МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ

ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Новосибирск, 2011

УДК: 631.164.25

Автор: Власов А. Д.

Методические рекомендации подготовлены по материалам экономической оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий субъектов

России.

Предлагается нормативная база и схема расчета рыночной стоимости земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с действующим законодательством. Расчет рыночной стоимости земельного участка по физическим, инструментально измеряемым показателям, с использованием экспертных оценок, позволяет получить экономические нормативы рационального использования оцениваемого ресурса.

Теоретической основой измерения экономической ценности земельных участков является Метод геокосмических аналогий Понько Владимира Алексеевича и теоретическая Модель продуктивности агроландшафтов Земного шара. В качестве универсальной единицы измерения использован радиан2.

Монография рекомендована к изданию в открытой печати Методической комиссией Института кадастра и геоинформационных систем Сибирской государственной геодезической академии, г. Новосибирск, протокол №1 от 27 сентября 2011г.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

1. Основные теоретические положения расчета рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий

1.1. Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий

1.2. Базовые термины

1.3. Основные методические положения

2. Сравнительный подход

3. Доходный подход

4. Затратный подход

5. Социально-экономическая среда объекта оценки и ее динамика.

6. Литература

7. Приложения

Приложение 1. Шкала почвенных разновидностей, утвержденная для государственной кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий, 2006 [11]................. Приложение 1.1. Типы и подтипы почв

Приложение 1.2. Роды почв

Приложение 1.3. Мощность органогенного горизонта

Приложение 1.4. Содержание гумуса

Приложение 1.5. Эродированность антропогенная

Приложение 1.6. Эродированность по прочим факторам

Приложение 1.7. Гранулометрический состав

Приложение 1.8. Коэффициенты продуктивности и увлажнения почвенных разновидностей

Приложение 1.9. Показатели почвенной разновидности, пример строки приложения 1.... Приложение 2. Список метеостанций России. Местоположение, теплообеспеченность.......... Приложение 2.1. Корректировки тепло обеспеченности земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от экспозиции и уклона, градус Цельсия.... Приложение 2.2. Корректировка теплообеспеченности земельного участка в зависимости от его местоположения по формуле:

Приложение 3. Показатели районов Тверской области в расчете статистической модели (3). Приложение 3.1. Предложения продажи земельных участков

Приложение 3.2. Распределение цен предложения земельных участков в Кувшиновском районе

Приложение 3.3. Коэффициенты влияния в Тверской области оценочных факторов на рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий

Приложение 3.4. Список экспертов

Приложение 3.5. Расчет коэффициентов влияния контурности и удаления земельного участка от ближайшего населенного пункта на рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий Тверской области

Приложение 4. Карта местоположения земельного участка

Приложение 5. Агроклиматический потенциал субъектов России

Приложение 5.1. Теплообеспеченность субъектов России

Приложение 5.2. Почвенное плодородие субъектов России

Приложение 5.3. Агроклиматический потенциал субъектов России

Приложение 5.4. Стоимость земельных участков сельскохозяйственных угодий

Приложение 6. Показатели кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственных угодий первой группы

Введение В экономической оценке земельных участков сельскохозяйственных угодий всегда существует две проблемы. Первая – подмена цели оценки ресурса. Вторая – методическая ошибка в определении шкалы измерения объема и качества оцениваемого ресурса.

Отрасли растениеводства и использования естественных кормовых угодий распределены в пространстве и во времени таким образом, что не могут самостоятельно, на основе рыночных механизмов, противостоять монополии отраслей переработки сельскохозяйственной продукции, отраслям поставки средств производсва для сельского хозяйства. Факторы: низкой конценрации и монополизации сельскохозяйственного производства; продолжительный годовой производственный цикл; высокие риски в зависимости от погодно-климатических условий; высокая фондоемкость производств - предопределяют низкую рентабельность отраслей сельского хозяйства. Поэтому сельское хозяйство может развиваться только на основе программ государственной поддержки. Эти факторы должны быть учтены в анализе рынка земельных участков.

На фоне проблем здоровья населения, экологической и продовольственной безопастности общества очевидны угрозы коммерциализации аграрного бизнеса. В погоне за прибылью внедряются все новые и новые экологически опасные технологии производства сельскохозяйственной продукции. В условиях отсутствия государственного контроля и гарантии качества сельскохозяйственной продукции производить экологически чистую и безопасную сельскохозяйственную продукцию не рентабельно.

Экологическая безопасность земельных участков и получаемой с них продукции в оценке земельных участков не учитывается.

В методических рекомендациях представлена нормативная база в полном объеме для расчета рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий в Тверской области на 01.01.2011 год. Нормативная база настоящих методических рекомендаций, дополненная данными рынка земельных участков субъекта России по аналогии с Тверской областью, позволяет проводить оценку земельных участков сельскохозяйственных угодий любого субъекта России. Список метеостанций России, для оценки теплообеспеченности земельного участка по приведенным формулам, может быть дополнен данными ближайшей метеостанции. Приведенная шкала почвенных разновидностей России может быть дополнена новой почвенной разновидностью, с расчетом ее продуктивности с позиции общей шкалы по приведенным формулам.

Материалы рекомендаций дают основу расчета рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственных угодий первой группы в любой точке России, на любой момент времени по физическим, инструментально измеряемым показателям в единой шкале измерения в сопоставимых единицах.

Направления использования предложенной расчетной методики:

1. Расчет рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий первой группы;

2. Использование результатов расчета по изложенной методике субъектами имущественных и земельных отношений;

3. Анализ динамики рынка земли, оценка тенденций, разработка, внедрение и оценка мероприятий по повышению эффективности земельных отношений. Совершенствование методики расчета рыночной стоимости прав собственности на земельные участки, обеспечивающее решение социально-экономических задач на основе повышения эффективности земельных отношений.

1. Основные теоретические положения расчета рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий 1.1. Особенности оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий Особенности земельных участков сельскохозяйственных угодий как производственного ресурса определяются ее свойством пространственной протяженности, территориального пользовательского базиса. Как пространственный ресурс земля не является, как правило, результатом предшествующего труда; этот ресурс пространственно ограничен и незаменим другими факторами производства; качество сельскохозяйственных угодий теплообеспеченность и почвенное плодородие дифференцировано в пространстве и устойчиво во времени [17].

Свойства незаменимости, ограниченности, дифференцированности качества и устойчивости качества во времени земельного ресурса являются необходимыми условиями существования абсолютной и дифференциальной земельной ренты, как экономической основы получения устойчивого дополнительного дохода. Именно капитализированная земельная рента лежит в основе рыночной стоимости земельных участков.

Достаточным условием существования и присвоения земельной ренты является монопольное право распоряжения и использования земельным участком, установленное Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом РФ [1].

1.2. Базовые термины ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено Федеральными законами о недрах, об использовании воздушною пространства и иными федеральными законами. Учетная единица как объекта регистрации имущественных прав субъектов земельных отношений.

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера, регистрацией прав собственности субъекта на земельный участок как объект собственности.

РЕНТА – устойчивый дополнительный доход сверх предпринимательского дохода, получаемый собственником ограниченного ресурса, дающего дополнительный экономический эффект.

АБСОЛЮТНАЯ РЕНТА - устойчивый дополнительный доход, получаемый всеми собственниками данного вида ограниченного ресурса.

ДИФФЕРЕНЦИАЛЬНАЯ РЕНТА – устойчивый дополнительный доход, получаемый собственником ограниченного, дифференцированного по экономической эффективности ресурса.

РЫНОЧНАЯ ЦЕНА - договорная цена на конкретный объект купли-продажи, реализованная в результате переговоров между покупателем и продавцом.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ - это наиболее вероятная цена уступки права собственности на объект при продаже его на конкурентном и открытом рынке, когда продавец и покупатель действует сознательно и ответственно, имеют нормальные побуждения, хорошо информированы о собственности, об условиях сделки и о рынке, не выдвигают друг другу никаких дополнительных условий, то есть, продавец не обязан продавать, а покупатель не обязан покупать.

СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ – коэффициент пересчета потока чистого дохода в текущую стоимость актива на момент оценки.

СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ - коэффициент доходности права собственности, основанный на без рисковой ставке доходности и плате за риск, используемый для дисконтирования денежных потоков на один момент времени.

РУБЛЬ – валюта России в настоящее время представлена денежной единицей под названием российский рубль. По ISO 4217 код российской валюты обозначается как RUB.

ДОЛЛАР - доллар Соединнных Штатов Америки (англ. United States dollar) — денежная единица США, одна из основных резервных валют мира. 1 доллар = 100 центов. Обозначение: $ или USD. Правом денежной эмиссии обладает Федеральная резервная система (англ. Federal Reserve System), выполняющая в США функции центрального банка.

ЕВРО - Евро (знак валюты — €, банковский код: EUR) — официальная валюта в 17 странах «еврозоны» (Австрии, Бельгии, Германии, Греции, Ирландии, Испании, Италии, Кипра, Люксембурга, Мальты, Нидерландов, Португалии, Словакии, Словении, Финляндии, Франции, Эстонии). Также валюта используется ещ в 9 государствах, 7 из которых — европейские. Таким образом, евро — это единая валюта для более чем 320 миллионов европейцев.

ДЖОУЛЬ - механический эквивалент теплоты. В системе измерения СИ принята одна единица для измерения как работы, так и количества переданной теплоты — Джоуль. 1 дж = 0,239 кал = 0,102 кгс*м.

РАДИАН – 1) центральный угол окружности, длина дуги которого равна радиусу окружности; 2) длина радиуса окружности; 3) радиан*радиан=радиан2 - координаты местоположения точки в полярной системе координат.

Рубль – единица измерения ценности, эквивалент экономической значимости объекта, имеющего потребительскую стоимость. Используется для реализации функции денег: мера стоимости, средство накопления, средство обращения, средство платежа. В международном движении капиталов рубль ограничен, используются доллар и евро в качестве мировых денег. В экономике сопоставление затрат и результатов является важнейшей функцией денег в качестве меры стоимости. Проблемы ограниченности невозобновляемых ресурсов, проблемы экологии привели к пониманию ограниченности денежных эквивалентов (рубль, евро, доллар) для целей сопоставления затрат и результатов используемых технологий для удовлетворения потребностей человеческого общества. Более универсальной мерой сопоставления затрат и результатов была признана единица измерения – джоуль [34]. В настоящее время в расчете экономической эффективности технологий во многих отраслях используется энергетический эквивалент – джоуль.

Разработка теории единого поля [16] применение метода геокосмических аналогий Понько В.А. выявили более универсальную единицу измерения астрогеофизического пространства – радиан. Использование этой единицы измерения для расчета социально-экономического потенциала населенных пунктов [35], продуктивности агроландшафтов Земного шара [17] показали практическую значимость радиана как универсальной единицы измерения [16].

1.3. Основные методические положения Методологические основы оценки рыночной стоимости земельных участков определяются принципами оценки, подходами к оценке, методами оценки.

Принципы оценки.

Принципы учета эффективности земельного участка с позиции пользователя.

Согласно принципу полезности принимается прямая зависимость стоимости объекта оценки от его способности удовлетворять потребности пользователя, в том числе приносить доход (выгоды). Согласно принципу замещения максимальная стоимость объекта оценки не должна превышать минимальных затрат на приобретение объекта эквивалентной полезности. Согласно принципу ожидания стоимость объекта оценки определяется ожидаемыми будущими доходами от него.

Принципы учета эффективности объекта оценки, связанные с эксплуатацией земельного участка и его улучшений. Принцип экономического разделения предполагает такую комбинацию имущественных прав, при которой стоимость земельного участка будет максимальной. Согласно принципу экономического размера стоимость земельного участка зависит от его соответствия наиболее оптимальному размеру для конкретного варианта использования. Согласно принципу вклада (предельной продуктивности) стоимость каждого элемента объекта оценки определяется величиной, на которую изменится стоимость объекта оценки в отсутствие данного элемента. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности означает, что последовательное добавление улучшений сопровождается ростом стоимости объекта оценки, опережающим затраты по созданию улучшений, вплоть до достижения точки равенства между приростом затрат и соответствующим приростом стоимости, после чего затраты по созданию дополнительных улучшений превышают соответствующее увеличение стоимости объекта.

Принципы, реализующие основы конкурентного рынка. Согласно принципу спроса и предложения стоимость объекта оценки устанавливается с учетом соотношения спроса и предложения на него. Согласно принципу конкуренции в долгосрочной перспективе уровни доходности на различных рынках (в том числе рынках недвижимости) выравниваются. Согласно принципу зависимости (внешнего влияния) стоимость объекта оценки зависит от наличия и характеристик внешних по отношению к объекту оценки факторов, например окружающей застройки. Принцип изменения означает, что изменение любого ценообразующего фактора, в том числе с течением времени, вызывает изменение рыночной стоимости.

Принцип наиболее эффективного использования является основополагающим в оценке недвижимости. Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования, то есть, наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка. В соответствии с данным принципом, как используемые, так и неиспользуемые земельные участки должны были бы эксплуатироваться наиболее эффективным образом. При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание: целевое назначение и разрешенное использование;

преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка; перспективы развития района, в котором расположен земельный участок; ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости; текущее использование земельного участка.

Подходы к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Затратный подход в оценке рыночной стоимости земельных участков не применим поскольку земельная рента, как основа стоимости земельного участка, возникает и существует вследствие неустранимого, устойчивого экономического преимущества земельного участка по местоположению или (и) климатически (тепло обеспеченность, влагообеспеченность) обусловленной продуктивности земельных участков. Эти не воспроизводимые и не изнашиваемые качества земельного участка не измеряются затратами.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.[7]. Земельные участки сельскохозяйственного производства как правило не имеют улучшений, поэтому затратный подход не применим.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами или объектами, реализующими аналогичную функцию полезности, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

В соответствии со стандартами оценки рыночной стоимости объектов недвижимости необходимо использовать все эти подходы или обосновать отказ в использовании какого-либо подхода. По определению рыночная стоимость земельного участка есть стоимость объекта в условиях совершенного конкурентного рынка, когда много продавцов, много покупателей, и отдельный субъект рыночных отношений не может повлиять на цену. Рыночная стоимость земельного участка складывается под действием спроса и предложения как результат сравнительного анализа купли-продажи аналогичных объектов.

2. Сравнительный подход В условиях конкурентного рынка, открытой информации об объектах и результатах сделок, при корректном применении методов оценки, по всем подходам расчетная рыночная стоимость земельного участка будет одинаковой. В действительности указанные условия практически не выполняются и расчет различными походами дает различные значения рыночной стоимости земельного участка. В настоящих методических рекомендациях за основу расчета принят сравнительный подход как наиболее полно соответствующий определению рыночной стоимости земельного участка. В рамках сравнительного подхода методы математической статистики позволяют с наибольшей достоверностью обосновать:

уровень и дифференциацию рыночной стоимости земельных участков;

условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки;

корректировки цен аналогов по элементам сравнения определены как для цены единицы измерения аналога (гектар, квадратный метр);

корреляционно - регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Для земельных участков сельскохозяйственных угодий первой группы определены факторы сравнения:

Площадь земельного участка, кв.м;

Контурность - длина земельного участка, м; ширина земельного участка, м; изрезанность, включение других площадей (лес, болото), %;

Местоположение - расстояние от центра субъекта до центра района, км; расстояние от центра поселения до центра района, км; расстояние от центра поселения до земельного участка, км; расстояние от центра района до ж/д станции, км;

Теплообеспеченость земельного участка Ближайшая агрометеорологическа станция (АМС), приложение 2;

Абсолютная высота АМС, м;

Абсолютный уровень земельного участка к АМС, м;

Угол экспозиции земельного участка, градус;

Экспозиция земельного участка (северный, южный и т.д. уклон), приложение 2.1;

Сумма продуктивных температур выше нуля, градус.

Почвенные разновидности почвенных участков Площадь почвенного участка, кв.м;

1.2. Почвенная разновидность (из почвенной шкалы), приложение 1;

1.3. Р1 типы и подтипы почв, приложение 1.1;

1.4. Р2 роды почв, приложение 1.2;

1.5. Р3 мощность органогенного горизонта, см, приложение 1.3;

1.6. Р4 содержание гумуса, %, приложение 1.4;

1.7. Р5 эродированность антропогенная, приложение 1.5;

1.8. Р6 эродированность по прочим факторам, приложение 1.6;

1.9. Р7 гранулометрический состав, приложение 1.7;

Коэффициент увлажнения, коэффициент;

Потенциальная продуктивность земельного участка, радиан2;

Потенциальная продуктивность земельного участка, ц зерна/га;

Индекс чистого дохода, коэффициент;

Рыночная цена земельного участка, руб/га.

Определены методы корректировок значений факторов сравнения:

1. Метод экспертных оценок.

2. Метод математического моделирования [16, 17, 18]:

Последовательность корректировки значений факторов сравнения объектованалогов к объекту оценки:

1. Расчет теплообеспеченности почвенных участков;

2. Расчет влагообеспеченности почвенных участков;

3. Расчет продуктивности почвенных участков и земельного участка в целом;

Расчет технологических свойств земельного участка (контурности, рельефа, энергоемкости, каменистости);

5. Расчет местоположения земельного участка;

6. Расчет индекса чистого дохода земельного участка;

Сбор рыночной информации по земельным участкам сельскохозяйственного производства;

Расчет рыночной стоимости земельного участка по сравнительному подходу методом расчета статистической модели [7].

Разработана модель продуктивности агроландшафтов Земного шара, http://calculator-1.apphb.com/Faq/Methodic_Farm, где по физическим, инструментально измеряемым показателям вычисляется продуктивность конкретного почвенного участка по принципу «таблицы Менделеева». В разработанной модели продуктивность почвенного участка определяется всего двумя факторами обеспеченности: теплом по вертикали (приложение 2); влагой по горизонтали (приложение 1), таблица 1.3.1.

Максимальная продуктивность в правом нижнем углу таблицы 1.3.1, где наибольшая сумма продуктивных температур выше нуля и максимальный коэффициент увлажнения равный единице, показывающий оптимальное соотношение между теплом и осадками. Минимальная продуктивность в левом верхнем углу таблицы, где наименьшая сумма продуктивных температур выше нуля и наибольший дефицит или избыток влаги.

Средняя многолетняя сумма продуктивных температур для конкретного земельного участка определяется до градуса методом привязки ближайшей агрометеорологической стации (АМС) к оцениваемому земельному участку, приложение 2. Далее, данные АМС к оцениваемому земельному участку корректируются: на угол и направление экспозиции земельного участка (градус, север-юг), приложение 2.1; абсолютную высоту земельного участка относительно АМС (плюс, минус; - метры); местоположение земельного участка относительно АМС (+ южнее, -севернее), приложение 2.2.

Обеспеченность почвенной разновидности влагой определяется таблицей соответствия коэффициента увлажнения почвенной разновидности. Тип и подтип почвы формируется при определенных условиях соотношения тепла и влаги. Именно это соотношение тепла и влаги формирует одинаковый тип почв в Краснодарском крае, Новосибирской области, Магаданской области при различной тепло обеспеченности. Тип почвы является индикатором коэффициента увлажнения, который учитывает, с одной стороны, факторы формирования почв, а с другой, эти же факторы являются условиями питания растений.

Определенный тип и род почвы формируется в некотором интервале увлажнения почвы, приложение 1.8, графы 5 и 6. В зависимости от физико-химических свойств почвы, подстилающего слоя, рельефа (приложения 1.1 – 1.7) экспертами установлена потенциальная продуктивность почв, приложение 1.8, графа 3 и графа 4. В приложении 1.9 показан пример расчета коэффициента увлажнения и энергоемкости почвенной разновидности представленные в приложении 1 графа 3 и графа 4.

Значения таблицы 1.3.1, показывают потенциальную продуктивность земельного участка в данной точке в зависимости от обеспеченности его теплом (по вертикали) и влагой (по горизонтали). Аналог таблицы 1.3.1 можно увидеть на сайте http://calculator-1.apphb.com/Faq/Methodic_Farm, где имеется входная форма для заполнения данных земельного участка и расчета рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом по настоящей методике.

По фактической урожайности зерновых культур по субъектам России за 2001гг получена цена агроклиматического потенциала 6,0 ц/га*радиан2, представленная в таблице 1.3.2.

Пример расчета рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий представлен на примере Тверской области.

Представленная нормативная база в настоящих методаческих рекомендациях позволяет рассчитать рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий в любой точке России.

Теплообеспеченность земельного участка рассчитывается по описанной методике путем привязки ближайшей метеорологической станции, приложение 2. Увлажнение почвенной разновидности можно взять из почвенной шкалы, приложение 1. По соотношению (1) и (2) рассчитываются потенциальная продуктивность угодий и индекс чистого дохода.

Таблица 1.3.1. Модель продуктивности агроландшафтов Земного шара, радиан Сумма положительных температур Таблица 1.3.2. Урожай зерновых по модели продуктивности агроландшафтов России за 2001-2010гг., ц/га (средневзвешенная на посевной площади сельскохозяйственных угодий 2010г цена балла агроклиматического потенциала России по урожаю зерновых за 2001-2010гг составляет 6,0 ц зерна/га*радиан2) Сумма положительных температур Таблица 1.3.3. Индексы чистого дохода в зависимости от агроклиматического потенциала, радиан Сумма положительных температур Сравнительный подход расчета рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж [7, 17]. Метод предполагает следующую последовательность действий: определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами; определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся наиболее значимые факторы стоимости земельного участка: продуктивность; местоположение, транспортная доступность, социально-экономический потенциал; технологические свойства; вид наилучшего использования.

Другие характеристики считаются одинаковыми для всех земельных участков и корректировка по ним не применяется: условия финансирования сделок с земельными участками; условия платежа; обстоятельства совершения сделки; изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками по средней скидке цен предложения к цене продажи земельных участков.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения устанавливаются методами корреляционно - регрессионного анализа связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка; экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

Для земельных участков сельскохозяйственных угодий первой группы определены факторы сравнения.

Площадь земельного участка, кв.м; контурность – длина, ширина земельного участка, м, изрезанность, включение других площадей (лес, болото), (приложения 3.3 и 3.5) [20], %.

Местоположение: расстояние от центра субъекта до центра района (3), км; расстояние от ближайшего поселения до земельного участка, м (приложение 3 и 3.3).

Теплообеспеченость земельного участка. Ближайшая метеорологическая станция (АМС), абсолютная высота АМС, м; абсолютный уровень земельного участка к АМС, м; Сумма продуктивных температур выше нуля, градус (приложение 2).

Почвенные разновидности почвенных участков: почвенная разновидность (из почвенной шкалы); типы и подтипы почв; роды почв; мощность органогенного горизонта, см; содержание гумуса, %; эродированность антропогенная; эродированность по прочим факторам; гранулометрический состав. Коэффициент увлажнения почвенной разновидности, коэффициент (приложение 1).

Потенциальная продуктивность земельного участка, радиан2. Расчет по модели продуктивности агроланшафтов потенциальной продуктивности земельного участка, ц зерна/га [16, 17] Расчет проводится по модели продуктивности агроландшафтов Земного шара [16, 17], где по физическим, инструментально измеряемым показателям вычисляется продуктивность земельного участка.

V – потенциальная продуктивность земельного участка (радиан2), в зависимости от его теплообеспеченности (Kt) и почвенного плодородия, увлажнения (Ky). е – основание натурального логарифма; V интерпретируется как выручка, валовой доход, получаемый с данного ресурса, земельного участка.

S ( 5 1) / 2 1/( 5 1) / 2 0.618034 - «золотое» сечение;

Ln –функция натурального логарифма. Ln(V e) - затраты на получение дохода с земельного участка, (радиан2).

V Ln(V e) - чистый доход от использования земельного участка, (радиан2).

1/S – средний чистый доход по отрасли (радиан2).

Рыночная стоимость предложения земельного участка сельскохозяйственных угодий по данным рынка, приложение 3, определяется соотношением:

Комитет по управлению имуществом Тверской области представил 8980 предложений собственников к продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения за 2010-2011гг. Предложения, не соответствующие стоимости сельскохозяйственных угодий Тверской области, из рассмотрения исключены. Средние значения и диапазон цен предложения земельных участков сельскохозяйственных угодий представлены в приложении 3.1. Пример распределения цен предложения земельных участков показано в приложении 3.2 на примере Кувшиновского района. По данным рынка предложений земельных участков сельскохозяйственных угодий Тверской области, приложение 3, рассчитана статистическая модель рыночной стоимости земельных участков по сравнительному подходу (3).

Где: Ср – рыночная стоимость предложения земельного участка сельскохозяйственных угодий, руб/га;

А = 8.88649266 – свободный член уравнения регрессии;

Коэффициенты регрессии статистической модели:

LR = 0.14123767 – численности населения административного района (Х1) Тверской области, человек;

RR = -0.067711113 – удаления центра административного района от областного центра (Х2), г. Твери, км;

I = 0.45333951 – индекса чистого дохода земельного участка сельскохозяйственных угодий первой группы (Х3);

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий, с учетом средней скидки на уторговлю определяется по стандартной формуле:

Где: Сс - рыночная стоимость земельного участка по сравнительному подходу, руб/га;

Y – средний коэф-т скидки при совершении сделки, соотношение цены предложения и цены продажи.

X 5 102.5 0.9945 X 4 – коэффициент контурности земельного участка [20], %;

X 4 X 9 /( X 9 / 10000) - условная ширина земельного участка, м; Х9 – площадь земельного участка, кв.м.; X6= 17,67 руб/%/га – коэффициент регрессии фактора контурности, приложение 3.5; 75% - средняя контурность земельных участков сельскохозяйственных угодий для Тверской области; X7 – удаление земельного участка от ближайшего населенного пункта, м; X8=1,0 руб/м/га - коэффициент регрессии фактора удаления земельного участка от ближайшего населенного пункта, м, приложение 3.5;

630 м – среднее удаление в Тверской области земельного участка сельскохозяйственных угодий от ближайшего населенного пункта. Коэффициент регрессии факторов контурности и удаления земельного участка от ближайшего населенного пункта рассчитан, по данным анкетного опроса экспертов, приложения 3.3 и 3.4.

Коэффициент корреляции расчетных значений модели (3) с фактическими ценами предложений, приложение 3, составляет 0,97. Коэффициенты регрессии по факторам модели являются обоснованными нормативами корректировки по факторам рынка цены предложения земельного участка сельскохозяйственных угодий объекта-аналога.

Оцениваемый земельный участок (например, КН: 69:30:0000019:149) привязывается к ближайшей метеорологической станции № 27217, г. Бежецк, приложение 2, где средняя многолетняя сумма положительных температур составляет 2327,3 градусов.

Коэффициент теплообеспеченности земельного участка составляет Kt = 2327/10946 = 0,2126. Постоянная величина 10946 – средняя сумма положительных температур, наибольшая для Земного шара. По карте www.rosreestr.ru определяется местоположение и окружение земельного участка для определения его продуктивности, социальноэкономического потенциала, расчета наиболее вероятной рыночной стоимости земельного участка. По местоположению земельного участка и карте почв [14] определяется природно-сельскохозяйственная зона [13] и почвенная разновидность земельного участка [12] (дерново-среднеподзолистые легкосуглинистые), где по физикохимическим свойствам почвы коэффициент продуктивности и увлажнения указанной почвы Ky = 0,801, приложение 1. По формуле (1) потенциальная продуктивность земельного участка по тепло обеспеченности и почвенному плодородию составляет 2,519 радиан2. По потенциальной продуктивности земельного участка по формуле (2) получаем индекс чистого дохода I = 0,5336. Как показал анализ рынка земельных участков сельскохозяйственных угодий, рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и социально-экономического потенциала. По формуле (3) определяем рыночную стоимость предложения земельного участка. Земельный участок КН: 69:30:0000019:149 расположен в Сонковском районе среднего удаления от города Твери Х2 = 160 км, с численностью населения в административном районе Х1 = 8566 человек, с почвенно-климатическим потенциалом земельного участка и, соответственно, индексом чистого дохода Х3 =0,5336. По формуле (3) Ср = 13864 руб/га. По формуле 4 Сс = Ср*(1-0,1)+(81-75)*17,67+(630-760)*1,0 = 12454 руб/га – рыночная стоимость земельного участка КН: 69:30:0000019:149, по сравнительному подходу на дату оценки.

3. Доходный подход Расчет выполняется методом прямой капитализации чистого дохода с земельного Где: Cd – рыночная стоимость земельного участка по доходному подходу, руб; Р – чистый доход с земельного участка (рента), руб; Ck – ставка капитализации.

Последовательность расчета включает: выбор культур и структуры севооборотов [15]; расчет потенциальной продуктивности земельного участка по культурам, по севообороту; расчет валового дохода, затрат по технологическим картам [19], чистого дохода с земельного участка по севообороту; расчет ставки капитализации; расчет рыночной стоимости земельного участка по доходному подходу по соотношению (5).

Расчет ставки капитализации чистого дохода с земельного участка.

Департамент внешних и общественных связей Банка России сообщает, что аукцион по размещению дополнительного выпуска облигаций федерального займа с постоянным купонным доходом № SU26204RMFS (выпуск - 27 апреля 2011 года, погашение - 15 марта 2018 года, срок обращения - 2514 дней) состоялся 27 апреля 2011 года. Количество организаций-дилеров, принявших участие в аукционе - 37.

Средневзвешенная цена всех удовлетворенных на аукционе заявок составила 99,6543% от номинала. По этой цене были удовлетворены неконкурентные заявки на общий номинальный объем 378 049 000 руб. 00 коп, при cредневзвешенной цене 99,6543%, доходность по итогам аукциона составила 7,71% 28 апреля 2011 года, http://www.cbr.ru/pw.aspx?file=press/of/110428_170322itogi.htm.

Таблица 2. Расчет риска инвестирования в недвижимость ние риска Систематический риск номической ситуации рирующих объектов или местного законодательства Несистематический риск генные чрезвычайные ситуации мент Поправка на низкую ликвидность это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта. Размер поправки принят на уровне 2%. Ставка капитализации составляет 7,71+8,4+2 = 18,11%.

Средний урожай зерновых в Тверской области за 2000-2010гг составил 12.0 ц/га [21, 22], средний агроклиматический потенциал посевных площадей составил 2, радиан2. Цена балла агроклиматического потенциала фактического освоения агроклиматического потенциала Тверской области за 2000-2010гг составила 5, ц/га*радиан2=12/2,164. При соблюдении технологии возделывания сельскохозяйственных культур и севооборотов цена балла агроклиматического потенциала может составить 7,0 ц/га*радиан или 15,1 ц/га в среднем для Тверской области. Минимальный урожай 1,522*7,0=10,7 ц/га, таблица 3, строка 3. Максимальный урожай 2,778*7,0=19, ц/га, таблица 3, строка 4.

Таблица 3. Определение потенциальной урожайности культур Агроклиматический потенциал средний, радиан Структура посевов 1, % Структура посевов 2, % Потенциальный минимальный урожай (1,522), Потенциальный максимальный урожай (2,778), * В строке «Агроклиматический потенциал» показан коэффициент пересчета урожая к зерновым культурам [15]. Структура севооборота принята по [15].

Таблица 4.1 Расчет рыночной стоимости земельных участков доходным подходом для минимальной урожайности культур, руб/100га Удобрения, повышение плодородия почв Протравка земян Обработка гербицидами Заработная плата с начислениями Амортизация, текущий ремонт Автотранспорт Электроэнергия Всего прямых затрат Накладные расходы 11% Прибыли предпринимателя Всего эксплуатационные расходы Условный урожай, ц зерна/га Цена реализации продукции, Рыночная стоимость (ставка капитализации 18,11%) Таблица 4.2 Расчет рыночной стоимости земельных участков доходным подходом при максимальной урожайности культур, руб/100га Удобрения, повышение плодородия Протравка земян Обработка гербицидами Заработная плата с начислениями Амортизация, текущий ремонт Автотранспорт Электроэнергия Всего прямых затрат Накладные расходы 11% Прибыли предпринимателя (13,5%) Всего эксплуатационные расходы Условный урожай, ц /га (для многолетних и отнолетних трав, ц зерна;

для льна, ленсоломка) Рыночная стоимость (ставка капитализации 18,11%) В таблице 4.1, графах 3-5 приведен расчет рыночной стоимости земельных участков доходным подходом для минимальной урожайности наименее продуктивных земельных участков. В графах 6-9 таблицы 4.2 приведен расчет рыночной стоимости земельных участков доходным подходом для максимальной урожайности наиболее продуктивных земельных участков. Для районов возделывания льна принята его урожайность 30 ц/га льна.

Урожайность многолетних и однолетних трав рассчитана по коэффициентам соотношения к зерновым, таблица 3, строка 1 в графах 4 и 5, принятым по [15]. Например, потенциальный урожай многолетних трав, определяется как произведение урожая зерновых на коэффициент урожая многолетних трав к зерновым: 10,7*2,05= 21,9 ц/га.

Методом расчета рыночной стоимости земельных участков по культурам для различных уровней урожайности в зависимости от агроклиматического потенциала получены статистические модели этого показателя, таблица 5, например по зерновым V = Сdk руб/га, (5-1). Где V – агроклиматический потенциал земельного участка по соотношению (1); Cdk – рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий доходным подходом k - культуры для данного земельного участка, таблица 5.

Таблица 5. Модели расчета рыночной стоимости земельного участка доходным подходом по культурам (расчет по таблицам 4.1 и 4.2) № Наименование культуры Свободный Коэффициент Номер Зерновые Многолетние травы Однолетние травы По севообороту [15], Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий по доходному подходу рассчитывается по статистической модели:

Cd 16220.88 12917 V (1 X 10 X 11) 31478,94 X 10 X 11, (6) Где: V – агроклиматический потенциал по соотношению (1); X10 – доля технических культур в структуре севооборота (лен); Х11 – переменная соотношения (6), показывающая наличие технических культур в структуре севооборота (Х11=1) или отсутствие их (Х11=0). Если Х11=0, то расчет по севообороту 1, таблица 3, строка 2. Если Х11=1, то расчет по севообороту 2, таблица 3, строка 3.

На основании анализа рынка земельных участков сельскохозяйственных угодий Тверской области, приложение 3, характеристик местоположения и качества земельного участка КН: 69:30:0000019:149, по сравнительному подходу по соотношениям (3) и (4) получаем: 12460*5.7=71022 руб.

Расчет по технологическим картам производства сельскохозяйственных культур по рекомендуемым севооборотам, по сложившимся ценам реализации продукции сельского хозяйства и цен на средства производства, с учетом рисков инвестирования в сельское хозяйство по доходному подходу по соотношению (6) получаем:

(-16220.88+12917*(2.519*(1-0.02*0)+31478.94*0.02*0))*5.7= 93007 руб 4. Затратный подход В оценке рыночной стоимости земельных участков затратный подход не применим поскольку земельная рента, как основа стоимости земельного участка, возникает и существует вследствие неустранимого, устойчивого экономического преимущества земельного участка по местоположению или (и) климатически (тепло обеспеченность, влагообеспеченность) обусловленной продуктивности земельных участков. Эти не воспроизводимые и не изнашиваемые качества земельного участка не измеряются затратами.

Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.[7]. Воспроизводимые элементы улучшений земельного участка в стоимости земельного участка не должны учитываться. Оцениваемые земельные участки сельскохозяйственного производства не имеют воспроизводимых улучшений, поэтому затратный подход не применяется.

5. Социально-экономическая среда объекта оценки и ее динамика.

В мире, в России и в Тверской области отрасли сельского хозяйства связанные с земельными ресурсами остаются низко рентабельными, высоко рискованными направлениями бизнеса в силу своей специфики: пространственно-территориальной разобщенности; высокой зависимости от меняющихся погодных условий; длинного производственного цикла; высокой фондоемкости производства. Прибавочный продукт, создаваемый в сельском хозяйстве, реализуется и присваивается другими отраслями экономики. Сельское хозяйство и, в частности, земледелие развиваются только благодаря механизмам государственной дотации отраслей сельского хозяйства. На фоне высокой интенсификации земледелия в развитых странах с урожаем зерновых 50-100 ц/га Россия с урожаем зерновых 19,6 /га за 2001-2010гг существенно отстает.

Тверская область с урожаем зерновых 12,7 ц/га за 2001-2010 гг [21] представляется отстающим субъектом, где площадь зерновых сократилась с 998 тыс.га в 1913 году до 708 тыс. га в 1985 году и до 74 тыс. га в 2010 году [21]. Цены реализации сельскохозяйственной продукции не обеспечивают даже простого воспроизводства товаропроизводителям [22]. Проблемы с регистрацией прав на земельные участки сельскохозяйственных угодий, оформлением прав на земельные доли, также усиливают кризисное состояние сельскохозяйственной отрасли.

По районам Тверской области наблюдается высокая дифференциация качества сельскохозяйственных угодий по продуктивности, местоположению и экономической эффективности, приложение 3, графа 6. Например, средний урожай зерновых за 2001гг в Андреапольском районе составил 7,4 ц/га (бонитет угодий 40,9 баллов), а в Конаковском районе – 17,6 ц/га (бонитет угодий 42,8 баллов) [21]. Фактический урожай районов отличается на 138%, а бонитет угодий - на 5%. Показатель бонитета почв кадастровой оценки не применим для оценки сельскохозяйственных угодий Тверской области.

Ближайшая перспектива вступления России в ВТО может крайне негативно отразиться на развитие сельского хозяйства России и Тверской области, в частности. Правила ВТО существенно ограничивают помощь государства сельскому хозяйству с одной стороны, а с другой стороны, поток дешевой, низкокачественной импортной продукции сельского хозяйства ликвидирует неконкурентное российское сельское хозяйство. Данные приложения 3.1 и приложения 3.2 по рынку цен предложений земельных участков сельскохозяйственных угодий по районам Тверской области показывают большой диапазон цен от минимальной до максимальной. Можно констатировать, что рынок земельных участков еще только формируется. Последствия затянувшегося мирового экономического кризиса, сильнейшей засухи 2010 года в европейской части России, введенные ограничения на вывоз зерна предопределили появление в 2011 году излишков зерна в России буквально в канун поступления нового урожая. Эти факторы ведут к снижению цен реализации сельскохозяйственной продукции, ухудшению финансового состояния сельскохозяйственных товаропроизводителей, дальнейшему снижению цен на земельные участки сельскохозяйственных угодий.

6. Литература № Наименование Земельный кодекс РФ №136-ФЗ от 25.10.2001г.

Закон РФ от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»

ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости»

ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»

Закон РФ от 24.07.2002 г № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков»;

Закон Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области»

Постановление Администрации Тверской области от 29.11.2006 г. 286-па «Об утверждении результатов актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Тверской области»

Справка о среднемесячной температуре воздуха по данным метеостанций Тверской области (климатические нормы, 1961-1990гг). Письмо ГУ «Тверской ЦГМС» №338/13-Б от 27.05.2011г. на запрос ООО «Кадастр Е» №1/14 от 04.05.2011г.

Физико-химические свойства почв сельскохозяйственных угодий и баланс гумуса на пашне Российской Федерации/ Под редакцией А.К.Крылатова.-М.:

Русслит.- 1996.- 392 с.

Шкала почвенных разновидностей, утвержденная для государственной кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий, 2006г.

Природно-сельскохозяйственное районирование Тверской области.

М1:1500000.

Почвенная карта Тверской области М1:400000. ЦГПИЗ, 1985г.

Справочник агроклиматического оценочного зонирования субъектов РФ.

Учебно-практическое пособие/Под редакций С.И.Носова.- М.: Маросейка, 2010.- 208 с. (с. 42-43) Власов А.Д., Понько В.А. Измерение астрогеофизического пространства/Вопросы моделирования геокосмических связей. Труды научного центра «Экопрогноз». Выпуск 1. – СО РАСХН, Новосибирск, 1996. – 83 с Базовая модель геоэкологического зонирования//Понько В.А. Система ЭКОПРОГНОЗ/ СО РАСХН, Новосибирск, 1996. – 95 с.

Адаптивно-ландшафтные системы земледелия Новосибирской области/СО РАСХН. СибНИИЗХим.- Новосибирск. 2002. – 388 с.

Типовые нормативно-технологические карты по производству основных видов растениеводческой продукции. – Минсельхоз РФ Департамент экономики и финансов. ФГУ ЦНИС Росснисагропром. ЦНЗФ ФГУ Росснис Агропром.

Методические рекомендации по внутрихозяйственной оценке земель/Под редакцией В.А.Махт, В.А.Руди. ОмскГипрозем, Омск, 1986. – 40 с.

Сбор урожая сельскохозяйственных культур. Сборник 2009-2010. Тверьстат, Реализация продукции сельскохозяйственными товаропроизводителями в 2010 году. ТверьСтат. – Поголовье скота и птицы в Тверской области на 1 января 2011 года. Статистический сборник 2005-2010. Тверьстат, 2011.

Наличие техники в сельском хозяйстве. Сборник 2005-2010. Тверьстат, Отчет №20110601 от 01.06.2011г. «Определение рыночной стоимости объекта оценки, для принятия решения о целесообразности использования права Администрации Тверской области на выкуп земельных участков по закону № 101-ФЗ от 24.07.2002г.»

Понько В.А., Хизаметдинов С.Ф., Иванова М.И. Информационноагроклиматическое обеспечение АПК Сибири. Методическое пособие. Выпуск 1. СибНИИЗХим, ИВиЭП СО РАН, Центр «Космогеоэкопрогноз». – Новосибирск, 2011. – 48 с.

Понько В.А.Методология космогеоэкопрогноза в аграрных и водохозяйственных приложениях. Методическое пособие. СибНИИЗХим, ИВиЭП СО РАН, Центр «Космогеоэкопрогноз». – Новосибирск, 2011. – 98 с.

Информация о земельных участках за 2010-2011гг., поступившая в Администрацию Тверской области в рамках реализации преимущественного права Тверской области на покупку земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»/Письмо КУИ Тверской области Власов А.Д., Власов А.А. Проблемы оценки кадастровой стоимости земель поселений. Электронная анкета.- Земельный вестник России.- 2002. - № Конторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов.

М.: Изд-во АН СССР, 1969. - 122 с.

Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков»

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков – Распоряжение Минимущества РФ №1102-р от 10.04.2003.

Фридман Д., Ордузй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – Пер. с англ. М.: Дело ЛТД, 1995. – 480 с.

Методические рекомендации по определению энергоемкости производства основных видов сельскохозяйственной продукции / Г. С. Боков [и др.]. – М.

:ВИЭСХ, 1984. – 52 с.

Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска. – 4е изд., перераб. И доп. – Новосибирск: Изд-во СО РАН, 2007.- 125 с.

36 www.cal.su 37 http://calculator-1.apphb.com/Faq/Methodic_Farm 38 www.rosreestr.ru 39 www.tverzem.ru Атлас автомобильных дорог. Тверская область. – М.: За рулем, 2006. -224 с.

7. Приложения № Наименование приложения Шкала почвенных разновидностей, утвержденная для государственной кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий, 2006 [11] Типы и подтипы почв 1. 1. Мощность органогенного горизонта 1. Содержание гумуса 1. Эродированность антропогенная 1. Эродированность по прочим факторам 1. Гранулометрический состав 1. Коэффициенты продуктивности и увлажнения типов почв 1. Показатели почвенной разновидности 1. Список метеостанций Тверской области.

Письмо ГУ «Тверской ЦГМС» №338/13-Б от 27.05.2011г.

Корректировки тепло обеспеченности земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от экспозиции и уклона, градус Цельсия Корректировка теплообеспеченности земельного участка в зависимости от его местоположения по формуле Показатели районов Тверской области в расчете статистической Предложения продажи земельных участков 3. Распределение цен предложения земельных участков а Кувшиновском районе Коэффициенты влияния в Тверской области оценочных факторов 3. на рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий по электронной анкете опроса экспертов (эксперты ведущей риэлтерской, оценочной, консалтинговой компании ООО «Парамоновъ», г. Тверь, проспект Тверской, 2, ТЦ «Олимп» офис 1609, тел. 332275) Список экспертов ЗАО АН «Парамоновъ», г. Тверь, Пр-т Тверской, 2 Телефон 8(4822) 332- Расчет коэффициентов влияния контурности и удаления земельного участка от ближайшего населенного пункта на рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий Тверской Карта местоположения земельного участка Агроклиматический потенциал субъектов России Теплообеспеченность субъектов России 5. Почвенное плодородие субъектов России 5. Агроклиматический потенциал субъектов России 5. Стоимость земельных участков сельскохозяйственных угодий 5. Показатели кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственных угодий первой группы Приложение 1. Шкала почвенных разновидностей, утвержденная для государственной кадастровой оценки земельных участков сельскохозяйственных угодий, 2006 [11] Слабодерновые мелкоподзол. среднесуглинистые Слабодерновые неглубокоподз. среднесуглинистые Среднедерновые мелкоподзол. тяжелосуглинистые Среднедернов. глубокоподз. легкосуглинистые Среднедернов. неглубокоподз. легкосуглинистые Среднедернов. неглубокоподз. песчаные Среднедернов. глубокоподз. песчаные Глубокодернов. неглубокоподз. легкосуглинистые Глубокодерновые мелкоподзол. песчаные Глубокодерновые мелкоподзол. легкосуглинистые Глубокодерновые мелкоподзол. глинистые Глубокодернов. неглубокоподз. среднесуглинистые Глубокодернов. неглубокоподз. глинистые Темно-серые лесные оподзол. остаточно-карбонатные среднемощные среднесуглинистые Темно-серые лесные оподзол. маломощные эрозионноопасные среднесуглинистые Темно-серые лесные оподзол. маломощные слабосмытые среднесуглинистые Темно-серые лесные оподзол. маломощные слабосмытые тяжелосуглинистые Лугово-черноземные солонцеватые маломощные слабогумусированные среднеразвеянные тяжелосуглинистые Лугово-черноземные солонцеватые маломощные среднегумусные слабосмытые среднесуглинистые Черноземы южные маломощные слабогумусированные сильноразвеянные легкосуглинистые Черноземы южные маломощные слабогумусированные сильноразвеянные тяжелосуглинистые Лугово-черноземные солонцеватые маломощные слабогумусированные среднеразвеянные глинистые Болотные верховые торфяные на мелких торфах Болотные низинные торфяные на мелких торфах Приложение 1.1. Типы и подтипы почв Код почвы Слабодерновые мелкоподзол.

Среднедерновые мелкоподзол.

Глубокодерновые мелкоподзол.

Солонцы черноземно-луговые солончаковые Солонцы лугово-черноземные осолоделые Солонцы черноземно-луговые осолоделые Приложение 1.2. Роды почв Код почвы Приложение 1.3. Мощность органогенного горизонта перегнойно-подзолистая глеевая Код почвы слабодерновые мелкоподзолистые среднедерновые мелкоподзолистые глубокодерновые мелкоподзолистые слабодерновые неглубокоподзолистые среднедерновые неглубокие подзолистые глубокодерновые неглубокоподзолистые слаборерновые глубоко подзолистые среднедерновые глубокоподзолистые глубокодерновые глубокоподзолистые Приложение 1.5. Эродированность антропогенная Приложение 1.6. Эродированность по прочим факторам Код почвы Приложение 1.7. Гранулометрический состав Код почв Приложение 1.8. Коэффициенты продуктивности и увлажнения почвенных разновидностей Солонцы лугово-черноземные Приложение 1.9. Показатели почвенной разновидности, пример строки приложения Номер почвы 1. Тип и подтип почвы, код прил. 1. 2. Род почвы, код прил. 1. 3. По мощности органогенного горизонта, код прил. 1. 4. Содержание гумуса, код прил. 1. 5. Эродированность органогенеза, код прил. 1. 6. Эродированность, прочие, код прил. 1. 7. Гранулометрический состав, код прил. 1. 1.1. рН. Содержание кислоты, %, прил. 1.1, графа 1.2. Плодородие, коэффициент, прил. 1.1, графа 1.3. Энергоемкость, коэффициент, прил. 1.1, графа 2.1. рН. Содержание кислоты, %, прил. 1.2, графа 2.2. Плодородие, коэффициент, прил. 1.2, графа 2.3. Энергоемкость, коэффициент, прил. 1.2, графа 3. Мощность органогенного горизонта, см, прил. 1.3, графа 4.Содержание гумуса, %, прил. 1.4, графа 5.1. Гумусированность, коэффициент, прил. 1.5, графа 5.2. Мощность, коэффициент, прил. 1.5, графа 6.1. Продуктивность, коэффициент, прил. 1.6, графа 6.2. Энергоемкость коэффициент, прил. 1.6, графа 7.1. Физической глины, %, прил. 1.7, графа 7.2. Гумусированность, %, прил. 1.7, графа 7.3. Энергоемкость, кг/см2, прил. 1.7, графа Энергоемкость по почвенным характеристикам, % (стр.12*стр.15*стр.21*стр.24*200) Продуктивность по почвенным характеристикам, коэффициент (стр.11*стр.13*стр.14*стр.18*стр.19*стр.20*стрю21*стр.23) Продуктивность типа почв, интервал, прил. 1. Увлажнение почвенной разновидности, интервал, прил. 1. Увлажнение почвы, коэффициент (1) В приложении 1 представлена почвенная шкала почвенных разновидностей, составленная по [11], где в графах:

1 – номер почвенной разновидности;

2 – наименование почвенной разновидности;

3 – коэффициент увлажнения почвенной разновидности, рассчитанные по всему комплексу химических, физических, биологических показателей. Расчет представлен в приложении 1.9, строка 29;

4 – коэффициент энергоемкости почвы (удельное сопротивление плугу), %, приложение 1.9, строка 25.

В приложении 1.9 представлен пример записи почвенной разновидности по приложениям 1.1-1.7. В строках 3-9 показаны коды соответствующих приложений, где взяты значения строк 11-24 приложения 1.9. Коэффициент продуктивности по почвенным характеристикам, строка 26 приложения 1.9, получен как произведение строк 11, 13, 14, 18, 19, 20, 21, 23. Если признак отсутствует, например строки 18, 19, 20, 21, то в графе значение признака стоит ноль, а в произведении эти признаки учитываются с коэффициентом единица. В результате такого алгебраического произведения признаков по нашей почвенной разновидности 0035 получаем в строке 26 коэффициент продуктивности почвы 0,495.

В приложении 1.8 представлени типы почв почвенной шкалы приложения 1 и интервалы расчетной продуктивности почвенных разновидностей (строка 26, приложения 1.9) от минимальной, графа 3, до максимальной, графа 4, и интервалы коэффициентов увлажнения (строка 27, приложение 1.9) от минимального, графа 5, до максимального, графа 6.

Коэффициент увлажнения почвенной разновидности, строка 28, приложение 1.9, рассчитывается по формуле:

Yk - расчетный коэффициент увлажнения k-почвенной разновидности;

Ynmax - максимальный коэффициент увлажнения n-типа почв, куда входит kпочвенная разновидность;

Ynmin - минимальный коэффициент увлажнения n-типа почв, куда входит kпочвенная разновидность;

Pnmax - максимальный коэффициент продуктивности n-типа почв, куда входит kпочвенная разновидность;

Pnmin - минимальный коэффициент продуктивности n-типа почв, куда входит kпочвенная разновидность;

Pk - расчетный коэффициент продуктивности k-почвенной разновидности.

Приложение 2. Список метеостанций России. Местоположение, теплообеспеченность Приложение 2.1. Корректировки тепло обеспеченности земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от экспозиции и уклона, градус Цельсия Менее 1) [1-2) [2-3) [3-5) [5-7) Более Приложение 2.2. Корректировка теплообеспеченности земельного участка в зависимости от его местоположения по формуле:

Ty - теплообеспеченность y-земельного участка, градус Цельсия;

Tmc - средняя многолетняя сумма положительных температур выше нуля ближайшей метеорологической станции к y-земельному участку, градус Цельсия;

hmc - абсолютная высота ближайшей метеорологической станции к y-земельному участку, м;

hy - абсолютная высота y-земельного участка, м;

K h 0.7 градус/м – коэффициент корректировки теплообеспеченности земельного участка на его абсолютную высоту;

K NS 120 градус Цельсия/градус широты – коэффициент корректировки теплообеспеченности земельного участка на его местоположение относительно метеостанции для Европейской части России, где наибольшая доля сельскохозяйственных угодий России. Если учесть, что градус широты содержит 111 километров, то получаем корректировку по широте 120/111=1,08 градусов Цельсия/км. Коэффициент корреряции фактической суммы положительных температур и расчетной по метеостанциям европейской части России составил 0,96. Для Восточной территории России за Уралом градус Цельсия/градус широты. Коэффициент корреряции фактической суммы положительных температур и расчетной по метеостанциям восточной части России составил 0,73.

K ms - координата широты метеорологической станции ближайшей к земельному участку, градус;

Ky - координата широты земельного участка, градус.

K 55 - коэффициент корректировки теплообеспеченности земельного участка на фактор обеспеченности фотосинтетически активной радиации (ФАР). K 0 если широта положения земельного участка менее 55 градусов северной широты ты, если сли широта положения земельного участка более 55 градусов северной широK y 55.

ты, Приложение 3. Показатели районов Тверской области в расчете статистической модели (3) Наименование района Расстоя- Численность Индекс Средняя цена предние от населения чистого ложения земельных Приложение 3.1. Предложения продажи земельных участков № Наименование района Количество Цена предложения, руб/кв.м Андреапольский Бельский Весьегонский Вышневолоцкий Западнодвинский Зубцовский Калининский Калязинский Кашинский Кесовогорский Кимрский Краснохолмский Кувшиновский Лихославльский Максатихинский Молоковский Нелидовский Пеновский Рамешковский Ржевский Сандовский Сонковский Торжокский Торопецкий Удомельский Итого по области Приложение 3.2. Распределение цен предложения земельных участков в Кувшиновском районе Приложение 3.3. Коэффициенты влияния в Тверской области оценочных факторов на рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий (по электронной анкете опроса экспертов ведущей риэлтерской, оценочной, консалтинговой компании ООО «Парамоновъ», г. Тверь, проспект Тверской, 2, ТЦ «Олимп» офис 1609, тел. 332275) № Тимо- Близ- Тебень- Среднее Наименование фактора Приложение 3.4. Список экспертов ЗАО АН «Парамоновъ», г. Тверь, Пр-т Тверской, 2 Телефон 8(4822) 332- Приложение 3.5. Расчет коэффициентов влияния контурности и удаления земельного участка от ближайшего населенного пункта на рыночную стоимость земельного участка сельскохозяйственных угодий Тверской области (по модели (3) и приложению 3.3) № пп Значение Наименование показателя - вклад продуктивности при максимальном индексе чистого дохода, руб/га - коэффициент влияния продуктивности земельного участка по анкете эксперта Строка 6 и 7 расчитываются по формуле (3) для минимального (строка 4) и максимального (строка 5) индекса чистого дохода. Разность строк 6 и 7 показывает диапазон влияния на цену земельного участка его продуктивности.

Строка 11 получена как соотношение строк 10 и 9 умноженное на строку 8 и показывет диапазон влияния на цену земельного участка его контурности по анкете эксперта.

Строка 13 получена как частное от деления строки 11 на строку Строка 19 получена как соотношение строк 18 и 9 умноженное на строку 8 и показывет диапазон влияния на цену земельного участка его удаления от ближайшего поселения по анкете эксперта.

Строка 23 получена как частное от деления строки 19 на строку Приложение 4. Карта местоположения земельного участка Приложение 5. Агроклиматический потенциал субъектов России Приложение 5.1. Теплообеспеченность субъектов России Балкарская Р.

Черкесская Р.

Приложение 5.2. Почвенное плодородие субъектов России Белгородская Черноземы обыкновенные среднемощные слабогумусированные Курская Черноземы обыкновенные карбонатные маломощные среднегумусные тяжелосуглинистые Тульская Черноземно-луговые выщелоченные среднемощные среднегумусные глинистые Архангельская Глубокодернов. глубокоподз. глинистые Калининградская Глубокодернов. глубокоподз. глинистые Ленинградская Глубокодернов. глубокоподз. глинистые Р. Адыгея Черноземы обыкновенные карбонатные маломощные малогумусные среднесуглинистые Краснодарский край Черноземы обыкновенные осолоделые среднемощные среднегумусные песчаные Кабардино-Балкарская Черноземы обыкновенные средР. немощные среднегумусные слабосмытые среднесуглинистые Карачаево-Черкесская Черноземы южные солонцеватые Р. Северная Осетия - Черноземы обыкновенные средАлания немощные среднегумусные слабосмытые среднесуглинистые Чеченская Р. Черноземы южные глубоковскипающие маломощные слабогумусированные слаборазвеянные супесчаные Ставропольский край Черноземно-луговые среднемощные тучные среднесуглинистые Р. Башкортостан Черноземы оподзоленные среднемощные тучные слабосмытые Р. Марий Эл Глубокодернов. глубокоподз. легкосуглинистые Р. Мордовия Лугово-черноземные маломощные малогумусные среднесуглинистые Р. Татарстан Черноземы выщелоченные маломощные малогумусные слабощебнистые среднесуглинистые Удмуртская Р. Лугово-черноземные солонцеватые маломощные слабогумусированные слаборазвеянные тяжелосуглинистые Чувашская Р. Глубокодернов. глубокоподз. тяжелосуглинистые Пермский край Глубокодернов. глубокоподз. легкосуглинистые Нижегородская Глубокодернов. неглубокоподз.

Пензенская Черноземно-луговые солончаковые среднемощные среднегумусные тяжелосуглинистые Ульяновская Черноземно-луговые среднемощные слабогумусированные среднесуглинистые Курганская Черноземно-луговые среднемощные слабогумусированные среднесуглинистые Свердловская Лугово-черноземные маломощные тучные тяжелосуглинистые Тюменская Лугово-черноземные маломощные среднегумусные глинистые Челябинская Черноземы южные слабодифференцированные маломощные слабогумусированные среднесуглинистые Р. Алтай Черноземно-луговые выщелоченные маломощные среднегумусные Р. Хакасия Черноземы южные слабодифференцированные маломощные слабогумусированные среднеразвеянные среднесуглин Алтайский край Черноземы южные слабодифференцированные маломощные слабогумусированные среднесуглинистые Забайкальский край Черноземы типичные среднемощные среднегумусные слабосмытые Красноярский край Черноземы оподзоленные среднемощные среднегумусные намытые тяжелосуглинистые Иркутская Черноземы оподзоленные среднемощные среднегумусные намытые тяжелосуглинистые Кемеровская Черноземы оподзоленные среднемощные тучные глинистые Новосибирская Черноземы обыкновенные среднемощные среднегумусные тяжелосуглинистые Омская Черноземы обыкновенные маломощные малогумусные среднесмытые легкосуглинистые Р. Саха (Якутия) Глубокодерновые мелкоподзол.

Камчатский край Глубокодерновые мелкоподзол.

Хабаровский край Слабодерновые глубокоподз.

Амурская Серые лесные оподзоленные глееватые среднемощные тяжелосуглинистые Еврейская автономная Светло-серые лесные оподзол.

Приложение 5.3. Агроклиматический потенциал субъектов России Калининградская КабардиноБалкарская Р.

КарачаевоЧеркесская Р.

Р. Северная Осетия - Алания Ставропольский Р. Башкортостан Удмуртская Р.

Пермский край Нижегородская Оренбургская Пензенская Саратовская Ульяновская Курганская Свердловская Челябинская Алтайский край Забайкальский Красноярский Кемеровская Новосибирская Еврейская автономная Приложение 5.4. Стоимость земельных участков сельскохозяйственных угодий КабардиноБалкарская Р.

КарачаевоЧеркесская Р.

Р. Северная Осетия - Алания Ставропольский Р. Башкортостан Удмуртская Р.

Пермский край Нижегородская Оренбургская Пензенская Саратовская Ульяновская Курганская Свердловская Челябинская Алтайский край Забайкальский Красноярский Кемеровская Новосибирская Р. Саха (Якутия) Камчатский край Приморский край Хабаровский край Приложение 6. Показатели кадастрового учета земельных участков сельскохозяйственных угодий первой группы № пп Наименование показателя Кадастровый номер Вид разрешенного использования Вид фактического использования Кадастровая стоимость, рублей Удельная кадастровая стоимость, руб/кв.м Плата за землю (налог, арендная плата, руб/кв.м) Список почвенных участков:

Почвенная разновидность;

Площадь почвенной разновидности.

Номер ближайшей метеорологической станции, наименование, координаты, абсолютная высота метеорологической станции в метрах, средняя многолетняя сумма положительных температур, средняя многолетняя сумма годовых Абсолютный уровень земельного участка, м Экспозиция, градус уклона Координаты земельного участка: широта, долгота Длина, ширина, процент изрезанности земельного участка Расстояние до ближайшего на селенного пункта, м Удаление от дороги с твердым покрытием, км Сервитут, обременение История сделок с объектом недвижимости:

Дата, сумма сделки Власов А.Д. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственных угодий. – Астрахань:

ООО «Новая артель», 2011. – 138 с.

Предложения и замечания принимаются по тел/факс: (383) 3480592, E-mail: [email protected], Материалы ООО Сибирского научного центра «Экопрогноз»

размещены на нашем сайте www.cul.su, www.e-gis.ru Наримановский р-он, п.Трусово, ул.Школьная, д.