«Библиотека научных разработок и проектов МГСУ Р.Р. Темишев          УПРАВЛЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ  ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ  И ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОМ  И ПРОМЫШЛЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ                Москва 2011 УДК 338:69 ББК 65.31 ...»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФГБОУ ВПО «МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

Библиотека научных разработок

и проектов МГСУ

Р.Р. Темишев 

 

 

 

 

УПРАВЛЕНИЕ ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ 

ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОГРАММ 

И ПРОЕКТОВ В ЖИЛИЩНОМ 

И ПРОМЫШЛЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ 

              Москва УДК 338: ББК 65. Т Рецензенты доктор экономических наук, профессор Р.К. Горшков (ГОУ ВПО «Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства»);

профессор, кандидат технических наук А.С.Павлов, зав. Кафедрой городского хозяйства и строительства (ИПК Госслужбы) СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ Монография рекомендована к публикации Научно-техническим советом МГСУ Темишев, Р.Р.

Т 32 Управление эффективностью инвестиционных программ и проектов в жилищном и промышленном строительстве: Монография / Мин-во образования и науки Росс. Федерации, ФГБОУ ВПО «Моск. гос. строит.

ун-т». М.: МГСУ, 2011. — 265 с.

ISBN 978-5-7264-0515- Изучены взаимосвязи экономических, организационно-управленческих, а также социальных аспектов инвестиционных программ и проектов в жилищном и промышленном строительстве. Представлены результаты анализа причин высокого уровня и темпов роста цен на жилье в Москве, экономикофинансовых зависимостей объемов коммерческих инвестиций от параметров инвестиционной привлекательности объектов жилищно-гражданского строительства. Изложены проблемы и представлены авторские разработки регулирования долевого строительства и пути их решения.

Изложены основы методологии оценки эффективности производственной деятельности и авторский метод определения эффективного роста производительности труда в строительном производстве. Представлены методические принципы управления инвестиционными программами и проектами, в том числе, при неопределенности условий и процессноориентированный метод управления эффективностью.

Рассматривается метод компенсационного управления эффективностью инвестиционно-строительными проектами и программами. Метод и механизм его реализации основан на опережающей компенсации причин отклонений в стоимости и сроках реализации инвестиционной стадии проекта, что позволяет обеспечить его требуемую коммерческую эффективность при высокой неопределенности условий.

УДК 338. ББК 65. © ФГБОУ ВПО «МГСУ», ISBN 978-5-7264-0515-

ПРЕДИСЛОВИЕ

Промышленное и гражданское строительство в РФ является капиталообразующей базой повышения конкурентоспособности экономики. Обеспечение роста экономической эффективности — одна из традиционных и масштабных проблем отечественного строительства. Вопросы управления эффективностью инвестиционных программ и проектов рассматривают как в практическом, так и теоретическом аспектах, что привело в последние годы к формированию направления в экономике и менеджменте — «управление эффективностью организации (бизнеса)» (Business Performance Management) — концепция, охватывающая весь спектр задач стратегического и финансового управления предприятием.

В ГОУ ВПО Московский государственный строительный университет (МГСУ), наряду с образовательной деятельностью, в рамках реализации статуса Национального исследовательского университета ведется научно-методическая деятельность по разработке архитектурных, строительно-технологических решений, информационных систем, направленных на совершенствование проектирования и возведения объектов промышленного и гражданского назначения, а также методов оценок экономической эффективности и менеджмента проектных решений. В МГСУ при институтах созданы подразделения, осуществляющие научную деятельность. В частности, в институте экономики, управления и информационных систем в строительстве таким подразделением является Научно-исследовательский, инновационный и образовательный центр по управлению сложными инвестиционно-строительными проектами на основе современных информационно-телекоммуникационных технологий; в институте гидротехнического и энергетического строительства — Центр инжиниринговых услуг по проектированию и строительству ядерно-технических установок и Научно-образовательный центр изучения проблем освоения подземного пространства городов, а также ряд других.

Проведение исследований в каждом научно-образовательном центре и научном направлении требует решения вопросов управления экономической эффективностью проектных предложений и инженерных решений, при реализации соответствующих инвестиционных проектов. Методы оценки и управления экономической эффективностью инвестиционно-строительных проектов являются во многом универсальными, вне зависимости от функционального назначения, масштаба и специфики архитектурно-строительных решений объектов. Рассматриваемая в монографии проблематика может найти применение в деятельности каждого научно-образовательного подразделения при обосновании экономических результатов, в том числе коммерческих, предлагаемых решений.

В настоящей работе сделана попытка обобщить накопленные теоретические знания (включая понятийно-категорийный аппарат), опыт в оценке и управлении эффективностью производственной деятельности предприятий, в частности при реализации инвестиционностроительных проектов. Структура монографии отражает направленность анализа проблемы: от практического обеспечения экономической эффективности программ и проектов в отдельных областях строительства к изложению и разработке теоретических и методических положений. Основное внимание уделено наиболее актуальным вопросам: обеспечения эффективного роста производительности труда, оценки коммерческой эффективности и ценообразования проектов в промышленном и жилищном строительстве, в том числе, на принципе долевого участия, имеющих социальную составляющую.

Изложен авторский методологический подход управления эффективностью длительных капиталоемких инвестиционностроительных проектов, реализуемых в неопределенных условиях внешней и внутренней социально-экономической среды. Методология основана на выявлении и опережающей компенсации причин базовых отклонений фактических стоимостных и временных параметров проекта от плановых на инвестиционной и эксплуатационной стадиях. Компенсация причин осуществляется путем обоснования эффективного состава и своевременного проведения упреждающих организационных, технических, административных и финансовоэкономических мероприятий, стоимость которых составляет дополнительный компенсационный бюджет проекта.

В работе использовались опубликованные данные, нормативные источники, финансовая документация ряда строящихся объектов промышленности и энергетики, а также собственные исследования автора — сотрудника факультета экономики и менеджмента в строительстве МГСУ, доцента, кандидата экономических наук Р.Р. Темишева, который длительное время занимается рассматриваемой проблемой.

Работа предназначена для научных и педагогических кадров в области экономики и менеджмента в строительстве, а также для инженерно-технических работников, специализирующихся на техникоэкономических обоснованиях проектных решений.

Автор благодарен рецензентам за внимательное отношение к работе, будет признателен заинтересованным специалистам за конструктивную критику и замечания.

Одним из условий обеспечения расширенного воспроизводства является эффективное инвестирование в реальные сектора экономики. Рост объемов капитального строительства повышает инвестиционную привлекательность крупных проектов в промышленном и гражданском строительстве. Инвестиционно-строительные проекты характеризуются высокой капиталоемкостью, многостадийностью, продолжительностью, долгосрочной окупаемостью, большой технической и организационно-управленческой сложностью реализации.

Эти особенности проектов в рассматриваемом реальном секторе экономики приводят к неопределенности оценок будущих параметров внутренней и внешней экономической, социальной и правовой среды при разработке бизнес-планов и ТЭО на предынвестиционной стадии. Масштабность работ и сложность их обеспечения на каждом временном шаге, а также ряд условий и параметров проектов являются неопределенными и при оперативном управлении реализацией проекта. Поэтому крупные инвестиционно-строительные проекты реализуются, как правило, не по первоначальному плану, закрепленному статичным бюджетом, а фактические величины показателей его эффективности выходят за рамки оценок, выполненных на предынвестиционной стадии.

Известные традиционные методы инвестиционного анализа, критерии эффективности проектов (на основе вероятностных распределений показателей, анализа чувствительности, сценарного анализа и др.), позволяют лишь оценивать показатели эффективности для экспертно заданных или экстраполяционно прогнозируемых данных о сроках и стоимости по стадиям проекта. Принимая во внимание неопределенность многих стоимостных, временных и ресурсных параметров внутренней и внешней среды рассматриваемых проектов, обеспечение достоверности оценки коммерческой эффективности, а также соответствия фактических и плановых показателей эффективности на основе традиционных методов не представляется возможным.

Как показывает практика, обеспечить соблюдение стоимостных, временных и качественных параметров инвестиционно-строительного проекта при высокой неопределенности условий возможно при использовании концепции активного управления эффективностью. Различные теоретические и методологические аспекты управления эффективностью нашли отражение в работах многих отечественных и зарубежных ученых, среди которых А.А. Богданов, В.С.

Ефремов, М.И. Круглов, А.М. Марголин, А.И. Наумов, Д.А. Поспелов, П. Друкер, А.Чандлер, А. Прахалад, А. Томпсон, Г. Минцберг, П. Сенге, И. Ансофф, П. Дойль, М. Хаммер, Д. Чампи, и ряда других. Исследование трудов данных авторов позволило сделать вывод о том, что вопросам активного управления уделяется большое внимание, но имеющиеся научно-методические результаты требуют адаптации и конкретизации с учетом специфики реализации инвестиционно-строительных проектов. А именно, не достаточно развиты методология и методические аспекты теории управления эффективностью применительно к инвестиционно-строительной деятельности, в неопределенных условиях социально-экономической среды.

Изложенное дает основание считать, что дальнейшее развитие методологии управления эффективностью крупных инвестиционностроительных проектов, в промышленном и гражданском строительстве, имеет научно-практическую актуальность. В монографии рассматриваются вопросы разработки организационно-экономического механизма реализации инвестиционно-строительных проектов, основанного на концепции управления эффективностью. Проанализированы особенности процессно-ориентированной и функциональной концепций менеджмента. Обоснована причинно-следственная взаимосвязь и структурно-логическая обусловленность обеих концепций. Сделан вывод о неправомерности их противопоставления в теории и практике менеджмента.

Развиваемая автором методология компенсационного управления строительными программами и проектами является развитием процессного подхода управления инвестиционной и производственной деятельностью. Применение методологии и методических разработок позволяет минимизировать отклонения фактических стоимостных и временных параметров от плановых, а также обеспечивать требуемую эффективность проекта при высокой неопределенности условий внешней и внутренней среды.

Г л а в а 1. СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РЫНКА ЖИЛЬЯ Жилищное строительство выполняет функции как экономического, так и социального развития стран с развитой рыночной экономикой. В нашей стране в период командно-административной экономической системы сектор жилищного строительства играл исключительно социальную роль. В период ранних рыночных реформ жилищное строительство стало выступать средством высокорентабельного инвестирования. Только в последние годы коммерческие цели жилищного строительства стали рассматриваться в единстве с его социальными результатами. Современная парадигма состоит в следующем: прибыль можно получить, если при реализации строительного проекта создать среду обитания, сочетающую комфорт, безопасность, экологичность, эстетичность, экономичность. Достижение коммерческих целей инвесторов, заказчиков, застройщиков, в идеале, должно взаимодействовать с социальными целями государства и граждан. Достижение социальных целей, выполнение социальных жилищных программ становится возможным при успешной реализации коммерческих инвестиционно-строительных проектов.

Основные проблемы современного российского жилищного рынка:

• большинство людей нуждается в жилье, но не может себе позволить его покупку;

• отсутствует эффективная система долгосрочного жилищного кредитования;

• объемов жилищного строительства не хватает для удовлетворения потребностей населения;

• не выработана эффективная схема реализации земельных участков и выделения земель под жилищное строительство;

• в муниципальных образованиях отсутствуют схемы территориального планирования и градостроительная документация;

• качество жилищных и коммунальных услуг остается низким, а уровень износа коммунальной инфраструктуры — высоким;

• социальное жилье и жилье для инвалидов, ветеранов и других категорий граждан предоставляется низкими темпами;

• процедуры согласования строительной документации затруднены;

• граждане слабо защищены от махинаций при покупке и продаже жилья.

Положение в секторе жилищного строительства Российской Федерации определяется растущим спросом на доступное жилье и нехваткой его на рынке готовой строительной продукции. Показатели обеспеченности жильем в РФ находятся на уровне, близком к показателям в странах со средними доходами населения: 60 % жителей городов имеют однокомнатные и двухкомнатные квартиры; в среднем на одну комнату приходится 1,3 человека; в отличие от западных стран, у большинства семей отсутствует общая комната без спальных мест. Несмотря на низкие нормы жилой площади на человека, необходимые для постановки на учет для получения муниципального жилья, на очереди стоит 20 % семей. Ситуация на рынке кредитования жилья в Российской Федерации характерна для стран, где доходы населения находятся на низком уровне, а механизмы жилищного кредитования не развиты [12].

Для населения в настоящее время существует несколько возможностей улучшить свои жилищные условия: получить муниципальное жилье на правах найма, стать членом жилищностроительного кооператива, арендовать или приобрести жилье на рынке, построить собственное жилье. Сокращение объемов государственного строительства оставляет очередникам все меньше надежд на получение жилья за счет государства. В то же время из-за высоких цен семьи со средними доходами лишены возможности стать пайщиками жилищно-строительного кооператива или купить жилье на рынке, а тем более построить собственный дом. Без учета цены на землю стоимость строительства такого дома на 20–30% выше, чем готовой квартиры такой же площади. Практически отсутствует база по производству конструкций для городских малоэтажных зданий.

Производство местных строительных материалов и эффективных утеплителей развивается недостаточными темпами. Темпы роста стоимости строительства опережают темпы роста доходов населения. В настоящее время отношение стоимости строительства к среднему годовому доходу семей составляет около 5, 8 [11].

Существует зависимость между качеством, формой собственности, местоположением жилья и характеристиками семей по доходу, социальному положению и типу. Сопоставление существующей обеспеченности жилой площадью с реальными потребностями семей, а также спросом, основанным на реальных возможностях, дает основание считать, что доля малогабаритного и небольшого (до 50 м2) жилья существующего жилищного фонда в городах достаточна как для удовлетворения потенциальных потребностей, так и реального спроса. Ситуация меняется в отношении жилья, имеющего жилую площадь более 50 м2. Доля такого жилья в существующем фонде меньше потенциального спроса. Поэтому новое строительство ориентируют на размер жилой площади 50 — 80 м2 (90 — 120 м2 общей площади) [12].

Платежеспособный спрос на жилье определяется комбинацией нескольких источников денежных средств:

• личные средства — собственная оценка семьей своих возможностей по мобилизации ресурсов из всех источников, включая средства членов семьи, сбережения, средства от продажи имущества, кредит на приобретение жилья;

• личные средства и ипотечный заем с регулируемой отсрочкой платежей, который предоставляется на 10 лет при ставке платежей в 12%, и ежемесячных платежах в размере 25 % дохода семьи;

• личные средства и доля собственности граждан в приватизированных или купленных на свободном рынке квартирах, которые они занимают;

• личные средства, ипотечный заем и доля собственности граждан;

• личные средства и субсидия на приобретение жилья, предоставляемые определенным категориям граждан;

• личные средства, ипотечный заем и субсидия;

• личные средства, половина доли собственности и субсидия;

• личные средства, ипотечный заем, половина доли собственности и субсидия.

В настоящее время собственные сбережения не позволяют большинству граждан приобрести жилье на рынке. Основным источником для приобретения нового жилья могут быть средства, вырученные от продажи уже имеющегося жилья. Безвозмездные субсидии на строительство и покупку готового жилья при наличии у граждан только личных сбережений не позволяют им купить жилье даже по умеренной рыночной стоимости. Эти выводы подтверждаются следующими данными. В среднем 89 % граждан не имеют собственных средств на приобретение жилья, 83,5 % граждан, имеющих некоторое количество средств, в состоянии заплатить за квартиру в 30 раз меньше реальной стоимости жилья. Ипотечный заем в сложившихся условиях незначительно улучшает перспективы приобретения большинством граждан жилья. Средний месячный доход большей части семей не позволяет получить заем достаточного размера для покрытия расходов на покупку новой квартиры с учетом собственных средств и ипотечного займа, 83,9 % семей будут иметь не более 20-й части средств, необходимых для покупки квартиры [7].

Заметно увеличивает платежеспособный спрос наличие капитала в виде приватизированного жилья, которое, в случае необходимости, может быть продано по рыночной стоимости. Продажа собственного жилья позволяет всем гражданам купить новое жилье. Исключение составляет г. Москва, где 31,6 % граждан, а с ипотечным кредитом 38,8 %, могут купить построенное жилье размером более 60 кв. м общей площади. В результате оптимальным решением можно считать использование субсидий и личных средств граждан в сочетании с ипотечным займом и половиной рыночной стоимости занимаемого жилья, что позволит в среднем 78% граждан купить жилье по минимальной рыночной стоимости.

Для определения структуры спроса рассматривают следующие типы жилья:

• малогабаритная квартира как жилье, удобное для небольшой семьи;

• квартира улучшенной планировки в многоэтажном доме как самый распространенный потребительский стандарт, рассчитанный на все категории населения;

• квартира со всеми удобствами в малоэтажном доме на 2— семьи как перспективный тип малоэтажной застройки;

• собственный дом как объект собственности, дающий право пользования землей.

Перспективными типами жилья являются односемейные дома и квартиры в малоэтажных домах из кирпича и древесины, не снизилась потребность в квартирах многоэтажной застройки как панельного, так и кирпичного типа. Почти совпадают интересы граждан по размерам жилья: для каждого члена семьи — по комнате, для односемейных домов эта норма выше — комната на каждого члена семьи плюс одна или две комнаты. Запросы семей, выбравших квартиру в многоквартирном доме, превосходят их фактическую обеспеченность примерно в 1,5 раза. Семьи, выбравшие односемейный дом, хотели бы увеличить свою жилую площадь примерно в 3 раза.

Структура жилищного фонда расходится с предпочтениями населения. Основная причина — гипертрофированное строительство с 60-х годов крупнопанельных домов при явном недостатке жилья более высоких потребительских качеств. Например, в односемейных домах хотели бы жить от 11,4 до 19% семей, а в жилищном фонде их недостаточно. Таким образом, изменение структуры строительства жилья с учетом потребности населения, т.е. увеличение доли односемейных и малоэтажных блокированных домов резко повысило бы платежеспособный спрос [7].

Анализ потребительского спроса на жилье позволяет выделить демографические типы семей, для которых желательно строительство односемейных домов — это большие семьи, состоящие из супружеских пар, детей и родителей, которые составляют в настоящее время половину всех городских семей. Определение спроса на жилье, требует конкретного рассмотрения в каждом отдельном регионе.

Приоритетный национальный проект "Доступное и комфортное жилье — гражданам России" призван создать условия для решения этих проблем. Общей целью национального проекта является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России. Однако это не значит, что государство будет самостоятельно строить новые дома, помогать строительным компаниям, вкладывать деньги в развитие их бизнеса и регулировать ценовую политику. Формируя рынок, государство действует по рыночным принципам, и его основной задачей является создание условий для развития жилищного строительства в стране и сбалансированное стимулирование спроса и предложения на жилищном рынке. Первый этап (2006 — 2007 гг.) включал в себя четыре направления:

• «Повышение доступности жилья», • «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», • «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», • «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».

Меры, предусмотренные в рамках каждого направления, предполагают развитие правовой базы, бюджетную и организационную поддержку расширения спроса и предложения на рынке жилья и выполнения гособязательств по обеспечению жильем определенных категорий граждан.

На первом этапе были определены четыре приоритета:

• увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования;

• повышение доступности жилья;

• увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры;

• выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Для реализации первого приоритета предусмотрена государственная поддержка системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и развитие инфраструктуры рынка ипотечных ценных бумаг. Это позволит увеличить объем ипотечного кредитования и снизить процентную ставку по кредитам.

В рамках второго приоритета оказывается государственная поддержка молодым семьям в приобретении квартир или строительстве индивидуального жилья на собственные средства или с помощью ипотечных жилищных кредитов.

Для реализации третьего приоритета государство будет сокращать административные барьеры, совершенствовать процедуры предоставления земельных участков под застройку, оказывать помощь в реализации крупных инвестиционных проектов, предоставлять государственные гарантии по кредитам на обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой и будет субсидировать процентную ставку по таким кредитам. Кроме того, у муниципалитетов появится право залога муниципальных и неразграниченных земель для получения инвестиционных кредитов на строительство инженерной инфраструктуры.

В рамках четвертого приоритета государство интенсифицирует выполнение своих обязательств перед ветеранами и инвалидами, муниципалитеты увеличат объемы предоставляемого социального жилья. Военнослужащим и некоторым другим категориям граждан будут предоставляться субсидии на приобретение жилья посредством реализации программы государственных жилищных сертификатов.

Правительство будет способствовать развитию массовой жилищной застройки, сокращать сроки согласования строительной документации и упрощать выделение земель под застройку; ликвидировать «коррупционные схемы» и локальные монополии; развивать малоэтажное домостроение и содействовать формированию рынка строительных материалов.

Задачами федерального центра являются:

• управление реализацией национального проекта, координация работы всех его участников;

• доработка необходимой законодательной базы;

• финансирование за счет средств федерального бюджета обязательств по обеспечению жильем инвалидов, ветеранов и других категорий граждан;

• оказание поддержки молодым семьям в улучшении жилищных условий;

• софинансирование мер по увеличению жилищного строительства и модернизации объектов коммунальной инфраструктуры.

Региональные власти занимаются:

• разработкой региональных программ по формированию рынка доступного жилья и обеспечению комфортных условий проживания граждан.

• административно-организационным обеспечением реализации программ.

• софинансированием федеральных подпрограмм.

Перед муниципалитетами стоят следующие задачи:

• привлечение средств частных инвесторов в жилищнокоммунальную сферу и реформа управления жилищным фондом;

• создание условий для увеличения объемов жилищного строительства;

• предоставление социального жилья нуждающимся гражданам — очередникам.

В декабре 2010 г. Постановлением Правительства Российской Федерации утверждена Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Цели и задачи Программы определяются долгосрочными стратегическими целями и приоритетными задачами государственной жилищной политики, а также целями и задачами приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".

Основными целями Программы являются формирование рынка доступного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности, выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством.

Основными задачами Программы являются:

• создание условий для развития массового строительства жилья эконом-класса;

• повышение уровня обеспеченности населения жильем путем увеличения объемов жилищного строительства и развития финансово-кредитных институтов рынка жилья;

• обеспечение повышения доступности жилья в соответствии с платежеспособным спросом граждан и стандартами обеспечения их жилыми помещениями (33 кв. м общей площади жилого помещения — для одиноких граждан, 42 кв. м — на семью из 2 человек, по кв. м — на каждого члена семьи при семье из 3 человек и более).

Для достижения цели и решения основных поставленных в Программе задач будет реализован комплекс нормативных правовых, организационных и финансовых мер и мероприятий.

Приоритетными направлениями Программы являются:

• стимулирование развития жилищного строительства;

• поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования;

• выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством;

• повышение качества коммунальной инфраструктуры;

• проведение научно-исследовательских работ.

По каждому из выделенных приоритетных направлений Программы предусмотрена реализация конкретных мер, на проведение которых должны быть сконцентрированы основные финансовые и организационные усилия, которые реализуются в рамках соответствующих подпрограмм, входящих в состав Программы. Меры общего нормативного правового и организационного характера реализуются в рамках Программы в целом.

Для стимулирования развития жилищного строительства в приоритетном порядке необходимо обеспечить решение следующих задач:

• формирование нового сегмента жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности, экологичности и ценовой доступности, в том числе развитие малоэтажного жилищного строительства и новых форм участия граждан в жилищном строительстве;

• обеспечение земельных участков инженерной, социальной и дорожной инфраструктурой;

• государственная поддержка внедрения новых современных технологий и проектов при осуществлении жилищного строительства, отвечающего стандартам жилья эконом-класса, в том числе малоэтажного;

• разработка нормативной правовой базы, обеспечивающей вовлечение в хозяйственный оборот дополнительных земельных ресурсов;

• модернизация и обновление оборудования, повышение эффективности технологий строительства и производства строительных материалов.

В рамках Программы будут решаться следующие задачи:

• упрощение порядка предоставления земель под малоэтажное жилищное строительство и индивидуальное жилищное строительство, в том числе жилищно-строительным кооперативам;

• развитие конкуренции и снижение административных барьеров на рынке жилищного строительства, создание эффективных механизмов борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, дальнейшее развитие прозрачных конкурентных процедур предоставления земельных участков для жилищного строительства;

• развитие кредитования застройщиков в целях жилищного строительства;

• комплексное развитие территорий в целях жилищного строительства, создание условий для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для этих целей;

• комплексная застройка территорий, реконструкция и обновление существующей застройки;

• поддержка платежеспособного спроса на жилье, в том числе с помощью ипотечного жилищного кредитования.

В рамках Программы необходимо:

• обеспечить правовые условия для развития ипотечного жилищного кредитования и других механизмов финансирования населения для приобретения (строительства) жилья;

• совершенствовать унифицированную систему рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и обеспечить развитие рынка ипотечных ценных бумаг;

• совершенствовать систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

• оказывать содействие повышению уровня доступности жилья и ипотечных жилищных кредитов для населения;

• развивать новые рыночные институты и механизмы, формирующие инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и рынка жилья (бюро кредитных историй, небанковские кредитные организации, осуществляющие кредитные операции по предоставлению ипотечных кредитов на приобретение жилья, и др.);

• совершенствовать систему защиты прав граждан — приобретателей жилья и граждан, участвующих в финансировании жилищного строительства.

В области выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, необходимо обеспечить координацию государственного спроса на рынке жилья.

Как показывает опыт регионов, наиболее успешно осуществляющих жилищное строительство в рыночных условиях, большую роль должен сыграть комплекс мер, направленных на стимулирование жилищной реформы:

• предоставление на льготных условиях земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и оказание помощи в обеспечении их инженерной инфраструктурой;

• выпуск жилищных ценных бумаг и создание фондов развития жилищного строительства;

• введение местных жилищных налогов и акцизов на основные виды выпускаемой продукции;

• сокращение объектов незавершенного жилищного строительства;

• создание специализированных кредитных фондов с использованием опыта Белгородской области, Республики Татарстан, Республики Саха (Якутия) и других регионов, организация производства наиболее эффективных в условиях конкретного региона конструкций, материалов, а также архитектурно-технических систем, автономных видов инженерного оборудования, обеспечивающих снижение энергозатрат и стоимости строительства.

Основным видом жилищного кредита необходимо сделать ипотечный кредит, предоставляемый под залог недвижимости. Займы предоставляются на длительный срок (10 — 25 лет), что уменьшает размер ежемесячных выплат. Как правило, они предоставляются на приобретение (строительство) жилых помещений, в которых будет проживать семья заемщиков. При этом снижается риск банка по изъятию заложенного имущества, поскольку купленное или построенное жилье является предметом залога. Возможно предоставление банками долгосрочных ипотечных кредитов на приобретение гражданами индивидуальных жилых домов под залог этих домов и прилегающих земельных участков.

Для уменьшения риска банка можно использовать вариант, предусматривающий проживание заемщика в купленном за счет кредита жилье на условиях аренды с получением права собственности после полного возврата кредита. Размеры кредита не должны превышать 70 % стоимости приобретаемого дома, а выплаты по кредиту 25 — 30 % дохода семьи. Наиболее предпочтительным типом кредита с точки зрения доступности для заемщика и снижения риска для банка является кредит с регулируемой отсрочкой платежа. Заинтересованность банков в выдаче жилищных кредитов в значительной степени будет зависеть от создания вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов, что позволит привлечь средства инвесторов. С целью повышения заинтересованности банков разницу межда учетной ставкой межбанковского кредита и ставкой долгосрочного жилищного кредита частично компенсируется за счет уменьшения в раза нормы отчислений в резервный фонд Центрального банка Российской Федерации и выделения средств из бюджетов всех уровней.

В Послании Президента Российской Федерации Федеральному Собранию поставлена задача компенсации гражданам сбережений, утраченных вследствие инфляции после 1991 года. Средства от индексации вкладов в Сберегательном банке Российской Федерации могут быть использованы гражданами для погашения полученных долгосрочных жилищных кредитов. Для контроля за целевым использованием застройщиком кредита, полученного на строительство жилья, установлен порядок выделения средств под отдельные части дома (фундамент, каркас, отделочные работы).

Указанные меры могут быть направлены как на увеличение собственных средств (субсидий, налоговых льгот), так и на поддержку кредитных механизмов, предлагаемых банками, или на помощь в погашении кредитов. Практически во всех случаях следует комплексно использовать все три перечисленных направления. Доля каждого из них в общем объеме средств, необходимых для строительства или приобретения жилья, будет зависеть от местных условий и состава семей, нуждающихся в жилье.

1.2. ДИНАМИКА ЦЕН НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ

Москва заняла в марте 2011 года третье место в мире по ценам на элитное жилье, уступив первенство лишь Лондону и Монако.

Средняя стоимость квадратного метра элитного жилья на вторичном рынке составила в Москве 26,5 тыс. долл., в Лондоне — 29,5 тыс.

долл., а в Монако — 54 тыс. долл. Кризис практически не коснулся цен на недвижимость в Москве. Спрос на недвижимость упал, некоторые застройщики это ощутили очень сильно. Практически все застройщики нуждались в денежной ликвидности, кредиты строителям банки выдавали неохотно. Цен на недвижимость в Москве это коснулось лишь частично (рис.1.1—1.3).

Рис. 1.1. Динамика стоимости квартир всех типов На первичном рынке средняя цена 1 кв.м выросла до тыс.руб. Такая цена, в первую очередь, обусловлена тем, что недвижимость строится на окраинах Москвы.

Рис. 1.2. Динамика стоимости элитных квартир Элитная недвижимость за последние несколько лет подорожала со 150 тыс.руб. за квадратный метр до 250 тыс.руб. В комплексе «"Город столиц», находящемся в ЦАО, стоимость квартир начинается от 215 тыс.руб.

Рис. 1.3. Динамика стоимости квартир всех типов Более высокая стоимость квартир на вторичном рынке в Москве обусловлена двумя факторами. Во-первых, квартиру вы получаете сразу. На первичном рынке часто приходится ждать окончания строительства. Во-вторых, на вторичном рынке больше, чем на первичном, сделок в центральных районах Москвы, где цены выше.

Рис. 1.4. Стоимость элитных квартир в Москве, м2 [7] Элитное жилье на вторичном рынке тоже стоит дороже, чем на первичном. Цены не растут уже полтора года.

1.3. ИНТЕНСИВНОСТЬ КОНКУРЕНЦИИ Одна из важнейших причин высоких цен на жилье и высокого темпа их роста заключается в особенности конкурентной ситуации на рынке жилищного строительства. Благодаря ряду принятых мер со стороны правительства рост цен несколько сократился, что говорит о не безнадежности ситуации, возможности ее изменения.

Для инвесторов постоянное повышение цен делает прибыльными их вложения в недвижимость. Для девелоперов увеличение цен дает рост оборотов и повышение рентабельности. Для подрядчиков и риелторов ажиотаж на рынке повышает стоимость их услуг. Для банков при кредитовании девелоперов увеличивается кредитный портфель, при работе с частными лицами наращивается сумма ипотечного кредита. Банки-залогодержатели увеличивают стоимость заложенных активов и снижают риски по выданным кредитам. Проектировщики, производители стройматериалов, энергетики, поставщики коммунальных услуг также выигрывают.

Заинтересованными в снижении цен являются, прежде всего, потребители, а также страховые компании, для которых рост цен сопровождается повышением страховых выплат. Невыгодно удорожание финансистам, предлагающим альтернативные способы хранения средств.

Известным теоретиком менеджмента М. Портером определены пять сил (факторов), определяющих конкуренцию на рынке:

• экономико-правовой потенциал потребителей;

• соперничество производителей-конкурентов;

• мощность поставщиков ресурсов;

• наличие товаров заменителей;

• угрозы появления новых конкурентов [4].

Потенциал потребителей.

На сегодняшний момент на рынке жилищного строительства наблюдаются следующие особенности спроса:

«Замещение спроса». Жилье настолько дорого и недоступно, что люди переключают свое внимание на другие товары. Среди наиболее распространенных — автомобили, услуги отдыха, дорогая бытовая техника и т.д.

«Смещение предложения». У организаций возникает соблазн перехода в ограниченный более рентабельный сектор "элитного жилья". В результате возникает перекос в предложении — ведется строительство элитного жилья в ущерб диверсификации деятельности, распространяя ее на другие типы жилья в зависимости от потребностей других социально-экономических групп граждан в стране.

«Ажиотажный спрос». Вложение денег в квартиры и дома в РФ и Москве прибыльно — перепродажа квартиры приносит за год более 50% прибыли.

Этот фактор конкуренции слаб.

Крупнейшие строительные компании России Компания Москва, Московская, Белгородская "Интеко" ти, Санкт-Петер- строительство бург, Краснодарский край "Мосстроительных строй- Москва, Московработ, жилищ- 608 0,515 11,2 7, механиза- ская область строй" дарский край Группа Северо-Западный производство федеральный округ стройматериаЛСР компаний тов-на-Дону, Ка- строительство "ПИК" "МоспромМосква и Москов- материалы, стройматеская область жилищное риалы" "Главмос- ская область, Алобщее строи- 374 0,912 6,9 13, строй" тай, Красноярский "Моспром- Москва и Московобщее строи- 350 0,1 6,4 1, строй" ская область Производители-конкуренты.

Оценка интенсивности конкуренции фирм произведена по:

распределению долей предприятий на рынке (табл. 1.1);

темпам роста емкости рынка сбыта;

рентабельности рынка сбыта [1].

Оценка интенсивности конкуренции по распределению долей фирм.

1) Индекс Герфиндаля (Н) представляет собой сумму квадратов долей фирм в отрасли: Н = i2, где процентах, принадлежащая одной из фирм. Для отрасли с совершенной конкуренцией индекс будет стремиться к нулю [6].

Рассматриваются 10 наиболее крупных предприятий, такие как:

«Интеко», Су-155, «Мосстроймеханизация-5», ДСК-1, «ДОН-строй», Группа ЛСР, Группа компаний «ПИК», «Моспромстройматериалы», «Главмосстрой», «Моспромстрой».

По выручке H = 1126,3. По площади H =1293,1 (степень монополизации высокая) 2) Ранговый индекс (Розенблюта):

где j — номер (ранг) предприятия в порядке убывания их долей рынка.

– по выручке: I R1 = 2,297, – по площади возведенного жилья: I R2 = 1,996.

Таким образом, строительный рынок в Москве имеет высокую степень монополизации.

3) Коэффициент вариации рыночных долей, который измеряет степени сходства рыночных долей конкурентов, и равен отношению среднеквадратического отклонения долей к их среднеарифметическому значению: U=1 – /M, где — среднеквадратичное отклонение долей конкурирующих фирм; M — среднеарифметическое значение их долей; n — количество предприятий на рассматриваемом товарном рынке.

Очевидно, что чем выше коэффициент вариации, тем ниже интенсивность конкуренции, и наоборот. Наибольшая конкурентная активность наблюдается при примерном равенстве долей. В этом случае при равномощности конкурентов (i = j) их стратегии часто идентичны, что является признаком неустойчивого, конфликтного состояния на рынке.

Таким образом, при отсутствии явных лидеров и аутсайдеров, когда весь рынок рассматриваемого товара (товарной группы) представлен конкурентами, владеющими равными долями рынка (при прочих равных условиях), интенсивность конкуренции максимальна.

Оценка интенсивности конкуренции по темпам роста рынка (на основе темпов роста объемов продаж).

Практика бизнеса свидетельствует, что большинство ситуаций, описывающих динамику рынков конкретных товаров, можно ограничить двумя предельными значениями годовых темпов роста объемов реализации: 70 и 140 %. В этом диапазоне рыночных ситуаций могут быть распределены значения показателя интенсивности конкуренции, учитывающего темпы роста объемов продаж на рассматриваемом рынке (Uтр):

По данным журнала «Эксперт», темп роста рынка жилищного строительства в РФ составляет 13—15 % в год. Этот показатель (в соответствии с критерием) крайне низок, т.е. конкурентная борьба застройщиков за подряды очень интенсивна. Потребители ощущают дефицит предложения и готовы покупать, не обращая внимание на дефекты качества.

Оценка интенсивности конкуренции по рентабельности рынка.

Рентабельность рынка — отношение суммарной прибыли всех фирм к их суммарной выручке (объему продаж): R = П Q, где Пi — прибыль i-й фирмы; Qi — выручка (объем продаж) i-й фирмы.

Если R стремится к 100%, то интенсивность конкуренции Ur близка к 0, и наоборот, если R стремится к 0, то Ur максимальна и близка к 100 %. Для другой рентабельности рынка интенсивность конкуренции находится линейной интерполяцией указанных крайних значений [1, 3].

Рыночная стоимость жилья, по данным Госкомстата и Госстроя РФ, превышает фактическую в 2—2,5 раза. При норме рентабельности 200 % и выше у застройщиков нет экономического интереса конкурировать друг с другом.

Проведенный анализ показывает, что структура строительного рынка в нашей стране на сегодняшний день представляет собой олигополию, а в некоторых ее областях и монополию. Сотрудничество фирм-олигополистов приводит к возникновению в отрасли картеля, действующего либо как монополия, либо как доминирующая фирма.

Возникает взаимная зависимость фирм друг от друга в части установления цен, что позволяет им максимизировать сверхприбыль.

Такое положение крайне выгодно для производителей.

Можно утверждать, что этот фактор конкуренции практически отсутствует.

Поставщики ресурсов.

Объемы производства строительных материалов растут ежегодно, но при этом наблюдается диспропорция в номенклатуре. Быстрее всего рынок насыщается отделочными материалами. Это происходит за счет увеличения количества предприятий среднего и малого бизнеса, которые занимаются их выпуском.

В ближайшие годы динамика рынка стройматериалов будет определяться главным образом строительством в рамках различных федеральных целевых программ — жилье, дороги, социальные объекты, инфраструктура (в зависимости от уровня финансирования запланированных проектов). В частности, в условиях общего спада возрастет значение проекта Сочи-2014 как одного из существенных факторов поддержания спроса на стройматериалы. Согласно данным РБК, приведенным в обзоре «Рынок строительных материалов:

влияние кризиса на отрасль», в 2009 г. по большинству видов строительных материалов произойдет «возврат» к объемам потребления начала 2007 г., а в 2010 г. — постепенный рост с выходом в 2011 г.

на запланированный до кризиса уровень. В наибольшей степени может сократиться производство стеновых материалов, железобетонных изделий и товарного бетона. В меньшей степени от кризиса пострадают подотрасли ПСМ, связанные с дорожным строительством и возведением объектов инфраструктуры (по щебню, гравию и песку возможно сокращение производства на 10—20 %). Наибольшее падение на рынках кровельных, оконных конструкций и отделочных материалов наблюдалось в 2010 г., учитывая, что в этот год имело место резкое уменьшение объемов ввода нового жилья.

При существующих объемах ввода жилья производители не в состоянии удовлетворять спрос и поставлять материалы в нужном объеме. Из-за отсутствия конкуренции и ограниченных мощностей производителей, дефицит основных строительных материалов увеличивается, рост цен на них выше средней инфляции.

На рынке недвижимости некоторое оживление: возрос спрос, стоимость жилья стабилизировалась и корректируется в основном под действием изменения курса доллара, но предпосылки для роста цен уже начали появляться. Положительную тенденцию на рынке строительных материалов отметили специалисты Mirax Group. Как следует из сообщения компании, впервые с осени 2010 г. происходит увеличение спроса и рост цен на рынке основных стройматериалов, цемента и арматуры. Строительные материалы, изделия и конструкции составляют в структуре себестоимости строительства от до 58 %, поэтому возвращение на рынок стройматериалов тенденции к росту может привести в дальнейшем и к росту цен на недвижимость.

Кризис повлиял и на данную отрасль, объемы строительства снизились, как и потребность в стройматериалах. Весной — летом активизируется частное домостроение, которое является потребителем цемента и арматуры. В сложившихся условиях рост цен на жилье может быть вызван только ростом платежеспособного спроса.

Нет прямой зависимости между повышением цен на стройматериалы и повышением стоимости недвижимости, поскольку, в Москве цены по-прежнему диктуются рынком. В регионах ситуация иная, там стоимость формируется исходя из себестоимости, поскольку спрос на недвижимость не такой высокий.

Сегодня на рынке наметился тренд на стабилизацию, и в дальнейшем ожидается рост цен. Предложение вымывается, особенно в секторе высоко ликвидных квартир и домов. Изменение цен на стройматериалы незначительно отражается на конечной стоимости объекта, а предложение пока еще сокращается недостаточно высокими темпами, чтобы оказать существенное влияние на стоимость недвижимости. При невысоком количестве сделок на рынке недвижимости, с одной стороны, и отсутствием вывода на рынок новых объектов - с другой, резкого изменения цен на недвижимость не ожидается. Когда платежеспособный спрос возрастет, а новые объекты нужного типа не будут вводиться в достаточных объемах, рост цен на жилье может быть существенным.

Несколько лет назад цены на недвижимость неоправданно росли, и была уверенность, что такая тенденция продолжится. Кризис изменил основные ожидания. Сегодня на рынок не влияет «ощущение ожидания высокой доходности вложения денег в жилье» и мотивация «продастся все». Все большее воздействие оказывает экономический фактор — кризис платежеспособного спроса. А если не будет достаточного спроса, то может возникнуть обратная динамика цен (дефляция), как на недвижимость, так и на стройматериалы.

Этот фактор конкуренции слаб.

Предложение товаров-заменителей.

Квартира является незаменимым благом для современной семьи.

Прямого товара-заменителя жилью нет. Если рассматривать покупку квартиры как капиталовложение, то альтернативой может служить вложение денег в активы фондового рынка. Но такая деятельность требует специальных знаний и оперативного доступа к источникам статистических данных о конъюнктуре рынка, которых нет у большинства граждан.

Таким образом, товаров-заменителей нет.

Появление новых конкурентов.

Особенность строительства, как отросли, выражается в высокой инвестиционной емкости вхождения бизнеса на этот рынок. Поэтому появление новых фирм крайне затруднительно. Другая причина — структура строительного рынка в Москве представляет олигополию. Существующие на рынке фирмы сосредоточили такой объем строительства, который позволяет им получать значительную «экономию от масштаба». Для новых фирм подобная экономия недостижима. Удельные издержки производства в этих компаниях значительно выше, поэтому, фирмы не могут удержаться на рынке.

Войти на рынок крайне сложно. Этот фактор конкуренции слаб.

Конкуренция является не только фактором, стабилизирующим рынок, но и условием выживания предприятий. Как показал проведенный анализ, большинство российских предприятий инвестиционно-строительной сферы являются монополистами и ориентируются в основном на собственные показатели, а не на рынок. Крупные строительные предприятия функционируют при отсутствии давления со стороны потребителей, конкурентов, товаров-заменителей и ограничивают вхождение на рынок новых фирм, получая сверх прибыли. Проведенная оценка каждой силы конкурентной борьбы (по М. Портеру) дает основание рассматривать рынок с низкой интенсивностью конкуренции (высокой степени монополизации) Из-за отсутствия достаточной конкурентной борьбы между ними растут цены, и страдают потребители. Ограниченный спрос и предложение не позволяет развиваться и самим предприятиям инвестиционностроительной сферы.

Необходимо принятие мер по созданию конкурентоспособного рынка строительства и продажи жилья, ориентированного на нужды потребителей. То есть конкуренция является не только фактором, стабилизирующим рынок, но и условием выживания предприятий.

1.4. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РАЗВИТИЮ КОНКУРЕНЦИИ

И РЕГУЛИРОВАНИЮ ДИНАМИКИ ЦЕН

Общие предложения по формированию конкурентной среды состоят в следующем:

• создать условия со стороны государства и местных органов власти, снижающие финансово-инвестиционные барьеры (через налоговые льготы, дешевые инвестиционные кредиты) для вхождения новых фирм-застройщиков на рынок типового жилья эконом-класса;

• уравнять доходность вложения денег в ценные бумаги и недвижимость;

• ликвидировать дефицит предложения основных строительных материалов (цемента, металлопроката, кирпича, стекла) путем развития строительной индустрии;

• создать альтернативные хозяйственные формы ведения подрядных работ (долевое строительство, товарищества по строительству жилья, кооперативы);

• стимулировать предложение типового жилья путем создания условий для развития новых форм предпринимательской деятельности;

• снизить процентные ставки по долгосрочным кредитам для целевых социальных жилищно-строительных проектов;

• стимулировать застройщиков типового жилья и производителей строительных материалов, участвующих в решении социальных программ, послаблением налогов.

Стимулирование предложения.

При интенсивности конкуренции между предприятиямизастройщиками на уровне 15 % шансов замедлить рост цен нет. Необходимо открыть возможности для вхождения на рынок капитального строительства новых фирм.

Для этого целесообразно:

• пересмотреть законодательство, регулирующее долевое жилищное строительство, что позволит задействовать сбережения граждан;

• упростить лицензирование новых фирм, открывающих деятельность по возведению жилых домов;

• снизить требования к уставному фонду.

Снижение процентных ставок.

Что понимается под доступным жильем. Это ситуация, когда большинство населения — не менее 80 % — в состоянии улучшить свои жилищные условия при помощи кредитов. Кредиты предполагают первоначальный взнос и периодические выплаты процентов на всю или остаток суммы долга. Если это могут себе позволить 80 % населения, то считается, что ситуация с доступностью жилья нормальная. Если менее 80 %, то ситуация приближается к кризисной.

Налоговое стимулирование.

Одним из способов повышения интереса к строительству жилья эконом-класса среди застройщиков и инвесторов может стать налоговое стимулирование. Стимулирующая система налогообложения предполагает снижение налогового бремени для организаций, занимающихся строительством жилья с пониженной стоимостью, но налоговые льготы означают ограничения налоговых поступлений в бюджет. Нет дешевых способов решения жилищной проблемы.

Мерами налогового стимулирования могут стать:

• изменение массы налоговых поступлений;

• замена одних способов или форм обложения другими;

• дифференциация ставок налога;

• изменение льгот и скидок, их переориентация по направлениям (частичное освобождение от налогов, отсрочка платежа или аннулирование задолженности);

• освобождение от НДС лизинговых платежей;

• упрощенный порядок налогообложения;

• уплата НДС один раз в квартал;

• освобождение уплаты налога на прибыль в течение квартала;

Для банков, предоставляющих кредиты предприятиям, строящим жилье эконом класса, устанавливается пониженная ставка зачисляемого в Федеральный бюджет налога на прибыль (если банк предоставляет не менее 50% таких кредитов от общего их числа) [5].

1. Азоев Г.Л. Конкуренция: анализ, стратегия и практика. М.:

Центр экономики и маркетинга, 1997.

2. Котлер Ф. Основы маркетинга. СПб.: КОРУНА, 1994.

3. Макконнелл К.Р., Брю С.Л. Экономикс: принципы, проблемы и политика. — Пер. с англ. М.: ИНФРА-М, 2004. — С. 568-570.

4. Портер М.И., Миллар В.И. Как информация повышает вашу конкурентоспособность. М., 1985.

5. Стоянова Е.С. Финансовый менеджмент для практиков. М.:

Перспектива, 1998. — 223 с.

6. Темишев Р.Р., Новикова Е.В. Управление уровнем и темпами роста цен в жилищном строительстве // МГСУ. Институт «Экономики, управления, информационных систем в строительстве и недвижимости». По итогам научно исследовательских работ студентов МГСУ за 2008-2009 учебный год. Сборник трудов. М.: МГСУ. 2009.

7. Федеральная служба государственной статистики // Интернетресурс. Режим доступа: http://www.gks.ru.

8. Финансово-экономический словарь / Под. ред. А.А. Аганесяна.

М.: Финансы и статистика, 2007. — 1023 с.

9. Чемберлин Э. Теория монополистической конкуренции: (Реориентация теории стоимости). — М.: Экономика, 1996.

10. Экономика для руководителей: Проблемы и практика / Пер. с англ. М. Макинтош, В. Браун, Н. Костелло и др.: В 12 т. Жуковский:

МИМ Линк, 2000. - Т.3, кн.1, ч. 3: Конкуренция и власть на рынке; Ч. 4:

Оценка конкуренции. — 162 с.

11. www.cbr.ru 12. www.rusipoteka.ru

ЭФФЕКТИВНОСТЬЮ ПРОГРАММ И ПРОЕКТОВ

В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

2.1. ПРОГРАММЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ СОЦИАЛЬНЫМ ЖИЛЬЕМ

Ежегодно в Москве наращивается объем жилищного строительства, принят и совершенствуется комплекс социальных жилищных программ: среднесрочная жилищная программа "Москвичам доступное жилье", «Молодой семье — доступное жилье», реализуются меры, направленные на повышение возможности жителей города Москвы использовать собственные доходы и имущество для приобретения жилья. Реализуются меры по выполнению задач, поставленных в рамках приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье — гражданам России", при этом ставятся задачи:

• обеспечение благоприятных организационно-правовых и экономических условий для развития городского рынка жилья, обеспечивающих возможность приобретения москвичами в пользование или в собственность жилых помещений за доступную плату;

• оказание организационной поддержки в создании и обеспечении деятельности специализированных жилищно-строительных кооперативов (СЖСК), осуществляющих финансирование жилищного строительства путем участия различных групп москвичей в паенакоплении, в том числе с использованием ипотечного жилищного кредитования;

• осуществление дополнительной дифференцированной поддержки следующих категорий москвичей при выборе ими возмездных форм предоставления жилых помещений: принятых на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; принятых на учет нуждающихся в жилых помещениях после 1 марта 2005 г. и являющихся внеочередниками;

• молодых семей, ожидающих рождения ребенка или воспитывающих детей до пяти лет, многодетных семей москвичей с несовершеннолетними детьми, при условии постановки их на жилищный учет.

Вводятся механизмы субсидирования (компенсации) платы за наем жилых помещений в частном жилищном фонде и поднаем для граждан, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий. Разрабатываются и реализуются меры, обеспечивающие дифференциацию цен на жилые помещения, реализуемые из жилищного фонда Москвы с рассрочкой платежа или с использованием механизма социальной ипотеки, в зависимости от времени пребывания граждан в очереди и наличия жилищных льгот.

Представлено в Правительство Москвы предложение по порядку определения директивной выкупной цены на жилые помещения, реализуемые из жилищного фонда Москвы, с рассрочкой платежа или с использованием механизма социальной ипотеки, предусматривающие дифференциацию выкупных цен в зависимости от времени пребывания граждан в очереди и наличия жилищных льгот.

В программу обеспечения жилыми помещениями включены семьи, имеющие пять и более детей и вставшие на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Совместно с Ассоциацией московских банков разработаны рекомендации о возможности приостановления платежей по кредиту в рамках городских жилищных программ на срок декретного отпуска граждан-участников программ. Предусмотрены возможности пересмотра графика выплат в погашении долга по договору куплипродажи с рассрочкой платежа в рамках городских жилищных программ с учетом снижения размера выплат на период декретного отпуска (при согласии граждан-участников программ). Подготовлен проект закона г. Москва о предоставлении гражданам, признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий, компенсаций на оплату найма жилых помещений в частном жилищном фонде или поднайма в государственном жилищном фонде.

Осуществляется в рамках Адресной инвестиционной программы города Москвы строительство доходного дома, жилые помещения в котором будут передаваться для временного проживания студенческим и молодежным семьям. Разработаны правила и порядок заключения договоров о пользовании жилыми помещениями в доходных домах, а также установлен круг лиц, имеющих право пользования жилыми помещениями в доходных домах.

Разработана концепция развития доходных домов с различным уровнем платы за пользование, ориентированными на различные категории граждан. Доходные дома эконом-класса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, могут строиться в рамках городского заказа.

При принятии решений о предоставлении жилых помещений москвичам обеспечивать повышение эффективности использования жилищного фонда города Москвы, добиваясь сокращения расхода площади на одного члена семьи до нормы, установленной законодательством города Москвы, и увеличения показателя эффективности расходования жилищного фонда социального использования, который определяется как отношение количества квартир, затраченных в течение года на обеспечение граждан, состоящих на жилищном учете, к количеству граждан, снятых с жилищного учета вследствие обеспечения их жилыми помещениями по городским жилищным программам.

Департаментом экономической политики и развития Москвы при формировании Адресной инвестиционной программы города на очередной финансовый год, начиная с 2008 года, предусматриваются средства на приобретение жилых помещений на рынке недвижимости с целью их последующего использования для реализации городских жилищных программ.

В экономическом департаменте Москвы считают, что самой главной и приоритетной программой продолжает оставаться программа жилищного строительства. В настоящий момент меняются подходы по взаимоотношениям с инвесторами. Одним из основных приоритетов является строительство бесплатного жилья для городской очереди. Будет продолжена реализация программы «Молодой семье — доступное жилье», а также программы реконструкции ветхого и пятиэтажного фонда со сносом устаревших зданий первого периода индустриального домостроения.

Инвестиционная привлекательность возведения социальных объектов определяется нормой прибыли инвестированного частного капитала, которая зависит от параметров разделения объемов конечной строительной продукции, устанавливаемых муниципалитетами (заказчиками). Часть ее передается бесплатно или реализуется по льготным ценам определенным категориям граждан (в соответствии с социальной политикой государства), часть переходит в собственность инвесторов, для последующего коммерческого использования (продажи на рынке недвижимости или доходной эксплуатации).

В этом процессе имеют место два противоречивых интереса: с одной стороны, максимизация объемов ввода социальных объектов — цель заказчиков; с другой, максимизация прибыли от продажи возможно больших объемов коммерческих объектов (минимизации социальной составляющей) — цель частных инвесторов. Несмотря на антагонизм этих интересов, обе стороны заинтересованы во взаимном сотрудничестве, поскольку заказчики привлекают дополнительные финансовые средства, а коммерческие инвесторы получают дополнительные выгодные заказы. Сущность этого противоречия не меняется, если государственный (муниципальный) заказчикинвестор при распределении бюджетных капиталовложений преследует одновременно и социальные результаты, и максимизацию бюджетного (финансового) эффекта от эксплуатации введенных коммерческих объектов (например, спортивно-оздоровительного и культурно-развлекательного назначения).

Возможность созидательного решения этого противоречия подтверждается практикой ежегодного наращивания объемов строительства муниципального жилья и других социальных объектов в Москве. В 2003 г. привлечено 5,8 млрд руб. частных инвестиций, в 2004 г. – 10 млрд руб., в 2006 – 28,5 млрд руб., которые аккумулируются в доходной части городского бюджета. На эти средства по городскому заказу введено в 2004 г. около 400 тыс., в 2005 г. около 0,5 млн, в 2006 г. – 1 млн. 250 тыс. кв. м социального жилья. В 2005 г.

оно составляло одну треть введенной жилплощади, в 2008 г. – половину, при росте общих объемов жилищного строительства в городе.

Такой объем жилищного строительства городской бюджет не смог бы профинансировать, если бы не подтвердил свою эффективность принцип взаимоотношений с инвесторами. Росту объемов жилищного строительства способствовала монетаризация взаиморасчетов инвесторов с правительством Москвы. Город сегодня представляет на конкурс земельные участки, которые инвестор может застроить под свои коммерческие нужды, и городу в порядке компенсации за инфраструктуру и земельные ресурсы, перечисляет средства живыми деньгами в доходную часть городского бюджета. Это практически рыночный сектор строительства жилья. С 2001 г. весь объем жилплощади, введенный частными инвесторами, является их собственностью (коммерческим фондом), а расчет с муниципалитетом ведется не путем бесплатной передачи части уже построенного жилья (для его социального использования), а в денежной форме, за использование земли, других ресурсов, а также инженерной инфраструктуры, после реализации инвестором коммерческих строительных объектов. Полученные муниципалитетом финансовые средства инвестируются в возведение социальных объектов. Поэтому повышение объемов коммерческого строительства создает возможности роста объемов ввода социальных объектов [9].

В сентябре 2008 г. в московской администрации приняли новую методику расчета экономической эффективности возведения городских объектов, которая поможет прийти к «экономически обоснованным решениям для достижения максимального результата при формировании и выполнении городских инвестиционных социальных жилищных программ». До середины 2008 г., когда спрос на московскую недвижимость носил во многом ажиотажный характер, а денег в городском бюджете хватало, немалый процент построенного или возводимого жилья эконом-класса город забирал на различные социальные программы. С 2000 г. доля жилья в Москве по городским социальным программам составляла 20—30 %, остальное поступало в свободную продажу. Но профицит московского бюджета привел к доминированию бюджетного жилья, и на рынке образовался дефицит. Так, к 2008 г. из всего возводимого в Москве жилья на городские проекты уходило уже более 70 % недорогих квартир, а остальные, которые поступали на рынок, принадлежали в основном к элитному сегменту. В итоге дефицит новостроек эконом-класса на рынке привел к резкому росту цен на квартиры.

Если доля социального жилья составляет около 30 %, то покупка квартиры на свободном рынке требует переплаты в пользу льготника примерно 50 % стоимости жилья (два покупателя квартир оплачивают одну квартиру льготника). Если же этот процент растёт и город забирает уже около 70 % жилого фонда, то покупатель квартиры на рынке оплачивает уже две квартиры льготников, т.е. переплачивает 200 % стоимости. Это одна из причин того, что с 2002 по 2008 гг. цены на квартиры в Москве выросли в 6 раз. Социальное жилье, позволяя улучшить жилищные условия одним (на льготных условиях), делает жилье малодоступным для остальных [6].

По мнению ряда специалистов, оптимальная доля социального жилья, когда имеет место «разумная» дополнительная нагрузка на покупателей квартир, и одновременно решаются социальные задачи, составляет порядка 30%, как было в 2002-2005 гг., до подорожания жилья в Москве.

2.2. ЭФФЕКТИВНАЯ НОРМА ОТЧУЖДЕНИЯ

ДОХОДОВ ИНВЕСТОРОВ

Рассмотрим макроэкономические условия наилучшего совмещения отмеченных противоречивых интересов муниципальных заказчиков и коммерческих инвесторов. Для этого проанализируем изменение производственных и финансовых результатов каждой взаимодействующей стороны в зависимости от параметров инвестиционной привлекательности коммерческих проектов в гражданском строительстве: средней капиталоемкости, цен и прибыли от реализации или эксплуатации объектов, рентабельности инвестиций.

Макроэкономический спрос частных инвесторов на участие в строительных проектах, имеющих социальную составляющую, будет определяться их среднеотраслевой нормой чистой прибыли, которая, с одной стороны, формируется рыночной конъюнктурой, с другой — платой инвесторов, т.е. долей их доходов, отчуждаемой в пользу социальных объектов [1-3]. Необходимость поддерживать инвестиционную привлекательность жилищно-гражданского строительства ограничивает установление наибольшей суммы финансовых отчислений в счет социальных объектов. Отчуждение сумм прибыли инвесторов предопределяет повышенный уровень цен реализации коммерческих объектов. Но при дефицитности и незаменимости строительной продукции (вложения в другие надежные активы менее доходны) спрос на нее неэластичен по цене. Поэтому повышение цен реализации коммерческого жилья увеличивает прибыли инвесторов и косвенно способствует повышению социальных возможностей государства в инвестиционно-строительной сфере.

Пусть частными инвесторами-застройщиками ежегодно инвестируется K руб., вырученных ранее от продажи коммерческих строительных объектов. Часть этой суммы K = Ks руб. в год (0 < < 1) отчуждается. На эти средства заказчик возводит муниципальное жилье и другие социальные объекты, со средней удельной капиталоемкостью ks руб./ м2 в объеме Qs = Ks/ks = K/ks кв.м в год, которые не являются объектами купли-продажи или реализуются заказчиком целевым категориям граждан по льготным ценам.

На оставшуюся сумму Kс = K — Ks = K(1 — ) руб. в год инвестор возводит коммерческие объекты со средней удельной капиталоемкостью kc > ks, в объеме Qc = K(1 — )/kc м2 в год, которые реализуются по среднерыночной цене p > ks + kc и приносят инвестору прибыль в размере G = pQc — K = K[p(1 — )/kc — 1], руб. в год.

Норма чистой прибыли инвестора (рентабельность инвестиций) при ставке налога на прибыль n, составит: R = G(1 — n)/К = [p(1 — )/kc — 1](1 — n), %.

Из аналитического выражения для R очевидно, что норма чистой прибыли инвестора растет прямо пропорционально отношению цены реализации и удельной капиталоемкости коммерческих объектов (p/kc) и снижается прямо пропорционально плате инвесторов заказчику, т.е. доле инвестиций на социальные объекты (). Рентабельность инвестиций в коммерческие объекты не должна быть меньше порогового значения Rmin, при котором более выгодным окажется вложение капитала в другие отрасли, т.е. социальные строительные программы не будут инвестиционно привлекательны. Из соотношения R( ) = Rmin граничное значение max, при котором инвесторы получают минимально приемлемую для себя среднюю норму чистой прибыли Rmin, а заказчик достигает наибольшего объема ввода социальных объектов, составит:

Так, если средняя капиталоемкость kc=3,5, цена реализации p = 6 тыс. у.е. за кв.м, а минимальная рентабельность инвестиций Rmin =30 %, то max=18,6 %.

Эта оценка полезна для назначения сумм финансовых отчуждений на краткосрочную перспективу (до года), за который необходимо достичь сиюминутные социальные результаты, при этом не планируя их перспективу. Но, рассматривая более длительный временной горизонт (2–3 года), необходимо учитывать, что приток частных инвестиций будет реагировать на изменение доли отчуждаемых доходов. Получим оценки для взаимовыгодных долей, считая зависимость годового объема коммерческих инвестиций от их рентабельности линейной: K ( R ) = b( R Rmin ), где b = K max /( Rmax Rmin ) — показатель чувствительности притока коммерческих инвестиций к изменению их рентабельности, [руб./%].

Определяя коэффициент b, заметим, что, как правило, общая сумма инвестиций K в гражданском строительстве формируется от многих независимых инвесторов, у каждого из которых своя пороговая норма чистой прибыли Rmin,i. Ранжируя инвесторов по этому показателю, можно выявить минимальную норму чистой прибыли Rmin, при достижении которой рассматриваемый строительный рынок покинет последний инвестор. Косвенно Rmin определяется средней ставкой банковских депозитов (или доходностью ценных бумаг), в которых инвесторам выгоднее держать свободные денежные средства, чем вкладывать их в коммерческое и социальное строительство. Увеличение социальной доли снижает количество инвесторов, которых устраивает более низкая норма чистой прибыли, а при некоторой наибольшей норме чистой прибыли Rmax (при =0) не найдется дополнительных строительных объектов способных ее обеспечить (макроэкономический закон спроса на инвестиции). Полагая = 0, получаем, что Rmax = p/kc — 1, %. Например, если K max = 50 млрд. руб. в год, p/kc=1,714, Rmax =71,4 %, Rmin =30 %, n=24%, то b =120,69 руб./%.

Учитывая, что R зависит от, можно записать:

Ставя цель — достижение наибольшего физического объема ввода социальных объектов: Qs() = K()/ks maх, получаем, что доля * и соответствующий объем капитальных вложений Ks(*) = K* коммерческих инвесторов в социальные объекты должны составлять:

То есть обоюдовыгодная доля отчуждаемых инвестиций в социальные объекты должна быть меньше половины от общих коммерческих инвестиций на величину k s (1 + Rmin ) / 2 p, объединяющую частные характеристики инвестиционной привлекательности: капиталоемкость социальных объектов, цену реализации и минимальную рентабельность коммерческих объектов. Если ks = 1,5 тыс. у.е., а остальные данные из предыдущего примера, то * = 6 %.

Установление норматива взаиморасчетов инвесторов с заказчиками в соответствии с долей * позволяет достичь взаимовыгодный компромисс инвестиционной привлекательности жилищно-гражданского строительства и объема ввода социальных объектов в кратко и среднесрочной перспективе.

Линейная зависимость K () достоверна при небольших изменениях долей распределения финансовых средств, что характерно для оперативной корректировки норматива * во взаиморасчетах инвесторов с заказчиками. Более универсальной и достоверной является предпосылка, учитывающая, что количество свободных частных инвестиций и стоимость крупных строительных проектов в рассматриваемом сегменте ограничено величиной K max. Поэтому условие о приросте объема коммерческих инвестиций K ( ) = K K 0 пропорционально их рентабельности R( ) = R( ) R0 необходимо дополнить тем, что прирост K ( ) снижается, по мере приближения текущего (достигнутого) объема коммерческих инвестиций к их наибольшему объему, т.е. уменьшения разности K max K. Объединяя два условия, получаем: K (, R ) = b[ R ( ) R0 ]( K max K ), где K 0, R0 - фактический объем коммерческих инвестиций и их рентабельность в текущий год. Откуда теоретическая зависимость объема коммерческих инвестиций от их рентабельности имеет вид:

Коэффициент b для этой функции определяется при R( ) = R1 R0 = 1% и соответствующем приросте инвестиций K1 K 0, т.е. b = ( K1 K0 ) /( K max K0 ). Например, если K 0 =30, K1 =34, Kmax =50 млрд. руб. в год, то b=0,25.

Зависимость (2.4) позволяет прогнозировать долгосрочное изменение объема коммерческих инвестиций в социальные объекты от параметров инвестиционной привлекательности: доли отчуждений в социальные объекты, их рентабельности, а также коэффициента чувствительности инвестиций к норме прибыли.

Для этой более универсальной зависимости доля * объема капитальных вложений в социальные объекты, при которой достигается наибольший объем их ввода: Qs() = K()/kс max, составит:

Если фактический объем и рентабельность коммерческих инвестиций K 0 = 30 млрд. руб. в год, R0 = 65%, отношение цены реализации к удельной капиталоемкости коммерческих объектов p/kc=1,714, доля капитальных вложений в социальные объекты, при которой достигается наибольший объем их ввода, по (2.5) * = 27%.

Полученные соотношения объясняют кажущийся парадокс, когда вместе с ростом предложения жилья цены на него растут быстрее не только средней инфляции в экономике или даже капитальном строительстве в целом, но и быстрее увеличения темпов ввода жилья. В Москве средняя цена 1 кв.м панельной пятиэтажки в 2003 г.

была около 1 тыс. долл., в 2005 г. — уже 3 тыс. долл., в 2006 г. — тыс. долл., в 2008 г. — 6 тыс. долл. Реальный рост в сопоставимых ценах за 5 лет составил примерно 4 раза. При более быстром увеличении цен на коммерческое жилье по сравнению с ростом его капиталоемкости и малой чувствительности (b < 0,3) частных инвестиций к росту отчуждаемой доли доходов целесообразно повышать долю отчуждаемых коммерческих инвестиций в счет социальных объектов.

Представленный в монографии методический подход и выводы позволяют научно обосновать устанавливаемые нормативы отчуждений доходов инвесторов в городской бюджет для целевого использования в жилищных социальных программах [4].

2.3. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДОЛЕВЫХ ПРОЕКТОВ

В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

2.3.1. Регулирование долевых проектов Долевые инвестиционно-строительные проекты в жилищном строительстве предполагают привлечение денежных средств граждан — будущих владельцев квартир для покрытия затрат на возведение зданий, начиная с ранних этапов строительства. Эта форма инвестирования получила большое распространение как альтернатива строительства на собственные и заемные средства инвестиционно-строительной компании, в ситуации экономического кризиса и нехватки инвестиций в реальный сектор экономики. Каждый из этих вариантов имеет свои положительные и негативные стороны с точки зрения эффективности застройщика — продавца жилья. Рассмотрим их подробно.

Очевидное преимущество долевого инвестирования — сокращение собственных инвестиционных ресурсов строительных предприятий и, как правило, полный отказ от коммерческих кредитов. Деньги вкладчиков являются своеобразным кредитным ресурсом, который фирме необходимо вернуть в натурально-вещественной форме — в виде строительной продукции — квартир. Кредит, как известно, увеличивает стоимость строительства за счет суммы начисляемых заемщиком процентов, что неизбежно отражается и на цене реализации конечной продукции. При долевом инвестировании, напротив, появляется возможность снизить цену за счет раннего включения денег в оборот для той части инвесторов, которая внесет свою долю задолго до окончания строительства (отсюда вытекает условие по масштабу или длительности реализации проектов, которые эффективны для долевого инвестирования). Для мелких краткосрочных объектов достичь существенной экономии за счет альтернативного использования финансовых ресурсов невозможно, значит, этот положительный фактор теряет свою силу. Собственные средства застройщика можно использовать в качестве альтернативного источника доходов, если удается обеспечить все этапы строительства, привлекая только инвестиции дольщиков.

Вторым фактором являются сроки строительства. При долевом инвестировании темпы строительства определяются финансовым потоком от вкладчиков, который, как правило, недостаточен для ведения работ с максимально возможным темпом. Этому препятствуют консерватизм вкладчиков в оценке риска успешного завершения проекта и ценовые скидки. Поэтому при отсутствии ажиотажного спроса на будущие (недостроенные) квартиры и избыточном предложении инвестиций в эти проекты, сроки строительства при долевой схеме будут большими, по сравнению с инвестированием из собственных и заемных средств, которые можно привлечь в нужный момент и в требуемых объемах. При недостаточно интенсивном потоке инвестиций от вкладчиков сроки реализации проекта можно растянуть до такой степени, что они значительно отодвинутся во времени, что приведет к снижению стратегической доходности бизнеса застройщика. Это указывает на то, что эффективность долевых инвестиционных проектов нельзя оценивать, ограничиваясь рассмотрением отдельно взятого проекта. Необходимо рассматривать цепь взаимосвязанных долевых проектов и их финансовые результаты в совокупности за длительный период.

Третий фактор, существенно отличающийся в рассматриваемых инвестиционных схемах, — принцип реализации конечной продукции. В долевых проектах реализация, опережающая строительство, является обязательным условием, сутью идеи долевого строительства. При правильном ценообразовании, управлении спросом и финансовыми потоками от вкладчиков необходимо завершить реализацию до окончания ввода объекта в эксплуатацию. При строительстве на собственные и заемные средства реализация может начаться также раньше завершения строительства. Но, учитывая меньшие возможности предоставления ценовых скидок за срочность платежа, реализация будет проходить, в основном, на завершающем этапе строительства и закончится (при отсутствии ажиотажного спроса) значительно позже, чем при долевом строительстве. Таким образом, общее время на реализацию проекта будет складываться из фаз строительства и реализации, которые для рассматриваемых схем неодинаковы. Если экономия времени за счет совмещения строительства и реализации превысит потери времени на этапе строительства (за счет более медленного финансирования), то продолжительность долевого инвестиционного проекта будет меньше по сравнению со схемой на собственные и заемные средства. И, наоборот, при экономии времени на строительство, превышающей экономические потери при реализации, преимущество в сроках получит традиционная схема инвестирования [5].

Массовое участие граждан в долевом строительстве жилья началось с середины 90-х гг. По долевым схемам заключалось до 75% сделок на первичном рынке жилья. Долевая схема строительства заключается в том, что приобретатели жилья имеют возможность заключать договора, в которых устанавливаются порядок и сроки оплаты квартир в рассрочку до окончания строительства. Если договор заключен на ранней стадии строительства, то, как правило, 30 % стоимости квартиры покупатель (инвестор-дольщик) вносит сразу (в подготовительный период), а остальные средства — ежемесячно равными долями за время строительства дома (от одного до двух лет). Если объект находится уже на завершающей стадии строительства, то первый взнос может достигать 50 % полной стоимости квартиры. Если дом уже сдан, то требуется внести сразу полную стоимость. В этом случае для отдельного покупателя схема долевого строительства совпадает с традиционной куплей-продажей.

Принципиальное отличие долевого строительства от покупки квартиры в рассрочку в том, что сделка купли-продажи предполагает выкуп квартиры как существующего объекта недвижимости, находящегося в собственности продавца (застройщика). Но при заключении договора долевого участия квартира, как объект недвижимости, еще не существует (дом не построен). Поэтому долевое участие предполагает получение и использование строительной компанией денежных средств инвестора-дольщика непосредственно на строительство объекта недвижимости. При этом доля жилой площади (квартира), пропорциональная внесенным денежным средствам дольщика, идентифицируется в договоре и передается покупателю по факту окончания строительства и сдачи недвижимости государственной комиссии.

Долевые инвестиционно-строительные проекты вносят вклад в формирование рынка доступного жилья, демонополизацию строительного рынка, стимулируют развитие отрасли, сдерживают рост стоимости объектов. Вот один из примеров эффективного применения долевой схемы. Администрацией Воронежской области принято постановление о проведении эксперимента по долевому участию в строительстве доступного жилья граждан, зарегистрированных в муниципальных общежитиях. Для реализации программы расселения общежитий городом безвозмездно выделено 19 земельных участков под застройку. По каждому участку на конкурсной основе привлекаются строительные компании с заключением трехстороннего договора между городской администрацией, инвестором и застройщиком. Договоры предусматривают, что 30 % квартир будут предоставлены жильцам муниципальных общежитий по льготной цене — втрое ниже, чем среднерыночная. Оплачивая авансом застройщику еще не построенный им объект, риск инвесторадольщика тем больше, чем раньше произведена оплата. Многие сознательно идут на такой риск ради того, чтобы заплатить за квартиру на 20-30 % дешевле и в рассрочку [5].

На протяжении 10 лет для регулирования взаимоотношений между застройщиками и участниками долевого строительства существовали лишь общие нормы ГК РФ и условия договора, заключаемого между участниками долевого проекта. До 1 апреля 2005 г. в России не существовало закона, который регламентировал бы взаимоотношения между застройщиком и частными инвесторами. В 2004 г. уже 20 % домов выставлялись на продажу не просто на стадии котлована, а когда еще не были начаты строительные работы, не подготовлена площадка и даже до получения разрешительной документации.

Суды субъективно трактовали закон «О защите прав потребителей», применительно к пострадавшим дольщикам. 19 сентября 2002 г.

Верховный Суд РФ издал «Обобщение практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов». Согласно этому документу договоры долевого участия являются договорами бытового подряда и поэтому подпадают под действие федерального закона «О защите прав потребителей». Однако, в отсутствие федерального закона, это решение Верховного Суда ситуацию на рынке долевого строительства жилья не изменило [9].

По данным Ассоциации строителей России, в стране насчитываются десятки тысяч пострадавших дольщиков. Зафиксировано строительных объектов, где в той или иной форме нарушены права граждан-соинвесторов. Акции протеста обманутых дольщиков проводятся практически по всей стране. Основными нарушениями со стороны строительных фирм являются: затягивание сроков строительства, заключение договоров в отношении одной и той же квартиры с несколькими гражданами, нецелевое использование денежных средств дольщиков, значительное увеличение цен по сравнению с установленными в договорах, низкое качество строительства жилья.

В качестве срочных мер по нормализации ситуации правительством рассмотрена возможность предоставить пострадавшим дольщикам квартиры социального жилищного фонда, дано распоряжение разработать механизм урегулирования задолженности, передать права и обязанности по договорам аренды земельных участков застройщикам, провести прокурорскую проверку соблюдения требований законодательства РФ в ходе осуществления процедур банкротства застройщиков, обратить внимание на законность процедуры реализации отчужденного у них имущества и обоснованности его оценки, принять к производству наиболее значимые дела, связанные с нарушением прав граждан - участников долевого строительства.

Ситуация изменилась с 1 апреля 2005 г., когда вступил в силу федеральный закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [10]. По своему замыслу этот закон должен был создать гарантии того, что человек, который вкладывает деньги в строительство своей будущей квартиры, станет в оговоренные сроки ее владельцем. Качественный анализ новых условий регулирования долевого строительства позволяет считать, что права дольщиков защищаются в большей степени, их риски снижаются (табл. 2.1).

Сравнительная характеристика условий регулирования долевого Рекламная дея- Начиналась, как привлечению регулировалась средств участни- законодательством опубликования пролиц — до ков долевого о рекламе. Проект ектной декларации и строительства и его расположе- государственной тельность недобдолевого строительросовестной Информирование Информация пред- Проектная деклара- За неполную или застройщиком ставлялась в про- ция опубликовыва- недостоверную пропотенциальных извольной форме. ется застройщиком в ектную декларацию, покупателей о Участник долевого СМИ или интернете несвоевременное своей деятельно- строительства ис- не позднее, чем за внесение изменений Форма и содер- Договор долевого Договор долевого щиком и инве- воры о совместной го накопительного стии в финанси- долевом инвести- вор должен содер- обязательств перед ровании строи- ровании в произ- жать указание на участниками долевотельства объекта вольной форме, не конкретный объект го строительства, инвестору прав за ства, срок его перестроительство нахоконтролем строи- дачи участнику додятся в залоге у учательства и реали- левого строительстстников. В случае Условия заклю- Не регулировались Привлекать средства Для должностных Госрегистрация Регулировалась Содержание догово- До государственной Требования к Законодательно не Устанавливаются После заключения титься в арбитражвенных денежзастройщиком дого- ный суд с заявлениных средств завора с первым уча- ем о приостановлестройщика, порядолевого нии на определендок расчета раз- стником Контроль за до- Отсутствовал спе- Государственное За неисполнение левым строитель- циальный орган, регулирование, кон- предписаний уполством осуществляющий троль и надзор в номоченного органа контроль и надзор области долевого — штраф для должза долевым строи- строительства осу- ностных лиц в разтельством. Разно- ществляются упол- мере 100-150 МРОТ;

ном порядке вать целевое использование привлеченных застройщиком финансовых Новый закон [11] направлен, в первую очередь, на защиту граждан, вкладывающих свои средства в долевое строительство, от возможных злоупотреблений и недобросовестности застройщика. Закон легализует договор долевого участия; требует его государственной регистрации, что практически исключает угрозу «двойных продаж», а также изменений условий договора после его подписания без соответствующих согласований с покупателем квартиры; исключает возможность покупки квартиры по договору у кого бы то ни было (субподрядчика, поставщика) кроме как у застройщика, что дополнительно страхует дольщиков от «двойных продаж»; приводит к отказу от бартера в строительстве; предусматривает финансовую ответственность застройщика перед частным инвестором за несоблюдение сроков и качества строительства, причем срок этих гарантий не может быть менее 5 лет; предоставляет гражданам право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и получить неустойку, если застройщик изменил проект, изменил назначение общего имущества и нежилых помещений, входящих в состав дома, или нарушил требования к качеству объекта; передает с момента государственной регистрации договора объект и права на участок, где он возводится, в залог участникам долевого строительства;

дает дополнительную гарантию того, что застройщик, после привлечения денежных средств покупателей, не бросит строительство на начальной стадии, в связи с невозможностью оформить разрешение на строительство или земельные отношения с муниципалитетом;

создает законодательную базу для государственного контроля за целевым использованием застройщиком средств дольщиков; обязывает застройщика вести свой бизнес в более открытом режиме, что снижает риск обмана; ограничивает возможность участия в строительстве многоквартирных домов, в качестве застройщика мелких компаний, которые не смогут привлечь достаточное количество оборотных средств на начальном этапе строительства [7, 8].

После вступления в действие закона № 214 деньги граждан на строительство домов можно привлекать тремя строго определенными способами: по договорам участия в долевом строительстве, путем членства в жилищных накопительных или жилищностроительных кооперативах. Последний способ вытекает из Жилищного кодекса, в законе № 214 он не упомянут, хотя уже подготовлена соответствующая поправка. Строительные компании объясняют заключение «старых» форм договоров тем, что распродают квартиры в домах, площадки под которые получили еще до 1 апреля 2005 г. Закон № 214 распространяется только на объекты, разрешение на строительство которых застройщик получил после 1 апреля 2005 г. В законе есть оговорка: если застройщик получил разрешение до 1 апреля 2005 г., то он может продолжать привлекать средства дольщиков тем же способом, что и раньше (в основном по договорам инвестирования), в которых преобладают интересы застройщиков. В договоры включают пункты и оговорки, которые при возникновении спорных моментов затрудняют гражданину возможность требовать от застройщика выполнения его обязательств.

Ответственные участники рынка долевого строительства заинтересованы в четких и понятных правилах. Однако ряд нюансов нового закона ставит застройщика в невыгодное, а иногда в уязвимое положение по следующим причинам. Застройщик не может во внесудебном порядке расторгнуть договор, причем основанием для начала судебного разбирательства может послужить, по закону, только «систематические нарушения срока внесения платежа, то есть более чем три раза в течение года, или просрочка внесения платежа в течение более чем трех месяцев». Пока договор не расторгнут, инвестор не имеет права перепродать квартиру другому покупателю. Судебное разбирательство может длиться два месяца и более. А если на рынке появляется компания, которая хочет обанкротить или поглотить застройщика, то для этого договоры на половину из имеющихся в доме квартир заключат люди этой компании, как физические лица, и ничего не станут оплачивать. 5-6 месяцев 50 % недофинансирования неминуемо приведут к серьезным сбоям в сроках строительства.

А здесь уже появляется вторая половина дольщиков, заплативших все в срок. Они по новому закону имеют право требовать уплаты неустойки в размере 1/75 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. Из расчета, что она равна 13 %, за полгода просрочки застройщик будет обязан вернуть каждому покупателю 31,5 % от суммы договора.