнеса колеблется вокруг единственного прогнозируемого тренда, обозначаемого g.

Ставка дисконтирования, применимая к предприятию, которое удовлетворяет приведенным двум предположениям, как правило, превышает коэффициент капитализации на ожидаемый долгосрочный средний комбинированный темп прироста (g). Следовательно, если указанные предположения удовлетворяются, соотношение между коэффициентом капитализации и ставкой дисконтирования выглядит следующим образом1:

Коэффициент капитализации = = Ставка дисконтирования — g. (3.17) Однако следует подчеркнуть, что вычисленный таким способом коэффициент капитализации может быть применен только к потоку выгод, прогнозируемому на последующие годы. Чтобы применить коэффициент капитализации к прошлому потоку выгод, его придется разделить на единицу плюс g:

Определение темпа прироста (g), используемого при конверсии, в решающей мере зависит от суждений самого оценщика. Ожидаемый процент прироста должен основываться на прошлых достижениях предприятия, прогнозах его возможных будущих операций и других факторах. Вот некоторые из факторов, которые следует принимать во внимание.

1. Показатель прироста, который предполагается использовать, является ожидаемым средним долговременным комбинированным процентом прироста. Показатель темпа прироста очередного года не следует использовать, поскольку он может быть выше или ниже долговременного процента.

2. Ожидаемый средний темп прироста должен включать как повышение цен (в связи с инфляцией), так и рост объемов продаж. Рост объемов продаж должен отражать как условия формирования среднеотраслевого роста, так и отклонения, характерные для оцениваемого предприятия, в отличие от складывающихся темпов прироста отрасли в целом.

Тема 7 Сравнительный подход к оценке стоимости агробизнеса.

7.1 Общая характеристика сравнительного подхода.

Оценка стоимости предприятия как финансовой инвестиции может реализоваться в рамках сравнительного подхода. Данный подход к оценке стоимости предприятия основан на анализе ретроспективной рыночной информации. В этом случае речь идет не столько об оценке всего предприятия, сколько об оценке пакетов акций. Сравнительный подход приемлем, если оцениваемое предприятие относительно велико, так как именно для таких предприятий легче найти аналог.

Сравнительный подход к оценке бизнеса подразумевает сравнение рассматриваемого бизнеса с аналогичными бизнесами, долями собственности на бизнес и ценными бумагами, которые были проданы на открытом рынке. В зависимости от источников данных рыночный подход включает три метода:

1) метод рынка капиталов (метод предприятий-аналогов), когда источниками данных служат цены на фондовых рынках, на которых осуществляется продажа отдельных долей собственности (т.е. отдельных акций или миноритарных пакетов акций);

2) метод сделок, который основан на сделках поглощений, когда осуществляется продажа бизнеса целиком или контрольных пакетов акций;

3) метод отраслевых коэффициентов, который использует соотношения между ценой бизнеса и каким-либо финансовым показателем и основан на статистике о предыдущих сделках с собственностью бизнеса по конкретным отраслям.

При сравнительном подходе большое значение придается обоснованию выбора предприятий-аналогов, так как именно от этого зависит эффективность полученных оценок. К основным факторам, которые следует учитывать при обосновании выбора предприятий-аналогов, относят следующие:

• принадлежность к одной отрасли;

• сходство количественных и качественных характеристик по оцениваемому бизнесу и предприятиям-аналогам (в том числе: диверсификация деятельности предприятий;

сравнимость продуктов; экономический вес компаний; сравнимость рынков, на которых действуют предприятия; размер предприятий; учет исторических тенденций (темпов роста долгов, динамика издержек, прибыльности предприятия); финансовые и операционные риски; способность предприятий выплачивать дивиденды; другие характеристики);

• объем информации по предприятиям и возможность ее проверки;

• условия сделок по предприятиям-аналогам (рыночные или нет). Для обоснованной и эффективной оценки важен выбор оценочных мультипликаторов, а также выполнение необходимых поправок для сопоставимости данных.

Последовательность этапов по расчету стоимости указанными методами можно представить следующим образом.

1. Сбор необходимой информации.

2. Анализ оцениваемого предприятия, состоящий:

а) из нормализации финансовых отчетов;

б) вычисления или пересчета местных и федеральных налогов в соответствии с нормализованным доходом оцениваемого предприятия. Даже если оцениваемое предприятие имеет льготы по налогам, то их нужно пересчитать без льгот;

в) анализа хозяйственной деятельности предприятия:

S объемов, ассортимента, структуры выпуска продукции; S цен и затрат на производство и реализацию продукции; S кадров (состав, уровень образования, производительность труда, зарплата управленческого состава); S основных фондов предприятия; S места предприятия на рынке; S других показателей;

г) анализ финансового состояния предприятия.

3. Отбор сопоставимых предприятий, осуществляемый следующим образом.

Составляется перечень потенциально сопоставимых предприятий открытого типа.

Перечень должен содержать предприятия, работающие в одной и той же отрасли или на одном и том же сегменте рынка, что и предприятие, подлежащее оценке. При этом необходимо учесть:

1) насколько диверсифицирована деятельность предприятия, подлежащего оценке, и предприятия-аналога;

2) насколько сравнимы продукты, которые производятся или продаются оцениваемым предприятием или предприятием-аналогом;

3) имеет ли предприятие-аналог одинаковый экономический вес с предприятием, подлежащим оценке;

4) насколько бизнес предприятия, подлежащего оценке, устоялся по сравнению с предприятием-аналогом;

5) размер предприятия, в том числе: S географическую диверсификацию, S количественные скидки поставщиков и скидки покупателям;

6) учет исторических тенденций (темпов роста долгов, динамики издержек, прибыльности предприятия);

7) перспективы роста предприятия в рамках данной отрасли (могут быть измерены с помощью оценки доли рынка);

8) финансовые риски. Их можно учесть на основе проведе- ия финансового анализа предприятий-аналогов и сопоставления с финансовыми коэффициентами, рассчитанными для оцениваемого предприятия. Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем:

- с его помощью можно определить рейтинг оцениваемого предприятия в списке аналогов;

- позволяет обосновать степень доверия оценщика к конкретному виду мультипликатора, в их общем числе, что в конечном счете определяет вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины;

- служит основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих увеличение сопоставимости и обоснованности окончательной стоимости;

9) операционный риск;

10) способность предприятия выплачивать дивиденды.

4. Расчет оценочных мультипликаторов. Мультипликатор — это коэффициент, показывающий соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами. Он является показателем степени риска, с которым сопряжено получение дохода. Наиболее часто используются следующие мультипликаторы:

• цена к прибыли (Р/Е);

• цена к денежному потоку (P/CF);

• цена к дивидендам (P/D);

• цена к выручке от реализации (P/SO);

• цена к стоимости активов (P/VA). Использование при расчете мультипликатора денежного потока позволяет устранить разницу в учете износа и амортизационной политики в разных странах. Использование денежного потока (прибыли) до вычета процентов и налогов позволяет устранить различия в структуре капитала и налоговой политике. Для оценки предприятий сферы услуг лучше использовать мультипликатор «Цена к выручке от реализации». Наиболее прост для расчетов мультипликатор «Цена к прибыли», но при этом необходимо учесть, что данный показатель в максимальной степени зависит от бухгалтерского учета.

5. Определение итоговой величины стоимости.

6. Внесение итоговых поправок. При внесении поправок к итоговой величине мультипликатора прибавляется стоимость нефункционирующих и избыточных активов, которые могут быть проданы на рынке. Избыток и недостаток собственного оборотного капитала прибавляется и вычитается соответственно.

Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что его методы базируются на рыночных данных и потому отражают реальное соотношение спроса и предложения на конкретный бизнес. К недостаткам можно отнести то, что анализ ретроспективных данных проводится без учета будущего развития предприятия, а также возникают существенные сложности при получении всей необходимой информации по предприятиям-аналогам и внесении в нее поправок для обеспечения полной сопоставимости. Использование данного подхода в нашей стране затруднено в силу неразвитости финансового рынка и недостатка накопленной информации для сравнения.

Но уже сейчас можно использовать для оценки цены на акции аналогичных предприятий за рубежом, при этом финансовую отчетность российских предприятий необходимо скорректировать.

Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков:

игнорирует перспективы развития предприятия в будущем; получение информации от предприятий-аналогов является довольно сложным процессом; оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки, требующие серьезного обоснования, в итоговую величину и промежуточные расчеты..

Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности финансовой информации и наличия служб, накапливающих ценовую и финансовую информацию.

7.2 Выбор предприятий (бизнес-линий) для сравнения.

Оценка бизнеса методом компании-аналога основана на использовании двух типов информации.

1. Рыночная (ценовая) информация.

2. Финансовая информация.

Рыночная информация включает данные о фактических ценах купли-продажи акций компании, сходной с оцениваемой фирмой, а также информацию о количестве акций в обращении. Число акций, на которое поделен собственный капитан компании, оказывает прямое влияние на стоимость одной акции. Две компании, имеющие одинаковую ценность собственного капитала, могут иметь различную стоимость одной акции, если их число в сравниваемых компаниях различно.

Качество и доступность ценовой информации зависит от уровня развития фондового рынка. Формирование отечественного фондового рынка не завершено, однако целый ряд агентств, например, «Финмаркет», «АК&М», «Росбизнесконсалтинг» публикуют периодические бюллетени о состоянии финансовых рынков, предложениях на покупку/продажу ценных бумаг некоторых фирм, исследования активности рынков акций крупнейших предприятий по отраслям. Кроме того, необходимую информацию можно найти на соответствующих сайтах Интернет. В связи с тем, что российский фондовый рынок характеризуется слабой активностью, информационной закрытостью, отсутствием достоверных сведений о фактической цене сделки практикующие оценщики достаточно часто используют цены спроса и предложения на акции аналогичных предприятий.

Финансовая информация прежде всего представлена официальной бухгалтерской и финансовой отчетностью, а также дополнительными сведениями, перечень которых определяется непосредственно оценщиком в зависимости от конкретных условий оценки.

Дополнительная информация позволит определить степень сходства аналогов с оцениваемой компанией. На ее основе оценщик может провести необходимые корректировки, устраняющие различия в финансовых и производственных параметрах, методах ведения учета и составления отчетности, выявить излишек или недостаток собственного оборотного капитала, наличие нефункционируюших активов, внести поправки на экстраординарные события и т. д.

Финансовая информация должна быть представлена отчетностью за текущий год и предшествующий период. Ретроинформация собирается обычно за 5 лет. Однако этот период может быть другим, если условия деятельности предприятия будут существенно отличаться от тех, в которых оно работает на момент оценки. Следует подчеркнуть, что финансовая информация должна быть собрана не только по оцениваемой компании, но и по аналогам. Корректировке подлежит вся отчетность по полному списку предприятий, отобранных оценщиком, поэтому сравнительный подход является чрезвычайно трудоемким и дорогостоящим. Кроме того, как показывает практика, тщательный анализ информации может дать отрицательный результат. Оценщик приходит к заключению об отсутствии необходимого сходства и невозможности применения данного метода, хотя время и деньги потрачены.

Финансовая информация, публикуемая одновременно с ценовой, обычно содержит минимальные сведения о компании. Поэтому более подробные данные могут быть получены оценщиком на основании письменного запроса либо непосредственно на предприятии в ходе собеседования. Состав необходимой финансовой информации зависит от конкретного объекта оценки, стратегии и методологии оценщика, а также стадии отбора аналогов.

Процесс отбора сопоставимых компаний осуществляется в три этапа.

На первом этапе определяется так называемый круг «подозреваемых». В него входит максимально возможное число предприятий, сходных с оцениваемой фирмой. Поиск таких компаний начинается с определения основных конкурентов, просмотра списка слившихся и приобретенных компаний за последний год. Возможно использование электронных баз, однако такая информация нуждается в дополнительных сведениях, т.к.

не бывает достаточно полной. Критерии сопоставимости на этом этапе достаточно условны и обычно ограничиваются сходством отрасли.

На втором этапе составляется список «кандидатов». Поскольку аналитику требуется дополнительная информация сверх официальной отчетности, он должен собрать ее непосредственно на предприятиях-аналогах. Поэтому первоначальный список может сократиться из-за отказа некоторых фирм в представлении необходимых сведений, а также из-за плохого качества, недостоверности представленной информации. Критерии отбора должны соответствовать важнейшим характеристикам фирм. Если аналог отвечает всем критериям, то он может использоваться на последующих этапах оценки.

Окончательное решение о степени сопоставимости предприятий принимает оценщик.

На третьем этапе составляется окончательный список аналогов, который позволит аналитику определить стоимость оцениваемой фирмы. Включение предприятий в этот список основано на тщательном анализе дополнительно полученной информации. На этом этапе аналитик ужесточает критерии сопоставимости и оценивает такие факторы, как уровень диверсификации производства, положение на рынке, характер конкуренции и т. д.

Состав критериев сопоставимости определяется условиями оценки, наличием необходимой информации, приемами и методами, наработанными оценшиком. На практике невозможно проанализировать все факторы, по которым осуществляется окончательный отбор, однако критерий отраслевого сходства является обязательным.

7.3 Сравнительный финансовый анализ предприятий-аналогов.

Сравнительный подход к оценке предприятия предполагает использование уже существующих в российской практике приемов и методов финансового анализа. Оценщик анализирует балансы, отчеты о прибылях и убытках, дополнительную информацию, рассчитывает финансовые коэффициенты. Финансовый анализ является важнейшим компонентом определения сопоставимости аналогичных компаний с оцениваемым предприятием.

Отличительные черты финансового анализа при сравнительном подходе проявляются в следующем:

во-первых, только по результатам финансового анализа оценщик принимает решение о сопоставимости и включении тех или иных фирм в список компаний-аналогов;

во-вторых, финансовый анализ позволяет определить место или ранг оцениваемой компании среди аналогов;

в-третьих, финансовый анализ является основой для внесения необходимых корректировок, обеспечивающих нужное сходство оцениваемой компании с аналогами;

в-четвертых, финансовый анализ позволяет ооосновать степень доверия оценщика к конкретному виду ценового мультипликатора в их общем числе и в конечном счете определить вес каждого варианта стоимости при выведении итоговой величины.

По результатам финансового анализа составляется так называемая Сводная таблица финансовых коэффициентов.

Таблица составляется в произвольной форме, однако она должна содержать по оцениваемой компании и полному списку аналогов расчетную величину наиболее важных финансовых коэффициентов, например, таких, как:

• Доля чистой прибыли в выручке от реализации;

• Доля собственного капитала в суммарных источниках финансирования фирмы;

• Коэффициенты ликвидности;

• Коэффициенты оборачиваемости активов.

В связи с тем, что значение показателей по аналогам и оцениваемой фирме, вероятнее всего, будет существенно различаться, для принятия последующих решений, кроме расчетных фактических значений финансовых коэффициентов по аналогам и оцениваемой фирме, необходимо в таблицу включить вспомогательные показатели, такие как среднее арифметическое значение и медиана. Чрезвычайно важно на завершающем этапе финансового анализа определить место, занимаемое оцениваемой компанией среди отобранных аналогов по каждому из представленных показателей.

7.4 Обоснование и алгоритм методики расчетов ценовых мультипликаторов.

Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным подходом являются ценовые мультипликаторы.

Ценовой мультипликатор отражает соотношение между рыночной иеной предприятия и каким-либо его показателем, характеризующим результаты производственной и финансовой деятельности.

В качестве таких показателей можно использовать не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и некоторые другие.

Ценовой мультипликатор рассчитывается по всем аналогичным предприятиям.

Для оценки рыночной стоимости оцениваемой компании выбранная аналитиком величина ценового мультипликатора используется как множитель к ее аналогичному показателю.

Для расчета ценового мультипликатора необходимо: 1. Определить величину капитализации или рыночную стоимость собственного капитала компании аналога. Для этого рыночная цена акции аналогичной компании умножается на число акций в обращении. Это даст нам значение числителя в формуле. Цена акции берется на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднюю величину между максимальной и минимальной ценой за последний месяц.

2. Вычислить необходимые финансовые показатели: прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и другие. Это даст нам величину знаменателя. В этом качестве может выступать показатель финансовых результатов либо за последний отчетный год, либо за последние 12 месяцев, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих дате оценки.

В оценочной практике используются два типа ценовых мультипликаторов: интервальные и моментные.

К первому типу можно отнести мультипликаторы:

1. «Цена/прибыль».

2. «Цена/денежный поток».

3. «Цена/дивидендные выплаты».

4. «Цена/выручка от реализации».

К моментным мультипликаторам относят:

1. «Цена/балансовая стоимость».

2. «Цена/ чистая стоимость активов».

Деление ценовых мультипликаторов на интервальные и моментные важно с точки зрения используемого в расчетах числа акций в обращении. Так при расчете интервальных ценовых мультипликаторов необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за такой же период, какой использовался при определении конкретного показателя.

Например, если чистая прибыль рассчитывалась как средняя величина за три последних года, то необходимо рассчитать среднее число акций в обращении за те же годы.

В зависимости от конкретной ситуации суждение о стоимости предприятия может основываться на любом из мультипликаторов, или любом их сочетании. Для этого для каждого предприятия-аналога рассчитывается несколько мультипликаторов, анализируются риски и финансовые показатели, после чего выбирается мультипликатор, который максимально соответствует имеющейся финансовой информации об оцениваемом предприятии.

Мультипликатор цена/прибыль или цена/денежный поток используется при соблюдении следующих правил:

1) доходная база (прибыль или денежный поток) может определяться различными способами: до и после учета амортизации, выплаты процентов, налогов, дивидендов.

Главным требованием является соответствие с выбранным мультипликатором предприятия-аналога;

2) выбор мультипликатора зависит не только от полученной финансовой информации, но и от структуры активов предприятий: мультипликатор цена/денежный поток целесообразнее использовать для оценки предприятий, владеющих недвижимостью, балансовая стоимость которой уменьшается, хотя рыночная цена может расти. Это объясняется тем, что при расчете денежного потока амортизационные отчисления прибавляются к чистой прибыли. Если же в активах предприятия преобладает быстро устаревающее оборудование, более подходящей базой является чистая прибыль;

3) поскольку оценка бизнеса производится на конкретную дату, мультипликаторы предприятий-аналогов должны рассчитываться по материалам отчетов, максимально приближенных к дате оценки;

4) доходная база определяется на основе ретроспективных данных за ряд лет методом простой средней, средневзвешенной или трендовой прямой;

5) мультипликатор пена/прибыль может рассчитываться как по предприятию в целом, так и в расчете на одну акцию;

6) использование большого числа аналогичных предприятий может дать разброс величины мультипликатора. В процессе согласования необходимо установить разумный диапазон разброса, свидетельствующий о действительной сопоставимости, или объяснять причину возникновения существенных отклонений, которая должна учитываться при определении окончательной цены. Весовой коэффициент должен учитывать сопоставимость аналога и объекта оценки.

Мультипликатор цена/дивиденды может рассчитываться на базе фактически выплаченных дивидендов или на основе потенциальных дивидендных выплат. Потенциальные дивидендные выплаты представляют собой типичный для таких выплат процент от чистой прибыли по предприятиям-аналогам. Данный мультипликатор используется редко из-за возможности варьирования в порядке выплаты дивидендов у компаний. Использовать этот мультипликатор целесообразно, если дивиденды на предприятии (его аналогах) выплачиваются стабильно.

Мультипликатор цена/выручка от реализации (цена/физический объем производства) обычно используется в комплексе с другими мультипликаторами, однако наиболее целесообразно его применять при оценке в сфере услуг и при анализе предприятий, имеющих различные налоговые условия. Этот мультипликатор является модифицированным вариантом капитализации прибыли, так как предполагается, что в аналогичном бизнесе уровень рентабельности продукции практически одинаков. Оценщик должен проанализировать стабильность объемов выручки от реализации в будущем, последствия возможной смены ключевой фигуры в бизнесе, выявить различия в структуре капитала сравниваемых компаний. Мультипликатор цена/физический объем целесообразно использовать для оценки бизнеса с узкой номенклатурой производства и услуг.

Мультипликатор цена/выручка от реализации может быть рассчитан как отношение доли прибьыи в выручке от реализации к коэффициенту капитализации прибыли. Например:

прибыль компании составляет 30% от ее продаж, а требуемый доход на инвестиции в данной отрасли составляет 35%. В этом случае покупатели будут готовы заплатить за фирму 0,30/0,35 или 85,7% годовой выручки от реализации продукции и услуг. Если за год фирма реализует продукцию на сумму 100 млн. руб., то цена компании составит 100 х 0,857 = 85,7 млн руб.

Мультипликатор цена/стоимость активов целесообразно применять при оценке холдинговых компаний, либо в тех случаях, когда необходимо за короткий срок продать значительную часть активов. Расчет мультипликатора цена/стоимость активов осуществляется в два этапа:

1) определение стоимости чистых активов (дорого и трудоемко);

2) определение соотношения между стоимостью акций и стоимостью активов. Для повышения объективности оценки аналитик может использовать, например, метод избыточной прибыли или метод бездолговой оценки. Метод избыточной прибыли — корректировка цены компании на сумму капитализированной прибыли, которая обеспечивается наличием у фирмы гудвилла и других нематериальных активов.

Метод бездолговой оценки используется при наличии существенных различий в структуре капитала оцениваемого бизнеса и сопоставимых предприятий, например, если предприятие-аналог привлекает заемные средства на долгосрочной основе, а оцениваемая компания использует только собственный капитал.

7.5 Определение стоимости оцениваемого предприятия (бизнеса).

Метод отраслевых соотношений (синонимы: метод отраслевых коэффициентов, формульный метод) заключается в определении ориентировочной стоимости предприятия с использованием соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты или соотношения рассчитываются, как уже было сказано, на основе статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами.

Рынок купли-продажи готового бизнеса в России только развивается, поэтому метод отраслевых коэффициентов еще не получил достаточного распространения в отечественной практике. На Западе рынок бизнеса развит давно и в результате обобщения были разработаны достаточно простые соотношения для определения стоимости оцениваемого предприятия.

Метод целесообразно использовать только в случаях, когда подобные предприятия часто продаются, а оценщик имеет накопленный опыт оценки объектов данного вида. Причем отраслевые соотношения могут быть разработаны оценщиком самостоятельно на основе анализа отраслевых данных. Наиболее типичные соотношения, используемые при определении ориентировочной стоимости бизнеса в рыночных странах, приведены в табл.

Таблица Отраслевые соотношения для определения стоимости бизнеса Вид бизнеса Соотношения между ценой и финансовыми Бензозаправочные станции Цена бензозаправочной станции колеблется в Предприятия розничной Цена составляет 0,75-1,5 величины чистого годового торговли дохода плюс стоимость оборудования и запасов, Бары и кафе Цена « Объем продаж за полгода + Стоимость Пиццерии, кофейни Цена * Месячная прибыль х 4 + Стоимость запасов Рекламные агентства Цена = 75% годовой выручки Хлебопекарни Цена = 15% годового объема продаж + + Стоимость Продажа новых автомобилей Цена ш 50% годовой выручки + Товарные запасы и Автомастерские Цена = месячная прибыль х 2 + Рыночная стоимость Метод отраслевых соотношений постепенно находит применение в российской практике, в частности в связи с введением единого налога на вмененный доход, когда можно узнать ориентировочный доход бизнеса и сопоставить его с ценами продаж.

Повторим, что сравнительный подход дает наиболее точные результаты, если существует активный рынок аналогичных объектов собственности.

Заключительный этап оценки бизнеса сравнительным подходом — сведение воедино полученных результатов. Использование различных мультипликаторов (после всех необходимых корректировок) дает оценщику различные варианты стоимости предприятия. Выбор окончательного результата основан на придании процентного веса каждому подходу. Обычно, если активы предприятия незначительны по сравнению с получаемой прибылью, следует полагаться на мультипликатор цена/прибыль (денежный поток); если же прибыль практически отсутствует, то целесообразно основываться на мультипликаторе цена/стоимость активов.

Тема 8 Имущественный (затратный) подход к оценке бизнеса — метод накопления активов. Оценка ликвидационной стоимости.

8.1 Экономическое содержание метода.

Оценка предприятия зависит прежде всего от перспектив развития бизнеса и включает два варианта:

1) оценку предприятия как действующего;

2) оценку ликвидационной стоимости предприятия, которая реализуется в рамках затратного подхода.

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

собственный капитал - активы - обязательства.

Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании.

Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами.

При этом в рамках Метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов:

• определение рыночной стоимости всех активов компании;

• определение величины обязательств компании;

• расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

К числу активов компании относятся следующие группы активов:

• Нематериальные активы.

• Долгосрочные финансовые вложения.

• Здания, сооружения.

• Машины оборудования.

• Дебиторская задолженность.

Рассмотрим оценку отдельных видов активов в рамках Затратного подхода.

Данный подход ориентирован на оценку чистых скорректированных активов, т.е.

скорректированных активов за вычетом скорректированных обязательств. Он предполагает оценку рыночной стоимости всех активов предприятия: осязаемых (имущественных и финансовых: земля, недвижимость, оборудование, ликвидные средства, дебиторская задолженность) и неосязаемых (известность, деловая репутация, техническая комплектация, качество управления, нематериальные активы), даже если они не отражены в балансе предприятия, а также, при необходимости, корректировку обязательств. При реализации этого подхода бухгалтерский баланс заменяется балансом, в ко тором все активы — осязаемые и неосязаемые (материальные и нематериальные соответственно) - и все обязательства показаны по рыночной стоимости или какой-либо другой подходящей текущей стоимости (чаще всего ликвидационной). При расчете ликвидационной стоимости требуется также учитывать налоги, затраты по ликвидации или продаже и другие расходы.

Данный подход используется в следующих случаях:

• когда оценивается контрольный пакет акций;

• предприятие имеет значительные материальные активы (бизнес с имуществом или сельскохозяйственный бизнес);

• предприятие является инвестиционным или холдинговым. Так, Ш. Пратт подчеркивает:

«оценка бизнеса с точки зрения активов подходит больше для холдинговых компаний, чем для таких, как промышленные, торговые и сервисные предприятия», важно отметить, что большую часть активов холдинговых и инвестиционных предприятий составляют ценные бумаги (финансовые активы), оценка которых осуществляется с использованием методов сравнительного или доходного подходов. Таким образом, реально в этом случае используется не затратный, а рыночный и доходные подходы; • нематериальные активы предприятия можно реально выявить и оценить;

• предприятие оценивается в соответствии с концепцией действующего предприятия, в противном случае используют не базу рыночной стоимости, а другие (чаще всего ликвидационную стоимость);

• предприятие является новым;

• нет возможности достоверно оценить денежные потоки или прибыль предприятия;

• при оценке предприятия как ликвидируемого.

Теперь рассмотрим особенности подготовки информации для целей оценки затратным подходом.

С точки зрения исследований процесса оценки информация, необходимая для оценки стоимости предприятия затратным подходом, включает совокупность сведений о прошлом и настоящем финансово-экономическом состоянии предприятия и условиях его развития, а также о правах на это имущество.

Все стадии оценки предприятия связаны с анализом собранной информации. Наиболее важной внутренней информацией для оценки стоимости предприятия затратным подходом служит содержание имущественного комплекса предприятия. Имущественный комплекс — это недвижимое имущество, движимое имущество и вложения, нематериальные активы (отражаемые и не отражаемые в балансе), оборотные средства.

Примерный состав имущественного комплекса предприятия.

1. Недвижимое имущество:

земельный участок;

здания, сооружения, многолетние насаждения;

инженерная инфраструктура;

незавершенное строительство;

прочие объекты недвижимого имущества.

2. Движимое имущество и вложения:

машины и оборудование, передаточные устройства, вычислительная техника, измерительная техника, транспортные средства, инструменты, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий и продуктивный скот, другие основные средства;

капитальные вложения и авансы, включая стоимость неустановленного оборудования;

долгосрочные (на срок более года) финансовые вложения (включая вклады предприятия в доходные активы:

акции, облигации, векселя и прочие ценные бумаги других предприятий);

прочие внеоборотные активы.

3. Запасы и затраты:

производственные запасы (сырье, материалы, топливо, малоценные и быстроизнашивающиеся предметы, запасные части и пр.);

незавершенное производство;

расходы будущих периодов;

готовая продукция;

товары и прочие запасы и затраты.

4. Денежные средства и прочие финансовые активы:

S денежные средства в кассе, на счетах в банках и пр.; s краткосрочные (до одного года) финансовые вложения предприятия в доходные активы (паи, акции, другие ценные бумаги) других предприятий;

стоимость отгруженных товаров;

дебиторская задолженность и другие аналогичные средства, отражаемые в активе баланса.

5. Прочие активы, не отраженные в балансе:

объекты, находящиеся на консервации;

объекты, находящиеся в запасе и резерве;

объекты, переданные в аренду или доверительное управление;

средства, вложенные предприятием, в том числе за рубежом.

6. Нематериальные активы:

права пользования водой идругими природными ресурсами;

авторские права на использование в коммерческих целях продуктов творческой деятельности (научных, художественных и др.);

льготы и другие имущественные права;

регистрируемые объекты «промышленной собственности» (изобретения, патенты, лицензии, полезные модели, промышленные образцы, товарные знаки, знаки обслуживания и мест происхождения и пр.);

нерегистрируемые права «промышленной собственности» - ноу-хау, научные отчеты, монографии, конструктор' екая и технологическая документация, макеты и опытные образцы, инструкции и методики по эксплуатации и пр.

прочие нематериальные активы (бизнес-планы, технико-экономические обоснования, практический опыт организации бизнеса, цена фирменного имени, список клиентов, иная информация конфиденциального характера).

7. Пассивы предприятия: разделы баланса (собственные средства, долгосрочные и краткосрочные кредиты, займы и пр.).

Таким образом, важную роль играют ретроспективная информация и информация о количестве имущества и его качественном использовании.

8.2 Оценка земельных участков.

Существует два основных вида оценки земельных ресурсов - кадастровая в целях налогообложения и рыночная Кадастровая оценка земельных ресурсов осуществляется, как правило, специальным государственным органом по единой методике на всей территории страны, региона в целях налогообложения.

Рыночная оценка земельных ресурсов осуществляется лицензированными профессиональными оценщиками по каждому объекту (земельному участку) для коммерческих целей. В общем виде оценка земельных ресурсов представляет собой определение их ценности в денежном выражении в фиксированных социальноэкономических условиях производства, при заданных режимах природопользования и существующих ограничениях (экономических, социальных, экологических, стратегических и др.) на хозяйственную и иную деятельность.

Известно, что величина ренты от природных ресурсов, земельных в том числе, имеет тенденцию к росту, причем обычно темпы роста величин рентных платежей превышают темпы роста показателей инфляции Отсюда следует необходимость регулярной оценки (переоценки) земельных ресурсов, иначе их стоимость окажется заниженной.

Методы оценки земельных ресурсов постоянно следует уточнять и совершенствовать путем привлечения все более точной информации о факторах, влияющих на величину ренты. Таким образом, достигается все большее приближение стоимости к рыночной стоимости ресурсов. Правильная оценка рентной стоимости имеет существенное значение для достижения справедливости в природопользовании. Сложность оценки земельных ресурсов заключается в том, что природные объекты выполняют множество различных функций, одни и те же земельные ресурсы в составе природных объектов имеют разные области использования. При этом одни земельные ресурсы приносят постоянный годовой доход (земельные ресурсы, связанные с водными и охотничьими ресурсами и некоторые другие) за продолжительный период времени при обеспечении неистощимого их использования, другие - приносят доход в течение только определенного времени (земельные ресурсы, связанные с разработкой минерально-сырьевых ресурсов), третьи не приносят дохода, но удовлетворяют потребности общества в поддержании экологического равновесия и сохранения биологического разнообразия либо являются нетронутыми хозяйственной деятельностью ресурсами, но имеющими большое стратегическое значение.

Специфика оценки земельных ресурсов связана со сложностью расчетов и большим количеством исходных данных, а также с тем, что земельные ресурсы относятся к неуничтожимому имуществу.

Основным показателем при оценке земельных ресурсов является показатель эксплуатационной ценности этих ресурсов. Для лесных земель наряду с показателями эксплуатационной ценности в качестве оценочного показателя учитывается также и показатель ценности, связанный с защитой окружающей среды и среды обитания человека. Такая ценность земельных ресурсов и их эксплуатационная ценность могут определяться как в годовом исчислении, так и за некоторый расчетный срок эксплуатации.

Простая, но в то же время эффективная модель расчета показателей оценки земельных ресурсов заключается в выборе по установленному перечню оценочных признаков эталонных (стандартных) участков. Методом зонирования остальные участки могут быть соответствующим образом сгруппированы и при помощи методов аналогии и сравнения оценены.

Информация о стоимости земельных ресурсов имеет широкий диапазон применения, практическая значимость величины стоимости земли весьма существенна. В частности, оценка земли необходима: для ведения земельного кадастра и формирования единого государственного банка оценочных данных; для разработки стратегии и долгосрочных планов развития экономики страны; для выбора оптимальных параметров эксплуатации (использования) природных ресурсов; для отражения в структуре национального богатства страны удельного веса земельных ресурсов; для определения экономических активов страны с учетом их стоимости; для выявления экономической эффективности работы отраслей, предприятий и организаций по использованию, воспроизводству и охране земельных и связанных с ними природных ресурсов; для совершенствования хозяйственного механизма управления экономикой страны; для обоснования нормативов извлечения полезных ископаемых при их добыче и переработке, нормативов изъятия сельскохозяйственных и лесных угодий для строительных нужд; для определения убытков от нерационального использования природных ресурсов; разработки нормативов экономического стимулирования предприятий и организаций за улучшение использования ресурсов, их сбережение и, с другой стороны, для экономических санкций за нарушение норм рационального природопользования; для оптимального и объективного налогообложения.

Методологическую основу оценки земли как элемента национального богатства страны, составляют следующие положения: использование народнохозяйственных и хозрасчетных оценочных критериев и показателей в соответствии с особенностями функционирования земли в экономике страны; учт динамичности показателей оценок природных ресурсов, основанный на текущих и перспективных их значениях, связанных с оптимизацией использования; взаимосвязь экономических, экологических и социальных показателей оценок земельных ресурсов; общие критерии построения оценочных шкал в масштабах страны.

Едиными критериями оценки земельных участков являются:

- местоположение;

- качество;

- дефицитность;

- ресурсные возможности использования.

Соизмеримыми оценочными показателями для земель различного целевого назначения служат земельная рента и цена земли, которая является денежным выражением ее рыночной стоимости, складывающейся в зависимости от доходности производства.

Земельная рента и цена земли характеризуют в совокупности народнохозяйственную ценность земли и выражают ее кадастровую оценку. Установленные при кадастровой оценке показатели являются базовой величиной для определения ставок земельного налога и арендной платы за землю. В общем виде удельная рентная оценка земли выражается формулой:

А = Д-И.

где А - годовая арендная плата (условно начисленная земельная рента), руб/га; Д реальный или условно начисленный валовой доход (годовая стоимость продукции и других эффектов, полученных от использования земли), руб/га; И - ожидаемые издержки, совокупные годовые затраты труда и средств производства, необходимые для обеспечения данного объема продукции, руб/га.

Переход к стоимости земли в общем виде обеспечивается следующим соотношением:

гдеС3 ~ стоимость земельного ресурса, руб; Кк - коэффициент перевода годового дохода в суммарный за расчетный период оценки земельного ресурса, ставка (коэффициент) капитализации; S - площадь земельного участка, га.

Оценка земли как составляющей национального богатства страны предполагает возможность ее применения для обоснования управленческих решений по целевому использованию земель на альтернативной основе, включая и возможную связь с единым мировым хозяйством. Этим определяется необходимость формирования единой природной и экономической основы расчета оценочных показателей в виде системы территориальных единиц объектов оценки земель на макроуровне, которые обобщаются в границах территории страны в целом, в границах федеральных округов, субъектов Российской Федерации.

Макроуровень природной составляющей оценки земли образует система районирования земельного фонда страны в пределах равнинных и горных территорий, отражающая главные географические различия биоклиматической продуктивности земель.

Макроуровень экономической составляющей оценки земли образует система региональных территориально-производственных комплексов общегосударственного значения, характеризуемых особой структурой земель по целевому назначению, уровнями обеспеченности землей, экологическим состоянием земельных ресурсов, межрегиональной транспортной составляющей ценности земли.

Дефицитность земель как один из факторов их стоимости проявляется в показателях плотности населения, региональной обеспеченности землей в соответствии как с общими потребностями развития территориально-производственных комплексов, охраны природы и сохранения нормального экологического состояния территории, так и в соотношении нормативной обеспеченности землей различных отраслей народного хозяйства с фактической и перспективной обеспеченностью регионов землями соответствующего целевого назначения. Дефицитность земель определяется при их оценке как пространственного базиса, а при использовании земли как биологического ресурса также в показателях соизмеримой по продуктивности площади в условных кадастровых гектарах В зависимости от целевого назначения площадь земельного участка соотносится с численностью населения, трудовыми ресурсами, фактическими и перспективными объемами производства. При оценке земель их дефицитность, выраженная в показателях общей и отраслевой обеспеченности землей, соотносится с общим типом производственной специализации территории и степенью интенсивности производства путем установления пороговых значений обеспеченности землей для хозяйств различных региональных типов.

Дефицитность земель со специальными свойствами для производства особо ценных сельскохозяйственных культур или древесных насаждений с уникальными бальнеологическими свойствами может проявляться в показателях их повышенной экономической оценки по сравнению со всеми другими землями. Народнохозяйственная ценность этих земель основывается на монопольной земельной ренте, а также на особой природоохранной, рекреационной и эстетической ценности, которая может быть выражена в реальных показателях дополнительной прибыли рентного характера.

Общая обеспеченность ресурсами характеризует земельные ресурсы в плане экономических возможностей их использования в данном регионе. К ее основным характеристикам относятся следующие; обеспеченность трудовыми ресурсами; степень развития транспортных и инженерных сетей; степень социального и экологического обустройства. Обеспеченность ресурсами определяется применительно к существующей и перспективной производственной специализации региона. Показатели обеспеченности ресурсами соотносятся с показателями местоположения и дефицитности земель и образуют общую систему экономических цЪакторов оценки земли.

Комплексный характер оценки земли проявляется во взаимосвязанном учете всех преимуществ (недостатков) и эффектов (производственных, природоохранных, рекреационных), получаемых при использовании земель соответствующего целевого назначения, а также в комплексном территориальном подходе к оценке земельных ресурсов как сочетания различных угодий с различными свойствами. При таком подходе земельные угодья, находящиеся на данной территории, оцениваются по стоимости их замещения другими угодьями в данном регионе или с учетом дополнительных затрат, связанных с использованием аналогичных угодий в других регионах. Оценка земли должна учитывать динамику состояния земель - их плодородие, степень загрязнения.

Увеличение экономического эффекта от использования земель может сопровождаться как увеличением, так и уменьшением экологического эффекта. В связи с этим рост стоимости земли (без учета ее экологической составляющей) может сопровождаться при разных условиях как повышением, так и снижением общей народнохозяйственной ценности земель. Динамика качественного состояния земель выражается в показателях экологического эффекта (или, напротив, ущерба) землепользования, которые характеризуются стоимостью возможного возмещения потерь или стоимостью накопленного плодородия почв.

Сопоставимость показателей оценки земель различного целевого назначения определяется способами соизмерения результатов их использования между собой, с одной стороны, и результатов производства с затратами с учетом времени и местоположения земель, с другой стороны. Результаты производства проявляются в количестве и качестве производимой продукции, размерах получаемой прибыли, изменении условий обитания человека, в возможном изменении качественного состояния земель. Продукция различных видов приводится при оценке земель в сопоставимый вид на основе рыночных цен (мирового и внутреннего рынка), предельно допустимых денежных, материальных и энергетических затрат, действующих закупочных и оптовых цен. При соизмерении и сопоставлении эффектов землепользования и распределении их между отраслями материального производства, транспортного, торгового и иного обслуживания основным критерием соизмерения становится рентная часть фактической и нормативной прибыли, соответствующей существующим и перспективным условиям производства. При соизмерении и сопоставлении природоохранных, рекреационных и других важных в социальном отношении функций земельных ресурсов, не связанных с получением конкретной продукции и прибыли, могут применяться показатели стоимости альтернативных социальных эффектов использования земель, а также показатели учета их влияния на производительность труда или экспертные оценки значимости соответствующих факторов в производственных результатах землепользования Значительные межотраслевые различия определяют необходимость приведения в сопоставимый вид разновременных данных по использованию земель. Для этих целей используются отраслевые коэффициенты, учитывающие условия использования земель в различных отраслях.

Общим условием использования земель является потенциальная неограниченность сроков их эксплуатации. Этим объясняется необходимость применения пониженных (по сравнению с нормативами эффективности капиталовложений) коэффициентов капитализации. Применение показателей этих коэффициентов на уровне значений 0,02позволяет учесть существующую тенденцию увеличения годовой народнохозяйственной ценности земель в долгосрочной перспективе. Особенности оценки земель различного целевого назначения определяются спецификой их функционирования в народном хозяйстве, способом и мерой воздействия на землю, формой и величиной народнохозяйственного эффекта использования земель. В зависимости от указанных факторов, целей и степени детализации оценки земельных ресурсов земельные участки разных категорий могут объединяться в более крупные группы или, напротив, подразделяться в пределах соответствующей категории. Наиболее общим основанием для структурирования земель при оценке является выделение их в особые группы:

биологически продуктивные земли, используемые в сельском и лесном хозяйстве; земли интенсивного строительства; земли природоохранного, рекреационного, культурноисторического и иного назначения Названные особенности функционирования земли, а также различия в способе и степени воздействия на землю определяют целесообразность обоснования согласованных критериев учета природных, экономических и социальных условий. Кроме этого, необходимо учитывать ограничивающие факторы. Такими факторами для земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения являются степень обеспеченности теплом и влагой, общий характер рельефа местности и характеристики почвы, основные экономические факторы и условия хозяйственного использования земель, в частности обеспеченность трудовыми ресурсами, развитость транспортной и сервисной сети.

Оценка земель как пространственного базиса в промышленном и другом строительстве предполагает учет следующих факторов: природные факторы (характеристики рельефа, грунтов и подстилающих пород; степень возможной сейсмической, лавинно-селевой опасности, климатические и географические условия, вечная мерзлота, заболоченность, условия водоснабжения и водоотведения); экономические факторы (строительные мощности, обеспеченность дорожно-транспортной и трубопроводной сетью, трудоемкость производства); социальные факторы (наличие свободных трудовых ресурсов, условия жизни населения, развитость инфраструктуры, состояние окружающей среды).

Информационной базой оценки земли как элемента национального богатства страны являются: сведения государственных кадастров, прежде всего земельная;

землеустроительная, лесоустроительная, градостроительная и проектно-техническая документация; материалы инвентаризации земель; данные национальной и мировой статистической отчетности, сведения о предыдущих оценках земельных ресурсов.

Основные методические положения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения заключаются в том, что кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации проводится с целью определения средней кадастровой стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий субъектов РФ и разработки базовых нормативов для проведения кадастровой оценки внутри субъекта РФ. При проведении кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ определяются следующие показатели в расчете на один гектар сельскохозяйственных угодий: оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц); оценочные затраты; цена производства валовой продукции; расчетный рентный доход и кадастровая стоимость Первые два вышеназванных показателя (оценочные продуктивность и затраты) служат базовыми нормативами для кадастровой оценки внутри субъекта РФ. Кадастровая стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий в среднем по субъекту РФ определяется умножением расчетного рентного дохода на срок его капитализации. Срок капитализации расчетного рентного дохода принимается равным 33 годам (это соответствует величине коэффициента капитализации Кк = 0,03). Для получения стоимости оценки земель сельскохозяйственного I назначения как составляющей национального богатства страны необходимо, дисконтировать полученную с него земельную ренту - используется метод | расчета оценочных показателей, сущностью которого является учет двух слагаемых ~ первого, полученного суммированием рентных платежей в ре-1 зультате использования земли как средства производства в течение определенного периода времени (в данном случае - 33 года), и второго слагаемого стоимости земли - затрат на ее освоение, обеспечивающих превращение земли в средство производства. Таким образом, стоимость земли сельскохо-1 зяйственного назначения как составляющей национального богатства стра-. ны складывается из двух основных частей: дисконтированной земельной ренты и затрат на освоение земли для сельскохозяйственного использования и выражается следующей формулой:

где С3с\х " показатель оценки земли сельскохозяйственного назначения как составляющей национального богатства страны, руб; Р - земельная рента (арендная плата), руб/га; Кк коэффициент (ставка) капитализации, Кк = 0,03; 3 - затраты на освоение земли для сельскохозяйственного использования, руб/га; S - площадь земельного участка, м2.

Стоимость земли - категория историческая, ее величина изменяется со временем. В каждый данный момент она определяется уровнем развития производительных сил агропромышленного комплекса, как региона в отдельности, так и страны в целом. При расчетах стоимости земли затраты на ее освоение принимаются равными средней стоимости освоения одного гектара (преобразования неосвоенного участка земли в участок пахотных земель) по стране в целом. Общая стоимость земель сельскохозяйственного назначения в качестве элемента национального богатства страны определяется как сумма соответствующих величин по всем субъектам Российской Федерации.

Стоимость земель поселений зависит от многих факторов, меняется (в основном увеличивается) во времени К критериям комплексной экономической оценки земель поселений относятся: инженерно-строительное качество земель, характеризующее их пригодность к застройке; оснащенность инженерными сооружениями и магистральными коммуникациями; природные условия, в том числе рекреационная ценность;

экологические параметры окружающей среды; уровень социально-культурного развития;

расположение участков территорий относительно сложившихся транспортных связей с городским центром и мест приложения труда; другие аспекты привлекательности земель, в том числе престижность, социально-экономические условия проживания населения, административный статус, культурно-историческое значение.

Оценка земли производится по оценочным экономико-планировочным зонам, которые характеризуются относительной однородностью внутри структурных единиц и отличием друг от друга в соответствии с критериями ценности земель, по качеству проживания населения, функционирования объектов различного назначения, возможностей размещения нового строительства. Комплексная социально-экономическая оценка земель поселений включает десятки компонентов, которые можно объединить в три группы показателей Первая группа показателей отражает общественно-необходимые затраты на освоение земель под строительство. Сюда включаются: балансовая стоимость существующих систем инженерно-транспортного благоустройства, сохраняющая практическую ценность на проектный период и период проведения строительных работ; затраты на расширенное воспроизводство и развитие систем инженерной инфраструктуры, включая и затраты на природоохранные мероприятия; стоимость социальной инфраструктуры. Затраты на инженерно-транспортное благоустройство включают стоимость строительства соответствующих сооружений, прокладки магистральных коммуникаций. Необходимо также учесть стоимость систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, ливневой канализации, санитарной очистки, зеленых насаждений, улично-дорожной сети, путепроводов и других транспортных сооружений.

Оценке и учету подлежат также и затраты, обеспечивающие проведение природоохранных мероприятий и улучшение санитарно-гигиенического состояния окружающей среды.

Вторая группа показателей отражает экономические последствия от изменения характера использования территорий, в том числе при реконструкции сложившихся районов застройки оцениваются затраты по компенсации убыли жилого фонда, сноса, переноса объектов и т.п.; при освоении новых территорий ~ затраты и потери, связанные с отводом под строительство ценных в природном отношении земель, включая сельскохозяйственные угодья.

Третья группа показателей отражает факторы ценности земель, связанные с удобствами (или неудобствами) расположения земельных участков и с другими социальными аспектами. В стоимостном выражении оцениваются следующие характеристики земельных участков: функциональные удобства земельных участков для проживания людей и размещения различных объектов строительства; природно-климатические особенности и рекреационная ценность; привлекательность (престижность); социальнокультурный потенциал; развитость систем обслуживания и другие факторы качества и потребительной стоимости городских земель.

Все три группы показателей комплексной экономической оценки земель в совокупности формируют на рентной основе социально-экономическую! ценность земель поселений.

Дополнительно, как показывает практика, при оценке земель поселений необходимо учитывать следующие два фактора Первый сектор заключается в том, что земли поселений отличаются от земель иных категорий наличием хорошо развитой системы улучшении инфраструктуры всех видов, созданной многолетними вложениями трудя и капитала. Очевидно, что эта система улучшений земель поселений подлежит постоянному воспроизводству. С другой стороны, существует обратная связь, согласно которой затраты на поддержание улучшений земель являются объективным ориентиром для обоснования нормативов земельных платежей, а в последующем - и единого налога на недвижимости.

Второй фактор заключается в том, что стоимость земель поселений имеет устойчивую тенденцию к росту. Это обусловлено следующими причинами: ограниченность площади земель поселений как ресурса; невозможность воспроизвести земельный ресурс; дефицит незанятых земельных участков; увеличение размера капитала, присоединенного к земле за счет строительства и инженерной инфраструктуры; способность земель поселений возрастать в цене и без вложений нового капитала, жесткая географическая привязка земель поселений - невозможность их регионального перераспределения.

Практика оценочной деятельности показывает, что на оценку земель поселений существенное влияние оказывают следующие факторы: положение в экономическом регионе Российской Федерации; положение в природно-климатической зоне; численность населения; статус городского поселения и связанный с ним социально-культурный и исторический потенциал; курортные зоны; степень развития туризма; близость важнейших региональных зон отдыха; приграничные территории; свободные экономические зоны; добыча и переработка экспортного сырья и производство на его базе; наличие крупных аэропортов, узлов железнодорожного и автобусного сообщения, наличие морских и речных портов; финансово-деловая деятельность; развитие науки, образования и производств, связанных с высокими технологиями; структура производств, требующих реструктуризации; положение в зонах, требующих особо крупных инвестиций для восстановления окружающей среды, в том числе в зонах экологических бедствий. Оценка земли поселений как компонента национального богатства страны определяется по следующей формуле:

где Сз„ - стоимость земель поселений, руб; 30 - удельные затраты на освоение и обустройство земельного участка, руб/м2; НП - норма прибыли, %; Кк - норма капитализации, 0,03; Кф - коэффициент, характеризующий функциональное использование земельного участка; Км - коэффициент, характеризующий местоположение земельного участка в общегосударственной, региональной и местной системах расселения; S - площадь земельного участка, м2.

Затраты на обустройство земли поселений включают: восстановительную стоимость инженерной подготовки сооружений и магистральных сетей водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения, канализации, газоснабжения, дождевой канализации;

стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, уличнодорожной сети, местного общественного транспорта. Общая стоимость земель конкретного населенного пункта устанавливается путем суммирования величин стоимости по зонам данного поселения, которые выделяются с учетом следующих факторов: неоднородность функциональных качеств; доступность центра населенного пункта;

расположение мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, мест отдыха; уровень инженерного обеспечения и благоустройства территории, экологического качества территории, развитие сферы обслуживания населения, мест приложения труда; наличие историко-культурных и природных памятников.

Объектами оценки земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселении являются земельные участки, которые имеют фиксированные границы и характеризуются определенным местоположением, природными условиями, физическими параметрами, правовым и хозяйственным режимами. В основу оценки указанных земель в зависимости от их функционального использования положена создаваемая ими земельная рента. Оценка стоимости земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений как составляющих национального богатства страны производится по следующей формуле:

где Сэттс - стоимость земель промышленности, транспорта, связи, обороны, руб; Р земельная рента, которая создается за счет обустройства земельного участка, руб/га; Кк коэффициент капитализации, соответствующий сроку капитализации земельной ренты на уровне 33 лет; Кф - коэффициент, учитывающий функциональное использование земельного участка; К,, - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка;

S - площадь земельного участка, га.

Информационной базой оценки земель промышленности, транспорта, связи, обороны и другого назначения за пределами границ поселений являются сведения государственных кадастров (земельного, лесного, водного), землеустроительной, лесоустроительной и проектно-технической документации, данные инвентаризации земель, данные государственной статистической отчетности, научных исследований.

8.3 Оценка нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности.

Понятие «нематериальные активы» определено в Положении по бухгалтерскому учету ПБУ 14/2000 «Учет нематериальных активов». Нематериальные активы предприятия - это объем имущественных прав предприятия на объекты, не имеющие материальновещественного («осязаемого») содержания, приносящие (или способные приносить) доход предприятию в течение периода, определяемого законодательством.

Эти имущественные права возникают при заключении соглашений о создании или приобретении объектов, не имеющих вещественно-натуральной формы.

Законодательством к нематериальным активам отнесены следующие права, приносящие доход и используемые в хозяйственной деятельности предприятия не менее одного года, которые возникают из:

1) авторских и других договоров на произведения науки, литературы, искусства, а также объекты смежных прав, на программы для ЭВМ, базы данных и т.д.;

2) патентов на изобретения, промышленные образцы; свидетельств на товарные знаки и знаки обслуживания, на полезные модели, а также на лицензионных договоров на их использование;

3) ноу-хау.

Дополнительно к нематериальным активам законодательством отнесены:

1) организационные расходы;

2) результаты законченных научно-исследовательских работ, опытно-конструкторских разработок, проектных работ;

3) гудвилл (деловая репутация предприятия);

4) интеллектуальная собственность.

Интеллектуальная собственность - категория нематериальных активов, представляющая исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности гражданина или юридического лица и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.). Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключительных прав, может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя (статья 138 Гражданского кодекса РФ).

В зависимости от особенностей правового регулирования интеллектуальную собственность можно разделить на три группы:

1) результаты творческой деятельности, охраняемые патентным правом, - промышленная собственность, включающая в себя изобретения, полезные модели, промышленные образцы, селекционные достижения; средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполняемых работ или оказываемых услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания);

2) результаты творческой деятельности, охраняемые авторским правом, - произведения науки, литературы, искусства, программы для ЭВМ и базы данных, топология интегральных схем;

3) результаты творческой деятельности, относящиеся к смежным правам, - правам исполнителей, производителей аудиопродукции, видеопродукции, телевизионных программ, радиопрограмм и тл.

Методология оценки нематериальных активов, в том числе и интеллектуальной собственности, предусматривает достижение следующих целей:

1) дать определение понятий «нематериальные активы», «интеллектуальная собственность»;

2) дать определения цены и стоимости применительно к нематериальным активам вообще и интеллектуальной собственности в частности;

3) разработать процедуры оценки нематериальных активов, включая интеллектуальную собственность, которые обеспечивали бы относительно точную, однозначную оценку в соответствии с законодательством, выработанными стандартами оценки и бухгалтерского учета;

4) обеспечить основу для экономического анализа эффективного использования нематериальных активов в целом и интеллектуальной собственности в отдельности;

5) выработать основные принципы и критерии отчета об оценке нематериальных активов (и отдельно - интеллектуальной собственности).

Так как объекты интеллектуальной собственности являются результатами интеллектуальной деятельности, т.е. индивидуальны и уникальны, то в каждом случае требуется конкретный, пригодный для данного случая подход к оценке, учитывающий юридические, технические, географические, временные, технические, технологические, эргономические, экологические, художественные и другие особенности. Таким образом, невозможно использование единого априори заданного для всех нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности метода оценки.

Основными принципами оценки стоимости интеллектуальной собственности и нематериальных активов в целом являются:

1) целевой характер оценки, т.к. невозможна оценка вообще, на любой случай, без определения ее цели;

2) зависимость оценки от времени. Оценка интеллектуальной собственности справедлива только на дату оценки и величину стоимости, полученной в результате оценки интеллектуальной собственности. Она может меняться в зависимости от конъюнктуры рынка, технико-экономических и финансовых показателей работы предприятия и других факторов;

3) разбивка процесса оценки на стадии: сначала идентификация (по формальным признакам) интеллектуальной собственности; затем сбор и анализ первичной информации о реальном состоянии интеллектуальной собственности, заключительный этап собственно оценка стоимости интеллектуальной собственности;

4) вторая стадия - сбор и анализ первичной информации, может осуществляться в двух вариантах: во-первых, по формальным признакам и по данным, предоставленным оценщику заказчиком, и, во-вторых, по основным качественным характеристикам, полученным иным образом;

6)соответствие базовым критериям: жизненный цикл, затраты, обязательные платежи, цены и объемы продаж товаров и услуг, содержащих объекты интеллектуальной собственности, денежные потоки; потоки чистой или балансовой прибыли (для некоммерческих целей);

7) структура интеллектуальной собственности и других нематериальных активов, заключенных в рассматриваемом соответствующем товаре или услуге, должна отражать их удельный вес (долю), значимость относительно друг друга, с учетом всех стадий цикла создания и реализации товара или услуги (научный, производственный, коммерческий), в которых заложена интеллектуальная собственность;

8) необходимость учитывать сложную структуру стоимости товара или услуги, созданных с использованием интеллектуальной собственности, которая кроме интеллектуальной собственности (включенной опосредованно) включает и другие секторы (например, секторы риска) - таким образом, необходим учет этих секторов, например, при помощи использования соответствующих весовых коэ^Ьфициентов при определении интегрального значения величины стоимости интеллектуальной собственности;

9) адресный характер оценки - полные затраты на создание и реализацию продукции (содержащей интеллектуальную собственность или основанной на ее использовании) должны оцениваться на конкретном предприятии;

10) необходимость согласования результатов оценки, произведенных разными способами, - сложные и дорогостоящие объекты интеллектуальной собственности должны оцениваться несколькими методами с последующим согласованием результатов расчетов;

11) рыночная стоимость интеллектуальной собственности должна рассчитываться как часть будущей чистой прибыли от реализации продукции или услуги, содержащих рассматриваемую интеллектуальную собственность, с учетом ее конкурентоспособности.

Классификация основных методов оценки и подходов к оценке нематериальных активов приведена в таблице (п.5 Стандартов оценки, утвержденных постановлением правительства РФ от 06.07.2001 № 519).

Методы оценки Содержание методов оценки нематериальных активов нематериальных активов Затратные Основаны на учете затрат предприятия на создание (восстановление, замещение) нематериальных активов; при этом оцениваются фактически произведенные затраты с учетом инфляции и периодом их осуществления, а также с учетом морального старения нематериальных активов Доходные Основаны на суммировании будущих годовых доходов с Рыночные Основаны на прямом сравнении продаж - на определении стоиметоды мости нематериальных активов, которые сравнимы по цене в сравнительных сделках с аналогичными нематериальными активами, с учетом продаж) поправок на различие аналогов и оцениваемых нематериальных активов; с учетом ставок роялти, применяемых в лицензионной торговле по различным отраслям промышленности Основным методом оценки избыточной прибыли, являющейся ключевым фактором стоимости гудвилла, является метод избыточного дохода.

Метод избыточного дохода. С учетом степени риска аналогичных инвестиций анализируется рыночный уровень дохода на имеющиеся у предприятия материальные и нематериальные активы (исключая гудвилл). Если избыточная прибыль есть, значит, у предприятия есть гудвилл. Если избыточной прибыли нет, то гудвилл отсутствует. Однако следует учесть, что фирма может не иметь гудвилла, несмотря на наличие избыточной прибыли, потому что круг клиентов ограничен одним-двумя заказчиками, которые могут отказаться от услуг фирмы.

Итак, гудвилл — это совокупность активов предприятия, определяющих его имидж и| способствующих получению избыточного уровня прибыли по сравнению с типичным для отрасли.

Основные этапы оценки:

1) определение стоимости чистых материальных активов;

2) нормализация фактически полученной компанией прибыли;

3) расчет прибыли, получаемой за счет использования материальных активов (умножение среднеотраслевой ставки рентабельности материальных активов на их стоимость);

4) определение величины избыточной прибыли как разницы между нормализованной прибылью, полученной за счет материальных активов;

5) капитализация избыточной прибыли;

6) определение полной стоимости бизнеса как суммы стоимости чистых активов и надбавки, полученной методом капитализации избыточной прибыли.

Для целей оценки нематериальных активов, отличных от гудвилла и имеющих рыночную стоимость, выделяют различные права, льготы, массивы информации и ноу-хау, которые могут быть идентифицированы и отдельно оценены.

8.4 Оценка машин и оборудования.

При проведении оценки все объекты недвижимости делятся на следующие группы.

1. Объекты производственного характера (используемыми подходами оценки являются Затратный и Сравнительный).

2. Объекты непроизводственного характера (магазины, дома культуры и т. п.) (используемыми подходам и в оценке являются Сравнительный и Доходный).

3. Объекты, не завершенные строительством (используемым подходом оценки является Затратный).

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении имущества и исходит из принципа замещения, состоящего в том, что инвестор не заплатит за имущество большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего имущества, аналогичного по назначению и качеству в обозримый период без существенных издержек.

При оценке зданий, сооружений, передаточных устройств применение затратного подхода заключается в расчете затрат на воспроизводство оцениваемых активов за вычетом всех форм износа, обесценивания и устаревания актива.

Данные для оценки:

• Строительно-технические характеристики объектов на основании данных технических паспортов, подготовленных БТИ, а также по данным Отдела капитального строительства оцениваемой компании.

• Справочная информация: требуемые затраты на ремонт, затраты, связанные с восстановлением.

Рыночная стоимость объекта недвижимости может определяться на основании УПВС или УПСС:

Расчет производился в несколько этапов:

1. Расчет полной стоимости замещения зданий и сооружений. Производится путем подбора аналогичного здания, сооружения по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений (УПВС) в иенах года, с учетом расположения оцениваемой объекта (климатический район, территориальный пояс).

Результатом является удельная стоимость (на 1 м3) строительства нового объекта в ценах 1969 г.

Укрупненные показатели включают восстановительную стоимость всех общестроительных и специальных строительных работ, в том числе:

• санитарно-технических устройств (центральное отопление, вентиляция, водопровод, канализация и их вводы в здание, мусоропровод и другие виды благоустройства);

• электрических и слаботочных устройств — освещение, лифт, радио, телефон, телевидение, а также газоснабжение.

При отсутствии данных работ оценщик осуществляет корректировку на расхождение.

2. Удельная стоимость умножается на строительный объем здания, получается стоимость строительства в иенах 1969 года.

3. Полученная стоимость умножается на индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г.

Пересчет стоимости строительства здания, сооружения или передаточного устройства в цены 1984 года в соответствии с постановлением Госстроя СССР № 94 от 11.05.83 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ для пересчета сводных сметных расчетов в цены 1984 года»;

4. Определяется полная стоимость замещения объема в ценах на дату оценки путем умножения на индекс удорожания (источники информации: «Центр по ценообразованию в строительстве» области, в которой расположен оцениваемый объект, распоряжения об утверждении индексов цен по области, индексы удорожания строительных работ для промышленных объектов (сборники КО-ИНВЕСТ).

з. Оценка износа.

Износ может быть физическим, функциональным, моральным, а) Физический износ.

Физический износ — это уменьшение стоимости вследствие старения и изнашивания. Это уменьшение может классифицироваться как устранимое и необратимое. В целях определения этого типа износа учитывается фактический возраст зданий и их состояние.

Работы по оценке физического износа можно осуществлять с помощью использования «Правил оценки физического износа жилых зданий», ВСН 53-86 (р), Госгражданстрой, — М., Прейскурантиздат, 1990.

б) Функциональный износ.

Представляет собой потерю стоимости, вызванную появлением новых технологий. Он может проявиться в излишке производственных мощностей, конструкционной избыточности, сверхдостаточности, непривлекательном виде, плохой или неэффективной планировке и дизайне. Функциональной износ обычно вызван качественными недостатками использованных материалов и конструкции здания.

в) Экономический износ.

Определяется как снижение функциональной пригодности зданий, сооружений, передаточных устройств вследствие влияния экономического развития или изменения окружающей среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости. Он может быть вызван общим упадком района, места расположения объекта в районе или состоянием рынка, а также оощеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращением спроса на определенный вид продукции и сокращением предложений или ухудшением качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений и коммуникаций, а также правовые изменения, относящиеся к законодательству, муниципальным постановлениям, зонированию и административным распоряжениям.

Функциональный и моральный износ, как правило, определяются экспертным путем.

Как правило, при оценке затратным подходом, до момента введения законодательства, регламентирующего продажу земли, стоимость земельного участка в расчет не принимается. В практике при проведении оценки отдельных объектов недвижимости можно оценивать право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком.

При оценке рыночной стоимости оборудования используется, как правило, «оценка потоком», то есть каждый элемент рассматриваемого при этом имущества оценивается самостоятельно и независимо от других элементов.

Наиболее часто используемым подходом является затратный подход. Процедура оценки включает следующие этапы:

1) определение рыночной стоимости аналога (получение информации из СМИ, ресурсов Интернета, прайс-листов и т.п.):

при оценке оценщик может ориентироваться на аналогичные объекты путем сопоставления наименований, марок, технических характеристик. Осуществляется подбор организаций, занимающихся производством и продажей оборудования, аналогичного оцениваемому, при этом стоимость оборудования определяется непосредственно у компаний-изготовителей на всей территории России (по телефону или факсу). Также могут использоваться справочные бюллетени «Оптовик», «Промышленный оптовик», «Капитал», справочник «Товары и цены», приложение к «Строительной газете» — «Панорама цен на строительную продукцию» за 2000 г. Могут быть использованы данные компьютерной программы «AppraisMach»;

2) определение величины износа:

8.5 Оценка прочих активов агропредприятия.

К финансовым активам относятся инвестиции в дочерние, зависимые и иные общества и организации, долгосрочные государственные муниципальные и корпоративные ценные бумаги, а т^кже собственные акции. Оценка финансовых активов осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки и является предметом пристального внимания оценщика. Если определяется рыночная стоимость вложений в ценные бумаги, котирующиеся на рынке (на бирже, на специальных аукционах), то информация берется, например, из сборников «Финмаркет», АК&Мп др. Если же ценные бумаги не котируются, то оценщик должен самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Определение рыночной стоимости облигаций Оценка облигации с купоном с постоянным уровнем выплат. Когда купонные платежи процентов фиксированы, оценщик имеет дело с простым процентным обязательством, постоянные процентные платежи он может рассматривать как аннуитет. Текущая стоимость облигации в этом случае состоит из двух частей: текущей дисконтированной стоимости полученных до даты погашения процентных платежей и текущей дисконтированной стоимости выплаты номинала при наступлении срока погашения облигации и имеет вид:

Оценка облигации с плавающим купоном. Если купонные платежи не фиксированы, то поступления процентных платежей нельзя рассматривать как аннуитет. Каждый процентный платеж должен рассматриваться как единовременный платеж. Формула расчета текущей стоимости облигации в этом случае:

Оценка бессрочных облигаций (облигаций с периодической выплатой процентов, но без обязательного погашения).

В этом случае текущая стоимость облигации определяется по формуле:

Оценка привилегированных акций. Привилегированная акция занимает промежуточное положение между облигацией и обыкновенной акцией. Акция подразумевает обязательство выплаты стабильного фиксированного дивиденда, но не гарантирует возмещения своей номинальной стоимости. Индивидуальная текущая стоимость акции для инвестора составит:

Оценка обыкновенных акций. Определение стоимости обыкновенных акций значительно отличается от оценки облигаций и привилегированных акций, так как получение дохода по ним характеризуется неопределенностью как в плане величины, так и времени их получения.

Если ожидается, что дивиденды компании будут расти одинаковыми темпами (g) в неопределенном будущем, то текущая стоимость акций составит:

Хозяйственные Средства организации, используемые в процессе ее деятельности, являются ее активами. В мировой теории и практике рыночной экономики активы определяются как будущие экономические выгоды, которыми владеет организация или которые находятся под ее контролем в результате хозяйственной деятельности. Таким образом, активы представляют собой экономические ресурсы, используемые для осуществления производства, потребления и обмена ценностей.

Все активы организации делятся на внеоборотные и оборотные. К внеоборотным активам относятся нематериальные активы, основные средства, незавершенное строительство, долгосрочные финансовые вложения. В состав оборотных средств входят запасы (в том числе сырье, материалы и т. п.), малоценные и быстроизнашивающиеся предметы (МБП), затраты (в том числе затраты в незавершенном производстве, а также расходы будущих периодов), готовая продукция, товары, отгруженные товары (выполненные работы или оказанные услуги), дебиторская задолженность, краткосрочные финансовые вложения, денежные активы (в том числе деньги на расчетном счете и в кассе). Таким образом, к оборотным активам относятся средства, которые в течение нормально протекающего производственного цикла или в период года, если цикл короче, должны вновь обратиться в наличные деньги.

В основу концепции оценки оборотных активов, действующую в настоящее время в России, заложены принципы исторической стоимости и фактической себестоимости.

Следует отметить, что в рамках данной концепции не исключается возможность применения в определенных случаях элементов оценки по рыночной стоимости.

Оценка запасов (в том числе сырья, основных и вспомогательных материалов, топлива, покупных полуфабрикатов и комплектующих изделий, запасных частей, тары для упаковки и транспортировки продукции, а также других аналогичных материальных ресурсов организации) производится исходя из принципа фактической себестоимости.

Фактическая себестоимость материальных ресурсов, составляющих запасы организации, складывается из затрат на изготовление или приобретение (включая оплату процентов за приобретение в кредит, наценки, комиссионные вознаграждения, таможенные пошлины и т. п.).

При этом следует иметь в виду, что фактическая себестоимость материальнопроизводственных запасов, внесенных в качестве вклада в уставный кайитал учредителями, определяется исходя из согласованной учредителями и зарегистрированной в учредительных документах организации денежной оценки. В этом случае может быть применена как остаточная балансовая, так и другие виды стоимости.

Если же материально-производственные запасы получены организацией безвозмездно, то для их оценки на дату оприходования используется рыночная стоимость.

Кроме того, российская нормативная база позволяет применять некоторые специфические подходы, широко используемые в международной практике, к оценке материальных ресурсов, списываемых в производство. Речь идет об оценке запасов при их отпуске в производство по одному из следующих методов: по себестоимости первых по времени закупок (ФИФО), по себестоимости последних по времени покупок (ЛИФО) или по средней себестоимости.

В зависимости от выбранного метода оценки запасов измеряется себестоимость реализации, соответствующая выручке от продажи. В условиях постоянно повышающихся цен в случае использования метода ФИФО себестоимость реализованной продукции (работ, услуг) занижается и как следствие показатель прибыли завышается. Вместе с тем оценочная стоимость остатка запасов тоже будет завышенной.

В случае использования метода ЛИФО себестоимость, наоборот, завышается, а прибыль — занижается. Оценочная стоимость остатка запасов в этом случае будет также заниженной.

Оценка МБП требует предварительной проверки правильности отнесения тех или иных объектов к категории МБП. В соответствии с действующей нормативной базой к МБП относятся предметы, срок службы которых составляет не более одного года, а также предметы со стоимостью, не превышающей нормативно установленного лимита. С января 1997 г. данный лимит составляет 100 (для бюджетных организаций — 50) минимальных размеров оплаты труда.

Стоимость МБП в процессе их эксплуатации погашается путем начисления износа. Износ МБП может начисляться в размере 50% при передаче в эксплуатацию и в размере остальных 50% при выбытии МБП. Кроме того, износ МБП может начисляться также в размере всех 100% при передаче в эксплуатацию. МБП, стоимость которых не превышает одну двадцатую установленного лимита, могут непосредственно списываться на себестоимость, минуя процедуру начисления износа. Кроме того, с 1 января 1999 г.