«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Т.Г.НЕФЕДОВА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КАДАСТР Учебное пособие Алматы, 2012 5 УДК 332:72 (075,8) ББК 65.32,-5:85,118я73 Н-58 Градостроительный кадастр : учебное пособие.– Алматы, ...»

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ

КАЗАХСТАН

КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Т.Г.НЕФЕДОВА

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КАДАСТР

Учебное пособие

Алматы, 2012

5

УДК 332:72 (075,8)

ББК 65.32,-5:85,118я73

Н-58 Градостроительный кадастр : учебное пособие.– Алматы, 2012. – 270 с.

Рецензенты: д.э.н., профессор Сейфуллин Ж.Т.

академик НАН РК Григорук В.В.

Т.Г.НЕФЕДОВА ISВN 9965-655-72-3 В учебном пособии рассматриваются вопросы рационального использование земель в РК, которое является многогранной проблемой, затрагивающей интересы собственников земли, и при изучении проблемы требуется тщательное изучение земельных ресурсов, всесторонняя информация о количестве, составе, местоположении, качестве, характере современного и возможного перспективного использования земель, включая земли населенных пунктов. Городские земли, на которых сосредоточена большая часть населения страны и материальных ресурсов, созданных трудом многих поколений, являются наиболее ценными землями. Земельная политика застроенных территорий напрямую связана с экономической, экологической, градостроительной, правовой и социальной политикой. Земельная политика должна быть направлена на максимальное стимулирование строительства, развития населенных мест, улучшение жизни его жителей при соблюдении требований рационального использования земель населенных мест.

Учебное пособие соответствует требованиям ГОСО и типового и рабочего учебного плана специальностей 050903 – Землеустройство и 050907 - Кадастр, рабочим учебным программам дисциплины «Градостроительный кадастр» и предназначено для преподавателей, магистрантов, студентов вузов, специалистов системы Агентства по управлению земельными ресурсами РК и ГосНПЦзем РК.

УДК 332:72 (075,8) ББК 65.32,-5:85,118я Рассмотрено и рекомендовано к изданию Ученым Советом Казахского национального аграрного университета 04 ноября 2012 года протокол № ISВN 9965-655-72- © Т.Г.НЕФЕДОВА Содержание Введение

1ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ, ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ, ПРИНЦИПЫ И

СУЩНОСТЬ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КАДАСТРА РЕСПУБЛИКИ

КАЗАХСТАН

11.Понятие градостроительного кадастра и его содержание 1.2.Зарубежный опыт ведения земельно-кадастровых работ 1.3.Анализ кадастровых систем.

2ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ПРОЦЕСС СОЗДАНИЯ И ВЕДЕНИЯ

ГОСУДАРСТВЕННОГО ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КАДАСТРА

КАЗАХСТАНА

2.1. Производимый процесс ведения градостроительного кадастра.

2.2. Предоставление земельного участка 2.3.Межевание земель и выдача право удостоверяющих документов на земельный участок 2.4.Земельно-кадастровые работы на застроенных территориях. Общие положения и определения 2.5.Учет земель застроенных территорий. Государственный кадастровый учет 2.6.Порядок создания и организация информации для создания базы данных градостроительного кадастра

3МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА НА

ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА

ИНФОРМАЦИОННАЯ СИСТЕМА

4АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ

ГОСУДАРСТВЕННОГО ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА РЕСПУБЛИКИ

КАЗАХСТАН

Тестовые вопросы для подготовки к экзаменам Приложения Список литературы

ВВЕДЕНИЕ

Земля для общества является одним из основных элементов национального богатства. И ее рациональное использование существенно влияет на экономику страны.

Рациональное использование является многогранной проблемой, затрагивающей интересы собственников земли, и при изучении проблемы требуется тщательное изучение земельных ресурсов, всесторонняя информация о количестве, составе, местоположении, качестве, характере современного и возможного перспективного использования земель, включая земли населенных пунктов. Городские земли, на которых сосредоточена большая часть населения страны и материальных ресурсов, созданных трудом многих поколений, являются наиболее ценными землями. И существовавшее ранее бесплатное землепользование породило бесхозяйственное отношение к земле, что является причиной расточительного и нерационального использования земель населенных мест.

Это негативно влияет на эффективность производства и удобства проживания населения. Решение этой проблемы во многом зависит от проводимой земельной политики в РК. Земельная политика застроенных территорий напрямую связана с экономической, экологической, градостроительной, правовой и социальной политикой. Земельная политика должна быть направлена на максимальное стимулирование строительства, развития населенных мест, улучшение жизни его жителей при соблюдении требований рационального использования земель населенных мест.

Особую роль в осуществлении единой земельной политики застроенных территорий, проведение земельной реформы отводится органам управления земельными ресурсами. Проблемы управления земельными ресурсами и формирования структуры органов управления, функционирования рынка земли требуют учета особенностей современного этапа развития земельных отношений, на котором в значительной степени возрастает роль государственного земельного кадастра как основы управления, с одной стороны, и информационной базы с другой.

Информационная земельно-кадастровая база данных становится одним из главных источников экономического развития территорий, включая застроенные. Земельно-кадастровая информация обеспечивает эффективное использование капитала на определенной территории в определенный период времени.

Управление развитием территории области, населенного пункта предполагает полное владение ситуацией, что означает наличие достоверных сведений о состоянии и использовании территории. Только после такого овладения ситуацией исполнительный орган получает возможность правильного выбора действий.

Назрела необходимость создания комплексной информационной базы для оперативного регулирования процессами развития и организации территории, принятие решений по оформлению градостроительного пространства, экологически и социально благоприятной среды жизнедеятельности.

Такой многофункциональной, многоцелевой, информационной базой, включающей картографическую, статистическую и другую атрибутивную информацию, характеризующую организацию и использование территорий и является Государственный градостроительный кадастр.

Государственный градостроительный кадастр направлен на информационное обеспечение устойчивого развития территории, формирование экологически сбалансированной и безопасной территориальной среды и предназначен, как базовая основа, для контроля и регулирования использования территории и застройки городов, поселков и сельских населенных пунктов, межселенных территорий. В градостроительном кадастре регулируются градостроительные регламенты, устанавливаемые на основе комплексной экономической оценки, границы экономического районирования территории для установления дифференцированных ставок налога и платежей на землю и другую недвижимость. А это, в свою очередь, позволяет повысить качество использования территории и строительства, предотвратить негативные последствия, увеличить поступление налога в казну.

В отличие от аналогичных систем в странах СНГ градостроительный кадастр Республики Казахстан представляет собой единую систему, состоящей из трех уровней:

республиканский - территория Республики Казахстан;

областной - территории областей и городов республиканского значения;

базовый уровень - административные районы, областные центры и Градостроительный кадастр каждого уровня включает комплексную информацию:

данные геологического и гидрогеологического строения;

картографической съемки;

границы административно-территориальных образований и земельных участков;

кадастровое, экологическое, инженерно-геологическое, сейсмическое и иное районирование;

зонирование по градостроительной ценности территории;

атрибутные данные, планы и фасады зданий и сооружений;

параметры улично-дорожной сети, сведения о транспорте;

параметры сетей и сооружений водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, водоотведения и теплоснабжения;

проектные решения по перспективной организации территории;

сведения о проектной документации, разрешениях на строительство, актах контрольных проверок и приемки в эксплуатацию объектов;

законодательно-правовые акты, действующие на территории Республики.

Банк данных ГГК включает границы климатических, геологических, водоохранных, санитарно-защитных, сейсмических зон, особо охраняемых природных территорий, охранных зон памятников истории и архитектуры, планировочных, функциональных и строительных зон, на основе которых устанавливаются ограничения сервитуты и регламенты использования территорий.

Градостроительный кадастр является информационной основой при определении дифференцированных размеров платежей на землю и иную недвижимость с учетом градостроительной ценности территории.

Градостроительный кадастр позволяет по запросам государственных органов, юридических лиц и граждан, оперативно подготовить опорную и аналитическую информацию и представить ее в виде градостроительных паспортов, справок, отраслевых схем и фрагментов цифровой карты.

Регулирование градостроительной деятельности осуществляется на стадии отвода земельных участков для строительства, проектирования и экспертизы проекта, выдачи разрешения на строительство, контроля хода строительства и приемки законченного строительством объекта в эксплуатацию.

Создание автоматизированной системы градостроительного кадастра предполагает организацию службы ГГК, создание материально-технической базы, выполнение работ по разработке программного обеспечения и На стадии формирования Государственного градостроительного кадастра потребуется выделение средств из бюджета в течение 5 лет. Однако качество и оперативность выполнения работ по координации градостроительной деятельности, сохранение экологической ситуации, более строгий контроль за использованием и организацией территории позволяет получить значительную эффективность, а главное создать благоприятную среду обитания для жителей области.

Разработка важнейшей градостроительной и градорегулирующей документации с активным внедрением комплексных информационных технологий позволило Главархитектуре перейти к новым технологическим процессам по подготовке разрешительной документации. К таким новшествам относятся, в частности;

- новый порядок оформления разрешительных документов, имеющий много преимуществ по сравнению с прошлой процедурой - громоздкой и непривлекательной как для власти, так и для инвестора;

- новый порядок работы с заявителями – «одно окно»;

- разработка системы имитационного моделирования городских процессов, которая позволит администрации города прогнозировать результаты принимаемых управленческих решений по развитию объектов и территорий.

Учебное пособие является результатом обобщения передового опыта и опыта ведения предмета на кафедре земельные ресурсы и кадастр.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ, ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ, ПРИНЦИПЫ И

СУЩНОСТЬ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КАДАСТРА РЕСПУБЛИКИ

КАЗАХСТАН

1.Понятие градостроительного кадастра и его содержание Главной целью создания Государственного градостроительного кадастра является формирование системы гармоничного регулирования архитектурно-градостроительной деятельности по созданию экологически безопасной, рациональной и удобной среды обитания и жизнедеятельности людей на территории населенных пунктов и за их пределами.

Главный принцип формирования информационной системы бережное отношение ко всей информации сложившейся на территории, принципам их сбора и хранения, существующим программно-аппаратным и сетевым комплексам, базам данных, органичное вхождение в систему единого информационного пространства.

Роль системы ГГК состоит в комплексном управлении развитием территории за счет сформировавшихся земельных, природных, материальных, энергетических, людских, производственных, инфраструктурных, финансовых, информационных и других видов ресурсов, историко-культурного и социального потенциала.

Внесены и подготовлены Приняты и введены в Срок введения в к утверждению Комитетом действие Постановлением действие жилищной и строительной и строительной политике от Система информационного обеспечения ГГК предназначена для оперативного, полного и качественного удовлетворения запросов органов управления развитием территорий в необходимой информации об объектах, субъектах и явлениях связанных с развитием территории, архитектурноградостроительной деятельностью и всей среды обитания.

Градостроительное информационное обеспечение территорий градостроительного регулирования всех уровней (территории республики, области, административного района) осуществляется по единой государственной организационной, правовой и нормативно-технологической основе - системой Государственного градостроительного кадастра.

Предмет изучения системы ГГК - природно-техногенный комплекс территорий градостроительного регулирования, представляющий собой совокупность объектов хозяйственного комплекса ГГК (территориальных зон, земельных участков, зданий и сооружений, инженерных коммуникаций) и социально-экономических явлений, связанные с жизнедеятельностью территорий градостроительного регулирования (экономика, экология, население, деятельность и т.п.).

Основные цели и задачи системы ГГК:

- включить в систему все органы и звенья территориального управления;

- упорядочить и структурировать всю имеющуюся информацию на соответствующей территории на единой технологической основе;

- сгруппировать предприятия и учреждения, деятельность которых направлена на решение конкретных целевых задач по развитию территории, а в границах их компетенции организовать, при необходимости, совместимую систему сбора, ведения баз данных;

- определить систему подготовки предложений по рациональному и эффективному использованию бюджетных средств, направляемых на архитектурно- градостроительную деятельность;

- сформировать слой потребителей информации и информационных услуг;

- создать общедоступное информационное пространство;

- организовать сетевой доступ к банку данных и обмен информацией между учреждениями и организациями, непосредственно участвующих в управлении развитием территории.

В организационном плане функционирование ГГК базируется на распределении компетенции между различными организациями, участвующими в создании и эксплуатации системы. В их число входят:

- регулирующий орган - Маслихат, который принимает нормативные акты, регулирующие взаимодействие системы ГГК с пользователями и между звеньями единой системы кадастра, а также устанавливает порядок финансовой поддержки ведения ГГК;

- контролирующий и координирующий орган - исполнительный орган - аппарат Акиы соответствующей территории, осуществляющий организационную работу по созданию системы службы ГГК при органе архитектуры и градостроительстве, координацию деятельности между органами архитектуры и градостроительства другими информационными системами организаций, участвующих в развитии территории и кон роль за использованием средств направленно на ведение ГГК;

градостроительства. Направляет и организует весь комплекс работ по проектированию, внедрению и эксплуатации системы ГГК в соответствии с приоритетами решения градостроительных проблем развития территории.

- участники создания и ведения систем градостроительного кадастра - организации службы развития соответствующей территории (области, района, города).

Относительно создания государственного градостроительного кадастра В рамках Создания Государственного градостроительного кадастра республиканского уровня проводится следующая работа:

- разрабатываются СНиП РК «Комплекс нормативно-технических документов по информационной безопасности АИС ГКК», СНиП РК «Государственный градостроительный кадастр Республики Казахстан», СНиП РК «Создание и ведение государственного градостроительного кадастра Республики Казахстан областного уровня», СНиП РК «Создание и ведение государственного градостроительного кадастра Республики Казахстан базового уровня», СНиП РК «Определение стоимости организации создания и ведения государственного градостроительного кадастра Республики Казахстан».

- проводится анализ текущего состояния базовых и областных уровней связанных с ведением государственного градостроительного кадастра;

- разрабатывается специализированное программное обеспечение для ГГК республиканского уровня;

- изучается мировой опыт создания аналогичных автоматизированных кадастровых систем;

- разрабатывается пилотный проект «Формирование информационного взаимодействия Государственного градостроительного кадастра республиканского уровня с нижестоящими уровнями» (Карагандинская и Кызылординская области).

Как правило, генеральные планы населенных пунктов разрабатываются в соответствии с утвержденной градостроительной документацией республиканского, регионального и местного уровней.

Проекты детальной планировки разрабатываются местными исполнительными органами на основе утвержденных генеральных планов.

Для городов и других поселений с расчетной численностью населения до тыс.человек генеральные планы могут разрабатываться совмещенными с проектами планировки на всю территорию населенного пункта или на районы первоочередного строительства.

Агентством проводится комплексная градостроительная экспертиза проектов генеральных планов городов областного значения с расчетной численностью населения свыше 100 тысяч жителей, а также иной градостроительной документации, подлежащих утверждению Правительством Республики Казахстан.

Так в 2010 г. проведена экспертиза следующих генеральных планов:

1. Генеральный план пригородной зоны города Алматы (Комплексная схема градостроительного планирования территорий) проект и его основные положения утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 22 октября 2010 года № 1097.

2. Генеральный план города Туркестан Южно-Казахстанской области:

3. Корректировка генерального плана города Шымкент:

4. Генеральный план города Жезказган Карагандинской области:

5. Генеральный план города Семей Восточно-Казахстанской области:

6. Корректировка генерального плана города Актау Мангистауской области.

Так же направляем информацию о местных уполномоченных органах в сфере архитектуры и градостроительства (согласно представленной форме).

2.Зарубежный опыт ведения земельно-кадастровых работ.

Ведение градостроительного кадастра и опыт земельно-кадастровых работ в Нидерландах.

В последние годы развитие земельного права вызвало всплеск интереса к земельному рынку. Новое законодательство сделало неотвратимым использование инфраструктуры земельного рынка гражданами и юридическими лицами республики Казахстан, причем это не только обнажило остроту и важность земельного вопроса, но и показало неадекватность существующей системы управления земельными ресурсами современному уровню развития земельных отношений Казахстана.

В развитых странах земельный рынок является важнейшим сектором экономики, в котором, по некоторым оценкам, создается до 1/3 валового внутреннего продукта. С экономической точки зрения существование эффективной инфраструктуры земельного рынка обеспечивает гарантии прав собственности на землю, что делает возможным безопасное функционирование финансово-кредитной системы и привлечение внутренних и внешних инвестиций. Например, стоимость ипотечных кредитов в Нидерландах в 2002 г.

составляла 650 млрд. ЕВРО при валовом национальном продукте (ВНП), равном 429 млрд. ЕВРО.

При этом понятие «земля» включает в себя не только земную поверхность, но и воду, почву, горные породы, полезные ископаемые, а также воздушное пространство над ней. С точки зрения рынка недвижимости понятие «земля» также содержит все объекты, относящиеся к ограниченной площади, включая здания, строения и сооружения. Таким образом, благодаря тому, что земля является столь всеобъемлющим понятием, земельный рынок определяет уровень экономического развития, социальной устойчивости и благосостояния общества.

В соответствии с определением Европейской экономической комиссии ООН, представленным в Руководстве по управлению земельными ресурсами, понятие управления земельными ресурсами содержит процесс учета и распространения информации о собственности, стоимости и использовании земель и связанных с нею ресурсов. Процесс управления земельными ресурсами содержит определение и описание прав и иных, связанных с землей атрибутов, включая данные геодезической съемки, их подробное документирование и предоставление соответствующей информации с целью поддержки земельного рынка.

Современный земельный рынок складывается из ряда компонентов.

Каждая страна, в силу уровня своего развития, традиций и культуры, допускает определенную степень вмешательства государства в права собственника земельного участка. На земельном рынке такого рода государственное регулирование осуществляется через землеустройство как процесс планирования землепользования и установления правовых ограничений на использование земли в качестве природного объекта и объекта недвижимости в населенных пунктах и в сельской местности.

Базовым компонентом земельного рынка является межевание земельных участков, которое проводится в соответствии с установленными государством или саморегулируемыми организациями процедурами и правилами формирования земельных участков. Межевание выполняется землеустроителями в системе ГосНПЦзем республики Казахстан в соответствии с целями, для которых формируется земельный участок, и установленными правовыми особенностями землепользования. Межевание служит задаче конкретизации положения границ, описывающих пределы распространения права собственности или пользования земельным участком. В этой связи его можно рассматривать как вид землеустройства и часть процесса формирования объектов недвижимости.

Само же формирование объектов недвижимости основывается на старом постулате - «строение следует судьбе земельного участка» предполагающем, что земельный участок и все, что с ним жестко связано, обязательно должны находиться в собственности одного лица. Современный рынок в развитых странах не столь жестко следует этому правилу, а представляет для анализа гораздо большую палитру различных сочетаний имущественных прав, которые могут различаться не только по видам, но и по времени их действия и местоположению в пространстве относительно границ земельного участка.

Такого рода гибкость создает большие возможности для правообладателей и позволяет более эффективно использовать объекты имущества в рамках законодательно установленного правового зонирования и технических требований к улучшениям, связанным с земельными участками.

дополнительными информационными слоями, которые накладываются на информационный слой установленных границ земельных участков.

Совокупность описаний соответствующих информационных слоев образует описание объекта недвижимости не столько как физического объекта, а скорее, как некой совокупности прав, которые возникают в пределах границ земельного участка. Подобного рода описания находят отражение в системах кадастрового учета, предоставляющих рынку возможность получать сведения о физических характеристиках земельных участков и связанных с ними улучшениях. Такого рода информация хранится в семантическом и графическом виде и является публично доступной не только для участников сделок, но и для широкого круга таких возможных пользователей информации, как кредитные финансовые институты, риэлторы, оценщики, нотариусы, компании, специализирующиеся на предоставлении коммунальных услуг, а также органы власти различных уровней, которые могут использовать земельную информацию в целях создания собственных геоинформационных систем для управления находящейся в их юрисдикции территорией.

Система земельного кадастра может быть организационно совмещена с системой регистрации прав на земельные участки и связанные с ними улучшения или это могут быть организационно различные системы, совместно использующие взаимосвязанные между собой базы данных об объектах недвижимости и имущественных правах. Вне зависимости от административных особенностей построения систем кадастра и регистрации прав их главной задачей является создание наиболее удобных условий для получения информации теми, кто в ней заинтересован.

Очевидно, что совершенствование земельного рынка Казахстана потребует проведения соответствующих институциональных преобразований, нацеленных на создание благоприятных условий для пользователей его инфраструктуры. В этой связи особое значение имеет опыт стран, обладающих наиболее эффективными системами управления земельными ресурсами.

Земельные отношения зависят от сложившихся внутри страны исторических, культурных и правовых традиций. Поэтому непосредственный экспорт тех или иных моделей управления земельными ресурсами в иные страны невозможен.

Даже среди европейских стран, разделяющих общие ценности и традиции, опыт управления земельными ресурсами Нидерландов является достаточно уникальным.

Система управления земельными ресурсами в Нидерландах имеет ряд особенностей. В отличие от многих стран Европы, а также от нашей страны при межевании земельных участков, в Нидерландах ведущая роль отводится государственным землеустроителям, являющимся штатными сотрудниками кадастрового учреждения. В отличие от большинства европейских стран система кадастрового учета недвижимого имущества организационно объединена с системой регистрации документов, удостоверяющих факт сделки, а не регистрации прав. Сами же документы о передаче или залоге имущества формируются нотариусами, которые имеют исключительное право предоставлять входную информацию для системы регистрации документов, причем стороны сделок сами такой возможности не имеют. Во многом противоречивый характер носит система геодезии и картографии, где в настоящее время рассматривается закон о передаче функции в этой области от военного ведомства к кадастровому. Нидерланды являются единственной европейской страной, где функция оценки недвижимости в целях налогообложения передана на муниципальный уровень. Многое из этого опыта является малоприменимым с точки зрения современных условий нашей республики, однако те дискуссии, которые происходили в обществе при формировании отдельных институциональных аспектов системы управления земельными ресурсами, и те аргументы, которые приводились различными сторонами, несомненно, представляют интерес для принятия решений относительно дальнейшего развития аналогичной системы Казахстана.

1. Регистрация прав и ведение земельного кадастра В основе земельных отношений лежат отношения собственности.

Правовая система Нидерландов построена на традициях Римского права, которые пришли в эту страну в начале ХГХ в. вместе с армией императора Наполеона. В 1806 г. Наполеон начал работы по инвентаризации собственников и пользователей земельных участков, а также размеров земельных участков с целью организации упорядоченной системы сбора земельного налога. Аннексия Нидерландов Францией в 1810г. распространила эти работы на новые французские владения. После восстановления независимости в 1812 г. по решению короля работы по инвентаризации не прекращались, и в 1832 г.

кадастровая система Нидерландов начала действовать.

Конституция Нидерландов закрепляет за гражданами право иметь собственность. При этом вся собственность считается частной, а государство выступает в роли собственника на равных правах с остальными гражданами и юридическими лицами королевства. Отсутствие разделения собственности на собственность граждан и юридических лиц и государственную и муниципальную обеспечивает равенство участников земельного рынка вне зависимости от того, чьи интересы они представляют.

Первый Гражданский кодекс Нидерландов был принят в 1830 г., и по сути являлся копией Кодекса Наполеона. Уже тогда им были установлены основы регулирования земельного рынка в стране. Современный Гражданский кодекс Нидерландов определяет закрытую систему имущественных прав, которые включают в себя право собственности, аренды и пользования. При этом право пользования рассматривается как право получать определенные выгоды от использования имущества, не принадлежащего пользователю. В отношении имущественных прав Гражданский кодекс Нидерландов определяет правила их установления, передачи и прекращения, при этом указывается, что все права должны регистрироваться. Обязательность регистрации обеспечивается тем, что продавец не может получить причитающихся ему средств от продажи имущества до тех пор, пока органами регистрации не будет зарегистрирована соответствующая купчая.

В отличие от стран, где изначально земли объявлялись принадлежащими государству или монарху, и соответственно первичные права на предоставляемые в собственность земли гарантировались государством, в Нидерландах права собственности подтверждаются нотариусами. Ведущая роль нотариусов в процессе регистрации сделок с землей объясняется существованием в стране философии, суть которой состоит в максимальной удаленности государства от отношений, которые возникают между людьми в процессе решения земельных, а также иных вопросов. Считается, что государство должно вмешиваться в эти отношения только там, где это абсолютно необходимо. Поэтому значительные полномочия, связанные с осуществлением гарантий прав собственности на землю, были законодательно делегированы нотариусам.

Нотариусы занимают особое место в общественной жизни Нидерландов.

Для выполнения своих функций они пожизненно назначаются королевской властью. В соответствии с правом и сложившимися традициями нотариусы обязаны действовать конфиденциально и беспристрастно. Нотариус не имеет права руководствоваться интересами какой-либо из участвующих в сделке сторон или сообщать суду имеющуюся у него информацию. Работа нотариата строится на конкурентной основе, причем принятые в 1999 г. поправки в закон о нотариате позволили нотариусам участвовать в оформлении сделок на всей территории государства вне зависимости от местонахождения объекта недвижимости. В настоящее время в стране работает около 1400 нотариусов.

Выданный нотариусом нотариальный акт обладает силой окончательного доказательства того, что дата и подписи сторон верны. Нотариус оставляет у себя оригинал документа и выдает сторонам сделки заверенные копии. Копия с отметкой «grosse» на обороте предоставляет собой неоспоримое доказательство права на имущество в той же степени, что и решение суда.

Поэтому в случае возникновения споров владельцу нотариального акта не нужно проводить судебных разбирательств.

Сделка с недвижимостью состоит из двух этапов. Первый - связан с подготовкой договора купли-продажи, второй - представляет собой собственно передачу объекта имущества.

Договор купли - продажи может готовиться как с участием нотариуса, так и без него. Если сделка происходит при посредничестве агента по продаже недвижимости, то текст договора часто готовится самим агентом.

Предпочтительность участия нотариуса в составлении текста договора с самого начала осуществления сделки объясняется тем, что договор вступает в силу с момента, когда продавец и покупатель договорятся по всем условиям продажи.

Фактически покупатель начинает отвечать за страхование имущества с момента подписания договора. При участии в составлении договора сделки нотариус выступает в роли независимого консультанта обеих сторон. Поэтому посредничество нотариуса в значительной степени гарантирует, что ни одна из сторон не обременит себя невыполнимыми обязательствами. Как правило, покупка недвижимости сопровождается оформлением закладных, которые также оформляются нотариусом.

При этом функцией нотариуса является проверка того, что у продавца имеются полномочия на распоряжение продаваемым им имуществом, а также сведения о залоге и аресте имущества. Система подтверждения прав и сведений о связанных с собственностью обременениях построена таким образом, что нотариусу нет необходимости отслеживать полностью цепочку возникновения и передачи соответствующих прав до момента начала их учета. Достаточно проверить правильность последней сделки с этим объектом. Таким образом, система регистрации прав делает ненужными как дорогостоящий поиск информации в архивах, так и страхование имущественных прав.

При осуществлении такой проверки источником информации служат сведения государственного реестра сделок и земельного кадастра, которые ведутся одним органом государственного учета — «Кадастром Нидерландов»

(далее «Кадастр»). Доступ к этой информации осуществляется через специальный Интернет-портал для профессиональных пользователей Kadasteron-Line, однако остаются действовать и иные традиционные каналы доступа.

Вход в систему для профессиональных пользователей осуществляется через пароль, а оплата проводится помесячно. В настоящее время специалисты «Кадастра» подготовили к внедрению систему обслуживания граждан по кредитным карточкам. По статистике в день в «Кадастр» поступает около тыс. запросов.

Несмотря на то, что «Кадастр» содержит огромные массивы разнообразной информации об учтенных сделках и объектах, непосредственно в кадастровый реестр из них переносятся только те сведения, которые необходимы для регистрации права. Это значительно снижает стоимость ведения кадастрового реестра и упрощает поиск необходимой для сделок информации. Таким образом, высказывание о том, что объем сведений в кадастровой системе ограничен необходимым минимумом верно лишь с точки зрения внешнего пользователя системы, который имеет доступ только к сведениям кадастрового реестра, содержащего лишь наиболее значимую информацию из договоров купли-продажи, закладных и решений судов.

Для совершения сделок в кадастровом реестре содержатся сведения о правообладателе: ФИО, адрес местожительства, дата и место рождения, семейное положение. Принимая во внимание, что возможно существование различных правовых форм совместной собственности имущества, в кадастровом реестре также содержится информация об имени, дате и месте рождения супруга или супруги собственника объекта. Кадастр также указывает вид права, применимый в отношении соответствующего объекта.

Это может быть собственность, долгосрочная аренда или залог. Собственность может быть делимой или неделимой. Если часть имущества принадлежит другому лицу, например супругу, то информация об объекте собственности повторяется зеркально, но применительно к другому лицу. В кадастровом реестре также указывается основание занесения информации в систему, т. е.

номер нотариального акта и номер его регистрации по порядку поступления в «Кадастр». Если необходимо провести проверку залога имущества, в «Кадастре» имеется информация о дате получения кредита, дате регистрации договора ипотеки, кадастровом объекте, а также указываются кредитное учреждение и сумма выданного им кредита. Помимо семантической, кадастровый реестр содержит графическую информацию о границах земельного участка, его кадастровом номере и графическом отображении здания, расположенного на земельном участке, а также о расположении участка относительно иных участков. Графические данные, необходимые для кадастрового учета, наносятся на электронную кадастровую карту.

Электронная версия кадастровой карты существует с начала 1998 г. и полностью охватывает территорию страны. В единой базе данных электронная карта хранится в виде отдельных частей. Электронная кадастровая карта создавалась на основе имеющегося картографического материала и данных дистанционного зондирования различного качества. Включение этих материалов в кадастровую карту потребовало разработки технических требований и стандартов, на основе которых и велись эти работы.

Территория Нидерландов поделена на земельные участки. На кадастровой карте отображаются сведения о границах земельных участков и их взаимном расположении, номере земельного участка, о названии улиц и номерах домов, а также контуры прочно связанных с земельными участками зданий, строений и сооружений. Содержащаяся на кадастровой карте информация соответствует семантическим сведениям кадастрового учета. Кадастровая карта ведется в масштабах 1:500 и 1:1000 для застроенных и 1:2000 для сельских территорий, что обусловлено высокой плотностью населения страны. Актуальность кадастровой карты достигается в результате ее постоянного обновления и ведения «Кадастром».

При населении страны 16 млн. человек кадастровая система содержит сведения о 3,9 млн. граждан и юридических лиц, 7,715 млн. земельных участков и 4 млн. зданий, строений и сооружений.

Интересно отметить, что в целях оформления перехода прав собственности сами участники сделок в «Кадастр» не обращаются. По закону единственными легитимными основаниями для внесения изменений в регистрационные и учетные записи являются нотариально оформленные и подписанные сторонами договоры купли-продажи, нотариально заверенные ипотечные закладные, а также решения суда. При этом, конечно, никто не запрещает гражданам и компаниям самостоятельно обращаться с интересующими их запросами в «Кадастр» и получать из него публичную информацию. Построение запросов к публичным базам данных регламентируется законодательством Европейского Союза об информации, относящейся к частной жизни гражданина. Запросы не могут формулироваться исходя из того, сколько объектов имущества находится у конкретного гражданина. Однако по конкретному адресу или кадастровому номеру всегда можно узнать, кому принадлежит определенный объект недвижимости, его кадастровые характеристики, включая залоговое состояние. Информация может запрашиваться только в связи с теми целями, для которых она собиралась изначально. Таким образом, ставится законодательный запрет на использование информации из государственных баз данных в коммерческих целях частными организациями.

Нотариус также играет важную роль при оформлении финансовой стороны сделки. Независимое положение нотариуса позволяет ему выступать в качестве промежуточного звена при передаче денежных средств от покупателя к продавцу таким образом, что деньги на счет продавца поступят только после того, как право собственности на продаваемый объект перешло к покупателю.

Для этого у нотариуса имеется специальный счет, на который покупатель может положить средства на покупку недвижимости.

Оформленный по правилам договор купли-продажи в двух экземплярах направляется нотариусом по почте или с курьером в кадастровое бюро провинции по месту нахождения земельного участка. Представляемые нотариусом на регистрацию недвижимого имущества или связанных с ним прав документы должны содержать описание характера имущества, его местоположение, кадастровый номер соответствующего недвижимого имущества или связанного с ним права.

На следующий день специально установленной формы конверт оказывается на столе у регистратора сделок с собственностью. По закону регистратор является лицом, имеющим специальное юридическое образование. Переход права собственности от продавца к покупателю происходит в момент регистрации договора купли-продажи в реестре правовых документов, который ведется органом кадастрового учета. Регистрация договора продажи или закладной осуществляется по дате и в порядке поступления с указанием времени регистрации.

Руководство «Кадастра» уделяет особое внимание качеству и процедурам организации работ. Производственные процессы сертифицированы в системе ISSO. Приняты четкие нормативы времени на проведение тех или иных рабочих операций. Например, регистрация договора купли-продажи занимает 27,8 мин, ипотеки - 10,8 мин. Фактически у регистратора есть время только на то, чтобы не вдаваясь в детали, бегло просмотреть стандартный текст составленного на бланке нотариально заверенного договора купли-продажи, проверить его на соответствие общему формату и наличие необходимых деталей, поставить на нем штамп о поступлении, подготовить конверт для отправки оригинала обратно нотариусу, наклеить штрих-код на текст договора и отсканировать поступивший документ с целью занесения его в цифровую базу данных регистрационной системы. Рабочий процесс компьютеризирован настолько, что в момент регистрации в реестре система автоматически генерирует электронное или факсовое сообщение нотариусу, приславшему договор для регистрации. Такая организация рабочего процесса не была бы возможна, если бы законом не было определено, что регистратор не обязан проверять точность предоставляемых для регистрации документов, а агентство не несет ответственности за потери, которые могут возникать вследствие содержащихся в документах неточностей. Таким образом, ответственность за содержательную сторону документов лежит на нотариусах.

Регистрация договоров осуществляется с 9 до 15 ч, и во второй половине следующего дня нотариус получает известие о том, что сделка зарегистрирована и переход права собственности состоялся. Получение нотариусом сообщения по факсу или электронной почте служит основанием для того, чтобы он отдал распоряжение перевести деньги покупателя со своего счета на счет продавца. При этом удерживаются соответствующие трансакционные издержки, включая услуги кадастровой системы и налоги. Как правило, расходы, связанные с приобретением недвижимого имущества, оплачивает покупатель. Помимо оплаты услуг нотариуса они включают в себя: 6%-ный налог на передачу имущества, а также стоимость регистрации, кадастрового учета и при необходимости межевания земельного участка. Эти средства автоматически снимаются со счета нотариуса в момент оплаты сделки.

Высокие налоги на передачу имущества иногда являются причиной того, что при быстрых спекулятивных сделках с дорогой недвижимостью в крупных городах акт передачи собственности не регистрируется.

Однако если бы в Нидерландах учет недвижимости происходил по мере поступления и регистрации договоров купли-продажи в соответствующем реестре, который ведется национальным кадастровым органом на уровне провинции, то никому никогда не удавалось бы быстро находить необходимую информацию и так эффективно осуществлять сделки на земельном рынке.

Поэтому с точки зрения участников рынка недвижимости наибольший интерес представляет собой не сам реестр документов, а та система, которая содержит публичную информацию об объектах и субъектах прав и называется кадастром.

Эта организационная тонкость является ключом к пониманию ущербности позиции тех специалистов, которые предлагают вместо единого земельного кадастра, и в перспективе кадастра недвижимости, создать в Республике множество видов кадастра, землеустроительной и градостроительной документации, время на поиск информации в которых исключит саму перспективу возможности существования в нашей стране свободного от административных барьеров рынка недвижимости.

Взаимосвязь между четырьмя элементами земельного учета осуществляется по единому кадастровому номеру земельного участка, который никогда не повторяется и прекращает свое существование вместе с земельным участком. Следует отметить, что в системе кадастрового учета Нидерландов кадастровый номер земельного участка, скорее, является номером права, связанного с конкретным земельным участком, чем номером самого земельного участка. Это подтверждается тем фактом, что если на земельном участке возводится здание, принадлежащее собственнику земельного участка, то номер земельного участка остается без изменений. Если же строительство здания осуществлялось арендатором, зданию присваивается собственный кадастровый номер, отражающий соответствующее право.

При необходимости по кадастровому номеру пользователям системы земельного кадастра легко и быстро можно находить интересующую их информацию об объектах недвижимости, которая носит более широкий характер, чем та, которая хранится непосредственно в кадастровом реестре.

1.2. Орган регистрации документов и ведения кадастрового реестра Органом регистрации правовых документов и ведения кадастрового реестра в Нидерландах является «Кадастр Нидерландов». «Кадастр» функционирует в соответствии с двумя основными национальными законами «О кадастре» и «О кадастровой организации».

В современном виде «Кадастр» существует с 1 мая 1994 г. Однако сама организация была создана в 1832 г., и все ее архивы датируются тем временем.

До 1994 г. «Кадастр» являлся структурным подразделением Министерства окружающей среды, жилищного хозяйства и планирования. В нем работала примерно половина штата министерства.

Толчком к организационным и управленческим преобразованиям послужила административная реформа, основной идеей которой был вывод за структуру министерств производственных и неполитических функций государственного управления. В рамках реформы было признано, что регистрация сделок и кадастровый учет являются публичными функциями, которые должны и могут, базируясь на современных деловых принципах, осуществляться на некоммерческой основе. В результате «Кадастр» был выведен из министерства и приобрел статус независимого государственного агентства. Несмотря на то, что агентство остается в собственности государства, его работа строится на основе тех же принципов, что и у частных компаний.

Система независимых государственных агентств характерна для государственного управления Нидерландов. В стране их насчитывается около 500. На агентства возложены такие разнообразные функции, как здравоохранение, выдача водительских лицензий, ведение статистики, техническая проверка автотранспорта, управление лесных хозяйством, предоставление стипендий и др.

Особого внимания заслуживает финансово-экономический механизм деятельности независимых государственных агентств. Они имеют право заниматься только теми функциями, которые им поручены законом, и не могут получать прибыль за предоставляемые ими услуги. В деятельности государственных агентств главенствующим является принцип «пользователь платит» независимо от того, кем он является. При этом в отличие от нашей страны денежные расчеты за предоставляемые услуги, включая предоставление информации, ведутся между различными органами государственной власти и муниципалитетами. Такая организация финансовых взаиморасчетов между органами государственной власти имеет ряд преимуществ. Информация запрашивается только в необходимых для работы государственных органов объемах и исключается скрытное субсидирование деятельности независимых агентств за счет налогов или других пользователей.

При этом для агентств открывается возможность для балансирования собственных бюджетов и осуществления управления на основе регулирования финансовых потоков.

С деловой точки зрения это делает государственные агентства независимыми от государственных бюджетов и неотличимыми от частных компаний. Единственным отличием государственных агентств от частных компаний является обязанность работать на бесприбыльной основе, что роднит их с кооперативной формой хозяйствования в западном понимании этого термина. Только в роли кооператоров в этом случае выступают пользователи, заинтересованные в получении монопольных услуг государственного агентства.

Наличие прибыли в отчетах государственных агентств указывает на то, что при планировании работ в следующем году они обязаны снизить плату за предоставляемые услуги. За этим жестко следят курирующие агентства министерства. Например, с 1997 по 2002 г. при полной окупаемости своих затрат и физическом увеличении работ объем реализации услуг в «Кадастре»

снизился с 223 до 183 млн. ЕВРО.

Работа на основе планирования финансовых потоков создает определенные проблемы для деятельности государственных агентств. В целом, отвечая принципам бюджетного финансирования, работа на бесприбыльной основе возможна только в условиях сложившегося устойчивого рынка и осуществления долгосрочного финансового планирования затрат и доходов. В 2002 г. 70% оборота «Кадастра» приходилось на плату за регистрацию сделок купли-продажи, ипотеки, регистрацию морских и воздушных судов, а также за формирование земельных участков. Остальные 30% дохода были получены за счет платы за выдачу справок. Расчет затрат основывается на инвестиционных потребностях исходя из амортизации программно-технических комплексов, геодезических приборов и т. д. Особое значение для работы на бесприбыльной основе приобретает точный расчет затрат времени для выполнения отдельных рабочих операций, а также таких расходов, связанных с деятельностью персонала, как содержание помещений, командировочные, обучение.

Указанные статьи затрат жестко соотносятся с предоставляемыми агентством продуктами и услугами. Следует отметить, что в стремлении сделать собственные бюджеты более предсказуемыми и стабильными государственные агентства широко практикуют разработку и реализацию долгосрочных программ развития, что в итоге положительно отражается на обслуживании клиентов и снижении себестоимости работ.

Являясь независимым агентством, «Кадастр» остается подчиненным курирующему его министру окружающей среды, жилищного хозяйства и планирования. В установленные законом права министра входит утверждение годового отчета агентства, тарифов за услуги на следующий год, ежегодно обновляемого пятилетнего плана работы агентства и перечня основных обязанностей агентства. Министр имеет право задавать вопросы, касающиеся деятельности агентства, а также назначать или увольнять членов Исполнительного правления «Кадастра». Кандидатуры новых членов Правления предоставляются министру самими членами Правления.

В основные обязанности кадастрового агентства входят регистрация собственности и предоставление информации в целях обеспечения правовых гарантий, создание информационных продуктов, осуществление землеустроительных проектов, связанных с освоением земель, а также поддержание национальной триангуляционной сети и «рыночная» деятельность.

В рамках создания информационных продуктов «Кадастр» обобщает статистическую информацию, создает стандарты обмена геодезическими данными, проводит выборки из баз данных, а также создает картографические продукты. Продукция «Кадастра» систематизирована в ежегодно обновляемом каталоге для пользователей.

«Кадастр» также обязан получать разрешение министра на ведение работ по созданию крупномасштабных карт с привлечением частных компаний, определенные виды землеустроительной деятельности и осуществление международного сотрудничества.

административного устройства Нидерландов. В Нидерландах 12 провинций и 600 муниципалитетов. В каждой из провинций «Кадастр» имеет по одному или два кадастровых бюро. В недавнем прошлом число руководителей кадастровых бюро было сокращено до шести региональных директоров, однако число сотрудников бюро осталось без изменений. Таким образом, организационная структура «Кадастра» состоит из центрального офиса и шести региональных производств, в которые на уровне провинции входят по одному или два кадастровых бюро. Основные элементы структуры управления «Кадастра», а также функции его основных структурных подразделений и курирующего агентства министра отражены в законе «О кадастровой организации».

В функции центрального офиса входят выработка политики организации и обеспечение поддержки ее работы. В отделе информационных технологий работают 2/3 сотрудников. Это объясняется тем, что центральный офис «Кадастра» поддерживает централизованную базу данных на всю страну. До второй половины 90-х годов база данных была распределенной и поддерживалась на уровне провинций, однако современные информационные технологии, обеспечивающие беспрепятственный доступ к базам данных из любой точки, позволили уменьшить затраты на использование дорогостоящих специалистов на местах и провести сокращение персонала организации.

Примерно к тому же времени относится и возникновение в обществе дискуссии о децентрализации функций «Кадастра» и передаче их на уровень провинций. Однако общество не пошло на этот шаг, осознавая, что в этом случае будет снижен уровень государственных гарантий прав собственности на землю. На рынке финансовых и кредитных услуг известие о том, что функции ведения кадастра не будут переданы провинциям выразилось в уменьшении процентных ставок по ипотечным кредитам, что в первую очередь благоприятно отразилось на рынке жилья как основе экономики страны.

В кадастровых бюро на уровне провинций работают 1600 сотрудников «Кадастра». Каждое бюро состоит из территориальных офисов, а также групп маркетинга и работы с клиентами. Несмотря на то что за территориальными офисами закреплены отдельные муниципалитеты, территориальные офисы находятся в одном здании кадастрового бюро провинции и организационно представляют собой отделы этого бюро. Подобная концентрация сотрудников оправдана такими факторами, как отсутствие необходимости и возможности для участников сделок самим обращаться в кадастровое бюро с целью регистрации сделки, небольшими территориальными размерами провинций, а также наличием отличной транспортной и информационной инфраструктуры. В каждом территориальном офисе работают по 25 сотрудников, из которых 6-8 юристы и 17-18 - землеустроители. Юристы занимаются регистрацией поступающих от нотариусов и из судов документов, а землеустроители формированием новых и упорядочением существующих земельных участков.

Каждая группа самостоятельно получает и обслуживает почту, направляемую от нотариусов, а также запросы, приходящие от центрального правительства, органов власти провинций, местных властей, водных советов, коммунальных служб, финансово-кредитных институтов, центрального бюро статистики, страховых компаний, частных граждан, агентов по недвижимости и нотариусов. Поскольку услуги предоставляются на платной основе, за каждым территориальным офисом закреплены сотрудники, занятые подготовкой и выставлением счетов клиентам «Кадастра».

Кроме того, в кадастровом бюро провинции осуществляется архивное хранение землеустроительных дел и учетных реестров, а также копий договоров купли-продажи начиная с 1832 г. Кадастровое бюро также обеспечивает для посетителей платный доступ к архивной информации, дублированной на микрофишах.

В финансовом обороте «Кадастра» наибольший вес приходится на нотариусов (85,4%), агентов по недвижимости (2,7%), муниципалитеты (2,1%), водные советы (1,5%), правительственные организации (1,0%) и финансовые структуры (0,9%). Перечисленные группы клиентов рассматриваются «Кадастром» как основные, и поэтому в отношении их разрабатываются маркетинговые стратегии, включающие в себя переход от простого предоставления информации к участию в решении информационных проблем клиентов, непосредственное предоставление информации в цифровом виде, индивидуальную ценовую политику, а также управление некоторыми счетами крупных заказчиков. В отношении второстепенных клиентов «Кадастр» является поставщиком информации по стандартным тарифам.

Землеустройство в Нидерландах можно разделить на два вида. Вопервых, работы по землеустройству включают в себя межевание земельных участков, во-вторых, землеустройство представляет собой процесс пространственного планирования. С содержательной точки зрения пространственное планирование на различных уровнях управления страной делится на национальную пространственную политику, региональное зонирование и местное планирование землепользования, включающее в себя и градостроительные требования.

Организационно оба вида землеустройства осуществляются различными государственными органами. Если межевание земель выполняется государственными землеустроителями, работающими в «Кадастре», то в процесс пространственного планирования вовлечены национальные министерства, органы государственного управления провинций и муниципалитетов, а также широкие слои общественности. Ведущая роль в национальном пространственном планировании принадлежит Министерству окружающей среды, жилищного хозяйства и пространственного планирования.

Следует отметить, что в Нидерландах отсутствуют раздельные понятия для планирования землепользования в населенных пунктах и в сельской местности. Пространственное планирование рассматривает территорию государства как единое целое, что, очевидно, в значительной степени объясняет отсутствие в Нидерландах видимых различий между городом и деревней.

Рассматривая осуществление сделок с землей в Нидерландах, следует отметить, что с точки зрения организации перехода прав различают сделки, связанные с передачей прав как на участок, так и на его часть. В случае передачи прав на участок, границы которого учтены в кадастровой системе, повторной съемки границ участка не проводится. Поскольку кадастровая система Нидерландов имеет большую историю и хорошие архивы, большинство сделок не требует съемки границ.

В случаях передачи прав на часть земельного участка в процессе осуществления сделок возникает новый участник -землемер-геодезист. В Нидерландах 85% работ по установлению границ земельных участков на местности проводится служащими «Кадастра». Частные землемеры привлекаются «Кадастром» к работам по межеванию только, когда есть избыток работы, которую сами государственные землемеры выполнить не могут. А в РК работы по межеванию выполняются только специалистами ГоснПЦзем.

Юридическое признание права на новый земельный участок происходит в момент занесения информации о возникновении нового участка в регистр правовых документов. При этом на кадастровую карту без проведения съемки в полевых условиях наносятся условные границы, возникшим земельным участкам присваиваются предварительные кадастровые номера. Таким образом, государство признает право на новый земельный участок, еще не зная точного местоположения его границ, что заметно упрощает саму процедуру передачи прав.

С точки зрения либеральной философии общества это означает, что государство не интересуют отношения, которые возникли или могут возникнуть между продавцом и покупателем земельного участка, если те договорились о том, что выставленный на продажу земельный участок будет иметь новые границы. Однако государство заинтересовано в поддержании гарантий прав собственности на землю, являющихся ключевым элементом экономического развития, а также в сборе налога на недвижимость. Поэтому в момент, когда регистратор присвоил новому земельному участку предварительный кадастровый номер и нажал на своем компьютере клавишу «Enter», происходит не только передача сообщения нотариусу о регистрации сделки как факте перехода права, но и автоматическая генерация технического задания для государственного землеустроителя о проведении межевания вновь возникших земельных участков.

Установление новой границы между двумя вновь образованными земельными участками требует обязательного присутствия сторон состоявшейся сделки. Землемер письменно оповещает их о необходимости прибыть в «поле» для согласования и установления новой границы, при этом от момента регистрации права до момента выхода в «поле» может пройти около года. Это зависит от рабочей нагрузки землемеров.

В полевых условиях в присутствии землемера продавец и покупатель показывают землемеру, где, по их мнению, проходит новая граница. При этом государственный землемер обязан установить границу так, как ему будет показано, что предполагает возможность некоторого уточнения и изменения положения границы по сравнению с тем, как это было отражено в документах о сделке, поданных на регистрацию нотариусом. На основе измерений землемер составляет планы новых земельных участков, вносит изменения в кадастровую карту и вычисляет площадь участков. После этого в кадастр вносятся окончательные кадастровые номера вновь сформированных земельных участков, состоящие из буквы и пяти цифр. Старый кадастровый номер передается в архив, где с 1832 г. в аналоговом виде на вечном хранении находится информация о существовавших когда-либо земельных участках.

Информация об обновлении кадастрового реестра передается продавцу и покупателю.

Следует отметить, что при осуществлении сделок с дорогой недвижимостью составление подробного плана вновь формируемого земельного участка чаще предшествует регистрации права. Государственные землемеры предоставляют свои услуги по утвержденным тарифам, стоимость работ по межеванию входит в стоимость сделки с земельным участком.

Пространственное планирование является функцией государственного регулирования организации и освоения территории страны. При осуществлении процесса пространственного планирования государство, с одной стороны, оказывает косвенное влияние на развитие частного сектора, с другой непосредственно влияет на стратегию развития отдельных секторов экономики и их размещение на территории страны.

Осознание необходимости пространственного планирования в Нидерландах развилось исторически рано. Причиной этому в первую очередь служит ограниченность территории и постоянная борьба голландцев с морем за новые территории, что требует высокого уровня организации и дисциплины. В настоящее время 40% территории страны находится ниже уровня моря. При этом плотность населения составляет 452 человека, плотность застройки 180 зданий на 1 км2. Территория страны характеризуется высокой степенью освоенности:

12% территории являются застроенными и 60% представляют собой сельскохозяйственные ландшафты. В Нидерландах ведется высокоинтенсивное сельское хозяйство. В стране насчитывается 14 млн. свиней, 4 млн. коров и млн. кур, также создающих высокую нагрузку на окружающую среду.

Совокупность этих факторов, а также стремление к росту экономической эффективности, широкому распределению богатства, сохранению природной среды и обогащению культуры сделали пространственное планирование основным элементом государственной политики в сфере развития страны.

Пространственное планирование возникло на местном уровне. В условиях ограниченности земель как ресурса, жители рано поняли, что право частной собственности на землю не может являться безграничным. Его пределы очерчены не только границами земельных участков, но и тем, в какой степени использование земли частным собственником вступает в конфликт с интересами других землепользователей, а также интересами общества в сфере защиты окружающей среды и использования общественной инфраструктуры.

Осознание необходимости учета различных групп интересов в сочетании с экономическим ростом потребовало от местных органов власти заняться установлением правил организации территории, находящихся в их юрисдикции.

По мере возникновения новых видов промышленности и развития транспортной инфраструктуры начали появляться процессы, способные своим влиянием затрагивать интересы, находящиеся за пределами отдельных муниципалитетов. Постепенно пришли к осознанию необходимости координации деятельности по пространственному планированию, осуществляемой отдельными местными органами власти, а также планирования организации территории на региональном уровне. В 1901 г. был принят первый национальный закон, обобщивший хаотичную практику пространственного планирования на местном уровне. Внесенные в 1930 г. законодательные поправки предусматривали распространение функций пространственного планирования на власти провинций, а принятое после Второй мировой войны новое законодательство предусматривало введение института пространственного планирования на национальном уровне. Развитие современных интеграционных процессов в Европе, составными частями которых являются развитие транспортной инфраструктуры, защита природных ресурсов, а также управление водными бассейнами, привело к необходимости поиска наднациональных инструментов пространственного планирования.

Считается, что процесс пространственного планирования осуществляется по принципу «снизу вверх» и его основой является план землепользования, разрабатываемый местными властями в пределах своих юрисдикции. Однако, как показывает анализ законодательства, пространственное планирование осуществляется в рамках четко описанных порядков как «снизу вверх», так и «сверху вниз» при жестком соответствии планов, принимаемых органами власти нижестоящего и вышестоящего уровня. Помимо вертикальной координации существуют механизмы горизонтальной координации и согласования планов смежными муниципалитетами и провинциями. Существует четкое соотношение национальной политики в сфере пространственного планирования, регионального зонирования и планирования местного землепользования. Подготавливаемые местными властями планы землепользования, при условии их соответствия плану регионального зонирования, утверждаются законодательной ветвью власти провинции.

Несмотря на отсутствие механизма прямого утверждения планов регионального зонирования на национальном уровне, региональное зонирование должно соответствовать национальной политике в сфере пространственного планирования.

Основное влияние национального правительства на реализацию политики в области пространственного землепользования осуществляется в результате высокой степени централизации консолидированного бюджета страны и инвестирования средств национального бюджета в конкретные проекты.

Национальное правительство также осуществляет субсидирование проектов освоения, развития и реконструкции и участвует в восстановлении и сохранении природных объектов, исторических ландшафтов и рекреационных зон, а также в выплате компенсаций, если предусматриваемое планом изменение разрешенного использования наносит ущерб собственнику земельного участка и связанных с ним улучшений. Суммарные государственные расходы на реализацию задач по пространственному планированию составляют около 10% консолидированного бюджета страны, или 2,5% ВНП. Суммарные расходы на воплощение в жизнь планов пространственного планирования с учетом инвестиций частного сектора превышают 11% ВНП.

А). Национальная политика в области пространственного планирования На национальном уровне горизонтальная координация решений по принятию документа национальной политики в сфере пространственного землепользования осуществляется при участии заинтересованных министерств.

Помимо разработчика национальной политики в области пространственного планирования, Министерства жилищного хозяйства, пространственного планирования и окружающей среды, в согласовании плана принимают участие Министерство транспорта и управления водными ресурсами, Министерство сельского хозяйства, охраны природы и рыбного хозяйства, Министерство экономки, Министерство внутренних дел, Министерство образования, культуры и науки, а также Министерство финансов. Каждое из министерств готовит планы работы, которые должны согласовываться с национальной политикой в области пространственного планирования.

Порядок разработки и принятия планов всех уровней законодательно регламентирован, носит прозрачный характер и предполагает участие общественности. На национальном уровне планирование в области землепользования является документом, определяющим политику государства в этой сфере. После прохождения установленных законом процедур подготовки и согласования документ в области национальной политики в сфере пространственного планирования утверждается парламентом страны и приобретает силу закона. Как правило, национальная политика в сфере пространственного планирования пересматривается раз в десять лет, а на подготовку одного документа уходит от пяти до семи лет.

Первый документ в области национальной политики был принят парламентом в 1960 г. и был нацелен на преодоление поствоенного экономического кризиса и стимулирование роста экономики.

Предусматривалось, что прогресс может быть достигнут в результате создания точек экономического роста на западе страны и поставок на европейский рынок промышленных и сельскохозяйственных товаров. При этом политика в области пространственного планирования предусматривала решение проблем избыточной концентрации населения и промышленности в крупных городах и создания условий для их более равномерного перераспределения.

Бурный рост населения и экономики в 60-е годы привел к более высокому спросу на землю и повышению ценности земли как ресурса. Развивавшиеся процессы урбанизации требовали модернизации и расширения инфраструктуры. Ожидалось, что рост крупных городов ухудшит условия жизни проживающего в них населения. Второй десятилетний план предусматривал создание городов-спутников на основе как расширения и модернизации существующих населенных пунктов, так и создания новых городов с населением до 100 тыс. человек. Четко определенные планом пределы развития таких населенных пунктов ограничили процессы урбанизации и стали гарантией сохранения сельскохозяйственных угодий и природных ландшафтов. Вместе с тем широкое распространение личного автотранспорта способствовало миграции населения в пригороды, его рассредоточению и улучшению качества жизни в стране, которое сопровождалось ростом транспортных проблем.

Оптимистичные прогнозы начала 60-х годов относительно быстрого экономического развития производственного сектора и роста населения в 70-х годах не оправдались. Высокая цена рабочей силы в Нидерландах и энергетический кризис стали причинами низкой конкурентоспособности местной промышленности, что привело к росту безработицы и усилению социальной напряженности в обществе.

Разработанная в 80-е годы национальная политика в сфере пространственного планирования исходила из необходимости решения проблемы переориентации экономики страны на создание валового продукта в секторах, связанных с внешними рынками, развитием транспортной инфраструктуры, системы оптового распределения, консультационных и финансовых услуг. Развитие новых отраслей экономики предполагало повышение уровня образования населения и расширение среднего класса, предъявляющего более высокие требования к среде своего обитания. В решении этой задачи ведущая роль отводилась местным планам землепользования, которые должны были нацеливаться на решение проблем окружающей среды в результате сохранения и воссоздания природных ландшафтов, зон отдыха и охраняемых территорий.

Политика учитывала, что образованные люди имеют более высокий уровень потребления, а потому более мобильны. В этой связи планами предусматривалось не только развитие вертикальных связей между административными центрами и периферийными населенными пунктами, но и горизонтальных взаимосвязей между муниципалитетами. Регулируемые государством структурные изменения в экономике привели к исчезновению пролетариата как класса и укреплению социальной стабильности в обществе.

В настоящее время процедуры подготовки проходит шестой план на период до 2020 г. Анализ национальной политики в сфере пространственного планирования показывает, что она нацелена на решение основных проблем, стоящих перед страной, исходя из экономической, социальной, культурной и политической ситуации в обществе, а также экономических и социальных прогнозов. Успех реализации планов зависит от правильности оценки факторов, влияющих на развитие, и политического видения направления развития страны на предстоящий период. План полностью охватывает территорию государства и без детализации повторяет планы, разрабатываемые и утверждаемые на уровне провинций и муниципалитетов. В плане указываются конкретные объекты, развитие которых имеет общегосударственное значение. В графическом виде национальный план отображается на карте масштаба 1:500 000.

Современная концепция развития государства подчинена идее европейской интеграции. В этой связи на национальном уровне предусматривается создание транспортных коридоров и объектов инфраструктуры, связывающих Нидерланды с основными европейскими рынками и основные европейские рынки через Нидерланды с остальным миром.

Параллельно с созданием и развитием национальной инфраструктуры планируется развитие населенных пунктов, отвечающее современным представлениям о мобильном образе жизни высокообразованного населения, преимущественно занятого в сфере консультационных и финансовых услуг, а также сервиса. Национальная политика определяет общие принципы планирования землепользования, которым обязаны следовать на местном и региональном уровнях.

Б). Зонирование территории на уровне провинции Основным документом пространственного планирования на уровне провинции является план зонирования территории. У провинций нет механизмов непосредственного влияния на практическое воплощение планов зонирования. Региональное зонирование выполняет роль ориентира при составлении более подробных планов землепользования на местном уровне.

Карты регионального зонирования создаются в масштабе 1:250 000.

Власти провинций планируют создание и размещение объектов, имеющих региональное значение. К ним относятся объекты региональной инфраструктуры и природоохранные территории. Финансирование региональных проектов по развитию инфраструктуры в основном осуществляется за счет субсидий, предоставляемых национальным бюджетом провинциям.

Непосредственная реализация проектов осуществляется муниципальными или частными компаниями при контроле со стороны провинций.

В). Планирование землепользования на местном уровне Пространственное планирование на национальном и региональном уровнях непосредственно не вмешивается в дела отдельных землепользователей.

Это происходит на местном уровне в рамках планов землепользования, имеющих силу законов.

разрабатывается и осуществляется на основе как национального закона «О пространственном планировании», так и местных правил и регламентов.

Процесс разработки плана землепользования на местном уровне занимает три года. На местном уровне пространственное планирование позволяет в условиях ограниченности земельных ресурсов отвести территории, необходимые для осуществления экономического развития, жилой застройки, ведения сельского хозяйства и сохранения природной среды. Основными составляющими плана землепользования являются регламентация условий строительства жилья, развития бизнеса, создание социальной инфраструктуры, а также обеспечение недопустимости использования сельскохозяйственных земель для иных целей.

В Нидерландах отсутствует разделение планирования землепользования на городское и сельское, что позволяет формировать гармоничную среду для обитания человека.

Фактически план землепользования является единственным механизмом, значительно ограничивающим права собственности на землю.

Однако европейцы рассматривают существование подобного рода рамок как необходимость, а не как ограничение своих прав. Ограничение прав реализуется в результате описания видов разрешенного использования для существующих земельных участков. Как правило, основными установленными категориями землепользования являются использование земель в жилищных, промышленных, общественных, торговых или коммерческих целях. В различных муниципалитетах степень градаций видов разрешенного использования земельных участков может различаться. В графическом виде планы землепользования исполняются в масштабе 1:10 000 или 1:5000. Ограничения по использованию могут накладываться и с позиций степени влияния, оказываемого какими-либо действиями собственников на соседей и окружающую среду.

Собственник вправе свободно использовать свой участок в установленных рамках.

Дополнением к плану землепользования являются градостроительные регламенты. Они принимаются на муниципальном уровне и могут включать в себя ограничения по проценту застройки конкретного земельного участка по отношению ко всей его площади, этажности застройки, типу возводимых на участке строений, наличию или отсутствию заборов и ограждений, материалу стен, форме крыш и т. п. В совокупности с планами землепользования градостроительные регламенты определяют условия застройки земельных участков, а также формируют внешний вид городов и населенных пунктов страны.

Выполнение функций пространственного планирования на местном уровне возложено на мощный исполнительный аппарат муниципалитетов. Получение разрешения на застройку участка предусматривает тщательную проверку соответствия заявки на строительство плану землепользования и градостроительным регламентам, которая осуществляется служащими муниципалитета. Например, в г. Апельдорн с населением 155 тыс. человек ежегодно рассматривается 3 тыс. заявок о получении разрешений на застройку.

Рассмотрение заявки занимает 12 недель, за что заявитель платит муниципалитету 2% от стоимости предполагаемого строительства. Процесс согласования проекта включает в себя его анализ с технической, правовой и природоохранной точек зрения. При рассмотрении заявки критериями оценки служат соответствие разрешенному функциональному использованию в конкретной зоне, а также физические характеристики проектируемого здания, его высота, глубина земельного участка от красной линии, используемые строительные материалы и т. п. Следует отметить, что некоторые критерии оценки могут носить субъективный характер. Например, на усмотрение служащего муниципалитета оставляется суждение о соответствии проекта окружающей среде.

В случаях отказа в выдаче разрешения на застройку участка заявитель имеет право обратиться к муниципалитету с просьбой пересмотреть план землепользования. При этом должны быть указаны причины отказа, и у заявителя появляется право отстаивать свои права в суде. Если служащий муниципалитета соглашается с предложением застройщика изменить целевое использование земельного участка, то разрешение на изменение плана землепользования принимается на уровне провинции. В процессе принятия решения на уровне провинции участвует назначаемый национальным министром жилья, пространственного планирования и окружающей среды инспектор по пространственному планированию. Его роль состоит в соблюдении национальных интересов при внесении изменений в планы землепользования на местном уровне. Инспектор имеет право просить власти провинции пересматривать свои решения.

При возникновении конфликтных ситуаций в сфере землепользования правовая система жестко оберегает интересы общества. Собственники, использующие свои объекты не в соответствии с принятыми планами землепользования и регламентами, могут облагаться штрафами, а также принуждаются к оплате расходов на корректирование как самих планов землепользования, так и тех объектов инфраструктуры, которые на основании принятых регламентов должны соответствовать этому использованию.

Придание плану статуса закона не позволяет органам исполнительной власти различных уровней менять его по своему усмотрению, что определяет стабильность и устойчивость землепользования. Уголовно наказуемым преступлением является выдача разрешения на застройку земельного участка, к которому не подведены подъездные пути, электро-, водоснабжение и канализация. Строительство без разрешения на застройку карается штрафом 5 тыс. ЕВРО или 6 месяцев заключения. Таким образом, за видимой красотой и благоустройством городов и населенных пунктов Нидерландов скрывается жесткая система ограничений прав частной собственности на землю.

Часто сами муниципалитеты выступают в роли девелоперов отводимых ими под застройку земельных массивов. При этом муниципалитеты скупают земельные участки, сносят старые здания, формируют новый ландшафт, подводят дороги и коммуникации, строят объекты социальной инфраструктуры, включая школы, больницы, парки и зоны отдыха, формируют земельные участки и с прибылью для себя продают или сдают их в аренду застройщикам или гражданам. Прибыль от подобных операций с недвижимостью является источником бюджетных доходов муниципалитетов. В случае убытков разница между затратами и прибылью покрывается за счет субсидий, предусмотренных в рамках национальной политики в области пространственного планирования.

В последние годы доля проектов по освоению земель, осуществляемых в рамках планов землепользования и градостроительных регламентов частными компаниями, возросла до 80%. При этом муниципалитеты теряют непосредственный контроль за развитием и качеством застройки, а также возможность получать прибыль. Кроме того, имеет место особый вид лоббирования частными компаниями органов, занятых пространственным планированием на региональном и национальном уровнях, нацеленного на изменение ограничений использования определенных территорий. Особые прибыли приносит скупка таких земель до того, как были официально оглашены планы зонирования или постройки объектов инфраструктуры.

В последнее время развитие получает практика непосредственного долевого участия муниципалитетов в бизнес-проектах, осуществляемых частным сектором в рамках утвержденных планов землепользования, что позволяет им в большей степени контролировать развитие территории.

По данным Европейской экономической комиссии ООН, Нидерланды являются едва ли не единственной европейской страной, где оценка недвижимости осуществляется на муниципальном уровне. Так было не всегда. До 80-х годов оценка земли в целях налогообложения осуществлялась кадастровой службой. Однако после Второй мировой войны правительство страны приняло решение усилить роль муниципальных органов управления, передав на уровень муниципалитетов земельный налог, что и было реализовано в законе «О муниципалитетах» 1970 г. В течение 80-х годов все муниципалитеты смогли самостоятельно вести расчет налога на недвижимость, основываясь на рыночной стоимости жилья, рентного дохода коммерческой застройки, а также затратного метода для объектов, характеризующихся слабой степенью ликвидности.

Налоговая система Нидерландов предполагает использование информации о стоимости земельных участков и связанных с ними улучшений при расчете ряда национальных и муниципальных налогов. Для расчетов различные уровни власти без всякой координации использовали собственные системы оценки, что было непонятно и неудобно налогоплательщикам. В 1987 г.

для решения этой проблемы был предложен закон, наделивший муниципалитеты мандатом проводить массовую оценку недвижимости и обязывающий органы государственной власти для государственных целей использовать только эту оценку. Соответствующий закон «О массовой оценке недвижимости» был принят парламентом в 1992 г. и вступил в силу с 1996 г.

Неофициально сведения массовой оценки также используются в роли индикаторов состояния рынка недвижимости и определения залоговой стоимости кредитными учреждениями.

Закон предусматривает переоценку объектов недвижимости раз в четыре года. В качестве субъектов налогообложения определены собственники и пользователи имущества, которые облагаются по различным ставкам. Для собственника ставка установлена в размере 3,5, для пользователя — 2,8. Кроме того, муниципалитеты ежегодно устанавливают налоговые тарифы стоимости имущества, используемые при расчете размеров подлежащей к уплате суммы налога. Размер тарифа назначается таким образом, чтобы удовлетворять потребности местного бюджета в средствах. Сумма налога равна оценочному показателю стоимости имущества, деленному на тариф и умноженному на ставку. Если собственник одновременно является пользователем имущества, он платит оба налога.

В качестве объектов налогообложения определены земельные участки и здания, рассматриваемые в качестве таковых, находящиеся в собственности или использовании. Объект налогообложения может состоять из нескольких земельных участков или зданий. Части земельных участков могут выступать в роли объектов налогообложения. Покрытые водой объекты освобождены от налогообложения.

Закон определяет методы массовой оценки имущества. Отдельно определяются подходы к оценке жилой и нежилой недвижимости. Жилая недвижимость оценивается на основе сравнения с покупной ценой аналогичных домов или их групп. Нежилая недвижимость оценивается на основе капитализации валового рентного дохода, сравнения с аналогичными объектами и дисконтирования денежных потоков. Данные индивидуальной оценки не используются для улучшения массовой оценки. Индивидуальная оценка возможна только в рамках процедур апелляции. Сама оценка может осуществляться как служащими муниципалитета, так и частными оценщиками, работа которых на контрактной основе оплачивается муниципалитетом.

налогообложения являются базы данных, содержащие характеристики налогооблагаемых объектов. Однако несмотря на то, что функция оценки была передана на уровень муниципалитетов, последним не пришлось тратить собственные бюджеты на создание и поддержание таких систем. Кадастровая информация, необходимая для оценки и осуществления функции налогообложения, покупается муниципалитетами у «Кадастра». К этой информации относятся сведения о собственнике, местоположении земельных участков и их площади.

Законом установлена прямая взаимосвязь между налогооблагаемым объектом и земельным участком, и муниципалитеты имеют в своем распоряжении доступ к постоянно обновляемым базам данных «Кадастра». Частично у «Кадастра» также приобретается информация о состоянии рынков недвижимости. Взаимосвязь системы оценки с «Кадастром», располагающим информацией о рынке, обеспечивает близость показателей массовой и рыночной оценки. Кроме того, для целей оценки муниципалитетами используются иные источники информации, такие, как разрешения на застройку, сведения об арендаторах объектов имущества, а также рыночная информация, собираемая у агентов по недвижимости и из специальных информационных изданий и рекламы.

Информационный обмен с «Кадастром» и другими государственными и частными базами данных осуществляется на основе принятых национальных стандартов обмена информацией, что обеспечивает единство рабочих процедур оценки.

Передавая оценку недвижимости в целях налогообложения на муниципальный уровень, национальное правительство оставило за собой право обеспечивать единство подходов к налоговой оценке недвижимости и гарантий прав граждан в сфере налогообложения. В соответствии с законом в стране создан и действует Национальный совет по массовой оценке недвижимости. Он наделен полномочиями инспектировать правильность определения налогооблагаемых объектов и составления отчетов об оценке имущества, отслеживать состояние рынков недвижимости, а также следить за соблюдением прав налогоплательщиков. Главнейшей функцией Совета, с точки зрения обеспечения единства подходов к оценке на территории страны, является разработка на национальном уровне моделей, руководств и инструкций, которым должны следовать муниципалитеты.

В соответствии с законом каждый налогоплательщик обязан получать по почте оповещение о налоге и отчет об оценке принадлежащего ему объекта. В настоящее время эти сведения стали доступны с помощью Интернет. Доступ к базам данных по оценке открыт только для лиц с признанными интересами, например, для собственников. В качестве пароля для входа в базу данных через сеть служит номер социального страхования, дата рождения и имя налогоплательщика. Отчет об оценке объекта налогообложении содержит сведения о стоимости имущества, дате проведения оценки, кубическом объеме дома, площади земельного участка, дате постройки, кадастровом номере и площади земельного участка, дате последней покупки объекта и его цене, а также сравнительную информацию об аналогичных объектах по данным кадастра, информацию о налоговом извещении, которое будет выслано налогоплательщику, и результатах расчета размера причитающегося налога. В отчете также содержатся кадастровая карта объекта оценки с соседними земельными участками и его фотография.

В случае несогласия с установленной оценкой по Интернет можно заполнить форму апелляции и начать соответствующие процедуры. Законодательство предусматривает досудебные методы решения споров в результате поиска согласия с муниципалитетом. Если спор не удается решить таким образом, налогоплательщик имеет право обратиться в суд.

В настоящее время в стране ведется ряд дискуссий относительно как организации процесса оценки, так и будущего развития налога на недвижимость. Наиболее остро стоит проблема затрат для проведения оценки. Себестоимость одного объекта оценки составляет около ЕВРО, что является очень высоким показателем по сравнению с другими странами.

Анализ современных кадастровых систем.

Регистрация прав на земельные участки и недвижимое имущество в других За многие годы своего существования и развития каждое государство накопило огромный опыт регулирования земельно-имущественных отношений, построило свою земельную информационную систему (или стремится к этому).

Интеграция Республики Узбекистан в мировое сообщество требует тщательного исследования зарубежного опыта создания земельноинформационных систем, землеустройства, земельного кадастра, оценки земель и регистрации земельных участков. Это необходимо также и в целях дальнейшей систематизации российских научных и практических знаний в сфере землеустройства, выработки стандартного понятийного аппарата, единой терминологии, ясных не только в нашей стране, но и за рубежом.

автоматизированных земельных информационных систем явилось формирование более тесной координации между организациями, несущими ответственность за формирование кадастровых данных в своей сфере деятельности. Поэтому в ряде стран информация, необходимая для разных целей, сконцентрирована в единой информационной системе или организован обмен информацией между разными системами.

Западноевропейские кадастровые системы в общих чертах одинаковы:

регистр участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. Техника учета владений различается, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Такой реестр может быть собственно Поземельным реестром (Поземельной книгой) или же его составной частью. Кадастр (или совокупность результатов кадастровых съемок) и Поземельный реестр, как правило, ведет единая организационная служба, реже - эти службы различны, но кооперируются между собой в обмене данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра.

Общая черта западноевропейских кадастровых информационных систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных. Для земельной информационной системы это единственная гарантия ее эффективности.

Также стоит отметить сходство техники ведения информации в реестрах. Как правило, участки характеризуются типом землепользования, площадью, типом размещенных строений, месторасположением, информацией о владельце и ссылками на другие реестры и информационные системы, содержащие дополнительные сведения о территории и владельце. Эти данные в совокупности с другими информационными системами позволяют получать многостороннюю информацию о собственниках и об участках.

В данном разделе будут описаны земельные системы следующих стран:

Германия, Франция, Швеция. Выбор стран основывался на:

• Сопоставимости площади территории и численности населения с Узбекистаном;

• Высоком уровне экономического развития стран.

Становление правовых систем Франции, Германии, Швеции происходило несколько веков, в течении которых формировались, отрабатывались и отторгались жизнью многочисленные правовые механизмы регулирования земельных отношений в ходе их естественной эволюции при переходе от одной общественно-экономической формации к другой.

В результате в зарубежных странах в течение длительного времени накапливался опыт правового регулирования ведения земельного кадастра.

Его анализ позволяет сделать вывод о существенных различиях в понятиях земельного кадастра, его организационной структуре, содержании и способах ведения.

Вся земля в Швеции разделена на единицы недвижимости. Таких единиц насчитывается большее 4,5 миллионов, и все они зарегистрированы в Реестре недвижимости. Каждая недвижимость имеет уникальное название, которое служит для правовой идентификации. Эта система охватывает как частную, так и государственную (муниципальную) землю. Даже реки и озера включены в систему регистрации. Прибрежная полоса, 300 метровая полоса моря и 5 наибольших озер Швеции относятся к недвижимостям, расположенным на побережье, и подлежат регистрации.

Основной целью реестра недвижимости есть определение недвижимости и обеспечение обзора разделения земли на недвижимости.

Более детальная и полная информация о недвижимости находится в кадастровых делах (документах о кадастровых изменениях). Они сохраняются в архиве офиса регистрации.

Реестр недвижимостей служит основой реестра прав на недвижимости, реестра налогообложения недвижимостей и реестра населения.

Регистрация недвижимости Регистрация недвижимой собственности осуществляется для отдельных единиц недвижимости - земельных участков. Реестр недвижимости - основной реестр в стране. Он обслуживает важнейшие сельскохозяйственную статистику, землеустройство, регистрацию населения, городское и региональное планирования и т.д. Регистрация недвижимости выполняется Агентствами по регистрации недвижимости. В Швеции насчитывается 53 таких агентства. Национальная Землемерная Служба контролирует эти агентства и отвечает за их деятельность.

Основной целью земельной регистрации есть предоставление официального статуса и юридической защиты актам купли-продажи недвижимой собственности.

Система регистрации земли, которая хорошо функционирует, служит гарантией безопасности и поддержкой экономических транзакций.

Регистрация земель выполняется 93 Агентствами Регистрации прав на недвижимость. Эти агентства - часть общих судов низшей инстанции, которые контролирует Национальная Судебная Администрация.

Процесс регистрации недвижимостей полностью автоматизирован.

Системы электронной обработки данных (EDP-system) полностью заменили регистрационные книги, которые использовалось до недавнего времени.