Главная >> Методички

Pages: |

| 2 | 3 |

«О.М. ДЮКОВА, Н.И. ПАСЯДА УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ ИЗДАТЕЛЬСТВО САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ 2009 ББК 65 Д 95 2 Дюкова О.М., Пасяда Н.И. Управление ...»

-- [ Страница 1 ] --

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

О.М. ДЮКОВА, Н.И. ПАСЯДА

УПРАВЛЕНИЕ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

ИЗДАТЕЛЬСТВО

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

ББК Д Дюкова О.М., Пасяда Н.И.

Управление развитием недвижимости: Учебное пособие.– СПб.:

Изд-во СПбГУЭФ, 2009.– 100 с.

В учебном пособии излагаются основные теоретические положения организации процесса управления развитием недвижимости (девелопмента). Рассматриваются основные понятия и принципы девелопмента, основные этапы и участники. Особое внимание уделяется особенностям недвижимости как объекта девелопмента.

Учебное пособие предназначено для студентов V курса специализации «Коммерция на рынке недвижимости» и магистрантов.

Рецензенты: канд. экон. наук, профессор В.И. Ченцов зам. ген. дир. ОАО «ГлавСтройКомплекс» В.И. Матяш © Издательство СПбГУЭФ,

ВВЕДЕНИЕ

Управление развитием недвижимости или девелопмент – это принципиально новая для России концепция организации инвестиционного процесса. Сущность данной концепции состоит в системном воздействии на инвестиционный процесс, в рамках которого разработка, организация финансирования и осуществление проектов по развитию недвижимости осуществляется одним участником рынка профессиональных услуг – так называемым девелопером или девелоперской компанией, обеспечивающими создание, управление и продажу объектов недвижимости в заданные сроки, в пределах соответствующих бюджетных ограничений, нередко с использованием собственных средств.

Девелопмент имеет ряд преимуществ по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности, в частности:

- полная, в том числе финансовая ответственность девелопера за результаты инвестиционной деятельности;

- создание устойчивых деловых связей на производственном и управленческом уровне;

- улучшение финансовых результатов деятельности за счет снижения себестоимости проекта.

Потребность общества в девелоперах стремительно растет, однако от девелоперов требуется высокий профессионализм и глубокие знания в таких областях как менеджмент, экономика предприятия, организация производства, финансовое управление и даже психология. Данное учебное пособие дает общее представление о том, что входит в понятие «Управление развитием недвижимости», и предназначено для студентов экономических специальностей, чья будущая профессиональная деятельность будет связана с реализацией проектов на рынке недвижимости.

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Понятие «Управление развитием недвижимости» или «девелопмент»

(от англ. to develop – развивать, разрабатывать, раскрывать) в самом широком смысле используют для определения деятельности, предусматривающей качественные изменения в объекте и обеспечивающей, как правило, повышение его стоимости.

Это особый процесс и особый вид профессиональной деятельности (бизнеса), существующий в странах с развитой рыночной экономикой и развитым рынком недвижимости.

Хотя к объектам девелопмента в общем случае относят не только объекты недвижимости, но и развитие, скажем, шоу-бизнеса, информационных технологий и др. Но не следует считать, что эти объекты так уж различны: во всех случаях в основе девелопмента находятся инвестиции, определяемые как «денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного экономического и социального эффекта» (Федеральный закон РФ «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Ст. 1).

Таким образом, общим признаком девелопмента как вида человеческой деятельности является комплексная, «сквозная» организация инвестиционного процесса, подразумевающая организацию финансирования и осуществления некоего проекта силами девелопера в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

По мнению д-ра экон. наук, профессора Сергея Николаевича Максимова, идеолога девелопмента в России и исполнительного директора Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга, понятие «девелопмент»

имеет два взаимосвязанных значения:

Во-первых, девелопмент – это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.

Во-вторых, девелопмент – это профессиональная деятельность по организации (управлению) процессов девелопмента. Это особый вид предпринимательской деятельности в рыночных условиях, особое проявление деловой активности на рынке. И в этом своем качестве понятие «девелопмент» тесно связано с производным от него термином «девелопер», которое будет рассмотрено в главе II.

Как качественное преобразование недвижимости девелопмент характеризуется единством физических, экономических и правовых процессов.

Любое развитие объекта недвижимости связано, прежде всего, с физическими изменениями, которые обеспечивают появление у него новых потребительских качеств, соответствующих изменяющимся потребностям общества. Эти изменения могут быть кардинальными (преобразование незастроенного участка земли в участок со зданием), или не очень заметными внешне (как это обстоит при переводе объекта из одного функционального использования в другое, например, из жилищного фонда в «нежилой»). Но они всегда присутствуют, являясь необходимым признаком девелопмента, необходимым условием для повышения экономического эффекта от использования объекта.

В условиях современной экономики, отличающейся динамизмом процессов, важной характеристикой физического потенциала объектов недвижимости является их способность к саморазвитию, переходу от одного вида использования к другому. В связи с этим изменяются требования к тем решениям, которые должны обеспечивать возможность преобразования внутреннего пространства зданий, позволяющего менять вариант их использования – от торгового зала к ряду офисов, от них к залу для конференций и пр.

Экономический аспект девелопмента реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных физических изменений. При этом сами физические изменения еще не являются аргументом в пользу увеличения ценности объекта – они влекут за собой изменение ценности объекта лишь постольку, поскольку обеспечивают появление объекта, обладающего потребительскими качествами, делающими этот объект востребованным на рынке. Таким образом, рост ценности обеспечивается не любыми физическими преобразованиями, а такими, которые соответствуют требованиям рынка, запросам его потребителей. Чем больше это соответствие, тем выше ценность создаваемого объекта, тем выше эффективность девелопмента. Именно это и существенно для понимания девелопмента – прирост ценности объекта обеспечивается в первую очередь не тогда, когда осуществляется строительство, а тогда, когда выбирается вариант девелопмента. Создание каждого объекта недвижимости – особый инвестиционный проект, основой для исследования процесса девелопмента является подход к нему как к инвестиционному проекту.

Правовой аспект девелопмента связан с юридическим оформлением произведенных изменений, появления качественно нового объекта недвижимости, обладающего ценностью большей, чем исходный. Регистрация вновь созданного объекта и прав на него является принципиально важным моментом, поскольку только после этого можно говорить о завершении процесса девелопмента.

Итак, развитию девелопмента как профессиональной деятельности способствует реакция рынка недвижимости на возникающие в обществе потребности, удовлетворение которых невозможно без преобразования имеющегося фонда недвижимости. Это преобразование может протекать в различных формах, но направленность его всегда будет задаваться изменяющимися общественными потребностями: рынок недвижимости будет приспосабливаться к новой социально-экономической ситуации, искать наилучшие с ее точки зрения варианты использования недвижимости.

Суть девелопмента – управление инвестиционными проектами в сфере недвижимости, включающее в себя:

- выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

- выбор оптимального времени для реализации проекта;

- получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

- определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

- поиск и привлечение инвесторов;

- отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за - использование строительных «ноу-хау»;

- реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Девелопмент характеризуется рядом особенностей:

• комплексная ответственность за конечные результаты работ;

• высокая капиталоемкость проектов;

• длительность инвестиционного цикла;

• неделимость (как правило) создаваемого проекта;

• инновационный характер;

• максимальное комплексирование услуг/продукции;

• улучшение финансовых результатов деятельности;

• обеспечение высокого качества работ.

Далее необходимо рассмотреть ряд понятий, которые тесно связаны с понятием девелопмент, и без понимания которых невозможно полное понимание процесса управления развитием недвижимости.

Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на земельный участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Соответственно понятие девелопер (developer) можно более широко трактовать как юридическое или физическое лицо, обеспечивающее продвижение (реализацию) проекта. Понятиям девелопер и девелоперская компания посвящен второй раздел учебного пособия.

Недвижимость, недвижимое имущество – земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикрепленное к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты. Имущество, использование которого по назначению и без ущерба его характеристикам и ценностным свойствам исключает его перемещение. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 ГК РФ).

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка).

Девелоперский проект – инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, т.е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

Девелоперская (управляющая) компания – компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестиционных исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и др.).

Управление проектами – метод организации, планирования, руководства, координации человеческих и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта, направленную на эффективное достижение его целей путем применения системы современных методов, техники и технологий управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству.

Инжиниринг (от англ. Engineering, от лат. Ingenium – изобретательность, выдумка, знания) – одна из признанных форм повышения эффективности бизнеса, суть которой состоит в предоставлении услуг исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитического, производственного характера, включая подготовку технико-экономических обоснований (ТЭО), выработку рекомендаций в области организации производства и управления, а также реализации продукции.

Соответственно инжиниринговая компания специализируется на предоставлении инжиниринговых услуг, способна оказывать услуги в различных предметных областях и привлекать к выполнению работ необходимых участников.

Различают следующие направления (виды) инжиниринга:

• проектный инжиниринг – прединвестиционные исследования, оформление исходно-разрешительной документации, разработка обоснований инвестиций, ТЭО (проектов) строительства, сбор исходных данных и подготовка заданий на проектирование, осуществление функций генерального проектировщика, разработка специальных разделов проекта, экспертиза, сопровождение проектов;

• технологический инжиниринг – предоставление заказчику строительных и «эксплуатационных» технологий вместе с лицензиями на их использование, технологическое проектирование, формирование заказных спецификаций на технологическое оборудование;

• стоимостной инжиниринг – разработка бюджетов и смет по проекту;

• финансовый инжиниринг – разработка новых финансовых инструментов и операционных схем;

• производственный инжиниринг – подготовка тендерной документации на поставки, работы и услуги; подготовка производства и организация работ, надзор за изготовлением, поставками и производством работ, организация контроля качества, организация пусконаладочных работ, услуги по эксплуатации объекта;

• комплексный (системный) инжиниринг – совокупность инжиниринговых услуг, обеспечивающих возможность реализации проектов «под ключ»;

• консультационный инжиниринг – инжиниринговые услуги любого из перечисленных направлений, оказываемые в форме советов, рекомендаций и подготовки решений для заказчика.

Заказчик – физическое или юридическое лицо, а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

Инвестор – основной субъект инвестиционной деятельности, осуществляющий вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование.

Подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) – юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом.

Проект-менеджер (менеджер проекта) – юридическое лицо, которому заказчик (инвестор или иной участник проекта) делегирует полномочия по руководству работами по проекту: планированию, контролю и координации работ участников проекта.

1.2. Принципы девелоперской деятельности Девелопмент недвижимости преследует две взаимообусловленные цели:

– социального характера, связанного с рациональным использованием земельных ресурсов для развития общественной инфраструктуры;

– коммерческого характера, связанного с увеличением стоимости вложенного капитала.

Поэтому он базируется, с одной стороны, на принципах и методах инвестиционного проектирования, правилах землепользования и градостроительных регламентах, принятых в соответствующих странах и регионах, а с другой – на исследовании рыночной конъюнктуры, конкурентной среды и условий достижения наивысшей стоимости недвижимости.

Кроме того, профессиональные девелоперы опираются на результаты личной и национальной практики, на принципы, апробированные сотнями состоявшихся проектов.

На основе исследования зарубежного и отечественного опыта можно формулировать следующие базисные принципы девелопмента:

- принцип сегментации, локализации и периодизации в обслуживании потребностей рынка означает, что успешность девелопмента определяется обслуживанием потребителей определенного сегмента рынка, в определенном месте, в течении определенного периода;

- принцип цикличности развития девелопмента характеризует его неравномерную активность, связанную со стадийностью экономического цикла;

- принцип поэтапной упреждающей подготовки означает, что каждый этап процесса девелопмента зависит от качества работы на предыдущем этапе;

- принципы адаптации проекта к условиям его реализации означает, что уровень детализации и контроль проекта должны соответствовать качеству меняющегося потока информации;

- принцип организационного и финансового соответствия предполагает правильное формирование команды проектроустроителей и возможность привлечения капитала в объемах и сроки, отвечающие условиям поставленной задачи;

- принцип несоразмерности характеризует несоответствие масштаба проекта и затрат энергии на его реализацию.

Различают два основных вида (схемы) девелопмента:

1) девелопер не берет на себя финансовых рисков и работает на гонораре; в зарубежной практике такой вид девелопмента называют feedevelopment (русского аналога названия пока нет). При рассматриваемой схеме инвестор нанимает девелопера, чтобы последний, например, на выбранном земельном участке построил здание «под ключ» и, возможно, заполнил его арендаторами. Выбор девелопера происходит, как правило, посредством тендера. В таком проекте девелопер обычно не участвует своими деньгами. Он лишь проводит проектирование на деньги заказчика, необходимые согласования с властями, строительство и сдачу площадей.

На все необходимые работы он привлекает специалистов (архитекторов, подрядчиков, инжиниринговые фирмы и т.д.), но ответственность за весь проект в целом лежит на девелопере. Гонорар за руководство проектом в особо сложных случаях может достигать 10% стоимости проекта;

2) девелопер создает коммерческую недвижимость, выступая как единоличный организатор проекта. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого еще и занимается построением финансовой схемы проекта. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые и являются стержнем будущей финансовой схемы. Этот вид девелопмента в зарубежной практике называют speculative development (русского аналога также нет). Финансовая схема крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и предарендных платежей от будущих арендаторов.

При смешанном финансировании девелопер имеет долю в будущем объекте недвижимости. При вложении на раннем этапе 10% стоимости проекта девелопер претендует в будущем на долю до 50% построенной недвижимости. Высокая прибыльность операций speculative development объясняется высокими рисками неудачи проекта, которые несет девелопер. В связи с этим большинство специалистов сходится в том, что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому, что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции.

Классическая схема финансирования девелоперского проекта:

После вложения 10% собственных средств, девелопер привлекает крупного стратегического инвестора, который берет на себя не менее 25% стоимости проекта. Следующий этап – привлечение банковского кредита на сумму, составляющую 25-30% от стоимости проекта. Затем в проект вступают средства подрядчика – 10%. Остаток добирается за счет предарендных платежей клиентов, поиск которых начинается не позже, чем при 80% готовности объекта.

Эффективность проектов девелопмента может быть оценена в комплексе с разных точек зрения (рис. 1.1):

• с позиций девелопера и инвесторов (коммерческая эффективность);

• с точки зрения влияния на экономическое развитие в целом (экономическая, народнохозяйственная эффективность);

• с точки зрения интересов бюджета (бюджетная эффективность);

• с позиций влияния на условия жизнедеятельности (социальная эффективность).

Территориальный Коммерческая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Оценка коммерческой эффективности – неотъемлемая часть анализа проекта в целом.

Экономическая эффективность девелопмента проявляется в том положительном влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное выражение.

Условно позитивное влияние девелопмента на экономику можно свести к двум аспектам: территориальному и отраслевому. Территориальный аспект влияния девелопмента состоит в том, что развитие недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения. При этом вариант развития недвижимости должен являться наилучшим из возможных. Только в этом случае и позитивное влияние девелопмента на развитие окружающих территорий является максимальным и максимально способствует повышению их ценности.

Влияние девелопмента на окружение может иметь как локальный характер (на микроуровне), так и иметь региональное и даже национальное значение, когда речь идет о крупномасштабных проектах.

В качестве такого рода проектов можно назвать, например, проект строительства кольцевой автодороги (КАД) вокруг Петербурга, реализация которого существенно улучшает условия не только транзитного движения, но и транспортную доступность земельных участков, прилегающих к трассе КАД. Это, в свою очередь, существенно влияет на ценность земли вдоль КАД. Так, если осенью 2001 г. цена сотки земли составляла во Всеволожске, через который проходит трасса, 1-1,2 тыс.

долл., то уже к весне 2002 г. выросла в 2 и более раз и продолжает увеличиваться в геометрической прогрессии.

Максимизация позитивного влияния девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости в комплексе с другими объектами, рассматривая проблему освоения территорий. В качестве одной из таких форм могут выступать, в частности, агентства территориального развития, определенный опыт создания которых есть в Петербурге.

Агентства территориального развития (АТР) призваны обеспечивать взаимоувязанное развитие комплекса расположенных на территории объектов недвижимости различного функционального назначения и форм собственности с целью их наиболее эффективного использования. Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением благосостояния населения территории и города в целом (появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т.д.).

Отраслевой (макроэкономический) аспект позитивного влияния девелопмента на экономическое развитие определяется высоким влиянием деловой активности в сфере недвижимости.

Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и пр., в конечном счете, обеспечивая прирост валового продукта и занятость в стране. Например, исследования, проведенные в Германии в конце XX века, показали, что величина коэффициента, связывающего инвестиции в жилищное строительство с объемом валового внутреннего продукта (ВВП) страны, составляла около 2,5.

То есть каждая марка, вложенная в жилищное строительство, давала 2,5 марки прироста ВВП.

Бюджетная эффективность девелопмента проявляет себя в двух основных аспектах: прямом и косвенном.

Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

Косвенный бюджетный эффект – это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т.п.

Социальная эффективность девелопмента проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости.

Результатом девелопмента является возникновение объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности бизнеса и населения и по своим характеристикам, таким как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость, участие в ряде воспроизводственных циклов, относящегося к капитальным благам.

Наряду с положительным влиянием проектов девелопмента на экономические и социальные процессы реализация этих проектов может быть связана и с негативными внешними эффектами, как временными (неудобствами, возникающими в связи с проведением строительных работ), так и постоянными (снижение качества среды проживания под влиянием чрезмерной плотности застройки, ухудшения экологической обстановки и пр.).

Их минимизация – важнейшая задача девелопмента.

В качестве инструментов контроля по минимизации негативных внешних эффектов девелопмента выступает, прежде всего, зонирование городских территорий, а также такие формы и инструменты, как общественные слушания, публичное представление проектов, установление государственных стандартов производства работ, требований к материалам и технологиям и прочее.

В современном российском законодательстве понятие «зонирование» употребляется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ в значении правового инструмента, позволяющего разделить территорию города на зоны с разрешенными видами использования и ограничениями на использование. Как известно, градостроительный кодекс выделяет при этом следующие зоны: жилой застройки, общественно-деловые, производственные, рекреационные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, специального назначения, зоны военных объектов и режимных территорий. Для каждой из зон устанавливаются свои варианты использования и ограничений, которые и должны учитываться в проекте девелопмента.

Например, по отношению к жилым зонам Градостроительный кодекс РФ определяет следующие возможности нежилой недвижимости застройки: «В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и культурнобытового обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для которых не требуется установление санитарно-защитных зон и деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие, загрязнение почв, воздуха, воды и иные вредные воздействия» (Градостроительный кодекс РФ в ред. Федерального закона от 30.12. №196-ФЗ. Ст. 41).

Следует сказать еще об одной стороне девелопмента. Как отмечалось выше, девелопмент – это не только процесс преобразования недвижимости, но и особая профессионально-предпринимательская деятельность. Существенным при этом является следующее обстоятельство:

девелопмент как профессиональная деятельность существует не только исключительно в рыночной экономике, но и там, где есть создание объектов «на рынок», в расчете на продажу (сдачу в аренду, передачу в управление) создаваемых объектов недвижимости. В этом смысле термин «девелопмент» не принято использовать в тех случаях, когда речь идет о строительстве «под заказ», для заранее определенного пользователя, хотя как материально-вещественный процесс развитие недвижимости здесь, несомненно, присутствует.

В «рыночности» состоит существенное отличие девелопера от заказчика. В отличие от заказчика, осуществляющего главным образом организационно-экономические и технические функции, обеспечивая соответствие деятельности заказчика требованиям проекта по стоимости, срокам, качеству, в деятельности девелопера главными являются финансово-экономические аспекты – выбор коммерчески состоятельного проекта, привлечение инвестиций, обеспечение финансовой устойчивости проекта.

1. Что может быть объектом девелопмента?

2. Может ли в качестве объекта девелопмента выступать корабль, самолет, парк аттракционов?

3. Что является общим признаком для всех проектов девелопмента?

4. Какие два основных аспекта включает в себя понятие «девелопмент»?

5. Какие процессы включает в себя качественное преобразование 6. Перечислите основные особенности девелопмента.

7. Какие две основных цели преследует девелопмент недвижимости?

8. Какие существуют виды девелопмента?

9. В чем отличие имущества от недвижимости?

10. С каких точек зрения принято оценивать эффективность девелопмента?

ЕГО ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ

В силу физических характеристик недвижимости, девелоперские проекты отличаются рядом особенностей, которые делают их весьма «проблемными» с точки зрения финансирования и организации. Именно эти характеристики и определяют в конечном счете востребованность девелопера как центральной фигуры в организации процессов развития недвижимости.

К наиболее существенным характеристикам проектов развития недвижимости относят следующие:

1) Проекты по развитию недвижимости требуют инвестирования значительных средств, сопоставимых по своим размерам с масштабами всего имущества инициаторов и участников проекта, и, следовательно, могут быть реализованы лишь при условии привлечения внешнего инвестирования. Даже для строительства таких относительно незначительных по размерам объектов недвижимости, как, например, жилых домов в российских условиях требуются инвестиции начиная примерно с 1 млн. долл. Создание бизнес-центров, торговых центров предполагает инвестиции в размере десятков миллионов долларов, а проекты по развитию территорий невозможны без инвестиций, измеряющихся уже сотнями миллионов и даже более того.

2) Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, имеют длительные сроки окупаемости, их результаты носят вероятностный характер, что предполагает привлечение финансовых ресурсов на весьма длительные сроки в объекты с низким уровнем ликвидности.

3) Сроки окупаемости проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта могут составлять десять и более лет, а по отдельным проектам, как, например, строительство мостов, дорожных сооружений, достигать десятков лет. Естественно, что за столь длительные периоды экономическая ситуация может не единожды измениться, вызывая колебания в доходности объекта. В условиях неустойчивости российской экономики инвесторы стремятся к более коротким срокам окупаемости, требуя повышенных ставок доходности, но это означает лишь, что вероятность возникновения негативных факторов оценивается ими гораздо выше, чем в экономически развитых странах.

4) Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивает интересы многих участников хозяйственной деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государственного контроля над процессами развития недвижимости. Во многих странах для обозначения этого явления используется понятие «национализация права на развитие недвижимости», означающее, что собственник земельного участка или здания не может без разрешения государственных органов трансформировать объект недвижимости в иной. Такая же система, только более сложная и несовершенная, существует в российских условиях, так что без тесного общения с государственными согласующими, контролирующими и прочими органами при реализации проектов развития недвижимости не обойтись.

5) Существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимость влияет местоположение создаваемого объекта недвижимости, так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объекты недвижимости, по-разному расположенные, будут приносить разный доход.

Местоположение недвижимости оказывает непосредственое влияние на полезность недвижимости для ее пользователя, а потому относится к числу факторов, в значительной мере определяющих стоимость объектов недвижимости. Важно при этом, что речь идет не только и не столько о географическом понятии местоположения, сколько об экономическом – расположении недвижимости относительно тех факторов, которые делают объекты привлекательными или непривлекательными для потребителей. Объекты могут занимать совершенно различное географическое местоположение и быть очень близки по экономическому.

6) Реализация любого проекта девелопмента – технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники и технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации проекта.

Привлечение специализированных организаций и предприятий характерно даже в современных российских условиях, где довольно часто доминирует стремление выполнить весь спектр необходимых работ и функций своими силами. Но и здесь постепенно начинают преобладать тенденции к распределению функций (проектирование, управление проектами, строительство, продажи) между отдельными экономическими агентами, сначала в рамках внутрифирменной специализации, а затем через выделение самостоятельных фирм, объединенных в холдинговые структуры с высокой степенью самостоятельности в оперативной деятельности и финансовым контролем со стороны головной фирмы.

7) Успех проектов девелопмента в значительной степени определяется тем, насколько они вписаны в контекст социально-экономического развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам. Добиться такой гармонизации проекта и внешней среды (как ближнего, так и дальнего окружения) можно лишь благодаря постоянному изучению региональной экономики и регионального рынка недвижимости.

Необходимость тщательного подхода к изучению рынка вытекает уже из указанных выше характеристик проектов развития недвижимости – капиталоемкости, потребности во внешних источниках финансирования и пр. В российских условиях до самого недавнего времени этим аспектам проектов уделялось не самое пристальное внимание. В значительной степени это связано с ограниченностью сферы деловой активности рынка жилья, высоким уровнем неудовлетворенности потребностей населения в улучшении жилищных условий, стандартизованностью требований к жилью со стороны покупателей, а также в связи с низким уровнем конкуренции. По мере смещения акцентов в сторону создания объектов с более выраженной индивидуальностью, перехода от работы на рынок «вообще» к работе на определенные сегменты потребителей растет и потребность в более квалифицированных исследованиях, которые нельзя провести без профессионального подхода к проблеме. Отсюда вполне резонным становится выделение специализированных подразделений, привлечение сторонних организаций к исследованиям рынка. То, что раньше было исключением, становится правилом.

Из всего вышесказанного несложно сделать обобщающий вывод:

реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, а их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта недвижимости, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта.

Очевидно, что достижение успеха возможно в этих условиях лишь при выделении девелопмента в особый род профессионально-предпринимательской деятельности.

Таким образом, девелопмент как процесс качественного преобразования недвижимости в соответствии с потребностями, диктуемыми развитием экономики и социальной сферы, неразрывно связан с девелопментом как профессиональной деятельностью, с деятельностью девелопера.

По мнению Сергея Николаевича Максимова, «девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий реализацию проектов развития недвижимости».

Как и всякое определение, это не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива и организующее начало – вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости. Практически на каждом этапе реализации проектов девелопмента именно девелопер выступает в качестве ключевой фигуры, инициируя процесс развития, привлекая и координируя деятельность других участников девелопмента, принимая на себя основные риски, связанные с реализацией проекта. При этом главным для девелопера является принятие взвешенных, экономически обоснованных, наиболее эффективных решений на каждом из этапов реализации проекта с учетом потребностей рынка, интересов собственников, инвесторов, подрядчиков и иных участников девелопмента.

Принятие рациональных решений на каждом из этапов реализации проекта помимо инициативы (без которой не может быть девелопера) требует еще и практически энциклопедических знаний из самых различных областей, так что без привлечения специалистов, формирования команды никакой девелопер не может справиться с этой проблемой.

Но, какие бы классные специалисты ни приглашались, решения в конечном счете принимает девелопер, так что без наличия собственных комплексных знаний здесь не обойтись, и в первую очередь эти знания должны касаться не техники и технологии строительства и даже не экономических расчетов.

В приведенном выше определении, девелопер значится как предприниматель. В связи с этим, следует рассмотреть само понятие предприниматель.

Наиболее известное определение предпринимательской деятельности дано в Гражданском кодексе РФ: «самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг». Все это в полной мере может быть отнесено и к деятельности девелопера. При этом, по мнению американских ученых, предприниматель должен обладать рядом качеств, которые позволяют ему добиваться успеха.

«Первая десятка» этих качеств, по мнению специалистов Агентства по международному развитию США, выглядит следующим образом:

• постоянный поиск новых возможностей для достижения успеха;

• упорство и настойчивость при достижении поставленной цели;

• готовность к обоснованному, разумному риску;

• ориентация на повышение эффективности и качества работы;

• вовлеченность в рабочий процесс и контакты;

• целеустремленность и способность ясно выражать цели;

• склонность к планированию и наблюдению;

• стремление к обладанию возможно более широким спектром информации;

• нацеленность на общение с людьми, на установление и поддержание личных контактов;

• независимость и самостоятельность.

Возможности для девелопмента открываются буквально везде; задача девелопера – найти их, понять потенциал открывающихся возможностей, найти способы его реализации и тех, кто может быть в этом заинтересован, и, наконец, организовать реализацию потенциала развития.

Поиск возможностей для развития неизбежно выводит девелопера на проблему выбора, которая представляется ключевой для его деятельности.

Содержание этой проблемы на разных этапах реализации проекта может быть представлено таблице 2.1.

Инициирование Выбор сегмента - доходность; Исследование возможностей и механизмов 3. Стоимость и возможностей проекта и разработка схем финансирования проекта Проектирование Выбор Соответствие Сравнительный экономическое решений, требованиям предложений, государствен- достижению ного контроля требуемых системы механизмов финансирования, ряда источников договорных финансирования стоимость финансирования участников подрядчиков Минимизация Внедрение Выбор способа Соблюдение Привлечение Распоряжение Выбор способа Максимизация Привлечение результатами продвижения дохода от продаж, риэлтерских 2.3. Задачи, стоящие перед девелоперской компанией Как уже было сказано выше, любой проект требует от девелопера разнообразных знаний, и чаще всего привлечения большого количества специалистов. Постепенно в нашей стране начинают появляться компании, занимающиеся всеми необходимыми для осуществления проекта видами деятельности. Такие компании называются девелоперскими или управляющими.

Девелоперская (управляющая) компания – компания, комплексно осуществляющая по поручению заказчика (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и предынвестиционных исследований до завершения проекта.

Генеральная цель девелоперской компании – организация и управление практической реализацией инвестиционных проектов на отечественном или зарубежном рынках недвижимости для повышения доходов и развития компании.

Под эффективным достижением цели понимается гарантированное своевременное получение только высококачественных оплачиваемых результатов.

Генеральная цель предполагает решение основной (концептуальной) задачи, формулируемой как обеспечение инвестиционной привлекательности компании, в первую очередь за счет:

• создания устойчивого имиджа надежного партнера высокого (в соответствующих случаях – международного) класса;

• достижения существенных конкурентных преимуществ по всему спектру временных, затратных и качественных требований к современному участнику инвестиционного рынка;

• четкого разграничения ответственности участников (учредителей) и управляющих, развития механизмов корпоративного В число основных задач девелоперской компании в общем случае входят:

• маркетинговые исследования;

• организация системы связей с общественностью (PR) с целью создания положительного имиджа проекта и его участников;

• проектный анализ с оценкой эффективности и рисков;

• предпроектные исследования, включая обоснования инвестиций и задание на разработку ТЭО;

• планирование реализации инвестиционного проекта;

• подготовка и оформление исходно-разрешительной документации;

• выбор схемы финансирования и контроль за ее реализацией, включая контроль за финансовыми потоками;

• подготовка (участие в подготовке) договоров с проектными организациями на разработку и корректировку проектной документации и ведение авторского надзора;

• обеспечение проектной документацией и НИОКР;

• организация материально-технического обеспечения (закупок) • формирование предметных/отраслевых баз данных;

• подбор участников проекта на конкурсной основе;

• организация строительства, включая освоение строительных площадок;

• производственная и транспортная логистика (управление материальными потоками от предприятий-изготовителей до места использования в соответствии с технологическим назначением с минимальными издержками);

• координация работы всех участников проектов в едином технологическом режиме с целью достижения максимальных конечных результатов;

• обеспечение технического надзора и системного управления качеством проекта на основе методов ТQМ (Total Quality Management – Всеобъемлющего управления качеством) и в соответствии со стандартами ISO 9000;

• управление проектами в процессе строительства (включая мониторинг с использованием современных информационных технологий);

• юридическое обеспечение проектов;

• оформление актов сдачи-приемки работ;

• организация сдачи/приемки и гарантийного обслуживания проекта;

• решение текущих вопросов с органами местной власти и общественностью.

Следует заметить, что в даже в мировой практике не встречаются компании-девелоперы, решающие в полном объеме перечисленные выше задачи. Обычно набор задач девелопера определяется условиями конкретного контракта с заказчиком. Соответственно в различных, даже однотипных, проектах различна и стоимость услуг девелопера.

В табл. 2.2. приведены важнейшие (стратегические) задачи и результаты деятельности девелоперской компании, а также результаты и исполнители.

Задачи и результаты управляющей компании 1 Поиск ниш эффективной Исследованные сегменты рынков деятельности компании на рынках недвижимости 2 Формирование инвестиционно- Инвестиционно-строительная соответствующей поставленным 3 Формирование собственного Собственный фонд капитала для финансирования финансирования проектов проектов 4 Получение международного 1. Сертификат качества по сертификата качества ISO 9000 ISO 5 Выход на международные Участие в международных 6 Участие в тендерах и конкурсах 1. Поданные заявки (в том числе международных) 2. Заключенные контракты 7 Поиск и разработка экономически 1. Банк проектов эффективных инвестиционных 2. Разработанные проекты 8 Организация и проведение 1. Типовое Положение о конкурсе тендеров и конкурсов на (тендере) на проект выполнение эффективных 2. Реальные конкурсы (тендеры) инвестиционных проектов 9 Формирование предметных Базы и банки данных и отраслевых баз данных 10 Концентрация и консолидация Финансовые ресурсы финансовых ресурсов для финансирования инвестиционных проектов 11 Взаимоувязанная проработка всех Снижение затрат; повышение фаз и этапов инвестиционного прибыльности инвестиционных 12 Привлечение инвестиционных Инвестиционные ресурсы ресурсов для деятельности компании 13 Управление инвестиционными Система проект-менеджмента проектами 14 Организация и практическое Строительство объектов производство строительных работ по девелоперскому проектам 15 Стимулирование разработки Банк новых технологий, и внедрения новых технологий в том числе освоенных в управление строительством и предприятиями компании производство строительных работ и ее партнерами 16 Снижение себестоимости Дополнительная прибыль и уменьшение затрат (за счет инженерно-технических решений, организации и осуществления финансовых операций) 17 Разработка собственных крупных Крупные инвестиционные 18 Практическая реализация 1. Построенные крупные объекты 19 Эффективное управление 1. Успешное решение задач 20 Продажа и сдача в аренду Финансовые средства продукции проектов 21 Эксплуатация объектов, 1. Дочерние структуры построенных собственными силами 2. Дополнительная прибыль 23 Диверсификация деятельности 1. Новые направления 2.4. Характеристика организационной структуры Деятельность компании принято делить на основную, инвестиционную и финансовую.

Основная деятельность включает деятельность по реализации главного процесса (оплачиваемого заказчиками) и обеспечивающих его процессов.

Инвестиционная деятельность связана с эффективным вложением привлеченных и собственных средств в инвестиционные проекты с целью повышения рыночной стоимости (цены) компании.

Финансовая деятельность обеспечивает использование временно свободных финансовых средств компании для вложения в эффективные финансовые инструменты с целью получения дополнительной прибыли, не связанной с основной и инвестиционной деятельностью.

Организационная структура девелоперской компании обычно включает следующие группы: «Маркетинг», «Финансовый менеджмент», «Подготовка проектов», «Управление проектами», «Управление недвижимостью» и «Общий мониторинг». Каждая группа состоит из совокупности специализированных подразделений, обеспечивающих перечисленные направления деятельности.

Существует несколько типов организационных структур, таких как линейная, функциональная, их сочетание (линейно-функциональная), а также дивизионная и матричная структуры.

Девелоперская компания функционирует в рамках так называемой проектно-ориентированной структуры, представляющей собой непрерывно развивающуюся систему из объединения компаний и предприятий для осуществления совместной деятельности по проектам.

Преимуществами такой структуры являются:

• повышение эффективности инвестиционного процесса (сокращение продолжительности, затрат и повышение качества) за счет сосредоточения в руках девелопера практически всех организационно-управленческих функций;

• прямая экономическая заинтересованность девелопера в положительных финансовых результатах проекта;

• обеспечение профессионального контроля за временными и затратными показателями проектов;

• дополнительные возможности снижения инвестиционных рисков Часто компании сначала создаются на основе традиционных структур, которые потом руководство трансформирует в проектно-ориентированную.

Формирование проектно-ориентированной организационной структуры из традиционной схематически выполняется в определенной последовательности:

• определение (с участием руководства компании) всех видов деятельности, которые планируется осуществлять;

• определение всех функций, которые должны исполняться для осуществления указанных видов деятельности;

• распределение функций по уровням управления; определение вертикальных и горизонтальных связей;

• группировка элементных функций в укрупненные блоки, объединяющие близкие по функциональному назначению обязанности с тем, чтобы эти блоки могли возглавлять руководящие специалисты • внутри блоков каждую группу совсем близких функций возлагают на одного специалиста и определяют его должность, в результате чего возникает схема организационной структуры фирмы;

• «клетки» должностей заполняют фамилиями работников и разрабатывают должностные инструкции – схемы выполнения функций.

2.5. Главные (базовые) функции девелоперской компании Установлен набор специальных базовых функций девелоперской компании, осуществляемых в рамках реализации девелоперского проекта (независимо от его специфики). Они включают несколько групп функций:

1. Оформление в надлежащем порядке в муниципальных органах исходно-разрешительных документов:

• распоряжение главы администрации по проекту;

• инвестиционный контракт;

• землеотвод (договор аренды земли);

• градостроительное заключение – задание;

• технические условия присоединения к городским коммуникациям;

• технический паспорт;

• техническое задание на проектирование;

• получение согласований и разрешений.

2. Управление проектированием.

Управляющая компания полностью представляет интересы инвестора на этапе проектирования, в том числе руководит:

формированием группы проектировщиков, включая:

• проведение тендера по выбору главного архитектора проекта и заключение с ним контракта;

• проведение тендера по выбору архитектора по инженерным системам и заключение с ним контракта;

• проведение тендера по выбору архитектора-конструктора и заключение с ним контракта;

этапом подготовки эскизного проекта и технико-экономического обоснования (ТЭО), включая:

• согласование задания на проектирование ТЭО в муниципальных • управление разработкой эскизного проекта и ТЭО;

• проведение проектных и архитектурных совещаний;

• получение окончательных технических условий присоединения объекта к городским коммуникациям (теплосеть, электричество, канализация, водопровод, телефон);

• согласование в установленных действующим законодательством органах федеральной или местной власти;

• получение заключения Горэкспертизы;

этапом рабочего проектирования, включая:

• управление рабочим проектированием объекта;

• управление проектированием внешних коммуникаций;

• проведение проектных и архитектурных совещаний;

• корректировку ТЭО;

• подготовку тендерной документации для подрядчиков по строительству;

• разработку и корректировку строительного бюджета.

3. Управление строительством.

Управляющая компания полностью представляет интересы инвестора на этапе строительства, осуществляя:

проведение международных тендеров среди строительных подрядчиков, включая:

• разработку полного пакета тендерной документации;

• организацию и проведение тендеров среди подрядных и субподрядных организаций;

• подготовку контрактов и ведение переговоров;

управление строительством, включая:

• разработку и оптимизацию программы строительства;

• организацию взаимоотношений с правительством и его специализированными органами в части согласований по строительству;

• контроль за получением подрядчиком всей разрешительной документации (лицензии, сертификаты и т.д.);

• контроль за сроками мобилизационного и строительного этапа;

• получение согласований при проведении работ по внешним коммуникациям;

• контроль за качеством строительных работ;

• контроль за техникой безопасности;

• контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов;

• технический надзор;

• проведение контрольных и оперативных совещаний участников • контроль за реализацией всех договорных обязательств по проекту;

• контроль за подготовкой объекта к эксплуатации;

• подбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации;

сдачу объекта в эксплуатацию, включая:

• сдачу объекта рабочей и государственной комиссиям;

• оформление и получение документов на готовый объект.

4. Привлечение внешних кредитных и инвестиционных средств Традиционной является схема финансирования, при которой инвестор начинает строительство, имея лишь часть средств, необходимых для реализации проекта. Оставшаяся часть бюджета привлекается от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации любого девелоперского проекта является наиболее сложным. Управляющая компания берет на себя разработку и реализацию стратегии по привлечению финансовых средств в проекты по недвижимости и выполняет следующие функции:

• разработку инвестиционной стратегии проекта;

• осуществление рекомендаций по структуре финансирования проекта (собственные средства, привлеченные кредитные средства, привлеченные инвестиционные средства, предарендные платежи и т.д.);

• разработку кредитной заявки на русском и английском языках;

• анализ потенциальных возможностей кредитования проекта в российских и западных банковских учреждениях;

• разработку инвестиционного предложения на русском и английском языках;

• анализ потенциальной возможности привлечения инвестиционных • презентацию проекта и рассылку всех необходимых документов российским и западным финансовым учреждениям;

• проведение всех необходимых переговоров с заинтересованными финансовыми учреждениями и проработка конкретных юридических и финансовых схем их участия в проекте;

• разработку контрактов для подписания между финансовыми учреждениями и заказчиком.

5. Маркетинг объектов недвижимости В том случае, если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, управляющая компания осуществляет комплекс услуг по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.

Реализация маркетинговой кампании включает:

• разработку маркетинговой концепции и стратегии;

• разработку логотипа проекта и соответствующих атрибутов;

• разработку пакета рекламно-информационных материалов, описывающих проект на русском и английском языках, для привлечения отечественных и иностранных арендаторов или покупателей:

• издание соответствующих брошюр и буклетов;

• размещение рекламы в российских и иностранных средствах массовой информации;

• подготовку пресс-релизов о ходе развития проекта;

• создание службы для работы с потенциальными клиентами;

• осуществление прямой рассылки потенциальным клиентам и профессиональным брокерам;

• проведение презентаций проекта с участием представителей государственных структур;

• разработку типового договора аренды или продажи;

• проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов на аренду или продажу помещений.

Таким образом, девелоперская компания обеспечивает инвестору проекта возможность:

• избежать необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций управления проектом;

• профессионально сформулировать стратегию проекта и техническое задание;

• обеспечить контроль за разработкой проекта и программой строительства;

• обеспечить контроль за оптимизацией/минимизацией бюджета • максимально сократить сроки строительства;

• обеспечить контроль за соблюдением качества строительства;

• обеспечить достижение максимальной финансовой эффективности • обеспечить представление и защиту интересов инвестора перед подрядчиком, проектировщиками, консультантами и государственными органами;

• избежать ситуации, при которой подрядчик, пользуясь отсутствием профессионального опыта у владельца, традиционно стремится либо увеличить бюджет (за счет дополнительных работ), либо (при фиксированном бюджете) снижать свои издержки за счет низкого качества материалов и работ.

В самом общем виде функции девелопера можно изобразить следующей схемой (рис. 2.1).

эффективного проекта Поиск и выбор экономически 1. Перечислите наиболее существенные характеристики проектов развития недвижимости 2. Что включает в себя понятие «девелопер»?

3. Какими качествами должен обладать девелопер как предприниматель?

4. Укажите различия девелоперской и инвестиционно-строительной компаний.

5. Перечислите основные задачи девелоперской компании.

6. На какие три вида принято делить деятельность девелоперской компании?

7. Почему инвестиционная деятельность компании не является основной? Какая деятельность является основной?

8. К какому виду относится организационная структура девелоперской компании?

9. Охарактеризуйте суть процессно-проектного принципа формирования структуры девелоперской компании 10. Назовите основные функции девелоперской компании.

ГЛАВА III. СОДЕРЖАНИЕ И ЭТАПЫ

ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА

3.1. Основные этапы девелоперского проекта Важнейшее свойство капитала состоит, как известно, в возможности приносить прибыль его владельцу. Долгосрочное вложение капитала, или инвестирование – одна из форм использования такой возможности.

Суть инвестирования, с точки зрения инвестора (владельца капитала), заключается в отказе от получения прибыли «сегодня» во имя прибыли «завтра». Операции такого рода аналогичны предоставлению ссуды банком. Соответственно, для принятия решения о долгосрочном вложении капитала необходимо располагать информацией, в той или иной степени подтверждающей два основополагающих предположения:

- вложенные средства должны быть полностью возмещены;

- прибыль, полученная в результате данной операции, должна быть достаточно велика, чтобы компенсировать временный отказ от использования средств, а также риск, возникающий в силу неопределенности конечного результата.

Таким образом, проблема принятия решения об инвестициях состоит в оценке плана предполагаемого развития событий с точки зрения того, насколько содержание плана и вероятные последствия его осуществления соответствуют ожидаемому результату. В самом общем смысле, инвестиционным проектом называется план или программа вложения капитала с целью последующего получения прибыли.

Формы и содержание инвестиционных проектов могут быть самыми разнообразными – от плана строительства нового предприятия до оценки целесообразности приобретения недвижимого имущества. Во всех случаях, однако, присутствует временной лаг (задержка) между моментом начала инвестирования и моментом, когда проект начинает приносить прибыль.

Временной фактор играет ключевую роль в оценке инвестиционного проекта. В этой связи целесообразно представить весь цикл развития проекта в виде графика (см. рис. 3.1).

Представленный график носит достаточно условный характер, однако на нем можно выделить три основные фазы развития проекта: предынвестиционную, инвестиционную и эксплуатационную. Суммарная продолжительность этих стадий составляет срок жизни проекта.

Рис. 3.1. График развития инвестиционного проекта (Обозначения: 1 – предынвестиционная фаза; 2 – инвестиционная фаза;

С точки зрения девелоперской деятельности следует рассматривать девелоперский бизнес как управление проектом, при котором девелопер действует по заказу инвестора, выполняя функции по управлению проектом. Развитие проекта включает в себя четыре основные стадии.

1. Предпроектная стадия (предынвестиционная фаза) На данном этапе в первую очередь осуществляется анализ рынка недвижимости. Исследование следует проводить с акцентом на район (регион) расположения проекта. По результатам анализа должны быть представлены рекомендации по выбору сегмента для проекта и по типу объекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. На этой стадии также необходим обзор на будущее. Как долго останутся неизменными существующие условия рынка и каковы тенденции их развития? Анализ рынка недвижимости следует закончить выработкой оптимального варианта проекта. После этого начинаются работы по целевому подбору конкретных проектов. Следующим этапом предпроектной стадии является формирование стратегии проекта и инвестиционный анализ. С позиции инвестора наиболее значимым является финансовый анализ, который позволяет оценить эффективность осуществляемых инвестиций. Инвестиционный анализ включает в основном следующие элементы: разработку различных сценариев бюджета проекта, включая оценку и прогноз, оценку стоимости консультантов, стоимости проектирования, стоимости строительства, отделки, оценку расходов на маркетинг, на получение различных разрешений и согласований со стороны органов надзора и контроля. Все вышеприведенные данные, а также другие аспекты отражаются в детально разработанном бизнес-плане, включающем финансовый, юридический, организационный и временной анализ.

Еще одним результатом предпроектной стадии является полный пакет всех разрешений и согласований, необходимых для начала проектирования и строительства. Результатом предпроектной подготовки является правовой акт городской администрации (разрешение на осуществление градостроительной деятельности), определяющий заказчиказастройщика и условия проведения инвестиционно-строительной деятельности. Ключевое значение на предпроектной стадии имеет привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов.

По результатам предпроектной стадии девелоперская компания должна помочь инвестору окончательно утвердить концепцию проекта, которая включает: назначение объекта, функциональное использование объекта, архитектурные, потребительские требования к объекту, требования по внутренней планировке, отделке, инвестиционную, управленческую и строительную концепции проекта. Уточняются юридические параметры проекта, составляется полное техническое задание владельцу, утверждается эскизное предложение.

2. Стадия проектирования На этой стадии уже известны участники проекта, источники инвестиций и имеется проработанная финансовая схема, предусматривающая последовательную организацию финансирования.

Одной из важных составляющих стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы. Которая включает в себя: проведение тендера среди проектировщиков; проведение отбора консультантов, управляющих объектом, юристов; разработку пакета тендерной документации для строительства; предварительный подбор подрядчиков и проведение с ними переговоров; привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

В рамках данной стадии под контролем девелоперской компании должен находиться этап подготовки эскизного проекта или ТЭО (технико-экономического обоснования). Так же в обязанности девелопера входит согласование в государственных инспектирующих органах и получение заключения госэкспертизы.

Так же на данной стадии производится разработка и корректировка строительного бюджета.

3. Управление строительством На этапе строительства девелоперская компания так же может полностью представлять интересы заказчика, путем проведения городских, российских, международных тендеров среди строительных подрядчиков. Деятельность девелопера на данном этапе включает в себя разработку тендерной документации, непосредственную организация и проведение тендеров, подготовку контрактов и ведение переговоров.

Следующим этапом данной стадии является непосредственное управление строительством, которое включает в себя: разработку программы строительства; организацию взаимоотношений с органами власти; контроль за сроками и качеством строительства; контроль за техникой безопасности; контроль за бюджетом строительства и оплатой финансовых счетов; технический надзор; контроль за подготовкой объекта к эксплуатации; подбор компании управляющей объектом на этапе эксплуатации На заключительном этапе данной стадии производится сдача объекта рабочей и государственной комиссии, оформление и получение документов на готовый объект.

4. Стадия реализации Финальная стадия девелопмента включает маркетинг на рынке реализуемых площадей. Если проект реализуется инвестором в коммерческих целях, то девелоперская компания предоставляет услуги по разработке и реализации стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду. Маркетинговая компания включает: разработку маркетинговой стратегии; разработку пакета рекламно-информационных материалов, для привлечения арендаторов; проведение презентаций; разработку типового договора аренды или продажи; проведение переговоров с потенциальными клиентами и заключение контрактов.

Также на данной стадии в функции девелопера входит контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.

3.2. Особенности предынвестиционной фазы девелопмента Начальная (предынвестиционная) фаза имеет принципиальное значение для потенциального инвестора (заказчика, кредитора). Как показывает практика, выгоднее потратить деньги на изучение вопроса «быть или не быть проекту» и при отрицательном ответе отказаться от идеи, чем начать дело, обреченное на провал. На данном этапе инвестор должен определить: инвестиционный замысел (идею) проекта; цели и задачи проекта; как в общих чертах выглядит проект; предварительно проанализировать осуществимость проекта; подготовить декларацию о намерениях. На этом этапе проводятся предварительные исследования, составляются обоснования инвестиций и ТЭО ( проект) строительства.

При технической, экономической, экологической приемлемости проекта приступают к более детальной проработке, проводимой методами проектного анализа.

Разработка концепции проекта – начальный и самый важный этап девелоперской деятельности. На данном этапе оформляется сама идея проекта, и осуществляется его предварительный анализ. Схема разработки концепции девелоперского проекта представлена на рис. 3.2.

Совокупность задач подлежащих решению Концептуальные направления деятельности Рис. 3.2. Схема разработки концепции проекта Основными причинами появления проектов являются: неудовлетворенный спрос; избыточные ресурсы; инициатива предпринимателей;

интересы кредиторов. На данном этапе девелопер осуществляет такую деятельность как: анализ рынка, целевой подбор идеи проекта, формирование стратегии и команды проекта; инвестиционный анализ.

На этапе разработки концепции необходимо также провести предварительную экспертизу осуществимости проекта и в результате составить декларацию о намерениях.

Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла, включает: объем намечаемых к инвестированию средств; намечаемые источники и условия финансирования; предпочтительные варианты размещения здания, сооружения; граничные технико-экономические характеристики и показатели предполагаемого объекта; особые условия инвестирования.

По результатам формирования инвестиционного замысла девелопер должен ответить на такие вопросы как: цель и объект инвестирования;

место размещения; продукция объекта; срок окупаемости проекта; доходность проекта; назначение и основные характеристики объекта инвестирования; предполагаемые источники и схема финансирования.

В процессе разработки идеи девелоперского проекта рекомендовано производить экспертную оценку осуществимости проекта для предварительного анализа осуществимости проекта. Алгоритм экспертизы вариантов инвестиционного решения приведен на рис. 3.3.

Рис. 3.3. Алгоритм экспертизы вариантов Первой стадией данной методики является определение факторов, которые в значительной степени могут обеспечить успех проекта. Данными факторами могут являться: спрос на продукцию проекта; продолжительность проекта, в том числе его инвестиционной фазы; оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта;

сложность проекта; исходно-разрешительная документация; инвестиционный климат в районе реализации проекта; соотношение затрат и результатов проекта.

На второй стадии факторы располагаются в порядке убывания приоритетности. Для этого определяется, какой из факторов в наибольшей степени повлияет на ход реализации проекта. Далее оценивается весомость (ранг) каждого из перечисленных факторов и проекты оцениваются по каждому из факторов оценки. На последней стадии методики получаем экспертную оценку влияния каждого фактора и интегральную экспертную оценку.

Данная методика может применяться как для предварительного отбора наиболее перспективных вариантов осуществления проекта, так и для предварительного определения осуществимости проекта. В первом случае для дальнейшего рассмотрения остаются альтернативы, получившие наивысшие результаты, а во втором – полученная интегральная экспертная оценка проекта сравнивается с определенным заранее «ограничением снизу». Если полученное экспертным путем значение выше установленного предела, проект признается осуществимым.

Замысел инвестора реализуется в форме Декларации о намерениях (ходатайства). Разработка данного документа осуществляется с учетом данных и положений, содержащихся в федеральных, региональных и отраслевых программах развития региона.

Материалы декларации являются основанием для получения решения местного органа власти о возможности реализации проекта.

По результатам положительного рассмотрения органом исполнительной власти Ходатайства о намерениях заказчик принимает решение о разработке обоснований инвестиций в строительство зданий.

На первом этапе предынвестиционных исследований изучают прогнозы и направления развития страны (региона, города), которые включают отраслевые прогнозы, градостроительные прогнозы и программы, генеральные планы городов, прогнозы деловой активности иностранных и отечественных компаний в регионе, документы государственного регулирования инвестиционной деятельности в регионе осуществления проекта. Еще одна составляющая предынвестиционного исследования – маркетинговые исследования рынка продукции проекта.

После предварительного согласования Декларации о намерениях инвестор принимает решение о разработке обоснования инвестиций.

Данный документ разрабатывается с учетом обязательных требований государственных органов, в объеме достаточном для принятия инвестором решения о целесообразности дальнейшего инвестирования. Примерный состав обоснования инвестиций: резюме проекта; общая характеристика отрасли и предприятия; исходные данные и условия, в том числе цели и задачи проекта, характеристика объектов и сооружений, окружение проекта, оценка воздействия на окружающую среду, текущее состояние проекта, кадры и социальное развитие; анализ рынка; управление проектом; оценка эффективности проекта; приложения. Материалы обоснований направляются в соответствующий орган исполнительной власти для оформления акта выбора земельного участка.

Для принятия решения об осуществлении проекта необходимо рассмотреть все его аспекты на протяжении всего проектного цикла. Выделяют следующие виды проектного анализа (рис. 3.4).

Задачей технического анализа инвестиционного проекта является:

определение технологий, наиболее подходящих с точки зрения целей проекта, анализ местных условий, в том числе доступности и стоимости сырья, энергии, рабочей силы, проверка наличия потенциальных возможностей планирования и осуществления проекта. Так же рассматриваются такие вопросы как масштаб проекта, емкость рынка для продукции проекта, график проекта.

В процессе поэтапно проводимого технического анализа уточняются смета и бюджет проекта.

Задача коммерческого анализа – оценка проекта с точки зрения конечных потребителей продукции или услуг, предлагаемых проектом.

Решаемые при этом задачи в общем виде можно свести к следующим:

- источники и условия ресурсного обеспечения;

- условия сбыта.

В результате коммерческого анализа необходимо ответить на такие вопросы как:

Имеет ли рынок достаточную емкость, чтобы поглотить всю выпускаемую продукцию без влияния на ее цену?

Какую долю общей емкости рынка может обеспечить предлагаемый объект?

Какие финансовые мероприятия потребуются для продвижения продукции на рынок и, какие резервы необходимо предусмотреть в проекте для финансирования маркетинга?

Задачей экологического анализа инвестиционного проекта является установление потенциального ущерба окружающей среде, наносимого проектом как в инвестиционный так и в постинвестиционный период, так же определение ер необходимых для смягчения данного эффекта.

Цель организационного анализа – оценка организационной, правовой, политической и административной обстановки, в рамках которой проект должен реализоваться и эксплуатироваться, а так же выработка рекомендаций в сфере менеджмента, организационной структуры, планирования, финансовой деятельности, координации деятельности, общей политики.

Основными задачами организационного анализа являются: оценка сильных и слабых сторон участников проекта с точки зрения материально-технической базы, квалификации, структур; оценка возможного влияния законов, политики, инструкций на проект; разработка мер по устранению слабых сторон участников проекта, а так же снижению отрицательного воздействия со стороны законов и политики государства.

Цель социального анализа – определение пригодности вариантов плана проекта для его пользователей. В рамках данного анализа сосредотачивают внимание на трех основных областях: социокультурные и демографические характеристики населения, затрагиваемого проектом; приемлемость проекта для местной культуры; стратегия обеспечения необходимых обязательств от групп населения и организаций, пользующихся результатами проекта.

Для оценки жизнеспособности проекта проводят его финансовый анализ и анализ эффективности: сравнивают варианты проекта с точки зрения их стоимости, сроков реализации и прибыльности. В результате данной оценки инвестор должен быть уверен, что на продукцию, являющуюся результатом проекта, в течение всего жизненного цикла будет стабильный спрос.

Экономический анализ изучает проект с позиции общества в целом, для которого цены покупки, например сырья, и продажи продукции проекта не всегда могут служить приемлемой мерой затрат и выгод. Например, указанные цены могут содержать налоговую наценку или быть ниже мировых цен благодаря государственному регулированию.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) – анализы, расчеты, оценки экономической целесообразности, модернизации и реконструкции существующих объектов, осуществления предполагаемого проекта (в том числе строительства, сооружения предприятия), эффективности использования, срока окупаемости вложений. Технико-экономическое обоснование проекта включает в себя:

1. Общее резюме проекта;

2. Описание общей идеи технико-экономического обоснования (потребность в увеличении объемов деятельности, мощностей производства, смена технологии или схемы производства);

3. Обоснование деятельности (обоснование выбора технологии, приобретение оборудования, смена схемы производства, строительные решения);

4. Расчеты потребностей производства (в сырье, материалах, энергетических, трудовых и финансовых ресурсах);

5. Экономическое обоснование (расчеты финансовых показателей в результате деятельности в рамках проекта);

6. Выводы и предложения (дается общая оценка экономической целесообразности и перспектив внедрения проекта).

Технико-экономическое обоснование служит основой для составления бизнес-плана, бюджетным вариантом документа для принятия решения по финансированию внедрения оборудования, проекта и т.д.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО):

• проведение масштабного маркетингового исследования;

• подготовка программы выпуска продукции;

• подготовка пояснительной записки;

• подготовка исходно-разрешительной документации;

• разработка технических решений состоящих из: генерального плана, технологических решений (анализ состояния оборудования, расширение производства и т.д.);

• градостроительные архитектурно-планировочные решения;

• решения по инженерному обеспечению производства;

• мероприятия по охране окружающей среды и ГО;

• описание организации строительства;

• описание системы управления;

• сметно-финансовая документация:

После подготовки, ТЭО отправляется на экспертизу. На основании ТЭО и его экспертизы принимается решение о вложении средств в инвестиционный проект.

В результате проведения всех исследований возникает необходимость некоего итогового – максимально компактного документа, который позволит предпринимателю не только принять решение, но и знать, что и когда предстоит сделать, чтобы оправдались ожидания относительно интенсивности проекта. Для этого составляется бизнес-план.

Бизнес-план – подробный, четко структурированный и тщательно подготовленный документ, описывающий цели и задачи, которые необходимо решить компании, способы достижения поставленных целей и технико-экономические показатели проекта в результате их достижения.

Выбор сегмента деловой активности Основными критериями выбора сферы деловой активности для девелопера являются такие показатели, как прогнозируемая доходность, возможные риски проекта и ликвидность создаваемого объекта недвижимости. При их оценке не обойтись без исследования рынка, широкого использования статистических данных, показателей развития рынка. Помощь девелоперу в этой области могут оказать общие и специальные обзоры рынка недвижимости, регулярно подготавливаемые профессиональными организациями.

Выделяют ряд групп показателей, характеризующих состояние динамику рынка недвижимости. Среди них обычно выделяют: объемные показатели (объем продаж, объем предложения, в том числе потенциального, объем незанятых площадей, объем инвестиций в недвижимость, обеспеченность потребителей определенными объектами недвижимости);

ценовые показатели (уровень арендной платы, уровень цен); показатели доходности инвестиций в недвижимость (ставки доходности по типам недвижимости в регионах); динамические показатели (динамика объемных, ценовых, показателей доходности).

В Санкт-Петербурге работа по сбору и обработке такой информации по коммерческой недвижимости ведется рядом организаций, в том числе: Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости (ГУ ГУИОН) – регулярный сбор сведений о состоянии рынка аренды коммерческой недвижимости; ИИЦ Недвижимость и строительство Петербурга – периодические обзоры по различным направлениям развития рынка; Союз строительных компаний Союзпетрострой – ежегодные обзоры инвестиционно-строительных процессов на рынке Санкт-Петербурга.

В качестве общего методического подхода к решению проблемы выбора сегмента рынка для деловой активности С.Н. Максимов предлагает простой вариант ранжирования основных сегментов рынка: рынок жилья, рынок торговых зданий, рынок офисных зданий по таким параметрам как доходность, ликвидность, риски, конкуренция для предварительного отбора рынка с оценкой каждого параметра по трех балльной шкале (3 – максимально удовлетворяющее девелопера значение, 1 – минимально) (табл. 3.1.).

Ранжирование основных сегментов рынка недвижимости Следующим шагом девелопера является определение емкости рынка. В качестве основных приемов определения этих характеристик могут выступать: обобщение предыдущего опыта развития рынка, выявление его закономерностей и экстраполирование полученных знаний на будущий временной период с учетом предполагаемой динамики факторов, влияющих на рынок; моделирование будущего состояния рынка исходя их ожидаемых тенденций его развития.

Изначально следует определить потенциал рынка – количество объектов, которое может быть потреблено на рынке при наиболее приятных обстоятельствах.

Следующий этап в изучении емкости рынка – анализ существующего и потенциального предложения (то, которое может быть представлено на рынке в течение определенного периода). Сопоставление результатов анализа спроса и предложения может дать общее представление о возможной емкости выбранного сегмента рынка недвижимости.

Исследование потенциала рынка, спроса и предложения емкости рынка определяет инвестиционную привлекательность выбранного сегмента рынка и является необходимым условием для дальнейшего движения проекта.

Основным документом, регулирующим правовые и финансовые отношения, взаимные обязательства и ответственность сторон, является договор (контракт), заключаемый заказчиком с привлекаемыми им для разработки проектной документации проектными, проектностроительными организациями, другими юридическими и физическими лицами. Неотъемлемой частью договора (контракта) должно быть задание на проектирование.

Разработка проектной документации осуществляется при наличии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, на основе утвержденных обоснований инвестиций в строительство или иных предпроектных материалов, договора и задания на проектирование.

Проектная документация разрабатывается преимущественно на конкурсной основе, в том числе через торги подряда (тендер).

Порядок организации и проведения тендера на проектные работы определяется инвестором (заказчиком) в соответствии с Положением о подрядных торгах в Российской Федерации и серией методических рекомендаций, утвержденных Межведомственной комиссией по подрядным торгам.

Для организации и проведения тендера на проектные работы создается временная комиссия – тендерный комитет. В состав тендерного комитета кроме представителя заказчика входят на договорных условиях эксперты по специальным вопросам. В обязанности тендерного комитета входят объявление тендера, организация подготовки и распространения среди участников тендера (соисполнителей) тендерной документации, организация и проведение тендера, рассмотрение предложений соискателей и их оценка.

Тендерная документация содержит коммерческую (финансовые условия и гарантии), организационную (порядок, форма и объем представления требования соискателя) и техническую часть (задание на проектирование и необходимые исходные данные, в том числе технико-экономические критерии и требования).

Финансирование деятельности тендерного комитета, подготовки тендерной документации осуществляется за счет средств инвестора (заказчика).

На каждом этапе работы над проектом производится стоимостная оценка. В крупных зарубежных проектах составляется по меньшей мере 4 вида смет с возрастающей степенью точности:

- предварительная (на стадии исследования инвестиционных возможностей), имеющая целью оценить жизнеспособность проекта.

Допустимая погрешность оценки составляет 25-40%;

- первичная, или факторная (на стадии разработки ТЭО), имеющая целью сравнить планируемые затраты с бюджетными ограничениями. Допустимая погрешность оценки составляет - приближенная (на начальной стадии рабочего проектирования), предназначенная для подготовки плана финансирования проекта.

Допустимая точность оценки составляет 10-15%;

- окончательная (в середине цикла разработки рабочего проекта), предназначенная для подготовки и проведения торгов. Допустимая погрешность оценки составляет 5-6%.

Экспертиза проекта Под экспертизой проекта понимается оценка предполагаемого к реализации проекта с точки зрения его физической осуществимости, правовой допустимости, финансовой целесообразности и доступности и экономической (коммерческой) эффективности.

Оценка физической осуществимости проекта подразумевает под собой наличие физических возможностей для реализации проекта с учетом местоположения, состояния инфраструктуры, имеющихся строительных возможностей и влияния этих возможностей на возможные параметры проекта, затраты, сроки.

Оценка правовых возможностей реализации проекта предполагает определение возможностей достижения соглашений с собственниками земли об условиях ее вовлечения в процесс девелопмента, соответствия проекта правилам землепользования, согласования проекта органами государственного управления и контроля, получение разрешения на производство работ, перспективы юридических споров с оппонентами.

Оценка финансовой целесообразности включает в себя определение потенциальной выручки от реализации предполагаемого объекта, возможного уровня доходности проекта, возможности привлечения внешних источников финансирования проекта, соотношение различных источников финансирования по мере реализации проекта.

Для проектов девелопмента местоположения – это фактор, который влияет на издержки, а самое главное и на доходы, которые может принести создаваемый объект недвижимости.

Практически местоположение оказывает влияние на две характеристики: количество потенциальных потребителей недвижимости; цена, которую покупатель готов заплатить за объект недвижимости. Поиск подходящего места в процессе девелопмента – это не только нахождения земельного участка, на котором можно физически осуществить проект. Но это также знание географических особенностей, градостроительных требований, социальных, политических и финансовых проблем окружающего этот участок пространства.

Преимущества и недостатки местоположения прямо связаны с функциональным предназначением недвижимости. То есть не бывает плохого местоположения – бывает неудачно выбранное местоположение.

При выборе возможного расположения, например, для торгового центра следует обратить внимание на следующие вопросы. Во-первых, доступность – имеются ли транспортные сети, доступные покупателю;

Pages: |

| 2 | 3 |

Главная >> Методички

[ СКАЧАТЬ ОРИГИНАЛ ДОКУМЕНТА .pdf ]

Похожие работы:

«Аннотации к программам междисциплинарных комплексов, учебных дисциплин, практик базовой части ФГОС СПО по профессии 230103.02 Мастер по обработке цифровой информации Аннотация на рабочую программу учебной дисциплины ОП.01 Основы информационных технологий Структура программы: 1. Цель и задачи дисциплины. 2. Требования к уровню освоения содержания дисциплины. 3. Объем дисциплины, виды учебной работы и отчетности. 4. Содержание дисциплины и требования к формам и содержанию текущего,...»

«негосударственного некоммерческого образовательного учреждения Православная классическая гимназия во имя иконы Божией Матери Знамение в Ховрине ОБРАЗОВАТЕЛЬНАЯ ПРОГРАММА УТВЕРЖДАЮ: Директор ННОУ Православная классическая гимназия во имя иконы Божией Матери Знамение в Ховрине _2013 г. /И.А.Бузин/ Принято Педагогическим советом (протокол № 1 от _30.08._2013 г.) Москва 1 Пояснительная записка Образовательная программа является нормативно-управленческим документом ННОУ Знаменская гимназия,...»

«sod_vvedenie_1-2.qxd 11.10.06 12:11 Page 1 ИНСТИТУТ ЮНЕСКО ПО ИНФОРМАЦИОННЫМ ТЕХНОЛОГИЯМ В ОБРАЗОВАНИИ sod_vvedenie_1-2.qxd 11.10.06 12:11 Page 2 IITE TRAINING MATERIALS UNITED NATIONS EDUCATIONAL, SCIENTIFIC AND CULTURAL ORGANIZATION INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGIES IN DISTANCE EDUCATION SPECIALIZED TRAINING COURSE UNESCO INSTITUTE FOR INFORMATION TECHNOLOGIES IN EDUCATION MOSCOW sod_vvedenie_1-2.qxd 11.10.06 12:11 Page...»

«В.В. Пиляева ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО В СХЕМАХ И ОПРЕДЕЛЕНИЯХ УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Пятое издание, переработанное УДК 347(075.8) ББК 67.404я73 П32 Пиляева В.В. П32 Гражданское право в схемах и определениях : учебное пособие / В.В. Пи ляева. — 5е изд., перераб. — М. : КНОРУС, 2011. — 272 с. ISBN 978-5-406-00890-4 Учебный материал представлен в наглядной форме — структурнологи е ч ски и схемами, что способствует успешному усвоению курса граждан кого м с права России. Для студентов, аспирантов и...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ УЧЕБНО-МЕТОДИЧЕСКИЙ КОМПЛЕКС дисциплины ГСЭ.Р.4 СОЦИОЛОГИЯ для специальности 111201 Ветеринария Краснодар 2011 СОДЕРЖАНИЕ РАБОЧАЯ ПРОГРАММА 3 1. Цели и задачи дисциплины 5 2. Требования к уровню освоения содержания дисциплины 3. Содержание дисциплины (лекционный курс) 4. Практические (семинарские)...»

«Методические указания по написанию курсовых работ по дисциплине Преступления в сфере экономической деятельности Курсовая работа позволяет студентам раскрыть свой творческий потенциал и умение применять на практике полученные в процессе обучения знания. Курсовая работа должна отражать знание студентом основных теоретических положений и категорий юриспруденции, фундаментальных научных исследований по данной проблематике, публикаций ведущих специалистов. Курсовые работы, выполняемые студентами на...»

«московский государственный институт международных отношений (университет) мид россии РОССИЯ И ЕВРОПА ЭПОХА НАПОЛЕОНОВСКИХ ВОЙН Москва 2012 УДК 94 (47) (075.8) ББК 63.3 (2) я 73 Х91 Участники проекта выражают благодарность ректору МГИМО (У) МИД России А.В. Торкунову, проректорам МГИМО (У) МИД России А.В. Худайколовой и И.А. Логинову, сотрудникам МГИМО (У) МИД России Е.Н. Алимовой и А.В. Соколовой Россия и Европа. Эпоха Наполеоновских войн. – М.: Р.Валент, 2012. – 412 с. илл. ISBN...»

«Допущено Министерством образования и науки Российской Федерации в качестве учебного пособия для студентов образовательных учреждений среднего профессионального образования, обучающихся по специальностям Экономика и бухгалтерский учет и Налоги и налогообложение Третье издание, стереотипное КНОРУС • МОСКВА • 2012 УДК 657.6(075.32) ББК 65.052я723 С89 Рецензент И.М. Волков, заместитель декана экономического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, канд. экон. наук, доц. Суйц В.П. С89 Аудит : учебное...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТУРИЗМА И СЕРВИСА 2.1. Реферат на дипломный проект студента группы БМД-09-1 очной формы обучения Факультет Сервиса Кутловского Ивана Михайловича, на тему: Разработка конструкции опытного Кафедра Сервиса образца холодильника трансформера обьемом 320 дм3. Ключевые слова: холодильник трансформер,...»

«Поступления 2011 65.2 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимоГ 68 сти: учебник; рекомендовано МО РФ / В. А. Горемыкин. - 6-е изд., испр. и доп. М.: Юрайт, 2011. - 883 с. Экземпляры: всего:30 - аб.(28), Чз №2(2) 65.7 Информационные технологии в экономиИ 74 ке и управлении: учебник; рекомендовано МО и науки РФ / ред. В. В. Трофимов. - М.: Юрайт, 2011. - 478 с. Экземпляры: всего:15 - №3(15) 38.32я Баженов, Ю. М. Технология строительных смесей : учебное пособие.; рекоменБ 16 довано УМО вузов РФ / Ю. М....»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ САМАРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Психологический факультет Н.В.Зоткин ПОДГОТОВКА И ЗАЩИТА КУРСОВЫХ И ДИПЛОМНЫХ РАБОТ Методическое пособие Издательство Универс-групп 2005 Печатается по решению Редакционно-издательского совета Самарского государственного университета Зоткин Н.В. Подготовка и защита курсовых и дипломных работ: Методические рекомендации. Самара: Изд-во...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Кафедра металлических конструкций и испытания сооружений ОДНОЭТАЖНОЕ ЗДАНИЕ СКЛАДА Методические указания к курсовой работе по курсу Конструкции гражданских и промышленных зданий для специальности 270302 Дизайн архитектурной среды Казань 2008 УДК 624.014(075.8), 694 ББК 38.3, 30.4 Д88 Д 88 ОДНОЭТАЖНОЕ ЗДАНИЕ СКЛАДА. Методические указания к курсовой работе по курсу Конструкции гражданских и...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ГБОУ СПО СТЕРЛИТАМАКСКИЙ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ТЕХНИКУМ МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по выполнению курсовой работы профессионального модуля МДК 01.01 Осуществление зоогигиенических, профилактических и ветеринарно-санитарных мероприятий специальности 111801 Ветеринария с. Наумовка 2013г. Аннотация Цель курсовой работы заключается в определении способности студента выпускника к самостоятельному анализу ветеринарного состояния животноводства, определение их...»

«АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ И ОЦЕНКИ РИСКА ЗДОРОВЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ПО НАДЗОРУ В СФЕРЕ ЗАЩИТЫ ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ И БЛАГОПОЛУЧИЯ ЧЕЛОВЕКА ФЕДЕРАЛЬНОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ НАУКИ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ НАУЧНЫЙ ЦЕНТР МЕДИКО-ПРОФИЛАКТИЧЕСКИХ ТЕХНОЛОГИЙ УПРАВЛЕНИЯ РИСКАМИ ЗДОРОВЬЮ НАСЕЛЕНИЯ АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ БЕЗОПАСНОСТИ И ОЦЕНКИ РИСКА ЗДОРОВЬЮ НАСЕЛЕНИЯ ПРИ ВОЗДЕЙСТВИИ ФАКТОРОВ СРЕДЫ ОБИТАНИЯ Материалы Всероссийской научно-практической конференции с международным участием (21–23 мая 2014 г.)...»

«ОТКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЕТЕВАЯ КОМПАНИЯ ЕДИНОЙ ЭНЕРГЕТИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ СТАНДАРТ ОРГАНИЗАЦИИ СТО 56947007ОАО ФСК ЕЭС МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по обеспечению электромагнитной совместимости на объектах электросетевого хозяйства Стандарт организации Дата введения: 21.04.2010 ОАО ФСК ЕЭС 2010 Предисловие Цели и принципы стандартизации в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 27 декабря 2002 г. № 184-ФЗ О техническом регулировании, объекты стандартизации и общие...»

«Стр 1 из 99 7 апреля 2013 г. Форма 4 заполняется на каждую образовательную программу Сведения об обеспеченности образовательного процесса учебной литературой по блоку общепрофессиональных и специальных дисциплин Иркутский государственный технический университет 070904 Монументально-декоративное искусство Наименование дисциплин, входящих в Количество заявленную образовательную программу обучающихся, Автор, название, место издания, издательство, год издания учебной литературы, № п/п Количество...»

«Проект Формирование системы инновационного образования МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ им.М.В.Ломоносова ФАКУЛЬТЕТ НАУК О МАТЕРИАЛАХ Магистерская программа Химия, физика и механика функциональных материалов направление 511700 (020900 по ОКСО) Содержание магистерской программы Блок гуманитарный, социальный и экономический цикл включает в себя дисциплины: История и методология наук о материалах; Методика преподавания естественно-научных дисциплин; Английский язык; Философские проблемы...»

«ВЫСШЕЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ОБРАЗОВАНИЕ М.В.ЖИГОРЕВА ДЕТИ С КОМПЛЕКСНЫМИ НАРУШЕНИЯМИ В РАЗВИТИИ: ПЕДАГОГИЧЕСКАЯ ПОМОЩЬ Рекомендовано Учебно-методическим объединением по специальностям педагогического образования в качестве учебного пособия для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальностям: 031500 (050712) — Тифлопедагогика; 031600 (050713) — Сурдопедагогика; 031700 (050714) — Олигофренопедагогика; 031800 (050715) —Логопедия; 031900 (050716) — Специальная психология; 032000...»

«Уважаемые студенты и преподаватели факультета естествознания! Вашему вниманию предоставлена выставка научных и учебных изданий по химии, географии и экологии. Все книги вы можете получить на научном абонементе библиотеки, а также ознакомиться с ними в читальном зале. Учебные пособия по химии: Ступко Т. В. Химия неметаллов: методическое пособие / Т. В. Ступко, Е. А. Бочарова – Красноярск: КГПУ им. В. П. Астафьева, 2011. - 168 с. Содержится как теоретический, так и практический материал для...»

«Министерство образования и науки РФ ФГБОУ ВПО Уральский государственный лесотехнический университет Кафедра менеджмента и внешнеэкономической деятельности предприятия Одобрена: Утверждаю: кафедрой менеджмента и ВЭД предприятия Декан ФЭУ В.П.Часовских протокол № 8 от 5 апреля 2012 г. Зав.кафедрой _ В.П. Часовских методической комиссией ФЭУ Протокол № 8 от 26 апреля 2012 г. Председатель НМС ФЭУ Д.Ю. Захаров Программа учебной дисциплины М2.ДВ5. ТЕХНОЛОГИЯ КОРПОРАТИВНОГО БРЕНДИНГА Для направления...»

наверх

<< ГЛАВНАЯ | КОНТАКТЫ

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

УПРАВЛЕНИЕ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

ИЗДАТЕЛЬСТВО

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

ЕГО ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ

ГЛАВА III. СОДЕРЖАНИЕ И ЭТАПЫ

ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА (Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ»

УПРАВЛЕНИЕ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ

ИЗДАТЕЛЬСТВО

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА

ЭКОНОМИКИ И ФИНАНСОВ

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ

РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

ЕГО ОСНОВНЫЕ ФУНКЦИИ

ГЛАВА III. СОДЕРЖАНИЕ И ЭТАПЫ

ПРОЦЕССА ДЕВЕЛОПМЕНТА

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА
(Авторефераты, диссертации, методички, учебные программы, монографии)